CONDOMINIO
Enricomaria Gastaldo Brac
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Editoriale
IL CONDOMINIO NELL'ERA DIGITALE e giuridica
La gestione condominiale sta vivendo un’epoca di profonda trasformazione, sospesa tra le nuove tecnologie e le stringenti normative. L’innovazione nei processi decisionali, l’uso sempre più diffuso della digitalizzazione e il rafforzamento delle responsabilità dell’amministratore stanno delineando un nuovo paradigma nel diritto condominiale. Di fronte a questo scenario l’amministratore di condominio non è più solo un gestore di spese, ma diviene un vero e proprio garante della legalità e dell’efficienza.
Il valore giuridico delle comunicazioni digitali
Se da un lato l’uso delle chat condominiali può velocizzare le decisioni, dall’altro rimane aperto il tema della corretta modalità di convocazione dell’assemblea. La recente sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 27 gennaio 2025 ha confermato che la convocazione via e-mail ordinaria o WhatsApp non è sufficiente, ribadendo l’obbligo di strumenti che garantiscano certezza di ricezione, come la Pec o la raccomandata. Il tema della mediazione obbligatoria in condominio continua a essere centrale per la gestione dei conflitti. L’ordinanza n. 22805/2023 della Cassazione ha chiarito che la mediazione è condizione di procedibilità per le cause condominiali e che il mancato esperimento comporta l’improcedibilità della domanda. Parallelamente, l’amministratore di condominio continua a essere oggetto di un’estensione delle sue responsabilità. La tenuta del Registro Anagrafe e Sicurezza (Ras) è un pilastro della corretta amministrazione condominiale.
Sicurezza e videosorveglianza: diritti e doveri
La gestione della sicurezza condominiale, con particolare riferimento alla videosorveglianza, è un tema sempre più dibattuto. La normativa prevede che l’installazione di telecamere nelle parti comuni sia approvata dall’assemblea con la maggioranza. Tuttavia, le regole sulla conservazione delle immagini, possono rendere inefficace il sistema di videosorveglianza per individuare i trasgressori di norme condominiali, come nel caso della raccolta differenziata.
Il Superbonus e le controversie sui pagamenti ai tecnici
La fine del Superbonus 110% ha generato una serie di contenziosi tra tecnici e condomini. L’amministratore, spesso individuato come il “capro espiatorio”, si trova quindi in una posizione delicata, dovendo gestire la pressione di condomini insoddisfatti e tecnici in attesa di pagamento.
Avv. Carlo Pikler
Consulente editoriale
CONDOMINIO
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Periodico di informazione sul mondo del condominio
Anno 13 - Numero 61 - Febbraio/Marzo 2025 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità
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Rebecca Alberti, Luca Bridi, Gaia Cigognini, Rosario Dolce, Sara Giusti, Carlo Pikler, Veronica Monaco, Vincenzo Nasini, Marco Noviello, Manuela Palamara, Fabrizio Plagenza, Patrizia Spada, Giulia Testa, Roberto Tomassoni
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Il condominio nell'era digitale e giuridica
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Cos'è e quando è obbligatoria la mediazione condominiale?
STORIA DI COPERTINA
Infiltrazioni: manutenzione predittiva, intervento chiave
La filiera edile in campo per le case green 18
Sanzioni condominiali: chi paga e come tutelarsi
Patologie e danni: chi ne risponde?
Proteggere i tetti d a grandine e calore
Efficientamento dell'involucro con salto di 4 classi energetiche
Design innovativo in Hpl Corten per Monte Giner Hotel
Una lastra per pavimentazioni di carattere
Sottocopertura con prestazioni aumentate
Per crescere competenza e innovazione
Pilastro della gestione responsabile e sicura
Il Rac è un obbligo e la privacy non fa eccezione
50 ENERGIA
44
La riqualificazione energetica del condominio
54 Cresce il numero di comunità energetiche
56 DIRITTO & ROVESCIO
Decisioni condominiali: valore giuridico della messaggistica istantanea
62 Superbonus 110%: parcelle a rischio
66
70
Legittimazione dell'amministratore a sporgere querela
Giurisprudenza condominale: modalità di convocazione dell'assemblea
72 PSICONDOMINIO
DOMANDE & RISPOSTE
Risponde l’avv. Carlo Pikler - Centro Studi Privacy and Legal Advice
COS’È E QUANDO È OBBLIGATORIA LA MEDIAZIONE CONDOMINIALE?
L’obbligo di mediazione si applica a tutte le controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni in materia condominiale, incluse questioni relative alle spese comuni, all’uso delle parti comuni, alle innovazioni e al rispetto del regolamento condominiale
La mediazione in ambito condominiale rappresenta uno strumento fondamentale di risoluzione alternativa delle controversie, la cui disciplina trova il proprio fondamento nell’art. 5 del D. Lgs. 20/2010, che la prevede come condizione di procedibilità per l’avvio dell’azione giudiziale. Questo significa che, prima di poter adire il tribunale, è necessario esperire il tentativo di mediazione per tutte le controversie in materia di condominio. Come chiarito dalla Cassazione civile con Ordinanza n. 22805/2023, l’obbligo di mediazione si applica a tutte le controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni in materia condominiale, incluse questioni relative alle spese comuni, all’uso delle parti comuni, alle innovazioni e al rispetto del regolamento condominiale. Secondo la sentenza in questione, infatti, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda che deve essere eccepita dal convenuto a pena di
decadenza o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. In grado d’appello, l’esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice ai sensi dell’art. 5 comma 2, il quale può ordinare alle parti di procedere alla mediazione anche dopo l’udienza di precisazione delle conclusioni, essendo tale disposizione una norma di mera disciplina dello svolgimento dell’udienza che non prevede nullità processuali. Quando la mediazione è disposta dal giudice ai sensi dell’art. 5 commi 1 e 1-bis dlgs n. 28/2010, sebbene l’invito sia rivolto a tutte le parti del giudizio, l’onere di attivarsi grava sulla parte che avrebbe dovuto esperire il tentativo di mediazione prima dell’instaurazione del giudizio, ossia colui che ha proposto la domanda originaria. La mancata ottemperanza a tale invito determina l’improcedibilità della domanda svolta e non dell’eventuale impugnazione, giacché incide definitivamente
sull’azione originaria e non sulla fase processuale. Tale principio è coerente con quanto stabilito dalle Sezioni Unite in tema di opposizione a decreto ingiuntivo, secondo cui l’onere di promuovere la procedura di mediazione è comunque a carico della parte opposta, benché il giudizio sia stato promosso dall’opponente, in quanto è l’opposta la parte che aveva originariamente intrapreso l’azione ed era quindi onerata della dimostrazione della condizione di procedibilità.
Qual è il ruolo dell’amministratore nella mediazione?
L’amministratore di condominio riveste un ruolo centrale nella gestione delle procedure di mediazione, come espressamente previsto dall’art. ter del dlgs 28/2010. La norma gli attribuisce la legittimazione ad attivare il procedimento di mediazione, a parteciparvi e a concludere gli
accordi. Tuttavia, per la conclusione dell’accordo di mediazione, è necessaria una delibera assembleare assunta con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo comma, del Codice civile. Questa previsione garantisce che la volontà del condominio sia adeguatamente rappresentata nel procedimento di mediazione.
Come si avvia correttamente la procedura di mediazione?
L’avvio della procedura di mediazione richiede particolare attenzione agli aspetti formali. La Cassazione civile, Ordinanza n. 4405/2024, ha stabilito che l’istanza di mediazione deve presentare una necessaria simmetria con la futura domanda giudiziale, specificando con chiarezza parti, oggetto e ragioni della pretesa. Per quanto riguarda la competenza territoriale, il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 865/2024, ha precisato che la domanda deve essere presentata presso un organismo di mediazione situato nella circoscrizione del tribunale territorialmente competente per la controversia.
Quali sono le conseguenze della mancata partecipazione?
La mancata o invalida partecipazione alla mediazione comporta conseguenze significative sul piano processuale. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 127/2023, ha ribadito che l’omessa attivazione della mediazione determina l’improcedibilità della domanda giudiziale. Inoltre, come evidenziato dal Tribunale di Velletri nella sentenza n. 509/2024, non è sufficiente la mera attivazione formale del procedimento, ma è necessaria l’effettiva partecipazione della parte istante al primo incontro con il mediatore.
Quali sono gli obblighi di riservatezza e come si tutela la privacy?
La riservatezza rappresenta un pilastro fondamentale della mediazione, tutelata dall’art. 9 del D.lgs. 28/2010 e dall’art. 10 sulla inutilizzabilità e il segreto professionale. Tutte le informazioni acquisite nel corso del procedimento sono coperte da riservatezza e non possono essere utilizzate nel successivo giudizio. Il
mediatore, in particolare, è tenuto al segreto professionale su quanto appreso durante la mediazione e non può essere chiamato a testimoniare sul contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti nel corso del procedimento.
