Vi var med på kursus i Fredericia, hvor udlejere og rådgivere blev klædt på til at navigere i de nye ejendomsvurderinger uden dyre fejl.
Hvad gør udlejer, når der skal udføres arbejde på en udlejningsejendom?
gør det svære lettere
FORSIDEN
Onsdag d. 22/10-2025 afholdte Danske Udlejere for anden gang kursus om ”De nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme”. Igen var underviserne advokaterne: Bine Skriver Hedegaard og Sofie Ladejkjær fra advokatfirmaet Clemens. Danske Udlejere har gennem mange år haft et tæt og godt samarbejde med Clemens.
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 86 18 51 55 mp@d-u.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationskonsulent Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Kommunikationskonsulent Line Thaisen lt@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Udviklingen i Postvæsenet vs. Udviklingen i lejelovgivningen
Det Kongelige danske postvæsen blev grundlagt af Christian den IV i 1624 – altså for godt og vel 400 år siden – og væsenet har løbende fulgt med udviklingen i samfundet, derunder ved at der i 1854, blev muligt at sende anbefalede breve – således at modtageren skulle kvittere for modtagelsen af brevet.
Forholdet mellem lejere og udlejere har gennem disse mange år i vidt omfang været afhængig af dette system og lovgiverne har på samme måde ved gennemførelse af lejelovgivningen troet på, at dette system ville forblive uforanderlig.
Udviklingen indenfor Postvæsenet og i lejelovgivningen har således fulgtes ad helt frem til 2004.
Forsendelse gennem Postvæsenet svarede til de meddelelser der skulle afsendes iflg. lejelovgivningen. Mail-systemets indtog i samfundet, bevirkede imidlertid, at der skulle indsættes bestemmelser i lejeloven omkring brug af mails til kommunikation mellem lejer og udlejer. Lejelovens § 4 stk. 2 fik med virkning fra 1. januar 2004 – dvs. for godt og vel 20 år siden gav mulighed for at lejer og udlejer kunne kommunikere pr. mail – dog ikke vedr. påkravsskrivelser og opsigelser.
Med virkning fra den 1.1.2018 blev bestemmelsen suppleret med en mulighed for, at lejeren eller udlejeren kunne opsige denne mulighed for at kommunikere pr. mail. Nu befinder reglen sig i nugældende lovs § 13.
Efter at Postvæsenet med virkning fra 1. januar 2026 ikke længere kan modtage/være med til at sende anbefalede breve, er udlejerne kommet i problemer med fremsendelse af anbefalede breve, som gennem årtier har været anvendt, når udlejer skal rykke for betaling af husleje eller opsige lejer.
På trods af, at Danske Udlejere og Dansk Industri utrætteligt har gjort politikerne opmærksomme på denne deadline (1.1.2026) er der først nu fremkommet et lovforslag, (23.10.2025) som menes at skulle afhjælpe problemet – altså tage højde for, at loven siger at påkravsskrivelser efter LL § 176 og opsigelser ikke kan ske digitalt (pr. mail).
Lovforslagets § 13 stk. 1 svarer i det alt væsentlige til nuværende bestemmelse. Lovforslagets § 13 stk. 2 er dog ny – og lyder således vedr. meddelelser om påkravsskrivelser og opsigelser:
”Afgivelse af meddelelser efter § 176 og § 182 stk. 2, som digitale dokumenter kan alene ske efter aftale og ved brug af en sikker digital postleverandør udpeget af lejer. Aftale herom må ikke stille lejer værre end udlejer i den digitale kommunikation.”
Men denne tilstand kan opsiges af hver af parterne med 1 måneds varsel.
Det nye i forslaget, som har ladet vente på sig i flere år, er, at man også kan kommunikere digitalt med lejer vedr. påkravsskriveler og opsigelser. Dette kræver dog, at lejer har accepteret at disse meddelelser sendes via en ”sikker digital postleverandør” og at lejer har valgt hvilken postleverandør, der skal anvendes. Brug af alm. mails er derfor fortsat ikke tilstrækkelig ved opsigelser og fremsendelse af påkravsskrivelser. Danske Udlejere modtager gerne kommentarer til dette lovforslag – gerne i god tid inden den 21. november, hvor høringsfristen udløber. Gennemføres lovforslaget i Folketinget – vil loven træde i kraft den 1. juli 2026. Danske Udlejere vil fremkomme med forslag til, hvorledes der kan indgås aftale med lejerne om, at der kan kommunikeres digitalt – såvel generelt som vedr. påkravsskrivelser og opsigelser. Hvorvidt lejerne vil acceptere en sådan ordning må tiden vise.
Der afholdes et Webinar onsdag den 3. december kl. 11.00, som med fordel kan anvendes som inspiration. Se på Danske Udlejere´s hjemmeside (www.kurser.danskeudlejere.dk) hvorledes du melder dig til.
Fremtiden vil vise om der fremkommer nye teknologiske muligheder eller om der sker ændringer i lejelovgivningen, således at kommunikationen kan forenkles igen.
TEKST & LAYOUT
Line Thaisen, kommunikationskonsulent Danske Udlejere
Deltagerne fik alle de viste slides på mail dagen efter, så de selv kan nørde videre i den komplekse lovgivning.
NÅ R LOVG IVNINGEN RULLER,
E R DET DY RT AT STÅ STILLE
Der var stort fremmøde til Danske Udlejeres kursus om nye ejendomsvurderinger, hvor deltagerne især efterlyste viden, de kunne omsætte direkte i praksis.
Audi-showroomet i Fredericia var onsdag den 22. oktober 2025 rammen om et kursus om de nye ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme. Advokaterne Sofie Ladekjær og Bine Skriver Hedegaard fra CLEMENS
guidede deltagerne gennem lovgivning, gråzoner og de praktiske faldgruber, der følger med systemet. Der blev lyttet intensivt, taget noter og fotograferet slides, og spørgsmålene hobede sig op, for konsekvenserne af fejl og passivitet er store.
Efter oplægget talte vi med nogle af deltagerne om, hvorfor de bruger en hverdag på at komme til Danske Udlejeres kursus, og hvad deltagerne tager med sig hjem.
Vi vil gerne holde os opdateret
Stine Langmach og Anne Schou Lassen medlem gennem Jyske Bank af Esbjerg Udlejerforening og Danske Udlejere
For Stine Langmach og Anne Schou Lassen er kurserne en god måde at blive opdateret fagligt. De er begge erhvervspartnere hos Jyske Bank i Esbjerg.
“Det er vigtigt for os at være opdateret på, hvad der rører sig i ejendomsbranchen og kunne tale med vores kunder om potentielle konsekvenser ved f.eks. et lovforslag eller andre ændringer i branchen,” siger Anne Schou Lassen.
“Møderne giver os en god og nyttig viden i vores dialog med vores kunder og potentielle kunder” siger Stine Langmach.
Man kan ikke vente - værdierne er for store
Claus Eland formand af Kolding Udlejerforening og medlem af Danske Udlejere
Med 70 erhvervsejendomme og profession som advokat ved Claus Eland, hvad en skæv vurdering kan betyde.
