ÚJ HÍD Borítékolható az ingatlanboom

BORÍTÉKOLHATÓ AZ INGATLANBOOM

ÚJ HÍD | Ha elérhető közelségbe kerül a DélPestet Dél-Budával összekötő Galvani híd megvalósulása, az érezhetően kedvező hatással lesz a környék ingatlanáraira.

Új dimenziókat nyit Dél-Pest és DélBuda számára a Galvani híd munkacímen futó projekt. Kilométerben nem, percben viszont mindenképpen közelebb kerül a főváros nyugati részéhez néhány éven belül Csepel északi része és Dél-Pest számos kerülete: így főként Pesterzsébet, Kispest, Kőbánya, a IX. kerületi József Attila-lakótelep, valamint a XVIII. kerület északi, északnyugati területei. Mindegyik említett városrészben egészen mások az ingatlanárak, az új „folyosó” azonban simítja majd a különbségeket.

Ez a kulcsfontosságú fejlesztés az elmúlt tíz-húsz évben hatalmas fejlődésen keresztülment dél-budai térség közlekedési problémáit enyhíti, és jelentős terhet vehet le a belvároson átvezető útvonalakról – s természetesen mind a Rákóczi híd, mind az M0-s déli szektorának a forgalmát (is) csillapítja.

A hídra vezető főútvonalat is alaposan ki kell azonban szélesíteni: Pest felől a kispesti Határ út, illetve az Illatos út irányában, mivel a tervezett létesítmény a Csepel szigetet átszelve éri el az újbudai Galvani utcát. A csodálatos, kétszer két sávos, plusz széles járdával és bicikliúttal, sőt villamosvágányokkal is ellátott, hipermodern híd kapcsán nemrég indult aktív társadalmi párbeszéd.

SPEKULÁCIÓ Amennyiben a nagyobb viták hamar lezajlanak, könnyen lehet, hogy akár már négy-hat év múlva elindulhat a közlekedés az új, külső körúton. „Egy ilyen út kiépülése, beleértve a kötöttpályás közösségi közlekedés fejlesztését is, elképesztő mértékben felértékelheti a vonzáskörzetben lévő lakóingatlanokat; akár úgy, ahogyan az a 4-es metróvonal megvalósítása kapcsán történt” – húzta alá Simon Éva, az Ingatlanbazar.hu üzletágvezetője. A szakember azonban hozzátette: egy hoszszabb távú felértékelődést számtalan más tényező is befolyásolhat, továbbá az árak emelkedése minden esetben relatív. A következő években elsősorban az új építésű, újszerű ingatlanok szegmensében várható érezhető drágulás a nagyobb építőanyag-, illetve építési költségek és persze a szűkebb kínálat miatt. Visszakanyarodva a Galvani híd példájára, Simon Éva kifejtette: van néhány dolog, ami óvatosságra kell intse a bevezetőben felsorolt pesti kerületek, kerületrészek felértékelődésében bízó „spekulánsokat”. (Külön „misét” érhet az Illatos út és környéke gyártelepeinek, irodaterületeinek és egyéb ipari ingatlanjainak az átértékelődése, de itt sokfelé a talajszennyezéssel is számolni kell, amely viszont nagy kockázat.)

JÓ ÉRTÉKTARTÁS? Bár a dél-pesti részeken a kiadó lakások kínálata szűkös, az elkérhető bérleti díjak FOTÓ: KKBK

ezeken a területeken nemcsak a belvárosi, de a zuglói vagy az angyalföldi árakhoz képest is jóval szerényebbek. Ám mivel az ingatlanok Dél-Pesten tradicionálisan olcsóbbak (méghozzá jelentősen), mint akár Kelet-Pesten (a XVI. és a XVII. kerület belső részein) vagy Észak-Pesten, így a bruttó kiadási hozamok egy egy-két szobás lakás esetén ugyanúgy 5-7 százalék körül vannak, mint a főváros más részein.

A szerény árak alól csak azok a környékek képeznek kivételt, amelyeknek rendkívül kedvező a megítélése, s ahol kiemelten jók a közlekedési kapcsolatok. A fent felsorolt, a Hungária körúton kívül eső városrészek közül ez lényegében három-négy „zónára” igaz (jobbára ezen „övezetek” jellemző kezdőárait mutatja a táblázatunk is).

