Eiendomsmegleren nr. 3 2021 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 03-2021 / ÅRGANG 83

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• FORBUNDETS VEIVALG OG OMDØMMESTRATEGI SIDE 5 • VI HAR FÅTT GODT GJENNOMSLAG, MEN SISTE ORD ER IKKE SAGT SIDE 10 • BOLIGKJØPSMODELLER SIDE 52

Dette er HELPs egen rettssal. Fra rettssalen leverer vi nå poenggivende kurs til eiendomsmeglerbransjen, som webinar. Kursene vil også bli avholdt som "Mock Trials", med relevante gjester fra bransjen. Dette er HELPs egen rettssal. Fra rettssalen leverer vi nå poenggivende til eiendomsmeglerbransjen, somkurs webinar. Invitasjon med kurs påmelding kommer i forkant av hvert - så Kursene avholdt følg medvilogogså meldblideg på! som "Mock Trials", med relevante gjester fra bransjen. HELP sørger for nødvendig godkjenning i etterkant. Invitasjon med påmelding kommer i forkant av hvert kurs - så følg med og meld deg på! Vi sees! HELP sørger for nødvendig godkjenning i etterkant.

LEDELSEN 5 6

M S M E GL

INNHOLD

Forbundets veivalg og omdømmestrategi Hvilke erfaringer tar vi med oss etter pandemien?

VERDT Å VITE 7 10 12 14 16 18 21 22 23 24 26 28 30 32 35 36

Gjenopplev åpningen av årets Vårkonferanse - Føler at vi har fått godt gjennomslag, men siste ord er ikke sagt Leie-til-eie – et viktig boligsosialt virkemiddel Endringer i rundskriv for tinglysing Fokus på fellesarealene vil bidra til høyere pris Unngå feilskjær om trær Slik bygger du om kjelleren til boligrom Tettpå – hjelper deg å velge håndverker Oversikt over styrene i NEFs lokalforeninger 2021 NEF Ung Lønns- og arbeidstidundersøkelse 2021 Norges første coliving Proxima Code med nordisk fotfeste Gründerne som utvikler ‘Shopify’ for eiendom Denne norske startupen vil revolusjonere meglerbransjen Månedens meglerprofil: Jill Eide

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Daniel Öberg, unsplash.com instagram.com/articstudios Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: svein@nef.no Priser 2021: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

NO - 1430

13.000,8.900,6.900,17.000,24.500,13.500,9.500,-

37 38 40 41 42 44 46 48 50 52 54 55

NEF-kurs 2021 Nye regler om elbillading i borettslag og sameier Nye forbrukervernregler – Hva er de viktigste endringene? Konsesjonspliktig eiendomsmegling Fem år med skjeggkre – hva er status? Bortfall av kjøps- og forkjøpsretter Sommeren står for døren – det gjør også sommerferien En eiendomsmegler har mange plikter ved gjennomføringen av et oppdrag, og det hender at feil gjøres Fremtidsfullmakt Boligkjøpsmodeller Enklere og billigere å bygge terrasser og mindre tilbygg Tastefeil kostet en boligkjøper dyrt

STUDENTER 56

En medhjelpers hverdag

ETTER ARBEID 58

Opplev nye steder i Norge i sommer

Innsikten du trenger. Infoland.no STØRST PÅ EIENDOMSINFORMASJON

eTinglysing.no DIGITAL TINGLYSING FOR PROFESJONELLE

Datatjenester EIENDOMSDATA OG API TJENESTER

Ambita AS Dronning Mauds gate 10 0230 Oslo E-post: info@ambita.com T: 24 13 35 50 ambita.com

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

FORBUNDETS VEIVALG OG OMDØMMESTRATEGI

RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Det er svært hyggelig å konstatere at hele seks eiendoms meglingskjeder scorer relativt høyt blant de 150 norske selskapene fra rundt 30 bransjer i Norsk Kundebarometer sin undersøkelse om kundetilfredshet i 2021. Det er flere årsaker til at eiendomsmeglingsbransjen har vokst i anseelse blant folk flest, og blant dem er kvaliteten på tjenesten og en bevisst strategi for omdømmebygging. I lys av arbeidet med ny eien domsmeglingslov, har jeg sett litt tilbake på hva Norges Eiendoms meglerforbund har bidratt med for å heve eiendomsmeglernes renommé. Før vi fikk dagens eiendoms meglingslov fra 2007 var det ikke stilt noen spesielle utdanningskrav for å kunne jobbe som eien domsmegler. Ved det forrige lovar beidet var det daværende styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Øivind Tandberg, som var NEF sin talsperson i lovutvalget. Med stort engasjement representerte han NEF sine synspunkt og var sterkt medvirk ende til at eiendoms meglingsbransjen fikk de strenge utdannings- og kompetansekravene vi har i dagens lov. Lovendringen hadde ellers som mål å sikre eiendomsmeglerens uav hengighet, styrke selgers rettigheter overfor megler, utvide eiendoms meglerens generelle undersøkelsesog opplysningsplikt og styrke krav ene til opplysninger i salgsoppgaven.

Sist, men ikke minst, fikk vi innført krav om en ansvarlig megler på hvert oppdrag, slik vi kjenner det i dag. Dagens lov har tjent både oss og forbrukerne godt. At det er stilt høye krav til kvalitet og faglighet har tatt oss et langt steg videre i å sikre den trygge bolighandelen, noe som har vært med på å gi bransjen vår et betraktelig bedre omdømme gjennom det siste tiåret. Men det har ikke vært gjort over natten å løfte bransjens anseelse. I 2013 nedsatte styret i NEF det så kalte Omdømmeutvalget, som skulle legge en strategi for «bygging av forbundets omdømmekapital». Dette ledet forbundet til den såkalte for brukerlinjen. Rapporten konkluderte med at fremfor kun å stå frem i media når man skal forsvare seg selv eller snakke om boligpriser, så burde NEF heller bruke tid på god forbruker rådgivning og samarbeide aktivt med blant annet Forbrukerrådet og Forbrukertilsynet om god forbruker-

«Vi i styret ser nå frem til å arbeide videre med eiendomsmeglingsloven i den kommende høringsprosessen»

politikk. Det har vi gjort, og for brukerhensynet har sammen med kompetansehevingen vært med på å tjene omdømmet til bransjen vår. Det som er til det beste for for brukerne er også til det beste for medlemmene våre. Norges Eiendomsmeglerforbund holder frem med å ta del i sam funnsdebatten med et høyt forbrukerfokus. Ved å bringe fakta på bordet gjennom analyser og undersøkelser, bidrar vi til at myndighetene tar gode beslutninger rundt driverne i eiendomsmarkedet. I et land hvor folk flest eier sin egen bolig, opp leves det også som positivt at NEF hegner om den norske boligmodellen og forsvarer primærboligen.

Siden høsten 2019, har eien domsmeglingsutvalget jobbet for å revidere dagens eiendomsmeglings lov. Her har NEF hatt hovedfokus på dagens linje med kvalitet og kompetanse, samt å sikre den uav hengige mellommannsrollen. I lov utvalget har vi fremmet flere forslag til forbedringer, som vil være med på å beskytte forbrukeren ytterligere når de velger en eiendomsmegler til å håndtere bolighandelen. Vi i styret ser nå frem til å arbeide videre med eiendomsmeglingsloven i den kom mende høringsprosessen. Målet må være å få en fremtidsrettet lov som sikrer den trygge bolighandelen med et ytterligere forbrukerfokus og slik forsterke anseelsen til vår profesjon.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

HVILKE ERFARINGER TAR VI MED OSS ETTER PANDEMIEN? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Andelen vaksinerte stiger raskt og vi øyner utgangen av en pandemi som har holdt samfunnet i et jerngrep i 15 måneder. I skrivende stund er utsiktene til normalisering bedre enn på lenge. Hva har vi så lært som bransje og som bransjeforbund, og hva bør vi ta med oss etter krisen? Vi kan slå fast at eiendoms meglingsbransjen har stått samlet under krisen og klart seg godt. Boligmarkedet fungerer ikke uten eien domsmeglernes innsats, og meglerne har virkelig tatt samfunnsansvar. Med risiko for egen helse har meglerne gått på befaringer, stått på visninger og holdt kundemøter. Meglerne har sørget for trygge visninger og holdt hjulene i gang i et marked som betyr svært mye for husholdningene og norsk økonomi. Meglerne har vært omstillings dyktige. Over natten har store deler av handelen blitt digitalisert, som markedsføringsmateriell, kommu nikasjon med kunder, dokumenta sjons- og kontraheringsprosessen. Koronakrisen har vist at megler bransjen var godt forberedt på en mer digital hverdag. Mange prosesser ble løst på digitale flater før pande mien – og vi har tatt flere muligheter i bruk under pandemien. Vi tror at bransjen vil ta med seg de positive erfaringene og digitalisere det som digitaliseres kan, slik at man frigjør enda mer tid til å følge opp kunder og interessenter med individuell rådgivning.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

Digitale salgsoppgaver og digital dokumentasjon av bolighandelen er kommet for å bli. Trykte salgsopp gaver er ikke miljøvennlig og bør være unødvendig når folk har vendt seg til å få materialet digitalt. Bransjen har også høstet gode er faringer med påmeldingsvisning. Selv om det er mer tidkrevende for megleren å planlegge og gjennom føre påmeldingsvisninger, blir dia logen med kunder og interessenter bedre og mer effektiv. Dette er lønn somt for alle parter. Derfor tror vi at denne praksisen vil bli videreført etter pandemien. Forbundet har høstet svært gode erfaringer med webinarer under pandemien. Vi har aldri nådd ut til så mange med så mye oppdatert kompetanse på så kort tid som i det siste året. Suksessen ligger i at vi kan levere godt og dagsaktuelt innhold i et levende format hvor kursdeltak

ere og kursholdere kommuniserer. Og terskelen er senket mange hakk når meglere fra hele landet kan delta på kurs uten å måte bruke tid og penger på lange reiser. Tilsvarende har vi gode erfaringer med digitale møter og digitale arbeidsprosesser i en tid hvor de fleste har vært henvist til hjemmekontor. På den annen side er mange lei av å bare møte hverandre digitalt. Der for kommer vi i større grad til å veksle mellom fysiske og digitale møter og kurs når pandemien er over. Det handler om å utnytte det beste av to verdener. Kontordriften i NEF har blitt helt papirløs og svært effektiv under pandemien. Det tar vi med oss videre. Konferanseformatet kommer i hovedsak til å være fysisk når pan demien er over. Folk deltar på kon feranser for å vedlikeholde relasjoner

og knytte nye kontakter. Det får man ikke til i et digitalt format. Til høsten vil vi derfor arrangere fysiske konferanser som samler bransjefolk, som NEFs proptech-konferanse, NEFs boligkonferanse og NEFs høstkonferanse. Eiendomsmeglere er sosiale men nesker. Mange er sulteforet på sosial kontakt etter å vært henvist til kohorter og digitale fester. NEFs 10 lokalforeninger har under pandemien merket savnet etter møteplasser som samler meglerne på tvers av foretak. Vi gleder oss derfor til en høst med flere samlingspunkter for medlem mene. NEF Oslo og Akershus har planlagt båttur og sommerfest i au gust, NEF Vestland har planlagt stor sommerfest i september og det plan legges aktiviteter i alle lokalforening ene etter hvert som samfunnet åpnes opp igjen.

God sommer!

VI HJELPER MEGLERE MED Å NÅ SINE MÅL RASKERE

Bjørn

ADMINISTRASJON / HOVEDKONTOR

Line

AVDELINGSLEDER -

Kari

MEGLER

Fornøyd kunde

Contendos løsninger bidrar til fornøyde kunder og økt salg. Les mer på: www.contendo.no/eiendomsmegling

Cecilie

OPPGJØR

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

GJENOPPLEV ÅPNINGEN AV ÅRETS VÅRKONFERANSE Hvis du ikke fikk sett åpningen av NEFs Vårkonferanse på Operaen direkte, kan du se den i opptak i videoen under. Samtalen som ble ledet av Katarina Flatland dreier seg om eiendomsmeglingsbransjen og eiendomsmarkedene under og etter pandemien, digitalisering, eiendomsmegleres vilkår, de unge eiendomsmeglernes situasjon, lovarbeidet, den norske boligmodellen i et valgår, eiendomsmeglernes omdømme, bransjens framtidsutsikter og hvordan NEF jobber for å ivareta eiendomsmeglernes interesser.

I tillegg fikk du høre faglige kurs fra Tore Bråthen, Arne Solberg, Margrethe Røse Solli, Terje Bergem, Cecilie Eide Knudsen, Nina Hauge og Silje N. Andresen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

THE X1 PLUG-IN HYBRID

BMW X1 xDRIVE25e VG BILTEST 21.04.2021 – TERNINGKAST SEKS. Forbruk for bl. kjøring: 1,7-1,9 l/100 km. CO2 utslipp: 40-43 g/km. Elektrisk rekkevidde opptil 52 km. Alle verdier oppgitt etter gjeldene WLTP. Avbildet modell kan avvike fra standard.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

- FØLER AT VI HAR FÅTT GODT GJENNOMSLAG, MEN SISTE ORD ER IKKE SAGT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiendomsmeglingsutvalget overleverte sin evaluering med forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven til finansministeren 4. juni. NEFs representant i utvalget, Terje Bergem, forteller om en lang og tidkrevende prosess, men hvor man i de fleste tilfeller har klart å komme fram til gode løsninger for både forbrukere og bransjen. AV SVEIN STRØMNES | FOTO CARSTEN PIHL

Bergem ble utpekt av NEF til å være medlem i utvalget på grunn av sin lange og allsidige kompetanse fra bransjen. Han er i dag advokat og høyskolelektor og underviser på meglerstudiet på BI. Tidligere har han i mange år jobbet som advokat/ fagsjef i EM1 Midt-Norge. Der arbeidet han med alt fra små daglig dagse problemstillinger fra megler hverdagen til arbeid på overordnet nivå med rutiner, compliancearbeid (AML, GDPR og IKT-forskrift) og intern kursing/opplæring. I tillegg har han også vært relativt tett på med hensyn til ulike teknologi relaterte problemstillinger. Her er noen av erfaringene Bergem har gjort seg etter å ha sittet i lovutvalget. - Kan du kort fortelle litt om hvordan bakgrunnen din har vært relevant inn mot lovarbeidet? Miksen av det jeg etter hvert vil tro er ganske god kunnskap om jusen, og bred erfaring med praktiske pro blemstillinger føler jeg har vært vel dig relevant i lovarbeidet. - Hvordan har prosessen rundt arbeidet til lovkomiteen vært? Prosessen har vært lang, og til tider veldig arbeidskrevende med korte frister inn mot møtene. Arbeidet

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

tas uten at det også gjelder kvalifika sjonskrav, både for å drive meglerforetak og for å få tillatelse til å opp tre som eiendomsmegler.

«For meg handler eiendomsmegling om kvalitet og kompetanse»

har fungert slik at sekretariatet har kommet med utkast til NOU-tekst i forkant av møtene. Da har det til tider blitt hektisk når man også skal diskutere de ulike problemstillingene med involverte personer fra NEF. Pandemien sendte også lovut valget relativt raskt ut i en digital tilværelse der alle møter med unntak av ett i perioden etter 12. mars 2020 har foregått på Zoom. Dette skaper en ekstra utfordring med hensyn til. å få til gode diskusjoner. For øvrig vil jeg berømme sekretariatet og utvalgsleder for jobben de har lagt ned med hensyn til å få dette i havn.

De har fasilitert arbeidet på en god måte og jeg opplever at det, digitale utfordringer til tross, har vært godt rom for å komme til orde for å fremlegge sitt syn og sine argumenter. - På hvilke områder har det vært mest diskusjoner? Innledningsvis var det en god del diskusjoner knyttet til dette med «deregulering». Både jeg og andre argumenterte sterkt mot dette, og jeg opplever at vi raskt fikk med ut valget på at kvalitet og kompetanse er bærebjelken i en trygg bolig handel, og at dette neppe kan ivare

- Hvordan har du jobbet med NEF rundt lovarbeidet? Jeg har arbeidet tett med NEF og da især juridisk direktør, i første om gang Nina F. Skumsrud og siden tidlig høst 2020 Silje N. Andresen. Begge er svært kompetente jurister som har bidratt med gode innspill og som jeg har hatt mange gode disku sjoner med. I tillegg har både styre leder, NEF’s interne arbeidsgruppe, og adm.dir. vært temmelig tett på gjennom statusmøter både i forkant av, og etter, lovutvalgsmøtene. Jeg vil berømme både styrets og administrasjonens engasjement og positive bidrag i arbeidet. De syn og forslag som er fremmet fra min side i arbeidet er ikke en «one-man job», men altså et resultat av godt samarbeid med de forannevnte. - Hvilke saker har vært viktigst for deg/NEF å få gjennom? For meg handler eiendomsmegling om kvalitet og kompetanse. Eien domsmegling er et håndtverk som – også i digitaliseringens tid – for drer at det sitter en kvalifisert eien

STUDENTER

LEDELSEN

domsmegler ved roret og fører part ene trygt gjennom handelen. I forlengelsen av dette har jeg vært opptatt av å opprettholde dagens kvalifikasjons- og kompetansekrav, krav som til og med er foreslått skjerpet på noen områder. Et virke middel med hensyn til å opprettholde kvaliteten er også at det er foreslått at det stilles krav om egnethets vurdering av fullmektiger og opp gjørsmedhjelpere. For øvrig har jeg vært opptatt av å sikre et regelverk som innebærer at når man først har engasjert megler, så må man også ha et regelverk som sikrer at denne får gjort jobben sin, og jeg tenker da på forslaget om å forby hemmelige bud, samt mindretallsforslaget knyttet til endringer i avhendingslova som skal motvirke kupping. For å sikre for brukerne har jeg også arbeidet for en lovgivning som b idrar til å klar gjøre grensen for hva som er eien domsmegling vs. såkalte «selvhjelps tjenester». Dagens lovgivning tillater at såkalte selvhjelpstjenester

VERDT Å VITE

kan gå temmelig langt i sine tjenester uten at det utløses krav om konse sjon. For øvrig har man fått klar gjort «koblingsforbudet» ved at dette er foreslått inntatt i en egen bestem melse (slik det var i 1989-loven).

FAGSTOFF

- Hvordan blir prosessen videre når NOU’en blir offentlig? Den normale gangen i en lovsak er at NOU’en behandles av departementet som er ansvarlig for loven, her Finansdepartementet. Som ledd i LEDELSEN VERDT Å VITE dette sendes NOU’enFAGSTOFF på høring til - Hvordan synes du at du/NEF har berørte parter, før Regjeringen ved lykkes med dette? Finansdepartementet foretar sin Jeg føler at vi har fått godt gjen endelige vurdering av hva som skal nomslag på sentrale saker. For øvrig foreslås endret, og Regjerningen ved har vi ledet an noen mindretallsvo Finansdepartementet fremmer der tum som det blir spennende å se etter sitt lovforslag for Stortinget. hvordan blir mottatt videre. Husk, Stortinget er lovgiver og det er de som NOU’en er kun en anbefaling, siste har siste ord. Et «c-moment» ved ord er ikke sagt!. dette lovarbeidet er dersom det skjer et regjeringsskifte til høsten, hvor - Hvorfor burde NEF-medlemmer man da kan få en annen regjering enn være engasjert i den nye loven? den som har tatt initiativ til denne Fordi at loven trekker opp rammene lovendringen. For ordens skyld nevner for arbeidshverdagen til NEF-med jeg at selv om det er avgitt en NOU, lemmer i mange år fremover. Lover så ligger det i dette ingen plikt til å endres ikke ofte, og med den fore fremme lovforslag for Stortinget. slåtte revisjonen som NOU’en innebærer så tror jeg det er lenge før - Tror du at det kommer til å bli eiendomsmeglingsloven skal revideres mye diskusjon rundt dette? Og i tilfelle en neste gang. på hvilket område?

FRITID

STUDENTER

Områder jeg tror vil få bred opp merksomhet er budreglene og NOU’ens kapittel om eventuelle endringer i avhendingslova for å motvirke kupping. Jeg tror også for slaget knyttet til definisjonen av FRITID og avgrensningen STUDENTER eiendomsmegling mot selvhjelpstjenester vil få en del oppmerksomhet. - Tror du at det kommer til å bli store endringer etter at dette nå skal ut på høring? Utvalget er bredt sammensatt med både representanter fra akademia, bransjen, Finanstilsynet og forbruk ersiden. På punkter der utvalget er enstemmige vil det overraske meg om det blir endringer av betydning. Utover dette ser jeg ikke bort fra at det kan komme endringer i samsvar med enkelte av mindretallsmerk nadene. Som nevnt; dette er kun et forslag, siste ord er ikke sagt.