“Vurderingerne kører igennem en maskine og står i udgangspunktet ved magt. Hvis du ikke reagerer, mens muligheden er der, er du fanget. Det er nu, man skal bide til bolle.”
For Claus Eland er kurserne en nødvendig navigation i en tæt jungle af lovstof og tidsfrister.
“Det duer ikke at klage ud fra et forkert grundlag. Du får én chance, og du skal kende argumenterne, før du bruger dem.”
Det er en jungle, og jeg har også et fuldtidsarbejde
Alexander Haugsted Urth medlem af Kolding Udlejningsforening og Danske Udlejere
Alexander Haugsted Urth har allerede klaget over en vurdering, der lå 20 % over naboejendomme, men uden juridisk baggrund er opgaven tung.
“Jeg prøver at læse op selv, men man kan drukne i det. Når man også har et arbejde ved siden af, er det uvurderligt at få tre timers kondenseret viden serveret af nogen, der kan oversætte paragraffer til handling.”
Han deltager især i kurser om vurdering, skat og lejeret:
“Det er dér, fejl bliver rigtig dyre. Jeg vil hellere bruge tre timer nu end to år på at rette op på en fejl.”
LOVFORSLAG TIL ÆNDRINGER OM DIGITAL KOMMUNIKATION
I
relation til betalingspåkrav og udlejers opsigelse af lejer
POSTNORD STOPPER – OG UDLEJNINGSBRANCHEN KRÆVER DIGITALE
ALTERNATIVER
Når PostNord den 30. december 2025 stopper med at omdele breve, herunder anbefalede breve, står udlejningsbranchen over for en praktisk udfordring.
Hos Danske Udlejere har vi i mange år peget på, at der allerede findes et hurtigt, sikkert og billigt alternativ til fysisk post: Digital kommunikation leveret via e-Boks
Hvis både det offentlige og andre brancher kan sende dokumenter (med alvorligt indhold) digitalt, hvorfor kan udlejere så ikke gøre det samme?
Michael Preetzmann, direktør for Danske Udlejere
E-BOKS – EN LØSNING, DER HAR
EKSISTERET I OVER 20 ÅR
Muligheden for digital post er langt fra ny. e-Boks blev lanceret i 2001 som et samarbejde mellem Post Danmark og Nets (tidligere PBS). Allerede i årene 2003–2008 begyndte banker og forsikringsselskaber at anvende platformen til at sende f.eks. lønsedler og kontoudtog.
I 2021 blev både e-Boks og konkurrenten mit.dk en del af den nye fællesoffentlige Digitale Post-infrastruktur, som åbnede 21. marts 2022.
Private udlejere har dermed i flere år haft mulighed for at kommunikere digitalt med deres lejere – men dog ikke i alle sammenhænge.
NÅR LEJELOVEN SPÆNDER BEN
Med ændringerne i lejeloven i 2022 blev det fastlagt, at udlejer og lejer som udgangspunkt kan kommunikere digitalt.
Men lejelovens § 13, stk. 2 fastslår, at betalingsmisligholdelsespåkrav og opsigelse fra udlejer ikke må sendes som digitale dokumenter.
Det skyldes to forhold:
1. De alvorlige konsekvenser for lejeren ved manglende reaktion.
2. Udlejers behov for at dokumentere præcist, hvornår meddelelsen er modtaget.
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Men begge hensyn kan opfyldes med e-Boks, som både sikrer levering og tidspunkt for modtagelse.
Løsningen findes altså allerede – det er lovgrundlaget, der mangler at følge med.
NYT LOVFORSLAG FREMSAT DEN 23. OKTOBER 2025
Et lovforslag om ændring af lejelovens § 13 er nu fremsat for at rette op på denne udfordring.
Formålet er at gøre det muligt at anvende digital kommunikation også ved de meddelelser, der i dag er undtaget.
Hovedpunkterne i ændringsforslaget
1. Ophævelse af 2. pkt. i § 13, stk. 1 (om fritagelse fra digital post).
2. Ny formulering af § 13, stk. 2, så betalingspåkrav og opsigelser kan sendes digitalt:
• Dog kun efter aftale mellem udlejer og lejer.
• Skal ske via en sikker digital postleverandør, som lejeren selv vælger (fx e-Boks eller mit.dk).
Hos Danske Udlejere udarbejdes høringssvaret af formand Keld Frederiksen, som skal sende det til Social- og Boligministeriet senest 21. november 2025.
Et væsentligt punkt i lovforslaget lyder nemlig:
”Afgivelse af meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, som digitale dokumenter kan alene ske efter aftale og ved brug af en sikker digital postleverandør udpeget af lejer.”
Denne konstruktion kan i praksis vise sig administrativt tung, hvis hver lejer skal indgå individuel aftale.
Vi hilser forslaget velkomment, men ser også praktiske udfordringer – særligt i forhold til, at lejer skal udpege postleverandøren og aktivt indgå aftale.
Keld Frederiksen, formand for Danske Udlejere
3. Nyt stk. 3: Hvis lejer eller udlejer er fritaget for Digital Post, kan digitale meddelelser stadig ikke anvendes
Den foreslåede lov forventes at træde i kraft 1. juli 2026.
Ifølge bemærkningerne til lovforslaget har ændringen udelukkende til formål at justere reglerne for kommunikation i lejeforholdet vedrørende § 176 og § 182, stk. 2 (betalingspåkrav og opsigelse).
DANSKE UDLEJERE AFGIVER HØRINGSSVAR
Når et lovforslag fremsættes, sendes det i høring, så brancheorganisationer kan give deres bemærkninger.
HVAD SKER DER NU?
Lovforslaget skal nu behandles i Folketinget. Når – og hvis – det bliver vedtaget, vil Danske Udlejere naturligvis informere om, hvordan reglerne skal anvendes i praksis, og hvad det konkret betyder for udlejere.
(Læs også artikel i dette magasin: Digital postløsning – let, billig og med fuld dokumentation – aftale mellem Danske Udlejere og Addo Sign (om benyttelse af e-Boks med økonomiske fordele) på siderne 8-9 og mere om digital kommunikation på side 11).
TEKST & LAYOUT
Line Thaisen, kommunikationskonsulent Danske Udlejere
DIGITAL POSTLØSNING:
LET, BILLIG OG MED FULD DOKUMENTATION
Det er slut med frimærker, franske kuverter og post på slæb. Fra nytår lukker PostNord for brevuddelingenog som udlejer har du brug for en ny måde at få vigtige beskeder frem til dine lejere.
Heldigvis har vi fundet en løsning, som vil være til stor gavn for dig som udlejer: Du kan sende breve direkte i lejerens e-Boks, få dokumentation for modtagelse og endda lade dem signere digitalt. Langt billigere end porto – og meget smartere end postkassen.
Når forbrugsregnskaber, varslinger eller andre breve skal frem, handler det om sikkerhed, tryghed og dokumentation. Det eneste, du skal bruge fra din lejer, er vedkommendes CPR-nummer.
