Danske Udlejere har talt med social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen. Vi har bl.a. spurgt ind til hendes visioner for boligmarkedet
Vi gør det svære lettere
ARTIKEL
Hvad gør udlejer, når ejendommens skatter og afgifter ændres?
FORSIDEN
På forsiden vises et meget fint billede af udlejningsbranchens minister. Magasinets journalist har haft et længere interview med social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen. Hos Danske Udlejere er vi naturligvis lidt kede af, at boligministeret ikke er et separat ministerium, men er et ”deleministerie med socialministeriet. Vi håber dog på, at ministeren vil ofre den nødvendige tid på den vigtige boligpolitik.
INDHOLD
Magasin nr. 7 - Årgang 2025 3 4-7 10-13 16-17
Lederen: Tilbudspligtsudvalgets rapport
Mangfoldighed og grøn omstilling på boligmarkedet
Nye regler om energiforbrugsoplysninger
Sager mod lejere, som retten har rettens sympati
Hvad gør udlejer, når ejendommens skatter og afgifter ændres (bolig)
Fantasien er ingen begrænsning
Udlejers håndtering af lejers økonomiske vanskeligheder – med fokus på konkurs
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 86 18 51 55 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD
FREDERIKSEN
LEDEREN
Tilbudspligtsudvalgets rapport
På baggrund af den politiske aftale om bygge- og boligpolitiske indsatser af 15. maj 2023 mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti og Alternativet, blev udvalget om tilbudspligt nedsat i foråret 2024.
Udvalget for tilbudspligt blev i sommerferien færdige med at beskrive og analysere de nugældende forhold angående tilbudspligt, derunder forventningerne til ordningen, omfanget af anvendelsen af tilbudspligtsreglerne og udfordringerne/problemerne med ordningen. Udvalget havde tillige til formål at finde et eller flere konkrete forslag til at forbedre den nuværende tilbudspligt med henblik på en mindre bureaukratisk, mindre omkostningstung og smidig løsning.
Inden Udvalget var kommet i gang med arbejdet, var der uenighed om, hvordan ovennævnte kommissorium skulle forstås. Nogle mente, at Udvalget skulle fremkomme med forslag til en forenkling af de nugældende regler ved gennemførelse af et salg af en udlejningsejendom, andre i Udvalget mente, at der skulle foretages en analyse, som kunne belyse, hvorfor lejerne sjældent benytter sig af deres muligheder for at erhverve udlejningsejendommene, som de bebor.
Denne ”uenighed” viser med al mulig tydelighed – efter min mening – at arbejdet omkring kommissoriet har været begrænset af faste politiske holdninger og ikke med et ønske om at få de næsten 50 år gamle regler justeret og opdateret til anno 2025.
Nogle medlemmer i udvalget arbejdede ud fra, at de eksisterende regler skulle gøres mindre bureaukratiske – medens andre medlemmer af udvalget, fandt det mere interessant at undersøge, hvorledes flere lejere kunne få mulighed for at overtage udlejningsejendommene – altså finde ud af, hvorfor der bliver dannet så få andelsbolig-
foreninger, når der var tale om overdragelse af udlejningsejendomme.
Udbyttet af udvalgets arbejde har dog resulteret i, at der er fremkommet flere forslag/modeller til justering af reglerne om tilbudspligt. Disse modeller må herefter vurderes af de politiske partier. Det er dog mit håb, at politikerne sammen med lejer- og udlejerorganisationerne, i fællesskab kan få nævnte modeller drøftet, med henblik på, at få lovreglerne forenklet/opdateret/moderniseret til 2025-niveau. Lejerne skal naturligvis have mulighed for at erhverve en ejendom som ønskes solgt, men regler og procedure bør forenkles, således det hurtigt kan konstateres, om der overhovedet er stemning eller mulighed for et køb. Det er en politisk vurdering, om der er ønske om at få andelsboligernes andel af boligmarkedet forøget. Såfremt lejernes muligheder for at overtage udlejningsejendommene skal forøges, skal der tillige ske ændringer i bankers og kreditforeningers muligheder for at foretage belåning af andelsboligerne og få den tilstrækkelige sikkerhed.
I den kommende tid må det forventes at der bliver sat fokus på tilbudspligtsreglerne.
Som jeg tidligere har anført, er det mit ønske, at de nuværende regler om tilbudspligt afskaffes, og der igen indføres regler om, at et flertal af lejere i en udlejningsejendom kan danne en forening, der overfor udlejer gør opmærksom på, at de er interesseret i at overtage/købe udlejningsejendommen, hvis udlejer på et tidspunkt får interesse i at sælge ejendommen.
Rapport fra Udvalget om tilbudspligt kan læses her: www.sm.dk/publikationer/2025/aug/rapport-fraudvalget-om-tilbudspligt
Lederen fra Magasinet Danske Udlejere august 2023: Tilbudspligtens udvikling – til det værre…: artikler.danskeudlejere.dk/artikel.asp?id=819
SKRIBENT OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationskonsulent Danske Udlejere
FOTOS
Udlånt af Social- og Boligministeriet
MANGFOLDIGHED
OG GRØN OMSTILLING PÅ BOLIGMARKEDET
Danmarks boligmarked står over for betydelige udfordringer i de kommende år. Disse inkluderer stigende boligpriser i de større byer, behovet for flere boliger og ikke mindst arbejdet med den grønne omstilling. Vi har mødt social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen for at spørge ind til ministerens visioner for boligmarkedet og de forskellige udfordringer.
"De private udlejningsboliger er en vigtig del af fremtidens boligmarked, da de bidrager med fleksibilitet og mobilitet, som er afgørende for dynamikken i vores byer, på arbejdsmarkedet og i uddannelsessystemet. Vi deler uden tvivl mange af de samme interesser og mål som f.eks. behovet for flere boliger og den påkrævede grønne omstilling – både i det, vi bygger, og ikke mindst i den eksisterende bygningsmasse. Jeg tror, at vi derudover har en fælles ambition om at skabe levende og blandede byer med høj sammenhængskraft,” siger social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen.
For ministeren handler boligpolitik dog først og fremmest om mennesker. Det er ikke blot et spørgsmål om mursten og kvadratmeter, men om at skabe trygge, sunde hjem og levende byer med plads til alle. Hvis vi spørger vores medlemmer om baggrunden for netop
deres virksomhed, er det nok heller ikke langt fra, hvad de vil svare.
"Vi skal i fællesskab sikre et bredt udbud af boliger: Private lejeboliger, almene boliger, andels- og ejerboliger, både i byerne og i landområderne. Et stærkt boligmarked bygger efter min mening i høj grad på diversitet," siger Sophie Hæstorp Andersen.
PRIVATE UDLEJERE SPILLER EN CENTRAL ROLLE
Ifølge ministeren er Danske Udlejere og ejendomsbranchen generelt nøglespillere, når det handler om at udvikle fremtidens boligmarked. Det gælder både i forhold til antallet af boliger, den sociale balance og den grønne omstilling. Hun understreger dog, at nye byområder ikke bør bestå af kun én boligform:
“Hvis et nyt byområde kun består af private lejeboliger, mister vi balancen. Der skal være plads til alle boligformer. Ellers risikerer vi at miste mangfoldighed og sammenhængskraft.”
Netop mangfoldighed og sammenhængskraft bliver et centralt tema i det boligpolitiske udspil, regeringen
arbejder på lige nu. Selvom ministeren ikke vil afsløre detaljerne endnu, lover hun, at det vil komme inden længe.
UDFORDRINGER I DE STORE BYER OG YDEROMRÅDER
Det er i dag markant sværere at komme ind på boligmarkedet, især for unge førstegangskøbere og folk i livsforandring, som f.eks. skilsmisseramte og enlige. Det er ifølge ministeren en bekymrende udvikling. De store byer præges i dag af ekstremt høje boligpriser og dertil knaphed på boliger. Regeringen arbejder derfor på løsninger, der kan sikre, at de store byer ikke bliver lukket land for nogle samfundsgrupper.
"Vi arbejder på at gøre det nemmere og mere økonomisk muligt at bygge nye boliger i pressede og dyre områder. Vi har bl.a. igangsat initiativer, der skal fremme opførslen af almene boliger, og vi har etableret Fonden for Blandede Byer, som kan give grundkøbslån, hvor priserne er høje. Det har tidligere hjulpet flere projekter i gang. Vi skal sikre, at en familie med to solide indkomster, f.eks. en politibetjent og en skolelærer, også kan få lån og bo, hvor de ønsker," siger Sophie Hæstorp Andersen.
På den anden side af spektret står yderområderne, hvor antallet af lejere stiger, men hvor investeringerne ofte halter. Her møder private udlejere udfordringer med bl.a. finansiering og lønsomhed, og det er nødvendigt at sætte ind, så det også fremadrettet er attraktivt at bosætte sig uden for de større bysamfund.
