Condominio Sostenibile e Certificato - giugno/luglio 2025

Bergamo Gas e Luce

Antonio Bucci

La rinnovata Gamma CISA di elettroserrature da applicare è la soluzione ideale per l'installazione su cancelli e portoncini. Affidabili e sicure garatiscono l'apertura con comando elettrico anche nel caso di cali di tensione.

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Editoriale

PROFESSIONISTA IBRIDO PER LA GESTIONE DI UNA micro società complessa

L’amministratore condominiale non è più una figura meramente tecnica: oggi è un attore istituzionale che si muove tra diritto civile, obblighi giuslavoristici, responsabilità penali e norme privacy. Le riforme legislative e le Linee Guida sulla protezione dei dati disegnano un ruolo centrale, che richiede competenze trasversali e approccio integrato.

Mediazione Condominiale: nuovi poteri e responsabilità. Con la Riforma Cartabia (art. 5-ter dlgs 28/2010), l’amministratore può aderire alla mediazione senza delibera preventiva, ma il verbale va ratificato dall’assemblea. Pur non essendo più obbligatoria, la convocazione preventiva resta consigliata per garantire trasparenza. Sicurezza nei cantieri: il verbale come presidio . Il verbale assembleare deve documentare istruttoria e responsabilità, riportando descrizione lavori, rischi interferenziali, verifica imprese (art. 26 dlgs 81/08), eventuale nomina del coordinatore sicurezza (art. 90), presenza del Duvri . La responsabilità del committente-condominio è ex lege e non delegabile.

Privacy e Videosorveglianza: il G dpr in condominio . Le Linee Guida Privacy 2025 chiariscono i ruoli privacy: condominio, amministratore, condomino o fornitore a seconda del contesto. La videosorveglianza sulle parti comuni è ammessa solo con delibera assembleare (art. 1136 c.c.). Un rendiconto poco chiaro può essere annullato: serve trasparenza documentale.

Fondo Speciale: obbligo inderogabile . La costituzione del fondo speciale per lavori straordinari (art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.) è requisito essenziale. Secondo la Cassazione (ord. 9388/2023), la mancata costituzione concreta del fondo rende nulla la delibera.

Verso una nuova cultura professionale . La nascita dell’associazione Rccf testimonia un’evoluzione della professione. Il revisore condominiale deve essere formato e certificato. Esperienze come Rf Associati dimostrano come competenza e serietà possano diventare modelli virtuosi, senza improvvisazione.

In conclusione . Il condominio è oggi una micro-società complessa. L’amministratore del futuro sarà un professionista “ibrido”, capace di governare con consapevolezza normativa, contabile e relazionale: solo così si costruisce fiducia e si garantisce buona amministrazione.

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro Immobiliare e consulente editoriale

CONDOMINIO

& certificato

Periodico di informazione sul mondo del condominio

Anno 13 - Numero 63 - Giugno/Luglio 2025 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità

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Collaboratori / Contributors

Rebecca Alberti, Monica Battistoni, Luca Bridi, Paolo Caliari, Alice Fugazza, Federico Massoli, Vincenzo Nasini, Manuela Palamara, Carlo Pikler, Franco Saro, Francesco Schena, Patrizia Spada

Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

Periodicità / Frequency of publication

Bimestrale - sei numeri /anno

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN

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Professionista ibrido per gestioni di micro società complesse

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Sicurezza: le risposte che l'amministrazione deve conoscere

STORIA DI COPERTINA

Bergamo Gas e Luce e... visione: l'energia che fa comunità

PRIMO PIANO

Più tutela in condominio 18

Ecco come gestire la sicurezza sul lavoro

Responsabilità / Responsability: la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Ceam.

Ascensori più efficienti, minimo consumo

Energia da fonti rinnovabili con il fotovoltaico nei palazzi

L'analisi: più cavi e tubi per le nuove case

34 Fotovoltaico, sono necessari più pannelli

40 Geo Sun. Il vostro esperto di pompe di calore in Italia

42 Consumi: i contatori di calore che ottimizzano i costi

44 G&P Intech. Soluzioni avanzate per la riqualificazione

46 La carica delle colonnine di ricarica

50

Europam.

Un supporto per le comunità energetiche

52 Scame.

La mobilità intelligente per il condominio

55 CONVEGNO ANACI

BERGAMO

Professione e Tech

nel futuro del condominio

74 IMMOBILIARE

Harley&Dikkinson.

HD One Stop Shop, un progetto strategico

78 DIRITTO & ROVESCIO

Poteri e responsabilità all'amministratore

80

84

Verbali: la prevenzione, strumento di sicurezza

Conti in ordine per una gestione trasparente

86 PROFESSIONE

Fiaip.

Un nuovo paradigma professionale

88 Rf Associati.

Under trenta competenti e senza scorciatoie

90 Riforma contabile, competenze e ruolo

92 Omessa costituzione del fondo condominiale per lavori straordinari

94 IDEE UTILI

Laserwall.

96 PSICONDOMINIO 55 80 84

Gestione smart e rinnovabili nei condomini

DOMANDE & RISPOSTE

Risponde l’avv. Carlo Pikler – Centro Studi Privacy and Legal Advice - Vicepresidente de il Foro Immobiliare

SICUREZZA IN CONDOMINIO: TUTTE LE RISPOSTE CHE UN AMMINISTRATORE DEVE CONOSCERE

Dall’obbligo del Duvri al verbale assembleare, dalla mediazione alla videosorveglianza: guida pratica e normativa per una gestione responsabile

Il condominio è un luogo di lavoro ai sensi del dlgs. 81/2008?

Sì. Ogni volta che si svolgono lavori di manutenzione o ristrutturazione, il condominio diventa un “luogo di lavoro”. Questo comporta l’obbligo di applicazione della normativa sulla sicurezza, e in particolare del dlgs 81/2008. La Cassazione ha più volte confermato che l’amministratore agisce come committente e quindi riveste una posizione di garanzia non delegabile.

Quali obblighi specifici ha

l’amministratore-committente?

• Verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici (art. 26, co. 1).

• Redigere (o far redigere) il Duvri in presenza di rischi interferenziali (art. 26, co. 3).

• Nominare il coordinatore per la sicurezza se intervengono più imprese (art. 90).

• Informare i condomini sui rischi e le misure adottate.

Cos’è il D uvri e quando è

obbligatorio?

È il Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze. È obbligatorio ogni volta che operano più imprese nello stesso cantiere, anche non contemporaneamente. Serve a prevenire incidenti causati dalla sovrapposizione di attività diverse.

Che ruolo ha il verbale assembleare nella gestione della sicurezza?

Un ruolo centrale. Il verbale è lo strumento che documenta:

• Le decisioni sulla sicurezza;

• Il mandato all’amministratore per le verifiche;

• L’eventuale nomina del coordinatore;

• La necessità o meno del Duvri . Se redatto in modo completo e consapevole, il verbale ha valenza giuridico-preventiva, utile in caso di contenziosi o ispezioni.

La mancata costituzione del fondo speciale per lavori straordinari può invalidare la delibera?

Sì. La Cassazione ha stabilito che l’omissione della costituzione del fondo speciale (ex art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.) comporta la nullità della delibera. Non basta prevedere il fondo: è necessario che venga concretamente costituito.

Qual è il rapporto tra verbale e Registro Anagrafe della Sicurezza?

Il verbale assembleare deve essere supportato dal Registro Anagrafe nella sua sezione sicurezza ( Ras ), che raccoglie:

• Documentazione tecnica;

• Certificazioni impiantistiche;

• Relazioni e verifiche periodiche. Un Ras aggiornato fornisce la base istruttoria per verbali robusti e per la redazione di Duvri e piani di sicurezza.

Quali responsabilità ha il condominio in caso di infortunio?

La responsabilità può essere:

• Civile, per risarcimento del danno;

• Penale, in caso di lesioni gravi o decesso;

• Solidale, con l’impresa esecutrice se l’ Inail non copre integralmente il danno (art. 26, co. 4 dlgs 81/2008).

Il condominio può rispondere anche se ha affidato regolarmente i lavori, qualora non abbia vigilato sugli obblighi.

La convocazione dell’assemblea è necessaria prima di avviare la mediazione?

Non è più obbligatoria, ma fortemente consigliata. Con l’art. 5-ter del dlgs 28/2010, l’amministratore può autonomamente aderire o attivare la mediazione, ma ogni accordo raggiunto va poi ratificato dall’assemblea con le maggioranze previ-

ste. Una delibera preventiva tutela l’amministratore e facilita la strategia negoziale.

In ambito privacy, chi è il titolare del trattamento?

Dipende dal contesto:

• Il condominio quando decide direttamente (per esempio, videosorveglianza);

• L’amministratore se agisce per compiti di legge;

• Il fornitore se incaricato per servizi (per esempio, recupero crediti);

• Il condomino singolo, per usi personali (per esempio, videocamera sulla porta).

L’impianto di videosorveglianza è legittimo?

Solo se deliberato in assemblea con la maggioranza ex art. 1136, co. 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi). Occorre indicare:

• Finalità delle riprese;

• Ambiti coperti;

• Durata della conservazione;

• Soggetti autorizzati alla visione. Se non vi è una base giuridica adeguata, il trattamento è illecito e può essere sanzionato dal Garante.

LUCE, GAS E VISIONE L’ENERGIA CHE FA COMUNITÀ

Bergamo Gas e Luce, guidata da Antonio Bucci, trasforma l’energia da spesa a valore strategico per il condominio. Fondata su fiducia, ascolto e legame con il territorio, unisce innovazione e servizi su misura grazie a una rete di imprese che punta su efficienza, empatia e sostenibilità

ANTONIO BUCCI

44 anni, padre di due figli e compagno attento, ha fatto della gratitudine un’abitudine consapevole. Per lui non è solo un sentimento, ma un vero e proprio approccio alla vita e al lavoro: riconoscere il valore delle persone e delle situazioni alimenta legami autentici e duraturi. Questa attitudine, che lui considera una virtù strategica, è diventata una forza silenziosa in grado di rafforzare il “sistema immunitario” sia personale che aziendale. Attivo nel settore del gas dal 2003, Antonio è circondato da collaboratori che lo affiancano da oltre vent’anni, a testimonianza concreta di relazioni basate su fiducia e visione condivisa

Livia Randaccio

In un momento storico in cui l’efficienza energetica è più che una necessità, è una vera e propria responsabilità collettiva, incontriamo Antonio Bucci, direttore generale e azionista di Bergamo Gas e Luce, realtà italiana che ha trasformato l’energia nei condomìni da costo fisso a leva strategica e valore aggiunto per il cliente. Tra innovazione, sostenibilità e tecnologia, in un mercato sempre più affollato e impersonale, Bergamo Gas e Luce si distingue per una promessa semplice ma potente: essere vicina alle persone. Nata in territorio bergamasco, come fornitore nazionale, l’azienda ha avuto l’ambizione e la forza di espandersi, a macchia d’olio,

Il team della sede di Bergamo, energie in movimento Copyright: Condominio

Copyright: Condominio

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nelle province principali del nord Italia fondando lo sviluppo sulle persone di qualità e nell’amore del territorio. L'azienda ha costruito la propria identità su tre pilastri: trasparenza, fiducia e ascolto. Oggi è una realtà solida e in crescita, capace di offrire soluzioni su misura per famiglie, condomìni e imprese. Le sue offerte, dalla “Flex” a tariffa variabile alla stabilità della “Fissa Fix”, rispondono alle esigenze di chi vuole risparmiare senza rinunciare alla qualità.

Ma ciò che rende davvero unica questa azienda è il suo approccio umano: un servizio clienti che risponde con il nome e non con un numero, una comunicazione chiara anche nella bolletta, una presenza costante sul territorio. Non a caso lo slogan è #siAMObergamo, un gioco di parole che è anche una dichiarazione d’amore per la comunità. Oggi, con l’energia al centro delle sfide ambientali e sociali, Bergamo Gas e Luce dimostra che si può fare impresa con competenza, empatia e responsabilità. Bucci, entrato nel mondo del gas nel 2003 con Blue Meta spa (una delle prime municipalizzate nate nel libero mercato e attiva su 37 comuni), affronta quello stesso anno lo spartiacque del decreto Bersani. È l’avvio della liberalizzazione del settore elettrico: via il monopolio, avanti il mercato libero. Antonio, conoscendo bene il passato del settore, guida la trasformazione con visione e pragmati -

LE TAPPE DELLA LIBERALIZZAZIONE DEL MERCATO ELETTRICO

IN ITALIA

1996 | Direttiva Ue 96/92/Ce | L’Unione europea stabilisce l’obbligo per gli Stati membri di aprire alla concorrenza i mercati dell’energia.

1999 | Decreto Bersani | Inizio della liberalizzazione in Italia

• Separazione tra produzione, distribuzione e vendita

• Enel cede impianti e si riorganizza

• Nascita del mercato libero

2001–2004 | Accesso al mercato per le imprese

• Enel dismette centrali

• Nascono nuovi operatori (Edison, Sorgenia…)

• Dal 2004 tutte le imprese possono scegliere il fornitore

Copyright: Condominio

2007 | Apertura al mercato domestico | Tutti i consumatori, anche le famiglie, possono uscire dal servizio di maggior tutela

2017 | Nasce il portale offerte Arera | Confronto trasparente tra tariffe e fornitori luce/gas

2024–2025 | Fine del mercato tutelato

• luglio 2024 | Fine tutela per microimprese e condomìni (gas)

• Gennaio 2025 | Fine tutela per clienti domestici (elettricità)

Oggi

• Libertà di scelta

• Offerte personalizzate

• Maggiore concorrenza

• Crescita di innovazione e sostenibilità

smo. Nel 2018 è tra i fondatori di Bergamo Gas e Luce, azienda attiva nella fornitura di gas naturale ed energia elettrica a clienti residenziali e industriali.

LE PAROLE DI ANTONIO BUCCI

Cosa distingue la vostra azienda? L’ascolto del cliente e una risposta su misura. Vogliamo creare

STORIA DI COPERTINA

LO STOCCAGGIO DELL’ENERGIA IN ITALIA

L’Italia ha sviluppato diversi piani e strategie per aumentare la resilienza energetica e affrontare eventuali crisi.

1. Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima (Pniec). Questo piano, aggiornato periodicamente, stabilisce obiettivi ambiziosi per aumentare la quota di energie rinnovabili, migliorare l’efficienza energetica e ridurre le emissioni di gas serra. L’obiettivo è rendere il sistema energetico più sostenibile e meno dipendente da fonti esterne.

2. Strategia di diversificazione delle fonti. L’Italia sta puntando a sviluppare fonti rinnovabili come il solare, l’eolico, l’idroelettrico e il geotermico, per ridurre la dipendenza dai combustibili fossili importati, come il gas naturale.