Hos Danske Udlejere ved vi, at det administrative arbejde kan være en tidsrøver, og vi har været omhyggelige med at finde en løsning, som både er let at vænne sig til, hurtig, og som dokumenterer alt, hvad du har behov for som udlejer.
KLAR. PARAT. DIGITAL
Danske Udlejere har indgået en aftale med Addo Sign, der sammen med e-Boks leverer en løsning skræddersyet til dine behov.
”Den største styrke ved løsningen er dokumentationen. Du kan til enhver tid se, hvornår du har sendt et brev, hvornår din lejer har modtaget det, og hvornår dokument er signeret digitalt med MitID. Det giver dig en juridisk sikkerhed, som ingen traditionel post kan levere”, siger direktør for Danske Udlejere, Michael Preetzmann.
Hvad kan løsningen ikke benyttes til
Du kan ikke bruge digital post til at sende:
• Påkrav om betalingsmisligholdelse
• Opsigelse af lejer
Med en e-Boks-løsning ved du, at dit brev når den rette modtager hurtigt og uden risiko for, at det forsvinder i en bunke reklamer. Samtidig sparer du både tid og penge, fordi alt foregår digitalt.
SÅDAN FUNGERER LØSNING
Når du tilmelder dig løsningen, skal du været oprettet i e-Boks Erhverv, og for at sende post. Hvis din virksomhed allerede modtager digital post i e-Boks, er du oprettet. Hvis ikke, kan du med få klik tilmelde dig e-Boks Erhverv med MitID. Derefter vil du fremover kunne:
• Sende breve direkte til e-Boks
• Få lejere til at underskrive kontrakter digitalt med MitID
• Dokumentere hvornår du har sendt et brev til en lejer.
De første breve er gratis, så du kan prøve systemet af. ”Hos Danske Udlejere har vi selv testet systemet. Det lykkedes mig at oprette en profil og sende mit første elektroniske brev på cirka fem minutter. Jeg er på ingen måde en it-haj, og for mig var det både enkelt og intuitivt at benytte løsningen udtaler Michael Preetzmann, som er direktør i Danske Udlejere.
MEDLEMSFORDEL 20% RABAT
Som medlem af Danske Udlejere får du 20 % i rabat på Addo Sign – både på abonnement og enkeltkøb. Det betyder, at du kan sende et digitalt brev på 1-2 sider for omkring 3,50 kr. Til sammenligning koster det i Danmark 29 kr. at sende et fysisk brev.
Begge typer af breve skal indtil lovændringer i lejeloven er vedtaget (formentlig i midten af 2026) sendes og leveres på skrift; det vil sige skrevet på et stykke papir og leveret til lejer med fuld dokumentation for, hvornår brevet er leveret.
Bliv klar inden årsskiftet - deltag i vores webinar
Vi vil gerne demonstrere løsningen for dig, så du er klædt på til at sende dokumenter og breve elektronisk. Derfor inviterer vi dig til et online minikursus.
INDHOLD PÅ KURSET
Vi gennemgår opsætning og brug af systemet, så du kan være helt tryg ved at sende dine første breve digitalt.
Du får også mulighed for at stille spørgsmål direkte, så du er 100% klar, når PostNord stopper.
DATO
Onsdag den 3. december 2025
KLOKKESLÆT
Fra kl. 11:00 til kl. 12:00
LOKATION Online
TILMELDING www.d-u.dk/kurser
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
SKRIBENTER
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
MERE OM DIGITAL KOMMUNIKATION
Mellem udlejer og lejer - og evt. retur fra lejer
Resume: Omkring spørgsmålet om digital kommunikation – specielt i relation til to breve fra udlejer til lejer – samt et brev fra lejer til udlejer:
PostNord standser med at tilbyde forsendelse af breve d. 30. december 2025. Dette har stor betydning for de mange danske udlejere, fordi lejeloven specifikt kræver skriftlighed (fysisk brev) sendt til lejer, når der er tale om betalingspåkrav (rykkerbrev) og udlejers opsigelse af lejer. Der er (23/10-2025) sendt høringsanmodning til udlejerorganisationerne, lejerorganisationerne og andre interessenter.
DET ER IKKE KUN BETALINGSPÅKRAV
OG OPSIGELSE, DER ER SKRIFTLIGHEDSKRAV TIL
I den seneste tid har vi fra Danske Udlejeres side fokuseret på de to breve fra udlejeren. Men, der findes et lignede krav
til skriftlighed til en meddelelse fra lejeren til udlejeren. Nemlig lejers indsigelse overfor udlejers opsigelse. I lejelovens § 176, stk. 2, der omtaler lejers indsigelse mod udlejers opsigelse, nævnes: ”Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen. I § 13 henvises til hele § 176, derfor skal lejers indsigelse være skriftlig.”. Lejers indsigelse skal altså også være skriftlig (fysisk). Dette synes ikke at være nævnt i hverken udkast til lovforslag eller i den efterfølgende debat om emnet.
Find hele opslaget her: https://www.trafikstyrelsen.dk/arbejdsomraader/post-og-koerekort/landsdaekkende-omdelingaf-breve/omdelingen-af-fysiske-breve-fortsaetter-i-2026
ET ANDET KURIOSUM ER POSTLOVEN
På Trafikstyrelsens hjemmeside (opdateret 11-06-2025) fremgår det:
På ovennævnte hjemmeside fremgår også: ….at iflg. postloven er transportministeren desuden forpligtiget til at sikre, at visse brevtyper bliver omdelt. Det kan f.eks. være udlandspost og rekommanderede breve. Transportministeriet arbejder i øjeblikket på en model for håndtering af disse brevtyper i 2026.
DET BLIVER SPÆNDENDE AT SE, HVAD DER SKER
Når høringsfasen er tilendebragt (21. november 2025), vil den politiske behandling af lovforslaget fortsætte. Det bliver således spændende at se, hvad man politisk kan blive enige om, og hvorledes man får de forskellige love til ”at spille sammen”.
Én ting er, om man kan få fysiske breve frem, men kan man dokumentere/bevise brevets fremkomst? Kan tilstrækkeligt bevis føres?
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
NU SKAL VI TIL DET IGEN
Nettoprisindeksering - hvordan er det lige man gør?
Regulering af huslejen...
angt de fleste udlejere begynder at tænke på nettoprisindeksering i løbet af november-måned. Det gør de, fordi mange har valgt tidspunktet for regulering af lejen til d. 1. januar. Og – lang de fleste har valgt at bruge oktober som referencemåned.
lejer en meddelelse herom. Husk – udlejere kan kun regulere lejen efter udviklingen i netto- prisindekset, hvis det er aftalt i lejekontraktens § 11.
Meddelelsen (mail) kan lyde således:
Til :Lejer@lejersen.dk
Da der er tale om en aftale – beskrevet i lejekontraktens § 11 – skal udlejer ikke varsle denne regulering, men blot give
Regulering af huslejen...
