Focus Immobilier

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Jazz! Jazz!

Juin ’25

Vincent Leroux

Le marché de l’immobilier est en plein mutation : entre résilience environnementale et lutte contre la pénurie de logement, la tâche est d’ampleur !

Charles Gschwind

Les défis et l’évolution du droit immobilier en Suisse

Alors que notre pays et en particulier ses grandes villes font face à une pénurie de logements depuis plusieurs années, les réformes du droit immobilier s’accélèrent.

A l’échelle fédérale, plusieurs révisions importantes s’annoncent, en particulier en matière de droit privé et fiscal. À l’échelle cantonale, plusieurs projets visent à renforcer la protection des locataires ou à augmenter l’offre en appartements à loyer abordable ou, au contraire, à corriger certains effets indésirables de normes actuellement en vigueur sur d’autres objectifs clés, tels que la transition énergétique. Ces objectifs ne sont pas toujours compatibles, voire parfois contradictoires, ce qui place parfois les milieux immobiliers « entre le marteau et l’enclume ».

Réforme du droit de la construction

Suite à une récente révision qui entrera en vigueur le 1 janvier 2026, le Code des obligations (CO) prévoira notamment un délai de 60 jours pour signaler les défauts de construction (qui devaient jusqu’à présent être annoncés immédiatement) et renforcera ainsi la position juridique des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs de bâtiments (presque) neufs.

La réforme va plus loin en introduisant un nouveau droit impératif à la réparation sans frais. Lorsqu’un particulier achètera un bâtiment neuf destiné à son usage propre, il ne pourra dès lors plus se voir opposer des clauses excluant la responsabilité du vendeur ou de l’entrepreneur.

Réforme des règles relatives à la propriété par étages

Le droit de la propriété par étages (PPE), vieux de près de 60 ans et en besoin de modernisation, fait actuellement l’objet d’une réforme ambitieuse dont l’objectif est de renforcer la sécurité juridique, la transparence et l’efficacité du régime, tout en conservant ses principes de base. Parmi les nouveautés prévues figurent une refonte des droits d’usage exclusif sur les parties communes, un plan de répartition obligatoire, des pouvoirs accrus de l’assemblée des copropriétaires et un fonds de rénovation renforcé. Un autre axe fort de la réforme concerne la protection des acheteurs de logements sur plan.

La consultation est désormais achevée et le Conseil fédéral devrait proposer son message au Parlement fédéral d’ici fin 2025

La fin de la valeur locative ?

En 2024, le Parlement fédéral a adopté une réforme fiscale visant à supprimer la valeur locative des résidences principales et secondaires, tout en restreignant les déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires. Si elle est confirmée à l’issue d’une votation populaire, cette réforme mettra fin à une spécificité suisse remontant aux années 1930, tout en posant potentiellement de nouveaux défis pour les finances communales, notamment dans les régions touristiques.

Brandreport • Régie du Croset SA

Les réformes du droit immobilier s’accélèrent.

– Charles Gschwind, avocat associé en droit immobilier chez Baker McKenzie et membre du Comité du SVIT Romandie

Crise de logement et densification

Notre pays enregistre un taux de vacance historiquement bas de 1,08 % en 2024 (contre 1,72 % en 2020) au niveau national, avec des pointes dans les grands centres urbains à l’instar de Genève (0,42 %) et de Zurich (0,52 %). Pourtant, la densification du bâti – fermement ancrée dans la loi depuis l’entrée en vigueur de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) révisée – se heurte à des procédures souvent (trop) longues devant les autorités compétentes et à des oppositions fréquentes de tiers.

Dans ce contexte, plusieurs initiatives appellent à moderniser le droit de l’aménagement du territoire et de la construction. La Société suisse des entrepreneurs (SSE) propose par exemple d’accélérer l’octroi de permis de construire en en réduisant les obstacles réglementaires et en limitant les oppositions abusives. Wüest Partner propose (pour l’instant pour le canton de Zurich) d’augmenter le coefficient d’utilisation du sol lorsque le projet vise à construire des logements abordables.

Possible durcissement genevois et adoucissement vaudois

Genève dispose depuis environ 40 ans d’un arsenal juridique unique dans le pays : la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons

d’habitation (LDTR) assujettit certaines opérations pouvant réduire l’offre de logements à l’obtention d’autorisations préalables et à un contrôle des loyers. De plus, les autorités disposent depuis 1973 d’un droit de préemption dont la vocation première était de leur permettre d’acquérir des terrains constructibles pour y construire des logements d’utilité publique (LUP).

En mars 2025, l’ASLOCA locale a lancé une initiative cantonale pour renforcer ce dispositif législatif pourtant déjà musclé : cette initiative vise notamment à donner la possibilité aux collectivités publiques de préempter l’acquisition d’immeubles bâtis « si la pénurie de logements touche une des catégories d’appartements visés » et à accorder aux autorités un droit de préemption obligatoire en cas de prix de vente « manifestement exagéré » d’un immeuble locatif. Ces dispositions reviendraient à instaurer un contrôle sur les prix de vente d’immeubles locatifs résidentiels. Il suffit cependant de lancer un coup d’œil dans le canton voisin pour s’apercevoir que l’effet des droits de préemption sur la construction de LUP est très limité voire quasiment inexistant. En effet, Conseil d’Etat vaudois a récemment constaté que depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), une loi comparable à la LDTR, seuls 178 sur un total de 3508 nouveaux logements (soit environ 5 %) ont été créés grâce à l’exercice d’un droit de préemption qu’elle a instauré. La révision en cours initiée par la « Motion Jobin » entend garantir un loyer post-travaux au moins égal aux plafonds des loyers dits « abordables » pour ne pas bloquer les rénovations nécessaires à la décarbonation du bâti.

Finalement, le canton a initié en 2022 sa « Vision logement » afin d’identifier les pistes devant lui permettant de lutter contre la crise du logement par le biais notamment d’une révision de la Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC) et du Plan directeur cantonal (PDCn).

En résumé : Un droit immobilier en pleine évolution

Le droit immobilier suisse évolue à grande vitesse. Il conviendra de répondre aux défis concrets de la crise du logement et de la protection des locataires – tout en évitant de freiner la construction de nouveaux logements qui permettrait justement de répondre à ces défis, ou la transition énergétique, à l’instar du canton de Vaud.

Les mois et années à venir seront décisifs : plusieurs initiatives populaires, révisions de lois et autres travaux parlementaires majeurs vont façonner un nouveau cadre juridique en matière immobilière. Espérons que législateur et milieux immobiliers trouveront le juste équilibre. Le défi est de taille ! Texte Charles Gschwind, avocat associé en droit immobilier chez Baker McKenzie et membre du Comité du SVIT Romandie

Contenu.

06 La digitalisation de l’immobilier

10 Interview : Vincent Leroux

12 Construction écologiques

16 Droit Immobilier

20 Bien en Viager

Focus Immobilier. Chef de projet

Maxime Roux-Paris

Responsable national

Pascal Buck

Rédactrice en chef Romandie

Alix Senault

Responsable graphique

Mathias Manner

Graphiste

Marie Geyer

Journalistes

Alix Senault, Léa Stocky, SMA

Image de couverture màd

Canal de distribution Tribune de Genève et 24Heures

Imprimerie DZB Druckzentrum Bern

Smart Media Agency

Gerbergasse 5, 8001 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 00 info@smartmediaagency.ch redactionFR@smartmediaagency.ch focus.swiss

Bonne lecture !

Maxime Roux-Paris Chef de projet

Croset SA : De l’industrie au logement, une nouvelle ère sous la direction

Générale, Régie du Croset SA

En 1950, feu Jean Nussbaumer fonde IRIL SA à Renens, une entreprise spécialisée dans la fabrication de bas en nylon, un produit alors en plein essor sur le marché suisse. L’entreprise devient rapidement un fleuron industriel de la région.

Mais Jean Nussbaumer ne se limite pas à la production. Visionnaire, il comprend très tôt que la pérennité d’une entreprise repose également sur la stabilité de ses employés. C’est dans cette optique qu’il développe une série

de logements à proximité de l’usine. Ce projet prend de l’ampleur dans les années 1980 avec la fondation de la Régie du Croset SA.

Depuis, la Régie du Croset SA s’est imposée comme un acteur incontournable de la gestion immobilière sur l’Arc lémanique. Forte de plus de 45 ans d’expérience, cette entreprise familiale a su évoluer tout en préservant ses valeurs de proximité et de rigueur.

Avec plus de 3000 objets immobiliers gérés, 65 collaborateurs et cinq centres commerciaux répartis sur l’Arc lémanique, la Régie du Croset SA demeure un partenaire de confiance pour les investisseurs et les locataires, alliant tradition et innovation pour relever les défis du secteur immobilier.

En janvier 2025, un tournant majeur est franchi avec la nomination de Mme Christel Cavalli-Nussbaumer au poste d’administratrice / Directrice Générale. Elle succède à son père, M. Jacques Nussbaumer, et à son grand-père, feu Jean Nussbaumer, fondateur de la

régie. Elle incarne ainsi la continuité et le dynamisme d’une entreprise résolument tournée vers l’avenir.

Sous sa direction, la Régie du Croset SA poursuit son développement en diversifiant ses activités, notamment en élargissant la gestion de mandats à des clients externes, au-delà du cercle exclusivement familial.

Diplômée en marketing et communication d’entreprise, Mme Christel Cavalli-Nussbaumer siège également au conseil d’administration de plusieurs entreprises. Sa carrière l’a conduite à exercer des fonctions de direction dans diverses sociétés actives dans la gestion immobilière en Suisse romande.

En parallèle, elle est engagée dans la recherche en marketing. Elle est associée à l’outil opérationnel Ideabase, composante du méta-modèle MarkeThink, qui aide les organisations à générer des idées novatrices et à faire évoluer leurs pratiques marketing. Son profil fait d’elle une figure influente à l’intersection de l’immobilier et du marketing en Suisse romande.

21 695 22 33 www.regieducroset.ch

Régie du Croset SA Chemin du Croset 7 CP 299 – 1024 Ecublens +41

Christel Cavalli-Nussbaumer

Directrice

Swap immobilier : et si vous échangiez votre immeuble contre de la liberté ?

Dans un marché immobilier en pleine mutation, le swap, ou apport en nature, permet aux propriétaires d’immeubles locatifs de céder leur bien à un fonds de placement en échange de parts. C’est une solution encore peu connue pour diversifier son patrimoine, alléger sa gestion, anticiper une succession et aborder sereinement la transition énergétique. Tour d’horizon d’une formule qui allie performance et sérénité.

Le principe est à la fois accessible et efficace : un propriétaire transfère son immeuble à un fonds immobilier en échange de parts équivalentes. Ce mécanisme lui permet de devenir investisseur au sein d’un portefeuille plus vaste, diversifié et géré de manière professionnelle. À la clé : une meilleure performance financière et une fiscalité optimisée. Les revenus sous forme de dividendes sont généralement exonérés d’impôts, tandis que l’impôt sur la fortune peut être considérablement réduit, voire annulé selon les cas. C’est une manière de se libérer des contraintes liées à la gestion directe, tout en continuant à bénéficier de la valeur de son bien. Pourquoi opter pour un apport en nature ? Cette formule répond à trois défis majeurs que rencontrent aujourd’hui les propriétaires. Le premier concerne la complexité croissante de la gestion locative. Entre les périodes de vacance, les travaux à coordonner, les échanges avec les régies ou encore le contrôle des charges, administrer un immeuble exige du temps, des compétences spécifiques et une implication constante. En l’absence d’une gestion professionnelle, les rendements peuvent s’en ressentir lourdement.

Le deuxième enjeu est celui de la liquidité et de la concentration du risque. Posséder un ou deux biens immobiliers, c’est souvent exposer son patrimoine à un périmètre limité, difficilement modulable et compliqué à transmettre. À l’inverse, les parts de fonds sont plus faciles à diviser, à céder ou à intégrer dans une succession, tout en offrant une exposition élargie à un portefeuille diversifié.

Enfin, la question énergétique devient centrale. Dans de nombreux cantons, comme Genève, les exigences réglementaires s’intensifient : les bâtiments énergivores doivent être rénovés en profondeur, avec des investissements pouvant représenter 30 à 70 % de leur valeur. Or, tous les propriétaires ne disposent pas des ressources financières ou techniques nécessaires pour piloter une telle transition.

En apportant leur bien à un fonds, les investisseurs peuvent contourner ces obstacles. Ils perçoivent un rendement régulier, généralement défiscalisé, tout en s’affranchissant des contraintes opérationnelles.

Une performance financière au rendez-vous Intégrer un fonds immobilier par le biais d’un apport en nature peut s’avérer plus performant que la gestion directe d’un bien. Cette efficacité tient à plusieurs leviers. D’une part, une meilleure valorisation des loyers génère une progression moyenne annuelle d’environ 1% grâce à des stratégies actives de rénovation et d’optimisation. D’autre part, les charges d’exploitation sont réduites à travers des contrats-cadres négociés à l’échelle du portefeuille. À cela s’ajoute une fiscalité

Principaux avantages de l’apport en nature

Limiter les risques

Risques opérationnels

– Risque de vacance

– Pilotage des mandataires

– Risques liés à la vétusté

Risques financiers

– Immobilisation des capitaux

– Absence de diversification

– Financement des rénovations

– Problèmes lors de la succession

Risques juridiques

– Droit du bail et contestations

– Obtention permis de construire

– Responsabilité du propriétaire

Risques environnementaux

– Obligation de rénovation?

– Hausse des taxes liées au CO2?

– Travaux importants à financer?

Augmenter les rendements

Optimisation des charges

– Gestion professionnelle

– Réduction de la vacance

– Economies d’échelle

Gestion du patrimoine

– Patrimoine liquide et divisible

– Optimisation fiscale: dividende et fortune exonérés d’impôt

– Opportunité de diversification

Valorisation du potentiel des immeubles

– Exécution de projets de développement et rénovation

– Economies d’échelle

Transition énergétique anticipée

– Réalisation des travaux de rénovation de façon proactive pour répondre aux obligations environnementales à venir

avantageuse, les dividendes versés étant dans bien des cas exonérés d’impôt. Un propriétaire ayant transféré son immeuble à un fonds a par exemple vu son revenu net annuel passer de 118 000 à 168 000 francs, simplement en changeant de mode de détention, tout en s’évitant les tracas de la gestion immobilière.