3. Reti intelligenti (smart grid). Sono sistemi di distribuzione dell’energia più avanzati, che permettono di gestire meglio la domanda e l’offerta,

ottimizzando l’uso delle risorse e migliorando la stabilità della rete.

4. Riserve strategiche. L’Italia mantiene riserve di gas e petrolio per poter affrontare eventuali emergenze, garantendo così una continuità di approvvigionamento anche in situazioni di crisi.

5. Progetti di efficienza energetica. Sono incentivi e programmi per migliorare l’efficienza degli edifici, dei trasporti e delle industrie, riducendo il consumo complessivo di energia.

6. Collaborazione europea. L’Italia partecipa a iniziative e accordi con altri paesi europei per condividere risorse e strategie, rafforzando la sicurezza energetica a livello continentale.

Questi piani sono pensati per rendere il sistema energetico più sicuro, sostenibile e resistente a eventuali crisi. Naturalmente, in situazioni di emergenza, si attivano anche misure di risposta rapide e coordinate.

I grafici relativi all’andamento dello stoccaggio in Italia e in Europa nel suo complesso. I dati si riferiscono al livello di riempimento al primo giorno del mese indicato (fonte: ing. Olav Meroni, Risk Manager Bergamo Gas e Luce)

relazioni solide e durature, basate su fiducia e territorio. Da sempre i nostri valori sono responsabilità sociale, affidabilità e qualità del servizio.

Quanto conta il capitale umano?

Conta tutto. Per crescere servono competenze, ma anche condivisione di visione. Con Alessandro Longo, fondatore e amministratore delegato di Milano Gas e Luce, già forte dell'esperienza paterna nel campo dei servizi e delle aziende che aveva creato, prima la Policarbo, e poi Tecnovalore (nel settore dei servizi), abbiamo trovato subito grandi affinità e ci unisce un rapporto davvero fraterno. Da qui è nato il nostro gruppo, che oggi è presente in tutto il Nord e in molte città del Centro Italia.

Quando sei diventato azionista?

Fin da subito, per intuizione del dott. Longo, al quale mi lega

un rapporto personale importante. Poi, con l’ingresso al 51% di Vivienergia (di cui è parte integrante Viviesco) e del dott. Andrea Bolla, cresce la forza finanziaria dell'azienda e si fa il salto verso la scala nazionale. Unire le forze non è stata solo una scelta strategica, ma una dichiarazione di fiducia nel futuro. Insieme al dott. Andrea Bolla vogliamo alimentare una visione aziendale destinata a lasciare il segno. Ed essere diventato azionista in piena crisi energetica è stata una sfida, ma anche una grande lezione per il futuro.

Infatti, come avete affrontato la crisi?

Abbiamo ridotto i volumi, fatto scelte prudenti, mantenendo continuità e preparandoci alla ripartenza. Ora stimiamo circa 35 milioni di fatturato e una crescita ulteriore del 30-40%.

Come definite oggi Bergamo Gas e Luce?

Copyright: Condominio

Una famiglia. E un attore attivo nella solidarietà: sosteniamo ospedali, associazioni per malattie rare, enti locali. Ci sentiamo parte della comunità.

E il rapporto con l’energia a Bergamo?

L’energia è centrale nella vita di famiglie e imprese. Per questo la nostra priorità è mettere il cliente nelle condizioni di scegliere consapevolmente, fornendogli strumenti, trasparenza e continuità. È un patto che ci sta facendo crescere a doppia cifra ogni anno. Bergamo è stata il punto di partenza, sempre punto di riferimento per mia origine professionale e personale, ma Bergamo Gas e Luce, con i brand delle varie città, descrive l’espansione al nord con la strategia nata proprio nella nostra città. Com'è la vostra clientela?

Molto varia. Oggi, però, ci concentriamo su settori finanziariamente solidi, costruendo strategie settoriali precise.

Che cliente è l’amministratore di condominio?

È un soggetto chiave. Ha bisogno di consulenze specifiche, continuità di servizio e interlocutori affidabili. Collaboriamo con le sue associazioni e gli offriamo servizi evoluti grazie alle nostre società partner integrando energia, sostenibilità e gestione immobiliare.

A quali innovazioni pensate per gli amministratori?

Oggi supportiamo ogni esigenza di terziarizzazione dei servizi affianchiando l’amministratore in tutti gli aspetti operativi, dalla contabilità alla manutenzione.

Cosa manca oggi agli studi di amministrazione?

Una maggiore capacità di lettura del mercato. Per questo servono strutture più manageriali e società orientate ai servizi immobiliari. Noi ci siamo per accompagnare questa evoluzione e investirvi.

Momenti del team al lavoro | Ogni risultato nasce da qui: persone, collaborazione, passione

PIÙ TUTELA IN CONDOMINIO

Le Linee Guida 2025 del Garante aggiornano le regole sul trattamento dei dati nei condomìni, rafforzando trasparenza, ruoli privacy e responsabilità. Focus su videosorveglianza, Dpia, minimizzazione e nuovi obblighi per amministratori, fornitori e condomini

Avv. Carlo Pikler

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro

Immobiliare

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COME GESTIRLA CON CONSAPEVOLEZZA E RESPONSABILITÀ

Nel condominio, i lavori in appalto attivano obblighi stringenti in tema di sicurezza. L’amministratore, come committente, è responsabile civile e penale. Il Duvri, il verbale assembleare e il Registro della Sicurezza diventano strumenti essenziali per prevenire rischi e tutelare tutti i soggetti coinvolti

Federico Massoli

Federico Massoli* Centro Studi di Amministratore Protetto

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ASCENSORI PIÙ EFFICIENTI

ED È MINIMO IL CONSUMO

Il risparmio energetico è una priorità anche per gli ascensori, spesso molto energivori. Le nuove tecnologie riducono consumi e costi, con impatti positivi sulla sostenibilità. Il Parlamento europeo ha approvato misure per l’efficientamento energetico, incentivando soluzioni innovative per edifici e mobilità verticale

Patrizia Spada

Il tema del risparmio energetico dei consumi nei servizi che utilizziamo giornalmente è sempre oggetto di valutazione importante, e in alcune situazioni diventa una priorità. Tra le macchine energivore presenti negli edifici ci sono anche gli ascensori. Quelli di vecchia generazione, nel caso di installazioni in condomini, potevano avere una potenza del motore di 6 kW e richiedere, conseguentemente, al fornitore dell’energia elettrica contratti per forniture di 20 kW, oppure anche di 25 kW se la movimentazione è oleodinamica.

L’azione necessaria sarebbe quella di ristrutturare il più ampio numero possibile di edifici energivori, puntando a ridurre le emissioni di gas a effetto serra e il consumo energetico nel settore entro il 2030, e pertanto prendere in considerazione tutti i risparmi che possiamo fare con lungimiranza.

INNOVAZIONE TECNOLOGICA

Un moderno ascensore elettrico, come ad esempio Evolux. eco di Ceam, può funzionare con un motore di 0.5 kW, senza necessità di corrente trifase di 380V, ma con normale

La tecnologia di Ceam Beltech riduce spazi e pesi, rendendo minimo il consumo di energia nelle fasi di funzionamento. Le cabine sono illuminate da faretti a Led, che richiedono meno energia e durano di più nel tempo. E quando l’ascensore è fermo al piano, il dispositivo di stand-by automatico spegne le luci in cabina e tutti i dispositivi non necessari. In alcune fasi del suo normale funzionamento, il motore dell’ascensore lavora come un generatore: Ceam Beltech è equipaggiato con un azionamento rigenerativo che consente di prelevare questa energia pulita e renderla disponibile sulla rete elettrica dell’edificio

corrente domestica di 220V, quindi impegnando una potenza elettrica minore di quella richiesta da un normale forno a microonde, con un notevole risparmio energetico a vantaggio anche della riduzione del costo della bolletta elettrica. Oppure valutare la sostituzione di un vecchio ascensore idraulico con 480 kg di portata e capienza 6 persone con uno nuovo, sempre funzionante con corrente a 380V come il Beltech Ceam , può ridurre la potenza del motore da 9 kW a 2,9 kW con conseguente riduzione dell’impegno energetico chiesto al gestore dell’energia. Altri prodotti hanno sviluppato tecnologie analoghe, ma per tutti vale lo stesso principio: ridurre i costi d’esercizio legati al consumo energetico.

EFFICIENTAMENTO E NORMATIVE EUROPEE

Anche a seguito di questo risultato, il Parlamento Europeo ha recentemente approvato un passo significativo per l’efficientamento energetico degli edifici esistenti, con l’intento di migliorare le prestazioni energetiche degli edifici stessi e ridurre la dipendenza europea dalle importazioni di energia dall’estero. Un pensiero può quindi essere fatto, nel pieno spirito che ha mosso il Parlamento Europeo, anche per gli ascensori esistenti, rendendoli meno energivori, sostituendoli con elevatori moderni che contribuiscono a ridurre il consumo energetico dell’edificio. Un recente studio ha infatti indicato che gli edifici dell’Ue sono responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra. L’attenzione anche ai consumi secondari, come quello degli ascensori, è l’evoluzione del pensiero del Parlamento europeo, e riflessioni come quella sopra esposta contribuiscono all’obiettivo di dipendere sempre in minor misura dalle fonti di energia fossile, a vantaggio dell’ambiente in cui viviamo, con contestuale risparmio economico importante. Un’altra vantaggiosa riduzione dell’energia consumata e quindi della spesa da sostenere è quella di utilizzare fonti rinnovabili per far funzionare l’ascensore. Tra le misure suggerite dal Parlamento europeo si punta infatti molto sul solare, e già in fase di recepimento della direttiva il testo approvato prevede l’obbligo di dotare tutti i nuovi edifici pubblici e i nuovi edifici non residenziali di impianti solari. Interessante è, infine, la possibilità, fino al 2025, di usufruire delle agevolazioni fiscali messe a disposizione dallo Stato italiano a vantaggio dell’abbattimento delle barriere architettoniche. Oppure il poter usufruire di condizioni di pagamento vantaggiose per modificare o sostituire i vecchi ascensori con altri moderni molto meno energivori. In questo modo si può puntare alla riduzione dell’energia richiesta per il funzionamento e facilitare l’abbattimento delle barriere architettoniche, trasformando il tutto in aiuti anche alle famiglie più in difficoltà.

PANNELLI SOLARI IN CONDOMINIO

L’art. 1122 bis c.c. del 2012 permette ai condomini di installare impianti di energia rinnovabile su superfici comuni o private, senza autorizzazione assembleare se non modificano le parti comuni. L’assemblea può comunque imporre cautele o modalità alternative, e la Corte ha chiarito che l’installazione su superfici comuni può essere fatta dal singolo senza autorizzazione preventiva

Luca Bridi

Luca Bridi

Avv. patrocinante

in Corte di Cassazione presidente Foro Immobiliare

Sez. Milano

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E LO SMALTIMENTO DELL’AMIANTO

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AT Group utilizza tecnologie all’avanguardia e segue protocolli rigorosi per il trattamento e la rimozione dell’amianto, assicurando che ogni intervento sia effettuato in conformità con le normative vigenti.

L’impegno di AT Group nella tutela dell’ambiente e della salute pubblica è testimoniato dai numerosi progetti portati a termine con successo. E dalla fiducia che molte aziende e amministrazioni locali ripongono in essa.

La continua formazione del personale e l’adozione di pratiche innovative sono alla base della mission di AT Group: creare un ambiente più sicuro per tutti.

L’ANALISI

PIÙ CAVI E TUBI PER LE NUOVE CASE

Uno studio del Cresme mette in luce lo stato del settore dell’impiantistica, che ha una sempre maggiore incidenza negli edifici. Dopo il boom spinto dai bonus, ora il mercato frena. Ma rimane ancora sopra i livelli prepandemici

Paolo Caliari

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PRIMO PIANO

Dinamica complessiva del mercato italiano degli impianti di climatizzazione ambientale, termici e di raffrescamento

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SONO NECESSARI PIÙ PANNELLI IN CONDOMINIO

Uno studio sulle rinnovabili del Politecnico di Milano fotografa la situazione degli impianti solari. Sono aumentati, ma per raggiungere l’obiettivo fissato dall’Europa restano ancora pochi (anche a causa dello stop agli incentivi)

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La ditta GeoSun di Brunico opera da 30 anni nel settore delle energie rinnovabili. Ora più che mai, una pompa di calore è la soluzione migliore alla crisi energetica e, abbinata al fotovoltaico, permette di azzerare i consumi di energia

Ridurre le bollette energetiche garantendo il comfort abitativo in modo ecosostenibili? È possibile!

Da più di 30 anni ci occupiamo proprio di questo. Con un moderno impianto a pompa di calore è possibile abbattere sensibilmente il costo energetico mantenendo un comfort ottimale in ogni stagione.

La pompa di calore è una geniale invenzione che sfrutta sapientemente scienza e tecnica per “spostare” il calore a proprio vantaggio: in inverno, riusciamo ad estrarre energia dall’aria esterna o da una sorgente geotermica, e ad im-

Franco Saro

metterlo nell’abitazione. In estate invece estraiamo il calore dall’edificio e lo dissipiamo all’esterno.

Questo lavoro avviene utilizzando solo una piccola quota di energia elettrica; normalmente con 1 kW di energia elettrica si producono circa 4 kW di energia termica! Un rapporto che varia e dipende da molti fattori, ma rende questa tecnologia più vantaggiosa, oltre che molto più pulita, anche rispetto alla caldaia a gas, almeno fino a temperature esterne di circa -15°C, se accoppiata ad impianti radianti.

E puoi finalmente dire addio al gas! Inoltre, se produci l’energia elettrica con un pannello fotovoltaico, ti rendi quasi autosufficiente!

Quindi: acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento, tutto quanto prodotto da un'unica macchina, addio ai contatori gas, addio cisterne, addio anche ai camini e ai depositi dei combustibili.

Le nostre nuovissime pompe di calore lavorano con altissimi standard di efficienza termica e sono silenziosissime, caratteristiche fondamentali che le pone tra i prodotti di migliore qualità ad oggi presenti sul mercato.

GeoSun è un team di professionisti competenti che ti potrà spiegare l’arte di questa tecnologia. Con una vasta gamma di prodotti, GeoSun ti aiuta a selezionare la soluzione più adatta, sia essa areotermica, geotermica o ibrida areo-geotermica, fino ad oltre 600 kW di potenza.

I CONTATORI DI CALORE CHE OTTIMIZZANO I COSTI

Gli Ultego 3 smart plus radio di Ista Italia offrono misurazioni precise, affidabili e a basso costo, grazie alla tecnologia a ultrasuoni e trasmissione radio integrata. Ideali per impianti residenziali, riducono i costi di gestione e facilitano la lettura remota, garantendo efficienza e sicurezza

Elevata tecnologia, precisione, semplicità nella misurazione del calore e affidabilità in ogni condizione operativa sono le caratteristiche peculiari dei nuovi contatori di calore Ultego 3 smart plus radio prodotti e distribuiti da ista Italia per risparmiare sui costi energetici per il riscaldamento, senza mai pregiudicare il comfort.