Come si conclude la mediazione e quali sono gli effetti dell’accordo?
La conclusione positiva della mediazione si concretizza in un accordo che, ai sensi dell’art.12 del D.lgs. 28/2010, costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione in forma specifica e l’iscrizione di ipoteca giudiziale. L’accordo raggiunto deve essere approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dal comma II dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi). La durata massima del procedimento di mediazione è disciplinata dall’art. 6 del d.lgs. 28/2010, che prevede un termine di tre mesi dal deposito dell’istanza, garantendo così la celerità della procedura rispetto ai tempi della giustizia ordinaria.
INFILTRAZIONI: MANUTENZIONE PREVENTIVA INTERVENTO CHIAVE
Enricomaria Gastaldo Brac, amministratore delegato della filiale italiana Penetron
Le infiltrazioni condominiali, causate dalla mancata impermeabilizzazione, richiedono interventi tempestivi. L'azienda propone soluzioni efficaci come la protezione del calcestruzzo per rendere il materiale resistente, riducendo i costi di riparazione
La mancata o inadeguata presenza di sistemi di impermeabilizzazione è una delle principali cause di infiltrazioni in condominio. La problematica può riguardare locali privati, e in questo caso la responsabilità di eventuali danni ricade sul singolo condomino, oppure può interessare le parti comuni di un edificio, come il tetto, i muri esterni e le fondamenta. In questo caso, il condominio è responsabile della manutenzione così come della riparazione dei guasti: le spese sono dunque a carico di tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Anche l’amministratore può essere considerato responsabile in caso di negligenza o imperizia, qualora non si occupi della manutenzione ordinaria delle tubature o non faccia seguito alle delibere assembleari per risolvere problematiche già evidenziate. In ogni caso, quando ci si trova di fronte a problemi di infiltrazione d’acqua, è fondamentale agire tempestivamente. Meglio ancora con sistemi efficaci e duraturi come quelli proposti da Penetron. Ne parliamo con Enricomaria Gastaldo Brac, amministratore delegato della filiale italiana dell’azienda. Domanda. L’opinione diffusa tra i non esperti è che il calcestruzzo sia eterno: è così?
Risposta. Il calcestruzzo non armato degli antichi romani può essere considerato eterno. Le formulazioni e le metodologie di getto utilizzate hanno fatto sì che gli edifici costruiti allora siano ancora in piedi dopo 2000 anni. Purtroppo, per le opere moderne non è così: l’aggiunta dell’armatura con il copriferro ha inciso sulla durata del calcestruzzo. Più il calcestruzzo è prestazionale più è duraturo, tuttavia spesso le opere entrano in crisi già poco tempo dopo la loro realizzazione. Quelle costruite male, già dopo cinque anni. Oltre a progettare meglio le strutture, è necessario aggiungere qualità e durabilità al calcestruzzo. Dopo quello che è successo con il Ponte Morandi, c’è un gran fermento e lo Stato si sta dando da fare per monitorare e censire le opere, anche grazie al Pnrr.
D. Cosa comporta il degrado del calcestruzzo in un condominio?
R. Il degrado del calcestruzzo può provocare infiltrazioni d’acqua nelle strutture interrate, pertinenze molto importanti dove spesso si trovano garage e cantine. Se entra acqua, i locali diventano poco salubri, possono essere inagibili, il calcare e l’umidità possono rovinare ciò che vi è contenuto. Se il degrado è molto avanzato e trascurato per decenni, possono emergere anche problemi strutturali. Penetron si occupa nello specifico di risanare ambienti in calcestruzzo al di sotto delle costruzioni.
D. Qual è il rischio se non si interviene?
R. Se si interviene subito il costo dell’intervento di risanamento è accessibile. Con un degrado avanzato, invece,
Veronica Monaco
il costo non è più sostenibile, poiché il deterioramento è esponenziale. Il nostro consiglio agli amministratori è quello di affidarsi a persone competenti e di fiducia che possano eseguire un monitoraggio delle strutture e capire il livello di degrado, per poi intervenire il prima possibile. Un esempio sono i frontalini dei balconi o gli elementi strutturali in facciata: se si interviene subito, si possono limitare i costi per il ponteggio o per l’impacchettamento dell’edificio. È necessario far capire all’assemblea condominiale che operare tempestivamente è l’unico modo per risparmiare e non dover più intervenire.
D. Avete già operato in edifici condominiali?
R. Sì, in particolare nelle strutture interrate, come garage, fosse di ascensore, locali comuni, piani pilotis dove si verificano spesso fenomeni di degrado dovuti alla presenza di condensa e umidità. La nostra tecnologia è studiata proprio per il restauro del calcestruzzo nelle strutture interrate. Interveniamo dall’interno, mai dall’esterno, senza dover procedere con operazioni di sbancamento.
D. Quando è possibile intervenire?
R. È sempre possibile intervenire, ovviamente ci sono condizioni in cui è più difficile. Molti edifici, ad esempio, sono costruiti con fondazioni isolate a nastro, invece che con platee continue. La fondazione a nastro è idonea in presenza di corrette condizioni di drenaggio che impediscono all’acqua di risalire le murature. Qualora invece ci sia presenza di falda, con le fondazioni a nastro l’acqua può insinuarsi nei giunti e creare danni. In questi casi è possibile intervenire ma con costi altissimi e ridare continuità alle fondazioni. Purtroppo, molti progettisti sono ancora abituati a realizzare fondazioni isolate invece che fondazioni continue, che garantirebbero invece una maggiore durabilità.
D. Penetron si occupa sia di nuovo che di esistente. Qual è la proporzione?
R. Il nostro è un mercato di nicchia che ha una spiccata propensione verso le nuove realizzazioni, dove vengono costruite strutture interrate già impermeabili, le cosiddette vasche bianche. In questo caso utilizziamo calcestruzzo impermeabile, andando a realizzare solo il getto
Penetron è in grado di offrire un sistema integrato per il recupero del calcestruzzo armato
Condominio
del materiale a tenuta idraulica, quindi adatto a resistere all’acqua. La vasca bianca si differenzia dalla vasca nera, che invece è una struttura impermeabilizzata con guaine, teli in pvc o pannelli bentonici. In questo caso, il nostro intervento consiste nel riparare dall’interno le strutture che perdono, operando direttamente sulla matrice in calcestruzzo, nella condizione più sfavorevole che i tecnici chiamano «di controspinta», senza andare a sbancare l’impermeabilizzazione. È un mercato per noi meno rilevante dal punto di vista percentuale, ma altrettanto importante in termini di immagine, che permette all’azienda di essere identificata come un partner in grado di risolvere problemi complessi con soluzioni e tecnologie avanzate.
D. Quali sono gli interventi più richiesti nei condomini? Quali soluzioni offrite?
R. Gli interventi più richiesti riguardano le fosse degli ascensori: spesso sono allocate al livello più basso dell’edificio e, in caso di infiltrazioni, comportano la compromissione della stessa funzionalità dell’impianto, arrecando gravi pericoli ai condomini. Poi ci sono tutti gli interventi negli spazi comuni, come garage o cantine. Senza contare che, in molti edifici residenziali, nei locali di sgombero ci sono spesso tavernette, spa o lavanderie. Avere locali interrati asciutti è dunque molto importante, e Penetron è in grado di offrire un sistema integrato per il recupero del calcestruzzo armato sotto quota. L’azienda si occupa anche di interventi sui solai di copertura degli interrati, con iniezioni di resine. Non interveniamo quindi solo sulla matrice, ma anche sui giunti o le riprese di getto. In questi casi, sbancare da sopra in fase positiva è difficilissimo. Noi riusciamo a operare da sotto, con le nostre boiacche a penetrazione capillare, le nostre malte e i nostri sistemi iniettivi, senza inficiare la mobilità delle persone e la funzionalità delle parti comuni.
D. Quindi come si svolge il vostro intervento tipo?
R. Solitamente ci proponiamo come fornitori. Le aziende nostre clienti acquistano un pacchetto definito di prodotti e poi operano direttamente in cantiere con i loro operatori. In generale, le aziende si rivolgono a noi più per la parte progettuale e di assistenza, che viene fornita anche a chi vuole imparare a utilizzare il sistema Penetron. In maniera eccezionale, abbiamo squadre di fiducia che si occupano anche della posa: si tratta per lo più di interventi estensivi o di cantieri particolari che richiedono un pacchetto chiavi in mano.
D. Quanto tempo occorre mediamente per un intervento?
R. Dipende. Poco, se si tratta di un intervento classico di non conformità del calcestruzzo, come la riparazione di fessurazioni, lamelle, elementi passanti, giunti. Gli interventi sulle solette di copertura degli interrati sono
molto più impegnativi, anche perché le metrature sono molto più ampie. Poi bisogna considerare se si utilizza la cristallizzazione con solo le nostre malte e boiacche, o se dobbiamo iniettare resine speciali: in questo caso i tempi si allungano, a seconda che la soletta sia piena o prefabbricata con predalles o alveolari.
