Som aktiv i "Foreningsdanmark" håber Mikael Jonassen, at den yngre generation af udlejere også vil engagere sig og blive en drivkraft i medlemsforeningerne
Hvad gør udlejer, når lejer ikke betaler i henhold til flytteopgørelsen, og hvordan forfølger udlejer sit krav?
Vi gør det svære lettere
FORSIDEN
Den flotte fyr på forsiden er Mikael Jonassen. Mikael er udover at være erhvervskundechef i Sparekassen
Danmark også: Bestyrelsesmedlem i Danske Udlejere, formand for Udlejerforeningen Sjælland, lægdommer (udlejersiden) ved boligretterne i Næstved og i Roskilde. Mikael slår gerne et slag for, at udlejerne bør organisere sig i foreningeslivet – og specielt de yngre er meget velkomne
INDHOLD
Magasin nr. 6 - Årgang 2025 3
Lederen: Huslejens størrelse
”Foreningsdanmark” står over for et generationsskifte
Skriftlighedskrav til påkravsbrev
Kursussæson efterår 2025
Beregning af frist ved fremsendelse af betalingspåkrav og ophævelse
Hvornår er et lejemål overdraget til udlejer / Landsretsdom
Vejen til lavere energiforbrug og CO2e-emission i bygninger
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
LEDEREN
Huslejens størrelse
Enhver sælger af ydelser og produkter har ofte vanskeligheder ved at nå frem til den ”helt rigtige” pris, idet prisen skal fastsættes under hensyntagen til bl.a. følgende parametre:
• Efterspørgsel
• Konkurrencedygtighed
• Rentabilitet
Købere mener, beskrevet generelt og på en forenklet måde, at priser er for høje og sælgere trækker den anden vej og mener, at priserne ikke er for høje. Ved udbud og efterspørgsel finder man frem til den ”rigtige” pris, således der kan blive indgået en aftale.
På denne måde bliver der dagligt i det danske samfund indgået aftaler på mange områder, også på områder for de mest vigtige og nødvendige livsfornødenheder – mad og drikke, køb af biler og parcelhuse.
Men indenfor lejelovgivningen, har lovgiver gennem årtier ment, er der i loven skal fastsættes maksimalpriser, således at Huslejenævnet (efter at lejeaftalen er indgået) på en ikke altid fuldstændig tilbundsgående måde, kan tilsidesætte aftalens bestemmelser om lejens størrelse, og således nedsætte den aftalte leje såvel fremadrettet som med tilbagevirkende kraft.
Indenfor de seneste 50 år er lejelovgivningen mange gange blevet ændret for at øge antallet af boliger og for at forbedre boligernes kvalitet, men også med henblik på at øge interessen for at investere i den ældre boligmasse og for at bygge nyt.
1) Frem til en lovændring af LL § 83 litra b, i 2004, kunne udlejer opsige en lejer, hvis ejendommen skulle ombygges i et sådant omfang, at ”det lejede må fraflyttes.” Denne regel blev afskaffet, bl.a. med begrun delsen at reglen ikke blev anvendt – og for at forhindre høje lejestigninger.
2) I 1996 blev der indsat en bestemmelse i BRL § 5 stk. 2 – nugældende LL § 19 stk. 2 - om, at hvis udlejer bekostede lejligheden gennemgribende forbedret kunne huslejen i nyindgåede lejemål fastsættes til ”det lejedes værdi” i stedet for til ”den omkostningsbestemte leje.” Begrundelsen for ændringen byggede også på ønske om bedre/moderne lejemål og øget beskæftigelse.
3) Med ikrafttræden den 1.1.1992 kunne udlejer vedr. ejendomme, der er taget i brug efter 31.12.1991 aftale huslejen til markedslejen – der ”alt andet lige” er højere end ”det lejedes værdi” og den omkostningsbestemte leje.
4) Hvis lokaler, der pr. 31.12.1991 blev anvendt til erhverv efterfølgende ombygges til beboelse, kan samme regel anvendes.
5) Hvis loftslokaler, der pr. 1.9.2002 ikke blev anvendt til beboelse, efterfølgende nyindrettes til en lejlighed, kan ovennævnte regler også anvendes.
6) Lejeforhold der angår en nyindrettet beboelseslejlig hed (eller enkeltværelse) i en ny påbygget tagetage, hvor til der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004 (§ 54, stk. 1., nr. 2, 2. pkt.)
Ovennævnte regelsæt har til formål at modernisere boligmassen og at øge interessen for at bygge nye udlejningsboliger, alt til glæde for lejerne – udlejernes kunder.
BESTYRELSESFORMAND
Keld Frederiksen
Såvel lejersiden som udlejersiden må være tilfredse med, at lovgiverne gennem årene har øget mulighederne for at skabe flere og bedre/moderniserede boliger.
Derfor er det hverken rimeligt eller loyalt, at LLO i eget blad, der velvilligt omdeles til beslutningstagerne, overordnet og u-detaljeret fremkommer med overskrifter som ”Vanvittige huslejestigninger kræver politisk handling nu”
Som følge af de ovennævnte muligheder som Folketinget har givet boligmarkedet, og som er benyttet, er der skabt nye arbejdspladser og flere og forbedrede boliger. Denne optimering af boligmarkedet – nybyggeri og forbedringer af den eksisterende boligmasse – har været omkostningstung for udlejerbranchen. Og der er ingen lejer, der har fået lejeforhøjelse i en eksisterende lejlighed. Ovennævnte mulighed omfatter alene nyindgåede lejemål.
Man skal være en del naiv, hvis parterne, der har indsat ovennævnte muligheder i lovgivningen, ikke har været opmærksom på at nybyggeri og forbedringer i den eksisterende boligmasse, vil kunne føre til forhøjelse af lejeniveauet. Prisstigninger på byggematerialer og lønninger i byggebranchen er selvsagt også med til, at lejeniveauet stiger – i nye og ombyggede boliger.
Det har vist sig at efterspørgslen efter de nyopførte lejligheder – efter hhv. 1991, 2002 og 2004 – har været acceptable, hvilket omfanget at nybyggeri viser. Såfremt lejerne ikke efterspurgte/ efterspørger disse nyopførte lejligheder, hvor lejen fastsættes til markedslejen, ville dette byggeri stoppe.
Overskriften:
”Vanvittige huslejestigninger kræver politisk handling nu” giver anledning til at stille mange afklarende spørgsmål –derunder
1) om stigningerne i lejeniveauet er konstateret i forbindelse med, at der sammenlignes med lejen i nyindgåede lejemål i f.t. til den gamle boligmasse?
2) om der er taget hensyn til, om lejestigningerne er begrundet i, at der er foretaget forbedringer i lejlighederne?
3) om der er taget hensyn til øgede offentlige afgifter?
4) om der er tale om det generelle lejeniveau på de enkelte områder og hvor der således ikke er differentieret mellem de forskellige typer lejemål – a) nyopførte lejligheder b) ombyggede erhvervslokaler c) lejligheder med OMK-leje eller lejligheder, hvor lejen fastsættes på grundlag af det lejedes værdi.
Udlejerne stiller lejlighederne til rådighed for lejerne, således at de har mulighed for at leje disse lejligheder – der er ingen pligt til at leje lejlighederne. De private investorer påtager sig en økonomisk risiko for om lejlighederne kan udlejes –såvel på kort som på lang sigt. Der bør derfor udvises en vis respekt overfor disse udlejere, der bygger boliger for og til lejerne.
Et evt. indgreb fra politisk side, skal kraftigt frarådes i det omfang, at man vil gribe ind i de allerede oprettede lejekontrakter og i de mange projekter, der på grundlag af lejelovgivningen er igangsat.
Vi må sikre, at vi også engagerer den yngre generation af udlejere – det er helt afgørende for vores fortsatte relevans og fremtidige berettigelse. Jeg er klar til at tage ansvar og være med til at løse den opgave
Mikael Jonassen, formand i Udlejerforeningen Sjælland og bestyrelsesmedlem i Danske Udlejere
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
FORENINGSDANMARK STÅR OVER FOR ET GENERATIONSSKIFTE
Mikael Jonassen er i dag ansat som erhvervskundechef i Sparekassen Danmark på Østerbro, som ligger i det såkaldte ambassadekvarter, der er kendt for sine smukke historiske bygninger fra slutningen af 1800tallet og begyndelsen af 1900-tallet. Bygningen, hvor han arbejder, er da også et fremtrædende eksempel på denne tids arkitektoniske stil, en imponerende hvidpudset ejendom med et sortglaseret tegltag.
Men det er nu hverken hans titel som erhvervskundechef eller den flotte adresse, der har ført Danske Udlejere’s udsendte fra Aarhus til København for at mødes med Mikael Jonassen. Han er nemlig også et særdeles aktivt foreningsmenneske – noget, der desværre i dag er ved at blive en sjældenhed i Danmark.
”Jeg kender Lars Falster, den tidligere formand for Udlejerforeningen Sjælland, og han efterspurgte aktive bestyrelsesmedlemmer, der ville være med til at udvikle og vækste medlemsforeningen. I marts 2020 blev jeg således valgt ind som bestyrelsesmedlem, og i 2022 blev jeg valgt til formand”, siger Mikael Jonassen.
I maj 2024 blev Mikael Jonassen også valgt ind i bestyrelsen i Danske Udlejere efter et kampvalg ved årets delegeretmøde.
”Danske Udlejere er en forening for private udlejere i hele Danmark, så det er selvfølgelig vigtigt, at Sjælland også er repræsenteret i hovedbestyrelsen. Herudover vil jeg meget gerne være med til at transformere vores forening, så den passer til nutidens krav og forventninger”, siger Mikael Jonassen.
Danske Udlejere og de underliggende lokale medlemsforeninger er på mange måder vokset ud af det man kalder "Foreningsdanmark" – et uofficielt begreb, der beskriver det omfattende netværk af foreninger og frivillige organisationer, der har været en central del af det danske samfund i mange år.
I dag står Foreningsdanmark over for flere udfordringer. Rekruttering og fastholdelse af frivillige til bestyrelsesposter og andre centrale funktioner er blevet markant vanskeligere. Samtidig er der blandt den yngre generation en mangel på viden om foreningslivets udvikling og den rolle, disse organisationer spiller i samfundet.
På trods af disse udfordringer er Foreningsdanmark stadig en hjørnesten i det danske samfund, som fremmer fællesskab, deltagelse og social ansvarlighed –værdier, som Mikael Jonassen er en stor fortaler for, og som han gerne vil arbejde for at bibeholde.
”En af de største udfordringer, vi som foreninger og interesseorganisation står overfor, er at gennemføre et generationsskifte. De fleste af bestyrelsesposterne bliver i dag bestridt af den ældre generation, og det er helt afgørende for vores fremtidige berettigelse, at vi formår at tiltrække og få den nye generation af udlejere til at træde ind i de forskellige bestyrelser og trække læsset. Det er en af de opgaver, som hovedbestyrelsen i Danske Udlejere har sat sig for at løse og hjælpe de lokale udlejerforeninger med. Det er jo sådan set også en udfordring, som vi skal løse i selve hovedbestyrelsen, hvor jeg paradoksalt nok i en alder af 58, er en af de yngste”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassens kontor er i dag beliggende på Østerbro i det charmerende ambassadekvarter.
En anden udfordring, ved at tiltrække nye aktive bestyrelsesmedlemmer, er de administrative opgaver, der for mange frivillige kan virke overvældende.
”Bestyrelsen i Danske Udlejere arbejder med forskellige koncepter, der kan gøre den administrative del i de lokale udlejerforeninger lettere i fremtiden. Hvis vi fremadrettet kan tilbyde at løse flere af disse opgaver, tror jeg, at det også kunne være med til at gøre en positiv forskel”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen har altid haft interesse for politisk arbejde, og han overvejede derfor i sin tid at læse cand.polit. Af forskellige årsager faldt valget dog på en uddannelse inden for bank- og realkreditverdenen, hvor han siden 2008 har arbejdet som rådgiver inden for ejendomsbranchen. Han har gennem årene ligeledes
dygtiggjort sig inden for ledelse og som kaospilot tilpasset BRF Kredit.
”Jeg har ikke selv en drøm om at blive udlejer, det lader jeg andre om. Jeg vil derimod gerne gøre en positiv forskel for ejendomsbranchen gennem mine forskellige bestyrelsesposter. Det betyder meget for mig og min retfærdighedssans, at også den lille udlejer bliver hørt. Jeg holder også meget af arkitektur, så jeg arbejder i dag egentlig med mange af de områder, som jeg brænder for”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen håber, at Danske Udlejere fremadrettet får en større politisk indflydelse. Ikke kun i forhold til lejeloven, men også i forhold til udlejernes adgang til bl.a. finansiering og den grønne omstilling.
”Vores samarbejde med DI Ejendom er uden tvivl et stort skridt i den rigtige retning. DI er en af Danmarks mest magtfulde interesseorganisationer med indflydelse på både national og international politik. Vores opgave i dette samarbejde er at sikre, at også den lille udlejer bliver hørt”, siger Mikael Jonassen.
DEN GRØNNE OMSTILLING
Som en del af bank- og realkreditverdenen forudser Mikael Jonassen, at især de mindre udlejere får store udfordringer med at få finansieret det renoverings- og bæredygtighedsarbejde, der følger med den påkrævede og nødvendige grønne omstilling.
”Det er svært at få godkendt et lån til at energioptimere ejendomme i de mindre landsbyer. Hvis ikke udlejer kan få forbedringer og renoveringer finansieret, kan udlejer jo heller ikke leve op til EU’s bygningsdirektiv eller taksonomi. I værste tilfælde kommer vi til at se udlejere, der ikke kan finansiere deres fremtidige virksomhed og et Udkantsdanmark med slumområder. Det er der jo ingen, der har interesse i. Det er et problem, der efter min mening skal tages hånd om politisk. En mulig løsning kunne f.eks. være at etablere forskellige puljer, hvor staten på denne måde var med til at finansiere det omfattende arbejde, der unægtelig følger med den grønne omstilling”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen ser også et potentiale for Danske Udlejere i at hjælpe medlemmerne med at navigere i ESG-rapporteringen.
