Fokus Bau & Immobilien by Smart Media Agency AG

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„eifach verchaufe!“

E I N E P U B L I K AT I O N VO N S M A RT M E D I A

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BAU & IMMOBILIEN

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Interview

Adrian Wyss Der Bau- und Immobilienexperte über einen anstehenden Weltrekord, Digitalisierung und die Notwendigkeit der Kreislaufwirtschaft.

DÄ HUG HÄTT‘S ALLES RUND UMS BAUEN Baumaterial ▪ Bad & Sanitär ▪ Plättli ▪ Garten ▪ Maschinen ▪ Werkzeuge ▪ Logistik

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2 EDITORIAL

FOKUS.SWISS

Schweizerischer Baumeisterverband

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Modernisierung Gebäudepark zur Erreichung der Klimaziele

nicht Schritt halten, wodurch sich viele Rohstoffe und Güter verteuerten. Der Krieg in der Ukraine hat die Preise weiter steigen lassen und verschärft die Schwierigkeiten in den Lieferketten.

er Schweizer Gebäudepark ist veraltet. Er allein ist für 24 Prozent der CO₂-Emissionen des Landes und für 45 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Bei der derzeitigen Sanierungsgeschwindigkeit (0,9 Prozent des Gebäudebestandes pro Jahr) können die Klimaziele der Schweiz erst in 100 Jahren erreicht werden. Um dennoch bis 2050 CO₂-neutral zu werden und damit die Klimaziele der Schweiz zu erreichen, muss die Sanierungsrate um das Dreifache erhöht werden. Es wird zurzeit viel über mögliche Massnahmen gesprochen. Für Immobilienbesitzer:innen stellen sich Fragen wie: Wie hoch ist die Energieeffizienz der Immobilie? Gibt es eine Möglichkeit, das Objekt auszubauen? Lassen sich die umfassenden Modernisierungs- und Klimaschutz-Projektideen mit einer gründlichen Sanierung umsetzen oder wäre ein Ersatzneubau eine bessere Lösung? Wie kann das Projekt finanziert werden? Es dreht sich also viel um energetische Renovierungen und Ersatzneubauten. Ein heute gebautes Gebäude verbraucht vier- bis siebenmal weniger Energie als ein Gebäude, das vor 1980 gebaut worden ist. Neue Gebäude stossen zudem kein CO₂ aus, wie es die bereits geltenden Gesetze vorsehen. Daher ist der Neubau alter Gebäude mittels Ersatzneubauten oft energieeffizienter als eine Sanierung. Damit die Schweiz ihre Umweltziele rechtzeitig erfüllen kann, müssen Sanierungen und Ersatzneubauten attraktiv bleiben. Neben finanziellen Anreizen, beispielsweise über das Gebäudeprogramm der Kantone, könnten Behörden Anreize anderer Art für Ersatzneubauten und umfassende energetische Gebäudesanierungen gewähren. Wird verdichtete Bauweise durch eine höhere Ausnützungsziffer – gemeint ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche – ermöglicht, wirkt sich dies positiv auf die Erreichung der Klimaziele aus. Dazu braucht es keine Subventionen, sondern Anreize in den Rahmenbedingungen. Hier ist die Politik gefordert. Investitionen in die Modernisierung des Gebäudeparks hochhalten Das konjunkturelle Umfeld gestaltet sich herausfordernd, auf der ganzen Welt und in der

Um die Klimaziele der Schweiz zu erreichen, muss die Sanierungsrate um das Dreifache erhöht werden. - Bernhard Salzmann, Direktor, Schweizerischer Baumeisterverband

Schweiz. Anfangs 2021 erwachte die globale Nachfrage rasch aus der Schockstarre der Coronapandemie. Die Lieferketten konnten jedoch

So hat sich beispielsweise Baustahl um über 70 Prozent verteuert. Das Brennen von Backsteinen ist energieintensiv, wodurch sich die teureren, importierten Energieträger indirekt auch auf diesen Baustoff niederschlagen. Bei Beton machen sich höhere CO₂Abgaben bemerkbar. Bisher sind nur sehr wenige Verzögerungen auf Baustellen bekannt geworden. Die Versorgung der Baufirmen mit dem nötigen Baumaterial ist herausfordernder geworden, kann aktuell aber gewährleistet werden. Bei einem Einfamilienhaus machen die Bauarbeiten – ohne die Handwerkerarbeiten des Ausbaugewerbes – 20 Prozent der Kosten aus. Die Materialpreise machen 40 Prozent dieser 20 Prozent aus. Für Privatpersonen hat die Entwicklung der Grundstückspreise einen viel grösseren Einfluss auf den Preis einer Immobilie als der Materialpreis, der im Normalfall bei einem Einfamilienhaus zu Mehrkosten im Rahmen eines vierstelligen Frankenbetrags führt. Weit verbreiteter Wunsch nach dem eigenen Heim Der Wunsch nach dem eigenen Haus oder eigenen Wohnung ist immer noch sehr weit verbreitet und die Bautätigkeit hält mit der Nachfrage nicht Schritt. Die Schweizerinnen und Schweizer wollen bauen. In den letzten beiden Jahren sind pandemiebedingt die Preise für Wohneigentum zusätzlich gestiegen.

Fachartikel: Nachhaltig Bauen

Nachhaltigkeit

Interview: Adrian Wyss

Digitalisierung

Wohnkonzepte

Immobilienfonds

Swiss Life Arena

FOKUS BAU & IMMOBILIEN. PROJEKTLEITUNG

KEVIN JUNG COUNTRY MANAGER

PASCAL BUCK PRODUKTIONSLEITUNG

MIRIAM DIBSDALE LAYOUT

ANJA CAVELTI TEXT

SMA TITELBILD

DANIEL HAGER PHOTOGRAPHY & FILM DISTRIBUTIONSKANAL

TAGES-ANZEIGER DRUCKEREI

DZZ DRUCKZENTRUM AG

SMART MEDIA AGENCY. GERBERGASSE 5, 8001 ZÜRICH, SCHWEIZ TEL +41 44 258 86 00 INFO@SMARTMEDIAAGENCY.CH REDAKTION@SMARTMEDIAAGENCY.CH FOKUS.SWISS

Der Wille in energieeffiziente neue Gebäude zu investieren ist wichtig. Neben den privaten Bauherren sind auch die institutionellen Bauherren Treiber dieser Investitionen in den Klimaschutz. Denn Mieten wird gegenüber dem Eigenheim weiter attraktiv bleiben, auch wenn die Teuerung aktuell dafür sorgt, dass die Hypothekarzinsen in der Schweiz steigen. Für die Erreichung der Klimaziele braucht es eine Offensive in der Modernisierung des Gebäudeparks in der Schweiz. Dieses langfristige Ziel darf nicht aus den Augen verloren werden.

Viel Spass beim Lesen!

Kevin Jung

Project Manager

BRANDREPORT • ITIVITY AG

Baufirma setzt auf innovative Swiss Cloud Solution Die Grob Kies AG ist die Stammfirma einer Firmengruppe, die in den Bereichen Baustoffe und Bau tätig ist. Sie wurde im Jahr 1867 gegründet. Vor zwei Jahren wurde eine zentrale Schweizer Datacenter-Lösung umgesetzt, diese ermöglicht den zwölf Standorten einen zentralen Zugriff auf alle Informationen und eine ausserordentliche höhere Verfügbarkeit und Unabhängigkeit.

amit sie ihre starke Marktposition im Bauund Baustoffbereich weiter ausbauen und erhalten kann, galt es für die Grob Kies AG, die strukturellen Schwierigkeiten insbesondere in der starren und wenig stabilen IT-Umgebung zu beseitigen. Der Standort mit unzureichender Anbindung, vermehrte Ausfälle, Veränderungen, die nicht dokumentiert wurden, sowie mangelnde Performance in den Applikationen bestätigten, dass die Infrastruktur über die Jahre nur ungenügende Abstimmung erfahren hatte und verschiedene Infrastrukturkomponenten nicht mehr zeitgemäss waren. Standardisierung und Entwicklungspotenzial Eine Standardisierung, die zugleich Wege für Entwicklungsmöglichkeiten des Unternehmens eröffnete, war mit dem bisherigen Konzept, die Infrastruktur am Hauptsitz zu halten, nicht möglich. Gründe hierfür zeigten sich in der schlechten Anbindung des Standorts, der Auswahl geeigneter Internetprovider und in der Instabilität des Strombezugs. Das Bedürfnis des Kunden war es, eine flexible IT-Umgebung als Service zu beziehen anstelle seiner starren On-Prem-Lösung.

Zukunftsfähige Lösung erbracht Für die Itivity AG galt es allem voran, die verschiedenen bisherigen Schwachstellen hinsichtlich der Infrastruktur-Architektur zu beheben und die IT neu im hochverfügbaren «Swiss made»Datacenter aufzubauen. Dabei konnten auf Basis eines Verbrauchsmodells (pay per use) die laufenden Betriebskosten kontinuierlich gesenkt werden. Durch den Ansatz eines Modern Workplace ist es nun möglich, von überall, zu jeder Zeit und von jedem Endgerät aus zu arbeiten. Flexibilität und Unabhängigkeit werden grossgeschrieben und weisen nun den Weg in eine erfolgreich dynamische Zukunft des Unternehmens. Weitere Informationen: www.itivity.ch

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#FOKUSBAUUNDIMMO

BG INGENIEURE UND BERATER AG • BRANDREPORT 3

Wir schaffen gemeinsam mit unserer Kundschaft hochwertige Lebens-, Arbeits- und Produktionsräume Bau- und Sanierungsprojekte werden immer komplexer. Das hängt auch damit zusammen, dass die Anforderungen an Gebäude und Infrastrukturen steigen. Mit ihrem Fachwissen unterstützen die Expertinnen und Experten der BG-Gruppe Unternehmen in diesem Spannungsfeld dabei, diese Herausforderungen zu meistern. Wie man das macht, wollte «Fokus Bau und Immobilien» genauer wissen. Interview mit Tobias Hohermuth, Direktor des Bereichs Hochbau und Energie, Mitglied der Geschäftsleitung BG Ingenieure und Berater AG Haustechnikplanung, Bauphysik, Brandschutz, Altlasten und Bauherrenberatung entwickeln wir sehr integrale und abgestimmte Lösungen. Darum werden wir im Optimalfall möglichst frühzeitig in ein Projekt miteinbezogen, damit wir uns bereits auf der konzeptionellen Ebene einbringen können, wo die grundsätzlichen Weichen für den Projekterfolg gestellt werden.

Tobias Hohermuth

Tobias Hohermuth, welches sind die zentralen Immobilien- und BaubranchenThemen, die BG derzeit beschäftigen? Als Ingenieurinnen und Ingenieure bauen wir gemeinsam mit unserer Kundschaft die Welt von morgen. Dabei entstehen Bauwerke, die über eine enorm lange Zeit Bestand haben und dadurch den Raum sowie das Leben der Menschen um sie herum massgeblich prägen. Für mich stellt unsere Tätigkeit ein grosses Privileg dar und ist an eine enorme Verantwortung geknüpft. Das wird augenfällig, wenn man die aktuellen Themen und Herausforderungen betrachtet, mit denen die Baubranche und die Gesellschaft im Allgemeinen konfrontiert sind: Im Fokus stehen die Erhaltung der Umwelt, das Ermöglichen neuer Mobilitätsformen, die Bewältigung des Bevölkerungswachstums sowie der Umgang mit knapper werdenden Ressourcen. Sie sehen: Es sind die grossen Themen, welche die Branche aktuell beschäftigen. Viele dieser Fragestellungen sind äusserst komplex und müssen gesamtheitlich betrachtet werden. Diesen Blick aufs Ganze zu bewahren, ist ein wichtiger Teil des Jobs von uns Ingenieur:innen – und gehört zur grossen Stärke von BG. Durch unsere breite Dienstleistungspalette von Bauingenieurwesen,

Können Sie ein Beispiel nennen? Zu unseren Dienstleistungen im Bau- und Industriebereich gehört unter anderem das Erstellen von Energiekonzepten für ganze Quartiere. Diese umfassen diverse Teil-Aspekte, wie die Förderung der E-Mobilität sowie das Planen von Photovoltaikanlagen, um den Betrieb der Siedlung nachhaltiger zu gestalten. Generell ist die Nachhaltigkeit zu einem Wert geworden, der bei vielen unserer Tätigkeiten im Fokus steht. Diesem Thema gerecht zu werden und damit Lebensraum zu schaffen, der sowohl heute als auch morgen lebenswert ist, ist eine spannende sowie sinnstiftende Aufgabe. Welche Herausforderungen ergeben sich dabei? Heutzutage gibt es zahlreiche Ansätze, mit denen man eine nachhaltige Veränderung bewirken kann. Einer davon ist die Reduktion von CO2-Emissionen bei bestehenden Gebäuden: Bereits 2014 führten wir mit der Vaudoise Versicherung auf Grundlage des Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) ein Energieaudit ihres Immobilienportfolios durch. In der Folge wurde ein Aktionsplan zur Reduzierung ihres CO2-Ausstosses festgelegt, der in vier Bereichen

ansetzt: die energetische Sanierung, die Reduktion von fossilen Brennstoffen beim Heizen, die energetische Optimierung bestehender Gebäude und schliesslich effiziente Neubauten. Die Auswirkungen dieser Massnahmen sind markant: 2021 fiel der Emissionswert um 25 Prozent geringer aus als noch 2014. Das ist eine eindrückliche Reduktion. Wie können Unternehmen die Dienstleistungen der BG Ingenieure und Berater AG in Anspruch nehmen? Wir können uns in allen Phasen des Gebäudezyklus positiv einbringen. Den grössten Mehrwert generiert unsere Arbeit aber dann, wenn wir bereits bei der Konzeptentwicklung präsent sind. Wie das VaudoiseBeispiel zeigt, profitieren nicht nur Neubau-Projekte von unserem Know-how, sondern auch ein bestehender Gebäudepark kann optimiert werden. Wir sind als erfahrenes und interdisziplinäres Team in der Lage, uns in bestehende Projektgruppen einzubringen und Architektinnen und Architekten vollumfänglich zu unterstützten. Als integraler Ingenieurdienstleister sind wir sozusagen ein «One-Stop-Shop» für interdisziplinäre projektbezogene Ingenieurdienstleistungen.

modernen digitalen Lösungen effizientere Konstruktionen kreieren kann. Um weitere Chancen und Herausforderungen in unseren Handlungsfeldern frühzeitig zu erkennen, engagieren wir uns zudem stark im Innovationsbereich: Ein Prozent unseres Umsatzes fliesst in unsere Innovationsförderung. Zudem arbeiten wir eng mit Hochschulen wie der EPFL, der ZHAW und der HSLU zusammen und beteiligen uns an Start-up-Förderungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.bg-21.com Über BG Ingenieure und Berater AG BG wurde 1954 von zwei Professoren der EPFL ins Leben gerufen. Die Gründer Bonnard und Gardel waren beide Ingenieure im Bereich Tiefbau und Wasserbau. Die Gruppe hat sich rund um diese Aktivitäten entwickelt, insbesondere im Bereich der grossen Wasserkraftwerke. Durch das Aufgreifen und Antizipieren der Bedürfnisse der Gesellschaft, ihrer Kund:innen und ihrer Architekturpartner:innen hat sie sich in den Bereichen Infrastruktur, Hochbau, Energie und Umwelt weiterentwickelt. Heute beschäftigt die BG-Gruppe rund 700 Mitarbeitende und ist in verschiedenen Städten in der Schweiz, in Frankreich, in Italien, in Portugal und in Algerien vertreten.

Sie haben eingangs erwähnt, dass BG gemeinsam mit seinen Kundinnen und Kunden die Zukunft mitgestaltet. Welche Themen und Entwicklungen werden künftig für Sie relevant sein? Eine wichtige Entwicklung betrifft die Verbindung von Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Im Kern geht es dabei um die Frage, wie man mit

UTILITA • BRANDREPORT

Nachhaltig heisst sowohl ökologisch als auch sozial Die Begriffe Nachhaltigkeit und ESG sind heute wichtige Kriterien für Investitionsentscheide. Die meisten Immobilieninvestitionslösungen drehen sich jedoch um das Thema «Ökologie». Der soziale Aspekt, das S von ESG, geht häufig verloren. Die Anlagestiftung Utilita macht das Segment «preisgünstiges und gemeinnütziges Wohnen» für Pensionskassen investierbar und eröffnet damit neue Rendite- und Diversifikationsperspektiven.

mmobilienanlage wollen und müssen heute nachhaltig sein. Die meisten Investoren ziehen dazu das ESG-Framework hinzu und gewichten neben der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit insbesondere die Ökologie stark. Dazu gibt es ein breites Angebot an Labels und Zertifikaten, die sich in der Praxis immer mehr durchsetzen. Ganz anders sieht es beim «S», also den gesellschaftlichen oder sozialen Aspekten aus. Die diesbezügliche Diskussion bei Immobilieninvestitionen hat erst begonnen. Häufig ist nicht klar, welche Kriterien einbezogen werden müssen und wie die Performance gemessen werden soll. Gemeinhin bringt man «Social» eher mit Kosten, Ertragsreduktion, staatlichen Regulierungen und Subventionierungen in Verbindung und denkt nicht an renditegenerierende Investitionen. Dem muss aber nicht so sein: Reduzierte Erträge gehen oft mit reduzierten Anlagekosten einher und die Wohnungen entziehen sich bis zu einem gewissen Grad der Marktkonkurrenz. Eine Anlage, die das «S» ernst nimmt, fördert den Zugang zu lebenswertem Wohnraum für möglichst viele Menschen, also zu Wohnraum, der Sicherheit, Gemeinschaft, Diversität, Integration und auch zum Teil Selbstbestimmung bietet. Dies sind alles Kriterien der Gemeinnützigkeit, die zu Ertragsstabilität führen und langfristig gewisse Betriebs- und Unterhaltskosten senken, wie auch potenziell den Liegenschaftswert erhöhen. Bisher dominieren Genossenschaften in diesem Immobiliensegment. Die Utilita Anlagestiftung macht es nun auch für Vorsorgewerke investierbar. Interessant dabei ist nicht nur, dass Pensionskassen damit einen Beitrag zur Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum leisten können, sondern dass dieses Segment auch eine wichtige Diversifizierungsfunktion erfüllt. Die Fokussierung auf «Wohnen als Grundbedürfnis»

Bisher dominieren Genossenschaften in diesem Immobiliensegment. Die Utilita Anlagestiftung macht es nun auch für Vorsorgewerke investierbar. führt zu einem anderen Rendite-Risiko-Profil und ist somit als bilanzstabilisierende Diversifikation innerhalb eines Immobilienportfolios interessant. Gerade in der heutigen Zeit von hohen Immobilienpreisen dürften preisgünstige Wohnungen auch in einem allfälligen Downturn deutlich weniger stark getroffen werden und erzeugen Stabilität in einem unsicheren Anlageumfeld.

Die Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige Immobilien hat sich, nebst dem «E» auch das «S» zum Immobilienanlagethema gemacht und unterscheidet sich dadurch von anderen Anlagegefässen. Seit fünf Jahren legt sie erfolgreich Pensionskassengelder in das Marktsegment von preiswerten und gemeinnützigen Wohnimmobilien an. Das stetige Wachstum der Anlagegruppe und der

Performance deutet dahin, dass dieses Marktsegment durchaus werthaltig, bzw. -beständig ist und die ESG-Kriterien bestens zu erfüllen mag. Ab Montag, dem 13.06.2022, ist die Utilita wieder auf «first come, first served»-Basis für frisches Kapital und neue Anleger geöffnet, um dem Wachstum bzw. der Nachfrage gerecht werden zu können. Interessierte Anleger:innen der beruflichen Vorsorge finden die entsprechenden Informationen und Unterlagen zur Kapitalerhöhung und der Anlagestiftung direkt auf der Internetseite unter www.utilita.ch.

ESG – Kriterien zur Beurteilung von Immobilienanlagen ENVIRONMENT § § § § § § §

Bau- und Nachhaltigkeitsstandards Energieeffizienz Erneuerbare Energien CO2 Absenkungspfad Wassermanagement Biodiversität Mobilitätsstrategie

SOCIAL § § § § § § §

Mieterdialog Diversität, Integration Gemeinschaftsbildung , Identifikation Wohnbedingungen Gesundheit bezahlbare Mieten Information, Transparenz

GOVERNANCE § § § §

Nachhaltigkeitsstrategie Berichterstattung Funktionstrennung Einhaltung von Gesetzen

Quelle: Utilita

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4 FACHARTIKEL • NACHHALTIG BAUEN

FOKUS.SWISS

Gebäude als Teil einer nachhaltigen Zukunft Noch immer werden in der Schweiz fast eine Million Gebäude mit fossilen Brennstoffen geheizt und Millionen Tonnen von schädlichen Treibhausgasen in die Atmosphäre abgegeben. Materialien werden verbaut, ohne an deren Wiederverwendbarkeit zu denken und Böden versiegelt, wo einheimische Pflanzen für Schatten und Biodiversität sorgen könnten. Das muss nicht so sein. Der SNBS Hochbau gibt eine Anleitung, wie Gebäude nachhaltig gebaut und betrieben werden können.

ebäudelabels vereinfachen die Planung klimaschonender Gebäude und liefern konkrete Anforderungen und Anleitungen für den Neubau und die energetische Sanierung. Der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) Hochbau ist das umfassendste Schweizer Gebäudelabel. Er baut auf Bestehendem auf, ist auf die Schweizer Normen abgestimmt und basiert insbesondere auf den bewährten Themen von Minergie-ECO. Eine Zertifizierung steigert den Komfort, reduziert die Energiekosten, sichert die Qualität beim Bau und erhöht den Wert der Immobilie. SNBS – alle Dimensionen der Nachhaltigkeit Umfassend nachhaltig bauen mit dem SNBS Hochbau heisst zum Beispiel, die Nutzenden durch Partizipation in ein Bauvorhaben einzubinden. Oder Lieferanten aus der Umgebung für das Bauvorhaben zu wählen, sodass die regionale Wertschöpfung gestärkt wird. Es bedeutet auch, die Flora und Fauna in der Umgebung mitzudenken, sodass beispielsweise einheimische Pflanzen Schatten spenden.

Nachhaltigkeit konkret bedeutet. Viele Punkte für Nachhaltigkeit im Bereich Gesellschaft gab es für den guten Mix an Nutzungen und Wohnungen, beispielsweise durch die Einbindung einer Pflegewohngruppe, eines Jugendraums und einer Kita. Die neue Siedlung ist mit sieben- und achtgeschossigen Bauten sehr dicht und bietet dennoch viel Freiraum für die Bewohnenden: ein Musterbeispiel für eine gelungene Verdichtung. In der Beurteilung der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit sticht hervor, dass die Wohnungen trotz Zentrumsnähe erschwinglich sind und die Gewerberäume im Erdgeschoss nicht an die kaufkräftigsten Mieterinnen gingen, sondern an diejenigen, die am besten passen und die Siedlung beleben.

Der SNBS bietet mit zwölf Themen ein übergreifendes Konzept für das nachhaltige Bauen in der Schweiz. 45 Indikatoren beurteilen das Gebäude an sich sowie dessen Standort im Kontext. So werden die Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt gleichermassen und möglichst umfassend in Planung, Bau und Betrieb miteinbezogen. Der SNBS orientiert sich an der Nachhaltigkeitsstrategie des Bundesrates.

Im Bereich Umwelt sticht zum Beispiel die grosse Biodiversität hervor. Es gibt viele Sträucher und Bäume und sogar Strukturen für Wildtiere am und um das Gebäude herum, unter anderem auf dem Dach. Als Kunst am Bau-Projekt macht eine Wärmebildkamera auf dem Dach Filme von Wildvögeln, die auf einem Bildschirm im Eingang gezeigt werden. So wird ein Bezug von den Tieren in der Umgebung zu den Nutzenden der Gebäude hergestellt. Dem Siegerteam des Projektwettbewerbs, Von Ballmoos Krucker Architekten mit Keller Damm Roser Landschaftsarchitekten, ist es gelungen, 90 Wohneinheiten in die bestehenden Gartenstadtstrukturen einzuordnen.

Umfassende Nachhaltigkeit konkret Die Siedlung Letzigraben der Genossenschaft Eigengrund veranschaulicht, was diese umfassende

Dass die Kriterien für die Nachhaltigkeits-Beurteilung über das Gebäude hinaus gehen, sieht man beispielsweise daran, dass die Siedlung mit ihrer Nähe

zum Bahnhof Hardbrücke und verschiedenen Tramund Bushaltestellen gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist. Verschiedene Veloabstellplätze und eine gemeinsame Tiefgarage mit Elektroladestationen ergänzen das Mobilitätskonzept der Siedlung.

bedeuten ein geringeres Risiko für kostspielige Bauschäden. Eine Zertifizierung nach SNBS dient am Markt als verlässliches, von extern vergebenes Gütesiegel für Nachhaltigkeit und Qualität und ist somit ein zusätzliches Miet- und Verkaufsargument.

Zukunftsfähig planen und bauen Immobilien, die nach den Prinzipien der Nachhaltigkeit entwickelt und betrieben werden, haben in den letzten Jahren einen Nachfragezuwachs verzeichnet.

Weil der Bau umweltfreundlicher Immobilien gezielt gefördert wird, haben zertifizierte Gebäude die Möglichkeit auf finanzielle Unterstützung durch Kantone und Bund, besonders bei einer Doppelzertifizierung mit Minergie-P-ECO oder Minergie-A-ECO.

Sie sind nicht nur beliebt wegen ihres Beitrags zu den Pariser Klimazielen und zur Energiewende. Nachhaltige Immobilien gelten auch als zukunftssicherer im Vergleich zu konventionellen Gebäuden, weil Käufer damit rechnen müssen, dass sich die energetischen Vorgaben für den Gebäudebestand in Zukunft verschärfen werden. Ein nach SNBS zertifiziertes Gebäude nimmt die möglichen Anforderungen künftiger gesetzlicher Entwicklungen vorweg und ist so auf der sicheren Seite. Die initialen Kosten für die Planung und den Bau eines SNBS-Gebäudes können höher ausfallen. Die Kosten während den vielen Betriebsjahren sind jedoch niedriger und dadurch über den gesamten Gebäude-Lebenszyklus gesehen optimiert. Gütesiegel für Qualität Mit einem zertifizierten Gebäude reduzieren sich aber nicht nur die Energiekosten. Die Zertifizierung gewährleistet auch eine unabhängige Qualitätssicherung. Sie stellt sicher, dass die Anforderungen des Standards von der Planung bis zur Bauvollendung in einer hohen Qualität eingehalten werden. Dies und die hochwertige Bausubstanz wiederum

Christian Stünzi

Zum Autor Christian Stünzi, Umweltnaturwissentschaftler ETH Zürich, ist seit 2017 Leiter Zertifizierung & Qualität bei Minergie, Mitglied der Geschäftsleitung. Seit 2021 ist er zudem Leiter der Zertifizierungsorganisation SNBS 2.1 Hochbau, für die Minergie verantwortlich ist.