Next 5.0

– fokus på den mobile megleren Med den nye versjonen Next 5.0 kommer det en rekke ny funksjonalitet og oppdateringer. Vi kan blant annet nevne – Fakturering i Next – Ny annonsetype på FINN.no for prosjektmegling – Landbrukssalg med egne felt i Next – Søkeprofil for næring – Ny dokumentmotor – Slots på visninger – Listevisninger og filter i aktivitetsvindu Les mer om nyhetene på hjelp.vitecnext.no

vitecsoftware.com/no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEIE-TIL-EIE – ET VIKTIG BOLIGSOSIALT VIRKEMIDDEL LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Leie-til-eie er et viktig boligsosialt virkemiddel for forbrukere med evne til å betjene bokostnader og spare ved siden av, men som mangler tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe bolig. Så langt har leie-til-eie bidratt til at leietagere fra alle samfunnslag har blitt eiere av egen bolig. AV CHRISTIAN V. DREYER - KOMMUNIKASJONSDIREKTØR FREDESBORG

I Norge har vi en sterk tradisjon for at flest mulig skal eie egen bolig. Samtidig opplever flere dette som vanskelig – ja, faktisk umulig. Eien domsverdi og Eiendom Norges syke pleierindeks viste i 2020 at en enslig sykepleier hadde mulighet til å kjøpe kun 2,5 prosent av boligene i Oslo. Den sterke prisveksten og bankenes egenkapitalkrav gjør det stadig vanskeligere å komme inn på bolig markedet. Som en del av vårt samfunnsan svar lanserte Fredensborg Bolig i 2019 Leie-til-eie, der formålet er å bidra til å senke terskelen inn på boligmarkedet. Oppmerksomhet om modellen har vært stor, interessen i markedet enorm og selv om vi kun har tilbudt dette i markedet i over kant av ett år, så har flere allerede løst inn opsjonen om kjøp. ULIKE BOLIGSOSIALE MODELLER

I tillegg til Fredensborg Bolig, tilbyr enkelte private aktører og en rekke boligbyggelag ulike boligsosiale modeller i det norske markedet. Felles for modellene er et formål om å bidra til at flere kommer inn på eier markedet, men modellenes struktur og virkemidler kan være svært ulike.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

Fredensborg Bolig tilbyr Leie-tileie på en andel av boligene i bolig prosjekter vi legger ut for salg. Kjøpere kan velge mellom en tradi sjonell kjøpekontrakt eller å inngå en treårs leieavtale med valgfri og kostnadsfri rett (opsjon) til å kjøpe boligen til prisen den legges ut for i markedet. Kjøpsretten kan benyttes når som helst i byggeperioden på ca. 2 år eller i leieperioden på 3 år. Siden prisen ikke justeres i avtale perioden vil eventuell verdistigning tilfalle forbruker som egenkapital. Med boligprisutvikling lik normal prisstigning, må forbruker kun spare inntil 5 prosent egenkapital i 5 års perioden for å kunne finansiere boligen, resterende egenkapital opp arbeides gjennom verdistigning på boligen. Leie-til-eie gir forbruker en risikofri mulighet til å ta del i en eventu ell oppgang i boligmarkedet i leie perioden. Går boligprisene ned kan man kostnadsfritt velge å ikke benytte opsjonen. LEIE TIL EIE TREFFER BREDT

Det er gledelig se allerede nå at flere eier egen bolig gjennom leie-til-eie og at modellen treffer mennesker i alle livsfaser. Pågangen har vært stor fra alle samfunnslag, vi har tildelt

Christian V. Dreyer

boliger til førstegangskjøpere, enslige, par og barnefamilier. Overvekten av søkerne er mellom 25-35 år og mediankunden er 32 år gammel med årsinntekt på cirka 500.000 kroner. Siden lansering har vi tildelt i overkant av 60 leie-til-eie-leilig heter, fordelt på syv ulike prosjekter i Oslo, Akershus og Trondheims regionen. Ordningen er populær og i snitt mottar vi tre søknader per tildelte bolig og i Oslo oppleves etterspørselen som nærmest utømmelig. Ambisjonen vår er at 1000 kjøpere/

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

familier skal få mulighet til å eie sin egen bolig gjennom vår leie-til-eie modell. BEHOV FOR ENDRINGER I REGELVERK LEDELSEN

VERDT Å VITE I dialog

FAGSTOFF har vi med myndighetene pekt på behov for regelverks endringer for å muliggjøre oppskal ering av leie-til-eie og andre bolig sosiale modeller. Derfor var det gledelig at regjeringen i vinter offentliggjorde at de vil satse på leietil-eie som en boligsosial kjøps modell og vil se på lovendringer for å stimulere til økt satsning. Fredensborg Bolig deltar også i et erfaringsnettverk i regi av Kommunal og moderniseringsdepartementet

«Leie-til-eie gir forbruker en risikofri mulighet til å ta del i en eventuell oppgang i boligmarkedet i leieperioden. Går boligprisene ned kan man kostnadsfritt velge å ikke benytte opsjonen»

FRITID

STUDENTER

som bl.a. skal øke kunnskap om modellene og synliggjøre mulige tiltak for å oppskalere bruken. Vi håper og tror det vil komme konkrete tiltak ut av dette arbeidet. FRITID EIENDOMSMEGLERS ANSVAR

På generelt grunnlag bør eien domsmeglere ha grunnleggende kunnskap om de ulike boligsosiale kjøpsmodellene som finnes. Dess uten vil stadig flere eiendomsmeglere inneha en sentral funksjon når de megler boligprosjekter som inklu derer denne typen kjøpsmodeller. Eiendomsmeglere vi engasjerer har et informasjonsansvar mot alle kundene i prosjektene, uavhengig av om de kjøper eller inngår leie-tileie kontrakt. For å yte kvalifisert rådgivning bør man ha inngående kjennskap til modellen og prosessen kjøperne må igjennom. I tillegg har eiendomsmeglerne ansvar for gjennomføring av kon traktsmøter for kundene som tildeles Leie til eie-bolig i prosjektet, samt nytt kontraktsmøte dersom kunden utøver kjøperetten i avtale perioden. FREMTIDENS BOLIGMARKED

Med stadig stigende boligpriser og en boliglånsforskrift som er kommet for å bli, vil boligsosiale modeller blir et stadig vanligere og viktigere virkemiddel for at boligkjøpere kommer seg inn på boligmarkedet. Private aktørers innovasjon har vært avgjørende for å få gode modeller til markedet, og vi forventer at den stadige økte oppmerksomheten vil forsterke eksisterende modeller og inspirere til nye. Det er gledelig, og etter vårt syn helt avgjørende for å trygge den norske bolig modellen. Les mer om «leie til eie» i fag artikkelen til Anne Sofie Bjørkholt på side 52.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ENDRINGER I RUNDSKRIV FOR TINGLYSING LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

Dette bør eiendomsmeglerne vite om endringer i rundskrivet for tinglysing. AV SYNNE STORVIK, KARTVERKET

– Rundskriv for tinglysing var opp rinnelig et internt rundskriv for saksbehandlerne ved tinglysingen i Kartverket. Målet var å sikre lik praksis. Vi erfarer også at eksterne brukere av tinglysing synes dette rundskrivet er nyttig, slik at vi også har publisert det på hjemmesiden vår. Her vil brukerne kunne slå opp og finne svar på ulike problemstil linger innenfor tinglysingsfaget, sier Elin Rundhaug Johannessen i juri disk avdeling i Kartverket. I løpet av årene 2020 og 2021 er det foretatt seks redaksjonelle endringer i rundskrivet. Noen endringer inneholder kun oppdate ringer eller presiseringer. Andre endringer er av større karakter og har medført praksisendring hos tinglysingsmyndigheten. REVIDERES JEVNLIG

Rundskrivet er utarbeidet av registerførers rådgivende faggruppe. Det er bygget opp etter praksisen om at innholdet presenteres gjennom drøftelser av enkeltstående pro blemstillinger som besvares. Rund skrivet er et oppslagsverktøy som oppdateres og revideres jevnlig i tråd med endringer i lovverk, domsavgjørelser, tinglysingspraksis og samfunnsendringer. Av endringer som ikke har ført til praksisendring er det nyttig å merke seg at ny arvelov trådte i kraft 1. januar 2021. Hele rundskrivets kapittel som omhandler arv og skifte, ble dermed oppdatert med nye lov

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

henvisninger og nye begrepsdefini sjoner i revisjonen i begynnelsen av mars i år. BRUK AV FULLMAKT OG KONTROLL AV SIGNATUR

«Vi anbefaler eiendomsmeglere å lese igjennom disse oppdateringene dersom man jobber mye med saker som omhandler innløsning av festerett»

–Vi vil også trekke frem at vi har oppdatert rundskrivet rundt pro blemstilling knyttet til hvilke dispo sisjoner fullmektigen kan foreta seg ved bruk av fullmakt. Dersom en fullmakt skal benyttes på senere ut skilte parseller fra den nevnte eien dom, må dette klart fremkomme i fullmakten, sier Elin Rundhaug Johannessen. Det er også innskjerpet kontroll gjeldende signatur fra kjøper i skjøtets punkt 7 ved overdragelsen av seksjonert fritidseiendom. Selv om det krysses av for fritidsbolig i skjøtets punkt 1 stilles det krav til signatur fra kjøper i skjøtets punkt 7, så lenge overdragelsen gjelder seksjonert eiendom. Rundskrivet manglet også tidligere veiledning knyttet til signaturrett for avviklede selskap. Denne pro blemstillingen er nå belyst i et kapittel om gjeldende signatur. STØRRE ENDRINGER AV FESTEGRUNN

Det er flere større endringer i rund skrivet under temaet feste. Det ble fra 1. januar 2021 mulig å gjøre flere endringer av festegrunn i matrikkelen. Blant annet ble det mulig å endre festegrunn i form av reduksjon eller økning av areal. Det

Elin Rundhaug Johannessen

STUDENTER

LEDELSEN

ble også mulig å endre festegrunn fra å være et punktfeste, hvor arealet ikke er målt opp, til å bli arealfeste. I forbindelse med denne endringen ble rundskrivet oppdatert i tråd med matrikkelforskriften. BORTFESTERS SAMTYKKE VED OVERFØRING AV FESTERETT

Den 6. april i år ble det publisert en ny problemstilling knyttet til bort festers samtykke ved overføring av festerett. Spørsmålet knytter seg til saksbehandling i saker hvor fester krever festeretten overført til ny kjøper, uten uttrykkelig samtykke fra bortfester, med henvisning til tomtefesteloven § 17 tredje ledd fjerde punktum. I saker hvor det stilles krav til bortfesters samtykke ved overføring av festeretten, må tinglysingsmyndigheten avklare for holdet ved å kontakte bortfester. Før man kan legge til grunn festers eller innsenders opplysninger om at grunneier har forholdt seg passivt, vil tinglysingsmyndigheten sende grunneier et rekommandert brev med spørsmål knyttet til godkjen ning gjeldende overdragelse av feste retten. Det betyr at det ikke er til strekkelig at eiendomsmegler eller advokat bekrefter at fester har for søkt å komme i kontakt med grunneier før overdragelse av festeretten. Tinglysingen har en aktivitets-

VERDT Å VITE

plikt som gjør at vi i slike saker må forsøke å komme i kontakt med bortfester.

FAGSTOFF

strøkservitutter etter servituttloven § 4, hvor det er vanskelig å frem skaffe bevis på at heftelsen er bort falt. Vi anbefaler eiendomsmeglere KONTROLL VED å lese igjennom disse oppdateringene dersom man jobber mye med saker INNLØSNING AV FESTERETT FAGSTOFF En annen LEDELSEN problemstilling knyttetVERDT til Å VITE som omhandler innløsning av feste temaet feste, og som juridisk avdel rett. ing ved tinglysing har jobbet med Det kan være nyttig å merke seg de siste årene er vår saksbehandling at dersom festekontrakten inne og kontrollplikt knyttet opp mot holder rettigheter til bortfester, som innløsning av festerett. Etter det kreves eksplisitt samtykke fra Borgarting lagmannsretts kjennelse bortfester for å få slettet, må bort inntatt i LB-2018-53208 måtte fester i tillegg til å undertegne på Kartverket skjerpe sin kontroll ved skjøtet som selger, undertegne sletteinnløsning av festerett og sletting av begjæringen inntatt i punkt 6 eller festekontrakter. I forbindelse med løs erklæring. Det betyr at det ikke dette arbeidet ble det 6. april i år er tilstrekkelig at bortfester kun publisert utfyllende problemstillinger samtykker på skjøte i de tilfeller som omhandler innløsning av feste hvor en heftelse skal slettes, og der rett. bortfester regnes som rettighets Vi har blant annet beskrevet saks haver. Dette er en innskjerping i gangen i en innløsningssak og hva tinglysingens kontrollplikt gjeldende innsender må tenke på før det sendes innløsningssaker. inn dokumenter til tinglysing. Vi forklarer også mer utfyllende hvor TINGLYSING AV dan dokumentene vurderes og hva NY FESTEKONTRAKT som er det rettslige grunnlaget for Det er også inntatt et nytt kule vår vurdering når festekontrakten punkt i rundskrivet gjeldende skal slettes. I tillegg til dette finnes tinglysing av ny festekontrakt på nå en mer praktisk tilnærming på eiendommen. Typiske negative problemstillingen hvor det beskrives strøkservitutter eller andre servitutter hva dokumentene må inneholde for som ikke kan frafalles ved sletting å få gjennomført tinglysing. Det er av den gamle festekontrakten må også inntatt eksempler på heftelser videreføres i ny festekontrakt. Det som vil kunne anses for å være vil si at disse må gjentas i ny feste

FRITID

STUDENTER

kontrakt. Dersom den nye festekon trakten inneholder likelydende be stemmelse som den opprinnelig festekontrakten, er det derimot ikke nødvendig å gjenta bestemmelsene i den nye festekontrakten. FRITID

STUDENTER

ALL REVISJONSHISTORIKK I RUNDSKRIVET

Rundskriv for tinglysing er publi sert på Kartverkets hjemmeside under emnet «Eiendom, nyttig informasjon». – Det er viktig å merke seg at brukerne finner revisjonshistorikk nederst i rundskrivet. Her er det mulig å undersøke om kapitler og problemstillinger er endret eller oppdatert. Ved vesentlig praksis endring hos tinglysingsmyndig heten varsles det om endring i Kartverkets nyhetsbrev, sier Elin Rundhaug Johannessen ved juridisk tjeneste i Kartverket. Hun oppfordrer eksterne brukere av tinglysingen til å bruke Kartverkets online-versjon ved spørsmål om tinglysing.

Handelshøyskolen BI er rangert blant de beste handelshøyskolene i Europa, og leverer internasjonalt anerkjent forskning og et bredt spekter av pedagogiske tilbud fra bachelortil master- og doktorgradsprogrammer, samt videreutdanningsprogrammer. BIs samfunnsoppdrag er å øke kunnskap og gjennom det bidra til utvikling av næringslivet. BI har 20 000 studenter, over 300 000 alumni, og en rekke akademiske og forretningsmessige partnerskap og nettverk, både nasjonalt og internasjonalt.

Høyskolelektor/førsteamanuensis i rettsvitenskap/eiendomsmegling ved Handelshøyskolen BI, campus Bergen Ved Handelshøyskolen BI, campus Bergen, er det ledig en fast stilling som høyskolelektor/førsteamanuensis i rettsvitenskap/eiendomsmegling. Det er spesielt behov for kompetanse innen eiendomsmeglings og -utviklingsfag, og både kandidater med juridisk eller annen bakgrunn på master- eller doktorgradsnivå kan søke. Stillingen er tilknyttet Institutt for rettsvitenskap og styring ved Handelshøyskolen BI. Praktisk erfaring med eiendomsmegling eller -utvikling, vil bli tillagt vesentlig vekt. For mer informasjon, se stillingsannonse på www.nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FOKUS PÅ FELLESAREALENE VIL BIDRA TIL HØYERE PRIS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Nybolig-markedet har endret seg mye på kort tid. Der volum og standardisering var oppskriften for bare få år siden, stilles det nå helt andre krav. Ingen oppfatter seg lenger som del av massemarkedet. Kjøperne vil ha boliger tilpasset egen identitet. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

Tidligere var oppmerksomheten hovedsakelig rettet mot fasader og fasademateriell, rett og slett fordi det var disse punktene som var mest avklart ved salgsstart. I dag er pro sjekteringen kommet mye lenger når boligene legges ut. Selv har jeg alltid hevdet at det er kvalitetene bak inngangsdøren som avgjør i det lange løp. Det er nå blitt en sannhet med visse modifikasjoner: Markedet stiller høye krav også til fellesarealene – både utvendige og innvendige. I prosjekteringsprosessen er disse like viktige som boenhetene. For kjøperne er boligen og de til støtende arealene to sider av samme sak. Det er inne i boligene vi lever, men de aller fleste oppfatter felles arealer, f.eks. korridorer og trappe rom, som en utvidet del av hjemmet sitt. Dersom omgivelsene ikke appellerer til mulige kjøpere, kan de miste interessen også for boenhetene. Boligutviklerne erkjenner derfor at konseptutviklingen må omfatte absolutt alle sider av prosjektet. FINSEGMENTERING

Poenget er å løfte forventningene til boenhetene. Førsteinntrykket er av gjørende, og klare målgruppebeskrivelser er nødvendig for å gi fellesarealene en form som samsvarer med de ønskede kjøpergruppenes identitet

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

LEDELSEN

og foretrukne stil. Boligutviklerne må formidle det samme inntrykket hele veien. Den som er villig til å betale svært høy kvadratmeterpris, tar det for gitt at fellesarealene holder samme nivå som boenhetene. Førstegangskjøpere responderer eksempelvis ikke på det som begeistrer kunder med lang fartstid i boligmarkedet. Boligutviklerne må derfor vite hvem de henvender seg til. I et av våre store prosjekter har vi innredet oppgangene med ut gangspunkt i to parallelle konsepter. Det ene er nøkternt og urbant og retter seg spesielt mot yngre; det andre representerer en mer etablert stil. Begge konseptene er brukt

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«For kjøperne er boligen og de tilstøtende arealene to sider av samme sak. Det er inne i boligene vi lever, men de aller fleste oppfatter fellesarealer, f.eks. korridorer og trapperom, som en utvidet del av hjemmet sitt» LEDELSEN

VERDT Å VITE

gjennomgående i inngangsparti, trappehus og korridorer. VARIASJON

Mange store boligbygg preges av en monotoni som har fått bred medie omtale de siste månedene. Problemet kan enkelt reduseres ved hjelp av

FAGSTOFF

fargesetting og materialbruk som skifter fra bygningskropp til bygningskropp eller fra inngangsparti til inn gangsparti. Å skape variasjoner over et tema er en viktig del av interiør arkitektyrket, og de fleste boligut viklere ser nå at store prosjekter byr på muligheter som ikke alltid utnyttes.

FRITID

STUDENTER

Et boligfelt med mange bygninger kan som nevnt ovenfor ha ulike hovedinngangspartier. Variasjon inne i oppgangene er også et vellykket grep. Velger man ett uttrykk i trapperommet og et annet i korridorene, skaper man rytme og variasjon. Markerer man inngangsdørene til boenhetene ved hjelp av spennende belysningseffekter, hever man inn trykket ytterligere. GARASJER OG KJELLERE

Hovedinngangsdøren for bilbrukere befinner seg ofte i garasjen. Denne delen av fellesarealene blir gjerne oversett i planleggingsfasen, og den endelige utformingen overlates til entreprenøren. Resultatet blir ikke alltid like gjennomtenkt. En bevisst holdning til garasje- og kjellerarealer vil ganske sikkert gi mer fornøyde kjøpere. Det handler ikke om dyre løsninger, men om effektive, helhet lige og representative områder som er lette å vedlikeholde. TOTALINNTRYKKET

Større nivåmessig symmetri mellom fellesarealene og boenhetene vil ikke bare gi mer fornøyde boligkjøpere, men også bidra til høyere pris i mar kedet. Helheten må appellere til de målgruppene prosjektet retter seg mot, og førsteinntrykket må være slik at boligkjøperne oppfatter fellesarealene som en forlengelse av egen bolig. Dette er etter mitt skjønn oppskriften på et boligkonsept til passet dagens marked.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

UNNGÅ FEILSKJÆR OM TRÆR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

«Kan vi kreve at den forvokste thujahekken kuttes ned?» «Hva med vårt eget høye grantre som står og drysser? Det må vi vel kunne felle?» AV THOMAS NYGAARD, HELP FORSIKRING

Trær er et betent tema som vekker engasjement – og det er neppe uvanlig at det også er noe folk er opptatt av også på visning. For hva er egentlig lov? Og hva bør man i hvert fall ikke finne på å gjøre? Spørsmål om trær er et sikkert vårtegn. Det er ikke nødvendigvis så enkelt å gi klare råd. Flere regel verk kan spille inn, og man skal helst ikke trå feil. Trær vokser sakte, men kan felles på minutter. Er et gammelt tre først felt, vil det som regel være uopprettelig i overskuelig fremtid. TRÆR PÅ EGEN EIENDOM

Det er mange fordeler med trær. De kan være vakre, skjerme for innsyn, drenere, bidra til bedre luft og skape trivsel. Med tiden kan imidlertid treet ha vokst seg så stort at vi helst skulle ønske å felle det, for eksempel før salg av eiendommen. Eller det kan være at nye eiere ønsker å åpne opp for å få mer lys og utsikt, eller utnytte tomten i større grad. Selv om det klare utgangspunktet er at vi må kunne felle trær på egen eiendom, er det ikke nødvendigvis fritt frem. Eiendomsretten inne bærer i utgangspunktet at grunneier har fri rådighet, men det er nettopp det - bare et utgangspunkt. Det kan være flere begrensninger vi må ta hensyn til. BEGRENSNING I PLAN?

Her er det faktisk plan- og byg ningsloven som er den mest inngri

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«Hvis vi vil felle trær i nærheten av eiendomsgrensen, bør vi være helt trygge på hvor grensen faktisk går. Ved minste LEDELSEN eller vi må VERDT Å VITE usikkerhet bør grensen først avklares, ha en klar avtale med naboen om hva som kan felles»

pende loven, selv om vi ikke tenker på felling av trær som et søknads pliktig tiltak. Eiendommen kan være omfattet av en reguleringsplan som verner om trær. Dette er ikke helt uvanlig – særlig i de større by ene – at store eller særlig verdifulle trær ikke tillates felt. Da kreves det dispensasjon fra plan for å gjøre det te lovlig. Et eksempel på dette er Småhus planen i Oslo som omfatter over 29 000 eiendommer. Trær med stam meomkrets på mer enn 90 cm målt én meter over bakken regnes her som «større trær», og tillates ikke felt uten dispensasjon. Og man kan ikke regne med å få tillatelse med mindre treet er sykt eller innebærer risiko for skade på bygg. I så måte vil det som regel være behov for en uttalelse fra arborist (trepleier). Trær som tillates felt må påregnes erstat tet ved planting av nytt tre, og opp følging med skjøtselsplan. Dette er ikke enestående. Lignen de planer gjelder andre steder i lan det. Eiendommen kan også være omfattet av særskilt verneområde eller hensynssone. Så første råd må dermed være å forsikre seg om at det ikke finnes noen hindringer i reguleringsplanen. ANDRE BEGRENSNINGER?

For spesielle trær kan det også gjelde egne regler. Hule eiker og kalklin deskog er eksempler på utvalgte naturtyper som er vernet gjennom egen forskrift.

I strandsonen og kantsone langs ferskvann er det gjerne tillatt med tynning, men ikke med snauhogst.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

dom og person. Eksperter vil også kunne vurdere om det er noe som er til hinder for felling.

KONSEKVENS

TRÆR PÅ NABOEIENDOM

Hvis vi likevel feller trær som er ver net, vil vi ikke bare få pålegg om å plante nye trær, men risikerer også tvangsmulkt. I alvorlige tilfeller ri sikerer vi også politianmeldelse og straffeforfølgning.

I veldig mange tilfeller er det i ste det trær på naboeiendom som vol der irritasjon. Trær som tar lys og utsikt, og feller blader og nåler, er blant de aller vanligste grunnene til nabokonflikt. Situasjonen kan også være at man vil beholde et tre, men at en pågående nabo anfører at trær ne er i strid med naboloven. Hvis vi vil felle trær i nærheten av eiendomsgrensen, bør vi være helt trygge på hvor grensen faktisk går. Ved minste usikkerhet bør grensen først avklares, eller vi må ha en klar avtale med naboen om hva som kan felles. Og vi bør ikke basere oss på muntlig enighet, men sørge for at det kan dokumenteres hva vi har blitt enige om. For trær som står på naboeien dom er det bare å slå fra seg tanken om å ta sagen i egne hender uten klar avtale. Trærne tilhører naboen, og det kan koste dyrt om trær felles uten tillatelse. Det vil være skade verk og trefelleren risikerer å måtte betale høye erstatningsbeløp. Erstat ning tar gjerne utgangspunkt i hva det vil koste å plante nye trær, og med høyden øker kostnadene pro porsjonalt. I stedet må vi se om reglene i na boloven kan gi rett til å kreve at naboen selv gjør noe med sine trær.

