Fra stilladsets top viser Paw Simon Krogh den smukke udsigt over Brabrand Sø. De nye lejemål ligger ved siden af Brabrandhus og står klar til indflytning i foråret 2026.
Vi gør det svære lettere
Fremtidsfuldmagthar du husket dette kære medlem?
ARTIKEL
FORSIDEN
På forsiden ser du et billede af den århusianske udlejer Paw Simon Krogh. Sammen med Trine Lund Rasmussen driver de ejendomsselskabet Brabrandhus ApS. Begge er således medlemmer af Udlejerforeningen Aarhus, og dermed også af Danske Udlejere. Læs den spændende artikel om Paw, Trine og Brabrandhus – skrevet af Line Thaisen/Danske Udlejere.
DANSKE UDLEJERE
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 86 18 51 55 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
ANSVARSHAVENDE REDAKTØR
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 86 18 51 55, Mobil: 50 40 36 88 mp@d-u.dk
INDHOLD
Magasin nr. 8 - Årgang 2025
Lederen: Udviklingen i udlejers mange udfordringer
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 86 18 51 55 mp@d-u.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationskonsulent Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Kommunikationskonsulent Line Thaisen lt@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Udviklingen i udlejers mange udfordringer
Umiddelbart synes udlejerhvervet at være overskuelig. Man køber eller bygger en eller flere boliger, som man så stiller til rådighed for andre borgere. Den person, som får boligen stillet til rådighed, betaler så den pris, som de to parter måtte blive enige om. Man aftaler også hvilke vilkår der i øvrigt skal være gældende, derunder hvorvidt der skal leveres el, vand og varme og i givet fald på hvilke vilkår.
Således har det været indtil de første lejeretlige regler blev indført omkring 1. verdenskrig (1916). Derefter har den ene lov eller bekendtgørelse efter den anden indført nye regler. Set fra udlejersiden har ændringerne som oftest været til ulempe for udlejer.
Regelsættet, der er gældende direkte mellem lejer og udlejer, lejeloven, har som bekendt undergået særdeles mange ændringer.
Når samfundet eksempelvis mangler beskæftigelse eller boliger, indfører Folketinget regler, som opfordrer/belønner befolkningen til at igangsætte opførelse af nye boliger. Dette er sket flere gange. De investorer/udlejere, som følger opfordringen fra politikerne til at opføre nye boliger, derunder ombygning af erhvervslokaler til beboelse osv. får så mulighed for at opkræve en leje, som ikke er bundet af de eksisterende regler – altså mulighed for at opkræve en højere leje – fri leje eller det lejedes værdi.
Det er ganske uacceptabelt, at udlejerne kritiseres for at lejeniveauet på det generelle niveau, nu er blevet højere. Det er jo åbenbart at opførelse af nye boliger/renovering af lejligheder, bevirker, at den enkelte lejlighed skal kunne finansiere et højere beløb og dermed bliver huslejen højere.
Hvis lovgiverne, efter at have opfordret udlejerne/investorerne til at forbedre lejlighederne og opføre nye boliger, uden varsel vil ændre lejefastsættelsesreglerne i et sådant omfang, at investeringerne ikke længere er rentable, må man ”protestere.” Investorerne må kunne stole på, at indførte regler ikke uden særlige grunde ændres, idet sådanne ændringer kan resultere i økonomiske katastrofer for investorerne.
Udover at udlejerne skal leve med risikoen for indgreb fra politikerne, hvor der sker lovgivning med tilbagevirkende kraft (f.eks. vedr. den tidsbegrænsede maksimering af pristalsreguleringen) er der udover de lejeretlige regler mellem lejer og udlejer fremkommet andre nye regler, som belastes udlejerbranchen.
Sagsbehandlingstiden ved teknisk forvaltning (som udsteder byggetilladelser) er i mange kommuner uacceptabel lang og kompliceret i forhold til mange nye regler omkring brand, altaner og vilkår generelt, når bygninger/lejemål bygges om.
Udarbejdelse af ESG-regnskaber. En ESG-rapport, der også benævnes bæredygtighedsrapport, er selvfølgelig et fornuftigt redskab at have, når man driver erhvervsvirksomheder, men udfærdigelsen af denne kræver også ressourcer. Rapporten skal beskrive hvordan virksomheden forholder sig i relation til:
1. Miljø (Environmental): Opregning af de positive hensyn som virksomheden har fokus på i relation eksempelvis: Energiforbrug, forurening, genanvendelse, påvirkning af miljøet generelt og hensyn til klimaet (CO2-udledning), fjernelse af asbest og lign..
2. Sociale forhold. Dette punkt kræver bl.a. en beskrivelse af, hvorledes virksomhedens medarbejdere og lejere (kunderne) behandles og trives. Det kan også beskrives, hvorvidt virksomheden har påtaget sig en social opgave i lokalområdet.
3. Ledelse (Governance). Alt afhængig af virksomhedens størrelse, bør ledelsesformen beskrives, derunder hvorledes man skaffer nye medarbejdere/bestyrelsesmedlemmer, samt hvorledes virksomheden forholder sig i relation til f.eks. diversitet blandt medarbejderne.
Uanset størrelsen af virksomheden har vi alle behov for at overveje og drøfte de elementer, som er indeholdt i ESGregnskabet. Regnskabet kan anvendes, hvor man skal beskrive sin virksomhed overfor banker og kreditforeninger for at få lån på favorable vilkår, og overfor en investor eller en køber af sin virksomhed. Derudover har ESG-regnskabet også den fordel, at man får at større ”kendskab” til sin virksomhed, og dermed kan være på forkant med nye muligheder og trusler.
For nuværende er det alene meget store virksomheder der skal udarbejde disse ESG-regnskaber, men banker og kreditforeninger ser gerne sådanne regnskaber for små/ mindre virksomheder, når kreditværdigheden skal vurderes. Det er derfor tilrådeligt at man ”går i gang med” at udarbejde og løbende udvikle disse regnskaber, der netop tvinger ejer til at tage stilling til elementerne beskrevet ovenfor under E, S og G.
De mange elementer, som man som udlejer kan berøre for at gøre ESG-regnskabet bedre, kræver ofte at der foretages investeringer. Disse investeringer kan ofte ikke opkræves ved at forhøje lejen hos kunderne/lejerne.
Politikerne skal derfor acceptere, at fastsættelse af huslejen ikke kan fastsættes/beregnes ved hjælp af en regnemaskine, men der skal være et frirum, som netop giver udlejerne mulighed for at forbedre ESG-regnskaberne. Ikke blot for udlejers egen skyld, men for hele Samfundets skyld.
De to udlejere går op i at holde stilen, når de moderniserer det Friis & Moltke-tegnede hus fra 1966.
De er særligt stolte af altanerne, som kom til i sommeren 2018 men som ligner, at bygningen er født med dem.
TEKST
Line Thaisen, kommunikationskonsulent Danske Udlejere
FOTOS OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationskonsulent Danske Udlejere
NÅR ORDENTLIGHED OG LOKALT ENGAGEMENT BYGGER BROER
Både Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen ser sig selv som mere end blot udlejere. De er naboer, medborgere og aktive deltagere i lokalsamfundet. For dem er det en selvfølge at møde lejerne på gaden, gå en tur langs Brabrandsøen og tage en snak, hvis nogen har spørgsmål eller idéer. Vi mødtes med de to udlejere i foyeren i Brabrandhus for at tage en snak om tilværelsen som udlejer.
Brabrandhus arbejder med mere end mursten og kvadratmeter. Omdrejningspunktet er mennesker og relationer. Men da Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen begyndte livet som udlejere, var det nærmest ved et tilfælde.
Paw Simon Krogh havde på det tidspunkt selv lejet sig ind med sin it-virksomhed på en hel etage i Brabrandhus, og en dag ringede ejendomsmægleren for at høre, om han ikke ville købe hele bygningen, der havde stået til salg i flere år. Paw afslog i første omgang, men endte alligevel med at slå til og sælge sin andel af itvirksomheden.
“Vi havde ikke lagt en stor plan om at blive udlejere. Men pludselig stod vi som ejere af adskillige lejemål, hvor ansvaret for både bygningen og beboerne følger med. Det er vi vokset godt ind i,” fortæller Trine Lund Rasmussen.
Fortsættes på side 6
Den nye bygning ligger lige ved siden af Brabrandhus og kommer til at indeholde 16 lejligheder i størrelses 60m2-120m2, flere med smuk udsigt over Brabrandsøen. Ejendommen forventes at stå færdig ved udgangen af marts 2026.
Brabrandhus er gået fra at bestå hovedsageligt af erhvervslejemål til at være en bygning fyldt med liv; stadig med erhvervslejemål, men også 33 boliger. Oprindeligt var lejlighederne tiltænkt en blandet sammensætning af beboere, men det har vist sig, at lejemålene er særligt populære blandt den ældre målgruppe, fordi bygningen er udstyret med brede gange og elevator.
RELATIONER I LOKALOMRÅDET
Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen har begge en stærk forankring i lokalområdet, og det nære bånd til byen præger både måden, de driver ejendomme på, og hvordan de møder deres lejere.
“Vi vil gerne være til stede. Det er vigtigt for os, at folk ved, hvem vi er, og at de kan komme til os. Når man driver ejendomme midt i et lokalsamfund, så har man også et ansvar for, hvordan tingene udvikler sig” siger Paw Simon Krogh, der selv er vokset op i Gellerupparken i Brabrand og derfor har et særligt forhold til området.
Trine Lund Rasmussen supplerer:
“Vi oplever, at vores lejere føler sig trygge, og det giver dem gode relationer. Det smitter faktisk af på hele udlejningsarbejdet,” forklarer hun.
En af de ældre beboere kommer i det øjeblik gående med sin rollator og hund i snor gennem foyeren i Brabrandhus. Trine Lund Rasmussen hilser - hun er på fornavn med alle lejerne – og når at få en hurtig snak om vind og vejr, inden hun tilbyder hjælp med døren, før han går videre.
DEN NYE BYGNING SKAL PASSE IND I OMRÅDET
Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen ejer hver halvdelen af Brabrandhus. Parret er i dag ikke længere gift, men samarbejdet er lige så stærkt, som det hele tiden har været, og de er gået i gang med at opføre en ny bygning lige ved siden af Brabrandhus. Det nye byggeri skal både give plads til flere boliger, skabe mere plads til
det eksisterende lægehus og være et stærkere fællesskab i hjertet af Brabrand.
Når den nye bygning står færdig, tilføjer den 1.800 kvadratmeter til de eksisterende 5.000. Men for Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen er det ikke bare et byggeprojekt. Det er et strategisk, bevidst valg for fremtiden.
“Vi bygger ikke bare for at bygge. Vi har tænkt meget over, hvordan huset skal spille sammen med resten af området. Det var også derfor, vi holdt os til tre etager i stedet for syv, da vi fik muligheden. Det skal passe ind. Vi vil ikke tage udsigten fra naboerne,” forklarer Paw Simon Krogh.