BÄDER- & PLATTEN-AUSSTELLUNGEN:

HINWIL VOLKETSWIL WETT INGEN ZÜ RICH GARTENBAU-AUSSTELLUNG:

NÄN IKON

BÄDER & PLATTEN, DIE SICH SEHEN LASSEN Inspiration auf 4700 m2 Ausstellungsfläche.

Text Christian Stünzi Bild SNBS Hochbau

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#FOKUSBAUUNDIMMO

AFC AIR FLOW CONSULTING AG • BRANDREPORT 5

Nachhaltige Kostensenkung durch Gebäudesimulation Wer sein Projekt durch Gebäudesimulationen überprüfen lässt, profitiert von tieferen Baukosten und Ersparnissen durch langfristig effizienteren Betrieb.

ird der Bau oder die Sanierung eines Gebäudes beauftragt, stellen sich viele Fragen: Wie viel Gebäudetechnik braucht es wirklich? Welche Art der Energieversorgung ist am wirtschaftlichsten? Wie stellt man möglichst tiefe Betriebskosten sicher? Solche Fragen beantworten die Expert:innen von AFC für Sustainable Building Design. Damit werden die Kosten deutlich reduziert: Erfahrungsgemäss liegen die Einsparungen fünf bis sieben Mal höher als die Ausgaben für eine Simulation. Anforderungen aufnehmen AFC Air Flow Consulting führt seit mehr als 25 Jahren Simulationen für nachhaltige Kostensenkung am Bau durch. In der Zusammenarbeit mit Bauherrschaften, Architekt:innen und Fachleuten geht es nicht nur um technische Aspekte – AFC unterstützt die Verantwortlichen aktiv bei der Koordination. Es wird dafür gesorgt, dass die Anforderungen von Bauherr:in und Investor:in aufgenommen und in messbare Zielwerte übertragen werden, das sogenannte Anforderungsprofil. Dieses bildet die

Grundlage für das Gesamtkonzept «Energie, Komfort und Materialisierung» mit verschiedenen Varianten, die AFC durch thermische Simulationen überprüft und bewertet. So lassen sich innovative und wirtschaftliche Lösungen finden. Überdimensionierungen vermeiden Im herkömmlichen Bauprozess halten sich Fachplanende an Standardvorgaben, die grosse Reserven beinhalten. Das führt zu Überdimensionierung und damit zu ineffizienten Systemen sowie grossen Mehrkosten. AFC geht hier anders vor. Die Immobilie wird so geplant, dass sie mit möglichst wenig Gebäudetechnik funktioniert. Das überprüft AFC mithilfe von Simulationen bereits in der frühen Planung. So muss keine unnötige Technik geplant, gebaut, bezahlt, einreguliert, gewartet und entsorgt werden. Ein zentrales Element bei der Konzeption von nachhaltigen Gebäuden. Das grosse Ganze im Auge behalten Solches Denken in Varianten fördert nicht nur die Innovation, sondern erlaubt auch eine optimal auf das individuelle Gebäude zugeschnittene Planung. Durch klare Vorgaben für Fachplanende sind alle Gewerke aufeinander abgestimmt. Während der Detailplanung bleibt AFC präsent, unterstützt die Projektleitung und sorgt dafür, dass das Gesamtkonzept jederzeit im Auge behalten wird. Sind in einem Gewerk Anpassungen

Visualisierung der Überbauung Tödi in Horgen, deren Konzept wesentlich durch die Zusammenarbeit mit AFC geprägt wurde. Bild: BG Zurlinden

nötig, wird durch eine Simulation geprüft, ob dies Auswirkungen auf andere Gewerke hat. Lösungen überprüfen Die Zusammenarbeit mit AFC sowie die Vorteile aus den Simulationen zeigen sich am Projekt «Tödi» in Horgen ZH. Die Baugenossenschaft Zurlinden realisiert dort in den nächsten Jahren eine Wohnüberbauung mit 180 Wohneinheiten und einem Pflegezentrum. Die BG Zurlinden als Bauherrschaft gab AFC den Auftrag, ein Gesamtkonzept zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele zu erstellen. Zudem unterstützte AFC die Architekt:innen bei der Entwicklung des funktionalen Gesamtplans. Dazu wurden die Vorstellungen und Anforderungen der Bauherrschaft erfasst, in konkrete Zielwerte übersetzt und gemeinsam Lösungen entwickelt. AFC prüfte anschliessend durch Simulationen, ob diese Lösungen die Zielwerte tatsächlich erreichen. Photovoltaik und Heizung Anhand der Simulationen konnte geprüft werden, ob der solare Eintrag eine Photovoltaikfassade rechtfertigt. Bei einem Bauprojekt dieser Grösse ist dieser Entscheid mit Kosten von mehreren Millionen Franken verbunden. Bei anderen Bauprojekten hätten keine genauen Zahlen zum Solarpotenzial vorgelegen, weshalb die Verantwortlichen «Bauchentscheide» treffen mussten. Das war bei diesem Projekt anders: Die Bauherrschaft wusste vor dem Entscheid genau, mit welchen Erträgen sie rechnen kann. Zudem zeigte die Analyse bei der Planung der Heizung, dass einige Räume eine zu hohe Vorlauftemperatur benötigten. Im Betrieb hätte dies dazu geführt, dass die Wärmepumpen bei einem schlechten Wirkungsgrad gelaufen wären. Durch den rechtzeitigen Einsatz der Simulationen konnten die jeweiligen Räume bereits in dieser Phase identifiziert und angepasst werden, wodurch im Betrieb nun keine unnötigen Kosten anfallen.

Langfristig Geld sparen Die Zusammenarbeit mit AFC ermöglicht die Entstehung eines funktionierenden Gebäudes nach den Anforderungen der Bauherrschaft und der Architekt:innen. Gleichzeitig freuen sich die Nutzenden über tiefere Nebenkosten und ein angenehmes Raumklima. Von dem optimierten Energiebedarf profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch die Bauherr:innen und Investor:innen selbst, denn sie müssen keine überdimensionierten Installationen bezahlen. Auch nach der Fertigstellung funktioniert die Immobilie effizient, was tiefe Betriebskosten ermöglicht. Es entsteht ein langfristig wirtschaftliches Gebäude. In vier Schritten zum nachhaltigen Gebäude Anforderungsprofil … die Anforderungen von Bauherr:in und Investor:in abholen. Zielwerte … das Anforderungsprofil in verständliche und messbare Zielwerte übersetzen. Gesamtkonzept … Investor:in, Bauherr:in und Architekt:in werden in der Realisation ihrer Ideen optimal unterstützt und Fachplanende können aufeinander abgestimmt vorgehen. Beratung in Detailplanung … damit die Gesamtlösung einfach und nicht überdimensioniert ist.

AFC Air Flow Consulting AG Technoparkstrasse 1 8005 Zürich www.afc.ch info@afc.ch +41 58 450 00 00

MLL MEYERLUSTENBERGER LACHENAL LTD • BRANDREPORT

Transaktionen in unsicheren Zeiten Es sind nun gut zwei Jahre her, dass uns die Covid-19-Pandemie überrascht und unser tägliches Leben durcheinandergebracht hat. Zudem sind, kaum dass sich die Lage verbessert hat, neue geopolitische Herausforderungen (insbesondere Ukraine-Krise, Inflation) hinzugekommen. Wie hat sich dies auf Immobilientransaktionen ausgewirkt? Worauf sollte in Zukunft geachtet werden?

Cosima Trabichet-Castan

dipl. IEI, MRICS Partnerin, Genf

Dr. Wolfgang Müller MBA

Partner, Zürich

ines ist klar: Der Immobiliensektor hat die Pandemie gut überstanden. Vor dem Hintergrund einer hohen Liquidität und eines immer hektischeren Wettlaufs um Renditen sind Immobilienanlagen nach wie vor sehr gefragt. Die Attraktivität dieser Anlageklasse wurde durch das Niedrigzinsumfeld und weitere, pandemiebedingte Faktoren weiter erhöht: So stieg zum Beispiel die Nachfrage nach mehr Wohnraum, vorzugsweise mit hochwertigem Aussenbereich, oder auch nach Logistikimmobilien. Dieser Boom hatte auch Auswirkungen auf das Transaktionsgeschäft und zwang die Käufer:innen, grössere Risiken einzugehen, insbesondere auch, weil Immobilien immer öfter im Wege von strukturierten Bieterverfahren veräussert werden: • Kürzere Haltedauer: Die Aussicht auf schnelle Gewinne hat einige Eigentümer:innen veranlasst, Immobilien nach kurzer Haltedauer wieder zu veräussern. Dadurch erhöht sich das Risiko für die Käufer:innen, denn die Risiken im Zusammenhang mit der Qualität einer Immobilie lassen sich dadurch schwieriger eingrenzen.

• Geringeres Angebot von schlüsselfertigen Bauten: Die Bautätigkeit hat ihren Höhepunkt von vor der Pandemie (in Q4/2019) erst jetzt (in Q2/2022) wieder erreicht. Während der ersten Phase der Pandemie kamen nicht nur Baustellen zum Stillstand, sondern es mussten auch Zeitpläne aufgrund der gesundheitlichen Massnahmen und der Lieferengpässe für wichtige Materialien angepasst werden. Hinzu kamen länger dauernde Baugenehmigungsverfahren.

So ging auch die Zahl der zum Verkauf stehenden Entwicklungsprojekte zurück. • Ausserdem war festzustellen, dass seit Anfang 2022 die Folgen der geopolitischen Krise in der Ukraine auch auf dem Immobilienmarkt spürbar sind, was sich insbesondere in steigenden Zinssätzen und zunehmenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Baumaterialien niederschlägt.

Die drohende Inflation, auch wenn sie in der Schweiz moderater erscheint als in den umliegenden Ländern und im täglichen Transaktionsgeschäft (noch) nicht wirklich spürbar ist, bedeutet auch, dass bei den aktuellen Transaktionen höhere Risiken eingegangen werden müssen. Da die oben genannten Herausforderungen wahrscheinlich noch eine Weile anhalten werden, empfiehlt MLL Käufer:innen, folgende Punkte in ihre Angebote einzukalkulieren: 1. Das Risiko-Nutzen-Verhältnis bei kurzen Haltedauern: Die Folgekosten einer Fehleinschätzung des Risikos können sehr hoch sein, weshalb es sich für die Käufer:innen empfiehlt, wenn möglich, eine Reserve in das Angebot einzubauen, um unangenehme Überraschungen auffangen zu können. 2. Kauf von Entwicklungsprojekten: Beim Kauf von Projekten, bei denen sich die Immobilien in der Planung oder im Bau befinden und den Abschluss eines Werkvertrags erfordern, sollte die Käufer:innen die möglichen Folgen von pandemie- bzw. geopolitisch-bedingten Einschränkungen bei der Projektentwicklung einrechnen und durch entsprechende Vertragsgestaltung danach streben, die Risiken zwischen Verkäufer:in und Käufer:in fair zu allozieren. Der Mangel an Investitionsmöglichkeiten sollte nicht dazu führen, dass die mit jeder Transaktion verbundenen Risiken vernachlässigt werden. Im Gegenteil, in einem angespannten Umfeld ist es umso ratsamer, auf die Details der getroffenen Vereinbarungen zu achten, dies auch, um spätere Streitfälle zu vermeiden.

Weitere Informationen: mll-legal.com

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6 BRANDREPORT • IMMOBILIEN BÖRSE AG

#FOKUSBAUUNDIMMO

Dienstleistungen à la carte: Immobilienvermarktung für Privat- und Geschäftskunden Als eine zuverlässige und kompetente Partnerin in Sachen Liegenschaftstransaktionen ist die Immobilien Börse vom Immobilienmarkt nicht mehr wegzudenken. Seit dem Jahr 2013 führt das Unternehmen seine Kundinnen und Kunden zum erfolgreichen Liegenschaftsverkauf – und dies sowohl im Privatkundenbereich als auch für Geschäftskunden.

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mmobilienmakler brauchen keine Ausbildung» heisst es, «sie sitzen ohnehin nur auf der faulen Haut». Doch stimmt das wirklich? Arsim Mehmeti, Gründer und Geschäftsführer der Immobilien Börse, weist solche Vorurteile gekonnt zurück, bricht mit eingefahrenen Klischees rund um die Immobilienbranche und setzt auf hohe Qualität in einer stark umkämpften Branche. Mit einer klaren Vision im Kopf gründete er im Jahr 2013 seine eigene Immobilienagentur. Neue Massstäbe in Sachen Angebot, Professionalität und Qualität zu setzen, war sein oberstes Ziel. Von Anfang an garantierte er deshalb hohe fachliche Kompetenz und eine konsequente Kundenorientierung. «Die Immobilien Börse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einer klaren Aufgabenteilung folgt», erklärt Arsim Mehmeti. «Wir erreichen Bestleistungen, weil sich bei uns jeder Mitarbeitende auf sein Fachgebiet konzentrieren und sich gleichzeitig auf ein Team von top ausgebildeten Expertinnen und Experten verlassen kann», ist er sich sicher. Mit gutem Beispiel voran Allein mit guten Vorsätzen und Idealvorstellungen ist die Arbeit jedoch noch nicht getan. «Kritik ist gut, Vorbild ist besser», sagte bereits Lothar Schmidt. Nur wer mit gutem Beispiel voran geht, kann der Immobilienbranche zu neuem Glanz verhelfen. So folgt auch Arsim Mehmeti einer klaren Linie. Zu dieser zählt auch ein Kodex, der ein vorbildliches zwischenmenschliches Verhalten vorschreibt und für sämtliche Mitarbeitenden verbindlich ist. So gewährleistet die Immobilien Börse zu jedem Zeitpunkt ein transparentes, ehrliches und faires Verhalten. Verträge, die keine Fragen offenlassen, ein regelmässiges Reporting der Verkaufsaktivitäten und die Möglichkeit des jederzeitigen Rücktritts ohne Ausstiegsentschädigung sind nur einige Aspekte, mit welchen das Unternehmen seinen Wertvorstellungen Folge leistet. «Uns ist es ein persönliches Anliegen, dass unsere Kundinnen und Kunden basierend auf Vertrauen mit uns zusammenarbeiten und sich nicht aufgrund eines Vertrages an uns gebunden fühlen», erklärt Arsim Mehmeti und ist sich zudem sicher: «Unser Erfolgshonorarmodell gewährleistet, dass unsere Mitarbeitenden alles daransetzen, die Verkaufschancen einer Liegenschaft maximal zu erhöhen». Dies steht im klaren Gegensatz zu Konzepten wie dem Fixpreismodell und macht deutlich, dass die Immobilien Börse vollumfänglich in die Vorleistung geht. Massgeschneiderte Dienstleistungen versprechen Bestleistungen «Mit unserem breiten Angebot können wir für sämtliche Kunden ein auf die persönlichen Wünsche massgeschneidertes Dienstleistungspaket zusammenstellen», erklärt Arsim Mehmeti. Dazu zählen einerseits die kostenlose und unverbindliche Liegenschaftsanalyse und Marktwertschätzung sowie die finanzielle Beratung in allen Fragen rund um den Liegenschaftsverkauf. Andererseits bietet der Immobiliendienstleister auch eine erfolgsorientierte Vermarktungsstrategie an, die eine ausführliche Verkaufsdokumentation und eine qualitativ hochwertige Liegenschaftsinszenierung beinhalten. Zur optimalen Vermarktung werden die Liegenschaften zudem auf über 25 relevanten Immobilienplattformen publiziert. Abgerundet wird dieses umfangreiche Servicepaket durch die persönliche Betreuung der Immobilienexperten, welche Besichtigungen durchführen, Kaufinteressenten prüfen und an den Abschlussverhandlungen teilnehmen. Aus- und Weiterbildung in hauseigener Akademie Nicht nur im interpersonellen Verhalten werden bei der Immobilien Börse hohe Massstäbe gesetzt. Auch die Aus- und Weiterbildung der Immobilienexperten ist für die Gewährleistung hoher Qualität von grosser Bedeutung. «Wir bieten durch unsere hauseigene, eduQua-zertifizierte Akademie neuen Immobilienexperten die Möglichkeit einer on-the-job-Ausbildung und ermöglichen gleichzeitig deren laufende Weiterbildung», verdeutlicht Eveline Staffelbach, Leiterin Akademie. «Mit dieser sehr praxisnahen Ausbildung können wir hohe Qualität in einer stark umkämpften Branche gewährleisten», ist sich auch Arsim Mehmeti sicher, weshalb die Akademie laufend weiterentwickelt wird. Zwischen digitaler Vermarktung und persönlicher Beratung Wie in vielen anderen Branchen hat auch im Immobilienmarkt die Digitalisierung ein starkes Gewicht

erhalten. Während mittlerweile viele Immobiliendienstleister einzig auf digitale Vermarktung von Liegenschaften setzen, hat die Immobilien Börse den Spagat zwischen digitaler Präsentation und persönlicher Beratung hervorragend gemeistert. «Es kommt auf den richtigen Mix an», erklärt Arsim Mehmeti, «dass sich eine Liegenschaft allein durch die OnlinePräsenz erfolgreich verkaufen lässt, ist illusorisch». Die digitale Publikation auf den verschiedenen Immobilienplattformen ist zwar sehr wichtig, dessen ist sich auch der Geschäftsführer bewusst. So zählt die Immobilien Börse bereits über 65 000 Suchabonnenten auf dem eigenen Immobilienmarktplatz. Nichtsdestotrotz darf der persönliche Kontakt zur Kundschaft und deren Beratung durch einen erfahrenen Fachexperten nicht zu kurz kommen. «Unsere Kundschaft fühlt sich durch unsere kompetente persönliche Betreuung sehr gut beraten. Das widerspiegelt sich auch in den vielen positiven Rückmeldungen»,

gibt Arsim Mehmeti zu verstehen. Diese Kombination aus Digitalem und Persönlichem erhöht die Verkaufschancen einer Liegenschaft maximal und minimiert gleichzeitig die Vermarktungsdauer, was mit einem rascheren Liegenschaftsverkauf einhergeht. Liegenschaftsverkauf auf eigene Faust kann teuer werden Wer nun trotz dieser Ausführungen noch nicht vollends überzeugt ist, bei einer Liegenschaftstransaktion auf die Erfahrung eines versierten Immobilienexperten zu setzen, sollte sich Folgendem bewusst sein: Eine Liegenschaft auf eigene Faust zu verkaufen kann den Verkäufer sehr teuer zu stehen kommen. Obschon es heutzutage ein Leichtes ist, auf digitale Vermarktungsplattformen zuzugreifen und an hilfreiche Informationen zu gelangen, sollte die Fachexpertise eines Immobiliendienstleisters nicht unterschätzt werden. Davon ist auch Arsim Mehmeti überzeugt: «Ohne eine

professionelle Marktwertschätzung läuft man etwa Gefahr, den Preis zu tief anzusetzen». Ähnliches sieht man auch bei einer fehlenden Vermarktungsstrategie und einer wenig professionellen Liegenschaftsinszenierung. «Die anvisierte Zielgruppe zu verfehlen und zu wenig Kaufinteressenten anzusprechen ist in einem solchen Fall naheliegend», erklärt Arsim Mehmeti. Je nach Objekt und Lage ist gar mit einem Einnahmeverlust zwischen 70 000 und 230 000 Franken zu rechnen. Geschäftskunden erweitern die Zielgruppe Dass die Immobilien Börse ihr Metier versteht, hat sie in den vergangenen Jahren bewiesen. Ihr Erfolgsrezept scheint sich deutlich ausbezahlt zu haben. Das zeigt sich überdies in der erweiterten Zielgruppe. Während man sich zu Beginn noch einzig auf Privatkunden fokussierte, gehört seit August vergangenen Jahres auch der Geschäftskundenbereich zum Kundenrepertoire. «Mehr und mehr traten auch Geschäftskunden wie Generalunternehmen und Architekten an uns heran, weshalb wir uns zu einer strategischen Dienstleistungserweiterung entschieden haben», erklärt Arsim Mehmeti. Seither betreut die Immobilien Börse über 70 Neubauprojekte, die sich entweder noch in der Vermarktungsphase befinden oder bereits erfolgreich verkauft werden konnten. Ihr Immobilienexperte transparent | ehrlich | fair Profitieren Sie von unserem Expertenwissen und kontaktieren Sie uns. Immobilien Börse AG Littauerboden 1 6014 Luzern Gratishotline 0800 200 400 +41 41 449 49 49 info@immobilienboerse-ag.ch www.immobilienboerse-ag.ch

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CMS VON ERLACH PARTNERS AG • BRANDREPORT 7

Green Leases – Grüne Mietverträge Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche hiess bisher vor allem nachhaltiges Bauen, Reduktion fossiler Brennstoffe und Etablierung einer Kreislaufwirtschaft. Nun steigt das Bewusstsein, dass auch eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung von Immobilien sichergestellt werden soll.

Dr. Sibylle Schnyder

Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, CMS von Erlach Partners AG

in grüner Mietvertrag enthält Klauseln zur nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts. Mieter und Vermieter verpflichten sich damit gegenseitig, natürliche Ressourcen und Energie in Bezug auf das Mietobjekt zu schonen. Weder in der Schweiz noch im Ausland existiert eine gesetzliche Definition für grüne Mietverträge. Während es im Ausland (z.B. Deutschland) bereits Branchenstandards gibt, müssen sich solche in der Schweiz erst noch herausbilden.

Es gibt keinen universell anwendbaren grünen Mietvertrag, der auf jeden Mieter und jedes Mietobjekt passt. Vielmehr müssen grüne Mietverträge auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnitten werden und den Bedürfnissen der Parteien und des jeweiligen Mietobjekts gerecht werden. Es ist allerdings zu erwarten, dass sich in der Praxis mit der Zeit bestimmte «Standard»-Klauseln herauskristallisieren werden. Mietrechtliche Zulässigkeit Die Parteien haben relativ viel Freiheit bei der Vereinbarung von grünen Mietvertragsklauseln. Verpflichtungen des Mieters in Bezug auf Nachhaltigkeit sind insoweit zulässig, als sie sich unmittelbar auf den Gebrauch des Mietobjekts beziehen. Problematisch wäre es demgegenüber, wenn der Vermieter dem Mieter Verhaltensvorschriften macht, die nichts mit dem Gebrauch des Mietobjekts zu tun haben. Zum Beispiel, wenn das Mobilitätsverhalten der Nutzenden in der Freizeit geregelt würde.

Grüne Mietvertragsklauseln sind zunehmend bei neuen Mietvertragsabschlüssen ein Thema. Allerdings ist auch denkbar, dass die Parteien in einem laufenden Mietverhältnis neue Bestimmungen zur Nachhaltigkeit vereinbaren wollen. Dies geschieht am besten in Form eines einvernehmlich verhandelten Nachtrags zum Mietvertrag. Wenn der Vermieter dem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis von sich aus neue Verpflichtungen auferlegen will, handelt es sich um eine sog. einseitige Vertragsänderung. Diese kann nur auf einen Kündigungstermin hin mitgeteilt werden und muss mittels amtlich genehmigten Formulars erfolgen. Beim Aufsetzen von Green-Lease-Klauseln stellt sich die Frage, ob die Parteien strikte einzuhaltende Vorgaben vereinbaren wollen oder sich zu eher «soften» Bestimmungen verpflichten, welche von den Parteien lediglich ein «Bemühen» erfordern. Denkbar ist es auch, Anreizsysteme vorzusehen, z.B. einen Bonus für einen sehr energieeffizienten Mieter.

Folgende Themen werden typischerweise in einem grünen Mietvertrag geregelt: • nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts im laufenden Betrieb • Reduktion von Abfällen, Verbrauch und Emissionen • nachhaltige Durchführung von Instandhaltung und Instandsetzung sowie weiteren baulichen Massnahmen.

Beispiele für «grüne» Klauseln Es gibt eine Vielzahl von Themen, die in Bezug auf eine nachhaltige Nutzung geregelt werden können, z.B. sparsamer Umgang mit Wasser, Verwendung von erneuerbarer Energie, Verwendung von energieeffizienten Leuchtmitteln und Geräten oder die Förderung von umweltfreundlicher Mobilität der Nutzer des Mietobjekts etc. Auch das Gebäudemanagement bietet viele Ansatzpunkte für umweltverträgliche Abreden, z.B. betreffend Reinigung, Abfalltrennung und -reduktion, Verteilschlüssel Nebenkosten (möglichst verbrauchsabhängig) etc. Schliesslich gehören auch nachhaltige Vorgaben an bauliche Massnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerungen sowie Mieterausbauten) zu einem Green Lease. Damit Vermieter und Mieter ihre Nachhaltigkeit monitoren können, enthalten Green Leases Regelungen zur Datenerhebung und zum Austausch von Nachhaltigkeitsinformationen. Diese umfassen u.a. den Energie- und Wasserverbrauch, das Abfallaufkommen und weitere nachhaltigkeitsrelevante Themen. Fazit Ein grüner Mietvertrag macht nur dann Sinn, wenn auch das Gebäude selbst gewissen Nachhaltigkeitsanforderungen genügt. Grüne Mietverträge sind ein Instrument für Vermieter und Mieter im Rahmen ihrer jeweiligen Nachhaltigkeitsstrategie und bieten im Idealfall Potenzial für konkrete Kosteneinsparungen. Durch die Einführung grüner Mietverträge können sich die Parteien überdies bereits jetzt auf allfällige künftige gesetzliche Anforderungen zum Klimaschutz bei der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden vorbereiten.

«Grüne» Klauseln können sich im Mietvertragsdokument selber befinden oder aber in einem speziellen Anhang zum Mietvertrag. Letzteres hat praktische Vorteile, da ein Anhang einfacher objektspezifisch angepasst werden kann als ein Standardmietvertrag, den grössere Immobilieneigentümer oder Verwaltungen aus praktischen und logistischen Überlegungen möglichst einheitlich verwenden möchten.

www.cms.law

BLUM&GROB RECHTSANWÄLTE AG • BRANDREPORT

«Wer hat welche Rechte an den Immobilien-Daten?» Als Anwälte befassen sich David Schwaninger und Gian Marchet Kasper nicht nur mit der Digitalisierung der Immobilienbranche, sondern auch mit Themen der Nachhaltigkeit. Im Interview sprechen sie über den neuen ESG-Report.

