Eiendomsmegleren nr. 1 2021

E

N

MSM EI ENDOM

S

RGES

N E F ME

GLE

BUND

NO

ER L G E

OR

DO

F

NR 01-2021 / ÅRGANG 83

EI

EN

R

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• LOKALFORENINGEN DIN TRENGER DEG! SIDE 5 • HVOR VANSKELIG ER DET Å SETTE RIKTIG PRIS? SIDE 8 • TOMTEFESTE – GEBYR VED EIERSKIFTE SIDE 28

Dette er HELPs egen rettssal. Fra rettssalen leverer vi nå poenggivende kurs til eiendomsmeglerbransjen, som webinar.

Kursene vil også bli avholdt som "Mock Trials", med relevante gjester bransjen.

Dette erfra HELPs egen rettssal. Fra rettssalen leverer vi nå poenggivende kurs til eiendomsmeglerbransjen, som webinar.

Invitasjon i forkant avmed hvertrelevante kurs - så Kursene vilmed ogsåpåmelding bli avholdtkommer som "Mock Trials", følg med meld deg på! gjester fraog bransjen.

HELP sørger forpåmelding nødvendig kommer godkjenning i etterkant.

Invitasjon med i forkant av hvert kurs - så følg med og meld deg på!

Vi sees!

HELP sørger for nødvendig godkjenning i etterkant.

DO

E

N

EI

EN

M S M E GL

ER

INNHOLD LEDELSEN 5 6

Lokalforeningen din trenger deg!

«De aller fleste eiendomsmeglere elsker yrket sitt - De bærer tittelen MNEF med stolthet»

VERDT Å VITE 8 12 12 16 16 20 22 24 26

Hvor vanskelig er det å sette riktig pris?

Badet en konfliktsone Kontormarkedet: Bjellesauene har ikke alltid rett GUL LISTE: Kulturminner i Oslo Vil du bli en del av styret i NEF Ung Karnov Group satser i Norge Beste student: Hardt arbeid ga resultater 2021 Året for mer engasjerende innhold Månedens meglerprofil: Petter Birkrem

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Efe Kurnaz, unsplash.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

27 28 30 33 34

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no

36 38 NO - 1430

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedsansvarlig Siri Hofstad Ruud Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 91 81 46 61 E-post: siri@nef.no Priser 2021: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

13.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

40

NEF-Kurs 2021 Tomtefeste - Gebyr ved eierskifte Eiendomsmeglers erstatningsansvar Angrerett ved utleie av bolig Salg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekter: Hvilke regler gjelder?

Organisering og salg av utviklingsprosjekter Hva bør eiendomsmegler være oppmerksom på ved salg av bolig med utleiedel?

Fra RFE: Utbetaling av hele eller deler at det tilbakeholdte beløp?

STUDENTER 42 43

Studering under koronatiden Nytt semester

ETTER ARBEID 44

Tren når du vil

MEDLEMMER 46

Vi gratulerer

Ambita lanserer ny varslingstjeneste for meglerbransjen En ny tjeneste fra Ambita gir eiendomsmeglere bedre innsikt og økt kontroll på eiendommer som er i omløp. Ambitas oppdragsmonitor gir automatiske varslinger når det skjer endringer i eiendommens grunnbok. Dette gir stor verdi for partene involvert i en eiendomsoverdragelse.

Tjenesten bidrar til å trygge bolig­ handelen og sikre at all viktig informasjon knyttet til eiendommen til enhver tid er tilgjengelig i salgs­ oppdraget. Løsningen er utviklet i samarbeid med Vitec, og er foreløpig tilgjengelig i Vitec Next fagsystem og for meglerhus som bruker dette systemet.

– Denne tjenesten monitorerer alle oppdrag som eiendomsmegleren har i sin portefølje. Det betyr at oppgjørs­ avdelingen hos eiendomsmegleren vil få varsling når hjemmelsovergang er tinglyst i grunnboken og oppgjøret kan påbegynnes. I tillegg gis det varsel når tidligere eiers pant er slettet fra grunn­ boken, forklarer Maria Strand i Ambita.

Tjenesten er et resultat av tett samar­ beid med meglerhus, og kan tilpasses meglerkjedenes oppdragstyper og arbeidsflyter. Monitoreringen kan gjøres både på enkeltstående oppdrag på eiendommer og borettsandeler, samt på oppdrag som gjelder flere eiendommer / borettsandeler.

– Dette er en skikkelig gladnyhet for alle i eiendomsmeglerbransjen, uttaler Kjetil Weiby, områdeleder for Datatjenester i Ambita.

– Tidligere har oppgjørsavdelingen jobbet manuelt med disse prosessene, noe som er både tidskrevende og burde være helt unødvendig i 2020. I Ambita ser vi hele tiden etter områder der vi kan forenkle og automatisere tidskrevende arbeidsoppgaver. Med denne

monitoreringstjenesten vil meglerne få et verktøy som kvalitetshever oppgjøret og trygger eiendomssalget på en måte som ikke var mulig tidligere. Fremover jobber vi med flere spennende utvidelser i løsningen, blant annet vil vi kunne tilføre data som viser endringer i grunnboken på et allerede påbegynt oppdrag, avslutter han.

“

Jan Harald Moen Produktsjef, Vitec Megler AS «Vitec Megler AS jobber strategisk med Ambita for å få på plass nye tjenester for brukerne. Med løsningen for monito­ rering kan vi som systemleverandør tilby brukerne økt automatisering på hvert enkelt oppdrag i meglernes portefølje. For oss er brukervennlig­ heten viktig, og denne tjenesten støtter den allerede eksisterende arbeidsflyten i oppdraget. Vi tror dette vil gi stor verdi for brukerne av Nextsystemet!»

Kontakt for mer informasjon Kjetil Weiby, e­post: kwe@ambita.com, Områdeleder Datatjenester Maria Strand, e­post: mst@ambita.com, Salgssjef Eiendom

Ann-Karin Hammer IT – forretningskonsulent, Krogsveen «Vår oppgjørsavdeling merker best den nye løsningen når de kommer på jobb om morgenen. Da vet de med en gang hvilke oppdrag som har fått tinglyst skjøte og som er klar for oppgjør. Sjekk av hjemmel var en kjedelig oppgave som bare tok tid hver morgen. Det å få informasjon om at selgers pant er slettet fra grunnboken er også en effektivisering av oppgjørsavdelingen.

De slipper nå å lete manuelt etter de oppdragene som er klargjort for oppgjør, og kan i stedet bruke tiden på å purre opp bankene som er sene med å slette sine heftelser etter innfrielse. Det at oppdragene skifter oppgjørsstatus automatisk, gjør at oppgjørsavdelingen har full oversikt over hvilke saker som er oppdatert og hvilke de må sjekke manuelt. På oppgjørstoppene vil dette frigi en god del tid på morgenen som vil gi bedre tid til å utbetale flere oppgjør på en dag. Dette gir store gevinster både for våre kunder og våre meglerne.»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

LOKALFORENINGEN DIN TRENGER DEG! Det er snart valg igjen. Jeg tenker ikke på Stortingsvalget, men på de kommende årsmøtene med valg av nye styrer i de 10 lokalforeningene våre. Ved å være medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, er du med å påvirke dine egne rammebetingelser.

Du som leser dette, er sannsynligvis medlem allerede og har forstått at mange medlemmer samlet i et forbund, har stor påvirkningskraft og at NEF er et viktig talerør for vår bransje. Hvem skulle jobbe for den enkelte eiendomsmeglerens rammevilkår om ikke NEF gjorde det for deg?

De fleste av oss har et brennende engasjement for jobben vår, en jobb som er arbeidskrevende og til tider altoppslukende. Så hvordan kan man da rekke å ta på seg enda mer?

Min erfaring er at det å ta på seg et tillitsverv, gir så mye mer enn det tar: Det er lærerikt, du får være med å påvirke, det oppleves meningsfylt, du får et større nettverk, engasjementet gir deg økt energi, og du får være med der det skjer i egen bransje.

Selv har jeg vært engasjert som tillitsvalgt lokalt eller i NEF-styret sammenhengende i en årrekke, noe som har gitt meg et bredt nettverk, gode venner og kort vei til erfaringsutveksling med bransjekollegaer på tvers av foretak. Og jeg har mange ganger tenkt på hvor heldig jeg er som får være med på å gi en stemme

RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

«Jo flere vi er, jo sterkere er vi. Derfor er levende og aktive lokalforeninger så viktige. Norges Eiendomsmeglerforbund er summen av alle enkeltmedlemmene i lokalforeningene våre»

til hva som skal være retningsgivende for min egen bransje.

Jo flere vi er, jo sterkere er vi.

Derfor er levende og aktive lokalforeninger så viktige. Norges Eiendomsmeglerforbund er summen av alle enkeltmedlemmene i lokalforeningene våre. Det er kort vei for innspill og meninger fra enkeltmedlemmet til styret i NEF. Det er gjennom de landsdekkende lokalforeningene vi avler engasjementet og opprettholder nærheten til medlemmene våre.

At NEF bygger et godt bransjenettverk er positivt på mange måter.

Jeg tror med sikkerhet at NEF-­ medlemskapet og en aktiv deltagelse i lokalforeningen bidrar til god forretningsskikk medlemmene imellom og dermed er positivt for bransjens omdømme.

Koronatiden har gjort at vi må jobbe litt annerledes i styrene, både lokalt og nasjonalt. NEF-styret ­jobber godt og tett med de oppgavene vi har, gjennom jevnlige ­digitale møter og e-post-dialoger.

Siden landsmøtet har vi kun hatt ett fysisk styremøte. Selv om jobben blir gjort, ser vi frem til at vi kan møtes igjen rundt møtebordet av og til. Ingen Teams-funksjon kan kompensere for dialogen i fysiske møter hvor tankerekker utvikles, formen er mindre rigid og ideer kommer over en kaffekopp i møtepausen.

For lokalforeningene har det siste året vært særlig krevende. Mye av arbeidet lokalt er tradisjonelt å lage gode møteplasser med kurs og ­sosiale treff, noe som har vært borti­ mot umulig i koronatiden. De fleste foreningene vil for første gang måtte

gjennomføre årsmøtene digitalt.

Det blir ikke like trivelig som det pleier, men vi skal få det til.

Og nå er det kanskje din tur å stille til valg som styremedlem i din lokalforening? Det vil du ikke angre på!

Jeg ønsker valgkomiteene rundt i landet lykke til med å finne gode kandidater til de viktige tillitsvalgtpostene for neste styreperiode.

Godt valg alle sammen!

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

5

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«DE ALLER FLESTE EIENDOMSMEGLERE ELSKER YRKET SITT LEDELSEN

- DE BÆRER TITTELEN

VERDT Å VITE

MNEF MED STOLTHET»

FAGSTOFF

FAGSTOFF

FRITID CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Rammevilkårene for norsk eiendomsmegling har aldri vært bedre, og eiendomsmeglere har aldri hatt bedre omdømme enn i dag. Eiendomsmegling er ansett som viktig for samfunnet fordi næringen bidrar til effektiv og trygg omsetning av fast eiendom, til lave transaksjonskostnader i en viktig del av norsk økonomi.

Dette har ikke kommet av seg selv. Norges Eiendomsmeglerforbund jobber daglig for å sikre best mulig rammevilkår for eiendomsmeglerne og en tryggest mulig bolighandel for forbrukerne. Det er to sider av samme sak.

Vårt mål er at du som eiendomsmegler og mellom­mann skal være en stolt yrkesutøver i en bransje med et meget godt omdømme, en god økonomi og et godt kollegialt nettverk på tvers av bransjen.

NEF deler vår innsikt og erfaring i daglig kontakt med politikere og embetsverk i regjering, storting og tilsynsmyndigheter, media, samfunnsviktige ­organisasjoner og utdanningsinstitusjoner for å ­ivareta eiendomsmeglernes rammevilkår.

NEF jobber med høringer, lover, bransjeanalyser, juridisk rådgivning, kursutvikling, bransjestand­ arder, teknologisk utvikling og internasjonalt samarbeid for å sikre at den norske eiendomsmeglingsbransjen fortsatt skal være blant verdens fremste.

Dette er oppgaver som krever troverdighet, tyngde og langsiktighet.

Det er en grunn til at yrket som eiendomsmegler er forbeholdt seriøse yrkesutøvere som oppfyller ­bestemte utdannings- og yrkeskrav. Uten det lov­ bestemte profesjonsvaret hadde eiendomsmeglerens tjenester hatt begrenset verdi for forbrukerne. Dette har ikke kommet av seg selv. Dette er nemlig ­kjernen i profesjonsorganisasjonens formål. Og nettopp de kravene som eiendomsmeglingsloven stiller direkte til den enkelte profesjonsutøver gir 98 prosent av alle norske boligselgere de beste grunner for å ­engasjere en eiendomsmegler.

6

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

NEF er den ene aktøren som er her for å ivareta dine interesser som eiendomsmegler. Vi har ingen andre motiver. Uten en sterk profesjonsorganisasjon som NEF hadde bransjen stått svakt, og da ville også den enkelte eiendomsmegler stått svakt.

I tillegg får du mange individuelle fordeler som eiendomsmegler MNEF les her: https://www.nef.no/for-megler/fordeler -ved-a-vare-medlem-i-nef/ Vil man være en del av dette fellesskapet som tror på ideen om at flere som står samlet gjør bransjen sterkere, og ikke en solospiller som tror at alt løser seg av seg selv, bør valget være enkelt.

Vi ønsker nye medlemmer hjertelig velkommen, og håper at våre eksiterende medlemmer vil tipse kollegaer om hvorfor de bør være medlem av NEF - lenken til innmelding i NEF finnes her.» https://nef.powerappsportals. com/signup/

FRITID

Sørmegleren fortsetter å vokse og trenger flere flinke folk til flere avdelinger!

Sørmegleren har mer enn 30 prosent markedsandel på Sørlandet og har tatt en solid posisjon i Vestfold og Telemark. Totalt har vi 18 avdelingskontorer mellom Farsund og Sandefjord. Vi har et svært godt samarbeid med våre eiere Sparebanken Sør, Sørlandet Boligbyggelag og Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag.

Sørmegleren er i dag ca. 100 ansatte som gir uttrykk for stor trivsel i jobben. Vi har fornøyde kunder og søker nye medarbeidere som alltid setter kunden i fokus.

Kristiansand

Kristiansand

Oppgjørsmedarbeider med erfaring fra meglerbransjen

Eiendomsmegler/ Eiendomsmeglerfullmektig

Utdannelse: eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller jurist

Utdannelse: eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller jurist

Ta gjerne kontakt for mer informasjon!

Avdelingsleder Unni Østerås Lund, unni@sormegleren.no

Ta gjerne kontakt for mer informasjon!

Avdelingsleder Hanne Geelmuyden, Hanne@sormegleren.no

• Konkurransedyktige betingelser

Søknadsfrist: 20. februar

Søknadsfrist: Snarest!

• Godt arbeidsmiljø

Skien og Porsgrunn

Personlige egenskaper

Sandefjord Eiendomsmegler/ Eiendomsmeglerfullmektig og Fagansvarlig/ Eiendomsmegler Utdannelse: eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller jurist Ta gjerne kontakt for mer informasjon!

Avdelingsleder/eiendomsmegler, Tor Andre Selåsdal, tor@sormegleren.no

Eiendomsmegler/Eiendoms­ meglerfullmektig og Medhjelper (backoffice) Utdannelse: eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller jurist Ta gjerne kontakt for mer informasjon!

Daglig leder Jørgen Thorkildsen, jt@sormegleren.no Søknadsfrist: 20. februar

Søknadsfrist: Snarest!

Vi gir oss ikke før boligen er solgt sormegleren.no

Sørmegleren tilbyr • Spennende jobb med varierte arbeidsoppgaver • Tett oppfølging på både salg, fag og erfaringsutveksling • Moderne arbeidsverktøy og gode rutiner • Stor tilgang på oppdrag • God opplæring

• Serviceinnstilt og godt humør • Konkurranseinstinkt • Evne til å inngi og skape tillit • Verdsetter og bidrar til et godt arbeidsmiljø • Gode kommunikasjonsegenskaper • Målrettet, arbeidsom og motivert for å skape gode resultater • Stort fokus på kundetilfredshet • Jobber godt både selvstendig og i team Søknad med CV og referanser sendes via sormegleren.no/cv

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

HVOR VANSKELIG ER DET Å SETTE RIKTIG PRIS? Norske medier liker å s­ krive om når boliger blir solgt langt over prisantydning, eller når noen har gjort et skikkelig «kupp» og sikret seg en bolig vesentlig billigere enn forventet.

AV SVEIN STRØMNES

Ettersom prissetting av brukte boliger ikke er en presis vitenskap vil man ikke alltid vil treffe på antydningen som blir gitt i m ­ arkedsføringen, men spørsmålet er om det i gitte markeder er utfordrende å treffe riktig?

Vi har spurt sentrale eiendomsmeglere MNEF fra forskjellige steder i landet om hvordan de opplever dette i arbeidshverdagen deres.

8

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

STUDENTER

LEDELSEN

Er det i dagens marked utfordrende å sette riktig pris?

Er det spesielle typer objekter som er vanskeligere å sette riktig pris på?

VERDT Å VITE

Opplever dere ofte at selgere har urealistiske prisfor­ventninger?

LEDELSEN

1

2

Hvilke verktøy benytter du deg av når du skal sette prisantydning?

4 1

CHRISTER VIKEBØ, Privatmegleren – Bergen 2

3

4

5

FRITID

Hvor bra har du truffet med prisan­tydningene det siste året? (gjennomsnitt)

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

3

BERGEN

FAGSTOFF

STUDENTER

Er det andre utfordringer du ser i forhold til å sette riktig prisantydning?

FRITID

5

STUDENTER

6

Avviket mellom pris og prisantydning har i en årrekke vært relativt liten i Bergen og omegn. Det vi nå ser er derimot at etterspørselen etter familieboliger i enkelte områder er langt høyere enn tilbudet. Boligpolitikken har over tid gitt et underskudd på alt annet enn leiligheter. Resultatet er at enkelte familieboliger går langt over prisantydning. Dette medfører igjen at eplehageutbygging blir attraktivt og når utbyggere hiver seg med i budrunden går det raskt betydelig over.

Familieboliger av litt størrelse i populære områder og eneboliger med romslige tomter. Primært fordi man aldri vet hvem og hvor mange som dukker opp. Får man budrunde mellom to utbyggere på en enebolig med stor tomt vil ikke salgssummen stemme overens med forrige eiendom som ble solgt til en privatperson.