L'apport en nature, ou swap, est une façon d’éviter les tracas liés à la gestion d’un immeuble, tout en profitant de son rendement.

Realstone SA mise sur une gestion active de ses immeubles pour générer de la valeur sur le long terme pour les investisseurs. Un exemple emblématique illustre le potentiel de cette approche : à Lausanne, un immeuble a été entièrement repositionné après le départ d’un locataire institutionnel. Réhabilité, surélevé et transformé en résidence meublée, il a vu ses revenus locatifs tripler. Le rendement sur investissement a, lui, atteint les 9 %.

Parmi les différentes stratégies proposées par Realstone SA, deux fonds cotés en bourse se distinguent particulièrement pour les propriétaires souhaitant réaliser un apport en nature. Le premier, Solvalor 61, qui gère un portefeuille de 1.7 milliard de francs, se concentre principalement sur la Suisse romande. Il s’agit du fonds immobilier résidentiel le plus pur du marché, c’est-à-dire celui dont l’allocation en logements est la plus forte. Il affiche un rendement stable d’environ 2 %.

Le second véhicule accessible, Realstone RSF, représente un volume de 2.6 milliards de francs et déploie sa stratégie à l’échelle de toute la Suisse, en privilégiant les centres urbains. Son rendement avoisine les 3% et sa particularité réside dans la jeunesse de son parc immobilier. En effet, plus de 50 % des immeubles sont neufs ou ont moins de quinze ans.

Dans une logique de diversification, Realstone SA a également lancé un fonds industriel, destiné aux bâtiments logistiques et techniques, avec un rendement cible de 5 %. Ces différentes options permettent aux investisseurs d’adapter leur apport en fonction du profil de leur bien, tout en s’inscrivant dans une dynamique de valorisation, de durabilité et de performance.

Le fonctionnement d’un apport en nature

Le mécanisme du swap se veut à la fois accessible et rapide. Dans un premier temps, le propriétaire transmet quelques documents de base — comme l’état locatif, les décomptes de gestion ou les relevés de charges — afin de permettre une première analyse du bien. Si celui-ci répond aux critères d’éligibilité, une expertise indépendante est menée pour en déterminer la valeur réelle. Une fois validé, l’immeuble est intégré au portefeuille du fonds, et le propriétaire reçoit en échange des parts équivalentes, assorties, dans certains cas, d’un complément en liquidités. Les biens ciblés sont généralement des immeubles résidentiels ou mixtes, d’une valeur d’environ dix millions de francs, idéalement situés en zone urbaine ou industrielle en Suisse.

Dans un contexte de mutation réglementaire, de pression fiscale croissante et d’impératifs environnementaux, l’apport en nature apparaît comme une solution moderne pour les investisseurs. Il permet de rester exposé au marché immobilier tout en s’affranchissant des contraintes de gestion, avec à la clé une performance maîtrisée et durable.

À propos

Realstone SA, issue de la fusion de deux directions de fonds immobiliers lausannoises, est active dans la création, l’administration, la direction et la gestion de placements collectifs de capitaux depuis 1961. Elle est agréée par la FINMA. Realstone propose des solutions d’investissement immobilier cotées à la bourse suisse SIX comme les fonds Realstone RSF et Solvalor 61, ainsi que d’autres non cotées comme le Realstone Industrial Fund, réservé aux investisseurs qualifiés, et le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) destiné exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle domiciliées en Suisse.

Realstone gère CHF 4.8 milliards d’actifs immobiliers en Suisse en planifiant rigoureusement ses investissements, que ce soit dans la densification et l’optimisation énergétique des immeubles du parc sous gestion ou dans des projets de création de valeur qui répondent à des exigences élevées de durabilité et de performance énergétique.

Plus d'informations sur www.realstone.ch

Julian Reymond CEO, Realstone SA

Ombrage, protection et esthétique combinés

L’été en Suisse romande est synonyme de journées ensoleillées et de douces soirées idéales pour passer du temps à l’extérieur. C’est pourquoi des solutions d’ombrage sur les terrasses et les balcons sont quasiment incontournables. C’est là que Schenker Storen entre en scène. Avec cinq succursales en Romandie, l’entreprise suisse traditionnelle propose des produits de protection contre le soleil et les intempéries sur mesure: des stores, parasols et toits de terrasse aux systèmes de protection contre les insectes en passant par les volets et les volets roulants en tous genres. Les produits, fabriqués avec des technologies de pointe et des matériaux de qualité, s’intègrent parfaitement dans n’importe quel environnement et créent une ambiance accueillante et confortable même après le coucher du soleil.

Que vous souhaitiez créer des ambiances lumineuses uniques, protéger votre maison des intempéries ou intégrer des commandes intelligentes, Schenker Storen ne laisse aucun vœu inexaucé.

Des solutions complètes auprès d’un prestataire unique

Ce qui distingue Schenker Storen, c’est son contrôle intégral, du développement au montage en passant par la production. Ce contrôle est garant de qualité supérieure et de durée de vie. Les solutions individuelles sont toujours

au premier plan: que ce soit pour une maison individuelle moderne, une ferme traditionnelle ou un bâtiment commercial, vous trouverez l’ombrage qui convient à chaque architecture. Jugez par vous-même.

Bref: Schenker Storen propose aux propriétaires en Suisse romande qui attachent de l’importance à la qualité et à la durée de vie la solution parfaite pour aménager leur espace extérieur de façon confortable et élégante Pour plus d’informations, visitez storen.ch

Schenker

Storen SA

Crissier Geneve Givisiez Martigny Neuchâtel

100% personnalisable: planification simplifiée avec le configurateur 24h/24 et 7j/7

Avec le configurateur en ligne pratique, les clientes et les clients peuvent configurer eux-mêmes la protection solaire de leur rêves et recevoir directement une offre indicative. Ils ont le choix entre plus de 280 motifs de toile et 21 couleurs d’armature; des options complémentaires telles qu’un éclairage LED ou des commandes intelligentes sont aussi possibles L’outil en ligne, qui se trouve sur konfigurator.storen.ch, est facile à utiliser, vingt-quatre heures sur vingt-quatre.

Lien direct vers le configurateur en ligne.

Support complet, même autres fabricants

Avec des sites à Genève, Crissier, Neuchâtel, Givisiez et Martigny, nous sommes tout de suite sur place si vous avez besoin de nous, et ce avec un service qui va bien au-delà du simple conseil et du simple montage:

• Entretien professionnel pour prolonger la durée de vie des produits

• Remplacement de toile en cas d’endommagement ou d’envie de changement

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• Service d’urgence en cas de grêle pour une assistance rapide

Une résidence pas comme les autres

À la Résidence du Parc des Crêts, le plus jeune locataire a 67 ans et le plus âgé a 98 ans. Situé à Troinex, l’établissement est destiné aux seniors autonomes ou semi autonomes, soit des personnes âgées qui assurent encore certaines tâches quotidiennes, précise Fabien Huchot, directeur général de Vitae – opérateur de résidences seniors - et de La Résidence du Parc des Crêts. Ouverte depuis 6 mois, la moitié des 63 logements adaptés aux aînés sont occupés.

Le constat de départ : la population vieillit, et ses attentes ainsi que ses besoins changent rapidement.

Comme nous l’explique Fabien Huchot, « La pandémie de Covid a entraîné un changement de perception des moyens d’hébergement pour les personnes âgées, avec une crise de confiance des EMS, aggravée par le scandale des Ehpad en France, qui a eu des impacts en Suisse ». Résultat ? Les « boomers » qui arrivent aujourd’hui à 80 ans ne veulent surtout pas aller en EMS, exprimant leur souhait d’un dernier « chez-soi » où ils pourront être autonomes et indépendants.

Un esprit hôtelier, une expertise dans l’accompagnement Au cœur des bâtis, le soin apporté aux détails témoigne du positionnement haut de gamme de la résidence. Meubles sur-mesure, couleurs chaudes, importance accordée aux matériaux, place laissée au végétal. Les espaces de circulation, tels que le lobby, ont été travaillés comme un hôtel, faisant de ces lieux des écrins qui invitent à la convivialité et aux échanges.

Autre spécificité qui caractérise cette résidence, la connaissance métier. Fabien Huchot atteste d’une expérience de plus de vingt ans dans les soins aux seniors. Ce savoir-faire permet la mise en place d’une démarche d’accompagnement, en partenariat avec les différents professionnels de santé, qui répond aux besoins et attentes spécifiques de chaque résident.

Une conciergerie ouverte 7j/7, la présence de personnel 24h/24, et de nombreux autres services inclus dans le loyer, complètent cette prestation premium.

Comme une place du village, où il fait bon vivre et vieillir

« Le credo de l’établissement est de faire de la longévité un mode de vie, afin de bien vivre et de bien vieillir », commente Sam Oss-Pegorar, responsable de la vie sociale et des événements de la résidence. L’accent est mis sur trois piliers. Le premier : entretenir une activité physique. « Chaque jour, je propose des séances facultatives sur-mesure, adaptées aux capacités de chacun, mais aussi à ses envies » détaille Corentin Goncalves, maître d’activités physiques adaptées. « L’objectif est de faire 2,5 heures d’activité physique par semaine, pour suivre les recommandations de l’Organisation mondiale de la santé », précise ce dernier. Le second pilier comprend une alimentation équilibrée avec des produits frais et locaux, qui composent les plats du restaurant, ainsi que des conférences mensuelles de nutrition et de diététique. Le troisième pilier consiste à maintenir une vie sociale riche, grâce à des activités quotidiennes comme des sorties piscine, des cours de yoga, des visites ou bien des cours d’informatique...

Pour maximiser les échanges intergénérationnels, la résidence abrite, en plus du restaurant, un cabinet médical, une tisanerie, un salon de coiffure, une esthéticienne, des physiothérapeutes, ainsi qu’un cabinet de podologue. L’ensemble de ces services est ouvert à tout public.

« Notre but est qu’il y ait du transit et des rencontres, comme sur une place du village », précise Fabien Huchot

Promouvoir l’indépendance et l’autonomie

Au final, qu’est-ce qui différencie cette structure d’un EMS ? « Nous sommes plus proches d’un service hôtelier que d’une clinique », répond Fabien Huchot. Ici, on coordonne tous les types de soins si nécessaire, ainsi que tout autre service, mais il n’y a pas de contraintes d’horaires avec des réveils ou des activités obligatoires.

Les résidents conservent leur totale indépendance.

De plus, chaque résident bénéficie d’un système de téléalarme, complété de capteurs de mouvements disposés dans chaque pièce, et qui permettent, en cas de chute par exemple, de donner l’alerte au personnel présent sur place 24h/24.

La différence principale avec un établissement médico-social est que tous les résidents du Parc des Crêts sont « incités à continuer leur vie en indépendance », explique Fabien Huchot. « Ils gardent leurs habitudes, sortent voir des amis, font leurs courses et leurs lessives, mais s’ils le souhaitent, on prend le relais. »

Les tarifs sont également plus bas qu’en EMS. Les appartements se composent de trois ou quatre pièces et peuvent, à choix, être meublés. Les prix s’échelonnent de 5479 francs à 6900 francs par mois, selon le logement et les services demandés, précise le directeur. À titre de comparaison, un EMS genevois coûte entre 7500 et 10 000 francs par mois.

De quoi ravir des seniors à la recherche d’un nouveau lieu de vie, qui rime avec convivialité, sécurité et indépendance.

La Résidence du Parc des Crêts Route de Troinex 65 – 1256 Troinex (parking visiteurs gratuit 1 heure)

Accueil de la résidence : 022 316 18 18 vitae.residence-parcdescrets.ch

Visite de la résidence possible tous les jours, sans rendez-vous

La digitalisation de l’immobilier explose !

L’ère numérique a apporté son lot d’innovations dans le domaine de l’immobilier. Des applications dotées de critères de recherche

toujours plus précis permettent de cibler efficacement et de trouver le bien idéal. Pour louer, acheter, dans le neuf ou l’ancien, avec jardin ou piscine… La digitalisation de l’immobilier tend à rendre le secteur plus accessible, plus performant et plus instantané.

Longtemps perçu comme traditionnel et parfois lent à évoluer, le secteur immobilier connaît aujourd’hui une profonde transformation grâce à la digitalisation. En intégrant des outils numériques, les professionnels modernisent leurs pratiques, gagnent en efficacité et répondent aux attentes d’une clientèle de plus en plus connectée. De la recherche de biens à la signature des contrats, l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière est désormais touché par cette révolution numérique.

Une nouvelle ère pour les professionnels et les clients

La digitalisation apporte des réponses concrètes à plusieurs enjeux majeurs : accélération des processus, transparence de l’information, simplification administrative et amélioration de l’expérience client. En quelques clics, les futurs acquéreurs ou locataires peuvent consulter des centaines d’annonces, effectuer des visites virtuelles, envoyer des documents sécurisés ou encore signer électroniquement un bail.

Les agents immobiliers, quant à eux, disposent désormais de plateformes intelligentes pour gérer leur portefeuille, suivre leurs contacts, automatiser les tâches répétitives et optimiser la communication avec leurs clients. L’enjeu n’est plus seulement de vendre ou de louer, mais de proposer un service fluide, personnalisé et réactif.

L’IA comme nouvel allié

La digitalisation de l’immobilier ne se limite plus à la simple mise en ligne d’annonces. Elle redessine l’ensemble du parcours client : de la recherche de biens à la signature électronique des contrats, en passant par les visites virtuelles, l’échange de documents sécurisés et la gestion intelligente des dossiers. Pour les professionnels, c’est une opportunité d’automatiser certaines tâches, de centraliser les données et d’offrir un service plus fluide et plus réactif.