David Schwaninger

Rechtsanwalt, LL.M., Fachanwalt SAV für Bau- und Immobilienrecht, Partner

Gian Marchet Kasper

Rechtsanwalt, LL.M, Partner

Inwiefern befasst sich ein Rechtsanwalt mit der Digitalisierung in der Immobilienbranche inklusive Nachhaltigkeit? Schwaninger: Grundsätzlich befassen wir Anwälte uns mit denselben Themen wie die Unternehmen in den entsprechenden Branchen. Was die Digitalisierung anbelangt, so hat diese auch vor der Immobilienbranche nicht Halt gemacht und kommt während des ganzen Lebenszyklus einer Immobilie zum Tragen. Mithilfe von Building Information Modeling (BIM) können Architekt:innen, Fachplaner:innen oder Ingenieur:innen ihre Bauwerksdaten in einem Modell zusammenführen, so werden unter anderem Planungsfehler vermieden. Die Daten können dann bei der Realisierung eines Bauwerkes weiter genutzt werden, indem nicht mehr vor Ort «händisch» gemessen werden muss und Fehler in der Ausführung reduziert werden. Das Modell ist dann die Referenz bei der Abnahme. Der grosse Mehrwert liegt neben effizienteren Prozessen vor allem in der Beschaffung und Nutzung von Daten. Schnell aber stellt sich die Frage, wer welche Rechte an Daten hat. Hier kommen dann auf Digitalisierung und Immobilienrecht spezialisierte Anwälte ins Spiel. Können Sie ein konkretes Fallbeispiel geben? Schwaninger: Selbstverständlich. Ein Beispiel wäre ein Bauprojekt, das nicht nur mit Hilfe von Building

Information Modelling geplant wird, sondern zu Beginn ermittelt wurde, welche Daten danach für Betrieb und Bewirtschaftung benötigt werden. Mit Hilfe von speziellen Programmen wurden Daten über das Grundstück, Besonnung etc. erhoben, um so die idealen Grundrisse zu ermitteln. Weiter wurde unter Beizug von Expert:innen geprüft, welche Daten nach Fertigstellung der Baute zur Verfügung stehen sollen, um die Immobilien möglichst effizient zu betreiben. Dies nach dem Grundsatz, so viel Daten wie nötig, aber nicht mehr. Bei der Materialwahl wurde auf Nachhaltigkeit und CO2-Reduktion gesetzt. Was sind andere aktuell besonders spannende Problemstellungen? Schwaninger: Auch hier ein paar Beispiele: Welche Daten muss ich bereits zu Beginn, also ab der Planung erheben, damit ich die Immobilie nach Fertigstellung effizient betreiben kann. Welche Rechte müssen dafür übertragen werden. Wie setze ich die

durchgehende Verfügbarkeit, auch für die Zeit nach der Planung technisch um und wer hat dabei welche vertraglichen Pflichten? Wie kann ich bei bestehenden Bauwerken nachhaltiger werden und CO2 einsparen? Gerade für das Letztere gibt es mittlerweile Tools, die sogar berechnen können, inwiefern man Kosten und CO2 gemeinsam reduziert. Die Schweiz hat am 1. Januar neue Berichts- und Sorgfaltspflichten über nicht-finanzielle Belange eingeführt. Wen betrifft das, und was beinhaltet das? Kasper: Genau. Die neuen Regeln finden sich in den Art. 964a ff. Obligationenrecht (OR). Die Berichtspflicht gilt für Unternehmen mit Sitz in der Schweiz ab mindestens 500 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt und einer Bilanzsumme von CHF 20 Millionen oder einem Umsatzerlös von CHF 40 Millionen. Zusätzlich gibt es Transparenzpflichten für Rohstoffunternehmen sowie Konfliktmaterialien und Kinderarbeit.

Worum geht es genau? Kasper: Die Pflicht verlangt von den Unternehmen Rechenschaft über Umweltbelange, insbesondere CO2Ziele, über Sozialbelange, Arbeitnehmerbelange, die Achtung der Menschenrechte sowie die Bekämpfung der Korruption. Unternehmen haben nun jährlich in einer Landessprache oder auf Englisch einen Bericht zu verfassen über ihr Geschäftsmodell, unter Darstellung der angewandten Konzepte und Sorgfaltsprüfungen sowie bestehender Risiken hinsichtlich Nachhaltigkeitsthemen. Der Bericht bedarf der Genehmigung und Unterzeichnung des Leitungs- oder Verwaltungsorgans. Er ist elektronisch zu veröffentlichen und muss mindestens zehn Jahre zugänglich bleiben. Sie meinen den ESG-Report, der für Environment, Social und Governance steht? Kasper: Ja genau. Er wird zunehmend in Generalversammlungen thematisiert werden. Hierauf sollten sich Geschäftsführende und Verwaltungsrät:innen schon jetzt vorbereiten. Entscheidend kann hier sein, in welcher Weise Nachhaltigkeitsthemen den Anteilseignern präsentiert werden, ob durch blosse informatorische Anhörungen, Planungsaufträge oder echte Ausrichtungsentscheidungen. Gilt das auch für kleinere Firmen? Kasper: Ja. Auch für Unternehmen, die den bestehenden und geplanten Offenlegungspflichten derzeit nicht unterliegen, stellt sich nicht die Frage «ob», sondern «wann» sie einer Pflicht zum «ESGReporting» unterliegen werden. Allein schon deshalb ist es ratsam, die Unternehmenstransformation hin zu Nachhaltigkeit im Sinne von ESG-Kriterien besser früher als später anzustossen. Weitere Informationen zum Thema unter www.blumgrob.ch

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8 NACHHALTIGKEIT

FOKUS.SWISS

Bei nachhaltigen Gebäuden spielen Innenräume eine zentrale Rolle Die Nachhaltigkeitsthematik hat auch in der Baubranche eine hohe Relevanz. Nachhaltiges Bauen geht aber über die Optimierung des ökonomischen Potenzials eines Gebäudes hinaus: Die Bewahrung der Umwelt sowie der Nutzen für den Menschen gehören dazu. Nicht umsonst steht «ein gesundes Leben und das Wohlergehen aller Menschen» an dritter Stelle der Nachhaltigkeitsziele 2030 der UNO.

eil der Schweizer Gebäudepark laut Bundesamt für Energie für fast die Hälfte des hiesigen Endenergiebedarfs sowie für den grössten Teil der Abfälle verantwortlich ist, haben in den letzten Jahren die Kreislaufwirtschaft, das Vermindern von grauer Energie und die Nutzung erneuerbarer Energiequellen an Bedeutung gewonnen. Einem elementaren Aspekt von Nachhaltigkeit beim Bauen – der Gesundheit und dem Wohlbefinden der Menschen, die die Räume nutzen – wird aber noch zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Denn die Ausgestaltung von Gebäuden und Innenräumen beeinflusst die Gesundheit der Menschen direkt, je länger sie sich darin aufhalten. Menschen der westlichen Welt verbringen übrigens rund 90 Prozent ihrer Zeit drinnen. In der Pandemie gelernt Die Coronapandemie hat klar gezeigt, wie wichtig die Raumluftqualität bei der Bekämpfung von Übertragungen mit diesem heimtückischen Virus ist. Doch die Luftqualität hat in Innenräumen generell oberste Priorität zur Vermeidung gesundheitlicher Gefahren für die Menschen. Viele Privatpersonen kümmern sich seither bewusster als früher um ein gesundes Wohnklima. Auch steigt die Anzahl Unternehmen, die auf gesundheitsfördernde Arbeitsräume für eine funktionierende «Arbeitswelt 4.0» achten und diesen Aspekt teilweise bereits in ihre ESG-Regeln einfliessen lassen.

Die Fachwelt hat auch erkannt, dass es für ein gesundes Raumklima weit mehr braucht, als auf die Materialien zu achten, die verbaut werden oder auf den Ort, wo die Steckdose angebracht wird. Doch was muss man tun, um Innenräume optimal auf die Bedürfnisse ihrer Nutzerinnen und Nutzer auszurichten? Und wie lassen sich bestehende Objekte diesbezüglich auf den neusten Stand bringen? Marktbeobachterinnen und -beobachter sind sich einig, dass künftig in vielen Gebäuden – vor allem auch in älteren Bauwerken – moderne Messtechnik auch dauerhaft zum Einsatz kommt, um die relevanten gesundheitlichen Parameter mit Raumsonden zu überwachen. Die gewonnenen Daten werden auch Verwendung finden, um gewisse Nachhaltigkeitslabels zu erfüllen. Neben der CO2-Konzentration in der

Luft, der Temperatur und der Feuchtigkeit verfügen heutige Messsysteme auch über die Fähigkeit, Luftschadstoffe in Innenräumen, Feinstaubbelastungen, die Lichtqualität und zum Teil auch Schallbelastungen und elektromagnetische Strahlungen zu überwachen. Nachhaltigkeit weiterdenken Gebäude und Innenräume müssen neben einer energetisch einwandfreien Konstruktion vermehrt auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen ausgerichtet sein, denn dies ist entscheidend für die längerfristige Qualität einer Immobilie und die Mieterzufriedenheit. Die folgende Kombination zeichnet ein «High Performance Gebäude» aus: Die Messwerte werden mit Raumsonden laufend überwacht. Nach Bedarf lösen sie in einem Geschäftshaus oder Wohngebäude durch

Innenräume müssen stärker auf Gesundheit und Wohlbefinden der Menschen ausgerichtet sein, um die längerfristige Rentabilität einer Immobilie zu sichern.

intelligente Steuerungen Massnahmen aus, um das Innenraumklima laufend zu optimieren. So wird das Arbeiten produktiver und effizienter und die Menschen fühlen sich wohl. Hier sind digitale Systeme auf dem Vormarsch, die ohne Zutun des Menschen und je nach seinem Bedarf das Raumklima bestimmen. Zudem wird die künstliche Intelligenz dazu beitragen, aus dem Verhalten der Menschen im Gebäude zu «lernen» und weitere Optimierungen zu veranlassen. Die Anwendung digitaler Planungswerkzeuge wie BIM (Building Information Modeling) ist beim gesunden Bauen und Renovieren bereits in der Planungsphase von Vorteil. Und wie immer, wenn es um Nachhaltigkeit geht, steht auch schnell die Kostenfrage im Raum. Fachleute betonen, dass die Sicherstellung eines gesunden Innenraumklimas mit jedem Baubudget vereinbar ist. Viele Farben, Beschichtungen und Klebstoffe können durch eine kluge Auswahl auf das Wohlbefinden der Menschen und der Umwelt ausgerichtet werden. Manchmal reicht eine grössere Distanz von einer Installation zum Bürotisch oder zum Schlafplatz, um eine wesentlich geringere Exposition für Personen zu erreichen und sofort einen grossen Effekt zu erzielen. Es rechnet sich sowohl im privaten wie auch im Arbeitsumfeld, auf die relevanten Parameter für Gesundheit und Wohlbefinden in Innenräumen zu achten. Ein gutes Raumklima bringt gesunde, produktive und entspannte Menschen hervor. Mieterwechsel, Absenzen am Arbeitsplatz und Schlafstörungen reduzieren sich dadurch nachweislich.

BRANDREPORT • INGENIEURBÜRO FÜR NACHHALTIGKEIT INGNA GMBH

«Die Gesundheit der Menschen steht bei der Gebäudeplanung im Zentrum» Interview mit Adrian Nussbaumer, Messtechnik-Experte und CEO ingna Ingenieurbüro für Nachhaltigkeit.

Adrian Nussbaumer

Adrian Nussbaumer, seit 20 Jahren beraten Sie und Ihr Team Bauherrschaften im Bereich «gesundes und nachhaltiges Bauen». Warum ist das so wichtig? Die Menschen halten sich immer länger in Räumen auf. Dass sie dabei gesund bleiben und sich wohlfühlen, ist immer wichtiger. Ein Gebäude muss nicht nur nach ökologischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten nachhaltig sein, sondern auch den Bedürfnissen der Nutzerinnen und Nutzer entsprechen. Innenräume sollen Menschen vor Umweltbelastungen schützen und zu ihrer Lebens- und Schaffenskraft beitragen. Wir stellen sicher, dass Räume Energie verleihen und der Gesundheit zuträglich sind, statt sie zu belasten.

Wo sehen Sie dabei die grössten Herausforderungen? In heutigen Haushalten gibt es deutlich mehr Geräte und Lärmquellen als noch vor 20 Jahren. Das führt zu Mehrbelastungen, die wir von ingna messen und auswerten: Mit modernster naturwissenschaftlicher Messtechnik und Laboranalytik analysieren wir quantitativ und qualitativ die Belastungen physikalischer, chemischer oder mikrobiologischer Herkunft. Wir zeigen unseren Kunden, wie man gesundheitsbeeinträchtigende Faktoren zum Verschwinden bringt. Das können wahrnehme Störungen sein, wie die Lichtqualität, Störschall, schlechte Gerüche und Schimmel oder Mobilfunkstrahlungen. Es kann sich aber auch um Einflüsse handeln, die für Menschen nicht wahrnehmbar sind, wie Radon, mikrobiologische Verunreinigungen oder gewisse chemische Belastungen. Wir unterstützen unsere Kunden bei der sinnvollen Behebung dieser Ursachen und auch unsere Ergebnisse sind messbar. Wo stehen wir heute im Vergleich zu vor 20 Jahren? Das Gesundheitsthema ist in der Immobilienbranche angekommen, doch gibt es noch viele Defizite. Bei

der Nachhaltigkeit gibt es zum Beispiel immer wieder neue Zielkonflikte: Die für die Zukunft unseres Planeten wichtige «Kreislaufwirtschaft» sieht die Wiederverwertung von gebrauchten Materialien vor, das ist positiv! Doch können recycelte Materialien viele chemische Stoffe enthalten. Wenn sie dann zum Teil mit anderen Baustoffen gemischt wieder im Innenraum eingesetzt werden, kann die Konzentration von gesundheitlich bedenklicher Bausubstanz stark steigen. Wie löst man diesen Zielkonflikt? Indem man sauber baut, mit Lehm, Holz oder anderen gesunden Materialien, und indem man weniger Kleber oder andere chemische Produkte einsetzt. Die Bauteile müssen später voneinander gelöst und getrennt weiterverwendet werden können. Wichtig ist auch, dass bestehende Bausubstanz nicht einfach abgerissen, sondern Brauchbares erhalten und Gebäude sinnvoll saniert werden. Ingna steht dafür ein, hier den bestmöglichen Kompromiss bereits bei der Planung zu finden. Mit unserer Erfahrung mit gesundheitsbeeinträchtigenden Materialien und Beschichtungen, aber auch mit

schützenden und schirmenden Produkten, tragen wir viel zum Wohlbefinden der Menschen bei. Idealerweise werden wir möglichst früh in die Projekte mit einbezogen, um eine gute Standortbestimmung vorzunehmen. Denn schon durch die Erschliessung von Baugrundstücken entstehen zum Teil gravierende elektromagnetische Vorbelastungen. Hinzu kommen geologische Gefahren, wie zum Beispiel das radioaktive Radon-Gas, das stellenweise in hoher Konzentration aus dem Boden kommt. Auch für Sanierungen von bestehenden Gebäuden oder bei Umbauten bieten wir von ingna ökonomisch und praktisch umsetzbare Lösungen. Für unsere Kunden stellen wir über alle Planungs- und Bauphasen sicher, dass mit analytisch-technischem Vorgehen die richtigen Massnahmen zur Behebung allfälliger Störungen getroffen werden und ein gesundes Klima in Wohn- und Geschäftsräumen entsteht. Weitere Informationen unter nachhaltigkeit-inga.ch

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KONSTANTIN ARCHITEKTUR AG • BRANDREPORT 9

Architektur schafft nicht nur Ästhetik – sondern Lebensräume voller Facetten Noch immer bringen viele Menschen mit dem Wort «Architektur» die optische Gestaltung eines Gebäudes in Verbindung. Dabei geht es auch darum, für Menschen Lebensräume zu schaffen, die als Orte der Begegnung, des Arbeitens und der Ruhe dienen. Wie wird man diesen diversen Ansprüchen gerecht – und erfüllt gleichzeitig die Anforderungen der Nachhaltigkeit? Interview mit Konstantin Propp, Gründer und CEO von Konstantin Architektur

Konstantin Propp

Konstantin Propp, Architektur findet heute, mehr als je zuvor, in diversen Spannungsfeldern statt. Welche Aspekte sind essenziell, damit ein Projekt als «gelungen» bezeichnet werden kann? Am Anfang eines gelungenen Projekts steht ein gut funktionierendes Planungsteam aus Mitarbeitenden, die mit Überzeugung sowie gutem Willen das Projekt entwickeln. Um das zu gewährleisten, ist für uns eine sozial-nachhaltige Bürostruktur essenziell, welche die Mitarbeitenden motiviert und das Team stärkt. So haben unsere Angestellten beispielsweise die Möglichkeit, in Projekte mitzuinvestieren, wie ins Projekt «Südspitze Adliswil». Welche externen Faktoren müssen heute bei Bauprojekten neu berücksichtigt werden? Im Gegensatz zu früheren Zeiten, als Architektur vorwiegend aufgrund ihrer Ästhetik bewertet wurde, gewinnen mehr und mehr auch andere Kernthemen an Relevanz. Dabei richtet sich der Fokus wieder vermehrt auf die Aufgabe der Architektur – nämlich Lebensräume für Menschen zu schaffen. Ein guter Lebensraum berücksichtigt kulturelle, wirtschaftliche, ökologische und soziale Faktoren. Es geht darum, ein Gebäude in seinem Umfeld sowie der lokalen Tradition zu verstehen und zu platzieren. Ökologische Themen spielen ebenso eine Rolle wie die Rendite eines Gebäudes, wobei der Betrachtungszeitraum auf die gesamte Lebensdauer des Gebäudes ausgedehnt werden muss. Denn unter Berücksichtigung der Wartungs- und Energiekosten ist ein «konventioneller» Bau kaum noch günstiger als ein ökologisch geplantes Gebäude. Zu guter Letzt muss ein Gebäude für seine Nutzer:innen funktionieren. Zugänglichkeit, intelligente Raumanordnungen sowie ein Gefühl von Sicherheit sind ebenso wichtig wie gemeinschaftlich nutzbare Bereiche zur sozialen Interaktion. Sie haben mit der Ökologie das Thema Nachhaltigkeit angeschnitten, die einen zentralen Aspekt der heutigen Baubranche darstellt. Welche Folgen hat dies für Ihre Arbeit? Obwohl die gesetzlichen Vorgaben in den letzten Jahren immer wieder verschärft wurden, gehört die Baubranche weiterhin zu den grössten Rohstoffverbrauchern und ist verantwortlich für enorme Mengen an Treibhausgasemissionen. Da kommt uns als Architektinnen und Architekten die wichtige Aufgabe zu, zukunftsfähige Lösungen für unsere Gebäude zu finden. Bereits ein Jahr nach der Gründung des Büros konnten wir uns als Minergie-Fachpartner etablieren

und seither viele Bauten nach Minergie-Standard realisieren. In dieser Zeit ist uns aber auch bewusst geworden, dass energieeffizientes Bauen alleine nicht ausreicht: Gebäude müssen auch aus sozialen und ökonomischen Gesichtspunkten betrachtet und bis zum Rückbau weitergedacht werden. Daher sind wir seit letztem Jahr Mitglied des «Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz» (NNBS), um uns laufend weiterzubilden und Partnerschaften aufzubauen. Zugleich wollen wir als Beispiel für unsere Kunden vorangehen, denn eine nachhaltige Architektur benötigt auch eine Bauherrschaft, die den gegebenen Handlungsbedarf erkennt und sich von uns dahingehend beraten lässt.

Zahlen, die Sie Ihrer zukünftigen Kundschaft präsentieren können? Das Projekt Adliswil Südspitze kommt demnächst auf den Markt. Wir wollen zeigen, dass es heutzutage Käuferinnen und Käufer gibt, die bereit sind, für den Grundgedanken der Nachhaltigkeit noch einen Schritt weiterzugehen. Dabei handelt es sich im Kern um die gleiche Art und Weise, wie Menschen jetzt nachhaltige Mode in der Modebranche angehen. Die Leute sind bereit, etwas zu kaufen, womit sie sich identifizieren. In unserem Fall handelt es sich dabei um nachhaltige sowie wertvolle Eigentumswohnungen.

Wo lagen für Sie dementsprechend die grossen Herausforderungen, aber auch spannenden Chancen, beim Neubau des Wohn- und Geschäftshauses Adliswil? Um unserer Kundschaft ein gebautes Beispiel bieten zu können, haben wir beschlossen, selber als Architekturbüro die Rolle des Bauherrn und Investors zu übernehmen. Das Projekt «Südspitze Adliswil» ist Teil eines grösseren Masterplans, den die Gemeinde Adliswil für das Gebiet südlich des Bahnhofs ausgearbeitet hat. Wir als Projektentwickler haben nun die Freiheit, die umfassenden Anforderungen an ein nachhaltiges Gebäude gemäss dem «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS) in das Projekt einfliessen zu lassen. Natürlich ist das Erproben von neuen Lösungen abseits der gewohnten Pfade mit einem gewissen Risiko verbunden. Wir sehen dieses Pilotprojekt jedoch als Meilenstein für unseren eigenen Lernprozess sowie als grossartige Chance, um unserer zukünftigen Kundschaft ein reales Beispiel für ein zukunftsfähiges Gebäude mit Zahlen und Fakten präsentieren zu können.

Ich gehe davon aus, dass viele Faktoren diese Eigentumswohnungen nachhaltig wertvoll machen. Können Sie Beispiele geben, was dieses Projekt auszeichnet? Das Projekt in Adliswil hat den Vorteil, dass es sich von der Lage her bereits an einem sehr divers genutzten Ort befindet. Mitten im Zentrum von Adliswil, neben der Sihl als Naherholungsgebiet und verkehrstechnisch gut erschlossen, liegt das Areal als Drehscheibe für die unterschiedlichsten Nutzergruppen. Diese Idee des generationsübergreifenden Lebens und Wohnens mit verschiedenen Nutzgruppen, ist einer der Hauptaspekte der sozialen Nachhaltigkeit, von der wir zuvor gesprochen haben. Dafür sind mehrere Aspekte relevant. Diese reichen von einer grossen Vielfalt an Wohnungstypen, wo Miet- und Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Preislagen angeboten werden, bis hin zu einem anpassungsfähigen Grundriss, der vielfältige Nutzungsoptionen eröffnet. Wir haben Wohnungen entworfen, die sich leicht anpassen lassen, etwa an die Bedürfnisse einer Familie mit zwei Kindern, einer 3er-WG oder eines Paares, das von zu Hause aus arbeitet und Büroräume benötigt.

Wenn Sie sagen, dass dieses Projekt ein Test ist, um Erfahrungen zu sammeln, was sind die Faktoren und

Welche Rolle spielen die Aussenbereiche? Wir messen den halböffentlichen Innen- und Aussenräumen eine hohe Bedeutung bei. Aus diesem

Grund werden Korridore und Gemeinschaftsbereiche so angelegt, dass sie geräumig ausfallen und mit viel natürlichem Licht ein einladendes Gefühl schaffen. Parallel dazu haben wir Gemeinschaftsräume entworfen, welche Mitbewohner gemeinsam nutzen und besitzen können. Die Idee dieser Räume besteht darin, ein integrales Element des sozialen Lebens in den Gebäuden zu schaffen – ein Mikrozentrum, wo sich Menschen treffen, ohne bei jemandem zu Hause sein zu müssen. Den gleichen Ansatz verfolgt der Freiraum: Während die Strassenfassaden des Masterplans eine lebendige Szenerie für die öffentliche Nutzung schaffen, soll der Innenhof ein Ort der Ruhe sein. Ein Spaziergang vom Felsenegg in die Stadt Adliswil, wo Grünflächen, Spielplätze und Balkone kombiniert werden, führt dann durch einen sehr lebendigen, aber ruhigen Raum. Für jede Generation. Die Digitalisierung schreitet voran. Kommt man bei Projekten dieser Grösse noch ohne BIM aus? Und welche anderen Ansätze der Digitalisierung sind für Sie interessant? «Building Information Modeling» (BIM) ist ein Prozess, der mehrere Softwares zur Erstellung und Verwaltung von Informationen zu einem Bauprojekt über den gesamten Projektlebenszyklus hinweg nutzt. Für uns ist diese Arbeitsmethodik extrem wichtig. Wir glauben, dass ohne BIM keine qualitative Planung mehr möglich ist. Damit können wir von Anfang an gestalterische, ökologische sowie ökonomische Aspekte eines Gebäudes optimieren. Die digitale Welt wächst rasant – und wir wachsen mit ihr. Diese Welt erleichtert Kundinnen und Kunden das Verständnis von der Bauwelt: Neben den 2D-Plänen erhalten sie bei uns auch virtuelle Bilder und VideoRundgänge durch die komplex geplanten Projekte. Weitere Informationen unter www.konstantin-architektur.com

Über Konstantin Architektur Als junges Büro – Gründung 2015 – und als Minergie Fachpartner und NNBS Mitglieder steht das Unternehmen für einen ökologischen und ökonomischen Ansatz für die gebaute Umwelt. Dieser Ansatz wirkt sich auf die Herangehensweise an das Bauen aus, aber auch darauf, wie dieses Gebäude kulturell und ästhetisch in seinen Kontext eingeschrieben werden kann: Nachhaltige Architektur wird als Vermittlung zwischen Natur, Gebautem und Kultur verstanden. Bei Konstantin Architektur ist man davon überzeugt, dass jedes Projekt nur durch das Verständnis seiner Tradition, seiner Kultur und seinem Umfeld zu einem harmonischen Gesamtbild gebracht werden kann.

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10 INTERVIEW • ADRIAN WYSS

«Nachhaltige Immobilienlösungen bieten einen klaren Mehrwert» Die Forderung nach Nachhaltigkeit sowie Digitalisierung zwingt die Bau- und Immobilienbranche zur Veränderung. Daraus entstehen spannende Entwicklungen: So wird etwa im Lokstadt-Areal in Winterthur das weltweit höchste Wohnhaus aus Holz geplant und gebaut. Der bewährte Baustoff trifft dabei auf moderne digitale Planungstools. Wie man diese beiden Welten vereint, fragte «Fokus» bei Adrian Wyss nach, Head Division Real Estate und Mitglied des Implenia Executive Committee.