"Vi skal skabe investeringer på tværs af hele landet, også de steder hvor det kan være sværere at finansiere byggeprojekterne. Klima-, energi- og forsyningsministeren har netop annonceret, at regeringen vil afsætte flere midler til varmepumper. Herudover har regeringen nedsat energiafgifterne, så vi forsøger hele tiden at imødekomme, hvordan man kan få investeringer igennem. Det kræver samarbejde mellem Social- og Boligministeriet samt Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet, og nogle gange også Miljø- eller Erhvervsministeriet for at få adresseret dette," udtaler Sophie Hæstorp Andersen.
EN GRØN OG ANSVARLIG
OMSTILLING
Ministerens vision for boligmarkedet inkluderer særligt fokus på klima og bæredygtighed.
"Bygge- og boligsektoren står for en betydelig del af Danmarks samlede CO2e-udledning. Ejendomsbranchen har derfor også et stort ansvar for at være med til at drive den grønne omstilling. I juli blev klimakravene til nybyggeri skærpet, og grænsen for, hvor meget CO2e en ny bygning må udlede, blev ligeledes strammet. Det stiller store krav til branchen i forhold til, hvordan man kan udvikle nye og bæredygtige løsninger. Vi skal reducere CO2e-udledningen gennem bedre byggeri, men også ved at værne om og forbedre den eksisterende bygningsmasse," siger Sophie Hæstorp Andersen.
Hun kritiserer tendensen til at rive gamle huse ned for at bygge nyt på samme grund – ofte med minimal klimamæssig gevinst. Hun efterlyser en kulturændring, hvor vedligehold og renovering bliver langt mere attraktivt.
"Vi skal gøre det nemmere og mere rentabelt at investere i det eksisterende. Når man energirenoverer dele af den ældre bygningsmasse, kan huslejestigningen kun dække de faktiske investeringer. Det betyder, at selvom man på sigt kan hente udgifterne hjem over huslejen - typisk over 10 år - kan det være svært at få finansiering og støtte fra banken, fordi det er en langsigtet investering. Det er klart noget, vi skal have fokus på, og det er et område, jeg løbende følger sammen med Energi-, Forsyningsog Klimaministeren," siger Sophie Hæstorp Andersen.
Social- og Boligministeriet arbejder lige nu med et nyt bygningsreglement, der bl.a. skal gøre det lettere at renovere. Hvis man i dag ønsker at inddrage f.eks. et tørreloft til lejligheder, skal man leve op til samme krav som ved nybyggeri. Det afholder ifølge ministeren mange fra at bruge taglofter eller andre ledige arealer som boliger.
"Når udlejer renoverer, skal vi måske ikke altid måle ejendommen, som om det var nybyggeri. Hvis man kan inddrage et tagloft til boliger, er det måske netop denne investering, der også gør det muligt at lave solceller på taget eller renovere klimaskærmen. Jeg håber, vi med forskellige tiltag kan gøre det lettere for både små og store udlejningsejendomme at deltage i den grønne omstilling," siger Sophie Hæstorp Andersen.
HUSLEJE, BUREAUKRATI OG DIGITAL KOMMUNIKATION
En tilbagevendende problemstilling i udlejningsbranchen er huslejereglerne og den generelle kompleksitet i lejelovgivningen. Ministeren anerkender, at reglerne kan være svære at navigere i – både for lejere og udlejere.
"Vi må hele tiden sikre, at balancen mellem lejer og udlejer er retfærdig. Jeg er åben for at skære unødvendigt bureaukrati fra, men det skal ske uden at skævvride balancen."
Et konkret initiativ handler om digitalisering. Ministeren arbejder på en løsning, hvor korrespondance mellem lejer og udlejer kan foregå digitalt, så det bliver nemmere at overholde frister og dokumentationskrav. PostNord ophører dog med at omdele fysisk brevpost ved udgangen af 2025, og den nye lovgivning forventes først klar et stykke inde i 2026.
"Jeg vil gerne fremlægge loven så hurtigt som muligt, men lige nu har vi også et EU-formandskab i efteråret, og i foråret ligger der forskellige andre opgaver. Selvom PostNord ikke længere er forpligtet til at bringe breve ud, er det ikke sådan, at man ikke kan få sendt et brev på den ene eller anden måde. Jeg ser dog frem til, at vi finder en løsning, hvor korrespondance mellem lejer og udlejer kan foregå digitalt, så det bliver nemmere at overholde frister og dokumentationskrav," siger hun.
(Red.: Danske Udlejere arbejder i skrivende stund på at kunne tilbyde alle medlemmer en løsning, der gør det muligt at sende digitale breve gennem e-boks og underskrive digitalt på en enkel og juridisk gyldig måde).
MULIGHED FOR DIFFERENTIEREDE REGLER?
Mange små udlejere oplever, at lovgivningen og reglerne er designet til store professionelle aktører. Det kan som mindre udlejer være ganske vanskeligt at leve op til. Ministeren anerkender problemet, men ser ikke umiddelbart mulighed for differentierede regler.
"Jeg har stor respekt og sympati for de små udlejere, for de løfter et stort ansvar med at sikre boliger i Danmark. Men lejers rettigheder bør være de samme, uanset hvem udlejeren er. Det skaber klarhed og tryghed. I stedet for at lave en særlig ordning for små udlejere, vil jeg løbende se på løsninger, der gør livet lettere for alle udlejere. Det tror jeg er den bedste løsning for alle."
INVITATION TIL ÅBEN DIALOG
Social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen ser Danske Udlejere som en vigtig aktør, med hvem hun deler mange af de samme mål og interesser.
"Jeg vil gerne have en åben og konstruktiv dialog. Jeg kan ikke love faste møder, men jeg er åben for samarbejde, også i regi af netværk og partnerskaber."
Hun peger på, at boligpolitikken i Danmark er kompleks og kræver bidrag fra mange parter, og at de bedste løsninger skabes i fællesskab:
"Jeg tror på, at vi når længst, når vi udvikler løsninger sammen. Jeg har stor respekt for den viden og erfaring, der findes hos Danske Udlejere og deres medlemmer, og jeg håber, vi kan fortsætte den gode dialog."
Fra Danske Udlejere vil vi i samarbejde med DI Ejendom fortsat arbejde for, at vores medlemmers interesser og udfordringer bliver hørt og taget alvorligt.
Hvis du har et problem eller en udfordring, som du gerne vil dele, er du altid meget velkommen til at tage kontakt til os.
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
TRÆT AF DÅRLIGE LEJERE?
Få ro i maven med Keyhole Lejerscreening
Som udlejer ved du, hvor vigtigt det er at finde de rigtige leje re. Keyhole Lejerscreening er din one-stop-shop til kreditopslag på potentielle lejere i alle relevante registre. Det giver dig det solide grundlag til hurtigt at udvælge de bedste lejere til dine lejem ål og dermed minimere risikoen for problemer, før lejeaftalen indgås.
KUN 70 KR. PER TJEK
Ingen binding – betal kun for det, du bruger. ✅
Du kan bruge lejerscreening helt uafhængigt af vores andre Keyholeløsninger og produkter. Er du ny hos Keyhole? Registrér dig nemt og gratis på: http://portal.usekeyhole.com/register eller scan QR-koden og find ud af, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer og du kan blive partner.
Daniel Ejler Christensen
Country Sales Manager, Danmark Tlf.: 93 88 53 65
dec@usekeyhole.com
SKRIBENT
NYE REGLER OM
I FORDELINGSREGNSKABER ENERGIFORBRUGSOPLYSNINGER
Hvad skal udlejere være opmærksomme på?
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Fra 14. januar 2025 trådte Bekendtgørelse nr. 29 af 2025 i kraft, og den blev senere ændret med Bekendtgørelse nr. 390 af 11. april 2025 (i kraft 21. maj 2025).
Reglerne stiller nye krav til, hvordan udlejere og andre ejere af bygninger med fordelingsmålere skal informere lejere om varme- og energiforbrug i deres fordelingsregnskaber.
Formålet er at give lejerne bedre indsigt i deres energiforbrug og i bygningens grønne profil, så de kan handle mere energieffektivt.
HVEM ER OMFATTET?
• Udlejere af ejendomme med fordelingsmålere (typisk etageejendomme med fjernvarme)
• Andre, der fungerer som faktureringsansvarlige – dvs. dem, der udarbejder fordelingsregnskaber for varme (og køling) og sender dem til slutbrugerne.
HVAD SKAL MED I FORDELINGSREGNSKABERNE?
1. Fakturering baseret på faktisk forbrug
• Lejerne skal mindst én gang årligt have en opgørelse baseret på målte data fra fordelingsmålere.
• Hvis aflæsninger ikke er mulige, kan der bruges estimater, men det skal være tydeligt.