DÉLI CSÚCSOK Elsősorban a hármas metróvonal mentén fekvő, évtizedek óta sztárnak számító József Attila-lakótelep ilyen. Itt 2014–15, azaz az árugrás kezdete óta arányaiban majdnem ugyanúgy elszálltak a lakásárak, mint a belső kerületekben. Például egy kis garzon öt évvel ezelőtt már 8 millió forinttól elérhető volt, ám 20 millió alatt ma még felújítandó sincs nagyon a József Attilán. Ugyanitt, a panelházakban öt esztendeje még 9-10 millió körül elcsíphető másfél-két szobás vagy néha egy plusz két fél szobás otthonok most 24-26 milliótól felfelé indulnak. Igaz, egy-két éve ennél is legalább 1-2 millióval magasabb volt erre a kezdőár, azaz az erősen felújítandó otthonok alapára.

A parkos, sok négyemeletes házzal és gyors metrókapcsolattal büszkélkedő sztárlakótelep tehát ma sem sokat enged nagy ellenértékeiből, és a Galvani híd elérhető közelségbe kerülése leginkább talán a József Attilának tesz majd jót.

Egy másik ilyen rész a száz éve épült, igen lakályos Wekerle-telep, amely a XIX. kerületben van, de a József Attila-lakóteleptől csak egy metrómegállónyira kezdődik. Ezt a különleges hangulatú, a környékhez képest „méregdrága” területet is kiemelten jól érintheti a fejlesztés, hiszen közel esik a kétszer két sávosra tervezett gyorsforgalmi főúthoz.

Sőt egyes házai, főként a Határ út mentén lévők túlontúl közel lehetnek majd hozzá. Ha a legolcsóbb, csak zajvédő falas megoldás játszik, nem pedig az alagutas vagy félalagutas szisztéma, akkor a Wekerle Határ út felé eső része nagy bajban lehet. Ugyanis hasonló zajnak, légszennyezettségnek és rezgésintenzitásnak lesz kitéve, mint a szélső házai a Nagykőrösi út felől, amely etap gyakorlatilag az M5-ös autópálya bevezető szakasza. Magyarán az út melletti házak, illetve a „hallótávolságra” lévő szobák értéke közel sem biztos, hogy nő majd. Dacára a javuló közlekedési lehetőségeknek. HG

A HASZNÁLT LAKÁSOK JELLEMZŐ IRÁNYÁRAI DÉL-PESTEN, A GALVANI HÍD ÚJ KÖRÚTJÁNAK TÁGABB VONZÁSKÖRZETÉBEN (millió forint) Jellemző ár 2014 végén, Jellemző ár 2020 őszén Helyszín, kerület Lakástípus 2015 elején (a legutóbbi (a járvány második nagy árugrás előtt) hulláma előtt) József Attila-lakótelep (IX.) felújítandó gyengébb adottságú (pl. magas emeleti, lift nélküli) garzon 8 19-21 József Attila lakótelep (IX.) felújítandó két vagy 1+2 fél szobás lakás 9-10 24-26 Wekerle-telep (XIX.) négyemeletes társasházban kétszobás, 53-55 négyzetméteres lakás 9 23-24 Wekerle-telep (XIX.) kb. 120 éves, hangulatos ikerház, pici, 100-150 m² telekrésszel; két-három szobás, 45–60 m² lakás 12-16 33–45 Kőbánya, Újhegy (X.) lakótelepi, szigetelt panelházban tágas (36 m²), egyszobás lakás 7 18 Kispesti lakótelep (XIX.) szalagpanelházban 1+2 fél szobás, felújítandó lakás 10 22-23 Pestszentlőrinc északi része, szalagpanelházban 1+2 félszobás, Havanna ltp. (XVIII.) felújítandó lakás 9 19 Pesterzsébet, Erzsébetfalva közös udvaros, városrész (XX.) 1-2 szobás házrész 6-7 14-16 Csepel, központi városrész másfél szobás lakás rendezett társas- (XXI.) vagy panelházban 6-7 17-18 Albertfalva, a Szerémi út új vagy újszerű kis garzonlakás külső része, minőségi, modern házban, a Savoya Park környéke (XI.) környéken 12-13 22-23

Megjegyzés: mindenütt a legolcsóbb fellelhető irányárakat vettük alapul, ami sok esetben erősen felújítandó lakóingatlanokat takar, adott esetben más kompromisszumokkal. A jobb adottságú, felújított lakások ellenértéke a belépő árhoz képest 10-20 százalékkal magasabb is lehet, persze alku előtt. És azt is fi gyelembe kell venni, hogy az elmúlt egy évben – a fogyatkozó kereslet okán – sokfelé csökkentek a legolcsóbban hirdetett lakások árai. Ha megépül a Galvani híd és elkészül az odavezető főútfolyosó, akkor e területek értéktartási képessége mindenképp erősödni fog, függetlenül az árak „globális” alakulásától.