D. Il vostro intervento è dunque differente da una copertura con guaina?
R. Certo. La vasca nera ha un sistema impermeabile in adesione che protegge la struttura e che è soggetto a scollamenti, disancoraggi, fessurazioni. Invece, nella vasca bianca tutta la matrice in calcestruzzo è impermeabile, quindi non c’è più scorrimento di acqua ed è molto più semplice andare a effettuare eventuali riparazioni, perché circoscritte nei punti di non conformità.
D. Ci sono altri vantaggi?
R. La vasca bianca Penetron sulle strutture nuove offre anche una garanzia di durabilità del calcestruzzo grazie all'additivo Penetron Admix inserito nel mix design del calcestruzzo già in centrale di betonaggio. A parità di impermeabilità, cambiano le caratteristiche tecniche e strutturali della realizzazione, determinando un doppio vantaggio.
D. In quanto consiste il prolungamento della vita della struttura?
R. Ha fatto scuola il nostro progetto per la realizzazione del D.A.C. di Genova, una enorme vasca di raccol -
© Condominio
STORIA DI COPERTINA
ta nell’area portuale. Il committente ha scelto il sistema Penetron per aumentare la durabilità delle strutture in esercizio. Una volta realizzata la costruzione della vasca bianca, ha eseguito delle campionature, incaricando il Politecnico di Milano di studiare l’aumento della vita utile del calcestruzzo. Attraverso prove accelerate, è stato possibile stabilire che l’utilizzo dell’additivo cristallizzante Penetron Admix ha permesso di ottenere tempi inferiori contro la propagazione dei fenomeni di carbonatazione. Nello specifico, rispetto a un calcestruzzo tradizionale, che entrava in crisi a 40 anni, il materiale trattato con Penetron non subiva degrado neanche dopo 100 anni. Per cui le prove prestazionali, che verranno recepite anche dai testi unici, permettono di conoscere la durabilità delle opere. Logicamente bisogna incaricare una figura professionale in grado di eseguire le campionature
ed effettuare i test in laboratorio.
D. Come si articola il vostro rapporto con l’amministratore di condominio?
R. Il rapporto con gli amministratori è sempre stato positivo. L’amministratore di condominio è una figura emblematica che deve coniugare professionalità, pazienza e competenza. Come in ogni situazione lavorativa, ci sono persone più illuminate e organizzate. È un mestiere molto difficile. Oltre che con gli amministratori, ci rapportiamo anche con parecchi periti e consulenti tecnici: ci capita spesso di fare consulenza per i nostri clienti nell’ambito di cause civili dovute a infiltrazioni.
D. Per dare via libera ai lavori occorre l’approvazione dell’assemblea?
R. Sì, a meno che i locali oggetto di intervento non siano privati.
Penetron Admix, additivo nel mix design del calcestruzzo in fase di confezionamento per una impermeabilizzazione e protezione chimica integrale per cristallizzazione
D. Questi lavori sono incentivati da bonus?
R. No, a meno che non si tratti di lavori di adeguamento sismico o di adeguamento prestazionale dell’opera. Negli ultimi anni i bonus in Italia hanno rappresentato un grosso volano, ma si sono limitati alla coibentazione degli edifici, con lavori spesso malfatti.
D. Perché parlate di sistema?
R. Non ci limitiamo alla vendita di un prodotto, ma alla proposta di diversi materiali associati tra loro che vanno a formare un sistema, tarato sulle specifiche esigenze del progetto e sottoposto a una supervisione tecnica. Penetron è in grado di assistere il cliente dalla fase di progettazione fino all’intervento di posa, qualora sia richiesto un servizio chiavi in mano. Offriamo anche una polizza
assicurativa a garanzia del risultato.
D. È possibile quantificare il costo di un intervento?
R. Un intervento Penetron costa quanto una riparazione tradizionale corticale. Investiamo più nel materiale, reattivo che non va in spessore, e meno nella manodopera, in quanto tutti i nostri cicli sono fresco su fresco. Questo comporta l’eliminazione dei tempi di maturazione previsti da altri cicli applicativi, con un risparmio economico e di tempo.
D. La vostra soluzione è scalabile?
R. Sì, la nostra soluzione è scalabile e utilizzabile su ogni tipo di edificio, dalla villetta ai grandi cantieri. Di recente siamo al lavoro per realizzare la Città della Salute a Milano, il più grande interrato di ospedaliero in Italia. Siamo stati protagonisti anche della realizzazione del nuovo centro commerciale Esselunga di Novara con la costruzione di una vasca in calcestruzzo impermeabile, all’interno di 24.000 metri quadrati di strutture interrate posizionate a due metri sottofalda, o ancora delle strutture interrate Tunnel Truck dello stabilimento Pirelli a Settimo Torinese (Torino), posti due livelli sotto la falda freatica.
D. Operate anche sulle piscine?
R. Proponiamo un sistema diverso: non stratificazioni, ma piscine già impermeabili. Un esempio è la piscina olimpionica del circolo dei canottieri Baldesio che abbia -
mo realizzato a Cremona, una struttura a poche decine di metri dal fiume Po, con possibile presenza di falda altalenante. La piscina si trova tra altre due vasche realizzate con sistemi tradizionali che tengono benissimo in fase positiva, ma i cui rivestimenti saltano ogni volta che il fiume esonda. La nostra è l’unica piscina che in quindici anni e tre piene non ha subito alcun danno.
D. Quando è nato il prodotto e quando è stata aperta Penetron Italia?
R. Il prodotto nasce negli Stati Uniti alla fine degli anni Settanta dall’intuizione di Robert Revera, e si è poi diffuso in tutto il mondo. La Russia è stata la prima nazione estera che ha cominciato a utilizzare Penetron nel restauro delle centrali nucleari. In Italia le prime realizzazioni sono state eseguite nelle basi Nato, in cui Penetron era inserito a capitolato. L’obiettivo di Revera è stato quello di affiancare alle imprese americane dei distributori nazionali, aprendo filiali nei diversi Paesi. Penetron Italia è nata nel 2000.
D. Nel corso degli anni il sistema è cambiato?
R. La formulazione base dell’additivo e della boiacca è rimasta sempre la stessa. Sono invece cambiati gli accessori, che si sono evoluti per rispondere alle esigenze del mercato.
D. Quali sono stati i passi che hanno scandito la crescita dell’azienda?
Laboratorio di prova.
A destra, ufficio tecnico © Condominio
R. Per il mercato italiano abbiamo dovuto costruire un modello di business che nessun’altra filiale Penetron ha nel mondo, progettando il servizio, la messa in opera e la polizza assicurativa. Siamo titolari dell’unica assicurazione di rimpiazzo e posa in opera per le strutture interrate di nuova realizzazione, concepita ad hoc da Generali nel 2003. Nessun’altra azienda ha dimostrato di avere la stessa professionalità e affidabilità di Penetron. Generali ha
voluto esaminare 30 cantieri prima di dare il via libera, ci sono voluti 4-5 anni.
D. Cosa comporta dunque questa assicurazione?
R. L’assicurazione garantisce il sistema impermeabile per dieci anni. A fronte di una ispezione tecnica possiamo rinnovare la garanzia di altri cinque anni. Siamo l’unica azienda in Italia a offrire una polizza di questo tipo, che fa la differenza per tutti gli operatori che gestiscono un bene nell’ottica della durabilità. Molte imprese hanno già una loro polizza Car (Contractor’s All Risks) e non ritengono opportuno attivarne un’altra, mentre altre imprese attivano la nostra polizza perché Generali la sconta dalla loro Car. È un’opzione molto flessibile, ma indispensabile per operare sul mercato italiano.
D. Su quanti condomini avete operato?
R. Qualche migliaio in tutta Italia. Abbiamo venti distributori presenti in ogni regione, con aziende che vanno a seguire i cantieri.
D. Chi è dunque Penetron oggi sul mercato?
R. Una piccola realtà superspecializzata, che ha dimostrato grande professionalità e affidabilità.
D. Un consiglio per gli amministratori?
R. Affidarsi a una buona diagnostica prima di scegliere i materiali. Penetron offre un servizio gratuito ed è in contatto con tante strutture esterne in grado di eseguire interventi diagnostici per la ricerca dei danni e dei guasti.