Nei, så lagt gjør vi sjelden det – men det er åpenbart at et «for hett» marked vil kunne påvirke det. Jeg noterte meg at en selger i E24 andre uken i januar sa at markedet var så hett at han like gjerne kunne ha solgt selv, vi har sett dette før.

Jeg opplever at Eiendomsverdi har blitt et svært godt verktøy. I tillegg gjøre justeringer for den informasjonen eiendomsverdi ikke har tilgang til, som oppgraderinger og kvaliteter som ikke synes i tallgrunnlag. I tillegg til en prat med selgere, ser vi også på interessentmassen vi har og på de siste eiendommene som er solgt i det konkrete området.

Vi har stort sett truffet svært godt lokalt. Ofte ser jeg at vi ligger mellom de mest positive og negative anslagene. I 2020 bommet jeg med 3%, i fjor hadde jeg forventet en litt lavere vekst i Bergen.

JAN FREDRIK BONDE – Sem & Johnsen – Oslo 1 2 3 4 5 6

I segmentet fra to til åtte millioner kroner er det utfordrende å sette pris.

Markedet er veldig på i forhold til statistisk riktige priser. I et stigende marked vil derfor prisantydningen som hovedregel være lav.

Ja, leiligheter i prisintervallet to til seks millioner kroner.

Tja. Det gjelder særlig selgere hvor eiendommen har en prisantydning over 15 millioner.

Erfaring. Erfaring og magefølelse. Tilgjengelig statistikk brukes som ­hjelpemiddel Fem prosent +/Nei, egentlig ikke. I det dyre segmentet, det vil si over 20 /25 millioner kroner, kan det ta tid i forhold til å finne riktig kjøper med betalings­vilje og evne. Her er utfordringen at de fleste ikke må noe som helst.

OSLO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

9

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

1

STINE HAFERKAMP – Privatmegleren Stavanger LEDELSEN

STAVANGER

Vi legger mye tid ned i å forsøke å få pris så riktig som mulig. For vår del handler dette om å være nøye med å få med all relevant informasjon om bolig og beliggenhet, samt å ta i bruk tilgjengelig data fra det lokale markedet. Vi jobber stort sett innenfor de samme områdene og har i tillegg ofte god kjennskap. Når det er sagt så er det ikke eksakt vitenskap, FAGSTOFF markedet.

FRITID STUDENTER VERDT Å VITEfra tid til annen overrasker 2 Det vanskeligste er å prise boliger som ligger i områder med lite om­ setning eller unike eiendommer. I all hovedsak skyldes det at det ikke eksisterer godt sammenligningsgrunnlag.

I vår region er ikke det uvanlig. Mange kjøpte bolig når markedet var på 3 topp og syns det er vanskelig å ta innover seg at boligen i dag er verdt mindre. Vi har selvsagt også kunder som sammenligner egen bolig med andre boliger som i deres øyne er «dårligere», men som vi som megler tydelig ser har bedre kvaliteter.

4 Vi bruker Eiendomsverdi som verktøy og den kunnskap vi som selskap har samlet om de ulike områdene. Vi kan også bruke tid sammen på kontoret for å vurdere eiendom.

5 De fleste boligene vi solgte i 2020 gikk til eller like over prisantydning.

Du har noen større avvik, men det er heldigvis ikke mange av dem. For siste halvår 2020 hadde jeg et snitt på 0,87% avvik.

Det kan tidvis være utfordrende å legge vekk egne personlige preferanser, 6 både i positiv og negativ retning. I min region har vi i tillegg hatt kunder som taper betydelige summer på boligsalget sitt og det å skulle knuse drømmene deres kan være tøft noen ganger.

1

PETTER MAMEN- LUND, EIE – Asker

2

3

4 5

ASKER

10

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

STUDENTER

6

Det er ikke så vanskelig rent teknisk, vi har gode verktøy. Det som gjør det vanskelig, er forbrukers forventning til at alt stiger likt og like mye og hele tiden. Konkurransen i bransjen fører til at folk lar seg blende av høye prisantydninger og mange er nå så vant til å refinansiere ofte at de har et avhengighetsforhold til meglere som priser opp 7-8% i halvåret, dette skaper mange feilaktige prisantydninger ut når folk skal selge.

Eneboliger i ikke homogene områder er vanskeligere enn leiligheter og rekkehus i feltutbygginger. Det er mange flere elementer som skal ­hensyntas og det finnes egentlig en faktor for alt og hus er i større grad forskjellige enn rekkehus og leiligheter.

Jeg syntes egentlig 70 % har for høy forventning. Det er ikke lurt å prise seg over alle og over det forrige tilsvarende gikk for. At lokkepris ikke er lov er en ting, men det er litt synd fordi folk da vil prise inn hele budrunden og litt til og da blir det ofte helt stille etterpå, så tar det tid og regningen for dette tar selgerne i forlenget mellomfinansiering.

Eiendomsverdi, egne erfaringer og kunnskap om hva forskjellige faktorer er verdt i markedet.

Jeg har ikke prosenttallet, men det er ikke langt fra på skiva i gjennomsnitt.

Det har gjort det uforutsigbart at folk fører sine egne statistikker. De får ofte ikke med seg et parameter ut over areal og område i listene sine, det kan lure de litt og en kjøper betaler for mye basert på egen oppstrukturert markedskunnskap med feil i, det er synd for de men også litt leit å se når det skjer.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

TERESE NERLAND – Garanti Eiendomsmegling Molde

LEDELSEN

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

1

Nei, ikke spesielt. Vi jobber i et marked hvor det ikke har vært noen ­vesentlig prisstigning de siste årene.

2 En del eneboliger, spesielt i sentrumsområdene, har hatt en tendens til å gå langt over prisantydning den siste tiden, så her er det store variasjoner.

Dette kan gjøre det utfordrende å sette riktig pris.

FRITID VERDT Å VITEIkke veldig ofte. FAGSTOFF Vår hovedportefølje er borettslagsleiligheter hvor STUDENTER 3 ­sammenliknikngsgrunnlaget er stort, og de fleste selgerne har realistiske forventninger til pris.

Eiendomsverdi og egne interne statistikker.

4 I Molde samlet sett det siste året ble 17% av boligene solgt til prisan­ 5 tydning. 21% ble solgt over prisantydning og 62% under prisantydning (ref. Eiendomsverdi).

6 Det kan være utfordrende å sette riktig prisantydning på eiendommer i utkantstrøk hvor sammenlikningsgrunnlaget er lite, det kan f.eks være småbruk med flere bygninger og varierende størrelse på tomt etc.

MOLDE

1

GURI LEINÆS – Privatmegleren Oslo

2

3

4

5

OSLO

6

Her vil jeg si både ja og nei. Vi har fått en vanvittig start på 2021 med svært gode boligpriser. Vi forsøker å justere prisantydningene så godt vi kan etter markedet, men opp­lever stadig at boliger går over prisantydning samtidig som markedet også kan være pris­sensitivt.

Vi har gode verktøy for å finne riktig prisklasse. Vi ser på gjennomsnittlig kvadratmeterpris for området boligen befinner seg i, størrelsen på objektet og prisstigning fra siste omsetning av boligen. Her tenker jeg man må ta en skjønnsmessig vurdering med utgangspunkt i den informasjonen som foreligger. Et eksempel kan være å benytte prisveksten dersom en bolig ble omsatt for to år siden og det ikke er foretatt særlige opp­ graderinger. Men på en annen side kan det være at selger kjøpte boligen høyt/lavt, og det må derfor undersøkes nøye opp mot sammenlignbare objekter omsatt den siste tiden.

Nei, jeg opplever at selgerne lytter svært godt til våre analyser. Vi har som sagt gode verktøy for å kunne gjøre grundige prisanalyser da det selges mange lignende objekter som gjør at vi kan argumentere godt for prisantydningen vi setter. (Spesielt for leilighets­ markedet i Oslo). Det hender likevel at man bommer, men jeg tror dette går mer på objektenes individuelle egenskaper og tilfeldigheter rundt kjøpsviljen til budgiverne.

Jeg benytter mye Eiendomsverdi og EVkart. Dette er et helt essensielt verktøy for prissetting. Jeg ser på prisstigningen, gjennomsnittlig kvadratmeterpris for eiendommens område, samt EVkart. Sistenevnte er perfekt å benytte dersom man for eksempel skal selge en loftsleilighet eller en leilighet i første etasje. Et filter gjør det mulig å velge visse kriterier slik at analysegrunnlaget blir mest mulig riktig og basert ut fra like objekter. I tillegg til disse flotte verktøyene tenker jeg at lokalkunnskapen til en megler i markedet er viktig å ta med i vurderingene.

Min differanse på solgt/prisantydning for 2020 var på 3,29 % over prisantydning Dagens marked er preget av en lav tilbudsside og høy etterspørsel. Det er stort sett stor interesse på de fleste boligene vi selger, noe som gjør det svært viktig å prissette på riktig nivå. Samtidig som vi skal øke prisantydningene i takt med sammenlignbare objekter ser jeg at markedet også kan være prissensitivt slik at vi må passe på å ikke «prise oss ut» av markedet. Denne balansen kan være noe utfordrende.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

11

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BADET EN KONFLIKTSONE Et stadig tilbakevendende tema for meg som takstmann i HELP er bad med ulike mangler.

LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE Hvorfor er det så mange klager, og hvordan kan konfliktnivået reduseres?

AV OLAF RAGUTZKI, TAKSTMANN NT – HELP FORSIKRING

HVORFOR AKKURAT BADEROM?

I grove trekk er et bad et rom med både vanntilførsel og sluk i gulvet.

Forutsetningen for et fungerende våtrom er at vann ledes inn via et tett rørsystem, og ut via avløp og gulvsluk, uten å gjøre skade underveis. I byggeforskriften (TEK17) kreves det at prosjektering og utfør­ else av baderommet ivaretar rommets funksjon: Rommet skal blant annet ha gulv med tilstrekkelig fall, og et vanntett sjikt som beskytter bakenforliggende konstruksjoner.

Men kombinert med forbrukernes krav til komfort og stilfulle løsninger, blir badet en kompleks og kostbar konstruksjon, som involverer mange faggrupper. Feil utførelse, manglende vedlikehold, slitasje og elde får dessuten ofte konsekvenser som også involverer naboer i tilstøt­ ende seksjoner.

UKVALIFISERT ARBEID

Utfordringen er at ikke alle bad er oppført eller modernisert av fag­ personer. Med stramme budsjetter og liten kunnskap om eksisterende konstruksjoner gjøres mye arbeid som egeninnsats eller av tjeneste­ ytere uten tilstrekkelige kvalifika­ sjoner.

VURDERING FØR SALG

Før salg vurderes våtrom som regel av en takstmann, basert på NS3424 eller NS3600. Undersøkelsen er normalt begrenset til en visuell gjennomgang uten inngrep i konstruksjonen, supplert med enkelte målinger.

12

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

Med begrenset tilgang til konstruksjonen, sparsommelig informasjon fra eier og manglende dokumentasjon blir slike vurderinger ofte svært generelle og begrenset til en enkel beskrivelse med aldersvurder­ ing. Ifølge Instruks for utfylling av tilstandsrapport for bolig (NS3424), utgitt av Norges Takseringsforbund, skal badet vurderes slik: - basert på visuelle observasjoner - Fuktvurderinger foretas i om­ råder med påregnelige skader - Tilstøtende rom er besiktiget, også i etasjen under, hvis de tilhører samme boenhet - Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres - Undersøke membran i gulv og vegg. Hvis det ikke er synlig membran ved sluk, terskel eller andre steder, må dette anmerkes.

Dersom kunden legger fram dokumentasjon på utførsel, tas dette med i vurderingen.

- Ventilasjon på rommet ­kommenteres - Kommentere normal levetid Disse punktene danner grunnlag for hva forbrukeren kan forvente av takstmannen.

TAKSTMENN UTELATER

Ofte utelater takstmannen dessverre hovedpunkter som bad, og beskriver bygningsdelen i enkle ordelag under et annet punkt, for eksempel «Diverse utstyr våtrom». I slike tilfeller bør man vurdere å avvise taksten og be om en ny vurdering slik at forbrukeren får et grundigere vurderingsgrunnlag.

VANLIGE AVVIK ANMERKES IKKE

Et bad må bygges med egnede ­materialer som passer sammen og monteres riktig. Dette svikter både når bad bygges og pusses opp.

Et typisk eksempel er at badet fornyes uten at gammelt sluk byttes slik at den nye membranen ikke passer til klemringen i sluket. Tett sluk som følge av manglende ved­ likehold eller andre faktorer fører da til at vannstanden i sluket stiger over klemringen og skaper lekkasje til underliggende rom.

Olaf Ragutzki

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«La oss gå sammen om å gi forbrukerne et bedre beslutningsgrunnlag når de skal kjøpe bolig» LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

OLAF RAGUTZKI

misforståelser gjennom ulike salgsledd og manglende dokumentasjon på utførte arbeider. Overflateoppussing uten at tettesjikt eller rørsystem ­fornyes resetter ikke vedlikeholds­ syklusen til våtrommet. Dermed blir det et avvik mellom forventningene skapt av opplysningen «Nytt bad» og den reelle levetiden for tettesjikt og rørsystemer. Slike forhold avsløres gjerne av tilstanden til sluk og ­eventuelt synlige deler av membran.

MANGLENDE FALL

Manglende fall til sluket er en gjenganger. Ved bruk av dusjen sprer vann seg over større deler av gulvet og renner ikke tilbake til sluket av seg selv. Dette avviker både fra forventningene og forskriften. I en til­standsrapport bør slike forhold avdekkes, i tillegg til at selgeren, hvis vedkommende har brukt badet, må ha lagt merke til dette.

LØSNINGEN

MANGLENDE DOKUMENTASJON = RISIKO

Ifølge teknisk forskrift skal prosjektering og utførelse av et våtrom være dokumentert. Men oppussingsarbeider i eksisterende våtrom utløser ikke forskriftskrav. Dette fører som regel til at arbeidene ikke dokumenteres. Jeg mener at det likevel må kunne forutsettes at funksjonskrav­ ene til våtrommet er ivaretatt, også når arbeidene ikke utløser ­forskriftskravet. Manglende doku-

mentasjon er en risikofaktor som bør anmerkes i en boligsalgsrapport.

EGENINNSATS SKAL OPPGIS

Vi har en tradisjon for egeninnsats i Norge. I utgangspunktet er dette helt greit siden man må forutsette at den utførende setter seg inn i monteringsveiledninger, leser fag­ bøker, aktuelle SINTEF-blader, og lignende. Men dessverre er egeninnsatsen som oftest ikke på høyde med arbeid utført av fagpersoner. Resul-

tatet er derfor gjerne høyere risiko for skader og nedsatt forventet levetid. Av den grunn skal egeninnsats på utsatte bygningsdeler som våt­ rom anmerkes i egenerklæringen, og gi nedsatt tilstandsgrad i tilstandsrapporten.

PUSSET OPP, MEN SELGES SOM NYTT BAD

En vanlig feil er at et gammelt bad med nye overflater beskrives som nytt. Slik feilinformasjon skyldes ofte

Jeg mener at årsaken til det høye konfliktnivået kan ligge i mangelfulle rapporter slik jeg har forsøkt å beskrive ovenfor, og at leserne heller ikke forstår innholdet. Ofte er ikke formuleringene tydelige nok til at ufaglærte ser konsekvensene av det vi skriver. Mer presise takstmenn og selgere er nødvendig. Dessuten vil økt kunnskap hos eiendomsmeglere om hvordan bygningsdelene er konstruert og hva som kan forventes av tilstandsrapporter, presse oss takstmenn til å levere et bedre produkt til dere. La oss gå sammen om å gi forbrukerne et bedre beslutningsgrunnlag når de skal kjøpe bolig.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

13

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

KONTORMARKEDET:

BJELLESAUENE HAR IKKE ALLTID RETT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Mange mener mye om fremtiden. Nyansene glimrer med sitt fravær, og treffsikkerheten er så som så.

AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

I sommer startet det friskt med påstander fra sentrale opinionsledere om at hjemmekontor nærmest blir den nye normalen. Så begynte andre signaler å komme: Medarbeiderne savnet kollegene og følte seg isolert; noen beskrev til og med en fengselsfølelse. Oppsummert: De fleste har behov for mer enn en effektiv, digital arbeidssituasjon. Skal vi forstå fremtidens behov i markedet for kontorog næringseiendom, må vi lytte til flere enn bjellesauene.

Ikke misforstå meg: Arbeidslivet vil neppe vende tilbake til utgangspunktet. Økt bruk av hjemme­ kontor er kommet for å bli, men vi trenger en variert arbeidssituasjon der fellesskap, arbeidsmiljø og organisasjonskultur ikke blir skadelidende. Bedre tilrettelegging for veksling mellom fast arbeidsplass, hjemmekontor og andre fysiske samhandlingsarenaer blir nødvendig. Dette tror jeg blir leietakernes og næringsmeglernes nye hverdag.

BEDRIFTENE KAN INNRETTE SEG PÅ FORSKJELLIG VIS: 1) FYSISK OMORGANISERING AV EGNE LOKALER

Pandemien har avdekket nye behov, og den enkleste måten å møte dette på er å justere bruken av eksister­ ende lokaler. Koronanedstengingen

14

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

byr på en enestående mulighet til å teste ut nytt fysisk organisasjonskart. Vanligvis begrenses slike prosjekter til et minimum for å unngå driftsavbrudd og koordineringsutfordringer. Med majoriteten på hjemmekontor kan man tenke friere.

Næringsmeglerne bør som rådgivere anbefale en viss skjerming av den enkelte arbeidsplass. Fremtidens løsning er sannsynligvis ikke de helt åpne landskapene, men en mellomting mellom disse og de gamle ­cellekontorene.

2) VEKSELBRUK MELLOM KONTORARBEIDSPLASS OG HJEMMEKONTOR

Mange vil ønske å kombinere det beste fra to verdener. Det kan bety for eksempel tre dager på kontoret og to dager hjemme. Når hjemmekontoret blir en fast deltidsarbeidsplass, reiser det seg nye spørsmål som vi har tatt lett på under pandemien: ergonomi, dekning av kostnader til utstyr på hjemmekontoret osv. Debatten har allerede startet.

Mye tyder også på et fremvoksende marked for samhandlingsarenaer i nærheten av folks boliger. Målgruppene er flere: Medarbeidere på hjemmekontor med behov for luft og variasjon, selvstendige konsulenter som vil unngå isolasjon på hjemmekontor osv. Mindre møte-/arbeids-

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Bilder: Thon FLEX Fotograf: Niklas Hart

plasser kan enkelt etableres i boligutviklingsprosjekter, næringslokaler, bevaringsverdige villaer eller leiligheter med dårlig beliggenhet. Den som tenker fremtidsrettet, vil kunne treffe et behov hos et kjøpesterkt, voksent publikum. Her blir det jobb for både bolig- og nærings­ meglere.