Allerede fra første spadestik var interessen stor, og mange af de kommende lejligheder var udlejet, før første spadestik er taget. Det tilskriver Trine Lund Rasmussen især deres måde at drive virksomhed på:
“Vi har altid lagt vægt på at gøre tingene ordentligt. Vi annoncerer lokalt, men meget af udlejningen sker faktisk mund-til-mund, fordi folk kender os og anbefaler os videre.”
UDLEJNINGSFILOSOFI MED PLADS
TIL MENNESKER
Hos Brabrandhus er udlejning ikke et spørgsmål om at maksimere profit på kort sigt. Tværtimod.
“Hvis der er én ting, vi har lært, så er det, at ansvarlighed og helt almindelig empati betaler sig på den lange bane,” siger Trine Lund Rasmussen.
Hun husker tydeligt en episode, hvor en lejer blev ramt af kræft og ikke kunne overskue det praktiske.
“I sådan en situation handler det ikke om jura og kontrakter, men om at være medmenneske. Vi hjalp selvfølgelig, så godt vi kunne. Og det er måske netop derfor, vi sjældent har problemer med vores lejere.”
På de næsten 10 år, Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen har ejet Brabrandhus, har der kun været en enkelt sag med en problemlejer. Resten af tiden har samarbejdet med beboerne fungeret gnidningsfrit, og det ser Paw Simon Krogh som et bevis på, at filosofi og praksis hænger sammen.
“Hvis jeg skulle nævne noget, som jeg gerne vil ændre, så er det den skæve balance i branchen. Jeg forstår godt, hvorfor lejerne har stærk beskyttelse, men hvis både udlejere og lejere opfører sig ordentligt og følger de gældende regler, så er der faktisk ikke brug for al den mistillid,” siger han.
ØKONOMIEN ER VIGTIG, MEN TALLENE STÅR ALDRIG ALENE
For Paw Simon Krogh er økonomien stadig en vigtig del af arbejdet. Han er trods alt tidligere revisor, og det er benhårdt arbejde at drive udlejning af både erhverv og bolig samtidig med, at man opfører en ny bygning.
Men tallene står aldrig alene.
“Jeg har altid vidst, at de lave renter ikke ville vare evigt. Derfor spænder vi ikke buen for hårdt. Det handler om at have noget tørt krudt og drive forretningen med omtanke. Den filosofi giver os ro, og den giver lejerne ro,” forklarer han og fortsætter:
”Vilkårene for private udlejere har ændret sig markant de seneste år. Det er blevet sværere at få byggetilladelser og få godkendt nye lån til byggeprojekter. Der er kommet flere lag og længere sagsbehandlingstid, og man skal være mere vedholdende for at få tingene igennem i dag, end da vi gik i gang første gang,” siger han.
For Trine Lund Rasmussen er hun efter eget udsagn havnet på den helt rette hylde. “Jeg drømte egentlig om at blive ejendomsmægler, men i stedet for at sælge lejligheder, står jeg nu for at fremvise og få dem udlejet. Jeg holder også meget af den personlige kontakt, for jeg møder jo mine lejere på gaden. Det betyder noget, at de kan kigge mig i øjnene og vide, at vi driver det her sted med hjertet.”
Og måske er det netop kombinationen af Paws talforståelse og Trines blik for mennesker, der gør Brabrandhus til mere end blot en ejendom. Det er en fortælling om at tage ansvar; både for bygningerne, for lejerne og for hele lokalsamfundet.
DERFOR ER VI MED I DANSKE UDLEJERE
For Paw Simon Krogh og Trine Lund Rasmussen handler medlemskabet af Danske Udlejere ikke om formaliteter, men om at have et stærkt bagland i hverdagen.
“Vi kom ind i branchen helt uden viden og erfaring som udlejere. Derfor har Danske Udlejere været en vigtig kilde for os til at hente viden om de mange regler og kontrakter. I dag tilmelder vi os løbende til kurser og bruger foreningens blanketter og rådgivning. Det er en kæmpe tryghed at vide, at vi altid kan få svar på vores spørgsmål, og jeg synes virkelig, at vi får virkelig meget for det kontingent, vi har” siger Paw Simon Krogh.
Trine Lund Rasmussen supplerer:
“Som udlejer står man tit alene med mange forskellige opgaver. Det er rart at vide, at vi har et sted at gå hen, uanset om det handler om jura, inspiration eller netværk.”
INVESTERINGSEJENDOM MED 9 % FORRENTNING – STABILT AFKAST
TORVEGADE 3-5, 9670 LØGSTØR
ATTRAKTIV BELIGGENHED MIDT I BYEN
Nu har du muligheden for at sikre dig en klassisk og veldrevet udlejningsejendom i den hyggelige købstad Løgstør – med solide lejere og et stærkt dokumenteret afkast. Ejendommen fremstår præsentabel med herskabelige detaljer og moderne opdateringer i lejlighederne – herunder nyere køkkener og gennemtænkte planløsninger
FAKTA OM EJENDOMMEN
2 erhvervslejemål med stabile og veletablerede lejere gennem mange år.
2 fuldt udlejede boliger – bl.a. med stuklofter, brændeovn og stor terrasse.
Samlet areal: 859 m².
Lejeindtægt: 309.300 kr. årligt.
Forrentning: 9 %. Købesum: 2.720.000 kr.
KONTAKT:
Lars Thygesen
Tlf.: 28 12 81 08
Eller på mail:
LT@dukamail.dk
Problemer med lejere?
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat
Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak
Fremtidens ejendomsværdi bygger på data og dokumenteret bæredygtighed
Banker og investorer kræver dokumentation, og lejere efterspørger grønne kvadratmeter. Spørgsmålet er derfor:
Hvordan omsætter man bæredygtighed fra vision til handling?
En branche med vilje - og nu med værktøjet
Ejendomsejere og forvaltere har ofte ambitionerne, men ikke altid værktøjerne. Data ligger spredt, er usammenlignelige og svære at bruge. Det betyder, at beslutninger træffes ud fra mavefornemmelser og akutte behov frem for langsigtet CO2-effekt og værdiskabelse. Resultatet er, at potentialet for grøn omstilling og økonomisk optimering ikke udnyttes.
Datadrevet drift starter med struktur
Den Grønne omstilling begynder med struktur. Det handler om at kunne kortlægge bygningsdele, levetid, energidata og økonomi – og bruge det til at analysere, prioritere og planlægge strategisk - samtidigt.
Med eseeCRETE skabes ved hjælp af avancerede algoritmer og data fra digitale tvillinger et samlet billede af hele porteføljen. Det kræver blot en adresse – så genereres et operationelt overblik til brug for analyse og beslutning.
Fra data til beslutning
Når data struktureres, kan de omsættes til indsigt. Ejendomsejere og forvaltere får adgang til:
Fuld indsigt i porteføljen – Analyse af vedligehold og bæredygtighed på ejendoms- og porteføljeniveau.
Datadrevet prioritering – Viden om energiforbrug, CO2-udledning og hvor investeringer skaber størst effekt.
Automatisk dokumentation – Understøttelse af EUtaksonomi og ESG-krav direkte via driftsdata.
Målrettet BI – Visualiseringer og rapporter til drift, ledelse og bestyrelse i ét samlet overblik.
Forebyg værdiforringelse
Bygninger, der ikke lever op til moderne standarder, risikerer at miste værdi eller ende som strandede aktiver.
Med analyse af energimærker og teknisk vedligeholdelse kan risici identificeres i tide og porteføljen sikres.
Prioritér de rigtige investeringer
Vedligeholdelsesbudgetter er sjældent ubegrænsede. Derfor er et datadrevet grundlag afgørende for at pege på de forbedringer, der både er økonomisk rentable og bæredygtigt ansvarlige.
Et nyt udgangspunkt
Branchen anerkender bredt behovet for valide data, men mange oplever, at det er tids- og ressourcekrævende at komme i gang. Derfor er løsninger, der skaber struktur og gør det muligt at tage det første skridt, helt nødvendige.
Fremtidens ejendomsværdi bygger på data og dokumenteret bæredygtighed – og nøglen er at omsætte visioner til handling gennem indsigt, struktur og prioritering.
SKRIBENT
VI VIL HAVE BILLIGE BOLIGER
Spørgsmålet er bare hvordan?
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Ovennævnte udtalelse er kommet fra utallige politikere. Specielt op mod et kommende kommunalvalg, eller op mod studiestart, eller på tidspunkt, hvor der ikke rigtig er andre interessante emner at udtale sig om.
De fleste husker nok Ritt Bjerregaard i 2006. Op mod valget til overborgmester i København udtalte Ritt de berømte ord: ”5.000 boliger til 5.000 kr.”. Underforstået: 5. 000 boliger i København (ikke ”i det mørke Jylland eller andre ikke attraktive steder”).
I samme boldgade indgik Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, SF, Enhedsliste og Kristendemokraterne i november 2021 en politisk aftale om bl.a. at skaffe 4.050 billige boliger til hjemløse. En udokumenterbar konklusion viser dog, at der er store problemer med at skaffe disse billige boliger til de mange hjemløse. Der omtales årsager som:
• Mangel på egnede boliger i den nødvendige prisklasse
• Boligmarkedspres, der gør det svært at fastholde eller skabe billige boliger i det omfang, der kræves
• Implementeringsudfordringer, herunder kapaciteten i bostøtte og samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer
De fleste mennesker er nok enige om, at specielt de hjemløse har et behov, som samfundet SKAL afhjælpe.
Igen – de fleste mennesker er enige i, at alle SKAL have et trygt og ordentlig hjem at bo i.
Uenigheden kommer, når man skal definere hvor, dette hjem så skal ligge. Indre by København eller udenfor, eller langt fra København? Det er nemlig ”geografien” som (forenklet og alt andet lige) bestemmer prisen, og dermed definerer, hvem der kan bo hvor.
BOLIGUDGIFTEN KAN INDIREKTE
REDUCERES VED AT YDE STØTTE TIL F.EKS. GRATIS VUGGESTUE- OG BØRNEHAVEPLADSER
Den socialdemokratiske overborgmesterkandidat Pernille Rosenkrantz-Theil har været ud med ovennævnte forslag – altså gratis institutionspladser til børnefamilierne. Dette skulle være en kompensation for ”de latterlige høje leveomkostninger” i København – herunder leje- og ejerboligpriser.
Det er vanskeligt at forstille sig, at dette skulle resultere i lavere leje og boligpriser. Et tilskud i form af gratis institutionspladser vil blot få endnu flere mennesker til at søge mod det københavnske boligmarked. Det skaber ikke flere boliger.
