PLASBOSSINADE ADVOCATEN EN NOTARISSEN “ Onze advocaten zijn het cement in een vastgoedproject”

Een vastgoedontwikkeling is een proces met een begin en een eind, met een organisatorische samenwerking tussen juristen, de gemeente en de ontwikkelaar. De advocaten van PlasBossinade zijn het cement in het proces: zij leggen verbindingen en zorgen voor de juridische fundering. Op zo’n manier dat het shockproof is. Saskia Frijling (advocaat vastgoedrecht) en Marijn Nuijens (advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht) vertellen over de toegevoegde waarde die zij in een vastgoedkwestie, en dan in het bijzonder een centrumplanontwikkeling, bieden.

Bij een centrumplanontwikkeling wil de gemeente het centrum verstevigen, overtollige vierkante meters afstoten en publiekstrekkers in het gebied plaatsen. Frijling: “Gemeenten stellen zichzelf de vraag hoe ze hun dorp of stadscentrum aantrekkelijk kunnen houden. Daarvoor kijken ze wat de behoefte is, welke winkels er zijn en welke winkels of horecazaken mensen graag zouden willen bezoeken. Dat achterhaalt de gemeente met een distributie-planologisch onderzoek. Vervolgens wordt gekeken of de behoefte overeenkomt met de fysieke ruimte van het centrum. En of de aanwezige partijen, zoals particuliere winkeliers of ontwikkelaars met eigendomsposities, bereid zijn om mee te werken aan het centrumplan. Vervolgens moeten de plannen gemaakt, getoetst, vastgelegd en uitgevoerd worden. In dat hele proces zijn onze advocaten afwisselend bij het project betrokken.”

Of het nu om een centrumplanontwikkeling, een nieuwe wijk of zonnepark gaat: elk project begint met een beeld. Nuijens: “Je moet het ontwerp letterlijk voor je zien om te weten waar je het over hebt. Ik ga altijd naar de locatie toe om met eigen ogen te zien waar we aan bouwen. Die tastbaarheid van de projecten maakt het vastgoed voor mij zo mooi om in te werken.” Frijling beaamt dat: “Als je het centrum van Groningen bekijkt, heb ik in bijna iedere straat een zaak gehad. Dat het werk zo zichtbaar is, vind ik het allerleukste aan het vak.” Dus bezoeken Nuijens en Frijling de bouwlocaties, soms verruilen ze daarvoor hun jasje-dasje voor een helm met veiligheidsschoenen. Daarnaast nodigen ze alle betrokkenen uit op kantoor om samen de tekeningen te bekijken en de wensen door te spreken.

Frijling: “Eigenlijk kun je niet zonder tekeningen. Dan wijst iemand aan wat waar komt, en dat roept dan vragen op, zoals ‘Wat is dat eigenlijk voor gebouwtje?’. Dit soort ogenschijnlijk naïeve vragen helpt om problemen te voorkomen. Het gaat in die gesprekken niet alleen om wat er op de tekening staat, maar ook om wat er onder de grond ligt. Denk hierbij aan verontreiniging: soms is het perceel zo vies dat het project financieel niet meer aantrekkelijk is. Of wat dacht je van een dikke gasleiding die een plan letterlijk en figuurlijk doorkruist? Dat maakt binnenstedelijke ontwikkelingen zo ingewikkeld. Het is makkelijker om een complete woonwijk in een weiland te zetten dan om een nieuw gebouw in de binnenstad te bouwen.”

In een haalbaarheidsonderzoek onderzoeken de betrokken partijen of het idee planologisch en financieel gezien haalbaar is en of er voldoende draagvlak is. Kan elke vraag met een ‘ja’ beantwoord worden? Dan worden de plannen uitgewerkt en aan Nuijens voorgelegd. Nuijens: “Ik adviseer over de bestuursrechtelijke stappen die het idee mogelijk moeten maken. Denk hierbij aan het aanpassen van een bestemmingsplan of het aanvragen van een omgevingsvergunning. Maar net wat er in planologisch opzicht voor nodig is.”