Til :Lejer@lejersen.dk
Udlejer@udlejer.dk
Fra :Dato :
Udlejer@udlejer.dk cc :
Emne : Regulering af huslejen e er udviklingen i nettoprisindekset jfr. a ale i lejekontraktens § 11 1. dec. 2025 /
Emne : Regulering af huslejen e er udviklingen i nettoprisindekset jfr. a ale i lejekontraktens § 11
Kære lejer,
Pr. 1. januar 2026 vil din husleje blive reguleret med udviklingen i nettoprisindekset fra oktober til oktober. Tallene findes på Danmarks Statistiks hjemmeside – og ser således ud:
Teoretisk tal
Da nettoprisindekset for oktober 2025 ved artiklens tilblivelse ikke var kendt – er det nævnte tal IKKE korrekt. Det korrekte tal findes her: https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/oekonomi/prisindeks/nettoprisindeks
Således ser beregningen ud for dit vedkommende:
Husleje i dag ekskl. forbrug: Kr. 6. 000
Regulering: Kr. 6.000 x 122 = Ny husleje fra 1. januar 2026 = Kr. 6.105 + forbrug 119,9
Den månedlige stigning i huslejen er altså kr. 105
Lejeloven (§ 59) tillader udlejer at opkræve et depositum og en forudbetalt leje maksimum svarende til 3 mdrs. leje. Dette er opkrævet i din lejekontrakt. Førnævnte beløb kan til enhver tid svare til den gældende leje. Derfor reguleres dit depositum og forudbetalt leje også op med ovennævnte regulering. Reguleringen af depositum og forudbetalt leje skal opkræver over det antal måneder, som disse svarer til – dvs. over 3 måneder.
DIN HUSLEJE FOR DE NÆSTE 3 MÅNEDER – OG DEREFTER
På grund af reguleringen af såvel depositum og forudbetalt leje kommer din husleje til at se således ud:
Husleje januar + februar + marts 2026:
Reguleret husleje
Regulering af depositum
Regulering af forudbetalt leje
Husleje pr. måned jan/feb/marts 2026
Husleje for april og resten af året:
Reguleret husleje
Kr. 6.105 + forbrug
Kr. 105
Kr. 105
Kr. 6.315 + forbrug
Kr. 6.105 + forbrug
NÅR DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE ER REGULERET
Regulering af huslejen...
Dit indestående depositum er pr. 3. marts 2026:
Oprindeligt:
Til :Lejer@lejersen.dk
Kr. 18.000 +
Regulering: 3 x kr. 105 =
cc :
bcc :
Kr. 315
Fra :Dato :
Udlejer@udlejer.dk
I alt pr. 3. marts 2026 = Kr. 18.315
1. dec. 2025 / kl. 07:01
Emne : Regulering af huslejen e er udviklingen i nettoprisindekset jfr. a ale i lejekontraktens § 11
Din indestående forudbetalte leje er pr. 3. marts 2026:
Oprindeligt:
Kr. 18.000 +
Regulering: 3 x kr. 105 =
Kr. 315
I alt pr. 3 marts 2026 = Kr. 18.315
De bedste hilsner og god jul og godt nytår
Udlejer
NU ER LEJER OPLYST OM, HVORLEDES HUSLEJEN SER UD I 2026
Hvis du følger ovennævnte procedure, og naturligvis har skrevet nettoprisindeksklausulen ind i dit § 11 tillæg til lejekontrakten, så har du nu reguleret lejen efter gældende
regler, og du har samtidig sørget for, at der på både depositumkontoen og på forudbetalt-leje-kontoen står præcist, hvad der svarer til 3 + 3 x gældende husleje. Du har således sikret dig økonomisk bedst muligt.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
LEJERE OG HUSDYR:
HVAD MÅ UDLEJER FORBYDE
OG HVORDAN HÅNDTERES
OVERTRÆDELSER
Bemærk: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren, for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Fristen gælder, selv om lejeren inden fristens udløb har deltaget i et indflytningssyn og har modtaget en indflytningsrapport. Fristen gælder dog ikke, hvis manglen bl.a. ikke kan opdages ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
§ 8. Vedligeholdelse
Pligt: Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler : (sæt x) Udlejeren Lejeren
Mange konflikter mellem udlejere og lejere opstår omkring spørgsmålet om husdyrhold
Konto: Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, er der oprettet en konto for indvendig vedligeholdelse. Ved kontraktens oprettelse den står der kr. på kontoen.
Hunde, katte – og i stigende grad også mere eksotiske dyr kan skabe problemer, hvis kontrakten ikke er klar, eller hvis reglerne ikke bliver håndhævet korrekt. Og – selvom udlejer gør sig umage, er det stadigt en vanskelig proces at få en lejer ud af et lejemål, pga. ulovligt dyrehold.
Beløbet kan efter kontraktens oprettelse være ændret i forbindelse med udlejerens istandsættelse af lejemålet.
Hvis der ikke står noget i lejekontrakten, må lejer som udgangspunkt holde almindelige husdyr, så længe det ikke medfører væsentlig gene (f.eks. for naboer), skade eller misligholdelse af lejemålet.
Bemærk: Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.
Først gennemgår jeg, hvordan udlejer bør formulere klausulen i lejekontraktens §§10 og 11, og hvad der sker, hvis lejer overtræder forbuddet, og hvordan man som udlejer bør reagere – både ved klager og uden.
Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Hvis udlejer derimod ønsker, at ingen husdyr må holdes, skal dette stå klart og utvetydigt i kontrakten (skrives både i § 10 – samt (bør) præciseres i § 11) – se herom senere.
Lejer har i henhold til lov om leje pligten til at vedligeholde låse og nøgler, medmindre andet aftales .
HVORDAN UDLEJER BØR SKRIVE DET
I LEJEKONTRAKTEN (§§ 10 OG 11)
§ 9. Inventar
UDGANGSPUNKTET
I LOVEN
Lejeloven indeholder ingen bestemmelse om, hvorvidt husdyr er tilladt eller ej. Det betyder, at spørgsmålet udelukkende afhænger af aftalen mellem lejer og udlejer.
Mange udlejere skriver blot i § 10 (“Husdyrhold”) “Nej”.
Følgende inventar i lejeforholdet tilhører ved lejemålets indgåelse udlejeren: (sæt x)
§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede
Beboerrepræsentation:
Der er ved kontraktens oprettelse etableret beboerrepræsentation i ejendommen? (sæt x) Ja Nej
Husdyr: Det er tilladt at holde husdyr i lejemålet? (sæt x) Ja Nej
Særlige vilkår for husdyrtilladelsen:
Men dette er ofte for upræcist, hvis man senere vil håndhæve forbuddet. Derfor bør/skal der i § 11 (Særlige vilkår) indsættes en udtrykkelig bestemmelse som fx:
Husorden: Der foreligger ved lejeforholdets indgåelse en husorden for ejendommen? (sæt x) Ja Nej
Denne formulering er juridisk holdbar, fordi den både:
• præciserer, at ingen dyr er tilladt,
Husordenen vedlægges, såfremt en sådan findes for ejendommen.