« L’enjeu n’est plus seulement de vendre ou de louer, mais de proposer un parcours simple, rapide et pertinent aux utilisateurs », souligne M. Arnold, Head of Growth de l’application Bazzile, l’une des solutions les plus prometteuses du marché. Lancée en 2022, l’application, développée après un minutieux processus connaît une croissance fulgurante, avec 135 000 téléchargements début 2025, soit une progression de 40 000 % du nombre de téléchargements de l’application depuis novembre 2023. Son objectif ? Rendre la recherche immobilière plus intelligente, intuitive et personnalisée. « Bazzile est un portail pour les particuliers, qui combine un algorithme de recommandation enrichi par l’intelligence artificielle », explique M. Arnold. « Grâce au machine learning, l’application analyse le comportement des utilisateurs afin d’optimiser le matching des annonces. Cela augmente considérablement les chances de créer une vraie compatibilité entre l’acheteur et le bien.»

Un contact direct et une réalité augmentée L’association de toutes ces technologies permet à l’application d’affiner les suggestions et de renforcer la pertinence des propositions. Fluidité, simplicité et confiance : les applications permettent désormais de créer une expérience à la fois fluide et sécurisée. « En intégrant WhatsApp comme canal de contact direct entre particuliers et professionnels référencés, l’application réinvente la relation client », explique M. Arnold. Cette facilité d’échange permet aux

clients et aux agents d’être plus efficaces et réactifs.

« L’innovation majeure, c’est vraiment cette combinaison entre l’intelligence artificielle et l’algorithme, mais aussi la rapidité et la fluidité des échanges entre toutes les parties », insiste M. Arnold. « On constate une augmentation significative du potentiel de coup de cœur pour l’utilisateur grâce à ce système. »

L’algorithme, ainsi que l’aspect ludique et responsive de l’application, participent grandement au processus de location ou de vente et au passage à l’action.

Vers une internationalisation du marché immobilier ?

Pour séduire toujours plus de clients et répondre à des besoins variés, les outils digitaux permettent désormais d’élargir les recherches au-delà des frontières locales. Envie d’un bien atypique, d’une maison de vacances à l’étranger ou d’un investissement lucratif ?

Les solutions numériques actuelles permettent d’explorer plus loin et de cibler plus précisément.

« Avec une présence en Suisse romande et en France, Bazzile recense des biens au-delà des frontières, notamment en Espagne ou à Dubaï », détaille M. Arnold. Les envies des acheteurs deviennent toujours plus spécifiques et les outils de couplage IA et algorithmes rendent ces recherches possibles. « L’internationalisation n’a pas encore été officiellement lancée, mais la demande est bien là. »

Loin de remplacer l’humain, la digitalisation de l’immobilier renforce au contraire le lien entre professionnels et clients. Elle permet un accès plus direct, plus personnalisé et plus transparent à un marché en pleine mutation. Avec des outils toujours plus performants, l’immobilier devient non seulement plus efficace, mais aussi plus proche, plus intelligent et tout simplement plus humain !

Texte SMA

Anthony Arnold Head of Growth, Bazzile

Image iStockphoto/Sankai

L’Avenir « Durable » des PPE en Suisse passera par une Gestion Stratégique et Collaborative

En Suisse, les propriétés par étage (PPE), soit 30 % du parc résidentiel, font face à des défis majeurs. Les normes énergétiques, exigeant une baisse de 50 % de la consommation d’ici 2030 dans certains cantons, imposent des rénovations coûteuses. Pourtant, 70 % des PPE ont des fonds de rénovation insuffisants, couvrant moins de 20 % des besoins, selon la Banque Cantonale de Zurich. Avec 45 % des copropriétaires âgés de plus de 60 ans et souvent limités financièrement, les décisions collectives sont complexes. Une planification stratégique, des régies et copropriétaires bien formés, et des outils numériques collaboratifs, sont essentiels pour préserver la valeur des biens. Nathalie Berli, Fondatrice d’IGère SA (Proptech) à Genève, nous éclaire sur ces enjeux.

Défis des PPE : Réglementations et Contraintes

Les PPE, microcosmes d’intérêts divergents, et composées à 45 % de copropriétaires seniors et peu solvables, peinent à s’adapter aux objectifs de neutralité carbone d’ici 2050. Les bâtiments génèrent 40 % des émissions de CO2 et 60 % des immeubles, majoritairement des PPE, nécessitent des rénovations d’ici 2030, selon l’Office fédéral de l’énergie.

Quels défis attendent les copropriétaires d’ici cinq ans ?

Nathalie Berli : Les PPE font face à une triple contrainte. D’abord, les normes énergétiques, comme la baisse de 50 % de la consommation d’ici 2030 à Genève, exigent des travaux coûteux : isolation, pompes à chaleur ou panneaux solaires représentent de gros investissements, mais 70 % des PPE ont des fonds sous-capitalisés. Ensuite, les copropriétaires

manquent souvent de liquidités et de connaissances sur leurs responsabilités et la réglementation, freinant ainsi les décisions en AG. Enfin, le peu de transparence dans la gestion quotidienne alimente les tensions.

Pourquoi une planification stratégique est-elle cruciale ?

Nathalie Berli : Un plan stratégique, véritable feuille de route pour prioriser les travaux, anticiper les coûts et répartir les charges, est essentiel quand les ressources financières sont limitées. L’association Habitat Durable, dans son guide La Rénovation énergétique des PPE, donne des conseils pratiques sur le sujet. Les outils numériques, eux, vont faciliter le consensus en partageant budgets et rapports. Les PPE avec un plan clair réduisent de 40 % le temps d’approbation des travaux, selon des études immobilières.

Une réponse innovante, universelle et brevetée : réguler intelligemment la production de chaleur en tenant compte des prévisions météo et des tarifs fluctuants de l’électricité. Développé par la société valaisanne Oblo Solutions SA, ce système permet d’économiser entre 15 % et 20 % d’énergie, sans travaux ni modification de l’installation existante.

Régulation anticipative pour optimiser la production de chaleur avec précision Xavier Aymon, CEO de Oblo Solutions SA, résume le problème : « Aujourd’hui, la régulation du chauffage repose sur la température extérieure du moment. Mais chaque système possède une inertie. Lorsque la chaudière chauffe, l’effet se manifeste avec un décalage. Cela entraîne souvent une surconsommation inutile et importante. oblo corrige ce décalage en prenant en compte les prévisions météo sur cinq jours, grâce à un algorithme et une technologie brevetée. Lorsqu’une hausse de température est annoncée, le chauffage diminue automatiquement en amont. L’énergie est ainsi utilisée uniquement quand c’est nécessaire. L’énergie la plus propre est celle qu’on ne produit pas.

Compatible avec tous les bâtiments, sans travaux oblo est une solution universelle qui s’adapte à tous les systèmes de chauffage : pompes à chaleur, chaudières à gaz, mazout, bois, pellets, ou encore chauffage à distance (CAD). L’installation est simple et rapide, sans travaux importants. Dans le cas d’un immeuble, le retour sur investissement peut s’avérer quasi immédiat.

Trois modules pour un pilotage intelligent Le système oblo repose sur trois éléments :

oblo Base : connecté à internet. Régule la production de chaleur en fonction des prévisions météo. Compatible avec tous types de chaudières et de bâtiments. – oblo Casa : baromètre conçu pour les espaces intérieurs. Assure le confort et affiche les prévisions météorologiques à l’aide de pictogrammes intuitifs.

– oblo App : une application web et mobile permettant de suivre les économies, ajuster les réglages et visualiser les données énergétiques.

Chaque composant d’oblo est pensé dans une logique de durabilité. Son designer, Luciano Dell’Orefice, souligne que les coques sont fabriquées à partir de matériaux biosourcés et compostables, issus notamment de fibres de chanvre et de plants de tomates, afin de réduire l’impact environnemental dès la production et jusqu’au recyclage. oblo s’inscrit ainsi pleinement dans une démarche d’économie circulaire et de ressources.

Des résultats concrets et validés

Lors de la dernière saison de chauffe, les installations équipées d’oblo ont confirmé les économies annoncées. Jusqu’à 20 % d’énergie économisée, tout en maintenant un confort optimal.

Des institutions de référence comme l’État du Valais, Helvetia Assurances ou encore la Fondation des Maisons Communales de Vernier (FMCV) ont d’ores et déjà adopté la solution pour une partie de leur parc immobilier et envisagent d’aller encore plus loin.

Un produit suisse, breveté et primé

Développé et fabriqué en Valais, oblo est protégé par un brevet et a été nominé au Prix Design Suisse 2019/20 dans la catégorie « Efficience énergétique ».

Jérôme Catteeuw, responsable R&D, conclut : « Notre priorité était de rendre oblo accessible à tous, quels que soient le bâtiment et le système de chauffage. Une technologie intelligente, universelle et abordable. »

Régies bien Formées : Expertise et Coordination

Les régies doivent maîtriser les normes énergétiques et les outils modernes. Elles guident les copropriétaires dans des projets complexes. Leurs expertises administrative, technique et en matière de communication réduisent les conflits en AG. Une régie compétente diminue de 30 % les erreurs administratives, grâce notamment à des plateformes numériques qui simplifient le suivi des décisions.

Comment une régie formée fait-elle la différence ?

Nathalie Berli : Une régie formée connaît et comprend les nouvelles contraintes réglementaires, et va proposer des solutions pertinentes et actionnables. Elle gère budgets et prestataires avec minutie. Les outils digitaux (tableaux de bord, systèmes de tickets…), rendent cette gestion plus transparente. Dans certaines PPE pilotes, ces solutions ont divisé par deux le temps de résolution des conflits en AG.

Former les Copropriétaires :

Un Levier d’Engagement

Les copropriétaires sont souvent peu au fait de leurs obligations et donc doivent être mieux formés à leurs rôles : voter en AG, contribuer aux fonds de rénovation, respecter les décisions…. Des formations dédiées doivent aussi leur expliquer les enjeux réglementaires.

Pourquoi former les copropriétaires ?

Nathalie Berli : Beaucoup de copropriétaires, primo acquéreurs ou non, ignorent leurs responsabilités. Une formation sur les AG ou les normes énergétiques permettrait de leur donner confiance et de les engager davantage. Savoir que la valeur et la pérennité de leur bien dépend de nouvelles lois motive leur implication. Dans des PPE pilotes, la formation et la sensibilisation des copropriétaires à ces sujets a réduit de 25 % les blocages, prouvant leur impact.

Valorisation des Biens : Un Enjeu de Marché C’est désormais une réalité de marché : la valeur des immeubles dépend de leur efficacité énergétique. Un bâtiment non entretenu/mis aux normes peut perdre 15 % de sa valeur d’ici 2030, contre

un gain de 10 % pour les immeubles rénovés, Minergie ou THPE, selon Crédit Suisse. Comment la gestion impacte-t-elle la valeur des biens ?

Nathalie Berli : Une PPE proactive, avec un plan clair et consensuel, une régie formée et des copropriétaires engagés, va continuer d’attirer les acheteurs, de plus en plus soucieux de durabilité, et permettre de réduire ses charges de 20-25 %. A l’inverse, une PPE avec un fonds de rénovation vide ou avec des décisions bloquées en AG, risque une forte dévaluation. Les outils numériques viennent ici soutenir les régies dans la planification des travaux et en garantir une exécution plus optimale et dans les délais.

Un avenir Durable et Connecté

Les PPE suisses sont à un tournant. Avec des fonds insuffisants, une population vieillissante et des exigences énergétiques pressantes, la planification stratégique, l’expertise des régies et la formation des copropriétaires sont indispensables.

Votre message aux PPE ?

Nathalie Berli : Adoptez une vision stratégique à plus long terme et misez sur la formation. Les copropriétaires doivent comprendre leurs rôles et s’impliquer davantage, les régies doivent aussi maîtriser les nouvelles réglementations et les nouveaux outils/technologies. Avec 60 % des immeubles à rénover d’ici 2030, l’inaction n’est pas une option. Planification et solutions digitales peuvent transformer les PPE en modèles de gouvernance et de durabilité.

Plus d’informations sur www.igere.ch

Oblo Solutions • Brandreport

oblo est un système de régulation de chauffage anticipatif conçu pour tous types d’espaces habitables, commerciaux ou industriels. Anticiper les besoins de production de chaleur, à l’aide des prévisions météorologiques, permet de prendre en compte l’inertie de distribution de chaleur dans le bâti. 3.oblo

Maudry

Nathalie Berli Fondatrice, IGère SA

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Nous protégeons vos proches.

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« Connecté, intelligent, efficace : le bâtiment de demain pense par lui-même »

Au cours des dernières années, Loxone est passé du statut de pionnier à celui de leader du marché de l’automatisation des bâtiments. Dans l’interview, Manuel Nader, CEO de Loxone Suisse, nous explique pourquoi les bâtiments intelligents ne sont plus un luxe depuis longtemps et comment l’efficacité énergétique s’est développée et comment l’économie d’énergie est devenue une réalité.

Monsieur Nader, Loxone visait dès le départ à rendre les bâtiments intelligents ?

Oui, dès le début. L’un de nos fondateurs a fait construire une maison en 2008 et s’est vite rendu compte que, malgré la prétendue « domotique », l’usage n’était ni simple ni vraiment fonctionnel. Les systèmes étaient coûteux et peu pratiques au quotidien. À la même époque, les voitures se garaient en autonome, les robots-tondeuses s’occupaient du jardin – et pourtant, la maison restait déconnectée. Nous avons compris : il fallait faire mieux. Notre mission a toujours été, et demeure, de simplifier la vie, d’améliorer la qualité de vie tout en gérant l’énergie de manière durable.

Comment votre approche a-t-elle évolué ? Au départ, nous nous concentrions sur les villas individuelles. Aujourd’hui, des hôtels, restaurants ou bureaux utilisent aussi nos systèmes. Ce qui n’a pas changé, c’est notre volonté de faciliter le quotidien. Notre technologie est non seulement plus intelligente, mais aussi plus polyvalente. Avec notre standard Loxone, par exemple, un seul bouton permet de piloter toute une pièce – intuitif et ergonomique. Et avec des fonctions comme la gestion automatique des stores qui suit la course du soleil plutôt que des horaires fixes, nous redéfinissons les standards. L’objectif reste le même : les bâtiments doivent savoir quoi faire… et agir seuls.

