Andamento del mercato immobiliare nella regione TOSCANA

APRILE 2023

Il mercato delle locazioni, rispetto al 2021, si conclude con il segno positivo per il residenziale con un aumento medio del numero dei contratti di locazione del +8,3%, con la tipologia di immobile più locata che risulta essere il bilocale (49%), in stato manutentivo usato (65%) ed in zona semicentrale (48%).

Mentre per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo si registra per il commerciale (negozi) +3%, direzionale (uffici) +1,2% e artigianale/produttivo (capannoni) -0,2% ovvero una situazione sostanzialmente stazionaria.

Per quanto riguarda l’andamento medio dei canoni di locazione si registra un aumento per il residenziale +5,2% mentre per il commerciale (negozi) -2%, direzionale (uffici) -1,2% e artigianale/produttivo (capannoni) -0,2%, i canoni medi sono in lieve flessione dovuta principalmente ad una situazione economica non ancora ottimale soprattutto per tali attività.

Riferendoci ai principali centri urbani, le città più performanti, in riferimento sia alle compravendite che alle locazioni, si confermano essere quelle con i più elevati livelli di smartness in relazione sia al livello tecnologico che alla sostenibilità, ovvero Milano, Bologna, Firenze oltre a Roma.

In particolare, per le compravendite Milano +9,8%, Bologna +7,2%, Roma +4,5% e a seguire Firenze con +3,8%, Napoli +3,6%, Genova +3,1%, Torino +2,8%, Venezia +2,6%, Palermo +1,8% registrando un conseguente aumento dei prezzi medi a Milano +7,4%, Bologna +5,6%, Roma + 5% e a seguire Firenze +3,8%, Napoli + 3,5%, Genova +2,9%, Torino +2,2%, Venezia +2% e Palermo +1,5%.

Per le locazioni si confermano l’aumento dei contratti sottoscritti per Bologna +10%, Milano +9,2%, Firenze +8,8%, Roma +8,2%, Napoli +8%, Venezia +7,4%, Torino +6%, Palermo +5,3% e Genova +2,1% con canoni di locazione medi in aumento a Bologna +15%, Milano +12%, Firenze +11,8%, Roma +11%, Napoli +9,3%, Venezia +7,1%, Torino +5%, Palermo +4,9% e Genova +1,1%.

In un contesto decisamente imponderabile in virtù dei rincari energetici, dell’inflazione a doppia cifra, dell’aumento dei tassi di interesse per i mutui e alle conseguenze del conflitto militare in Ucraina che destabilizza gli equilibri economici internazionali, il mercato immobiliare italiano si conferma di strategica importanza per la tenuta economica e sociale del sistema Paese.

Per quanto attiene alle previsioni per il 2023 si prevede un andamento delle compravendite similare al 2022 con una sostanziale stabilizzazione dei prezzi degli immobili salvo nei grandi centri urbani dove si stima un ulteriore aumento dei valori di mercato medio del +5% in particolare nelle zone centrali e semicentrali.

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APRILE 2023

Se, infatti, da una parte vi sono le preoccupazioni relative al caro vita e all’aumento dei tassi di interesse sui mutui con conseguente irrigidimento dei criteri di accesso al credito, dall’altra il rischio correlato e il basso rendimento degli investimenti finanziari unitamente all’ingente liquidità accumulata dalle famiglie italiane stimolano l’investimento immobiliare non solo come acquisto prima casa ma anche finalizzato alla locazione per trarne la massima reddittività.

Si prevede, pertanto, un ulteriore rialzo medio dei canoni di locazioni nel residenziale di un +4% in molte città metropolitane e nelle città d’arte dove i rendimenti sono assicurati da una richiesta crescente, soprattutto in relazione ad affitti transitori e per le esigenze abitative degli studenti universitari e alle locazioni turistiche.

Mentre per l’uso diverso dall’abitativo si prevede sia per le compravendite che per le locazioni un lieve aumento medio del numero delle transazioni di un +2% ma con un contestuale abbassamento dei canoni medi di un -3%.