”Udlejere, der har uarbejdet en ESG-rapport for deres virksomhed, kommer langt hurtigere igennem hele bankens set-up. Banken skal nemlig bruge tallene til deres egen ESG-rapportering og til at overholde deres rapporteringspligt jævnfør GLR-loven (Godkendt Likviditets- og Rapporteringsloven). Mange udlejere går måske stadig i troen om, at det her ESG-halløj nok ikke kommer til at vedrøre dem – men det gør det! Der kommer til at ske rigtig meget frem mod år 2030, så mit bedste råd må være, at man som udlejer får sat gang i sin ESG-rapportering. Denne proces mener jeg, at vi som interesseorganisation skal rådgive endnu mere omkring. Det er ikke længere nok at skifte et par vinduer, man bliver som udlejer nødt til at optimere hele ejendommens klimaskærm”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen påpeger, at ESG-tallene allerede er et konkurrenceparameter i det omkringliggende samfund, da virksomheder skal kunne dokumentere deres bæredygtighedspraksis. STARK har som eksempel arbejdet målrettet på at implementere bæredygtighedsstrategier i deres produkter og services, og de benytter i dag ESG-tal for at gøre det lettere for deres kunder at vælge bæredygtige løsninger.
MODERNISERING AF
HUSLEJENÆVNENE
Mikael Jonassen har siden juli 2021 arbejdet som lægdommer ved Boligretten i Næstved og har siden januar 2025 også været lægdommer i Boligretten i Roskilde. Et
hverv, han bestemt ikke har valgt på baggrund af selve aflønningen, men nok snarere hans grundlæggende ønske om retfærdighed, og at tingene helt generelt fungerer ordentligt.
”Der er alt for mange sager i huslejenævnene, og mange af disse sager ender i boligretten. Jeg mener, at vi kunne opnå meget ved at modernisere retssystemet. Der må være en bagatelgrænse. Jeg er f.eks. kørt til Næstved, fra min tidligere bopæl i Brande blot for at være med til at afgøre en sag på 5.200 kroner, hvor parterne så alligevel indgik et forlig før selve voteringen. Vi kunne f.eks. benytte mediatorer, der kunne være med til at løse konflikterne på stedet frem for, at vi bruger så mange ressourcer på at sende sagerne i retten,” siger Mikael Jonassen.
Mange af de tvister, der opstår mellem udlejere og lejere, kunne ifølge Mikael Jonassen også være undgået, hvis udlejerne benyttede sig af den rådgivning og de hjælpemidler, som Danske Udlejere tilbyder.
”Ring dog ind til Danske Udlejere og brug de mange formularer, der ligger på vores hjemmeside. Udlejerne kunne undgå rigtig mange af de her uoverensstemmelser, hvis blot de brugte de korrekte formularer og de helt rigtige formuleringer,” siger Mikael Jonassen.
NY MEDLEMSFORENING I KØBENHAVN
Mikael Jonassen møder adskillige københavnske udlejere gennem sit arbejde i Sparekassen Danmark. Han er derfor ikke i tvivl om, at der i dag mangler en lokal medlemsforening i hovedstaden til at hjælpe de mellemstore og mindre udlejere. Han er af den årsag, sammen med Danske Udlejers sekretariat og bestyrelse, gået i gang med at etablere endnu en forening på Sjælland. ”Danske Udlejere er en landsdækkende organisation, og derfor skal vi selvfølgelig også have en lokal medlemsforening i hovedstaden. Jeg tror, at vi ved at tilbyde rådgivning, kurser og netværk, kan være med til at sænke antallet af sager i huslejenævnene i København. Vi skal som forening sørge for, at selv den mindste udlejer bliver mere professionel og har et sted, hvor de også bliver hørt. Sparekassen Danmark har udtalt, at de ønsker at gøre Kristianiagade 7 til Østerbros nye "forsamlingshus", hvor både forenings- og erhvervslivet kan drage fordel af et levende og dynamisk hus. Jeg ser derfor frem til at kunne tilbyde den kommende medlemsforening et ideelt møde- og samlingssted på en af Københavns mest eftertragtede adresser”, siger Mikael Jonassen med et smil.
Det første netværksmøde i den nye forening blev afholdt onsdag den 20. august 2025. På mødet gav Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere bl.a. konkrete råd til, hvordan man udfylder en lovlig lejekontrakt, mens øvrige eksperter fortalte om de nyeste tendenser i det Københavnske udlejningsmarked. Mødet blev afholdt i Sparekassen Danmark på Kristianiagade 7, hvor alle interesserede var velkomne.
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Ejendomsinvestering og finansiering
Faget indgår som et valgfag i hele uddannelsen
Datoer:
11. september
25. september
09. oktober
30. oktober
Eksamen:
13. november
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 5 ECTS-point
Administration af boligudlejningsejendomme
Faget indgår som et grundfag i hele uddannelsen
Underviser: Adjunkt
Daniel Vikær Jeppesen
Pris: Kr. 4.455,-
Datoer: 15. september
22. september
06. oktober
20. oktober
03. november
17. november
Eksamen: 01. december
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point
Underviser: Lektor
Mitzi Hjuler Jacobsen
Pris: Kr. 6.345,-
Køb af ejendomme på tvangsauktion - undgå faldgruber og ærgrelser
Danske Udlejere inviterer alle udlejere til et gratis kursus på Restaurant Skovbakken.
Michael Preetzmann, direktør i Danske Udlejere taler dagligt med mange frustrerede udlejere, der har svært ved at finde hoved og hale i lejeloven. Han kender derfor om nogen til de mange forskellige udfordringer, man som udlejer kan støde ind i. Efter en kort præsentation af Danske Udlejere gennemgår han i store stræk, hvordan udlejer undgår de mest almindelige fejl.
Mikkel Johannsen, advokat og forfatter ser nærmere på de forskellige forhold omkring køb af ejendomme på tvangsauktion, og hvordan du undgår faldgruber og ærgrelser. Han dykker bl.a. ned i følgende overskrifter:
• Hvad er en tvangsauktion?
• Hvordan opgøres købesummen?
• Hvordan fungerer likviditeten og betalinger?
• Gennemgang af salgsopstillingen
• Panthaverregnskab og øvrige evt. aktiver
• Når der er lejeforhold i ejendommen, herunder
• Opsigelse af lejer
• Aftalevilkår
• Betaling af leje
Underviser
MICHAEL PREETZMANN
Direktør i Danske Udlejere
Underviser
MIKKEL JOHANNSEN
Advokat og forfatter
DATO
Onsdag den 1. oktober
KLOKKESLÆT
Fra kl. 13:00 til kl. 16:00
LOKATION
Restaurant Skovbakken Østervangsvej 1, Randers C
FORPLEJNING
Vi serverer en lettere anretning med drikkevarer og kaffe
TILMELDING
www.d-u.dk/kurser
EN NYHED MANGE HAR VENTET PÅ
Hvad sker der, når postnord standser brevomdeling?
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere SKRIBENT
isse meddelelser mellem udlejer og lejer skal jfr. lejeloven i dag sendes skriftligt. Med skriftligt menes tekst trykt på papir og afleveret i fysisk form hos modtageren (og med dokumentation for fremkomst).
Hele udlejningsbranchen har siden nyheden om PostNord´s stop for brevomdeling pr. 31/12-2025 presset på for at få en lovændring eller et alternativ til skriftlige/fysiske meddelelser.
For udlejere er specielt betalingspåkravsbrevet et ofte afsendt brev. Med dette brev følger høje omkostninger, fysisk håndtering og stort tidsforbrug. Skriftlighedskravet til betalingspåkravsbrevet følger af lejelovens § 182, stk. 2.
I PRAKSIS FOREGÅR DET SÅLEDES
For at forstå, hvorfor udlejerne ikke er glade for kravet om skriftlighed nævnt i § 182, stk. 2, er det bedst illustreret ved at beskrive arbejdsgangen:
Når udlejer har konstateret, at huslejebetaling ikke er modtaget – sker flg.:
• Et betalingspåkravsbrev udfærdiges efter strikse regler. En formular kan hentes på Danske Udleje res hjemmeside
• Betalingspåkravsbrevet kopieres – fordi det skal sendes på to forskellige måder
• To kuverter – indeholdende det samme brev – skal nu indleveres på nærmeste posthus (Kvickly, Føtex eller lignende)
• Udlejer bevæger sig til fods/cykel eller i bil til nær meste ”posthus”
• På ”posthuset” beder udlejer om at få sendt brevene som:
1) Quick/anbefalet = er nemlig hurtigt og sporbart (track & trace)
2) Alm. post – i tilfælde af, at det første brev ikke kommer frem (kravet følger af retspraksis)
• Udlejeren får nu udleveret en Ipad og skal udfylde en blanket
• Udlejer betaler nu: Kr. 35 = alm. brev + kr. 131 = quick/anbefalet brev
• Udstyret med en kvittering på udgifterne og gerne et billede af de to breve, som er klar til postomdeling, kan udlejer gå/cykle/køre retur til sit kontor
• Udlejeren skal dagen efter indleveringen (alt andet lige) gå ind på PostNord´s hjemmeside / Track & Trace – og sikre sig dokumentation for at betalingspåkravsbrevet er kommet frem
• Datoen for fremkomst – eller forsøg på aflevering er vigtig, idet denne danner grundlag for en beregning af, hvornår et evt. ophævelsesbrev må afsendes (+ 14 dage – men vær forsigtig med tællingen)
• Når udlejer sender et betalingspåkravsbrev må der tillægges kr. 329 i påkravsgebyr.
Det fremgår vel for enhver læser, at det er forbundet med enorme omkostninger og tidsforbrug med ovennævnte procedure. En procedure som ”mange” lejere pga. manglende betaling igangsætter hos ”mange” udlejere – måned efter måned.
NYHEDEN: KOMMER HER – OG DET ER IKKE KUN
GODE NYHEDER
Her kommer nyheden fra boligministeriets hjemmeside –dateret 2/7-2025:
Artiklens forfatter har tilladt sig at fremhæve visse problematiske passager:
Boligministeriet:
Bedre muligheder for digital kommunikation mellem lejere og private udlejere
Et politisk flertal er enige om at opdatere lejeloven, så det bliver muligt at aftale fuld digital kommunikation i private lejeforhold.
Regeringen har sammen med Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti indgået en aftale om at ændre lejeloven, så det bliver muligt at indgå en frivillig aftale om fuld digital kommunikation i private lejeforhold.
Lejeloven kræver i dag, at visse meddelelser – som opsigelser og betalingspåkrav – fremsendes fysisk. Den nye løsning muliggør, at meddelelser, som i dag skal afleveres fysisk, fremover vil kunne sendes digitalt via en sikker digital platform, som lejer selv udpeger og udlejer godkender.
Det sikrer, at kommunikationen når frem via det system, lejeren i forvejen bruger til digital post. Aftalen vil være frivillig og kan til enhver tid opsiges uden konsekvenser for resten af lejekontrakten.
Det forventes, at lovforslaget kan fremsættes i efteråret 2026.
(Redaktion: Fejl?)
Social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen siger:
I dagens Danmark skal det selvfølgelig være muligt for en lejer og en privat udlejer at kommunikere digitalt frem for med fysisk post. Hvis begge er enige om det vel at mærke. Med denne aftale gør vi det muligt at vælge en digital kommunikationsform, der er sikker, anvendelig og frivillig. Det er en vigtig modernisering af lejeloven og til gavn for både lejere og udlejere.
- Sophie Hæstorp Andersen
Sigurd Agersnap, boligordfører for Socialistisk Folkeparti, siger:
For SF er det centralt, at kommunikationen mellem udlejer og lejer foregår på en god og ordentlig måde. Det er afgørende, at vigtige informationer om huslejebetalinger og opsigelser af lejemål ikke går tabt, fordi kommunikationen nu skal foregå digitalt. Derfor er vi glade for, at lejeren bestemmer, hvor den digitale kommunikation skal foregå, og fortsat har mulighed for at modtage informationer med posten, hvis det aftales.
- Sigurd Agersnap
Det problematiske i ovennævnte er, at det er baseret på frivillighed og mulighed for på ethvert tidspunkt at kunne opsiges uden konsekvenser.
Dette bevirker, at vi har et alternativ til PostNord, men alternativet er baseret på, at lejeren giver tilladelse – og derfor er denne ”Nyhed” af begrænset værdi for udlejerne.
Til sidst skal nævnes, at aftalen muligvis først kan behandles i efteråret 2026 (se fremhævelse som måske ikke er en fejl?) pga. et travlt efterår 2025 med EU-formskab i Danmark. Derfor kan vi frygte, at vi gennem hele 2026 end ikke kan bruge ”det dårlige alternativ”.
Udlejerne kan derfor håbe på, at der er distributionsselskaber som tager udfordringen op, og tilbyder en løsning med sikker dokumentation for fremkomst af breve/eller meget små pakker indeholdende f.eks. betalingspåkravsbreve.
Sammen med DI Ejendom holder vi naturligvis øje med udviklingen og vil løbende opdatere, når der kommer nyheder.
SKRIBENT
SKRIFTLIGHEDSKRAV TIL BETALINGSPÅKRAV
Bringer endnu engang udlejerne i en ”træls” situation
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Som det sikkert er de fleste udlejere bekendt, har PostNord meddelt, at man pr. 30. december 2025 ikke længere omdeler breve.