3) SUPPLEMENT TIL EGNE LOKALER 1: KONTORHOTELL

Høy endringstakt krever fleksi­ bilitet, og mange leietakere prøver å minimalisere risiko. Da er cowork­ ing- og delingskonsepter et godt alternativ. Vårt eget prosjekt Thon FLEX retter seg mot denne delen av markedet og er et godt eksempel.

Ambisjonen er at lokalene skal passe for alle. Enten du trenger en arbeids­plass to ganger i måneden, et tradisjonelt kontor eller en mellomting,

kan behovet ditt dekkes. Avtalen mellom utleier og leietaker er ikke en tradisjonell leieavtale, men en avtale om medlemskap og adgang til fasiliteter.

Digitalisering gjør det fullt mulig å skaffe seg nødvendig handlingsrom ved å plassere en avdeling eller en definert gruppe medarbeidere i et kontorhotell i stedet for å utvide egne lokaler. Det er mindre risikabelt.

4) SUPPLEMENT TIL EGNE LOKALER 2: HOTELL

Allerede i 2016 mente den franske hotellmessen EQUIPHOTEL at hotellet er en av fremtidens arbeidsplasser. Vi kan jobbe hvor som helst, og definisjonen på en arbeidsplass blir da rett og slett et sted med en god atmosfære og tilgang på tjene­ster. Hotellene egner seg ypp­

erlig. Der får man alt på et brett praktiske fasiliteter, fleksibilitet, komfort og service.

Arbeidslivet var på vei i denne retningen før pandemien, og utviklingen vil fortsette fordi hotellet har stort potensial som møteplass og samhandlingsarena. Både felles­ arealer, konferanseavdeling, bar, restaurant og spa-avdeling kan fylle bedriftenes behov for ulike samhandlingsrom.

VEIEN VIDERE

Jeg advarte innledningsvis mot forhastede konklusjoner og skal ikke være skråsikker selv. Likevel: Covid 19 har vært en katalysator for endring og ryddet plass for et mangfold av løsninger. Næringsmeglerne bør være kritiske til synsing og mer ­bevisste på hva markedet vil etterspørre i fremtiden.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

15

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

GUL LISTE

BYANTIKVARENS OVERSIKT OVER REGISTRERTE KULTURMINNER I OSLO LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

De fleste er enige om at gamle hus er vakre. Historisk bebyggelse gir atmosfære og karakter til et strøk, og har kvaliteter som er vanskelig å erstatte hvis de går tapt.

Hvordan kan man ta vare på disse kvalitetene? Byantikvarens Gule liste er et viktig verktøy i forvaltningen av byens kulturminner og i byutviklingen.

AV TOVE SOLBAKKEN, INFORMASJONSANSVARLIG ANTIKVAR/ BYANTIKVAREN | ALLE FOTO BYANTIKVAREN

Oslo er en mangfoldig by, med små og store kulturminner og bebyggelse fra mange historiske epoker. Alle er viktige for å vise byens arkitektoniske og kulturhistoriske utvikling og det finnes tre nivåer for å verne disse kulturminnene. Den sterkeste verne­formen er fredning. Fredede bygg og anlegg har nasjonal verneverdi og det er staten som fatter vedtak om fredning etter kulturminneloven.

Det blir utarbeidet vernebestemmelser som omfatter både eksteriør og interiør. De færreste bygg får denne statusen. Imidlertid reguleres en del hus, anlegg og områder til hensynssone kulturmiljø. Dette er kommunens verneredskap. Da fatter Bystyret et politisk vedtak, med ­spesifikke reguleringsbestemmelser, som forteller hvilke endringer som kan tillates. Disse objektene har dermed en beskyttelse forankret i plan- og bygningsloven. Men hva så med resten av byens verneverdige bebyggelse? Mye av den føres på Byantikvarens Gule liste med vernekategori «kommunalt listeført». Når det gjelder bygninger som har en bevaringsregulering eller er kommunalt listeført, gjelder vernet i de fleste tilfeller kun eksteriør.

16

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

GUL LISTE – HVA ER DET?

EN FORDEL?

Gul liste er Byantikvarens viktigste verktøy for bevaring av kulturminner.

Gul liste er etablert og forvaltes på oppdrag fra politikerne og består av bygg og anlegg i alle tre kategoriene nevnt ovenfor. Når et bygg er ført på Gul liste, må Plan- og bygnings­ etaten sende eventuelle byggesaker over til Byantikvaren for uttalelse.

Byantikvaren er imidlertid bare en rådgivende myndighet. Det er Planog bygningsetaten som fatter vedtak etter plan- og bygningsloven.

Noen er redde for Gul liste og frykter at det skal gi mindre handlingsrom for endringsønsker, og at verdien på eiendommen deres skal synke. Dette er det ingen grunn til. Undersøkelser både fra Norge, Sverige og Stor­ britannia viser at vernet historisk bebyggelse oppnår signifikant høyere priser enn tilsvarende hus uten vernestatus. Det er også en myte at Gul liste ikke gir rom for endringer. Gul liste er ikke det samme som en fredning. Hvis eier tidlig går i dialog med Byantikvaren, vil man i de fleste tilfeller i fellesskap komme fram til en løsning tiltakshaver kan være fornøyd med, i tillegg til at de historiske kvalitetene bevares. Ved boligkjøp er det likevel viktig å gå inn i en kjøpsprosess med et realistisk utgangspunkt. Antagelig er det ikke noe poeng å kjøpe et historisk trehus hvis man egentlig ønsker seg en moderne villa. Da er det nok bedre å lete etter en moderne villa fra ­begynnelsen av.

PROSESSEN

Når et bygg vurderes ført på Gul liste, legges det fram i et felles faglig forum hos Byantikvaren. Etter den faglige diskusjonen blir det bestemt om forslaget skal forkastes, eller om det skal gjennomføres en kartlegging av kulturminneverdiene. Eier får et brev om at huset vurderes for oppførelse på listen. Endelig beslutning fattes av etatsdirektøren. Saksbehandler tar seg av den formelle prosessen og når denne er fullført og bygget endelig er oppført på Gul liste, mottar eier et brev med informasjon om dette, sakspapirer og informasjon om Gul liste generelt.

HVORDAN JOBBER BYANTIKVAREN I MEGLERSPØRSMÅL?

Mange hus- og leilighetskjøpere henvender seg til Byantikvaren for

å få informasjon om en eiendom de vurderer å kjøpe. Dersom bygningen ikke tidligere er vernevurdert, og det gjelder mange hus i ytre by, trenger Byantikvaren ofte 12 uker, og dessverre i mange tilfeller enda lenger tid for å gi en endelig vurdering, ettersom saksmengden hos oss er svært stor.

Spørsmål om muligheter for endringer vil også normalt ta noen uker å avklare. Helt enkle spørsmål og vurdering av tiltak i tråd med lofts- og balkongveiledere går det an å få svar på over disk om man kommer til Byantikvaren i åpningstiden. Nå i koronatiden er fysisk saksbehandling over disk stengt, men man kan få hjelp på mail eller telefon. På Byantikvarens nettsider ligger til enhver tid oppdatert informasjon om åpningstider.

I en salgssituasjon gir vi ikke slike vurderinger til interessenter, men kun til selger eller megler. Det er både for å unngå tidkrevende ­dobbeltarbeid og fordi vi ikke vil bidra til at verdifull informasjon om potensiale og begrensninger i et bygg bare kommer noen interessenter til gode. Dersom man forventer at spørsmålet om endringspotensialet

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Det at en bygning ligger i et helhetlig, verneverdig strøk øker i mange tilfeller verdien. Her murgårdsbebyggelse på St. Hanshaugen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Gul liste inneholder bygg fra mange stilepoker og områder av byen. Her Axel Flinders vei 2 på Ekeberg.

Oslo er en «funkisby».

Lille Frøens allé 16 er en fin representant for de mange funkisvillaene på Gul liste.

Undersøkelser viser at verneverdig bebyggelse oppnår høyere priser i markedet. Det gamle Deichmanske hovedbibliotek på Hammersborg er eksempel på bygning på Gul liste som gikk over takst ved salg nylig.

kommer opp i salgsprosessen an­ befaler vi at Byantikvaren kontaktes i god tid før eiendommen legges ut for salg. Der hvor verneverdiene er høye kan det være gunstig for kjøp­ erne, og også for det verneverdige huset, at man har avklart begrensninger og muligheter før salget gjennomføres.

HVA KAN MEGLERBRANSJEN BIDRA MED?

Selger ønsker best mulig pris og ­megleren gjør hva han kan for å gi ham det. Kjøper ønsker å gjøre et «kupp», få mest mulig for pengene.

Hvordan er disse forenlige? Med kunnskap om kulturminneverdier og hva som får en eiendom eller en

Gul liste: Antall bygninger fredet: 1006 Antall bygninger regulert: 4621 Antall bygninger vernet: 9348

bolig til å skille seg ut, kan megleren spisse sin jakt på den rette kjøperen – den som ønsker seg noe særegent og annerledes, en leilighet med ­personlighet og sjel, høy materialkvalitet, unik detaljering – kvaliteter vi ofte finner i historisk bebyggelse.

Ved å finne den kjøperen som ønsker seg dette, vil både kjøper, selger og

megler komme godt ut av en salgsprosess, i tillegg til at kulturminneverdiene ivaretas. Og i fremtiden vil verdien på boligen/eiendommen neppe forringes, snarere tvert i mot.

Kunnskap om muligheter og verneverdier er en vinn-vinn-situasjon for alle parter.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

17

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VIL DU BLI EN DEL AV STYRET I NEF UNG? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Ønsker du å bli kjent med meglere over hele landet? Kunne du tenke deg å sitte i styrerommet når viktige beslutninger skal tas? I NEF Ung kan du påvirke hvordan meglerbransjen skal se ut i fremtiden, og være de unges stemme i debatten. Det skal velges nye styremedlemmer, og vi håper at DU vil bli med oss.

AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

DETTE MÅ DU VITE OM STYREVERV I NEF UNG Er din daglige arbeidsplass i Bodø, Stavanger eller kanskje i Bergen?

Fint! Vi ønsker et styre som (til sammen) representerer hele landet.

Alle kan være med, uansett hvor du holder til!

Er det hektiske dager som eiendomsmegler/ fullmektig?

Supert! Det er meningen at du skal prioritere jobben din 100%, og samtidig kunne ha dette vervet ved siden av.

Møter og styrearbeid foregår digitalt, eller utenfor vanlig arbeidstid.

Vi tilpasser oss din arbeidshverdag.

I løpet av året har vi 3-4 innenlandsreiser. Disse avklares med din­ a­ rbeidsgiver. Kostnader dekkes av NEF Ung, både transport, mat og ­opphold. Selv sunnmøringer kan delta på dette!

MARKEDSANSVARLIG

Mangler du erfaring fra styrearbeid?

Supert! Da har du mulighet til å endre på nettopp dette.

NEF Ung er en arena for utvikling og læring.

Bindeledd til samarbeidspartnere, deriblant meglerforetak og leverandører.

Hvem kan stille til valg?

Alle medlemmer. Sjekk ut www.nefung.no og trykk på «Bli medlem».

Nå kan du også stille til valg. Kontingent hos oss koster bare kr.200 pr. år, og det er aldri for sent å melde seg inn.

Organiserer faglige og sosiale arrangementer for medlemmene våre.

PROSJEKTANSVARLIG

Hvordan velges det nye styret?

Avstemningen er anonym. De som ønsker å stille til valg holder en kort appell. Gjerne fortell litt om deg selv, hvor du jobber og hva som engasjerer deg.

ØKONOMIANSVARLIG

Ansvarlig for styrets økonomi, deriblant fakturering av medlemskontingent.

IT- OG MEDIEANSVARLIG

Drift av hjemmeside, sosiale medier og ansvarlig for kommunikasjon.

NESTLEDER

Hvilke arbeidsoppgaver har man i styret?

Vi hjelper hverandre med alt som må gjøres, og møter deg med god overlapping. Her er litt info om de ulike vervene:

18

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

Ansvarlig for rekruttering. Bindeledd til studenter og lokalforeninger.

LEDER

Ansvarlig for strategi og målplan. Bindeledd til NEF.

STUDENTER

STUDENTER

!

T E NYH K INK L K SEN N O N A Å P

ER OM OG LES M LIG –> O B S N E UK

Endelig er Ukens bolig på FINN eiendom tilgjengelig for alle!

Vi har lansert ny versjon av Ukens bolig – med masse avansert teknologi under panseret og som viser mer relevante annonser til boligkjøpere.

Bestill Ukens bolig til din annonse i FINN Admin eller via e-post til ukensbolig@finn.no

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

KARNOV GROUP SATSER I NORGE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Karnov Group er Sverige og Danmarks største utgiver av juridisk litteratur, og nå venter det norske markedet. Høsten 2021 vil Karnov lansere kommentarer til en rekke av de største og mest brukte lovene, direkte integrert på Lovdatas plattform.

I løpet av et par år vil alle Norges lover være kommentert.

AV CAMILLA DE FERRY SMITH, KARNOV GROUP

Karnov Group har en lang og tradisjonsrik historie, og den første ­kommentarsamlingen ble utgitt i Danmark i 1937. Mange norske jurister husker nok også de gule ­kvalitetstunge kommentarsamlingene som ble utgitt her i Norge på nittitallet. Mye har skjedd siden den gang, ikke minst teknologisk. I dag utgis lovkommentarene også digitalt i Sverige og Danmark, og i Norge vil alle lovkommentarene lenkes opp i Lovdata, som er den foretrukne plattformen for de aller fleste rettsanvendere her til lands.

– Dette er en rettshistorisk mark­ edsvending, og vi håper at dette vil forenkle jobbhverdagen til mange, sier markedssjef Camilla de Ferry Smith. – Vårt overordnede mål er å bidra til en stadig kvalitetsheving av rettsinformasjonen, og i forlengelsen av det – øke borgernes rettssikkerhet.

Menneskene bak norske Karnov jobber i disse dager med fullt trykk for å ha alt klart til lansering til ­høsten. For å være drivere i rettsutviklingen og levere på både form og innhold, må flere yrkesgrupper ­settes i sving. De mener at tyngden i et samlet juridisk redaksjonsmiljø bestående av jurister, litteraturvitere og teknologer, med kompetanse og erfaring fra det juridiske forleggeri

20

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

og det voksende legal tech-­ markedet, er en styrke i møte med et nasjonalt og internasjonalt rettskildebilde i utvikling.

KOMMENTARER TIL ALLE LOVER, DIREKTE INTEGRERT I LOVDATA

Karnov lovkommentarer er et første­hånds juridisk oppslags- og referanseverk, rettet mot alle aktører i rettspleien. Lovkommentarene behandler de sentrale spørsmålene som hver enkelt regel reiser og gir henvisninger til videre drøftelser i rettspraksis, forarbeider og annen relevant juridisk litteratur, herunder belyse ulike posisjoner og uenigheter i teorien. Kommentarene er skrevet av jurister fra akademia, domstolene, forvaltningen og det private næringsliv. Lovkommentar­ ene ajourholdes fortløpende.

Kommentarene vil bli direkte integrert i Lovdatas anerkjente ­ plattform – med en fleksibel visning på høyre side – slik brukerne har fortalt at de ønsker det. Dette vil gjøre arbeidsprosessen betydelig ­enklere og mer sømløs.

– Du skal hele tiden være trygg på at du har forstått lovteksten riktig og at du sitter med de mest opp­ daterte kommentarene, skrevet av spesialister og kvalitetssikret av fag­

Tone Sundet, COO i Karnov Group Norway

Camilla de Ferry Smith, markedssjef

redaktører. Her skal det ikke være tvil, sier Tone Sundet, COO i ­Karnov Group Norway.

– På denne måten er vi sikre på at vi til enhver tid har den nødvendige ekspertisen til å kvalitetssikre alt innholdet vi publiserer, samtidig som vi sitter tett på fagmiljøene og stadig vet hva som rører seg, sier Anne Birgitte Songe og Ida Kyhring i ­ ­redaksjonen. – Det forplikter å bidra til rettsutviklingen, derfor er vi svært bevisst det samfunnsoppdraget Lovdata og vi i Karnov har. Vi er aldri bedre enn den fagkompetansen vi forvalter og formidler, heldigvis har vi nå fremdragende fagredaktører og forfattere på alle områder. Vi er veldig imponerte over bidragsyternes innsikt, erfaring og engasjement.

DE FREMSTE EKSPERTENE ER MED, OGSÅ PÅ EIENDOMSRETTFELTET

Karnov har engasjert over 20 fag­ redaktører, fordelt på de respektive fagområdene. Fagredaktørene bistår Karnov med sitt nettverk, sin faglige kompetanse og sitt våkne blikk for ny lovgivning og rettspraksis. Fag­ redaktørene har ansvaret for faglige vurderinger og kvalitetssikring av lovkommentarene – og påser at manus er ajourført og av høy kvalitet.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Du skal hele tiden være trygg på at du har forstått lovteksten riktig og at du sitter med de mest oppdaterte kommentarene, skrevet av spesialister og kvalitetssikret av fagredaktører - Her skal det ikke være tvil» TONE SUNDET

- NEF JOBBER KONTINUERLIG FOR Å IVARETA VÅRE INTERESSER

ME

GLE

BUND

N E F

OR

ENDOM

S

RGES

Klikk og se Trine Dahl, eiendomsmegler MNEF

F

NO

EI

En av fagredaktørene er Harald Benestad Anderssen, han er ansvarlig for «Avtale-, kontrakts- og bolig­ rett». Eiendomsmeglingsloven, husleieloven og avhendingsloven er eksempler på lover som inngår i hans portefølje. Benestad Anderssen har lang erfaring og arbeider til ­daglig som professor ved Institutt for rettsvitenskap og styring på Handelshøyskolen BI. Advokatene i NEFs juridiske avdeling skal skrive kommentarene til eiendoms­ meglingsloven. NEF er tett på eiendomsmeglerne og de praktiske og rettslige spørsmålene som berører profesjonsutøverne og bransjen.

R

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

21

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

HARDT ARBEID GA RESULTATER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Årets beste student på BI i Oslo 2020 heter Marte Cudrio. 23-åringen er opprinnelig fra Tønsberg, men flyttet til Oslo for å studere eiendomsmegling. Etter at Marte var ferdig på studiet har hun blitt boende i hovedstaden hvor hun nå er godt etablert med mann, hund og jobb i DNB Eiendom.

AV SVEIN STRØMNES

Tilfeldighetene gjorde at hun valgte å studere eiendomsmegling, men det har ikke vært tilfeldigheter som gjorde at hun ble den beste studenten på BI og dermed kunne motta OAEF-stipendiet på 20 000 kroner for denne bragden.