Centro di formazione Penetron Italia
RIQUALIFICAZIONE
LA FILIERA EDILE IN CAMPO PER LE CASE GREEN
In vista delle scadenze
della direttiva europea Epbd, 25 tra associazioni di categoria e ordini professionali hanno sintetizzato in un documento come promuovere un piano nazionale di efficienza per il patrimonio immobiliare
Monaco
Veronica
PERABBONATI
SANZIONI CONDOMINIALI CHI PAGA E COME TUTELARSI
SOLOPERABBONATI
Se il condomino responsabile dell’infrazione si assume la colpa, sarà tenuto a versare l’importo dovuto. Se il responsabile non viene identificato, la sanzione ricadrà sull’intero condominio
ABBONATI
Manuela Palamara
SOLOPERABBONATI
Manuela Palamara
Avv. cassazionista del Foro di Roma esperta in diritto immobiliare
CONDOMINIO CALDO E SICURO
• CALDAIE A CONDENSAZIONE: installazione e manutenzione
• CANNE FUMARIE: verifica - studi fattibilità - messa a norma
• RIQUALIFICAZIONE CANNE IN ACCIAIO
• RIMOZIONE GUAINE TERMOINDURENTI
TERRAZZE, LASTRICI E TETTI
PATOLOGIE E DANNI CHI NE RISPONDE?
Quando il tetto è condominiale, tutti i condomini sono tenuti a pagare le spese di manutenzione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, normalmente espresso in millesimi
Luca Bridi
ABBONATI
SOLOPERABBONATI
ABBONATI
Luca Brida Avv. patrocinante in Corte di Cassazione presidente Foro Immobiliare
Sez. Milano
PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.
RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA
I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.
PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE
• Bonifica risanamento dismissione serbatoi
Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399
• Controllo spessore e taratura serbatoi
TECNICI QUALIFICATI PER OPERARE IN SICUREZZA Personale qualificato, formato e informato sui rischi specifici i per operare su serbatoi contenenti prodotti chimici e petrolchimici.
• Indagini ambientali
TECNOLOGIE SICURE E COMPUTERIZZATE
Metodi di prova valutati e riconosciuti UNICHIM previsti nel Manuale n.195 Ed. 2000/2003.
• Sicurezza sul lavoro OPERA
PROTEGGERE I TETTI DA GRANDINE E CALORE
Per proteggere i tetti dai danni causati dagli eventi estremi, Saint-Gobain Italia propone soluzioni a marchio Isover che offrono alte prestazioni di impermeabilizzazione e resistenza alla grandine e al calore
Anche nel 2024, il clima ci sta mostrando nuovi preoccupanti primati. In linea con le temperature fuori scala, ci sono anche i presupposti perché, come l’anno scorso, si ripetano fenomeni metereologici estremi quali nubifragi, trombe d’aria e grandinate. Per queste ultime, in particolare, è plausibile che prosegua il trend segnalato dall’Istituto di Scienze dell’Atmosfera e del Clima del Cnr e che, nell’ultimo decennio, ha registrato un incremento del 30% per quanto riguarda le grandinate intense ed estreme**.
Patrizia Spada
Intervento in copertura a Milano
PROTEGGERE I TETTI NON È PIÙ UN OPTIONAL
Di fronte al cambiamento climatico e alle sue potenziali conseguenze, è pertanto fondamentale prendere le misure preventive necessarie al fine di garantire la sicurezza di persone e beni, proteggendo i nostri edifici non solo dal calore eccessivo, che può danneggiare e indebolire le strutture nel tempo, ma anche dalla grandine, che può lesionare tegole e coppi, compromettendo l’impermeabilità e la coibentazione dei tetti.
CONTRO LA GRANDINE
B ituver t ech
La ricerca e l’innovazione Saint-Gobain Italia nel campo dei materiali per l’edilizia moderna, che coniugano comfort abitativo e sostenibilità, offrono un’ampia gamma di prodotti e soluzioni a marchio Isover dedicate alle coperture. La linea Bituver, che include membrane a mescola elastomerica ed elastoplastomerica con tecnologia BituverTech , offre soluzioni avanzate per la protezione dei tetti. Questi prodotti garantiscono un’ottima impermeabilizzazione e resistenza agli impatti della grandine. Tra di essi, alcuni sono testati per la determinazione della resistenza alla grandine secondo la norma En 13583 assicurando non solo la protezione efficace dei tetti ma anche la possibilità di ripristinarne l’integrità dopo eventuali danneggiamenti. Un esempio in questo senso è Bituver Fleximat, una membrana elastomerica con armatura in Tnt di poliestere a filo continuo
rinforzato con fili in fibra di vetro. Bituver Renover, invece, è una membrana monostrato a doppia mescola ideale per il rifacimento di membrane vecchie e deteriorate. Il lato inferiore, realizzato con una specifica mescola elastomerica Sbs garantisce un’elevata aderenza, mentre il lato superiore in mescola Apao consente una superiore efficienza applicativa.
S aint -G o B ain r oof S y S tem i ce P rotection
Tra le soluzioni complete di isolamento termo-acustico proposte da Saint-Gobain Italia citiamo Saint-Gobain Roof System Ice Protection : una copertura piana con isolante minerale e membrana impermeabilizzante in doppio strato. Bureau Veritas ha effettuato un’attestazione tecnica di conformità del sistema impermeabile Saint-Gobain Roof System Ice Protection alla norma Uni 8178/2:2019 (indicazioni progettuali coperture continue). Oltre allo strato isolante costituito dal pannello Isover Superbac Roofine G3 , l’elemento di tenuta, utilizzato come strato a finire, è costituto dalla membrana elastomerica Bituver Fleximat 4 mm Mineral che, grazie alla speciale mescola Bpe garantisce una flessibilità a freddo fino a -25° ed è stata sottoposta a test di resistenza alla grandine.
RIDUZIONE DELL’EFFETTO ISOLA DI CALORE
Saint-Gobain Italia propone una gamma di soluzioni per il risparmio energetico e ad alto indice di riflettanza
Saint-Gobain Roof SyStem
CalifoRnia White-P
PRIMO PIANO
solare, in particolare il sistema Saint-Gobain Roof System California Bt2 : soluzione certificata Broof(t2) da ente terzo per tetti piani ad elevato Sri (Solar Reflection Index). L’ Sri delle coperture rappresenta la loro capacità di riflettere e dissipare il calore dei raggi solari. Più alto è tale coefficiente, meno il calore da irraggiamento sarà assorbito e trasmesso all’ambiente interno sottostante, riducendo così i consumi e i costi della climatizzazione e migliorando, al contempo, il comfort abitativo. La soluzione è composta da un primo elemento di tenuta Bituver S-30 4 mm P, costituito da una membrana elastomerica con speciale mescola Bpe e flessibilità a freddo -30°C. Secondo elemento di tenuta è la membrana elastomerica ad elevato Sri con speciale mescola Bpe, incollata a fiamma Bituver Megaver California. La membrana è rivestita con una lamina di alluminio goffrata preverniciata con vernice bianca riflettente, previo trattamento
ad altissima tecnologia volto a migliorare l’adesione e la durata. Con questa soluzione Saint-Gobain Italia offre al mercato l’unica membrana impermeabilizzante per coperture con valori di Sri, certificati da ente terzo, sia a nuovo che sottoposti ad invecchiamento (valori di Sri certificato: 96% a nuovo; 80% sottoposto a invecchiamento).
FONTI
• Copernicus Climate Change Service (C3S), servizio di monitoraggio climatico dell’Unione europea
• Istituto di scienze dell’atmosfera e del clima del Consiglio nazionale delle ricerche (CnrIsaC)
Il sistema Saint-Gobain Roof SyStem CalifoRnia bt2 è una soluzione certificata da ente terzo per tetti piani ad elevato SRi (Solar Reflection Index)
L’INTERVENTO
EFFICIENTAMENTO SALTO DI 4 CLASSI ENERGETICHE
Il sistema Isotec, utilizzato per massimizzare le prestazioni di isolamento termico della copertura, è una soluzione applicabile a qualsiasi tipologia di struttura portante, continua o discontinua, e lascia massima libertà nella scelta del manto
La riqualificazione energetica di un grande condominio ad Aosta ha visto, fra gli interventi di manutenzione straordinaria mirati al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio, anche il rifacimento completo della copertura con il Sistema Isotec, usufruendo del superbonus 110%.
L’edificio, facente parte di un complesso edilizio formato da due blocchi gemelli e classificato come Edificio di Pregio Storico, Culturale, Architettonico e Ambientale ai sensi della lr 11/98, è collocato in zona centrale, al limite sudorientale delle mura romane che cingono la parte antica della città. Il
Rebecca Alberti
La copertura a lavori ultimati
complesso fu eretto negli anni ’30 del Novecento su impulso del Genio Militare del Regio Esercito, per ospitare gli alloggi degli ufficiali della neonata Scuola Centrale Militare di Alpinismo, che aveva trovato ubicazione nel vicino Castello Beauregard. Il corpo di fabbrica è costituito da tre piani
fuori terra e presenta una caratteristica pianta ad “H”, tipica degli alloggi militari e operai dell’epoca. A seguito della dismissione delle caserme, il fabbricato è stato destinato a civile abitazione a uso privato. In occasione dei lavori di ristrutturazione, nell’ambito del Superbonus, i progettisti dello studio
ING. CAMILLO DUJANY | STUDIO
DGM
ASSOCIATI
«La soluzione isolante proposta da Brianza Plastica consente di ridurre il numero degli strati che compongono il pacchetto tetto, con l’immediato vantaggio di semplificare le lavorazioni di posa, riducendo i passaggi e le probabilità di errore, ottimizzando tempi e costi. Con Isotec si posa un solo prodotto, evitando di dover movimentare e posare in successione la barriera vapore, la listellatura di contenimento dei pannelli isolanti, il manto impermeabile e i correntini portategole sopra il pannello isolante, con la sicurezza di un prodotto preassemblato che non affida la sua qualità alla perizia dei posatori, ma accompagna l’installazione, richiedendo pochi semplici accorgimenti».