Øvrige oplysninger om det lejede:
EKSEMPEL PÅ FORMULERING I § 11:
• afskærer lejer fra at påberåbe sig undtagelser (f.eks. “det er bare en lille rotte”), og
Der må ikke her anføres fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler og standardkontraktens §§ 1-10.
“Lejer har ikke tilladelse til at holde husdyr under nogen form i det lejede, herunder – men ikke begrænset til – hunde, katte, fugle, gnavere, krybdyr, fisk eller andre kæledyr. Forbuddet gælder uanset dyrets art, størrelse eller antal. Overtrædelse af dette vilkår anses som en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen og kan medføre ophævelse af lejemålet.”
• fastslår, at overtrædelse kan føre til ophævelse.
NÅR UDLEJER OPDAGER, AT LEJER
HAR HUSDYR UDEN TILLADELSE
Når udlejer får mistanke om eller konstaterer, at lejer holder husdyr (f.eks. en hund), uden at have lov, skal udlejer reagere hurtigt og skriftligt.
Man bør altid dokumentere forholdet – f.eks. ved billeder, naboobservationer eller lejerens egne oplysninger.
Der er to mulige situationer:
A. INGEN KLAGER – MEN OBJEKTIV OVERTRÆDELSE AF KONTRAKTEN
Selv hvis hunden ikke gør, ikke generer nogen, og naboerne ikke har klaget, kan udlejer stadig håndhæve forbuddet, hvis kontrakten klart forbyder husdyr.
Her er den korrekte fremgangsmåde:
Skriftligt påbud (advarsel / påkrav)
Udlejer skal først sende et påbud til lejer med krav om, at husdyret fjernes inden en rimelig frist (typisk 8–14 dage)
Påbuddet skal klart henvise til kontraktens bestemmelser (f.eks. §§ 10 og 11) og præcisere, at fortsat husdyrhold vil blive betragtet som væsentlig misligholdelse, der kan føre til ophævelse.
EKSEMPEL PÅ FORMULERING:
Påbud om ophør af husdyrhold
Kære [lejers navn], Dato: ????????
Det er konstateret, at du i din lejlighed [adresse] holder en [hund/kat/andet dyr], hvilket er i strid med §§ 10 og 11 i din lejekontrakt, hvoraf det fremgår, at husdyrhold ikke er tilladt under nogen form.
Du bedes derfor fjerne dyret fra lejemålet senest den [dato – (f.eks. 10 dage fra modtagelsen].
Jeg varsler hermed adgang til lejemålet d. ???????? / kl. ??????, hvor jeg ved selvsyn vil konstatere, om du har efterlevet mit påbud. Evt. nægtelse af adgang til det lejede vil resultere i en ophævelse af lejeforholdet.
Såfremt du ikke har fjernet dyret, vil forholdet blive betragtet som væsentlig misligholdelse af lejeaftalen, og lejemålet kan blive ophævet uden yderligere varsel, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2.
Med venlig hilsen
[Udlejers navn / administrator]
PS: DETTE BREV ER AFLEVERET D. ??????
MED BUD OG VIDNE SAMT SENDT PR.
MAIL TIL: LEJER@LEJERSEN.DK
Hvis lejer ikke efterkommer påbuddet – kan udlejer herefter ophæve lejemålet med henvisning til misligholdelse.
Ophævelsen skal ske skriftligt, og lejer skal gives besked om, at fraflytning skal ske straks (inkl.
indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel). Se eksempel på ophævelse nedenfor.
NÅR
NABOER HAR KLAGET OVER DYRET
Hvis naboer klager over støj, lugt, farlig adfærd mv., kan udlejer også reagere med henvisning til gener – også selvom kontrakten ikke udtrykkeligt forbyder husdyr.
Her er fokus ikke på kontraktens ordlyd, men på lejers pligt til at opretholde ro og orden i ejendommen, jf. lejelovens § 153, stk. 1, nr. 8
• Udlejer skal (igen her) sende et påbud om at bringe forholdet i orden (f.eks. at dyret fjernes eller holdes på en måde, så generne ophører).
• Hvis generne fortsætter, kan lejemålet ophæves med henvisning til, at lejer ikke har efterkommet påbuddet, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2.
ER DER FORSKEL PÅ, OM NOGEN HAR KLAGET?
Ja – men ikke altid afgørende:
Situation
Kontrakt forbyder husdyr, men ingen klager
Udlejers hjemmel
Kontraktbrud (væsentlig misligholdelse)
Typisk reaktion
Påbud ophævelse, hvis dyret ikke fjernes
Situation
Kontrakt tillader husdyr, men der er klager
Udlejers hjemmel
Gene/misligholdelse af husorden (§ 153, stk. 1, nr. 8/§ 154, stk. 2)
Typisk reaktion
Påbud om at bringe forhold i orden evt. ophævelse
Situation
Kontrakt forbyder husdyr, og der er klager
Udlejers hjemmel
Dobbelt hjemmel (både kontrakt og gene)
Typisk reaktion
Stærkt grundlag for ophævelse efter påbud
Så selv uden klager kan udlejer håndhæve forbuddet — men klager styrker sagen, især hvis ophævelse ender i huslejenævnet eller boligretten.
OPHÆVELSE AF LEJEMÅLET – FORM OG INDHOLD
Når lejer ikke efterkommer et påbud, kan udlejer ophæve lejemålet.
Ophævelsen skal være skriftlig (ikke skriftlighedskrav (fysisk) som ved en betalingsmisligholdelse) og opfylde kravene i lejelovens § 183 (væsentlighed og hvis lejer har rettet for sig) – husk at gemme dokumentation for fremkomst til lejer:
• Angive den konkrete misligholdelse (f.eks. fortsat husdyrhold i strid med § 11).
• Angive, at forholdet tidligere er påtalt med frist
• Oplyse, at lejemålet dermed ophæves med øjeblikkelig virkning.
EKSEMPEL PÅ OPHÆVELSESBREV:
Ophævelse af lejemål pga. overtrædelse af husdyrforbud
Kære [lejers navn], Dato:
Da du trods udlejers påbud af d. ???????? fortsat holder [hund/kat/andet dyr] i det lejede, ophæves dit lejemål med øjeblikkelig virkning, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2.
Du skal fraflytte lejemålet senest d. ???????? / kl. 12:00 (dvs. 8 dage efter modtagelsen af denne ophævelse).
Du indkaldes samtidig til fraflytningssyn i lejemålet – samme dato og tidspunkt som nævnt ovenfor.
Såfremt du ikke fraflytter frivilligt, vil sagen blive overgivet til fogedretten.
Med venlig hilsen
[Udlejers navn / administrator]
PS: DETTE BREV ER AFLEVERET D. ??????
MED BUD OG VIDNE SAMT SENDT PR.