Pourquoi a-t-on besoin de bâtiments intelligents ?

Parce qu’ils répondent à des enjeux essentiels : l’efficacité énergétique, le vieillissement démographique, et le confort. Environ 50 % de l’énergie dans les bâtiments est gaspillée – chauffage inutile, éclairage dans des pièces vides, systèmes mal optimisés. La gestion intelligente peut réduire ces pertes. Par ailleurs, notre société vieillit : beaucoup souhaitent rester autonomes chez eux avec l’âge. Un bâtiment intelligent peut aider, avec la détection de chute, la coupure automatique du four, ou des rappels de prise de médicaments par message vocal. Enfin, le confort : si on profite déjà de la technologie avancée dans les voitures et les smartphones, pourquoi s’arrêter à la porte de la maison ?

Notre mission a toujours été de simplifier le quotidien grâce à une technologie bien pensée, d’améliorer la qualité de vie tout en permettant une utilisation durable de l’énergie.

chauffage ou sécurité seulement. Nous adoptons une approche 360° : audio, accès, climat, énergie, sécurité, etc. Tout est intégré, pour permettre une vraie intelligence du système, capable de comprendre les interactions. Notre solution est modulaire : on peut commencer petit et évoluer. Et nous offrons de nombreuses interfaces tierces, facilitant l’intégration d’appareils externes.

Quelle est votre politique en matière de protection des données ?

Chez nous, vos données vous appartiennent. Nous n’utilisons aucune solution cloud. Le Miniserver stocke les données localement : pas de collecte centralisée, pas de transmission extérieure. Une connexion internet n’est nécessaire que si l’utilisateur l’active, par exemple pour l’accès à distance via l’app. Pour quels secteurs vos solutions sont-elles particulièrement pertinentes ?

« Le système Loxone fonctionne comme un système nerveux ». Qu’entendez-vous par là ?

Le cœur est le Miniserver, c’est le « cerveau » du bâtiment. Tous les appareils sont connectés : les capteurs (température, luminosité, présence, humidité) jouent le rôle des sens, et le Miniserver traite ces données, envoyant des commandes aux actionneurs –stores, éclairage, chauffage, enceintes… Le système est central et dynamique : il réagit automatiquement aux changements, sans intervention humaine.

Concrètement, à quoi cela ressemble-t-il ?

Prenons la gestion énergétique liée à la climatisation : avant qu’une pièce ne surchauffe, les stores se ferment automatiquement pour limiter les apports solaires. Si cela ne suffit pas, seule la climatisation s’active ensuite. Un système par paliers, pour économiser l’énergie. Exemple avec un détecteur de mouvement : en journée, il déclenche lumière et musique ; en absence, il sert de composante à l’alarme. Ces synergies rendent un bâtiment véritablement intelligent, car il comprend le contexte.

Peut-on utiliser le système sans écran ni application ? Oui, et c’est important pour nous. De nombreux systèmes domotiques obligent les utilisateurs à manipuler leur smartphone en permanence – ça ne correspond pas à notre philosophie. Nous avons donc créé un bouton innovant à cinq touches qui commande lumière, musique et stores d’une pièce.

Simple, intuitif et efficace. Bien sûr, une application est disponible pour des réglages approfondis, mais en général tout fonctionne automatiquement, selon la présence, l’heure, le soleil ou la météo.

Comment Loxone aide-t-il à économiser l’énergie ?

En Suisse, environ 40 % de la consommation d’énergie vient des bâtiments – une grande part pourrait être économisée grâce à une gestion intelligente. Pour atteindre la neutralité carbone fixée à 2050, la technologie du bâtiment est incontournable. Nos solutions permettent souvent d’économiser près de 30 % en gérant automatiquement chauffage, refroidissement, éclairage et production d’énergie, tant en neuf qu’en rénovation, optimisant ainsi durabilité et budget.

Avec la Wallbox Loxone, vous proposez la recharge dynamique des véhicules électriques : quel impact sur le bilan énergétique ?

Notre Wallbox est entièrement intégrée au système. Elle communique avec les panneaux solaires et ajuste dynamiquement la puissance de recharge selon la production PV (de 1,38 à 11 kW). Cinq modes sont disponibles, du 100 % éco jusqu’à la recharge rapide. Les utilisateurs peuvent choisir entre écologie ou rapidité.

Qu’est-ce qui distingue Loxone des autres prestataires ?

Beaucoup proposent des solutions isolées – lumière,

Partout où l’énergie, la sécurité et le confort comptent. Nous sommes actifs dans les villas, la restauration, l’hôtellerie, les bureaux, et même les stades. En Suisse, par exemple, une brasserie utilise notre système pour suivre tout le processus de brassage. Nous collaborons aussi avec bonacasa AG pour des solutions d’« Ambient Assisted Living », en faveur du maintien à domicile des personnes âgées.

Investir dans un bâtiment intelligent en vaut-il la peine ?

Absolument. Dès les premières optimisations, on peut réduire les coûts de chauffage jusqu’à 50 %. Dans ces cas-là, le système s’amortit en quelques mois, grâce aux économies d’énergie et au gain de temps. Le temps est aujourd’hui notre bien le plus précieux. Quand lumière, chauffage, musique, stores et tout le reste s’ajustent automatiquement à notre rythme de vie, on peut se concentrer sur l’essentiel. Et c’est précisément notre objectif : une technologie qui libère du temps, au lieu d’en demander.

Plus d’informations sur www.loxone.com

Manuel Nader CEO, Loxone Schweiz

Rencontre avec Vincent Leroux, Président du SVIT Romandie & Directeur Exécutif de CBRE en Suisse romande

Le SVIT Romandie met à profit son expertise du marché immobilier suisse tout en travaillant également à la valorisation des métiers liés à l’économie immobilière, à l’intégration de jeunes professionnels et à la représentation des intérêts économiques et politiques de la branche immobilière.

Alix

L’association SVIT Romandie représente plus de 350 membres affiliés. Quel est son rôle dans le secteur immobilier romand ?

Le SVIT Romandie est la section romande de la principale association suisse des professionnels de l’économie immobilière, regroupant plus de 2 500 membres à l’échelle suisse. Notre action est triple : premièrement, défendre les intérêts de la branche ; deuxièmement, promouvoir la formation continue, notamment par le biais de notre école, la SVIT School, ainsi que les bonnes pratiques ; et troisièmement, favoriser les échanges entre professionnels.

Quel est votre ressenti concernant les dynamiques du marché immobilier actuel ?

Il n’y a pas un seul marché immobilier, mais une multitude de réalités différentes selon que l’on se concentre sur l’immobilier résidentiel, commercial, industriel ou encore hôtelier. De même, la réalité du marché du centre de Genève n’est pas du tout la même que celle de la Broye.

De manière générale toutefois, nous observons que le marché résidentiel reste encore sous tension du fait d’une pénurie croissante de logements entraînant des hausses de loyer. Il est devenu beaucoup trop complexe de développer de nouveaux logements en Suisse, ce qui impacte directement le stock de logements disponibles.

À l’inverse, le marché de l’immobilier de bureaux ainsi que le marché industriel et logistique sont aujourd’hui dans une situation d’équilibre.

Plus concrètement, est-ce le bon moment pour devenir propriétaire de son bien immobilier ?

Dans le cadre d’un objectif de détention à long terme pour usage propre, il n’y a jamais de mauvais moment pour devenir propriétaire immobilier. Tout comme en bourse, il ne faut pas tenter de « timer » le marché lorsque l’on veut devenir propriétaire à titre personnel.

Au niveau conjoncturel, les taux sont effectivement plus élevés que pendant la période exceptionnelle des taux négatifs, mais restent faibles en comparaison historique.

Concernant le projet de votation sur l’abolition de la valeur locative, quelles en seraient les conséquences à court et moyen terme ?

À court terme, cela allégerait la charge fiscale de certaines catégories de propriétaires occupants comme les retraités ayant amorti une grande partie de leur dette ou les propriétaires ayant acquis un logement neuf avec un faible recours à la dette. La situation n’est toutefois pas si positive pour tous les propriétaires, et chacun doit faire sa propre analyse de la situation.

À moyen terme, cela pourrait désinciter certains à investir dans la rénovation ou l’entretien, car les déductions fiscales seraient supprimées. Il faudra donc veiller à maintenir des incitations pour préserver la qualité du parc immobilier.

Très actuelle, la question de la rénovation du parc immobilier est sur le devant de la scène. Comment inciter plus directement les propriétaires à prendre des initiatives dans ce sens ?

Notre association a justement tout récemment pris position sur la révision de la loi sur l’énergie du canton de Vaud. Dans le canton de Vaud comme ailleurs, il est essentiel de simplifier les processus administratifs et de sauvegarder les programmes d’encouragement à la rénovation afin que nous puissions répondre aux objectifs ambitieux des autorités.

D’autre part, il faut pouvoir optimiser les mécanismes d’adaptation des loyers lorsqu’un gain est réel pour le locataire, afin de financer partiellement la rénovation.

Afin d’y parvenir, il faut simplifier les procédures d’autorisations et intensifier le dialogue avec les riverains des projets pour anticiper les procédures d’opposition, voire limiter les possibilités de référendum lorsqu’un projet est passé par toutes les étapes juridiques valables. Il est aussi nécessaire de poursuivre une densification intelligente du territoire, telle que votée par les citoyens dans le cadre de l’adoption de la LAT.

Quelles seraient vos préconisations et vos conseils, en tant que professionnel du secteur, pour l’achat d’un bien en vue d’un investissement dans le marché actuel ? Quel que soit le cycle de marché, l’élément de décision fondamental pour toute décision d’investissement reste la localisation. Ce critère de localisation est cependant variable en fonction du type d’immobilier considéré (résidentiel, commercial, etc.) et il est essentiel d’appréhender pleinement les dynamiques du marché local avant de prendre une décision d’investissement.

Évidemment, le second critère essentiel est d’entreprendre une due diligence technique précise afin d’anticiper toutes les rénovations nécessaires à court et moyen terme.

Pour tout cela, mon principal conseil est de se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier reconnus et ayant suivi les formations adéquates. Quels sont actuellement les principaux freins à l’achat pour les primo-accédants ou pour les investisseurs ?

Il s’agit de deux problématiques très différentes.

Pour les primo-accédants, la principale contrainte est l’augmentation des prix de la propriété, entraînant une augmentation des besoins en fonds propres ainsi que de la charge financière future sur les ménages.

Pour les investisseurs en immobilier résidentiel de rendement, la principale contrainte consiste à identifier des biens adéquats à acquérir, en tenant compte des contraintes liées aux rénovations énergétiques futures. La grande majorité des investisseurs cherchent à acquérir des immeubles résidentiels neufs (ou rénovés) localisés dans les centres-villes, mais il y a peu d’immeubles de ce type en vente.

À moyen terme, cela pourrait désinciter certains à investir dans la rénovation ou l’entretien, car les déductions fiscales seraient supprimées. Il faudra donc veiller à maintenir des incitations pour préserver la qualité du parc immobilier.

– Vincent Leroux, Président du SVIT Romandie & Directeur Exécutif de CBRE en Suisse romande

La SVIT School propose des formations destinées aux professionnels de l’immobilier. En quoi est-il nécessaire de se former continuellement dans cette profession ?

Les professionnels de l’immobilier ont un rôle essentiel afin de conseiller les propriétaires dans leurs acquisitions, rénovations et gestions immobilières. Au vu de la rapidité à laquelle évolue le marché ainsi que les diverses normes, il est impératif de se former continuellement afin d’offrir un service de qualité.

On ne s’improvise pas courtier, développeur ou encore expert technique, et les conséquences en cas de mauvais conseil peuvent être désastreuses pour le client.

La SVIT School propose donc non seulement des formations de longue haleine en vue d’obtenir les divers brevets ou diplômes liés à l’immobilier, mais aussi de la formation continue sous forme de séminaires.

La résilience environnementale et la transition énergétique dans le parc immobilier sont des clés pour s’adapter aux mutations climatiques à venir. Comment les intégrer de manière systématique ?

Ceci passera inévitablement par une meilleure coordination et hiérarchisation des priorités au sein des pouvoirs publics, mais aussi par l’adoption d’une vision d’ensemble du parc immobilier avec la réalisation de conventions d’objectifs permettant de prioriser les immeubles présentant le plus fort effet de levier dans les rénovations.

La pénurie de logements est un sujet majeur en Suisse romande, mais également dans toute la Suisse. Quels seraient les leviers à mettre en place pour lutter efficacement contre cette problématique ?

Il n’y a malheureusement pas de réponse simple à cette question, de plus en plus cruciale dans le canton de Vaud et en Suisse en général. Les tables rondes organisées par les différents niveaux de gouvernement se succèdent, avec la participation active du SVIT, mais finalement, le seul moyen de réduire la pénurie et de rééquilibrer l’offre est de construire plus de logements.

Pourquoi rejoindre votre association, SVIT Romandie, en tant que professionnel indépendant ou entreprise du secteur ? D’abord, pour rejoindre un réseau de plus de 350 membres actifs sur l’ensemble du cycle de création de valeur de l’immobilier, qui se retrouvent régulièrement puisque le SVIT Romandie organise plus de 20 événements par an. Nous avons à cœur de remplir aussi notre mission de formation, et la quasi-totalité de nos événements comprennent une partie informative (conférence) en sus de la partie réseautage.

Rejoindre le SVIT Romandie, c’est aussi bénéficier d’un label de qualité reconnu et contribuer à la défense des intérêts de l’économie immobilière.