La posa del pannello Isotec XL di Brianza Plastica
PRIMO PIANO
Dgm Associati, hanno previsto interventi sinergici su tutto l’involucro, comprendenti il cappotto termico in facciata, la sostituzione dei serramenti e degli oscuranti esterni, la sostituzione delle caldaie e la realizzazione di un efficace isolamento termico ventilato in copertura.
Il tetto a padiglione, costituito da grandi falde regolari e articolato in tre corpi simmetrici, presentava una superficie importante in termini di estensione e una stratigrafia, priva di isolamento, formata da una soletta in laterocemento su cui erano posate le vecchie tegole, ormai ammalorate e poco funzionali.
RISANAMENTO DELLA COPERTURA
Per massimizzare le prestazioni di isolamento termico della copertura, è stato scelto dai progettisti il sistema termico ventilato Isotec XL di Brianza Plastica. L’intervento è iniziato con la rimozione delle vecchie tegole e la pulizia del sottofondo. Successivamente è stato posato, a partire dalla linea di gronda in appoggio al listello di battuta, il sistema Isotec XL, un pannello composito con anima in poliuretano espanso, ricoperto su entrambe le facce da una lamina di alluminio goffrato che protegge il pannello stesso, realizzando una seconda impermeabilizzazione. Inoltre, nel pannello è integrato un correntino metallico asolato, che permette di accogliere e sostenere qualsiasi tipo di rivestimento (coppi, tegole, pietre naturali, ma anche lastre ed elementi metallici, ecc.) e al tempo stesso, distanziando il manto di copertura dall’isolante, forma la camera di ventilazione, entro cui si attiva il movimento dell’aria.
SISTEMA AD ELEVATE PRESTAZIONI
Isotec è un sistema isolante realizzato in poliuretano espanso, uno dei materiali termoisolanti più prestazionali sul mercato: con un λ D di 0,022 offre un’ottima protezione già a partire dagli spessori più contenuti. In questa opera, l’isolante è stato scelto nello spessore di 120 mm, ottenendo ad opera finita una trasmittanza U=0,165 W/ m 2K e uno sfasamento di 11 h 28’. Prima dell’intervento l’edificio rientrava in Classe E con un valore di E p,gl pari a 219,20 [kWh/m 2 anno], mentre ad opera finita ha raggiunto prestazioni energetiche che lo fanno ricadere in Classe A1 con un valore di E p,gl pari a 101,53 [kWh/m 2 anno], con un salto di ben 4 classi energetiche.
SOLUZIONE VERSATILE
Il Sistema Isotec è una soluzione versatile che si può applicare a qualsiasi tipologia di struttura portante, continua o discontinua, e lascia massima libertà nella scelta del manto di copertura: Isotec accoglie tutte le tipologie di rivestimento, sia discontinuo come tegole o coppi, che continuo come lastre metalliche o fibrocementizie. In questo caso, i progettisti dello studio Dgm Associati hanno optato, anche in considerazione dei vincoli della Sovrintendenza dettati dall’ubicazione dell’immobile nel centro storico della città, in coerenza con l’esistente, per delle tegole in cemento della stessa tipologia di quelle precedenti. Inoltre, all’interno dell’intercapedine che si crea fra isolante e rivestimento, grazie al correntino metallico asolato, si attiva un flusso d’aria che, in estate fa defluire verso l’alto l’aria surriscaldata dall’azione dell’irraggiamento diretto sulle tegole, riducendo l’intensità dell’onda di calore che arriva sull’isolante; in questo è coadiuvata anche dalla schermatura avanzata, che non trasmette il calore per induzione dalle tegole all’isolante. In inverno invece, il flusso d’aria continuo favorisce la rapida asciugatura della condensa e dell’umidità, preservando nel tempo le strutture.
SEMPLICITÀ DI POSA
Isotec è semplice da posare poiché ottimizza le fasi di lavorazione e riduce il rischio di errore. “Apprezziamo particolarmente il pannello Isotec” spiega Nello Balliu, titolare della ditta di installazione Balliu srl di Cossato (Biella) “perché agevola molto il lavoro in cantiere, ottimizzando le operazioni. Con la posa di un solo prodotto si realizza sia lo strato isolante che la sottostruttura per la ventilazione e l’appoggio delle tegole”. Il pannello viene ordinato nel passo coerente con la lunghezza degli elementi di copertura e in fase di posa non resta altro che seguire le semplici indicazioni previste dal sistema. Inoltre, la sua proprietà di seconda impermeabilizzazione e funzione protettiva per l’isolante e la soletta permette di procedere speditamente, senza dover movimentare teli protettivi in corso di posa. Inoltre, per tagliare o sagomare i pannelli, ad esempio per la posa in corrispondenza dei corpi emergenti o a bordo della
Prima dell’intervento l’edificio rientrava in Classe E. Ad opera finita ha raggiunto prestazioni energetiche che lo fanno ricadere in Classe A1, con un salto di ben 4 classi energetiche
falda, si utilizzano strumenti normalmente presenti in cantiere, quali il flessibile a disco o il segaccio a lama rigida per la sola parte schiumata. I pannelli Isotec sono configurati a battenti contrapposti sui lati lunghi e a coda di rondine sui lati corti per facilitare il perfetto accostamento longitudinale e tra file consecutive. Una volta avvicinati e posizionati i pannelli, i punti di contatto vengono sigillati con schiuma poliuretanica e nastro di alluminio butilico previsti dal sistema, offrendo un’ottimale continuità di isolamento, privo di ponti termici.
LA SCHEDA
• Lavori: efficientamento energetico di un condominio ad Aosta con Isotec XL in copertura, Superbonus 110%
• Tipologia: edificio residenziale, condominio
• Ubicazione: Aosta
• Progetto: ing. Camillo Dujany – Dgm assoCIatI
• Impresa: Balliu srl
• Isolamento copertura: Isotec XL di Brianza Plastica - spessore 120 mm, passo 330 mm
• Superficie isolata: 1000 mq
• Rivestimento di copertura: tegole in cemento
• Miglioramento energetico: da classe E a Classe A1
DESIGN INNOVATIVO IN HPL CORTEN PER MONTE GINER HOTEL
La struttura ricettiva è stata rinnovata con rivestimenti e strutture in Hpl Corten. Alberi stilizzati, pavimenti galleggianti e controsoffitti a Led ne esaltano il design, combinando estetica e tecnologia con soluzioni modulari in alluminio e Hpl
L’intervento di BF Balconi Facciate sulla struttura del Monte Giner Hotel & Residence ha previsto rivestimenti e parapetti in Hpl Corten e stampa digitale con motivo di alberi disegnato dall’arch. Alessia Galimberti.
Sulla terrazza d’ingresso l’azienda ha realizzato un para -
Rebecca Alberti
dida
PRIMO PIANO
Pavimento galleggiante in Hpl con finitura antiscivolo, spessore 16 mm. Montanti in alluminio certificati spinta 2 kN/ml
Albero stilizzato e particolare della stampa digitale
Foto
Foto
petto perimetrale, un pavimento galleggiante con piastre 60×60 cm e un controsoffitto in Hpl bianco con inserti di strisce al Led. Le pareti divisorie tra una camera e l’altra dell’hotel sono realizzate con pannelli Hpl Corten e i balconi sono collegati attraverso alberi in Hpl sagomati. La particolarità di questa realizzazione, oltre agli alberi stilizzati fatti con pannelli Hpl, è che si è dovuti procedere alla rimozione dei vecchi modioni in legno dei balconi (foto 1) per applicare il nuovo solaio in acciaio zincato a caldo prefabbricato (foto 2).
La struttura è stata progettata e calcolata da un tecnico
abilitato, con prove di strappo sugli ancoraggi. Questo tipo di struttura è un’alternativa alla realizzazione e alla sostituzione di un solaio in cemento armato o in legno. Essendo una struttura a secco può essere realizzata in qualsiasi periodo dell’anno.
Il tutto è stato rivestito con pannelli in Hpl per il controsoffitto in tinta corten e pavimento tinta pietra, spessore 16 mm, con finitura antisciovolo.
La stampa digitale è stata enfatizzata dall’applicazione dei led sottostanti al tubolare posto davanti ai montanti dove sono stati fatti passare i fili.
Metti in sicurezza i tuoi balconi.