2. Letforståelige oplysninger
• Regnskabet skal være klart og overskueligt , så lejerne kan forstå deres forbrug og omkostninger.
3. Følgende information skal indgå:
• Aktuelt energiforbrug (fx varme i kWh/ MWh eller m³)
• Priser og gebyrer – herunder faste afgifter og variable enhedspriser
• Brændselssammensætning og drivhusgasudledning for den leverede varme (køling)
• Andelen af vedvarende energi i fjernvarmeeller kølingssystemet, oplyst som procent af det
samlede energiforbrug.
• Varmedistributionsvirksomhedens rangeringskategori (rød, gul eller grøn), som viser selskabets grønne omstillingsstatus.
• Henvisning til, hvor lejeren kan finde yderligere oplysninger – fx på leverandørens hjemmeside eller via en online platform.
4. Opdateringskrav
• Oplysningerne om vedvarende energi og emissioner skal opdateres mindst én gang årligt
• Hvis de offentliggøres online (hos forsyningsselskabet), skal lejerne gøres opmærksom på, hvor de kan finde dem.
HVAD BETYDER ÆNDRINGSBEKENDTGØRELSEN (APRIL 2025)?
Ændringen præciserede og udvidede kravene til fordelingsregnskaber:
• Udlejer skal nu tydeligt informere lejerne om andel af vedvarende energi i fjernvarmen eller kølingen
• Denne information skal ikke kun være tilgængelig i regnskabet, men også kunne findes online
• Det betyder, at udlejer skal indhente disse oplysninger fra forsyningsselskabet og sikre, at de bliver videreformidlet i regnskabet
HVAD SKAL UDLEJER GØRE I
PRAKSIS?
1. Indhente data fra forsyningsselskabet (fx varmeværket) om brændselssammensætning, emissioner, rangeringskategori og andel af vedvarende energi
2. Indarbejde oplysningerne i fordelingsregnskabet , så de præsenteres overskueligt sammen med lejerens forbrugstal og betaling.
3. Opdatere regnskaberne hvert år med de nyeste tal.
4. Informere lejerne om, hvor de kan finde yderligere oplysninger (fx link til forsyningens hjemmeside).
Fortsættes på side 13
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
KONKLUSION
Som udlejer er du nu forpligtet til at levere mere gennemsigtighed i varme- og kølingsregnskaber.
Det handler ikke kun om at vise lejernes individuelle forbrug, men også at give indsigt i energikildens miljøprofil og hvor grøn forsyningen er.
Udlejer - ved at følge de nye regler sikrer du, at dine regnskaber lever op til lovkravene – og samtidig giver du dine lejere et bedre grundlag for at spare energi og tage grønnere valg.
DANSKE
UDLEJERE OPLYSER
Ejerne/udlejerne kan opdeles i 2 kategorier:
• De udlejere – som via individuelle forbrugsmålere selv udfærdiger fordelingsregnskaber
• De udlejere – som via individuelle forbrugsmåler og aftale med et eksternt varmemålerfirma – f.eks. Techem – mod betaling får aflæst målere og udfærdiget fordelingsregnskaber
De nye regler, som er anført ovenfor, skal naturligvis overholdes af begge kategorier af udlejere. Vi vil nok snart se tiltag fra de eksterne leverandører gående ud på, hvorledes de tænker reglerne overholdt.
Som det ses i ovennævnte, bliver det nu endnu mere vanskeligt, specielt i de tilfælde hvor udlejeren selv laver et fordelingsregnskab (og ikke har overladt dette til f.eks.: Techem) ud fra en afregning fra f.eks. et fjernvarmeværk. Derfor opfrisker vi lige de formelle regler til et forbrugsregnskab – og tilføjer de nye regler:
GYLDIGHEDSBETINGELSER FOR ET FORDELINGSREGNSKAB/ FORBRUGSREGNSKAB:
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejers andel af de samlede udgifter
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre skriftlig og begrundet indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger fra lejer har modtaget regnskabet*
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om, hvornår udlejer har modtaget forbrugsopgørelsen fra det kollektive forsyningsregnskab (hvis det konkret er tilfældet)
• En indsigelsesvejledning kan f.eks. skrives således: ”Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter at regnskabet er kommet frem til lejeren. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes”
• NYT:
• Indhente data fra forsyningsselskabet (fx varmeværket) om brændselssammensætning, emissioner, rangeringskategori og andel af vedvarende energi
• Indarbejde oplysningerne i fordelingsregnskabet , så de præsenteres overskueligt sammen med lejerens forbrugstal og betaling.
• Opdatere regnskaberne hvert år med de nyeste tal.
• Informere lejerne om, hvor de kan finde yderligere oplysninger (fx link til forsyningens hjemmeside).
• HUSK også, at der skal laves særskilt forbrugsregnskab for hver enkelt kategori (varme, vand og el)
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
SAGER MOD LEJERE, SOM HAR RETTENS SYMPATI…
Dommen omhandler en lejer, der kræver sin ret på en måde, som udlejerens personale fandt truende. Resultatet bærer lidt præg af, at lejeren også var handicappet.
Der kommer konflikter mellem lejere og udlejere – det sker for alle. Denne gang omhandler artiklen en sag fra den almene sektor, der i min optik også gør sig gældende inden for lejelovens område. Dommen er trykt i T:BB 2025.48 Ø.
SAGEN I FOGEDRETTEN
En lejer var som følge af en arbejdsulykke blevet handicappet. I den forbindelse havde han fået en særlig handicapparkeringsplads, som han havde brugt de seneste 16 år.
Ejendommens afdelingsbestyrelse havde besluttet at inddrage alle handicapparkeringspladser, da der havde været en del snyd med disse. Bestyrelsen ville fremover kræve ny dokumentation for at man kunne få tildelt en handicapparkeringsplads.
Lejeren sørgede for at få denne dokumentation, men ifølge ham selv blev han: ”… kastet rundt mellem Lejerbo, B Boligselskab og Brøndby kommune… ”.
[Forfatterens kommentar: Lejerbo er i denne sammenhæng administrator for B Boligselskab, der har uddelegeret de praktiske forhold til afdelingsbestyrelsen.]
I starten af april 2024 fik han tildelt en handicapparkeringsplads, og det blev oplyst, at der ville blive hængt et skilt op med lejerens nummerplade den følgende dag. Dette skete ikke.
Den 15. april 2024 var han på Lejerbos kontor, hvor han gik bag om disken og tog en metalambolt og svingede med den.
Lejeren forklarede: ”Han blev bedt om at gå hjem, men nægtede at gå før han havde modtaget den dokumentation, som han bad viceværten om. Han tog i den forbindelse en metalambolt fra ejendomskontoret i hånden, viste den frem for viceværten og gestikulerede med den, imens han sagde til viceværten, at selv metalambolten var klogere end ham.
Metalambolten var på størrelse med hans hånd. Derefter lagde han metalambolten ned på disken og gik tilbage på den »rigtige side« af disken.”
Viceværten forklarede: ”Han forsøgte at forklare L, at han ikke kunne løse problemet vedrørende parkeringspladserne, da det var bestyrelsens beslutning. L gik igen om bag disken, hvor han tog en ambolt, der stod på en bænk. Han og L stod meget tæt på hinanden, da L pludselig svingede ambolten en smule tilbage og frem mod ham på en truende måde. I første omgang blev han ikke særligt nervøs, da det ikke virkede som om, at L ville gøre alvor truslen. Da L derimod anden gang svingede ambolten længere tilbage, blev han nervøs for, at L ville forsøge at ramme ham med den. Han blev ikke ramt, men måtte træde et skridt tilbage. Han har efterfølgende været påvirket af episoden, men har ikke haft behov for psykologhjælp.
Episoden blev videofilmet.
Fogedrettens afgørelse efter at den fandt, at fogedretten kunne behandle sagen:
”Fogedretten lægger efter bevisførelsen, herunder vidnet V's forklaring sammenholdt med den fremviste video af episoden til grund, at L har optrådt truende over for V i forbindelse med, at V varetog sit arbejde som ejendommens varmemester.
På denne baggrund finder fogedretten, at L har tilsidesat god skik og orden, og at L's truende adfærd, på trods af at der er tale om en enkeltstående hændelse, var af en sådan grovhed, at hans fra flytning er påkrævet. Betingelserne for at ophæve lejemålet efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, er derfor opfyldt.
Da L's truende adfærd i øvrigt bevirker, at han har misligholdt sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet, finder fogedretten, at betingelserne
Her blev sagen afvist fra fogedretten med følgende begrundelse:
”Det fremgår af almenlejelovens § 107, stk. 1, bl.a., at tvister om boligforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for beboerklagenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten.
Det fremgår af stk. 3 i samme bestemmelse, at stk. 1 og 2 ikke begrænser fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden.
Det fremgår af retsplejelovens § 597, stk. 3, der er placeret i retsplejelovens kapitel 55, at fogedretten kan afvise at fremme sagen, bl.a. når det findes betænkeligt.