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO

Particolarmente indicata negli impianti di riscaldamento in ambito residenziale, dalle abitazioni indipendenti ai grandi complessi abitativi fino alle sottocentrali del teleriscaldamento, Ultego 3.0 smart plus radio integra la tecnologia di misurazione a ultrasuoni con il sistema di trasmissione radio integrato di ista, contribuendo ad abbattere i costi di gestione senza neces-

Patrizia Spada

Ultego 3 smart plus radio: raccolta, memorizzazione e trasmissione dei dati digitale e automatico per la lettura da remoto

sità di installare moduli aggiuntivi per la trasmissione radio: il modulo è completamente integrato nel contatore e pronto per l’uso con la rete Symphonic Radio Sensor Net.

Tra i modelli più innovativi della gamma di contatori di calore statici a ultrasuoni, Ultego 3 smart plus radio è in grado di restituire misurazioni precise e affidabili anche in presenza di impurità nell’acqua, stabilizzando il conteggio a lungo termine e mantenendo l’esattezza del dato indipendentemente dalle portate.

Il “cuore tecnologico” di Ultego 3 smart plus radio è composto da un sensore di portata a ultrasuoni specifico per la rilevazione volumetrica del flusso e da due sonde termiche (lunghezza 1,5 m) per misurare la differenza di temperatura e dall’unità di calcolo che elabora il consumo energetico a partire dai dati rilevati. Grazie all’assenza di parti in movimento, inoltre, Ultego 3 smart plus radio è in grado di garantire una durata di funzionamento più elevata, rispetto ad altre soluzioni presenti nel mercato.

RILEVAMENTO ADATTIVO

Ultego 3 smart plus radio effettua le misurazioni della temperatura a intervalli brevi e autoadattanti, opera in range dinamico di 1:100 (secondo En 1434) e, anche in caso di variazioni improvvise del flusso, l’algoritmo intelligente per il rilevamento adattivo della temperatura, effettua una lettura sempre aggiornata e precisa del dato, modificando automaticamente l’intervallo di misurazione, per tornare autonomamente alla modalità operativa standard, appena stabilizzata la variazione termica.

RIDUZIONE DEI COSTI

L’elevata accuratezza delle misure e la totale assenza di manutenzione riducono in modo significativo i costi complessivi della gestione degli impianti di riscaldamento, in diversi contesti di rilevazione termica.

L’ampio display a cristalli liquidi facilita l’installazione e rende flessibile la programmazione di Ultego 3.0 smart plus radio che, grazie alla porta ottica interoperabile integrata, si interfaccia direttamente con il sistema ista Symphonic Radio Sensor Net, senza la necessità di alcuna personalizzazione o moduli esterni.

Tutti i contatori della gamma Ultego 3 dispongono, a seconda dei modelli, di uscite opzionali di tipo impulsiva (per calore o volume), M-bus, M-bus con due ingressi impulsivi e analogica per abilitare la raccolta, la memorizzazione e la trasmissione dei dati in modo completamente digitale e automatico, prestandosi, quindi, all’implementazione della lettura da remoto, senza la necessità di presenza fisica dell’operatore nell’edificio o nelle sue vicinanze.

Ultego 3 smart plus radio è la soluzione ideale anche nei casi di sostituzione di un dispositivo guasto o malfunzionante e per l’adeguamento normativo e tecnologico degli impianti esistenti, garantendo la massima sicurezza grazie alla piombatura.

SOLUZIONI AVANZATE PER LA RIQUALIFICAZIONE

L’Italia investe 1,381 miliardi di euro nella riqualificazione dell’edilizia pubblica e sociale, migliorando l’efficienza del 30%. Gli interventi riguardano isolamento, fotovoltaico e automazione. Il pannello B12-Panel di G&p intech offre soluzioni avanzate per l’isolamento termico e acustico

Rebecca Alberti

L'Italia investe 1,381 miliardi di euro per la riqualificazione energetica dell’edilizia residenziale pubblica e sociale. Grazie all’Investimento 17 della Missione RePowerEu, gli interventi mirano a migliorare del 30% l’efficienza energetica, contribuendo alla sostenibilità e al risparmio. Gli interventi devono garantire un miglioramento dell’efficienza energetica di almeno il 30%. Il fondo è destinato a edilizia residenziale pubblica e sociale. Gli edifici dovranno dimostrare il miglioramento energetico attraverso parametri tecnici definiti. Il Gestore dei Servizi Energetici ( Gse ) sarà responsabile dell’attuazione, mentre Sace e Cassa Depositi e Prestiti fungeranno da partner finanziari.

Interventi ammessi:

• cappotto termico per l’isolamento degli edifici;

• sostituzione di infissi per ridurre la dispersione termica;

• schermature solari per il miglioramento del comfort estivo;

• illuminazione efficiente e sistemi di building automation;

• impianti fotovoltaici e pompe di calore per energia pulita;

• allaccio a teleriscaldamento e soluzioni di microcogenerazione.

Pannello rigido in fibra di basalto a basso spessore per isolamento termico e acustico

IMPATTO SUL PARCO IMMOBILIARE

Il patrimonio edilizio italiano è responsabile di circa 40% del consumo energetico nazionale e 36% delle emissioni di gas serra. La maggior parte degli edifici esistenti è stata costruita prima dell’introduzione delle normative sull’efficienza energetica, con un tasso di ristrutturazione annuo ancora basso, pari a circa 1%. Grazie agli investimenti del Pnrr, si prevede un risparmio energetico di 209 KTep l’anno e una riduzione delle emissioni di 718 kT di CO₂ /anno. Inoltre, la riqualificazione del parco immobiliare contribuirà alla rigenerazione urbana, migliorando la qualità abitativa e riducendo la povertà energetica.

LA SOLUZIONE TECNOLOGICA G&P INTECH

B12-Panel è un pannello rigido in fibra di basalto a basso spessore non rivestito per l’isolamento termico e acustico e per sistemi a cappotto ed è marcato Ce secondo la norma En 13162. Il pannello B12-Panel grazie al valore della sua conduttività è l’ideale per la realizzazione di sistemi d’isolamento nel settore dell’edilizia, come i sistemi a cappotto a basso spessore, riduzione di ponti termici, l’isolamento orizzontale su solaio e l’esecuzione delle parti di dettaglio come spallette e sottofinestra. È inoltre raccomandato per l’utilizzo negli edifici storici per la possibilità di essere applicato senza tasselli e a spessori contenuti.

B12-PANEL | I VANTAGGI

• Il pannello, per le sue dimensioni mm 1220x597 e per la sua leggerezza, è molto maneggevole e consente un’istallazione semplice e veloce

• Grazie a un λ = 0,039 W/mK assicura una prestazione di isolamento termico elevata

• Grazie alla sua struttura, conferisce alle pareti un significativo miglioramento delle proprietà fonoassorbenti

• Grazie a un μ=1 consente il passaggio del vapore che proviene dagli ambienti interni verso l’esterno, permettendo alle murature di “respirare”

• B12-Panel appartiene al gruppo dei materiali non combustibili Classe A1 secondo e n 13501-1, previene la diffusione della fiamma e può essere usato come protezione dal fuoco

rasante 1a mano rete di armatura rasante 2a mano

supporto collante pannello B12 - PANEL isolante fissativo

LA CARICA DELLE COLONNINE DI RICARICA

In Italia ci sono già oltre 64 mila punti di erogazione destinati alle auto elettriche. E ci sono anche le norme per la loro installazione in condominio. Ma c’è un fattore che frena l’adozione delle e-auto

Paolo Caliari SOLOPERABBONATI

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LA METEORA DEL BONUS

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UN SUPPORTO PER LE COMUNITÀ ENERGETICHE

Direttive Ue e leggi italiane incentivano il risparmio dei consumi, anche con la produzione di elettricità. Più semplice con l’aiuto e le soluzioni degli esperti dell’azienda

IFranco Saro

l risparmio energetico rappresenta oggi una delle questioni più rilevanti sia a livello internazionale che locale, in considerazione dei crescenti problemi legati ai cambiamenti climatici e all’aumento dei costi energetici. Oltre agli accordi internazionali, come l’Accordo di Parigi del 2015, che ha fissato ambiziosi obiettivi per limitare l’aumento della temperatura globale, molte nazioni stanno introducendo misure normative per promuovere l’efficienza energetica, sostenendo tecnologie che riducono il consumo energetico, come edifici a basso impatto, apparecchiature a elevata efficienza e mobilità sostenibile. In Italia, il Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima (Pniec) rappresenta uno degli strumenti principali per promuovere una transizione energetica sostenibile, puntando a una riduzione significativa delle emissioni di gas serra entro il 2030.

LE CER

Le comunità energetiche si configurano come una delle soluzioni più innovative e inclusive per affrontare la sfida energetica e promuovere l’uso di fonti rinnovabili, rappresentando un nuovo modello di produzione e consumo in cui cittadini, imprese e istituzioni locali collaborano per produrre, condividere e consumare energia da fonti rinnovabili. Il principio alla base è la condivisione dell’energia prodotta localmente, permettendo di ridurre così la dipendenza dalla rete nazionale e favorendo un’economia circolare dell’energia. L’approccio incentiva la partecipazione attiva dei cittadini, che non sono più solo consumatori passivi di energia, ma diventano prosumer, ovvero produttori e consumatori allo stesso tempo.

LA NORMATIVA ITALIANA

La normativa italiana ha recepito la direttiva Europea Red II (Renewable Energy Directive), che stabilisce il quadro normativo per il sostegno alle energie rinnovabili e ha introdotto una serie di incentivi per favorire la costituzione di comunità energetiche. In particolare, la legge di Bilancio 2020 ha segnato un punto di svolta per la loro regolamentazione, introducendo il concetto di autoconsumo collettivo e prevedendo la possibilità per cittadini, imprese e amministrazioni pubbliche di costituire Comunità energetiche rinnovabili. Nel 2024, il panorama delle comunità energetiche in Italia è in forte espansione. La crescente consapevolezza ambientale, unita alla volontà di ridurre i costi energetici, hanno portato alla nascita di progetti che trovano applicazione in contesti urbani e rurali, con un particolare interesse per le aree periferiche o montane, dove l’autosufficienza energetica può rappresentare una risorsa fondamentale per contrastare lo spopolamento e rilanciare l’economia locale.

IL RUOLO DELLA SOCIETÀ

Europam, azienda leader nel settore energetico, gioca un ruolo cruciale nello sviluppo delle comunità energetiche in Italia. Con anni di esperienza nel settore dell’energia, offre consulenza e supporto tecnico per la realizzazione di comunità energetiche, fornendo soluzioni personalizzate a privati e aziende, con l’obiettivo di massimizzare i benefici sia economici che ambientali. Europam si impegna non solo a fornire le infrastrutture necessarie, come impianti fotovoltaici o sistemi di accumulo, ma anche a facilitare l’accesso agli incentivi previsti dalle normative nazionali ed europee, accompagnando i partecipanti in tutte le fasi del progetto, dalla progettazione alla gestione operativa. Nel 2024, l’Italia è al centro di una rivoluzione energetica che vede nelle comunità energetiche una delle soluzioni più promettenti per un futuro a basse emissioni. Grazie all’impegno dei diversi players del settore, questo modello si sta diffondendo offrendo a cittadini, imprese e pubbliche amministrazioni l’opportunità di diventare protagonisti attivi nel processo di transizione energetica, contribuendo al raggiungimento degli obiettivi climatici fissati dall’Unione Europea per il 2050.

LA MOBILITÀ INTELLIGENTE PER IL CONDOMINIO

La mobilità elettrica entra

nei condomìni con soluzioni ac o Modo 3, ideali per ricariche notturne e facilmente gestibili.

Con piattaforme smart come eleva, si ottimizzano potenza, costi e trasparenza, rendendo la ricarica accessibile, equa e scalabile per tutti i residenti

La mobilità elettrica è ormai una realtà consolidata, e per i condomini è diventato indispensabile installare stazioni di ricarica. La scelta più indicata per le esigenze condominiali sono le stazioni di ricarica in corrente alternata (Ac), o Modo 3, lo standard europeo per l’uso domestico e semi-pubblico. La ricarica in Ac è ideale per soste prolungate, come quelle notturne, ed è significativamente più economica e meno complessa da installare e gestire. Queste stazioni, perfette per garage o posti auto sia comuni che privati, possono essere dotate di presa o di cavo integrato, offrono potenze che vanno dai 3,7 kW ai 22 kW. Si installano facilmente a parete, risultando meno ingombranti e generalmente più convenienti rispetto alle colonnine a terra.

LA POTENZA DISPONIBILE:

IL NODO CRUCIALE PER LA RICARICA

È consigliabile prevedere un numero di punti di ricarica adeguato alla domanda attuale e futura. Il fattore critico da considerare è la potenza disponibile dell'impianto elettrico condominiale. È fondamentale stabilire fin da subito la potenza da destinare alla ricarica delle auto. In alcuni casi, potrebbe essere necessario un aumento della potenza del

Patrizia Spada

ElEva consente all’amministratore di stabilire, in sede di assemblea condominiale, le regole condivise per la ricarica

Dettaglio della presa Scame

contatore o l'installazione di un Punto di Prelievo (Pod) dedicato esclusivamente alle ricariche. Indipendentemente dalla tipologia di stazione, per garantire comodità d'uso, equità nella ripartizione dei costi ed efficienza, è cruciale che le infrastrutture siano controllate da remoto tramite un sistema di gestione a disposizione dell'amministratore condominiale, come la piattaforma Eleva di Scame.

ELEVA: GESTIONE INTELLIGENTE, MODULARE E CONDIVISA

Eleva è in grado di gestire dinamicamente la potenza disponibile, evitando sovraccarichi e distacchi del contatore (blackout), in quanto la potenza disponibile viene distribuita in modo ottimizzato per garantire ricariche più rapide e ridurre le inefficienze, senza dover necessariamente richiedere un aumento della potenza del contatore condominiale. La piattaforma Eleva è progettata per essere altamente modulare e scalabile. Questo significa che le sue funzionalità sono organizzate in pacchetti specifici, che possono essere attivati in base alle reali necessità. Un sistema di gestione che diventa di proprietà del condominio, facilitando l’approvazione dell’investimento in assemblea e la sua scalabilità permette di aggiungere nuovi punti di ricarica al sistema, man mano che la domanda cresce. Inoltre, Eleva consente all’amministratore di stabilire, in sede di assemblea condominiale, le regole condivise per la ricarica, tra cui:

• le tariffe da applicare alla ricarica condominiale;

• la modalità di prenotazione dei punti di ricarica, con un sistema di coda;

• il tempo o l’energia massima per ogni sessione di ricarica.

