Les bases d'une nouvelle offre d'immobilier logistique

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1. VERS UNE TRANSFORMATION DE LA CHAÎNE LOGISTIQUE I TOWARDS A TRANSFORMATION IN THE SUPPLY CHAIN

Les bases d’une nouvelle offre d’immobilier logistique The basis for a new offer in logistics real estate

1. VERS UNE TRANSFORMATION DE LA CHAÎNE LOGISTIQUE I TOWARDS A TRANSFORMATION IN THE SUPPLY CHAIN

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Le bouleversement des modes de consommation, l’arrivée sur le marché global d’une génération aux codes nouveaux et les changements de gouvernance des États sont autant de paramètres susceptibles de modifier les bases actuelles de l’immobilier logistique. Avec une mondialisation des échanges en croissance constante, mais en mutation permanente, la connexion aux ports de commerce apparaît comme une évidence.

En France, avec deux ports situés au sud et au nord (Fos-sur-Mer et Le Havre), c’est près de cinq millions de conteneurs qui sont traités chaque année. Ces ports sont aujourd’hui reliés aux trois grandes métropoles françaises (Paris, Lyon et Marseille) par des voies fluviales (Seine et Rhône). À la différence des décennies précédentes où l’axe majeur pour construire des entrepôts concernait exclusivement la dorsale Lille/ Marseille, avec des industries installées sur ces axes uniquement, le projet Magellan s'articule sur l'axe Le Havre/Fos-sur-Mer, notamment en raison de l'arrivée des marchandises conteneurisées après la désindustrialisation opérée en France depuis 30 ans. The changes in modes of consumption, the arrival on the market of a generation with new codes, and changes in the governance of different states are all parameters liable to modify the current foundations of logistics real estate. With the globalization of exchanges in constant growth, but also permanent mutation, the connection to trading ports seems obvious.

In France, with two ports situated in the south and the north (Fossur-Mer and Le Havre), almost five million containers are processed every year. Today, these two ports are connected to the three main metropolitan areas (Paris, Lyon and Marseille) by waterways (Seine and Rhone). Unlike previous decades, where the main axis for constructing warehouses concerned exclusively the Lille-Marseille corridor, with industries installed solely along this axis, the Magellan Project focuses on Le Havre/Fos-sur-Mer, particularly thanks to the arrival of container merchandise following the deindustrialization that has occurred in France in the last 30 years.

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1. VERS UNE TRANSFORMATION DE LA CHAÎNE LOGISTIQUE I TOWARDS A TRANSFORMATION IN THE SUPPLY CHAIN

Le fait de positionner les plateformes sur ces axes permet de contrôler et capter les flux conteneurisés, et ainsi profiter de la proximité des bassins de consommation. L'ensemble de notre réseau est aujourd'hui hyperconnecté aux autres ports mondiaux (Shanghai/Le Havre en 30 jours), ainsi qu'aux nouvelles infrastructures du port de Tanger Med, véritable poumon industriel et logistique du Maroc et de l'Afrique. Les pôles industriels du Nord et de l'Est de la France ont été remplacés par des industries asiatiques ou européennes dont les produits sont gérés dans les plateformes logistiques au cœur de notre territoire. Forts d’une vision plus durable et plus soucieuse de notre environnement, nous imaginons un positionnement des entrepôts logistiques sur les axes Seine et Rhône profitant d’infrastructures multimodales, connectées et fonctionnelles. Il convient aujourd'hui de répondre à plusieurs enjeux (environnement, simplification de la chaîne logistique, réduction des coûts, amélioration de la qualité globale, etc.), qui doivent motiver à la fois l'investisseur et le chargeur dans une quête de visibilité à long terme. Ceci est d'autant plus paradoxal que la majorité des fonciers actuellement disponibles à proximité des installations portuaires sont en amodiation (pour plus ou moins 45 ans). Toutefois, les investissements liés aux ports, la réforme portuaire de 2008 et le fonctionnement des ports français constituent un réel gage de pérennité. Notre présence sur les axes Seine et Rhône confirme sans nul doute une maîtrise réelle des enjeux de demain. Ainsi, le fondement immobilier du projet Magellan visera à modifier les paramètres actuels de l'entrepôt logistique, en conservant la standardisation requise par les investisseurs et leur recherche d'un véritable produit immobilier évolutif, capable de répondre aux problématiques, et particulièrement à la question de la pérennité de l'actif. Une des prochaines étapes concernera la connexion des plateformes aux futurs entrepôts de logistique urbaine. Les fonciers du projet Magellan sont principalement en pleine propriété, renforçant ainsi le caractère durable des investissements réalisés. T he fact of positioning platforms on these axes makes it possible to control and capture container flow, and thus take advantage of the proximity of consumer basins. All our network is today hyperconnected to other ports in the world (Shanghai/Le Havre in 30 days), as well as new infrastructures in the port of Tanger Med, a real industrial and logistic breathing space for Morocco and Africa as a whole. The industrial poles in the North and East of France have been replaced by Asian or European industries whose products are managed in logistics platforms at the heart of our country. On the strength of a more sustainable and more environment-friendly vision, we are imagining the positioning of logistics warehouses on the axes of the Seine and Rhone, taking advantage of functional, connected and multimodal infrastructures. Today, it is necessary to respond to several issues (environment, simplification of the supply chain, cost reduction, improved overall quality, etc.), which must motivate both investors and loaders in their quest for long-term visibility. This is all the more paradoxical given that most of the land currently available in proximity to port installations is under lease (for more or less 45 years). Nevertheless, the investments associated with ports, the port reform of 2008 and how French ports operate are a real guarantee of sustainability. Our presence on the Seine and Rhone axes undoubtedly confirms real control of the issues of the future. Thus, the real estate basis of the Magellan Project will aim to modify the current parameters for logistics warehouses, by preserving the standardization required by investors and their search for a truly evolving real estate product, capable of responding to the issues, and particularly the question of the sustainability of the assets. One of the next steps will be to connect the platforms to the future urban logistics warehouses. The land for the Magellan Project is mainly fully-owned, reinforcing the sustainable nature of the investments made.

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Le redimensionnement de plateformes logistiques orientées vers une vision industrielle est un paramètre à prendre en compte. Nous pouvons par extension imaginer l’association d'une logistique industrielle (logistrie) et d’une logistique urbaine, répondant instantanément aux besoins du client final. Cette volonté permanente de réduire la chaîne logistique entrera alors dans le cadre d’une nouvelle étape majeure où, là encore, de nouveaux modes de transport émergeront (taxis aériens, drones, triporteurs électriques, etc.), pour créer un ensemble homogène à coût contrôlé. Car c'est la maîtrise du fractionnement de ces opérations qui sera susceptible de créer la différence entre ces acteurs.

Resizing logistics platforms to orient them more to an industrial point of view is one of the parameters that needs to be taken into account. By extension, we can imagine a combination of industrial logistics (logistry) linked to urban logistics and responding instantly to the needs of the end client. This permanent desire to reduce the supply chain will thus become part of a major new stage in which, once again, new modes of transport will emerge (air taxis, drones, electric scooters, etc.) to create a homogenous set with controlled costs. For it is this control of fractioning these operations that will be liable to make the difference between these key players.