9789144089072

Fastighetsförmedling Övningsbok

Övningsbok

Fastighetsförmedling

Övningsbok

Boken innehåller tre delar: Del I innehåller ett antal principiellt viktiga rättsfall från de allmänna domstolarna och förvaltnings­ domstolarna. Rättsfallen tjänar två syften: dels för inläsning av viktig rättspraxis, dels som underlag för rättsfallsseminarier.

Del II består i ett antal uttalanden från Fastighetsmäklarinspek­ tionen (tidigare Fastighetsmäklarnämnden) som ger uttryck för myndighetens syn på viktiga rättsfrågor. Del III består av ett antal övningsuppgifter med facit. Uppgifterna är indelade i två kate­ gorier: introduktion och fördjupning. Introduktionsupp­gifterna handlar om den rena mäklarrätten, det vill säga de regler som direkt styr fastighetsmäklarens yrkesutövning, främst fastighets­mäklar­lagen (2011:666), medan fördjupningsuppgifterna integrerar mäklarrätten med andra rättsområden som aktuali­­­­seras i förmedlingsarbetet såsom fastighetsrätt och familjerätt.

| Fastighetsförmedling

Att övning ger färdighet är ett klassiskt talesätt vars sanningshalt gång på gång bekräftas i undervisningen. Det är likaledes sant att god övning förutsätter ett bra övningsmaterial. Författarna har sedan många år skapat och utvecklat ett övningsmaterial i mäklarrätt för fastighetsmäklarstudenter. Denna övningsbok, som är avsedd att utgöra ett komplement till, och användas till­ sammans med, läroboken Fastighetsförmedling av Ola Jingryd och Lotta Segergren, är en vidareutveckling av det övnings­ materialet.

Ola Jingryd & Anders Kjellström

Ola Jingryd och Anders Kjellström är verksamma som lärare respektive lärare och forskare i juridik och fastighetsvetenskap vid Malmö högskola.

Art.nr 37349 ISBN 978-91-44-08907-2

Ola Jingryd Anders Kjellström

www.studentlitteratur.se

978-91-44-08907-2_01_cover.indd 1

9 789144 089072

2013-05-07 11:50

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares begränsade rätt att kopiera för undervisningsbruk enligt Bonus Presskopias skolkopieringsavtal, är förbjuden.

För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Presskopia.

Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare.

Denna trycksak är miljöanpassad, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 37349 ISBN 978-91-44-08907-2 Upplaga 1:1 © Författarna och Studentlitteratur 2013 www.studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Anna Åström Omslagsbild: Anastasiia Kucherenko/shutterstock.com Printed by Holmbergs i Malmö AB, Sweden 2013

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 2

2013-05-07 11:59

Innehåll

Förord Del I

7

Rät tsfall

K apitel 1

Högsta Domstolen

NJA 1997 s. 127 I & II NJA 1997 s. 347 NJA 1997 s. 667 K apitel 2

Regeringsrätten

RÅ 2002 ref. 30 RÅ 2003 ref. 51 RÅ 2006 ref. 53 RÅ 2006 ref. 84 RÅ 2008 ref. 63 K apitel 3

Hovrätterna

Hovrätten för Västra Sverige, T 3278-00 Svea Hovrätt, mål nr T 10086-10 Bilaga: Solna tingsrätt, mål nr. T 2673-09

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 3

11 11 37 53

63 63 73 83 91 100

109 109 117 118

3

2013-05-07 11:59

Innehåll K apitel 4

Länsrätterna och Kammarrätten

Kammarrätten i Stockholm, RK 8008/05 Bilaga: Fastighetsmäklarnämnden Kammarrätten i Stockholm, KamR 7165-07 Bilaga: Fastighetsmäklarnämnden, Dnr 4-385-07 Länsrätten i Stockholms län, mål nr 8600-09 Bilaga: Fastighetsmäklarnämnden, Disciplinnämnden Kammarrätten i Stockholm, mål nr 7171-10 Bilaga: Förvaltningsrätten i Stockholm