Interview

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Vincent Leroux

Votre partenaire valaisan spécialisé dans le domaine de la fiscalité et de la planification

NOS PRESTATIONS

• Création, liquidation, transformation et fusion de structures juridiques

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• Transmission de patrimoines privés et commerciaux

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Roux & Associés SA

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Pascal Luisier Antoine Bonvin

Paul-André Roux Romain Dorsaz

Vers une révolution écologique du secteur de la construction

Face à l’urgence climatique et à la raréfaction des ressources naturelles, le secteur du bâtiment est aujourd’hui au cœur des préoccupations environnementales. Responsable d’environ 40 % de la consommation énergétique mondiale et d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre, il devient indispensable de repenser nos manières de construire, de rénover et d’habiter. La construction écologique, la rénovation énergétique et l’intégration de solutions innovantes façonnent désormais un nouvel avenir pour un habitat durable, résilient et plus responsable. Les grands principes de la construction écologique

La construction écologique repose sur une approche globale, respectueuse de l’environnement, de la santé des occupants et de l’économie des ressources. Elle vise à réduire l’impact écologique des bâtiments tout au long de leur cycle de vie – de la conception à la démolition. Cela passe par le choix de matériaux biosourcés ou recyclés (bois, chanvre, ouate de cellulose, paille), une conception bioclimatique, une consommation énergétique optimisée, et une gestion raisonnée de l’eau et des déchets.

L’éco-construction ne se limite plus aux maisons individuelles. Elle s’étend désormais aux immeubles collectifs, aux bâtiments publics et même aux infrastructures industrielles. L’architecture passive, qui repose sur des bâtiments ne nécessitant quasiment plus de chauffage ni de climatisation, gagne du terrain, portée par des normes ambitieuses comme les labels Minergie, Passivhaus ou encore RE2020. La rénovation énergétique : un levier crucial pour la transition énergétique Si construire de façon résiliente est essentiel, rénover l’existant l’est tout autant ! Le parc immobilier ancien,

Brandreport • Groupe UNICYS

souvent mal isolé et énergivore, représente un immense enjeu. En Suisse comme en Europe, la rénovation énergétique et thermique des bâtiments constitue un pilier fondamental de la transition énergétique.

Remplacement des systèmes de chauffage par des pompes à chaleur, isolation thermique par l’intérieur ou l’extérieur, installation de fenêtres à triple vitrage, panneaux solaires en toiture… les solutions techniques sont nombreuses. Mais c’est surtout l’accompagnement des propriétaires qui fait la différence : audit énergétique, planification des travaux, subventions, incitations fiscales.

Des entreprises comme Arkey ou Bazzile proposent aujourd’hui des solutions digitalisées et personnalisées pour faciliter les démarches et maximiser les gains. Ces plateformes accompagnent les propriétaires, bailleurs ou collectivités dans la planification intelligente de leurs projets, avec une approche orientée résultats, durabilité et confort.

Un secteur en pleine mutation

Les innovations dans le bâtiment durable ne cessent de se développer. L’intelligence artificielle, le jumeau numérique (digital twin), la modélisation BIM, ou encore les capteurs intelligents permettent aujourd’hui de simuler la performance énergétique d’un bâtiment avant même sa construction, d’optimiser son exploitation et de détecter les déperditions thermiques en temps réel.

L’impression 3D de bâtiments, encore marginale, ouvre la voie à une construction plus rapide, moins coûteuse et générant moins de déchets. Dans le même temps, les matériaux innovants comme le béton bas carbone, le bois CLT (lamellé-croisé) ou les isolants

bio-composites deviennent les alliés d’une architecture sobre et résiliente, utilisant même parfois des méthodes de constructions anciennes, tout aussi performantes.

Les bâtiments de demain seront aussi connectés et adaptatifs : capables de s’auto-réguler en fonction des conditions climatiques, de produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment (bâtiments à énergie positive), ou encore de stocker l’énergie grâce à des systèmes de batteries intégrées.

Vers une transition collective et inclusive

La transition écologique du secteur ne peut se faire sans une mobilisation de tous les acteurs : architectes, artisans, ingénieurs, industriels, collectivités et citoyens. Les pouvoirs publics ont un rôle clé à jouer en fixant des cadres réglementaires ambitieux, en favorisant l’innovation et en soutenant financièrement les rénovations via des aides et incitations.

Mais cette transition doit aussi être socialement juste. Il est essentiel de ne pas laisser de côté les ménages les plus modestes, pour qui la rénovation énergétique représente souvent un investissement lourd. Des dispositifs d’accompagnement ciblés, une pédagogie sur les gains en confort et des solutions modulables peuvent répondre à ces enjeux d’inclusivité.

Pour l’avenir, les habitats de demain

La construction écologique et la rénovation énergétique ne sont plus des options, mais des impératifs stratégiques face à la crise climatique. Grâce aux innovations technologiques, à la montée en puissance des acteurs engagés et à une prise de conscience collective, le secteur du bâtiment est en train de se réinventer. Le défi est immense, mais les leviers sont là. Pour bâtir un avenir durable, chaque projet compte !

Texte SMA

Le groupe UNICYS : une expertise multidisciplinaire au service de votre patrimoine

Le Groupe UNICYS réunit trois sociétés complémentaires : Misa Immobilier, spécialiste en gestion immobilière ; OZ société fiduciaire, experte en comptabilité, fiscalité et gestion patrimoniale ; et Famisa Logistique, qui assure le facility management et la conciergerie. Cette synergie unique permet d’offrir à chaque client une gestion globale et sur mesure, adaptée aux besoins des particuliers comme des entreprises. Polyvalents, les services du groupe UNICYS fournissent un package complet et une fiabilité continue.

MISA, le management immobilier Avec plus de 45 ans d’expérience, Misa Immobilier est votre partenaire de confiance pour la gestion, le courtage et l’administration de biens immobiliers. Forte d’une équipe de professionnels qualifiés, elle privilégie la proximité, l’écoute et le conseil personnalisé, notamment pour accompagner efficacement vos travaux de rénovation. Forte de ses 14 collaborateurs, dont trois gérants hautement expérimentés, Misa Immobilier offre ses compétences, son savoir-faire et ses services professionnels en privilégiant toujours la qualité de ses services et l’accompagnement du client sur la durée. Membre de l’USPI Vaud, elle saura répondre au mieux à tous besoins spécifiques, dans le respect des trois valeurs fondamentales que sont l’éthique, la qualité et la compétence.

L’administration de PPE constitue également une priorité majeure pour MISA. Elle assure la gestion tant d’immeubles que de lots isolés au service des copropriétaires. Ses collaborateurs supervisent les travaux nécessaires afin de préserver et valoriser le patrimoine immobilier des PPE.

OZ, la société fiduciaire

Avec ses 18 ans d’expérience, OZ société fiduciaire

propose des services rigoureux en comptabilité et

fiscalité, tout en accompagnant ses clients par un conseil stratégique pertinent. Que ce soit pour l’évaluation d’entreprise, la gestion de succession ou les opérations de conseil financier, OZ met au service de sa clientèle un panel de services, avec un avis neutre pour améliorer et organiser votre patrimoine. La vocation de consulting est également une composante spécifique au groupe fiduciaire. Durant la vie d’une entreprise, les gérants ont besoin de rapports spécifiques de contrôle d’état financier, de contrôle de gestion ou d’analyse afin d’affirmer ou d’infirmer la perception de certains éléments. Des expertises, selon le mandat, permettent d’apporter des compétences d’expert-réviseur agréé tant pour les aspects des états financiers que pour les aspects de gestion. OZ agit également comme expert indépendant lors de litiges devant les tribunaux relatifs aux aspects financiers et économiques.

Grâce à une équipe pluridisciplinaire, MISA et OZ abordent de manière globale les enjeux liés à la gestion immobilière, à la gestion d’entreprise, ainsi qu’aux aspects fiscaux et financiers de vos actifs. Vous bénéficiez d’interlocuteurs à votre écoute, prêts à vous accompagner dans l’organisation, la vente ou la consolidation de votre patrimoine, avec neutralité, efficacité et professionnalisme.

Contactez le groupe UNICYS pour un accompagnement personnalisé et efficace

Misa Immobilier : +41 21 310 08 60

OZ société fiduciaire : +41 21 312 35 06 www.unicys.ch

Image iStockphoto/FredFroese

ÀProtection anticalcaire sans compromis : l’innovation suisse qui révolutionne les foyers

une époque où durabilité et efficacité doivent aller de pair, de nombreux propriétaires se posent une question centrale : comment résoudre le problème gênant du calcaire sans nuire à l’environnement ou à la santé ? La réponse vient de Suisse et porte le nom de Tratson – une technologie qui prouve que l’innovation et la responsabilité ne sont pas incompatibles.

Le problème sous-estimé dans nos conduites d’eau

Les dépôts de calcaire sont bien plus qu’un simple problème esthétique. Ce sont des facteurs de coûts silencieux qui ont des répercussions financières considérables dans chaque foyer. Une fine couche de calcaire d’un seul millimètre sur un élément chauffant peut augmenter la consommation d’énergie jusqu’à dix pour cent. Pour un ménage suisse moyen, cela représente des coûts supplémentaires annuels de plusieurs centaines de francs.

Les conséquences vont cependant bien au-delà de la facture énergétique. Les machines à laver, lave-vaisselle et machines à café souffrent de l’exposition constante au calcaire. Leur durée de vie se raccourcit drastiquement, et des réparations coûteuses ou des remplacements prématurés deviennent inévitables. Les experts estiment qu’un ménage moyen dépense annuellement entre 800 et 1200 francs supplémentaires à cause des dommages liés au calcaire.

Quand la solution devient le problème Pendant des décennies, les adoucisseurs à base de sel ont été considérés comme la référence dans la lutte contre le calcaire. Ces systèmes échangent les ions calcium et magnésium contre des ions sodium – un processus qui prévient certes les dépôts calcaires, mais crée de nouveaux problèmes. L’eau « douce » résultante contient nettement plus de sodium, ce qui peut être préoccupant pour la santé, notamment pour les personnes souffrant d’hypertension ou de problèmes rénaux.

La technologie Tratson préserve ces avantages pour la santé tout en éliminant les effets néfastes des dépôts calcaires.

L’entretien des installations traditionnelles est considérable. Annuellement, plus de 100 kilogrammes de sel doivent être rechargés – une tâche pénible et coûteuse. S’ajoute l’empreinte écologique : la production de sel, le transport et l’élimination des emballages pèsent lourdement sur l’environnement. Ce n’est pas sans raison que certains pays ont déjà interdit les adoucisseurs à base de sel en raison de leur impact environnemental.

La révolution suisse : précision électromagnétique

C’est là qu’intervient l’innovation de Tratson.

L’entreprise suisse a développé une technologie basée sur les champs électromagnétiques qui s’attaque au problème du calcaire à la racine. Le champ électromagnétique modifie la structure cristalline des minéraux dans l’eau. Ainsi, les particules calcaires perdent leur capacité d’adhérer aux surfaces, tandis que les précieux minéraux calcium et magnésium sont entièrement préservés dans l’eau.

Cette technologie a été scientifiquement validée. Une thèse complète soumise à la prestigieuse EPFZ démontre l’efficacité de la technologie Tratson. De plus, la technologie a été documentée et confirmée par l’Office fédéral de l’environnement.

La santé au centre :

des minéraux dont le corps a besoin

Un avantage décisif de la technologie Tratson réside dans la préservation des minéraux naturels dans l’eau potable. Le calcium et le magnésium sont essentiels pour la santé humaine. Le calcium ne renforce pas seulement les os et les dents, mais joue aussi un rôle important dans la contraction musculaire et la fonction nerveuse. Le magnésium soutient plus de 300 processus enzymatiques dans le corps.

Des études montrent que les personnes qui boivent régulièrement de l’eau riche en minéraux ont un risque réduit d’ostéoporose et de maladies cardiovasculaires. La technologie Tratson préserve ces avantages pour la santé tout en éliminant les effets néfastes des dépôts calcaires.

La durabilité comme principe fondamental En cette période de changement climatique, Tratson établit de nouveaux standards pour la protection anticalcaire durable. Les appareils ne nécessitent ni sel ni produits chimiques et ne produisent aucun déchet. La consommation d’énergie est minimale et la durée de vie des appareils est exceptionnellement longue. Avec plus de 10 000 appareils installés, Tratson économise annuellement plus d’un million de kilogrammes de sel et maintient ainsi plus de 50 millions de litres d’eau potable propres.

Expériences pratiques : quand les clients deviennent ambassadeurs

La satisfaction des clients Tratson parle d’elle-même. Avec une note Google de 4,9 étoiles, l’entreprise fait partie des fournisseurs les mieux notés du secteur. Les clients rapportent régulièrement des dépôts calcaires nettement réduits, moins d’efforts de nettoyage et une amélioration perceptible de la qualité de l’eau. Particulièrement impressionnantes sont les expériences des propriétaires qui utilisaient auparavant des installations à base de sel. Ils apprécient non seulement la suppression de l’entretien, mais aussi le fait que leur eau retrouve un goût et une sensation naturels. Un autre grand avantage que les clients soulignent constamment est la fin du transport pénible de sel – plus jamais il ne faut transporter de lourds sacs de sel de plus de 25 kilogrammes à la cave, ce qui représente un soulagement considérable, particulièrement pour les personnes âgées ou celles souffrant de problèmes de dos. L’avenir de la protection anticalcaire Tratson représente une nouvelle génération de technologies environnementales qui allient efficacité et durabilité. Avec la garantie de remboursement à 100 % sur une année entière, Tratson souligne sa confiance en sa propre technologie. La précision et la qualité suisses que représente Tratson établissent de nouveaux standards dans l’industrie de la protection anticalcaire. À une époque où les consommateurs recherchent de plus en plus d’alternatives durables, l’entreprise offre une solution qui répond à toutes les exigences : efficace, saine, respectueuse de l’environnement et économique.

Offre exclusive Pour les lecteurs de cet article, Tratson accorde une remise exclusive de 12 % sur tous ses appareils de protection anticalcaire. Utilisez le code promotionnel « ÉTÉ12 » sur www.tratson.ch et obtenez cette technologie innovante à prix réduit. L’offre est valable jusqu’à fin juillet 2025 et vous permet de protéger durablement votre domicile contre les problèmes de calcaire.