Pannelli in Hpl Corten spessore 8 mm con lastre di grande formato
BAGATTINI
UNA LASTRA PER PAVIMENTAZIONI DI CARATTERE
D-Vision è un modulo trapezoidale per esterni che permette disegni di posa inusuali, rendendo distintiva ogni realizzazione. Garantisce inoltre sicurezza, prestazioni elevate e il rispetto dei principali protocolli ambientali
Sara Giusti
La lastra d-vision di bagattini consente di personalizzare camminamenti e pavimentazioni esterne
Novità Bagattini per il 2025: D-Vision rappresenta un cambio di prospettiva che dona personalità e distintività agli spazi esterni. Grazie a un unico modulo brevettato è possibile personalizzare la pavimentazione esterna con varie modalità di abbinamento e di resa del disegno. Il modulo monoformato agevola inoltre la vendita al pezzo nelle rivendite e l’utilizzo per il fai-da-te.
ABBINAMENTO
D-Vision si abbina a tutte le pavimentazioni della serie Bagaflame di Bagattini, dalle inconfondibili striature fiammate irregolari, disponibili in dieci formati. Caratterizzate da eccezionali resistenze ad abrasione e gelo e posabili a secco o a malta, sono le uniche lastre per esterno testate per quattro diverse normative sulla resistenza allo scivolamento, raggiungendo i valori massimi in ogni prova. Questi prodotti possiedono inoltre un indice di riflettanza solare Sri certificato, che permette di garantire superfici fredde anche se sottoposte al forte irraggiamento solare estivo. Una caratteristica che, unita all’utilizzo di materiale riciclato in produzione, permette di rispondere alle recenti richieste dei Cam (Criteri Ambientali Minini) e dei principali protocolli ambientali quali Leed, Itaca, Breeam
FIBROTUBI
SOTTOCOPERTURA CON PRESTAZIONI AUMENTATE
L’azienda lancia
Fibrotek Flat, nuova versione del pannello termoisolante a prova di acqua. E presenta Fibrograf, soluzione modulare senza fissaggi a vista
Design e prestazioni si fondono nell’innovativo pannello da sottocopertura Fibrotek Flat di Fibrotubi, che garantisce efficienza e qualità senza compromessi. Pronta per essere lanciata sul mercato nel 2025, la novità si abbina alla copertura primaria realizzata con la lastra modulare Fibrograf.
BANDA PREFORATA
Sara Giusti
Fibrotek Flat è l’ulteriore versione del pannello termoisolante Fibrotek, che contribuisce ad aumentare le prestazioni di isolamento della copertura grazie alle caratteristiche date dal pannello in poliuretano disponibile in diversi spessori. Il rivestimento in alluminio goffrato del pannello assicura inoltre l’impermeabilità contro acqua e agenti esterni, mentre la banda in lamiera preforata, disposta longitudinalmente, conferisce
maggiore rigidità al pannello e diventa un punto di ancoraggio ideale per la lastra da copertura Fibrograf.
ANCORAGGIO PRECISO
Fibrograf è la nuova soluzione modulare per tetti di Fibrotubi, che garantisce un’elevata tenuta all’acqua, impermeabilità e una copertura senza fissaggi a vista. La sua estetica contemporanea valorizza ogni progetto, conferendo alla copertura un aspetto elegante e moderno. La banda pre-forata sul lato sinistro della lastra permette un fissaggio rapido e sicuro, mentre le piegature sulla parte superiore e inferiore garantiscono un ancoraggio preciso e stabile. Questo sistema innovativo offre una texture di copertura, che richiama l’eleganza dei rivestimenti tradizionali tipo aggraffato, combinando al contempo i vantaggi della modularità. La modularità del sistema, data appunto dall’abbinamento di due sole lastre Fibrograf nelle misure S e L, e l’effetto tipo aggraffato realizzato in fase di produzione, elimina di fatto la necessità di costose e lunghe profilature in cantiere.
Applicazione al pannello termoisolante fibrotek flat delle lastre fibrograf
Fibrograf cottage in montagna
PER CRESCERE COMPETENZA E INNOVAZIONE
La nostra strategia vincente?
Investire sulla preparazione del personale, sia per il rapporto con i condòmini sia per la gestione dei fornitori, garantendo professionalità e tempestività nelle risposte
Rebecca Alberti
SOLOPERABBONATI
Da sinistra, Andrea Lorusso con Paolo Fornaciari, amministratori SaiCond
ABBONATI
PILASTRO DELLA GESTIONE RESPONSABILE E SICURA
La sicurezza delle parti comuni non è un aspetto meramente formale ma rappresenta un elemento sostanziale di gestione che richiede un’attività di controllo e documentazione costante
ABBONATI
Avv. Carlo Pikler
SOLOPERABBONATI
ABBONATI
Avv. Carlo Pikler
Cassazionista Foro di Roma, vicepresidente Foro Immobiliare con delega nel Centro Italia
È UN OBBLIGO LA PRIVACY NON FA ECCEZIONE
La sentenza n. 15964/2024 resa dal Tribunale di Roma, in ordine alla richiesta dei dati per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, ribadisce che non può trovare accoglimento la contestazione relativa un’asserita violazione della normativa della privacy
Avv. Fabrizio Plagenza SOLOPERABBONATI
ABBONATI
Avv. Fabrizio Plagenza
Patrocinante in Cassazione
LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEL CONDOMINIO
Controllata dal Gruppo
Unoenergy, Unonergy Saving Solutions spa è la divisione specializzata nella progettazione e installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di efficientamento energetico.
Con il direttore generale, Alberto Mazzucato, abbiamo cercato di capire qual è l’approccio al mondo del condominio
Il Gruppo Unoenergy è tra i principali operatori privati nel settore della fornitura di gas naturale, energia elettrica e servizi di efficientamento energetico per clienti residenziali, aziende e condomìni, con un fatturato nell’esercizio 2023/2024di 1,1 miliardi di euro. Il Gruppo è attivo da diversi anni nella commercializzazione di:
• gas naturale e di energia elettrica (divisione Commodity)
• servizi energetici e di efficientamento (divisione Tech)
• servizi più strettamente legati alla transazione energetica come la progettazione, realizzazione e manutenzione di impianti fotovoltaici di proprietà dei clienti
• attività di sviluppo e gestione delle comunità energetiche e di autoconsumo (divisione Green & Innovation)
• servizi per la mobilità elettrica (divisione Mobility). Nel mercato della fornitura di gas per il condominio il Gruppo Unoenergy si colloca tra i principali player del settore con una quota del 16% (Report Arera 2023).
UNOENERGY SAVING SOLUTIONS
La società Unonergy Saving Solutions spa è una Esco (Energy Service Company) specializzata nel settore dei servizi energetici e nell’impiantistica, nel segmento di mercato dei clienti residenziali (condomini centralizzati). Controllata al 100% da Unoenergy spa, offre soluzioni per ridurre i costi di illuminazione, acqua calda e climatizzazione e fornisce un servizio completo, dalla consulenza energetica alla gestione delle pratiche burocratiche, fino all’installazione e assistenza post-vendita. Tra le tecnologie proposte vi sono impianti fotovoltaici, pompe di calore, caldaie ibride, sistemi di accumulo e cogenerazione. Si tratta di soluzioni tecnologiche mirate al rispetto dell’ambiente e al conseguente risparmio attraverso la progettazione della riqualificazione degli impianti energetici, pompe di calore, cogeneratori e centrali termiche, in conformità con le normative vigenti in
Rebecca Alberti
Mazzucato, direttore generale
Unoenergy Saving Solutions
termini di sicurezza. Del ruolo e delle opportunità che Unonergy Saving Solutions rappresenta nell’efficientamento e risparmio energetico dei condomini italiani ne abbiamo parlato con Alberto Mazzucato, ingegnere elettrotecnico, laureato a Padova, con una lunga esperienza nella gestione dei servizi energetici. Ha lavorato 11 anni in Enel, 5 anni in Eni, 14 in Eon, due anni come amministratore delegato di una municipalizzata e da metà ottobre del 2023 è direttore generale di Unoenergy Saving Solutions.
Dottor Mazzucato, prima di tutto, quali sono gli obiettivi di sostenibilità dell’azienda nella riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano e quale ruolo affidate alle tecnologie verdi?