133 133 145 152 156 162 170 176 180

Del II Fastighetsmäklar­inspek tionen K apitel 5

Uttalanden från fastighetsmäklarinspektionen

189

Uppdragsavtalet 189 Uppdragsavtal (mars 2006) 189 Uppdragsavtal (oktober 2005) 189 Uppsägning av uppdragsavtal (mars 2006) 190 Uppsägning av uppdragsavtal (augusti 2005) 190 Utformningen av uppdragsavtal (februari 2005) 190 Förmedlingsuppdraget när mäklarens anställning upphör (november 2011) 191 Uppgift i marknadsföring om vem som är ansvarig mäklare (november 2011) 191 Fråga om utformning av uppdragsavtal (mars 2005) 192 Påbörjande av marknadsföringsåtgärder innan uppdragsavtal undertecknats (september 2011) 192 God fastighetsmäklarsed 193 Fastighetsmäklarens ansvar för medverkan vid ombildning (mars 2011) 193 Lockpris (februari 2010) 193 Budgivning (januari 2010) 193 Marknadsföring av objekt (november 2008) 194 Utformning av besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor (september 2008) 194 Mäklarens skyldighet att vidarebefordra bud (juni 2007) 194 Så kallade lockpriser (juni 2005) 194

4

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 4

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

Innehåll

Användandet av oregistrerade medhjälpare (maj 2005) 195 Bristfälliga rutiner för posthantering (mars 2005) 195 Användandet av oregistrerad medhjälpare (januari 2011) 195 Årsredovisning (november 2010) 196 Förmedling i egen förening (oktober 2010) 196 Handpenning och deponerade medel 197 Hantering av deponerade medel (februari 2007) 197 Om mäklarens hantering av deponerade medel (november 2006) 197 Hantering av handpenning (september 2006) 197 Ränta på deponerade medel (november 2005) 197 Angående deponering av medel (september 2010) 198 Förbud mot att vara ombud 199 Mäklares agerande som ombud (september 2005) 199 Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 200 Mäklarens upplysningsskyldighet vid förmedling av objekt då säljaren tecknat försäkring i anslutning till överlåtelsen (mars 2010) 200 Information om fastighetens skick och förekomsten av besiktningsprotokoll (mars 2010) 200 Information angående försäkring som tecknas i anslutning till en överlåtelse (november 2008) 201 Information om fastighetens skick och förekomsten av besiktningsprotokoll (oktober 2008) 201 Tidpunkt för besiktning i samband med överlåtelse (juni 2006) 201 Förfoganderättsinskränkningar 203 Mäklarens skyldighet att kontrollera bl.a. rättsliga belastningar på en fastighet (juni 2007) 203 Om fastighetsmäklarens skyldigheter enligt 17 § fastighetsmäklarlagen (november 2006) 203 Mäklarens information om förutsättningarna för samägande (februari 2005) 203 Inhämtande av makesamtycke (maj 2011) 204 Objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl 205 Information i objektsbeskrivningen (februari 2005) 205 Uppgift om boarea (januari 2011) 205 Boendekostnadskalkyl (november 2005) 205

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 5

5

2013-05-07 11:59

Innehåll

Avtal och avtalsvillkor Villkor om lån (mars 2010) Fråga om villkor om lån (maj 2009) Utformningen av de handlingar som mäklaren upprättar för genomförandet av ett köp (augusti 2007) Utformning av villkor i köpekontrakt (februari 2007) Utformning av klausuler i köpekontrakt (mars 2005) Uttalanden angående penningtvättslagen Kundkännedom (december 2010) Identitetskontroll av kund på distans (april 2011)

207 207 207 207 207 208 209 209 209

Del III Övningar K apitel 6

Övningsuppgifter, introduktion

213

K apitel 7

Övningsuppgifter, fördjupning

225

K apitel 8

Svar till övningsuppgifter, introduktion

237

K apitel 9

Svar till övningsuppgifter, fördjupning

249

6

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 6

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

Förord

Den nu gällande fastighetsmäklarlagen, SFS 2011:666, innehåller en del oklara punkter som kommer att utvecklas av ny praxis. Det är nödvändigt för en mäklare att kunna tillgodo denna rättsutveckling och därför behövs kunskap och erfarenhet om hur man läser och tolkar ett rättsfall. Vi har därför i vår undervisning lagt stor vikt vid analys av rättsfall och diskussion om vad dessa innebär för en mäklares vardag.

Vi har samlat de viktigaste av dessa fall i denna bok för att underlätta hantering och studiet av dem.

Vid studiet av ett juridiskt ämne är naturligtvis inläsning av materialet centralt, men för att kunskapen skall bli levande krävs att studenten tillämpar den på konkreta fall. Vi har därför utarbetat ett stort antal frågor som kan användas dels för studenternas självstudier och dels för gemensamma seminarier.