For udlejerne betyder det, at betalingsmisligholdelsesbrevet (også kaldet påkravsbrev/restancebrev) fra 30. december 2025 og fremover skal sendes til lejer på en anden måde, end ved brug af PostNord (brev)
SKRIFTLIGHEDSKRAVET TIL PÅKRAVSBREVET
Udlejers påkravsbrev til lejer har til formål at erindre lejer om, at denne ikke rettidigt har betalt sin husleje (og evt. andre pligtige pengeydelser). Påkravsbrevet giver lejer 14 dage til at få betalt skylden til udlejer (regnet fra den dag, hvor påkravsbrevet er kommet frem til lejer). Danske Udlejere har i flere magasiner vist skemaer for tidligste afsendelse af såvel påkravsbrev som ophævelsesbrev. Det er meget vigtigt, at ingen af disse breve sendes for tidligt.
Hvis lejeren ikke får betalt sin skyld inden udløbet af fristen, må/kan udlejer afsende et ophævelsesbrev.
Såfremt lejer ikke får betalt ”til tiden”, kan denne altså risikere at miste sit lejemål. Det er denne alvorlige konsekvens, som ligger til grund for skriftlighedskravet til påkravsbrevet.
Skriftlighedskravet fremgår af lejelovens § 13, stk. 2 – som tydeligt angiver, at meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2 ikke kan afgives som digitale dokumenter (§ 176 omtaler udlejers opsigelse og § 182, stk. 2 omtaler lejers manglende betaling af en pligtig pengeydelse og udlejers reaktion herpå).
Dette skriftlighedskrav har bevirket, at udlejer gennem mange år har været nødt til at fremsende påkravsbrevet i ”fysisk form” – dvs. printet på papir og fysisk levering ved brug af:
• PostNord (Quick/anbefalet eller anbefalet eller med afleveringskvittering + alm. brev)
• Bud/vicevært eller udlejer selv (inkl. vidne)
• Taxi eller anden distributør
Fælles for ovennævnte er kravet om dokumentation for fremkomst af påkravsbrevet. Dokumentationen for fremkomst af påkravsbrevet opstår, hvis der af en fogedret eller et huslejenævn kræves bevis for, hvornår et påkravsbrev er afsendt (for tidligt?) og hvornår dette er kommet frem (for at beregne 14 dages betalingsberigtigelsen).
SKRIFTLIGHEDSKRAVET FORVENTES FJERNET (ELLER LEMPET) – DET ER DOG IKKE GODT NOK!
D. 2. juli 2025 udsendte Boligministeriet en pressemeddelelse. Man kunne informere om, at et politisk flertal er blevet enige om at opdatere lejeloven, således det vil blive muligt at aftale fuld digital kommunikation i private lejeforhold. Desværre kommer det senere i pressemeddelelsen, at denne aftale om fuld digital kommunikation er baseret på:
• En frivillig aftale
• Benyttelse af en sikker digital platform, som lejer selv udpeger og udlejer godkender
• Aftalen kan til enhver tid opsiges uden konsekvenser for resten af lejekontrakten
Danske Udlejeres kommentarer til ovennævnte – i samme rækkefølge:
• Hvad hvis lejer ikke ønsker denne aftale? Hvad hvis lejer straks ved lejeaftalens indgåelse opsiger denne aftale? Det burde være således, at ALLE lejere som ikke er fritaget for digital kommunikation skal acceptere brug af f.eks. E-Boks. Samtidig burde der være samme strenge krav til begrundelser for ikke at bruge digital kommunikation (altså – at være fritaget for digital kommunikation), som gælder, når det offentlige skal sende digitale besked til en borger.
• Man kan frygte, at lejerorganisationerne anbefaler deres medlemmer ikke at indgå aftale om denne digitale kommunikation (altså straks at opsige digital kommunikation), alene af den årsag, at en nægtelse af en fuld digital aftale skaber masser af manuelt og uproduktivt arbejde hos udlejerne. Endvidere vil vi formentlig opleve, at de lejere, som har problemer med betaling af pligtige pengeydelser, straks vil opsige en evt. aftale om digital kommunikation. Dette betyder samlet, at udlejerne skal håndtere forskellige restanceprocedure – afhængig af lejerens til- eller fravalg af fuld digital kommunikation.
OG – DET BLIVER VÆRRE
Som om ovennævnte ikke var galt nok, så har ministeriet meddelt, at det nye lovforslag først fremsættes i efteråret 2026. Dette betyder, at de nye regler formentlig tidligst vil være i kraft pr. 1. januar 2027.
Årsagen til førnævnte skulle skyldes travlhed i forbindelse med Danmarks formandskab for EU.
HVAD GØR DANSKE UDLEJERE?
Siden pressemeddelelsen af 6. marts 2025 fra PostNord, hvor man meddeler, at brevomdelingen stopper d. 30. december 2025, har Danske Udlejere naturligvis været i gang med at afsøge alternative muligheder. Umiddelbart gik vi ud fra, at lejelovens regler om skriftlighed nu måtte ændres, og at dette kunne nås inden udgangen af 2025. Denne antagelse faldt til jorden, da vi læste ministeriets pressemeddelelse af 2. juli 2025.
Danske Udlejere er derfor pt. i gang med:
• Afsøge markedet for alternative distributører
• Afsøge markedet for digital kommunikation – for at være klar til benyttelse heraf i starten af 2027
• Presse på for at lovforslaget fremsættes allerede her til efteråret 2025. Optimistiske er vi dog ikke
Flere udlejere har udtrykt deres harme over, at vi/Danske Udlejere ikke har ”slået i bordet og krævet handling nu og her” fra politikkernes side. Desværre fungerer tingene ikke således. Vi kan udtrykke vores utilfredshed, men tvinge lovændringer igennem, kan vi ikke. Sådan fungerer et demokrati.
HVAD GØR UDLEJERNE I 2026?
Flere udlejere har allerede forsøgt sig med alternative leveringsmetoder. Som ovenfor nævnt har Danske Udlejere også forespørgsler ude ved flere distributører.
Ud fra antagelsen om, at det ikke burde være ”raketvidenskab” at levere en pakke (ikke brev) til en modtager – og få bekræftelse på modtagelsen via en kvittering – vil jeg nedenfor gennemgå et par retsafgørelser:
TBB2025.144
Et boligselskab ønskede en lejer (L) udsat. L bestred at have modtaget påkravs- eller ophævelsesbreve. Påkravsbrevet var sendt med DAO, der i en mail havde oplyst, at selskabets omdeler havde kvitteret for omdeling på adressen på en række datoer, og DAO´s kundechef havde i en mail konkluderet, at forsendelserne var afleveret på to konkrete dage.
Fogedretten fandt ikke, at boligselskabet havde løftet bevisbyrden for, at påkravsbrevet var komme frem og nægtede at fremme udsættelsesforretningen. Boligselskabet gjorde for landsretten yderligere gældende, at der med DAO var indgået en aftale om, at Boligselskabets breve blev distribueret inden for fire dag, og at DAO ville have anført, hvis brevene ikke var leveret.
Landsretten tiltrådte, at det ikke alene ved en mail med oplysning om levering var godtgjort, at påkravet af 13. juni 2024 var kommet frem til L på daværende tidspunkt og inden ophævelsen af lejemålet. Det anførte for landsretten kunne ikke føre til andet resultat. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse (det nødvendige bevis for levering af brevene var således ikke ført).
Danske Udlejere: Beviset for brevets fremkomst består af en bekræftelse fra en omdeler, gående ud på, at denne har afleveret ”noget” på adressen flere datoer. Kundechefen konkluderer ud fra førnævnte, at der er afleveret noget på adressen.
I en tid, hvor alle har telefoner på sig, kunne omdeleren have taget et billede af brevet ved modtagers postkasse – inkl. dato og tidsangivelse
TBB2024.826
Lejeren (L) havde på et tidspunkt anbragt nogle sten ovenpå en lyskasse på ejendommen for at undgå edderkopper. Udlejer (U) sendte i august og september 2023 tre påmindelser til L, om at hun for at undgå problemer med fugtophobning skulle fjerne stenene, men L reagerede ikke herpå.
Alle påmindelser var sendt med et kurerfirma, der med fotos havde dokumenteret, at påmindelserne var lagt i L´s postkasse. Den 4. oktober 2023 opsagde U L´s lejemål, og opsigelsen blev overgivet til L på samme måde som de forudgående påmindelser. L gjorde ikke indsigelse herimod inden udløbet af indsigelsesfristen, hvorefter U begærede L udsat af lejemålet. Under sagen benægtede L at have modtaget såvel påmindelser som opsigelsen, og det anførtes, at en repræsentant for U måtte have fjernet forsendelserne fra hendes postkasse efter levering.
Det lykkedes ikke L at sandsynliggøre, at brevene fra U ikke var kommet frem. Da lejer ikke havde gjort indsigelse mod opsigelsen rettidigt, blev hun derfor udsat af lejemålet, da L´s indsigelse mod berettigelsen af opsigelsen ikke havde en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse efter udløbet af indsigelsesfristen.
Danske Udlejere: Her er et eksempel på, at et klart bevis – f.eks. fotos der viser, at et brev lægges i lejers postkasse (formentlig med dato og tidsangivelse – evt. med chaufførens underskrift eller initialer) kan godkendes som gældende bevis
Til sidst skal nævnes, at pakkelevering (f.eks.: Påkravsbrev lagt i en lille papæske) naturligvis også skal kunne håndtere situationen, hvor lejer er hjemme og nægter modtagelse eller nægter at åbne døren – eller hvor lejer simpelthen ikke er hjemme. Her antages, at pakken er så stor, at den ikke kan komme i lejers postkasse, og derfor skal tages med retur. Her skal der laves en procedure for, hvorledes lejer adviseres om ”det forgæves forsøg på levering” – og hvor pakken i givet fald kan afhentes.
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
KURSUSSÆSON
Efterår 2025 - der venter rigtig mange lærerige timer
Som sædvanlig udbyder Danske Udlejere – alene og i samarbejde med de lokale udlejerforeninger en lang og spændende række kurser, hvor alle fokuserer på at lære udlejerne at overholde gældende regler og dermed spare penge og ærgrelser.
BOLIGUDLEJNINGSMARKEDET
KØBENHAVN
ONSDAG
20. AUG
HUSK:
Deltagelse i kurserne er gratis. Vi vil rigtig gerne bruge vores penge klogt, så hvis du har tilmeldt dig, og alligevel ikke kommer, så giv så hurtigt som muligt besked.
HUSK OGSÅ: Tilmelding sker via Danske Udlejeres hjemmeside.
I KØBENHAVN – FÅ DE BEDSTE INSIDER-TIPS
STED: Kristianiagade 7, 2100 København Ø (Sparekassen Danmark)
SENESTE TILMELDING: 15/8-2025
SERVERING: Kaffe/Te/vand/øl/vin samt sandwich
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
Vær med til at skabe din egen lokale forening og få indflydelse, netværk og masser af konkret viden
Ved første møde sætter vi fokus på:
Det københavnske udlejningsmarked – hvad er hot og hvad er not?
Det københavnske udlejningsmarked – tips fra en erfaren udlejer
Helt lavpraktisk: Hvordan udfylder du en korrekt lejekontrakt inkl. § 11?
MAKSIMUM: 70 deltagere
UNDERVISERE: Boligøkonom Mikkel Høegh, Jyske bank og Head of Products & Service, NREP Jonathan Walsøe og direktør Michael Preetzmann, Danske Udlejere
HVEM KAN DELTAGE: Alle kan deltage
HERNING
TIRSDAG KLOKKEN KLOKKEN
02. SEP 16.30-19.00 17.00-18.30
SUCCESSIONSOVERDRAGELSE AF UDLEJNINGSEJENDOMME OG NYHEDER INDEN FOR LEJERETTEN
STED: DAHL, Kaj Munks Vej 4, 7400 Herning
SERVERING: Vand, kaffe og en lille snack
UNDERVISERE: Advokaterne Malene Britt Hansen og Jesper Høj Josefsen
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage
SENESTE TILMELDING: 29/8-2025
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
MAKSIMUM: 60 deltagere
HÅNDTERING AF DØDSBOER INKL. BRUGSRETTENS OVERGANG SAMT GENNEMGANG AF WWW.MINSKIFTESAG.DK
HOBRO
STED: Hotel Amerika, Amerikavej 48, 9500 Hobro
SERVERING: Øl/vand og en let anretning
UNDERVISERE: Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage
SENESTE TILMELDING: 29/8-2025
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
MAKSIMUM: 50 deltagere
IND- OG FRAFLYTNINGSRAPPORTER, FLYTTEOPGØRELSE OG PRÆSENTATION AF ELEKTRONISK SYNSRAPPORT
UNDERVISERE: Direktør Michael Preetzmann og Senior Key Account Manager Jørgen Martinussen
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage - husk omkringliggende foreninger
OMKOSTNINGSBESTEMT HUSLEJE
AARHUS
STED: Scandic Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus C
SERVERING: Kaffe/te/morgenmad
UNDERVISERE: Advokat Louise Kaczor
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage
MAKSIMUM: 150 deltagere
SENESTE TILMELDING: 11/9-2025
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
MAKSIMUM: 60 deltagere
SKIMMELSVAMP – FRA BIOLOGIEN OG ÅRSAGER TIL SKADESBEGRÆNSNING
NYKØBING FALSTER
STED: Hotel Falster, Stubbekøbingvej 150, 4800 Nykøbing Falster
SERVERING: Kaffe/te/let anretning/øl/vand
SENESTE TILMELDING: 9/9-2025
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
MAKSIMUM: 75 deltagere
UNDERVISERE: Biolog Rune T. Høgh, DMR og Byggesagkyndig Bo Lauritzen, GI, Boligkoordinator Jacob Pfeffer, Guldborgsund Kommune og direktør Michael Preetzmann, Danske Udlejere
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage – husk at invitere alle foreningers medlemmer på Sjælland
KURSUSSÆSON
LEJELOVEN – VI GENNEMGÅR DE VIGTIGST OMRÅDER
SVENDBORG
22. SEP
17.00-20.00
STED: Hotel Svendborg, Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
SERVERING: Sandwich og øl og vand / kaffe & kage
UNDERVISERE: Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage
SENESTE TILMELDING: 16/9-2025
TILMELDING TIL: www.d-u.dk
MAKSIMUM: 170 deltagere
UDLEJNINGSEJENDOMMENS SKAT OG REGNSKAB + SIDSTE NYT OMKRING FORBRUGSREGNSKABER
UNDERVISERE: Advokat (H), PH-D., HD-R Bent Ramskov & ejendomsmægler, valuar, investor og forfatter Preben Jul Larsen
HVEM KAN DELTAGE: Medlemmer kan deltage + evt. andre foreninger
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
DIALOGMØDER
Styret erfaringsudveksling med garanti for ny viden
Danske Udlejere har efterhånden afholdt rigtig mange dialogmøder. Der er vores klare opfattelse, at deltagerne på disse møder altid kører hjem med ny viden og kendskab til kollegaer fra branchen, som man altid kan ”trække på”, hvis man har behov for information eller hjælp. Hen mod slutningen af hvert møde har vi arrangeret en aktuel kort information fra Techem om de nuværende og fremtidige krav til forbrugsmålinger og evt. montering af nye fjernaflæselige målere. Deltagelse er som sædvanligt gratis for alle medlemmer, og der serveres kaffe/vand og sandwich. Så – opfordringen herfra er: ”Deltag i møderne og bliv en dygtigere udlejer”.