GESTIONE TRASPARENTE

DEI CONSUMI E SUPPORTO TECNICO

L’amministratore può accedere a una contabilizzazione separata dei consumi per ogni condomino, rendicontandoli a fine mese, oppure optare per l’uso di tessere prepagate per garantire la sicurezza dell’incasso del condominio, specialmente per appartamenti in affitto o a uso B&B. Questo risolve il problema della ripartizione dei costi e di eventuali controversie tra condomini, rendendo il sistema equo e trasparente. Grazie al servizio di Pre-Sales Engineering Scame offre supporto tecnico specializzato per la progettazione di soluzioni di ricarica ottimali, basato sulle specifiche esigenze del cliente per definire e implementare sistemi di ricarica integrati ed efficienti. Con Eleva, il condominio è pronto ad affrontare le sfide della mobilità elettrica, offrendo un servizio all’avanguardia che valorizza l’immobile e migliora la qualità della vita dei residenti.

ElEva Per saperne di più

La piattaforma ElEva è progettata per essere altamente modulare e scalabile

GUIDA DEL CONDOMINIO SOSTENIBILE LA NUOVA

Le nuove regole per gli incentivi fiscali ancora disponibili, che fare con la cessione del credito, le deroghe ammesse, gli obblighi per gli amministratori, gli adempimenti passo dopo passo, le schede di tutti i bonus: la nuova Guida del Condominio Sostenibile è un prezioso manuale per proprietari e professionisti della gestione immobiliare. Assicurati subito una copia!

La Guida del Condominio Sostenibile è disponibile su www.virginiagambinoeditore.it

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Con il patrocinio di:

IL FUTURO DELLA PROFESSIONE

FIERA DI BERGAMO Via Lunga, 1 - Bergamo

09:00 Registrazione presenze

09:30 Saluti istituzionali

Presidente ANACI Bergamo, Bruno Negrini

Presidente ANACI Lombardia, Renato Greca

Consigliere Regionale, Presidente della Commissione speciale “Autonomia e riordino autonomie locali” e membro del Comitato europeo delle regioni, Giovanni Malanchini

Europarlamentare, Onorevole Silvia Sardone

10:20 Le nuove tecnologie e le forme d'aggregazione nell'etica e nella deontologia Associativa

Segretario ANACI, Andrea Finizio

11:05 PAUSA CAFFÈ E NETWORKING

11:30 Nuove tecnologie e aggregazioni nell'etica e nella deontologia

Monsignor Giulio Dellavite

12:30 L’innovazione oltre l’abitudine - Relazioni umane nella trasformazione digitale

Enrico Cazzolino

13:30 PRANZO il pranzo è gratuito e verrà servito in galleria

14:30 Modi di aggregazione - vantaggi economici, finanziari e fiscali

Tesoriere ANACI Bergamo, Matteo Gualandris

15:30 Bergamo Smart City - come esempio di aggregazione e collaborazione Assessore al Comune di Bergamo, Presidente di Bergamo Smart City, Giacomo Angeloni

A Bergamo, l’associazione degli amministratori ha tenuto un convegno che ha messo al centro temi legati alle prospettive della gestione degli edifici residenziali nell’ottica della rivoluzione digitale. Sono emerse molte opportunità ma anche qualche pericolo

16:00 PAUSA CAFFÈ E NETWORKING

16:30 Introduzione all’IA - utilizzo dell’IA nelle professioni

Gianluigi Bonanomi

17:15 Come interrogare l’IA - casi pratici nella professione di Amministratore

Andrea Mapelli

18:00 Dibattito

18:30 Chiusura lavori

L

L

PROFESSIONE E TECH NEL FUTURO DEL CONDOMINIO

A Bergamo l’anaci ha organizzato un convegno che ha messo al centro le prospettive della gestione degli edifici residenziali nell’ottica della rivoluzione digitale. Con opportunità e qualche pericolo

Alice Fugazza

Il progresso tecnologico, l’avanzamento dell’intelligenza artificiale e l’accelerazione dell’innovazione digitale impongono riflessioni sulla necessità di formazione continua e sulla volontà di adattamento al cambiamento. In questo contesto dinamico, l’assertività, la deontologia professionale e la capacità di tessere relazioni umane autentiche e solide emergono come pilastri fondamentali. Sono temi emersi durante il recente congresso tenuto da Anaci Bergamo, in cui si è discusso di come la velocità con cui le tecnologie evolvono possa generare incertezza e apprensione, specialmente quando si tratta di interfacciarsi con l’intelligenza artificiale.

IL TEMA

Consapevoli di queste sfide e opportunità, gli amministratori condominiali hanno partecipato al settimo convegno annuale dell’associazione orobica, in collaborazione con la nostra casa editrice Virginia Gambino Editore e a Condominio Sostenibile e Certificato . L’evento di Bergamo, intitolato Evoluzione tecnologica e traino delle professioni, se ci uniamo il futuro è oggi , si è tenuto il 16 maggio e ha rappresentato un’importante occasione di confronto e approfondimento su tali tematiche, cruciali per il settore.

I PARTECIPANTI

In mattinata sono intervenuti in apertura, per gli onori di casa, il presidente A naci Bruno Negrini, il presidente A naci Lombardia Renato Greca, Silvia Sardone, europarlamentare della Lega, Giovanni Malanchini, consigliere regionale, presidente della Commissione speciale Autonomia e riordino autonomie locali e membro del comitato europeo delle regioni, anche lui della Lega. Il convegno è poi entrato nel vivo con gli speech di Andrea Finzio, segretario A naci Nazionale, che ha parlato sul tema Nuove tecnologie e delle forme di aggregazione nell’etica e nella deontologia associativa, seguito da monsignor Giulio Dellavite, che ha approfondito il tema delle Nuove tecnologie e aggregazioni nell’etica della deontologia. Enrico Cazzolino, psicologo, si è invece focalizzato su Innovazione oltre l’abitudine, le relazioni umane nella trasformazione digitale.

LE RELAZIONI

Nel pomeriggio, il dibattito si è spostato sui modi di aggregazione, vantaggi economici, finanziari e fiscali, con l’intervento di Matteo Gualandris, tesoriere A naci Bergamo. Giacomo Angeloni, assessore del capoluogo orbico, ha centrato la sua relazione Bergamo Smart City come esempio di aggregazione e collaborazione. Gianluigi Bonanomi ha poi parlato delle problematiche connesse con l’intelligenza artificiale e il suo utilizzo nelle professioni, mentre Andrea Mapelli ha illustrato come interrogare l’Intelligenza Artificiale, i casi pratici nella professione dell’amministratore. La giornata si è rivelata un momento di lavoro proficuo e molto partecipato.

Il convegno Anaci, ospitato all'interno della Fiera di Bergamo

dida

ANTICIPARE IL FUTURO

Bruno Negrini, presidente A naci Bergamo

Nella storia della nostra professione, il mondo del condominio non ha mai subìto cambiamenti così rapidi come negli ultimi 20 anni. Abbiamo assistito a riforme fiscali, alla revisione della normativa condominiale, all’evoluzione delle professioni, all’impatto del covid che ha accelerato la digitalizzazione e all’introduzione del superbonus, che ci ha posto di fronte a nuove sfide. Questo ventennio è stato colmo di novità, e noi dobbiamo adeguarci su due fronti: sia per la nostra professione e i nostri studi, sia per rispondere prontamente alle esigenze dei nostri amministrati. Il mercato ci impone di essere sempre preparati, tra Pnrr e direttive Case green, che sono sicuramente una forte spinta, ma la possibilità di utilizzare nuove tecnologie non deve comunque prescindere dal fatto che l’applicazione debba essere governata dall’intelligenza umana. Possiamo affrontare tutto questo solo se collaboriamo insieme, se continuiamo a studiare, formarci e supportarci, appunto per riprendere il titolo del convegno: se ci uniamo il futuro è oggi. Anaci in queste parole ci crede fortemente.

FORMAZIONE AL PRIMO POSTO

Renato Greca, presidente A naci Lombardia

Questo convegno è di fondamentale importanza ed è interamente dedicato alla trasformazione tecnologica con i suoi cambiamenti che dobbiamo studiare e assimilare, che ormai sono repentini e inevitabili nel nostro quotidiano. Così come è inevitabile capire l’importanza dell’aggregazione e dell’unione fra di noi. Correre da soli non è più possibile. Se ci uniamo il futuro è oggi è il titolo scelto per il nostro incontro e sottolinea come solo attraverso la collaborazione potremo affrontare le sfide legate al green, alla tecnologia e alla sicurezza. Come ogni grande innovazione, l’Intelligenza artificiale, a oggi la più impattante sotto tutti questi aspetti, deve essere governata e utilizzata con consapevolezza e deve essere al servizio dell’uomo e non il contrario. A naci crede fermamente nella formazione, nella collaborazione e nell’aggregazione, per questo solo uniti possiamo difendere la qualità del nostro lavoro e il valore del nostro ruolo, che può crescere nella misura in cui riusciamo a interpretare i bisogni dei cittadini e dei condomini, valorizzando e promuovendo un cambiamento sostenibile, accessibile e graduale.

TUTTI I DUBBI SULLE CASE GREEN

Silvia Sardone, europarlamentare della Lega

A voi Amministratori di condominio è richiesto molto: pazienza e resilienza, dovete essere estremamente versatili, ma dovete anche stare attenti alla vostra sicurezza, poiché secondo i dati riportati, sette professionisti su dieci hanno ricevuto minacce alla propria incolumità, poiché dovete adoperarvi per garantire il rispetto reciproco e delle regole. Ho letto con attenzione le richieste che avete fatto in merito al green e le dichiarazioni relative a una burocrazia pressante: il volume di lavoro generato dal superbonus è stato assorbente, e ritengo che la legislazione debba in generale venirvi incontro. Per quanto riguarda le Case Green, concordo che non debba essere considerato un provvedimento ideologico. Il risparmio energetico e l’impatto ambientale sostenibile sono obiettivi validi, ma non è accettabile sanzionare immobili che non possono sostenere i costi di adeguamento, impedendo affitti e locazioni. È fondamentale compensare con buonsenso. Per quanto riguarda l’Intelligenza Artificiale, l’Europa è stata la prima al mondo a introdurre un regolamento specifico: siamo in una fase iniziale, dove l’obiettivo è utilizzare l’AI, ma al contempo regolamentarla. La mia è una dichiarazione d’intenti per chiarire il fatto che sono disposta sempre a collaborare e a lavorare assieme a voi.

LE SFIDE DELL’AI

Giovanni Malanchini, Consigliere Regionale Riconosco l’importanza fondamentale delle Associazioni di categoria. Nelle grandi città il vostro ruolo organizzativo e di filtro è cruciale, e il quadro generale dimostra quanto sia fondamentale supportarvi. Per quanto riguarda l’AI, come viene percepita oggi a livello regionale, partiamo dai fatti: è una tecnologia preponderante che avanza e che è ormai parte della nostra quotidianità. Un tema fondamentale è come le pubbliche amministrazioni possono e devono utilizzarla, con un forte legame alla privacy, all’elaborazione sofisticata dei dati e ai regolamenti. C’è anche un importante tema ecologico: dal punto di vista tecnologico e scientifico, dobbiamo renderci conto che l’utilizzo di ChatGpt, per esempio, comporta un consumo energetico dieci volte superiore a Google. Questo è fondamentale per la Lombardia, dove tutti desiderano spazio per i data center e non c’è più terreno utilizzabile. La situazione diventa complessa in una regione popolosa come la nostra, dove la richiesta di innovazione è pressante. Il modello da portare avanti però è la condivisione, per avere un’innovazione aperta e accessibile a tutti. Per la ricerca sull’AI sono stati stanziati 100 milioni di euro, con un sistema che mira a riunire tutti gli stakeholder in un unico tavolo per comprendere su quali esigenze può muoversi. Non si lavorerà a compartimenti stagni: ognuno deve fare la propria parte, per questo vi invito a essere soggetti attivi nei tavoli di confronto, portando le vostre esigenze.

AMMINISTRATORI E DEONTOLOGIA HI-TECH

Andrea Finizio, Segretario Nazionale Anaci

Tra le tante voci comprese nel perimetro delle spese detraibili, anche con il Superbonus c'è stata l'assenza nel compenso dell'amministratore condominiale. Una figura centrale nella gestione e nella realizzazione degli interventi, ma esclusa dai benefici fiscali. Un'ingiustificata dimenticanza normativa che andrebbe finalmente corretta, anche alla luce del ruolo sempre più complesso e qualificato che l'amministratore oggi ricopre. Anche nella fase di recepimento della direttiva Case Green, la figura dell’Amministratore è stata nuovamente messa in secondo piano. Tuttavia, nel campo tecnologico, ci troviamo a essere protagonisti, ed è per questo che, a livello associativo, ci è stato chiesto di affrontare questa tematica. L’obiettivo di Anaci è essere portatori e soci fondatori, depositari di un messaggio di valore. Tra gli aspetti che guidano la politica di Anaci è fondamentale chiarire la nostra politica nazionale e i nostri valori. L’architettura politica della nostra associazione è democratica e si è dotata di strumenti con regole chiare e condivise, dimostrando come il potere associativo, la capacità organizzativa e politica non abbiano nulla a che vedere con la logica dell’uomo solo al comando. Siamo un’associazione che da 30 anni possiede strumenti, competenze e ambiti ben definiti. Quest’anno festeggiamo un traguardo importante, anche se dovremmo in realtà celebrare i 55 anni di storia, considerando l’unione tra Anai e Aiaci. I nostri padri fondatori, nel 1970, ci hanno trasmesso l’importanza dell’aspetto immobiliare e professionale, inteso come l’arte dell’amministrare. In questo equilibrio democratico, la nostra associazione si basa sui valori della democrazia. Il Congresso, la nostra «camera alta», non elegge solo il presidente, il tesoriere e il segretario, ma anche i probiviri e i revisori dei conti. Questa è la vera democrazia. In termini di comportamento, richiamiamo i nostri valori, ben espressi nei nostri codici, affinché al messaggio professionale della nostra cultura si unisca il valore etico dell’attenzione ai nostri comportamenti. Da un lato dobbiamo agire come professionisti, dall’altro dobbiamo farlo con la volontà di agire con coscienza. Il nostro primo motto è stato «la forza dell’unione» e «l’unione che ha fatto la forza». Dobbiamo unire la coscienza perché le norme deontologiche devono incidere su tutta la sfera del professionista. Professioni e professionisti non devono essere fini a sé stessi. Per riuscire a concretizzare la nostra missione associativa, abbiamo posto al centro la conoscenza, la formazione e l’aggiornamento. La conoscenza è alla base del controllo e della buona gestione e del controllo sugli strumenti. La formazione Anaci, in particolare sull’intelligenza artificiale, è stata studiata in modo approfondito. Partiamo dall’assioma che non è possibile assumere un atteggiamento anti-digitale: il progresso va sostenuto con delle regole, il

che non significa frenare, bensì regolamentare. Anaci unisce l’aspetto etico e comportamentale: qualunque sia il contesto, non si può prescindere dall’uso e dai mezzi tecnologici. Gli amministratori che si affacciano a questa professione devono conoscere l’impatto che le tecnologie hanno sul modo di operare e gestire. Questi strumenti tecnologici devono essere subordinati a un loro utilizzo responsabile. Ed è necessario, dunque imprescindibile, tutelare la reputazione: attenzione, quindi, alle informazioni e ai dati che siamo chiamati a gestire. Il tema della deontologia assume quindi un ruolo di maggiore importanza, anche se è spesso contrapposto a quello ontologico, un’antitesi tra il dover essere e l’essere. Credo si possa affermare che una giusta attenzione alla deontologia, al dover essere, aiuti a essere un bravo amministratore. I valori fondamentali devono essere la comunicazione e la credibilità, ridefinendo i parametri della comunicazione stessa. Per la credibilità, sono necessarie molte riflessioni da parte del professionista sugli strumenti, sul perché e con quali finalità utilizzare alcune tecnologie piuttosto che altre, agendo con consapevolezza e responsabilità. Il professionista dovrà far percepire sé stesso, al di là dell’intelligenza artificiale. Il proprio agire deve distinguersi da strumenti che non deraglieranno mai dai binari della correttezza. Bisogna essere credibili, trasparenti, sempre. Gestiamo beni altrui, la casa del cittadino, e possiamo farlo solo con la credibilità. Dobbiamo sapere, con la conoscenza, cavalcare l’onda della tecnologia, e seguire una comunicazione responsabile, tenendo come primo comandamento il fatto che l’intelligenza artificiale non può sostituire il rapporto umano e i valori.