In deze fase worden de grootste hobbels alvast overwonnen. Maar garanderen dat elke stap volgens plan verloopt, blijkt onmogelijk, legt Nuijens uit: “Er blijft altijd een bepaalde mate van onzekerheid. Zo kunnen belanghebbenden zich uitspreken tegen de plannen, en kunnen (lange) procedures volgen. Zelfs als de plannen doorgaan, kan het proces nog verstoord worden door een vleermuisfamilie, archeologische vondst of andere onvoorziene omstandigheid. Daar gaan we natuurlijk niet vanuit. Mocht het toch tegenvallen, dan staan wij voor onze cliënten klaar om het zo goed mogelijk op te lossen.”

Als er een voorstel ligt met wat er moet gebeuren, dan komt de zaak meestal terug bij Frijling. “Het kan best zijn dat het wensenpakket in strijd is met hoe de eigendommen op de locatie verdeeld zijn. Een voorbeeld is de aanwezigheid van veel particuliere, kleine winkels terwijl de gemeente op die plaats een grote supermarkt heeft voorzien. Om die kleine winkeltjes van hun plaats te krijgen, kan het nodig zijn juridische instrumenten in te zetten. En daar kan ik als vastgoedadvocaat over adviseren.”

Frijling vervolgt: “De ervaring leert dat 95% van de eigendomskwesties in goed overleg worden opgelost. Het gaat erom wat je doet met die overige 5%. Het is van belang om de juridische instrumenten in een vroeg stadium mee te nemen. En dat geldt ook voor minder populaire instrumenten, zoals onteigening. Dat klinkt ingrijpend, en dat is het natuurlijk ook, maar tegelijkertijd worden eigenaren volledig schadeloos gesteld als zij hun eigendom moeten inleveren. Onteigening is een adequaat en doeltreffend middel dat serieus het overwegen waard is. Als uiterste redmiddel, welteverstaan.”

Hoe verder het proces vordert, hoe meer behoefte aan vastigheid er ontstaat. De juridische fundering moet worden gelegd, en dat gebeurt in de vorm van contracten. Een intentieovereenkomst wordt bijvoorbeeld omgezet in een realisatieovereenkomst. Nuijens: “Als iedereen het met de beslissing eens is, alle afspraken op papier staan en er planologisch verder ook niets meer aan in de weg staat, start de feitelijke uitvoering. Bij het selecteren van de bouwer en de uitvoering komt de nadruk op het aanbestedingsrecht en bouwrecht te liggen.”

Voor vragen rondom het aanbestedings- en bouwrecht wordt veel samengewerkt met collega-advocaten Peter Hoektsra en Peter Bluemink, vertelt Frijling. “Wat ons kantoor daarin kenmerkt, is het teamwork, zowel met elkaar als met onze cliënten. Onze advocaten zitten allang niet meer in de ivoren toren, maar staan juist letterlijk en figuurlijk naast de klant om elkaar wederzijds te informeren.”

Elke gemeente of organisatie staat voor de keuze: wel of geen advocaat inschakelen? Nuijens: “Tijdens de gesprekken met projectontwikkelaars en andere betrokkenen loop je tegen allerlei aspecten aan. Moet ik aanbesteden of niet, moet ik het bestemmingsplan wijzigen ja of nee, en hoe zit het met de fiscale aspecten? En vroeg of laat moeten er hoe dan ook contracten opgesteld worden en dat blijft echt specialistenwerk. Advocaten zijn pure belangenbehartigers en juridische specialisten. Dat verlangt het tuchtrecht ook van ons.”

Frijling vergelijkt het werk van een vastgoedadvocaat wel eens met een specialist in het ziekenhuis. “Onze cliënten hebben eigen juristen in dienst, maar zij moeten zoveel rechtsgebieden kennen, dat ze vooral een signaalfunctie hebben. Net als een huisarts, eigenlijk. Als een vraag te specialistisch wordt, kun je beter naar een medisch specialist gaan. In dit geval een van onze advocaten. Dat betekent overigens niet dat we al het werk overnemen, integendeel, we werken juist veel met elkaar samen en bouwen jarenlange relaties op.”

Wat de advocaten het allerbelangrijkste vinden, is het project op een laagdrempelige manier te ondersteunen. “Dat doen we door de zaak waar mogelijk te vereenvoudigen, bijvoorbeeld door het proces in stukken te knippen of bijvoorbeeld het haalbaarheidsonderzoek inzichtelijk te maken. Die pragmatische manier van werken is onze grote kracht.”