Landsretten finder, at der foreligger sådan usikkerhed om hændelsens karakter og grovhed, at det findes betænkeligt at fremme sagen, hvorfor bestemmes:
Fogedrettens afgørelse ophæves, og sagen afvises.”
KOMMENTAR TIL SAGEN
Sagen viser, at det som udgangspunkt er muligt at ophæve en lejekontrakt og få lejeren til at fraflytte med fogedens hjælp, hvis han er truende over for udlejer eller udlejers personale.
Men hvorfor gælder det så ikke i denne sag?
Der var videoovervågning, og et vidne, der beskrev hændelsen og følgerne af denne. Måske manglede der et ekstra vidne?
Jeg er dog af den opfattelse, at sagen viser, at der skal ekstra meget til, hvis dommerne står over for personer, som de har sympati for. Det er ”synd for dem”, og så gælder de almindelige regler ikke helt så meget. Det gælder også ældre personer, der giver associationer til dommernes fader eller moder.
Under min advokatuddannelse for mange år siden fik jeg at vide, at dommere gerne vil sove godt om natten. Det er forståeligt, men hvad med den stakkels vicevært i denne sag. Skal han bare trække på skulderen og sige pyt?
Udlejer kan vælge at prøve sagen i boligretten, men det tager ofte 3 år eller mere, før der er en endelig dom.
Kendelser som disse gør, at advokater altid og uden undtagelse må sige: Der er en procesrisiko. Intet er afgjort før den endelig dom/kendelse.
Få indsigt i dit forbrug og spar op til 20% på varmeregningen
SKRIBENT
Af Sofie Ladekjær, advokat (L) / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
Når ejendommens skatter og afgifter ændres (bolig)?
Denne artikel omhandler, hvordan udlejer i boliglejemål overvælter en andel af ejendommens skatter og afgifter på lejer, og hvad udlejer i den forbindelse skal være opmærksom på. Det bemærkes, at artiklen ikke er en udtømmende oplistning af de dele, som udlejer skal være opmærksom på.
Artiklen vedrører alene boliglejemål, men der henvises til Magasinet Danske Udlejere maj 2025, hvori der er bragt en artikel, som omhandler, hvordan udlejer kan overvælte en andel af ejendommens skatter og afgifter på en lejer i et erhvervslejemål, og hvilken betydning det nye ejendomsvurderingssystem har for udlejers retsstilling i den henseende.
1.SKATTER OG AFGIFTER ER EN DEL AF LEJEN
I boliglejemål er det ikke muligt for udlejer at opkræve skatter og afgifter udover lejen, dvs. at skatter og afgifter er indeholdt i den leje, som lejer betaler.
Det er anderledes fra erhvervslejemål, hvor udlejer og lejer kan aftale, at skatter og afgifter betales udover lejen/kræves refunderet af lejer udover lejen, hvilket typisk sker over et drifts-/ejendomsregnskab for ejendommen.
Skal en udlejer i et boliglejemål ændre på de skatter og afgifter, som lejer betaler, skal udlejer derfor forhøje lejen, hvis der er sket en stigning i ejendommens skatter og afgifter, og nedsætte lejen, hvis skatter og afgifter bortfalder eller nedsættes.
En lejeforhøjelse skal varsles efter reglerne i lejelovens §§ 4647 og en lejenedsættelse skal meddeles efter lejelovens § 48.
Selvom lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, så er det muligt at varsle en lejeforhøjelse efter førnævnte regler. Det kan fx være aktuelt for udlejer, hvor udlejer vil varsle en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft, jf. lejelovens § 46, stk. 3, som omtales nærmere nedenfor.
Udlejer kan dog i stedet vælge at varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse ved at medtage de forøgede eller nye skatter og afgifter i den omkostningsbestemte leje.
En lejeforhøjelse kan kræves uanset en eventuel aftale om uopsigelighed.
1.1 Fordelingen mellem lejerne
Lejelovens §§ 46-48 regulerer udlejers mulighed for at ændre på ejendommens skatter og afgifter.
Det fremgår af lejelovens § 46, at i det tilfælde, at ejendommens skatter, fx grundskyld, forøges, kan udlejer forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører, og at det sker i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.
For de boliglejemål, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, skal en forhøjelse dog fordeles efter reglerne i
lejelovens §§ 27-28. Det vil sige, at der først sker en fordeling efter bruttoetageareal mellem den del, der anvendes til beboelse, og den del der vedrører andet end beboelse.
Herefter fordeles skatterne og afgifterne på beboelseslejemålene efter deres indbyrdes brugsværdi, dvs. typisk areal. Er der lejemål, som har samme indbyrdes brugsværdi, så skal lejeforhøjelsen pålægges forlods på de lejemål, der har lavest leje, jf. lejelovens § 27, stk. 1.
med tilbagevirkende kraft, gennemgås ikke nærmere i denne artikel, men der henvises bl.a. til min artikel i Magasinet Danske Udlejer fra maj 2025.
3. ANDRE KRAV TIL VARSLINGEN
Udlejer skal varsle lejeforhøjelsen skriftligt, og det kan gyldigt ske digitalt, fx via e-mail (forudsat at denne adgang ikke er opsagt af udlejer eller lejer, jf. lejelovens § 13).
2. LEJEFORHØJELSENS GENNEMFØRELSE
Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes 5 måneder efter dette tidspunkt, jf. lejelovens § 46, stk. 3.
Det vil sige, at hvis skatterne pålægges ejendommen pr. 1. januar 2026, så kan udlejer med 3 måneders varsel kræve lejen forhøjet med virkning fra den 1. januar 2026, hvis udlejer sørger for, at lejer senest den 31. maj 2026 modtager en varslingsskrivelse herom. Modtager lejer først varslingsskrivelsen den 1. juli 2026, så får lejeforhøjelsen først virkning 3 måneder herefter, dvs. fra og med den 1. oktober 2026.
Lejelovens § 46, stk. 3, har givet anledning til diskussion i forhold til det nye ejendomsvurderingssystem, hvor det umiddelbart forventes, at der vil ske en stigning af ejendommens skatter med tilbagevirkende kraft, når de endelige ejendomsvurderinger kommer.
Eksempelvis kan den endelige ejendomsvurdering vedrørende 2023 medføre, at udlejer opkræves yderligere 100.000 kr. i grundskyld, som pålægges ejendommen med tilbagevirkende kraft pr. 1. januar 2023. Dette bliver dog først meddelt udlejer den 28. marts 2026 i forbindelse med den endelig ejendomsvurdering. Kan udlejer kræve en eventuel skattestigning betalt af lejer med samme tilbagevirkende kraft?
Svaret er formentlig ”nej”, idet udlejer tidligst vil kunne varsle en lejeforhøjelse overfor lejer den 28. marts 2026, og det er mere end 5 måneder efter den 1. januar 2023, hvis dette tidspunkt skal anses for at være tidspunktet, hvor udgiften er ”pålagt” ejendommen.
Det anførte ses der umiddelbart ikke at være taget endeligt stilling til, heller ikke i lovgivningen, men det understøttes umiddelbart af det ministersvar, der blev afgivet den 12. april 2022 (besvarelse af spørgsmål 227 alm. del stillet af udvalget den 15. marts 2022 efter ønske fra Mona Juul (KF)) vedrørende dækningsafgift, hvor Erhvervsstyrelsen udtalte at en varsling af en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft vedrørende dækningsafgiften udover de i erhvervslejelovens § 10, stk. 4, anførte 5 måneder umiddelbart ikke kan lade sig gøre.
Ministersvaret omhandler dog ikke lejelovens § 46, stk. 3, men erhvervslejelovens § 10, stk. 4, som har samme ordlyd, men er det ikke muligt at varsle en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft i erhvervslejeforhold, så er det nok ret usandsynligt, at det kan lade sig gøre i boliglejeforhold.
Det nye ejendomsvurderingssystem og konsekvenserne i lejeforhold, herunder muligheden for at kræve lejeforhøjelse
Udlejer har dog bevisbyrden for, at varslingsskrivelsen er kommet frem til lejer, og her er det mest sikre bevis umiddelbart en afleveringsattest, dvs. at varslingsskrivelsen fremsendes pr. brev til lejer.
Derudover skal varslingsskrivelsen indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, og hvad lejeforhøjelsen udgør.
Det vil sige, at varslingsskrivelsen skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen, som indebærer, at udlejer også skal oplyse om størrelsen af de specificerede skatter, der er indregnet i den gældende leje, da denne oplysning udgør udgangspunktet for beregningen, ligesom udlejer skal oplyse om de nye og/eller ændrede specificerede skatter samt fordelingen/ fordelingsgrundlaget, herunder fordelingsprincip og fordelingstal.