Tema assolutamente attuale è quello dell'efficientamento energetico degli immobili e dall’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica condotto da ENEA (Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile), I-Com (Istituto Italiano per la Competitività) e FIAIP, in occasione del decennale della loro collaborazione, è emerso che, anche per il 2022, il mercato rimane prioritariamente caratterizzato da immobili usati energivori, in particolare prevalgono le transazioni di edifici nelle classi energetiche più basse per tutte le categorie di immobili presi in considerazione.

Interessante analizzare la situazione rispetto alla ubicazione degli immobili infatti se nelle zone di estrema periferia gli immobili compravenduti sono per l’86% nelle classi energetiche meno performanti (E, F e G), nelle zone di pregio la percentuale di immobili nelle prime classi energetiche (A e B) è al 38%. I dati sono molto simili a quelli del 2021, con una leggera ulteriore polarizzazione per i due indicatori sopra analizzati.

Allo stesso modo possiamo notare una situazione dicotomica rispetto allo stato di conservazione dell’immobile: se infatti gli edifici da ristrutturare sono in larga parte energeticamente inefficienti (82% nelle ultime tre classi energetiche), il 70% degli immobili nuovi ricade nelle prime classi energetiche (A e B).

In relazione all’andamento temporale delle transazioni immobiliari nelle classi energetiche più performanti (A e B) in funzione dello stato di conservazione si registra che da una parte il dato degli immobili nuovi si attesta su un valore molto elevato (70%), sebbene in flessione rispetto agli ultimi due anni, e gli immobili ristrutturati recuperano leggermente la caduta registrata tra il 2019 e il 2020, dopo la netta crescita del triennio 2017-2019, attestandosi, nel 2022, al 35%. Sostanzialmente stabili i valori per le altre tipologie di immobili.

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APRILE 2023

Secondo la percezione degli agenti immobiliari il 56% degli acquirenti di immobili ha consapevolezza dell’importanza dell’efficienza energetica dell’immobile mentre tale percentuale scende al 45% nel caso di chi vende. A fronte di questa consapevolezza la variabile efficienza energetica pur rimanendo ancora fortemente trascurata nel momento in cui si sceglie di acquistare un immobile, registra una significativa crescita rispetto al 2021 non essendo più l’ultimo elemento valutato, facendo intravedere come la qualità energetica inizi ad essere maggiormente considerata nelle valutazioni dell’acquirente probabilmente a seguito dei rincari energetici che hanno segnato in particolare il secondo semestre dell’anno scorso.

Sicuramente l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) aiuta ad orientare le scelte degli utenti rispetto a immobili di migliore qualità energetica (per il 58% degli intervistati) ed aumenta, rispetto all’anno precedente, anche la quantità di coloro (56%) che ritengono l’APE uno strumento utile per valutare il maggior comfort delle abitazioni in classi energetiche più performanti.

Un elemento di attenzione è relativo alla percezione degli agenti immobiliari rispetto alle principali barriere che il cliente sperimenta nell’orientare le proprie scelte di acquisto verso immobili di elevata prestazione energetica. Il principale fattore è di tipo finanziario, legato alla disponibilità di spesa per acquistare una casa energeticamente efficiente (37%, dato in crescita rispetto al 2021).Più articolate, le risposte relative alle altre due principali barriere ovvero la percezione che i maggiori costi iniziali di acquisto non siano adeguatamente ripagati dai benefici nel tempo (16% sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente) e la riluttanza a pagare un extra costo in relazione alla preferenza ad occuparsi in una seconda fase della ristrutturazione dell’immobile (15% anche in questo caso uguale all’anno precedente).

È poi interessante sottolineare la propensione degli agenti immobiliari intervistati ad introdurre nei listini immobiliari anche la voce “ristrutturato green” così da fornire una quotazione per immobili riqualificati anche dal punto di vista energetico, che ha incontrato il favore del 69% del campione intervistato. Questo elemento è in crescita rispetto al 2021 e potrebbe attenuare la criticità evidenziata dal sistema creditizio che fatica ad offrire prodotti di finanziamento che possano supportare la riqualificazione energetica degli immobili.

