BAUKULTUR 4.0

Das Partnerschaftsmodell für eine lebenszyklusorientierte Baukultur.

ls BürgermeisterInnen und GemeinderätInnen genügt es heute nicht mehr, den Ist- Zustand in ihren Gemeinden zu verwalten, sondern es ist ihre Aufgabe, die Zukunft aktiv zu gestalten. Das ist eine sehr komplexe Herausforderung, da Wissen in unzähligen Bereichen notwendig ist.

GEMEINDEENTWICKLUNG In der Wirtschaft ist es wie im Leben. Eine Partnerschaft, die diesen Namen verdient, funktioniert nur, wenn die Beteiligten einander auf Augenhöhe begegnen und eine wohlwollende, aber ehrliche Auseinandersetzung nicht scheuen. Jede Gemeinde hat ihre Stärken und ihre schwachen Punkte. Den komplexen Prozess der Entwicklung einer Gemeinde qualitätsvoll zu begleiten, kann nur heißen, die Vielfalt der Lebensbereiche genau anzuschauen, alle Probleme präzise zu analysieren, alle Chancen und Potenziale für die Zukunft aufzuzeigen.

Für die Entwicklung einer Immobilie müssen Nutzungen bestimmt werden, die positive Auswirkungen auf die Lebensbereiche der Gemeinde haben. Ebenfalls im gemeinsamen Interesse liegt die Nutzung synergetischer Potenziale, um eine Qualitätssteigerung in den Daseinsgrundfunktionen zu erreichen. Ziel ist, eine nachhaltige Raumordnung zu erhalten und dadurch allfällige Defizite der Infrastruktur bei Daseinsgrundfunktionen auszugleichen, damit die Lebensqualität in der Gemeinde und der Region verbessert wird.

Ein weiteres Ziel der Gemeinde ist die möglichst geringe finanzielle Belastung des Haushaltsplanes der Gemeinde bzw. ein tunlichst geringes Risiko für die Gemeinde durch allfällige Maßnahmen für die Zielerreichung. Die steigenden Ansprüche an Gebäudequalitäten und das gesellschaftliche und politische Bestreben, Ressourcen zu schonen, führen zu einem Umdenken in der Immobilienwirtschaft. Lag in der Vergangenheit bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer Immobilie der Fokus primär auf der reinen Erstinvestition, so wird heute eine Immobilie – bezogen auf ihre Leben – ganzheitlich betrachtet. Der Lebenszyklusansatz schöpft Effizienzpotentiale aus. Nachhaltige Immobilien erfordern neben innovativen Konzepten zur Gebäudeoptimierung auch kooperative Formen der Zusammenarbeit. Die Bündelung der Leistungen aus einer Hand minimiert die vertraglichen Schnittstellen und reduziert die damit verbunden Projektrisiken für den Bauherren deutlich.

„PARTNERSCHAFT AM BAU“ BEDEUTET:

• Baukompetenz wird frühzeitig in die Planung eingebunden • die Optimierung des Bauprozesses erfolgt durch die Nutzung partnerschaftlicher Vertragselemente • alle Projektbeteiligten arbeiten gemeinsam und lösungsorientiert auf einer digitalen Plattform zusammen, statt auf der Baustelle gegeneinander zu arbeiten

GEMEINDEN STEHEN UNTER GROSSEM DRUCK, DEN IMMER STEIGENDEN ANFORDERUNGEN DER GESELLSCHAFT STANDZUHALTEN. VERÄNDERTE RAHMENBEDINGUNGEN UND BEDÜRFNISSE DER BÜRGER*INNEN FORDERN NEUE HERANGEHENSWEISEN BEI DER ENTWICKLUNG VON LEBENS - UND ARBEITSRÄUMEN IN GEMEINDEN.

TEAMARBEIT Bei einem Partnerschaftsmodell kommt es zu einer frühzeitigen Einbindung der Ausführungskompetenz des Bauunternehmers in die Planungsphase, dem sogenannten „early contractor involvement“.

Partnerschaftsmodelle integrieren alle Projektbeteiligten in einem Team. Die Gestaltungshoheit des Architekten im Planungsprozess ist hierbei gewährleistet. Er bleibt weiterhin der Garant der architektonischen Qualität des Entwurfes. Die Kalkulationskompetenz des Bauunternehmers ermöglicht eine permanente verbindliche Bewertung der Planung hinsichtlich der zu erwartenden Baukosten sowie der Ausarbeitungen von Kostenvergleichen alternativer Planungsvarianten. Hierdurch werden die Planungsinhalte zielgenau auf die Budgetvorgaben des Bauherrn ausgerichtet und Abweichungen zwischen dem Budget des Bauherrn und der Angebotssumme des Bauunternehmers vermieden. Partnerschaftsmodelle schaffen einen Mehrwert für den Bauherrn.