BYG FLERE ALMENE BOLIGER
Flere politiker har i debatten været ude og kræve, at der bygges mange flere almene boliger (underforstået: Billige almene boliger). Selvom almene boliger rent huslejemæssigt fastsættes anderledes end nye private boliger, skal der tilnærmelsesvis betales en husleje, som afspejler udgifterne til at projektere, købe byggeretter, bygge og drive disse almene lejemål. Indenfor den almene sektor skal ingen ”tjene” på udlejningen, men driften skal deles ud på lejerne via en såkaldt ”budgetleje”. Skal man placere et alment boligbyggeri på en meget attraktiv adresse i f.eks. indre København, så er prisen for byggeretten den samme, hvad enten man er en almen boligforening eller en privat investor. Det samme gør sig gældende for selve byggeriet af ejendommen
og mange andre faktorer. Der, hvor der er forskel mellem privat byggeri og alment byggeri er:
Når almene boliger bygges ydes der typisk støtte således:
• Kommunen stiller typisk en garanti for lånene og yder et indskud (normalt ca. 10 % af anskaffelsessummen)
• Beboerne betaler et indskud, når de flytter ind (normalt 2–3 % af anskaffelsessummen for boligen)
• Staten yder et årligt kapitaltilskud, som nedsætter huslejen
Årsagen til at de almene boligforeninger ikke bare kan ”bygge løs” findes primært i det såkaldte rammebeløb. Når en almen boligorganisation skal opføre nye boliger eller lave større renoveringer, er der loft over, hvad det må koste pr. kvadratmeter. Hvis selve byggeretten/byggegrunden er meget dyr, er der ikke penge nok til at bygge, og dermed ”strander” nybyggeriet ofte i de attraktive områder.
Hvis man politisk ønsker flere almene ejendomme i attraktive byer og byområder – SKAL rammebeløbet således hæves.
HVAD KAN MAN GØRE FOR AT SKABE FLERE ”BETALBARE” BOLIGER (LEJE/ ALMENT/EJE)?
Inden et bud på svaret gives, skal noget essentielt omkring prisdannelsen på såvel lejeboliger som ejerboliger beskrives. Vi skal se på: Den økonomiske grundlov som i al enkelthed defineres som forholdet mellem: Udbud og efterspørgsel. Ønsker mange et givent produkt, og udbuddet er begrænset, bliver prisen presset op. Udbydes store mængder af et givet produkt, og er efterspørgslen begrænset, falder prisen. Helt jordnært kender vi eksemplet fra de første nye kartofler
Svaret på overskriften er:
Fortæt og byg opad de steder hvor folk ønsker at bo
Kønt og inspirerende er det ikke, men her kan bo mange mennesker på et begrænset areal. Vil sådanne boligområder i fremtiden give grobund for ghettodannelser?
VI ER IKKE ALENE MED PROBLEMET
Ifølge EU-kommissionens formand Ursula von der Leyen har situationen nu udviklet sig fra at være en ”boligkrise” til at være en ”social krise”, der truer europæernes fremtid. Samtidig fastslår Ursula von der Leyen i en tale, at EUkommissionen arbejder på en plan for billigere boliger.
Den plan skal Danmarks EU-kommissær Dan Jørgensen stå i spidsen for og det haster. Dan Jørgensen varsler en fremskyndelse af planen for billigere boliger, som kommissionen lige nu arbejder på. Den skal præsenteres inden årets udgang, udtaler Dan Jørgensen.
For at understøtte kommissionens mål vil man revidere statsstøttereglerne, så EU-landene kan bruge offentlige midler til at bygge billige boliger, siger Ursula von der Leyen.
Samtidig varsles indgreb over for korttidsudlejning, som kritiseres for at fjerne boliger fra markedet til ”almindelige mennesker”, og dermed presser boligpriserne opad.
Man vil endvidere se om finansieringsmulighederne kan lettes samtidig med at statsstøttereglerne løsnes.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Spar administrativ tid!
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Læs mere på norlys.dk/boligforening Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Sønder Allé 4, 1. sal,
8000 Aarhus C
NYHED
Kontorlejemål med direkte adgang til attraktiv tagterrasse
Regulære kontorlokaler med godt lysindfald. Indretningen består af flere regulære kontor- og mødelokaler, et funktionelt køkkenområde med spiseplads samt tilhørende depotrum.
Derudover rummer lejemålet et mindre garderobeområde og toiletfaciliteter. Lokalerne fremstår lyse og indbydende med bl.a. flotte gulve og god loftshøjde.
207.200,Årlig leje
UDLEJET
148 m2 Samlet areal
Kontor/klinik
Anvendelse
Lyst og flot kontorlejemål udlejet til rådgivningsvirksomhed Nye kontorlokaler udlejet til advokatfirma
Sønder Allé 6, 2.,
8000 Aarhus C
Karen Wegeners Gade 19, 8000 Aarhus C (ZIGZAG Huset)
Kontakt Matilde Præstgaard – såfremt I leder efter lokaler eller har brug for hjælp til udlejning. Mobil: 2528 2025 eller mail: mp@tk-erhverv.dk
Aarhus oplever i øjeblikket en rekordlav tomgang på ejendomsmarkedet. En national undersøgelse fra EjendomDanmark viser, at tomgangen for lejeboliger ligger på blot 2,3 procent – det laveste niveau, der er registreret, siden brancheorganisationen begyndte sine målinger i 2014. Udviklingen er særligt drevet af Aarhus, hvor tomgangen for ledige lejeboliger i tredje kvartal 2025 er helt nede på 1,2 procent.
Det er helt anderledes end tidligere år, hvor vi har oplevet lav investorinteresse, primært på grund af høj tomgang, men selvfølgelig også på grund af høj inflation og høje renter. Det billede er nu ved at være ændret.
MANGEL PÅ NYBYG
Den lave tomgang i Aarhus kan tilskrives flere faktorer. For det første har der ikke været opført særligt mange nye ejendomme de senere år, hvilket har begrænset udbuddet af lejeboliger.
Figur 1: Byggeri under opførelse, Aarhus Kommune, etageareal
I andet kvartal 2025 var der igangværende byggeri lige i underkanten af 100.000 m². Man skal helt tilbage til første kvartal 2014, for at finde så lav byggeaktivitet i Aarhus. Den nuværende, lave byggeaktivitet indikerer, at tomgangen vil forblive lav i de kommende år, medmindre der iværksættes nye byggeprojekter for at øge udbuddet af ejendomme, og på nuværende tidspunkt ser det begrænset ud.
Det skal vi – for det andet – sammenholde med, at Aarhus oplever høj befolkningstilvækst og dermed yderligere pres på efterspørgslen. Ifølge de seneste data fra Aarhus Kommune er befolkningstilvæksten i Aarhus på 5.417 personer i det seneste år, hvilket giver en efterspørgsel 220.000 m². Den kombination skaber principielt et underskud på godt 100.000 m² i 2025.
To år længere fremme ser problemet ud til at vokse. Fra 2025 og frem mod 2027 er der på nuværende tidspunkt planlagt byggeri svarende til 5.530 boliger i Aarhus Kommune jf. tal fra Byggefakta. Hvis vi antager, at boligerne er ca. 70 m² i gennemsnit, udgør det samlede byggeri frem mod 2027 i alt ca. 390.000 m², hvilket ikke er tilstrækkeligt til at følge med efterspørgslen.
Dykker man yderligere ned i dataene, fremgår det, at projekter, hvor byggepladsen enten er etableret eller er ved at blive etableret, udgør 3.133 boliger, som svarer til cirka 220.000 m². De øvrige projekter er i andre faser, f.eks. under planlægning, projektering, lokalplansbehandling mv. og dermed nemt kan have længere udsigter.
De områder, hvor der især udvikles nye boliger, er hhv. Aarhus C, Aarhus N og Risskov. Vi ved, at en stor del af tilflytterne til Aarhus søger mod Aarhus C, hvilket hænger
sammen med det store antal studerende i byen, hvorfor det giver rigtig god mening at øge boligudbuddet i den centrale del af byen.
Figur 4: Befolkningsprognose i Aarhus Kommune
Kigger vi endnu længere frem, forventer Aarhus Kommune fortsat en positiv befolkningsudvikling. Prognosen frem mod 2035 viser en forventet tilvækst på ca. 50.000 personer, svarende til ca. 5.000 tilflyttere årligt.
Det betyder, at efterspørgslen på boliger i Aarhus i de kommende år fortsat vil ligge på et forventet niveau på mere end 200.000 m² årligt. Og med udsigt til en samlet udvidelse af boligudbuddet på et sted mellem 220.000-390.000 m² frem mod 2027, så kommer vi til at mangle en del boliger.
Vi har dermed en anbefaling til kommunen: Øg tempoet for lokalplanerne. I Aarhus kan lokalplansprocesser nemt tage op mod 4-5 år, så der er lange perspektiver på nye projekter. Markedet har desværre en tendens til at være reaktive frem for proaktive og det betyder, at vi ovenpå et trægt marked har en vis forsinkelse i forhold til nye projekter.
GODT NYT FOR INVESTORER: UDSIGT TIL LEJESTIGNINGER
For investorerne er dette imidlertid gode nyheder. Vi har set flere eksempler på 5% lejestigninger det seneste år, og når vi taler med vores kolleger inden for boligudlejning, hæver de dagligt lejen, når de modtager nye opsigelser på de ejendomme, hvor de er ansvarlige for genudlejningerne. Derfor er det også vores klare forventning, at dette vil fortsætte de kommende år.
Vi kan allerede se tegn på, at markedet er villigt til at købe ejendomme ind på helt andet niveau end for bare 1-2 år siden. Som investor er der dermed en gylden mulighed nu.
Og her kommer mit sidste råd: Det er ikke nogen hemmelighed, at der i disse år opføres en del nye kontorer, hvor mange af lejerne til disse ejendomme er interne flytninger i byen.
Flere af de fraflyttede kontorejendomme ender med at stå tomme i længere perioder, da der skal afholdes en del udgifter til opgradering, inden man har en lejer på hånden. Det skyldes, at de fleste lejere ikke ønsker at binde sig til en lejeaftale med levering om 12-24 mdr. Derfor ser vi desværre flere “strandede ejendomme”, som der ikke er den store interesse for.
Både for kommunen og investorer, kan man altså øge udbuddet af boliger hurtigere end ved nybyggeri ved at konvertere de eksisterende kontorejendomme, som oftest er meget central placeret i byen og dermed er oplagte til formålet.
Det giver flere lejere mulighed for at få en bolig samtidig med, at investorerne kan bidrage til byfornyelse og vækst.
Denne klumme/artikel har været vist på EjendomsWatch 30.09.2025
TRÆT AF DÅRLIGE LEJERE?