TILMELDING SKAL ALTID SKE SKRIFTLIGT INDENFOR TIDSFRIST TIL:
NYKØBING FALSTER
Tirsdag d. 23/9-2025 / Kl. 17:00 - 20:00
Hotel Falster, Stubbekøbingvej 150, 4800 Nykøbing Falster
MAKSIMUM: 30 deltagere
SENESTE TILMELDING: 18/9-2025
Onsdag d. 8/10-2025 / Kl. 17:00 - 20:00
Scandic Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus C
MAKSIMUM: 30 deltagere
SENESTE TILMELDING: 3/10-2025
Tirsdag d. 21/10-2025 / Kl. 17:00 Til kl. 20:00
Hotel Falken, Falkevej 3, 6920 Videbæk
MAKSIMUM: 30 deltagere
SENESTE TILMELDING: 17/10-2025
Tirsdag d. 7/10-2025 / Kl. 17:00 - 20:00
Hotel Svendborg, Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
MAKSIMUM: 30 deltagere
SENESTE TILMELDING: 2/10-2025
Mandag d. 20/10-2025 / Kl. 17:00 - 20:00
Pharmakon, Milnersvej 42, 3400 Hillerød
MAKSIMUM: 30 deltagere
SLAGELSE HILLERØD SVENDBORG
SENESTE TILMELDING: 16/10-2025
Mandag d. 3/11-2025 / Kl. 17:00 - 20:00
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
MAKSIMUM: 30 deltagere
SENESTE TILMELDING: 30/10-2025
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
SPECIALKURSUS
For huslejenævnsmedlemmer og boligretsdommere
Du inviteres hermed til et aktuelt og fagligt velfunderet kursus for udlejerudpegede medlemmer af huslejenævn og boligretter.
Kurset giver en opdatering på den nyeste lovgivning, praksis og relevante afgørelser inden for den private lejelovgivning. Der bliver også god mulighed for erfaringsudveksling med kolleger fra hele landet.
UNDERVISER
PROFESSOR
Hans Henrik Edlund
UNDERVISER
SEKRETARIATSLEDER OG FAGLIG CHEF Michael Bech Jørgensen
TID OG STED:
Mandag d. 10. november 2025 / kl. 16:00 til kl. 20:00
Scandic, Rytoften 3, 8210 Aarhus V (gratis parkering)
DAGENS PROGRAM INKLUDERER BL.A.:
• Opdateret retspraksis og relevante nyheder fra lovgivningen
• Specifik undervisning af huslejenævnsmedlemmer i lokale 1
• Specifik undervisning af boligretsdommere i lokale 2
• Erfaringsdeling og nyhedsopdatering i trygge og fagligt stærke rammer
VI SØRGER FOR DET HELE:
• Kaffe og kage ved ankomst
• Lækker aftensmad i hyggelige omgivelser
• Deltagelse i kurset er gratis for alle vores nævnsmedlemmer og boligretsdommere.
• Kurset foregår i Aarhus på Scandic Aarhus V
• Når Danske Udlejere har valgt udelukkende at afholde dette kursus, skyldes det et ønske om at samle alle de ”frivillige” kræfter ét sted – og dermed målrette undervisningen mod henholdsvis huslejenævnsmedlemmer (underviser: Michael Bech Jørgensen) og boligretsdommer (underviser: Hans Henrik Edlund).
• Nogen kommer sikkert til at kører du en del kilometer i deres private bil. Derfor refunderer Danske Udlejere kørsel jfr. statens takst (ud over 24 km). Når du er tilmeldt, vil du få fremsendt et ansøgningsskema til kørselsrefusion. Dette bedes medbragt og afleveret til Michael Preetzmann.
Vi håber derfor, alle udlejerudpegede medlemmer af nævn og domstole vil benytte denne oplagte mulighed for faglig opkvalificering og netværk
TILMELDING:
Du tilmelder dig på Danske Udlejeres hjemmeside: kurser.danskeudlejere.dk
Når du har tilmeldt dig, vil du modtage en bekræftelse samt et ansøgningsskema til kørselsgodtgørelse
Du vil også modtage en invitation direkte i din mailboks
Du bedes senest tilmelde dig dette kursus: Fredag d. 24. oktober 2025 / kl. 12:00
Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Michael Preetzmann
Vi glæder os til en lærerig og inspirerende eftermiddag/aften sammen med dig.
HUSK:
Det er meget vigtigt, at alle vores huslejenævnsmedlemmer og boligretsdommere holder sig opdateret med nyest viden og retspraksis. Derfor beder vi alle deltage i dette kursus.
Af Gustav Resen Bekhøi, advokatfuldmægtig / Clemens Advokatfirma SKRIBENT
DHVAD GØR UDLEJER
når lejer ikke betaler i henhold til flytteopgørelsen, og hvordan forfølger udlejer sit krav?
enne artikel omhandler den situation, hvor lejer ikke betaler det skyldige beløb i henhold til en flytteopgørelse, som udlejer har sendt.
Udlejer skal i den forbindelse overveje, hvor og hvordan kravet forfølges over for lejer, hvilket bl.a. afhænger af kravets sammensætning, og om lejer har fremsat indsigelse mod kravet.
Formålet med artiklen er således at give udlejer en forståelse og et overblik over de muligheder, som udlejer har, herunder ift. hvilke organer der skal tage stilling til udlejers krav.
ER DER EN TVIST MELLEM LEJER OG UDLEJER?
Udlejer bør som det første tage stilling til, om der er en tvist om kravet, dvs. om lejer har gjort indsigelse mod kravet, eller om tilfældet er, at forfaldsdagen for det fremsatte krav er udløbet uden betaling fra lejer.
Det forhold, at lejer alene undlader at betale, og i øvrigt forholder sig fuldstændig passivt, er ikke i sig selv en indsigelse, ligesom det som udgangspunkt heller ikke er en indsigelse, hvis lejer uden nogen nærmere begrundelse meddeler, at man ikke vil betale.
Hvis der ikke er gjort (eller forventes) indsigelse fra lejer, og hvis kravet ikke overstiger kr. 100.000, kan sagen indbringes for fogedretten med et såkaldt ”betalingspåkrav”.
Dette forudsætter, at der forinden er sendt en påkravsskrivelse til lejer, der opfylder betingelserne i inkassolovens § 10, dvs. at alle oplysninger, som er nødvendige for lejers bedømmelse af kravet, skal være angivet, og der skal angives en 10-dages frist, inden for hvilken lejer kan indfri kravet, uden at der foretages foranstaltninger, hvorved der påføres lejer yderligere omkostninger.
Reagerer lejer ikke på betalingspåkravet, vil fogedretten give betalingspåkravet en påtegning, hvorefter betalingspåkravet har samme virkning som en dom, dvs. at udlejer kan bruge betalingspåkravet som et tvangsfuldbyrdelsesfundament i en udlægsforretning på samme måde, som hvis udlejer havde en dom vedrørende kravet.
HUSLEJENÆVNETS KOMPETENCE OG AFGØRELSE
Huslejenævnet er en selvstændig forvaltningsmyndighed, hvis kompetence er fastlagt i lov om boligforhold og lejeloven. Nævnet har til opgave at afgøre nogle bestemte tvister mellem lejere og udlejere i forbindelse med lejeaftaler om boliglejemål.
Oplyser lejer til fogedretten, at ”der gøres indsigelse”, så vil det afbryde det videre forløb i fogedretten, også selvom indsigelsen ikke er begrundet. Betalingspåkravet sendes herefter til retten (boligretten) eller retur til udlejer, hvilket afhænger af udlejers afkrydsning i betalingspåkravet herom.
Overstiger kravet kr. 100.000, vil sagen, uanset om lejer ikke har gjort indsigelse, skulle indbringes for boligretten (eller huslejenævnet) jf. nedenfor.
SKAL SAGEN I BOLIGRETTEN ELLER HUSLEJENÆVNET?
Hvis lejer har gjort indsigelse mod udlejers fraflytningskrav, og hvis det ikke er muligt at overbevise lejer om kravets berettigelse og betaling af kravet, vil tvisten som udgangspunkt skulle behandles enten ved boligretten eller huslejenævnet afhængig af tvistens karakter.
Lejelovgivningen indeholder regler for, hvilket organ der skal behandle tvister mellem udlejer og lejer, hvor det afgørende er dét, der tvistes om, altså hvad handler uenigheden om?
Det teoretiske udgangspunkt er, at en sag skal behandles i boligretten som første instans, medmindre andet er fastsat i lovgivningen. I praksis behandler huslejenævnet dog de fleste sager som første instans, eftersom huslejenævnets kompetenceområde er ganske vidtrækkende, jf. nærmere nedenfor under afsnittet ”Huslejenævnets kompetence”.
Indbringer udlejer en sag for det forkerte organ (domstolene, herunder boligretten og fogedretten, eller huslejenævnet), så risikerer udlejer, at sagen ikke behandles/afvises, og at udlejer eventuelt pålægges sagsomkostninger, ligesom det i værste fald eventuelt kan føre til, at kravet bortfalder som følge af fristoverskridelser, fx som følge af forældelse.
Det er bl.a. derfor vigtigt at orientere sig i kompetencefordelingen mellem hhv. domstolene og huslejenævnet, inden en sag anlægges/startes op, og det kan være godt givet ud for udlejer at søge rådgivning ved en advokat.
I det følgende redegøres nærmere for nogle af de typer af tvister, der hører under henholdsvis huslejenævnets og domstolenes, herunder boligrettens, kompetence.
Derudover vil bl.a. dommen U 2022.4981 H blive omtalt i relation til de tilfælde, hvor en del af tvisten falder inden for enten huslejenævnets eller boligrettens kompetenceområde.
Tvister om rene erhvervslejemål er derfor ikke omfattet af huslejenævnets kompetenceområde, og alle erhvervslejeretlige tvister skal således afgøres af boligretten, medmindre parterne har aftalt andet, fx voldgift.
Ifølge lejeloven kan nævnet behandle en række sager, der er udtrykkeligt anført i lovene. Kompetencereglerne findes afslutningsvis i lejelovens forskellige kapitler, hvor det specifikt er angivet, hvilke typer sager huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse om.
Blandt de i praksis ofte behandlede sager er
- tvister om lejens regulering og fastsættelse, herunder om lejen overstiger det maksimalt tilladte beløb for et konkret lejemål,
- uenigheder om varslede lejeforhøjelser som følge af forbedringer af ejendommen,
- spørgsmål om udljers og lejers vedligeholdelsespligt, herunder omfanget af lejers pligt til at istandsætte boligen ved fraflytning, samt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning og tvister om lejers betaling for forbrug, f.eks. varme- og vandregnskaber
I relation til fraflytningsopgør, hvor lejer ikke vil betale i henhold til en flytteopgørelse, fordi lejer er uenig i udlejers krævede istandsættelsesarbejder, træffer huslejenævnet afgørelse i adskillige sager i løbet af et år. Det er således et af ”kerneområderne” for huslejenævnet at tage stilling til udlejeres istandsættelseskrav.
Huslejenævnet har ikke kompetence til at afgøre alle former for tvister i forbindelse med boliglejemål. Nævnet kan eksempelvis ikke tage stilling til sager om mangler ved det lejede eller berettigelsen af en opsigelse eller ophævelse af et lejemål. Disse sager henhører i stedet under boligrettens kompetence
Hvis der for huslejenævnet indbringes tvister, som helt eller delvist falder uden for nævnets kompetenceområde, må huslejenævnet afvise at tage stilling til disse forhold.
Det forekommer også, at huslejenævnet afviser at tage stilling til forhold, som formelt set hører under dets kompetenceområde. Denne afvisning vil typisk have sin årsag i, at der i sagen kræves en bevisførelse, som ikke kan finde sted, fx syn og skøn eller parts- og vidneforklaringer. Sagen må så i stedet anlægges ved domstolene.
Huslejenævnet er et tvistenævn og behandler kun sager, hvor der er en uenighed mellem lejer og udlejer – et ”potentielt” problem kan derfor ikke indbringes for huslejenævnet.