Quando interveniamo su un condominio, prendiamo in mano il fabbricato e andiamo ad agire sia sulla parte passiva, cioè sull’involucro (cappotto, isolamento solai…) sia sulla parte tecnologica: riqualificazione della centrale termica, climatizzazione, contabilizzazione, conduzione e manutenzione. Siamo estremamente consapevoli dell’importanza e della rilevanza degli impatti della no -
RIQUALIFICAZIONE CONDOMINIALE CON SALTO DI DUE CLASSI ENERGETICHE
Unoenergy Saving Solutions si è distinta in molti progetti di efficientamento energetico, ne segnaliamo uno per tutti, che ha portato un condominio al miglioramento di due classi energetiche. Il condominio, composto da 14 unità immobiliari, distribuite in 8 piani fuori terra e realizzato negli anni ’50, è stato oggetto di un progetto di riqualificazione che prevedeva diversi interventi finalizzati a migliorarne la classe energetica, usufruendo degli incentivi del Superbonus 110%. Il progetto di riqualificazione ha previsto i seguenti interventi:
• la riqualificazione della centrale termica che è stata l’opera trainante;
• l’isolamento del sottotetto, dell’androne e delle cantine;
• la sostituzione dei serramenti delle abitazioni. Una volta effettuate tutte queste operazioni il condominio ha ottenuto un avanzamento di ben due classi energetiche con un risparmio stimato di 72.513,90 kWh/anno (-44,60 %) e un risparmio economico stimato rispetto allo stato di fatto di circa 9.200 euro (- 46,14 %).
stra catena di fornitura. Per questo siamo impegnati a implementare il gi à esistente sistema di qualificazione dei fornitori con particolare riferimento alle istanze di carattere Esg. Nell’ambito della transizione energetica del parco immobiliare italiano, il fotovoltaico si sta affermando come una delle tecnologie più efficaci per ridurre le emissioni di CO 2 e abbattere i costi energetici. Il Gruppo Unoenergy però non si limita all’installazione di impianti fotovoltaici, ma promuove un impegno strutturato e integrato per la sostenibilità. Infatti, il Gruppo ha avviato un percorso di avvicinamento al concetto di “doppia materialità” introdotto dalla Direttiva Ue Corporate Sustainability Reporting Directive ( Csrd ) approvata a novembre 2022 e recepita dall’Italia con il dlgs. 125/2024. Tra i principali strumenti adottati dal Gruppo, l’offerta Energia Ethica rappresenta una fornitura elettrica che garantisce energia proveniente al 100% da fonti solari certificate. L’offerta è pensata per alberghi, condomini e clienti domestici, offrendo un’opzione sicura e sostenibile per chiunque voglia ridurre l’impronta ecologica delle proprie attività.
Alberto
Unoenergy Saving Solutions è specializzata in soluzioni tecnologiche a basso impatto ambientale e al risparmio attraverso la progettazione della riqualificazione degli impianti energetici, pompe di calore, cogeneratori e centrali termiche
Voi offrite anche un servizio di misurazione della CO 2, in che cosa consiste?
In un contesto che vede premiati gli utenti e i fornitori di prodotti o servizi a basse emissioni, la misurazione dell’impronta di carbonio è uno strumento fondamentale per valorizzare le proprie attività e promuovere politiche di responsabilità sociale e ambientale. Il servizio di
misurazione dell’impronta di CO 2 di Unoenergy aiuta infatti a valutare l’impatto ambientale e a capire quanto le attività contribuiscono alle emissioni di gas serra permettendo di migliorare la sostenibilità e identificando dove è possibile ridurre le emissioni e implementare pratiche più sostenibili. La misurazione è fondamentale per rispettare le leggi europee sul clima, che prevedono
FOTOVOLTAICO, BENEFICI E RISPARMI
Grazie alla sua esperienza, Unoenergy Green Solutions, controllata sempre dal Gruppo Unoenergy, ha realizzato con successo numerosi progetti di installazione di impianti fotovoltaici in tutta Italia. La società̀ è leader nella progettazione e installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di efficientamento per piccoli e medi impianti, principalmente per utenze domestiche e aziendali. La mission è quella di offrire a privati e aziende soluzioni per l’efficienza energetica e la produzione autonoma di energia rinnovabile, al fine di ridurre al massimo il peso dei costi rappresentati dalle bollette per fabbisogni di illuminazione, produzione di acqua sanitaria e condizionamento sia estivo che
invernale. La società offre ai suoi clienti un servizio a 360° gradi basato su: consulenze energetiche, presa in carico delle pratiche burocratiche, studio della fattibilità finanziaria e tecnica con conseguente progettazione per il cliente e, infine, installazione degli impianti e assistenza postvendita. Tra gli esempi recenti, l’impianto realizzato per la Raviolart di Vignole Borbera (in provincia di Alessandria) che ha ottenuto risultati significativi, con un autoconsumo del 70% e la riduzione di 11,3 tonnellate di CO2 all’anno. Simili vantaggi sono stati ottenuti anche a Diano Marina, dove un impianto fotovoltaico da 47,60 kWp ha generato un risparmio di oltre 24 tonnellate di CO2
una riduzione delle emissioni di gas serra di almeno il 55% entro il 2030 e concorre, inoltre, a mostrare a clienti e partner il proprio impegno verso la sostenibilità e la responsabilità ambientale.
Chi è l’amministratore di condominio per Unonergy Saving Solutions?
L’amministratore di condominio è un soggetto intorno al quale ruota parte del nostro business, sia come singolo soggetto sia nelle diverse associazioni che lo rappresentano. L’amministratore è l’interfaccia del condominio e per noi è importante fornirgli una formazione aggiornata, soprattutto in materia di nuovi sistemi di climatizzazione ed energetici, a partire dalle normative green che stanno attraversando questi settori. Oltre alla formazione, proponiamo loro una serie di servizi che consentono di riqualificare gli impianti oppure di gestirli in modo corretto, anche in situazioni di emergenza.
Quale supporto vi chiede l’amministratore?
Principalmente, chiede un supporto tecnico per assumere decisioni. Per esempio, nei progetti di riqualificazione si rivolge a noi per l’individuazione del progettista che possa procedere allo studio di fattibilità, con annesso computo metrico, strumenti che gli permettono di organizzare la gara e descrivere in assemblea sia il progetto teorico sia quello operativo con relativi costi e ammorta -
menti per la deliberazione da parte dei condomini. A proposito di formazione, di cosa ha più bisogno oggi l’amministratore di condominio?
I corsi di formazione messi a disposizione dalle associazioni di categoria consentono agli amministratori di avere una formazione di stampo giuridico o economico, ma anche tecnico con specializzazione in ingegneria - di comprendere le differenze tra una mera fornitura di gas e caldaia con manutenzione separata, un servizio che le tenga insieme, piuttosto che il nostro servizio di Energia Plus, normato dal decreto 115/2018, che agisce sull’efficientamento energetico con l’obiettivo principale di ottenere un impatto positivo di efficientamento e di emissioni di CO 2, ottimizzando le performance energetiche sia sotto l’aspetto economico sia ambientale.
Quali sono i nuovi progetti 2025?
Il focus riguarderà certamente gli impianti ibridi su condomini che hanno già una fornitura di commodity da parte del gruppo. Vogliamo focalizzarci sempre di più sugli impianti ibridi e migliorare ulteriormente sulla parte post-vendita, sia per le emergenze sia per le attività legate all’impianto centralizzato per la singola unità abitativa. Previsioni di crescita?
Stiamo facendo un piano, da qui al 2032, in cui la crescita dovrà essere ben oltre il 100%.
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geotermia e impianti a captazione ibrida
CRESCE IL NUMERO DI COMUNITÀ ENERGETICHE
Le Comunità Energetiche
Rinnovaili crescono in Italia.
Piemonte, Lazio, Sicilia e Lombardia guidano il trend.
Le Cer promettono risparmi e sostenibilità, come dimostrano esperimenti virtuosi a Bologna
Marco Noviello
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DECISIONI CONDOMINIALI VALORE GIURIDICO DELLA MESSAGGISTICA ISTANTANEA
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L’evoluzione giurisprudenziale va verso il pieno riconoscimento del valore probatorio delle comunicazioni digitali in ambito condominiale, segnando un decisivo superamento delle tradizionali forme di comunicazione cartacea
Avv. Rosario Dolce
GIURISPRUDENZA ITALIANA E INTERNAZIONALE
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La Corte di Cassazione, con le sue recenti pronunce, ha affermato la piena legittimazione dell’amministratore a difendere il condominio dai danni e dalle minacce che ne mettono in pericolo la consistenza
Avv. Roberto Tomassoni
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Avv. Roberto Tomassoni Cassazionista del Foro di Roma esperto in diritto immobiliare
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MODALITÀ DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA
Commento della sentenza 27.1.25 del Tribunale di S. Maria Capua Vetere
Con la Sentenza del 27.1.2025, il Tribunale di S. Maria Capua Vetere ha affrontato la questione concernente le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale.
