HYPOTHEKEN
Ein Hypothekensplit bindet an die Bank! Immer wieder ist erkennbar, dass Banken eine Aufteilung einer Hypothek auf verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten empfehlen. Gerade in den letzten Monaten wird oft ein Korb von kurzen bis zu langen Laufzeiten empfohlen. TEXT Werner Egli
A
ls Argumente für die Aufteilung einer Hypothek werden die tiefen Zinsen am Kapitalmarkt und eine Risiko streuung genannt. Der Kunde bindet sich jedoch mit einer zeitlich zu lange auseinanderliegenden Staffelung an seine Bank und lässt keine Flexibilität für spätere Marktver gleiche zu. Deshalb ist bei einem Hypothekensplit vorsichtig vor zugehen und es sind Laufzeiten zu wählen, welche ablaufmässig nicht zu weit auseinanderliegen. Mit dem Argument «Nicht alle Eier in den gleichen Korb zu legen» empfehlen die Banken oft eine zeitlich zu breite Staffelung von Festzinshypotheken. Damit wird der Kunde nämlich verpflich tet, bei einem Teilablauf zwingend wieder bei der gleichen Bank zu verlängern. Sind nämlich noch andere Tranchen mit noch längeren Laufzeiten vorhanden, so ist ein Marktvergleich nicht erfolgs versprechend, zumal der Kunde keine Möglichkeit hat, eine Um finanzierung zu einem günstigeren Marktanbieter zu vollziehen. Die Bank offeriert «ihren» Zinssatz und der Kunde kann meistens nur akzeptieren. Gerade in einer Phase von steigenden Kunden margen kann ein Ablauf zu einer eigentlichen Falle werden. So ist seit Mitte 2012 deutlich erkennbar, dass bei einer Verlängerung höhere Margen verrechnet werden, was automatisch Auswirkun gen auf den Kundenzins hat.
Keine Teiltranche unter 250 000 Franken Eine Aufteilung einer Hypothek in verschiedene Laufzeiten ist unter einer Summe von 500‘000 Franken nicht sinnvoll, und es sollte keine Teiltranche unter einem Mindestbetrag von 250’000 Franken abgeschlossen werden. Insbesondere sollten summen mässig kleinere Tranchen nicht zu lange angebunden werden. Wenn schon eine Staffelung gewählt wird, dann sind die grösseren Tranchen auf eine längere Zeit abzuschliessen.
Bei einem Hypothekensplit ist nicht eine möglichst breite und prognosemässig nicht nachvollziehbare Aufteilung zu wählen. Eine Staffelung soll, wenn schon, in zeitlich engeren Bahnen geführt werden. So sind Laufzeitenbänder von beispielsweise 2–5 Jahren, 4–7 Jahren oder 7–10 Jahre näher zu betrachten. So wird eine Hypothek nicht «verzettelt», und es kann bei den Erneuerungs verhandlungen immer die notwendige Flexibilität und auch ge nügend Verhandlungsspielraum gewahrt bleiben. Bei zu breit aus einander liegenden Zeitperioden kann bei Ablauf der zeitlich kürzesten Tranchen kein Verhandlungsdruck auf die Bank ausge übt werden. Die Bank weiss ja genau, dass die Gesamthypothek erst bei Ablauf der zeitlich längsten Tranche umfinanziert werden könnte.
Libormodell als Alternative? Als Alternative soll auch ein flexibles Libormodell geprüft werden. Ein Modell jedoch, das einen Wechsel aus der Geldmarkthypothek in ein Festzinsmodell jederzeit zulässt. Aufgrund der aktuellen globalen Wirtschaftslage und der schwierigen Verhältnisse an den Finanzmärkten ist vorderhand und bis auf weiteres in der Schweiz nicht mit einem Zinsanstieg zu rechnen. Bei einem Wechsel von Libor auf fest ist jedoch zu beachten resp. zu erkennen, dass die Bindung an die Bank durch den Abschluss einer längeren Laufzeit automatisch zunimmt. Vor einer Aufteilung einer Hypothek in verschiedene Tranchen ist der Rat unabhängiger Fachstellen einzuholen. Viele Beispiele von Hypothekenstaffelungen zeigen nämlich auf, dass vor allem die Bank profitiert und die beim Abschluss tief angebotenen Zins konditionen bei der ersten Erneuerung wieder korrigiert werden. Darum «prüfe, wer sich bindet»!
homestreet magazin 3/2013 • 37