BESKJÆRING

Merk at beskjæring er noe helt an net enn felling. Mindre beskjæring regnes som skjøtsel, og vil være lov lig uansett om treet er vernet. Det er noe annet med kraftig be skjæring eller topping som inne bærer klar risiko for at vernede trær kan dø. Det samme gjelder ved kut ting av røtter. Et stort gammelt tre vil gjerne ha et rotsystem som strek ker seg langt utover, noe den som skal grave i nærheten må ta hensyn til. FELLING I PRAKSIS

De fleste trær vil tross alt ikke være vernet, og da står vi selvfølgelig fritt til å gjøre hva vi vil på egen eien dom. Rent praktisk vil det ofte være behov for å få hjelp til selve jobben. Her er det selvfølgelig stor forskjell på en 15 meter høy gran og et van lig frukttre, men det skal ikke nød vendigvis så mye til før det er behov for å kappe ned trær ved hjelp av spesialisert firma. Trefelling kan innebære skaderisiko både på eien

«Selv om det klare utgangspunktet er at vi må kunne felle trær på egen eiendom, er det ikke nødvendigvis fritt frem» NABOLOVEN OM TRÆR

I naboloven finnes regler om «tåle grensen» for hva vi kan gjøre og ha på egen eiendom, og hva naboen kan kreve hvis denne grensen over skrides. § 12 - TRÆR SOM STIKKER INN OVER GRENSEN

Enklest og minst inngripende er det hvor deler av naboens trær stikker inn over eiendomsgrensen. Hvis dette er til nevneverdig skade eller ulempe, kan greiner eller andre de ler av treet kreves kuttet i grenselin jen. Først må vi likevel varsle nabo en. Og hvis eieren av treet ikke gjør det selv innen rimelig tid etter vars ling, kan vi selv kutte det som stik ker over grensen. I mange tilfeller er ikke dette nok. Trærne er fortsatt like høye, og det vil slett ikke se pent ut. § 3 - SÆRBESTEMMELSE OM TRÆR

I § 3 er det en egen bestemmelse om trær, men som kun gjelder hvis treet står nærmere naboens «hus, hage, tun eller dyrka jord» enn 1/3 av trehøyden.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

I praksis er det som regel avstan den til hage som er aktuell, og i vil lastrøk vil dette gjerne være det samme som tomtegrensen. Det fin nes til og med en egen forskrift om hvordan denne avstanden skal må les, selv om det ikke er så enkelt å gjøre i praksis. Det er på ingen måte sånn at alle trær som oppfyller dette konkrete kriteriet rammes. I tillegg kommer to skjønnsmessige vilkår som også må være oppfylt. 1. Treet må utgjøre skade eller uri melig ulempe for naboeiendom men. 2. Det må ikke være «nemnande om å gjera» for eieren eller naturm angfoldet på stedet å beholde treet. Det første vilkåret gjelder hvordan naboen opplever det. Trær gjør sjel den reell skade på naboeiendom mer. Som regel anføres tap av lys og utsikt, samt nedfall fra trærne, som de vanligste ulempene. Rettspraksis viser at dette ikke nødvendigvis er nok i seg selv. Det kan blant annet legges vekt på hvordan sol- og ut siktsforhold er andre steder på eien dommen. Andre vilkår går på treeierens in teresse, og naturmangfoldet. Det kan være mange grunner til at eier en ønsker å ha trær stående, som at det gir skjerming eller rett og slett at treet er pent å se på. Det skal også vurderes om treet anses å bidra til naturmangfoldet. Løvtrær som for eksempel eik, alm, lønn og bøk vil ofte være i den kategorien Og selv om treet i seg selv ikke er så spesielt, kan det være hjem for sjeldne fugle arter eller lignende. Merk at det ikke skal gjøres noen egentlig interesseavveining etter § 3, men at begge de skjønnsmessige vilkårene må være oppfylt. I praksis er det nok like fullt vanskelig å unn gå at det blir en viss form for avvei ning mellom partenes interesser hvis saken går så langt som til ret ten. Jo flottere og mer «beskyttelses

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Ikke sjelden gjelder diskusjonen hekk – som da består av en hel rekke med trær. For hekker er rettsreglene lite tilpasset, og kan fremstå forvirrende»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

verdig» treet er, dess mer skal til for at treet er i strid med naboloven § 3, selv om det kan oppleves som en ulempe. § 2 – DEN GENERELLE TÅLEGRENSEN

For trær som står lengre unna enn 1/3 av trehøyden kan den generelle regelen om tålegrense i § 2 komme til anvendelse i stedet. Man kan ikke ha trær som urimelig eller unø dig er til skade eller ulempe for na boeiendom. Det kan særlig være aktuelt hvor det er høydeforskjell mellom eien dommene, og trær som står lenger unna likevel skyggelegger store deler av naboens hage. I motsetning til etter § 3 blir det her en interesseav veining. § 10 – RETTING

Hvis vi må konstatere at det er snakk om trær som rammes av na boloven § 3 eller § 2 – hva så? Da har naboen krav på retting. Det betyr ikke nødvendigvis at trær kan kreves felt. Det kan hende at det holder med beskjæring, hvis tre et på den måten kan komme under «tålegrensen». Dette er noe som strengt tatt må vurderes for hvert enkelt tre. Det må ikke nødvendig vis gjøres noe med alle de trærne som diskusjonen gjelder. HEKKER

Ikke sjelden gjelder diskusjonen hekk – som da består av en hel rek ke med trær. For hekker er rettsre glene lite tilpasset, og kan fremstå forvirrende. For hekker som anses som «gran negjerde» gjelder ikke naboloven i det hele tatt, men i stedet granne gjerdeloven. Hekken kan da stikke

FAGSTOFF

inntil 50 cm inn på hver eiendom, så lenge den er like bred på hver side. For slike grensehekker er det heller ikke noen konkret høydebe grensning. Dette gjelder imidlertid bare hekker som funger som gren seskille, og som i utgangspunktet skal stå i grenselinjen. Hvis det står et gjerde langs gren sen, vil en hekk som står på den ene siden av gjerdet ikke anses som «grannegjerde». Da må hekken – el ler egentlig hvert tre – i stedet vur deres etter naboloven. Hekker som er inntil 2 meter høye, rammes ikke av naboloven § 3. Da er det eventuelt § 2, men det skal mye til. Det er derfor vi gjerne sier at hekker kan være inntil 2 me ter høye. Merk at tvisteløsningen for hek ker også avhenger av hvilken lov som regulerer forholdet. Saker etter naboloven skal starte i forliksrådet og gå for ordinære domstoler, mens saker etter grannegjerdeloven skal fremmes som skjønn for jordskifte retten. Her gjelder det å velge riktig spor. TRÆR I SAMEIER OG BORETTSLAG

I boligselskaper går det gjerne et tilsvarende skille mellom trær som står på ordinært fellesareal og på areal som man selv har råderett over. Normalt vil det ligge innenfor styrets kompetanse å forvalte trær som står på fellesareal. Med tanke på hvor viktig trærne kan være for enkelte beboere, kan det likevel løn ne seg å forankre noen prinsipper i årsmøte/generalforsamling. For trær som står på seksjonert tilleggsdel eller fellesareal vi dispo nerer eksklusivt, vil utgangspunktet være at vi råder som om vi var

FRITID

grunneier alene. Annet kan følge av vedtekter eller særlige omstendighe ter, så før vi feller større trær kan det være grunn til å ta det opp med sty ret eller naboer. TRÆR PÅ FESTET TOMT

Hvis vi har hus på festet tomt, eier vi ikke grunnen, og strengt tatt hel ler ikke trærne som står på tomten. Normalt vil festers råderett like fullt omfatte det å felle trær. Og hvis det er avtalt at trefelling krever grunn eiers samtykke, kan fester uansett kreve at det tas bort trær som hin drer utsikt eller er til annen ulempe. Grunneier kan heller ikke bare fjer ne trær på festetomten som fester selv vil beholde. MILJØKRIMINALITET

Som påpekt ovenfor er det enkelte trær som må anses vernet, og i grove tilfeller kan det å felle eller skade slike trær anses som miljøkrimina litet. Noen og enhver kan ha spøkt om bruk av kobberspiker eller gift for å bli kvitt irriterende trær, men her er det egentlig bare ett godt råd: Ikke gjør det! Ofte vil det være nok så åpenbart hvem som har vært på ferde.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SLIK BYGGER DU OM KJELLEREN TIL BOLIGROM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Utleiebolig eller ekstra plass? SINTEF viser hvordan du bygger en fuktsikker leilighet med god planløsning i kjelleren. AV SINTEF

Har du ubenyttet areal i huset? Å bygge om en uinnredet kjeller til boligrom øker verdien av boligen. En innredet kjeller kan bli utleiedel, generasjonsbolig eller ekstra opp holdsrom for familien. Boken Lag rom i kjelleren viser løsninger som oppfyller kravene i TEK. Løsningene er hentet fra Bygg forskserien. LAVERE ROMHØYDE OG MINDRE UTSYN

Boligareal i kjelleren må tilfredsstille en rekke krav, men i 2016 ble noen av reglene endret for at flere skal kunne utnytte areal i kjelleren til bolig. Blant annet er det nå tillatt med romhøyde ned til 2,0 m i en inn redet kjeller. Kravet for nye boliger er 2,2 m. Kravet til dagslys regnes

som oppfylt dersom kjellerrommet har rømningsvindu med tillatt min stemål. Vinduet trenger heller ikke å ha utsyn. - Det er viktig å være klar over at minstekravene ikke nødvendigvis sikrer brukervennlige rom med god bokvalitet. Å satse på kvalitet, der det er praktisk mulig, kan være lønnsomt på sikt. SINTEF anbefa ler generelt at boliger skal ha rom høyde på minst 2,4 m og utsyn gjennom vinduet, sier arkitekt og seniorrådgiver Anders Kirkhus. Krav om tilfredsstillende inneklima og rømningsvei gjelder fremdeles når man innreder boligrom i kjelleren. RADONSIKRING PÅBUDT

Kjellere er mest utsatt for radoninn trengning fra grunnen, og har der

med oftere forhøyet radonkonsen trasjon i inneluften. Skal kjelleren brukes som bolig, har huseieren plikt til å sørge for at radonkonsen trasjonen ikke er for høy. Statens strålevern angir 200 Bq/m3 som maksgrense. SINTEF anbefaler at man alltid måler radonkonsentra sjonen før innredning av kjellerrom. Boken Lag rom i kjelleren gir videre råd om tiltak mot radon i eksis terende kjeller. FORTSATT SØKNADSPLIKT VED BRUKSENDRING

Mange er ikke klar over det, men omgjøring av kjellerrom eller bod til boligrom er bruksendring, og bruksendring er søknadspliktig. Hus eieren må derfor søke kommunen og få godkjenning før kjelleren tas i

bruk som bolig. Søknadsplikten gjelder uavhengig av om rommene er til eget bruk eller til utleie. RIKTIG ISOLERING OG FUKTSIKRING

Boken Lag rom i kjelleren har hovedfokus på fuktsikre løsninger for vegger og gulv. I tillegg omtaler boka: - romstørrelse, dagslys og rømning - inneklima, radon, ventilasjon og varme - drenering og fuktsikre løsninger - oppbygning av ulike typer gulv - innsetting av vinduer, dører og lysgrav - ildstedsregler

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TETTPÅ

– HJELPER DEG Å VELGE HÅNDVERKER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

o o o o

VERDENSMESTERE I OPPUSSING

Verdien av boligene i Norge er om trent 8 billioner kroner, det tilsvarer nesten det norske oljefondet. 60% av oss eier en enebolig. Dessuten er det et særnorsk fenomen å eie hytte. På toppen av det hele har nord menn god økonomi sammenlignet med andre land. Og vi ønsker å ta vare på bygningsmassen, både av personlige grunner og fordi det lønner seg. Dette gjør at det norske folk pusser opp for omlag 83 milli arder kroner årlig (Prognosesenteret 2019). Tar vi med nybygg av hus og hytter utgjør privatmarkedet i byggebransjen ca. 150 mrd. kroner (Byggenæringens Landsforening 2019). Undersøkelser gjort av Prognose senteret viser at 1 av 3 pusser opp årlig. Det vil si at cirka 825 000 husstander gjennomfører innvendige eller utvendige oppussingsarbeider i egne boliger hvert år. I snitt pusser vi opp for kr 100 000. De som bor i eneboliger pusser opp i gjennom snitt hvert 2,5 år og bruker litt over 127 000 kroner når de foretar op� pussing. Nå er våren her og det er høy sesong for bygge- og oppussings prosjekter. Mange opplever likevel at veien fra idé til ferdigstillelse av prosjekt kan være kronglete og at det kan være krevende å finne seriøse og lovlydige håndverkere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

FRITID

sikre kontrakt kreve gyldig faktura betale via banken ta vare på dokumentasjon

MANGE FORDELER MED Å BRUKE SERIØSE HÅNDVERKERE

- Å bruke seriøse håndverkere har mange fordeler, én av dem er at det gir trygghet i en senere bolighandel, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmegler forbund. HER ER FLERE FORDELER

Skattekrimsjef Erik Nilsen

TETTPÅ HJELPER DEG

Tettpå er et tiltak på tvers av offent lige organisasjoner, partene i arbeidslivet, byggebransjen og forbrukernes interesseorganisasjoner som hjelper deg i valget av håndverkere. Norges Eiendomsmeglerforbund er en av samarbeidspartnerne i tiltaket. I et 20-talls kommuner ringer et serviceteam fra Tettpå for å påvirke og opplyse forbrukere som har søkt byggetillatelse eller har kjøpt boligeller fritidseiendom. De får infor masjon om hva de bør sjekke hos håndverksbedrifter, hvor og hvor dan de sjekker åpne næringslivsdata, fordelene ved å bruke seriøs arbeids kraft og hvilke plikter og rettigheter de har som byggherre.

- Tettpå er et unikt samarbeid med mål om å dyktiggjøre forbruk eren - for å hindre utbredelsen av arbeidslivskriminalitet. Jeg er glad for at Norges Eiendomsmegler forbund er én av mange viktige medspillere i dette arbeidet, sier skattekrimsjef Erik Nilsen. SLIK VELGER DU HÅNDVERKER

Tettpå har også laget en veileder med sjekkliste og tips om hvordan du velger håndverker. Her får du nærmere informasjon om hvordan: o sende byggesøknad o sjekke bakgrunnen til håndverksbedriftene o sjekke fagkompetansen o kreve hms-kort og sikring

o Du sikrer deg reklamasjonsrett på dårlig utført arbeid. o Du får dokumentasjon på utført arbeid. Det øker eiendommens verdi og gir en enklere og tryggere bolighandel den dagen du skal selge eiendommen. o Du får enklere lån med sikkerhet i bolig, og du stiller med bedre kort på hånden i forhandlinger om rentebetingelser. o Du stiller sterkere i eventuelle forsikringsoppgjør. o Du unngår medansvar for skatter og avgifter. o Du reduserer faren for forsinkelse og merkostnader i byggepro sjektet. I tillegg vil du være med å forebygge arbeidslivskriminalitet og bidra til et sunt og godt arbeidsliv.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

OVERSIKT OVER STYRENE I NEFs LOKALFORENINGER 2021 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF OSLO OG AKERSHUS

NEF VESTLAND

NEF ØSTFOLD

NEF TRØNDELAG

Leder: Trine Dahl Nestleder: Lars Olav Venger Pedersen Kasserer: Siv Svensson Ostrø Studieleder: Kristianne Sylte Styremedlem: Elin Lee Styremedlem: Nina Fjellheim

Leder: Toril C. Fridestad Nestleder: Jard Berg Studieleder: Benjamin Bødtker Styremedlem: Alexander Due Styremedlem: Alexandra Viken Næss Styremedlem: Kjersti Tunestveit Dyre

Leder: Thor-Martin Frøyland Studieleder: Karl David Torp Iversby Sekretær: Synnøve Rosnæs Kasserer: Hans Ricard Huse Styremedlem: Kim Myhre

Leder: Morten Børge Müller Nestleder: Elin Øverkil Kasserer: Simen Ottem Dahl Studieleder: Monica Høyden Tvedt Mogset

NEF INNLANDET

Leder: Noel Pedersen Nestleder: Elin Langfjell Møgster Kasserer: Mona Kristiansen Studieleder: Sirianne Voie Brochmann Styremedlem: Ketil Tallberg

NEF TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD Leder: André Norrøne Volla Nestleder: Geir Storli Kasserer: Eva Lise Torkildsen Studieleder: Liv Hege M. Hansen

NEF ROGALAND Leder: Knut Myklestad Nestleder: Stephan Michael Erichsen Kasserer: Erlend Halseth Studieleder: Merete Gustavson Styremedlem: Bård Birkeland

NEF SØRLANDET Leder: Alex Modahl Nestleder: Thorstein ten Velden Kasserer: May Kristin Enevoldsen Studieleder: Ronny Eikerol Sekretær: Merete Haugsten Wolles Styremedlem: Martine Strand

Leder: Terje Hauan Nestleder: Raymond Øverby Kasserer: Ingrid Bøhmer Studieleder: Inger Helene Simensen Sekretær: Terje Hoelseth Styremedlem: Kjersti Anette Berg

NEF NORD-NORGE

NEF MØRE OG ROMSDAL Leder: Julianne Sørheim Nestleder: Emil Hollingen Kasserer: Ole-Marius Heggstad Studieleder: Magnus Magerøy Sekretær: Helene Skeide

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF UNG | BÆREKRAFT, INNOVASJON OG KOMPETANSE ER VÅRE VIKTIGSTE SAKER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«NEF Ung skal være hele Norges gode start på meglerkarrieren» var slagordet som ble presentert på Clarion Hotel The Hub i 2019. Som følge av pandemien har den «gode starten» blitt kraftig utfordret. AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG | FOTO JOAKIM KARLSEN

Med permitteringer, hjemme kontor, digital samhandling og smitteverntiltak har 2020 – 2021 endret og utfordret måten vi jobber på. Under NEFs vårkonferanse (streamet fra Operahuset) oppsum merte Charlotte og Anders anner ledesåret vi har lagt bak oss. – For de som startet megler karrieren i 2019 ble det store for andringer på kort tid. For de som startet i 2020, måtte de først fullføre studiet på digitalt vis, og deretter starte meglerkarrieren i en periode preget av usikkerhet. Det har nok vært et krevende år, samtidig som jeg opplever at unge meglere har hatt gode holdninger underveis, var Anders Kløvning (NEF Ung) sin kommentar under NEFs vårkonferanse i Oslo. I tøffe tider merker man spesielt hvor viktig det er å ha et sterkt for bund. NEF var rask med å opprette kontakt med myndigheter, og sørge for at bransjen fikk god corona-vei ledning. På generelt grunnlag er bransjen tjent med et sterkt for bund, slik at interessene er ivaretatt. Fordelene merker man langsiktig, med et godt lovverk, trygge ramme vilkår, god utdannelse og et vel fungerende boligmarked.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

STUDENTER

«I tøffe tider merker man spesielt hvor viktig det er å ha et sterkt forbund. NEF var rask med å opprette kontakt med myndigheter, og sørge for at bransjen fikk god corona-veiledning» LEDELSEN

NEF Ung oppsummerte covidåret som krevende. – Det kan tenke seg at kundene helst foretrekker å bruke meglere med lang erfaring i tøffe og usikre tider. Samtidig kan unge meglere dra noen fordeler, selv om de er «ferske i gamet.» Omstilling og til pasning er nøkkelordene. Jeg tror at unge meglere ser verden med mer digitale øyner. Vi er vant med alt fra TikTok, snapchat, instagram og ulike sosiale medier. Vi ser også frem-

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Charlotte Lunde (Nestleder) og Anders Kløvning (Leder) oppsummerte følgende hovedsaker i NEF Ungs styreperiode for 2021 – 2023: • ET BÆREKRAFTIG MEGLERYRKE • INNOVATIVT (TA I BRUK NY TEKNOLOGI) FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE • HØY KVALITET OG KOMPETANSE

veksten av personal branding-trender og digitale kommunikasjonsplatt former. Vi tilpasser oss den digitale hverdagen raskere og mer naturlig, påpekte Charlotte Lunde (NEF Ung) i sin oppsummering av året som har gått. ØNSKER LAVERE TURNOVER BLANT NYUTDANNEDE

ØNSKER NYE MEDLEMMER VELKOMMEN

– I en medlemsorganisasjonen er det medlemmene som bestemmer. Vi har tillitsvalgte som fungerer som et bindeledd til både studiestedene og lokalforeningene. I tillegg har vi møte – og talerett i NEFs hoved styre, og har stor påvirkningskraft i alle type saker. Man må gjerne mene mye, men først og fremst må man bli medlem for at bransjen skal kunne stake ut en felles retning, var NEF Ungs hovedbudskap i åpningssamtalen.

Få

EL DOBB DATAermm til so n! ferie

ser nde vice Ku

19 20

– Konkurransenivået i bransjen er veldig høyt! Det utdannes mange nye meglere fra år til år, som alle skal konkurrere om de samme opp dragene. Med lite erfaring blir man ofte presset på pris, og er avhengig av god støtte fra foretaket sitt for å lykkes, sa Charlotte Lunde. – Jeg tror det er viktig å huske på at ting tar tid. Kunden du følger opp i dag skal kanskje selge huset sitt om ett år. Da er man avhengig av en startfase med trygge lønns – og arbeidsvilkår. Det tar tid å etablere seg som eiendomsmegler. Foretakene må derfor prioritere opplæring og oppfølging, slik at man får en lavere turnover blant nyansatte, sa Anders Kløvning.

STUDENTER

Vi håper du ønsker å engasjere deg i NEF Ung. Velkommen som medlem!

Bes te

LEDELSEN

Velkomsttilbud på strøm og mobilabonnement Som medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund får du svært gode medlemstilbud på strøm og mobil hos Fjordkraft. Bestiller du mobilabonnement i tillegg, får du dobbel data i 2 måneder. Les mer om avtalene og alle fordelene med å være kunde på fjordkraft.no/nef eller ring oss på 230 06100.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LØNNS- OG ARBEIDSTIDUNDERSØKELSE 2021

EIENDOMSMEGLERE TRIVES I JOBBEN, MEN MANGE OPPLEVER STRESS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiendomsmeglere jobber mye, trives godt i jobben, tjener bra, motiveres av fornøyde selgere, men opplever arbeidshverdagen stressende. Dette er noen av hovedpunktene som kommer fram i undersøkelsen «Lønn, arbeidstid og preferanser 2021» som ble gjort i 1. kvartal 2021. AV SVEIN STRØMNES, NEF

På tross av utbruddet av korona pandemien i mars 2020 ble det et rekordår for boligmarkedet i Norge. Rekordlave renter i kombinasjon med god tilgang på kreditt, strenge reiserestriksjoner og gode rutiner for boligomsetninger i eiendomsmeg lingsbransjen, gjorde at det ble rekordmange omsetninger i bolig markedet. Dette gjaldt i første om gang bruktboliger og fritidsboliger, men også omsetning av nye boliger viste en positiv trend mot slutten av året. Dette er trolig også forklaringen på mange av resultatene i undersøk elsen. I tillegg er et viktig premiss for å tolke resultatene i undersøkelsen å se hvem som har svart. Respon dentene har i gjennomsnitt lang fartstid som eiendomsmegler, og mange har også eierinteresser og fagansvar. I gjennomsnitt har de som har svart på undersøkelsen jobbet som eiendomsmegler i 15,7 år. For Oslomeglerne er dette tallet hele 17,2 år. Med andre ord en gruppe med veldig mye erfaring innen salg av boliger. En av fire av de som har svart har også eierinteresser i foretaket, et til svarende tall har fagansvar.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

KOMBINASJON

Som kjent finnes det mange varianter av lønnsmodeller i eiendomsmeg lingsbransjen. Et feilaktig bilde som mange kanskje har, er at eien domsmeglere kun jobber på provi sjon. Undersøkelsen viser at

inntektene til halvparten av respon dentene på landsbasis er et resultat av en kombinasjon av fastlønn og provisjon/bonus. Oslo og Akershus er det området i landet hvor flest eiendomsmeglere kun jobber på provisjon. Her svarer

Lønn og preferanser for lønn

Stort spenn

en av fire at lønnen deres kun består av provisjon. Til sammenligning er det tilsvarende tallet i Nord-Norge en av tjue. I Trøndelag finner vi den høyeste andelen som bare har fast lønn. Der jobber tre av ti med denne modellen.