Då vår tanke är att boken skall kunna användas både vid inledande studier och vid mer avancerade har vi delat upp frågorna i en mer grundläggande del och en fördjupningsdel. I den senare delen kopplas de rättsregler som gäller för mäklarens yrkesutövning till andra delar av juridiken, såsom fastighetsrätt och familjerätt, som mäklaren måste behärska.

Vi ser självfallet med glädje fram emot kommentarer, både positiva och negativa, som kan hjälpa oss att fortsättningsvis utveckla detta studiematerial.

Malmö en kall februaridag 2013 Ola Jingryd Anders Kjellström

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 7

7

2013-05-07 11:59

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 8

2013-05-07 11:59

Kapitel 3

Hovrätterna

Hovrätten för Västra Sverige, T 3278-00 Dom 2002-06-18, Göteborg Överklagat avgörande Varbergs tingsrätt, dom den 13 juni 2000 i mål T 2148-97; se bilaga A. Parter Klagande: L.O. Motparter: T.G och K.G. Saken Skadestånd enligt 11 och 14 § § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.

Hovrättens domslut Med upphävande av tingsrättens domslut ogillar hovrätten käromålet och förpliktar T.G. och K.G. att solidariskt till L.O. utge ersättning för rättegångskostnader vid tingsrätten med etthundratolvtusenfemhundranio (112 509) kr, varav 100 000 i ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 13 juni 2000 till dess betalning sker.

T.G. och K.G. skall solidariskt ersätta L.O. för rättegångskostnader i hovrätten med sjuttiosextusenniohundra (76 900) kr, varav 70 000 kr i ombuds­ arvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens dom till dess betalning sker.

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 109

109

2013-05-07 11:59

Del I Rättsfall

Yrkanden i Hovrätten L.O. har yrkat att hovrätten ogillar makarna G:s vid tingsrätten förda talan.

L.O. har beträffande rättegångskostnaderna vid tingsrätten yrkat att han tillerkänns full ersättning, i andra hand att kostnaderna kvittas.

Makarna G har yrkat att hovrätten helt bifaller deras vid tingsrätten förda talan.

Parterna har bestritt varandras ändringsyrkanden och yrkat ersättning för hovrätten uppkomna rättegångskostnader.

Hovrättens domskäl Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder som vid tingsrätten.

I hovrätten har makarna G och L.O. hörts på nytt under sanningsförsäkran.

Omförhör har ägt rum med Hans Magnusson. Övriga vid tingsrätten hörs vittnens utsagor har återgetts genom banduppspelning. Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten. Hovrätten har företagit syn på fastigheten.

Hovrättens bedömning Den skadeståndstalan som förs i målet har sin grund i ett fastighetsköp som ingicks genom ett den 27 januari 1994 dagtecknat köpekontrakt. Denna talan skall därför bedömas enligt den då gällande lagen om fastighetsmäklare (1984:81). Enligt denna lag skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den (11 §). Av förarbetena till lagen framgår att denna undersökningsplikt avser även i fastighetsbok inte inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen (prop. 1983/84:16 s. 39).

Uppgifter i dessa hänseenden skall upptas i en skriftlig beskrivning av fastigheten som mäklaren skall tillhandahålla köparen (12 §). Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren (14 §).

Enligt förarbetena avses med skada endast ekonomisk skada och det uttalas vidare att svårbesvarade frågor om någon skada uppkommit får lösas i rättstillämpningen med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser (prop. s. 43).

110

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 110

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

3 Hovrätterna

L.O. har bestritt att han åsidosatt sina förpliktelser såsom fastighetsmäklare.

I köpekontraktet för Dal 2:1 har upptagits i inskrivningsregistret förekommande servitut för vilka Dal 2:1 är tjänande fastighet. De lantmäteriservitut som berör fastigheten finns emellertid inte antecknade i kontraktet eller i den av mäklaren upprättade objektbeskrivningen av fastigheten. L.O. har anfört att han på platsen lämnat en rad muntliga upplysningar till makarna G om vägar, trafik, fastighetsgränser och andra förhållanden som kunde påverka nyttjandet av fastigheten. Hovrätten finner emellertid uppenbart att den skriftliga uppgiftsskyldighet som i förevarande hänseende åligger fastighetsmäklare aldrig kan ersättas av muntliga uppgifter. Även om det i flera fall rörde sig om mer än fyrtio år gamla förrättningsservitut, har L.O. sålunda åsidosatt sin förpliktelse att i objektbeskrivningen ange vilka lantmätarservitut som belastade fastigheten.

