Questions juridiques

Maître Tania Hoffmann, avocat à la Cour, répond à des questions de lecteurs sur le thème de l’immobilier et du logement.

Maître Tania Hoffmann Avocat à la Cour

ENSEMBLE

Avant de me rencontrer, mon compagnon avait acheté un appartement seul. Depuis deux ans que nous sommes en couple, nous payons le crédit à deux. Si nous nous marions, est-ce que le bien sera à nous deux ? Même en cas de mariage, le bien immobilier acheté par un des conjoints avant le mariage ne devient pas automatiquement commun. En effet, ce sera le régime matrimonial choisi par les époux qui déterminera si le bien reste propre ou devient au contraire un bien commun. En l’absence de contrat de mariage fait devant notaire, les époux seront soumis au régime légal qui est la communauté réduite aux acquêts. Dans le cadre de ce régime matrimonial sont communs tous les biens acquis après le mariage. Par contre, tous les biens acquis avant le mariage resteront propres. Ainsi, en l’absence d’un contrat de mariage, l’appartement appartiendra au conjoint qui l’a acquis avant le mariage. Si les époux optent pour le régime de la séparation de biens, régime dans lequel il n’y a pas de biens communs, l’appartement restera également la propriété de celui qui l’a acheté avant le mariage. En revanche, si les époux optent pour le régime de la communauté universelle - régime matrimonial dans lequel tous les biens, sauf quelques exceptions, sont communs - alors l’appartement acheté avant le mariage appartiendra en commun aux deux époux.

Chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

CHANGEMENT D’ENSEIGNE

Nous sommes propriétaires d’un appartement au 2e étage dans une ancienne résidence. Depuis de nombreuses années, l’espace commercial au rez-de-chaussée a été occupé par un resto/brasserie traditionnel. Il y a six mois, changement d’enseigne, la brasserie a laissé la place à un snack/kebab qui s’est focalisé sur la vente à emporter. Ce changement a donné lieu à deux problèmes : un va-et-vient incessant devant l’immeuble et des odeurs de cuisine à tous les étages. En tant que co-propriétaires, avons-nous notre mot à dire sur la nature du commerce au rez-de-chaussée ? Que pouvons-nous faire pour faire cesser ces désagréments ? Tout d’abord, il faut vérifier ce qui est prévu dans le règlement de copropriété. En effet, conformément à l’article 10.1 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance… » Par ailleurs, l’article 10.2 de la loi prévoit expressément : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » Ainsi, tant que l’exploitation du local au rez-de-chaussée est conforme à ce qui est stipulé au règlement de copropriété, les copropriétaires ne pourront pas s’y opposer, sauf à procéder à une modification du règlement de copropriété. Or, l’article 18 de la loi stipule : « L’assemblée générale ne peut, à quelque titre que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. » Ainsi, si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément l’exploitation d’un local type snack/kebab, les copropriétaires ne pourront pas s’opposer à ce type d’exploitation sans procéder à une modification du règlement de copropriété. Cette modification sera cependant difficile à réaliser, alors que l’accord du copropriétaire concerné est nécessaire. En ce qui concerne les désagréments occasionnés, il y a lieu de rappeler que chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Ainsi, même si le règlement de copropriété n’interdit pas l’exploitation d’un certain type de commerce, il n’en reste pas moins que l’exploitation ne doit pas occasionner d’inconvénients intolérables pour les autres copropriétaires. En effet, si tel devait être le cas, le syndicat des copropriétaires pourrait exiger de l’exploitant du local de faire cesser ces désagréments, voire même lui interdire l’exploitation de son commerce. 

› Maître Tania Hoffmann

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