STUDENTER

Nesten alle som har svart i undersøkelsen sier at de trives med å jobbe som eiendomsmegler. De opplever også arbeidet som meningsfylt, men det er også mange so innrømmer at de synes det er vanskelig å legge fra seg jobben. LEDELSEN

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Arbeidstimer og trivsel i jobben

ENDOM

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

N E F ME

GLE

BUND

RGES

STORT SPENN

Undersøkelsen viser videre at det er stort spenn i hva eiendomsmegleren tjener. Her er det både geografiske forskjeller, men også i forhold til hvilke arbeidsoppgaver en har. Den største gruppen respondenter svarer at de har en lønn mellom 600 000 og 700 000 kroner, men det er også mange som tjener mer. Dermed lander eiendomsmeglerne som har svart i undersøkelsen på en gjennomsnittsinntekt på 1 020 000 kroner. Men det er igjen viktig å huske at respondentene har lang fartstid i bransjen. Lønnsnivået speiler på mange måter også prisnivået i boligmarke det. Gjennomsnittet er høyest i Oslo og Akershus (1,15 mill. kr.), mens det er lavest i Møre og Roms dal og på Sørlandet (ca. 830 000 kr)

VERDT Å VITE

STUDENTER

Undersøkelsen er gjort i samarbeid med to mastergradsstudenter på NMBU

Det som motiverer mest, er fornøyde sje. Fire av ti svarer i undersøkelsen arbeid, de ønsker fri i helger, lønn NB! Ifølge Statistisk Sentralbyrå selgere og deretter mestring i at de har vurdert dette i løpet av det etter timeinnsats og jobb med assis har en eiendomsmegler en Ilønn på jer obben. siste året. Dette er en tendens somstressende, tent. tillegg det mange som opplever arbeidsdagen som og at hovedgrunnen For at de skalerbli værende i bransjen har respondentene rangert forskjellige faktorerts ca. kr 757 000 i 2019, men her innsterkest blant de som har kortest dette presset inn nye oppdrag. går ikke alle inntektsgrupper. 2020 erJOBBER MYEom å få fartstid i bransjen. ARBEIDSGIVER påvirke valget om de vil jobbe videre som eiendomsmegler. er også et år med høy aktivitet i Undersøkelsen bekrefter at eien For at de skal bli værende i bran BETALER KONTINGENT signaliserer da et ønske om merfor fritidUndersøkelsen og å være mindre tilgjengelig. Spesifikt ø boligmarkedet og høy boligprisvekst. domsmeglereav jobber mye.Mange Over sjen har respondentene rangert viser avslutningsvis Kombinasjonen dette og åtte antallet arbeidstimer, er trolig hovedårsakene til at flere meglere å fjerne norm defortsatt ønskerenfrihøy i helger, av ti svarer at de jobbermange mer enn skjellige faktorer somom vilgratisarbeid, påvirke at det andel avlønn medetter timein vurderer37,5 å bytte bransje. Fire av valget tiassistent. svarer at de har vurdert dette i løpet a På spørsmål om hvilke lønnsmodeller timer i uken. Detog store fler om de ivilundersøkelsen jobbe videre som lemmene i NEF som får kontin jobb med de foretrekker svarer firedet av siste ti tallet av disse sier at jobber et eiendomsmegler. genten sin har dekketkortest av arbeidsgiver. året. Dette erdeen tendens som er sterkest blant de som fartstid i respondenter at de kunne tenke seg sted mellom 40 og 54 timer i uken. Mange signaliserer da et ønske Over åtte av ti får dette, med bransjen. en større andel fastlønn. Mens det i I dette regnskapet skal det også om mer fritid og å være mindre til høyest andel for meglere tilknyttet andre enden av skalaen er under en tas med at åtte av ti har svart at de gjengelig. Spesifikt ønsker mange Rogaland (98 prosent). av ti som sier at de bare vil ha pro jobber i helgene. Halvparten av res meglere å fjerne norm om gratis visjon. Andelen som ønsker seg fast pondentene jobber fra to til fire lønn er størst blant de som i dag helgedager i måneden. tjener minst, men synker merkbart Arbeidsrelatert stress og forbedringsfaktorer blant de som tjener over gjennom TRIVES I JOBBEN snittet. Den motsatte trenden ser Nesten alle som har svart i undersøkman ikke overraskende blant de elsen sier at de trives med å jobbe som ønsker seg større andel provi som eiendomsmegler. De opplever sjon. også arbeidet som meningsfylt, men I det hele er det mange som trigges det er også mange som innrømmer av at innsatsen gir seg utslag i høyere at de synes det er vanskelig å legge lønn. Åtte av ti svarer at provisjonen fra seg jobben. øker motivasjonen. I tillegg er det mange som opp lever arbeidsdagen som stressende, FORNØYDE SELGERE og at hovedgrunnen til dette er Det er likevel andre ting som moti presset om å få inn nye oppdrag. verer eiendomsmeglerne mer enn Kombinasjonen av dette og antallet lønn. I undersøkelsen kommer arbeidstimer, er trolig hovedårsak lønnselement først på en tredjeplass. ene til at flere vurderer å bytte bran

Arbeidsgiver betaler kontingent

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NORGES FØRSTE COLIVING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Evergreen er Norges første coliving. Selskapet begynte å jobbe aktivt med coliving i 2020. Da hadde ideen modnet en stund og beslutningen ble tatt at 2020 var året vi skulle satse fullt ut på coliving som vi hadde sett var en nisje som vokste fort i markeder som USA, UK og Asia. AV JUAN DAVID MYRANN, EVERGREEN

På våren 2020 fikk vi muligheten til å etablere oss i Nordahl Bruns gate 5 i Oslo. Hvor på de første kundene flyttet inn i august 2020. Da hadde vi brukt sommeren til å møblere opp rom og fellesareal. I dette arbeidet etablerte vi et langsiktig og strategisk samarbeid med STRAA Innredning og Design, hvor vi i fellesskap har utviklet Evergreen sin coliving interiør mal. Coliving er en sosial orientert måte å leve på. Hvor den enkelte beboer «Sier fra seg» større private boområder mot å bo sammen med andre å dele på felles areal som har kvaliteter ved seg som de alene ikke har økonomisk bære evne til å tilegne seg. Dette kan være film rom, et vell utstyrt kjøkken med fult sortiment av kjøkkenutstyr, kunst på veggene og musikkstudio. Her er det kun fantasien som setter grenser. Men vi i Evergreen er opptatt av at disse fellesrommene og kvalitetene er noe som vårt community i felles skap omforenes om. Og da kommer vi inn på det andre viktig med co living. Nemlig community. Ensomhet er en megatrend som det ikke snakkes mye om. Det vi ser er at vårt coliving konsept bringer flere sammen og at disse knytter sterke vennskapelig bånd seg imellom

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

«Colivng er en del av den nye bo formen» Juan David Myrann

og noen også har også tatt steget over i kjæresteforhold. Evergreen som alle andre har følt på den pandemien som vi har levd med siden mars 2020 og som vi fortsatt står i. Men flere av de som bor hos oss har hatt veldig glede av community under pandemien. Det å ha folk rundt seg har gjort til værelse lettere for veldig mange. Vi i Evergreen lærer mye av alt som skjer i vårt coliving-hus. Noe vi

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Vi vet også at å leie for mange er problematisk fordi man da er uten for boligmarkedet og ikke får ta del Edvard Tangerås i den verdistigningen som har vært der de siste årene. Samtidig som det ofte er vanskelig å bygge opp egen VERDT Å VITE er opptatt av er at coliving skal være men også LEDELSEN med tanke på langsiktig kapital når man leier. FAGSTOFF Derfor ønsker så friksjonsfritt som mulig. Derfor het hvor colivng er et «hjem» på lik vi å gi en del av den husleien som sørger vi for vask av felles arealer to linje som å bo på en hybel eller betales tilbake til våre kunder i form ganger i uken, alt av forbruk s ettromsleilighet. av månedlige innskudd på en spare artikler knyttet til kjøkken og bad Evergreen jobber stadig med å konto. Vi ønsker også å etablere et er inkludert i leieprisen samt vi holder utvikle og forbedre sitt produkt fordelsprogram som våre kunder community-møter en gang i måne nettopp for å oppnå dette. Det å kan ta del i som løpende vil resultere den for å løse konflikter, forbedre legge til rette for en langsiktighet, i innskudd på sparekonto. produktet vårt ovenfor kunden og forutsigbarhet og stabilitet for leie Evergreen har store ambisjoner og samtidig gjøre noe sosialt. taker tror vi veldig på. Dette gjøre ser muligheten for å vokse fremover. Coliving er en del av det som via gode velbalanserte leieavtaler, Men for å klare det må man ha gode kalles «den nye bo formen». Vi tror som tilbyr leietaker langsiktighet og systemer for drift og kundeopp coliving har kommet for å bli som forutsigbarhet. følging. Blant annet bruker vi et bo tilbudet i de store byene rundt Vi jobber med å matche de leie Unloc for adgangskontroll. Dette om i verden og også i Norge. takere som bor nærmest hverandre gir oss en bedre kontroll med hvem Vi i Evergreen ønsker å legge til så godt som mulig. Jo mer likhet som har tilgang til bygget, samt rette for at flere føler seg trygg og det er mellom beboerne jo mindre eliminerer alle problemer knyttet til komfortabel rundt valget av colivng sannsynlighet for at friksjon vil opp håndtering av fysiske nøkler. som sin boform ikke bare kortsiktig, stå.

«Kuratering av community er kjernen av det coliving handler om»

FRITID

STUDENTER

Videre bruker vi Uniteliving som forvaltningsplattform. Noe som er bra for oss som utleier og for våre leietakere som får all informasjon rundt leieforholdet på et og samme sted. FRITID kan vi oppsummere STUDENTER Avslutningsvis det Evergreen colivng ønsker å levere som produkt på følgende måte.

«Live in the mansion feeling with 5 stars r esort amenities, together with people match for you, in a long term secure rental environment, while saving up equity autonomously. Ecolux brought to you by Evergreen»

TRENGER DU KURSTIMER? Med NEF e-kurs kan du ta etterutdanning når og hvor det passer deg

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

PROXIMA CODE MED NORDISK FOTFESTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Med plattformen Leads Escalation System er det norske IT-selskapet Proxima Code i ferd med å etablere seg bredt innen det nordiske markedet for bank, eiendom og forsikring. AV ANDREAS KAVLIE-BORGE, PROXIMACODE

DETTE ER PROXIMA CODE: • Det norske selskapet Proxima Code har utviklet en helt ny type plattform som skaper synlige resultater innen bank, forsikring og eiendomsmeglerbransjen. • Ved å systematisere og sikre effektiv oppfølging av kunder og salgsmuligheter, har selskapet klart å skape en plattform som både leverer god kundeservice og økt salg i samme prosess. • Nå er selskapet klart for neste fase – og lanserer neste versjon av plattformen som skal hete: «Lead Escalation System»

Proxima Code har i en årrekke ut viklet løsninger for å håndtere opp følgingen av salgstips og kundehen vendelser – såkalte leads. Nå er plattformen videreutviklet og tatt i bruk av en rekke store aktører i Norden. – Vi er veldig stolte over å kunne tilby et solid produkt på tvers av de nordiske landegrensene, sier salgs direktør i Proxima Code, Andreas Kavlie-Borge. Han forteller at Nordea er en av aktørene som har vært tidlig ute i å

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

systematisere og effektivisere sin interne «leads-kultur». NORDEA I NORGE OG SVERIGE

En av kundene som er aktive brukere av Leads Escalation System, er Nordea. Samarbeidet startet i Norge, men etter å ha dokumentert gode resultater har konsernet tatt løsningen i bruk også i Sverige. – Denne plattformen har hjulpet oss med å strukturere både interne og eksterne samarbeid på en ryddig

og effektiv måte, sier Kim Eriksson i Nordea Gøteborg. – Proxima Code har gitt oss et team av løsningsorienterte utviklere som sørger for en jevn integrering. De har et tilstedeværende team og ledelse som sammen har bidratt til et positivt forretningsforhold, sier han. MÄKLARHUSET OG SVENSK FAST

I Sverige har Nordea tatt i bruk plattformen i samhandlingen med bl.a.

Mäklarhuset og Svensk Fast for å sikre at alle potensielle lånekunder får god oppfølging i forbindelse med eiendomstransaksjoner som utføres av meglerne. PRIVATMEGLEREN, TRYG OG GJENSIDIGE

I Nordea Norge benyttes Leads Escalation System med stort hell til å koordinere leads og oppfølging av låneforespørsler mellom banken og bankens egen eiendomsmegler

STUDENTER

LEDELSEN

kjede, Privatmegleren. Samtidig benyttes plattformen opp mot sam arbeidspartnere innen forsikring, slik som Tryg og Gjensidige. TIPSKULTUR OG UMIDDELBAR OPPFØLGING

– Altfor mange organisasjoner skusler bort gode muligheter ved å «glemme» å følge opp kundehenvendelser. Dette har vi tatt på alvor – og sørger for at alle tips fra samarbeidspartnere, andre avdelinger eller eksterne hen vendelser blir tatt tak i umiddelbart, sier salgsdirektør i Proxima Code, Andreas Kavlie-Borge. – Noe av suksessfaktoren er at denne måten å jobbe på har skapt en ny type tipskultur i de bedriftene som har tatt i bruk den nye platt formen, sier han. Det som også har vist seg å gi gode resultater, er at kravene om samtykkeerklæring nå er omgjort til en umiddelbar oppfølging av kund

VERDT Å VITE

ene. Dette betyr at kunden opplever en meget rask tilbakemelding – noe som etablerer en god start på videre dialog.

FAGSTOFF

SKAPER NY TYPE SAMHANDLING

–Noe av det første vi oppdaget, var hvor effektivt dette var i dialogen mellom eiendomsmeglere og utlåns DET FINNES INGEN DÅRLIGE avdelingene i bankene. FAGSTOFF VERDT Å VITEPlutselig ble det mulig å skape en LEADS LEDELSEN – Ingen henvendelser fortjener å helt ny samhandling mellom megler havne i en skuff og «vente til mandag» og bank – hvor eiendomsmeglerne – og ingen leads bør kalles dårlige ble motivert til å koble kundene før de er aktivt fulgt opp. Vårt interne med sin prefererte bankforbindelse. mantra er at det finnes ikke dårlige Systemet gjorde det mulig å følge leads, bare dårlig oppfølging, sier med på oppfølgingen, noe som Kavlie-Borge. resulterte i en mangedobling av Systemet gjør det ukomplisert, lånetilsagn fra meglerens partner. slik at hvert enkelt tips som kommer – Slik har vi klart å løse den klas inn blir tatt tak i. Dersom kunden siske utfordringen med å få til gode ikke får oppfølging fra den som får kryss-salg. Nå er det både intuitivt og tipset først, går det automatisk videre motiverende å spille inn nye leads og helt til kontakten er etablert. Dette tips til andre avdelinger eller samar gjør det mulig med god intern opp beidspartnere, sier Kavlie-Borge. følging for å se hvordan de ulike kundehenvendelsen blir forvaltet – «USYNLIG HÅND» slik at ressursene kan settes inn hvor Lead Escalation System er en type de gjør best nytte for seg. løsning som kan benyttes på ulike

FRITID

STUDENTER

måter. Enten kan det innføres som en ny plattform som alle tar i bruk – eller så kan den legges inn i eksist erende løsninger for slik å forbedre mulighetene for samhandling og oppfølging i de eksisterende FRITID arbeidsverktøyene som benyttes. STUDENTER – Noen av kundene setter pris på at det ikke er nødvendig å endre på de arbeidsverktøyene de benytter til daglig, sier Kavlie-Borge. – Når vi gjør det på denne måten blir løsningen vår en slags «usynlig hånd» som sørger for at alt fungerer mer effektivt innenfor eksisterende rammer. Ingen medarbeidere be høver å bli plaget med nye systemer – kun oppleve en umiddelbar for bedring i hvordan de kan samhandle med hverandre, sier han.

LAND ROVER PLUG-IN HYBRID

PLUG-IN TIL EN VERDEN AV OPPLEVELSER

Som medlem i Norges Eiendomsmeglerforbund, får du gode tilbud på Land Rover og Jaguar fra Motorpool Handel på Billingstad. Ta kontakt med Motorpool på salg@motorpool.no eller og inn på https://www.nef.no/fordelsprogram/jaguar-land-rover/ for detaljer. Motorpool Bergerveien 6, Billingstad Tlf. 67 80 72 00 motorpool.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

GRÜNDERNE SOM UTVIKLER ‘SHOPIFY’ FOR EIENDOM LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

Hva om leilighetskjøp var like enkelt som å kjøpe en bil fra Tesla på nett? PropTech-selskapet Plyo gjør dette mulig for salg av nybygg. Plyo utvikler en plattform der målsettingen er å a utomatisere og heldigitalisere kjøpsprosessen fra a til å for potensielle boligkjøpere. AV HERMAN WENSTAD, PLYO

En slik salgsfremmende og kost nadsbesparende teknologi begynner å gi resultater.

Gründerne som utvikler ‘Shopify’ for eiendom

NÆRMER SEG CA. 20% AV NYBYGG MARKEDET I NORGE

Litt etter litt har markedet fått øyne opp for Plyo. Da selskapet ble startet i 2014 var de en av de første aktør ene i dette markedet som ønsket å tilby en fullverdig plattform for salg og utleie av eiendom. I en ellers tra disjonell og konvensjonell bransje, ser de at etterspørselen etter digi talisering vokser raskt. - Ved å kontinuerlig markedsvali dere og utvikle i tråd med utbygger, har vi klart å skape et produkt som samler alle de forskjellige digitale løsningene i en plattform, sier Herman R. Wenstad, med-gründer og Chief Innovation Officer i sel skapet. Wenstad etablerte Plyo sammen med Aksel Gresvig, med-gründer og CEO, og siden oppstart har selska pet spesialisert seg på markedsføring av nybygg. Tidligere i år lanserte de prosjektet Fyrstikkbakken14.no med eiendomsutviklerne Birk & Co og AF Eiendom, muligens tidenes mest digitaliserte nybygg-prosjekt i Norge. Plattformen sentraliserte og digi

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021 (magasin.digital)

20. mai 2021

Hva om leilighetskjøp var like enkelt som å kjøpe en bil fra Tesla på nett? PropTech-selskapet Plyo gjør dette mulig for salg av nybygg. Plyo utvikler en plattform der målsettingen er å automatisere og heldigitalisere kjøpsprosessen fra a til å for potensielle boligkjøpere. En slik salgsfremmende og kostnadsbesparende teknologi begynner å gi resultater.

taliserte hele prospektet. Samtidig utviklet Plyo markedets første boligvelger hvor boligkjøper kan tilpasse boligen før kjøp før de meldte interesse. Prosjektets suksess medførte til at flere av Norges største eiendomsutviklere tok kontakt for

å ha lignende teknologi til sine boligprosjekter. Wenstad og Gresvig ser med stolthet på den eventyrlige plyo.no For +47 240hver 77 250 oppnådde vekstenPlyoi ASNorge. milepæl, øker ambisjonsnivået. Etter hvert blir fokuset å rigge til interna sjonalisering.

BYGGET STEIN PÅ STEIN

Selv om gründerne bak Plyo har en lengre merittliste i dag, er det mye arbeid som ligger til grunn. 1Siden oppstarten i en kald leilighet på Grünerløkka har Wenstad og Gresvig bygget selskapet stein for

STUDENTER

stein, hele tiden med et fokus på soliditet. Det gjorde at de, til for skjell fra mange teknologiselskaper, ikke har trengt å hente investeringer før nå. I dag har Plyo over 20 ansatte, med tung kompetansebakgrunn fra selskaper som Accenture, Reuters og EssDocs. I dag holder Plyo til i moderne lokaler i Mølleparken på Grünerløkka. 100% AV SALGET FOR NYE BOLIGER BLIR DIGITALT

Målet til Plyo er en heldigitalisert kjøpsprosess av nye boliger. Auto matisering skal åpne opp for enklere boligkjøpsprosesser og at midler for verdiskapende markedsføring be nyttes bedre. - Dette vil bli enda mere viktig i tiden fremover da konkurransen

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

drar seg til og marginer blir mer sensitive, sier Wenstad. Videre utfyller Aksel om tilvalg som at en av de kommende store endringene i kjøpsprosessen Plyo er i gang med å utvikle. Tilvalg flyttes fra ettermarked til å bli en del av kjøpsprosessen for premarked, i likhet med utsjekk i en netthandel. Å tilby tilvalg som et element for premarked krever potensielt store endringer i planleggingsfasen for noen selskap. Det er slike omstrukt urering i et selskaps DNA Plyo skreddersyr når eiendomselskap går inn for det digitale skiftet. DEN DIGITALE EIENDOMSSELSKAPET

Lenge har eiendomsbransjen vært blant de tregeste når det gjelder å ta

«Automatisering skal åpne opp for enklere boligkjøpsprosesser og at midler for verdiskapende markedsføring benyttes bedre»

i bruk ny teknologi. Det var da Wenstad og Gresvig så muligheter. Gradvis har bransjen våknet og større strukturelle endringer er i ferd med å skje, presiserer gutta. Digitaliser ingens inntog endrer hvordan eien domsselskaper kjøper digitale tjen ester og tvinger de til å utforme en digitale strategi. Da blir samspillet mellom teknologi og interne prosesser veldig viktig.

- Bransjen stormer nå fremover, inn i det digitale. Her vil vi aktørene falle inn i to grupper; de som om favner det digitale og de som faller bakpå. Etterhvert som konkurranse bilde hardner til; blir selskaper nødt til å tilby digitale kundereiser, avslutter Gresvig.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

DENNE NORSKE STARTUPEN VIL REVOLUSJONERE MEGLERBRANSJEN LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

Enorme, digitale datasett har revolusjonert alt fra medisinsk forskning til anleggsbransjen. Nå skal en norsk startup gjøre det samme for eiendomsmegling. AV TOBIAS MARTINSEN, PLAACE

Erik Rehbinder

Plaace heter selskapet, og er du næringsmegler kan du bare venne deg til navnet først som sist. For til sommeren utvider de sin nett-platt form til å inkludere datasett fra blant annet mobiltelefontrafikk, betalingsløsninger og offentlige foretaksregistere. Hensikten? Å matche utleiere med leietakere, og fortelle hva slags butikk eller serveringssted som vil gi den største omsetningen i akkurat det strøket du har et ledig lokale. – Det må bli slutt på at utleiere og leietakere stoler på magefølelsen når de avgjør hvem som skal etablere seg hvor. Det gir feiletableringer

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

Marit Jensen

som er kostbare for begge parter, sier daglig leder og med-gründer Snorre Jordheim Myhre. – Med et skikkelig datagrunnlag og avanserte analyser blir slike viktige avgjørelser mer faktabasert, og etableringene mer treffsikre, sier han. BAKER INN MOBILDATA OG BEDRIFTSINFORMASJON

Plaaces gratisløsning er allerede til gjengelig. Tjenesten gir brukerne mulighet til å dykke ned i demogra fiske data og få oversikt over hvilke lokaler som står ledige og hvilke aktører som er ute etter å ekspandere.