La motivazione maggiormente rilevata, nel 43% dei casi, dagli intervistati riguarda la scarsa capacità del mercato di riflettere adeguatamente il valore aggiunto associato all’efficienza energetica.

Passando all’analisi del grado di conoscenza dei principali strumenti di incentivazione a disposizione dei cittadini per eseguire interventi di ristrutturazioni energetiche degli edifici residenziali, possiamo notare come i bonus e le detrazioni fiscali, forse anche grazie ad una campagna informativa molto diffusa ed una maggiore semplicità dello strumento, godano di un maggior grado di conoscenza da parte degli acquirenti, rispetto a strumenti più sofisticati come il conto termico o inerenti la sfera creditizia come i mutui verdi.

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APRILE 2023

Il settore delle costruzioni – in particolare delle ristrutturazioni edilizie - è stato fortemente influenzato dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni green ed antisismiche degli edifici (in particolare dal Superbonus 110%). Una buona parte degli intervistati (57%) ritiene che lo strumento del Superbonus 110% abbia avuto un’influenza positivamente rilevante sul mercato immobiliare agevolando il processo di transizione ecologica immobiliare.

Nello specifico si evidenzia una percentuale elevata di agenti immobiliari che ha registrato un aumento (sia lato domanda che offerta) di immobili ad elevate prestazioni (rispettivamente 46% e 45%) mentre per gli immobili energeticamente meno efficienti l’aumento lato domanda e offerta è stato positivamente inferiore (32% e 29% rispettivamente) a conferma di come il Superbonus sia stata e sia una misura che incentivi il graduale, seppur lento, processo di transizione immobiliare green qualificando la richiesta immobiliare (con conseguente adeguamento della domanda) rispetto alle prestazioni energetiche degli edifici residenziali.

Interessante analizzare le differenze relative all’impatto sul mercato immobiliare a seguito dell'introduzione dell'obbligo a partire dal 2021, per il “nuovo costruito”, di rispettare lo standard di prestazione energetica NZEB (NEARLY ZERO ENERGY BUILDINGS). Si dimezza la percentuale di quanti rilevano una assenza di curiosità da parte dei clienti rispetto a questa tipologia di edifici, mentre aumentano significativamente quanti notano un crescente interesse da parte degli acquirenti per gli edifici a consumi quasi zero.

Infine, è stato richiesto agli intervistati di esprimersi rispetto a due rilevanti dinamiche che potrebbero avere un impatto molto rilevante sul mercato immobiliare in termini di domanda e offerta di immobili ad elevate prestazioni energetiche. La prima riguarda il forte aumento dei prezzi dell’energia per i consumatori finali: prevale l’idea che tali aumenti rappresenteranno un freno per il mercato a causa degli effetti principalmente correlati alla riduzione della capacità di spesa delle famiglie italiane, anche se sale al 27% la fetta di coloro che ritengono che i rincari energetici rappresenti anche un’opportunità per stimolare la domanda di edifici energeticamente performanti.

Anche sul fronte delle possibili novità legislative in discussione a Bruxelles, prevale un sentimento negativo e di forte preoccupazione rispetto agli impatti sul mercato immobiliare. L’attuale testo della Direttiva Energetica Europea approvata il 9 febbraio in Commissione ITRE e attualmente in discussione in Parlamento UE prevede, che tutte le abitazioni usate, salvo qualche eccezione, dovranno essere in classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e in classe energetica D entro il 1° gennaio 2033. Solo il 15% del campione prevede un potenziale impatto positivo della norma sul mercato degli immobili ad elevate prestazioni energetiche, mentre quasi l’80% prevede una maggiore incertezza sul mercato, dovuta alla massiccia presenza di immobili a basse prestazioni energetiche nelle compravendite immobiliari, e, di conseguenza, effetti negativi per il settore immobiliare e per l’economia nazionale.