Huslejenævnets afgørelse:
Er en af parterne uenig i nævnets afgørelser, kan afgørelsen indbringes for boligretten (eller ankenævnet, hvis lejemålet ligger i Københavns Kommune). I så fald skal indbringelsen ske senest 4 uger efter underretning om huslejenævnets afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse kan ikke i sig selv danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse på samme måde som en dom. Dvs. hvis udlejer har fået medhold af huslejenævnet i sit krav, men lejer fortsat nægter at betale udlejers fraflytningskrav, er udlejer nødsaget til at indbringe sagen for boligretten med henblik på at opnå et tvangsfuldbyrdelsesfundament, som udlejer kan bruge til at foretage udlæg i lejers aktiver af værdi. Udlejer bør i sådanne tilfælde vente med at indbringe sagen for boligretten, indtil 4-ugers fristen er overskredet, idet overskridelsen af 4-ugers fristen medfører, at huslejenævnets afgørelse som udgangspunkt ikke kan ændres af domstolene, dvs. at boligretten som udgangspunkt vil lægge huslejenævnets afgørelse til grund for sagens afgørelse.
BOLIGRETTENS KOMPETENCE
Boligretten er en del af byretten, der træffer afgørelse som første instans i sager vedrørende lejeretlige forhold omfattet af lejeloven eller erhvervslejeloven, hvor huslejenævnet ikke har kompetence i henhold til loven.
Ét af de særlige kendetegn ved boligretten er bl.a., at parterne i medfør af boligforholdslovens § 93 har krav på, at retten tiltrædes af to lægdommere/boligdommere, hvis parterne anmoder herom, eller hvis retten selv bestemmer det. Boligdommere er ikke juridiske dommere, men derimod personer med et særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår.
Boligrettens afgørelse kan (med nogle undtagelser) appelleres/ankes til landsretten.
U 2022.4981 H: HVIS ET KRAV DELVIST FALDER UNDER BÅDE HUSLEJENÆVNET OG BOLIGRETTENS KOMPETENCEOMRÅDE
Det forekommer, at udlejers krav består af en del, som huslejenævnet har kompetence til at behandle, og en del som boligretten har kompetence til at behandle.
I U 2022.4981 H havde lejer indbragt et krav mod udlejer om tilbagebetaling af depositum og forudbetalt husleje. Kravet omfattede således både istandsættelsesudgifter og lejerestance efter en ophævelse af lejemålet. Boligretten og landsretten afviste sagen, idet de fandt, at huslejenævnet skulle have behandlet tvisten om istandsættelse.
Højesteret fandt imidlertid, at tvisten ikke udelukkende omfattede forhold, som skulle behandles af huslejenævnet. En del af tvisten vedrørte lejers ophævelse af lejekontrakten og spørgsmålet om lejerestance. Denne del af tvisten faldt uden for huslejenævnets kompetence, da det ikke relaterede sig til istandsættelse, men til berettigelsen af ophævelsen af lejemålet og dermed lejers forpligtelse til at betale husleje for opsigelsesperioden. Højesteret fastslog derfor, at boligretten havde kompetence til at behandle denne del af sagen.
Afgørelsen har betydning for sager, hvor tvisten involverer flere krav, som kun delvist falder under huslejenævnets kompetence. I sådanne tilfælde kan sagen ifølge Højesteret indbringes direkte for boligretten, hvis det er hensigtsmæssigt at behandle tvisten samlet, og hvis en væsentlig del af parternes tvist ikke kunne være behandlet af huslejenævnet.
Ved væsentlig skal formentlig forstås, at 50 % eller mere af kravet vedrører noget, som huslejenævnet ikke kan tage stilling til.
En fordel ved at starte en sag i boligretten som første instans er, at udlejer – såfremt udlejer får medhold – får en dom, der kan tvangsfuldbyrdes gennem fogedretten.
Ulempen ved en boligretssag er dog, at den ofte er forbundet med ventetid, idet de fleste retskredse i Danmark har lange berammelsestider, der medfører, at man ikke skal forvente at få en dom indenfor de første 1-2 år efter sagens anlæg. Derudover er processen typisk også mere omfattende og omkostningstung, hvis boligretssagen skal gå ”hele vejen”, dvs. inklusive en mundtlig hovedforhandling ved boligretten
Der er også fordele ved at anvende huslejenævnet som første instans, da sagsbehandlingen her ofte er mindre omkostningstung og ventetiden, før en afgørelse foreligger, er som regel også en del kortere end ved domstolsbehandling.
KONKLUSION
Hvorvidt en sag kan eller skal behandles ved domstolene, herunder i fogedretten eller i boligretten, eller huslejenævnet, afhænger altså først og fremmest af tvistens karakter, herunder om der er en tvist mellem parterne.
Hos CLEMENS har vi bred erfaring med rådgivning om bolig- og erhvervslejeret, og hvordan et krav forfølges overfor en lejer ved enten domstolene eller huslejenævnet. Hvis du har spørgsmål til denne artikel eller ønsker bistand til dine sager vedrørende lejeret, er du velkommen til at kontakte CLEMENS specialister i lejeret.
Få indsigt i dit forbrug og spar op til 20% på varmeregningen
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Spar administrativ tid!
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Læs mere på norlys.dk/boligforening Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
GIV DINE LEJERE EN MODERNE LE JEOPLEVELSE
Bliv lejernes foretrukne udlejer med fleksible og ansvarlige depositumsløsninger fra Keyhole
Er du udlejer, og ønsker du at gøre dine lejemål mere attraktive for kommende lejere? Ved at samarbejde med Keyhole kan du give dine lejere adgang til moderne, ansvarlige og fleksible depositumsløsninger såsom Keyhole Deposit og Keyhole Split , der skaber tryghed for både dig og dine lejere.
Derudover tilbyder Keyhole Lejerscreening , som indebærer kreditopslag på private lejere i flere registre. Dette gør det muligt at træffe informerede beslutninger og minimere de risici, der er forbundet med at indgå lejeaftaler med private lejere.
Læs mere, og find ud af, hvordan du kan blive partner på: usekeyhole.dk , eller skan QR-koden for et uforpligtende møde, med fokus på, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer.
Daniel Ejler Christensen Country Sales Manager, Danmark
Tlf.: 93 88 53 65 dec@usekeyhole.com
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Invitation til
FORMANDSMØDE
Lad os sammen drøfte forventningerne til fremtiden
Danske Udlejere inviterer hermed til formandsmøde – en eftermiddag og aften, hvor vi samles om bl.a. fremtidens frivillige i udlejerforeningerne.
Vi står midt i en tid, hvor generationsskifte og rekruttering er centrale emner (læs: udfordringer) for både vores lokale foreninger og den nationale bestyrelse. Hvem skal tage over,
når de nuværende ildsjæle trækker sig tilbage? Og hvordan får vi yngre udlejere til at engagere sig – som bestyrelsesmedlemmer, huslejenævnsrepræsentanter og boligdommere?
For at kvalificere debatten har vi inviteret Lasse F. Petersen fra Ingerfair – én af Danmarks førende eksperter i frivillighed og engagement – til at inspirere og facilitere drøftelserne.
TID OG STED
Tirsdag den 4. november 2015 kl. 16.00 – ca. 19.30
Scandic Opus Horsens, Egebjergvej 1, 8700
(masser af parkeringspladser og nemt at komme til)
PROGRAM
16.00 – Ankomst, kaffe og kringle
16.10 – Velkomst ved formand Keld Frederiksen, Danske Udlejere
16.20 – Introduktion af oplægsholder Lasse F. Petersen, Ingerfair
16.25 – Foredrag og debat:
”Hvordan lykkes vi med generationsskifte og rekruttering af yngre frivillige?”
Med inddragelse af salen og konkrete erfaringer fra andre frivillige fællesskaber
17.55 – Opsamling og afrunding v/ Lasse F. Petersen
18.00 – Kort pause
18.10 – Indlæg v/fagchef Helle Juhler-Verdoner, DI Ejendom:
”Temperaturen på boligpolitikken på Christiansborg”.
18.40 – Orientering v/direktør Michael Preetzmann om nye tilbud til medlemsforeningerne:
”Hvordan kan Danske Udlejere bedst støtte jer lokalt?”
19.00 – Middag og uformelt netværk
Vi "siver" herefter hjem med ny energi og inspiration
Inden mødet vil alle deltagere modtage et debatoplæg pr. mail.
Vi håber, at alle formænd (eller bestyrelsesmedlemmer) deltager i dette formandsmøde.
Partner Lasse F. Petersen
Fagchef Helle Juhler-Verdoner
Formand Keld Frederiksen
Direktør Michael Preetzmann
SKRIBENTER
Jesper Bøge Pedersen, advokat og partner, Simon Jung Jensen, senioradvokat og Louise Jakobsen Moestrup, advokat
NYT LOVFORSLAG SKAL SIKRE LEJERES
RET TIL AT ETABLERE LADESTANDERE
Social- og Boligministeriet har den 2. juni 2025 sendt et lovforslag i høring, som har til formål at fjerne forhindringer for opsætning af ladestandere.
I april 2024 vedtog EU et nyt bygningsdirektiv, der skal fremme den energimæssige ydeevne af bygningsmassen i EU, ligesom blandt andet infrastrukturen for såkaldt bæredygtig mobilitet skal fremmes.
Af direktivet fremgår det blandt andet, at de enkelte medlemsstater skal fjerne hindringer for opsætning af ladestander i beboelsesbygninger med parkeringspladser, særligt kravet om at indhente samtykke fra udlejeren eller medejerne til en privat ladestander til eget brug.
I såvel almenlejeloven som lejeloven findes der allerede i dag regler, som giver en lejer rettigheder til at foretage ”sædvanlige installationer” i lejemålet. Vestre Landsret fandt i sag TBB 2024.799 V, at opsætning af en ladestander ikke var en "sædvanlig installation". Sagen er nu anket til Højesteret og afventer afgørelse.
Derfor er det i øjeblikket usikkert, om opsætning af ladestandere er omfattet af de nuværende bestemmelser i henholdsvis lejeloven og almenlejeloven.
LOVFORSLAGET
Lovgiver foreslår at indsætte en række nye bestemmelser, som giver lejere, der i henhold til deres boliglejekontrakt også har ret til at råde over en parkeringsplads, mulighed for at opsætte en ladestander. Retten gælder uanset om der er en eksklusiv rettighed til en specifik parkeringsplads eller en generel ret til parkering.
Retten til at opsætte en ladestander på et areal, hvor lejer ikke har en eksklusiv rettighed til en parkeringsplads, medfører ikke, at lejer dermed opnår en særlig eller eksklusiv rettighed til den parkeringsplads, hvor ladestanderen opsættes. Også ejendommens øvrige lejere med elbiler kan anvende parkeringspladsen og ladestanderen. Det er
udlejer, der udpeger, hvor ladestanderen skal opsættes, når der er tale om et areal, hvor lejer ikke har en eksklusiv rettighed til en parkeringsplads. Udlejer kan også nægte opsætning af en ladestander, hvis der allerede er etableret én ladestander pr. 10 parkeringspladser.
Derudover er udlejers mulighed for at nægte opsætning begrænset til situationer, hvor der er objektive årsager hertil, herunder hvis ejendommen er fredet, bygningens arkitektoniske forhold taler herfor, eller hvis byggetekniske forhold taler herfor.
Lejer vælger operatør, og omkostningerne til opsætning og reetablering af ladestandere skal afholdes af lejeren. Det medfører, at lejeren som udgangspunkt skal afholde alle omkostninger til såvel opsætning og eventuel reetablering, inkl. eventuelle følgeomkostninger til fx udskiftning/opgradering af el-kapaciteten i ejendommen. Bestemmelsens udformning gør, at udlejeren ikke har nogen pligter i forbindelse med en lejers opsætning af en ladestander.
Udlejer er berettiget til at kræve en rimelig sikkerhedsstillelse for reetableringen, og udlejer kan vælge, om denne skal stilles kontant, ved garanti eller på anden måde. Såfremt udlejer og lejer ikke kan blive enige om sikkerhedsstillelsens størrelse, kan lejer ikke opsætte en ladestander, da sikkerhedsstillelsens erlæggelse er en betingelse herfor. Lejer vil derfor være nødsaget til at indbringe en sag for retten om sikkerhedsstillelsens størrelse.
I lovforslaget er der også en række ubesvarede spørgsmål. Kan en lejer benytte den eventuelle restkapacitet af el, der er i ejendommen uden betaling til udlejer? Bliver der forskel på, om man er én eller to lejere, som skal opsætte en ladestander, hvis der er rigelig elkapacitet til én ladestander, men ikke til to?
Det er forventeligt, at der vil ske en række ændringer af lovforslaget efter høringsfasen. Høringsfristen er den 25. juli 2025.
Lovforslaget indeholder lignende forslag til ændringer for ejerlejlighedsejere og andelshavere.
De foreslåede lovændringer forventes at træde i kraft den 1. januar 2026.
BETALINGSMISLIGHOLDELSE VAR IKKE UVÆSENTLIG
Lejer betalte ikke husleje, der forfaldt til betaling 10 dage efter lejer blev løsladt fra fængsel. Det forhold, at kommunen frem til løsladelsen havde betalt lejers husleje kunne ikke føre til, at betalingsmisligholdelsen var uvæsentlig.
Lejer afsonede en dom på seks måneders fængsel frem til den 20. marts 2024.
Under lejers afsoning betalte Københavns Kommune lejers husleje. Da lejer blev løsladt, stoppede kommunen med at betale lejers husleje.
Da udlejer ikke modtog leje for april måned, sendte udlejer et påkrav, hvoraf det blandt andet fremgik, at lejer var i betalingsmisligholdelse med husleje for april måned.
Da lejer ikke betalte i henhold til påkravet, ophævede udlejer lejemålet den 30. april 2024.
Udlejer begærede herefter lejer udsat af lejemålet den 8. maj 2024.
Fogedrettens kendelse
Fogedretten vurderede, at lejers særlige situation, Københavns Kommunes løbende betaling af lejers husleje samt manglende oplysninger om betalingstidspunktet skabte tvivl om grundlaget for ophævelsen.
På den baggrund fandt fogedretten det betænkeligt at udsætte lejer af lejemålet.