Snorre Jordheim Myhre

«Plaaces gratisløsning er allerede tilgjengelig. Tjenesten gir brukerne mulighet til å dykke ned i demografiske data og få oversikt over hvilke lokaler som står ledige og hvilke aktører som er ute etter å ekspandere»

De neste månedene rulles det ut flere nye funksjoner. Mobilopera tøren Telia skal levere data om hvor dan grupper av mennesker beveger seg i samfunnet, betalingsløsningene Vipps og BankAxept skal levere data om hvor folk handler og hvor mye penger de bruker og analyse

selskapet Prognosesenteret skal dele sine avanserte datasett om norske bedrifter og hvordan de utvikler seg. Stilt sammen gir dette viktig inn sikt om hva slags butikker og server ingssteder som vil fungere best på en gitt adresse.

STUDENTER

LEDELSEN

Blant dem som vil ta i bruk Plaace og deltar i utviklingen av nye funk sjoner, er Stor-Oslo Eiendom – en eiendomsutvikler med sterkt fokus på destinasjonsutvikling. – Når man jobber med destina sjonsutvikling er det viktig å etablere synergier mellom boliger, byrom og næringskonsepter. Da må man programmere et bygulv som er relevant for akkurat det området og for brukerne av det. Plaace gir verdifull innsikt både i en tidlig fase, når vi designer og tilrettelegger, og når vi skal finne helt konkrete aktører vi kan leie ut til, sier markedssjef Marit Jensen i Stor-Oslo Eiendom. KOMMER I GREVENS TID

Den mildt sagt spesielle situasjonen bransjen står i, med konkurser, uvisshet om framtida og store

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

endringer på gang, gjør at Plaace oss på feil sted. Ved hjelp av Plaace kommer i grevens tid. har vi potensiale til å nærmest På den ene siden står mange eliminere den risikoen, sier daglig aktører i en sårbar økonomisk situa leder Erik Rehbinder. sjon, mens forbruksvaner og trender som netthandel er fremskyndet. På TROR PÅ LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE den annen side er det usedvanlig BEDRE BESLUTNINGER mange tomme kvadratmetere som Næringsmegleren Retail Property skal fylles med liv og røre når sam Brokerage AS er en annen aktør som funnet gradvis åpner opp igjen. har tatt Plaace i bruk. Megleren ser Og en ny bølge av aktører er i ferd et stort potensial i å bruke analysemed å etablere seg. De er komfortable verktøyet for å gjøre mer treffsikre med å ta i bruk nye verktøy og kjenne- beslutninger på vegne av sine opp tegnes av hurtig ekspansjon og en dragsgiverne, gårdeiere. analytisk tilnærming til jobben sin. – Det er spennende å følge med Massasjestudio-kjeden Squeeze, på slike nyvinninger og hvordan de som tilhører Askeladden-konsernet, kan lette det daglige arbeidet, sier er ett eksempel. De har satt seg fore å daglig leder Christian Østby, som i gå fra 13 til 40 lokasjoner i løpet av skrivende stund har lagt ut 16 ledige 2021. lokaler på plattformen. – Jo hurtigere vi ekspanderer, desto – Feiletableringer er kostbart for større er risikoen for at vi etablerer både gårdeiere og leietakere. Store

FRITID

STUDENTER

investeringer går tapt. Med data om hvor mange som ferdes forbi et lokale, hvilken demografi de til hører og hvor mye penger de legger igjen, kan vi gjøre bedre beslutninger og spare alle parter for store summer, STUDENTER sier han. FRITID Vil du sjekke ut Plaace og hva tjenesten kan gjøre for deg, er det bare å opprette en bruker og sette igang. – Jeg har et veldig engasjement for at restauranter og butikker skal etablere seg i gode nabolag. Det er utrolig tilfredsstillende å kunne støtte viktige bransjer med innsikten som trengs for å få bygulvet til å yre av liv igjen, sier Snorre Jordheim Myhre i Plaace.

NYE NEF E-KURS TA ETTERUTDANNING NÅR OG HVOR DET PASSER DEG Se hele kurskatalogen på nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

JILL EIDE

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Navn? Jill Eide

Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg har hatt jobber siden jeg var 12 år. Da begynte jeg i Kongeparken. Videre har det gått i butikkjobber, lagermedarbeider og i utleiebransjen, før jeg begynte som eiendomsmegler.

Arbeidssted: Jobber hos Notar i Stavanger, men jeg er selv fra Sandnes. Arbeidsstedet mitt strekker seg over store deler av Rogaland.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Det vil jeg påstå er den personlige delen. Det å være en god rådgiver og gi trygghet til både kjøper og selger, når de skal gjøre en av de største investeringene i livet.

Alder? 25 år Sivilstatus, barn? Samboer Sist leste bok? Jo Nesbø, Kongeriket. Favoritt TV-program? Jeg har fått sansen for Kompani Lauritzen. Favorittmusikk? Jeg hører på det meste. Alt fra listepop til country. «Favorittdings»? iPhonen, selvfølgelig.

Beste reisemål? Jeg er svært glad i å reise! Har mange reise planer og steder jeg vil se. Husker spesielt godt USA-tur for en del år tilbake. Italia var også et flott land.

Kjører? Jeg er veldig fornøyd med min lille BMW i3

Har du noen dårlige sider? Dårlig taper i brettspill og kan bli litt for mye engasjert i det. :-)

Hvor mange timer jobber du i uke? Altfor mange. Logger aldri av, megling er en livsstil. Trives godt med det!

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Det må rett og slett bli avgjørelsen om å bli eiendomsmegler og etterhvert begynne i Notar.

Hva gjør du for å koble av? Da må jeg ut. Løper en tur, drar i stallen eller går på Sats. Jeg kan også sette meg ned med en god film.

Hvor mange ganger har du flyttet? 1 gang. Det er ikke så altfor mange år siden vi kjøpte vårt første hjem. Trives godt i Sandnes!

Hva er din beste idrettsprestasjon? Jeg er gjerne mest stolt av mine prestasjoner innenfor hest, og min periode som sprang rytter/konkurranserytter. Eller kanskje når jeg tok rekorden hos Stavanger Gokart? Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Jeg er så glad i middag, at det sjelden blir plass til dessert. Men er likevel veldig glad i noe lett og friskt. Kanskje en god fruktsalat.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

FAGSTOFF

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Hvor langt er egentlig «et steinkast»? Og hvor effektive er egentlig arealene i knøttsmå leiligheter? Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Jeg har bare positive erfaringer med de meglerne jeg kjenner og har møtt.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Flere ting blir nok digitalisert, men jeg tror at det alltid vil være behov for personlig rådgivning og møte mellom mennesker. Hva er den største utfordringen til bransjen? Mange aktører og svingninger i boligmarkedet. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Ha enda større fokus på å opptre profesjonelt og ha mer fokus på salg og kundebehandling allerede på meglerstudiet. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Det blir spennende å se hvordan prisene utvikler seg når vi ser en ende på Covid-19. Jeg tror etterspørselen etter bolig vil holde seg ganske stabil, slik den har vært i 2020/21.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET E-KURS PÅ NEF.NO

STUDENTER

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF kommer til å arrangere mange gode kvalitetskurs utover høsten. Det kommer både til å være fysiske- og digitale kurs, men datoer og steder er ikke fastsatt ennå 2. -3. SEPTEMBER FFNs HØSTKONFERANSE, LOSBY 17.-19. NOVEMBER NEFs HØSTKONFERANSE, OSLO TEMAER FOR KURS HØSTEN 2021: KOMMUNAL FORKJØPSRETT TVANGSSALG MEGLING AV OVERBEHEFTET EIENDOM VERDIVURDERING OG PRISFASTSETTELSE FORHOLDET MELLOM TAUSHETSPLIKT OG OPPLYSNINGSPLIKT PRAKTISK INTERNKONTROLL UTLEIE – SKATT PÅ UTLEIE UTLEIE – LEIEKONTRAKTER OG OPPSIGELSESVERN KOBLING – HVA ER LOV, OG HVA ER IKKE LOVLIG SAMHANDLING FRITIDSBOLIGER PÅ FJELLET INTROKURS NÆRINGSMEGLING PROSJEKTMEGLING – (FOR VIDEREKOMMENDE/ STØRRE PROSJEKTER) PROSJEKTMEGLING, OPPGJØR – (VIDEREKOMMENDE/ STØRRE PROSJEKTER) LOVLIGHETSMANGLER – 4 TIMER ÅRLIGE HVITVASKINGSKURS I TILLEGG KAN DU TIL ENHVER TID TA VÅRE E-KURS

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

PÅ GRUNN AV KORONAPANDEMIEN KAN DET KOMME ENDRINGER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NYE REGLER OM ELBILLADING I BORETTSLAG OG SAMEIER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Det er en sterk økning i salg av elbiler og det blir et stadig større behov for at elbileiere kan lade der de bor. Den 1. januar i år trådte nye regler for elbillading i borettslag og sameier i kraft. Vi vil her gi en oversikt over innholdet i og virkningen av de nye reglene. AV LINN VÅRHUS SØRHAUG, SENIORADVOKAT OG KRISTIAN KORSRUD, PARTNER/ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET GRETTE

HVA GÅR DE NYE REGLENE UT PÅ?

I burettslagslova § 5-11 a er det en ny bestemmelse som gir andelseiere i borettslag en rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Bestemmelsen om laderett i eierseksjonsloven § 25 a er endret slik at laderetten for seksjonseiere samsvarer med laderetten for andelseiere. Bestemmelsene i burettslagslova § 5-11 a og eiersek sjonsloven § 25 a går ut på at andelseiere og seksjonseiere – som har en rett til å parkere på borettslagets eller sameiets eiendom – får en rett til å etablere ladepunkt på egen parkeringsplass eller til å kreve at det blir satt opp lade punkt på felles parkeringsareal. Lovbestemmelsene gir altså den enkelte andelseier og seksjonseier krav på eller en individualrett til å etablere ladepunkt. I de tilfeller hvor en andelseier eller seksjonseier har en eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass, skal altså den enkelte beboer som utgangspunkt ha en rett til å sette opp ladepunkt i tilknytning til denne. Men dette utgangspunktet kan likevel ikke anses for å være til hinder for avtaler med styret om en annen plassering – for eksempel hvor det er et ønske om å etablere en fellesløsning for lading i boretts laget eller sameiet. De nye reglene omfatter de som har en rett til å parkere på fellesarealer, men som ikke disponerer en egen parker ingsplass. For disse vil retten til elbillading bestå i at den enkelte andelseier eller seksjonseier kan kreve at det blir satt opp et ladepunkt slik at vedkommende får mulighet til å lade bilen sin. Det følger av lovbestemmelsene at i disse tilfellene vil det være opp til styret i borettslaget eller sameiet å avgjøre hvor ladepunktet skal settes opp. Regelen gir det enkelte borettslag og sameie stor fleksibilitet med hensyn til å organisere ladepunktet slik at det blir tilpasset de lokale forholdene. I forarbeidene til endringsloven presiseres det at retten til å sette opp ladepunkt og retten til å kreve at det blir etablert ladepunkt på fellesareal, uansett vil være avgrenset til å gjelde for areal som allerede er satt av til parkerings areal. Dette innebærer at den enkelte andelseier eller

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

s eksjonseier ikke kan kreve at grøntområder omdisponeres til parkeringsplasser for å sette opp ladepunkt. En slik om disponering må i alle tilfelle godkjennes av årsmøtet eller generalforsamling. Omdisponeringen må også være i tråd med formålet som arealet er regulert til etter plan- og bygningsloven, samt at en eventuell opparbeidelse må omsøkes i kommunen. KOSTNADSFORDELING

Den enkelte andelseier eller seksjonseier kan belastes kost nadene til ladeboks dersom bruken av parkeringsplassen er eksklusiv. Fordelingen av kostnader som oppstår når det legges til rette for elbillading gjennom oppgradering av strømnettet og etablering av ladeinfrastruktur, skal i utgangspunktet følge de alminnelige reglene for fordeling av felleskost nader, jf. burettslagslova § 5-19 og eierseksjonsloven § 29. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter for delingsnøkkelen i borettslag og etter sameiebrøken i eier seksjonssameier. Kostnader til oppgradering av det elek triske anlegget vil være en felleskostnad som skal belastes alle og fordeles i henhold til fordelingsnøkkel eller sameie brøk. Burettslagslova og eierseksjonsloven har også regler om at enkelte kostnader skal fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk dersom særlige grunner taler for det, jf. burettslagslova § 5-19 første ledd og eier seksjonsloven § 29 første ledd. Fordeling etter nytte kan skje dersom det dreier seg om en utgift til et tiltak som enkelte andelseiere eller seksjonseiere ikke vil ha nytte av. En slik fordeling etter nytte kan være aktuell dersom det er andelseiere eller seksjonseiere som ikke har rett til par kering – verken egen plass eller adgang til å parkere på fellesareal – i borettslaget eller sameiet. Vi ikke se at det vil være grunnlag for å fordele etter nytte som følge av inn vendinger knyttet til at noen ikke har ladbar bil. Etablering av elbillading vil være et tiltak som alle med parkeringsrett kan ha nytte av, og dersom ladeboksen settes på fellesareal

LINN VÅRHUS SØRHAUG

KRISTIAN KORSRUD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

som er tilgjengelig for alle beboerne, må det legges til grunn at kostnadene er ordinære felleskostnader. Så lenge samtlige andelseiere eller seksjonseiere disponerer parkeringsplass og vil kunne ha nytte av tiltaket, skal kost nader knyttet til etablering av infrastruktur for ladestasjoner anses som en felleskostnad. LEDELSEN

VERDT Å VITE

SAKLIG GRUNN FOR Å NEKTE GODKJENNING AV LADEPUNKT?

Det følger av de nye bestemmelsene om elbillading i bu rettslagslova og eierseksjonsloven at kompetansen til å avgjøre et krav om å sette opp ladepunkt for elbil ligger hos styret i borettslaget eller sameiet. Det fremgår av bestemmelsenes ordlyd at styret skal etterkomme kravet om ladepunkt med mindre det foreligger saklig grunn til å nekte. Styret kan altså avslå et krav om ladepunkt basert på en konkret saklighetsvurdering. I forarbeidene til de nye lovbestemmelsene fremheves det at den mest relevante nektingsgrunnen vil være at tiltaket blir kostbart. Kommunal- og moderniserings departementet uttaler at «[h]alvparten av grunnbeløpet i folketrygda på vedtakingstidspunktet, altså om lag kr 50.000, i samla økonomisk ansvar for den enkelte andels- eller

FAGSTOFF

FRITID

s eksjonseigaren, vil vere retningsgivande for når departementet meiner styret vil ha sakleg grunn til å nekte». Videre vil andre relevante momenter i helhetsvurderingen kunne være om borettslaget eller sameiet har god økonomi eller ikke, om tiltaket vil øke markedsverdien på eiendommen på en slik måte at det kommer alle beboerne til gode og FRITID FAGSTOFF om beboerne vil ha andre positive effekter av tiltaket – for eksempel økt strømkapasitet i den enkelte boenheten. Andre saklige nektingsgrunner vil kunne være at boretts laget eller sameiet allerede har et fullgodt ladetilbud, fordi det ikke er fysisk mulig å etablere ladepunkt (for eksempel for liten kapasitet i strømtilførsel), eller fordi det ikke er tilstrekkelig med fellesarealer.

STUDENTER

MEDLEMMER

GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompeSTUDENTER tanseorganisasjon med ca. 70 advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsikring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanseutvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no

TRENGER DIN BEDRIFT NYE FOLK? La NEF hjelpe deg med å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider og sosiale medier Kontakt sv vein@nef.no for et godt tilbud

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NYE FORBRUKERVERNREGLER – HVA ER DE VIKTIGSTE ENDRINGENE?

VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF forbrukerretten EU har LEDELSEN de siste årene jobbet intenst med å fornye i Europa, og nå kommer de nye reglene for fullt inn i norsk rett. Her er en oversikt over det viktigste du trenger å vite.

AV FRODE ELTON HAUG, ADVOKATFULLMEKTIG, ADVOKATFIRMAET LEGALIS

EUS FORORDNING OM FORBRUKERVERN

DE TRE VIKTIGSTE NYHETENE ER:

Denne forordningen gir mer makt og flere virkemidler til forbrukermyndighetene og andre myndigheter som hånd hever forbrukervernregelverk i Europa. Forbrukertilsynet kan nå blant annet stenge nettsider og tilgang til digitalt innhold som bryter markedsføringsloven. Tilsynet kan også forhandle om kompensasjon for grupper av forbruk ere som for eksempel har lidt økonomisk tap som følge av lovbrudd. Lovendringene som gir Forbrukertilsynet denne myn digheten trådte i kraft 1. juli 2020.

• Nye regler for online markedsføring Det stilles krav til informasjon om kriterier for rangering og forbud mot skjult betaling i søkeresultater. Digitale plattformer må også opplyse om selgere er næringsdrivende eller forbrukere. Kravene til brukeromtaler blir strengere. Alle som publiserer brukeromtaler må informere om hva man gjør for å sikre at disse er ekte. Falske omtaler, «likes», stjerne rangeringer o.l. er forbudt. Det innføres også en utvidet opplysningsplikt for nett baserte markedsplasser. Her må det gis informasjon om rangeringskriterier, hvem som er selger, rettigheter ved kjøp og fordeling av ansvar mellom plattformen og selgerne. • Høyere gebyr ved lovbrudd EU har også besluttet at man skal innføre omtrent de samme gebyrreglene i forbrukervernlovgivningen som i GDPR. Dette betyr at næringsdrivende risikerer inntil 4 % av års omsetningen, eller eventuelt opp til 25 millioner kroner, i overtredelsesgebyr ved brudd på for eksempel markeds føringsloven eller angrerettloven. De som har medvirket til lovbrudd risikerer gebyr på inntil 5 millioner kroner. Dette er langt høyere beløp enn dagens satser, hvor tvangsmulkt og overtredelsesgebyr fra Forbrukertilsynet og Markedsrådet normalt ligger fra 2 millioner og ned til 100.000 kroner. • Nytt direktiv om gruppesøksmål i forbrukersaker Etter lange forhandlinger kom også EU fram til et direktiv om gruppesøksmål i forbrukersaker. Forbrukerorganisa sjoner som Forbrukerrådet og andre «godkjente organer» skal kunne anlegge saker for domstoler eller administrati ve organer – både nasjonalt og på tvers av landegrenser i Europa. I disse sakene vil det typisk kunne kreves kompensasjon for forbrukere som er berørt av brudd på forbrukervernregler. Barne- og familiedepartementet publiserte i november 2020 et høringsnotat med forslag til endringer i norsk rett for å få på plass nye regler for online markedsføring og oppjustering av gebyrene ved lovbrudd. Disse endringene blir sannsynligvis vedtatt i løpet av 2021 og trer i kraft neste år. Gruppesøksmålsdirektivet kommer nok til å ta noe lenger tid.

NYE DIREKTIVER OM FORBRUKERKONTRAKTER

Det er vedtatt to nye direktiver som regulerer hvilke rettig heter forbrukere skal ha ved kjøp av varer og digitale tjen ester/digitalt innhold. Førstnevnte innebærer at forbruker kjøpsloven kommer til å bli oppdatert, uten at dette vil medføre de helt store endringene. Lovregulering av rettigheter ved kjøp av digitale ytelser er imidlertid nytt både i norsk rett og de fleste andre europeiske land. Justisdepartementet sendte et forslag til ny lov om dette på høring i desember 2020. Loven kom mer til å omfatte levering av de aller fleste digitale ytelser fra næringsdrivende til forbrukere, både hvor forbruker betaler med penger og med personopplysninger. Ikrafttred else blir sannsynligvis i 2022. «NEW DEAL» FOR FORBRUKERE – NYE «DIGITALREGLER», HØYERE GEBYR VED LOVBRUDD OG GRUPPESØKSMÅL

Den siste, men absolutt ikke minste, delen av moderniser ingen av forbrukerretten i Europa, er den såkalte «New Deal for Consumers»-pakken. Denne består av to direktiver, og var i stor grad motivert av oppstandelsen rundt «Dieselgate»-skandalen. EUs mektige ledere følte at Volks wagen her slapp for billig unna i EU, sammenlignet med USA.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

FRODE ELTON HAUG

FAKTA OM FIRMA Advokatfirmaet Legalis bistår blant annet i nabotvister, tomtefestesaker, saker etter plan- og bygningsloven, sameietvister og spørsmål om servitutter. I tillegg bistår vår advokater i saker som gjelder kjøp og salg av bruktbolig og nybygg, samt i husleietvister og saker om innbo. www.legalis.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KONSESJONSPLIKTIG EIENDOMSMEGLING – HVA ER DET OG TRENGER DU KONSESJON?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Vi erfarer at det stadig dukker opp nye digitale konsepter og løsninger for utleie og salg av fast eiendom. Et spørsmål som raskt oppstår er om slik salgsmedvirkning til salg/utleie er konsesjonsbelagt virksomhet i henhold til eiendomsmeglerloven. Advokatfirmaet Wiersholm AS gir deg her en kort og overordnet innføring i regelverket rundt eiendomsmeglerkonsesjon. AV PEDER KARIJORD, FAST ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

Samfunnets digitale utvikling har åpnet for nye konsepter og løsninger for utleie og overdragelse av eiendom, og her under er det de siste årene etablert flere digitale plattformer for å sette selgere og utleiere i kontakt med kjøpere og leietakere. Slike digitale plattformer – vi kaller de heretter for "tjenestetilbyderen" - kan gå lenger enn for eksempel www.finn.no ved at tjenestetilbyderen går aktivt til verks for å sette partene sammen, og til og med noen ganger bidrar i budprosess, kontraktsforhandling mv. I henhold til eiendomsmeglerloven kan «eiendomsmeg ling» bare drives av foretak som har fått tillatelse (konse sjon) fra Finanstilsynet og advokater som har stilt sikkerhet iht. til særskilte bestemmelser. Et svært aktuelt spørsmål for den som tenker å lage en plattform for salg og/eller utleie av eiendom er derfor hvor grensen mellom salgsmed virkning og konsesjonsbelagt eiendomsmegling går. Lovens definisjon av eiendomsmegling er en person som opptrer som mellommann, herunder forestår oppgjør, ved overdragelse og/eller utleie av eiendom. At loven bruker ordet «mellommann», tilsier at det ikke vil være eien domsmegling dersom tjenestetilbyderen kun forholder seg til en av partene. Men ut over dette gir loven lite veiledning på hvor grensen for konsesjonspliktig eiendomsmegling går i praksis. I lovens forarbeider presiseres det nærmere hva som er konsesjonsbelagt eiendomsmegling. Det fremgår først og fremst at såkalt mekanisk formidling av eiendom ikke er å anse som eiendomsmegling. Som forarbeidene uttrykker det, vil ikke det å «bringe partene sammen», f.eks. ved å dele annonser, være konsesjonsbelagt eiendomsmegling. Men forarbeidene sier videre at grensen mot konsesjons belagt eiendomsmegling raskt vil kunne overskrides der som oppdraget innebærer avholdelse av/deltakelse på vis ning, individuell rådgivning eller bistand til partene og deltakelse i forhandlinger.