Vad härefter angår frågan om L.O. gjort sig skyldig till oaktsamhet framgår av utredningen i målet att han inte genom att ta del av förrättningshandlingarna från bildandet av fastigheten Dal 2:1 och de därifrån gjorda avstyckningarna eller på annat sätt sökt utröna om fastigheten belastades av några lantmäteriservitut. Detta förhållande kan möjligen i viss mån förklaras av att makarna G synes ha varit mycket angelägna om att förvärva fastigheten och om att komma till ett snabbt avslut till det begärda priset 2,5 milj. kr.

L.O:s underlåtenhet att kontrollera och skriftligen redovisa alla rättigheter som belastade fastigheten kan likväl inte anses vara ett i den rådande situationen ursäktligt misstag. Till annan bedömning föranleder inte heller det förhållande att L.O. ansåg att det måste vara uppenbart för makarna G att det existerande vägsystemet på fastigheten, bestående dels av utfartsvägar från de sju avstyckningarna från Dal 2:1 och dels utfartsvägen från säteriet till Öxaredsvägen, inte skulle ha kunnat tillkomma och under lång till vidmaktshållas utan varje rättslig grund.

Fråga uppkommer härefter om skadestånd skall utgå till följd av att L.O. i angivet hänseende åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare.

Beträffande de sju lantmäteriservitut som inte rör vägen till Dals säteri delar hovrätten tingsrättens bedömning att någon ersättningsgill skada inte påvisats.

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 111

111

2013-05-07 11:59

Del I Rättsfall

Vad gäller vägen till Dals säteri kan följande nämnas. Denna väg har synbarligen långt tillbaka i tiden anlagts på Dals säteris egen mark för att trygga säteriets utfart söderut. Vägen är en 2–3 meter bred och drygt 700 meter lång, gruslagd skogsväg. Till större delen framlöper vägen alltjämt på säteriets mark men den genomkorsar Dal 2:1 på en sträcka av ett åttiotal meter för att därefter, återigen på säteriets mark, ansluta till Öxaredsvägen.

Det sistnämnda förhållandet innebär att makarna G är tvungna att ta väg över säteriets mark för att med bil kunna nå sin egen bostad. Att denna väg vid tidpunkten för de lantmäteriförrättningar, vid vilka Dal 2:1 och de sju avstyckningarna från denna fastighet bildades, ansågs fylla ett allmänt och angeläget behov framgår av de ömsesidiga servitut som då tillskapades. Samtidigt som Dals säteri tillerkändes rätten att nyttja hela vägen mellan säteriet och Öxaredsvägen. Utredningen i målet ger knappast någon fullständig bild av det skick i vilket vägen befann sig vid tiden för makarna G:s förvärv. Klart står emellertid att makarna G vid förvärvstillfället inte haft anledning tro att vägen var obrukbar för sitt ändamål och därför inte kunde förväntas bära någon biltrafik från säteriet. Vid hovrättens syn mer än åtta år senare gav vägen föga spår av att ha nyttjats för sådan trafik och den syntes på senare tid inte ha underhållits. Enligt T.G:s uppgifter berodde detta på att han väl inte med ägaren till Dals säteri men med dennes arrendator lyckats komma överens om att arrendatorn inte skulle använda vägen. I målet är upplyst att T.G. i april år 1997 hade satt upp en grind över vägen till Dals säteri.

Makarna G har förklarat att de genom förvärvet av Dal 2:1 trodde sig ha förverkligat sin önskan om att bo i en avskild och lugn miljö där barnen kunde växa upp i trygghet men att trafiken på vägen utanför deras bostad inneburit psykiska påfrestningar och slitningar i deras hemliv. Vad som i dessa hänseenden anförts utgöra emellertid inte ersättningsgilla skador. Så är däremot fallet med en skada som utgörs av att fastighetens ekonomiska värde minskat.

Makarna G talan avser krav på ersättning som kompensation för att fastig­ hetens värde, till följd av den belastnings om servitutet för vägen till Dals säteri medfört, är inemot 400 000 kr lägre än det pris om 2,5 miljoner som de betalat.