UN CIRCOLO VIRTUOSO PER L’AI

Monsignor Giulio Dellavite, Segretario

Generale della Curia di Bergamo

L’Intelligenza Artificiale è percepita contemporaneamente come una minaccia e una risorsa inestimabile, ma la realtà è che possiede una natura tridimensionale. Dobbiamo considerarla come una nuova dimensione della realtà, alla quale non siamo abituati a pensare. Più che un semplice strumento, l’AI rappresenta un cambio di paradigma: quando si modifica il modo di osservare le cose, le cose stesse mutano, e l’AI ci offre una prospettiva che oggi è ancor più differente. Potremmo chiederci se l’AI sia la luce in fondo al tunnel, ma la risposta è che è la luce del treno che ci sta venendo incontro. Possiamo scegliere di farci travolgere, di rimanere indifferenti e adattarci passivamente, di agganciarci e farci trascinare, oppure di salire al volo su questo treno in corsa, ma essere condotti dove desidera qualcun altro. La vera sfida, tuttavia, è quella di saltare sul treno e guidarlo. Questa è la sfida cibernetica: l’Intelligenza artificiale è una rivoluzione industriale paragonabile all’elettricità, con la differenza che non ha impiegato un secolo per affermarsi e oggi ce l’abbiamo letteralmente in tasca. È un cambiamento profondo dello stile di vita e dobbiamo considerarla uno strumento che deve

adeguarsi a noi, non il contrario. È fondamentale comprendere che l’Intelligenza artificiale non potrà creare qualcosa di realmente nuovo, poiché la sua funzione è rielaborare dati e concetti già esistenti. L’intelligenza è un attributo umano, l’artificiale è il modo in cui essa viene gestita. Tutto ciò che compone l’AI è di origine umana: parole, concetti, idee, logiche. Il contenuto è umano, la modalità di utilizzo è intelligente, mentre l’algoritmo è artificiale. Abbiamo dunque l’Io (umano), lo strumento (artificiale) e il contenuto. L’AI ha la capacità di compiere in un secondo ciò che le persone potrebbero realizzare in un secolo. Questa velocità quindi ci impone di sviluppare un Io espanso. In questo nuovo paradigma, data la nostra professionalità di amministratori di condominio, quali sono gli elementi chiave? La nostra preoccupazione principale è la cura della struttura e l’attenzione alle facciate: un edificio deve apparire esteticamente bello, garantendo al contempo abitabilità e benessere. La relazione tra i condomini è un fattore cruciale non solo per creare un ambiente abitabile, ma anche per assicurare la stabilità del contesto condominiale. Il quinto elemento è la perfezione del nostro operato: la personalità, ovvero una qualità tecnicamente esperta e umanamente plasmata. L’AI, con la sua dittatura delle risposte, richiede l’aristocrazia delle domande: a una domanda complessa corrisponderà una risposta complessa, a una domanda errata, invece, produrrà una risposta inadeguata. Dobbiamo imparare a trattare l’AI come uno strumento per rafforzare le nostre capacità esistenti. Queste sono tutte questioni a cui dobbiamo prestare la massima attenzione e per le quali è indispensabile il re-skilling, ovvero lo sviluppo di nuove competenze. Oggi ci troviamo in una condizione simile al paleolitico, ma con un’intelligenza (digitale) quasi divina. La rinascita della nostra professione deve partire dal nostro benessere, incanalandoci in un circolo virtuoso: il senso crea valore, il valore crea affetto, l’affetto crea effetto, l’effetto crea qualità, la qualità crea profitto, il profitto crea lavoro, il lavoro crea dignità, e la dignità crea senso.

L’EMPATIA È UN VANTAGGIO COMPETITIVO

Enrico Cazzolino, psicologo

Il valore umano nell’era digitale si fonda sull’equilibrio tra tecnica e fiducia: la tecnologia è sicuramente un facilitatore, ma non può e non deve sostituire interazioni e relazioni umane. Spesso la nostra professione ci porta a cadere in trappole mentali, routine fisse, dove il comfort è il vero rischio. L’inerzia è, infatti, la più comoda fra le interazioni dirette e la fiducia cieca negli strumenti tecnologici è un pericolo. È necessario cambiare le abitudini, dunque, accettando il rischio di uscire da questa zona di comfort e di imboccare percorsi differenti. È assodato che le scelte etiche, quando vengono compiute, hanno fini positivi: non dobbiamo quindi ricorrere in quel pensiero abituale e nell’agire per conformismo. È necessario e fondamentale riflettere su come le nostre abitudini professionali possano influenzare l’ambiente esterno. La disparità nell’adozione di tecnologie specifiche tra professionisti crea differenze nelle abitudini operative, ma anche in quelle sociali, come vere e proprie barriere. I sondaggi effettuati in merito a questo rivelano che negli ambienti di lavoro il desiderio di cambiamento è ampiamente condiviso, ma la difficoltà risiede nel coinvolgere attivamente altri in abitudini più funzionali: in sostanza, è il percorso emotivo che è difficile. Paure e incertezze generano blocchi, perché si è spaventati da qualcosa che non si conosce. Ma l’altro lato della medaglia tiene in considerazione che credibilità e fiducia si consolidano in base alla coerenza e alla trasparenza con cui vengono mantenute le promesse. Per innescare un cambiamento, quindi, è necessario cambiare abitudini e per attuare una rivoluzione, a volte è necessario l’1%.

Basta davvero poco, basta adottare una micro-abitudine, una piccola variazione nelle azioni quotidiane, nella pratica. È quindi necessario attuare un’innovazione consapevole: sappiamo che l’Intelligenza artificiale può ridurre gli errori tecnici, ma è la nostra visione professionale che deve essere

in grado di gestire il rischio. È fondamentale adottare uno strumento tecnologico solo se questo corrisponde a un valore aggiunto, come può apportarlo in un verbale più snello, nella comunicazione più efficace con i clienti.

Tuttavia, dobbiamo sempre tenere in considerazione che l’apprendimento è efficace ed esponenziale solo se condiviso: deve diventare una buona abitudine il confronto costante con i colleghi fra ciò che funziona e non funziona, sia sul metodo di lavoro, sia sulla tecnologia. Favorisce la crescita, approfondisce l’etica, la scoperta di abitudini migliori, la risoluzione di problemi. Lo scambio di idee è un’esperienza per migliorarsi ed è provato che aiuta a combattere le resistenze emotive. Sono i feedback e un atteggiamento collaborativo che si rivelano molto più efficaci. Ma più tecnologia dovrebbe anche presupporre più umanità: è l’empatia il vero vantaggio competitivo, poiché la fiducia non si automatizza, va invece coltivata. Anche nei momenti più difficili, dobbiamo accettare che il cliente ha un bisogno e che, finché non riusciremo a soddisfarlo pienamente, si rivolgerà altrove. È necessario definire l’assertività. Quindi, per innovare e cambiare, che cosa è necessario fare? Implementare un sistema settimanale, osservare, registrare e modificare ogni singola abitudine. Rendere visibili le buone pratiche con una check-list condivisa, magari, utile anche un diario, una dashboard. Sono necessari strumenti e sistemi, mantenendo vivi i valori umani. La formula per l’amministrazione del 2030 quindi è tecnologia più relazione. L’innovazione funziona solo se è al servizio di una relazione umana, il che presuppone, che sia fatta insieme.

SOLI, IN SOCIETÀ O AGGREGATI?

Matteo Gualandris, commercialista, revisore legale e tesoriere provinciale di Anaci Bergamo. Non esiste una forma di aggregazione universalmente giusta in termini operativi. Piuttosto, si tratta di un processo sartoriale, con passaggi non assoluti ma personalizzabili in base agli obiettivi e alle modalità di condivisione. Il mondo del condominio lo sa bene e, infatti, sono diverse le scelte che gli amministratori condominiali sono chiamati a intraprendere quando iniziano la propria attività. La maggior parte degli amministratori si trova di fronte a un bivio: operare come singolo professionista o costituire una società? La scelta iniziale è quasi sempre individuale. La soluzione più semplice e conveniente è l'apertura di una partita Iva: è agile, snella nella gestione amministrativa e offre vantaggi fiscali sia al professionista che al cliente, con un costo inferiore del 22%. Questa autonomia gestionale consente al professionista di strutturarsi partendo dal basso, senza vincoli decisionali imposti da altri soggetti. Tuttavia, l'attività individuale presenta criticità significative. Il professionista può trovarsi di fronte a un sovraccarico di lavoro, dovendo gestire assemblee e offrire un servizio completo al cliente. Malattie, ferie o permessi possono creare difficoltà e assenza di sostituibilità, limitando lo sviluppo professionale. La difficoltà di specializzazione e di aggiornamento, spesso svolto in modo frammentario e online, può incidere negativamente sulla qualità del servizio. Il rischio reputazionale ed economico è elevato, poiché un errore incide direttamente sul singolo. L'isolamento professionale, inoltre, limita la capacità organizzativa ed economica. La prima forma di aggregazione, in questi casi, è spesso l'appartenenza a una rete o a un'associazione di categoria.

LL'attività individuale, una volta raggiunto un limite di sostenibilità, richiede delle scelte. Si può decidere di rimanere piccoli, eventualmente riducendo il numero di condomini gestiti. Tuttavia, questa scelta è in controtendenza rispetto al mercato, che favorisce senza ombra di dubbio strutture più grandi. Quando l'individualità non è più sufficiente, si considera il passaggio a una delle tante modalità di aggregazione. I vantaggi dell'aggregazione sono molteplici: maggiore efficienza, crescita professionale ed economica, sostenibilità a lungo termine, competitività, miglioramento della qualità della vita e tutela patrimoniale. Le opportunità derivanti dall'aggregazione includono efficienza e rapidità d'azione grazie alla distribuzione delle mansioni tra più amministratori, che possono offrire una professionalità più ampia e specializzata. La capacità di gestire più azioni contemporaneamente, anche solo in forma aggregata, consente di sollevare e distribuire il carico di lavoro. La

standardizzazione delle procedure migliora l'efficienza nelle risorse umane, ottimizzando l'organico dell'aggregazione. Si generano economie di scala, abbattendo i costi tramite l'utilizzo condiviso di personale, linee telefoniche e servizi comuni. Una struttura aggregata ha più facile accesso a finanziamenti e investimenti, e può diversificare le entrate offrendo servizi complementari (manutenzione, assistenza, consulenza tecnica), ampliando così la gamma dei servizi offerti. La riduzione del rischio individuale e l'efficienza operativa rendono la gestione di una società aggregata più semplice rispetto all'attività individuale. Dal punto di vista della qualità della vita, l'efficienza aggregativa porta a una riduzione dello stress, consentendo ai professionisti di dedicare più tempo a sé stessi, ridurre l'orario di lavoro e ottenere una maggiore sicurezza economica. Le criticità dell'aggregazione possono essere di natura caratteriale e personale, pur avendo la stessa finalità. È possibile aggregarsi mantenendo la propria posizione individuale. Tuttavia, l'investimento organizzativo iniziale può essere significativo, non solo dal punto di vista economico. Strutture organizzative più ampie comportano costi fissi maggiori, e non è garantito un risultato economico migliore nell'immediato. La condivisione dei profitti spesso non si accompagna a una pari condivisione degli oneri. La perdita dell'individualità, in alcune forme aggregative, può essere un fattore rilevante, poiché la struttura prevale sul richia-

mo personale. La rigidità in uscita è un altro aspetto da considerare: costruire una struttura ha dei costi, smontarla ne ha molti di più. Le principali forme di aggregazione, pur con diverse sfumature, sono quelle di studio associato, società di persone, società di capitali, consorzi e cooperative. Lo studio associato è la forma più semplice e immediata, sebbene in alcuni casi limitata. È adatta a professionisti iscritti a un albo (che potrebbero anche optare per una Stp, Società Tra Professionisti) o a lavoratori autonomi che desiderano avviare un'associazione professionale. Questa forma è economicamente vantaggiosa per l'avvio, con un unico atto costitutivo, e i professionisti mantengono la propria responsabilità e indipendenza. Dal punto di vista fiscale, funziona con trasparenza, garantendo maggiore stabilità. Le società di persone (Snc o Sas) sono forme aggregative che offrono un risparmio fiscale. Nelle Snc (Società in Nome Collettivo), tutti i soci sono responsabili illimitatamente per le obbligazioni sociali. Nelle Sas (Società in Accomandita Semplice), i soci accomandatari sono responsabili illimitatamente e sono gli amministratori della società, mentre i soci accomandanti hanno responsabilità limitata al capitale conferito, non possono compiere atti di gestione e ricevono una quota di utile. L'amministratore unico, in questo tipo di società, può includere la famiglia nella propria attività, condividendo una responsabilità patrimoniale limitata. L'investimento iniziale è limitato, la gestione è flessibile e ogni socio viene tassato per trasparenza in base alla propria quota di partecipazione. Le società di capitali sono la forma prediletta per chi desidera proteggere il proprio patrimonio. Le principali tipologie includono Srl (Società a Responsabilità Limitata), la forma classica, a cui possono partecipare sia persone fisiche che altre società, Srls (Società a Responsabilità Limitata Semplificata): gratuita e con statuto previsto dal Codice civile, operativamente è simile a una Srl, con un limite massimo di dieci soci, Spa (Società per Azioni) e Sapa (So-cietà in Accomandita per Azioni): quest'ultima, con circa 300 casi in Italia, è utilizzata per mantenere grandi patrimoni, ma presenta soci accomandatari. Le caratteristiche dell'aggregazione in società di capitali prevedono un investimento iniziale più elevato per la costituzione e la gestione contabile. Gli obblighi contabili e fiscali sono più stringenti (deposito del bilancio, revisione, scritture obbligatorie). La flessibilità decisionale è minore, con maggiore formalismo per delibere, assemblee e consigli. La responsabilità dei soci è limitata al capitale conferito, garantendo una maggiore protezione patrimoniale. La gestione può essere professionale e digitale, con la possibilità di nominare un amministratore non socio, aprendo a una gestione tecnicomanageriale. Si

garantisce la continuità aziendale, in quanto l'attività non si interrompe in caso di uscita, decesso o impossibilità di un socio. Le società di capitali favoriscono la crescita e lo sviluppo, consentendo l'ingresso di nuovi soci investitori e l'aumento del capitale sociale. Permettono la strutturazione di servizi su larga scala, come la gestione di numerosi condomini. Il trattamento fiscale è autonomo, con l'utile tassato a livello societario e non direttamente nel reddito personale, a meno che non vengano distribuiti dividendi, che vengono tassati con una flat tax del 26%.