Få ro i maven med Keyhole Lejerscreening
Som udlejer ved du, hvor vigtigt det er at finde de rigtige leje re. Keyhole Lejerscreening er din one-stop-shop til kreditopslag på potentielle lejere i alle relevante registre. Det giver dig det solide grundlag til hurtigt at udvælge de bedste lejere til dine lejem ål og dermed minimere risikoen for problemer, før lejeaftalen indgås.
KUN 70 KR. PER TJEK
Ingen binding – betal kun for det, du bruger. ✅
Du kan bruge lejerscreening helt uafhængigt af vores andre Keyholeløsninger og produkter. Er du ny hos Keyhole? Registrér dig nemt og gratis på: http://portal.usekeyhole.com/register eller scan QR-koden og find ud af, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer og du kan blive partner.
Daniel Ejler Christensen
Country Sales Manager, Danmark Tlf.: 93 88 53 65 dec@usekeyhole.com
SKRIBENT
Af Advokat Stine Andreassen og advokat Charlotte Snorre Beck / CLEMENS
FREMTIDSFULDMAGT
Hvem træffer beslutningerne, hvis du en dag ikke selv kan?
et er et spørgsmål, mange skubber foran sig. Med en fremtidsfuldmagt kan du tage stilling i god tid og sikre, at dine ønsker bliver respekteret.
En fremtidsfuldmagt gør det muligt at udpege én eller flere personer, du har tillid til, som kan handle på dine vegne, hvis du mister evnen til selv at gøre det. Du bestemmer samtidig, hvilke typer af beslutninger de skal kunne træffe – fx økonomiske, helbredsmæssige eller praktiske forhold i hverdagen.
HVAD ER EN FREMTIDSFULDMAGT –
OG HVAD KAN DEN BRUGES TIL?
En fremtidsfuldmagt er et dokument, hvor du på forhånd kan bestemme, hvem der skal træffe beslutninger på dine vegne, hvis du en dag bliver ude af stand til at varetage dine personlige og/eller økonomiske forhold.
Ved at oprette en fremtidsfuldmagt kan du selv udpege den eller de personer, du stoler mest på til at træffe de bedst mulige beslutninger.
Fuldmagten skal oprettes nu, men den træder først i kraft, hvis du på et senere tidspunkt mister evnen til at handle fornuftsmæssigt – fx på grund af sygdom, svækket helbred eller nedsat mental funktion. Der kan derfor gå mange år fra oprettelsen, til fuldmagten eventuelt bliver sat i kraft.
Formålet er at sikre, at dine ønsker og behov stadig kan varetages, selvom du ikke længere selv er i stand til det. Dermed kan du også undgå at blive sat under værgemål.
Når du kender formålet med en fremtidsfuldmagt, melder næste spørgsmål sig hurtigt: Kan du selv lave den – eller er det forbundet med risici?
DET KAN VÆRE RISIKABELT AT UDARBEJDE EN FREMTIDSFULDMAGT SELV
Det er muligt selv at udarbejde en fremtidsfuldmagt, men det indebærer juridiske risici, som mange overser.
For at oprette en fremtidsfuldmagt er det en betingelse, at du er myndig, og at du er i stand til at handle fornuftsmæssigt.
Fremtidsfuldmagten skal oprettes digitalt med MitID, registreres i Fremtidsfuldmagtsregisteret og vedkendes for en notar. Men det er kun det formelle. Den reelle udfordring ligger i indholdet – altså hvordan fuldmagten er formuleret, hvad den dækker, og hvilke rettigheder der gives. Hvis blot én formulering er uklar, eller hvis betingelserne ikke er opfyldt, kan Familieretshuset nægte at sætte den i kraft.
Faktisk viser statistikken, at hver femte fremtidsfuldmagt bliver afvist helt eller delvist. Det betyder, at pårørende kan stå uden adgang til at hjælpe – netop i en situation, hvor behovet er størst. Konsekvensen kan være, at der i stedet må søges om værgemål, hvilket kan tage ca. et halvt år og giver væsentligt mindre frihed og fleksibilitet.
En fremtidsfuldmagt skal kunne modstå både juridisk vurdering og praktisk brug. Den skal tage højde for alt fra gavegivning og bankforretninger til ejendomshandler og virksomhedsejerskab. Det kræver præcision – og erfaring.
Vi anbefaler, at du får hjælp fra en advokat med specialviden om fremtidsfuldmagter. På den måde sikrer du, at fuldmagten er juridisk holdbar og dækker de forhold, der er relevante i netop din situation. Det skaber tryghed – både nu og i fremtiden.
VÆLG DEN ELLER DE RIGTIGE FREMTIDSFULDMÆGTIGE
I en fremtidsfuldmagt kan du indsætte en eller flere fuldmægtige til at handle på dine vegne. Det er vigtigt, at de fuldmægtige, du indsætter, er personer, du er tryg ved og har tillid til kan træffe de bedste og mest hensigtsmæssige beslutninger for dig. Fuldmægtigene skal nemlig være i stand til at træffe beslutninger, der er i overensstemmelse med dine ønsker og interesser, når du ikke længere selv er i stand til at udtrykke dem.
Du kan fx indsætte din ægtefælle eller samlever, dine børn, dine søskende eller en god ven.
Du kan godt indsætte umyndige fuldmægtige, fx dine umyndige børn, men den dag fremtidsfuldmagten skal sættes i kraft, kan fuldmagten kun sættes i kraft for de fuldmægtige, der er fyldt 18 år. Fuldmægtigene skal derudover være i stand til at handle fornuftsmæssigt.
Du kan indsætte lige så mange fuldmægtige, som du finder nødvendigt, og du kan kombinere og opdele din fuldmagt, så den bliver skræddersyet til dine behov.
Fuldmægtigene kan fx indsættes rangordnet i en bestemt rækkefølge. Det giver mulighed for at bestemme, at én person skal varetage dine interesser på 1. pladsen, og kun hvis denne person ikke kan eller vil handle på dine vegne, skal personen på 2. pladsen kunne indtræde og handle på dine vegne.
På hver plads i denne rangorden kan du indsætte en eller flere personer som dine fuldmægtige. Du kan fx indsætte dine børn sammen på 1. pladsen.
Når du har valgt, hvem der skal være dine fuldmægtige, er næste skridt at overveje, hvilke beslutninger de konkret skal kunne tage på dine vegne.
HVILKE BESLUTNINGER KAN EN FREMTIDSFULDMÆGTIG TAGE?
Som fuldmagtsgiver bestemmer du, hvilke forhold og inden for hvilke områder dine fuldmægtige skal kunne handle på dine vegne og repræsentere dig.
Fremtidsfuldmagten kan omfatte dine personlige og/eller økonomiske forhold. Er du virksomhedsejer, kan fremtidsfuldmagten også omfatte disse forhold. Se da afsnittet ”Hvad hvis jeg ejer en virksomhed?”.
Hvis fuldmægtigene kan varetage personlige forhold, kan de fx:
• ansøge om offentlige ydelser og hjælpeforanstaltninger til dig.
• varetage dine personlige, sundhedsmæssige og helbredsmæssige interesser over for det offentlige sundhedsvæsen og private sundhedsudbydere.
• klage over afgørelser på dine vegne.
• administrere dine digitale profiler.
Har du i en fremtidsfuldmagt bestemt, at fuldmægtigene kan varetage økonomiske forhold, kan fuldmægtigene fx:
• få adgang til din netbank, foretage betalinger og disponere over dine konti.
• opsige dine abonnementer.
• sælge din faste ejendom og indfri lån.
• indgå aftaler på dine vegne om lejebolig.
• købe og sælge værdipapirer på dine vegne.
Dine fuldmægtige kan som udgangspunkt give sædvanlige gaver på dine vegne og fuldmægtigene kan i et vist omfang videreføre dine gavetraditioner. Du kan dog derudover i fremtidsfuldmagten bestemme, at dine fuldmægtige skal kunne give større konkrete gaver til bestemte personer, fx det årlige afgiftsfrie gavebeløb til din nærmeste familie.
SÆRLIGE FORHOLD FOR VIRKSOMHEDSEJERE
Hvis du er virksomhedsejer, kan der være behov for at tage
særskilt stilling til, hvem der skal kunne handle på dine vegne i relation til virksomheden, hvis du selv bliver ude af stand til at handle fornuftsmæssigt.
Når det drejer sig om drift af virksomhed, er det vigtigt at vælge en eller flere fuldmægtige, som har de nødvendige kompetencer og kendskab til virksomhedens drift og branche, så de kan træffe beslutninger vedrørende virksomheden i overensstemmelse med virksomhedens og dine interesser. Du kan vælge at opdele din fremtidsfuldmagt ved at indsætte en eller flere fuldmægtige til specifikt at varetage alle dispositioner vedrørende virksomheden, mens en eller flere øvrige fuldmægtige skal foretage samtlige dispositioner vedrørende dine personlige og privatøkonomiske forhold.
I en fremtidsfuldmagt kan du også bestemme, at bestemte rådgivere eller pårørende skal tages med på råd, forinden der træffes væsentlige beslutninger i virksomheden, eller at disse skal godkende bestemte beslutninger vedrørende virksomheden.
Ejer du en virksomhed sammen med andre, er det vigtigt, at fremtidsfuldmagten tilpasses eventuelle ejeraftaler.
Uanset om du er privatperson eller virksomhedsejer, følger der nogle faste trin for, hvordan en fremtidsfuldmagt skal oprettes.
SÅDAN OPRETTER DU EN FREMTIDSFULDMAGT I PRAKSIS
En fremtidsfuldmagt skal oprettes skriftligt og registreres digitalt i Fremtidsfuldmagtsregisteret ved underskrift med MitID. Derefter skal fremtidsfuldmagten vedkendes for en notar.
Hvis du er fritaget for at modtage digital post fra det offentlige, kan du i stedet oprette en fremtidsfuldmagt på papir. En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal indgives og underskrives ved personligt fremmøde hos Familieretshuset. Du skal anmode Familieretshuset om at indkalde dig til et møde, hvor du underskriver fremtidsfuldmagten, hvorefter Familieretshuset sørger for at registrere den i Fremtidsfuldmagtsregisteret.
Når fremtidsfuldmagten er gyldigt oprettet, er den hvilende, indtil den bliver sat i kraft. Se mere nedenfor om ”Hvornår og hvordan bliver en fremtidsfuldmagt sat i kraft?”.
Når fuldmagten er oprettet og registreret, rejser spørgsmålet sig: Hvornår træder den egentlig i kraft – og hvem afgør det?
HVORNÅR TRÆDER EN FREMTIDS-
FULDMAGT I KRAFT – OG HVEM
AFGØR DET?
En fremtidsfuldmagt er kendetegnet ved, at den først bliver sat i kraft, hvis du som fuldmagtsgiver ikke længere selv er i stand til at varetage dine interesser inden for de områder, som er omfattet af fuldmagten. Det betyder, at der kan gå mange år fra oprettelse af en fremtidsfuldmagt, at til den faktisk træder i kraft.