112

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 112

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

3 Hovrätterna

L.O. har invänt att, om makarna bedöms ha lidit någon ekonomisk skada, så kan den inte anses orsakad av att han underlåtit att skriftligen redovisa de lantmäteriservitut rörande säterivägen som belastade fastigheten. Han hade uttryckligen gjort klart för makarna G att ägaren till säteriet ägde nyttja denna väg och att sådan trafik förekom. Han hade sålunda inte lämnat makarna G i någon villfarelse om de rättsliga förhållandena. Anledningen till att makarna G köpte fastigheten var att de trots hans upplysningar utgick från att de var berättigade att stänga av inte endast vägen till säteriet utan också utfartsvägarna till de sju styckningslotterna. Orsaken till eventuella skador var därför att söka i makarna G:s eget agerande. Hovrätten kan inte godta denna invändning. Även om det kan sägas att makarna G bort inse att de inte utan vidare kunde stänga av de vägar som fanns på fastigheten står det klart att de inte fått ett korrekt och fullständigt underlag för sin bedömning av den belastning vägarna utgjorde.

När det gäller orsakssambandet mellan vad som förekommit under köpeförhandlingarna och makarna G:s beslut att köpa fastigheten finns ytterligare anledningar att beakta vissa uttalanden i förarbetena till 1984 års mäklarlag i fråga om ersättningsgilla skador. I den frågan anförde departementschefen (prop. 1983/84:16 s. 42 f) bl.a. följande.

Ibland kan det vara svårt att konstatera om någon ekonomisk förlust uppkommit till följd av mäklarens handlande. Detta gäller inte minst när mäklaren har lämnat ett felaktigt besked i någon skatterättslig fråga. Som exempel kan nämnas det fallet att uppdragsgivaren på grund av försäljningen har påförts högre realisationsvinstskatt än som förutsetts av mäklaren. För att få skadestånd torde uppdragsgivaren bl.a. vara tvungen att visa att han med kännedom om den verkliga skatten över huvud taget inte skulle ha sålt fastigheten.

Ett fall av det slag som departementschefen utpekat kom att behandlas i Högsta domstolens avgörande NJA 1991 s. 625. I målet var ostridigt att fastighetsmäklaren ådragit sig skadeståndsansvar gentemot säljaren genom att lämna oriktiga upplysningar om möjligheten att få uppskov med beskattning av realisationsvinst. I sin dom uttalade Högsta domstolen att det för att en felaktig upplysning i detta hänseende skall kunna medföra rätt till skadestånd i princip torde krävas att uppdragsgivaren visar att han inte skulle ha © F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 113

113

2013-05-07 11:59

Del I Rättsfall

sålt fastigheten vid den tidpunkt så skedde om han hade fått riktiga uppgifter.

Säljaren ansågs i rättsfallet ha fullgjort denna bevisskyldighet.

Mot denna bakgrund kan frågan ställas om makarna G visat att de hade varit villiga att avstå från förvärvet eller att betala endast en väsentligt lägre köpeskilling än 2,5 miljoner kr om de före köpet känt till servitutet. Någon utredning i det avseendet föreligger inte i målet. T.G. har i hovrätten uppgett att han inte kan ange hur han skulle ha agerat för det fall han hade upplysts om servitutens existens och säljaren inte hade velat sätta ned det begärda priset om 2,5 miljoner kr. Han kan däremot säga att han inte hade betalat detta pris om han hade varit medveten om servituten, den blivande trafikintensiteten och den familjekris som inträffade som en följd av grannarnas rätt att bruka den aktuella vägen. Dessa T.G:s uppgifter talar i viss mån för att han känt till servitutet. Även om den principiella bevisskyldighet, som enligt de tidigare nämnda uttalandena i mäklarlagens förarbeten och i Högsta domstolens avgörande åvilar den påstått skadelidande, kan anses tillämplig också på förevarande fall, finner hovrätten emellertid att det skulle vara att gå för långt att på grundval av T.G:s något vaga uppgifter diskvalificera honom från att göra gällande sitt skadeståndsanspråk. Inte heller i nu påtalat hänseende kan det alltså anses föreligga en brist i orsakssambandet mellan L.O. otillräckliga upplysningar och den ekonomiska skada han kan visa sig ha lidit.