Landsrettens kendelse
Udlejer kærede fogedrettens kendelse til landsretten.
Landsretten bemærkede, at det fremgik af udsættelsesrekvisitionen af 8. maj 2024, at lejer på dette tidspunkt ikke havde betalt husleje for april.
Derefter bemærkede landsretten, at lejer ifølge sin forklaring kontaktede kommunen, da han modtog brev om, at han var i restance med huslejen. Af korrespondancen fremgik det imidlertid, at lejers kommunale boligrådgiver først kontaktede Ydelsesservice København den 14. maj 2024 for at undersøge, om kommunen havde betalt huslejen for april 2024.
På baggrund af disse omstændigheder og efter en samlet vurdering fandt landsretten, at betalingsmisligholdelsen ikke var af uvæsentlig betydning, hvorfor udlejer havde været berettiget til at hæve lejeaftalen.
Dommen vedrører et alment lejemål, men lejeloven indeholder tilsvarende bestemmelser om ophævelse ved betalingsrestance og væsentlighedsvurdering ved misligholdelse.
Dommen er optrykt i U.2025.3255 Ø.
UDLEJERS OPHÆVELSE VAR
BERETTIGET, DA OPHÆVELSEN VAR SENDT EFTER PÅKRAVSFRISTENS UDLØB
Ved beregningen af påkravsfristen i en tvist om en ophævelses gyldighed skulle fristen løbe fra dagen efter, påkravet kom til lejer.
Da lejeren af et boliglejemål ikke betalte husleje for oktober, sendte udlejer et betalingspåkrav den 8. oktober 2024.
Af påkravet fremgik det, at lejemålet ville blive ophævet, hvis lejer ikke betalte det skyldige beløb senest 14 dage efter modtagelsen af påkravet.
Lejer modtog påkravet den 10. oktober 2024. Samme dag anerkendte lejer modtagelsen pr. e-mail, hvor lejer anførte, at reglerne i lejeloven var således, at lejer skulle betale senest den 25. oktober 2024.
Den 25. oktober 2024 ophævede udlejer lejemålet, da lejer ikke havde betalt i henhold til påkravet.
Fogedrettens kendelse
For fogedretten gjorde lejer gældende, at udlejer havde ophævet lejemålet, inden påkravsfristens udløb.
Fogedretten bemærkede, at påkravsfristen er 14 dage, og at fristen skal beregnes som 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet når frem til lejer. Påkravsfristen skulle derfor beregnes fra og med den 11. oktober 2024.
Herefter konkluderede fogedretten, at betalingsfristen var den 24. oktober 2024 kl. 23.59.
På den baggrund fandt fogedretten, at udlejer var berettiget til at ophæve lejemålet den 25. oktober 2024.
Landsrettens kendelse
Lejer kærede fogedrettens kendelse til landsretten.
Landsretten erklærede sig enig i fogedrettens begrundelse og resultat, og stadfæstede på den baggrund fogedrettens kendelse.
Dommen er optrykt i TBB 2025.238 Ø.
LEJEMÅL OPHÆVET SOM FØLGE AF MANGLENDE ORIENTERING OM FREMLEJEFORHOLD
Lejer oplyste ikke udlejer om et fremlejeforhold, trods udlejers påkrav herom. Lejemålet kunne derfor ophæves med rette.
I 1982 indgik lejer og udlejer en lejekontrakt om et lejemål med fire værelser.
Lejer fremlejede i lejeperioden værelser til andre lejere.
Udlejer begyndte på et tidspunkt at modtage henvendelser fra de andre beboere i ejendommen om de personer, der boede til leje hos lejer.
På den baggrund holdt udlejer og lejer et møde den 30. september 2020 omkring de modtagne klager. I forlængelse af mødet sendte udlejer et brev til lejer, hvor udlejer gjorde opmærksom på vigtigheden af, at udlejer kontaktes hver gang lejer fremlejede en del af lejemålet.
I marts 2021 ansøgte lejer om, at en ny fremlejetager kunne flytte ind. Udlejer afviste ansøgningen, og gjorde lejer opmærksom på, at ansøgningen ikke var fyldestgørende.
Udlejer sendte derefter over en længere periode flere påmindelser til lejer om, at fremleje skulle ske i overensstemmelse med almenlejelovens regler, og efterspurgte oplysningerne om flere af fremlejetagerne.
Den 4. august 2022 sendte udlejer en 'absolut sidste påmindelse', hvor udlejer gjorde opmærksom på, at der højst måtte fremlejes op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum, dvs. to rum.
Af påmindelsen fremgik desuden, at lejer skulle fremsende en korrekt udfyldt ansøgning om fremleje samt en kopi af fremlejeaftalen senest den 18. august 2021.
Udlejer gjorde i den forbindelse opmærksom på, at udlejer vil ophæve lejemålet, hvis ikke lejer efterlevede påmindelsen, eller hvis udlejer igen konstaterede, at lejer fremlejede boligen i strid med reglerne.
Lejer sendte ikke de efterspurgte oplysninger, men meddelte den 9. august 2021, at den pågældende fremlejetager havde sagt lejemålet op, og at lejer vil lede efter en ny fremlejetager.
Da udlejer ved en adresseforespørgsel den 31. august 2021 skulle efterse, om fremlejetageren var fraflyttet, kunne udlejer konstatere, at der nu var flyttet en ny fremlejetager ind, som udlejer ikke var blevet orienteret om.
Samme dag ophævede udlejer lejemålet, idet der ifølge udlejer fortsat skete ulovlig fremleje af lejemålet.
Boligrettens afgørelse
Boligretten bemærkede indledningsvist, at lejeren havde ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse.
Dernæst bemærkede boligretten, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og at lejeren inden fremlejeperiodens begyndelse skal give udlejer en kopi af fremlejeaftalen.
Flertallet i boligretten fandt, at udlejer var berettiget til at hæve lejeaftalen
som følge af, at lejer ikke sendte udlejer en kopi af fremlejeaftalen med den nye fremlejetager eller meddelte udlejer, at denne fremlejeaftale var bragt til ophør.
Det kunne ikke føre til en anden vurdering, at udlejer på tidspunktet for afgivelsen af påmindelsen ikke var bekendt med, at den nye fremlejetager boede i lejemålet. Ifølge boligretten kunne der ikke være tvivl om, at påmindelsen vedrørte alle de fremlejetagere, der måtte bo hos lejer.
For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt misligholdelsen var væsentlig, fandt flertallet i boligretten, at lejers misligholdelse var væsentlig. Boligretten lagde i den forbindelse vægt på, at der over en længere periode havde været problemer med lejers iagttagelse af reglerne om fremleje, og at lejeren var fuldt ud bekendt med udlejers krav om at modtage kopi af fremlejeaftalerne.
Boligrettens flertal lagde desuden vægt på, at lejer måtte have været klar over, at udlejer ikke ville godkende den konkrete leje overfor den nye fremlejetager, idet denne leje oversteg den leje, som lejeren selv betalte til udlejer.
Mindretallet vil ikke godkende ophævelsen, da mindretallet ikke mente, at påmindelsen kunne udstrækkes til at gælde fremlejeforholdet vedrørende den nye fremlejetager.
Mindretallet fandt desuden, at misligholdelsen ikke var væsentlig, da udlejer efterfølgende havde godkendt fremlejeforholdene.
Landsrettens afgørelse
Lejer ankede boligrettens afgørelse til landsretten.
Landsretten gentog i det væsentlige boligrettens begrundelse og resultat.
Ved vurderingen af om misligholdelsen var væsentlig, lagde landsretten vægt på, at lejer foretog fremleje i betydeligt omfang, og at lejer trods gentagne påmindelser over en længere periode havde forsømt iagttagelsen af reglerne om fremleje.
Landsretten stadfæstede herefter boligrettens dom med den ændring, at lejemålet skulle fraflyttes tre måneder efter domsafsigelsen.
Dommen vedrører et alment lejemål, men lejeloven indeholder tilsvarende bestemmelser om fremleje og væsentlighedsvurdering ved ophævelse. Forbuddet mod at fremleje et lejemål til en højere leje, end lejeren selv betaler, gælder dog ikke for lejemål omfattet af lejeloven.
Dommen er optrykt i TBB 2025.251 Ø.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Hallssti 29, 8000 Aarhus C
God beliggenhed på Frederiksbjerg
Ejendommen er en smuk og klassisk funktionalistisk ejendom fra 1934, beliggende i hjertet af det populære og levende Frederiksbjerg-kvarter i Aarhus C.
Ejendommen indeholder 10 flotte og velindrettede lejligheder. Lejlighederne er delevenlige og har flotte trægulve, pudsede lofter med lidt stuk, altaner, pæne køkkener og badeværelser.
Kontakt erhvervsmægler og partner Cato Vestergaard.
M: 2543 2827 eller cv@tk-erhverv.dk
17.250.000 Købesum i kr.
Frederiks Alle 122, 8000 Aarhus C
765 m2 Samlet areal
3,36% Forrentning
Vi har netop solgt denne hyggelige ejendom på Frederiksbjerg og søger lignende ejendomme.
Kontakt erhvervsmægler og partner Jan Kirkebæk. M: 2040 3006 eller jk@tk-erhverv.dk
Firmaaftale med Designa for medlemmer
hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
K L U M M E
ROBUSTHED ER ALFA
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Der var engang en bestsellerbog der hed, ”Hvis din Nabo var en bil”. Hvis ejendomsmarkedet var en bil, ville det være en robust en af slagsen – en stor firkantet SUV. Nok har der været mange kedelige økonomiske nyheder hen over sommeren, der viser opbremsning i verdensøkonomien, tilbagegang i dansk økonomi, faldende detailsalg. Men holder man lige fast i proportionerne så synes dansk økonomi og særligt ejendomsmarkedet at være ganske stabilt. Vi kan derfor se positivt frem mod efteråret.
mag lige på ordet Robusthed – ”robusthed” en beskrivelse som man eksempelvis kunne bruge på en Mercedes Benz Gelandewagen. Er du i tvivl om, hvad der er en for en bil, er det en stor firkantet SUV -der kan komme igennem alt terræn. Bilen er bestemt i den dyre ende sammenlignet med andre biler og bestemt ikke for alle – til gengæld er der nærmest tale om en uopslidelig bil. Bilen er blevet superpopulær blandt særligt nyrige verden over, selv om bilen ikke umiddelbart har moderne former. Den findes i både diesel, hybrid og en el-udgave.
Er du i tvivl, så handler denne klumme ikke om bilmarkedet, men ejendomsmarkedet. En bog der engang var populær hed ”Hvis din nabo var en bil”. Skulle jeg sætte et bilmærkat på det danske marked for boligudlejningsejendomme skulle det netop være en Mercedes Benz Gelandewagen. Det skyldes, at nok er ejendomme blevet dyre, men der er tale om et ganske stabilt aktiv. Den stabilitet vil holde ved, hvilket især hænger sammen med, at det ikke kun er ejendomsmarkedet der er robust. Det er dansk økonomi også.
Her tilbagevendt fra sommerferie kunne man godt få en fornemmelse af, at vi går et vanskeligt efterår i møde. Det tror jeg ingenlunde på. Nok har sommerens nyhedsrulle budt på kedelige nyheder, der ikke mindst har skabt udsving på de finansielle markeder, men det har ikke ramt Danmark i særlig høj grad. Her tænker jeg på svag jobdannelse i amerikansk økonomi, nye handelspolitiske verdensordner – læs mere told mindre frihandel mv.
Godt nok er nogle af de centrale nøgletal for dansk økonomi også en skuffende omgang læsning. De officielle tal viser bl.a. negativ vækst og stort fald i detailsalget. En anden stor nyhed har været danske aktiers nedgang bl.a. som følge af usikkerheden omkring Novo Nordisk. Men helt grundlæggende er dansk økonomi robust.
Den nemmeste måde at se denne robusthed på, er ved at betragte beskæftigelsen. Den stiger og stiger og er rekordhøj. Selv om den eventuelt skulle falde lidt hen over sensommeren, vil beskæftigelsen stadigvæk befinde sig på et niveau, vi normalt vil betragte som højkonjunktur.
Det kan naturligvis ændre sig. En stor del af beskæftigelsesfremgangen har været drevet af stor fremgang i medicinalindustrien. Det fører mig tilbage til historien om
Novo Nordisk. Indrømmet – jeg er ikke aktieanalytiker. Der er givetvis nogle udfordringer der skal løses, men ser vi alene på indtjeningen i Novo Nordisk er den ikke faldende. Der er tale om, at man har nedjusteret salgsvæksten - men stadigvæk væksten – fra intervallet 13-21 pct. til intervallet 8-14 pct. Der er altså tale om en vækst, der i mange andre virksomheder vil blive betragtet som betydelig, og de to intervaller er i øvrigt overlappende.
Holder man således nyheden ud i strakt arm og ser på det med en makroøkonoms øjne, så kommer Novo Nordisk fortsat til at bidrage betydeligt til dansk økonomi. De vil fortsat skabe efterspørgsel efter arbejdskraft, bygninger og materialer. Det er muligt, at efterspørgslen vil være aftaget i forhold til tidligere, men vil stadigvæk være stigende. Derfor er der heller intet der tyder, på, at den aftaget fart vil skubbe dansk økonomi ud over kanten. Den store efterspørgsel og den høje beskæftigelse passer ingenlunde med en dansk økonomi i tilbagegang, hvorfor de officielle BNP-tal formentlig vil blive oprevideret i løbet af efteråret så de passer bedre til virkeligheden.
En anden ting der er robust, er vores politiske system. Vi lever ikke i et land, hvor rigsstatistikeren bliver fyret selv om, at de officielle BNP-tal umiddelbart ikke ser ud til at passe med andre mere sikre statistikker. Robustheden i beskæftigelsesstatistikken, hvor vi via ATP-indbetalinger præcist ved, hvor mange der er beskæftiget, er noget højere end opgørelsen af foreløbige BNP-tal. Tilsvarende synes kreativiteten blandt politiske beslutningstagere at være begrænset i forhold til at regulere ejendomsmarkedet.