Det er Familieretshuset, der kan sætte en fremtidsfuldmagt i kraft. Dette sker efter anmodning fra fuldmagtsgiver (dig selv) eller de fuldmægtige, som er indsat i fremtidsfuldmagten. Det er et krav, at der sammen med anmodningen om ikraftsættelse indsendes en lægeerklæring med oplysninger om din helbredstilstand. Det er Familieretshuset, der vurderer, om betingelserne for at sætte fremtidsfuldmagten i kraft er opfyldte.
Når en fremtidsfuldmagt er sat i kraft af Familieretshuset, bliver den offentligt tilgængelig i din personbog, som er en del af det digitale tinglysningssystem. Det sikrer, at fx offentlige myndigheder og banker kan se fremtidsfuldmagten og dermed ved, hvem der har fuldmagt til at råde på dine vegne, og hvordan fuldmægtigene kan råde.
FREMTIDSFULDMAGT ELLER GENERALFULDMAGT? FORSKELLENE ER VÆSENTLIGE
En generalfuldmagt er – ligesom en fremtidsfuldmagt – en måde at bestemme, hvem der skal kunne handle på dine vegne. Der er dog nogle væsentlige forskelle på de to typer fuldmagter.
En fremtidsfuldmagt oprettes og registreres med henblik på den situation, at du engang i fremtiden ikke længere kan varetage dine egne personlige og/ eller økonomiske forhold. Der kan gå mange år fra oprettelse til ikraftsættelse, og det er ikke sikkert, at fremtidsfuldmagten nogensinde bliver sat i kraft. Fremtidsfuldmagten opbevares i Fremtidsfuldmagtsregisteret. Der er større sikkerhed forbundet med en fremtidsfuldmagt pga. måden, hvorpå den oprettes og registreres.
En generalfuldmagt adskiller sig især fra en fremtidsfuldmagt ved, at generalfuldmagten træder i kraft med det samme, den bliver skrevet under. En generalfuldmagt bliver ikke registreret nogen steder, og fuldmagten skal derfor opbevares af den/de fuldmægtige. Da generalfuldmagten ikke er registreret nogen steder, kan offentlige myndigheder, banker og andre relevante myndigheder ikke se fuldmagten. Fuldmægtigen skal derfor medbringe selve fuldmagten for at kunne handle på dine vegne.
Generalfuldmagten kan laves som en såkaldt vedvarende fuldmagt, hvilket betyder, at fuldmagten bliver ved med at gælde, selvom du på et senere tidspunkt måtte blive ude af stand til at handle fornuftsmæssigt, fx pga. sygdom. En vedvarende generalfuldmagt kan derfor være et godt supplement til en fremtidsfuldmagt i tilfælde af, at du får brug for hjælp til at varetage dine forhold, men hvor dine pårørende må afvente, at Familieretshuset sætter din fremtidsfuldmagt i kraft. I dette tilfælde kan dine pårørende benytte din vedvarende generalfuldmagt i overgangsperioden.
Fuldmagterne bør oprettes sådan, at de stemmer overens med hinanden og tilpasses dine forhold, og så det sikres, at der ikke kommer til at være flere fuldmagter, der gælder samtidig for de samme områder.
SÅDAN KAN DU TILBAGEKALDE
ELLER ÆNDRE DIN FREMTIDSFULDMAGT
Du kan til enhver tid tilbagekalde eller ændre en fremtidsfuldmagt – så længe du fortsat er i stand til at handle fornuftsmæssigt. Tilbagekaldelsen eller ændringen skal ske skriftligt og skal registreres digitalt i Fremtidsfuldmagtsregisteret. Hvis fuldmagten allerede er sat i kraft, kræver det, at Familieretshuset vurderer, at du er i stand til at forstå betydningen af tilbagekaldelsen eller ændringen.
En fremtidsfuldmagt ophører i forskellige situationer, herunder:
• når du som fuldmagtsgiver afgår ved døden.
• hvis alle, der er indsat som fuldmægtige, frasiger sig hvervet eller bliver ude af stand til at varetage hvervet, fx på grund af sygdom eller død.
• hvis du som fuldmagtsgiver kommer under værgemål, ophører fuldmagten for så vidt angår de forhold, der er omfattet af værgemålet.
SMÅ FEJL KAN FÅ STORE KONSEKVENSER
Det er vigtigt, at en fremtidsfuldmagt oprettes korrekt både indholdsmæssigt og formmæssigt. Hvis fremtidsfuldmagten ikke er oprettet korrekt, eller der er ugyldigt eller utydeligt indhold, kan Familieretshuset afvise at sætte fremtidsfuldmagten i kraft. Det er først den dag, hvor fremtidsfuldmagten sættes i kraft, at du eller dine pårørende finder ud af, om indholdet er gyldigt og kan få virkning. Det er derfor vigtigt at søge professionel bistand i forbindelse med oprettelse af en fremtidsfuldmagt.
En korrekt udformet fremtidsfuldmagt er ikke bare et dokument – den sikrer, at beslutninger bliver truffet af personer, du har tillid til – på en måde, du selv har valgt.
Små fejl eller uklare formuleringer kan få store konsekvenser den dag, fuldmagten skal bruges. Hos CLEMENS advokater i Aarhus har vi hjulpet rigtig mange klienter – både privatpersoner og virksomhedsejere – med at oprette fremtidsfuldmagter, der fungerer i praksis og holder juridisk.
Vi ved, hvor fejlene typisk opstår – og hvordan man undgår dem. Mange spørger, om man kan nøjes med en almindelig fuldmagt til pårørende – eller om det kræver en fremtidsfuldmagt. Vores anbefaling er klar: En fremtidsfuldmagt giver langt større sikkerhed og anerkendes af både myndigheder og banker.
Vi rådgiver dig om hele processen – fra indhold og valg af fuldmægtige til oprettelse og registrering hos notar. Du får en advokat med specialviden om fremtidsfuldmagter, så du undgår tvivl og sikrer, at dine ønsker får gyldighed, når det gælder.
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage Få
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
I snart sagt alle lande er det et tema, at det bliver dyrere og dyrere at bo i de store byer, og fra politisk hold fremføres mange ideer om, hvordan dette skal håndteres. Med et kommunalvalg rundt om hjørnet har det selvsagt også fyldt en del i det danske mediebillede i den senere tid, og vi har været vidne til nogle ret så kontroversielle forslag.
Som andre har påpeget i bl.a. dette medie, forekommer de kreative og vidtrækkende forslag sjældent gennemtænkte, men giver selvfølgelig ønsket eksponering for de pågældende politikere.
Symptomatisk for forslagene er, at de ledsages af en afstandtagen til udlejerne, som kan være vanskelig at begribe. Det er således blevet helt sædvanligt for fremtrædende politikere at dæmonisere (bolig)udlejerne –særligt hvis de kommer udenlands fra.
Eksempelvis omtaler en politiker i et nyligt indlæg konsekvent udlejere som ”spekulanter”, og det italesættes som et ”sygt” boligmarked, når halvdelen af handlerne i en periode har været gennemført af udenlandske investorer.
En anden fremfører, at boligmarkedets problem er ”de store kapitalfonde”, som ifølge den pågældende ”bestemmer”, hvad huslejeniveauet skal være i København.
Man har også måttet læse, at det vil være et politisk svigt, hvis vi om 10 år kan konstatere, at halvdelen af København er ejet af ”Blackstone-typer”.
Enhver kan se udfordringerne ved den stigende boligbyrde i de store byer, navnlig København, og det er et nemt politisk greb at male et fjendebillede op i forhold til udlejerne, særligt hvis de er udenlandske. Spørgsmålet er imidlertid, om det er ret og rimeligt at bebrejde udlejerne de stigende lejeniveauer?
Hvis kritikken skal give nogen rationel mening, må den forudsætte, at udlejerne kan udleje boliger i den nye boligmasse til en arbitrært fastsat, ubegrænset høj husleje. Men er det virkelig tilfældet? Eller er det markedskræfterne, der dikterer, hvilken husleje en udlejer kan opkræve? Det er vel også svært at bebrejde udlejerne, at de forsøger at optimere afkastet af deres investeringer.
Det paradoksale er, at investorerne nu udskammes, selvom de har ageret helt, som politikerne har ønsket, og i øvrigt til gavn for boligmarkedet. Reglerne om ”fri husleje” for nyopførte boliger blev vedtaget i slutningen af 1991, og lovforslaget blev ledsaget af bl.a. følgende bemærkninger (FT 1991-92, Till. A, sp. 1230f.):
”Den foreslåede liberalisering af lejefastsættelsen ventes at styrke private investorers incitament til at opføre nye udlejningsejendomme…. På grund af det relativt høje huslejeniveau må det forventes, at udbuddet… især vil blive rettet mod befolkningsgrupper, der har råd til at bo godt og dyrt.”
Reglerne fik som bekendt den forudsatte og ønskede virkning, idet der blev bygget ”godt og dyrt” (sammenlignet med den ”gamle” boligmasse) og faktisk rigtig meget. I København er over 30.000 nye lejeboliger eksempelvis blevet opført de sidste 10 år (”Boligredegørelsen 2024”, Københavns Kommune).
Som man ved lovens vedtagelse var pinligt opmærksom på, ville alle de mange nye udlejningsboliger selvsagt ikke være blevet bygget, hvis ikke vi havde haft både reglerne om fri husleje og en lang række kapitalstærke investorer fra ind- og udland.
Når man politisk kritiserer investorerne, skylder man samtidig at svare på i hvert fald følgende spørgsmål: Havde de mange lejere, der i dag bebor de pågældende boliger, stået bedre, hvis de aldrig var blevet opført? Havde det været bedre for København og landets øvrige store byer at mangle de boliger? Og hvad havde det mon betydet for priserne på den øvrige del af boligmarkedet?
Til det sidste spørgsmål bemærkes, at ca. 7.000 af de nævnte 30.000 nye lejeboliger siden opførelsen er blevet konverteret til ejerboliger eller andre boligformer (”Boligredegørelsen 2024”, Københavns Kommune). Så der er altså en betydelig løbende bevægelse fra udlejningsbolig til bl.a. ejerbolig, hvilken tendens har været yderligere forstærket de sidste par år med den såkaldte ”privatiserings-bølge”, hvor flere større udlejere frasælger enkelte udlejningsboliger som ejerboliger til privatpersoner i takt med, at lejerne fraflytter.
Det er svært ikke at få den tanke, at det ville gavne borgerne mere, om man politisk forsøgte at fokusere på at løse de underliggende problemer med manglende tilførsel af nye boliger i stedet for at bruge kræfterne på at fremstille udlejerne som roden til alt ondt. Et godt sted at starte kunne være at sikre stabile rammevilkår, så investorerne har den forudsigelighed, som er afgørende for at ville binde an med yderligere investeringer, frem for ustandseligt at fremsætte uigennemtænkte forslag, der indebærer det stik modsatte.