- Hvorfor valgte du eiendomsmegling?

At jeg valgte eiendomsmegling er egentlig litt tilfeldig. Jeg har alltid hatt en drøm om å bli eiendoms­ megler, uten helt å vite hva jobben går ut på. Etter videregående begynte jeg å studere sosialt arbeid, men fant raskt ut at det ikke var noe for meg.

Jeg begynte da å lese meg opp på eiendomsmeglerstudiet og megleryrket. Med støtte fra mannen min bestemte jeg meg da for å bytte til eiendomsmeglerstudiet og jeg har ikke angret ett sekund på den avgjør­elsen. Noe av det som trigget meg mest var den varierte hver­ dagen man har som eiendoms­ megler, med både kundemøter og kontorarbeid- den perfekte kombinasjon for min del.

- Hvorfor har du gjort det så bra på eiendomsmeglerstudiet?

Jeg tror grunnen til at jeg har gjort det bra på eiendomsmeglerstudiet er en kombinasjon av interessante fag, at jeg lærer relativt fort og ikke minst hardt arbeid.

22

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

- Hvor går veien nå videre?

Etter studiet har jeg begynt å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig i DNB Eiendom på Grünerløkka og trives kjempe godt!

- Hvordan ser du for deg eiendomsmeglerrollen om 10 år?

At eiendomsmeglerrollen vil endres i løpet av de neste 10 årene er ganske sikkert. Mange mener at eiendomsmegler er et utdøende yrke da det nå tilbys flere tjenester der man kan selge boligen sin selv til en langt lavere pris enn hva man betaler for en tradisjonell megler. Jeg tror derimot at folk vil bli mer betalingsvillige hvis det fører til å frigjøre mer tid da boligkjøp og boligsalg er omfattende og tidkrevende prosesser -

vi har jo alle hørt om og opplevd den kjente tidsklemma. At meglerrollen vil utvikle seg til å også omfatte større deler av kjøp- og salgsprosessen er ikke usannsynlig. Jeg tror at vi i fremtiden vil se at det tilbys flere ulike tjenester og produkter tilpasset den ulike bolig­ selgers behov. Jeg tror at eiendomsmeglerrollen vil bli mer nyansert og variert enn det den er i dag, og at meglerrollen i fremtiden også vil kunne inkludere blant ­annet hjelp til kjøp av ny bolig og flyttehjelp. Det jeg tror vil bli mest avgjørende fremover er hvor flinke man blir til å tilpasse seg kunden og tilbyr et skreddersydd produkt etter kundens ønske og behov.

- Hva mener du er det viktigste Norges Eiendomsmeglerforbund skal jobbe med framover?

Jeg tror det blir viktig for Norges Eiendomsmeglerforbund å fortsette og jobbe mot å øke fagkompetansen blant eiendomsmeglere. Rådgivning vil nok bli en større del av eiendomsmeglerrollen i fremtiden og det er derfor viktig at kompetansen er høy slik at boligkjøpere og boligselgere får korrekt rådgivning som de opplever som en merverdi.

- Hva liker du å gjøre når du ikke jobber?

Når jeg ikke jobber liker jeg å bruke tid med venner og familie. I tillegg går det mye tid til strikking og turer ute med hunden.

Next – fokus på den mobile megleren Next 4.5 Fokuset på CRM i Next fortsetter i det nye året. I versjon 4.5 gjør vi forbedringer på oppfølgingspanelet som ble introdusert i november i fjor. her får du raskt kvalifisert kundens interesse for oppdraget du jobber med, men også lagt en fremtidig plan for videre oppfølging av kunden.

Panelet kan nå åpnes direkte fra en aktuell visning og du ser status på oppfølging og samtykker før valg av relasjon.

I finansieringsfasen kan det angis «er kunde i bank fra før» som forklaring på at tips ikke videresendes.

Les mer om nye funksjoner i nyhetsbrevet for Next 4.5 på hjelp.vitecnext.no

Next – er eiendomsmeglingsystemet som støtter eiendomsmeglerne i hele deres verdikjede og det er valgt av de fleste brukerne i bransjen. Vår målsetting er å beholde denne posisjonen og utvikle systemet i takt med meglerbransjen. Vi skal fortsette å investere i løsningene våre for å skape fremtidsrettede moderne løsninger som bransjen ønsker seg og trenger, og dette skal vi gjøre i tett samarbeid med våre kunder. Løsningen skal leveres på alle flater slik de moderne meglerne foretrekker så de kan jobbe når og hvor de måtte ønske.

Ta gjerne kontakt, vi er stolte av løsningene våre og viser dem gjerne frem!

vitecsoftware.com/no

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

2021 ÅRET FOR MER ENGASJERENDE INNHOLD LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Video, 360 og andre virtuelle visninger har hatt en ekstrem vekst i USA siden pandemien traff i fjor vinter. I Norge er viruset håndtert bedre på de fleste måter. Eiendomsbransjen har kunnet operere mer eller mindre som normalt. Vi tror allikevel at det er mange gode grunner til å tilby virtuelle visninger som en del av markedsføringen i 2020, ikke bare på grunn av Covid 19.

AV JOHAN FREDRIK HØVÅS, H5PROPERTY

Kriser skaper endring. Noen ganger innebærer det at krisen rett og slett trykker på «spol fremover-knappen», og fremskynder en utvikling som allerede er i gang. Hjemmekontor er det opplagte eksempelet fra denne krisen. Kriseløsningen kan noen ganger også vise seg å by på nye muligheter man ikke i utgangs­ punktet heller så for seg.

USA er hardt rammet av korona.

Det har ført til kraftig nedstengning mange steder. Vi som opererer i markedet har opplevd at gårdeiere setter restriksjoner som gjør vanlige visninger umulig. Amerikanske meglere har derfor snudd seg rundt og utforsket hvilke alternative løsninger som finner. I H5 har vi opplevd en voldsom økning i bestillinger av 360. Vi ser også at bruken av video har økt enormt. NAR opplyser at allerede tidlig i fjor hadde antall prospekter med video økt til 27% fra 16% i 2019. Faktisk var antallet som kjøpte bolig usett nesten ­doblet, slik at en av tyve kjøpte bolig uten å fysisk se den først i fjor.

Forventningen fra boligselgerne er også tydelig, 73% av selgerne sa de ville foretrekke en megler som tilbyr video. I Norge er også bruken av video økende, men på et vesentlig lavere nivå enn i USA foreløpig. I 2020 økte bruken med 8%, slik at andelen annonser med video kom opp på 6% ihht tall fra FINN.no.

24

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

360 - 360 med høy oppløsning og god kvalitet tillater en interessent å zoome inn på de detaljer man ønsker å studere nærmere.

Det kan være før eller etter visning, på egenhånd eller over video eller telefon med megler

Brukerne viser også økende interesse slik at antallet klikk på video og 360 økte med 13% i 2020 (FINN.no).

Vi vet ikke hva som ligger foran oss med tanke på pandemiens videre utvikling. Vi krysser alle fingrene for at vaksine og tiltak skal bringe oss tilbake til en mer normal hverdag snart. Skulle vi likevel havne i en situasjon der vi skulle være forhindret fra å gjennomføre vanlige

visninger bør du være klar til å gjennomføre virtuelle visninger. I motsetning til i fjor vår vet vi nå at folk ønsker å handle bolig uansett. Så lenge vi har jobb og renta er lav er boligen enda viktigere for oss nordmenn, når vi må være mye hjemme det meste av tiden.

Bransjens løsning med visningspåmelding har vært et meget klokt trekk. Det har bidratt til å holde

markedet åpent og i gang, og har også gitt megler en mer forutsigbar hverdag. Påmelding har gitt en kvalifisering av kjøperne og gode leads.

Effekten er likevel at barrieren for å gå på visning er blitt høyere når man melder seg på, og gå en og en.

Det er mulig det har redusert antall leads. Det er som regel et stort sprang mellom det store antallet som viser interesse for en FINN-­

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

- GoLive er skapt for å kunne engasjere flere interessenter, og dermed skaffe flere leads. Formatet er tilpasset distribusjon i sosiale medier og er tenkt kombinert med Facebook Live. En profesjonell fotograf gjør jobben enkel for megler, og sikrer ett godt resultat. Enkel produksjon sikrer allikevel at produktet kan leveres til en helt annen pris enn tradisjonell videoproduksjon.

annonse og antallet som dukker opp på visning. Du kan lese av ­a­ntall som ser en annonse på FINN, hvor mange som har lagret, delt og besøkt annonsen flere ganger, men med mindre de melder seg på ­v­isninger eller kontakter deg som megler direkte har du ingen mulighet til å kommunisere med disse.

Alle disse er selvfølgelig ikke ­aktuelle kjøpere, eller selgere, men det er helt sikkert heller ikke slik at disse er helt uaktuelle kjøpere av boligen. Og mange er helt sikkert

snart selgere av boligen de i dag har.

Hvordan kan du skape mer engasjement og dialog med interessenter som ikke har tatt kontakt eller meldt seg på visning?

Vi tror på virtuelle visninger. Video på en annen måte enn det har vært gjort til nå, og i kombinasjon med 360 er vi overbevist om at vi vil engasjere kjøperne. Og vi er like sikre på at selgerne vil foretrekke en megler som tilbyr og behersker disse tjenestene.

Video og 360 er komplementære formater.

360 er en aktiv opplevelse. Megler kan tilby kjøper en gjennomgang av boligen en til en, der kjøper selv kan velge hvilke deler og detaljer hen vil fordype seg i, slik de også kan når de på egenhånd studerer prospektet.

I en video styrer regissøren fremdriften. Formatet passer best til å vise en bolig til flere, for eksempel en virtuell visning på en fast tidspunkt som er markedsført på linje med fysiske visninger. Visningen bør gjennomføres på en interaktiv plattform hvor brukeren er på­ logget. Da er det enkelt for en interessent å stille spørsmål, for megler å svare, og man vil være kjent for hverandre for eventuell videre oppfølging.

En videovisning som beskrevet over er altså noe helt annet enn en tradisjonell boligvideo: sakte innflygning til eiendommen med drone og heismusikk, og deretter en filmet gjennomgang av alle fotografiene som følger prospektet. Og en høy

produksjonskostnad. En visnings­ video i 2021 er profesjonelt regissert og produsert, men allikevel enkelt og med en vesentlig lavere kost enn en tradisjonell video. Den er varmere og mer personlig, og evner å skape engasjement og respons fra de som ser på. Og ikke minst; den er til­ passet distribusjon i sosiale medier.

Det siste er det verdt å gjenta: en visningsvideo er innhold som er tilpasset distribusjon i sosiale medier og designet for å skape respons. Det er også et innhold og en måte å kommunisere på som er bedre tilpasset yngre målgrupper. Se hva barna dine konsumerer av innhold på nett, og hvordan de kommuniserer med hverandre.

Her ligger det et potensial for å bygge nettverk og fremme bedriftens merkevare på nye måter i digitale kanaler, kanskje er det de unge og sultnes mulighet til å slå seg frem?

Din boligfotoleverandør har ­sikkert presentert deg for mulig­ hetene, om ikke er du hjertelig velkommen til å ta kontakt med oss!

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

25

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

PETTER BIRKREM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? En eiendomsmegler bidrar til en ryddig og trygg prosess hele veien som både ­kjøper og selger føler seg trygg på.

Navn? Petter Birkrem Arbeidssted: Privatmegleren Ullevål AS Alder? 49 år Sivilstatus, barn? Gift og har 3 barn

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de ­neste ti årene? Vil tro at dette blir enda mer spisset da regler om hvitvasking og trygghet blir ­stadig skjerpet. Jeg tror at det å selge selv etter hvert blir umulig da kravene blir for kompliserte for en privatperson.

Sist leste bok? Leser stort sett bare aviser Favoritt TV-program? Kongen befaler Favorittmusikk? U2 «Favorittdings»? Iphone

Hva er den største utfordringen til bransjen? Det er at for mange meglere hevder sin lokalkunnskap uten å inneha denne. Dette gjør at kunder ikke får den ekspertisen de ofte trenger og for­ tjener når de møter megler.

Kjører? Bil? Range Rover Hvor mange timer jobber du i uke? Huff da.

Blir nok nærmere 60-70 timer…

Hva gjør du for å koble av? Leser aviser samt ser på en serie på TV. Hva er din beste idrettsprestasjon? 60 meter på 7,1 sekunder

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Flyttet til Oslo og staret som megler

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Creme Brulet.

Hvor mange ganger har du flyttet? 7 ganger.

Beste reisemål? Filippinene.

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Usikker på hva floskel er..?

Har du noen dårlige sider? Tja, får nok høre av de hjemme at jeg er litt for mye på jobb i hodet mitt. Altså ikke alltid psykisk til stede selv om jeg er hjemme.

Karrierevei fram til der du er i dag? Startet som støvsugerselger hos Electrolux, videre barenhageassistent, bilselger, forsikringsselger og nå eiendomsmelger.

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Her bør det trekkes frem hva vi faktisk gjør i en eiendomshandel, vår kompetanse og at vi er en megler som står midt imellom og tar hensyn til og vare på både kjøper og selger selv om det er selger som betaler for vår tjeneste.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?

Jeg tror at på fjellet som jeg jobber mest med vil prisene øke med 7-8 % det neste året.

HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM?

26

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF-KURS

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET E-KURS PÅ NEF.NO

MEDLEMMER

F­ ULLSTENDIG ­KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

FEBRUAR 2021 NEF 3-TIMERS DIGITALT KURS I PRAKTISKE TEMAER

11. FEBRUAR

ÅRSMØTE I TRØNDELAG EIENDOMSMEGLERFORENING MED KURS

11. FEBRUAR

ÅRSMØTE I TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD EIENDOMSMEGLERFORENING

12. FEBRUAR

ÅRSMØTE I MØRE OG ROMSDAL EIENDOMSMEGLERFORENING

12. FEBRUAR

ÅRSMØTE I SØRLANDET EIENDOMSMEGLERFORENING

16. FEBRUAR

NEFs 3-TIMERS DIGITALT HVITVASKINGSKURS

17. FEBRUAR

ÅRSMØTE I FORUM FOR NÆRINGSMEGLERE OG KURS I REGI AV NEF

17. FEBRUAR

ÅRSMØTE I HEDMARK OG OPPLAND EIENDOMSMEGLERFORENING

17. FEBRUAR

NEF 3-TIMERS DIGITALT KURS I PRAKTISKE TEMAER

18. FEBRUAR

ÅRSMØTE I OSLO OG AKERSHUS EIENDOMSMEGLERFORENING MED KURS

18. FEBRUAR

ÅRSMØTE I VESTLANDET EIENDOMSMEGLERFORENING MED KURS

18. FEBRUAR

ÅRSMØTE I ROGALAND EIENDOMSMEGLERFORENING

18. FEBRUAR

NEF 3-TIMERS DIGITALT KURS I PRAKTISKE TEMAER

25. FEBRUAR

ÅRSMØTE I ØSTFOLD EIENDOMSMEGLERFORENING MED KURS

25. FEBRUAR

NEF E-KURS MARS 2021 2-TIMERS DIGITALT KURS V/NEF/FFN/NORSK EIENDOM/GRØNN BYGGALLIANSE – SLIK STILLER DU RIKTIGE KRAV SOM LEIETAKER!

5. MARS

NEF 4-TIMERS DIGITALT TVANGSSALGSKURS – TEAMBASERT KURS I TVANGSSALG

5. MARS

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

PÅ GRUNN AV KORONAPANDEMIEN KAN DET KOMME ENDRINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TOMTEFESTE

- GEBYR VED EIERSKIFTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Tomtefeste er et krevende rettsområde hvor meglere må ha oversikt over mange kompliserte regler. Tomtefeste har skapt mange tvister og skaper usikkerhet for selgere,kjøpere og eiendomsmeglere.

AV THOMAS ANDERSEN, ADVOKAT/PARTNER OG DAG MICHAEL BJERKLI, ADVOKAT, BEGGE I BRÆKHUS ADVOKATFIRMA

Mange av spørsmålene tomtefesteloven reiser knytter seg til kompliserte rettslige spørsmål; vanskelige avtale­ tolkningsspørsmål, grunnlovsmessighet og rekkevidden av de europeiske menneskerettighetene.

Andre spørsmål knytter seg til spørsmål som kanskje ikke er like viktige, men som er svært praktiske. Temaet i denne artikkelen er et eksempel på det siste.

I denne artikkel skal vi se på følgende problemstilling: Når avtale om salg er inngått og ny eier skal overta festetomten, krever mange bortfestere et gebyr for å godkjenne overdragelsen til ny fester og for å gi samtykke ved over­ føring av festeavtalen. Spørsmålet er om bortfesteren har rettslig adgang til å kreve et slikt gebyr ved overføring av festerett.

Vårt klare standpunkt er følgende: gebyrer krevd av bortfester som følge av festers overdragelse av feste­avtalen er ikke lovlig. Bortfester kan bare kreve et gebyr ved eierskifte dersom det følger av festeavtalen at p ­ artene har avtalt en slik ordning.

For ordens skyld – og for allerede nå ta livet av en annen beslektet problemstilling: Det er ikke uvanlig at bortfester krever å få øke festeavgiften for å gi et samtykke til overdragelse. At en slik betingelse ikke er lovlig, er åpenbart.

Dersom bortfester har krevet en høyere festeavgift for å gi sitt samtykke til overdragelse av festekontrakten, vil en fester kunne kreve tilbakebetalt den forhøyede festeavgiften og kreve festeavgiften nedsatt.

Eiendomsmeglere må aldri bidra til at bortfester kan sette opp festeavgiften ved et eierskifte med denne begrunnelse.

OM GEBYR VED EIERSKIFTE

Mange og store bortfestere krever betaling som en ­beting­else for å godkjenne ny fester. Blant disse er to av de største grunneierne i landet og to av de største bortfesterne i landet: Statskog og Opplysningsvesenets fond.

Ved overføring av festerett til bebygd eller ubebygd tomt, krever Statskog i 2021, kr 3 200 pr tomt. Opplysnings­ vesenets fond krever kr 4 600 som et administrasjons­

28

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

vederlag før fondet godkjenner overføring. For både Statskog og OVF er gebyrene en betydlig inntekt.

I tomtefesteloven er det gitt flere regler om overføring av festerett.

Tomtefestelovens utgangspunkt er at fester har en ­ubetinget rett til å overføre festeretten til andre, se tomtefesteloven § 17. Bestemmelsen innebærer at en fester kan selge og overdra sin festerett uten at bortfester kan sette vilkår, blande seg eller nekte et salg.