Adrian Wyss, das Thema Nachhaltigkeit ist auch in der Bau- und Immobilienbranche zum Hot Topic geworden. Was müssen die hiesigen Akteurinnen und Akteure tun, um dem Nachhaltigkeitsgedanken Rechnung zu tragen? Auf dem Weg hin zu einer nachhaltigeren Zukunft braucht es die Innovationsbereitschaft der Bauherrschaften und Investor:innen, aber auch eine Abkehr von der kurzfristigen finanziellen Optik. Denn nachhaltige Lösungen kosten tendenziell noch immer mehr als konventionelle, bieten aber auch einen klaren Mehrwert. Von Bauherrschaften ist daher eine längerfristige Sichtweise gefragt – nämlich die Bereitschaft, auch wirklich für die Zukunft zu investieren. Glücklicherweise ist heute quer durch alle Expertenkreise folgende Einsicht breit abgestützt: Die zu Beginn möglicherweise höhere Startinvestition wird sich im Betrieb durch tiefere Kosten – etwa dank Einsparungen beim Energieverbrauch – sowie höhere Mieterträge amortisieren lassen. Es ist also wichtig, dass die wirtschaftliche Beurteilung einer Investition in nachhaltige Immobilien über deren gesamten Lebenszyklus erfolgt, von der Entwicklung, Planung, Realisierung über den Betrieb bis hin zur Sanierung und dem Rückbau. Wie treibt Implenia den Nachhaltigkeitsgedanken voran? Nachhaltigkeit ist ein Unternehmenswert, den wir seit über zehn Jahren im Alltag leben. In unserem Nachhaltigkeitsbericht haben wir uns bis 2025 zwölf ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele gesteckt, deren Fortschritt wir regelmässig evaluieren. Am besten können wir unser Fachwissen diesbezüglich in unseren eigenen Entwicklungsprojekten einbringen. Ein anschauliches Beispiel dafür ist die Lokstadt in Winterthur. Dort entwickeln, planen und realisieren wir nachhaltig und mehrheitlich in Holzbauweise ein neues Stadtquartier. Und streben gleichzeitig einen Weltrekord an. Einen Weltrekord? Genau, das Projekt «Rocket und Tigerli» in der Winterthurer Lokstadt, das wir im Auftrag von Ina Invest entwickeln und realisieren, umfasst das 100 Meter hohe Hochhaus «Rocket». Dabei handelt es sich um das weltweit höchste in Planung befindliche Holz-Wohnhaus. Aus diesem Planungsansatz ergeben sich diverse

Nachhaltigkeit ist ein Unternehmenswert, den wir seit über zehn Jahren im Alltag leben. Vorteile: Zum einen wird durch das Bauen in die Höhe eine Verdichtung erreicht und somit Bauland optimal genutzt. Zum anderen ist Holz ein nachwachsender, nachhaltiger Baustoff. In diesem Feld kennen wir uns bestens aus – rund 1000 Wohnungen haben wir bereits in Holzbauweise realisiert, 1000 weitere werden folgen. Der Holzbau ermöglicht eine effiziente Planung mit BIM sowie die Vorfertigung von Elementen, was sich positiv auf die Bauzeit sowie auf die Kosten auswirkt. Zudem trägt der Einsatz von Holz der zunehmenden Nachfrage unserer Kundschaft nach Netto-Null Gebäuden Rechnung. Ferner erlaubt der Holzbau auch neue, innovative Lösungen: So haben wir zusammen mit WaltGalmarini Ingenieuren und der ETH Zürich eine Holz-Beton-Verbunddecke entwickelt, die inzwischen patentiert ist und in unseren Neubauten eingesetzt wird. Welche Herausforderungen bringt es mit sich, wenn man ein so hohes Holzhaus baut? Es sind vor allem Vorteile, die sich daraus ergeben, darunter die Reduktion der grauen Energie, ein geringeres Gewicht, die Vorfabrikation von Elementen, das Verhalten des Materials im Brandfall sowie gute Eigenschaften für Renovation und Rückbau. Und nicht zuletzt bietet ein Holzwohnhaus ein gesundes, komfortables Wohnklima sowie eine gemütliche Atmosphäre für seine Bewohnerinnen und Bewohner. Welche Auswirkungen wird das LokstadtAreal auf den Standort Winterthur haben? Die Tragweite des neuen Stadtteils ist beträchtlich: Das Projekt erfüllt höchste Nachhaltigkeitsanforderungen, die über die gesetzlichen Vorgaben hinaus gehen. Zudem verfügt die Lokstadt bereits heute über eine Zertifizierung als 2000-Watt-Areal. Mit seiner Nähe zu Zürich, den lokal angesiedelten Unternehmen sowie verschiedenen Ausbildungsinstitutionen und dem attraktiven kulturellen Angebot, ist Winterthur

ein aufstrebendes, attraktives urbanes Zentrum. Das neue Quartier fügt sich ideal in dieses Gesamtbild ein. Das Wohnhaus «Tigerli» soll studentisches Wohnen ermöglichen. Wie fügt sich das ins Nutzungskonzept der Lokstadt ein? Nebst dem Fokus auf Ökologie wird die Lokstadt durch eine hybride Nutzung der Immobilien, also einer Kombination von Wohnen, Arbeiten, Gewerbe und Unterhaltung, auch zu einem sozial nachhaltigen Quartier. Zusätzlich zu den im «Tigerli» geplanten Studentenwohnungen gibt es in der Lokstadt bereits genossenschaftliches Wohnen. Beides fördert die soziale Durchmischung, was für ein lebendiges Stadtquartier unabdingbar ist. Nebst Nachhaltigkeit ist die Digitalisierung ein bestimmendes Thema in der Bauund Immobilienbranche. Wo stehen Unternehmen diesbezüglich in der Schweiz? Mit neuen, digitalen Methoden in der Entwicklung, Planung und Realisation optimieren wir unsere Projekte. Digital Lean Construction sowie BIM (Building Information Modelling) spielen dabei eine wichtige Rolle: Planung sowie auch Steuerung der Ausführung erfolgen zunehmend datenbasiert. Damit arbeiten die Akteur:innen heute effizienter, effektiver und nachhaltiger. Indem wir bei Implenia die Digitalisierung in die operativen Divisionen integrieren, wird sie zu einem Treiber der Wertschöpfung. Die Bau- und Immobilienbranche lag dabei lange nicht an vorderster Stelle. Nun holen wir auf und prägen so auch die Art und Weise, wie Implenia künftig entwickeln, planen und bauen wird. Ein wichtiger Aspekt ist dabei die stärkere Integration von Planung und Ausführung. Basierend auf diesen Überlegungen wollen wir auch neue Wege gehen in der Entwicklung von standardisierten, industriell gefertigten Immobilienprodukten.

Die Forderung nach einer ressourcenschonenden Kreislaufwirtschaft in der Industrie wird lauter. Lässt sich dieses Prinzip auch auf die Bau- und Immobilienbranche anwenden? Auf jeden Fall, die Kreislaufwirtschaft ist auch für uns ein zunehmend wichtiges Thema. Wie bereits erwähnt, muss schon früh in der Planung eines Projekts der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet werden. Hier gilt es, bei jedem Bauteil Materialien einzusparen, nachwachsende Rohstoffe einzusetzen und Materialaufbauten sowie Verbindungen im Sinne einer zukünftigen Wiederverwendbarkeit und Trennbarkeit neu zu denken. Als oberstes Prinzip gilt dabei die Erhaltung des Materialwerts über mehrere Lebenszyklen hinweg. Die modulare Holzbauweise ist für diese Ansätze perfekt geeignet. Aber auch bei der Entwicklung von standardisierten und industriell gefertigten Immobilienprodukten werden Kreislaufprinzipien einbezogen. Auf unseren Baustellen leben wir die Kreislaufwirtschaft teilweise bereits: Aushubmaterial wird in teilmobilen Kieswerken gewaschen, sortiert und für die Wiederverwendung auf denselben Baustellen vorbereitet. Dadurch wird nicht nur Material rezykliert, sondern es werden auch viele LKW-Fahrten eingespart, was den CO2-Ausstoss wesentlich reduziert und Kosten einspart Welches sind Ihres Erachtens die grossen Hürden und Chancen, mit denen sich die Branche mittel- bis langfristig beschäftigen muss? Grosse und übergreifende Herausforderungen für unsere Branche sind Raumpolitik und Regulierung. Die Bevölkerung wächst, der Boden in der Schweiz ist knapp, die Zersiedelung soll gestoppt werden. Daher ist es schwierig, genügend und bezahlbaren Wohnraum sowie Infrastruktur zur Verfügung zu stellen. Die langwierigen Prozesse der Raumentwicklung gesamtheitlich zu denken, ohne Beeinflussung durch Partikularinteressen einzelner Gruppen, ist in unserer engen Schweiz eine grosse Herausforderung. An gut erschlossenen Standorten müssen Verdichtung und Sanierung in einem mit den unterschiedlichen Anspruchsgruppen abgestimmten Vorgehen ermöglicht werden. Ökologisch und sozial nachhaltige Bauwerke aus Holz könnten dabei attraktiven Wohnraum für unterschiedlichste Nutzergruppen schaffen.

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HELBLING BERATUNG + BAUPLANUNG AG • BRANDREPORT 11

«Nachhaltigkeit ist für uns nicht nur ein Schlagwort» Die Expert:innen Andre Wagner, Dominique Wyttenbach , Barbara Springer und Olivia Champion der Helbling Beratung + Bauplanung AG geben einen Einblick in drei spannende Referenzprojekte. Der Wildtierkorridor AG6 ist von nationaler Bedeutung. Er stellt die Verbindung von Jura und Mittelland her und ermöglicht die Querung in Nord-Süd-Richtung. Um eine Nutzung des Wildtierkorridors im Bereich der Nationalstrasse A1 zu ermöglichen, wurde zwischen Suhr und Gränichen eine Wildtierüberführung gebaut. Was ist Ihre Beziehung zu Wildtieren? Für mich war es das erste Mal, dass ich mich in diese Wildtier-Thematik zusammen mit ASTRASpezialisten einarbeiten durfte. Ich war überrascht über die Anforderungen an das Bauwerk und die Leitstrukturen. Bestimmte Tierarten brauchen Gebüsche, andere tiefe Gräser.

EMPA-Energietechnik, Bild: Gerry Pacher

Andre Wagner

Neues Energiekonzept für die Empa

Der Campus der Empa in Dübendorf entstand in den 1960er-Jahren auf der «grünen Wiese», nachdem der Platz an der ETH im Zentrum von Zürich knapp wurde. Das über die Jahre gewachsene Areal passte sich regelmässig den wandelnden Bedürfnissen an. Um den zeitgemässen Ansprüchen an Flexibilität und Ökologie gerecht werden zu können, wurde eine grundlegende Neukonzeptionierung der Energieversorgung des Areals notwendig. Zudem wurde das Ziel definiert, rund 60 Prozent des CO2-Ausstosses im Vergleich zum Referenzjahr 1990 einzusparen. Herr Andre Wagner, was war aus Ihrer Sicht die grösste Herausforderung der Neukonzeptionierung der Energieversorgung dieses Areals? Das Projekt lief über eine lange Zeit und ist auch mit den Bedürfnissen der Bauherrschaft gewachsen. Sicher war dabei die Bedürfniserhebung, auch im Hinblick auf zukünftige Erweiterungen und Veränderungen in der Nutzung während der Projektlaufzeit, die grösste Herausforderung. Wie sind Sie gerade auf diese Lösungsmethode (mit Abwärme) gekommen? Wir haben zuerst eine detaillierte Energieanalyse durchgeführt und geschaut, wo welche Energiemengen bei welchen Temperaturniveaus benötigt werden. Daraus folgten verschiedene Optimierungsvarianten, welche eingehend mit der Bauherrin diskutiert wurden. Die gemeinsame Idee der Abwärmenutzung ergab sich dann daraus, dass zur Senkung des Energieverbrauches möglichst viel kostenlos verfügbare, sonst nicht weiter nutzbare Energie – Anergie oder auch Abwärme – an einen anderen Ort verschoben können werden soll, ohne neue, hochwertige Energie erzeugen zu müssen. Um dies zu ermöglichen, mussten die vielen dezentralen Verbraucher jedoch miteinander verbunden werden. Das Ziel ist, dass jeder Abnehmer – im Prinzip jedes Haus – die maximal mögliche Menge an Energie aus einem sogenannten Mitteltemperaturnetz bezieht und Energie, die überschüssig ist, abgeben kann. Welche Erkenntnisse konnten Sie gewinnen, die allenfalls auch auf andere Energielösungen übertragen werden können? Klimawandel, Energieeinsparung und Reduktion des CO2Ausstosses sind heute in aller Munde. Hinzu kommen die aktuellen weltpolitischen Krisen, die uns noch deutlicher vor Augen führen, wie schnell die Preise für fossile Energien steigen können und warum es absolut notwendig ist, so schnell wie möglich von fossilen Energien wegzukommen. Dazu sind in erster Linie Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs notwendig, wozu jeder und jede beitragen kann und andererseits braucht es Projekte, die mit geschickten Energiekonzepten den Energieverbrauch reduzieren. Natürlich sind dazu flankierende Massnahmen, wie bspw. bei Gebäuden Sanierungen an der Gebäudehülle, also der Fassade und den Fenstern, aber auch an der Haustechnik wichtig. Diese Massnahmen zusammen haben ein hohes Potenzial den Energiebedarf wirksam zu reduzieren, und die wenige Energie, die dann noch benötigt wird, nachhaltig und möglichst CO2-neutral zu erzeugen.

Schulhaus Dübendorf (Diagonal Architekten), Bild: indievisual AG, Zürich Wie passt die energetische Neukonzeptionierung in aktuelle Nachhaltigkeitsbestrebungen? Nachhaltigkeit ist für uns nicht nur ein Schlagwort, wir wollen in allen unseren Projekten, aber auch bei uns selbst in unserer täglichen Arbeit nachhaltig wirken und zu besseren Lösungen kommen. Voraussetzung dafür ist das Miteinbeziehen dieser Überlegungen bereits in der Frühphase eines Projekts und in ständiger Abstimmung mit dem Kunden. Wir möchten unseren Kunden plausibel darlegen können, dass ihre Berücksichtigung nicht nur für Umwelt und Gesellschaft gut ist, sondern langfristig auch die Wettbewerbsfähigkeit im Markt stärkt. Helbling möchte dabei als Dienstleister für den Kunden wirksame Lösungsbeiträge erarbeiten.

Barbara Springer

Co-Projektleitung

Dominique Wyttenbach

Co-Projektleitung

Frau Dominique Wyttenbach, wie ist dies bei der Schulgemeinde Dübendorf konkret gelaufen? Es gab eine Präqualifikation, bei der sich die interessierten Teams bewerben konnten. Anschliessend gab es eine erste Selektion von fünf Teams nach qualitativen, jurierten Kriterien. Diese Teams arbeiteten Projekte aus, welche mit der Jury in einer Zwischenpräsentationen besprochen wurden. So konnte jedes Team für die Endabgabe das Beste aus seinem Ansatz herausholen. Inwieweit muss die öffentliche Hand das lokale Baugewerbe berücksichtigen? Bei kleineren Vergaben kann man durchaus nur Firmen aus der Region anfragen. Ab gewissen Schwellenwerten darf aber niemand bevorzugt werden. Nach einer reibungslosen ersten Phase führte unter anderem das turbulente Weltgeschehen zu Verzögerungen im Bauablauf. Was hätte man rückblickend anders machen müssen? Die Lieferengpässe und die Teuerung haben bestimmt ihre Spuren hinterlassen. Viele Totalunternehmer und auch Bauherrschaften mussten nochmals über die Bücher. Für zukünftige Bauprojekte werden detailliertere Aussagen in den entsprechenden Vertragspassagen notwendig. Und was fasziniert Sie persönlich an dem Erweiterungsbau? Ich finde die filigrane Stahlkonstruktion, eigentlich ein Fachwerk, sehr schön.

Gesamtleistungsstudienauftrag für Schulhaus-Ersatzneubau

Ebenfalls in Dübendorf befindet sich die Schulanlage Grüze der Sekundarschule Dübendorf-Schwerzenbach. Zur Deckung von zusätzlichem Raumbedarf sollte ein Neubau mit Doppelturnhalle erstellt werden. Das Team der Steiner AG konnte das Auswahlverfahren - ein Gesamtleistungsstudienauftrag - für sich entscheiden. Frau Barbara Springer, die Schulgemeinde Dübendorf hat sich für eine Gesamtleistersubmission mit Präqualifikation entschieden mit dem Ziel, das Projekt durch eine Totalunternehmung erarbeiten zu lassen. Was war hier der grösste Challenge? Die grösste Herausforderung besteht beim Gesamtleistungsstudienauftrag in den frühen Phasen des Projekts. Man muss sehr früh sehr viel definieren. Die Bestellung muss sehr präzise sein und es gilt, alles vertraglich festzugehalten. Dies bringt einerseits Vereinfachungen für den späteren Projektverlauf, beinhaltet aber auch gewisse Risiken, da man sich auf einen einzigen Vertragspartner einlässt.

Olivia Champion

Wildtierüberführung

Die Helbling Beratung + Bauplanung unterstützte das Bundesamt für Strassen (ASTRA) beim Neubau der schweizweit ersten Wildtierbrücke mit Bogenträgern aus Holz. Diese Wildtierüberführung trägt zur Vernetzung der Population bei. Frau Olivia Champion, Sie unterstützten das ASTRA betreffend die Wildtierüberführung Rynetel auf der Autobahn A1. Was muss man sich unter dem Projekt konkret vorstellen?

Sie haben aber keinen biologischen Hintergrund, oder? Nein, ich bin Umweltingenieurin und habe kein spezifisches Wildtier-Fachwissen. Was hat Sie beim Erstellen des Korridors am meisten beansprucht? Für mich ist dies das erste Bauwerk, das ich von der ersten Planung im Jahre 2013 bis hin zur Inbetriebnahme im Jahre 2021 begleiten konnte. Mich überraschte insbesondere die lange Projektdauer, zumal alle Beteiligten vom Nutzen dieses Bauwerks überzeugt waren und es keine Gegner gab. Dennoch erforderten die Bewilligungsverfahren und das Beschaffen von Planer- und später Bauleistungen ihre Zeit. Verlief alles nach Plan? Ja. Es dauerte zwar lange bis zum Baubeginn, aber ab Baustart ging es dann zügig und termingerecht vorwärts. Helbling ist eine privatwirtschaftliche Firma, das ASTRA ist staatlich. Wie verlief da die Zusammenarbeit? Es war eine tolle und spannende Zusammenarbeit. Alle Projektbeteiligten hatten den Projekterfolg als oberstes Ziel. Durch die Dienstleistungen, die wir im Infrastrukturbereich erbringen, sind wir sehr regelmässig für die öffentliche Hand tätig und an die verschiedenen Projektabläufe gewohnt. War dies für Sie ein einmaliges Projekt? Es gibt noch viele unterbrochene Wildtierkorridore, für die nach guten Lösungen noch gesucht wird. Das Bauwerk in Rynetel ist aus meiner Sicht sehr gelungen. Es sticht beim Vorbeifahren sofort ins Auge. Helbling Beratung + Bauplanung AG Helbling Beratung + Bauplanung AG agiert seit 1972 als unabhängiges Ingenieurunternehmen am Markt. Ihre Welt ist das Projektgeschäft im Umfeld von Bauten und Anlagen öffentlicher und privater Eigentümer aus unterschiedlichsten Branchen. Der breite Erfahrungshintergrund ihrer Mitarbeitenden bildet die Basis für ihre Dienstleistungen, die sie nahe beim Entscheidungsträger erbringen, sowohl in der Bauherrenberatung und -vertretung als auch in der umfassenden Planung und Beratung im Bereich der Energie- und Gebäudetechnik. Zu ihren strategischen Schwerpunkten zählt ein noch stärkerer Fokus auf Nachhaltigkeit in all ihren Dimensionen – von der Entwicklung wirksamer Lösungen für Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die Art und Weise, wie sie ihre Dienstleistungen erbringen, bis zur Pflege langfristiger Partnerschaften und der persönlichen Entwicklung ihrer Mitarbeitenden.

Mit dem Gesamtleistungsstudienauftrag werden die Vergaben stark vereinfacht. Was genau versteht man darunter? Das Submissionswesen der öffentlichen Hand bietet viel Angriffsfläche. Werden die Vergaben einzeln getätigt, ist bei jeder Vergabe von Neuem mit Beschwerden, Kostenüberschreitungen oder anderen Vergabeverzögerungen zu rechnen, was bei einem komplexen Projekt bauherrenseitig einen Vollzeitjob erfordert. Mit dem Gesamtleistungsstudienauftrag wird die Vergabe einmalig getätigt und bestimmte Risiken können im weiteren Projektverlauf ausgeschlossen werden. Was ist denn anders bei privaten Auftraggebern? Eigentlich nicht viel. Auch grosse institutionelle Auftraggeber haben ihre Compliance-Vorschriften.

Wildtierüberführung Rynetel, Nationalstrasse A1 zwischen Suhr und Gränichen, Bild: Olivia Champion

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12 DIGITALISIERUNG

FOKUS.SWISS

Vom Wissen zum Können zum Tun Die Digitalisierung ist für die Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit der Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft von zentraler Bedeutung. Führungskräfte und Mitarbeitende aller Unternehmen entlang der ganzen Wertschöpfungskette sind gefordert, Chancen und Herausforderungen zu erkennen und sich entsprechend neu auszurichten.

der Digitalisierung mehr Nachhaltigkeit und eine höhere Wertschöpfung zu generieren. Gebaut wird heute noch häufig wie vor 100 Jahren. Während viele andere Sektoren durch die Digitalisierung deutlich produktiver geworden sind, hinkt die Bau- und Immobilienwirtschaft mit jährlich nur rund einem Prozent Produktivitätszuwachs in den vergangenen zwei Jahrzehnten deutlich hinterher. Die neue Dynamik wird Auswirkungen weit über die Branche hinaus haben, denn mit rund 15 Prozent des Bruttoinlandproduktes ist sie ein zentraler Wirtschaftsfaktor in der Schweiz und beeinflusst viele andere Sektoren. Eine produktivere Bau- und Immobilienwirtschaft ist deshalb auch gesamtgesellschaftlich mehr als sinnvoll.

Andrea Leu

Co-Geschäftsführerende Bauen digital Schweiz / buildingSMART Switzerland

Thomas Glättli

Co-Geschäftsführerende Bauen digital Schweiz / buildingSMART Switzerland

urchgängige Prozesse, einheitliche Datenmodelle, standardisierte Schnittstellen, übergreifende Kooperationen sollen zu höherer Produktivität, mehr Effektivität und zu besserer Qualität führen. Ein ambitiöses Vorhaben, das von der Branche zu langsam umgesetzt wird. Es braucht grössere Anstrengungen aller Beteiligten, um aus

Die Herausforderungen der digitalen Bau- und Immobilienwirtschaft müssen daher rasch auf den Boden gebracht werden, die Rahmenbedingungen sind vorhanden. Digitale Technologien schaffen die Voraussetzungen für die Vernetzung und integrative Zusammenarbeit aller Akteur:innen entlang dem Lifecycle eines Bauwerks. Damit werden Bestellung, Planung, Erstellung, Betrieb und Rückbau nicht weiter als einzelne isolierte Prozesse betrachtet, sondern als durchgängiger

und datenbasierter Prozess. Strukturierte und von Maschinen interpretierbare Informationen bilden das Fundament für die Vernetzung der Wertschöpfungskette und das Lifecycle Datamanagement von morgen. In der aktuellen Praxis ist eine echte digitale Durchgängigkeit allerdings, nur schwer umzusetzen, weil Daten viel zu heterogen vorliegen und Unternehmen dazu tendieren ihre eigenen Datenstrukturen aufgrund von projektspezifischen Anforderungen anzulegen. Als wirksames Instrument kann hier das Use-CaseManagement eingesetzt werden, das BIM-Projekte in Anwendungsfälle (Use Cases) gliedert und damit die Grundlagen für ein durchgängiges Informationsmanagement schafft. So entstehen entscheidende neue Prozesse, die den Anforderungen an digitale Abläufe entsprechen. Alle an einem Projekt beteiligten Parteien stellen dabei sicher, dass die Informationen während des gesamten Lebenszyklus konsistent ausgetauscht werden können. Neue Dienste und komplett veränderte Formen der Zusammenarbeit werden dadurch möglich. Eines ist dabei zentral: Das Potenzial der digitalen Bau- und Immobilienwirtschaft muss als Wertschöpfer und nicht als Kostenfaktor verstanden

werden. Zusätzlich zu den finanziellen Vorteilen müssen die Akteur:innen die strategische Bedeutung der Digitalisierung erkennen. Und schliesslich sind koordinierte Anstrengungen erforderlich, um dem Fachkräftemangel entgegenzuwirken, neue Talente mit Digital- und BIM-Kenntnissen anzuziehen, vorhandene Mitarbeitende weiterzubilden und Unternehmenskulturen zu verändern. Digitale Technologien müssen zukünftig grossflächig eingesetzt bzw. erprobt werden und schliesslich zu Standards und Normen führen, welche die Branche insgesamt weiterbringen. Ein Blick über die Landesgrenzen hinaus ist dabei durchaus sinnvoll. Genau hier setzt Bauen digital Schweiz / buildingSMART Switzerland an, indem nationale und internationale Best Practices öffentlich gemacht werden und damit den Boden für die notwendige Harmonisierung legen. Denn eines ist klar: Die Digitalisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft ist nicht ausschliesslich eine Frage der Technologie, sondern vor allem das Resultat einer Branchen- und Unternehmenskultur, die in die richtigen Strategien und passenden Organisationen münden.

BRANDREPORT • DSP INGENIEURE + PLANER AG

«Solche spannenden Aspekte sind auch für uns Planerinnen und Planer nicht alltäglich» Das Inselspital Bern erhält einen Neubau, mit dem die Insel Gruppe neue Massstäbe für den Spitalbau setzt. Eine Schlüsselrolle in der Planung und Umsetzung kam der dsp Ingenieure + Planer AG zu. Wir blicken hinter die Kulissen des Projekts und zeigen seine aussergewöhnlichen Besonderheiten auf.

Projektleiter dsp Ingenieure + Planer AG

Robert Koppitz, das neue Hauptgebäude des Berner Inselspitals, das Anna-SeilerHaus, nimmt Form an. Welche Aufgaben kamen Ihnen und Ihrem Team dabei zu? Wir waren für die gesamte Tragwerksplanung des Projekts zuständig. Vom statischen Aspekt her handelt es sich dabei um einen klassischen Ortbeton-Bau. Das mittels Pfahl-Platten-Gründung fundierte Tragwerk wurde dafür in Massivbauweise mit auf Fertigteilstützen gelagerten Ortbetonflachdecken erstellt. Man kann also – vereinfacht gesagt – festhalten, dass das gesamte «Skelett» des neuen Spitals aus unserer Feder stammt.