Det er også sentralt å understreke at Finanstilsynet i sin praksis har understreket at et sentralt moment vil være om oppdraget fremstår overfor berørte parter og publikum for øvrig som mellommannsvirksomhet/eiendomsmegling, og ikke partsrepresentasjon. Hvor den nærmere grensen går i det enkelte tilfelle må derfor avgjøres ved en konkret vurdering basert på de oven nevnte uttalelsene fra forarbeidene og Finanstilsynet. Det må understrekes at forarbeidene til eiendomsmeglingslo ven er gamle, og at lovgiver sannsynligvis ikke har kunnet se for seg den digitale utviklingen for salgsformidlingsplatt former de senere år. Dette kan lede til grensetilfeller hvor det rett og slett er svært vanskelig å fastslå om salgsformid leringen er konsesjonspliktig. For å unngå havne i et tilfelle hvor man driver ulovlig eiendomsmegling (dvs. eiendomsmegling uten konsesjon), anbefaler vi at tjenesteyteren i oppstartsfasen stiller seg selv følgende spørsmål: • Bistår jeg i flere faser av salg- og/eller utleieprosessen? • Oppfatter partene tjenestetilbyderen meg som en eien domsmegler? • Gir jeg individuelle råd til begge parter? • Bistår jeg med formaliteter ved selve utleien/overdragel sen, f.eks. som oppgjørsansvarlig, ved å håndtere signering av kontrakter, og/eller ved å håndtere tinglysing overfor Kartverket? Dersom man kan svare ja på et eller flere av disse spørs målene, vil man i det minste være i gråsonen mellom salgs formidling og konsesjonspliktig eiendomsmegling. Vi anbefaler at tjenestetilbyderen i et slikt tilfelle tar kontakt med advokat for å få en vurdering av sin sak, og en anbe faling om hvordan man bør gå videre frem. Aktuelle alter nativer kan være å be om en uttalelse fra Finanstilsynet, engasjere et foretak med meglerkonsesjon for å håndtere deler av salgsformidleringen, eller rett og slett søke om konsesjon for eiendomsmegling.

PEDER KARIJORD

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FEM ÅR MED SKJEGGKRE – HVA ER STATUS?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Søk på «skjeggkre» i Lovdata viser at første (publiserte) rettsavgjørelse om de vingeløse og høyst upopulære insektene ble avsagt i 2016. Senere har rettslige spørsmål om skjeggkre vært behandlet av ulike instanser i nærmere 170 avgjørelser, blant annet i Finansklagenemnda, ting- og lagmannsrett. I mars i år kom også Høyesterett på banen – med et resultat som neppe kan omtales som annet enn selgervennlig. AV MINA LUNDBY MICHAELSEN, ADVOKAT OG CHRISTIAN O. HARTMANN, ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SANDS

AVGJØRELSE FRA HØYESTERETT (HR-2021-668-A)

Saken gjaldt en bolig solgt «som han er» i januar 2018, med kjøpesum på kr 4 785 000,-. Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøper over funn av skjeggkre. Selger påtok seg å rette, og skadedyrfirmaet Pelias ble engasjert for å utrydde bestanden. Boligen ble først varmet opp til mellom 50-70 grader, deretter ble boligen behandlet med gift. Drøye to år senere, i april 2020, erklærte Pelias at boligen var fri for skjeggkre. Bortsett fra at det ble fanget én ikke formerings dyktig nymfe i mai 2019, hadde ikke Pelias observert skjeggkre siden desember 2018. Pelias kunne imidlertid ikke gi noen garanti for at det ikke ville dukke opp nye skjeggkre i boligen. Kjøper fremmet krav om prisavslag etter avhendings loven § 4-12, under henvisning til at: i) Boligens verdi var redusert grunnet risiko for at bestanden skulle ta seg opp igjen (såkalt «restlyte») og; ii) Kjøper hadde opplevd ulemper frem til rettingen var gjennomført (såkalt «midlertidig bruksulempe»). I vurderingen av om restlytet utgjorde en «mangel» etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, fant Høyesterett at: «Selskapet har riktignok ikke gitt noen garanti for at det ikke vil dukke opp nye skjeggkre i boligen, men dette må ses på bakgrunn av den utbredelsen skjeggkre etter hvert har fått. Fagpersoner antar at rundt 40-50 prosent av alle boliger i Norge vil ha skjeggkre i løpet av fire til fem år. På tilsvarende måte sprer dyrene seg til kontor-, handels- og produksjon slokaler. Spredningen skjer særlig i forbindelse med at gjenstander fraktes fra et sted til et annet, slik som postpakker, kjøpsgjenstander, vesker mv. Pelias har derfor gode grunner for ikke å gi noen slik garanti». Førstvoterende uttalte deretter at han var «i tvil» om risikoen for at det igjen skal komme skjeggkre utgjør en mangel. Det var imidlertid ikke nødvendig å ta endelig stilling til dette, da saken ble avgjort på annet grunnlag.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

Avgjørende for Høyesterett var at kjøper ikke hadde «godtgjort» at usikkerhet rundt skjeggkrebestanden redu serte boligens verdi. Høyesterett avklarte innledningsvis at vurderingen av om rettingen er vellykket må skje på bakgrunnen av den kunnskapen som foreligger på domstidspunktet, ikke over takelsestidspunktet, slik kjøper hadde anført. For å underbygge at boligens verdi var redusert, hadde kjøper lagt frem takstrapporter fra april og august 2018. Høyesterett la imidlertid ikke «nevneverdig vekt» på rapportene, da «metodene for å bekjempe skjeggkre er langt mer effektive nå enn da erklæringene ble avgitt». Høyesterett viste derimot til at det var fremlagt en rekke underrettdommer, avsagt etter at de nye og effektive ut ryddelsesmetodene ble tatt i bruk, som talte for at tidligere forekomst av skjeggkre i alminnelighet ikke medfører verdireduksjon. Kjøper fikk heller ikke medhold i krav om prisavslag for anført midlertidig bruksulempe. Tiltakene for å bekjempe skjeggkre ble ikke ansett å utgjøre noen urimelig ulempe for kjøper. Høyesterett viste til at kjøperne ble boende i boligen gjennom rettingsperioden, og at tiltakene var be grenset til enkelte mindre arealer i boligen. Videre ble det uttalt at: «Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand. Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier». HVA VI KAN UTLEDE FRA DOMMEN

Kravet om prisavslag er vurdert konkret, det er likevel tre forhold i avgjørelsen vi mener det er verdt å merke seg. Sentralt for to av dem er at Høyesterett synes å akseptere at skjeggkre nå kan bekjempes.

MINA LUNDBY MICHAELSEN

CHRISTIAN O. HARTMANN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

For det første anses utbedring å ha vært tilfredsstillende utført selv om ikke selger kan garantere at det ikke vil dukke opp nye skjeggkre. At selger ikke kan gi slik garanti, må ses på bakgrunn av den ventede økningen i bestanden – skjeggkre kan likeså godt komme med en pappeske fra IKEA. LEDELSEN VERDT Å VITE at For det annet innebærer en tilfredsstillende utbedring boligen ikke uten videre får noen reduksjon i verdi. Gift middelet Indoxcarb, som tidligere har vært brukt mot kakerlakker, viser seg å være effektivt mot skjeggkre. Og FHI har nylig tillatt bruken av dette middelet. Det er videre opp til kjøper å påvise at den konkrete boligen er mindre verdt – og da med sterkere lut enn takstrapporter som ikke tar hensyn til nye utbedringstiltak. For det tredje gir ikke ubehag med skjeggkre i boligen frem til utbedring er gjennomført tilsynelatende grunnlag for prisavslag. Dette synes å være i kontrast til enkelte tid ligere tingrettsavgjørelser. Uten at Høyesterett skriver dette med bred penn, kan det tenkes at kjøper gis mindre sympati for anførsel om ubehag når det anses mulig å bli kvitt problemet, og dessuten når skjeggkre må forventes å bli en del av de flestes hverdag.

FAGSTOFF

FRITID

skjeggkre forutfor et salg, bør dette fortsatt opplyses om. I motsatt tilfelle vil selger med stor sannsynlighet pådra seg et mangelsansvar som følge av å ha brutt sin opplysnings plikt. Kostnadene til utbedring var ikke tema for Høyesterett. Beløpet vil presumtivt avhenge av flere forhold, eksempel FRITID FAGSTOFF vis størrelse på så vel boligen som skjeggkrebestanden. Rettspraksis gir en viss veiledning der utbedringskost nadene i enkelte tilfeller har blitt estimert til opp mot kr. 200.000. MER SKJEGGKRE I HØYESTERETT?

Avgjørelsen er konkret, og det er fortsatt rettslige spørsmål om skjeggkre som ikke er avklart av høyeste instans. I fore liggende sak la lagmannsretten til grunn at selger ikke hadde kunnskap om skjeggkreene før salg. Hverken selgers kunnskap om mangelen, eller hvorvidt selger var forpliktet til å forestå retting i utgangspunktet, var tema i Høyesterett. Det er altså ikke rettslig avklart i hvilke tilfeller skjeggkre gir grunnlag for retting (dersom selger motsetter seg dette), og omfanget av kjøpers krav dersom selger har tilbakeholdt opplysninger om skjeggkre. Så da er det kanskje ikke siste gang vi ser skjeggkre i Høyesterett eller i våre boliger!

STUDENTER

MEDLEMMER

SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. SomSTUDENTER et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og internasjonale aktører. www.sands.no

AVDRAMATISERING

Høyesterett avdramatiser betydningen – iallfall den retts lige – av å kjøpe bolig som viser seg å ha skjeggkre. Et ansvar, forutsatt at selger påtar seg/pålegges retting, synes å være begrenset til å omfatte kostnader til utbedring. Avgjørelsen er såpass fersk at vi ikke tør spå hvilken be tydning den eventuelt vil ha for salg av boliger med eksist erende eller tidligere skjeggkreproblematikk. En naturlig følge kan imidlertid være at den prisdempende effekten ikke bør utgjøre mer enn kostnadene med å gjennomføre retting. Men merk at dersom selger først er kjent med

Høyskolelektor/førsteamanuensis i rettsvitenskap/eiendomsmegling Ved Handelshøyskolen BI er det ledig en fast stilling som høyskolelektor/førsteamanuensis i rettsvitenskap/eiendomsmegling. Det er spesielt behov for kompetanse innen eiendomsmeglings og -utviklingsfag, og både kandidater med juridisk eller annen bakgrunn på master- eller doktorgradsnivå kan søke. Stillingen er tilknyttet Institutt for rettsvitenskap og styring ved Handelshøyskolen BI. Praktisk erfaring med eiendomsmegling eller -utvikling, vil bli tillagt vesentlig vekt. For mer informasjon, se stillingsannonse på www.nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BORTFALL AV KJØPS- OG FORKJØPSRETTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Kjøps- og forkjøpsretter til eiendom dukker hyppig opp i både transaksjoner, utviklingsprosjekter, tomtefesteforhold og leiekontrakter. At retten er bortfalt, kan komme som en gledelig eller ubehagelig overraskelse for de berørte. AV LARS-PETTER WEYER-LARSEN, PARTNER/ADVOKAT OG TRUDE GRAN MELBYE, PARTNER/ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER AS

Kan kjøpsretter foreldes før fristen for å gjøre dem gjeldende er utløpt? Hvor lenge – og ved hvor mange salg – gjelder en forkjøpsrett? Hvor lenge gjelder kommunens forkjøps rett når en leiegård har skiftet eier? Kjøps- og forkjøpsret ter dukker opp i mange former og sammenhenger. Felles for dem alle er at de faller bort på et tidspunkt. Her ser vi nærmere på når. GRUNNLEGGENDE OM BEGREPER OG BORTFALLSGRUNNER

En kjøpsrett (også kalt «løsningsrett») er en rett til å kjøpe eiendom, aksjer mv. en gang i fremtiden, og kan være knyttet til gitte betingelser, tidspunkter eller hendelser. En for kjøpsrett er en underkategori av kjøpsrettene, og er en rett til å kjøpe eiendom, aksje mv. når denne skifter eier. I det videre brukes primært samlebegrepet kjøpsrett. Eksempler på bruk av avtalte kjøpsretter er ved inngåelse av opsjonsavtaler for utviklingseiendom, tilbakekjøpsretter ved salg av eiendom, leietakere som gis forkjøpsrett til eiendommen de leier og bortfesters forkjøpsrett til festers bygg. I tillegg fins en del lovbestemte kjøpsretter, som aksjeeieres forkjøpsrett til aksjene i selskapet, kommunal forkjøpsrett ved overdragelse av leiegårder og forkjøpsrett ved salg av deler av eiendom som er eid i et tingsrettslig sameie. KJØPSRETTER KAN FALLE BORT AV ULIKE GRUNNER, OG PRIMÆRT SOM FØLGE AV:

1. tiltredelse – altså at retten utøves, 2. utløpt varighet, 3. manglende fremsettelse av krav innen en avtalt eller lovbestemt frist, eller 4. foreldelse Det er verdt å merke seg at rettens varighet/fristene for å gjøre retten gjeldende (alternativ nr. 2 og 3 over) kan løpe parallelt med foreldelsesfristen (alternativ nr. 4). De fleste er nok klar over at en rettighet dermed kan bortfalle som følge av utløpt varighet eller fristoversittelse før den er for

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

eldet. Mer overraskende kan det være at en rettighet kan bortfalle som foreldet selv om varigheten av eller fristen for å utøve kjøpsretten ennå ikke er utløpt. NÆRMERE OM UTLØP

Ofte er det enkelt å slå fast når en kjøpsrett utløper (bort fallsgrunn nr. 2 og 3 over). For eksempel kan vi tenke oss at det er avtalt at leietaker i hele sin leietid skal ha forkjøps rett ved utleiers overdragelse av leieobjektet. Rettens varighet er dermed leietiden, og retten utløper dersom overdragelse ikke skjer i løpet av leietiden. Vi kan videre tenke oss at dersom leieobjektet overdras i leietiden, må leietaker utøve forkjøpsretten innen en avtalt frist (for eksempel 30 dager) fra han får melding om overdragelsen. Forkjøpsretten vil i så tilfelle bortfalle dersom leietaker oversitter denne fristen (bortfall som følge av fristoversittelse). Noen ganger kan utløpstidspunktet være mer uklart. Om vi igjen bruker leietakereksempelet, kan det være uklart hva som skjer med forkjøpsretten dersom eiendommen selges i leietiden, men leietaker ikke utøver forkjøpsretten. Er forkjøpsretten i behold slik at leietaker kan bruke den ved en eventuell ny overdragelse av leieobjektet i leietiden? Kjøpsretter til fast eiendom, og enkelte andre kjøpsretter, reguleres av løsningsrettsloven. Loven er fravikelig med mindre annet uttrykkelig fremgår av den enkelte lov bestemmelsen. Løsningsrettslovens hovedregel er at en forkjøpsrett bortfaller når den ikke benyttes ved første gangs overdragelse, men partene kan avtale andre løsninger. Er avtalen uklar, må den tolkes. Den nevnte hovedregelen i løsningsrettsloven gjelder for øvrig ikke for sameieres for kjøpsrett, og heller ikke for forkjøpsrett etter servitutt loven. Løsningsrettsloven fastsetter for øvrig en lengstetid for kjøpsretter: Det kan ikke gyldig avtales kjøpsrett for lengre tid enn 25 år. Bestemmelsen er ufravikelig, men gjelder ikke for blant annet lovbestemte løsningsretter og forkjøps rett til aksjer og sameieparter. Som følge av dette vil for eksempel kommunens forkjøpsrett til leiegårder, jf. leie gårdsloven, gjelde for mer enn 25 år. Et annet unntak er

LARS-PETTER WEYER-LARSEN

TRUDE GRAN MELBYE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

kjøpsrett som ligger til annen fast eiendom når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er høvelig til å slås sammen med den. I forlengelsen av dette er det lagt til grunn at heller ikke avtalt løsningsrett til festetomt for næringsformål, samt avtalt forkjøpsrett for bortfester til bygninger på festetomt, omfattes av lovens lengstetid. LEDELSEN

VERDT Å VITE

NÆRMERE OM FORELDELSE

Foreldelsesloven slår fast at fordringer foreldes etter 3 år. Fristen løper i utgangspunktet fra forfall. Også kjøpsretter foreldes. Foreldelsesfristen løper fra kjøpsretten er utløst. Kjøpsretter kan dermed i prinsippet foreldes før fristen for å utøve dem er utløpt. Til illustrasjon kan vi se på den relativt kjente saken mellom Oslo kommune og Fredens borg Eiendomsselskap AS v/datterselskaper knyttet til kommunal forkjøpsrett. Overdragelse av de fem leiegårdene som er omhandlet av Oslo tingretts avsagte kjennelse, fant sted i 2014 og 2016. Overdragelsene utløste kommunal forkjøpsrett, men ble ikke meldt til kommunen. Kommunens frist for å gjøre retten gjeldende begynner ikke å løpe før melding er mot tatt. Foreldelsesfristen løper derimot i utgangspunktet fra overdragelsestidspunktet, uavhengig av om melding er mottatt. Foreldelse vil dermed som hovedregel inntre 3 år etter overdragelsen, uavhengig av om kommunens frist er utløpt – eller overhodet påbegynt. Når rettighetshaver er uvitende om sitt krav, slik kommunen var i dette tilfellet, innvilger imidlertid foreldelsesloven en tilleggsfrist på ett år fra rettighetshaver fikk eller burde fått kunnskap om kravet. Maksimal forlengelse er 10 år, slik at lengste foreld elsesfrist er 13 år.

FAGSTOFF

FRITID

Hva hvis en part betinger seg en løpende og ubetinget kjøpsrett til en eiendom, for eksempel at selger betinger seg en tilbakekjøpsrett til salgsobjektet som kan utøves når som helst i løpet av de 5 første årene etter overdragelsen? I prinsippet utløses denne retten ved selve overdragelsen, og vil etter hovedregelen foreldes etter 3 år. Dette gjelder FAGSTOFF altså selv om retten er avtalt å vare i 5 år.FRITID Det er imidlertid fra flere hold antatt at i tilfeller som dette, kommer ikke fristene i foreldelsesloven til anvendelse, jf. særregelen i foreldelsesloven § 30 som slår fast at når det i annen lov er fastsatt særlige foreldelsesfrister eller andre særlige bestem melser om foreldelse for visse fordringer, gjelder reglene i foreldelsesloven kun i den utstrekning ikke annet følger av den annen lov eller av forholdets egenart. Spørsmålet er imidlertid omdiskutert, og rettspraksis viser at det i visse tilfeller kan bli aktuelt med nokså konkrete vurderinger av om retten kan anses «utløst» eller ei. Oppsummert bør det alltid gjøres grundige vurderinger før slike kjøpsretter even tuelt avtales.

STUDENTER

MEDLEMMER

SELMER Selmer er et av landets fremste forretningsadvokatfirmaer med kontorer i Oslo og Stavanger. Vi løser oppdrag ved å kombinere STUDENTER juridisk kompetanse, kommersiell forståelse og praktisk erfaring. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise, og er en totallever andør for aktører innen eiendom. Teamet består av 15 partnere og mer enn 20 dedikerte advokater og rådgivere som med erfaring fra store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. www.selmer.no

HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM?

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SOMMEREN STÅR FOR DØREN – DET GJØR OGSÅ SOMMERFERIEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I Norge har alle ansatte i en virksomhet en lovpålagt rett til ferie. Ferieavviklingen og retten til antall dager ferie, følger kalenderåret. Vi er nå snart halvveis i 2021 og da også halvveis gjennom ferieåret, selv om de fleste av oss tar ut den største delen av sin ferie i sommermånedene. Avklaringen av når ferie skal tas ut, hvor mye som kan tas ut og hvor stor det av feriedager som kan overføres til neste år, kan imidlertid føre til utfordringer på arbeidsplassen. AV KAROLINE HENRIKSEN, ADVOKAT (H) / PARTNER OG ELISE VICTORIA ARNESEN, ADVOKAT / ASSOSIERT PARTNER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET HENRIKSEN & CO ANS

I denne artikkelen tar vi en litt nærmere titt på ferieloven, dens klare rammer samt arbeidsgivers styringsrett når det gjelder tidspunkt og varighet på ferieavviklingen. INNLEDNING

Retten til ferie vokste frem på slutten av 1890-tallet, ved at typografer fikk fremforhandlet en rett til tre dager sommerferie pr år. Etter hvert satte flere frem krav om ferie, men først i 1919 fikk man den første lovfestede rett til en ferie uke pr år. I 1947 fikk man en lovfestet rett til tre uker ferie, hvorav to skulle være sammenhengende. Antall feriedager har etter dette utviklet seg videre, og dagens ferielov så dagens lys i 1988 – den gir i dag rammen for ansatte arbeidstakere sin rett til årlig ferieavvikling. Det følger av ferieloven at alle arbeidstakere har rett til ferie. Dette omfatter både heltid- og deltidsansatte samt midlertidig ansatte. FERIEDAGER

Ferieloven legger minimumsrettighetene for arbeidstakers rett til ferie. Det er med andre ord anledning til å avtale ferierettigheter for den ansatte som gir større antall ferie dager enn lovens utgangspunkt, men det er ikke tillatt for arbeidsgiver å innskrenke den lovfestede retten til ugunst for arbeidstaker. Ferielovens rettslige utgangspunkt er at alle ansatte har rett 25 virkedager ferie, jf. ferieloven § 5. Ordet «virkedager» kan forvirre, ved at loven beregner opp til 6 virkedager pr uke. Regnet i antall uker er det altså snakk om 4 uker og 1 dag ferie. I tariffavtalen inngått mellom LO og NHO i 2000 ble «den femte ferieuken» bakt inn, slik at arbeidstakere med tariffavtale i dag har fem arbeidsuker ferie. Denne tariffav talen har medført at også svært mange arbeidstakere uten tariffavtale i dag har en avtalefestet rett til fem uker ferie. For mange virksomheter uten tariffavtale har den femte ferieuken blitt en nødvendighet for at virksomheten skal kunne være konkurransedyktig i kampen om de best kva

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

lifiserte arbeidstakerne. Som det fremgår av ovennevnte er det altså ikke lovfestet fem uker ferie, selv om et flertall av arbeidstakere i dag har en avtalefestet rett til fem uker ferie i sin ansettelsesavtale. Det skal her også kort nevnes at arbeidstaker, fra det året man fyller 60, har rett på seks virkedager ekstra ferie pr. år. FERIEPENGER

Det er ikke en uvanlig oppfatning at arbeidstakere i Norge har betalt ferie. For mange kan det nok oppleves slik, men det er som utgangspunkt ikke lønnet ferieavvikling i Norge. Det vi gjennom ferieloven imidlertid har rett til er at ar beidstaker gjennom arbeidsåret opparbeider seg en rett til feriepenger, jf. ferieloven § 4. Gjennom ett kalenderår opparbeider arbeidstaker seg rett til feriepenger som utbetales i hovedferieperioden på følgende år. Feriepengegrunnlaget beregnes ut fra mottatt arbeidsvederlag (lønn) og utgjør som utgangspunkt 10,2 % av arbeidsvederlaget, jf. ferieloven § 10. Feriepenger skal som utgangspunkt utbetales siste lønningsdag før ferie avvikles, men dette er en regel til nærmet ingen arbeidsgivere praktiserer. Normal praksis er at arbeidsgiver en gang pr år, stort sett enten i juni eller juli, gjør en samlet avregning av opptjente feriepenger opp mot trekk i lønn for den ansattes feriedager gjennom året og utbetaler dette samlet. Dette gjør det enklere for den ansatte å beregne sin inntekt gjennom året, uavhengig av når ferien rent faktisk avvikles. For mange, både arbeids takere og arbeidsgivere, vil det kunne bli utfordrende å skulle avregne/motregne feriepenger mot antall feriedager pr måned gjennom året. Ferielovens formål er å sikre at arbeidstakers lønnsbortfall ved ferie kompenseres med feriepenger og en slik årlig avregning anses på denne bak grunn ikke å være til ugunst for arbeidstaker og av den grunn kan lovens utgangspunkt fravikes.