Loven har imidlertid ingen regel som tillater - eller ­forbyr - at grunneier setter betingelser ved en overføring, som f.eks. et gebyr. Er da et slikt vilkår lovlig?

I mange festeavtaler er avtalt at bortfester må gi sitt samtykke ved overføring av feste. Det følger av tomtefesteloven at dersom det er avtalt en slik begrensning, kan en nektelse om å godkjenne ny fester bare gjøres gjeldende dersom det foreligger «saklig grunn». I praksis vil det svært sjelden foreligge noen saklig grunn for bortfester til å nekte overføring av festeretten. Bare helt unntaksvis kan det tenkes at det foreligger saklig grunn til nektelse.

At bortfesters samtykke kreves, innebærer ikke at bortfester kan sette vilkår ved et salg. At fester nekter å betale et gebyr ved overføringen (eller å øke festeavgiften) ved overdragelse er ikke «saklig grunn». Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å hevde at fordi bortfester kan nekte ­overdragelse, kan bortfester gjøre det mindre; kreve et ­gebyr e.l.

Vær oppmerksom på at fester etter loven, skal varsle bortfester om hvem festeretten er overført til, (også i de tilfellene bortfesters samtykke til overføring ikke er ­avtalt).

Bakgrunnen for bestemmelsen er at bortfester må vite hvem som fester. Bortfester må vite hvem krav om festeavgift skal sendes til. Det følger av loven at inntil slik ­varsel er gitt, kan bortfester kreve tidligere fester for festeavgift, selv om festeretten er overført. I dette ligger det at fester har en klar forpliktelse, oppfordring og egeninteresse i å varsle om et eierskifte. Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å sette vilkår eller kreve et gebyr.

THOMAS ANDERSEN

DAG MICHAEL BJERKLI

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BRÆKHUS

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«Gebyrer krevd av bortfester som følge av festers overdragelse av feste­avtalen er ikke lovlig. Bortfester kan bare kreve et gebyr ved eierskifte dersom det følger av festeavtalen at ­partene har avtalt en slik ordning»

En praktisk viktig regel ved overføring er følgende: ­ ersom «…. festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve d avslag innan to månader etter at det vart søkt om god­ kjenning, vert samtykke rekna som gjeve.» Grunneier kan derfor ikke utsette og trenere en overdragelse ved å utsette sitt samtykke.

I både eierseksjonsloven og borettslagsloven har hhv. eierseksjonssameiet og borettslaget rett til å innkreve et gebyr ved eierskifte. Begge lover gir rett til å kreve et gebyr opp til fire ganger rettsgebyret. Formålet med bestemmelsen er å plassere de kostnadene borettslaget eller eier­ seksjonssameiet blir påført ved et eierskifte hos den som har utløst kostnadene.

I tomtefesteloven er det ikke gitt en bestemmelse som gir bortfester rett til å kreve et tilsvarende adminstrasjonsgebyr, vederlag eller liknende. Det er av den grunn nærliggende at lovgiver mente at overføring av festerett, i motsetning til overføring av borettslag eller eierseksjonsandeler, ikke skulle tilsi at man kan kreve et gebyr. Det er også interessant å se på hvorvidt det var anledning til å kreve eierskiftegebyr for eierseksjonssameiet fra selger av en ­eierseksjon før det uttrykkelig ble tillatt i loven. Spørs­målet ble behandlet av Kommunal- og moderniseringsdepartementet to ganger, se for eksempel uttalelse 17/1299-2, der følgende generelle uttalelse fremholdes: «Da det ikke foreligger lovhjemmel for å etablere eier­ skiftegebyr, må det foreligge et avtalerettslig grunnlag for ­dette.

Som nevnt ovenfor kan ikke en slik særkostnad pådras den enkelte seksjonseier uten aksept av den som forpliktes til å betale gebyret».

Som departementet påpeker følger det av sikker rett at det ikke uten hjemmel i lov eller avtale kan kreves vederlag, betaling eller et gebyr av en kontraktsmotpart. Dette ­utgangspunktet gjelder også for tomtefesteloven.

Selv ikke det ubestridelig faktum at bortfester er påført kostnader som både saklig og direkte knyttet til en festers overdragelse, gir ikke bortfester rett til å kreve kostnader dekket. Et gebyr kan heller ikke begrunnes med at det har vært fast praksis for innkreving gjennom mange år.

Bortfesters rett til å kreve gebyr ved eierskifte er ikke behandlet i domstolene og det er – så langt vi er kjent med – heller ikke annen praksis om dette.

Av de grunner som påpekt over, er vårt klare standpunkt, at en bortfester ikke kan kreve et gebyr ved overføring av festerett.

En av årsakene til at dette ikke har funnet sin løsning i rettspraksis, er antageligvis at gebyrene bortfester krever normalt er nokså lave, og bare utgjør en mindre kostnad av de mange ekstrakostnadene som påløper ved eierskifte av fast eiendom. Verken kjøper eller selger av en festetomt, er normalt interessert i å utsette salget eller komme i en konflikt som følge av et gebyr – som sammenliknet med kjøpesummen – er lavt.

Mange gode praktiske og pragmatiske grunner tilsier at gebyret betales – og glemmes.

Men om noen skulle ønske å få dette avklart og ønsker å utfordre en bortfester, heier vi på dere – og oppfordrer dere til å gi oss beskjed.

Brækhus startet i 1929 med ­forretningsjus og eiendom, og vi har videreutviklet vår kompetanse i tiårSTUDENTER etter tiår. Vår lange historie gjør at vi ikke blir skremt av store utfordringer. Vi er i dag et nytenk­ ende firma og våre klienter er alt fra store, verdensomspennende selskaper til små og mellomstore bedrifter. Vi har klienter fra de fleste bransjer i både privat og offentlig sektor. Kombinasjonen av fullservice advokatfirma, eien­ domsforvaltning og regnskaps­ tjenester gjør at våre advokater i eiendoms- og skatteavdelingene er spisset innen juridiske- og markedsmessige problemstillinger og kan dra nytte av kolleger med regnskapsmessig og eiendoms­ faglig ekspertise i en sømløs tjenesteleveranse mot klient. www.braekhus.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

29

MEDLEMMER

LEDELSEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

EIENDOMSMEGLERS ERSTATNINGSANSVAR VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

Profesjonsutøvere er underlagt et strengt, ulovfestet profesjonsansvar for tjenestene de utfører.

Det er ingen tvil om at eiendomsmeglere risikerer å bli erstatningsansvarlig både overfor selger og kjøper dersom oppdraget utføres på en uaktsom måte – dette er det såkalte «Profesjonsansvaret». I tillegg kan også eierskifteforsikringselskapene fremme krav mot megler og dennes forsikringsselskap basert på «Informasjonsansvaret». I denne artikkelen tar vi sikte på å gi eiendomsmeglere en pekepinn på hva profesjons- og informasjonsansvaret inneholder, og dele noen eksempler fra rettspraksis på når en klanderverdig utførelse av oppdraget har ledet til erstatningsansvar og ikke.

AV TONJE B. ONSØIEN, ADVOKAT OG LARS-HENRIK WINDHAUG, SENIORADVOKAT, BEGGE I CODEX ADVOKAT

DE GRUNNLEGGENDE VILKÅR FOR ERSTATNINGSANSVAR

For at eiendomsmegler skal bli erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt. Det må for det første foreligge ansvarsgrunnlag. For det andre må skadelidte være påført en skade, normalt i form av et økonomisk tap. For det tredje må det påvises en rimelig og nær årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen/unnlatelsen på den ene ­siden, og tapet på den annen. Vi behandler kun ansvarsgrunnlaget i denne artikkelen.

PROFESJONSANSVAR

I norsk rett er det klart at eiendomsmeglere tilhører en gruppe profesjonsutøvere som er underlagt profesjonsansvaret. Det er flere yrkesgrupper som omfattes av dette ansvaret, slik som takstmenn, advokater, revisorer og ulike typer rådgivere. Profesjonsansvar kommer på tale når det utvises erstatningsbetingende opptreden ved utøvelsen av et yrke.

Utgangspunktet er at profesjonsansvaret først og fremst er et kontraktuelt ansvar mellom profesjonsutøveren og oppdragsgiveren. Oppdragsgiver (selger) påberoper seg profesjonsansvar overfor profesjonsutøveren (eiendoms­ megleren) for skader som måtte oppstå ved utførelsen av et oppdrag. Samtidig er det også på det rene at profesjonsansvar kan bli aktuelt overfor oppdragsgiverens medkontra­ hent (kjøperen), som altså innebærer et ansvar utenfor et kontraktsforhold.

Den grunnleggende dommen om profesjonsansvar for eiendomsmeglere og takstmenn er inntatt i Rt-1995-1350.

Høyesterett uttaler her at: «Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spille­ rom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.»

30

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

I praksis innebærer dette at ikke all kritikkverdig håndtering av et oppdrag danner grunnlag for et erstatningsansvar. Erstatningsansvaret statueres når adferden er utenfor det «spillerommet» man har for feil. Erstatningsbetingende uaktsomhet kan betegnes som klanderverdig adferd som avviker fra det man med rimelighet kunne forvente av en alminnelig god profesjonsutøver innenfor vedkommende bransje basert på en objektiv vurdering.

I en slik vurdering er det aktuelt å se på hva som følger direkte av loven, standarden om «god meglerskikk» eller hva som følger av retts- og nemndspraksis samt kutyme i bransjen. Her må det være «summen» av alle feil som er avgjørende for om det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, eller om den kritikkverdige adferden er innenfor det spillerommet profesjonsutøvere har for å trå feil.

Et gjennomgående moment ved aktsomhetsvurderingen er om megler har overtrådt lovpålagte plikter, hvor særlig eiendomsmeglingsloven kapittel 6 har en fremtreden plass.

Etter § 6-3 har megler en plikt til å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Etter §§ 6-7 til 6-9 er det krav til undersøkelse, opplysning, kontraktslutning og gjennomføring av handelen. Hvis oppdraget utføres på en slik måte at lovbestemte plikter ikke oppfylles, vil det være et moment som taler for at oppdraget er utført på en klander­verdig og uaktsomhet måte – dette fordi oppdragsgiver med rimelighet kunne forvente at lovbestemte plikter blir overholdt av en alminnelig god eiendomsmegler. Det er imidlertid ingen automatikk i at brudd leder til erstatningsansvar, jf. særlig Høyesteretts dom inntatt i HR-2018-1234-A avsnitt 42 som omhandler god meglerskikk:

TONJE B. ONSØIEN

LARS-HENRIK WINDHAUG

«I norsk rett er det klart at eiendomsmeglere tilhører en gruppe profesjonsutøvere som er underlagt profesjonsansvaret»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«God meglerskikk er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling LEDELSEN VERDTForeligger Å VITE – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig ­moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet» (vår understrekning).

Det interessante spørsmålet er dermed hvilke eksempler vi har fra rettspraksis hvor feil har vært innenfor det spille­ rommet man har som eiendomsmegler, og hvilke typetilfeller som leder til erstatningsansvar.

HVILKE FEILTRINN ER INNENFOR SPILLEROMMET?

Dommen inntatt i Rt-1995-1350 illustrerer terskelen for hva som kan anses som ikke-erstatningsbetingende pliktbrudd og uaktsomhet grunnet rimelige og relevante unnskyldningsgrunner mellom megler og kjøper (selgers/ oppdragsgivers medkontrahent).

Eiendomsmegleren ble nemlig frifunnet fra kjøpers ­erstatningskrav for at han ikke hadde oppdaget og opplyst kjøper om at underetasjen i huset manglet godkjenning for varig opphold. Bakgrunnen for frifinnelsen var at ­eiendomsmegleren var unnskyldelig i sin rettsvillfarelse vedrørende godkjenningen som krevdes for utleie av den konkrete hybelleiligheten. Videre vurderte Høyesterett om eiendomsmegleren likevel burde ha foretatt videre undersøkelser knyttet til den manglende godkjenningen av underetasjen og opplyst kjøper om dette, men den manglende undersøkelsen ble heller ikke karakterisert som erstatningsbetingende uaktsom: «Selv om det nok hadde vært ønskelig at Steen hadde vært mer oppmerksom ved befaringen, kan jeg etter dette ikke se det som erstatningsbetingende uaktsomt at hun ikke undersøkte nærmere om godkjenning av underetasjen».

Dommen illustrerer altså at dersom det foreligger rimelige og relevante unnskyldningsgrunner, kan eiendoms­ megleren gå fri til tross for at vedkommende har utvist kritikkverdig opptreden ved utøvelsen av sitt oppdrag.

Et annet eksempel er Borgarting lagmannsretts dom inntatt i LB-2019-169235 som gjaldt profesjonsansvar mellom eiendomsmegler og selger (oppdragsgiver). Saken gjaldt selgers krav mot eiendomsmegler for økonomisk tap, og argumentasjonen var brudd på god meglerskikk ved salg av fast eiendom. Eiendommen ble først solgt til et utbyggerselskap off market for 20 000 000,- kroner, deretter trakk selger seg fra avtalen og solgte den til en ny kjøper for 26 000 000,- kroner etter 6 måneder etter å ha avdekket større interesse for eiendommen. Utbygger­ selskapet gikk til sak mot selger, og fikk 6 000 000,- kroner i erstatning for positiv kontraktsinteresse. Selger snudde seg deretter mot eiendomsmegleren, og krevde dette tapet

FAGSTOFF

FRITID

på 6 000 000,- kroner erstattet av eiendomsmegleren for påstått brudd på god meglerskikk. Spørsmålet for lagmannsretten var om eiendomsmegleren hadde opptrådt uaktsomt ved den rådgivningen som ble gitt knyttet til å selge en eiendom off market, og under selve budgivningsrunden.

FRITID FAGSTOFF En samlet lagmannsrett kom under noe tvil til at eiendomsmeglerens håndtering av oppdraget kunne kritiseres på flere punkter. Eiendomsmegleren burde gitt klarere råd knyttet til en alminnelig kjent risiko for lavere pris off market enn ved en ordinær budrunde. Eiendommens ­karakter og usikkerhet knyttet til mulig pris, talte mot å akseptere bud uten en ordinær budrunde, og megleren ble derfor kritisert på dette punkt. Megleren ble også kritisert for å bruke standardformuleringer som kunne gi selger inntrykk av at flere interessenter ville bli kontaktet. Lagmannsretten mente imidlertid at de kritikkverdige forhold­ ene lå innenfor det spillerommet man har for feiltrinn uten at det medfører erstatningsansvar, og underbygget dette ved å vise til tre forhold.

Lagmannsretten la for det første vekt på at meglers ­vurdering av hva som var mulig å oppnå av pris i markedet bygget på en tilstrekkelig bred vurdering ettersom budet tilsvarte maksprisen blant estimatene innhentet fra tre uavhengige takstmenn. Det faktum at megleren ikke hadde kontaktet andre interessenter var dermed ikke erstatningsbetingende uaktsomt. Selv om det kun etter 6 måneder var mulig å oppnå en vesentlig høyere salgssum, ble det altså ikke tillagt avgjørende vekt i aktsomhetsvurderingen.

For det andre la lagmannsretten vekt på at selger hadde fått tilstrekkelig informasjon om hva det innebærer å selge off market, og viste som eksempel til at selger hadde gitt et motbud på 22 000 000,- kroner.

Til slutt ble det lagt vekt på at det er selger som skal ta valget – megler skal ikke ta valget for selger. Innholdet i rådgivnings- og omsorgsplikten medfører at megler skal legge frem ulike alternativer for selger, gi råd og anbefalinger, men etter lagmannsrettens syn inkluderer ikke dette en frarådningsplikt. Eiendomsmegleren burde formidlet konsekvensene av et off market salg på en bedre og mer inngående måte, men det som faktisk ble utført var likevel tilstrekkelig. Konklusjonen ble etter dette slik: «Samlet sett mener lagmannsretten at megler kunne opptrådt annerledes, men er under noe tvil kommet til at for­ holdet ikke utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglers valg om å ha hovedfokus på et godt bud på hånden som var bedre enn de foreliggende takster tilsa, og formidle sitt syn på prisen, må antas å ligge innenfor et slikt spillerom for mulige feil som følger av rettspraksis og som ikke utløser erstatningsplikt».

STUDENTER

MEDLEMMER

CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til renSTUDENTER juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosess­ oppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat.

Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no

HVILKE FEILTRINN KAN LEDE TIL ERSTATNINGSANSVAR?

I LG-2003-2375 hadde salgsoppgaven gikk uttrykk for at eiendommen, som bestod av fire leiligheter, kunne leies ut

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

31

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

som sådan, selv om det i realiteten kun var anledning til å leie ut to av leilighetene. Lagmannsretten konkluderte med at eiendomsmeglerens adferd var sterkt klanderverdig ­fordi megleren etter en besiktigelse av eiendommen var kjent med at det ikke var lovlig å leie ut arealene kjelleren og loftet som boligenheter. Saken skilte seg dermed fra RtLEDELSEN VERDT Å VITEkom 1995-1350, hvor megleren ble frifunnet. Høyesterett senere til at meglerforetaket heftet prinsipalt solidarisk sammen med selger for det økonomiske tapet som kjøper hadde blitt påført.

I LB-2006-6933 konkluderte lagmannsretten med at det var erstatningsbetingende uaktsomt av megler å fylle ut personopplysningene i oppdragsskjemaet feil, og ikke kontrollere opplysningene fra pantekreditor. Et pantesikret lån ble dermed ikke innfridd.

I LB-2013-7984 hadde eiendomsmegleren overført nettoprovenyet for salget av en eiendom til selgerens (C) bror (D). D hadde fått en ugjenkallelig salgsfullmakt fra C, men ingen oppgjørsfullmakt. Lagmannsretten konkluderte med at det var erstatningsbetingende uaktsomt å overføre nettoprovenyet til noen andre enn C, og la vekt på forskjellen mellom en salgs- og oppgjørsfullmakt.

Ved av LB-2020-074397 hadde eiendomsmegleren formidlet salget av en landbrukseiendom, og i prosessen oversett en interessent som ved flere anledninger tilkjennega sin interesse for en eiendom. Interessenten hadde ikke reserverte seg mot å bli registrert som interessent, og ­megleren hadde all grunn til å oppfatte interessen som reell og seriøs. Feilen førte til at budrunden ble avholdt uten interessenten, som i ettertid ga klart uttrykk for at han ville deltatt i budrunden hvis han fikk beskjed om dette. Selgeren reiste erstatningskrav mot megleren basert på profesjonsansvaret og fikk medhold i erstatningskravet.

Retten la vekt på at megleren ikke hadde overholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd.