Netop den politiske robusthed er tiltrækkende for udenlandske investorer og kobles den sammen med en stærk dansk økonomi, så synes det oplagt at investere i danske ejendomme. Vi ser derfor en stigende interesse, og derfor er vi ret optimistiske omkring efteråret. Der vil være flere transaktioner og formentligt også et faldende afkastkrav til trods for, at nyhedsrullen fortæller mange dårlige historier. Det gælder imidlertid om at være robust og holde fast i proportionerne. Netop robusthed præger det danske ejendomsmarked, der ikke sådan lader sig slå ud af en dårlig nyhed eller to.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
ånedens udvalgte afgørelse omhandler denne gang en velkendt problematik for mange udlejere – hvornår er det, at man gyldigt kan sende påkrav og efterfølgende ophævelsesskrivelse til lejeren. Afgørelsen viser, hvordan dato, konkret kendskab til, hvornår et påkrav er kommet frem til lejeren, har afgørende betydning.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
En lejer betalte ikke huslejen pr. 1. oktober 2024. Udlejer sendte derfor den 8. oktober 2024 et behørigt påkrav, der kom frem til lejer den 10. oktober.
Den 25. oktober 2024 fremsender udlejer pr. e-mail en ophævelse af lejekontrakten med henvisning til den manglende lejebetaling for oktober 2024. Den 4. november 2024 blev lejeren begæret udsat af lejemålet gennem fogedretten. Lejer påberåbte sig i den forbindelse, at fristen på 14 dage i lejelovens § 182, stk. 2, først udløb den 25. oktober, hvorfor udlejer havde ophævet lejemålet for tidligt, så udsættelsen ikke kunne fremmes på det foreliggende grundlag.
AFGØRELSE
Fogedretten fremmede sagen. Fogedretten bemærkede, at sidste rettidige betalingsdag var den 1. oktober 2024. Udlejer fremsendte påkravsskrivelse den 8. oktober 2024 og den blev leveret den 10. oktober 2024. Påkravet blev fremsendt skriftligt pr. rekommanderet brev og pr. e-mail. Lejer anerkendte den 10. oktober 2024 pr. e-mail modtagelsen af brevet. Påkravsfristen er 14 dage, og skal beregnes som 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet når frem til lejer. Betalingsfristen er herefter den 24. oktober 2024 kl. 23.59. Udlejer havde overholdt de formelle krav. Det ændrer ikke ved gyldigheden af påkravet, at påkravet tillige er fremsendt pr. e-mail. Fogedretten fandt herefter, at udlejer var berettiget til at ophæve lejemålet den 25. oktober 2024.
Landsretten var enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor, og afgørelsen blev stadfæstet i henhold til fogedrettens grunde.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE
OPMÆRKSOM PÅ?
I henhold til lejelovens § 182, stk. 2, kan en udlejer hæve en lejeaftale som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen, senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.
I den omtalte sag drejede tvisten sig om de ”senest 14 dage”. Der var ikke uenighed om, at fristen begynder at løbe fra begyndelsen af det døgn, som starter dagen efter, at påkravet er kommet frem (konkret den 11. oktober). Lejers argument i sagen var, at der skulle være 14 hele dage herefter, hvilket efter lejeren beregning ville medføre, at betalingsfristen først udløb den 25. oktober. Som anført ovenfor, er det ikke sådan fristen skal forstås. Lejeren har 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet er kommet frem, til at betale – når man tæller den 11. oktober med, vil det sige, at fristen udløber den 24. (hvor lejeren kan rettidigt betale senest kl. 23.59, hvis Netbanken tillader det – det er lejerens risiko).
Der er – naturligvis fristes man til at sige – nuancer til dette. Er den sidste betalingsdag en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Helligdage, lørdage mv. tæller i øvrigt med i kalenderdage i øvrigt, når der skal tælles til 14. Påkravsfristen er derfor altid modtagelsesdagen plus (mindst) 14 kalenderdage.
Selve fremsendelsen af påkravet er også begrænset af disse ”datoregler”. Det vil sige, at påkravet ikke kan sendes på 3. hverdag efter forfaldsdag, hvis den hverdag er en lørdag eller Grundlovsdag. Husk altså at i andre situationer er lørdag og Grundlovsdag hverdage! Lørdage medregnes derfor som en hverdag ved beregningen af, hvornår udlejer tidligst kan afgive påkrav (se Vestre Landsret kendelse refereret i U 2022.1586 V).
En ophævelse har først virkning, fra den dokumenterbart er kommet frem til lejeren (inden lejeren har betalt), og hvor ophævelsen er baseret på et rettidigt afsendt gyldigt påkrav, hvilket udlejer ligeledes kan dokumentere er kommet frem til lejeren. Ophævelsen må ikke sendes, før påkravsfristen er udløbet. Fremsender udlejer påkravet for tidligt medfører det – ligesom hvor man sender ophævelse for tidligt – at lejeren ikke kan udsættes på dette grundlag – uanset at lejeren stadig ikke har betalt. Man må starte forfra.
Afgørelsen er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret: TBB 2025.238 V.
Se skema om tidligst afsendelse af betalingspåkrav og ophævelse i magasinet danske udlejere marts 2025 / side 8
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
DET TOMME LEJEMÅL
Dommen omhandler den situation, at en lejer fraflytter før lejemålets ophør, og om en fraflytning i sig selv er nok til at aktivere fraflytningsprocesserne.
T:BB 2024.1018 V er en klassisk sag fra Randers, hvor tingene bliver sat på spidsen. Det kan være svært som udlejer at undgå sager, når den landskendte lejeradvokat får sat systemet i gang, men selvom sagen ender lykkelig, kan der stadig udledes nogle læringspunkter af sagen.
SAGEN I BOLIGRETTEN/HUSLEJENÆVNET
En lejer opsagde sit lejemål, og udlejeren indkaldte til fraflytningssyn den 18. august 2021. Indkaldelsen blev sendt den 11. juni 2021.
Lejeren skrev den 29. juni 2021, at lejemålet var tomt, og at hun ønskede et syn så hurtigt som muligt. Lejer fik i første omgang et autosvar om ferie, men udlejeren svarede den 12. juli 2021. Efter lidt mails frem og tilbage om tidspunktet for fraflytningssynet skrev udlejer den 14. juli 2021, at der var en tid: ”… tirsdag kl. 7:30 eller onsdag hele dagen”.
Lejeren svarede ikke. Fraflytningssynet blev først afholdt den 18. august 2021, hvor lejeren afleverede nøglerne.
Huslejenævnet godkendte udlejerens istandsættelseskrav den 11. april 2022 og udtalte i den sammenhæng, at de formelle krav til udlejerens indkaldelse til flyttesyn var overholdt.
I boligretten gjorde lejeren blandt andet gældende, at udlejer var blevet gjort bekendt med, at lejemålet var tomt, og at der ikke var sket indkaldelse til fraflytningssyn 14 efter, at udlejeren havde modtaget mailen af den 29. juni 2021.
[Forfatterens kommentar: Bemærk lejemålet var omfattet af de gamle regler i LL § 98, hvor der alene skulle afvikles et fraflytningssyn 14 dage efter, at udlejeren har opnået dispositionsret over lejemålet, typisk ved aflevering af nøglerne.]
Boligretten gav lejeren medhold i, at hun skulle have sit depositum og forudbetalt leje tilbagebetalt med følgende begrundelse:
”Efter dagældende lejelovs § 98, stk. 3, skal udlejer afholde flyttesyn senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Efter stk. 5 bortfalder udlejers krav på istandsættelse, hvis fristen ikke overholdes.
Det er ubestridt, at der blev afholdt flyttesyn den 18. august 2021, og at L afleverede L nøglerne til lejligheden ved dette flyttesyn.
Boligretten finder, at reglen i § 98 skal forstås således, at udlejeren skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Dette tidspunkt vil typisk være, når lejeren afleverer nøglerne, og lejemålet er ryddet, og lejeren dermed ikke længere kan disponere over lejemålet. Tidspunktet kan dog efter en konkret vurdering være tidligere end nøgleafleveringen, hvis det på anden måde må være klart for udlejeren, at lejeren har opgivet at disponere over lejemålet.
Ved mailen af 29. juni 2021 skrev L til udlejer, at hendes lejlighed var tom, og at hun godt vil have afholdt flyttesyn så hurtigt som muligt, og at nøglerne ville blive afleveret ved dette flyttesyn.
Boligretten finder, at denne mail har en så klar formulering, at det måtte have stået klart for udlejer, at L havde ryddet lejligheden, og at hun havde opgivet at disponere over lejemålet. Mailen er fremsendt til A i dennes ferie, og L fik et autosvar tilbage herom. Herefter kan udlejer ikke ved modtagelsen af mailen anses for at være blevet bekendt med fraflytningen var fundet sted. A svarede L den 12. juli 2021, og boligretten finder, at udlejer i hvert fald fra dette tidspunkt kan antages at være bekendt med lejers fraflytning.
Herefter var udlejer forpligtet til 14 dage fra den 12. juli 2021 at syne lejligheden. Da denne frist ikke er overholdt, er U ApS ikke berettiget til at opkræve betaling for istandsættelsen af lejligheden, og L har krav på tilbagebetaling af sit depositum og den forudbetalte leje.
Det forhold, at parterne efter den 12. juli 2021 har en korrespondance omkring tidspunktet for flyttesyn, kan ikke føre til et andet resultat. Pligten til at indkalde til flyttesyn er en ensidig forpligtelse for udlejer, og udlejer kunne fastsætte tidspunktet for synet.
Boligretten tager herefter L's påstand til følge.”
var ikke så god til at sende mails fra sin telefon, selvom hun havde gjort det før???).
Landsretten frifandt udlejeren med følgende begrundelse:
L har ikke ved sin og sin samlevers forklaring for landsretten godtgjort, at der med Y Ejendomme [= administrator] var aftalt et flyttesyn til foretagelse den 21. juli 2021. Det forhold, at hun har foretaget et telefonopkald til Y den 21. juli 2021 kort efter kl. 14, kan ikke føre til en anden vurdering.
Nøglerne til lejemålet blev først afleveret under flyttesynet den 18. august 2021, og der er ikke oplysninger om, at L havde været afskåret fra at aflevere nøglerne på et tidligere tidspunkt. På denne baggrund og selv om Y Ejendomme senest den 12. juli 2021 var klar over, at lejligheden stod tom, finder landsretten, at fristen i dagældende lejelovs § 98, stk. 3, skal regnes fra den 18. august 2021, idet U ApS først på dette tidspunkt fik rådighed over lejemålet, og fraflytning derfor først kan anses for sket denne dato. U ApS er derfor berettiget til at opkræve betaling for istandsættelse af lejligheden i overensstemmelse med det, der er anført i fraflytningsrapporten.
Ifølge lejekontrakten mellem L og U ApS [= udlejer] skulle lejemålet ved lejeforholdets ophør afleveres nyistandsat, og det fremgår af fraflytningsrapporten, som L har underskrevet, hvilke udbedringsarbejder der skulle udføres, herunder at gulvbelægningen i entré, stue og værelse skulle afhøvles og lakeres. Herefter, og da udbedringsomkostningerne ikke kan anses for urimelige, tager landsretten U ApS' påstand til følge.
KOMMENTAR TIL SAGEN
Dommen viser (heldigvis), at det ikke er nok, at lejeren giver besked om, at lejemålet er tomt, før udlejerens pligt til at indkalde til et fraflytningssyn bliver aktiveret. Det er afleverin-
gen af nøglerne, der som absolut hovedregel er fraflytnings-
Hvis lejeren afleverer nøglerne efter, at udlejer har indkaldt til et fraflytningssyn, så skal man som udlejer huske at indkalde til et nyt fraflytningssyn inden for 14 dage og med et varsel på 7 dage, dvs. inden for en uge af modtagelsen af nøglerne skal lejeren have en mail om nyt fraflytningssyn, jf. LL § 187, stk. 3, der siger:
”Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.”
Det samme gør sig gældende, hvis lejeren definitivt overleverer dispositionsretten af lejemålet uden at aflevere nøglerne, fx med en sætning a la: ”Jeg er fraflyttet og kommer aldrig igen.”
Med dommen in mente skal der formentligt være stærke holdepunkter fra lejerens side for, at en fraflytning også er en overlevering af dispositionsretten af lejemålet.
Hvis der er tvivl om, hvad lejer mener i sin mail (hvilket ofte sker i praksis), så er det en god ide at få klarlagt dette så hurtigt som muligt.
Det er desværre nok kun en liden trøst, at lejeren skal betale for åbning og omkodningen af låsen samt værdien af nøglerne, hvis disse ikke er afleveret. Husk: Selv den udgift kan man som udlejer også miste, hvis LL § 187 ikke overholdes.
Hvis man afslutningsvist skal sige noget positivt om boligretsdommen, så er det, at den anerkender, at udlejere også skal have ret til ferie, da en automail om ferie tilsyneladende forlænger fristen for at sætte fraflytningsprocesserne i gang efter den tidligere LL § 98. Om dette også gælder efter den nuværende LL § 187 er stadig ikke prøvet i retspraksis, så det sidste ”gode” råd herfra er at tjekke mails i ferien – så man undgår at blive prøveklud for en sag.
WHAT GETS MEASURED GETS MANAGED
Vejen til lavere energiforbrug og CO2e-emission i bygninger
De fleste i ejendomsbranchen er enige om, at energiforbruget i bygninger er vigtigt. Både for CO2-aftryk og i stigende grad også for ejendomsinvestorernes investeringsbeslutninger.