L'aggregazione in forma di consorzio è un'organizzazione costituita da due o più imprenditori (o professionisti) che si uniscono per coordinare stabilmente alcune fasi delle rispettive attività economiche. L'obiettivo è accrescere l'efficienza, la competitività o l'accesso al mercato, senza perdere la propria autonomia giuridica. Esistono due tipi di consorzio:

• Consorzio senza personalità giuridica: un accordo tra imprenditori o professionisti che non costituisce un soggetto giuridico autonomo. Non ha autonomia patrimoniale perfetta, agisce in nome e per conto dei consorziati (quindi gli obblighi ricadono direttamente sui membri), è regolato da un contratto consortile e non ha scopo di lucro.

• Consorzio con personalità giuridica: può avere diverse forme giuridiche (società di capitali, cooperative, enti di gestione pubblici o privati). Ha autonomia patrimoniale perfetta, agisce in nome e per conto dei consorziati, è regolato da uno statuto e da un regolamento, e non ha scopo di lucro.

Il consorzio non rappresenta una finalità di aggregazione in sé, ma uno strumento per raggiungere necessità di sviluppo ed economia di scala, attraverso servizi specifici. L'investimento iniziale è considerevole. La collaborazione

è strutturata senza che i consorziati perdano la propria autonomia. Gli aderenti al consorzio mantengono la propria individualità professionale o societaria, ma si coordinano per offrire servizi integrati. Si verifica una condivisione di risorse e know-how, che permette di unire strumenti, banche dati, personale e conoscenze tecniche per migliorare l'efficienza operativa. È possibile accedere a servizi comuni (call center, contabilità, segreteria, manutenzioni convenzionate), con conseguente riduzione dei costi. Un consorzio favorisce la gestione della specializzazione, consentendo a ogni consorziato di concentrarsi su specifiche aree (contabilità, legale, tecnico), creando un'offerta più qualificata. La maggiore visibilità sul mercato è un altro vantaggio, grazie a una maggiore capacità di promozione e marketing rispetto al singolo amministratore o al piccolo studio. Tuttavia, ci sono maggiori oneri organizzativi: la creazione e la gestione del consorzio richiedono regolamenti, coordinamento, amministrazione interna e gestione dei conflitti. Le divergenze strategiche o le differenze operative tra consorziati possono minare l'efficacia della collaborazione.

L'aggregazione in forma di cooperativa è un'altra opzione. Una cooperativa è una società costituita da più persone (fisiche o giuridiche) che si uniscono volontariamente per soddisfare bisogni comuni di tipo economico, sociale o culturale, attraverso un'impresa a gestione democratica, di proprietà collettiva e senza scopo di lucro individuale. Esistono diverse tipologie di cooperative: di produzione e lavoro (edilizie, sociali), di consumo (per l'acquisto collettivo di beni), di servizi (cooperative di trasporto, pulizie), edilizia (per la costruzione di case da destinare ai soci) e sociali (per l'inserimento lavorativo o l'assistenza a categorie fragili). Nel settore dell'amministrazione immobiliare, le più

diffuse sono le cooperative di produzione e lavoro (come le cooperative di lavoro e sociali) e le cooperative di servizi (come quelle di trasporto e pulizie).

Le caratteristiche della cooperativa includono una struttura democratica. La cooperativa offre servizi a costo inferiore, ma per legge è vietato ottenere utili individuali. La cooperativa è flessibile nella partecipazione, non richiedendo un atto notarile per l'ingresso, ma semplicemente una lettera di adesione o dimissione.

Tutte queste forme di aggregazione sono sempre legate all'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile. Nel momento in cui si decide di costituire una società per svolgere un'attività, questo articolo prescrive che i requisiti professionali devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili (aver svolto il corso, avere il Dm). Per esempio, non è possibile creare uno studio associato con un geometra che non ha svolto il corso. Nelle società di persone, tutti i soci devono possedere i requisiti del 71-bis. Nelle società di capitali, il socio di capitale che non ha responsabilità illimitata non è obbligato ad avere i requisiti. Nelle società cooperative e nei consorzi, la responsabilità limitata dei soci rende soggetto agli obblighi solo l'organo amministrativo. Se c'è un amministratore unico, è il solo soggetto obbligato. Se ci sono più amministratori con firma disgiunta, tutti sono obbligati; in un consiglio di amministrazione, tutti i membri lo sono, o solo quelli con delega specifica. Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, la percezione di tasse alte per l'amministratore di condominio è una fake news. L'aliquota media, a meno che i redditi non superino gli 85 mila euro, si aggira intorno al 20-25%. La percezione di una tassazione più elevata deriva dalla parte fissa contributiva. L'imposizione fiscale è progressiva per scaglioni. Nelle società di persone, la situazione fiscale non cambia: la quota di società, divisa tra i soci, viene tassata in base alla quota di partecipazione, indipendentemente da quanto percepito. Nelle società di capitali, la tassazione è autonoma: il socio non è tassato personalmente finché non preleva gli utili, che in quel momento sono soggetti a una flat tax del 26%. Esiste una norma interpretativa in Italia che consente all'amministratore di prelevare un compenso, riducendo gli utili della società, ma versando più del 24%. La Srl non è sempre conveniente; è necessario raggiungere un livello di guadagno più elevato per sfruttarne i vantaggi patrimoniali. Un esempio di forma aggregativa è il Cmc (Consorzio Multiservice Condominio), un'aggregazione di associati Anaci che sta portando benefici, coniugando tecnologia e relazioni sociali a favore dell'attività professionale.

IL PERCORSO DI BERGAMO SMART CITY

Giacomo Angeloni, presidente Bergamo Smart City e assessore comunale.

Bergamo Smart City è nata da un’intuizione del 2012, prima delle giunte Gori e Carnevali, con l’obiettivo di creare un punto di riferimento per far coesistere gli obiettivi di imprese, aziende e diversi settori nel campo dell’innovazione e della tecnologia. All’epoca si parlava molto di smart city, oggi di intelligenza artificiale. Serviva un luogo per produrre progetti e attrarre finanziamenti europei. Questa intuizione ha portato alla nascita di un’associazione che, fino al 2014, contava quattrocinque soci.

Quando l’attuale amministrazione comunale di Bergamo è subentrata, l’idea iniziale era di annullare il progetto, ma si è poi deciso di potenziarlo e rilanciarlo. Dai cinque soci fondatori, l’associazione è cresciuta fino a 28, tra cui anche A naci Bergamo, che contribuiscono all’innovazione della città, facendo fronte comune e supportandosi reciprocamente. Questo dimostra che per avere successo è fondamentale collaborare. Le smart city non esisterebbero se le persone non fossero intelligenti e collaborative, poiché l’obiettivo principale è semplificare la vita dei cittadini. Un’attenzione fondamentale di Bergamo Smart City è quella di unire soggetti diversi: da associazioni a imprese informatiche, ad associazioni datoriali, per trovare punti in comune e finanziare progetti. Di alcuni siamo particolarmente orgogliosi. Il primo riguarda un nuovo processo per finanziare i progetti: mentre gli enti pubblici spesso faticano a erogare contributi, a Bergamo abbiamo lanciato il primo bando di crowdfunding pubblico. Siamo rimasti sorpresi dalla bellezza delle idee nate in città: un’app per disabili, una casa domotica per ragazzi con gravi disabilità, un progetto bellissimo dell’Acli che permette a giovani e anziani di scambiarsi delle lettere. È stato finanziato anche un progetto che interessa direttamente gli amministratori di condominio: a Bergamo ci sono 45 sale civiche per le riunioni, e mentre prima si faceva tutto online, tranne il ritiro delle chiavi in centro, ora stiamo sperimentando le chiavi elettroniche. Queste sono piccole grandi innovazioni che cercano di risolvere problemi concreti alla gente. Altri due progetti innovativi riguardano l’esigenza di spazi di coworking in città, emersa fortemente dopo il covid. Bergamo Smart City ha costruito un database osservando spazi di lavoro condivisi e coinvolgendo alcune aziende socie, identificando circa 700 posti in città. Stiamo realizzando una piattaforma dove chi cerca una scrivania può trovarla e può lavorare comodamente, gestendo

anche prenotazioni a lungo termine. Un altro progetto interessante portato a esempio è il crowdfunding al contrario. Chiediamo alle aziende di proporre progetti di innovazione, con l’obiettivo di farle collaborare e scambiarsi idee, affinché le migliori, quelle che poi vengono scelte, siano oggetto di finanziamento. Come Comune abbiamo cercato molto la collaborazione con A naci , poiché l’associazione ha un punto di vista sulla città che l’amministrazione pubblica non ha, e ci consente di intervenire in modo più mirato. Le richieste che arrivano dai condomini sono quelle dei cittadini e per noi sono preziose.

TRANQUILLI, L’AI NON RUBA IL LAVORO IN CONDOMINIO

Gianluigi Bonanomi

Il tema dell’Intelligenza artificiale è dirompente e in costante crescita. Il 30 novembre 2022 il mondo ha scoperto ChatGPT, che ha reso possibili cose impossibili. L’obiettivo è comprendere cosa sia l’AI e come possa essere utilizzata da qualsiasi tipo di professionista, in particolare dai knowledge worker. Utilizziamo chatbot da molti anni, ma quelli erano stupidi e basilari. ChatGPT si è dimostrato diverso: non offre solo conversazioni, ma capacità di ragionamento, o almeno, una parvenza di comprensione che simula quella umana. È una tecnologia di massa, la più scaricata al mondo, con capacità mai viste prima. Si basa su una rete potentissima di server, seppure la sua sostenibilità sia ancora in discussione. Non si era mai vista un’AI con una tale conoscenza: la quantità di dati utilizzata per l’addestramento è impressionante, si stima che contenga l’equivalente di 130 milioni di libri. Il Ceo di Google ha affermato che questa rivoluzione è molto più importante dell’invenzione del fuoco o di internet. Negli ultimi 20 anni abbiamo assistito a molte rivoluzioni tecnologiche, ma in realtà erano solo passi per arrivare a questa, per avere i dati necessari per ottenere un surrogato del cervello umano. Ma perché l’AI fa paura? Principalmente per motivi antropologici, la paura di non essere più l’essere più intelligente sulla Terra e la percezione che l’AI sia intrinsecamente cattiva, capace di portare all’estinzione. Le notizie clickbait

amplificano questa percezione. Molti temono di perdere il lavoro: fotografi, addetti al data entry, cassieri, personale del servizio clienti. Oggi c’è la necessità di automatizzare lavori a basso valore aggiunto. ChatGPT comprende 95 lingue e ha una capacità di ironia pari a metà di quella umana. La velocità con cui programma è spaventosa. Si stima che l’80% dei lavoratori sarà impattato immediatamente. Uno studio sul futuro del lavoro prevede che entro il 2030 si perderanno 92 milioni di posti di lavoro a causa dell’AI, ma se ne creeranno 170 milioni. La tecnologia crea posti di lavoro, anche se non è detto che tutti riusciranno a ricollocarsi. L’AI può rubare il lavoro all’amministratore di condominio? La risposta è no. Per gli impiegati finanziari il rischio è al 100%, per gli avvocati al 22%. Perché? L’avvocato ascolta, parla, negozia, lavora sulle relazioni e sulla comunicazione, aspetti che l’AI non può replicare. Nessuno vuole un medico di base chatbot. Il mestiere dell’amministratore di condominio, dunque, ha un basso rischio di automazione. Anche se un terzo di questo lavoro può essere compresso dall’AI, consentendo di risparmiare circa un’ora al giorno, in attività che oggi sono considerate marginali e che portano via del tempo. Salesforce ha inventato chatbot commerciali che vendono autonomamente, ma ha poi assunto mille persone per vendere quella soluzione. L’AI impara e si caratterizza: per esempio, ho chiesto a ChatGPT di migliorare il servizio Anaci, e il programma ha risposto con suggerimenti come la formazione Cer e la certificazione energetica, basandosi su informazioni che non erano elencate. Non è intelligente, ma lo sembra, rispondendo alle sollecitazioni in modo convincente. Stiamo delegando molte decisioni all’AI, agli algoritmi, perché non siamo abbastanza veloci o intelligenti. Il machine learning, una macchina in grado di imparare, è stato testato negli anni Ottanta. Ora che ci sono tutti i dati necessari a formare un’intelligenza surrogata, l’AI ha capito. Ma voglio rassicurarvi: non è l’AI che porta via il lavoro, ma il professionista che non la utilizza.