Ovennævnte indlæg er tidligere vist i EjendomsWatch / sept. 2025
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
M ånedens udvalgte afgørelse er denne gang en dom fra Østre Landsret som omhandler det til stadighed ofte komplicerede spørgsmål, hvordan man fastslår en ejendoms status (i forhold til hvilke regler der gælder for lejeregulering mv.), når der sker ændringer på ejendommen efter den 1. januar 1995.
ikke fører til en ændring af ejendommens lejeretlige status. Der ses således ikke noget til hinder for, at forskellige dele af en ejendom er omfattet af lejelovens § 6 henholdsvis § 7.
EJENDOMSSTATUS
EFTER SAMMATRIKULERING AF FLERE EJENDOMME
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
Sagen drejede sig om, hvorvidt to udlejningsejendomme, der var omfattet af reglerne om småhuse, jf. lejelovens § 7, stk. 1, efter at der var sket sammatrikulering (i 2019) med tre andre udlejningsejendomme omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, fortsat skulle kategoriseres som småhuse. Eller som en del af en samlet stor ejendom. Dette ville have betydning for, om Grundejernes Investeringsfond var forpligtet til at lægge de tidligere småhuse ind under de øvrige udlejningsejendommes bindingskonto – og således at ejendommen i forhold til lejerne blev anses som en ejendom, når der skulle varsles lejeforhøjelser m.m.
Baggrunden for tvisten var, at udlejer varslede skatte- og afgiftsforhøjelse for lejerne i den nu sammatrikulerede ejendom. Udlejer havde fordelt skatte- og afgiftsforhøjelsen forskelligt på lejemålene med henvisning til, at lejemålene havde forskellig status, idet nogle lejemål var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, og nogle lejemål var omfattet af reglerne om småhuse. Da beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen, indbragte udlejer sagen for huslejenævnet, der traf afgørelse om, at der efter sammatrikuleringen var tale om én samlet fast ejendom omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for Ankenævnet, der nåede til samme resultat.
Udlejer bad herefter Grundejernes Investeringsfond om at tage stilling til, om ejendommen nu samlet set var bindingspligtige i kraft af sammatrikuleringen. Grundejernes Investeringsfond traf afgørelse om, at dette ikke kunne ske. Sagen blev herefter ved aftale mellem de involverede parter indbragt direkte for domstolene – og ikke først for huslejenævnet. Boligretten henviste sagen til behandling i Østre Landsret på grund af den principielle karakter.
AFGØRELSE
Landsretten fandt, efter henvisninger til lovforarbejder og retspraksis, at der ikke var grundlag for at antage, at matrikulære ændringer efter den 1. januar 1995 kan eller bør medføre en fravigelse af det grundlæggende princip om, at efterfølgende ændringer på en ejendom
En matrikulær sammenlægning af flere småejendomme eller en matrikulær sammenlægning af en småejendom med en storejendom indebar dermed ikke, at der skulle ses bort fra forholdene den 1. januar 1995, selvom ejendommene herefter matrikulært udgør én samlet ejendom. En matrikulær opdeling af en storejendom i flere mindre ejendomme, der kun indeholder 6 eller færre beboelseslejligheder, ville heller ikke bringe ejendommene ind under reglerne om mindre ejendomme (småejendomme).
Landsretten anførte også, at selvom formålet med indførelsen af reglerne om småhusene i 1994 var at lette administrationsbyrden for udlejere af mindre ejendomme, talte dette ikke afgørende imod fastholdelsen af ejendommene som småejendomme efter sammatrikuleringen, og landsretten bemærkede også, at udlejer under den administrative behandling af sagen selv havde foretaget en skønsmæssig fordeling af skatter og afgifter på delene af den samlede ejendom.
HVAD SKAL UDLEJER
VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Afgørelsen viser, at den altovervejende hovedregel stadig er, at man som udlejer skal forholde sig til en ejendoms status, sådan som forholdende var den 1. januar 1995, når man skal vurdere, hvilke regler, der skal anvendes for lejeforhøjelser. Hvad der er sket efterfølgende med ejendommen tillægges ikke betydning.
Og det kræver jo så, at man kender til denne status! I den refererede sag var dette ikke noget problem; men i praksis kan det ofte være meget svært at finde frem til dokumentation for en ejendoms status i 1995, da der kan være sket frasalg, nedrivning, tilbygning med mere, ligesom ejerforholdene til ejendomme på tilstødende matrikler også kan have haft betydning grundet det udvidede ejendomsbegreb (lejelovens § 9). Det kan for en ejendomsinvestor betyde, at man har købt ”katten i sækken” og dermed, hvis status er en anden end forholdene i dag tilsiger, kan blive ramt af, at man ikke kan kræve lejeforhøjelser eller opretholde en leje og et afkast, som man ellers havde kalkuleret med – eller at det i hvert fald bliver administrativt mere kompliceret.
Østre Landsrets dom af den 26. august 2025 (BS-55760/2023). Afgørelsen er i skrivende stund endnu ikke trykt.
K L U M M E
MULDVARPEN I BAGLOMMEN BLIVER TYKKERE
KAFFE & CROISSANT
KUN KR. 95
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
I økonomisk teori har vi et begreb der hedder pengeillusion. Begrebet dækker over, at vi mennesker har en tendens til at forelske os i nominelle beløb, men ikke i de reale beløb dvs. beløb korrigeret for den løbende inflation. Langt de fleste danskere har lige en fornemmelse af, at deres pengepung rækker til mindre, bl.a. fordi prisen på meget synlige varer er steget kraftigt i pris. De fleste glemmer imidlertid at lønningerne løber hurtigere end den generelle inflation. Derfor har danskere flere penge mellem hænderne selv om at prisen på oksekød, chokolade mv. er stukket af.
den forgangne weekend havde jeg besøg af min Mor og Far hjemme fra Haderslev. Når nu de var i København og vejret var godt, så skulle vi naturligvis ud at køre en lille tur, ligesom jeg havde glædet mig til at vise dem Jyske Banks nye kontor i Hovedstaden.
Køreturen med mig ved rattet gik tværs igennem det centrale København. Mor og Far, som jo er gode sønderjyder, syntes trafikken i København var overvældende (det var en søndag ).
”Hvad sker der, der” sagde min mor og pegede mod en cafe, hvor man kan købe coffe to go, som det vel hedder på nudansk. Ude foran den lille kaffebar, var der en alenlang kø. Jeg kunne så fortælle min Mor og Far, at det var københavnere, der stod i kø for at give 65 kr. for en kop kaffe i et papkrus. I virkeligheden et udtryk for, at det går ganske godt i vores økonomi. Vores økonomi er i høj grad blevet en oplevelsesøkonomi, hvor vores store betalingsmulighed gør, at vi er villige til at betale en forholdsvis høj pris for kvalitetsprodukter. Det vidner imidlertid også om, at vi står et stærkt sted. I Haderslev kan man i hvert fald få meget store mængder god kaffe til 65 kr. Det gjorde indtryk på de to sønderjyder – især da jeg også kunne fortælle, at hvis man vil have en croissant til kaffen – det var jo søndag formiddag – kunne denne snildt koste 30 kr. pr. styk. NEJ! Det var ikke for tre. Det vidner om, at de danske storbyer er ramt af en gentrificering, hvor der optræder et meget købestærkt publikum.
Til trods for, at der helt sikkert er et publikum til dyrekøbte oplevelser i byerne, så er det ikke oplevelsen alle steder i kongeriget. Det ses bl.a. ved at forbrugertillid lige nu er lav og at danskerne over en bred kam vurdere, at den økonomiske situation lige nu ikke er gunstig. Det ses, når Danmarks Statistik offentliggør deres rapporter over forbrugertilliden. Den svage vurdering af økonomien står imidlertid ikke mål med den faktiske udvikling og heller ikke nødvendigvis med forbrugernes ageren.
Starter vi med det sidste først, så kan vi se, at danskerne aktuelt øger deres private forbrug og ligger flere penge
i detailhandlen. Det er godt for de handlende og godt for dansk økonomi til trods for, at det er en smule kontraintuitivt, hvis man er bekymret for den økonomiske udvikling.
Noget andet er hvordan vi oplever økonomien. Der er nogle priser, vi ofte ser, mens der er andre priser vi lidt sjældnere forholder os til. Dagligt kommer de fleste danskere i supermarkedet og må forholde sig til stigende priser på oksekød, kakao og kaffe. De stigende priser her gør, at vi oplever en høj inflation.
Der er dog også andre priser som indgår i den løbende opgørelse af inflation, som vi noget sjældnere forholder os til. Det er eksempelvis priserne på kommunikation, leje af sommerhuse, pakkerejser og energi. Energi er måske en sandhed med modifikation, idet den seneste energikrise har gjort de fleste mere opmærksomme på deres energipriser. Det ændrer imidlertid ikke ved pointen.
Pointen er nemlig, at der er styr på inflationen. Inflationen stiger dermed mindre end lønningerne, hvorfor danskerne har reallønsfremgang. Pengepungen – altså muldvarpen i baglommen – er blevet federe og rækker simpelthen længere. Til trods for de højere fødevarepriser. Hvis du føler det anderledes, så er det fordi du lider af pengeillusion.
Givet at købekraften stiger og der er rift om boligerne i de større byer, så er det også oplagt at forvente at huslejerne fremadrettet vil være stigende. Det er det mest oplagte i en økonomi i fremgang, hvor fremgangen ikke er drevet af et byggeboom, men hvor økonomien drives af oplevelsesøkonomi. Selv om vi må forvente stigende priser, så tror jeg personligt, der går lidt tid, før der vil være kø efter croissanter til 30 kr. pr. styk i Haderslev.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
DET FORKERTE AREAL
Dommen omhandler en sag, hvor et huslejenævn har godkendt en leje på et forkert grundlag, da arealet var væsentligt mindre end forudsat. Hvilken betydning har det, hvis der opstår en efterfølgende tvist?
I længere tid har det været sådan, at angivelsen af arealet i lejekontrakten alene kunne betragtes som en faktisk oplysning. En faktisk oplysning kan enten være rigtig eller forkert, og huslejenævnet skal selvfølge anvende det rigtige areal, når lejen skal fastsættes – uanset hvad der står i lejekontrakten. (Der findes nogle få huslejenævn, herunder Huslejenævnet i Randers, hvor angivelsen af arealet er bindende for udlejer, hvis det er til skade for lejeren. Ellers ikke. Hvor dette standpunkt kommer fra, er uvist).
