Réhabilitation résiliente : de magasin d’usine à micro-brasserie, l’incroyable métamorphose du Magasin TT

Tourné vers l’avenir, le nouveau quartier Rout Lëns entend perpétuer également l’histoire de ce site cher aux Eschois. Loin d’être des vestiges à éliminer, les bâtiments patrimoniaux, dernières traces tangibles de son passé industriel, font partie intégrante du projet. Parmi eux, le Magasin TT sera le premier à débuter sa nouvelle vie.

ALINE PICARD

Senior Project Manager, IKO Real Estate

OLIVIER STEITZ

Senior Project Manager, IKO Real Estate

« Les habitants de la Ville d’Eschsur-Alzette ont presque tous une histoire avec le site », annonce en préambule Aline Picard, Senior Project Manager chez IKO Real Estate. « Certains ont des grands-parents qui y ont travaillé ; d’autres étaient là quand l’usine s’est arrêtée. La concertation citoyenne que nous avons menée au début du projet nous a permis de nous rendre compte que beaucoup sont attachés à ces lieux et souhaitaient que le quartier conserve des traces de son histoire. » IKO Real Estate a donc travaillé main dans la main avec le cabinet d’architectes-urbanistes Carta - Reichen et Robert Associés afin d’écrire ce nouveau chapitre du site Rout Lëns, tout en perpétuant sa mémoire. Pour autant, hors de question d’en faire une jolie vitrine pour les nostalgiques. « Pouvoir leur offrir une seconde vie en leur trouvant une nouvelle affectation était déterminant quand nous nous sommes posé la question de conserver – ou non – les bâtiments patrimoniaux. Nous ne voulions pas en faire des vestiges sacralisés. Ils composeront la future colonne vertébrale du quartier. Le postulat de l’agence Carta - Reichen et Robert Associés était de relier à nouveau ces bâtisses, qui toutes avaient un lien via le process industriel par le passé, par un chemin piétonnier : l’allée de la Culture industrielle. Nous avons donc conçu Rout Lëns autour de cette promenade », poursuit Aline Picard.

Premier édifice réhabilité, le Magasin TT illustre parfaitement cette volonté de lui trouver une véritable fonction au cœur du site. L’ancien magasin d’usine deviendra d’abord la Maison du Projet à l’été 2024, avant d’être transformé en une micro-brasserie et un espace restauration. « Cela n’aurait pas eu de sens de lui donner dès le début son affectation définitive, explique Olivier Steitz, Senior Project Manager chez IKO. Avant l’arrivée des premiers habitants, il sera difficile d’y créer une vie de quartier. Nous allons utiliser la fonction de base de ce bâtiment patrimonial comme un lieu de vie et de rencontre pour les années à venir, afin d’y amorcer la future vie du quartier grâce à des évènements artistiques et communautaires, des sessions d’explications du projet, des moments d’écoute et d’échange avec l’écosystème local. La Maison du Projet servira de showroom pour le quartier et abritera par exemple une maquette immersive et des espaces dédiés aux logements avec des échantillons des matériaux qui seront utilisés. À partir du moment où il y aura des résidents présents sur le site, il y aura alors une vraie vie de quartier qui commencera à se mettre en place et on pourra passer à la phase 2 : le Magasin TT sera alors transformé en micro-brasserie et en un espace de restauration. L’idée était avant tout d’en faire un lieu de rencontre convivial. »

© Carta - Reichen et Robert Associés (image non contractuelle)

Une revalorisation vertueuse

Pensée en deux phases, la réhabilitation du Magasin TT a été imaginée d’une façon optimale dans une logique de conservation du patrimoine et afin de coller parfaitement aux valeurs écologiques qui émaillent l’ensemble du projet Rout Lëns. En effet, hors de question de faire et de défaire. Les équipes en charge de ce projet ont travaillé afin de prévoir un programme de réhabilitation qui prendra en compte les différentes vies qui attendent le Magasin TT. Puisqu’une micro-brasserie y prendra ses quartiers, toutes les contraintes inhérentes à ce projet ont ainsi été prises en compte dès la première phase des travaux. « Pour ce faire, nous allons ajouter un sous-sol au bâtiment. C’est d’ailleurs un challenge technique par rapport à la conservation des quatre murs périphériques. Nous devrons faire preuve d’une vigilance particulière sur la stabilité de ces quatre murs. Ceci ajouté à des contraintes structurelles spécifiques au bâtiment, la requalification du Magasin TT va bien au-delà d’un projet de promotion immobilière classique. Nous ne nous sommes pas contentés de réhabiliter un ancien bâtiment, nous l’avons inclus à notre projet en lui apposant nos valeurs en termes d’innovation, de résilience et d’audace », commente encore Olivier Steitz.