COME UTILIZZARE CHATGPT

Andrea Mapelli

Mi occupo di formazione nelle aziende, affiancandole nell’utilizzo delle nuove tecnologie e sviluppando software per imparare a usare nuovi strumenti nelle diverse attività. Siamo abituati a Google, ma con l’AI diventa fondamentale il prompt, l’istruzione che diamo allo strumento. Un prompt ben formulato ci permette di interagire con l’AI in modo efficiente, intelligente ed efficace. Lo strumento è un assistente, e dobbiamo essere in grado di rimodulare e riformulare la nostra richiesta se capiamo che non ha compreso. Per quanto riguarda la scelta tra ChatGPT e Gemini, non esiste lo strumento migliore in assoluto; dipende dall’uso che se ne deve fare. Esistono migliaia di strumenti specifici, ognuno con le sue limitazioni. Gemini è lo strumento di Google, accessibile tramite chat. Perplexity è una via di mezzo tra Google e ChatGPT, offrendo ricerche basate sul web con numerosi riferimenti. Copilot è integrato in alcune versioni di Windows come app. Ci sono account Microsoft gratuiti, e l’integrazione nel browser è ormai comune. Tutti questi strumenti si

assomigliano nelle modalità di ricerca e nelle ricerche approfondite. La base è sempre io chiedo e lui risponde. Invece di raccogliere informazioni da Google sito per sito, l’AI può fornirle direttamente, indicando le fonti. L’importanza del prompt è cruciale: è consigliabile avere un archivio dove memorizzare le richieste particolari. Per esempio, si può chiedere quali sono le regole per la detrazione fiscale nel 2025 e poi mirare e modificare la richiesta. Per esempio, «elenca le cinque principali». Si analizza la risposta e si modifica la richiesta di conseguenza. Ciò che chiediamo di fare è fondamentale. La formattazione della risposta può variare in base al risultato desiderato, ha precisato l’esperto. Come già accennato, l’AI indica sempre le principali regole e consiglia di consultare la guida aggiornata. La stessa chat su Perplexity mostra il ragionamento seguito ed elenca cinque punti con i riferimenti ai siti da cui sono state prese le informazioni.

Ogni conversazione con ChatGPT mantiene la memoria e prosegue la discussione, conservando un raccoglitore di chat. È come avere un assistente con cui interagire, rimodulando o riformulando le richieste. La versione a pagamento di ChatGPT offre funzionalità aggiuntive. La differenza fondamentale è la velocità nell’interrogazione e l’affidabilità del risultato. Fornendo istruzioni precise, l’AI si adatta alle nostre modalità. Molti strumenti, prima di rispondere, spiegano cosa faranno, il che è importante perché spesso noi scriviamo in modo semplice, ma l’AI sistema il testo. Lo stesso vale per le normative, che l’AI può semplificare e spiegare in modo chiaro.

HD ONE STOP SHOP UN PROGETTO STRATEGICO

Harley&Dikkinson avvia il progetto HD One Stop Shop: già operativi i primi due hub ad Avellino e Cinisello. Un’iniziativa strategica per portare sul territorio un sistema integrato di consulenza, supporto e servizi assicurativi dedicati alla riqualificazione immobiliare, a beneficio di cittadini, imprese e professionisti

Patrizia Spada

Harley&Dikkinson, leader in Italia nel settore della riqualificazione immobiliare, lancia HD One Stop Shop, un innovativo progetto di franchising con 160 punti fisici distribuiti su tutto il territorio nazionale. Si tratta di veri e propri centri di consulenza sulla riqualificazione, progettati per avvicinare cittadini e professionisti ai servizi, alle soluzioni finanziarie e agli strumenti tecnologici necessari per ristrutturare abitazioni e condomìni con qualità e sicurezza. Con 50 nuove aperture previste entro il 2025 nelle città principali, due già attive ad Avellino e Cinisello Balsamo, HD One Stop Shop risponde alle esigenze emergenti del settore e all’evoluzione normativa portata dalla Direttiva europea Case Green, che impone agli Stati membri di ridurre il consumo energetico degli edifici residenziali del 16%

Un momento dell'inaugurazione dell'hub di Cinisello Balsamo: da sinistra, Giuseppe Berlino - Assessore, Giacomo Ghilardi, Sindaco di Cinisello, Alessandro Ponti, Presidente HD, Pierpaolo Forello, Presidente UniAbita e Alessandro Pastacci, AD Building Life

entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Il progetto mira a facilitare il processo di riqualificazione, rendendolo accessibile attraverso un modello chiavi in mano, che semplifica la gestione finanziaria e operativa delle ristrutturazioni.

UNA RETE DI NEGOZI

PER TRASFORMARE IL MERCATO

HD One Stop Shop nasce con l’obiettivo di rendere la riqualificazione più semplice, trasparente e capillare. Grazie alla formula in franchising, ogni punto vendita sarà gestito da affiliati locali e garantirà massima visibilità e accessibilità nelle principali aree urbane. Ogni shop offrirà servizi integrati, tra cui:

• consulenza personalizzata sulla riqualificazione e la sostenibilità edilizia

• supporto operativo per la selezione dei migliori fornitori e tecnologie

• soluzioni finanziarie per la gestione degli investimenti e la garanzia di risultato

• network qualificato di professionisti: architetti, ingegneri, imprese edili.

L’intero sistema sarà supportato da AgoràHD con le sue piattaforme digitali, che facilita la connessione tra cittadini, imprese e istituzioni, gestendo preventivi, finanziamenti e cantieri digitali con criteri di efficienza e trasparenza.

I NUMERI DELLA RIQUALIFICAZIONE

E L’URGENZA DEL CAMBIAMENTO

Secondo le ultime analisi di settore, in Italia oltre il 67% degli edifici residenziali appartiene alle classi energeti -

LUCA GHIDINI

Retail Strategist Harley&Dikkinson

LA RIVOLUZIONE DELLE RISTRUTTURAZIONI PARTE DAI TERRITORI

Con questo progetto vogliamo rispondere non solo alle sfide poste dalla Direttiva Case Green, ma anche alle esigenze reali del mercato immobiliare italiano. I nostri HD One Stop Shop rappresentano una risorsa fondamentale e un punto di riferimento sicuro per accompagnare cittadini e operatori verso una transizione ecologica consapevole e di qualità, in linea con la mission e i valori di Harley&Dikkinson, di creare valore non solo ambientale ma anche sociale. Il progetto franchising di Harley&Dikkinson è, senza dubbio, il più complesso e stimolante che io abbia mai gestito nel corso della mia carriera. Si tratta di un’iniziativa che, con la sua implementazione, detterà nuove regole nel business delle ristrutturazioni e della sostenibilità nel settore delle opere edili: una sfida che punta a innovare il mercato e ambisce a migliorare la qualità della vita delle persone, promuovendo una cultura della riqualificazione responsabile e sostenibile.

che E, F e G, quelle con il maggior dispendio di energia. La necessità di efficientare il patrimonio edilizio nazionale è una sfida chiave per la transizione ecologica e la riduzione delle emissioni. Attraverso HD One Stop Shop, Harley&Dikkinson punta a ridurre la complessità dei processi di ristrutturazione e a supportare la crescita di un mercato destinato a evolversi rapidamente. L’apertura dei primi negozi avverrà nel corso del prossimo semestre, con le inaugurazioni a Torino, Brescia, Pisa, Sestri Levante, a partire da quella di Avellino e Cinisello Balsamo, inaugurati rispettivamente il 10 maggio e il 6 giugno scorso, e a cui seguiranno ulteriori punti vendita a Milano, Roma, Bari, Matera e Lecce entro l’estate. Oltre ai negozi permanenti, Harley&Dikkinson introdurrà temporary shop in occasioni strategiche, come il Salone del Mobile, la Fashion Week e la Design Week, per supportare clienti interessati alla riqualificazione direttamente nei luoghi di riferimento del design e dell’architettura.

LEADERSHIP E STRATEGIE PER IL FUTURO

A guidare il progetto retail sarà Luca Ghidini, Retail Strategist di Harley&Dikkinson, che mette in campo la sua esperienza ventennale nel settore per garantire un modello di affiliazione efficace e su misura. Ghidini ha ricoperto ruoli dirigenziali per Timberland, Aldo Group,

Puma, Diadora-Invicta ed Esselunga, sviluppando strategie di crescita e innovazione nel mercato retail. Parallelamente, Harley&Dikkinson rafforza la sua supply chain con la nomina di Massimo Bussola a Supply Chain e Product Marketing Director. Il suo ingresso porta nuove competenze nella gestione della filiera edilizia e delle partnership commerciali, attraverso la piattaforma digitale AgoràCasa, che facilita la connessione tra progettisti, imprese, showroom e clienti finali.

UN ECOSISTEMA D’INNOVAZIONE

I negozi fisici in franchising di Harley&Dikkinson saranno affiancati da corner informativi posizionati presso showroom di arredo bagno, materiali edilizi, agenzie immobiliari e studi di progettazione, ampliando ulteriormente la rete di accesso ai servizi. Questo ecosistema d’innovazione punta a rendere la riqualificazione edilizia più efficace, veloce e sicura, generando benefici per cittadini, imprese e istituzioni. Grazie a strumenti tecnologici avanzati e a una struttura retail di prossimità, Harley&Dikkinson consolida la sua posizione come leader nella trasformazione del mercato immobiliare, fornendo soluzioni all’avanguardia per la sostenibilità e l’efficienza energetica.

ALESSANDRO PONTI

Presidente Harley&Dikkinson

RIQUALIFICARE PER ABITARE MEGLIO, INSIEME

Vogliamo accompagnare per mano il cittadino nel percorso di riqualificazione della propria casa. Perché riqualificare non è solo un gesto utile all’ambiente: è un atto che può generare impatti positivi sull’economia e diventare una leva potente per la socialità.

A questo principio abbiamo dato un nome: AgoràHD. Nell’antica Grecia, l’agorà era il centro della vita pubblica, il luogo dell’incontro, del confronto e della democrazia. Un modello di comunità che oggi, nelle nostre città, sembra essersi smarrito. Le piazze, un tempo cuore pulsante della vita urbana, sono diventate spazi anonimi, spesso vuoti, privi di relazioni.

È da questa consapevolezza che nasce

CentopiazzeHD, il progetto più ambizioso che ho ideato come imprenditore: un piano di rigenerazione urbana che punta a restituire senso e funzione agli spazi pubblici, trasformandoli in luoghi inclusivi, sostenibili e aperti alla partecipazione. Vogliamo combattere la solitudine, favorire l’integrazione e ridare valore alla vita di quartiere.

Dopo anni di esperienza nella riqualificazione di case e condomìni, Harley&Dikkinson estende oggi la propria visione alla dimensione collettiva: riqualificare non solo gli edifici, ma anche le relazioni. CentopiazzeHD è un sistema di interventi integrati su scala di quartiere, sostenuto da imprese attive nell’edilizia sostenibile e fondato sui princìpi ESG. Coinvolge Società Benefit, capaci di generare impatti ambientali e sociali di valore.

Per facilitare questa trasformazione abbiamo creato Loqal, una piattaforma gratuita che connette domanda e offerta di servizi, supporta il lavoro del Community Manager e stimola la partecipazione attiva dei cittadini. Una tecnologia al servizio delle persone, pensata per ricostruire quel senso di comunità che abbiamo perso.

Certo, le sfide non mancano: trovare persone disposte a impegnarsi, costruire un sistema replicabile e sostenibile, mantenere il dialogo con le realtà locali. Ma grazie al sostegno dei nostri partner e alla Fondazione Borghi Felici, stiamo raccogliendo adesioni e costruendo alleanze sul territorio.

E guardando al futuro, penso alla longevity. A città

pensate per il benessere fisico e mentale delle persone, dove negozi e strutture siano progettati per migliorare la qualità della vita. Perché non basta vivere più a lungo. Dobbiamo imparare a vivere meglio.

Per saperne di più: https://centopiazzehd.it/

POTERI E RESPONSABILITÀ ALL’AMMINISTRATORE

La riforma Cartabia ha semplificato il ruolo dell’amministratore condominiale nella mediazione, conferendogli il potere di attivarla senza delibera preventiva. Restano vincoli decisionali in capo all’assemblea. Crescono le responsabilità, tra autonomia e trasparenza

SOLOPERABBONATI

Avv. Manuela Palamara

Avv. Manuela Palamara Esperta in diritto immobiliare

ABBONATI

LA PREVENZIONE STRUMENTO DI SICUREZZA

Il verbale d’assemblea diventa strumento giuridico cruciale nei cantieri condominiali, attestando l’adempimento degli obblighi del dlgs 81/2008. Se ben redatto, tutela amministratore e condominio da responsabilità, rafforzando la strategia difensiva in caso d’infortuni

Avv. Carlo Pikler

Avv. Carlo Pikler* Vicepresidente de Il Foro Immobiliare SOLOPERABBONATI

ABBONATI

SOLOPERABBONATI

ABBONATI

CONTI IN ORDINE PER UNA GESTIONE TRASPARENTE

L’art. 1130-bis c.c. disciplina il rendiconto condominiale imponendo criteri di trasparenza, chiarezza e completezza. Registro contabile, riepilogo finanziario, nota esplicativa e conto economico devono garantire la verifica immediata e il diritto dei condomini a una gestione intellegibile

Francesco Schena

Francesco Schena Presidente del Comitato Tecnico Scientifico di RCCF Revisori Condominiali certificati e Forensi

ABBONATI

UN NUOVO PARADIGMA

PROFESSIONALE

Fiaip promuove l'integrazione tra agenti immobiliari e amministratori condominiali, spinta da un pronunciamento Ue che ne sancisce la compatibilità. Grazie a formazione congiunta e sinergie operative, mira a una filiera professionale più qualificata e trasparente

Avv. Manuela Palamara Esperta in diritto immobiliare

Avv. Manuela Palamara

SOLOPERABBONATI

ABBONATI

Stefano Dionisi, consigliere Provinciale Fiaip Roma con delega ai condomini e ai rapporti istituzionali

UNDER TRENTA COMPETENTI

E SENZA SCORCIATOIE

Uno studio fondato da under 30 che rivoluziona l’amministrazione condominiale puntando su serietà, trasparenza e innovazione. Nessuna strategia aggressiva, ma un modello solido e selettivo che valorizza il ruolo professionale dell’amministratore e guarda al futuro con visione

Rebecca Alberti

Lorenzo Fragnelli, uno dei soci fondatori di Rf associati

PERABBONATI

REVISORI

RIFORMA CONTABILE COMPETENZE E RUOLO

Si è costituito un nuovo soggetto dedicato ai revisori condominiali professionisti, con l’obiettivo di promuoverne competenze e ruolo. Focus su formazione, correttezza contabile e supporto ai Ctu, verso una cultura tecnico-scientifica più solida nel settore.

Avv. Carlo Pikler

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro Immobiliare

Il dott. Francesco Schena guida il comitato tecnico scientifico di Rccf

ABBONATI

Avv. Vincenzo Nasini

Cassazionista Foro

di Genova

Vicepresidente

Confedilizia

Nazionale

OMESSA COSTITUZIONE DEL FONDO CONDOMINIALE PER LAVORI STRAORDINARI

Causa di nullità o di annullabilità della delibera?

La Corte di cassazione con ordinanza 5 aprile 2023 n. 9388 ha risposto al quesito se la creazione di un fondo speciale in caso di delibera di lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni nel condominio sia obbligatoria ex art 1135 c.1 n. 4 e costituisca una condicio sine qua non per la validità della delibera stessa.