De fleste huslejenævn tager udgangspunkt i BBR, når de skal fastslå et lejemåls areal, og hvis de konstaterer, at det er ”skævt” efter en besigtigelse, så bør kommunen foretage en opmåling af lejemålet. (En ”opmåling” er ofte en lineal på en plantegning). BBR er flere steder baseret på en tidligere udlejers indberetning. Derfor kan der være mangler ved tallet, som man kan finde gennem OIS.dk. Både i op- og nedadgående retning.
Huslejenævnet i Hillerød har behandlet en sag om det lejedes værdi i et småhus, hvor man efter afgørelsen blev klar over, at arealet ikke var korrekt. Det kom der så en sag ud af, som er værd at undersøge nærmere. Dommen er trykt i T:BB 2025.491 Ø.
SAGEN I HUSLEJENÆVNET X 2 + BOLIGRETTEN
I en tvist om lejens størrelse i et småhus godkendte Huslejenævnet i Hillerød den 30. maj 2018 den gældende leje på 105.600 kr. om året (= 8.800 kr. pr. måned). På daværende tidspunkt var der enighed om, at arealet udgjorde 150 m2, hvilket var en forudsætning for nævnet.
Lejemålets areal blev opmålt af en landinspektør den 14. maj 2020. Landinspektøren konstaterede, at der alene var 129,33 m2 bebygget areal, hvoraf 86,40 m2 var beboelse.
[Forfatterens kommentar: Det fremgår ikke klart af afgørelsen, men årsagen til opmålingen skyldes formentlig kom-
munens sagsbehandling af lovligheden af anvendelsen af et udhus].
Der opstod atter tvist om huslejen størrelse m.v., og lejeren indbragte en ny sag den 10. december 2021. Huslejenævnet traf følgende afgørelse den 11. oktober 2022:
”Afgørelse:
Huslejenævnet har besluttet at nedsætte lejen for lejemålet Xvej 103, st. til 6.800 kr. med virkning fra sagen indbringelsen for nævnet den 10. december 2021, jf. lejelovens § 32 (tidligere lejelovens § 40, (tidligere boligreguleringslovens § 29 c). Udlejer skal senest den 1. december 2022 tilbagebetale for meget opkrævet leje for perioden 10. december 2021 og frem, jf. boligreguleringslovens § 17).
Begrundelse:
Huslejenævnet har ved afgørelsen om lejens størrelse lagt vægt på, at parterne i tillæg til lejekontrakt af 5. august 2020 har fastsat lejemålet areal på baggrund af landinspektøropmåling, hvor beboelsesarealet udgør 84,40 m2, mens øvrige arealer udgør 31,49 m2, mens forudsætningen for nævnets afgørelse af 30. maj 2018 var et boligareal på 150 m2. Den ændrede arealfordeling har væsentlig betydning for lejers anvendelse af de 31,49 m2, hvilket lejen skal afspejle.
Da lejen senest er reguleret ved nævnets afgørelse fra 2018, finder nævnet ikke grundlag for at fastsætte tidspunktet for tilbagebetaling tidligere end datoen for indbringelsen af sagen for nævnet.”
Parterne var uenige om passivitet, og om lejeren ellers havde mistet sit krav på tilbagebetaling.
Boligretten traf følgende afgørelse:
”Boligretten er enig med L i, at sagen ikke vedrører det lejedes værdi, hvorfor sagen ikke er indbragt for sent for huslejenævnet.
Vedrørende lejen
Boligretten finder efter besigtigelse af såvel lejemålet som sammenligningslejemålene ikke grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets fastsættelse af den månedlige leje til 6.800 kr. Fastsættelsen tager udgangspunkt i den kvadratmeterleje, som huslejenævnet kom frem til ved afgørelsen i 2018, og korrigeret i forhold til ændringen af beboelsesarealet til 84,4 m2/86,4 m2. [Forfatterens bemærkning: Jeg ved ikke hvor disse arealer kommer fra.]
Da arealet stedse har været mindre end de i den oprindelige lejekontrakt fra 2014 forudsatte 150 m2, findes det rettest, at huslejen nedsættes fra den 10. december 2018.”
SAGEN I LANDSRETTEN
Lejeren forklarede, at hendes to sønner havde brugt udhusets 2 værelser som børneværelser, indtil en kommunal medarbejder havde oplyst, at det ikke var godkendt til beboelse.
Landsretten stadfæstede boligrettens dom med følgende begrundelse:
” Ved huslejenævnets afgørelse på mødet den 21. juni 2022 blev lejen nedsat med henvisning til en ny opmåling og ændret arealanvendelse for det omhandlede lejemål, hvor beboelsesarealet var reduceret fra de i lejekontrakten fastsatte 150 m2 til et beboelsesareal på ca. 85 m2 samt fortsat brugsret til visse sekundære arealer på ca. 31 m2.
Landsretten tiltræder, at nævnets afgørelse ikke har karakter af lejefastsættelse med henvisning til det lejedes værdi. Landsretten finder på denne baggrund, at lejer ikke har indbragt sagen for sent for huslejenævnet eller, at lejers krav om tilbagebetaling af for meget erlagt leje er prækluderet eller bortfaldet ved passivitet.
Landsretten tiltræder efter den stedfundne bevisførelse, at den ubestridte og oprindelige arealmangel ved lejemålet, som er væsentlig, passende kan føre til en ændret lejefastsættelse, som fastsat af boligretten, og at den ændrede leje gives virkning fra den 10. december 2018.
Landsretten stadfæster derfor boligrettens afgørelse vedrørende lejen.”
KOMMENTAR TIL SAGEN
Før dommen var det anerkendt, at arealet i omkostningsbestemte lejemål efter LL § 19, stk. 1 som oftest var af afgørende betydning for lejefastsættelsen, da man som hovedregel anvender arealet til at fordele driftsudgifter, afkast og evt. generelle forbedringer ud fra.
Inden for ”det lejedes værdi”-området har arealet selvfølgelig kun haft betydning for fastsættelsen af lejen, når huslejenævnet eller domstolene skulle gange med et tal, som de mente, var det lejedes værdi, fx 1.600 kr./m2 x 100 m2 = 160.000 kr. i årlig leje, men ellers har der ikke været tvister om lejemåls areal.
Indtil nu. Dommen giver anledning til 3 kommentarer
Kan man ikke længere stole på en huslejenævnsafgørelse?
Huslejenævnet godkendte en leje i 2018, men det var ud fra en forudsætning om, at arealet udgjorde 150 m2. Forudsætningen var ikke rigtig, så afgørelsen kan selvfølgelig ikke have
retskraft for fremtiden, da huslejenævnet er forpligtet til at træffe rigtige afgørelser. Det er uden tvivl inden for skiven. Men her giver dommen lejeren ret til en reduceret leje med tilbagevirkende kraft i strid med afgørelsen fra 2018. Det er uden tvivl nyt, og jeg havde egentlig meget sympati for huslejenævnets afgørelse, der kun reducerer lejen fremadrettet fra indbringelsestidspunktet.
I min optik skal der som minimum væsentlige arealforskydninger til, før denne dom kan anvendes til at anfægte en kendelse fra huslejenævnet, jf. også ordlyden i landsrettens præmisser.
Hvor meget skal der så til?
Det er svært at svare på, men i sagen var 85 m2-beboelse i stedet for 150 m2 nok. Det er nok i det lag. Man bør i hvert fald efter min mening stadig kunne stole på en huslejenævnsafgørelse (der ikke er anket), selvom denne dom udgør en lille undtagelse hertil.
Forældelse?
Der er lidt tankevækkende, at domstolene ikke bruger de sædvanlige regler inden for lejens fastsættelse til at reducere lejerens tilbagebetalingskrav, men det er så tilsyneladende gældende ret, at disse ikke finder anvendelse, hvis huslejenævnet begår væsentlige fejl i forbindelse med lejefastsættelsen efter det lejedes værdi.
Så falder man tilbage til forældelsesloven, og her er referatet af dommen lidt uklar.
Østre Landsret har formentlig taget udgangspunkt i, at lejen kan nedsættes fra det tidspunkt, hvor sagen blev indbragt for huslejenævnet 2. gang og fratrukket 3 år herfra.
Dvs. den 10. december 2021 - fratrukket 3 år = 10. december 2018. Det giver mening.
Hvad skal man gøre?
Det er svært at håndtere lejemåls arealer, medmindre man bestiller en landinspektør til at måle samtlige lejemål op. Det sidstnævnte bør man næppe gøre ud fra et økonomisk synspunkt – i hvert fald ikke på baggrund af ovennævnte dom. Der er tale om en atypisk sag, og dem kommer der forhåbentligt ikke flere af i fremtiden.
Det skal i den sammenhæng bemærkes, at det fremgår af sagen, at der har været udlejet til en (enlig) mor. Hun har sikkert opnået rettens sympati, og det skal man have med i vurderingen af ovenstående.
Så derfor: Angiv arealet fra BBR og håb på, at det er rigtigt. Hvis man er i Randers Kommune eller lignende, så skal det angives til at være for stort i forhold til BBR, da man ellers risikere at blive bundet af det angivne i lejekontrakten – og det giver heller ikke rigtig mening, men viser kun det absurde i en sådan tankegang. Selv i Randers bør man kun bruge BBR og så krydse fingre!
Firmaaftale
med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
SKRIBENT
Louise Jakobsen Moestrup, Simon Jung Jensen og Jesper Bøge Pedersen, Bech-Bruun
UDLEJERS KRAV PÅ EFTERBETALING AF LEJE VAR BORTFALDET SOM FØLGE AF PASSIVITET
Udlejer havde ved en fejl opkrævet 20 % for lidt i leje, men kunne som følge af udvist passivitet ikke kræve efterbetaling
I 1996 indgik lejer og udlejer en lejeaftale om et erhvervslejemål, hvor det blev aftalt, at lejen årligt skulle reguleres efter nettoprisindekset.
I 2012 indgik parterne en aftale om, at lejer fik en lejerabat på 20 % i perioden fra 1. oktober 2012 til 30. september 2014. Det blev samtidig aftalt, at lejen ikke skulle reguleres efter nettoprisindekset i den pågældende periode.
Efter udløbet af rabatperioden blev denne forlænget til den 1. oktober 2015.
I maj 2016 skrev udlejer til lejer, at rabataftalen var udløbet. Parterne afholdt derefter et møde om huslejen.
Fra den 1. oktober 2015, hvor rabataftalen udløb, til den 31. oktober 2022 opkrævede udlejer, på grund af en fejl ved indtastning af lejemålsoplysningerne i et nyt administrationssystem, en leje, der var reduceret med 20 % i forhold til den leje, som udlejer var berettiget til ifølge lejekontrakten.
Udlejer regulerede i de efterfølgende år årligt lejen efter nettoprisindekset, baseret på et lejebeløb, der var reduceret med 20 %.
I oktober 2022 sendte udlejer et brev til lejer med en efteropkrævning af lejen for den ikke-forældede periode fra 1. november 2019 til 31. oktober 2022.