La convocazione dell’assemblea costituisce indubbiamente una delle funzioni più importanti e delicate demandate all’amministratore di condominio perché dall’errata convocazione possono derivare conseguenze gravissime per il condominio stesso sotto il profilo dell’invalidità delle delibere dal cui annullamento possono derivare danni notevoli per i condomini sia in termini economici che morali nonché rilevanti responsabilità professionali in capo allo stesso amministratore. Per tale ragione il legislatore ha riservato un’attenzione particolare alla convocazione dell’assemblea incombente dalla cui corretta adempimento dipende in gran arte la validità delle delibere da essa adottate tanto che un gran numero di impugnazioni giudiziali proposte contro di esse ha come oggetto la sussistenza di vizi relativi proprio a questa fase. Com’è noto, l’art 66 disp. att. c.c. stabilisce al terzo comma che l’avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno dev’essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e aggiunge che detta comunicazione deve essere effettuata a mezzo di posta elettronica certificata (quindi non basta una semplice e-mail), a mezzo fax o tramite consegna a mano. Va rammentato anche che, in
forza dell’art. 72 delle disposizioni di attuazione, i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni della citata art 66. Trattasi quindi di norma assolutamente inderogabile, se non, almeno ad avviso di chi scrive, in forza di regolamento di condominio di natura contrattuale.
I PRINCIPI RIAFFERMATI
La sentenza che si commenta riafferma alcuni principi importanti che peraltro non si discostano dalla giurisprudenza di merito e di legittimità formatasi sull’argomento. La sentenza, in primo luogo, riafferma il principio secondo il quale le modalità di convocazione dell’assemblea a mezzo WhatsUp (o a mezzo affissione in bacheca sul gruppo WhatsUp dei condomini) o per e-mail non sono consentite dalla legge in quanto non garantiscono la certezza della ricezione. La sentenza ha quindi dichiarato l’illegittimità della delibera assembleare tenutasi a seguito di modalità illegittime di convocazione e per la precisazione la sua annullabilità. Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere nella pronuncia in commento precisa anche che la convocazione può avvenire in modi diversi da quelli previsti dalla legge purché tali modalità siano state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi o in quanto siano state formalizzate in regolamenti condominiali approvati (Trib. Padova n. 1238 del 2023) e, ripetiamo noi, tale interpretazione deve intendersi circoscritta solo a previsioni
Avv. Vincenzo Nasini
Cassazionista Foro di Genova e Presidente Foro Immobiliare
contenute in regolamenti condominiali di natura contrattuale o a delibere adottate in forma totalitaria. Poiché nella fattispecie non era stata fornita alcuna prova di tali circostanze dal condominio “resistente rimasto contumace” la delibera è stata annullata.
Tribunale di Roma | Sentenza n. 8458 del 20/05/2024
La sentenza in questione, si integra perfettamente con quanto già espresso dal Tribunale di Roma con sentenza n. 8458 del 20/05/2024, che ha espressamente escluso la validità della convocazione tramite posta elettronica ordinaria, anche qualora l’indirizzo sia presente nell’anagrafe condominiale: “l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato secondo le modalità espressamente previste dal regolamento condominiale, se esistente, o in mancanza secondo quanto disposto dall’art. 66 disp. att. c.c. La comunicazione tramite posta elettronica, anche se l’indirizzo e-mail risulta indicato nell’anagrafe condominiale, non può ritenersi modalità valida di convocazione in assenza di una esplicita richiesta o accettazione da parte dei condomini di tale forma di comunicazione. Qualora il regolamento condominiale preveda specifiche modalità di convocazione (come l’invio tramite raccomandata) e tempistiche determinate (come il termine di 15 giorni prima dell’assemblea), queste devono essere rigorosamente rispettate, non potendo essere derogate da prassi o consuetudini
diverse instauratesi nel condominio. L’onere della prova della regolare convocazione dell’assemblea grava sul condominio, costituendo elemento costitutivo della validità della delibera”.
Tribunale
di Avellino | Sentenza n. 1705 del 08/10/2024
Infine, occorre sottolineare come anche il Tribunale di Avellino, con sentenza n. 1705 del 08/10/2024, ha ribadito l’inammissibilità dell’utilizzo di sistemi di messaggistica istantanea come WhatsApp, confermando l’orientamento espresso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere: “L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, utilizzando esclusivamente le modalità tassativamente previste dalla legge: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Le comunicazioni effettuate tramite applicativi di messaggistica istantanea come WhatsApp, avendo carattere informale e preparatorio, non sono idonee a costituire valida convocazione dell’assemblea, in quanto non garantiscono la certezza della ricezione da parte di tutti i condomini e non rispettano i requisiti di forma prescritti dalla normativa”. La ratio di tali pronunce risiede nell’impossibilità di garantire la certezza della ricezione attraverso questi strumenti informali di comunicazione.
PSICONDOMINIO
Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it
UN CONDOMINIO
DA INCUBO
Egregio Psicondominio, scrivo per segnalare un classico problema del condominio: il rumore provocato dal vicino di casa. Solo che, in questo caso, non si tratta di un televisore adl alto volume, di tacchi a spillo che sbattono sul pavimento o di gazzarra di adolescenti. Il nostro cruccio sono i sogni del vicino di casa. Questo signore, di mezza età, soffre di ricorrenti incubi. Sono fenomeni così angoscianti e così vividi che nel sonno spesso urla, si svegli con un sussulto e, così facendo, sveglia anche noi che abitiamo nell’appartamento attiguo. Lui si è scusato, ma dice che non può imbottirsi di sonniferi, che gli impedirebbero di essere lucido al mattino per andare a lavorare. Che ne pensa?
Antonio S. via e-mail
Sogni terrificanti, con le conseguenti interruzioni del sonno, sono un fattore di forte stress per le persone che ne soffrono. Il disturbo è catalogato come parasonnia. Secondo gli psicologi, questo disturbo può essere causato da uno sfasamento dei meccanismi di generazione o di regolazione del ritmo sonno-veglia dovuto a fattori psicologici ed ambientali, come un lavoro molto stressante o tensioni familiari. In questa situazione il paziente vive con ricorrenti incubi che si presentano in una sequenza complessa e prolungata, che provoca ansia e terrore. Gli incubi possono essere ripetuti durante una stessa notte, molte volte con un tema ricorrente.
Oltre a cure farmacologiche, è necessario seguire alcune regole base per migliorare la qualità del sonno.
DOTTOR JECKYLL
E MISTER HYDE
Gentile dottoressa, nel nostro condominio abitano il dottor Jeckyll e mister Hyde. Per fortuna non abbiamo rilevato delitti compiuti da uno dei due, ma la doppia personalità del nostro amministratore è ugualmente preoccupante. In sostanza, questo esimio professionista, preciso, gentile e disponibile per un lungo periodo di tempo, diciamo qualche mese, improvvisamente si trasforma in un cupo, pigro e incomunicabile gestore delle faccende condominiali. Impossibile rivolgersi a lui per segnalare qualche problema quando costui attraversa il suo periodo-no. Il problema è che non si tratta di un semplice cattivo umore, ma della sostanziale
trasformazione del personaggio, quasi in lui convivano due persone diverse. Come si spiega?
Francesca Gr., via e-mail
Posto che non si possono fare diagnosi a distanza, quello descritto assomiglia ai sintomi di un disturbo ciclotimico. Si tratta di una modificazione dell’umore radicale, che si alterna a periodi di umore eccessivamente euforico. Durante il tempo in cui è più forte la depressione il soggetto è connotato da tono umorale molto basso con senso di vuoto, tristezza, perdita di piaceri ed interessi, difficoltà psicocognitive ed emotive, rallentamento motorio e mimico-gestuale, problemi di sonno e sessuali fino a idee di suicidio. Il disturbo psicologico in generale, tende a fluttuare nel tempo con momenti di maggiore e minore intensità. Va affrontato con l’aiuto di uno psicologo.
LA MALATA
IMMAGINARIA
Buongiorno, la nostra vicina di pianerottolo, 42 anni, non sposata, è in buoni rapporti con mia moglie. Ma questa amicizia ha un difetto: instilla nella mia consorte le più assurde paure. O, più precisamente, suggerisce in continuazione ogni possibile sintomo di malattia. Tanto che, per la suggestione, la convince a sottoporsi a esami medici. Che, da quanto ho capito, sono l’hobby della signora in questione, che è ossessionata da malattie. Un semplice raffreddore diventa il sintomo di una polmonite, un torcicollo è il preludio a diagnosi senza speranza, un indolenzimento segna il primo passo di una fine inevitabile, e così via. L’ossessione sì che è una malattia, secondo me. Che ne pensa?
L.S., via e-mail
La caratteristica principale dell’ipocondria è, appunto, una eccessiva preoccupazione e la paura o la convinzione di avere una grave malattia, causata su una errata interpretazione di innocui sintomi fisici. Chi ne è soggetto attribuisce a questi piccoli sintomi a un disturbo grave e mortale, e a nulla valgono le continue visite mediche, gli esami diagnostici e le rassicurazioni da parte di professionisti titolati. L’unico modo che ha l’ipocondriaco per placare la sua ansia sono visite mediche, esami specialistici e farmaci. Il problema è che quando gli è confermata la buona salute, il malato cambia medico e si sottopone a nuovi esami per trovare conferma della sua malattia. Per guarire, in alcuni casi può risultare utile associare alla psicoterapia un trattamento farmacologico.
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