Ved å overse interessenten hadde ikke megleren overholdt plikten om god meglerskikk. Meglerforetaket ble holdt erstatningsansvarlig i medhold av arbeidsgiveransvaret ­etter skadeserstatningsloven § 2-1, og måtte dekke det tapet som selgeren hadde lidt etter en vurdering av hva som ville blitt det mest sannsynlige utfallet av budrunden dersom interessenten hadde fått deltatt.

Til forskjell fra dommen i 2019, mente retten i denne siste saken fra 2020, at manglende oppfølgning av interessenter var erstatningsbetingende uaktsomt. I 2019 dommen mente retten at den manglende oppfølgningen ikke var erstatningsbetingede uaktsomt. Bakgrunnen for at vurderingen slo ulikt ut i disse to sakene, skyldes nok nettopp det at megler i saken fra 2020 hadde en konkret ­interessent som ikke ble fulgt opp, hvilket det ikke var i saken fra 2019.

Listen over feil er naturligvis ikke uttømmende, men gir en viss indikasjon på hvilke feiltrinn som kan lede til ­erstatningsansvar for megler og meglerforetak.

32

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

INFORMASJONSANSVARET

I Rt-2008-1078 og Rt-2015-556 avsa Høyesterett henholdsvis informasjonsansvarsdom I og II. Ved disse avgjør­ elsene ble det fastslått at det gjelder et informasjonsansvar for takstmenn slik at også selgers eierskifteforsikringsselskap (boligselgerforsikringsselskap) kunne fremme et FRITID ansvarsfor­ direktekravFAGSTOFF ­ mot takstmannen og dennes sikringsselskap for feil i taksten etter å ha utbetalt et ­prisavslag til kjøper.

I HR-2016-2264-A var det sentrale spørsmålet om ­informasjonsansvaret også kunne gjøres gjeldende overfor eiendomsmeglerens forsikringsselskap for feil i meglerens salgsoppgave. I denne saken hadde eiendomsmegleren utelatt informasjon om at det manglet brukstillatelse for deler av eiendommen. Molde kommune hadde gitt både selger og megler informasjon om at seksjonene krevde brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Høyesterett viste til informasjonsansvarsdom II hvor det ble oppstilt 3 grunnvilkår for et informasjonsansvar: «For det første må informasjonen ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng. For det andre må s­­ kadelidte ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen. For det tredje må informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte».

Høyesterett slo fast at det er de samme hensynene som begrunner informasjonsansvar overfor en takstmann som overfor en eiendomsmegler. Dette har sammenheng med at salgsoppgaven i likhet med taksten er et grunnleggende og sentralt dokument for fastsetting av pris. Taksten og salgsoppgaven supplerer hverandre på en slik måte at ­kjøper får så vel informasjon om eiendommens tekniske tilstand som dens juridiske stilling. Konklusjonen ble ­dermed at også selgers eierskifteforsikringsselskap kunne fremme et direktekrav mot megler og dennes ansvars­ forsikringsselskap.

OPPSUMMERING

Det er altså helt på det rene at eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig for de feil vedkommende gjør ved utførelsen av sitt arbeid. Krav kan reises av både selger, kjøper og selgers boligselgerforsikringsselskap.

Vurderingstemaet for ansvarsgrunnlaget er noe ulikt ­definert for krav fra selger og kjøper på den ene siden og boligselgerforsikringsselskapet på den andre siden, men essensen i begge vurderinger er nokså lik. Eiendoms­ megleren må ikke bare ha handlet i strid med det som etter lov, forskrift eller sedvane kan forventes av en megler.

Feilen må også vurderes å være av en slik karakter at den ligger utenfor det spillerommet for feiltrinn megler har.

Grensene for dette spillerommet er ikke alltid like enkle å trekke opp i praksis, og dette kan nok tenkes å være bakgrunnen for at det finnes en del rettsavgjørelser om temaet.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ANGRERETT VED UTLEIE AV BOLIG Ved boligutleie til forbrukere, der utleier driver i næring og avtalen inngås uten at partene har møttes fysisk, kommer angrerettloven til anvendelse. Med mindre forholdet til loven håndteres riktig, kan dette gi leietaker LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF mulighet til å gå fra leieavtalen og kreve tilbake betalt leie i inntil ett år FRITID og 14 dager etter STUDENTER avtaleinngåelsen.

AV TRUDE GRAN MELBYE, PARTNER/ADVOKAT OG EYVIND BORGAARD, FAST ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER

Tradisjonelt har utleier og leietaker møttes fysisk på ­visning, før leieavtalen har blitt signert i utleiers forretningslokaler. I dag kan leietaker danne seg et godt inntrykk av leieobjektet gjennom leieannonsen, og flere aktører tilbyr i tillegg digitale visninger. Når også leieavtalen kan lastes ned og signeres digitalt, er partenes behov for å ­møtes fysisk i forbindelse med avtaleinngåelsen mindre enn noen gang. Lite tyder på at denne trenden vil snu i årene som kommer.

Selv om slik utleie kan fremstå både praktisk og tidsbesparende for partene, bør aktører som driver med næringsutleie av boliger til forbrukere være klar over at angrerettloven i så fall kommer til anvendelse, med de rettigheter for leietakeren og forpliktelser for utleieren som dette fører med seg.

strekkelige opplysninger før avtaleinngåelse, bør reparere dette så snart som mulig. Barne- og familiedepartementet har utarbeidet standard opplysningskjemaer om angrerett, som fritt kan lastes ned. Dersom disse benyttes, vil utleier normalt anses for å ha oppfylt sin lovpålagte opplysningsplikt.

Praksis fra forbrukerklageutvalget viser likevel at det skal lite til før utleier anses å ha trådt feil. Eksempelvis har bruk av eldre versjoner av opplysningsskjemaene ikke blitt godtatt. Videre stilles det strenge krav til tilgjengeliggjøring av informasjon om leietakers angrerett på utleiers nettsider.

At leietaker krysser av for at de er kjent med sin angrerett, uten at det gis ytterligere opplysninger, er ikke tilstrekkelig.

Heller ikke hyperlenker som henviser leietaker til angrerettloven er ansett tilstrekkelig.

ANGRERETTENS INNHOLD OG UTLEIERS OPPLYSNINGSPLIKT

KONSEKVENSER AV AT ANGRERETTEN UTØVES

Angreretten innebærer at leietaker kan gå fra leieavtalen etter at den inngått. Dersom leietaker ønsker å benytte seg av angreretten, må han som utgangspunkt sende melding om dette til utleier senest 14 dager etter avtaleinngåelsen.

Om leietaker i mellomtiden har flyttet inn og disponert boligen, er uten betydning for adgangen til å benytte ­angreretten.

Angrerettloven pålegger utleier en relativt omfattende opplysningsplikt om leietakers angrerett før avtaleinn­ gåelse. Loven er ufravikelig til fordel for forbrukeren. Utleier kan derfor ikke avtale seg bort fra opplysningsplikten.

Det er også utleier som har bevisbyrden for at opplysningsplikten er oppfylt.

Dersom utleier ikke har oppfylt sin opplysningsplikt om angreretten og dens nærmere innhold, herunder at det foreligger et standardisert skjema for bruk av angrerett, kan angrefristen utvides fra 14 dager til så mye som ett år og 14 dager etter avtaleinngåelse. Dersom utleier oppfyller opplysningsplikten innen 12 måneder etter avtaleinn­ gåelse, vil angreretten likevel utløpe 14 dager etter at leietaker mottok opplysningene.

For utleier er det derfor viktig å kunne dokumentere at leietaker har fått de lovpålagte opplysningene om angreretten og dens nærmere innhold før avtaleinngåelsen. En utleier som blir oppmerksom på at leietaker ikke fikk til-

Når angreretten utøves, faller partenes plikt til å oppfylle leieavtalen bort. En leietaker som har overtatt leieobjektet før angrefristen er ute, vil bare være pålagt å betale for sin bruk frem til angreretten utøves dersom leietaker u­t­ trykkelig har bedt utleier om tilgang til leieobjektet før utløpet av angrefristen. Dersom utleier gir leietaker tilgang før angrefristen er ute, uten at leietaker uttrykkelig har bedt om dette, vil ikke leietaker være forpliktet til å betale for sin bruk.

Leietaker plikter heller ikke å betale for sin bruk dersom utleier ikke har overholdt sin opplysningsplikt om angreretten og dens nærmere innhold når angreretten utøves.

Utleier risikerer da å måtte tilbakebetale alle mottatte ­leiebetalinger uten ugrunnet opphold, og senest 14 dager etter at utleier mottok meldingen om at angreretten ­benyttes. Dersom utleier oversitter betalingsfristen, påløper det forsinkelsesrenter, og leietaker vil også kunne kreve dekket eventuelle inndrivelseskostnader.

En leietaker som benytter seg av angreretten, utøver en lovfestet rettighet og gjør seg dermed ikke skyldig i avtale­ brudd. Utleier kan med andre ord ikke kreve erstatning fra leietaker for tapte leieinntekter, kostnader til søk etter ny leietaker mv. Om leietaker har påført boligen skade mens han har disponert den, vil han derimot kunne bli ­erstatningsansvarlig for dette.

TRUDE GRAN MELBYE

EYVIND BORGAARD

SELMER Selmer er et av landets fremste forretningsadvokatfirmaer med kontorer i Oslo og Stavanger. Vi løser oppdrag ved å kombinere juridisk kompetanse, kommersiell forståelse og praktisk erfaring.

Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise, og er en totallever­ andør for aktører innen eiendom.

Teamet består av 15 partnere og mer enn 20 dedikerte advokater og rådgivere som med erfaring fra store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, prakti­ sering av regelverk og kommersi­ elle forhold som ofte forhandles. www.selmer.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

33

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SALG AV KONTRAKTSPOSISJON I EIENDOMSPROSJEKTER:

HVILKE REGLER GJELDER?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

På grunn av den raske prisstigningen i boligmarkedet de senere år, også etter at pandemien traff Norge, har kjøp av bolig i oppføringsfasen vist seg å være gode investeringer. Både profesjonelle investorer og forbrukere benytter anledningen til fortjeneste ved kjøp og videresalg av kontraktsposisjoner for bolig under oppføring.

AV LINN VÅRHUS SØRHAUG, SENIORADVOKAT I ADVOKATFIRMAET GRETTE

I de typiske tilfellene inngår selger – utbygger – avtale med kjøper 1 om oppføring av ny bolig (prosjektsalg). Kjøper 1 videreselger denne til kjøper 2 før boligen ferdigstilles.

Videresalget skjer ved at kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1 transporteres til kjøper 2 mot et nærmere fastsatt vederlag. Videresalget er altså ikke et salg av selve ­boligen, men salg av kontraktsposisjon som gir rett/plikt til kjøp av boligen.

Vederlaget er ofte satt sammen av forskuddet som kjøper 1 har betalt til selger i den opprinnelige kjøpekontrakten med tillegg av en merverdi.

Kjøper 1 kan være en kommersiell aktør som driver oppkjøp og videresalg i næringsvirksomhet, men videresalg av bolig under oppføring er også høyst aktuelt for mange ordinære forbrukere. Det går som regel lang tid fra kontraktsinngåelse til ferdigstillelse, og forutsetningene for kjøpet kan ha endret seg som følge av bytte av arbeidsplass, samlivsbrudd eller endrede behov.

VI KAN DERMED SONDRE MELLOM TO HOVED­T YPER FOR VIDERESALG AV KONTRAKTSPOSISJONER:

- Salg fra en næringsdrivende til en forbruker - Salg fra en forbruker til en annen forbruker Som vi vil redegjære nærmere for, reguleres disse hoved­ typene for videresalg av forskjellige regelsett. Det er likevel slik at bistand med salg av kontraktsposisjonene i begge tilfellene er omfattet av eiendomsmeglingsloven slik at kravet til god meglerskikk kommer til anvendelse.

SALG FRA NÆRINGSDRIVENDE TIL FORBRUKER

Salg fra næringsdrivende til forbruker reguleres av bustadoppføringslova, slik at loven gjelder for slike avtaler på samme måte som om det var gjort avtale om videresalg av selve boligen under oppføring, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Det betyr at:

34

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

• Kjøper 1 (den næringsdrivende) kan ikke overføre større rett enn han selv har og kjøper 2 (forbruker) vil dermed motta ytelsen slik den er beskrevet i kontrakten.

• Kjøper 2 (forbruker) får i utgangspunktet de samme rettigheter og plikter overfor selger som det kjøper 1 (den næringsdrivende) hadde.

• Kjøper 1 (den næringsdrivende) anses for å levere ­bygget og eiendommen – ikke kontraktsposisjonen, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Dette er fordi at aktører som utfører videresalg til forbrukere som del av sin næringsvirksomhet, ikke skal kunne fraskrive seg oppfyllelsesansvaret etter reglene i bustadoppføringslova ved å gjennomføre salget som transport av kontraktsposisjon.

• Kjøper 1 (den næringsdrivende) får et selvstendig oppfyllelsesansvar for de pliktene som følger av loven. Det vil blant annet innebære at garantien etter bustadoppføringslova § 12 må økes dersom boligen blir solgt ­videre til en høyere pris enn i den opprinnelige avtalen.

Videre vil merprisen ikke kunne kreves utbetalt før hjemmelsoverføring, med mindre det stilles garanti ­etter bustadoppføringslova § 47.

Avgjørende for om selger er næringsdrivende, vil være om forholdet bærer preg av å være ervervsmessig omsetning.

Det må legges vekt på aktivitetens omfang, tidsrom og formål. Dersom det er klart at formålet med den opp­ rinnelige kontrakten er å oppnå gevinst gjennom videresalg, kan det argumenteres for at oppkjøp ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder bør regnes som ­næringsvirksomhet.

Det minnes om at megler har plikt til å påse at selger stiller garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter kontraktsinngåelse. Megler skal også informere ­kjøper om at ikke noen del av kjøpesummen forfaller til

LINN VÅRHUS SØRHAUG

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

betaling før garantien er stilt. Dette innebærer at det heller ikke skal innbetales forskudd på kjøpesum til megler før garantien er stilt.

FAGSTOFF

FRITID

begrensningen gjelder imidlertid ikke for andre enn forbrukere, slik at fullt vederlag kan kreves ved salg fra en forbruker til en næringsdrivende.

SALG MELLOM FORBRUKERE

AVSLUTTENDE BETRAKTNINGER

En forbruker kan videreselge bolig under oppføring som LEDELSEN VERDT Å VITE kontraktsposisjon uten å måtte påta seg oppfyllelsesan­ svaret for det underliggende avtaleforholdet.

Ved salg mellom forbrukere dreier det seg om salg av fordringer og kjøpslovgivingen vil komme til anvendelse, i tillegg til avhendingslova § 1-1 fjerde ledd om tidspunktet for krav på betaling for merverdi.

Oppgjøret skjer som oftest ved at kjøper 2 betaler et vederlag til kjøper 1 som dekker forskuddet som er betalt til selger samt et avtalt vederlag for merverdien, mens restkjøpesummen i den opprinnelige kontrakten blir betalt av kjøper 2 direkte til selger ved overtagelse.

Dersom det er avtalt at vederlaget for retten som transporteres er høyere enn det som er avtalt mellom selger og kjøper 1, kan kjøper 1 ikke kreve å få dette utbetalt før kjøper 2 har overtatt eiendommen og fått rettsvern for sin rett. Det er altså ikke forbudt å avtale en høyere pris, men dette kan ikke kreves utbetalt før nevnte tidspunkt. Denne

Videresalg av boliger før ferdigstillelse blir ofte gjennomFRITID ført, omtaltFAGSTOFF og behandlet som salg av kontraktsposisjon, også der kjøper 1s videresalg reelt sett er å anse som næringsvirksomhet. Det er derfor særlig viktig at både kjøper 1 som videreselger og megler har et bevisst forhold til valg av salgsobjekt, altså hvorvidt det er tale om salg av kontraktsposisjon eller bolig under oppføring. Dette har stor betydning for omfanget av videreselgers ansvar med tanke på oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforhold. Hvis selger er forbruker, kan videresalget gjennomføres som salg av kontraktsposisjon – som er å foretrekke for selger. Er selger derimot næringsdrivende, vil videre­ salget reguleres av bustadoppføringslova slik som andre avtaler om salg av bolig under oppføring. Dette innebærer både forpliktelser og begrensinger som selger må være oppmerksom på, hvilket også påvirker meglers forpliktelser.

STUDENTER

MEDLEMMER

GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompe­ STUDENTER tanseorganisasjon med ca. 70 advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsik­ ring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanse­ utvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no

TRENGER DIN BEDRIFT NYE FOLK? La NEF hjelpe deg med å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider og sosiale medier Kontakt siri@nef.no for et godt tilbud

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

35

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ORGANISERING OG SALG AV UTVIKLINGSPROSJEKTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I utviklingsprosjekter vil man ofte selge boliger under oppføring. Boliger selges gjerne før endelige detaljer knyttet til organisering og eiendomsstruktur er avklarte. Salg av boliger tidlig i prosjekter krever noe av både utbygger og megler, både med tanke på organisering og opplysninger som gis til kjøper.

Et tett samarbeid og et bevisst forhold til reglene er viktig.

AV SOFIA BJØRCK, SENIORADVOKAT OG PARTNER, SANDS ADVOKATFIRMA DA

EIENDOMSORGANISERING

Et utviklingsprosjekt kan organiseres på flere måter, av­ hengig av hva som skal bygges. Leilighetsprosjekter eller andre større utviklingsprosjekter vil normalt innebære et behov for oppdeling gjennom seksjonering eller etablering av et borettslag. Modellen som velges vil kunne avhenge av hva utbygger ønsker å selge og hvordan byggeprosjektet skal finansieres.

Det er viktig å merke seg at eiendomsstrukturen også får betydning for hvordan prosjektet organiseres. Seksjonering forutsetter at det kun er én eiendom eller anleggseiendom involvert, og at hele eiendommen omfattes av seksjoner­ ingen. Prosjektets tomtestruktur har dermed stor betydning for prosjektet, og bør være et viktig fokusområde for utbygger.

Det er flere forhold som kan påvirke prosjektets tomtestruktur. Reguleringsplanen kan ha regulert inn tomtegrenser, byggelinjer, byggegrenser eller andre juridiske linjer som begrenser mulighetene til å tilpasse tomtestrukturen til prosjektet. Utbygger må være bevist på dette i prosjektplanleggingen, og bør ha fokus på organisering allerede i reguleringsfasen.

I et utviklingsprosjekt kan det etableres ett borettslag eller eierseksjonssameie. Det kan også etableres flere ­borettslag og sameier, dersom eiendomsstruktur og fremdrift tilsier det.