Tratson SA

Mellingerstrasse 19 5413 Birmenstorf

info@tratson.ch +41 (0)44 212 22 31 www.tratson.ch

LUn gain d’innovation : FORS est le premier à introduire électroménagers Hisense en Suisse

FORS a le plaisir d’être la première entreprise sur le marché suisse à intégrer la marque innovante Hisense dans sa gamme. Ce qui a commencé en 1969 comme un petit atelier de fabrication de radios est aujourd’hui devenu un leader technologique mondial. Hisense séduit dans le monde entier avec des appareils ménagers innovants, de l’électronique de divertissement de pointe et des solutions Smart Home intelligentes.

a grande vision qui guide l’entreprise : Hisense aspire à devenir un groupe centenaire et la marque la plus fiable au monde. Leur motivation ? Une technologie qui rend la vie plus simple, plus efficace et plus belle. Hisense mise résolument sur l’innovation scientifique et technologique.

L’entreprise est considérée comme un pionnier de la fabrication intelligente et moderne, poursuivant un objectif clair : améliorer le quotidien de millions de familles dans le monde grâce à des technologies bien pensées, des produits de haute qualité et un service d’excellence.

Précision et diversité pour votre cuisine

Les fours encastrables Hisense allient technologies avancées et design élégant. Avec une température maximale de 300 °C, ces fours offrent une puissance impressionnante et garantissent des résultats parfaits – qu’il s’agisse d’une pizza croustillante, d’un pain à la croûte rustique ou d’un rôti dominical juteux... Grâce à un volume généreux de 77 litres, même les grands plats et plusieurs moules y trouvent facilement leur place. Parfait pour celles et ceux qui aiment cuisiner pour la famille ou les invités. Et pour une cuisine plus légère, le mode Air Fry permet de préparer des frites croustillantes ou des légumes au four sans ajouter de matières grasses.

La réfrigération réinventée

Les appareils Hisense apportent une fraîcheur moderne au quotidien – de manière fiable, silencieuse et intelligente. Dès l’ouverture, on remarque la lumière LED claire et lumineuse qui éclaire parfaitement l’intérieur. Fruits et légumes restent croquants et appétissants dans le grand bac à fraîcheur, grâce à une humidité réglable. Les tiroirs et compartiments intelligemment conçus offrent suffisamment de place, même pour les grands emballages et les bouteilles, sans avoir à tout réorganiser. Un atout particulièrement pratique : la température peut être ajustée à tout moment et depuis n’importe où via l’application – que vous soyez confortablement installé.e sur le canapé ou encore en déplacement.

Silencieux, puissant, ingénieux

Les lave-vaisselle Hisense allient une efficacité énergétique exceptionnelle à une technologie innovante pensée pour le quotidien. Avec une classe énergétique A, ils comptent parmi les plus efficaces du marché. Cela préserve non seulement l’environnement, mais aussi votre porte-monnaie. En mode nuit, ils brillent par leur discrétion : avec seulement 38 dB, ils sont plus silencieux qu’une bibliothèque.

Grâce à des fonctions intelligentes comme le programme rapide d’une heure et une capacité généreuse allant jusqu’à 16 couverts, même une grande vaisselle est lavée en un rien de temps. L’aménagement intérieur fait preuve d’une grande flexibilité : un tiroir à couverts ajustable, un panier supérieur réglable en hauteur avec des rails télescopiques, ainsi que des options pratiques comme le bras de lavage JET ou la fonction Bottle Wash garantissent un nettoyage impeccable.

Soin du linge intelligent pour les foyers modernes

Prendre soin du linge doit être simple et efficient –c’est exactement ce que proposent les lave-linge et sèche-linge Hisense. Dès le lavage, l’appareil vous facilite la tâche : il détecte automatiquement la quantité d’eau et de lessive nécessaire, sélectionne le bon programme grâce à Smart Assist et garantit une propreté hygiénique jusque dans les fibres grâce à la diffusion de vapeur. 99,9 % des bactéries n’y résistent pas ! Une fois le lavage terminé, le sèche-linge prend presque automatiquement le relais. Il vous suffit de transférer le linge propre. Grâce à Smart Link, il communique directement avec le lave-linge et sélectionne le bon programme de séchage. Là aussi, la prise en main intuitive est au rendez-vous : Auto Dry protège vos vêtements contre la surchauffe, tandis que Ion Refresh les rafraîchit en seulement dix minutes. Pour les peaux sensibles, le mode Allergy Care garantit un linge visiblement propre et sans allergènes.

FORS est une entreprise familiale avec une culture de gestion transparente et personnelle. Nous agissons de manière ciblée, efficace et professionnelle en utilisant tous les outils de travail et de communication modernes.

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Transformer l’héritage industriel en écosystèmes urbains innovants

Si vous fréquentez Airloop et le Village du Soir à Genève, ou visitez régulièrement le Centre commercial et médical des Cadolles à Neuchâtel, vous côtoyez déjà l’univers de HIAG sans forcément le savoir. Cette société immobilière cotée à la bourse suisse se distingue par une approche singulière : transformer d’anciens sites industriels en véritables lieux de vie intégrés dans leur environnement. Rencontre avec Patrick Japhet, Directeur Suisse romande de HIAG.

Quelle est l’étendue de la présence d’HIAG en Suisse romande et quels types de sites y développez-vous ?

HIAG est active sur sept sites répartis entre les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel et du Valais. La Suisse romande représente environ 20 % de notre portefeuille global de deux milliards de francs, avec un potentiel d’investissement supplémentaire de trois milliards.

Nous parlons délibérément de « sites » et non « d’immeubles ». Un site possède une histoire, des valeurs intrinsèques et un état initial à partir duquel nous réfléchissons à son repositionnement. Il s’agit souvent d’anciennes zones industrielles dont l’activité s’est transformée ou a cessé, offrant un cadre bâti propice au développement.

Cela se traduit par des réalisations variées : nouveaux cœurs d’activités liés à la ville du quart d’heure à Bussigny ou Neuchâtel, pôles d’excellence industrielle comme The Hive, ou lieux de destination comme Porte Sud à Genève. Nous développons des écosystèmes autour de thématiques précises, créant une cohérence pour nos locataires et leurs activités.

HIAG propose une vision holistique qui va au-delà de la simple gestion d’actifs. Nous possédons les compétences de développement et de commercialisation permettant d’intégrer dans nos projets les besoins des entreprises et les transformer en solutions immobilières pertinentes.

De nombreux Romands fréquentent

Porte Sud ou le Centre commercial et médical des Cadolles. Quel est votre rôle derrière ces lieux emblématiques ?

Nous créons les conditions-cadres et portons la vision globale qui permet à ces lieux de s’épanouir via des partenariats stratégiques avec des entrepreneurs innovants. Des projets comme Airloop ou le Village du Soir représentaient initialement de véritables paris avant de devenir des succès reconnus.

À The Hive, nous avons développé un pavillon s’inspirant des principes architecturaux de Mies van der Rohe, conférant une signature distinctive au site. Aux Cadolles, nous avons transformé l’ancienne usine de Caractères SA en un pôle commercial et médical de proximité. Une nouvelle affectation qui permet d’offrir une gamme de services essentiels pour les habitants du quartier.

Notre philosophie s’inscrit sur le long terme, en collaboration avec nos locataires et les autorités locales.

Vous préparez un projet d’envergure à Meyrin. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Ce site à Meyrin présente un potentiel remarquable. Situé en zone industrielle et artisanale, il s’inscrit dans la continuité de l’orientation technologique initialement impulsée par Hewlett-Packard.

Notre approche privilégiera un concept de campus plutôt qu’un bâtiment monolithique, proposant une alternative à ce qui a été développé ces dernières années dans la zone industrielle de Plan-les-Ouates. Nous restons fidèles à notre vision qui valorise la qualité et l’évolutivité des espaces.

Vous êtes intervenu lors d’une table-ronde sur la revitalisation du bâti au MIPIM 2025. Quels défis voyez-vous en Suisse romande ?

Cette thématique, mise en lumière par l’association Horizon Léman, est ancrée dans l’ADN de HIAG.

La revitalisation représente un défi d’équilibre entre valeurs patrimoniales, considérations économiques, ambitions environnementales et réalités du marché.

L’enjeu majeur concerne les performances énergétiques. Les anciennes structures industrielles présentent généralement des enveloppes thermiques médiocres. Il faut donc trouver le juste équilibre entre préservation patrimoniale et exigences énergétiques contemporaines.

Votre modèle commercial met en avant l’importance de la durabilité. Comment cette approche se matérialise-t-elle concrètement dans vos projets romands ?

Notre engagement est structuré et mesuré annuellement par des évaluations GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), pour lesquelles nous avons obtenu la double distinction Green Star développement et actifs. Au-delà de l’optimisation des bâtiments existants et leur approvisionnement en énergie, nous allons désormais contrôler les émissions de CO2 sur toute notre chaîne de construction, depuis nos mandataires jusqu’à nos sous-traitants, avec des objectifs d’émission maximum.

Nous collaborons également avec des startups de l’EPFL, comme Medusoil, qui traite les sols pollués directement sur site, ou Enerdrape, qui installe des panneaux dans les parkings pour alimenter les pompes à chaleur. Enfin, nous gérons nos sites en direct, sans régie intermédiaire.

Quels sont selon vous les principaux défis auxquels font face les PME romandes en matière immobilière ?

La rareté du foncier constitue le défi majeur. Les entreprises doivent concilier trois impératifs : fonctionnalité, localisation stratégique et accessibilité.

Nous observons un paradoxe réglementaire : les cadres législatifs mis en place par les cantons pour lutter contre la spéculation foncière peuvent parfois entraver l’agilité entrepreneuriale.

Le décalage entre les ambitions environnementales à long terme et leur mise en œuvre immédiate constitue également un point de tension. Les nouvelles exigences énergétiques, bien que nécessaires, imposent des investissements substantiels que toutes les PME ne peuvent absorber simultanément, créant une pression supplémentaire sur leurs ressources limitées.

Face à ces défis, je recommanderais aux dirigeants de PME de considérer leur immobilier comme un levier stratégique plutôt qu’une simple charge opérationnelle. L’immobilier ne devrait pas détourner les capitaux et l’énergie entrepreneuriale du cœur de métier de l’entreprise. Des solutions comme le « sale and lease back » peuvent par exemple constituer une alternative judicieuse pour libérer des fonds tout en maintenant une implantation géographique stable.

Plus d’informations sur www.hiag.com

Patrick Japhet

Directeur Suisse romande de HIAG

Transmettre plutôt que vendre : repenser l’héritage immobilier

L’accession à la propriété devient un horizon de plus en plus lointain pour les jeunes ménages suisses, pris en étau entre manque de fonds propres, réformes de la prévoyance et envolée des prix. Face à cette impasse, des mécanismes juridiques comme la transmission anticipée d’un bien immobilier pourraient offrir des solutions concrètes, à condition d’être mieux compris et mieux encadrés.

Parmi les grandes mutations silencieuses de notre société, l’accès à la propriété se hisse aujourd’hui au rang des préoccupations majeures des jeunes adultes. Pour les couples désireux d’acheter un logement, les obstacles se multiplient : manque de fonds propres, prix de l’immobilier en hausse constante, tenue des charges… La réalité est de plus en plus éloignée de l’idéal de la villa familiale transmise de génération en génération. Un constat partagé par Maître Geneviève Chapuis Emery, avocate et notaire, dont l’approche globale du droit et du patrimoine offre un regard éclairant sur cette problématique. Des jeunes découragés par les exigences financières « Les jeunes aujourd’hui ont de moins en moins de fonds propres. Ils n’ont plus d’épargne », constate Maître Geneviève Chapuis Emery. Une affirmation qui illustre bien l’impasse dans laquelle se retrouvent nombre de jeunes ménages en Suisse. Le modèle bancaire classique exige en effet que l’acheteur dispose de 20 % de fonds propres pour l’acquisition d’un bien immobilier. Une somme

difficile à réunir, d’autant plus que, dans bien des cas, les cotisations du deuxième pilier (LPP) ne sont ni suffisantes, ni mobilisables à ce stade de leur carrière professionnelle. De ce fait, entre l’augmentation des coûts du foncier et celle des matériaux, la maison individuelle avec jardin semble devenir un produit de luxe. Même les appartements familiaux bien situés sont désormais inaccessibles pour nombre de primo-accédants. Résultat : beaucoup sont contraints d’opter pour la location longue durée, ou de revoir leur projet à la baisse. Pour Maître Geneviève Chapuis Emery, si « aujourd’hui on protège les locataires, on ne fait pas grand-chose pour les propriétaires ». Si la défense des locataires reste essentielle dans un marché sous tension, elle a, selon Maître Geneviève Chapuis Emery éclipsé d’autres problématiques tout aussi urgentes : le droit suisse, soucieux de préserver les droits des locataires, n’a pas accompagné de manière aussi dynamique les évolutions du marché pour soutenir ceux qui souhaitent devenir propriétaires.

Rénover ou renoncer : le fardeau des héritiers À cela s’ajoute un second frein, moins visible, mais tout aussi structurant : celui des coûts liés à la rénovation, notamment énergétique, des biens hérités. En effet, pour les enfants qui reçoivent un immeuble familial, souvent ancien, la mise aux normes environnementales représente une charge financière considérable. « C’est en effet l’autre problématique. Celle des jeunes qui reçoivent un bien de leurs parents et qui doivent le rénover pour des raisons énergétiques. Financièrement, ils ne peuvent souvent pas se le permettre ! », alerte Maître Geneviève Chapuis Emery. Car dans ce contexte, les contrats d’entreprise signés pour effectuer les travaux s’accompagnent souvent d’une plus-value substantielle difficile à absorber pour de jeunes propriétaires. Ce qui

devrait être un coup de pouce patrimonial devient parfois un fardeau, un mécanisme qui freine les transmissions intrafamiliales et contribue à la raréfaction de l’habitat individuel. Une problématique qui vient s’ajouter à la raréfaction des biens familiaux à transmettre : « Il y a de moins en moins de villas familiales », rappelle Maître Geneviève Chapuis Emery. Entre les ventes nécessaires pour équilibrer des successions et les besoins de liquidités des parents à la retraite, peu d’immeubles traversent les générations intactes.