©Insel Gruppe

Dr. Robert Koppitz

Welche Besonderheiten hatte das Projekt für Sie? Das Gebäude weist viele Untergeschosse auf, weswegen eine relativ grosse Baugrube ausgehoben wurde. Die bereits angesprochene kombinierte Pfahl-Platten-Gründung haben wir von dsp gemeinsam mit der Kissling + Zbinden AG in einer Ingenieurgemeinschaft

geplant. Unsere Partner waren dabei für den Tiefbau, wir für den Hochbau zuständig. Dieser fachliche Austausch sowie die Kooperation waren äusserst bereichernd. Ebenfalls erwähnenswert ist die Tatsache, dass zwischen dem Neubau und den bestehenden Gebäuden Passerellen aus Stahlfachwerken verlaufen, um einen optimalen Spitalbetrieb sicherzustellen. Eine davon ist 80 Meter lang, was auch für uns Planerinnen und Planer nicht alltäglich ist – und damit ein klares Projekt-Highlight darstellt. Bei der Planung des Hoch- und Tiefbaus wurde BIM verwendet. Wie wichtig war dieses dreidimensionale Planungstool für das Gelingen des Projekts? Ein Vorhaben von solcher Komplexität ist ohne die Nutzung von BIM kaum zu realisieren. 2015, als wir ins Vorprojekt einstiegen, stand der BIM-Ansatz noch vergleichsweise am Anfang. Dennoch hat sich die Bauherrschaft gemeinsam mit dem gesamten Planungsteam schon damals bewusst dazu bekannt und mit dem Anna-Seiler-Haus ein geeignetes Projekt

dafür bestimmt. Diese Entscheidung hat sich ausgezahlt: Dank des mittlerweile etablierten «Open BIM Standards» kann jedes beteiligte Planungsunternehmen mit dem eigenen Modellierungsprogramm arbeiten und die Daten dann ins IFC-Format extrahieren. Diese Durchgängigkeit erleichtert das gemeinsame Arbeiten, wie es bei diesem Projekt notwendig war, enorm. Die Nutzung von BIM erleichtert aber nicht nur die Planung und Koordination zwischen den Bau-Akteuren – die im Modell hinterlegten Daten können später auch für die Bewirtschaftung des Gebäudes genutzt werden. Somit profitieren letztlich alle von der geleisteten planerischen Vorarbeit. Weitere Informationen unter www.dsp.ch

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AWK GROUP AG • BRANDREPORT 13

Wie Digital Twins die Immobilienbranche revolutionieren Etliche Branchen befinden sich mitten in der digitalen Transformation und fokussieren immer mehr auf die Nachhaltigkeit. So entdeckt jetzt auch die Bau- und Immobilienbranche, die bis jetzt in Bezug auf die Digitalisierung eher konservativ unterwegs war, das enorme Potenzial. Der digitale Zwilling ist viel mehr als ein Synonym für IoT oder BIM, auch wenn er oft nur in diesem Zusammenhang verwendet wird. Er kann über den gesamten Lebenszyklus eines Objekts von Konzeption über Nutzung bis Verwertung grosse Mehrwerte schaffen.

ie Megatrends Digitalisierung und Nachhaltigkeit prägen nicht nur zunehmend das gesellschaftliche Leben, sondern haben sich zu den wichtigsten Wirtschaftsfaktoren des 21. Jahrhunderts entwickelt und können insofern als Gamechanger für die Branche betrachtet werden. Beide stellen gewaltige Herausforderungen dar, die aber ein umso spannenderes Feld mit vielfältigen Chancen kreieren. Denn die marktseitigen Ansprüche lassen sich durch eine fokussierte Digital- und Nachhaltigkeitsstrategie nicht nur erfüllen, sondern können Wettbewerbsvorteile schaffen. Wandelnde Bedürfnisse durch Digitalisierung Die Gesellschaft stellt vielseitige und hohe Anforderungen. Neben der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit und Effizienz spielen auch die Umweltverträglichkeit, die Abhebung von der Konkurrenz und eine kontinuierliche Produktverbesserung zunehmend wichtige Aspekte. Darüber hinaus rückt die Kundschaft in den Mittelpunkt, die sich durch zugeschnittene Angebote, direkte Kommunikationswege, neuartige Erlebnisse und eindeutigen Kundennutzen überzeugen lässt. Heute fokussieren viele Unternehmen vor allem auf die internen Prozesse. Das Potenzial neuer digitaler Geschäftsmodelle und Kundenerlebnisse wird nach wie vor zu wenig genutzt. Dies gilt sowohl für die Wirtschaft im Allgemeinen als auch für den Immobiliensektor im Speziellen. Neue Technologien wie Blockchain, IoT, Robotics und AI sind zwar wichtig, obenauf schwingen aber Daten sowie Plattformen und Ökosysteme als Digitalisierungspotenziale der Immobilienwirtschaft. Genau in dieses Umfeld passt der Begriff des «Digital Twin», der oftmals und fälschlicherweise gleichbedeutend zu IoT und BIM verwendet wird. Allerdings steckt dahinter mächtigeres Potenzial, insbesondere in der Immobilienbranche. Digitale Zwillinge sind in der Lage, die Branche zu revolutionieren, wenn Daten nicht nur gesammelt, sondern auch geprüft, gepflegt und aus diversen Silos an einem zentralen Ort gebündelt und in entsprechenden Datenmodellen zur Verfügung gestellt werden. Der Digital Twin Definiert wird ein solcher Zwilling als realitätsgetreues digitales Abbild eines physischen Objekts, das Parameter, Informationen, Echtzeitdaten sowie Ziele und Zwecke enthält. Auf diese Weise lassen sich Performance, Verhalten sowie Nutzung abbilden, vorhersagen und damit auch optimieren. Das physische Objekt kann dabei ein Gegenstand, ein Produkt oder eben eine Immobilie sein. Beispielsweise verwenden öffentliche Verwaltungen datengetriebene Zwillinge von ganzen Städten, Industrien von Fabrikaten und Produktionsstrassen und selbst Menschen von der eigenen Person in Form von Social-Media-Kanälen oder medizinischen Avataren. Ein Digital Twin kann auch eine solide Datenbasis für ein professionell ausgestaltetes Digital-Asset-Management im Unternehmen bilden.

Digital-Twin: Gesamtbild

Asset Management

Externe Datenquellen

Fach Applikationen

BIM

Digital Twin

Objektdaten

Effizienz / Optimierung

Neue & bessere Kundenerlebnisse

Neue Services & Geschäftsmodelle Leittechnik GA

IoT

Smart Building Facility Management

ersten Idee kann ein digitales Abbild mit möglichst vielen Informationen erstellt werden. Der Einbezug von unter anderem Markt- und Kundenanforderungen ermöglicht eine frühzeitige Variantenentwicklung, Investitionen werden planbarer und die Finanzierung kann schon vor dem eigentlichen Bau stattfinden. Die Time-to-Market sowie Aufwände durch nachträgliche Anpassungen werden reduziert. Zur Vorbereitung wird die Baustelle bereits virtuell als digitale Baustelle aufgebaut und getestet. Zusätzlich kann die gesamte Supply Chain der Baustelle und die damit verbundene Logistik abgebildet werden. Besonders in urbanen Regionen mit engen Platzverhältnissen ergeben sich dadurch Vorteile, da der Platzbedarf reduziert wird und Just-in-time-Lieferungen auf den Baufortschritt abgestimmt werden können. So lassen sich Arbeitsschritte, Maschineneinsätze, Lieferungen und Wartezeiten laufend optimieren und werden damit auch nachhaltiger.

zu stellen. Die möglichen Datenquellen sind diverser Natur, einige davon werden nachfolgend aufgezeigt: • Objekt- und Assetinformationen: Objektstrategie, Absenkpfade, Bewertung und Finanzierung, Zertifizierungen und Labels, Mikro-/Makrolage, Mieterspiegel • BIM-Daten: Konzept und Planung, Umsetzungsplanung, Kostenanalyse, Nachhaltigkeit und Effizienz • Externe Quellen: Umwelt-, Wetter- und Finanzmarktdaten • Bewirtschaftungs- und Facility-Managementdaten • Daten aus Fach-Applikationen: ERP, CRM, Baumanagementtools • Echtzeit- und Nutzungsdaten aus den Smart-Building-Systemen, IoT, Leittechnik und Gebäudeautomation

IoT und BIM sind so gesehen lediglich einzelne Elemente, um den Herausforderungen der heutigen Bauund Immobilienbranche zu begegnen und weitere Potenziale zu erschliessen. Durch die Aufbereitung von bestehenden Daten, dem Zuzug externer Quellen und der Vernetzung von Silos lassen Digital Twins aus Problemstellungen neue Perspektiven entstehen – bei Bestandsbauten als auch bei neuen Projekten im Besonderen. Die marktseitigen Ansprüche an die ökologische, wirtschaftliche und soziale Nachhaltigkeit können erfüllt und innovative Wettbewerbsvorteile geschaffen werden. Erfahrungswerte aus Umsetzungsprojekten: Architektur: Think big Die IT-Architektur für den Digital Twin soll flexibel und für spätere Erweiterungen ausgelegt sein. Dabei sind kosten- und anforderungstreibende Cases, die sogenannten Edge-Cases, zu berücksichtigen.

Mehrwert auf allen Ebenen Ein digitaler Zwilling ist als Enabler zu verstehen, der Daten aus verschiedenen Quellen in einem Datenmodell kombiniert und so die Basis für Mehrwerte zu schafNach dem Bau fen vermag. Und das auf mehreren Ebenen. Einerseits In den allermeisten Fällen werden Digital Twins erst in lassen sich unternehmensintern Optimierungen vorUse-Cases: Start small der Nutzungsphase erstellt, da die Mehrheit der Objekte nehmen wie Effizienzsteigerungen, Kostenreduktionen Mit der Identifikation von konkreten Use-Cases Bestandsbauten sind. Die Kombination von bestehenden und so unter anderem die oben angesprochene Timekann man erste Mehrwerte erzielen und diesen als Datenquellen (statisch) und Nutzungs- sowie Betriebsto-Market-Verbesserung. Andererseits ergeben sich für Proof of Concept für die Architektur umsetzen, die Kundschaft Möglichkeiten, neue Kundenerlebnisse daten (dynamisch) ermöglichen vielfältige Anwendunbestenfalls mit Minimum Viable Products (MVPs). Immobilien digital abgebildet zu schaffen oder diese aufzuwerten. Als «Single Source gen. Beispielsweise werden Schnittstellen zwischen Eine Immobilie ist allerdings nur bedingt mit anderen of Truth» erhöht ein Digital Twin die Transparenz und Phasen des Lebenszyklus, zwischen Unternehmen oder Daten: Data to value Produkten vergleichbar. In der Bau- und Immobiliensimplifiziert das Reporting. Zusammengenommen erlauinnerhalb von Immobilienunternehmen vereinfacht. Initial sollen nur die wirklich Case-relevanten Jederzeit generierbare Reportings werden mit Echtzeitbranche weisen die Assets schliesslich eine sehr lange ben diese beiden Punkte zudem die Identifikation von Quellen angebunden und das richtige oder die Digital Twin –aufWhat else? Lebensdauer und während der Nutzung entsteht ein innovativen Services und Geschäftsmodellen. Beispiele daten angereichert, die allgemeine Transparenz erhöht richtigen Datenmodelle für die jeweiligen AnVielfaches der Erstellungskosten. Hinzu kommt, dass neuer möglicher Dienstleistungen sind Predictive Mainsowie das gesamte Portfoliomanagement optimiert. wendungszwecke identifiziert werden. Gerade jeder Bau individuelle Eigenschaften aufweist. Trotztenance, Flächen-Portfoliomanagement und Nachhaltigbei Immobilien kann ein semantisches Modell Wo kommen die Daten her? dem, oder gerade deswegen, kann ein Digital Twin in keitsdienstleistungen aufgrund eines ESG-Reportings für die Allokation der Daten an einer GebäudeDas Ziel eines digitalen Zwillings ist nicht, neue Daten diesem Sektor mit unzähligen Vorteilen aufwarten. und viele mehr. Zusätzlichen Mehrwert stiften Digitale struktur interessant sein. Auch das Mapping Konzeption / Bereitstellung Nutzung / Bewirtschaftung / Betrieb Verwertung zu schaffen, sondern vielmehr die bestehenden DatensiZwillinge insbesondere dann, wenn sie über gesamte der verschiedenen Quellen darf nicht unterNutzung Bedarfdem Bau DD / Ankauf / Vor und während Portfolios erstellt werden und datenbasierte Managelos aufzubrechen und zusammengefasst in einem Modell schätzt werden. Projektentwicklung Verkauf / Abriss Finanzierung Anmiete Vermietung Instandhaltung Objektentwicklung Bereits während der Konzeption oder sogar ab der über die gesamte Lebensdauer hinweg zur Verfügung mententscheide über ganze Organisationen erlauben.

Wie sieht der Digital Twin einer Immobilie aus? Was bringt er für Mehrwert?

Cybersicherheit: Security first Aufgrund der Arbeit mit vielen geschäftsrelevanten und personenbezogenen Daten, müssen Sicherheitsfragen von Anfang an berücksichtigt werden.

Nutzungs-, Betriebs- und Echtzeitdaten

Weiterführende Informationen unter awk.ch/real-estate

Externe Daten

Autor & Kontakt Philipp Büchi, Senior Manager, Head of Real Estate E-Mail: philipp.buechi@awk.ch

Digital Twin Digital Twin Anwendungszwecke: ● Nachhaltigkeit (ESG)

Effizienz, neue Kundenerlebnisse und Dienstleistungen

Reales Objekt

Reales Objekt ● Data driven Automation und Echtzeit-Reports

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14 BRANDREPORT • GD SOLUTIONS AG

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«Es ist eine Frage der Zeit, bis Papierpläne aus dem Baugewerbe verschwinden» Baumängel sind nicht nur Zeitfresser, sie kosten auch enorm viel. Studien zeigen, dass dies oft an mangelnder Kommunikation liegt. Die App «Fieldwalk» der GD Solutions AG löst dieses Problem. Auf der Baustelle dokumentierte Pendenzen fliessen direkt in ein digitales 3D-Modell ein – und machen damit Papierpläne überflüssig. «Fieldwalk»-Gründer Andri Largiadèr erklärt im Interview, wie künftig alle Beteiligten das BIM-3D-Modell bequem in der Hosentasche mit sich herumtragen können.

Andri Largiadèr

Andri Largiadèr, wir beginnen das Gespräch mit einer grossen Zahl: fünf Milliarden Franken. Und schon sind wir mitten im Thema! Dieser Betrag wird in der Schweiz jedes Jahr für Baumängel ausgegeben. Um das in Relationen zu setzen: Das sind ganze zehn Prozent der gesamten Bauinvestitionen. Wir haben uns deshalb auf die Fahne geschrieben, mit einer innovativen Lösung mitzuhelfen, Fehler im Bauprozess zu reduzieren. Sie haben zu diesem Zweck «Fieldwalk» entwickelt – eine Desktop- und MobileApp für intelligentes Teamwork. Genau. Unsere Hauptmotivation war der Faktor Zeit. Sie müssen sich das so vorstellen: Beim Rundgang auf der Baustelle macht ein Bauleiter Hunderte von Fotos, um Mängel aufzunehmen und zu dokumentieren. Zurück im Büro muss er diese manuell ordnen, ablegen und anschliessend per Mail verschicken. Ausserdem braucht es parallel dazu eine Mängelliste, die an alle Beteiligten verschickt werden muss. Sprich: Die Nacharbeit ist immens! Mit «Fieldwalk» haben wir die Möglichkeit geschaffen, die Bilder direkt mit dem 3D-Modell über «Augmented Reality» zu verknüpfen. Sofort haben danach alle Zuständigen das aktualisierte Modell auf ihrem Smartphone oder Tablet. Und das alles komplett digital? Ja, es ist eine Frage der Zeit, bis Papierpläne aus dem Baugewerbe verschwinden. Denn die sind nie aktuell, Stromer oder Heizungsmonteure sind so mit veralteten Plänen auf der Baustelle unterwegs. Mit unserer digitalen Lösung sind immer alle auf dem neuesten Stand. Und das Potenzial ist tatsächlich riesig: Studien der ETH Zürich von 2013 und von PwC aus dem Jahr 2021 haben gezeigt, dass im Baugewerbe gravierende Mängel unter anderem wegen fehlender Kommunikation entstehen. Bei «Fieldwalk» werden alle Pendenzen und Mängel direkt im 3D-Modell integriert. Wie funktioniert das? Die Baupläne werden in einem ersten Schritt in «Fieldwalk» geladen. Danach läuft eine Bilderkennungssoftware drüber – es entsteht ein Raumbuch mit interaktiven Plänen. Anschliessend wird das 3D-Modell hochgeladen und die Baupläne werden mit dem Modell verknüpft. So bekommen alle Nutzerinnen und Nutzer innert kürzester Zeit ein interaktives Modell für die Baustelle. Mit einer patentierten Augmented-RealityLösung kann das Modell mit dem Smartphone oder Tablet sofort mit der Realität auf der Baustelle überlagert werden. Dabei sieht der Bauleiter oder die Unternehmerin, ob das 3D-Modell mit dem Bau übereinstimmt. Mängel und Pendenzen können direkt mit einzelnen BIM-Elementen verknüpft werden. Klingt in der Theorie gut. Wie läufts in der Praxis? Genauso gut! Als führender Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister hat sich Implenia dazu entschieden, «Fieldwalk» zu testen. Und sie haben kürzlich mit der Kläranlage Werdhölzli in Zürich ein Bauwerk komplett ohne Papierpläne erstellt. Und das, obwohl vorher fast alle dachten, es würde nicht funktionieren. Sie haben mit Ihrer innovativen Idee also die Erwartungen übertroffen? Das kann man so sagen. Bauleiterinnen und Planer sind generell technikaffin und nutzen oftmals

bereits 3D, deshalb konnten wir sie generell schnell an Bord holen. Bei einzelnen beteiligten Gewerken und Unternehmen mussten wir jedoch Überzeugungsarbeit leisten. Und diese binden wir nun nach und nach erfolgreich ein. Wie machen Sie das? Indem wir ihnen die konkreten Punkte aufzeigen, wie ihnen «Fieldwalk» die Arbeit erleichtert. Machen wir ein Beispiel: Auf dem digitalen Modell, das jede und jeder immer im Hosensack griffbereit hat, ist es möglich, Objekte oder Räume auszumessen. Die Masse auf Papierplänen sind oft zu wenig detailliert, meist muss von Hand noch nachgemessen werden. Das nimmt einem viel Arbeit ab. Zudem gibt es die App in den verschiedensten Sprachen. Spricht beispielsweise ein Bauarbeiter nur Italienisch, kann er die Sprache ganz leicht ändern – das erleichtert die Kommunikation, gerade wenn es um Baumängel geht, enorm. Die Unterstützung von der Implenia haben Sie bereits. Wie ist die Zusammenarbeit mit dem führenden Schweizer Bauunternehmen zustande gekommen? Implenia gehört zu den Vorreitern, was Technologie und Innovation anbelangt. Bei einer Tagung, an der das Unternehmen ein erstes Projekt vorgestellt hat, bei dem komplett auf Papierpläne verzichtet wurde, sind wir ins Gespräch gekommen. Daraus ist eine tolle Zusammenarbeit entstanden! Nicht nur Implenia ist ein wichtiger Partner für Sie. Auch die Ergon Informatik AG, die Sie in allen technischen Belangen unterstützt. Schon vor mehreren Jahren hat Ergon ein Team gegründet, das sich ausschliesslich mit Augmented

Reality befasst. Als wir unsere Ideen und Visionen an sie herangetragen haben, hatten sie schon sehr viel Erfahrung auf diesem Gebiet. Und das Tolle: Ergon ist nicht einfach nur ein Software-Unternehmen, das Aufträge ausführt. Das Unternehmen sprüht nur so vor Kreativität und wartet immer wieder mit neuen Ideen und Lösungen auf. Das hat enorm geholfen, unser Projekt voranzutreiben. Sprechen wir doch über diese Zeit: Was waren die Hürden, die das Projekt «Fieldwalk» nehmen musste, bis die App tatsächlich auch einsetzbar war? Die grösste Herausforderung war, das 3D-Modell in der App mit der Realität zu verknüpfen. Dass also alles, was vor Ort auf der Baustelle dokumentiert wird, direkt auch am richtigen Ort in der App erscheint. Wir haben Vieles versucht und getestet: QR-Codes oder Bluetooth-Beacons auf der Baustelle, elektronische Fusstracker, welche die Nutzerin oder der Nutzer mit sich trägt, bis hin zu 3D-Scans, die anschliessend mit dem Modell abgeglichen werden. Alle Methoden waren jedoch zu ungenau oder mit einem zu grossen Aufwand verbunden. Und was ist die Lösung? Wie kann «Fieldwalk» ein Bild, das auf der Baustelle aufgenommen wird, direkt mit dem 3D-Modell verknüpfen? Der Durchbruch gelang uns dank des neuen iPhones and iPads, die mit Lidar-Kameras ausgerüstet sind. Diese ermöglichen es, Orte derart präzise zu scannen, dass sie das Gerät direkt mit dem Modell verknüpfen und die Stelle am richtigen Ort überblenden kann. Nach fast drei Jahren haben wir so endlich die passende Lösung gefunden, um unsere Idee auch in die Realität umzusetzen.

Entscheidet sich ein Unternehmen für «Fieldwalk» und damit für eine fortschrittlichere Lösung, müssen die entsprechenden Papierpläne natürlich zuerst einmal digitalisiert werden. Wie kompliziert ist das? Der Aufwand ist sehr gering und dazu noch einmalig. Wir helfen natürlich den einzelnen Firmen beim Einlesen des Modells, das sie von den Architekten erhalten. Das dauert je nach Grösse des Projekts einen halben bis ganzen Tag. Wir unterstützen unsere Kundinnen und Kunden aber ab dem Moment, an dem sie sich für unsere Lösung entschieden haben. Wer auf «Fieldwalk» setzt, kann also direkt loslegen. Danach werden die Pläne jeweils automatisch upgedatet. Wir bieten auch Hand, sollte eine Firma nicht über die entsprechende Hardware verfügen. Von der «planlosen» Kläranlage in Zürich haben Sie bereits berichtet. Welche anderen Projekte werden derzeit in ähnlich moderner Manier und mit Einsatz von «Fieldwalk» durchgeführt? Unser grösster Kunde neben Implenia ist derzeit das Ingenieurunternehmen Amstein + Walthert. Dank dieser Zusammenarbeit kommt «Fieldwalk» beispielsweise beim Umbau des Kantonsspitals St. Gallen zum Einsatz, der sich über die nächsten zehn Jahre erstrecken wird. Es kommen immer mehr Unternehmen dazu, die nicht nur von unserer innovativen Lösung begeistert sind und von deren Nutzen schwärmen, sondern auch konsequent darauf setzen. Weitere Informationen: www.fieldwalk.com

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BAUSOFT INFORMATIK AG • BRANDREPORT 15

«Wir sind der führende Schweizer CAD-Softwarehersteller für die Gebäudetechnik» Die Bausoft Informatik AG ist einer der führenden Anbieter für Haustechnik-CAD in der Schweiz. Die beiden Geschäftsleiter Roman Hegglin und Reto Zawarty sprechen im Interview über die neusten Trends punkto Building Information Modeling (BIM).

Roman Hegglin

Reto Zawarty

Sie bezeichnen Bausoft als sehr innovativ. Können Sie dafür ein konkretes Beispiel geben? Hegglin: Wir haben den Blick immer in die Zukunft gerichtet und bereiten heute die Werkzeuge von Morgen vor. Zudem können wir auf Änderungen schnell reagieren und setzen zusätzliche Anforderungen von Kunden rasch um. Trotzdem verlieren wir nicht den Fokus auf die relevanten Arbeiten/Angelegenheiten. Wir sind stetig im Austausch mit Grossfirmen wie Geberit, Nussbaum, +GF+ oder Kemper. Wir wollen Neues zeitnah in der Software integrieren und die Entwicklung des Marktes voraussehen. Zawarty: Wir können im Markt, in der Softwareumgebung und in der BIM-Welt ganz generell sehr schnell reagieren. Das macht uns innovativ gerade in Bezug auf Neuerungen und veränderte Anforderungen im Markt. Wir blicken stets in die Zukunft, konzentrieren uns auf alles Relevante und verzichten auf unnötige Spielereien. Seit Längerem beschäftigen wir uns mit der 3D-Modellierung, Wissenstransfer, Datenbanken, integralen Datenaustausch, IFC und BIM. Sie bezeichnen sich als Firma «von Gebäudetechnikern für Gebäudetechniker». Was meinen Sie damit? Hegglin: Unser kleines schlagkräftiges Team besteht aus ausgebildeten Gebäudetechnikplaner:innen, welche für Schulungen, Coachings und Support täglich im Einsatz sind. Inputs, Ideen und Verbesserungsvorschläge werden von uns ernst genommen und direkt von unseren Projektteams schnellstmöglich in die Software implementiert. Zawarty: Einige Teammitglieder der Entwicklungsabteilung haben ihre Wurzeln in der Gebäudetechnik und haben sich nachträglich für den Berufsweg zum Programmierer entschieden. Dies bringt extreme Vorteile beim Verständnis der Zusammenhänge – gerade auch im Fachbereich. Was ist beim Einsatz von BIM besonders zu beachten? Hegglin: Der Planer muss viel mehr zwischen relevanten und nicht relevanten Komponenten und Details unterscheiden. Er darf sich am Anfang nicht in Details verlieren, sondern muss das grosse Ganze sehen. Vom Groben ins Feine planen und die Relevanz

beachten. Am Anfang sind Grobkonzepte wichtig. So machen etwa Gedanken zur Befestigungstechnik zu Beginn des Modellierens keinen Sinn. Zawarty: Der Planer wird so zum Modellierer und macht eventuelle Probleme bereits beim Planen am Schreibtisch sichtbar, bevor diese auf der Baustelle auftreten. Und ja: Der Austausch der Fachdisziplinen an der Koordinationssitzung fällt allen Beteiligten einfacher, wenn man sich direkt im 3D-Modell bewegt. Vorfertigung bezeichnet die fabrikoder serienmässige Produktion von Bauteilen. Können Sie hier ein konkretes Fallbeispiel geben? Hegglin: Eine termingerechte Montage in Um- wie auch Neubau ist nur dank gut koordinierter und somit kollisionsfreier Planung möglich. Die Zeit- und Materialersparnis gegenüber herkömmlicher Montage für Einlagen, Vorwand- und Installationsrahmen ist beträchtlich. Je grösser die Stückzahl, desto stärker ist dieser Effekt ausgeprägt. Eine Sanierung aller Nassräume eines Wohnblocks innerhalb von ein bis zwei Wochen während den Ferien ist somit real durchführbar. Auch in der Montage der Kellerverteilung spielt dies immer eine grössere Rolle: Befestigung, Rohre und Verteiler eines grossen Projekts können so innerhalb von Tagen anstatt Wochen eingebracht werden. Zawarty: Und dann gibt es noch die Sicht des Personalmanagements. Vorfertigung ist auch für die Zukunft wichtig, zumal sich so Fachspezialisten gewinnen lassen. So bereitet eine Fachkraft unserer Meinung nach lieber alles in der warmen Werkstatt mit WLAN (lacht) und Musik vor statt im Nassen oder kalten Keller vor Ort auf der Baustelle. BIM to Field (auch: BIM2Field) beschreibt den Prozess der Übernahme von digitalen Daten in ein Informationsmodell, um die genaue Konstruktion, den Betrieb oder die Wartung vor Ort zu dokumentieren. Wie kommt dieser Prozess bei Ihnen zum Einsatz? Hegglin: Bei der Planung mit dem Haustech CAD werden allen Objekten im Modell bereits die nötigen Daten automatisch aus der Datenbank hinterlegt, um somit auch später zum Beispiel für das Facility Management einen Mehrwert zu schöpfen. Davor werden aber bereits schon reichlich Daten in Form von Material-/Bestelllisten, Zuschnittspläne und Absteckpunkte an die Baustelle übermittelt. Was macht das Haustech CAD von Bausoft so einzigartig? Hegglin: Nun, es wird seit 28 Jahren in der Schweiz entwickelt und dies bleibt auch mindestens die nächsten 28 Jahre so. Unsere Techniker:innen, welche auch im Support zum Einsatz kommen, sind ausgebildete Gebäudetechnikplaner:innen mit grosser Erfahrung. Von Beginn der Planungsphase über den Abschluss der Bauarbeiten (Vorfertigung) bis zum Unterhalt des Gebäudes kann alles mit dem Haustech CAD geplant und umgesetzt werden. Das komplette Rahmensortiment ist herstellerneutral, und das machen in 3D und 2D nur wir.