De skatter, der er indregnet i den gældende leje, kan fremgå af lejekontrakten, fx typeformularens § 3, men er det ikke tilfældet, så må den leje, der fremgår af lejekontrakten, formentlig og som udgangspunkt anses at indeholde de skatter og afgifter, der påhvilede ejendommen ved lejemålets indgåelse.
Har der tidligere været varslet en lejeforhøjelse eller lejenedsættelse som følge af ændringer i skatterne, så vil disse skatter udgøre udgangspunktet for beregningen.
Har lejen tidligere været ændret omkostningsbestemt eller efter det lejedes værdi vil det formentlig være de skatter og afgifter, der hhv. var medtaget i den omkostningsbestemte lejeopgørelse eller gældende på tidspunktet for varslingen af lejeforhøjelsen, der indgår i lejen.
Det bemærkes, at udlejer ikke er tvunget til at varsle en forhøjelse for alle skatter og afgifter, der måtte være steget.
Beregningen skal være så udførlig, at lejer kan kontrollere, om den er rigtig. Det er dog ikke noget krav, at udlejer medsender dokumentation for beregningen.
Det er heller ikke noget krav, at udlejer oplyser den gældende og den fremtidige og nye leje, og hvornår lejeforhøjelsen træder i kraft, men sådanne oplyser bør fremgå af varslingsskrivelsen. Selvom det ikke fremgår af loven, så skal det fremgå af varslingsskrivelsen, hvis der opkræves med tilbagevirkende kraft iht. lejelovens § 46, stk. 3.
Endvidere skal varslingsskrivelsen indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen. Lejers indsigelse skal være begrundet, dvs. at lejer skal angive på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes, og så skal den fremsættes skriftligt senest 6 uger efter, at udlejers varslingsskrivelse er kommet frem til lejer.
Gør lejer begrundet indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse, så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer vil fastholde kravet.
Fortsættes side 20
Skriftlighedskravet, beregningen af hvordan ændringen af lejen fremkommer og oplysning om lejers indsigelsesadgang i lejelovens § 46, stk. 5, er betingelser der skal være opfyldt, før varslingen er gyldig, jf. lejelovens § 46, stk. 4.
4. EJENDOMMENS AFGIFTER
Lejelovens § 47 hjemler en tilsvarende adgang til at varsle en lejeforhøjelse, hvis der sker en stigning i ejendommens afgifter eller bidrag, eller ejendommen pålægges nye afgifter eller bidrag.
Sådanne afgifter og bidrag kan være renovationsafgifter, vejbidrag, kloakbidrag, afgifter til skorstensfejning, vand- og elafgifter osv.
En sådan lejeforhøjelse varsles efter reglerne i lejelovens § 46.
Det er en forudsætning, før afgifter kan kræves betalt af lejer, at de skal være efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige, og bidrag, der pålægges ejendommen, skal være bidrag til det offentlige.
Særligt vedrørende forbrugsafhængige afgifter bemærkes, at der ikke kan varsles en lejeforhøjelse overfor lejer, hvis det alene er forbruget, der er steget. Sker der fx en stigning i en afgift som følge af fx et forhøjet forbrug af vand på ejendommen, så skal udlejer se på, om taksten er steget.
Er taksten steget, så kan der varsles en lejeforhøjelse overfor lejer, hvor udlejer må tage udgangspunkt i ejendommens sædvanlige forbrug ud fra nogle saglige principper (fx gennemsnittet af ejendommens forbrug de sidste tre år) og gange det med den nye takst. Har der været et usædvanligt forbrug, fx grundet et sprunget vandrør, så skal det holdes udenfor beregningen.
Er et bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, så kan udlejer, når ydelsen er betalt, opkræve bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejers udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter, jf. lejelovens § 47, stk. 2.
5. SÆRLIGT OM OMKOSTNINGSBESTEMTE EJENDOMME
En lejeforhøjelse, som følge af at kun forbruget af fx vand er steget, kan dog varsles efter reglerne om omkostningsbestemt leje for ejendomme, der er omfattet af disse regler, idet forbrugsafhængige udgifter her opgøres efter det faktiske forbrug, idet der dog formentlig skal bortses fra et usædvanligt forbrug, fx grundet et sprunget vandrør.
Udlejer kan således i nogle tilfælde medtage en større udgift til skatter og afgifter i den omkostningsbestemte leje, end der kan varsles efter lejelovens §§ 46-47.
Derudover er der nogle skatter og afgifter, fx dækningsafgift, som alene vedrører (nogle) erhvervslejemål og således ikke kan danne grundlag for en lejeforhøjelse i et boliglejemål efter reglerne i lejelovens §§ 46-47. Dog kan boliglejere i omkostningsbestemte ejendomme, der også omfatter erhvervslejemål (blandet ejendom) komme til at betale en andel af udgifterne.
Udlejer er nemlig berettiget til for boliglejemål, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, at medtage dækningsafgiften, enten hvor der varsles efter lejelovens §§ 46-47, idet der som anført ovenfor skal fordeles efter lejelovens §§ 27-28, eller
som en del af ejendommens driftsbudget, idet dette skal opgøres samlet for hele ejendommen, jf. også forbuddet mod splitbudgetter.
Herved kommer boliglejerne også til at betale en andel af udgiften.
6. BORTFALD ELLER NEDSÆTTELSE AF SKATTER OG AFGIFTER
Bortfald eller nedsættelse af ejendommens skatter, afgifter og bidrag skal medføre en lejenedsættelse overfor lejer, jf. lejelovens § 48, og det er antaget, at beregningen skal ske efter samme principper som ved en lejeforhøjelse, selvom dette ikke fremgår af loven.
Nedsættelsen skal ikke varsles overfor lejer, men lejer skal gives skriftlig meddelelse herom, hvilket skal ske senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen eller bortfaldet af skatter og afgifter er kommet frem til udlejer.
Lejenedsættelsen skal være med virkning fra nedsættelsestidspunktet og vedrøre de boliglejemål og beboelsesrum, hvori udgiften har været indregnet.
Udlejer skal dog ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse af skatter, afgifter og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye forøgede skatter, afgifter eller bidrag, der vedrører samme kalenderår, jf. lejelovens § 48, stk. 1. Hermed slipper udlejer for at udarbejde to (varslings) skrivelser til lejer.
Udlejer kan dog ikke bruge reglen til at modregne med skatter og afgifter, der i tidligere kalenderår er forøget eller pålagt ejendommen, og hvor udlejer ikke har valgt at varsle en lejeforhøjelse.
Da der ikke i lejelovens § 48 er en lignende bestemmelse som lejelovens § 46, stk. 3, og idet det udtrykkeligt fremgår af lejelovens § 48, stk. 1, at lejenedsættelsen skal have virkning fra nedsættelsestidspunktet, så medfører det formentlig, at en lejer skal have lejenedsættelse uden en grænse bagud i tid, uanset hvornår bortfaldet eller nedsættelsen af skatten, afgiften eller bidraget er meddelt udlejer (forudsat at der ikke er passivitet eller forældelse, som formentlig ikke vil være aktuelt her).
Det kan evt. blive aktuelt, når de endelige ejendomsvurderinger foreligger, såfremt disse medfører, at udlejer skal have tilbagebetalt ejendomsskat med tilbagevirkende kraft.
Som anført ovenfor, så ses der umiddelbart ikke at være taget endeligt stilling til, heller ikke i lovgivningen.
Giver artiklen anledning til spørgsmål, eller har du brug for rådgivning vedrørende de skatter og afgifter, der påhviler din ejendom, herunder i forhold til at få vurderet i hvilket omfang din(e) lejer(e) skal betale en andel af ejendommens skatter og afgifter, er du velkommen til at rette henvendelse til mig eller en af mine kollegaer ved CLEMENS.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Møllegade 30, 8000 Aarhus C
Vi har netop solgt denne unikke projektejendom i Aarhus bymidte
VI SØGER LIGNENDE EJENDOMME
Kontakt erhvervsmægler og partner
Jan Kirkebæk
M: 2040 3006 eller jk@tk-erhverv.dk
Kontakt erhvervsmægler og partner
Cato Vestergaard
M: 2543 2827 eller cv@tk-erhverv.dk
Marselisborg Alle 7A m.fl., 8000 Aarhus C
Vi har netop solgt denne flotte ejendom beliggende i det eftertragtede Frederiksbjerg kvarter.
SKRIBENT
Michael Preetzmann direktør Danske Udlejere
FOTO
Maiken Mark Larsen kommunikationskonsulent Danske Udlejere
EN NY STEMME
MED TRE BEN AT STÅ PÅ
Pr. 15. september 2025 er Line Thaisen trådt ind i Danske Udlejere som ny kommunikationskonsulent. Hun har i størstedelen af sin karriere befundet sig i spændingsfeltet mellem journalistik, kommunikation og markedsføring, og netop dér trives hun allerbedst.