Favoriser les transmissions anticipées Face à cette impasse, une piste mérite d’être creusée : celle de la planification successorale, notamment par la transmission anticipée de biens immobiliers. Ce mécanisme, encore trop peu connu ou mal compris, permet pourtant d’anticiper les enjeux fiscaux et patrimoniaux tout en intégrant une réflexion sur les besoins de chaque génération.

« Toutes ces problématiques nous mènent à favoriser les transferts immobiliers au sein des familles », constate Maître Geneviève Chapuis Emery. Concrètement, il s’agirait de transmettre un bien à ses enfants de son vivant, tout en conservant un droit d’usufruit, permettant ainsi aux parents de continuer à l’occuper ou d’en percevoir les loyers. Ce montage juridique présente de nombreux avantages, notamment en matière de calcul des prestations complémentaires (PC). Encore faut-il que ce type d’opération soit accompagné avec rigueur et clairvoyance. Sur ce point, la double casquette de Maître Geneviève Chapuis Emery, à la fois avocate et notaire, lui permet de conjuguer expertise juridique et vision à long terme. Une approche

transversale qui pourrait bien devenir précieuse dans un contexte où les enjeux liés à la propriété, à la fiscalité et à la transmission sont de plus en plus imbriqués. Vers un rééquilibrage nécessaire

Le paysage immobilier suisse est en pleine mutation. Si les préoccupations environnementales et sociales ont légitimement conduit à un renforcement des protections pour les locataires, force est de constater que les jeunes propriétaires se retrouvent souvent seuls face à des défis de taille. Entre pression financière et incertitudes économiques, il devient urgent d’ouvrir une réflexion d’envergure sur les moyens d’encourager et de faciliter l’accession à la propriété. Car au-delà de la simple acquisition d’un toit, c’est bien la transmission du patrimoine familial, sa pérennisation et la capacité des jeunes générations à bâtir leur avenir qui sont en jeu. En effet, dans une société vieillissante, où la propriété reste un levier clé d’autonomie financière, bloquer l’accès à la pierre revient à fragiliser toute une génération. Les jeunes, aujourd’hui locataires par défaut, doivent pouvoir redevenir des acteurs à part entière du marché immobilier. Pour Maître Geneviève Chapuis Emery, « cela passe sans doute par une meilleure information, une simplification des outils juridiques et un accompagnement renforcé lors des transmissions par des spécialistes comme les notaires ». Mais aussi par une prise de conscience politique : la propriété privée, lorsqu’elle est accessible et bien encadrée, constitue un stabilisateur social et économique. Dans cette perspective, les outils juridiques existent. Encore faut-il les connaître, les mobiliser, et surtout, les adapter à une réalité sociale qui évolue plus vite que le droit.

Texte SMA

Me Geneviève Chapuis Emery Notaire et avocate à Villars-sur-Glâne et Estavayer

L’exclusion et la cession des droits de garantie dans la vente immobilière

Dans le cadre des ventes immobilières, en particulier dans les contrats d’acquisition de propriétés par étages ou de maisons plurifamiliales de constructions neuves et dont le prix se situe dans la portion inférieure, il n’est pas rare de rencontrer des clauses prévoyant l’exclusion de certaines garanties et la cession des droits y afférents. Ce mécanisme, souvent formulé dans des clauses d’apparence très simples, a pour effet de priver l’acheteur de tout recours direct contre le vendeur, son partenaire contractuel, en cas de malfaçons et de le contraindre à agir directement contre les entrepreneurs, avec lesquels il n’entretient pourtant aucune relation contractuelle. Malgré les avantages que permettent ces clauses, de nombreux risques et inconvénients pèsent sur les deux parties.

Contexte actuel et perspectives

Très concrètement, ces clauses sont communément libellées comme suit : « L’immeuble sera transféré sans aucune garantie pour ses défauts éventuels.

Toutefois, le vendeur fait cession à l’acquéreur des garanties dont il disposera contre toutes personnes ayant participé à la construction (architectes, ingénieurs, maîtres d’états, entrepreneurs et fournisseurs, etc.) du bien objet du présent acte ».

Bien qu’elles soient formulées de manière très simple et qu’elles laissent entendre que la cession des droits de garantie envers les entrepreneurs représente une contrepartie équivalente de l’exclusion de la garantie envers le vendeur, elles affaiblissent en réalité la position de l’acheteur et représentent des difficultés voire des risques pour le vendeur. Elles sont défavorables à l’acquéreur, souvent sans même qu’il ne s’en rende compte au moment de conclure le contrat, tant leur portée juridique est complexe et tant elles sont contraignantes. Il arrive ainsi régulièrement que les vendeurs ne se montrent pas suffisamment diligents dans la gestion des divers contrats et qu’ils ne transmettent pas tous les documents nécessaires aux acquéreurs pour qu’ils puissent exercer leurs droits directement à l’encontre des entrepreneurs à la suite de la cession des droits de garantie.

Il est également possible que le vendeur ne respecte pas ses propres incombances de forme, de contenu et/ou de délai de l’avis des défauts déjà présents à la réception de l’ouvrage – avis des défauts qui demeure en principe à charge du vendeur pour les défauts initiaux et s’avère nécessaire pour l’exercice des droits de garantie – induisant une perte totale des droits de garantie pour les acquéreurs.

Enfin, il s’avère particulièrement complexe pour des acquéreurs ne bénéficiant pas de connaissances techniques de déterminer à quel(s) entrepreneur(s) s’adresser à la suite de la cession des droits, se retrouvant bien souvent face à toute une chaîne d’entreprises, de sous-traitants, de fournisseurs, d’architectes et de bureaux d’études. Il leur sera dès lors souvent nécessaire de faire réaliser au préalable une expertise à leurs frais.

Quant aux vendeurs, ils sont confrontés par ricochet aux difficultés rencontrées par les acheteurs. Ces derniers se retournent quasiment automatiquement

Pour une cuisine de fabrication suisse par excellence

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contre eux s’ils n’ont pas respecté les incombances de l’avis des défauts et qu’il en découle un refus d’entrée en matière des entrepreneurs.

Les acquéreurs peuvent également s’en prendre à leur vendeur en cas d’absence d’identité des termes du contrat de vente et des divers contrats d’entreprise, notamment du point de vue du résultat ou de la qualité attendue, influençant naturellement la définition de la notion de défaut.

Enfin, nous observons dans la pratique des situations hybrides, par exemple avec une clause selon laquelle le vendeur s’engage à faire réparer les défauts existants à la réception dans un certain délai. Une telle clause a pour désavantage de créer une situation particulièrement incertaine et risquée pour le vendeur. Ainsi, malgré l’exclusion et la cession des droits de garantie aux acquéreurs, le vendeur se retrouve contraint de tout de même organiser la réparation de certains défauts dans un laps de temps restreint et dont la liste pourrait être contestée par les acquéreurs, lesquels réclameront ensuite la réfection de défauts supplémentaires. Le vendeur s’expose dès lors à organiser la réparation de défauts dont il n’a pas lui-même constaté l’existence. De nouveaux encadrements législatifs

Ces nombreux litiges ont motivé plusieurs interventions parlementaires pour améliorer la situation juridique entourant notamment les contrats de vente, lesquelles ont débouché sur un projet du Conseil fédéral. Ce projet a été adopté par le Conseil national et le Conseil des états le 20 décembre 2024.

Le Conseil fédéral a proposé d’étendre aux contrats de vente d’immeubles le droit à la réfection sans frais, réalisant un parallélisme bienvenu avec le contrat d’entreprise ainsi que la norme SIA-118 habituellement applicable en matière de construction. Les acquéreurs

d’un bien immobilier pourront donc exiger du vendeur qu’il fasse procéder à la réparation des défauts. Ce droit sera indérogeable si les défauts concernent une construction neuve ou restant à ériger destinée à l’usage personnel de l’acheteur ou à l’usage de sa famille. De plus, il a également été proposé que toute clause tendant à limiter ou à exclure d’avance le droit à ce que le vendeur répare à ses frais les défauts découverts soit nulle si les défauts concernent une construction que l’acquéreur destine à un usage personnel ou familial.

Malgré la perspective de cette modification législative –dont l’entrée en vigueur n’a au demeurant pas encore été fixée – devant permettre de clarifier les droits et obligations de chacune des parties et donc de réduire la survenance de litiges, l’achat, respectivement la vente d’un bien immobilier demeure une opération sensible pouvant mener à de nombreux litiges. En particulier, le devoir d’avis des défauts devant être réalisé immédiatement – mais qui sera, dans le cadre de la même modification législative, étendu à 60 jours –nécessite d’agir correctement et rapidement afin de ne pas perdre ses droits. De même, la bonne rédaction et la parfaite gestion des différents contrats par les vendeurs demeureront essentielles et éminemment techniques. La modification législative ne permettra en tout état de cause pas de résoudre les vastes problématiques entourant les contrats de vente et d’entreprise de sorte que l’assistance d’un avocat demeurera toujours utile. Plus d’informations sur www.relief.legal

Jean-Marc Courvoisier Avocat spécialiste FSA droit de la construction, de l’immobilier et de l’aménagement du territoire CAS en droit de la construction

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Le viager, une solution immobilière avantageuse

Dans le domaine de l’immobilier, le viager constitue une alternative aux modes de vente traditionnels de maisons ou d’appartements. Encore trop méconnue, cette solution présente pourtant de nombreux avantages pour les vendeurs en quête de fonds. Geoffrey Pascal, fondateur associé de Bien en Viager, nous explique l’intérêt du viager dans cette interview.

Geoffrey Pascal, quelles sont les différentes façons de profiter des fonds de son patrimoine immobilier ?

Plusieurs options existent pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier de leurs fonds. La première est l’hypothèque, qui consiste en un prêt destiné à l’achat d’un bien immobilier et garanti par le bien immobilier lui-même. Une autre solution est de vendre son bien pour acheter plus petit ou pour passer à la location. Enfin, la troisième option est la vente de son bien en viager avec un droit d’habitation. Contrairement à la vente classique, où les propriétaires sont obligés de quitter leur maison, le viager leur permet de garder leurs habitudes et leurs repères, faisant ainsi de cette alternative une solution idéale pour toute personne qui souhaite valoriser son patrimoine immobilier sans renoncer à son confort de vie. Plus précisément, en quoi consiste le viager ?

Le viager est une solution de vente immobilière qui permet au propriétaire de céder son bien tout en continuant à y vivre sans payer de loyer. Plusieurs options s’offrent à lui pour percevoir le capital de la vente. Il peut recevoir un bouquet, c’est-à-dire un versement initial en une seule fois, ou opter pour une rente viagère. Pour cette dernière, une partie du montant est transformée

ANNONCE

en paiements mensuels réguliers. Dans la pratique, la majorité des vendeurs préfèrent recevoir l’intégralité du montant sous forme de bouquet. Ces fonds générés, qui sont d’ailleurs souvent plus importants que lors d’une simple hypothèque, permettent ensuite d’éviter les contraintes d’un déménagement tout en profitant mieux de sa retraite. En effet, dans la vie de tous les jours, rien ne change pour les anciens propriétaires, car c’est au moment du décès que l’acheteur peut jouir du bien.

Il existe deux grands types de viager. Dans les viagers libres, les acheteurs paient un capital et une rente, et le vendeur quitte son bien. Ce format se rapproche d’une vente classique. Dans les viagers occupés, la personne continue de vivre chez elle grâce au droit d’habitation, pour une durée déterminée ou jusqu’à sa mort.

Comment la valeur du bien est-elle calculée ?

La rente versée dans le cadre d’un viager est établie selon des principes similaires à ceux utilisés pour fixer les prestations d’une assurance-vie. Le capital initial, appelé « bouquet », est quant à lui déterminé en fonction de l’âge des vendeurs, ce qui permet d’estimer la durée probable pendant laquelle ils occuperont le logement. Lorsqu’on choisit un viager avec rente, aucun seuil minimal ou maximal n’est imposé : l’acheteur effectue les versements tant que le vendeur est en vie. C’est pourquoi la durée du contrat dépend de la longévité du ou des occupants. Elle peut être brève – quelques années – ou s’étendre sur plusieurs décennies. Il existe toutefois des formules à durée limitée : certains propriétaires, notamment ceux disposant de grandes habitations, choisissent de n’y vivre qu’un certain nombre d’années, prévoyant à l’avance le moment où ils quitteront les lieux. On le comprend, des solutions existent pour tous types de situations et de besoins, d’où l’importance de bien les identifier et de se renseigner.

À qui s’adresse le viager ?

Le viager est une solution intéressante à partir du moment où l’on atteint l’âge de la retraite, à partir de 65 ans. Certains acheteurs peuvent ainsi, grâce au viager, régler leurs soucis familiaux et successoraux de leur vivant. Il est souvent bien plus facile de répartir son héritage avec des liquidités plutôt qu’avec un bien immobilier, surtout lorsqu’il y a beaucoup d’enfants. Par ailleurs, il arrive que les enfants aient besoin de liquidités rapidement, plutôt que d’hériter après le décès des parents.

Dans d’autres situations que nous rencontrons, les acheteurs ont tout simplement besoin de fonds pour vivre. On peut facilement être millionnaire en patrimoine sans avoir assez d’argent pour ses dépenses quotidiennes, d’autant plus lorsque les fonds de retraite ont été investis dans l’achat de la maison. Face à l’augmentation du coût de la vie, qui dépasse souvent les prestations de la rente AVS, le viager apparaît donc pour beaucoup comme une solution judicieuse, à la fois sécurisante et socialement utile. Particulièrement lorsqu’il n’y a pas d’héritiers, cette solution permet de profiter de son capital durant sa vie, plutôt que de le perdre à son décès. Le viager permet en effet d’augmenter sa qualité de vie : il devient possible de voyager, de payer ses dépenses médicales ou d’en faire profiter ses proches.

Le viager est-il lié à la situation immobilière en Suisse ?

