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dossier immobilier
ment… Bien sûr, si deux bâtiments sont disponibles et placés presque au même endroit, on va comparer l’agencement, la technicité… c’est important. Mais cela n’a rien à voir avec l’importance du facteur emplacement». «Clairement, le site constitue un facteur prépondérant de réussite», renchérit Hans Goessens, qui en identifie deux – et deux seulement – au Luxembourg: le centre-ville (CBD) et le Kirchberg. «Ce sont les deux zones où l’on est assuré d’un maintien de la valeur pour les cinquante années à venir», soutientil. «Au centre-ville, on est quasiment sûr de remplir le bâtiment avant la livraison. Dans d’autres zones, plus périphériques, c’est déjà plus difficile», complète Gérald Merveille. Outre son emplacement, la qualité du bâtiment entre évidemment en ligne de compte. «Le bâtiment doit parfaitement correspondre aux besoins des locataires visés», indique Gérald Merveille. «Si on veut développer un bâtiment au Kirchberg, il faut s’assurer de la possibilité de le louer aux Institutions Européennes. Pour cela, on va travailler selon les critères du Livre Bleu de la Commission Européenne, qui définit les règles d’aménagement: la largeur des couloirs, la trame (c’est-à-dire le rythme des fenêtres), etc.». Dans le cas d’un développement en périphérie, le concept du bâtiment permettra de l’adapter aux besoins de sociétés de back-office (OPC, administra-
tion de fonds, services informatiques, etc.). Il s’agira, dans ce cas, de privilégier l’open-space pour correspondre aux méthodes de travail spécifiques à ce secteur. Mais il est clair qu’il n’existe pas un bâtiment efficace pour toutes les activités. «En règle générale, un bâtiment bien fait est flexible, c’est-à-dire qu’il ne doit pas coûter trop cher lorsque l’on fait des déménagements internes», précise Gérald Merveille. La pénurie de bâtiments modernes et efficaces au centreville rend ceux qui le sont très attractifs. Les plus anciens ont, en revanche, bien plus de mal à être placés, d’autant que les rénovations sont malaisées, en particulier dans les – nombreux – cas de copropriétés.
Des contretemps avant la vente Une fois le bâtiment loué, va commencer la 2e phase pour le développeur, c’est-à-dire la revente à un investisseur. «L’objectif est d’obtenir des baux à long terme, avec de bons locataires – solvables, ayant une bonne réputation – ce qui va faciliter la vente, à un taux de rendement précis». Du côté du locataire idéal, on trouve évidemment l’État et les Institutions Européennes, du côté du locataire à risque, les PME et les start-ups. À ce stade du processus, les applications sur la réglementation commodo-incommodo peuvent par-
Photos: Eric Chenal (Blitz)
Hans Goessens (CIP): «Le développement est un art; c’est un processus créatif et complexe qui se déroule d’une manière logique, d’une part, et intuitive, d’autre part».
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