MAIL TIL: LEJER@LEJERSEN.DK
PRAKTISKE RÅD TIL UDLEJERE
1. Vær tydelig fra start. Brug § 11 aktivt og præciser klart, om husdyr – eller visse dyr – er forbudt. Nævn gerne forbuddet om husdyr allerede ved fremvisningen af lejemålet til nye potentielle lejere.
2. Håndhæv konsekvent. Hvis du én gang tillader en hund, kan det skabe forventning hos andre lejere.
3. Dokumentér alt skriftligt. Både påbud og ophævelse skal kunne dokumenteres, hvis sagen indbringes for boligretten, huslejenævn eller fogedretten
4. Vær proportional.
Ophævelse er et alvorligt skridt – sørg for at have givet rimelig frist og mulighed for afhjælpning.
VI HØRER OFTE
Når udlejer henvender sig til en lejer, som har anskaffet sig et husdyr, høres ofte følgende udsagn – på trods af et klart formuleret forbud om husdyr/alle dyr i lejekontraktens §§ 10 og 11:
1. ”Det er min søsters hund, og jeg passer den kun i dag og i morgen”
2. ”Den tidligere ejer af ejendommen vidste godt, at jeg havde købt hund, og han sagde ikke noget”
3. ”Jeg spurgte viceværten, og denne mente ikke, der var noget galt i at købe en hund”
4. ”Det er en servicehund – men jeg kan desværre ikke dokumentere dette med et certifikat”
5. ”Naboen har en kanin – så må jeg vel også have hund”
VI ANBEFALER
Hvis udlejer accepterer husdyrhold, så er det en rigtig god ide at præcisere dette med f.eks.:
Udlejer har accepteret lejers ønske om at medbringe dennes kat ved navn: Misser.
Misser er: En hunkat af racen Siameser
Er øretatoveret
Er 9 år gammel
Er en decideret inde kat
Udlejer har givet lov til at lejer kan beholde Misser. Der må ikke avles på Misser, og det er understreget, at det UDELUKKENDE er Misser, som er accepteret. Al anden form for dyrehold er ikke lovligt. Dette forbud gælder alle former for dyr.
AFSLUTTENDE BEMÆRKNING
Konflikter om husdyr er ofte følsomme, men udlejers styrke ligger i en klar kontrakt, konsekvent kommunikation og korrekt procedure.
Et tydeligt forbud i § 11 og en skriftlig, juridisk korrekt proces ved overtrædelse giver udlejer et solidt grundlag for at beskytte sin ejendom – uden unødig risiko for at tabe sagen i nævn eller domstol.
GIV DINE LEJERE EN MODERNE LE JEOPLEVELSE
Bliv lejernes foretrukne udlejer med fleksible og ansvarlige depositumsløsninger fra Keyhole
Er du udlejer, og ønsker du at gøre dine lejemål mere attraktive for kommende lejere? Ved at samarbejde med Keyhole kan du give dine lejere adgang til moderne, ansvarlige og fleksible depositumsløsninger såsom Keyhole Guarantee og Keyhole Split , der skaber tryghed for både dig og dine lejere.
Derudover tilbyder Keyhole Lejerscreening , som indebærer kreditopslag på private lejere i flere registre. Dette gør det muligt at træffe informerede beslutninger og minimere de risici, der er forbundet med at indgå lejeaftaler med private lejere.
Læs mere, og find ud af, hvordan du kan blive partner på: usekeyhole.dk , eller skan QR-koden for et uforpligtende møde, med fokus på, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer.
Daniel Ejler Christensen Country Sales Manager, Danmark
Tlf.: 93 88 53 65 dec@usekeyhole.com
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
NÅR LEJEREN BARE SMIDER NØGLERNE
Dommen denne gang omhandler en sag, hvor en lejer afleverer nøglerne til et uopsigeligt lejemål lidt under halvvejs gennem uopsigelighedsperioden. Den beskriver således konsekvensen af ”at smide nøglerne”, indtil den pågældende lejlighed bliver solgt til 3. mand.
Med gode intentioner kommer man langt, men denne måneds dom viser, at selv familierelationer ikke kan beskytte en udlejer mod tvister i retssystemet. Dommen er trykt i T:BB 2025.121 V.
SAGEN I BOLIGRETTEN
Et ægtepar lejede en ejerlejlighed ud til mandens papsøster. Papsøsteren (gennem 45 år) havde ikke selv økonomi til at købe lejligheden, og hun var på daværende tidspunkt boligsøgende.
Lejen blev fastsat til 4.800 kr. om måneden, hvilket var den leje, som papsøsteren havde betalt i sit tidligere lejemål. Der blev ikke aftalt noget depositum eller forudbetalt leje mellem parterne. Lejemålet blev gjort tidsbegrænset i 5 år uden opsigelsesadgang for nogen af parterne. Lejemålet påbegyndte den 2. januar 2021.
Lejeren sendte et brev den 12. april 2023, hvori hun opsagde lejemålet pr. 30. april 2023. I opsigelsen var det anført, at lejeaftalens vilkår om uopsigelighed efter lejerens opfattelse var ugyldigt.
Ejerlejligheden blev sat til salg ved en ejendomsmægler og solgt 10 måneder efter, at lejeren havde stoppet med at betale leje.
Udlejer forklarede i retten, at: ”De aftalte, at lejeaftalen skulle være tidsbegrænset, for at deres egen økonomi omkring køb og udlejning kunne hænge sammen.”
Udlejer nedlagde påstand om betaling af 5 måneders husleje baseret på advokatens rådgivning (om ½ skade).
Boligretten gav udlejeren medhold med følgende begrundelse:
”Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte er bundet af den aftale om tidsbegrænsning af lejemålet i 5 år og uopsigelighed, der fremgår af lejekontraktens § 11.
Udgangspunktet omkring lejerens opsigelse af en lejeaftale findes i lejelovens § 169 og medfører, at lejeren frit kan opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt. Det følger dog af lejelovens § 173, stk. 1, at hvis en lejeaftale er tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke bringes til ophør i lejeperio-
den, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen. Det følger videre af bestemmelsens stk. 3, at boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Efter ordlyden af parternes aftale må det lægges til grund, at der er indgået en tidsbestemt aftale, som er uopsigelig mellem parterne i den 5-årige periode. Spørgsmålet er således, om den tidsbestemte lejeaftale er tilstrækkeligt begrundet i sagsøgernes forhold.
Sagsøgerne har om dette forklaret, at lejeaftalen var tidsbestemt på grund af sagsøgernes økonomi i forbindelse med køb og udlejning af lejligheden.
Retten finder ikke, at den aftalte tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet i sagsøgernes forhold alene ved, at tidsbegrænsningen skete for at sikre sagsøgernes økonomi i forbindelse med køb af og udlejning af ejendommen, og tidsbegrænsningen vil således kunne tilsidesættes efter bestemmelsen i lejelovens § 173, stk. 3.
Spørgsmålet er herefter, om sagsøgte har fremsat indsigelse overfor den aftalte tidsbegrænsning i tide.