Knies Zauberhut im Knies Kinderzoo, Gebäudetechnik 3D-BIM-Modell mit transparentem «Hut», Quelle: AWIAG

Zawarty: Wir sind der führende Schweizer CAD-Softwarehersteller für die Gebäudetechnik. Trotz konsequentem Arbeiten in 3D erstellen wir im Haustech CAD mit wenigen Schritten auch ansprechende 2D-Pläne, welche mit relevanten Schnitten und 3D-Perspektiven ergänzt werden. Dazu ist nicht mal ein externer Viewer nötig. Per Mausklick kann man sich direkt und flüssig im Haustech CAD durch das Gebäudemodell bewegen, fliegen und laufen. Ich sehe es als superbe Lösung «vom Praktiker für den Praktiker»: Einfaches Handling, praxisnah, modular, sparsam und mit regelmässigen Updates. Die 2D-Module werden aber auch stetig verbessert und weiterentwickelt und das bleibt im Haustech CAD noch viele Jahre so. Was ist der grösste Challenge bei 3D-Anwendungen? Hegglin: Die Planer müssen im BIM-Prozess einer vorgegebenen Struktur folgen, diese wird meist vom BIM-Koordinator vorgegeben. Die Visualisierung im 3D-Plan erfordert ein anderes Vorgehen: Sichtbar machen, was man sehen will,

virtuell durch das Gebäude laufen oder optische Schnitte gezielt an signifikanten Stellen einsetzen. Das visuelle Arbeiten steht im Zentrum. Zawarty: Das relevante sichtbar zu machen. Der Zeitaufwand verschiebt sich von der Baustelle ins Büro beziehungsweise im Zeitstrahl des Bauprojekts nach vorne. Man geht früher in Details über und plant eine halbe Phase voraus. Mehr Infos: www.bausoft.ch Bausoft in Zahlen

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1 Server- und Entwicklungsstandort Schweiz 16 Mitarbeitende 28 Jahre Softwareentwicklung des Haustech CAD in der Schweiz 850 Kunden in der Schweiz und Süddeutschland 1994 Gründung Bausoft 7000 installierte Arbeitsplätze

Fallbeispiel «Knies Zauberhut» im Knies Kinderzoo, Rapperswil Auf dem Areal von Knies Kinderzoo entstand ein spektakulärer Ersatzneubau. Die Form des 26 Meter hohen Holzgebäudes «Knies Zauberhut» erinnert an ein Zirkuszelt. Die HLKS-Technik dieses Gebäudes wurde vollumfänglich mit dem Haustech CAD von Bausoft in 3D geplant: «Die ganze Vorbereitung war viel einfacher. Das Einmessen insbesondere in der 3D-Vermessung ist mit konventionellen Baumethodiken fast nicht machbar», sagt Thomas Wickart, Geschäftsführer Andy Wickart Haustechnik AG (awiag.ch). «So gesehen war die Software ein riesiger Vorteil, um präzise arbeiten zu können. Die grösste Herausforderung lag darin, den Holzbau in der Planung zu integrieren. Zum Glück war die zuständige Holzbaufirma CAD-technisch sehr fortschrittlich. Aber auch der Bau selbst wurde innert einer Rekordzeit von neun Monaten gebaut. Für uns war das Haustech CAD die perfekte Planungslösung. Der Vorfertigungsgrad lag zwischen 40 und 50 Prozent. Ich denke, dass die Bausoft-Software weitere Bauprojekte vereinfachen wird. Da kommen wir bestimmt in einen Industrialisierungsprozess. Der Nutzen, etwa einen Heizverteiler am Morgen schneiden und am Abend vorgefertigt montieren zu können, ist immens. Und wenn dann noch ein BIM- oder BIM-to-Field-Koordinator ins Spiel kommt, dann um so besser». Weitere aktuelle Bauprojekte sind die Schulanlage Loreto in Zug, der Multi-Energy-Hub von V-Zug, das ganze Energieversorgungssytem des Papieri-Areals oder der Felchlin-Park in Schwyz. Für Wickart ist das Haustech CAD von Bausoft die optimale Lösung für eine schnelle, einfache und vollumfängliche Planung/Modellierung eines (BIM)-Projekts.

Knies Zauberhut im Knies Kinderzoo, Gebäudetechnik 3D-BIM-Modell in der Rundung, Quelle: AWIAG

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16 BRANDREPORT • MARKSTEIN AG

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«Jedes Immobilienprojekt hat seinen individuellen Charakter» Die Markstein AG ist ein regional verankerter und seit 20 Jahren erfolgreich tätiger Immobiliendienstleister mit einem umfassenden Dienstleistungsangebot. Von Bautreuhand über die Vermarktung Wohnen bis hin zum Asset-, Portfolio- und Transaktionsmanagement kann alles intern abgedeckt werden. Zwei Mitarbeitende aus dem Bautreuhand-Team geben Einblicke in ihre Aufgaben und ihren Arbeitsalltag.

Nadine Bucher

Ralf Seidel

Frau Nadine Bucher, was ist für Sie das Spannende an der Immobilienwelt? Bucher: Mit jedem Wohnbauprojekt schafft man für Menschen ein Angebot, ein «Zuhause» und einen Ort, an dem man sich wohlfühlen möchte. Wir spüren, dass die Bedürfnisse den Wohnraum betreffend zugenommen haben und dies auch zu einer Individualisierung des Angebots führt. Die Projekte werden heute viel spezifischer für Zielgruppen konzipiert, wie etwa Studenten- oder Seniorenwohnungen. Für mich als Projektentwicklerin und -leiterin ist das bei jedem Bauvorhaben eine neue und spannende Herausforderung. Was mich dabei wirklich fasziniert: Jeder Standort ist anders und birgt sein eigenes Potenzial. Mit dem Erarbeiten der Standort- und Marktanalyse merken wir schnell, dass Gebiete und Menschen sich in ihren Merkmalen und Bedürfnissen unterscheiden. Der Bereich der Projektentwicklung hat sich auch deutlich professionalisiert. Es gibt immer mehr Aus- und Weiterbildungen in diesem Bereich. Dadurch wächst auch der Erfahrungsschatz jedes Einzelnen mit jedem Projekt – davon profitieren der Markt, die Auftraggeber und wir. Je genauer also ein Projekt von Anfang an geplant wird, desto schneller ist es marktkonform und realisiert. Herr Ralf Seidel, was ist für Sie das Spezielle in Ihrer täglichen Arbeit? Seidel: Als Architekt hat mich die Bauherrenseite schon immer interessiert. Man braucht viel Erfahrung, damit man die Auftraggeber richtig beraten und begleiten kann. Die Koordination von Entwicklung, Projektierung und Realisierung sowie das gesamte Immobilienmanagement ist sehr umfassend und erfordert eine systematische und planmässige Vorgehensweise, um jederzeit den Überblick über das Projekt zu haben. Das

reicht von der rein technischen Planungsarbeit bis hin zu den aktuell gerade sehr wichtigen Energiethemen. Zudem schätze ich den Kontakt mit der Bauherrschaft, Vertretern verschiedenster Gremien in den Kantonen, Gemeinden und den Fachstellen. Aber auch mit den Nachbarn und den weiteren Projektbeteiligten. Das macht für mich das tägliche Begleiten der Bauprojekte interessant und vielfältig. Eine entscheidende Komponente ist das erfolgreiche Zusammenbringen und Führen vieler verschiedener Menschen und ihrer individuellen Fähigkeiten, um gemeinsam ein Ziel zu erreichen. Wie sieht die interne Zusammenarbeit bei Markstein aus? Bucher: Wir arbeiten vom Start eines Projekts bereichsübergreifend alle eng zusammen. Am Anfang stehen die Markt- und Standortanalyse, dann folgt die genaue Abstimmung mit dem Vermarktungsteam. Ein Produkt beziehungsweise Projekt will genau definiert sein, damit es am Markt auch angenommen wird. Unsere Kollegen von der Vermarktung fühlen den Puls täglich in ihren Gesprächen mit potenziellen Käufern und Mietern. Sie spüren, was gefragt ist, was funktioniert und was nicht. In den verschiedenen Phasen ziehen wir immer wieder unsere Sparringspartner aus den unterschiedlichen Bereichen hinzu und spiegeln das Erarbeitete. Dabei müssen wir auch auf kurzfristige Veränderungen, wie etwa strategische Richtungswechsel der Bauherrschaft, reagieren können, was für den weiteren Fortgang des Projektes matchentscheidend sein kann. Haben Sie da ein genaues Bild vor Augen? Bucher: Unser gemeinsames Arbeiten ist wie das Knobeln bei diesem bunten Würfel, bei welchem man immer wieder am Drehen ist, hin und her, vor und zurück, bis alle Farben passen. Wir wollen das Optimum aller Einflussfaktoren ausloten. Jede Immobilie ist anders und am Ende hat jedes Projekt seinen individuellen Charakter. Wir haben ein sehr konstruktives Miteinander beim Ausknobeln der besten Lösung und der gemeinsamen Vision am jeweiligen Standort. Das gilt für Projekte von Privatinvestoren, aber auch für jene mit Beteiligung institutioneller Investoren, wie Versicherungen oder Pensionskassen, etwa in unseren verschiedenen Anlagegefässen. Es kommt dabei auch immer ganz auf die Grösse und die Rahmendaten des Projekts sowie die baurechtlichen Anforderungen an. Wir haben im allgemeinen Bauvorhaben zwischen 6 und 200 Wohneinheiten – das ist eine grosse Bandbreite. Bei der Planung und Realisierung muss man mindestens mit zwei bis drei Jahren rechnen. Kommen dann Einsprachen, Architekturwettbewerbe

oder ein Sondernutzungsverfahren hinzu, kann das Projekt auch länger dauern. Am Ende ist es immer ein Zusammenspiel mit vielen Einflussfaktoren und Akteuren. Wichtig ist, möglichst viele Leute abzuholen und zu integrieren. Dabei steht auch immer die Kommunikation im Mittelpunkt: Sei dies im Umgang mit den Behörden oder auch mit den Nachbarn. Man muss die Personen frühzeitig abholen und informieren und dabei Verständnis und Freude schaffen. Haben Sie ein aktuelles Projektbeispiel? Seidel: In Küttigen, im Kanton Aargau, begleiten wir in der Funktion als Bauherrenvertreter ein Neubauprojekt mit 164 Wohneinheiten. Drei Baufelder mit Reihenhäusern, Miet- und Eigentumswohnungen – ein sehr spannendes Projekt und durchaus mit einer gewissen Komplexität. Dort sind drei verschiedene Architekturbüros in der Planung beteiligt. Herausfordernd sind auch die Nebenbaustellen, wie etwa die Umlegung eines Baches und die Anpassung der Kantonsstrasse. Bei einem solchen Projekt können wir viele Aufgaben bei uns intern abdecken, denn wir haben alle Kompetenzen unter einem Dach. Wir arbeiten zudem für die öffentliche Hand und durften gerade für die Stadt Baden ein grosses Schulhausprojekt abschliessen. Darüber hinaus werden wir immer wieder als Berater zu Spezialprojekten in einzelnen Phasen hinzugezogen. Sehr interessant ist es vor allem, wenn wir ein Projekt von der SIA Phase 1 Strategische Planung bis zur SIA Phase 5 Realisation durchgängig begleiten können. Markstein macht aber nicht nur die klassische Bautreuhand… Seidel: Wir bieten für private und institutionelle Investoren zum Beispiel auch das Immobilienportfolio- und Assetmanagement. Das sind umfangreiche Dienstleistungen von der reinen Analyse und Optimierung bis hin zur kompletten Geschäftsführung von Immobiliengesellschaften sowie Anlagestiftungen. Darüber hinaus haben wir dieses Jahr mit der Anlagestiftung Vertina ein neues Investitionsgefäss lanciert. Dieses richtet sich an steuerbefreite schweizerische Personalvorsorgeeinrichtungen. Einen besonderen Fokus richten wir dabei auf das Thema Nachhaltigkeit, CO2-Neutralität und Gebäudeoptimierung. Wie beurteilen Sie das Thema BIM – Building Information Modeling? Seidel: Das ist definitiv auch ein wichtiges Thema. Es wird aber aus meiner Sicht noch zu verhalten angegangen. Doch es ist noch nicht so fest bei Planer:Innenn und Investor:innen verankert, wie man sich

das vor einigen Jahren vielleicht gewünscht hatte. Die ganze Digitalisierung braucht etwas länger. Wir stellen fest, dass die Datenflut in der Planungsphase unglaublich hoch ist. Das nimmt in der Ausführungsphase dann wieder etwas ab. Und in der Betriebsphase weiss man noch nicht so genau, wohin die BIM-Reise letztlich geht. Bauherren und Investoren müssen genau definieren, welche Daten sie wollen. Hier braucht es klare Präzisierungen, was später auch dem Bewirtschafter und den Dienstleistern im Gebäude hilft. Künftige Bauherr:innen müssen bei der Bestellung nicht nur formulieren, welche Projektdetails sie wollen, sondern auch welches Datenmodell sie von Anfang bis Ende im Immobilienlebenszyklus begleiten soll. Genau bei diesen Fragen können wir unsere Auftraggeber beraten und begleiten. Weitere Informationen unter www.markstein.ch

Die Markstein AG ist ein etabliertes Dienstleistungsunternehmen der Immobilienbranche und unterstützt private, institutionelle sowie öffentlich-rechtliche Kunden aktiv auf dem Weg zu ihrem Erfolg. Die breite Palette an Dienstleistungen umfasst die Bereiche Bautreuhand, Vermarktung Wohnen bis hin zum Asset-, Portfolio- und Transaktionsmanagement. Das Unternehmen deckt den gesamten Lebenszyklus von Immobilien ab und steht für höchste Wohn- und Lebensqualität ein. Dabei bewahrt sich die Markstein AG ihre unternehmerische Freiheit und setzt auf eine nachhaltige Entwicklung. Das Unternehmen mit Standorten in Baden und Zürich beschäftigt aktuell 36 Mitarbeitende, die jeden Tag kreative und innovative Lösungen im Interesse seiner Kunden erarbeiten. Wir sind immer auf der Suche nach neuen Talenten. Spannende Jobangebote finden Sie auf unserer Homepage.

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BÄNZIGER PARTNER AG • BRANDREPORT 17

Morgen: Die neue Rheinbrücke mit den alten Pfeilern

Spektakuläre Bauarbeiten für die neue Rheinbrücke Im Auftrag der Baudirektion des Kantons Zürich setzt die Bänziger Partner AG ihr «Point de vue»-Siegerprojekt um. Der Bau ersetzt die alte Rheinbrücke zwischen Flaach (ZH) und Rüdlingen (SH), wobei die 150 Jahre alten Brückenpfeiler bestehen bleiben.

Stephan Etter

Mitglied der Geschäftsleitung Bänziger Partner AG

as Projekt «Point de vue» der Bänziger Partner AG und den Lorenz Eugster Landschaftsarchitekten setzte sich in einem aufwändigen Projektwettbewerb gegen 17 andere Beiträge durch. Es überzeugte die Jury mit einem einheitlich durchdachten Konzept, von der Wahl des Tragwerks über die Ausgestaltung der Widerlager bis zum eleganten Staketengeländer. Die geschickte Kombination von altem Unterbau und neuem Überbau ergibt ein stimmiges Gesamtbild mit klarer Referenz zum historischen Bestand. Die vorgesehene Ausbildung des Brückenträgers in Stahl-Beton-Verbund-Bauweise ist bewährt. Die Verwendung von wetterfestem Stahl, welcher aufgrund des Verzichts auf eine Korrosionsschutzbeschichtung einen geringeren Unterhalt erfordert als gewöhnlicher Stahl, ist hinsichtlich Dauerhaftigkeit vorteilhaft. Das Bestreben, mit der Weiterverwendung der Pfeiler bestehende Bausubstanz möglichst zu nutzen, ist anerkennenswert. Dezenter Brückenbau Die Brücke bettet sich durch ihre konstruktiv und gestalterisch leichte Ausbildung zurückhaltend in die Landschaft ein. Durch die Verwendung der bestehenden Pfeiler bleibt die horizontale Linienführung beinahe unverändert und die neue Brücke fügt sich so selbstverständlich in den Kontext ein wie ihre Vorgängerin. Der nur geringfügig vergrösserte Kurvenradius

seitens Flaach lenkt gemeinsam mit der schmalen Fahrbahn den Verkehr subtil und verlangsamt die Geschwindigkeit, womit die Verträglichkeit mit dem hohen Freizeitverkehrsanteil besser gewährleistet ist. Eine ausführliche Auseinandersetzung mit der Umgebung hat stattgefunden. Die Räume an den Brückenköpfen sind sorgfältig und zurückhaltend materialisiert. Seitens Flaach ist die historische Bunkeranlage wie auch die Hangstützmauer und dessen Vorbereich detailliert in die Gestaltung miteinbezogen. Das beliebte Naherholungsgebiet auf der Seite Rüdlingen bleibt erhalten. Da sich die horizontale Linienführung nur wenig ändert, erfolgen keine Eingriffe in die Naturschutzzone I und Waldschutzzone IVA. Es besteht nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Naturschutzumgebungszone IIA. Der Umgang mit der bestehenden Bausubstanz und die Qualität in technischer und gestalterischer Hinsicht überzeugen. Brückenpfeiler werden weiterverwendet Robust fundiert und offensichtlich in gutem Zustand teilen die drei Mauerwerkspfeiler den Rhein unter Berücksichtigung der Strömungsverhältnisse in der Flusskrümmung harmonisch in vier Felder: «Dank der unveränderten Brückenachse können sie weiterhin verwendet werden; auf aufwändige neue Brückenfundationen im Fluss wird verzichtet und das Flussbett erfährt keine Veränderungen», freut sich Stephan Etter, Mitglied der Geschäftsleitung von Bänziger Partner AG. «Die Pfeilerkronen werden durch neue Lastverteilplatten aus Stahlbeton ersetzt, womit die Anpassung an die neuen Projekthöhen gewährleistet ist. Um die Pfeiler dennoch zu schonen, wird der Überbau auf ihnen längs verschieblich gelagert. Der Fixpunkt der Brücke liegt beim neuen Widerlager auf der Seite Flaach. Die Installationen der hydrometrischen Messstelle des AWEL

Gestern: Die alte Rheinbrücke

und des Kraftwerkes Eglisau-Glattfelden werden in einem Kasten in die Widerlagerwand eingelassen und sind über einen Steg entlang des Widerlagers zugänglich. Das Widerlager auf der Seite Rüdlingen wird aus geometrischen Gründen ebenfalls neu erstellt.» Elegante Spannung Den neuen Überbau bildet ein leichter Stahl-BetonVerbundträger. Zwei unterhaltsarme, luftdicht verschweisste Kastenträger aus Cortenstahl werden mit einer Fahrbahnplatte aus Stahlbeton ergänzt und dienen dieser als Lehrgerüst. Die Oberkante des Brückenträgers mit einer variablen Höhe zwischen 1,30 m beim Widerlager Süd und 1,50 m in Brückenmitte folgt in vertikaler Richtung einem Radius von 2500 m, was für eine elegante Spannung sorgt und die Anschlüsse an die bestehende Strasse mit minimalen Terrain- und Bestandsanpassungen erlaubt. Die moderaten Spannweiten bieten Gelegenheit für ein untenliegendes Tragwerk mit minimaler Bauhöhe, sodass die Strassennivelette gegenüber heute nur geringfügig angehoben werden muss. Die Absturzsicherung stellt ein leichtes elegantes Staketengeländer aus Stahl sicher. Es schränkt den Blick der Passanten auf Rhein, Landschaft und Ortsbild nicht ein und unterstreicht den entschleunigenden Charakter des Projektes. Dank der sorgfältigen Detaillierung und Materialisierung mit wetterfestem Stahl wird sich die neue Brücke noch selbstverständlicher in den Kontext einpassen als ihre Vorgängerin. Der wetterfeste Stahl fügt sich mit seiner natürlichen, braunroten Stahloberfläche sehr gut in die Natur ein. Die Farbe des Stahls ist nicht homogen und statisch. Es sind natürliche Farbverläufe vorhanden, welche vom Herstellungsprozess herrühren. Dadurch harmoniert der Cortenstahl optimal mit den Natursteinpfeilern und bildet einen farblich spannenden Kontrast zur Sichtbetonoberfläche der Fahrbahnplatte.

Alte Brücke verschoben Um die neue Rheinbrücke an derselben Stelle zu erstellen und den Verkehr trotzdem aufrecht zu halten, wurde der bestehende Überbau auf Verschubbahnen zur Seite geschoben. Der Verschub des rund 870 t schweren Überbaus um rund 15 m erfolgte am Wochenende vom 21. / 22. Mai (siehe Bildserie «gestern, heute, morgen»). Bis zur Inbetriebnahme der neuen Brücke rollt der Verkehr über den bestehenden Überbau, der nun auf Hilfsjochen im Rhein steht. Danach wird der Überbau samt Hilfsjochen abgebrochen. Erstellung neue Brücke Die Stahlträger für die neue Brücke werden auf der Rüdlinger Seite vormontiert und längs über die Pfeiler eingeschoben. Die Herstellung der Fahrbahnplatte aus Stahlbeton erfolgt in Etappen. Die Trägerschalung wird dafür direkt an die Stahlträger angehängt. Der Abschluss der Arbeiten ist im November 2023 geplant. Fazit: Aus dem Verzicht auf neue Pfeiler und Fundationen, der Minimierung der Brückenbreite und der Wahl eines Überbaus, der ohne Lehrgerüst erstellt werden kann, resultiert trotz provisorischer Verkehrsführung im Bauzustand ein sehr wirtschaftliches Projekt ohne Abstriche bezüglich Nutzung, Dauerhaftigkeit, Unterhalt und Gestaltung. Mehr Informationen: www.bp-ing.ch

Heute: Die alte Brücke wurde verschoben

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18 WOHNKONZEPTE

FOKUS.SWISS

Wenn Baufläche knapp wird, müssen Gebäude in die Höhe streben Die Schweiz will die Zersiedelung stoppen. Um die Ausbreitung von Siedlungsflächen einzuschränken, setzt man auf die sogenannte «Verdichtung». Dabei steht nebst vertikalem Bauen auch die qualitative Aufwertung von dichten Wohngebieten im Fokus. Doch was für eine Art von Wohnen entsteht dadurch?

in Einfamilienhaus reiht sich ans nächste, die Grundstücke entweder von proper geschnittenen Hecken oder von geschmackvoll lackierten Gartenzäunen voneinander getrennt. Lange Zeit entsprach dieses Wohnen im «Grünen», also das Leben auf dem Land oder in der Agglomeration, dem Idealbild vieler Schweizerinnen und Schweizer. Insbesondere Familien mit Kindern zog und zieht es noch immer aus den Städten in die umliegenden Gemeinden und Dörfer. Ein Beitrag des SRF aus dem Jahr 2020 bringt die Gründe dafür auf den Punkt: Bis zur Einführung des Raumplanungsgesetzes 2013 wurden verfügbare Landflächen in der Schweiz schlicht und einfach zugebaut. Innerhalb von 30 Jahren wurde auf diese Weise eine Fläche bebaut, die grösser ist als die des Genfersees. Und obschon das Wachstum mittlerweile nicht mehr ganz so stark voranschreitet, ist der Schweizer Raum zersiedelt: Flächen werden nur locker bebaut, drängen zusammenhängende Grünflächen zurück und zerschneiden mit den dafür notwendigen Strassen die Landschaft. Der Bund ist sich dieses Problems bewusst. So hält etwa das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) fest, dass «die Siedlungsfläche in der Schweiz noch immer wächst». Wolle man das Kulturland schonen sowie landschaftliche Qualitäten und Freiräume

erhalten, müsse man vorhandene Siedlungsflächen besser nutzen, anstatt ständig neue zu erschliessen. Damit beschreibt das ARE den Kern der Verdichtungsphilosophie: Wohn-, Arbeits- und Lebensraum muss so gestaltet werden, dass er von möglichst vielen Menschen genutzt werden kann. Wie die ExtremInterpretation dieses Grundgedankens aussieht, zeigen Wohnsilos, Gross-Siedlungen sowie Plattenbauten, die zwar auch in der Schweiz existieren, aber in weit grösserem Masse im benachbarten Ausland anzutreffen sind. Für das ARE muss «Siedlungsverdichtung nach innen» daher nicht nur quantitative Gesichtspunkte berücksichtigen, sondern auch qualitative. Die Skepsis gegen Hochhäuser verebbt Laut Bund können verschiedene Massnahmen ergriffen werden, um eine sinnvolle Verdichtung zu fördern. So sollen bisher schlecht genutzte Bauzonen, Baulücken sowie Siedlungsbrachen verdichtet werden. Bevor zudem neues Bauland erschlossen oder gar neu eingezont wird, brauche es eine sorgfältige Planung der Siedlungsentwicklung. Eine hochwertige Siedlungsqualität erfordert auch den aktiven Einbezug der Bevölkerung. So könne an einem Standort zugleich mehr Wohn- und Arbeitsraum zur Verfügung gestellt und gleichzeitig die Lebens- und Freiraumqualität erhöht werden.