KAROLINE HENRIKSEN

ELISE VICTORIA ARNESEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

TIDSPUNKT FOR FERIEAVVIKLING OG ARBEIDSGIVERS STYRINGSRETT

Tidspunkt for ferieavvikling ligger som utgangspunkt innenfor arbeidsgivers styringsrett. Det finnes likevel noen rammer arbeidsgiver må forholde seg til. I tråd med ferie loven har arbeidstaker rett til minimum 3 uker sammen LEDELSEN VERDT VITEjuni hengende ferie i hovedferieperioden som løper fraÅ01. til 30. september samt at den lovfestede restferien på 7 virkedager kan arbeidstaker kreve avviklet under ett. For å skape forutsigbarhet for alle parter har arbeidsgiver plikt til å fastsette tidspunkt for ferieavvikling for den en kelte ansatte senest to måneder før ferien skal avholdes. Det skal «særlige grunner» til for å fravike dette. Ferieav vikling skal drøftes mellom partene i god tid før hovedfe rieperioden, slik at arbeidsgiver får lagt feriekabalen. Det anbefales også at man drøfter ferieavvikling rundt påskeog juletid, da mange arbeidstakere gjerne ønsker å avvikle ferie i tilknytning til disse høytidene. Er arbeidsgiver da avhengig av at det er et minimum av ansatte på jobb, anbefales å sørge for drøfting og innspill god tid i forveien. For noen arbeidsgivere vil det være hensiktsmessig at de ansatte avvikler ferie i jul- og/eller påskehøytiden f.eks. meglerkontor holdes stengt eller produksjonsdrift innstilles. En slik beslutning om styrt ferieavvikling ligger innenfor rammene av styringsretten og de ansatte må som utgangs punkt akseptere et slikt pålegg. Det er her å anbefale at arbeidsgiver å informere om slike behov og ønsker i god tid, slik at de ansatte kan innrette ferieavviklingen sin etter dette. Dersom arbeidsgiver for eksempel i oktober infor merer de ansatte om at det skal holdes julestengt i rom-

FAGSTOFF

FRITID

julen og at alle ansatte må ta ut ferie, vil dette kunne skape konflikter, spesielt for ansatte som da har brukt alle sine feriedager for inneværende år. For eiendomsmeglere er gjerne sommerhalvåret høy sesong på arbeidsplassen og det anbefales av den grunn en god og åpen dialog rundt avvikling av hovedferien samt at arbeidsgiverFAGSTOFF er påpasselig med å legge tilFRITID rette for at ansatte meglere får tatt ut sin hovedferie. Det er ingenting i veien for at hovedferien tas ut på andre tider av året enn hoved ferieperioden, men det ligger utenfor arbeidsgivers styr ingsrett å pålegge arbeidstaker å akseptere dette – det må avtales mellom partene. Arbeidstaker har rett til ferie, mens arbeidsgiver på sin side har en plikt til å sørge for at du faktisk tar ut den ferien loven og arbeidsavtalen legger opp til hvert år. Det kan, innenfor relativt strenger rammer, inngås skriftlig avtale om forskyving av ferie til påfølgende år, men denne retten begrenser seg til 12 virkedager, altså 2 ferieuker, jf. ferieloven § 7, 3. ledd. Videre kan ansatte som ikke har opptjent fulle ferie pengerettigheter foregående år motsette seg å avvikle full ferie, i den utstrekning feriepengene ikke dekker bortfall av lønn i feriefraværet, jf. ferieloven § 5, 5. ledd.

STUDENTER

MEDLEMMER

HENRIKSEN & CO Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS yter hovedsakelig bistand innenfor fagområdene tvisteløsSTUDENTER ning, mekling og prosedyre, forsikrings- og erstatningsrett, arbeidsrett, eiendoms- og entrepriserett og familie/arv/skifte. Våre oppdragsgivere er både bedrifter, organisasjoner og privatpersoner. Tjenestene våre kjennetegnes av høy faglig og etisk standard, kombinert med personlig oppfølging. Vi fokuserer på å arbeide kostnadseffektivt, og legger opp hver sak på best mulig måte for den enkelte oppdragsgiver. Firmaets advokater har høy kompetanse og bred erfaring innenfor våre spesial områder, og solid e rfaring fra prosedyreoppdrag for domstolene. I tillegg har våre advokater erfaring med bl.a. undervisning/ forelesninger, styreverv og deltakelse fagutvalg. www.henriksenco.no

VED Å BRUKE MNEF I TITTELEN DIN ØKER DU SJANSEN FOR Å SKAPE TILLIT ER DU BEVISST PÅ Å BRUKE DEN?

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

EN EIENDOMSMEGLER HAR MANGE PLIKTER VED GJENNOM FØRINGEN AV ET OPPDRAG, OG DET HENDER AT FEIL GJØRES LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Dersom en kunde er misfornøyd så kan saken klages inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglings tjenester, eller så kan saken tas inn for domstolene. Både reklamasjonsnemnda og domstolene kan tilkjenne kunden et beløp, enten i form av at vederlaget blir satt ned eller i form av en erstatning. AV JOHN G. FLATABØ /AVOKAT / IBF LEGAL

Et erstatningskrav kan fremmes av både kjøper og selger, og forutsetter et økonomisk tap som skyldes meglers feil. Dette er et omfattende tema, som jeg ikke vil behandle ut over å nevne at de fleste kravene er dekket av forsikring slik at meglerens risiko er begrenset til egenandelen og eget (ofte omfattende) arbeide ved behandlingen av sakene. En nedsettelse av vederlaget derimot er ikke dekket av eiendomsmeglers forsikring, og vil i mange tilfeller være enklere å nå frem med ettersom kunden ikke trenger å bevise at hun er blitt påført et tap. Hjemmelen for vederlagsnedsettelse er eiendoms meglingslovens § 7-7: «Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.» Regelen er ufravikelig i forbrukerforhold, ved nærings meglingsoppdrag så kan det avtales på forhånd andre og strengere vilkår eller at kunden ikke skal kunne påberope seg vederlagsreduksjon. Det er bare oppdragsgiveren – normalt selger - som kan fremme krav om nedsettelse av vederlaget. Begrunnelsen ligger i dagen; det er den som betaler vederlaget som kan kreve hele eller deler tilbakebetalt. BESTEMMELSEN REISER I REALITETEN TO SPØRSMÅL:

• Hva er «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse»? • Hvor mye skal vederlaget settes ned med? Spørsmålene må ses i sammenheng, en betydelig plikt forsømmelse resulterer normalt i en større nedsettelse. Ordlyden i loven – «ikke ubetydelig» – er et juristuttrykk som i seg selv gir liten veiledning, ut over at ubetydelige feil ikke gir grunnlag for prisavslag.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

FORARBEIDENE1 SIER:

«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.» Skal en ta forarbeidene på ordet så skal det ikke store feil til før kunden får rett på prisavslag, slik er det ikke. Avgjørelsene rundt eiendomsmeglingslovens § 7-7 kommer i hovedsak fra Reklamasjonsnemnda for eiendoms meglingstjenester. Det er enkelte dommer fra ting- og lagmannsrett, og en avgjørelse fra Høyesterett. Høyesterett har i praksis satt terskelen for nedsettelse nokså høyt. Reklamasjonsnemnda avsier hvert år en rekke avgjørelser hvor kunden gis medhold, normalt så er det kun deler av vederlaget som blir satt ned. Hovedinntrykket er at nemnda baserer avgjørelsene på objektive avvik mellom det megleren skulle ha gjort og det som ble gjort. I en avgjørelse (RFE-2019-264) sier for eksempel nemnda om terskelen: «det er tilstrekkelig at megler ikke har gjort en god nok jobb.» Det er de klare feilene som normalt fører til nedsettelse i nemnda, for eksempel at megleren ikke følger opp hen vendelser, gjør feil ved vurderingen av lovlighetsmangler, eller setter en eiendom som solgt på finn.no når den ikke er solgt. Dersom megler har gjort en rekke mindre feil så vil mengden av feil i seg selv begrunne et prisavslag selv om hver feil i seg selv ikke er betydelig. Sommeren 2018 avsa Høyesterett en dom mellom en kunde og et eiendomsmeglingsforetak i Trondhjem – HR2018-1234-A. Jeg siterer fra deler av Rettsdatas sammendrag:

JOHN G. FLATABØ

Referanse:

1 NOU 2006:1 s. 110

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«Etter eiendomsmeglers annonsering og visning av en b ygård aksepterte selgerne et bud på 20 millioner kroner. En interessent som megleren hadde hatt kontakt med, men som ikke hadde inngitt bud, ga senere uttrykk for interesse i å kjøpe eiendommen for en høyere sum. Megleren hadde ikke orientert selgerne om denne interessenten før salgsavtalen ble LEDELSEN VITE inngått. Høyesterett uttalte at megleren burde VERDT ha gittÅ selgerne slik orientering, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og forskrift om eiendomsmegling § 6-3, men kom under tvil til at unnlatelsen ikke representerte erstatningsbetingende uaktsomhet. Et krav om nedsettelse av meglerprovisjonen førte heller ikke frem.» Dommen er interessant fordi den uttrykkelig fastslår at megleren ikke var uaktsom selv om han – slik Høyesterett så det – burde ha utført budrunden annerledes: «Jeg er imidlertid under tvil kommet til at selv om D etter mitt syn burde ha opptrådt annerledes, har han ikke utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet.» Når Høyesterett gir uttrykk for tvil i selve dommen så er det rimelig å anta at dette er et grensetilfelle, og det ser ut som om Høyesterett mener at megleren ikke har gjort en god nok jobb.

FAGSTOFF

FRITID

Til tross for dette sier Høyesterett følgende om vederlags nedsettelse i avsnitt 79: «Vederlaget kan bare settes ned dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Selv om det ikke er et vilkår at megleren har opptrådt uaktsomt, kan jeg ut fra den gjennomgangen jeg har foretatt av meglerens handle FRITID måte, ikkeFAGSTOFF se at det foreligger noen pliktforsømmelse av en slik karakter at den rammes av bestemmelsen. Kravet om nedsettelse av vederlaget kan dermed ikke føre frem.» Ut i fra ordlyden så ser det ut som om Høyesterett har lagt seg på en strengere linje enn det Reklamasjonsnemnda legger til grunn. Slik jeg leser avgjørelsene så er det nok ikke noen reell forskjell; nemnda legger seg på samme terskel selv om kritikken av megler ikke er så fremtredende. Fra et meglerperspektiv så er det grunn til å spørre seg om en streng terskel for prisavslag er en bra ting. Kanskje det er fornuftig å reagere overfor de meglerne som ikke legger så mye jobb i salgsprosessen som andre meglere?

STUDENTER

MEDLEMMER

IBFLEGAL IBF er et advokatfirma i forsikrings-, bank- og finans næringen STUDENTER

MEDLEMMER

www.ibflegal.com

NYE NEF E-KURS TA ETTERUTDANNING NÅR OG HVOR DET PASSER DEG Se hele kurskatalogen på nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FREMTIDSFULLMAKT Hvis du ikke lenger kan ivareta egne interesser, kan statsforvalteren (tidligere fylkesmannen) oppnevne en LEDELSEN verge for deg. Men vergemålsloven inneholder også alternative ordninger som ivaretar dine VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF økonomiske og/eller personlige interesser. Temaet nedenfor er alternativet fremtidsfullmakt. AV LINE KARLSEN ASK, ADVOKAT MNA - HELP ADVOKATENE

HVA ER EN FREMTIDSFULLMAKT?

INNHOLD OG OMFANG

En fremtidsfullmakt er et dokument der du forteller hva du ønsker skal skje med deg og din økonomi hvis du får en endret hverdag, for eksempel etter ulykke, slag eller demenssykdom. Formålet med reglene er å verne interessene våre når vi ikke lenger kan gjøre det selv. Mange blander testament og fremtidsfullmakt. Frem tidsfullmakten forteller hva som skal skje mens du lever, testamentet hva som skal skje når du dør.

Fremtidsfullmakten kan omfatte både personlige og øko nomiske forhold. Eksempler på økonomiske forhold er typisk kjøp og salg av eiendeler, betaling av gjeld og ut gifter, forsikringsspørsmål, håndtering av bankkonti, skattemelding og søknader om økonomiske ytelser. Eksempler på personlige forhold kan være hvor du skal bo, fritidsaktiviteter, lege- og tannlegeavtaler, klager på ytelser og behandling på dine vegne. FREMTIDSFULLMAKT OG EIENDOM

HVEM KAN LAGE FREMTIDSFULLMAKT?

Du må være over 18 år, og kunne forstå hva fullmaktens innhold betyr (være samtykkekompetent). Slike fullmakter kommer oftest til nytte på ved alderssykdom, men alvor lige skader og sykdom kan ramme i alle aldre. HVEM KAN VÆRE FULLMEKTIG?

Du bestemmer selv hvem som kan være fullmektig. Det er veldig viktig å velge rett person, for ingen fører løpende kontroll med hvordan fullmektigen utfører oppdraget. Du skal derfor være trygg på at denne vil ivareta dine interesser best mulig. Har du ikke en slik person i livet ditt, er kanskje vergemål bedre? Fullmektigen må være over 18 år når fullmakten skal brukes, og kan ikke selv ha verge. Full mektigen må være en person, ikke et advokatfirma eller en organisasjon. Det er ofte praktisk å ha én fullmektig i utgangspunktet, men ved større disposisjoner, som salg av fast eiendom, kan du bestemme at flere fullmektiger i fellesskap tar av gjørelser. Men her må du samtidig vurdere risiko for konflikt. Det er viktig å huske at situasjonen kan endre seg før fremtidsfullmakten skal brukes. Mange velger barn som fullmektiger. Dette er kanskje ikke like naturlig hvis den ene ektefellen blir alvorlig syk 10 år før den andre? Ekte feller som gir hverandre gjensidig fullmakt bør imidlertid ta høyde for hvem som trer inn ved skilsmisse eller sam livsbrudd. Den som har flere barn ønsker ofte at alle barna skal være fullmektiger. Dette kan være vanskelig i praksis. Et alternativ er gå gi fullmektigansvar til ett av barna, og inn synsrett til de andre.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

LINE KARLSEN ASK

Hvis fremtidsfullmakten omfatter salg, overdragelse eller utleie av fast eiendom, bør det klart fremgå hvilke eien dommer fullmektigen kan eller skal selge. Identifisér helst eiendommene slik Kartverket gjør for å unngå tvil om hvilken eiendom det dreier seg om. Det er viktig å huske alle eiendommer. Ikke glem små eierandeler som tilhørende garasjeplass, andel i lekeplass, eller om eiendommen har flere gnr/bnr. Fremtidsfullmakten bør også ta høyde for endrede for hold, som reinvestering av midler i ny bolig. Mange flytter av helsemessige årsaker fra hus til leilighet med alderen. Hvis du tror at det kan skje, kan du skrive at fullmakten skal gjelde også eiendom som du senere kjøper, arver eller overtar. Eksempel: «Fullmakten skal også gjelde dersom jeg bytter bolig før ikrafttredelse». VÆR TYDELIG OM SALG

Skal eiendommen selges på det åpne markedet? Innad i familien? Skal fullmektigen selv eller fullmektigens nær meste kunne kjøpe eiendommen? I så fall må dette fremgå klart av fullmakten. Dersom det ikke fremgår av fullmakten, kan statsforvalteren oppnevne en verge for å håndtere problemstillinger hvor fullmektigen er inhabil.

«Mange blander testament og fremtidsfullmakt. Fremtidsfullmakten forteller hva som skal skje mens du lever, testamentet hva som skal skje når du dør»

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HELP «Fremtidsfullmakt gir fleksibilitet fordi fullmaktsgiver selv bestemmer innholdet. Men det er viktig at fullmakten er godt formulert, og at duLEDELSEN har tenkt grundig hvem som skal representereFRITID deg» VERDTgjennom Å VITE FAGSTOFF

Fullmektigen kan ikke representere deg i saker der han eller hun vil være inhabil som verge, jf. § 34, men likevel gjennomføre disposisjoner som fullmakten særskilt angir. EKSEMPEL:

• Fullmektigen skal sørge for at min bolig i [adresse], kom munenummer […], gårdsnummer […], bruksnummer […] blir solgt på det tidspunktet jeg får fast sykehjems plass. Midlene fra salget, etter at all min gjeld er betalt, skal utdeles likt mellom mine barn som forskudd på arv. Husk at den som får tildelt langtidsopphold ved kommu nalt sykehjem må betale opptil 85 prosent av inntektene til kommunen. Vurder hva som er skattemessig hensikts messig: utleie vs. salg. EIENDOM I UTLANDET

Det kan stilles spørsmål ved om en norsk fremtidsfullmakt for en som er bosatt i Norge kan brukes ved salg av eien dom i utlandet. I tråd med Haag-konvensjonen vil muligheten for å be nytte en fremtidsfullmakt være avhengig av reglene i landet hvor eiendommen ligger. Problemet ligger i om register myndighetene i det aktuelle landet vil godta en eiendoms overføring som er undertegnet av en fullmektig. I for eksempel England, Skottland, Sverige, Spania, Tyskland, Østerrike, Frankrike, Danmark og Finland eksisterer ord ningen med fremtidsfullmakt, og det er sannsynlig at en stadfestet norsk fremtidsfullmakt vil kunne benyttes. Italia har ingen ordning med fremtidsfullmakt, og det er usikkert om registermyndighetene vil akseptere en norsk fremtids fullmakt.

fullmektigen motta en attest, som kan vises frem når denne ivaretar fullmaktsgiver. Attesten vil tinglyses før dokumentet sendes til fullmektigen. Stadfestingen kan ta tid. Det er derfor lurt å sende inn fremtidsfullmakten så raskt som mulig etter ikrafttredelsen hvis du vet at den skal benyttes til salg av eiendom. Full makten kan imidlertid ikke stadfestes før den trer i kraft. STATSFORVALTERENS KONTROLL

Statsforvalteren fører ikke løpende kontroll med full mektigen og det er heller ingen varslingsplikt i loven. Hvis statsforvalteren får varsel om at dine interesser ikke ivaretas rett, kan statsforvalteren kreve opplysninger om fullmakts forholdet og pålegge regnskapsplikt. Statsforvalteren kan opprette verge selv når fremtidsfull makt foreligger. Vurderingen skal legge vekt på om fullmektigen ivaretar fullmaktsgiverens interesser som forutsatt, og om det er behov for ytterligere bistand. Hvis fullmektigen går utenfor fullmakten, er det privat rettslig erstatningsansvar som gjelder, og fullmektigen kan bli erstatningsansvarlig.

HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre STUDENTER spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for f oretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Bolig-kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har mer enn 100 advokater og jurister fordelt på kontor i Oslo, Stockholm og København. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo. www.help.no

OPPSUMMERT:

Det som er en god ordning for noen, kan være en dårlig ordning for andre. Om du har behov for en fremtidsfull makt, må vurderes konkret. Fremtidsfullmakt gir fleksibi litet fordi fullmaktsgiver selv bestemmer innholdet. Men det er viktig at fullmakten er godt formulert, og at du har tenkt grundig gjennom hvem som skal representere deg.

IKRAFTTREDELSE

Fremtidsfullmakten trer i kraft når fullmaktsgiver ikke lenger er i stand til å ivareta sine interesser. I praksis inn hentes en legeerklæring som tar stilling til fullmaktsgivers evner. Det bør fremgå av fullmakten at den som er utpekt som fullmektig kan innhente en slik legeerklæring. Det kreves i utgangspunktet ikke noe vedtak eller god kjennelse fra staten for at fullmakten skal tre i kraft. For å kunne tinglyse skjøte/hjemmelsdokument må imidlertid fremtidsfullmakten stadfestes av statsforvalteren. Da vil

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Terskelen for å komme inn på boligmarkedet i pressområder blir stadig høyere. Prisveksten har i enkelte områder vært ekstrem. LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF

MEDLEMMER

BOLIGKJØPSMODELLER AV ANNE SOFIE BJØRKHOLT, ADVOKAT/PARTNER I ADVOKATFIRMA BAHR

Lav reguleringstakt fremheves som en årsak, sammen med restriksjoner knyttet til antallet små boliger som tillates bygget (leilighetsnormen). For å bremse lånebelastningen i husholdningene, og derigjennom forebygge et krakk i økonomien, setter boliglånsforskriften krav til egenkapital og maks belåning. Samtidig har vi et skattesystem som favoriserer eie fremfor leie og en formuende foreldre generasjon som kan hjelpe sine barn med finansieringen, særlig etter at arveavgiften ble fjernet i 2014. Hver for seg er dette forståelig regler og til dels ønskede effekter. Men til sammen utgjør det en ekskluderende cocktail for mange førstegangskjøpere, skilte og pensjonister som ønsker å etablere seg i leilighet. UTFORDRINGEN

Resultatet uteblir ikke: En enslig sykepleier kunne i 2020 kjøpe 3 % av omsatte boliger i Oslo. Tilsvarende tall for Trondheim, Stavanger og Bergen er henholdsvis 29, 33 og 35 %. Denne utfordringen forsøker det offentlige og private utbyggere å løse. I løpet av de siste to årene har flere aktører lansert såkalte boligkjøpsmodeller, som har det til felles at de skal senke terskelen for å kjøpe egen bolig. Modellene har bitt svært populære. 30 % av boligene OBOS solgte i Oslo var i fjor under en boligkjøpsmodell. ULIKE MODELLER, MEN INGEN MAL

Det finnes flere slike modeller, og det er ingen juridisk definisjon av hva som er en boligkjøpsmodell. Kort fortalt er følgende modeller tilgjengelige i dagens marked: Bostart: Her får forbrukeren en rabatt ved kjøpet mot at utbygger har forkjøpsrett til boligen om den skal selges. Prisen settes lik kjøpspris justert for utviklingen i bolig prisindeksen til Eiendom Norge. Det vil si en markeds prisjustering, men uten budkrig. Deleie: Forbrukeren kjøper boligen steg for steg. Først kjøper man 50 % (eventuelt mer), og leier resten av utbygger. Så kjøper man seg opp inntil man eier hele boligen. Både leien og kjøpesummen settes til markedspris. Fordelen ligger i at investeringen kan tas trinnvis, men man dispo nerer boligen som en eier fra dag 1. Leie-til-eie: I denne modellen inngår forbruker avtale med utbygger om å leie boligen i noen år, oftest inntil

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

3 år. Leien settes til markedsleie. I leieperioden har for bruker en opsjon på å kjøpe boligen til den prisen den hadde da kontrakten ble inngått. Inngår man kontrakten før byggestart, vil man kunne få med seg inntil 5 år prisstigning (2 år byggetid og 3 års leieperiode). Dette kan være gunstig i et stigende marked, og kanskje særlig for nyutdannede som i løpet av sine første arbeidsår vil etablere en god økonomi. Leie-til-eie med nedbetaling: I enkelte kommunalt tilbudte modeller går leien til fradrag i kjøpesummen. Da inneholder kontrakten et klarere element av finansiering.