Dersom det ikke er avklart hvordan prosjektet skal ­organiseres, om det skal etableres flere boligselskaper mv. er det viktig å informere kjøpere og eventuelt ta forbehold om alternativer.

SETT AV TILSTREKKELIG TID

Det er viktig at eiendomsorganisering utredes og avklares så tidlig som mulig, slik at riktig organisasjonsmodell kan velges. Det er også viktig for å kunne gi kjøpere klar informasjon om hva som selges. Er det behov for endringer i form av deling, grensejustering eller sammenslåing, bør disse prosessene igangsettes tidlig. Seksjonering bør også igangsettes tidlig, slik at eierseksjoner er tinglyst før over-

36

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

takelse. Dersom eierseksjoner ikke foreligger før overta­ kelse, vil det være svært utfordrende for både utbygger og megler. Det er viktig at utbygger og megler har et bevisst forhold til seksjonering ved planlegging av overtakelse.

Vedtekter og salgsinformasjon I et eierseksjonssameie eller borettslag skal det utarbeides vedtekter som gjelder forholdet mellom seksjonseierne/ andelseierne. I et utviklingsprosjekt vil disse normalt ikke være vedtatt før boliger selges. Et utkast vil gjerne følge vedlagt salgsprospekt eller kjøpekontrakt. Vedtektene kan ha informasjon om bruksrettigheter, eksklusive arealer og andre forhold som kan ha stor betydning for kjøpere. I den grad det skal gjøres endringer, eller forhold rundt bruksrettigheter ikke er avklart, bør vedtekter som legges frem angis som foreløpige.

Utbygger og megler bør ha et bevisst forhold til hvilke forhold som kan inntas i vedtektene, slik at utbygger ikke selger løsninger som ikke kan gjennomføres eller skaper konflikt. På enkelte områder er eierseksjonsloven ufra­ vikelig, og vedtektene kan ikke fastsette avvikende ord­ ninger. Dette gjelder eksempelvis vedtektsfestet rett for en seksjonseier til å ha eksklusiv bruksrett til arealer som ­byggetillatelsen forutsetter at alle skal ha tilgang til.

Det hender at utbygger vil beholde rettigheter til eiendommen, eksempelvis utbyggingsrettigheter. Det kan oppstå uenighet om hvorvidt utbygger kan sikre seg rettigheter i vedtektene, da disse regulerer forholdet mellom seksjonseiere. Dersom utbygger skal sikre seg rettigheter som skal gjelde etter overtakelse er det sikrere å etablere slike rettigheter på andre måter, eksempelvis ved en erklæring som tinglyses på eiendommen. Utbygger og megler må også vurdere hvordan kjøpere skal informeres om slike særlige rettigheter.

TRINNVIS UTBYGGING

Ved trinnvis utbygging kan det oppstå særlige utfordringer.

Et praktisk eksempel er at en større eiendom som skal bygges ut i flere trinn seksjoneres, og seksjoner overdras til kjøpere. Siden en seksjonering må omfatte en hel eiendom,

SOFIA BJØRCK

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

vil resten av utbyggingseiendommen tilligge eierseksjonssameiet når solgte boliger er overtatt. Sameiet må da samtykke til videre disponering av eiendommen. Når senere boliger seksjoneres, må de innlemmes i det samme eierseksjonssameiet, noe sameiet må samtykke til. Kjøpere i tidlige trinn må derfor informeres om den videre utbygLEDELSEN VERDT Å VITE gingen, og utbygger må sikre sine utbyggingsrettigheter.

For å unngå den nevnte problemstillingen kan det være hensiktsmessig å dele opp eiendommen i flere eiendommer og flere sameier. Fra 1. januar 2021 har eierseksjonsloven gjort det lettere å slå sammen eierseksjonssameier. I lovarbeidet ble det også vurdert å innføre såkalte «utbyggingseksjoner» som kunne gitt utbygger kontroll over gjen­ værende areal etter seksjonering av tidlige byggetrinn.

Dette ble imidlertid ikke inntatt i loven.

PARKERING OG ANDRE AREALER

Det er ikke gitt at forhold rundt parkering eller bruk av private arealer er avklart ved salg. Det finnes flere måter å organisere eksempelvis parkering på, herunder tilleggs­ deler, fordeling av plasser på fellesareal, anleggseiendom eller egen parkeringsseksjon. Hva som bør velges avhenger av eiendomsstrukturen og om utbygger ønsker å beholde

FAGSTOFF

FRITID

parkeringsplasser eller å selge plasser separat. Dersom dette er uavklart bør det tas forbehold overfor kjøpere.

STUDENTER

MEDLEMMER

SANDS

Som en del av eiendomsstrukturering og organisering er det viktig å tenke på drift av fellesområder. Der det FAGSTOFF etableres flere eierseksjonssameier eller FRITID borettslag kan det fortsatt bli etablert felles trafikkområder, lekeplasser mv.

En praktisk måte å organisere slike arealer på, er å opp­rette egne eiendommer som eies av sameier eller borettslag i felleskap. Også denne organiseringen er et viktig tema for informasjonen som gis til kjøper.

SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom.

SomSTUDENTER et av Norges ledende ­juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sam­eier og internasjonale aktører.

GOD PLANLEGGING ER VIKTIG

www.sands.no

DRIFT AV FELLESAREALER

Det er viktig at utbygger planlegger organiseringen godt og starter nødvendige prosesser tidlig. Det er også viktig at utbygger og megler har en god og åpen dialog om organiseringen, fremdrift og hvilken informasjon som skal gis til kjøpere. Med god planlegging, tilstrekkelig tid og ryddig informasjon, unngår man utfordringer i forhold til myndigheter og kjøpere.

TRENGER DU KURSTIMER? Med NEF e-kurs kan du ta etterutdanning når og hvor det passer deg

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

37

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVA BØR EIENDOMSMEGLER VÆRE OPPMERKSOM PÅ VED SALG AV BOLIG MED UTLEIEDEL? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Bolig med utleiedel kan være et pluss og gi mulighet for en fin ekstrainntekt for den som skal investere i ny bolig. For noen vil også leieinntektene utleiedelen gir være en forutsetning for innvilgelse av ønsket boliglån.

AV ADVOKATFULLMEKTIG KAREN S. MELLBYE I ADVOKATFIRMAET HENRIKSEN & CO ANS

I denne artikkelen ser vi på noen av de situasjoner som kan oppstå når bolig selges med utleiedel og hva som er viktig å tenke på både ved salgsprosessen og i de tilfeller der leietaker skal bli boende etter salget. Dette er problemstillinger vi ofte får spørsmål om, og vil være relevant for megler å vite når han skal selge en bolig med utleiedel.

FORUTSETNING FOR KJØPET

En viktig forutsetning for kjøper av boligen er at utleiedelen faktisk er godkjent for utleie. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7, annet ledd punkt 7, at megler har undersøkelses- og opplysningsplikt for «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av eiendommen».

I disse tilfellene kan man ikke stole blindt på hva selger sier, man bør som megler undersøke selv.

Det er viktig at opplysningene om utleie ikke fremstår som villedende ovenfor kjøper – dette vil være i strid med god meglerskikk og i verste fall medføre ansvar for megleren dersom salgsoppgaven gir feil inntrykk av faktiske forhold.

Hvis en eiendom er markedsført med «utleiedel» skaper det en forventning om at utleiedelen er godkjent for utleie.

En slik opplysning kan ha en avgjørende effekt på om man kjøper eiendommen eller ikke, så det er svært viktig at opplysningene om utleie stemmer overens med de formelle forhold. Vi råder derfor megler til å være trygg på at utleiedelen er lovlig før man markedsfører dette.

Megler bør derfor på eget initiativ undersøke med kommunen om utleiedelen er godkjent, for å være sikker på at egen undersøkelsesplikt har etter eiendomsmeglingsloven er oppfylt.

Skulle det vise seg at utleiedelen ikke er godkjent, må markedsføringen tilpasses dette.

OVERFØRING AV LEIEKONTRAKTEN

Det rettslige utgangspunktet er at selger, da i denne sammenheng også utleier, har rett til å overføre leieavtalen til

38

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

ny eier når boligen selges. Dette følger av husleieloven § 8-6, første ledd; «Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.»

Med «eierskifte» menes her alle frivillige overføringer av eiendomsretten.

Husleieloven gir likevel, i nærmere bestemte situasjoner, leietaker en åpning for å motsette seg overføringen av leie­ kontrakten. Dette er imidlertid en svært snever åpning og er ment som en sikkerhetsventil for de helt spesielle situasjoner.

Det er her viktig å merke seg at leietaker kan ikke hindre selve salget av eiendommen fra selger til kjøper, men at leietaker i noen tilfelle kan sette vilkår for å akseptere at utleieransvaret går fra selger til kjøper.

Leiekontrakten er forutsetningsvis inngått av selger (utleier) og leietaker og regulerer forholdet mellom de to partene. Ved salget vil kjøper da tre inn som ny part i en slik avtale – det må da avklares hvorvidt forpliktelsene etter leiekontrakten gjør seg gjeldende for kjøper av boligen? Trer kjøper rett inn i leiekontrakten som ny utleier eller må det utarbeides nye avtaledokumenter mellom leietaker og ny eier? Juridisk teori legger til grunn at slike forhold må avgjøres konkret på bakgrunn av kjøpsavtalen mellom selger og kjøper av boligen og hva de ble enige om i forbindelse med overdragelsen av boligen. Her vil også meglers rolle i kommunikasjonen mellom partene være av betydning.

I det praktiske liv vil det være å anbefale at det settes opp et tillegg til den eksisterende leiekontrakten. I denne kan det reguleres at utleiers forpliktelser etter den opprinnelige leiekontrakten overføres til kjøper og at leietakers forpliktelser etter leiekontrakten nå gjør seg gjeldende ovenfor ny eier. Ved at kjøper, selger og leietaker signerer på dette dokumentet aksepterer leietaker kjøperen som ny utleier.

Lages et slikt tillegg, er det da ikke behov for ny leie­ kontrakt mellom kjøper og leietaker, noe som kan være

KAREN S. MELLBYE

MEDLEMMER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HENRIKSEN & CO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

«Salg av bolig med utleiedel øker, og særlig i de større byene er etterspørselen stor» KAREN S. MELLBYE

Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS yter hovedsakelig bistand innenfor fagområdene tvisteløsning, mekling og prosedyre, forsikrings- og erstatningsrett, arbeidsrett, eiendoms- og entrepriserett og familie/arv/skifte. Våre oppdragsgivere er både bedrifter, organisasjoner og privatpersoner.

FRITID Tjenestene FAGSTOFF våre kjennetegnes av høy faglig og etisk standard, kombinertSTUDENTER med personlig opp­følging.

Vi fokuserer på å arbeide kostnadseffektivt, og legger opp hver sak på best mulig måte for den enkelte oppdragsgiver. Firmaets advokater har høy kompetanse og bred erfaring innenfor våre spesialområder, og solid ­erfaring fra prosedyreoppdrag for domstolene. I tillegg har våre advokater erfaring med bl.a. undervisning/forelesninger, styreverv og deltakelse fagutvalg. www.henriksenco.no

en fordel. Blant annet videreføres da utleiers rett til å indeksregulere husleien i tråd med den opprinnelige leiekontrakten.

OVERFØRING AV SIKKERHETSSTILLELSE

Som kjent har den store majoritet av leiekontrakter krav om sikkerhetsstillelse, i form av depositum. Depositumet skal betales inn av leietaker og som utgangspunkt deponeres beløpet på en depositumskonto som er opprettet av utleier.

Det finnes også andre former for sikkerhet i leieforholdet, som for eksempel Leiegaranti (også kjent som depositumsgaranti) som tilbys fra blant annet forsikringsselskaper.

Leietaker betaler da en engangssum på 14-16 % av den avtalte summen for depositumet, og forsikringsselskapet stiller som garantist for sikkerheten.

Ved eiendomsoverdragelse vil sikkerhetsstillelsen, enten i form av innbetalt depositum på depositumskonti i selger navn eller ved leiegaranti som alternativ til depositumskonto måtte overføres fra selger til kjøper. Vi vil anbefale at begge parter avklarer hvordan en slik overføring skal skje og at megler oppfordrer selger til å sette seg inn hvordan dette formelt kan overføres til ny eier.

det nok stilles krav til at det opprettes et kundeforhold.

Dette bør selger sette seg inn i på forhånd.

Hvis banken ikke aksepterer overføring av depositumskontoen til ny eier så må kjøper opprette, og betale for, ny depositumskonto. I disse tilfellene må nok depositumskontoen avsluttes i sin helhet så pengene frigjøres og deretter kan overføres til den nyopprettede kontoen.

2. LEIEGARANTI

De siste årene har man sett en økende grad av leiegarantier – et alternativ til depositum. Denne formen for sikkerhet er hjemlet i husleieloven § 3-6 og tilbys blant annet av flere forsikringsselskap. Leiegarantiene er ofte tidsbestemte, med en varighet på 1 – 3 år. Dersom leiegarantiperioden fortsatt løper når kjøper skal overta boligen, bør man ­undersøke muligheten for om garantien vil kunne over­ føres til ny eier. Garantiselskapet eller forsikringsselskapet vil da erfaringsmessig kreve at det signeres på et transport­ dokument. Hvorvidt slik garanti vil kunne overføres til ny eier må avklares konkret med selskapet som har utstedt garantien.

OPPSUMMERING

1. DEPOSITUMSKONTO

Depositumskonto er den vanligste formen for sikkerhet i leieforhold. En depositumskonto opprettes i en bank og står i leietaker sitt navn jf. husleieloven § 3-5.

I 2018 ble det innført nye og skjerpede regler rundt hvitvaskning, blant disse regler om KYC (know your ­customer). På bakgrunn av dette bør selger ta kontakt med banken der det er etablert en depositumskonto for å høre om det er mulig, og eventuelt hva som kreves, for at ­depositumskontoen, kan overføres til ny eier i forbindelse med salg av boligen. KYC-reglene innebærer særlige krav til at kunder må legitimere seg i henhold til regelverket, og dersom kjøper ikke er kunde i den aktuelle banken så vil

Salg av bolig med utleiedel øker, og særlig i de større byene er etterspørselen stor. I en salgsprosess hvor leiekontrakten skal overføres fra selger til kjøper vil det være relevant for megler å vite hvilke problemstillinger man kan støte på, og hvordan man kan forberede seg og selger på best mulig måte. Dersom man skulle støte på utfordringer i denne prosessen vil ofte megler bli involvert av partene, og av denne grunnen kan det være greit for megler å være orientert om regelverket så man kan veilede best mulig rundt det praktiske.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

39

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

TILBAKEHOLD:

HVORDAN SKAL MEGLER HÅNDTERE ET KRAV OM UTBETALING AV HELE ELLER DELER AT DET TILBAKEHOLDTE BELØP? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Når det gjelder muligheten for en kjøper til å holde tilbake deler av kjøpesummen, har kjøper instruksjonsrett over det innbetalte beløpet til megler frem til overtagelse. Etter overtagelse tilhører det innbetalte beløpet selger, og kjøper kan ikke lenger be om tilbakehold. Dersom det dreier seg en bolig under oppføring, har kjøper instruksjonsrett over det innbetalte beløpet frem til skjøte er tinglyst.

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMS­MEGLINGSTJENESTER

Men når en kjøper holder tilbake deler av kjøpesummen på meglers klientkonto, vil rådigheten over det tilbakeholdte beløpet blant annet bero på om det dreier seg et ensidig tilbakehold fra kjøpers side eller et avtalt tilbakehold mellom kjøper og selger. Dersom det dreier seg om et ensidig tilbakehold, kan kjøper kreve å få tilbakebetalt det tilbakeholdte beløpet helt eller delvis. Men for en ­megler kan det tidvis være en utfordring å håndtere et krav om tilbakebetaling av det tilbakeholdte beløpet. Dette var tema i Reklamasjonsnemndas avgjørelse RFE-2020-110.

Klageren kjøpte en leilighet under oppføring. På overtagelsen ble det holdt tilbake 100 000 kroner for diverse mangler kjøper hadde oppdaget. Tilbakeholdet ble anmerket i overtagelsesprotokollen, som deretter ble oversendt til megleren. Beløpet ble stående på klientkonto. Klageren ba senere overført til seg, noe megleren motsatte seg uten rettskraftig dom eller samtykke fra selger.

Det første spørsmålet var om klagerens tilbakehold slik det fremgikk av overtagelsesprotokollen, var et ensidig ­eller avtalt tilbakehold. Nemnda mente at ut fra ordlyden i ­tilbakeholdet måtte det anses som et ensidig tilbakehold.

Det var heller ikke andre forhold eller bevis som tilsa at det ikke var et ensidig tilbakehold.

Når det gjaldt hvordan en megler skal håndtere et slik krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, uttalte nemnda: «Spørsmålet er hvordan en megler skal håndtere et krav fra kjøper om utbetaling av hele eller deler av det tilbakeholdte beløp. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglersikk at megler har en omsorgsplikt for begge parters interesser. Megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og ­gjennomføringen av denne.

40

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

Dette innebærer at megler må foreta en vurdering av om det er et ensidig eller avtalt tilbakehold, men der svaret er tvilsomt, kan det ikke kreves at megler skal gå dypt inn i problemstillingen. Ut fra en slik vurdering må megler gi råd til kjøper og selger og blant annet peke på konsekvens­ ene av å innta et galt standpunkt vedrørende kravet om utbetaling. Det kan føre til at man blir erstatningsansvarlig og andre misligholdsvirkninger. Dersom det er aktuelt å utbetale det tilbakeholdte beløpet, må megleren informere oppdragsgiveren (selgeren) om det, slik at selger eventuelt kan ta rettslige skritt for å forsøke å få stanset ut­betalingen.»

Nemnda kom som nevnt til at det dreide seg om et ensidig tilbakehold, og mente at dette måtte fremstå klart for megler. I en slik situasjon skulle derfor megler etterkommet kjøpers (klagers) krav om utbetaling av beløpet.

Ved ikke å etterkomme klagerens krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, hadde megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda uttalte også at det ikke er adgang til i kjøpekontrakten for kjøper å fraskrive seg retten til tilbakehold.

PER RACIN FOSMARK

MEDLEMMER

HVILKEN BMW

PLUG-IN HYBRID VELGER DU?

BMW X1 xDRIVE25e Forbruk for bl. kjøring: 1,7-1,9 l/100 km. CO2 utslipp: 40-43 g/km. Elektrisk rekkevidde opptil 52 km.

Alle verdier oppgitt etter gjeldene WLTP. Avbildet modell kan avvike fra standard.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STUDERING UNDER KORONATIDEN

EIENDOMSMEGLER­ STUDENTER Covid-19 har ført til en stor endring i samfunnet, og det gjelder også studentene.