Die Vermischung von Wohn- und Arbeitsraum ist ein Trend, den viele Immobilien-Fachleute ebenfalls erkennen. Doch wie lässt sich die Anzahl Menschen konkret erhöhen, die pro Quadratmeter leben und arbeiten können? Eine Möglichkeit liegt darin, zunehmend in die Höhe zu bauen. Und das wird in der Schweiz auch vermehrt getan, wie unter anderem die Skyline der Stadt Zürich zeigt. Waren sogenannte «Wolkenkratzer» vor 30 Jahren noch eher selten im Stadtbild anzutreffen, bestimmen hohe Wohn- und Bürogebäude unter anderem im Stadtkreis 9 deutlich öfter die Szenerie. Der Bahnhof Altstetten etwa beweist mit seinem direkt ans Gleis angrenzenden Wohnturm, dass die Verdichtung sowie Kombination von öffentlichem Nutz- und privatem Wohnraum ebenfalls funktionieren kann. Und aktuell wird in Zürich laut darüber nachgedacht, ob man künftig Bauten mit einer Höhe von bis zu 250 Metern zulassen soll – was ziemlich genau der doppelten Höhe des Primetowers entspricht. Generell hat sich in den letzten Jahren und Dekaden ein grundlegender Mindset-Wechsel in der Schweiz vollzogen. Denn früher waren die Schweizerinnen und Schweizer gegenüber Wolkenkratzern eher verschlossen – und die Architekt:innen von damals wagten sich dementsprechend eher zaghaft an diese Art des Bauens. Einen Teilgrund für die eher geringe

Beliebtheit des Hochhauses orten Branchenkenner:innen unter anderem in den eher wenig ästhetischen Einzel-Exemplaren, die hierzulande in den 1960er- und 1970er-Jahren entstanden. So galten und gelten weder das Tscharnergut in Bern-Bethlehem noch die Hardau-Hochhäuser in Zürich als architektonische Prachtstücke, obschon sie heute durchaus einen gewissen Kultstatus geniessen und der Bevölkerung ans Herz gewachsen sind. Modernere Interpretationen strahlen dank der Verwendung von Glas sowie anderen modernen Baumaterialien eine gewisse Hochwertigkeit aus und tragen zu einer erhöhten Akzeptanz dieser Bau- und Wohnform bei. Hoch, höher – das reicht Allerdings: Die Verdichtung «nach oben» muss nicht immer zwingend bedeuten, dass man Menschen in Wolkenkratzern unterbringt. Ein Ansatz, der sich laut Fachleuten ebenfalls bewährt hat, ist das Aufstocken bestehender Gebäude. Wo möglich, wird dabei zum Beispiel ein bestehender Bau um eine Dachwohnung ergänzt. Damit bleibt die beanspruchte Grundfläche gleich, doch die Anzahl der Nutzerinnen und Nutzer erhöht sich. Und indem moderne Siedlungen die Anzahl der Stockwerke zumindest leicht erhöhen, entsteht auch «in der Breite» ein positiver Verdichtungseffekt.

BRANDREPORT • GOSSWEILER INGENIEURE AG

«Mit dem eBaugesuch werden Verfahrensabläufe effizienter und transparenter» Der bisher komplexe und papierintensive Baubewilligungsprozess wird digital. Oliver Steinmann, Mitglied der Geschäftsleitung der Gossweiler Ingenieure AG und Stv. Leiter Abteilung Recht und Bau, Leiter Abteilung Raum und Verkehr sowie Standortleiter Bülach, erklärt im Interview, worum es beim elektronischen Baugesuch geht, und wo wir im Prozess stehen.

Oliver Steinmann

Oliver Steinmann, was ist ein elektronisches Baugesuch? Mit dem elektronischen Baugesuch möchte der Kanton Zürich, den als komplex und aufwendig empfunden Baueingabeprozess und das Baugesuchsverfahren vereinfachen. Ziel ist es, alle erforderlichen Unterlagen, Eingaben und Korrespondenzen digital über eine zentrale Plattform, des Kantons abzuwickeln, welche permanent und transparent über den aktuellen Verfahrensstand informiert. An wen richtet sich das Angebot? Das Angebot richtet sich an alle Bauwilligen; insbesondere an Fachplaner:innen, Architekt:innen und Institutionen, aber selbstverständlich auch an die privaten Bauherr:innen, welche ein Baugesuch auf einer Gemeindeverwaltung einreichen wollen.

Was ist mit dem elektronischen Baugesuch einfacher geworden? Die Verfahrensabläufe können effizienter und transparenter gestaltet werden. Alle am Prozess beteiligten Akteure können, mit vorgängiger Registrierung, jederzeit den Status der Baueingabe einsehen, zentral auf die Unterlagen zugreifen und wo nötig oder gewünscht mitwirken; dies alles, unabhängig vom Aufenthaltsort der jeweiligen Person und der zeitlichen Verfügbarkeiten Dritter.

elektronischen Medien sind. Der Prozess lässt sich mit der Umstellung von der physischen auf die digitale Steuererklärung vergleichen. Früher wurde noch alles physisch eingereicht und ausschliesslich per Postbrief kommuniziert. Heute kann praktisch alles digital erfolgen. Registrierungen, Benutzerkonten und persönliche Login-Daten sind allgegenwärtig.

Was wurde digitalisiert? Die Plattform unterstützt das gesamte Baugesuchsverfahren von der Eingabe des Baugesuchs über die Prüfung, Bewilligung bis hin zur Abnahme des Bauvorhabens. Technisch wäre es heute schon möglich, den Baubewilligungsprozess komplett elektronisch abzuwickeln. Aus rechtlichen Gründen müssen aber momentan noch zwei Plansätze in physischer Form eingereicht werden.

Wie weit sind wir schon mit der Einführung des elektronischen Baugesuches? In gewissen Gemeinden ist die Einführung bereits erfolgt und Baueingaben können elektronisch eingereicht werden. Andere Gemeinden warten noch die Erfahrungen dieser Gemeinden ab. Mit dem Projekt «eBaugesucheZH – volldigital» wurde vom Kanton Zürich zudem der Prozess in die Wege geleitet, um die gesetzlichen Bestimmungen zu schaffen für einen ausschliesslich digitalen Baugesuchsprozess. Ziel ist es, in den nächsten drei bis vier Jahren die Doppelspurigkeit – das Papier – endgültig zu verlassen.

Was sind die ersten Erfahrungen? Die Umstellung von physischen auf digitale Unterlagen läuft nicht überall gleich flüssig, und hängt davon ab, wie versiert die beteiligten Akteure mit

Wo kommt die Gossweiler Ingenieure AG mit elektronischen Baugesuchen in Berührung? Wir sind im ganzen Baugesuchsprozess beteiligt, da wir Bauämter als Prüforgan in zahlreichen

Fachbereichen unterstützen wie das Baurecht, die Bau- und Feuerpolizei oder die Grundstücksentwässerung. Als aktive Nutzer der neuen Plattform bringen wir zudem unser Fachwissen im Projekt «eBaugesucheZH – volldigital» ein.

eBaugesuch: Vorteile für Bauwillige

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Durchgängiger digitaler Daten- und Informationsaustausch mit allen Beteiligten des Baubewilligungsverfahrens Unterschriften nur noch auf der Eingabequittung (in weiterer Zukunft kann möglicherweise auch eine elektronische Signatur verwendet werden) Geführter Eingabeprozess durch das OnlineFormular, z.B. Kennzeichnung von Pflichtfeldern und dynamische Anzeige von notwendigen Zusatzformularen Elektronische Antragstellung, z. B. für die Baufreigabe, die Kanalisationsoder Rohbauabnahme

www.gossweiler.com

E I N E P U B L I K AT I O N VO N S M A RT M E D I A

#FOKUSBAUUNDIMMO

ENPULS AG • BRANDREPORT 19

Die Stromproduktion wird individueller – darum sollten Energielösungen massgeschneidert sein Immobilien müssen nachhaltiger werden und dafür auch vermehrt erneuerbare Energiequellen nutzen. Doch das führt zu einer ganz neuen Komplexität, wenn es um die Stromabrechnung geht. Glücklicherweise entwickelt die Enpuls AG in diesem Bereich innovative Lösungen. Und nicht nur das: Sie berät zu sämtlichen Energiefragen und hilft somit Kundinnen und Kunden dabei, schon heute die Energieweichen für morgen zu stellen. Im Interview gibt mit Michael Jastrob, Geschäftsführer Enpuls AG, Auskunft. Michael Jastrob, die Enpuls AG bezeichnet sich selbst als «Mess- und Abrechnungsdienstleister – und ein bisschen mehr». Was bedeutet das genau? Unser unternehmerischer Hauptfokus liegt auf dem Messen und Abrechnen von Stromverbrauch. Doch gleichzeitig sind wir fachlich deutlich breiter aufgestellt: Wir können sowohl Eigentümer:innen als auch Planer:innen und Immobilienbewirtschafter:innen beratend und planend unterstützen. Das macht uns zum «One-Stop-Shop» für alle Themen und Dienstleistungen, die mit dem Energieverbrauch von Gebäuden zusammenhängen. Seit einiger Zeit ist auch das Thema «E-Mobilität» Teil unseres Dienstleistungsportfolios.

unserer langjährigen Erfahrung sowie unzähligen konkreten Messdaten fundiert Auskunft geben und auch direkt bei der Umsetzung unterstützen. Im Bereich der Bestandesbauten bieten wir praktische Komplettpakete an. Diese eignen sich für alle Kundinnen und Kunden, die ihren gesamten, energiebezogenen Koordinationsaufwand an uns abgeben und alles aus einer Hand erhalten wollen, ohne Schnittstellen. Wir helfen in solchen Fällen beispielsweise dabei, Offerten für PV-Anlagen einzuholen, stellen eine Auswahl der besten Optionen zusammen und unterstützen dann beim Aufbau und der Installation der notwendigen Messzähler. Unsere hochpräzisen sowie transparenten Mess- und Abrechnungsdienstleistungen zum Energieverbrauch runden das Paket ab.

Mit welchen konkreten Fragestellungen treten Ihre Kundinnen und Kunden an Sie heran? Eine Frage, die uns häufig gestellt wird, betrifft die Wirtschaftlichkeit von Photovoltaik-Anlagen (PV). Sprich, wie gross sollte eine Anlage sein, damit sich deren Installation und Betrieb finanziell rechnet – und wie lange dauert es, bis sie amortisiert ist? Hier können wir dank

Wie schaffen Sie eine solche Transparenz bei der Messung von Verbrauchsdaten? Die Enpuls AG ist mehr als ein Messdienstleister, der einfach einmal im Jahr die Zähler abliest und dann eine Rechnung stellt. Wir stellen die Verbrauchs- und Produktionsdaten vielmehr smart für Monitoring- und Abrechnungszwecke zur Verfügung – ohne den Einsatz einer proprietären Messinfrastruktur. Zudem ist unser Dienstleistungsportfolio modular aufgebaut: Kunden können also genau die Leistungen beziehen, die sie benötigen. Immer mehr Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten verfügen über Solaranlagen und Energiespeicher. Das erschwert sicherlich die Transparenz bei der Abrechnung? Keineswegs. Denn wir sind dank unseren innovativen Lösungen in der Lage, für unsere Kund:innen exakt zu messen, wie viel Energie aus welcher Quelle bezogen wurde – ob nun vom Netz,

vom Dach oder aus dem Batteriespeicher. Darum besteht für Firmen und Immobilienbesitzer:innen kein Grund, auf Batterielösungen und damit auf die zusätzliche Energie-Flexibilität zu verzichten. Können Sie die Vorzüge eines Batteriespeichers etwas genauer ausführen? Eine Speicherlösung bietet etwa Immobilienbesitzer:innen zwei wesentliche Vorteile. Zum einen kann die gespeicherte Solar-Energie genutzt werden, um die Bezugskosten aus dem Netz zu reduzieren (Stichwort Lastspitzenbrechung bzw. Peakshaving). Zum anderen ist die Nutzung von gespeichertem Strom äusserst nachhaltig, da insgesamt mehr Solarstrom verwendet wird. Wenn man dann noch Teil eines ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) ist, kann die Wirtschaftlichkeit einer Solaranlage zusätzlich erhöht werden. Hier bieten wir ebenfalls Beratung und Unterstützung an. Wo stehen wir bei der Energiespeicher-Technologie? Es gibt aktuell noch keine Speicherformen, die den Betrieb einer Immobilie per se günstiger machen, als wenn man Strom ausschliesslich aus dem Netz beziehen würde. Es hängt von der Anwendungsform sowie vom Netzgebiet ab, in dem sich die Immobilie befindet. Doch mittelfristig dürfte sich das ändern: Bereits im nächsten Jahr werden wir einen spürbaren Anstieg der Strompreise sehen. Dies, zusammen mit dem Fortschreiten der Lithium-Ionen-Batterietechnologie, wird zur Folge haben, dass sich ein Batteriespeicher mittelfristig finanziell rechnet. Wer also ein Mehrfamilienhaus und/oder eine Gewerbeeinheit baut, sollte Platz bereitstellen, damit die Batterielösung dereinst im Plug-and-Play-Prinzip angehängt werden kann.

Auch E-Ladestationen gehören bei immer mehr Immobilien zur Infrastruktur. Wie gehen Sie in diesem Bereich vor? In diesem Feld findet viel Bewegung statt. Da es sich um eine relativ neue Technologie handelt, will das Vorgehen gut überlegt sein. Denn das Bekenntnis zur nachhaltigen Ladestation ist begrüssenswert, doch mit der Installation ergeben sich auch viele Fragen. Hier können wir, als Tochterunternehmen der EKZ, weitreichendes Knowhow anbieten und die Gebäudeeigentümer:innen und Planer:innen im Vorfeld beraten. Unter anderem stellen sich direkt die Fragen, wie die Messung und Verrechnung abgewickelt werden soll, handelt es sich um eine offene (nicht proprietäre) Ladeinfrastruktur oder wie erfolgt die Abwicklung von An- und Abmeldungen. Auch hier bieten wir einen individuellen Lösungsansatz, je nach Kundin oder Kunde, und zwar genauso wie für die ZEV-Strom-, beziehungsweise Wärme- und Wasserverrechnung.

Über die Enpuls AG Das in Dietikon ZH ansässige Unternehmen versteht sich als Dienstleister der Zukunft: Die Enpuls AG bietet massgeschneiderte Abrechnungslösungen zur optimalen Immobilienbewirtschaftung, unter anderem auch für den Eigenverbrauch von selbst produziertem Strom und E-Ladestationen. Weitere Informationen unter www.enpuls.ch

BIM2YIELD AG • BRANDREPORT

Der Mehrwert für die Eigentümer:innen aus der Digitalisierung im Immobilienbereich Dominic Gomez, BIM-Manager bei BIM2yield AG, über die Mehrwerte für Eigentümer:innen dank dem zielorientierten Einsatz der BIM-Methode.

Dominic Gomez BIM-Manager BIM2yield AG

bwohl die profunden Kenntnisse zum Immobilienportfolio und all seinen Bauteilen und Maschinen, aber auch zu seinen Flächen und deren Nutzung bares Geld bedeuten, gehört die Bau- und Immobilienbranche noch immer zu einer der am schlechtesten durchgängig digitalisierten Branchen unseres Landes. Nach wie vor werden die einzelnen Arbeitspakete der Stakeholder im klassischen Wasserfallmodell erledigt und der nächsten Station bzw. dem nächsten Stakeholder übergeben. Es besteht keine Vernetzung oder Integration der Beteiligten, wodurch Informations- und Datenverluste oder -redundanzen entstehen, die Verzögerungen, Streitereien und vor allem Kosten verursachen, anstatt diese zu senken. Die Digitalisierung in der Bau- und Immobilienbranche wird hauptsächlich durch Building Information Modelling (BIM) vorangetrieben. Schlagwörter wie interdisziplinäre Zusammenarbeit, digitales Bauwerksmodell sowie zentrale Daten- und Informationsplattform gehören zum alltäglichen BIM-Jargon. Das BIM-Wörterbuch weist aber noch unzählige weitere Terminologien auf, wie zum Beispiel LOD (Level of Detail), PIM (Projekt-Informationsmodell) oder EIR (Austausch-Informationsanforderungen), welche den Einstieg in die neue Methode etwas erschweren. Das Bestellen eines BIM-Modells ohne eine klare Zieldefinition seitens Auftraggeber:in und ohne messbare Kriterien und Anforderungen an die Modelle gehört leider immer noch zum Alltag. Erst wenn die Informationen aus den Daten als wirtschaftliches Gut betrachtet und diese über den gesamten Lebenszyklus und in der ganzen Wertschöpfungskette konsistent erfasst, verwaltet und genutzt werden, kann ein langfristiger und nachhaltiger Mehrwert erzielt werden.

Die festgehaltenen Datenanforderungen des Auftraggebers werden dann auch über den gesamten Lebenszyklus durch BIM2yield überwacht, um sicherzustellen, dass diese bei der Übergabe in den Betrieb in der geforderten Qualität geliefert und in das Zielsystem bzw. in das «digitale Portfolio» eingespeist werden können.

Erst wenn die Informationen aus den Daten als wirtschaftliches Gut betrachtet werden, kann ein langfristiger und nachhaltiger Mehrwert erzielt werden. Exakt darauf baut die Idee von BIM2yield auf: Das Unternehmen bietet Dienstleistungen an, die sich auf einen langfristigen und nachhaltigen Mehrwert für Immobilieneigentümer:innen und Portfoliomanager:innen konzentrieren. Das Ziel ist dabei, durchgängige und konsistente Datenqualität über den gesamten Lebenszyklus und vor allem auch projektübergreifend und für das gesamte Portfolio zu erreichen. Für die Auftraggeber:innen wird dadurch Vergleichbarkeit in der Performance der einzelnen Objekte, der darin eingesetzten Baumaterialien und Geräte sowie die ganzheitliche Betrachtung des Assets für eine portfolioweite und transparente Entscheidungsgrundlage erreicht. Nur so kann das Anlagenrisiko minimiert und der Wert des Anlagenportfolios optimiert werden.

Zuerst werden zwischen Auftraggeber:in und BIM2yield die Kundenbedürfnisse analysiert und festgestellt, ob und zu welchem Zweck die BIMMethode in deren Projekten eingeführt werden soll. Aus dieser Bedarfsanalyse lassen sich konkrete und messbare Projektziele erarbeiten, die im Laufe des Projekts von den Beteiligten zu erreichen sind. In der ersten Phase gehören dazu die portfoliorelevanten Bestandsbauten, sowie ein zielorientierter Einsatz von BIM bei den prioritären Neubauten. Enorm wichtig ist bei dieser Methode die frühe Einbindung und Integration aller wichtigen Stakeholder sowie ein integriertes und durchgängiges Informationsmanagement. Revitalisierungen / Umbauten / Ersatz

Kostensicherheit und transparente Entscheidungsgrundlagen Kundenziele definieren BIM-Grundlagen aufbereiten

Projektziele erarbeiten

Konsistente Daten erreichen

Pilotprojekt durchführen

Einspeisung in das digitale Portfolio

Abbruch

Pilotprojekt Bestandbau bestimmen

Metriken definieren

Stakeholder integrieren

Benchmarking in der Performance

Pilotprojekt Neubau festlegen

Rollen zuweisen

Prozesse automatisieren, standardisieren

Instandhaltungsmanagement

Datenformate und Werkzeuge regeln

Qualität im Prozess sicherstellen

Simulationen und Analysen

Wiederverwertung der Materialien / Geräte

Dank der einheitlichen und portfolioübergreifenden Datenstruktur können sämtliche Immobilien vergleichbar ausgewertet und damit Entscheidungen über das gesamte Portfolio gezielter getroffen werden. Dadurch wird die Planungs- und Kostensicherheit von Revitalisierungen, Sanierungen aber vor allem auch bei Umnutzungen erhöht. Weiter unterstützen diese Daten die Durchführung von Gebäudeenergiesimulationen und Lebenszyklusanalysen, womit Nachhaltigkeitsziele besser vorausgeplant, verfolgt und erreicht werden können.

Sämtliche Immobilien können vergleichbar ausgewertet und damit Entscheidungen über das gesamte Portfolio gezielter getroffen werden. Weitere Informationen: www.bim2yield.ch

E I N E P U B L I K AT I O N VO N S M A RT M E D I A

20 IMMOBILIENFONDS

FOKUS.SWISS

Soll man weiterhin in Immobilien investieren? Über Jahre hinweg stellten Immobilien eine äusserst lukrative sowie sichere Anlageklasse dar. Einer der Treiber dieser Entwicklung lag in den niedrigen Zinsen. Doch nun zeichnet sich eine Veränderung ab. Angesichts dessen stellt sich die Frage, welche Folgen dies für Anlegerinnen und Anleger hat.

er das eigene Investmentportfolio mit sogenanntem «Betongeld» ausgestattet hatte, konnte in den vergangenen Jahren mit stetigen und stabilen Renditen rechnen. Die enorme Nachfrage nach Immobilien konnte vom bestehenden Angebot kaum gedeckt werden. Gerade in den aktuellen Zeiten, die von vielen Menschen als unsicher empfunden werden, stieg das Bedürfnis nach sicheren Werten wie Immobilien. Das führte dazu, dass der Wert der Objekte anstieg und Anlegerinnen und Anlegern daraus ihre Renditen schöpfen konnten. Inzwischen scheint sich aber eine Kehrtwende abzuzeichnen, wie die aktuelle CS-Immobilienstudie «CS Immobilienmonitor» vom Mai dieses Jahres zeigt. Bereits der Titel «Immobilienmarkt vor veränderten Vorzeichen» ist vielsagend. Die CS-Fachleute halten fest, dass «eine scheinbar nie enden wollende Phase tiefer Zinsen die Immobilienwerte in luftige Höhen steigen liess.» Nun aber hätten die Coronapandemie und ihre Folgen dieser Tiefzinsära ein Ende bereitet. Das führt dazu, dass man sich auch bei Immobilien-Investments wieder eingehender Gedanken machen und selektiver agieren müsse. «Den Umgang mit herausfordernden Situationen müssen viele Immobilienbesitzer:innen und Marktakteure allerdings erst wieder lernen.»

Doch wie «herausfordernd» ist die neue Situation tatsächlich? Der Bericht hält fest, dass die Zinswende die «Spielregeln auf dem Investitionsmarkt verändern» wird. Die Renditen von Immobilienobjekten, die zuletzt zunehmend auf Wertzuwächsen basierten, werden künftig fehlen oder dürften zumindest deutlich geringer ausfallen. Spiegelbildlich zum Anstieg der Langfristzinsen seien die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilienanlagen gegenüber sicheren Anlagen gesunken – womit Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen guter Qualität als Alternative wieder vermehrt infrage kommen dürften. Die Studienautoren gehen darum davon aus, dass sich der Fokus der Anleger weg vom Wertzuwachs wieder mehr auf das Wachstum sowie die Sicherheit der Immobilienerträge richten werden. Diese Aspekte dürften auch künftig Bestand haben.

oftmals indexierter Mietverträge einen besseren Inflationsschutz, «was zu deren Stabilität beigetragen haben dürfte».

Noch immer attraktiv Die Erkenntnisse der CS-Studie lassen den Schluss zu, dass Immobilien-Anlegerinnen und -Anleger nach wie vor eine sinnvolle Anlagestrategie verfolgen. So zeigten sich etwa die Prämien kommerzieller Immobilienfonds und insbesondere der ebenfalls auf Geschäftsflächen fokussierten Immobilienaktien vergleichsweise robust. Letztere bieten aufgrund

Strenge Kriterien Damit eine Aktiengesellschaft als REIT klassifiziert werden kann, muss sie besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen. So darf etwa die Fremdkapitalquote nicht das Niveau von 55 Prozent überschreiten. Gemäss Cash investieren REIT zudem vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren,

Ein beliebtes Investitionsvehikel im Immobilienbereich sind die sogenannten REIT-ETFs (Real Estate Investement Trust). Worum handelt es sich dabei? Ein Branchen-ETF bietet Anleger:innen Zugang zu den grössten börsennotierten Unternehmen eines bestimmten Sektors. Ebenso verhält es sich mit REIT-ETFs, welche die Möglichkeit bieten, in die grössten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds (REITS) weltweit zu investieren. Gemäss den Fachleuten von Cash eignen sich REIT-ETFs vor allem als «Portfoliobeimischung», da sie eine relativ geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt aufweisen. Damit stellen sie auch eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen dar, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Bürohäuser, Hotels, Krankenhäuser oder Infrastrukturanlagen. Gleichzeitig seien Investments in den eher volatilen Markt für Wohnimmobilien hingegen regulatorisch stark beschränkt. Das eigentliche Vermögen der REIT setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen. Einen wesentlichen Vorteil von REITs sehen Fachleute in der Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene: Gegenüber traditionellen Immobilien-Aktiengesellschaften wie am Schweizer Aktienmarkt, beispielsweise Mobimo oder Swiss Prime Site, kommen diese daher auf eine höhere Rendite. Für REIT ist zudem in den meisten Ländern festgelegt, dass mindestens 90 Prozent der Gewinne unmittelbar an die Aktionärinnen und Aktionäre ausgezahlt werden. Dies macht sie als Dividendenaktien äusserst interessant. Für Anlegerinnen und Anleger ergeben sich laut den Expert:innen aber auch Vorteile gegenüber offenen Immobilienfonds, die sich in der Schweiz grosser Beliebtheit erfreuen. REIT sind als Aktien kotiert und können so im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabenaufschläge an der Börse gehandelt werden.