Il fondo speciale: vincolo normativo inderogabile

La norma citata stabilisce che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari a valore delle opere appaltate”. Il successivo il dl 1454/2013 ha integrato la norma citata precisando che il fondo speciale non deve essere necessariamente di importo equivalente al costo complessivo delle opere ma, se il contratto stipulato con l’appaltatore prevede un pagamento rateale, è possibile costituire il fondo in base ai singoli pagamenti effettuati in funzione dei cosiddetti stati di avanzamento dei lavori.

Nella fattispecie oggetto dell’ordinanza in commento il condominio aveva approvato rilevanti opere di manutenzione straordinaria senza specificare di aver costituito il fondo speciale né per l’intera somma né in base alla previsione contrattuale contemplante pagamenti in funzione del progressivo stato di avanzamento dei lavori appaltati.

Orbene secondo la Corte l’uso da parte del legislatore dell’avverbio “obbligatoriamente” è chiaramente indicativo della necessità di tale costituzione. Non v’è dubbio quindi che una delibera che approvi

spese straordinarie o innovazioni senza costituire il fondo debba considerarsi illegittima e invalida atteso che, come affermato da Cass. 25.5.2022, l’art. 1135 comma 1 n. prescrive che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazione debba provvedere obbligatoriamente (e non come stabilito dalla normativa previgente “se occorre”), a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ovvero, se così sia previsto dal contratto un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento lavori.

Secondo la Corte si tratta di una norma volta alla tutela di un interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale nonché dell’interesse del singolo condomino a vedere escluso il rischio su di lui incombente di dover garantire al terzo creditore il pagamento di somme dovute da condomini morosi sulla scorta del meccanismo previsto dal comma 2 dell’art 63 dis att cc.

Nullità della delibera senza fondo: effetti giuridici

Ne consegue che la norma pone una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può avere un contenuto che violi l’art. 1135 comma 1 n. 4 cc omettendo la costituzione del fondo stesso o modificandone le modalità di costituzione stabilite dalla normativa vigente neppure con il consenso dell’appaltatore in quanto sarebbe comunque palesemente pregiudizievole per interessi sia pubblici che privati dei singoli partecipanti al condominio o connessi alle esigenze di una corretta e

puntuale gestione condominiale.

Ciò premesso si è però discusso in dottrina se la violazione della norma debba ritenersi causa di nullità o di mera annullabilità della delibera.

L’ordinanza che con questa nota si commenta propende per la soluzione più drastica e radicale affermando espressamente che la delibera dedotta in quel giudizio deve ritenersi radicalmente nulla.

La questione è rilevante anche sotto il profilo pratico perché, ove si tratti di delibera meramente annullabile, la mancata impugnazione nei termini di decadenza comporterebbe la possibilità di sanare il vizio mentre, ricorrendo un’ipotesi di nullità, non solo il vizio sarebbe insanabile, ma potrebbe essere rilevato senza limiti di tempo da chiunque ne avesse interesse e anche d’ufficio dal Giudice, con tutte le gravi conseguenze intuibili e immaginabili sotto il profilo della certezza del diritto.

In questo caso l’unica soluzione sarebbe l’adozione di una nuova delibera sostitutiva della precedente e contemplante la costituzione del fondo.

Se nella fattispecie ricorresse solo un’esigenza di tutela della minoranza dissenziente e/o dei condomini assenti all’assemblea, si potrebbe forse sostenere che la mancata impugnazione nei termini di decadenza o in caso di opposizione a decreto ingiuntivo come nella fattispecie dedotta nel giudizio di cassazione de quo, la mancata proposizione di domanda riconvenzionale, possa essere interpretata come mancanza nei condomini dissenzienti o assenti di un concreto interesse a far valere il vizio inficiante la delibera per la mancata costituzione del fondo.

Ratio della norma

Come osservato dalla Corte, la ratio della norma va oltre la tutela dei singoli, inserendosi in un contesto normativo unitario ispirato a un principio comune. L’art. 63 disp. att. c.c. sancisce la parziarietà delle

obbligazioni condominiali, temperata dalla sussidiarietà: ogni condomino risponde solo del proprio debito, ma può essere chiamato a rispondere di quelli altrui solo dopo l’inutile escussione di questi ultimi.

Il legislatore era consapevole del fatto che questa soluzione alquanto complessa e macchinosa finalizzata al superamento della logica della solidarietà passiva secondo il previgente orientamento della cassazione, avrebbe comportato nella prassi dei rapporti condominiali, con le imprese appaltatrici e in genere con i fornitori del condominio, gravi conseguenze soprattutto connesse alla difficoltà per questi ultimi di recuperare i propri crediti e alla lentezza con cui tale recupero sarebbe avvenuto e ha voluto prevenire effetti negativi quali la paralisi delle attività manutentive e il danno all’economia.

Tutela dei creditori e interesse pubblico nella disciplina del fondo obbligatorio

Per questo, ha previsto misure volte a prevenire la morosità e tutelare i creditori, tra cui anche l’art. 1129 c.c., che impone all’amministratore di integrare la polizza assicurativa nei lavori straordinari. Entrambe le norme (art. 1135 e 1129 c.c.) mirano a proteggere i creditori, pur con conseguenze diverse in caso di inosservanza: nullità della delibera per mancata costituzione del fondo e revoca giudiziale dell’amministratore per omessa integrazione assicurativa.

La finalità dell’art. 1135 c.c. è garantire la solvibilità dei condomìni e, indirettamente, tutelare l’economia nazionale da effetti negativi dovuti all’insolvenza di imprese. L’interesse pubblico sotteso rende la norma inderogabile dall’assemblea e non sanabile per mancata impugnazione. Da ciò deriva che la costituzione del fondo deve essere effettiva, con il concreto versamento delle somme da parte dei condomini, e non una semplice previsione contabile.

GESTIONE SMART E RINNOVABILI NEI CONDOMÌNI

Laserwall, nata nel 2016, è una piattaforma digitale per la gestione intelligente dei condomìni. Oltre alla bacheca connessa, ha creato Cer Laserwall, una comunità energetica che installa fotovoltaici senza costi iniziali, riducendo i consumi e favorendo il risparmio energetico

Nata nel 2016 a Milano da un’idea del matematico Salvatore Dolce, come una bacheca digitale per i condomìni per sostituire i tradizionali fogli appesi nell’androne e brevettata l’anno successivo, nel tempo Laserwall è diventato un sistema intelligente per la gestione dei condomìni. Infatti, tramite un display installato negli androni, un’applicazione mobile e un portale per gli amministratori, l’edificio si trasforma in un nodo connesso, capace di dialogare con chi lo abita, con chi lo amministra e con l’esterno. In pratica, la piattaforma permette di inviare comunicazioni, prenotare spazi, segnalare malfunzionamenti, ricevere avvisi come la riparazione dell’ascensore o la chiusura dell’acqua, monitorare e regolare l’ingresso di manutentori nelle parti comuni, partecipare a sondaggi, archiviare documenti e implementare soluzioni come chiavi digitali e QR code che consentono l’apertura delle porte in modo controllato, oltre all’implementazione di un sistema di videosorveglianza.

Monica Battistoni

Ecosistema multipiattaforma Laserwall

MODALITÀ PAY-PER-USE

Tutto è strutturato in modalità pay-per-use, con un costo medio di 10 euro al mese per edificio, sostenuto in parte dalla pubblicità che appare nella bacheca, visto che è stata creata inizialmente proprio per questo scopo. La raccolta pubblicitaria, che rappresenta circa un terzo del fatturato, si articola in campagne nazionali gestite tramite partnership con centri media e grandi concessionari, e in iniziative locali curate dall’azienda che contatta direttamente le agenzie immobiliari, come Remax e Tecnocasa, a livello di singola filiale e non di marchio. Il modello si può estendere a negozi di quartiere, supermercati, persino ambulatori locali di grandi gruppi come nel caso di Humanitas, che propone offerte dedicate ai condomini. A oggi la bacheca è installata in circa 20 mila palazzi distribuiti in più di 450 città italiane e raggiunge oltre un milione di persone.

LA COMUNITÀ ENERGETICA DI LASERWALL

A fianco dei servizi smart building, Laserwall ha creato Cer Laserwall, una comunità energetica rinnovabile sviluppata con Sol Lucet e in partnership con CER Italia,

per l’installazione di fotovoltaici sui tetti dei condomìni. L’adesione non comporta costi iniziali, poiché l’investimento è sostenuto da Laserwall e supportato da istituti bancari come Banca Sella, ripagato attraverso incentivi statali e risparmi sui consumi. In pratica, per i primi cinque anni non ci sono costi aggiuntivi grazie all’energia prodotta, mentre dal sesto anno in poi si beneficia della riduzione dei costi energetici.

Il contratto dura almeno 15 anni per garantire l’equilibrio economico del progetto. Gli impianti proposti, generalmente da 10 kW, sono studiati sulla base dei consumi reali, analizzando le bollette, e garantiscono un abbattimento della spesa in base ai consumi. In media, il risparmio varia dal 50% (in presenza di pompe di calore) al 30%.

L’offerta è sostenibile solo se è presente un ascensore, altrimenti i consumi sarebbero troppo bassi o distribuiti nelle ore notturne. L’energia in eccesso viene immessa nella rete e, restando all’interno della stessa cabina primaria, può essere virtualmente condivisa con altri utenti iscritti alla comunità energetica. Le soluzioni variano a seconda dei livelli di produzione tra Nord, Centro e Sud Italia. A Milano, ad esempio, il fotovoltaico è spesso abbinato a pompe di calore full electric o ibride, in sostituzione della caldaia a gas. Se lo spazio lo consente, si valuta anche l’integrazione con la geotermia. In tutti i casi, l’obiettivo è risparmio e salto di classe energetica.

Salvatore Dolce, ideatore del sistema di gestione dei condomìni Laserwall. Sopra, bacheca Laserwall

PSICONDOMINIO

Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

AMMINISTRATORE

E MEGALOMANE

Gentile dottoressa, non sono tra quelle che innalzano come massima virtù quella della umiltà. È comprensibile che, specialmente chi è ai primi passi di una professione, cerchi di alimentare la propria autostima e, al contempo, voglia sottolineare al prossimo le sue capacità. Il nostro amministratore di condominio, però, sembra soggetto a un eccessivo entusiasmo per le proprie risorse. Ogni volta che lo incontriamo, specialmente in occasione delle assemblee condominiali, continua ad auto incensarsi, definendosi il il migliore professionista d’Italia, con la prerogativa di poter risolvere qualsiasi problema, anche se ciò regolarmente non avviene. La sua vanagloria è talmente alta che mi chiedo se non nasconda, in realtà, qualche disturbo della personalità.

Amanda

G., via e-mail

Premesso sempre che non è possibile diagnosticare un disagio psichico attraverso una mail, potrebbe trattarsi di un disturbo narcisistico di personalità. I soggetti che ne soffrono (e fanno soffrire gli altri) sovrastimano le proprie capacità, esagerano i loro risultati e tendono a sottostimare le capacità altrui. Una diagnosi di disturbo narcisistico di personalità, in particolare, è raggiunta in base a sintomi specifici, come un senso esagerato e infondato di importanza e talenti posseduti, bisogno di essere ammirati incondizionatamente e senso di autorità. I narcisisti pensano di essere migliori degli altri, unici, o speciali. Quando sovrastimano il loro valore e i loro risultati, spesso sottostimano il valore e i risultati altrui.

TROPPA MODESTIA

DEL COINQUILINO

Egregia dottoressa, mi rivolgo alla sua rubrica per chiedere un parere sul comportamento del mio co-inquilino: per ragioni economiche sono costretto ad affittare una stanza del mio appartamento. Questo signore di una certa età si è presentato come una persona piuttosto timida, ma nella norma. Ha un lavoro, benché non sia ben chiaro di che cosa si tratti, e paga regolarmente la locazione. Solo con il passare delle settimane ha manifestato una strana indecisione in qualsiasi, anche la più banale, faccenda da intraprendere. Ha sempre bisogno di un consiglio, di un incoraggiamento, di una rassicurazione. E questo, ripeto, anche per un banale acquisto o su un film da guardare. Se non lo si accontenta sembra come infliggergli una pena terribile. La cosa è diventata francamente noiosa. Che ne dice?

L.B., via e-mail

Dalla sua descrizione sembra che il soggetto in questione soffra di un disturbo dipendente di personalità. È tipico di queste persone richiedere molti consigli e rassicurazioni quando devono prendere decisioni. Non solo: per gli aspetti più importanti spesso fanno in modo che gli altri se ne assumano la responsabilità. Questa dinamica è presente spesso nelle coppie in cui chi soffre di questo disturbo dipende dal/dalla partner che dica loro cosa indossare, quale tipo di lavoro cercare e chi frequentare. Anche perché credono di non potersi prendere cura di sé stessi da soli e usano la sottomissione per far sé che gli altri li accudiscano. Per uscirne è necessario un percorso di psicoterapia centrata sull’esaminare la paura dell’indipendenza. Ma, naturalmente, bisogna volerlo.

L’ANTISOCIALE

DELLA SCALA ACCANTO

Buongiorno, scrivo per manifestare la mia perplessità di fronte al comportamento di un giovane, che fa coppia con una ragazza: i due alloggiano nel nostro condominio, nella scala accanto alla mia, da un paio d’anni. Questo ragazzo, che è laureato in ingegneria, da qualche tempo manifesta con noi condomini degli atteggiamenti sprezzanti e, talvolta, decisamente aggressivi. Certo, purtroppo non è infrequente. Quando l’ho fatto notare al soggetto, in modo molto soft, la reazione è stata di un sostanziale disinteresse per quanto stavo dicendo. Anzi, la sua conclusione è stata che i perdenti (cioè tutti noi che evitiamo la rissa) meritano di perdere e che non può occupare il proprio tempo con gli altri perché lui deve raggiungere i suoi obiettivi. Non so se questo comportamento sia ascrivibile a qualche disturbo psicologico, me lo dica lei.

R.F. via e-mail

Difficile stabilirlo a distanza, ma potrebbe trattarsi di un disturbo antisociale di personalità. Si tratta di una malattia caratterizzata da uno schema di completo disinteresse per le conseguenze e per i diritti degli altri. Chi manifesta un disturbo antisociale di personalità si comporta senza curarsi delle conseguenze per sé o per gli altri e senza provare alcun rimorso o senso di colpa. Per esempio, può accusare una vittima di essere sciocca o indifesa («se l’è cercata») ed essere indifferente agli effetti dannosi o di sfruttamento delle proprie azioni verso gli altri. Anche in questo caso la psicoterapia può venire in aiuto, anche se è raro che un soggetto di questo tipo accetti la soluzione medica prima di aver commesso qualche irreparabile sciocchezza.

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