Innan hovrätten övergår till att bedöma de sakkunnigutlåtanden och de sakkunnigförhör som parterna å ömse sidor åberopat finner hovrätten angeläget att mer konkret beröra vari den ekonomiska skadan består. Det torde utan vidare kunna godtas att en genomfartsväg som – låt vara inte särskilt trafikerad – framlöper genom en fastighet tämligen nära befintliga bostadshus kan verka starkt nedsättande på fastighetens marknadsvärde i förhållandet till jämförliga fastigheter utan en sådan belastning. I målet är emellertid inte denna fråga aktuell. Frågan är i stället huruvida vägens värdenedsättande verkan kan tänkas variera beroende på om vägen trafikeras med stöd av den ena eller andra rättsliga grunden. Även om makarna G till följd av L.O:s försumlighet inte fick veta att vägen till säteriet åtnjöt servitutskydd, saknade de vid köpetillfället enligt hovrättens mening fog för uppfattningen att säteriet saklöst skulle kunna avstängas från möjligheten att bruka den väg som säteriets ägare sedan länge anlagt 114

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 114

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

3 Hovrätterna

för att tillgodose sitt behov av utfart söderut. Oavsett om rätten att befara denna väg var hävdvunnen eller servitutsskyddad, står klart att denna rätt inte skulle kunna avlösas annat än genom förhandlingar med sikte på en frivillig uppgörelse ägarna till de berörda fastigheterna emellan eller genom en lantmäteriförrättning där avvägningen mellan säteriets aktuella behov av vägen och olägenheter för Dal 2:1 av trafiken på vägen fick fälla utslaget.

Det kan antas att det för makarna G skulle bli svårare att uppnå den lösning som de eftersträvat när rätten till väg är servitutsskyddad än när den inte är det. Den ekonomiska skadan kan då bestämmas vara den skillnad i värdepåverkan som kan föreligga mellan dessa två alternativ.

Vad gäller det på makarna G begäran hörda sakkunnigvittnet H.M:s utlåtande är att märka att det inte alls tar sikte på den skillnad i värdepåverkan som en belastning av en servitutsskyddad vägrätt och en vägrätt av lägre dignitet kan medföra utan grundas på en värdejämförelse mellan fastigheter i strand- eller strandnära läge vid kusten och fastigheter utan strand. Det synes inte riktigt att inte ens som strandnära beteckna fastighet Dal 2:1, som ligger vid vattnet, endast därför att den korsas av en obetydligt trafikerad väg som leder till en angränsade fastighet med en annan huvudsaklig ut- och tillfartsväg. Hovrätten kan därför ansluta sig till tingsrättens bedömning att H.M:s uttalanden inte utgör någon övertygande bevisning om skadans storlek.

Vittnesmålet från det på begäran av L.O. hörda sakkunnigavittnet K-Å.Å. har sitt intresse såtillvida att han uttalat att vägen inte har stor inverkan på fastighetens värde och att det gör ytterst liten skillnad om vägen är servitutsskyddad eller ej. Han har också förklarat att en procent av köpeskillingen är ett för högt värde på denna skillnad.

Med hänsyn till vad nu sagts rörande de högst varierande uttalandena från de sakkunniga kan hovrätten inte finna att makarna G förmått styrka att det skulle föreligga någon större skillnad i värdenedsättande verkan mellan det fallet att säteriets rätt att nyttja utfartsvägen till Öxaredsvägen är servitutsskyddad och det fallet att detta nyttjande i stället är grundat på en rätt av annan dignitet. En eventuell skillnad i värdepåverkan kan i vart fall inte på grundval av den föreliggande utredningen antas uppgå mer än till en försumbar del av det erlagda priset för fastigheten. En sådan skada får med hänsyn till omständigheterna anses inte vara ersättningsgill.

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 115

115

2013-05-07 11:59

Del I Rättsfall

På grund av det anförda kan makarna G:s käromål inte bifallas.

L.O. har yrkat ersättning för rättegångskostnader vid tingsrätten med 144 509 kr, varav 132 000 kr för arbete under 73 timmar 20 minuter, 7 634 kr för resa och logi och 4 875 kr för vittnesersättningar. Makarna G har överlåtit åt rätten att bedöma skäligheten av det begärda beloppet. (Hovrätten anmärker att tingsrätten synes av misstag ha tillerkänt makarna G rättegångskostnads­ ersättning med de av L.O:s yrkade kostnadsbeloppen.)