Die Prunkbauten der Renaissancefürsten sind passé, eine moderne Baukultur hat sich unter Beachtung der gebotenen architektonischen, städtebaulichen wie auch sozialräumlichen Qualitäten an den Budgetvorgaben des (öffentlichen) Bauherrn zu orientieren. Es gilt der Grundsatz „Design to Cost“.

Durch die enge Zusammenarbeit im Vorprojekt zwischen Planer und Bauunternehmer haben die Parteien Zeit, sich kennenzulernen und basierend auf dem gemeinsamen Wissen ein gutes Vorprojekt auszuarbeiten. Unklarheiten zwischen Planer und Bauunternehmer können so gezielt reduziert werden. Die Parteien haben ferner die Möglichkeit, innovative Ideen in einer frühen Projektphase einzubringen. Im Rahmen der Ausschreibung erfolgt dies durch einen strukturierten Dialog zwischen dem Bauherrn und den Projektbeteiligten. Der Dialog optimiert die Lösungsansätze zur Erfüllung der Zielvorgaben der Bauherren. Um bei einem Immobilienprojekt die Projektziele (Qualität, Zeit, Kosten) erreichen zu können, braucht es eine gut zusammen funktionierende Projektorganisation. Eine solche Partnerschaftskultur entsteht nur bei gegenseitigem Verständnis. Henry Ford hielt dies treffend fest: „Das Geheimnis des Erfolges ist es, den Standpunkt des anderen zu verstehen.“ Ob ein Projekt erfolgreich war, hängt maßgebend vom Betrachtungspunkt ab. Die Interessen des Nutzers, des Bauherrn, des Planers und des Bauunternehmers sind nicht zwingend dieselben. Ziel sollte es sein, eine Gleichrichtung der Interessen in der Projektabwicklung schaffen zu können.

PARTNERSCHAFT AM BAU Ein stabiler Rechtsrahmen mit geeigneten Normenwerken und ausführenden Leistungsverzeichnissen ist wichtig. Die Rahmenbedingungen sollten genügend eng gesteckt sein, dass faire Bedingungen gewährleistet werden können. Auf der anderen Seite sollten sie auch Spielräume für innovative Umsetzungen bieten.

Der geschaffene und rechtlich zulässige Organisationsaufbau eines Projekts hat einen maßgebenden Einfluss auf die partnerschaftliche Projektumsetzung. Durch das nähere Zusammenführen der Partner entsteht das nötige Vertrauen und die gegenseitige Akzeptanz der Interessen kann gezielt gefördert werden. Ein neues, für Großprojekte bereits etabliertes Modell für eine auf Datenaustausch basierte Zusammenarbeit ist „Building Information Modeling – BIM“. Unter BIM wird ein System verstanden, das soziale, technische und prozessbezogene Aspekte betrachtet. Die BIM-Methode basiert auf der Idee, die Daten entsprechend den jeweiligen Projektzielen allen Akteuren bereitzustellen. Durch die Methode sollen Informationen einfacher und transparenter zur Verfügung stehen. Es soll nach dem Konzept „vom Groben zum Feinen“ gearbeitet werden. Eine gängige Definition für „BIM“: „Building Information Modeling ist eine partnerschaftliche, modellbasierte, strukturierte Arbeitsmethode, welche auf der Grundlage digitaler Modelle die digitale Planung, Realisierung und Bewirtschaftung von Bauwerken über den gesamten Lebenszyklus erlaubt, indem die zugehörigen Daten konsistent erfasst und verwaltet werden, um den Projektbeteiligten widerspruchsfreie Informationen in leicht lesbarer Form zur Verfügung zu stellen.“

BIM stellt somit ein geeignetes Hilfsmittel dar, um die nötige Transparenz zu gewährleisten. Erst das Zusammenspiel von einer partnerschaftlichen Organisation und BIM ermöglicht das parallele Ausführen von Arbeitsschritten und reduziert zudem die Informationsschnittstellen. Die gemeinsame BIM-Nutzung erlaubt die frühzeitige Kollisionsprüfung und ein gutes Bau-Soll zu definieren. Durch Förderung der partnerschaftlichen Projektabwicklung und damit auch BIM wird der Wandel vom Projektmanagement hin zum Life-Cycle-Management gefördert. Building Information Modeling kann auch als „Building Information Management“ gesehen werden.