"Jeg elsker at kombinere journalistens nysgerrighed, kommunikatørens blik for strategi og marketingsverdenens flair for synlighed. Når de tre ting spiller sammen, kan man skabe kommunikation, der rammer mennesker, skaber værdi og virkelig flytter noget," konstaterer hun.
MÅLGRUPPENØRD MED LYST TIL AT GØRE EN FORSKEL
Line er oprindeligt uddannet journalist og har i mange år arbejdet inden for uddannelses- og sundhedsområdet; både i det offentlige og privat.
Hun brænder særligt for at formidle komplekse budskaber, så de bliver levende og forståelige. Hun har udviklet hjemmesider, kampagner, skabt indhold til mange forskellige online og offline platforme og elsker at kombinere strategi med kreativ udførelse.
"Jeg har i øvrigt altid haft et servicegen i maven," siger hun og fortsætter:
"Det giver mig lyst til at finde løsninger, der gør en forskel for dem, vi kommunikerer med – og det er netop dét, jeg glæder mig til at bringe med ind hos medlemmerne i Danske Udlejere."
Hun beskriver sig selv som lidt af en målgruppenørd og trives bedst, når strategi, kreativitet og konkrete løsninger spiller sammen.
KOMMUNIKATION
MED RETNING OG FOKUS PÅ MEDLEMMERNE
Line glæder sig til at omsætte det til konkret værdi for medlemmerne. Det gælder både i forhold til at skabe synlighed omkring ledige lejemål, formidle kompleks viden i øjenhøjde og løfte organisationens samlede fortælling.
"Det er vigtigt for mig, at medlemmerne kan mærke, at jeg er her for dem. Jeg vil ikke bare informere – jeg vil hjælpe, gøre ting lettere og skabe fællesskaber, hvor man føler sig hjemme. Hvis kommunikationen ikke gør en forskel for modtageren, så har vi ramt ved siden af."
FARVER, FAMILIELIV OG FRISK LUFT
Line bor i et hus i Hornslet sammen med sin kæreste Carsten, tre teenagere, en gammel hankat der hedder Miss Lily og boxerhunden Zuko, som loyalt trækker familien ud på daglige gåture.
Familien er sammenbragt, men fungerer som ét stort hold – især når spisebordet forvandles til kampplads for brætspil. Her ruller terningerne, grinene fylder rummet, og ingen giver sig frivilligt.
"Det er nok der, vores konkurrencegen virkelig slår igennem, men altid med et glimt i øjet," fortæller hun.
Når hun har brug for at lade op alene, finder Line penslen frem. På lærredet begynder det ofte som et kaos af farver, men ender som små verdener, man kan forsvinde ind i. Og når penslen hviler, er det rejser, gåture og aftener med mennesker, hun holder af, der giver ny energi.
Sidder du inde med en god historie, eller er der et emne, du kunne tænke dig, at vi går i dybden med her i magasinet, så skriv endelig en mail til Line: lt@d-u.dk
FORMAND CLAUS ELAND BYDER VELKOMMEN
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
IND- OG FRAFLYTNINGSSYN
Helt nemt er det ikke
Torsdag den 11. september 2025 stod Kolding Udlejerforening sammen med Danske Udlejere bag et velbesøgt (ca. 130 kursister) kursus i Kolding om den ”ædle kunst”: at gennemføre ind- og fraflytningssyn –uden fodfejl.
Selvom reglerne for obligatoriske ind- og fraflytningssyn har været gældende siden 1. juli 2015, er det langt fra noget, alle udlejere har helt på rygraden. Spørger man huslejenævnene rundt omkring i landet, fortæller de samme historie: alt for mange udlejere snubler i de komplicerede regler – og det kan hurtigt blive en dyr affære, når sager havner på nævnets bord.
Netop derfor var dagens kursus både relevant og nødvendigt. De mange engagerede deltagere udfordrede underviserne med spørgsmål, input og gode (og knap så gode) idéer. Resultatet blev et levende, lærerigt og yderst givende arrangement – der endda fik lov at trække en halv time ekstra, fordi diskussionerne var så spændende.
En stor tak til Kolding Udlejerforening for værtskabet og til Jørgen Martinussen for et knivskarpt oplæg.
Direktør MICHAEL PREETZMANN i fuld gang med kurset: Ind-og fraflytningsrapporter – jura –men mest praktik
Senior Key Account Manager
JØRGEN MARTINUSSEN fortæller om:
Boligportalens elektroniske synsrapport
K L U M M E
FANTASIEN ER INGEN BEGRÆNSNING
Lad mig nu se, hvordan skaber man billige boliger på bedste adresser i indre København?
Mikkel Høegh
Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Der er vist ingen der længere er i tvivl om, at vi snart nærmer os valgdag. I de store byer skal vælgernes gunst vindes ved at sikre billige betalbare boliger. Det bør interessere alle i landet –idet det nemt kan komme til at ramme alle skatteborgeres pengepung. Skomager bliv ved din læst siger man, det er nok meget godt, at jeg og mine kollegaer ikke er politikere. Døm selv, men her er nogle bud på, hvordan man kan løse den store efterspørgsel efter boliger i byerne.
Kære læser. Forestil dig en helt almindelig torsdag i september, hvor klokken nærmer sig 12. Stille og roligt, men sikkert bliver der mere og mere uro i kontoret. Der er ved at være frokosttid og vi realkreditnørder har vanskeligere ved at koncentrere os. Forventningens glæde er stor i forhold til udmeldte menu – vores kantine er nemlig god.
GOD STEMNING I KANTINEN HOS JYSKE
REALKREDIT
Den gode stemning fortsætter efter der er serveret, og vi er blevet bænket i kantinen. Denne dag har vi endda fornøjelse af at have vores kreditdirektør til bords. Mange kunne have den fornemmelse, at sådan en frokost med kreditfolk, realkreditnørder og bankøkonomtyper vil være en kedelig omgang. Særligt på en dag, hvor der er hvid fisk på menuen. Der er imidlertid slet ikke tilfældet.
Snakken går lystigt og handler om de mange vildskud der i øjeblikket gøres, når det handler om at sikre billige betalbare boliger i byerne. Særligt i København og Aarhus. Valgkampen er skudt i gang, og valgflæsket er under tilberedning.
IRONI KAN FOREKOMME
Blot en advarsel. Ved frokosten kan ironi forekomme. Dertil kommer en vigtig præmis. Den økonomiske teori er ret velbeskrevet i forhold til, hvordan man får priserne ned på et marked. Oversættes dette til et ønske om billigere boliger er der to ting, der kan gøres. Det første handler om at øge udbuddet. Det vil sige bygge noget mere. Det andet handler om at begrænse efterspørgslen. Det kan gøres på flere måder, og her kommer fantasien og den muntre frokoststemning ind i billedet.
EFTERSPØRGSLEN ER STOR
Skærer man helt ind til benet er kerneproblemet på boligmarkedet, at efterspørgslen i de store byer er større end udbuddet. Den mest effektive løsning er at bygge mere i højere højder og tættere afstande. Det har den gode egenskab, at det øger boligudbuddet ligesom, at det gør byen mindre attraktiv at bo i. Så her slår man to fluer med et smæk. Det må således være den mest oplagte løsning. Den giver simpelthen mest mulig løsning i forhold til indsatsen.
TVANGSÆGTESKABELIGE LØSNINGER
En anden løsning kan være at indføre tvangsægteskab. Ja du læste rigtigt. Et problem på boligmarkedet er jo den store
efterspørgsel. En del af denne efterspørgsel kommer af, at flere og flere bor alene. Hvis nu man ændrede på dette – så man som minimum boede to sammen. Ja, så ville det store problem være løst. Spøg til side – men fx i det almene byggeri kender man jo regulering i forhold til familiestørrelser, hvor enlige ikke kan søge de største boliger. Det er bare ikke en særlig dansk eller demokratisk måde at gøre tingene på.
RED ET KRYDSTOGTSSKIB FRA
OPHUG
En anden ide der kom op er, at hvis politikerne vil afsætte 10 milliarder kroner til at købe eksisterende ejendomme op for, skal man nok være sig bevidst om, at det kommer der ikke flere boliger ud af. Man presser blot efterspørgslen op efter de eksisterende boliger. Der vil til gengæld komme flere boliger ud af, at man brugte de 10 milliarder kroner på at købe udrangerede krydstogtsskibe og placerede dem langs havnefronten i byerne. Her vil de mange kahytter kunne indrettes til moderne boliger - det skulle være så moderne med ”tiny living”. Det forslag vil også kunne slå to fluer med et smæk. Havnen vil blive mindre attraktiv og dermed skræmme nogle borgere væk, ligesom at man vil gøre noget godt for miljøet, når de ældre skibe ikke længere skal ophugges. I den forbindelse vil det tage husbåde til nye dimensioner.