Såvitt avser rättegångskostnader i hovrätten har L.O. begärt 116 900 kr (exkl. moms), varav 110 000 kr för arbetet under 50 timmar och resten för resan och logi. Av detta belopp har makarna G vitsordat 58 000 kr i arvode jämte vad som yrkats för resa och logi.

Hovrätten anser att L.O. är skäligen tillgodosedd med, såvitt avser arvode, 100 000 kr avseende rättegången vid tingsrätten och med 70 000 kr avseende hovrättskostnaderna.

Bestyrks i tjänsten Ingela Ohlsson I målets avgörande har deltagit hovrättsråden Ella Nyström och Bengt von Reis, referent, f.d. hovrättslagmannen Bengt Malmström samt tf. hovrätts­ assessorn Jörgen Larsson. Enhälligt.

116

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 116

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

2013-05-07 11:59

3 Hovrätterna

Svea Hovrätt, mål nr T 10086-10 Dom 2011-09-09, Stockholm Överklagat avgörande Solna tingsrätts dom 2010-11-12 i mål T 2673-09, se bilaga A Klagande: H.J Motpart: M.N Saken: Skadestånd

––– Hovrättens domslut 1. Hovrätten fastställer tingsrättens dom.

2. H.J. ska betala M.N:s rättegångskostnader i hovrätten med 43 194 kr, allt avseende ombudsarvode, jämte ränta härpå enligt 6 § räntelagen från denna dag till dess betalning sker. I beloppet ingår mervärdesskatt med 8 639 kr.

––– Yrkanden m.m. i Hovrätten H.J. har yrkat att hovrätten ska ogilla käromålet. Han har vidare yrkat att tingsrättens beslut om att han ska ersätta M.N. för rättegångskostnaderna i tingsrätten ska undanröjas samt att MN ska förpliktas att ersätta hans rättegångskostnader där.

M.N. har bestritt H.J. ändringsyrkanden.

Vardera part har av motparten yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.

Målet har avgjorts utan huvudförhandling.

Hovrättens domskäl Parterna har åberopat samma grunder och bevisning som vid tingsrätten.

De har också utvecklat sin talan i huvudsak i enlighet med vad som anges i tingsrättens dom.

© F ö rfattarna o c h S tud e ntlitt e ratur

978-91-44-08907-2_01_inlaga.indd 117

117

2013-05-07 11:59

Fastighetsförmedling Övningsbok

Övningsbok

Fastighetsförmedling

Övningsbok

Boken innehåller tre delar: Del I innehåller ett antal principiellt viktiga rättsfall från de allmänna domstolarna och förvaltnings­ domstolarna. Rättsfallen tjänar två syften: dels för inläsning av viktig rättspraxis, dels som underlag för rättsfallsseminarier.

Del II består i ett antal uttalanden från Fastighetsmäklarinspek­ tionen (tidigare Fastighetsmäklarnämnden) som ger uttryck för myndighetens syn på viktiga rättsfrågor. Del III består av ett antal övningsuppgifter med facit. Uppgifterna är indelade i två kate­ gorier: introduktion och fördjupning. Introduktionsupp­gifterna handlar om den rena mäklarrätten, det vill säga de regler som direkt styr fastighetsmäklarens yrkesutövning, främst fastighets­mäklar­lagen (2011:666), medan fördjupningsuppgifterna integrerar mäklarrätten med andra rättsområden som aktuali­­­­seras i förmedlingsarbetet såsom fastighetsrätt och familjerätt.

| Fastighetsförmedling

Att övning ger färdighet är ett klassiskt talesätt vars sanningshalt gång på gång bekräftas i undervisningen. Det är likaledes sant att god övning förutsätter ett bra övningsmaterial. Författarna har sedan många år skapat och utvecklat ett övningsmaterial i mäklarrätt för fastighetsmäklarstudenter. Denna övningsbok, som är avsedd att utgöra ett komplement till, och användas till­ sammans med, läroboken Fastighetsförmedling av Ola Jingryd och Lotta Segergren, är en vidareutveckling av det övnings­ materialet.

Ola Jingryd & Anders Kjellström

Ola Jingryd och Anders Kjellström är verksamma som lärare respektive lärare och forskare i juridik och fastighetsvetenskap vid Malmö högskola.

Art.nr 37349 ISBN 978-91-44-08907-2

Ola Jingryd Anders Kjellström

www.studentlitteratur.se

978-91-44-08907-2_01_cover.indd 1

9 789144 089072

2013-05-07 11:50