Tilsidesættelse af en tidsbegrænsning forudsætter, at lejeren anmoder om det. Der er ikke i lejeloven fastsat en tidsfrist herfor, og lejer kan således ved passivitet have fortabt sin ret til at gøre indsigelser overfor den tidsbestemte lejeaftale gældende. Sagsøgte har først i forbindelse med opsigelsen af lejemålet gjort gældende, at hun ikke mener at være bundet af den tidsbestemte aftale for lejemålet. Da sagsøgte ikke tidligere har gjort dette gældende overfor udlejer, er det rettens vurdering, at sagsøgte har fortabt sin ret til at gøre indsigelse mod vilkåret, og lejeren er derfor bundet af aftalen om, at lejeaftalen ikke kunne opsiges i 5-årsperioden. Endelig er spørgsmålet, om sagsøgerne har opfyldt sine forpligtelser med hensyn til tabsbegrænsning og bestræbelser på genudlejning. Sagsøgte fraflyttede lejemålet i maj 2023, og efter istandsættelse blev lejligheden sat til salg i juli 2023. Retten finder, at sagsøgerne har handlet med tilstrækkelig hurtighed
i forhold til salg af lejligheden. Lejligheden er fortsat til salg. Sagsøgerne har nedlagt påstand om betaling af 5 måneders husleje, som kompensation for, at lejemålet er opsagt og fraflyttet i utide. I forhold til oplysningerne om muligheden for salg af lejligheden, finder retten, uanset at der ikke er oplysninger om, at sagsøgerne kunne have lejet lejligheden ud, at sagsøgerne har opfyldt sine forpligtelser med hensyn til tabsbegrænsning.
På baggrund af ovenstående skal sagsøgte til sagsøgerne betale 33.600 kr., svarende til betaling af husleje for juni og juli 2023 og 5 måneders husleje, idet sagsøgte er bundet af lejeaftalens vilkår om tidsbegrænsning og uopsigelighed.”
SAGEN I LANDSRETTEN
Udlejerne udvidede deres påstand om betaling af leje for samtlige 10 måneder i landsretten.
Landsretten gav udlejeren medhold med nedenstående begrundelse:
”Landsretten tiltræder, at der efter ordlyden af parternes aftale, er indgået en lejekontrakt mellem parterne, som er uopsigelig i en tidsbegrænset periode på fem år.
U2 har forklaret, at han og hans kone købte lejligheden for at leje den ud til L, som er hans papsøster. Tidsbegrænsningen i lejekontrakten var begrundet i, at køb og udlejning kunne hænge sammen for dem økonomisk. L har ikke for byretten forklaret om tidsbegrænsningen i lejekontrakten.
Lejligheden blev købt af U1 og U2 ved købsaftale underskrevet den 4. september 2020 med en overtagelsesdato den 1. februar 2021. Lejekontrakten blev underskrevet den 28. oktober 2020 med indflytning den 2. januar 2021.
Landsretten finder herefter, at der er en sådan tidsmæssig sammenhæng mellem købet af lejligheden og etableringen af lejemålet, at det som forklaret af U2 kan lægges til grund, at lejligheden blev købt af U1 og U2 alene med henblik på udlejning til L.
Det fremgår af lejekontrakten, at der ikke skulle betales depositum eller forudbetales husleje, og huslejens størrelse blev ubestridt fastsat til et beløb svarende til L's daværende husleje. Landsretten lægger til grund, at disse vilkår var gunstige for L.
Efter det anførte finder landsretten, at U1 og U2 har godtgjort, at tidsbegrænsningen og uopsigelighed i lejekontrakten er tilstrækkelig begrundet i deres forhold på tidspunktet for aftalens indgåelse, og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte vilkåret herom i medfør af lejelovens § 173, stk. 3.
L har først under hovedforhandlingen i byretten gjort gældende, at lejekontrakten i sin helhed er ugyldig, eftersom vejledningen ikke var fremsendt sammen med lejekontraktens øvrige bestemmelser, men hun har i øvrigt ikke forklaret herom.
U1 og U2 har under anken bestridt, at vejledningen ikke skulle være udleveret, og har for landsretten fremlagt en kopi af lejekontrakten med tilhørende vejledning, der fremstår som ét dokument, og hvor de første seks sider fremstår som identiske med den tidligere fremlagte lejekontrakt uden vejledningen.
Landsretten finder det herefter godtgjort, at L fik udleveret lejekontrakten i sin helhed, og det kan således ikke tillægges betydning, at U1 og U2 under sagens forberedelse i byretten fremlagde lejekontrakten uden blankettens tilhørende vejledning. Allerede af denne grund skal lejekontrakten ikke tilsidesættes helt eller delvist.
For landsretten har U1 og U2 med landsrettens tilladelse, forhøjet deres påstand til betaling af 10 måneders husleje svarende til 48.000 kr.
Landsretten tiltræder af de grunde, som byretten har anført, at U1 og U2 har opfyldt deres forpligtelser med hensyn til tabsbegrænsning. Der er ikke for landsretten fremkommet oplysninger, der kan føre til en anden vurdering.
Landsretten tager derfor U1 og U2's påstand om, at L skal betale 48.000 kr. med procesrente fra den 2. juli 2023, til følge.”
KOMMENTAR TIL SAGEN
Man må som udlejer kun gøre et lejemål tidsbegrænset, hvis det er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”. Som dommen viser, er der her tale om en konkret vurdering af faktum i sagen: Boligretten mener ikke, at udlejerens økonomi er en tilstrækkelig begrundelse, hvilket landsretten heldigvis statuerer.
Selvom sagen vedrører en ikke-professionel udlejer, er det rart at få statueret, at en udlejers økonomiske forhold selvfølgelig også kan være en saglig grund til at gøre et lejemål tidsbegrænset. Forhåbentligt vil synspunktet også slå igennem i sager, hvor udlejer har valgt at udskyde en istandsættelse af et lejemål, fx.
Hvis udlejeren vurderer, at materialepriser og renteniveau er for høje til at påbegynde et projekt – kun tiden vil vise, om domstolene er (mere) lydhør heroverfor.
Domstolene giver i begge instanser udlejer ret i, at udlejer ikke har smølet med at begrænse lejerens tab, og at udlejeren derfor kan få udgiften dækket. Sagen vedrører en ejerlejlighed i Randers, og 10 måneder er formentligt ikke usædvanligt for at få den solgt. Hvis der går ”for lang tid”, så ville udlejeren formentligt være forpligtet til at nedsætte udbudsprisen, men det var ikke oppe at vende i sagen.
Afslutningsvis skal jeg bemærke, at udlejningen til familie og bekendte som hovedregel typisk giver et bedre samarbejde. Denne dom er så et eksempel på konsekvenserne, hvis noget går galt i den sammenhæng. Tvister mellem familiemedlemmer har dermed ikke kun betydning i retssalen. Jul og andre familiebegivenheder kan tage varig skade. Det skal man have med i sine overvejelser som udlejer, inden en papsøster lukkes ind i (udlejnings-)boligen.