SKRIBENT
Gregers Nytoft Rasmussen, Director & Head of Research, Colliers
I dag bliver energimærkning ofte anvendt til at angive, hvor energieffektive eksisterende ejendomme er. Udfordringen ved dette er, at energimærkningen i Danmark er baseret på beregnet energiforbrug – ikke det faktiske energiforbrug. Ejendomsinvestorer kan med fordel basere deres investeringsbeslutninger på indsigt i ejendommes faktiske energiforbrug og afledte CO2e-emission i stedet for. Det er det faktiske forbrug, der bestemmer ejendomsdriftens klimapåvirkning. Ligeledes indgår det faktiske energiforbrug i stigende grad i ejendomsinvestorernes ESG-rapportering.
FAKTISK ENERGIFORBRUG OG RELEVANTE BENCHMARKS
Danske leverandører af elektricitet, fjernvarme og naturgas indberetter energiforbruget på ejendomsniveau til OIS. Det gør det muligt at analysere energiforbruget og den afledte CO2eemission fra ejendomme i drift – og nok så relevant: På baggrund af disse data er det muligt at benchmarke op mod lignende ejendomme, så man får et indblik i, hvordan en ejendoms energiperformance er relativt til sammenlignelige ejendomme.
Figur 1 viser et konkret eksempel på, hvordan en ejendomsinvestor kan benytte data om en ejendoms faktiske energiforbrug: En kontorejendom opført i 1845 i det centrale København har et årligt energiforbrug på 162 kWh pr. m² (elektricitet og fjernvarme). For at kunne vurdere, om dette niveau er højt eller lavt, er det relevant at sammenligne med energiforbruget i tilsvarende ejendomme. I dette tilfælde sammenlignes med alle kontorejendomme, der er opført før 1900 i Storkøbenhavn. Figuren viser fordelingen af årligt energiforbrug pr. m² for disse kontorejendomme. Vi kan se, at 20% af kontorejendommene har et energiforbrug på under 100 kWh pr. m² pr. år, 50% af kontorejendommene har et energiforbrug på under 150 kWh pr. m² pr. år og så videre. Når vi i figuren sammenligner den konkrete ejendom med tilsvarende kontorejendomme, ser vi, at 58% af sammenligningsejendommene har et lavere energiforbrug. Ejendommens energiforbrug ligger således i den tunge ende i forhold til tilsvarende ejendomme.
FRA ENERGIFORBRUG TIL CO2EEMISSION
Ved at anvende områdespecifikke emissionsfaktorer for henholdsvis elektricitet, fjernvarme og naturgas kan man estimere den afledte CO2e-emission fra
bygningernes energiforbrug. Her ser det lidt bedre ud for vores konkrete kontorejendom: Den beregnede CO2e-emission fra ejendommens energiforbrug er 6,2 kg pr. m² pr. år. Det svarer til, at 48%
af sammenligningsejendommene har en lavere CO2e-emission, hvilket fremgår af figur 2. Der ses her bort fra indlejret CO2 fra bygningsopførelse.
Ejendommen er placeret bedre i fordelingen af energiforbrugets beregnede CO2e-emission end i fordelingen af det faktiske energiforbrug, fordi ejendommen ikke bruger naturgas (som har en høj emissionsfaktor) og fordi en stor del af ejendommens energiforbrug er fjernvarme, som i København har en lavere emissionsfaktor end elektricitet.
DATA OM ENERGIFORBRUG
BIDRAGER TIL KONKRETE BÆREDYGTIGHEDSVURDERINGER I EJENDOMSBRANCHEN
Meget tyder på, at energidata og benchmarking som anført ovenfor kommer til at spille en større rolle på det professionelle ejendomsmarked. Data om ejendommes faktiske energiforbrug samt deres deraf afledte CO2e-emission og performance i forholde til sammenlignelige ejendomme bliver en del af det samlede beslutningsgrundlag for investorer, der dermed kan træffe strategiske beslutninger om køb, salg og energioptimering i overensstemmelse med deres ESG-mål.
For nogle investorer passer ejendomme med dårlig energiperformance ikke ind i porteføljen. Det kan på sigt indsnævre investorefterspørgslen og potentielt påvirke markedsværdien af sådanne ejendomme.
Energiperformance som eksemplificeret ovenfor vil også fremadrettet påvirke finansieringsvilkårene i ejendomsbranchen i takt med, at penge- og realkreditinstitutter implementerer bæredygtighedskrav og udbyder såkaldte grønne lån og obligationer.
Ved at analysere data om bygningers faktiske energiforbrug og afledte CO2eemission skaber vi grundlaget for handling – og det, vi vælger at måle, er det, vi vælger at forbedre – for at citere Peter Drucker i en lettere omskrivning af ”What gets measured gets managed”.
ENERGIPERFORMANCE PÅ
TVÆRS AF EJENDOMSTYPE, OPFØRELSESÅR OG LANDSDEL
Data om energiforbrug og afledt CO2e-emission kan også give interessante indsigter på et mere overordnet niveau. I det følgende præsenteres eksempler på energiperformance for ejendomme på tværs af henholdsvis ejendomstyper, opførelsesår og landsdele baseret på den samlede bygningsbestand i Danmark.
FASTSÆTTELSE
AF EN EJENDOMSVÆRDI EFTER BEGÆRING EVL § 11
Hvornår bliver der behov for dette?
Med Ejendomsvurderingsloven (EVL) har man haft fokus på, at der kun skal ske en vurdering, hvis aktivet har betydning for beskatningen. For ejerboliger har både ejendomsværdien og grundværdien betydning for beskatningen i form af ejendomsværdiskat og grundskyld.
For de øvrige tre ejendomskategorier – landbrug, skovbrug og andre ejendomme (erhvervsejendomme) – har alene grundværdien betydning for beskatningen i form af grundskyld og evt. dækningsafgift. Visse af ejendommene er blandede ejendomme, hvorfor der for disse også fastsættes en stuehusværdi. Der er endnu ikke påbegyndt nye vurderinger af disse tre ejendomskategorier – men det sker lige om lidt. Vurderingsstyrelsens seneste udmelding er, at den første nye vurdering af disse ejendomme pr. 1. marts 2021, vil blive gennemført sidst i 2025. Denne vurdering vil alene indeholde en grundværdi. Ejendomsværdien vil ikke længere blive fastsat.
HVEM KAN BEDE OM AT FÅ FASTSAT
EN EJENDOMSVÆRDI?
Der er i EVL § 11 en bestemmelse, der i visse situationer giver mulighed for, at der fastsættes en ejendomsværdi, hvis en sådan ikke er fastsat efter EVL § 10. Bestemmelsen er blevet væsentlig ændret i løbet af foråret 2025 og har med virkning fra 1. juli 2025 fået sin endelige formulering.
Det er ejeren eller en anden med interesse i den pågældende ejendom, der kan anmode om, at der fastsættes en ejendomsværdi. Personer, der er forskellige fra ejeren, må antages at skulle have en eller anden form for retlig interesse, for at kunne begære en ejendomsværdi fastsat.
HVORNÅR KAN MAN BEDE OM AT FÅ FASTSAT EN EJENDOMSVÆRDI?
Bestemmelsen er på dette punkt omskrevet en del ved den sidste lovændring. Der foreligger nu tre konkrete situatio-
ner, hvor man kan bede om at få en ejendomsværdi fastsat.
Disse er:
• 1) ansættelse af bo- eller gaveafgift, jf. boafgiftsloven, eller ansættelse af indkomstskat af gave, jf. statsskattelovens § 4, litra c, herunder til brug ved ansættelse af bo- eller gaveafgift efter boafgiftsloven eller indkomstskat efter statsskattelovens § 4, litra c, af aktier m.v. i et selskab, der direkte eller indirekte ejer ejendommen,
• 2) fastsættelse af overdragelsessum ved overdragelse af virksomhed med succession efter kildeskattelovens § 33 C, overdragelse af aktier m.v. med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 eller udlodning af virksomheder eller aktier m.v. med succession efter dødsboskattelovens § 29 eller
• 3) opgørelse af beregningsgrundlaget efter momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4.
De to første muligheder sigter begge mod generationsskifte af enten en personlig ejet ejendom eller kapitalandele i et selskab, der ejer en ejendom. Ved et generationsskifte skal det aktiv, der generationsskiftes, værdiansættes. Enten for at kunne beregne en afgift eller skat, eller for at afdække om der overhovedet kan ske et generationsskifte fx om pengetanksreglen er opfyldt.
EFTER HVILKEN NORM ANSÆTTES
EJENDOMSVÆRDIEN?
Som nævnt kan der være et stuehus, der bebos af ejeren. Et sådant stuehus har fået fastsat en ejendomsværdi efter EVL § 30. Denne værdi ændrer ikke jf. EVL § 11, stk. 2. Værdiansættelsen af den samlede ejendomsværdi sker efter normen i EVL § 15, stk. 1. Denne norm angiver, at man ved vurderingen ansætter den til den forventelige kontantværdi i fri handel, for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige ka-
SKRIBENT
Advokat, Ph.D. HD-R Bent Ramskov, DAHL Advokatpartnerselskab
rakteristika. Med andre ord sigter man efter at ramme handelsværdien. Hvordan dette vil komme til at fungere i praksis, bliver ”spændende” at se.
HVOR LANG TID KAN EN FASTSAT EJENDOMSVÆRDI BRUGES?
Svaret på dette spørgsmål er nu direkte lovfæstet i EVL § 11, stk. 3. Den ansatte ejendomsværdi efter EVL § 11 er gældende til brug for værdiansættelsen af ejendommen til brug for de i EVL § 11, stk. 1 nævnte overdragelser, udlodninger og opgørelser m.v., der sker, senest 2 år efter, at ansættelsen er meddelt, hvis ikke der siden ansættelsen er indtrådt begivenheder, der opfylder betingelserne for omvurdering, jf. EVL § 6, stk. 1. Der er altså fastsat en frist på 2 år.
ER MAN FORPLIGTET TIL AT BRUGE
DENNE EJENDOMSVÆRDI VED ET GENERATIONSSKIFTE?
Der er ikke pligt til at bruge en ansat værdi efter EVL § 11. Værdien giver i stedet nogle muligheder.
Samtidig med omskrivningen af EVL § 11, er der indsat en ny bestemmelse i Boafgiftslovens § 12c og § 27, stk. 1. Disse bestemmelser angiver, at man kan vælge at bruge en værdi fastsat efter EVL § 11 som den værdi, der anvendes som arveudlægsværdi eller gaveværdi. Der er med andre ord indført et retskrav på at bruge den efter EVL § 11 fastsatte værdi. Retskravsprincippet medfører også, at der ved brug af denne værdi, ikke er risiko for at blive mødt med, at der foreligger særlige omstændigheder, der gør, at værdien ikke kan bruges.
Der er alternativer til dette retskravsprincip. For det første kan man som alternativ bruge +/- 20% reglen fra 2021-cirkulæret ved arv og gave. Her vil der fortsat
skulle laves en test på, om der foreligger særlige omstændigheder. Dette er ”prisen”, for at gøre brug af den pågældende margin. For det andet kan man altid bruge handelsværdien, hvis denne er en helt anden værdi. Som overdrager har man naturligvis bevisbyrden for, at den anvendte værdi er handelsværdien. Denne bevisbyrde kan nok være vanskelig at løfte, hvis der foreligger en EVL § 11 værdi.
En værdiansættelse efter EVL § 11 er altså ikke forpligtende, men har væsentlig betydning for hvilken værdi man kan bruge ved et generationsskifte af en ejendom.
AFSLUTNING
Anmoder man om en EVL § 11 værdi koster det i 2025 3.700 kr pr ejendom. Værdiansættelsen er altså ikke gratis. Dette må man navnlig have for øje, hvor der fx foreligger en række ejendomme, der er samvurderet. Her kan en fastsættelse af ejendomsværdien blive bekostelig.
EVL § 11 er en god bestemmelse hvis den bruges rigtigt. Det bliver spændende at se, hvordan reglen vil udvikle sig i praksis.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Grønn Hansen
LEJERET:
Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive
EJENDOMSREGNSKAB: Anne Evald, Aarhus
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION: Flemming Mørk Pedersen, Aarhus tlf.:
DANSKE UDLEJERE:
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thy-Mors Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
BEVISBYRDEN BLEV IKKE LØFTET – KUN ÉT GYLDIGT
SAMMENLIGNINGSLEJEMÅL
Og en pudsig forglemmelse
En lejer (L) indgik i juni 2020 en lejeaftale med en udlejer (U) om et boliglejemål i Odense på 63 m² til en årlig leje på 1.324 kr. pr. m². I november 2021 afsagde huslejenævnet kendelse om, at lejen skulle nedsættes til 800 kr. pr. m².
BOLIGRETTEN:
Udlejeren indbragte sagen for boligretten i Odense. Her var det lejeren, der bar bevisbyrden. L fremlagde to sammenligningslejemål (ligeledes i Odense) og henviste desuden til syv andre lejemål – dog med omkostningsbestemt husleje og dermed ikke sammenlignelige.
Retten vurderede, at det ene af de to reelle sammenligningslejemål ikke kunne bruges som grundlag, da det adskilte sig væsentligt
i indretning og stand. Tilbage stod kun ét gyldigt sammenligningslejemål.
Konklusionen blev derfor, at bevisbyrden ikke var løftet – og dermed blev lejen på 1.324 kr. pr. m² anset for rimelig.
LANDSRETTEN:
Lejeren ankede afgørelsen til Østre Landsret og forsøgte at styrke sin sag med fotos af lejemålet for at dokumentere dets stand under lejeperioden.
Men landsretten afviste at tillægge billederne nogen bevisværdi – da de ganske enkelt manglede datering!
Dermed blev boligrettens afgørelse stadfæstet.
Dom afsagt af Retten i Odense den 12. december 2022 (BS-45823/2021-OD)
Dom afsagt af Østre Landsret den 22. maj 2024 (BS-535/2023-OLR)
