project-financing.it DICEMBRE 2018 - numero 10
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Rigenerazione urbana, il motore di sviluppo del mercato immobiliare
Calo di volumi nel 2018 per il mercato immobiliare, dopo un 2017 che aveva fatto sperare in un boom. I numeri di Assoimmobiliare, presentati nell’assemblea annuale tenutasi lo scorso 5 dicembre a Milano, parlano di una Milano sulla cresta dell’onda e di una capitale con cui dialogare è difficile. Al centro anche i temi della rigenerazione urbana, delle chiusure domenicali e degli incentivi fiscali al settore, tutti da migliorare. “Milano si conferma la città più attrattiva d’Italia – ha notato la Presidente di Assoimmobiliare Silvia Rovere, - con un 28% delle transazioni in Italia, contro il 7% di Roma. Le Olimpiadi potrebbero essere un’opportunità importante”. I dati nazionali tuttavia parlano di un settore immobiliare che, rispetto al “boom” dello scorso anno, seguito ad anni di crisi e di leggera ripresa, ha visto un forte rallentamento. “L’Italia chiuderà il 2018 con volumi pari a 7,5 miliardi di euro, sempre in crescita ma un 35% in meno rispetto agli 11,4 miliardi dello scorso anno. Si tratta comunque di livelli pari ai valori pre crisi”. Un calo che non è necessariamente sintomo di cattiva salute del settore, ma è imputabile a varie cause. “Innanzitutto la carenza di prodotto istituzionale in prime location – spiega
Rovere, - che mostra, a Milano come a Roma, una compressione dei rendimenti, sui minimi storici: circa il 3,5% a Milano e circa il 4% nella capitale”. Le chiusure domenicali raffreddano gli investitori Gli investimenti restano in gran parte stranieri (il 67%), orientati su uffici, logistica e retail. Nel complesso, comunque, le prospettive per il 2019 sembrano essere condizionate da un lato dalla carenza di prodotto prime nel settore degli uffici, dall’altro lato dalla crescente cautela degli investitori verso il settore retail. Cautela dovuta in parte al dilagare del fenomeno dell’ecommerce e dei suoi possibili impatti sugli stili di consumo, ma anche all’incertezza legata alle possibili chiusure domenicali. “La domenica rappresenta una forte percentuale di presenza per le realtà commerciali – spiega la Presidente di Assoimmobiliare – per cui la chiusura degli esercizi commerciali potrebbe rappresentare un danno non solo per le famiglie, che ravvisano ormai nell’apertura dei negozi un servizio di base, ma anche per i posti di lavoro: 40 mila sarebbero infatti a rischio, senza considerare l’indotto”. In questo senso non è stata bene accolta la decisione dell’amministrazione di Roma di imporre vincoli all’apertu-
ra di esercizi commerciali anche di media dimensione. “Tale decisione ha danneggiato l’attrattività di strade come via Condotti e via del Babbuino, che sono al sesto e ottavo posto in Europa come vie del lusso più visitate – nota Rovere. – La presenza dei retailer sarebbe quindi assolutamente necessaria anche per ripensare il decoro urbano. L’obbiettivo è di lavorare in questo senso per un maggiore collaborazione”. Deducibilità degli interessi passivi, un danno per il mercato immobiliare Altro ambito su cui lavorare, è quello fiscale. Dopo la presentazione del libro bianco sulla fiscalità immobiliare, resta oggi aperto il tema del mercato delle locazioni, che rischia di essere danneggiato dal recepimento della normativa europea Atad, nei termini in cui è stato deciso. “Si è disposta la totale abrogazione della regola di integrale deducibilità degli interessi passivi per le immobiliari di gestione, in relazione a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione – specifica la Presidente di Assoimmobiliare. - Una scelta che non può certo dirsi attuativa di un obbligo di recepimento della Direttiva Atad. Del resto, la Direttiva non impone inderogabil9