FLYT LÆREANSTALTERNE UD
I forhold til at skræmme borgere væk, har det ikke være nogen succes at flytte statslige arbejdspladser ud af byerne. Måske skulle man gå mere radikalt til værks og flytte universiteterne ud af byerne. På den måde kunne man lave rene studiebyer, med en masse billige boliger. Det kunne være steder, hvor jord ikke er en helt så knap ressource som i de nuværende universitetsbyer.
BYG NU BARE NOGLE FLERE BOLIGER – DET ER NEMMEST
Pointen med denne klumme er, at fantasien og løsningerne sætter ingen grænser. Den gode men lidt kedelige løsning er at bygge noget mere, som nævnt indledningsvist. Der findes ingen mirakelkur og derfor bliver boligdebatten til tider også lidt absurd – til trods for at det er gode og sympatiske ambitioner bag. Personligt tror jeg der er vigtigt, at man knækker kode til flere boliger i og omkring byerne, men selv om fantasien er stor, er det mest realistisk blot at bygge mere og ad den vej gøre storbyerne mindre attraktive. Der har været mange andre større eller mindre forslag fremme, men de er alle sammen mindre effektive end de her nævnte.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
WWW.CLEMENSLAW.COM
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
REVISIONSPARTNERSELSKAB
SKAL DU OGSÅ SNART UDREGNE DEN
Hos os er din ejendomsadministration i trygge hænder
Vi udregner huslejestigningen for dig, varsler dine lejere rettidigt og sikrer, at dine driftsomkostninger bliver dækket.
Du får korrekt beregning, professionel sparring og fuld overblik – alt sammen med afsæt i gældende regler og din ejendoms økonomi.
Vi yder mere for din ejendom –så du får mere ud af din investering.
15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
Nye ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme
På dette kursus får du et grundigt indblik i de nye regler for ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme og de praktiske udfordringer, der kan opstå i denne forbindelse. Vi gennemgår både lovgivningen og konkrete eksempler, så du bliver klædt på til at håndtere de nye regler i praksis.
Kurset er relevant for dig, der arbejder med erhvervsejendomme og forhold, der relaterer sig hertil - herunder skat, lejeret, ejendomsadministration og ejendomshandler. Det er ligeledes kurset for dig, der ønsker at forstå de praktiske implikationer af de nye ejendomsvurderinger.
Efter kurset har du bl.a. fået svar på følgende spørgsmål:
• Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme?
• Hvordan påvirker de nye boligskatteregler
Underviser
SOFIE LADEKJÆR
Advokat ved CLEMENS
Underviser
MICHAEL PREETZMANN
Direktør ved Danske Udlejere
DATO
beskatningen af erhvervsejendomme?
• Hvad indebærer stigningsbegrænsningsordningen for grundskyld og dækningsafgift, og hvordan kan du bruge den?
• Er +/- 15 % reglen fortsat anvendelig ved overdragelse inden for familiekredsen?
• Hvad skal du være opmærksom på i forbindelse med køb og salg?
• Hvordan sikrer du dig, at dine lejekontrakter tager højde for de nye regler?
Markedets bedste bygningsforsikring
Vi har ligeledes inviteret Morgen Jacobsen, erhvervskundechef ved Alm. Brand til at fortælle om den eksisterende samarbejdsaftale, der eksklusivt gælder for medlemmer af Danske Udlejere. Han vil bl.a. komme ind på de mange fordele ved forsikringsordningen.
Underviser
BINE S. HEDEGAARD Advokat ved CLEMENS
Underviser
MORTEN JACOBSEN
Erhvervskundechef ved Alm. Brand
Onsdag den 22. oktober LOKATION Audi Fredericia Kongens Kvarter 32
KLOKKESLÆT
Fra kl. 15:00 til kl. 18:00
FORPLEJNING
Vi serverer kaffe/te med romkugler fra Nørre Åby TILMELDING
SKRIBENTER
UDLEJERS HÅNDTERING AF LEJERS ØKONOMISKE VANSKELIGHEDER MED FOKUS PÅ KONKURS
Denne artikel behandler situationen, hvor en lejer i et erhvervslejeforhold bliver erklæret konkurs, samt de væsentligste retsvirkninger for udlejer. Samme overvejelser gælder ved rekonstruktioner.
Lejeaftaler er gensidigt bebyrdende aftaler, behandlet i konkurslovens § 12 o (rekonstruktion) og kapitel 7 (konkurs).
SPILLEBANEN
Uden for konkurs og rekonstruktion kan parterne i erhvervslejeforhold i vid udstrækning aftale ”hvad de vil”, men spillereglerne ændrer sig ved insolvens.
Kurators opgave
Når der afsiges konkursdekret, udpeges en kurator. Kurators opgave er – udtrykt meget forsimplet – at få så mange værdier ind i konkursboet som muligt og fordele dem efter konkursordenen.
Kurator gør sit arbejde godt, hvis vedkommende kan spare konkursboet for omkostninger og sælge
aktiverne til en god pris. Udlejer skal derfor ikke forvente, at kurator vil hjælpe udlejer med at sikre udlejers ret. Det skal udlejer – evt. med egen advokat – selv sørge for.
Under rekonstruktion gælder samme principper, men med fokus på fortsættelse frem for afvikling.
Fordeling af konkursboets midler Konkursboets midler fordeles efter konkursordenen.
Krav længere nede i konkursordenen dækkes først, når alle bedre stillede krav er dækket.
Advokat (H) Jens Holm Bangsgaard og Advokat Kristian Emer Thougaard, DAHL Advokatpartnerselskab
De bedst stillede krav er massekrav (§ 93-krav), der bl.a. omfatter omkostningerne ved konkursbehandlingen og krav, der pådrages boet under dets behandling (§ 94-krav fsva. rekonstruktion).
Længere ned i konkursordenen kommer bl.a. lønkrav.
Medmindre kurator indtræder i lejekontrakten, er udlejers krav simple krav, som ofte får ingen eller kun beskeden dækning.
Gensidigt bebyrdende aftaler
Det er fastlagt i konkurslovens § 55 og § 12 o, at kurator respektiv rekonstruktør kan vælge, om boet vil indtræde i aftaler eller ej. Det er et frit valg for kurator/ rekonstruktør.
Det betyder, at alle indgåede aftaler med lejer, herunder lejeaftaler, sættes i bero, indtil kurator/rekonstruktør beslutter, om boet vil indtræde i aftalen.
Udover til lønmodtagere har kurator ikke pligt til at give meddelelse til medkontrahenter - heller ikke til udlejer. Kurator vil dog typisk underrette udlejer om konkursen, hvis kurator har kendskab til lejeforholdet.
Vilkår i lejekontrakten om, at konkurs- eller rekonstruktionsboet ikke kan indtræde i lejeaftalen, kan ikke gøres gældende over for kurator, idet § 55 om konkursboets ret til at indtræde i aftaler ikke kan begrænses ved aftale. Samme gælder under forebyggende rekonstruktioner, jf. § 9 e, og under rekonstruktion, jf. § 12 o, stk. 1, 1. pkt.
HVIS
BOET INDTRÆDER
Hvis kurator eller rekonstruktør meddeler, at boet indtræder i lejeaftalen, bliver boet forpligtet i henhold til lejekontrakten og skal betale husleje fra dekret, jf. konkurslovens § 56. Under rekonstruktion bliver udlejers krav sekundært massekrav (§ 94-krav).
Hvis udlejer har krav fra før dekretets afsigelse, skal kravet opdeles, så kravet fra før dekretet bliver simpelt krav, mens kravet for tiden efter dekretet bliver massekrav.
Istandsættelsesudgifter
Vestre Landsret har i U.2022.1364 fastslået, at istandsættelsesudgifter er simpelt krav, når boet indtræder og derefter opsiger.
Der kan blive tale om massekravsstatus for istandsættelseskrav, hvis dette kan henføres direkte til konkursboets indtræden og/eller brug af lejemålet.
Udlejer kan dække ubetalte krav med deposita.
Rømning
Indtræden betyder, at lejeaftalens rømningsvilkår skal respekteres, og manglende rømning – udlejers udgift hertil – vil blive massekrav (§ 93-krav).
HVIS BOET IKKE INDTRÆDER
Hvis boet ikke indtræder, bliver alle udlejers krav simple krav, som kan dækkes med deposita.
Selvom konkursboet ikke indtræder i lejeaftalen, har kurator ret til at få adgang til lejemålet – bl.a. for at registrere boets aktiver og sælge eller fjerne dem.
Kurator er dog ikke forpligtet til at fjerne aktiver og vil typisk efterlade aktiver, som ikke har værdi for konkursboet. Manglende efterlevelse af lejekontraktens vilkår om rømning er misligholdelse og vil udløse et krav mod konkursboet, men fordi boet ikke er indtrådt i aftalen, vil kravet være et simpelt krav.