En effet, préserver un tel patrimoine dans un quartier totalement neuf et résolument tourné vers l’avenir était un enjeu de taille pour IKO Real Estate, qui s’accompagne de différentes contraintes. « Nous avons

eu la chance de ne pas trouver d’amiante dans le Magasin TT, en revanche nous sommes face à des peintures au plomb : nous allons commencer par assainir les lieux. Puis il nous a fallu imaginer comment ajouter un sous-sol au bâtiment déjà existant. Troisième difficulté, la charpente industrielle – très fine et typique de ce genre de construction – que l’INPA (Institut National pour le Patrimoine Architectural, ndlr.) a tenu à ce que nous gardions. Ce type de charpente n’est toutefois pas en mesure de résister au feu si un incendie se déclare. Or, le CGDIS (Corps grand-ducal d‘incendie et de secours, ndlr.) exige une résistance aux flammes de 30 minutes. Nous venons de trouver un type de peinture intumescente qui réagit à la température en gonflant autour de la charpente pour la protéger. Nous allons également devoir retraiter la partie isolation, la toiture, le revêtement de toiture : nous avons donc travaillé sur différentes hypothèses, et notamment des tuiles photovoltaïques, afin de nous diriger vers une auto-consommation électrique propre au bâtiment. Or, la charpente initiale n’est pas prévue pour supporter une telle charge. Nous devons encore réfléchir sur un renfort ponctuel de l’ossature métallique existante. C’est un vrai travail d’équilibriste que de jongler entre toutes les exigences des parties prenantes impliquées dans le projet. Ça le rend d’autant plus intéressant », confesse Olivier Steitz.

Dernière contrainte et non des moindres : inclure ces bâtiments dans un projet résilient : « Nous avons optés pour une réhabilitation vertueuse de ces bâtiments dans la logique bas-carbone appliquée à l’ensemble du quartier ». Aline Picard poursuit : « pour la toiture, nous étudions la

LE CHOIX D’UNE MICRO-BRASSERIE : LA TOUCHE IKO

Aline Picard explique le choix de la micro-brasserie : « Nous avons voulu apporter notre touche en choisissant de faire du Magasin TT une micro-brasserie. Notre équipe est en effet composée de plusieurs collaborateurs belges, passionnés par le brassage. L’idée s’est donc imposée naturellement de leur faire ce petit clin d’œil en faisant pousser du houblon sur le site, et d’y installer une microbrasserie. Nous allons nous lancer dans la recherche du partenaire idéal. De plus, cette volonté s’inscrit bien dans l’ADN communautaire et local que nous avons imaginé pour Rout Lëns.» « À l’origine, le Magasin TT était un lieu où les ouvriers venaient chercher leur matériel et prendre leur pause déjeuner, cela s’est imposé à nous comme une évidence de conserver ce lieu pour en faire un espace de rencontres conviviales – tout le quartier a été pensé en amont de manière logique et cohérente. », conclut Nathalie Tips, Senior Brand Manager chez IKO Real Estate.

solution des tuiles photovoltaïques, qui ont vraiment l’aspect de tuiles en ardoise historiques, plutôt que d’installer des panneaux solaires. C’est une façon d’apporter notre volet innovation écologique à cet édifice patrimonial. Nous nous dirigeons toujours vers les matériaux les plus respectueux de l’environnement possible, sans omettre les qualités de performance. Car, in fine, notre souhait est d’apporter le plus de confort aux futurs usagers du Magasin TT. »

LE MAGASIN TT DEVIENT UN ESPACE DE RENCONTRES CONVIVIAL.

AUSDENKEN

[’æ: sdæŋk n] verbe transitif imaginer