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

AKTØRENE

Flere aktører tilbyr boligkjøpsmodeller. OBOS har gått i front ved utvikling av Bostart og deleie, mens Fredensborg og USBL har utviklet leie-til-eie modeller. Modellene er gunstig for boligutviklerne ved at man når ut til flere potensielle boligkjøpere og kan komme raskere til bygge start. POSITIV OFFENTLIG SEKTOR

Statlige og kommunale myndigheter ser positivt på pro duktutviklingen, og støtter opp gjennom utvikling og tilpasning av lovverket. Et eksempel på dette er lovforslaget Finansdepartementet sendte på høring 21. mai 2021, hvor man åpner for at inntil 30% av leilighetene i et borettslag kan tilbys på leie-til-eie kontrakter. Slik reglene er nå, vil maksimalt 15 % kunne tilbys under en slik ordning, og det begrenser muligheten til å skalere opp slike tilbud. Et annet eksempel er de klare uttalelsene i Byrådsplattformen for Oslo, om at Byrådet ønsker å legge til rette for at flere private aktører utvikler og skalerer opp innovative konsepter med rimeligere boliger, som f.eks. Bostart. Kommunal departementet har tatt initiativ til et erfaringsnettverk for aktører som tilbyr slike modeller, og første møte i nett verket er avholdt. Det er ikke utenkelig at det innføres

«En enslig sykepleier kunne i 2020 kjøpe 3 % av omsatte boliger i Oslo. Tilsvarende tall for Trondheim, Stavanger og Bergen er henholdsvis 29, 33 og 35 %»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«Boligkjøpsmodeller har åpenbart truffet et behov og har kommet for å bli»

gunstige ordninger for prosjekter med slike boligsosiale innslag, for eksempel i form av raskere offentlig behand ling. KAPITALBINDINGSPROBLEMET

En utfordring for å få økt tilbudet av boliger under bolig kjøpsmodeller, er kapitalbindingen som ligger i modellene: Den delen forbruker ikke eier, må utbygger fortsette å eie. Boligutbyggere flest er imidlertid ikke rigget for å binde mye kapital. De har behov for å frigjøre kapitalen for å investere den i nye prosjekter. Under deleie- og leie-til-eie blir hele eller deler av boligen værende på utbyggers balanse i flere år etter at boligen er ferdig. Dette er en utfordring, særlig for børsnoterte boligutviklere. Denne utfordringen kan løses ved at det etableres en «avlastningsenhet» som kjøper boligene etter hvert som de blir ferdigstilt og eier den helt eller delvis frem til forbruker overtar. Av lastningsenheten kan være et selskap med flere investorer. Inntektene vil bestå av løpende leie og eventuell gevinst ved salg til forbruker eller andre. Fordi utbygger får frigjort kapital tidligere enn om de selv hadde beholdt (del)eier skapet, bør en slik enhet få en viss rabatt. Det jobbes med slike modeller, og dersom de gir tilstrekkelig økonomisk incentiv kan dette være en viktig nøkkel for å få flere boligprodusenter på banen.

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre i relasjon til flere omfattende FRITIDhar BA-HR ydet bistand STUDENTER FAGSTOFF utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

odellene er skrudd sammen som «hybrider» som berører M flere regelverk, herunder bustadoppføringslova, husleie loven og sameieloven. I tillegg kommer reglene i eier seksjonsloven og borettslagsloven inn. Finansieringen av en deleid bolig blir dessuten noe annerledes enn en heleid, og det er viktig at bankene også er med på laget. Megleren må forstå modellene og rammebetingelsene godt og for sikre seg om at produktet er også er forstått av forbruker. De modellene som tilbys i markedet i dag er utviklet av solide aktører og det ligger mye arbeid bak. Vårt inntrykk er at det er tenkt på det meste. På sikt kan det bli innført en form for standardisering eller sertifisering av slike modeller. Men med den økende populariteten, er det ikke utenkelig at mer hjemmesnekrede modeller vil bli tilbudt i markedet før et sertifiseringssystem er på plass. Særlig gjelder dette i prosjekter som viser seg tungsolgte. Her vil eiendomsmeglerne ha en viktig rolle for å sikre trygg bolighandel.

«De modellene som tilbys i markedet i dag er utviklet av solide aktører og det ligger mye arbeid bak. Vårt inntrykk er at det er tenkt på det meste. På sikt kan det bli innført en form for standardisering eller sertifisering av slike m odeller»

MEGLERNES ROLLE

Boligkjøpsmodeller har åpenbart truffet et behov og har kommet for å bli. De tilbys primært i nybyggprosjekter så det er særlig prosjektmeglerne som har merket dette. Selv om boligkjøpsmodellene er et positivt tilskudd til å hjelpe flere inn i boligmarkedet, er det komplekse modeller.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ENKLERE OG BILLIGERE Å BYGGE TERRASSER OG MINDRE TILBYGG PÅ EGEN EIENDOM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fra 1. mai 2021 ble det enklere og billigere og bygge terrasser og mindre tilbygg på egen eiendom. Forskriftsendringene i byggesaksforskriften gir privat personer større frihet til å bygge på egen eiendom uten å måtte søke kommunen først. Med enda en vår og sommer hjemme i Norge er dette for mange gode nyheter. AV BENEDICTE KROGH GRIMSTAD OG KAROLINE RØVIK ZEINER, BEGGE ER ADVOKAT OG PARTNER I DALAN ADVOKATFIRMA

TERRASSE

Terrasser som har en høyde på 0,5 meter over ferdig pla nert terreng er å anse som et «tiltak» etter pbl. § 20-1. Dette medfører at tiltaket vil være søknadspliktig med mindre det foreligger konkrete unntak. Fra og med 1. mai 2021 er følgende tiltak unntatt søk nadsplikt i medhold av byggesaksforskriften § 4-1 d): «Terrasser som har en høyde på inntil 1,0 m fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning, og ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4,0 m. Slike terrasser kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 m, men kan ikke være overbygde. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1,0 m» DET VIL SI AT DU TRENGER IKKE SØKE DERSOM:

• terrassen er i samsvar med plankart eller planbestemmelser, herunder byggegrenser, avstandskrav og utnyttelsesgrad (BYA) • terrassen har en høyde på inntil 1,0 meter fra eksisterende terreng • terrassen er forbundet med en bygning • terrassen ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4,0 meter • rekkverk på terrassen ikke er høyere enn 1,2 meter målt fra terrassegulvet • terrassen ikke er overbygd • avstanden til nabogrensen er minst 1,0 meter Det er verdt å merke seg at kommunen kan fastsette plan bestemmelser med strengere avstandskrav. Det er derfor viktig å sjekke planbestemmelsene for den aktuelle eien dommen det skal bygges på. Bygging av terrasse på bakken i områder som er regulert til byggeområde ligger utenfor tiltaksbegrepet i pbl. § 20-1 og faller derfor utenfor plan og bygningslovens regler. For at terrassen skal anses å ligge «på bakken» kan terrassegulvet ikke ligge høyere enn 0,5 meter over terreng. Slike terrasser er dermed heller ikke omfattet av avstandskravet på 4 meter i pbl. § 29-4 (2) og kan plasseres helt inntil nabogrensen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MINDRE TILBYGG

Byggesaksforsikten § 4-1 b) er endret slik at det nå er lov å sette opp tilbygg på inntil 15 kvm uten at det søkes om. Endringen ligger i at dette unntaket nå også omfatter rom for varig opphold og beboelse. Det var ikke med tidligere. BYGGESAKSFORSIKTEN § 4-1 B) FASTSETTER:

BENEDICTE KROGH GRIMSTAD

«Tilbygg som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m2. Tilbygget må være understøttet. Tilbygget kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket» DU TRENGER DERMED IKKE SØKE OM Å SETTE OPP TILBYGG SÅ LENGE TILBYGGET:

• er i samsvar med planformål, plankart eller planbestemmelser om blant annet byggegrenser, avstandskrav og utnyttelsesgrad for eiendommen • har et bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) som ikke er over 15 m2 • knytter seg til maksimalt to etasjer eller plan på den eksisterende bygningen • er understøttet Det er viktig å merke seg at dette unntaket kun gjelder tilbygg. Det vil si bygg som settes opp inntil eksisterende bygg, er understøttet og har et eget bæresystem. For på bygg, dvs. utvidelser som ikke har et eget bæresystem, men blir bygd på tak eller hengende på vegg, gjelder andre regler. Et tilbygg etter denne bestemmelsen vil ikke kunne endre det godkjente formålet for bygningen tilbygget opp føres på. Det vil si at det bare er en hoveddel som kan utvides med eks. stue, kjøkken, soverom ol. En tilleggsdel som eks. garasje kan utvides med bod, men ikke stue. Avstanden til nabogrensen skal være minst 4 meter jfr. pbl. § 29-4 (2) med mindre det er en annen særskilt regu lering av dette i kommuneplanene eller reguleringsplanen.

KAROLINE RØVIK ZEINER

DALAN Dalan advokatfirmas eiendomsteam består av 18 advokater og er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom. Vi er stolte over å være et tradisjonsrikt firma med eiendom som spesialfelt der kunnskap har blitt videreført og videreutviklet gjennom generasjoner, og resultater har blitt skapt i snart 150 år. Dette har gjort oss til et unikt fagmiljø. www.dalan.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TASTEFEIL KOSTET EN BOLIGKJØPER DYRT VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

Reklamasjonsnemdas sak RFE-2020-160 gjaldt en boligkjøper som i budrunden byttet om på tallene og bød 585 000 kroner mer enn planlagt for en enebolig. Nærmere om fakta: AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

I 2020 kjøpte klageren en enebolig for 3 650 000 kroner. Prisantydningen var 2 900 000 kroner. Budrunden startet på 2 750 000 kroner. Etter at kjøperen (klageren) og en annen budgiver hadde lagt inn flere bud, la klageren inn et bud på 3 650 000 kroner, som selgeren aksepterte. På dette tidspunktet hadde den andre budgiveren inne et bud på 3 000 000 kroner. Klageren hadde ment å legge inn et bud på 3 065 000 kroner. Han anførte at det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke forsikret seg om at klageren virkelig mente å legge inn et bud på 3 650 000 kroner før budet ble videreformidlet til selgeren. På grunn av meglerens påståtte uaktsomme opptreden krevde kla geren at meglerforetaket betalte ham 585 000 kroner i erstatning, men fikk ikke medhold av nemnda. Avgjørelsen var enstemmig.

SMS fra megleren til klageren kl. 15:19: «Hei. Stemmer det med bud på 3.650.000,-? Jeg trenger halvtimesfrister, er det ok med budfrist på 15:50?» SMS fra klageren til megleren kl. 15:20: «Nei jeg kan set på 15 40» SMS fra klageren til megleren kl. 15:23: «Mit tids punkt 15:40» Ny SMS fra megleren til klageren kl. 15:23: «Da registrerer jeg nytt bud på 3650000,- med budfrist 15:40. Dette ok?»

PER RACIN FOSMARK

SMS fra klageren til megleren kl. 15:24: «Det er ok»

REKLAMASJONSNEMNDA BEMERKET:

«Det sentrale spørsmålet er om megleren har opptrådt er statningsbetingede uaktsomt ved å videreformidle klage rens bud på 3 650 000 kroner til selgeren. Nemnda bemerker at klageren gjorde et betydelig hopp med å inngi det siste budet på 3 650 000 kroner. Høyeste budet på det tidspunkt var 3 000 000 kroner, og det had de vært en budprosess med to budgivere, hvor budene økte med 50 000 kroner. Det var derfor grunn for megler til å reagere på klagerens siste bud. Nemnda legger til grunn at megler etter først å ha for søkt å ringe klageren sendte to SMS-er til klager etter bu det på 3 650 000 kroner med følgende innhold:

Det fremgår her at megler gjentok beløpet 3 650 000 kroner to ganger uten at klageren reagerte. I en slik situa sjon har ikke megler opptrådt uaktsomt ved å viderefor midle budet til selger. Nemnda bemerker at meglers hånd tering av budet må vurderes ut fra forholdene på budtidspunktet, og ikke i ettertid når man har fasiten om at klageren dessverre ifølge ham selv kom i skade for å skrive feil beløp. Nemnda nevner også at slik saken er opp lyst, finner ikke nemnda at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder meglers omsorgsplikt, ved gjen nomføringen av budrunden.» Som det fremgår her, la nemnda avgjørende vekt på de to SMS-ene megleren sendte. Nemnda tok ikke stand punkt til hva som hadde blitt resultatet hvis megleren ikke hadde gjort det.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EN MEDHJELPERS HVERDAG Selv den mest rutinerte og erfarne megler har selv stått der. Som nyansatt medhjelper - både spent, usikker, nysgjerrig og mer eller mindre intetanende for hva de neste årene kommer til å bringe. Som ferdig utdannet fullmektig og etter noen år ute i arbeidslivet vil naturligvis disse momentene avta, og derfor har vi lyst til å gi dere et lite innblikk i hvordan det er å være medhjelper i dag. AV SILJE ERØY RØSETH (LEDER) OG ANGELICA GOVIND REITEN (PR- OG KOMMUNIKASJONSANSVARLIG) I EIENDOMSMEGLERSTYRET BI NYDALEN

Eiendomsmeglerstudiet åpner for at vi studenter kan jobbe som med hjelpere/back office allerede fra første skoledag, gitt at vi består en godkjent medhjelpereksamen innen 6 måneder. På BI heter dette faget Jus og eiendomsmegling og går over det første semesteret. Selv var jeg tidlig ute og søkte jobber allerede før studiestart i august, og i septem ber samme høst fikk jeg et jobb tilbud jeg takket ja til. I faget Jus og eiendomsmegling fikk vi en god og teoretisk innføring i de grunnleggende temaene, og jeg merket fort hvor lærerikt det var å kunne sette disse teoretiske emnene inn i en praktisk sammenheng gjen nom stillingen min som medhjelper. Som nyansatt husker jeg godt at samtaleemnene på kontoret fløy litt over hodet på meg, og ord som «dekningssalg», «servitutter» og «ut leggsforretninger» var helt gresk. Heldigvis bestod ikke jobben min bare av å hente kaffe og kjøpe Pepsi Max, og nå som jeg går inn i mitt tredje og siste år har jeg imidlertid klart å oversette disse ordene fra gresk til forståelig norsk. Det er ikke bare jeg som har en positiv erfaring med å jobbe som medhjelper. Angelica Govind Reiten, som sitter som PR- og kommunika sjonsansvarlig i Eiendomsmegler

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

styret, har også hatt store fordeler med sin stilling: «Som mange andre på mitt studie jobber jeg som medhjelper. Dette har gitt meg en bratt læringskurve innen yrket, og ikke minst erfaring jeg kan ta med meg videre i min egen karriere. Å jobbe som medhjelper er en perfekt mulighet for de som ønsker å lære mer i praksis og uten for forelesningssalen. Jobben har gitt meg mye erfaring, og mulig heter til å møte og lære av mange flinke meglere. Samtidig som jobben har vist seg å være tidkrevende under eksamensperioder, er dette likevel en mulighet jeg alltid kommer til å anbefale.» Tidligere denne våren lagde vi i styret en spørreundersøkelse som omhandlet jobbtilfredshet hos med hjelpere. Undersøkelsen var helt anonym, og vi publiserte den på Facebook-sidene til første-, andreog tredjeklassingene på BI Nydalen. Etter god respons, fra begge sider av skalaen, fikk vi bekreftet at det hovedsakelig er de samme arbeids oppgavene som går igjen - noen litt mer omfattende enn andre. Enkelte svarte at de kun bisto på visninger og ved overtakelser, mens andre var delaktige helt fra inngåelse av opp dragsavtale til signering av kjøpe kontrakt. Det var også stor enighet

Angelica Govind Reiten

Silje Erøy Røseth

(91 prosent) om at praksisen som medhjelper vil komme til nytte etter endt studie. Mange av fagene vi har på skolen er ikke direkte tilknyttet eiendoms megling, men de er likevel viktige å bestå for å kunne jobbe som full mektig. I undersøkelsen svarte flere at de har ett eller flere fag som de må ta opp, samtidig som mange har en meget stor arbeidsmengde, bestå ende av 30 til 50 timer i uken. Det te svaret hadde muligens vært noe mer nyansert dersom det var flere deltakere i undersøkelsen, men det kan likevel være med på å gi en pe kepinn på hvordan dagens arbeids situasjon er. Det er viktig å huske på

at arbeidsgiver skal bidra til å lage rutiner og samtidig legge til rette for at vi skal fullføre studiet, helst innen normert tid. Avslutningsvis vil vi få med at hele 90 prosent av deltakerne i undersøk elsen svarte at de var fornøyde med medhjelperstillingen de har i dag. Både Angelica og jeg kan understreke dette. Som studenter føler vi oss godt ivaretatt, både av NEF, NEF Ung og administrasjonen på skolen, som alle legger til rette for at vi skal lykkes - både i det teoretiske og praktiske arbeidsliv etter endt skolegang. Dersom du ønsker de fullstendige resultatene fra undersøkelsen, send en mail til president.ems.oslo@biso.no.

Nye rekorder på FINN eiendom! • 23 % mer trafikk til annonsene hittil i år

ime All-t ! high

• 11,5 millioner besøk hver uke • Interessen for eiendom har aldri vært større

Solgt!

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Ny i fordelsprogrammet:

OPPLEV NYE STEDER I NORGE I SOMMER

Velkommen til en verden av opplevelser, i hele Norge. (og når grensene åpnes i hele Norden) Her finner du eventyrreiser, flerdagsekspedisjoner, overnattingsturer, heldagsturer, viltsafarier og korttidsaktiviteter. Romantiske hotell, opplevelseshotell, overnatting i det fri, ishotell og tretopphytter. Fjellhytter og alpinleiligheter. Her er det mye å velge mellom! AV CHRISTER ANDRE OLSEN | FOTO VISIT NORWAY

Norgesferien booker du hos vår nye samarbeidspartner Booknordics.com. Skal du til Vestlandet, så legg ut på RIB-safari med Cidersmaking fra Odda eller bli med på en heldags opplevelsestur med Flåmsbana, Rallarvegen og fjordcruise med opphenting i Bergen. Bli med på en vandretur til Trolltunga med over natting i glasskuppel og solned gangen rett inn. Eller kanskje du er i det eventyrlige hjørnet og melder deg på en guidet vandretur over Folgefonna med piggsko og isøks, med opphenting i Bergen? Skal du til Lofoten, så velg mellom rorbuer i Å, Reine, Henningsvær eller Kabelvåg. Bli med på tasting cruise til Skrova med en helmoderne elektrisk katamaran, lydløst cruise til Trollfjorden, eller RIB-tur fra Å for å høste tang som skal brukes til gourmetretter du senere får smake på. Fotoentusiast? Ta del av en hel dags fototur med profesjonell foto graf som hjelper deg med å finne perfekte motiver, stille inn kamera et og fange det nordnorske lystet. Turen går sommer som vinter.

Les våre tips til Norgesferien i år https://go.booknordics.com/no/blogg/10-tips-til-norgesferie-2021 og se hele utvalget på https://booknordics.com/campaign/norgesferie

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Booknordics.com er et online reisebyrå for opplevelser i Norge og Norden. Nå får du som medlem i NEF 10% rabatt på alt av overnatting og opplevelser! Bruk koden «NEF10» neste gang du booker.

Foto: Visit Norway

Når grensene åpner venter spen nende eventyr på Færøyene, Shet landsøyene, Island, Grønland, i det nordlige Finland og Sverige og Dan mark. Bare på Island alene har Booknordics.com over 500 aktivi teter, safarier, heldagsturer og eks kursjoner å by på. Booknordics.com driftes av et norsk morsselskap med sete i Oslo. I motsetning til tradisjonelle book

ingplattformer som tilbyr fly, hotell og leiebil som hovedprodukt og opplevelser på siden, tilbyr Booknordics.com opplevelser som hovedprodukt og fly, hotell og leie bil i samarbeid med Expedia og AVIS. På denne måten kan selska pet konsentrere seg fullt ut om å bygge et spennende tilbud av opp levelser - på over 60 nordiske desti nasjoner og i mer enn 30 ulike

k ategorier. Per i dag tilbyr Book nordics.com over 3000 opplevelser og 500 hytter fra ca. 250 samar beidspartnere i hele Norden. Din booking er trygg hos Booknordics.com. Selskapet er medlem av Reisegarantifondet og har et tett samarbeid med både Inn ovasjon Norge og Visit Norway.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VI GRATULERER

75 ÅR Tidligere styreleder i NEF Solveig Meum med dagen 7. juni

70 ÅR Liv Østgård Fagerland med dagen 16. juni Tormod Møller med dagen 3. juli John Yngvar Sommerstad med dagen 20. juli Tore Espeland med dagen 7. august 60 ÅR Liv Ljosland Karlsen med dagen 16. juni Hege Hafnor med dagen 1. juli Kristen Fostad med dagen 1. juli Turid Bjørheim med dagen 1. juli Oddmar Nygaard med dagen 22. juli Else Anett Botolfsen med dagen 26. juli Liv B Hansteen med dagen 3. august Bjørn Brenden med dagen 10. august Toril Løken Sandvik med dagen 11. august Kirsten Stulien Rølland med dagen 17. august Mona Elisabeth Hoff med dagen 17. august Vidar Amundsen med dagen 23. august

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021

50 ÅR Per Vinje med dagen 16. juni Beate Kristin Jopke Desmot med dagen 20. juni Marius Bjordal Utsigt med dagen 20. juni Lena Skredderberget med dagen 22. juni Stian Sønsterudbråten med dagen 23. juni Wegard Fladmark med dagen 25. juni Christel Gausetvik Hagset med dagen 26. juni Glenn Robert Larsen med dagen 28. juni Tor-Kristian Gilstad med dagen 29. juni Stine Beate Sørgen med dagen 2. juli Eirin Støen Hovda med dagen 11. juli Stig Svartor med dagen 15. juli Bent A. Norderhaug med dagen 17. juli Solfrid Eikeland Byberg med dagen 20. juli Anita B. Torjussen med dagen 21. juli

Tanja Therese Kristiansen med dagen 23. juli Jørgen Sjøhagen med dagen 24. juli Pia Wrangell med dagen 24. juli Gry Reinertsen med dagen 29. juli Marit Havik Staalesen med dagen 30. juli Turid Borgersen med dagen 3. august Asle Solbøe med dagen 5. august Johnny Kragset med dagen 16. august Geir Storli med dagen 17. august Tone Solheim Grøsle med dagen 18. august Monica Aronsen med dagen 25. august Monica Jacobsen med dagen 25. august

NEF JURIDISK BISTAND 2021 Medlemmer i NEF får gode priser på juridisk hjelp fra våre advokater. Tjenesten er tilgjengelig til timepris eller gjennom gunstige årsavtaler.

TIMEPRIS FOR ENKELTMEDLEMMER Alle NEF-medlemmer kan ringe eller sende e-post til NEFs juridiske avdeling med eiendomsmeglingsfaglige spørsmål. Minstepris per samtale eller e-post er kr 600 + mva, og gjeldende timespris er 1 800 kr + mva. Faktura sendes til arbeidsgiver, om ikke annet er avtalt. Tlf.: 24 11 59 99 Mail: juridisk@nef.no

ÅRSAVTALE FOR KONTORET En årsavtale innebærer at alle på kontoret kan ta kontakt med NEFs juridiske avdeling uavhengig av om de er medlemmer eller ikke. Avtalen gjelder per kontor. Priser for kontor hvor fagansvarlig er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 20 000 kr + mva Over 5 ansatte: 29 000 kr + mva Priser for kontor hvor fagansvarlig ikke er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 40 000 kr + mva Over 5 ansatte: 49 000 kr + mva

ÅRSAVTALE FOR KJEDER MED FLERE KONTORER For å inngå en kjedeavtale ta kontakt med firmapost@nef.no

Norges Eiendomsmeglerforbund | nef.no Apotekergata 10, 0180 Oslo 22 54 20 80 firmapost@nef.no

Eiendomsmegleren nr. 3 2021

Articles inside

BOLIGKJØPSMODELLER SIDE