BRANDREPORT • ZWEI WEALTH

Mehr als nur eine Investment-Plattform Zwei Wealth gleist die Vermögensverwaltung neu auf: Anstatt dass Kund:innen ihr Geld in die Hände einer Finanzinstitution legen, finden die unabhängigen Expert:innen von Zwei Wealth in einem kompetitiven Bieterprozess die besten Investment-Lösungen. In Kombination mit einer innovativen Online-Plattform entsteht ein massgeschneidertes Wealth Office oder «Investment as a Service».

ie meisten Schweizerinnen und Schweizer legen ihr Vermögen bei einem Finanzinstitut an – in der Regel handelt es sich dabei um eine Bank. «Und das ist für die Kundinnen und Kunden zwar relativ komfortabel, doch letztlich gewichten diese Institute ihre eigenen Produkte stets am höchsten», erklärt Patrick Müller, CEO von Zwei Wealth. Seines Erachtens ist die gängige Methodik der Finanzwelt zu wenig bedürfnisorientiert. «Genau das ändern wir, indem wir den Prozess umkehren.»

Doch wie geht Zwei Wealth dabei konkret vor? Es sind vorwiegend zwei Aspekte, die eine Schlüsselrolle spielen: «Zum einen erhalten unsere Expertinnen und -Experten als einzige keine Zahlungen von Banken oder Vermögensverwaltern, sodass die Bedürfnisse der Kunden immer die wichtigste Kenngrösse sind.» Zum anderen setzt Zwei Wealth auf eine innovative Online-Plattform, die als Drehscheibe zwischen Anleger:innen, Berater:innen und den Banken dient. «Auf diese Weise stellen wir sicher, dass jede Kundin und jeder Kunde von einer Fachperson begleitet wird, die nicht nur fachlich versiert ist – sondern auch auf der zwischenmenschlichen Ebene passt», erklärt Müller.

Das «Casting» Hat man die Beraterin oder den Berater gefunden, findet ein persönlicher Workshop statt. «Dabei wird eine Auslegeordnung vorgenommen und die Kund:innen

erklären ihre Wünsche, Ziele und Werte.» Diese Informationen werden auf der Plattform hinterlegt und dienen als Fundament für den weiteren Anlageweg. Basierend auf diesen Einsichten entwickelt

die Fachperson einen Kriterienkatalog – und macht diesen über die Online-Plattform den Finanzdienstleistern zugänglich. Die Kundin oder der Kunde von Zwei Wealth bleibt dabei stets anonym. Über 400 Banken sowie unabhängige Vermögensverwalter können dann entsprechende Angebote abgeben, ebenfalls direkt über die Online-Plattform. «Die drei oder vier attraktivsten Angebote werden dann gemeinsam vertieft betrachtet –wie bei einem Casting sozusagen», meint Müller. Ein weiterer Vorteil: Wurde eine Lösung ausgewählt, rapportieren deren Anbieter den Kunden in regelmässigen Abständen auf der Plattform. «Dadurch haben unsere Anlegerinnen und Anleger stets volle Transparenz und eine unabhängige Kontrolle darüber, was mit ihrem Geld geschieht.» Weitere Informationen unter www.zwei-wealth.ch

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#FOKUSBAUUNDIMMO

AVOBIS GROUP AG • BRANDREPORT 21

Club Deal – der individuelle Weg zum Immobilienerfolg Wollen private Investoren gewinnbringend in Renditeliegenschaften investieren, stehen sie vor einigen Herausforderungen. Ein professionell aufgesetzter Club Deal schafft hier Abhilfe. Unter einer solchen Struktur erwirbt eine kleine Gruppe von Investor:innen gemeinsam eine Liegenschaft. Ziel ist es, das Objekt zu entwickeln und entweder zu halten oder gewinnbringend wieder zu verkaufen.

ie Immobilienpreise entwickeln sich seit einigen Jahren erfreulich und eine Investition in Immobilien wirft konstante Erträge ab. Allerdings wird es für Investor:innen zunehmend schwieriger, attraktive Immobilien oder Parzellen zu finden. Hier möchte Avobis, der führende Anbieter von unabhängigen Immobilien- und Finanzierungslösungen, Hand bieten. «Mit einem Club Deal erhöhen wir die Chancen für private Investor:innen, in Immobilien zu investieren. Wir ermöglichen ihnen, gemeinsam attraktive Immobilien zu erwerben und von unserem grossen Netzwerk und Know-how zu profitieren», erklärt Sebastian Angst, Head von Avobis Advisory. Ein massgeschneidertes Investment Von einem Club Deal spricht man, wenn eine kleine Gruppe von Investor:innen gemeinsam eine Liegenschaft erwirbt. Unterstützt werden sie dabei durch einen verantwortlichen Club-Deal-Advisor, der auch zur Aufgabe haben kann, Co-Investor:innen zusammenführen. Gemeinsam definieren sie das Ziel der

Investition und erstellen die optimale Club-DealStruktur. Der Club Deal ist mit Blick auf die spezifischen Chancen und Risiken des Projekts auf die individuellen Ziele der Investor:innen abgestimmt. «Als massgeschneiderte Form des Immobilien-Investments liegt die Eigenkapitalrendite bei Club Deals je nach Struktur und Objektart zwischen 5 und 25 Prozent pro Jahr, wobei für jedes Investorenprofil das passende Risiko gewählt werden kann», erklärt Angst. Die Investor:innen wissen vor Beginn des Investments, welches Szenario umgesetzt wird und welche Rendite erzielt werden soll. Somit kann die Investition über einen definierten Zeitraum und mit einem kalkulierbaren Risiko getätigt werden, ohne dass sich die Investoren um operative Aufgaben kümmern müssen. Projektanalyse und Strukturierung Laut Sebastian Angst folgt die Abwicklung eines Club Deals bei Avobis einer gewissen Struktur: «In einem ersten Schritt werden interessante Immobilien oder Bauparzellen evaluiert. Unser Club-Deal-Advisor prüft

dabei, ob eine Immobilie gekauft, entwickelt und wieder verkauft oder mittel- bis langfristig mit entsprechender Strategie als Bestandesliegenschaft geführt werden soll.» Der Club Deal könne zum Beispiel den Erwerb von Bauland zwecks Überbauung mit einem Mehrfamilienhaus und Halten oder Verkauf im Stockwerkeigentum zum Gegenstand haben. Aufgrund seiner individuellen Ausrichtung sind verschiedenste Immobilienprojekte unter einem Club Deal realisierbar. Für ein erfolgreiches Gelingen des Club Deals ist die Entwicklung und Optimierung der Immobilie zentral. Als zweiten Schritt analysiert Avobis daher in einer Projektstudie die regionale Lage. Es wird geklärt, was auf einer Parzelle entstehen soll, um nicht nur für die Investor:innen, sondern auch für die Anwohner:innen und die Unternehmen in der Region Mehrwert zu schaffen. Eine solche Analyse ist umfassend und wird für jedes Objekt individuell erarbeitet. Die Strukturierung von Erwerb, Halten, Entwickeln und allenfalls Verkauf des Objekts ist entscheidend für den Erfolg des Club Deals. Als dritten Schritt sind unter anderen folgende Fragen mit den Investor:innenen zu klären: Welches ist die ideale Rechtsform für die Abwicklung des Projekts? Wie wird das Investment optimal finanziert? Welche steuerlichen Aspekte müssen bei der Akquisition, während der Haltedauer und beim Verkauf berücksichtigt werden? Nach welchen Regeln wird unter den Investor:innen eine Entscheidung getroffen? Wie geht man vor, wenn ein:e Investor:in aus dem Engagement aussteigen möchte? Ein Partner für alle Steueraspekte Die Steueraspekte bilden einen wichtigen Baustein im Rahmen der Strukturierung des Club Deals. Oftmals lohnt es sich, Club Deals über eine durch die Investor:innen gemeinsam gehaltene Kapitalgesellschaft

abzuwickeln. Die laufende Steuerbelastung von Immobilienerträgen kann damit in der Regel deutlich reduziert werden. Aber auch mögliche Verkaufsszenarien sollten hinsichtlich der optimalen steuerlichen Gestaltung geprüft werden. Deshalb arbeitet Avobis für alle Fragen rund um die steuerlichen Aspekte mit Tax Partner zusammen, welche jeden Club Deal individuell beurteilt und die steuerlich attraktivste Strukturierung aufsetzt. «Eine sorgfältige Planung des Club Deals führt gesamthaft zu erheblichen Steuereinsparungen», betont Dr. Stephan Pfenninger, Partner Real Estate Taxation bei Tax Partner. Gemeinsam mit Avobis hat die Kanzlei für Steuerberatung einen systematischen Prozess über den gesamten Zyklus der Immobilie vordefiniert. «Wir verfügen für alle Phasen der Strukturierung und Umsetzung eines Club Deals über die entsprechenden Expertenteams, welche interdisziplinär zusammenarbeiten und optimal aufeinander abgestimmt sind», führt Angst aus. Einer erfolgreichen Immobilieninvestition steht mit dieser Partnerschaft nichts mehr im Wege.

Avobis ist der führende Anbieter von unabhängigen, massgeschneiderten und technologiebasierten Immobilien- und Finanzierungslösungen in der Schweiz und steht institutionellen und privaten Investoren als Partner entlang der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette zur Seite. Avobis beschäftigt rund 350 Mitarbeitende an 15 Standorten. www.avobis.ch ANZEIGE

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22 SWISS LIFE ARENA

FOKUS.SWISS

Die modernste Sportarena der Schweiz Mit der Swiss Life Arena bekommen die ZSC Lions nicht nur endlich ihr eigenes Stadion, sondern auch die Stadt Zürich eine hochmoderne multifunktionale Halle. Bruno Vollmer, COO beim ZSC, erklärt im Interview, weshalb der Neubau hervorragend ins Stadtbild passt, warum nicht immer eine Eintrittskarte nötig ist – und wie ein solches Mammut-Projekt in eine 2000-Watt-Gesellschaft passt. Quartieren mit Wärme beliefert werden. Das alles passiert aus der Energiezentrale der Arena heraus.

Bruno Vollmer

Bruno Vollmer, was seit 2009 geplant ist, wird nun endlich Realität. Dieses Jahr und auf die nächste Saison hin ziehen die ZSC Lions in die neu gebaute Swiss Life Arena. Ein Meilenstein für den Club? Definitiv! Endlich haben wir unsere eigene Arena, die wir selbst unterhalten und eigenständig damit wirtschaften können. Die Abhängigkeit vom Hallenstadion und das ständige Rücksichtnehmen auf andere Events hat uns die Planung in all den Jahren enorm erschwert. Ausserdem besitzen wir bei der Swiss Life Arena die vollumfänglichen Gastro- und Vermarktungsrechte – das generiert uns natürlich zusätzliche Einnahmequellen. Und auch ökologisch macht der Umzug Sinn: Dank den beiden neuen Eisfeldern können die Kinder und Jugendlichen unserer Nachwuchsabteilung nun bei uns auf dem Areal trainieren. Bis anhin mussten wir auf Eisfelder in der ganzen Schweiz ausweichen. Ein Meilenstein für die Organisation ZSC Lions, aber auch einer für die Stadt Zürich? Stadionprojekte haben hier bekanntlich nicht immer den einfachsten Stand. Das stimmt. Wir sind deshalb froh, mit der Swiss Life Arena als Vorreiter in Zürich zu fungieren. Obwohl sich auch dieses Projekt bis zum definitiven Einzug 13 Jahre lang hingezogen hat, sind wir vergleichsweise schlank durch all die politischen Prozesse gekommen. Ich glaube, der Neubau ist mehr als einfach nur ein neues Eishockeystadion. Er ist ein Statement, dass Zürich noch stärker als Sportstadt wahrgenommen wird. Ein gutes und schönes Zeichen – die Zürcherinnen und Zürcher können stolz sein! Alle Zürcherinnen und Zürcher oder vornehmlich diejenigen, die mit den ZSC Lions sympathisieren? Alle! Die Swiss Life Arena ist viel mehr als nur ein Eishockeystadion. Die multifunktionale Ausrichtung der Halle und die modernste Infrastruktur bietet ganz neue Möglichkeiten für anderweitige Veranstaltungen. Ausserdem hat die Bevölkerung auch an Tagen, an denen kein Spiel stattfindet, etwas vom Stadion. Das Restaurant «ZETT» beispielsweise ist täglich geöffnet und für alle zugänglich. Übrigens auch an Matchtagen: Um in der Arena zu essen, brauchts

Ein Eishockeystadion, das Wohnungen in der Umgebung beheizt. Wie muss man sich das genau vorstellen? Herzstück der Arena ist die Energiezentrale. Hier wird die Kälte für die Eisfläche, die Klimakälte und die Raumklimatisierung im Stadion produziert. Doch nicht nur das: Die daraus entstehende Abwärme wird dazu benutzt, die Räume zu beheizen – mit Wärmepumpen wird das Wasser für die Duschen erwärmt. Ausserdem wird das Stadion Teil des Energieverbunds, damit die Abwärme der Swiss Life Arena direkt ins städtische Netz fliesst. Bei uns gibts also Eishockey mit CO2-neutralem Energiekonzept.

keine Eintrittskarte. Wer lieber nur auf einen Drink oder ein Bier in der Swiss Life Arena vorbeischauen will, der kommt im «1930» auf seine Kosten – eine Sportsbar wie sie im Buche steht: Mit Live-Sport auf vielen Screens, lauter Musik und Pub-Ambiente. Und das alles mitten in Altstetten. Passt die Swiss Life Arena überhaupt dahin? Altstetten ist neben Oerlikon das einzige Quartier in der Stadt Zürich, das noch immer wächst. Das Stadion fügt sich deshalb hervorragend in den sich wandelnden Kreis 9 ein. Wer sich am Bahnhof Altstetten etwas Zeit nimmt, sich umzuschauen, der merkt, dass vor allem Richtung Westen unglaublich viel passiert ist in den letzten Jahren. Hier entstanden in den letzten Jahren unzählige neue Bauten. Und mittendrin das wunderschöne Stadion mit seiner einzigartigen Sichtbetonfassade.

In der Stadt gilt das Ziel einer 2000-Watt-Gesellschaft. Welchen Beitrag leistet die Swiss Life Arena in puncto Umweltverträglichkeit? Das Stadion ist ein Vorzeigeobjekt in Sachen Energieeffizienz. Umgerechnet können dank dem Neubau rund 30 000 Haushalte in den umliegenden

Was bietet die Swiss Life Arena abgesehen vom Eishockey und insbesondere dem städtischen Gewerbe? Neben den Räumlichkeiten, die von den ZSC Lions genutzt werden, gibt es diverse Büro- und Dienstleistungsflächen. Hier haben Firmen und Gewerbetreibende noch immer die Möglichkeit, sich einzumieten. Wer also seine Physiotherapie-Praxis oder Yoga-Studio in modernster Umgebung und im Herzen von Altstetten eröffnen möchte, der hat in der neuen Arena die Gelegenheit dazu. Ausserdem gibt es bei uns die verschiedensten Event- und Meeting-Räume, die unkompliziert bei uns reserviert und gebucht werden können. Bilder © ZSC Lions AG

Der Neubau passt also auch architektonisch ins Quartier- und Stadtbild? Gerade in den neueren Teil von Altstetten passt die Swiss Life Arena hervorragend hinein! Das Stadion wird von einem riesigen Vorhang aus Sichtbeton umhüllt und sorgt so für ein gigantisches Erscheinungsbild. Die Längsfassaden werden durch schmucke Wellen ergänzt, an den Nord- und Südfassaden faltet sich der Beton. Architektonisch ist die Swiss Life Arena eine wahre Meisterleistung und eine enorme Aufwertung für Zürich.

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EVODROP AG • BRANDREPORT 23

Effektive Entkalkung ohne Esoterik Der Schweizer Vertrauenspartner Evodrop für garantiert kalkfreies und sauberes Wasser brilliert durch Fakten, Zertifizierungen und wissenschaftliche Nachweise.

er Markt wird überflutet von Enthärtungsgeräten aller Art und jeder verspricht das Blaue vom Himmel. Alle haben die Zauberformel für die kostengünstigste und nachhaltigste Enthärtung des Wassers gefunden. Teilweise reden wir hier sogar von Systemen, welche nicht einmal in direkten Kontakt mit dem Leitungswasser treten. Eine einfache Fixierung um die Rohre und schon werden die Käufer:innen glücklich. Durch haltlose Geld-Zurück-Garantien werden dubiose Geschäfte gemacht, in welchem meist nicht einmal mit den Systemen selbst das Geld verdient wird. Wie kann man diesen Unwahrheiten präventiv

vorbeugen? Ganz einfach – auf Zertifizierungen von wichtigen Abnahmestellen, Prüfberichte und Laborwerte von unabhängigen Institutionen oder schlichtweg nachvollziehbare Fakten und Wirkeffekte bestehen. Ist die Salzanlage das einzig Wahre auf dem Markt? Bisher waren Enthärtungsanlagen mit Salz die einzig effektive Lösung gegen Kalk. Weshalb? Kalzium und Magnesium (Kalk) wird effizient aus dem Wasser entfernt und mit Natrium getauscht. Aus diesem Grund heisst das Verfahren der Salzanlagen auch Ionentausch.

Leider ist diese Art der Aufbereitung aber gebunden an Kompromisse. Es ist weder nachhaltig noch ist es gesundheitsfördernd und der Geschmack des Wassers leidet unter der Behandlung. Es ist Chemie, welche man Tag für Tag zu sich nimmt. Vielerorts weltweit wurden Enthärtungsanlagen bereits verboten, weil die Wasserqualität massiv verschlechtert wird und das ausgespülte Natriumchlorid, welches für die Regenerierung der Anlage verwendet wird, die Umwelt, die Seen und vor allem die Wasserwerke enorm belasten. Und weshalb empfiehlt dennoch jede:r Sanitär:in einen Ionentauscher? Ganz einfach – das Prinzip funktioniert in Bezug auf Kalk und es werden die markthöchsten Margen mit bis zu 70 Prozent Provision auf diese Systeme ausbezahlt. Das will sich niemand entgehen lassen. Was zeichnet nun Evodrop aus? Evodrop ist neu auf dem Markt. Genauer gesagt erst seit fünf Jahren. Aber weshalb setzen bereits zahlreiche Verwaltungen, Bauherrschaften und Immobilienexperten auf Evodrop? Durch unabhängige Studien, aufwändige Labortests und renommierte Prüfverfahren wurde die Wirksamkeit von der Entkalkung durch die Systeme von Evodrop erfolgreich getestet und entsprechend zertifiziert. Kalkfreies Wasser ohne den Kompromiss von einer schlechteren Trinkwasserqualität belastet durch synthetisches Natrium? Die Schweizer Wasserexperten von Evodrop schaffen es mithilfe von neuartigen und patentierten Technologien das Kalkproblem im ganzen Haus effizient, nachhaltig sowie ohne den Einsatz von Chemie zu lösen. Wie das geht? Ganz einfach durch Filterung? Mittels lebensmittelechter Aminosäuren wird der Kalk zurückgehalten und aufgelöst.

Hormone, Pestizide, Schwermetalle sowie Bakterien und Viren aus dem Wasser eliminieren. Da weder Strom noch Abwasser nötig sind, reduzieren sich die Unterhaltskosten auf ein Minimum. Ein Servicevertrag ist nicht mehr notwendig, da die jährliche Filterwartung kinderleicht selbst erledigt werden kann. Zahlreiche Anwender vertrauen bereits auf Evodrop

Kontaktieren Sie die Experten des Wasserexperten einfach für eine unverbindliche Beratung und lassen Sie sich von den Innovationen dieser Schweizer Firma begeistern. Evodrop AG Hardgutstrasse 16 CH-8048 Zürich Tel. 044 888 50 05 info@evodrop.com www.evodrop.com

Nebst der effektiven Kalkbehandlung kann der Kunde sogar noch die Filtrationsstufe des Systems anpassen und jegliche Schadstoffe wie Mikroplastik,

TH. HUONDER + PARTNER AG • BRANDREPORT

Trotz Nebel und Minusgraden mit der Sonne heizen? Dass dies möglich ist, beweist die Firma Th. Huonder + Partner AG mit einem Projekt in Kloten. Die Lösung bildet eine Sonnen-Eisspeicheranlage.

ie beiden neuen Mehrfamilienhäuser mit 21 respektive neun Einheiten stehen am Waldeggweg in Kloten. Von Oktober bis Februar ist die Flughafenregion oft mit zähem Nebel eingedeckt. Zudem sind die Temperaturen auch tagsüber meistens knapp über dem Gefrierpunkt oder gar darunter. Dies sind nicht die idealen Voraussetzungen für eine Wärmeerzeugung, welche die Sonne als Hauptenergielieferant haben soll. Trotzdem entschied sich die Bauherrschaft bei beiden Bauten jeweils für eine Sonnen-Eisspeicheranlage. Eine herausfordernde Ausgangslage Die Ausgangslage für eine energieeffiziente, möglichst autarke Wärmeerzeugung war entsprechend anspruchsvoll. Das Gebiet liegt im Bereich der Grundwasserzone, insofern waren Tiefenbohrungen nicht möglich. Auch die Möglichkeit, die Neubauten an ein bestehendes Wärmeverbundnetz anzuschliessen, war nicht gegeben. So wurde das Ingenieurbüro Th. Huonder + Partner AG beauftragt, eine sinnvolle Alternative zu erarbeiten. Mit den vorhandenen Ressourcen Sonne und Umgebungsluft sollte die Energie für Heizung, Brauchwarmwasser und Strom erzeugt werden. Das Ziel der Haustechnik ist es nun, mit den vorhandenen Ressourcen die Bedürfnisse der Bewohnenden zu decken, die Investitionen möglichst klein zu halten und einen möglichst geringen Anteil grauer Energie für Erstellung und Unterhalt zu erreichen. Gemeinsam mit der Firma Soltop Energie AG als Partner wurde diese Herausforderung angenommen. Unter Berücksichtigung all dieser Kriterien waren die Bedürfnisse der Bewohnenden – ein gutes Raumklima in Kombination mit geringen Nebenkosten – das oberste Ziel der Bauherrschaft.

Raumklima Die Heizkreise in den Mehrfamilienhäusern in Kloten sind selbstreguliert und können nicht von Wohnungsmietenden beeinflusst werden. Es wurden zudem keine Raumthermostaten vorgesehen. Die maximale

Vorlauftemperatur von 30°C ist die ideale Voraussetzung für energieeffizientes Heizen, welches nach dem Selbstregeleffekt funktionieren soll. Darunter versteht man die Selbstregulierung eines Wärmeabgabesystems durch eine äusserst kleine Temperaturdifferenz zwischen Vorlauf- und Raumlufttemperatur. In den Sommertagen sorgt die passive Kühlung für angenehme Innentemperaturen. Über die Leitungen der Fussbodenheizung wird die Energie (Wärme) entzogen und für die Brauchwarmwasser-Produktion eingesetzt. Der Überschuss wird an die Umgebung abgegeben. Die passive Kühlung soll einer sommerlichen Überhitzung entgegenwirken und die Behaglichkeit deutlich erhöhen. Für die Raumluftqualität ist eine zentrale Lüftungsanlage mit einer Wärmerückgewinnung von über 80 Prozent verbaut. Diese wird pro Wohnung individuell gesteuert und die Luftmenge wird je nach CO₂-Gehalt angepasst. So können die umgewälzte Luftmengen bei Abwesenheit der Bewohnerinnen und Bewohner auf ein Minimum reduziert und zusätzlich Energie gespart werden. Ein einschränkungsloses System Beim Eisspeichersystem wird ein auf die Heizleistung angepasster Eisspeicher als Wärmequelle eingesetzt. Bei diesem Latentspeicher handelt es sich um einen mit Wasser gefüllten Behälter – betoniert oder als Edelstahltank ausgeführt. Der Eisspeicher kann im, um oder unter dem Gebäude platziert werden. Im Wasser wird ein grossflächiges Kunststoff- oder Edelstahlregister eingelassen. Das benötigte Wasservolumen ist von der verfügbaren Abtauenergie und der benötigten Heizlast abhängig. Als Abtauenergie wird die Sonnen- und Umweltenergie genutzt. Mit dem Einsatz von Hybridkollektoren kann die Sonnenenergie sowohl thermisch als auch für die Produktion von Strom genutzt werden. Die thermische Sonnenenergie wird zum Abtauen des Eisspeichers genutzt, der Strom kann direkt durch die Wärmepumpe oder im Gebäude genutzt werden. Im Betrieb wird das Wasser im Latentspeicher durch den Wärmeentzug der Wärmepumpe fortlaufend

Anlage Waldeggweg

Energieflussdiagram - Wohnhaus

Bild: Soltop Energie AG

Bild: THHP

abgekühlt, bis es schliesslich gefriert. Sobald genügend Sonnenenergie vorhanden ist, wird das Eis wieder aufgetaut und der Prozess beginnt von neuem. Dank dem thermischen Teil des Kollektors, dem Lamellenregister, können die Hybridkollektoren auch als Luftabsorber genutzt werden. So wird auch die warme Aussenluft zur Wärmequelle, was im Sommer und in den Übergangsmonaten eine besonders hohe Effizienz zur Folge hat. Aber selbst in kalten und teils nebligen Wintermonaten können die Kollektoren als Absorber genutzt werden, da der Betrieb, ähnlich einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, auch bei Temperaturen unter 0°C möglich ist. Durch die Kombination einer Wärmepumpe mit dem grossvolumigen Latentspeicher und der Sonnenenergienutzung wird ein nachhaltiges und umweltfreundliches Heizsystem geschaffen, das unabhängig von Bohrbeschränkungen (Erdwärmesonden) und Lärmschutzauflagen (aussen aufgestellte Luft-Wasser-Wärmepumpe) erbaut werden kann – ein System ohne Einschränkungen. Ein Rundumerfolg Die Mehrfamilienhäuser in Kloten sind bereits seit 15 respektive 13 Monaten bewohnt. Die gewünschten Raum- und Warmwassertemperaturen wurden mittels der Sonnen-Eisspeicheranlage auch

in den Wintermonaten immer erreicht, sogar der im Haus benötigte Strom konnte teils über die auf dem Dach installierten Hybridkollektoren bezogen werden. Das Bedürfnis nach sehr tiefen Energiekosten wurde somit erfolgreich erfüllt. Ingenieurbüro HLKKS Anlagen: Th. Huonder + Partner AG Hertistrasse 24, 8304 Wallisellen Via Davos-Mustér 2, 7180 Disentis/Mustér

Die rahmenlose Verglasung von swissFineLine ermöglicht fliessende Übergänge zwischen innen und aussen für ein grenzenloses Raumerlebnis voller Licht, Luft und Atmosphäre. Transparenz in ihrer schönsten Form

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