Fra fysiske forelesninger hver dag og masse sosiale samlinger, til nettforelesninger og samtaler over nett, eller med en god avstand og null kontakt. Pandemien har ført til forandringer i studentmiljøet både ved det faglige og sosiale, og man kan argumentere for at det er både positive og negative ting som har skjedd.

AV TOR INGE POLDEN | LEDER EMS, BI OSLO

DET FAGLIGE

Da utbruddet først startet, ble alt av undervisning gjort om til nett­ undervisning. Dette førte til at forelesningene var lettere tilgjengelig for alle studentene, ettersom det er flere som velger å studere hjemme, langt unna universitetets fysiske posisjon.

Disse forelesningene var som sagt lett tilgjengelig for alle, men gjorde det også lettere å bli distrahert for flere, ettersom de satt på datamaskin­ene sine og kunne gå inn på andre nettsider, spill og mere under forelesningene. For noen kunne det være vanskeligere for dem å konsentrere seg med nettundervisning, og det er et visst antall som foretrekker å sitte i en forelesningssal og skrive ned notater med penn og papir.

Dette virker likevel ikke å være ­flertallet.

Etter hvert som smittekurven ­flatet seg ut, ble fysiske forelesninger satt opp igjen. Dette var gjort med god avstand mellom studentene, minst 1 stol mellom hver, desinfiser­ ings midler tilgjengelig både ved døren og inne i salene. Bord og mere ble også desinfisert mellom klasser.

Selv om fysiske forelesninger ble introdusert igjen utover året, så ble

42

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

eksamener omgjort til hjemme­ eksamener. Dette var for å unngå å samle opptil flere hundre elever i en innestengt gymsal og eventuelt spre smitte mellom studentene. Eksamener som dette er konstruert på en annen måte i de fleste fag, og spesielt i økonomiske fag. Dette er ettersom man kan søke opp mye informasjon hjemme mens man har eksamen, derfor er de konstruert slik at man skal utdype mer etter egne meninger.

Hjemmeeksamen ble også delt ut med muligheten til bruk av alle kilder, unntatt samarbeid. Noen ble også gruppeinnleveringer. Hjemme­ eksamen virker å ha ført til bedre resultater og flere som endte med bestått eller høyere. Det virker som flertallet av studentene foretrekker hjemmeeksamen ettersom det har gitt bedre resultater. Likevel kan det virke som en del lektorer foretrekker fysiske eksamener, ettersom det kan gi dem en bedre oversikt og kontroll over studentene, slik at juks blir ­lettere oppdaget og håndtert.

DET SOSIALE

Studenttiden regnes som en av de mest sosiale tidene i livet til en person. Det er tiden man møter folk på universitetet, senere tar man seg noe

og drikke sammen eller finner på noe annet å gjøre etter forelesning, utpå kvelden kan det være fester eller bare sosiale sammenkomster hjemme hos en av studentene. Det blir også arrangert konserter, quizer og mer for å samle studentene sammen og gi dem ekstra mulig­ heter til å bedrive med noe sammen på fritiden. Likevel måtte alt dette legges vekk da pandemien kom, for å unngå smitte, spesielt ettersom mange av disse sammenkomstene kan være veldig smittespredende.

Denne endringen gjorde at kontakten mellom studentene måtte gjøres over nett. For noen var dette veldig normalt for dem fra før.

Noen av studentene var vant med å kommunisere over nett mens de for eksempel spilte spill. Men for de fleste studentene var dette en stor forandring hvor de måtte være hjemme mesteparten av dagen, og de som bodde alene kan kjenne på en stor ensomhet av å sitte alene hele dagen. Det har vært mye dekning i mediene av dette, hvor fokuset har ligget på studentene sin psykiske tilstand under pandemien. Kontakten har som sagt blitt holdt over nett hovedsakelig, medier som snapchat, facebook, instagram, discord og mer

har blitt brukt for å holde kontakten.

Det har blitt gjort forsøk på å drive med noen aktiviteter sammen ­mellom studentene, for eksempel spille spill sammen, skru på en film sammen eller online fester. Det er noen eksempler på aktiviteter over nett studentene har bedrevet med

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

for å få tiden til å gå og holde ­kontakten seg imellom.

Det har likevel kunne blitt arrangert noen fysiske arrangementer for studentene, som quizer, karaoke og noen konserter. Da har det vært VERDT Å VITEstort fokus på at 1FAGSTOFF meters avstand kan holdes mellom deltagerne og at det er mye antibac tilgjengelig som blir tatt i bruk. Dette og fysiske forelesninger virker å ha spilt bedre inn på det psykiske hos flere studenter, hvor de har muligheten til å se andre mennesker, selv om det er med god avstand og uten kontakt.

Det er også arrangert noe lignende som dette over nett, men de virker ikke å være like populære som fysiske arrangementer.

Da fysiske forelesninger ble tilgjengelig igjen, var det i flere fag

hvor lektor ga studentene mulig­ heten til å bestemme om de skulle ha fysiske eller nettbaserte forelesninger. Ofte ser det likevel ut som om valget ender på nettundervisning. Grunnen til at studentene skal foretrekke dette er for å unngå spredning av smitte. Studentene

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

virker flest å prioritere fysiske tilstander framfor psykiske, og velger derfor flest å stemme på nettforelesninger. Likevel skal det nevnes at en del også vil ha fysiske forelesninger og ønsker å se sine medMEDLEMMER MENINGER studenterFRITID med egne øyne. Det STUDENTER er altså uenigheter mellom studentene AV THOMAS AUSTAD OLSEN, LEDER EMU, BØ rundt denne situasjonen.

Et nytt semester er endelig i gang, til tross for at det ikke har begynt OPPSUMMERING slik som vi alle gjerne skulle ønsket. Vi hadde håpet på at vi kunne gå For å oppsummere så har nettbaserte tilbake til en noenlunde normal studiehverdag i 2021 med fysisk oppforelesninger og hjemmeeksamener møte og sosialisering. Økt smitte og nye mutasjoner er dessverre til ført til bedre resultater, men det hinder for disse ønskene enn så lenge, men vi fortsetter å prøve og ­sosiale og ikke minst den psykiske gjøre det beste ut av situasjonen. Selv om hverdagen er annerledes, ser tilstanden hos flere studenter får en og håper vi at eiendomsmeglingsstudentene holder motivasjonen oppe. smell av ensomhet eller mangel på Høstsemesteret fikk en hyggelig start med en tilrettelagt fadderuke muligheten til å møte andre personfor de nye studentene, som vi håper gjorde studiestart for de som går lig. Det er uenigheter mellom 1. året så bra som mulig. Vi som går 2. og 3. året har rukket å få venner studentene om hvordan fore­ og bekjentskap i løpet av studietiden da det ikke var korona, som vi lesningene skal holdes, men hovedkan opprettholde kontakten med på sosiale medier og liknende. Det kan forstås at det ikke er like lett for de som begynte til høsten da de fikk svært kort tid på å bli kjent med hverandre, og lite tid fysisk på skolen. Sosiale arrangementer har også måttet bli avlyst og satt på hold, og det gjør det også vanskeligere å møte nye medstudenter.

Høstsemesteret har vært varierende, men forskjellige restriksjoner til forskjellige tider. Det var en periode med delvis fysisk undervisning for de som ønsket det. Da kunne de som jobber ved siden av studiet se på opptak av undervisningen hvis de for eksempel var på jobb da det egentlig var time. Dette har vært noe av det positive for oss megler­ studenter, som kanskje gjerne vil jobbe så mye som mulig som medhjelpere.

Vi har blitt kjent med en hverdag som preges av zoom- og annen nettundervisning, og som det ser ut til så fortsetter vi med dette en stund til. Selv om dette kanskje går mest utover det sosiale blir også studeringen litt annerledes. Det er noe annet å ikke sitte fysisk i et auditorium, der man kanskje føler seg mer engasjert og «til stede», enn det man gjør hjemme foran en skjerm. Det har vært debatter om at studenter ikke vil ha påskrudd kamera, og selv om det hadde vært hyggelig å få til en så «fysisk» undervisning som mulig, så er det forståelig at det er noe de aller fleste ikke ønsker. Det føles litt mer sårbart ut å sitte med et kamera foran nesetippen, enn det er å møtes i et klasserom. I tillegg er det ikke til å legge skjul på at vi aller fleste sitter der med ugredd hår og i pysjamas.

Vi i linjestyret håper at alle studentene holder motivasjonen oppe, og klarer å gjøre hverdagen så spennende som mulig. Det går en ekstra tanke ut til de som begynte på BI til høsten og som kanskje ikke har fokuset til studentene virker å være rukket å få noen venner eller blitt kjent med så mange. Nå håper vi at å hindre spredning av smitte.

Det er en spesiell og usikker tid, alt snart blir bedre og at tiltak, vaksiner og sosial distansering snart men studentene gjør det beste de fører til en hverdag der man kan møtes og være sammen igjen. I denne kan ut av situasjonen, og har et perioden håper vi at alle er flinke på å ringe eller face-time venner og ­ønske om at ting skal bli «normalt» familie, eller si ifra hvis man har det kjipt, for det er man ikke alene igjen en gang i framtiden. om. Vi i linjestyret er også alltid tilgjengelige.

NYTT SEMESTER

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

43

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

TREN NÅR DU VIL Hele Norge er i et vakuum, tiden står stille, aktiviteter er satt på vent, rutinene sprekker, påfyllet – både det kulturelle, gastronomiske og sportslige mangler.

Men vet du hva? Du er like mye deg, din kropp, din helse og dine mange muligheter.

Det er ikke livet som skal få styre deg, det er du som skal styre livet.

AV MONICA ØIEN | FOTO MAX BAREL

Det er nytt år også, det er denne tiden alt skjer, forsettene etableres, målene settes, forbedringene planlegges, endringene skal skje, men så er det som om også dette er satt på pause.

Et j........ pandemi utbrudd skal ikke få sette en stopper for at du skal kunne optimalisere livet ditt!!!

Her må du selv ta fatt og ikke tenke for stort. Ikke tenke altfor langt frem der målet er, der resultat­ ene blinker – da blir du bare svimmel og motløs. Men litt handling må du ta. Nå er tiden inne for å hedre smarte teknikker på veien til et ­sunnere liv. Dette bærer du i deg.

Det du skal gjøre er å sette i gang med de små endringene og rutinene som gjør at på sikt vil helsen din se minst 30 % bedre ut når du neste nyttår spretter champagnekorker.

SE TRAMPOLINE EASY 19 MINUTTER MED MONICA OG ALETTE

Det er dessverre slik at dersom du begynner å trene to ganger hver uke så vil du ikke nødvendigvis bli mye slankere og oppnå drømme­ helsen om 5-6 måneder. Her må man tenke investeringsfilosofi der hver lille endring av vaner og rutiner vil gi avkastning litt lengre der fremme. Så en dag om gangen er prinsippet og her er noen smarte tips. Før du går i gang invester i en suksessdagbok der du noterer ned dine små endringer hver dag.

44

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MEDLEMMER

MENINGER

HER ER DINE 4 SUKSESSKRITERIER: 1 Bestem deg for en ting du vil

e­ ndre, føl den og la den vokse frem fra innsiden din. Handler dette om LEDELSEN VERDT Å VITE helsen, økonomi, relasjoner eller følelser? Vær klokkeklar på hva du vil. Fordi så snart du er klar på hvor du vil hen og er motivert begynner hjernen din å jobbe med deg i den retningen du skal.

Trening: Målet er ikke å trene, men å bli en som trener. Lag en plan, skriv ned dag og klokkeslett. Skal dette bli 3 ganger i uken? Forplikt deg til minst 3 måneder.

Redusere alkohol: Målet er ikke bli alkoholfri, men å bli bevisst på hvor mye du inntar. bestem deg for ­«alkohol-dager» slik at de blir som en belønning du kan se frem til.

Kanskje du skal ut med kunder eller ha private sammenkomster. Kutt ihvertfall der du bare tar et glass for syns skyld.

Kutte sukker: Målet er ikke å kutte alt søtt, men bli en sunnere versjon av deg selv. Sukker stjeler energi og påvirker blodsukkeret negativt. ­Bestem deg også her - hvilke dager skal jeg spise dessert eller sjokolade?

Dropp å småspise på møter og kjøpe boller på 7/11. Ha saltfrie nøtter og

noen grønnsaker liggende når ­cravings kommer.

Fleksibilitet: Å være fleksible gir deg styrke. Så lenge du lærer noe har du oppnådd noe. Livet fanger FAGSTOFF at nå skal det skje –FRITIDoss ofte i forventede STUDENTER gjøremål. Tenk 2 Beslutt ­definer dag og klokkelsett. Å beslutte heller at du kan forme ditt eget liv. noe betyr egentlig å kutte bort ­andre muligheter. Push deg selv til 4 Finn en rollemodell som har et bedre nivå. Noe du skal gjøre hver hatt suksess i livet med akkurat det eneste dag fordi når du repeterer du ønsker for deg selv. Les deg opp, noe daglig bygger du en vane, som studer og kopier. Er det en som er i å bygge en muskel som blir sterkere. superform, hva er oppskriften? Hvordan spiser og trener vedkommende?

Vaner: Dine vaner former person- Hvilke rutiner har han? Bli som ligheten din. En handling som blir ­eksperten og start din egen prosess. repetert mange ganger blir en vane.

For å skape gode vaner må du gjøre Kunnskap: Du trenger altså ikke å de attraktive, enkle og tilfreds­ finne opp hjulet. Det er lov å la seg stillende. For eks en planke i 60 inspirere av de som har gjort det før. sekunder hver dag (attraktiv = du Kunnskap er makt, men det er ikke blir sterkere – enkel = krever ikke nok, du må handle og starte nå. utstyr og tar 60 sekunder – tilfredsstillende = følelse av mestring/­ Uansett hvor fornøyd du er med suksess). slik det er nå, kan man alltid få mer.

Mer tid, mer energi, mer glede og De fleste går litt på trynet, tilfredshet, bedre helhet og bedre 3 ­faktisk 7/10 mislykkes. Men det helse. Når du har lest hele denne betyr ikke at du ikke skal prøve siden utfordrer jeg deg til å sette deg igjen. Når du mislykkes vet du ned, ikke utsette til senere, men gjøre ihvertfall hva som ikke funket. Det det NÅ: finne frem en suksess er her mange faller fra. Nå er det på ­dagbok og gå gjennom de fire overtide å brette opp ermene og starte stående punktene. Start i dag og på nytt. Å være fleksibel gir deg mer bruk din egen styrke for å oppnå kraft og viljestyrke. det du ønsker i livet. Lykke til, sportslig hilsen fra Monica

Monica Øien er tidligere program­ leder i TV2, eier og driver Core Balance studio i Oslo og Core Balance Online studio. Aktuell som Biohacker sammen med Alette Sophie Aubert: «Vi graver og leter etter informasjon, og stiller de spørsmålene vi mener er nød­ vendige. Vi er voksne jenter som søker kunnskap for å optimalisere helsen, og kjenne mer på den følelsen det er å være 30 – med energi, letthet og glød. Vi må tilbake til enkle grep, vi kan endre våre geners uttrykk, vi kan opp­ gradere livene våre.

Vi er venner og kollegaer og vi legger sammen vår erfaring og kunnskap for å inspirere deg til å bli din egen Biohacker og ­optimalisere ditt liv. Følg oss på @biohacing.girls

COREBALANCE.NO TREN NÅR DU VIL

INSTAGRAM: @monicaoien @corebalance.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

45

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

- UTEN NEF HADDE VI EIENDOMSMEGLERE STÅTT SVAKT

ME

GLE

BUND

ENDOM

N E F

OR

EI

S

Klikk og se Emil Hollingen, eiendomsmegler MNEF

RGES

F

NO

R

VI GRATULERER 50 ÅR Erik Andersson med dagen 3. februar Gunhild Smestad med dagen 12. februar Hanne Vadset Knotten med dagen 12. februar Ketil Bjørnbak med dagen 14. februar Per Otto Haugland med dagen 19. februar Erling Wrangell med dagen 22. februar Janne Myran Berg med dagen 22. februar Wenche Elisabeth Odden Kvamme med dagen 12. mars Alf Kirkesæther med dagen 22. mars Mats Kvarud med dagen 22. mars Nils-Erik Aasen med dagen 26. mars Vibeke Pedersen med dagen 29. mars

46

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021

60 ÅR Jostein Jenssen med dagen 1. februar Nina Navelsaker med dagen 1. februar Anne Lie Odden med dagen 9. februar Dag Hegerstrøm med dagen 10. februar Rolf Langeland med dagen 27. mars Roar Cordes Nilsson med dagen 29. mars

70 ÅR Borgar Flaskerud med dagen 9. februar

Plantegninger

Foto

Media

Kveldsfoto

Digital møblering

Boligstyling

Nyhet! 360-graders dronebilder

Drone

Video

Nyhet! Digital visning

Kjøp og salg av bolig er den største personlige handelen vi gjør.

For å oppnå best mulig pris når du skal selge, er det viktig å presentere, altså markedsføre, boligen på best måte.

Ved å sette sammen flere ulike fototjenester, gir vi kjøperen et enda bredere innblikk i hvordan det er å leve i akkurat denne boligen.

For det handler om det: Å gi liv til boligdrømmen.

NEF JURIDISK BISTAND 2021 Medlemmer i NEF får gode priser på juridisk hjelp fra våre advokater.

Tjenesten er tilgjengelig til timepris eller gjennom gunstige årsavtaler.

TIMEPRIS FOR ENKELTMEDLEMMER Alle NEF-medlemmer kan ringe eller sende e-post til NEFs juridiske avdeling med eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

Minstepris per samtale eller e-post er kr 600 + mva, og gjeldende timespris er 1 800 kr + mva.

Faktura sendes til arbeidsgiver, om ikke annet er avtalt.

Tlf.: 24 11 59 99 Mail: juridisk@nef.no

ÅRSAVTALE FOR KONTORET En årsavtale innebærer at alle på kontoret kan ta kontakt med NEFs juridiske avdeling uavhengig av om de er medlemmer eller ikke. Avtalen gjelder per kontor.

Priser for kontor hvor fagansvarlig er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 20 000 kr + mva Over 5 ansatte: 29 000 kr + mva Priser for kontor hvor fagansvarlig ikke er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 40 000 kr + mva Over 5 ansatte: 49 000 kr + mva

ÅRSAVTALE FOR KJEDER MED FLERE KONTORER For å inngå en kjedeavtale ta kontakt med Siri Hofstad Ruud Salgs- og markedssjef siri@nef.no | 91814661

Norges Eiendomsmeglerforbund | nef.no Apotekergata 10, 0180 Oslo 22 54 20 80 firmapost@nef.no