S U C O F
I L T R AT TA M E NTO D E L L E C AT E G O R I E C ATA S TA L I D E L G R U P P O F NEGLI INTERVENTI EDILIZI ASSISTITI DA ECOSISMABONUS 110%
Superbonus: il caso degli immobili inutilizzabili e degradati AVV. DARIO GUCCI
26 Progetti Finanza&
Dinanzi allo svilupparsi di interventi edilizi assistiti dai bonus fiscali disposti con il decreto rilancio (cd. bonus 110%) emergono vari dubbi relativi allo stato preesistente dell’edificio su cui intervenire e sui possibili ostacoli all’accesso al beneficio. Preme primariamente affrontare il problema delle unità accatastate nel gruppo F, ossia quelle categorie catastali fittizie nelle quali sono inseriti immobili che versano in un particolare stato di manutenzione o di completamento. Il gruppo F delle categorie catastali comprende vari tipi di entità urbane caratterizzate dal connotato comune della non fruibilità. Ad esempio rientrano in questo gruppo gli edifici in stato di abbandono sprovvisti di agibilità ed i cantieri non terminati, privi cioè di concessioni attive. Le 7 categorie catastali di cui è composto il gruppo descrivono a loro volta le caratteristiche più specifiche del manufatto. Troviamo in questo gruppo la categoria F/2: unità collabenti. Si tratta di strutture inutilizzabili e degradate (ruderi), prive di agibilità e conseguentemente di rendita catastale. Sono quegli edifici fatiscenti che non possono essere utilizzati direttamente senza profondi interventi strutturali. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all’accesso agli incentivi mediante risposta n.326 del 9 settembre 2020, ribadendo che, nell’osservanza di quanto previsto per eco-bonus e sisma-bonus e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta, è possibile fruire del superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2. Nello specifico, sono ammessi all’ecobonus solo quegli edifici collabenti nei quali sia presente, anche se non funzionante, un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Sempre nel gruppo F possiamo individuare due categorie caratterizzate dall’incompletezza del manufatto: F/3: unità in corso di costruzione. Sono edifici con ancora completati. F/4: unità in corso di definizione. Sono in parte assimilabili alla categoria precedente con la differenza che rientrano in F/4 gli immobili privi di destinazione d’uso e consistenza. Più nel dettaglio la categoria F/3 (unità in corso di costruzione) classifica un’unità immobiliare i cui lavori di costruzione non risultano ancora ultimati. Essendo una categoria fittizia, rientrano in F/3 quelle opere in corso di costruzione e per le quali
l’accatastamento è facoltativo. In genere lo si richiede per una cessione di un edificio (o di una parte) al grezzo. Ad esempio possiamo accatastare in F/3 il solo piano interrato o una platea, prima della costruzione della parte fuori terra del fabbricato. La categoria catastale F/4 invece identifica i fabbricati completati, ma non ancora funzionalmente definiti. Un esempio potrebbe riferirsi ad un immobile per uffici i cui lavori risultano ultimati, ma non ancora suddiviso in vani ed unità precise (come nel caso di molte operazioni immobiliari destinate alla vendita). Di queste ultime categorie catastali di immobili vi è il dubbio se spettino o meno gli incentivi fiscali per interventi eseguiti su di essi. Entrando così in tema Superbonus, i fabbricati rientranti nelle categorie F/3 ed F/4 si presterebbero, in linea di principio, ad essere demoliti e ricostruiti, trattandosi di strutture esistenti, sebbene solo in parte realizzate. Trattandosi di opere edilizie in corso di costruzione, l’applicazione degli incentivi in vigore per riqualificazione energetica o miglioramento antisismico, attualmente portati al 110% dal Decreto Rilancio – D.L. n.34/2020, comporterebbe vantaggi economici particolarmente elevati. La decisione della Corte di Cassazione del 15/05/2019 (Ordinanza n. 13043/2019) afferma tuttavia che non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico se tali lavori sono stati effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, risultando, dunque, come lavori di completamento e non di ristrutturazione. Il concetto di “ristrutturazione edilizia” è riferito al recupero di costruzioni esistenti e non in fase di realizzazione alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali. Essa definisce gli interventi diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e può includere anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Nel caso della citata pronuncia della Cassazione, alla richiesta della detrazione da parte del proprietario dell’immobile non era possibile produrre elementi di prova dell’ultimazione dei lavori, tra cui la certificazione catastale finale, decretando l’applicabilità alle sole costruzioni esistenti alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali. Va da sé che gli interventi edilizi agevolati
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