Af brevet fremgik også, at lejeopkrævningen pr. 1. november 2022 vil blive fastsat i henhold til den leje, som udlejer mente at været berettiget til at opkræve i henhold til lejekontrakten.
Lejer afviste efteropkrævningen, men betalte herefter leje i henhold til opkrævningen af 1. november 2022.
BOLIGRETTENS DOM
Udlejer indbragte sagen for boligretten med påstand om, at lejer skulle betale de efteropkrævede lejebetalinger.
Heroverfor påstod lejer, at lejeopkrævningen af 1. november 2025 ikke havde hjemmel i parternes aftale, og at udlejer derfor skulle tilbagebetale lejer den for meget erlagte leje.
Boligretten fandt, at der efter den 1. oktober 2015, ikke blev indgået nye aftaler om lejens størrelse, og at udlejer som følge heraf havde været berettiget til at kræve en leje svarende til den i lejekontrakten aftalte. På den baggrund frifandt boligretten udlejer for lejers selvstændige påstand.
For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt udlejer herefter havde mistet retten til at kræve efterbetaling, fandt boligretten, at udlejers krav var bortfaldet som følge af passivitet.
Boligretten lagde vægt på, at udlejer i hvert fald i maj 2016 var opmærksom på rabataftalens udløb, og at parterne havde afholdt flere møder om lejens størrelse.
Boligretten lagde til grund, at den lavere opkrævning skyldtes en indtastningsfejl, som udelukkende beroede på udlejers forhold, hvorfor udlejer bar risikoen herfor.
Boligretten fandt, at udlejer som følge af ovenstående forhold havde skabt en berettiget forventning hos lejer om, at lejen svarede til det, udlejer mente, lejer skulle betale, og at lejer ikke vidste eller burde vide, at den opkrævede leje var for lav, og at dette beroede på en fejl.
På den baggrund frifandt boligretten lejer.
LANDSRETTENS DOM Udlejer ankede boligrettens dom til landsretten.
Landsretten erklærede sig enig i boligrettens begrundelse og resultat og stadfæstede dommen.
Dommen, der ikke er trykt i Karnov eller Grundejernes Domssamling, har sagsnummeret: BS-48989/2023-OLR
SKRIBENT
Advokat, Ph.D. Bent Ramskov DAHL Advokatpartnerselskab
ALTERNATIVER TIL EJENDOMSVURDERINGEN
Ejendomsvurderingen af ejerboligerne er i fuld proces. Næsten alle 1,77 mio. ejerboligejere har fået den første vurdering efter Ejendomsvurderingsloven per 1. januar 2020. Anden runde med termin den 1. januar 2022 er i gang og forventes at foregå meget hurtigere end første runde. Dernæst følger naturligvis vurderingen den 1. januar 2024.
Alle øvrige ejendomme – landbrug, skovbrug, alle former for erhverv mv. samt blandede ejendomme – er ikke vurderet endnu. For denne ejendomskategori vil den første vurderingstermin være 1. marts 2021 og dernæst 1. januar i ulige år dvs. den anden vurdering vil være 1. januar 2023.
Det følger af EVL § 10, at der for denne gruppe af ejendomme ikke fastsættes nogen ejendomsværdi. Der fastsættes alene en grundværdi og eventuelt en stuehusværdi. Der fastsættes ingen ejendomsværdi, fordi denne værdi ikke skal brugs til noget skattemæssigt. Det var i hvert fald argumentet i sin tid, da EVL § 10 blev lavet.
Hvornår der gennemføres en vurdering af grundværdien for denne ejendomskategori er endnu uvis – men forventningen er, at det nok kommer til at blive gennemført omkring årsskiftet 2025-2026. Dermed forsvinder de videreførte vurderinger for denne ejendomstype, og der kommer nye grundværdier.
ER DER ALLIGEVEL BEHOV FOR EN EJENDOMSVÆRDI?
I foråret blev en analyse dette spørgsmål til ende bragt. Resultatet blev lovforslag nr. L177 af 26. marts 2025 vedtaget som lov nr. 562 af 27. maj 2025. I bemærkningerne anføres:
”Afskaffelsen af løbende ansættelse af ejendomsværdier for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme har imidlertid en række afledte konsekvenser i skattelovgivningen. Det skyldes, at den samlede ejendomsværdi eller en fordeling heraf for bl.a. ejendomme med blandet anvendelse bliver anvendt til beskatningsformål flere steder i skattelovgivningen.”
Selvom ejendomsværdien ikke tjener noget formål beskatningsmæssigt, har størrelsen stadig betydning i en række forhold. Der er foretaget en analyse af, om man kan finde en entydig erstatning for ejendomsværdien. Det kan man ikke. Der er derfor foretaget en række justeringer, hvor det er forskellige grundlag der anvendes – næsten 10 forskellige løsninger. Konklusionen er derfor, at der er behov for en ny norm skattemæssigt frem for en ejendomsværdi.
I det følgende vil der blive sat fokus på de væsentligste områder, hvor der er kommet nyt.
ANMODNING OM EN EJENDOMSVÆRDI
I EVL § 11 er der en regel om, at en ejendomsejer, eller en person med interesse i ejendommen, kan anmode om, at der fastsættes en ejendomsværdi. Denne bestemmelse er blevet justeret. Man kan nu anmode om en ejendomsværdi, når det er relevant for:
”1) ansættelse af bo- eller gaveafgift, jf. boafgiftsloven, eller ansættelse af indkomstskat af gave, jf. statsskattelovens § 4, litra c, herunder til brug ved ansættelse af bo eller gaveafgift efter boafgiftsloven eller indkomstskat efter statsskattelovens § 4, litra c, af aktier m.v. i et selskab, der direkte eller indirekte ejer ejendommen,
2) fastsættelse af overdragelsessum ved overdragelse af virksomhed med succession efter kildeskattelovens § 33 C, overdragelse af aktier m.v. med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 eller udlodning af virksomheder eller aktier m.v. med succession efter dødsboskattelovens § 29, eller
3) opgørelse af beregningsgrundlaget efter momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4”
Som vurderingsnorm for ejendomsværdien anvendes ejendommens værdi i fri handel – altså handelsværdien. Man bruger prisforholdene per seneste vurderingstermin. Fastsættes der en værdi, holder denne ejendomsværdi i 2 år, medmindre der sker ændringer af ejendommen, der kan begrunde en omvurdering jf. EVL § 6. Prisen er 3750 kr per ejendom for fastsættelse af en ejendomsværdi.
RETSKRAV PÅ BRUG AF EJENDOMSVÆR-
DIEN VED BO- OG GAVEAFGIFT
I loven er der også indført en ny bestemmelse i Boafgiftlovens § 12 C. Bestemmelsen angiver følgende: ”Uanset § 12, stk. 1, kan fast ejendom vælges værdiansat svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11”. Bestemmelsen giver retskrav på at
bruge den værdi, der kan fastsættes efter EVL § 11 ved arv og gave. Anvendes reglen er der dels ikke en margin på +/- 20 %, og der kan dels ikke foreligge særlige omstændigheder.
I forbindelse indsættelsen af den nye bestemmelse blev der ved spørgsmål 3 til lovforslag L177 spurgt ind til, hvordan sammenhængen er til 21-cirkulæret. Skatteministerens svar herpå var, at denne mulighed fungerer parallel med BAL § 12C.
Mulighederne for værdiansættelsen af ejendomme, der ikke får fastsat en ejendomsværdi, er derfor 3 forskellige muligheder:
• BAL § 12C til den værdi, der fastsættes efter EVL § 11
• EVL § 11 værdien +/- 20 % med risiko for at der korrigeres pga. særlige omstændigheder
• Handelsværdien der evt. kan fastsættes af en ejendomsmægler.
Hvilken mulighed, man skal gå med, må vurderes konkret fra situation til situation.
VIRKSOMHEDSSKATTELOVEN
Ifølge virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3 kan den erhvervsmæssige del af en ejendom indgå i virksomhedsskatteordningen, hvis den erhvervsmæssige del af ejendommen er over 25 % af den samlede ejendom. Traditionelt har man brugt ejendomsværdien som fordelingsnøgle, når denne vurdering skal foretages. Da der ikke fastsættes nogen ejendomsværdi mere for en blandet ejendom men alene en grundværdi og en stuehusværdi, skal man bruge en anden fordelingsnøgle.
Bestemmelsen er derfor blevet omformuleret. Der skal stadigvæk være en erhvervsmæssig anvendelse på over 25 % for at den erhvervsmæssige del kan være i virksomhedsskatteordningen. Når man skal vurdere om dette er opfyldt, skal man anvende den aftalte købspris for ejendommen som fordelingsnøgle. Den fordeling af købesummen, der blev foretaget mellem den private og den erhvervsmæssige del anvendes. Har man evt. fået en fastsat ejendomsværdi efter EVL § 11, kan man bruge den som alternativt.
Denne nye formulering finder anvendelse fra og med den 1. januar 2026 for skatteydere, der ændrer anvendelse af ejendommen eller vælger at skyde ejendommen ind i en virksomhedsskatteordning.
AFSLUTNING
Selvom ejendomsværdien for alle ikke-ejerboliger ikke længere anvendes som skatteformål, har ejendomsværdien betydning i en række situationer. En del af disse er behandlet i denne klumme. Områderne er udvalgt ud fra en væsentlighedsvurdering. Der er dog også andre områder, hvor der er en ny regulering, men som ikke er behandlet her.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
BLIV KLAR TIL TVANGSAUKTION
Undgå faldgruber og ærgelser
Onsdag den 1. oktober 2025 summede Restaurant Skovbakken i Randers af liv, da hele 68 deltagere havde sat hinanden stævne til et spændende og lærerigt kursus arrangeret af Danske Udlejere.
Eftermiddagens foredragsholder var advokat og forfatter Mikkel Johannsen fra Palsgaard / Møgelvang / Johannsen, Randers. Med stor faglig tyngde og en rolig, letforståelig formidling førte han deltagerne sikkert gennem de mange faldgruber og udfordringer, der kan opstå i forbindelse med tvangsauktioner.
Der var stor spørgelyst undervejs, og stemningen var præget af engagement og nysgerrighed. Efter kurset
Lune deller og kold kartoffelsalat
En oplagt foredragsholder: Advokat og forfatter Mikkel Johannsen
var tilbagemeldingerne tydelige: Deltagerne gik hjem med både ny viden, konkrete værktøjer – og et smil på læben.
En særlig tak skal lyde til Mikkel for en inspirerende indsats – og til Restaurant Skovbakken (Ivan) for endnu engang at levere førsteklasses rammer, service og forplejning.
Og - tak til alle fremmødte. Hold øje med Danske Udlejere, hvor vi løbende inviterer til nye kurser og arrangementer med fokus på at styrke medlemmernes viden og netværk.