Tout à fait. Lorsque le marché de l’immobilier est porteur, l’intérêt des investisseurs s’accroît naturellement. C’est pourquoi, même dans un contexte économique mondial incertain, le viager continue d’attirer, porté par la stabilité relative du secteur immobilier. L’allongement de la durée de vie et la croissance constante du nombre de retraités renforcent encore son attrait.

Le viager est-il aujourd’hui une option immobilière privilégiée par les vendeurs ?

Le viager est une solution encore malheureusement méconnue, voire même crainte. Les gens ont souvent peur de se lancer. C’est pourquoi nous cherchons à faire connaître cette solution qui peut s’avérer réellement transformatrice pour les retraités. Cela vaut la peine de demander une évaluation pour connaître ses options, car il s‘agit d’un domaine assez vaste et avec de nombreuses variantes. Il est en effet important pour nous de pouvoir proposer des solutions à la carte qui répondent exactement aux besoins des vendeurs. Surtout, le viager est protégé par la loi. Le contrat s’effectue chez un notaire, ce qui garantit le respect des réglementations et limite les risques, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Finalement, nous encourageons toutes les personnes qui pourraient être concernées à prendre un rendez-vous avec des experts. Cette première rencontre, qui n’engage à rien, peut leur permettre d’y voir plus clair. Quels sont les avantages du viager pour les acheteurs ?

Le viager permet aux personnes qui souhaitent acheter d’accéder plus facilement à la propriété, le prix d’achat du bien étant bien souvent inférieur à celui du marché. Les paiements échelonnés répartissent les coûts, ce qui permet d’investir sans forcément recourir à un emprunt bancaire classique. Enfin, contrairement à un simple achat locatif, le viager offre une dimension humaine : il permet à une personne âgée de rester chez elle tout en sécurisant sa situation financière.

Interview Léa Stocky

Geoffrey Pascal Fondateur associé de Bien en Viager

Nadia Jemmely

Tél. 079 321 33 79 conseil@immis.ch

IMMIS Sàrl

Imp. du Jura 13 1754 Avry-sur-Matran www.immis.ch

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Du bâtiment

à l’écosystème : le facility management, clé d’une stratégie immobilière durable

Les biens immobiliers sont des systèmes dynamiques : de nombreux composants doivent être adaptés les uns aux autres. Il en résulte un environnement favorisant la productivité et permettant de se détendre. Créer cet équilibre et l’assurer durablement, telle est la mission centrale du Facility Management moderne.

Les bâtiments sont plus que des logements ou des lieux de travail – ils doivent allier confort, efficacité et durabilité. L’époque où des sols propres, des chauffages qui fonctionnent et un entretien simple suffisaient, est révolue. Aujourd’hui, la qualité de vie, l’efficacité énergétique et la responsabilité écologique sont au cœur des préoccupations. Les utilisateurs et les entreprises attendent des lieux dans lesquels ils peuvent réussir. Les propriétaires et les investisseurs attachent aussi de l’importance à la rentabilité, à la conformité ESG et à la préservation de la valeur de leurs biens. Cela nécessite une réflexion stratégique, des outils numériques – et des partenaires disposant d’un vaste savoir-faire.

Plus que la sécurité de l’exploitation –le Facility Management aujourd’hui Les exigences envers les biens immobiliers ne cessent d’augmenter. Les utilisateurs souhaitent des espaces inspirants permettant une grande qualité de séjour. Les propriétaires et les investisseurs attendent de l’efficacité, de la transparence et de la sécurité dans l’exploitation. Le Facility Management est bien plus que l’exploitation classique d’un bâtiment. Il tient compte de plusieurs données : technique, infrastructure, besoins des utilisateurs et prescriptions légales. Les outils

numériques tels que les capteurs IoT, les systèmes de gestion intelligents ou les analyses prédictives créent la base d’une gestion basée sur les données. Cela permet la réduction des coûts d’exploitation, des émissions, et l’exploitation ciblée des potentiels d’optimisation.

ISS : un partenaire global

En tant que prestataire de services FM leader en Suisse, ISS propose un portefeuille complet : maintenance technique, nettoyage, logistique, courrier et accueil, espaces verts, services de sécurité, conseil en énergie, planification des investissements ainsi que gestion de construction et de projets. Les quelque 14 200 collaborateurs s’occupent quotidiennement de plus d’un million de personnes dans les bâtiments les plus divers ; ils sont efficaces, travaillent connectés et sont clairement focalisés sur la durabilité.

En Suisse romande, ISS gère un portefeuille varié d’immeubles d’habitation en se concentrant sur les besoins des investisseurs, la gestion du cycle de vie et les critères ESG. Grâce à sa plateforme numérique propre, ISS gère de manière centralisée tous les services, les ordres et les flux de données - pour une transparence maximale, des temps de réaction courts et une adaptation dynamique aux changements opérationnels.

Portfolio 360° : gestion stratégique sur l’ensemble du cycle de vie Avec Portfolio 360°, ISS combine des analyses numériques de bâtiments avec une optimisation énergétique et une gestion intégrée des risques. L’accent n’est pas mis sur des mesures individuelles, mais sur la performance globale de portefeuilles immobiliers entiers – évolutifs, basés sur des données et adaptés aux exigences des investisseurs institutionnels. Il en résulte une gestion immobilière globale qui associe systématiquement exploitation, durabilité et rentabilité.

Rendre la durabilité mesurable ISS ne considère pas la durabilité comme un supplément, mais comme un élément de gestion central. Des systèmes de bâtiments intelligents saisissent en temps réel les données de consommation et d’exploitation et aident à détecter les inefficacités à un stade précoce. La maintenance prédictive, les modernisations ciblées et les procédés de nettoyage écologiques permettent de réduire les émissions de CO 2 , de diminuer les coûts d’exploitation et de répondre aux exigences réglementaires. Parallèlement, la qualité de l’expérience utilisateur augmente – une valeur ajoutée évidente pour les propriétaires, les locataires et l’environnement.

Repenser les bâtimentsavec ISS comme partenaire stratégique

Les immeubles modernes sont des espaces d’expérience, de travail et de vie. ISS fait face à la complexité croissante avec une force d’innovation, une compétence numérique et une profonde compréhension du marché. En tant que partenaire stratégique, ISS crée des plus-values mesurables – grâce à des processus intelligents, des solutions économiques et un engagement marqué pour la durabilité. Ceux qui voudront rendre l’immobilier durable trouveront en ISS un partenaire qui réfléchit bien au-delà de l’approche FM classique.

ISS Suisse

Les 14 200 collaborateurs d’ISS Suisse aménagent des espaces de vie dans lesquels plus d’un million de personnes se sentent chaque jour à l’aise et en sécurité, sont inspirées et peuvent développer leur potentiel. Par notre travail, nous créons des plus-values pour nos clients, nos collaborateurs et l’environnement dans son ensemble.

SO ÉLEC : L’EXCELLENCE DU DESIGN SUISSE AU SERVICE DE VOS PROJETS ET DE VOS ESPACES

Depuis 2021, So élec transforme interrupteurs et prises en objets de design. Alliant savoir-faire suisse et matériaux nobles, nos créations sur-mesure subliment chaque intérieur, alliant esthétique et performance.

Christophe Favier Bosson Directeur général en Suisse romande et membre de la direction, ISS Suisse

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Le vrai luxe plutôt que l’illusion de la grandeur

Àl’Hôtel Spitzhorn de Gstaad, les étoiles ne sont pas vraiment importantes. D’autant plus lorsqu’il s’agit de satisfaire les clients. Michel Wichman, locataire et hôte du Spitzhorn, nous présente l’établissement ainsi que ses valeurs telles que l’hospitalité authentique qui dépasse souvent les attentes des clients. Michel Wichman, dans une de vos déclarations vous soutenez que « les étoiles sont au firmament ». Qu’entendez-vous par là ?

Les étoiles sont au firmament et non pas à un panneau à l’entrée d’un hôtel car, de nos jours, le nombre d’étoiles est de moins en moins lié à la qualité de l’hôtellerie. Notre équipe se préoccupe uniquement des clients et fait de son mieux pour qu’ils soient satisfaits. C’est pourquoi les évaluations en ligne de nos visiteurs sont beaucoup plus significatives que nos étoiles pour nous. L’hôtel pourrait même se voir attribuer huit étoiles mais cela ne changerait rien car nous favoriserons toujours une hospitalité authentique et sincère ainsi qu’un service impeccable. D’ailleurs, c’est précisément par ces caractéristiques et ces valeurs que nous souhaitons nous démarquer et démontrer la qualité de notre établissement. C’est pour cette raison que nous avons rejeté les quatre étoiles que l’Hôtellerie Suisse envisageait de nous attribuer.

N’est-ce pas un inconvénient, surtout concernant la perception de l’extérieur ?

Non, pas du tout. Même si parfois nous pensons ne pas être à la hauteur, nous dépassons toujours les attentes de nos clients. Les visiteurs deviennent ainsi des habitués enthousiastes et fidèles. Nous proposons une forme d’hospitalité contemporaine et durable, qui laisse les étoiles à leur place - dans le ciel - et nous plaçons toujours le bien-être des hôtes au cœur de notre activité.

En tant que chalet-hôtel, l’établissement ne choque pas et se fond harmonieusement dans l’un des plus beaux paysages alpins de Suisse. Les chalets enchantent parce qu’ils absorbent les couleurs et les formes de leur environnement rendant l’ensemble « léger ».

Cependant, il reste vrai que les étoiles aident certains invités à choisir leur destination. Et pourtant, vous vous êtes « contenté » d’ouvrir un hôtel trois étoiles. Pourquoi ?

À mon avis, parallèlement au monde du grand tourisme hôtelier super riche et classique, Gstaad doit se développer davantage en termes de nouveaux concepts pour l’avenir. À Gstaad, il manquait un hôtel trois étoiles qui offrait un service exceptionnel. Avant d’être hôte du Spitzhorn, j’ai travaillé pendant huit ans comme directeur au Grand Hôtel Bellevue Gstaad (aujourd’hui Le Grand Bellevue). Lorsque je travaillais au Grand Hôtel Bellevue, mon équipe et moi, nous concentrions toujours sur le bien-être de nos hôtes. Toutefois, alors que cela devrait être une évidence, la satisfaction du client a fini bien souvent par passer en deuxième place dans de

nombreux hôtels de luxe. Dans ces cas, la chasse aux étoiles associée aux efforts et sacrifices visant à attirer un grand nombre de célébrités a conduit à une situation qui ne permettait pas à un invité « lambda » de se sentir à l’aise dans l’établissement.

Pourquoi avez-vous choisi le Spitzhorn pour votre nouvelle mission ?

Dès le début, ma femme et moi avons pu aider à façonner l’âme de l’hôtel Spitzhorn. En tant que locataires, nous avons repris un établissement de l’assurance La Bâloise qui correspond parfaitement à notre idée d’un hôtel moderne. Pas de posture guindée, pas d’illusion de grandeur. Nous privilégions une atmosphère détendue et une cordialité authentique. En 2014, le « Times » a même écrit qu’il s’agit d’un moyen de « réinventer

Gstaad pour les skieurs au budget plus modeste ».

Qu’est-ce qui différencie le Spitzhorn d’autres hôtels de la même catégorie ou d’une catégorie supérieure ?

Nous pensons qu’il ne faut « pas toujours vouloir plus, mais aspirer au meilleur ». C’est le principe directeur de notre hôtel trois étoiles supérieur. À mon avis, il n’est pas possible de comparer un hôtel à un autre car chaque établissement possède son propre charme et sa propre identité. Finalement, ce qui compte c’est l’âme de l’hôtel, tout est une question de niveaux, notre hôtel est d’un degré plus spacieux, les couloirs sont plus larges, les chambres plus lumineuses, les boissons plus grandes, le champagne plus pétillant, le temps est meilleur, les enfants sont plus heureux, les montagnes plus hautes, la piscine s’avère plus accueillante, les prairies alpines plus colorées et les visages de notre équipe sont plus rayonnants. Ce qui fait la différence c’est aussi notre facture qui, malgré le confort offert, rayonne d’une modestie particulière. Nous nous concentrons uniquement sur le client et son bien-être. Tout ce dont nos visiteurs ont besoin est à leur disposition. Nous offrons donc le vrai luxe plutôt qu’une illusion de grandeur.

Qu’est-ce qui distingue l’offre culinaire du Spitzhorn ?

Les plats les plus populaires des Alpes ou « The Best of the Alps » d’Allemagne, d’Autriche, de Suisse, d’Italie et de France attendent nos visiteurs ! Nous avons mis au point les meilleures recettes, qui convainquent par des ingrédients frais, souvent locaux, et forment un menu simple mais très savoureux. Nous proposons par exemple des soupes spéciales, des poissons locaux, des classiques alpins, des röstis copieux et des desserts gourmands ainsi que des spécialités saisonnières.

Vous décrivez votre établissement comme un hôtel trois étoiles qui comporte une infrastructure quatre étoiles. Qu’est-ce qui confère à cette dernière sa grande qualité ?

Notre hôtel est en effet un trois étoiles supérieur avec une infrastructure quatre étoiles dans un environnement cinq étoiles. Cela fait aussi partie de notre slogan. Lorsque nous avons ouvert l’hôtel Spitzhorn en décembre 2013, « la légèreté de l’être » a également trouvé son expression architecturale. En tant que chalet-hôtel, l’établissement ne choque pas et se fond harmonieusement dans l’un des plus beaux paysages alpins de Suisse. Les chalets enchantent parce qu’ils absorbent les couleurs et les formes de leur environnement rendant l’ensemble « léger ». Quant à nos intérieurs, il a été difficile de laisser transparaître l’esthétique très particulière du monde extérieur. Nos décorateurs d’intérieur ont créé une œuvre d’art étonnante. Les 50 chambres et les 110 lits de l’établissement offrent les meilleures vues sur la région. L’hôtel comprend aussi une salle de jeux pour les enfants, une cuisine saisonnière de brasserie dans le restaurant ainsi qu’une zone de bien-être, un fitness, une piscine, un sauna / bain à vapeur, des soins Kneipp et des massages.

Plus d’informations sur : www.spitzhorn.ch

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