KAN KURATOR TVINGE EN NY LEJER IND I LEJEMÅLET?
Hvis konkursboet indtræder i lejeaftalen, kan kurator benytte lejekontraktens eventuelle vilkår om afståelsesret, suppleret af erhvervslejelovens § 55, som giver mulighed for under visse betingelser at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på samme vilkår. Kurator vil på den måde – typisk i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse – kunne tvinge en ny lejer ind i lejemålet.
Hvis konkursboet ikke indtræder i lejeaftalen, kan kurator ikke tvinge en ny lejer ind i lejemålet. Hvis kurator sælger boets aktiver, kan der opstå en situation, hvor en interesseret køber afgiver tilbud på boets aktiver med betingelse om, at udlejer samtykker i, at køber kan fortsætte i lejemålet. I den situation står det udlejer frit for, om denne vil indgå aftale med køber som ny lejer.
HVAD HVIS KURATOR BRUGER LEJEMÅLET – HVOR MEGET SKAL UDLEJER TÅLE?
Selvom kurator ikke lader boet indtræde med udtrykkelig erklæring, er der mulighed for, at kurator ”stiltiende” er indtrådt i lejemålet. Det vil sige, at kurator gennem sin handlemåde har ageret på en måde, så boet betragtes som indtrådt.
Den situation kan opstå, hvis kurator opretholder driften i boets regi, f.eks. ved at færdigproducere varer under anvendelse af de udlejede lokaler og produktionsapparatet deri. Det er en konkret vurdering, som har givet udslag i en del retssager, og svaret kan derfor ikke gives på forhånd. Yderlighederne kan dog markeres med følgende:
I den ene grøft er situationen, hvor kurator får nøgler til lejemålet, registrerer aktiverne og sælger eller opbevarer dem over en kortere periode. Periodens længde afhænger af størrelsen og kompleksiteten af lejemålet, men udlejer skal typisk mindst tåle 1-2 måneder, uden at konkursboet anses for stiltiende at være indtrådt i lejekontrakten.
I en dom fra Vestre Landsret i 1997 havde kurator opbevaret driftsmidler i lokaler i ca. tre måneder uden videreførelse af produktion. Huslejen var simpelt krav, og Landsretten udtalte: ”Uanset denne periode ligger i overkanten af det tidsrum, der normalt må gives en kurator til at få ryddet et lejemål”.
Fortsættes side
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Spar administrativ tid!
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Læs mere på norlys.dk/boligforening Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
I den anden grøft er situationen, hvor konkursboet har drift på almindelig vis og på samme måde, som før virksomheden blev taget under konkursbehandling. I den situation er konkursboet, hvis kurator ikke har afgivet en erklæring om indtræden, typisk stiltiende indtrådt. Det afhænger dog af de konkrete omstændigheder. Når boet er stiltiende indtrådt, er udlejers krav massekrav (§ 93-krav), og resultatet bliver det samme, som hvis der var afgivet en erklæring om indtræden.
I andre situationer er forholdene mere uklare, f.eks. hvor kurator bruger (for) lang tid på at sælge aktiverne, eller hvor der er drift i dele af virksomheden i en kort periode. Alt efter situationen kan konkursboet blive betragtet som stiltiende indtrådt.
UDLEJERS KRAV KAN BLIVE
MASSEKRAV (§ 93-KRAV), MENS
KURATOR OVERVEJER, OM BOET VIL
INDTRÆDE ELLER EJ
Konkursloven indeholder en særlig regel om, at kurator skal tage stilling til indtræden, når udlejer anmoder herom.
Det fremgår af konkurslovens § 62, at hvis kurator ikke ”straks” kan afgive erklæring om, hvorvidt boet vil indtræde i lejeaftalen eller ej efter konkurslovens § 55, er udlejers krav fra konkursdekret og indtil kurator afgivet erklæring, massekrav (§ 93-krav).
Finten er, at det er udlejer, som skal kræve, at kurator afgiver erklæring straks – kurator er ikke forpligtet til at gøre det selv, men kurator vil som udsalg af sin loyalitetsforpligtelse skulle henvende sig til udlejer. I sidstnævnte situation er udlejers krav under boets betænkningstid dog ikke massekrav, og det forudsætter, at kurator har kendskab til udlejer og lejeforholdet.
Hvis udlejer bringer § 62 i spil, sikres det, at kurator straks tager stilling til, om lejeforholdet skal fortsættes eller ej. Hvis erklæringen ikke gives straks, er udlejers krav massekrav (§ 93-krav) fra konkursdekret, og indtil erklæringen er afgivet.
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Grønn Hansen
LEJERET:
Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive
EJENDOMSREGNSKAB: Anne Evald, Aarhus
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION: Flemming Mørk Pedersen, Aarhus tlf.:
DANSKE UDLEJERE:
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thy-Mors Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på kontakt@d-u.dk
MÅNEDENS DOM MÅNEDENS DOM M
SKRIBENT
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat, Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
OM RETTEN TIL AT OPSÆTTE EN EL-LADESTANDER VED ET LEJEMÅL
ånedens udvalgte afgørelse er denne gang en ny dom fra Højesteret afsagt den 12. august 2025.
I sagen får vi nu endeligt afsluttet diskussionen, hvorvidt en lejer har en ret i henhold til lejeloven til at opsætte en el-ladestander ved sit lejemål. Spørgsmålet, der har været omtvistet, er omfanget af lejelovens § 142 (i sagen den enslydende bestemmelse i almenlejelovens § 35), hvorefter en lejer har ret til at opsætte ”sædvanlige” installationer ”i” det lejede (medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen).
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
To lejere boede til leje i et enderækkehus hos en almen boligorganisation i Fredericia. De opsatte i 2021 uden tilladelse fra boligafdelingen eller fra boligorganisationen (udlejer), Boligkontoret Fredericia, udvendigt på rækkehusets endegavl en el-ladeboks til brug for opladning af deres hybridbil.
Boligkontoret gjorde lejerne opmærksomme på, at el-ladestanderen var ulovligt opsat, hvorefter de ansøgte om tilladelse til opsætning af elladestanderen. Boligkontoret meddelte afslag på ansøgningen og påbød dem at fjerne el-ladestanderen og retablere murværket. Der var også i sagen tvist om hvorvidt lejerne havde ret til at parkere ved lejemålet (hvilket var en forudsætning for, at de kunne
oplade bilen der). Lejerne efterkom ikke påbuddet, og boligkontoret indbragte herefter sagen for Beboerklagenævnet i Fredericia.
Nævnet fandt, at lejerne i medfør af almenlejelovens § 35 var berettiget til at opsætte el-ladestanderen. Sagen blev herefter indbragt for domstolene af udlejeren.
AFGØRELSE
Et flertal i boligretten udtalte, at almenlejeloven § 35 måtte forstås således, at den omhandler installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var omfattet af bestemmelsen, da den var opsat udenfor lejemålet – på gavlen.
Sagen blev herefter af lejerne indbragt for landsretten, der nåede til samme konklusion; men med en anden begrundelse – nemlig at en elladestander til opladning af en el-bil ikke udgør en ”sædvanlig” installation omfattet af almenlejelovens § 35.
Højesteret nåede også til samme resultat. Højesteret udtalte, at ”… almenlejelovens § 35 efter ordlyden, forarbejderne og tilblivelseshistorien må forstås på den måde, at den alene giver lejer ret til at foretage installationer inde i det lejede. Allerede derfor tiltræder Højesteret, at L1 og L2 ikke var berettiget til at opsætte elladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl og stadfæster herefter landsrettens dom”.
Højesteret tog således ikke stilling til, om en el-ladestander er en sædvanlig installation; men konkluderede, at lejerens ret til at opsætte sædvanlige installationer kun gælder inde i lejemålet.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE
OPMÆRKSOM PÅ?
Højesteret har nu fastslået retstilstanden. Installationsretten i lejelovens § 142 omfatter kun installationer inde i lejemålet. Dermed kan diskussionen af, om en el-ladestander er en ”sædvanlig” installation i lejeretlig forstand også bringes til en ende, da el-ladestandere alt andet lige ikke kan installeres inde i selve lejemålet. En lejer kan dermed ikke påberåbe sig bestemmelsen i almenlejelovens § 35 / lejelovens § 142 som grundlag for opsætning af en ladestander ved sin lejebolig.
Diskussionen var eller er også kun aktuel, hvor lejeren har mulighed for at parkere ved lejemålet, hvor opsætningen af en ladestander kan ske. Dette foregribes nok også snart, da der er en lovændring på vej om lejeres (og andelshaveres og ejerlejlighedsejeres) muligheder for - og ret til – for egen regning og risiko at opsætte en ladestand, hvis lejeren har en parkeringsplads som del i lejeaftalen. Lovforslaget er i høring og vil forventeligt blive fremsat i det nye folketingsår til ikrafttræden i 2026.