Hvad skal man gøre, hvis man vil tidsbegrænse et lejemål?
Det er ikke et krav, at man som udlejer skriver begrundelsen for tidsbegrænsningen ind i lejeaftalen.
Det kan derimod være en god ide at gøre det alligevel, da en dommer således kan se, at man spiller med åbne kort (og ikke efterfølgende ændring forklaring), og at lejeren – på aftaletidspunktet – også var klar over forholdene.
Der skal altid og uden undtagelse være en sammenhæng mellem tidsbegrænsningen og begrundelsen. Fx er det uden tvivl lovligt at gøre et lejemål tidsbegrænset, hvis man som udlejer ved at man vil indlede en salgsproces. Et tomt lejemål kan gøre ejendommen mere værd, særligt i uddannelsesbyer, da en køber måske har behov for en tom lejlighed til sit barn.
Det hænger ikke sammen, hvis man fx anvender ”salg” som begrundelse for tidsbegrænsningen og bruger en 8-10-årig periode. Her vil den klassiske 2-årige periode uden tvivl være mere egnet i situationen.
SKRIBENT
Af Sofie Ladekjær, advokat (L) / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
Hvis der skal udføres arbejder på en udlejningsejendom?
DEL 1:
Det kan med tiden blive nødvendigt ikke blot at foretage løbende reparationer på en udlejningsejendom, men også at gennemføre en større modernisering af ejendommen. Men hvad skal udlejer være opmærksom på, når ejendommen skal gennemgå en renovering eller modernisering?
Når udlejer vil udføre arbejder på en udlejningsejendom, skal udlejer være opmærksom på, at selvom arbejdet er lovligt i relation til byggelovgivningen og eventuelle andre byggeforskrifter, er det ikke sikkert, at udlejer i forholdet til lejer(-ne) har ret til at gennemføre de påtænkte arbejder.
Om udlejer har ret til at udføre arbejderne i lejeforholdet med lejer(-ne), afhænger af udlejers ændringsret, og om udlejer fx har varslet adgang i overensstemmelse med reglerne i lejeloven og erhvervslejeloven.
Udlejers ændringsret behandles ikke nærmere i det følgende, idet der henvises til Danske Udlejeres magasin, der udkommer til december 2025 (artikelseriens del 2).
VARSEL VEDRØRENDE ARBEJDER I DET
LEJEDE
Lejelovens § 102 og erhvervslejelovens § 25 hjemler, at udlejer eller udlejers stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Udlejer kan således få adgang til det lejede, når udlejer skal udføre arbejder. Dette skal dog som klar hovedregel ske efter et forudgående varsel til lejer om arbejdets iværksættelse. Er der tale om uopsættelige reparationer (fx et sprunget vandrør) i det lejede, kan udlejer dog altid få adgang uden at varsle dette, så udlejer kan udføre den nødvendige reparation.
I boliglejemål skal udlejer varsle iværksættelse af arbejdet med enten 6 uger eller 3 måneder, hvor det relevante varsel afhænger af, om arbejdet er til væsentlig ulempe for lejer eller ej, jf. lejelovens § 103. Udlejer skal således kun varsle med 6 uger, hvis udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.
Hvorvidt der er tale om arbejder, som er til væsentlig ulempe for lejer, afhænger bl.a. af arbejdets karakter og omfang, herunder i hvilket omfang og hvor lang tid arbejderne påvirker lejers brugsret til det lejede.
I erhvervslejemål skal udlejer skriftligt varsle iværksættelse af arbejdet med 8 uger, hvor der ved beregning af denne frist ses bort fra juli måned, jf. erhvervslejelovens § 27, stk. 1 og 2.
Af erhvervslejelovens § 27, stk. 3, fremgår det, at erhvervslejelovens § 27, stk. 1 og 2, også finder anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.
Det betyder, at udlejer også her skriftligt skal varsle iværksættelse af arbejdet med 8 uger, hvor der ses bort fra juli måned ved beregning af fristen.
I lejeloven er der ikke en tilsvarende bestemmelse, men hvis udlejer skal udføre arbejder uden for det lejede, og arbejderne medfører gener for boliglejerne, skal udlejer formentlig også varsle i overensstemmelse med reglerne i lejelovens § 103.
Hvis udlejer ikke får varslet i overensstemmelse med reglerne, kan det få store (økonomiske) konsekvenser for udlejer, idet lejer i så fald ikke er forpligtet til at give adgang til det lejede.
Det betyder, at udlejer må varsle på ny med henblik på at få adgang til det lejede, uanset at dette måtte medføre ulemper for udlejer, f.eks. i form af, at en entreprenør, som ud-
lejer allerede har indgået en aftale med, ikke kan igangsætte arbejdet som aftalt.
FORBEDRINGER OG LEJEFORHØJELSE
Hvis udlejer også over for lejer(ne) har ret til at udføre arbejderne på ejendommen, skal udlejer overveje, om arbejdet berettiger udlejer til at forhøje lejen, som lejer(ne) betaler, fordi arbejdet er en forbedring af ejendommen.
Det er dog ikke enhver renovering, som (lejeretligt) medfører en forbedring af ejendommen og det lejede. Hvis det ikke er tilfældet, kan udlejer overveje, om det økonomisk giver mening at udvide projektet, så det medfører en forbedring, der i henhold til lejeloven eller erhvervslejeloven berettiger udlejer til at varsle en lejeforhøjelse. Dette gælder særligt, hvor udlejer allerede har sådanne forbedringsarbejder planlagt for ejendommen.
I lejeretlig henseende skelnes mellem, om renoveringen er almindelig vedligeholdelse, eller om der reelt er tale om en forbedring af ejendommen og det lejede.
Der findes ikke en udtømmende liste over forbedringer, som automatisk vil forøge det lejedes (brugs)værdi, men lejelovens § 127, stk. 1, som er en ny bestemmelse, der anses for at kodificere gældende ret, definerer forbedringsbegrebet som følger:
”Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.”
Det påtænkte arbejde skal således tilføje det lejede en øget brugsværdi, som lejer ikke har krav på efter retsforholdet (det lejede skal tilføjes noget ”nyt”). Hvis arbejdet er nødvendigt for at opretholde en allerede etableret tilstand, vil arbejdet som udgangspunkt betragtes som en vedligeholdelsesforanstaltning, og her vil udlejer ikke være berettiget til at forhøje lejen.
Øget brugsværdi kan fx opstå, når ejendommen eller det enkelte lejemål tilføres nye egenskaber eller kvaliteter, som øger værdien for lejer ved enten øget funktionalitet eller komfort, eller arbejdet medfører, at lejers omkostninger, fx forbrugsudgifter, nedsættes.
Det er ikke et krav, at forbedringen har direkte tilknytning til et enkelt lejemål, idet forbedringen kan være generel for alle lejere på ejendommen, og det er derfor heller ikke en betingelse, at lejer faktisk får nytte af forbedringen.
Som konkrete eksempler kan f.eks. nævnes etablering af en elevator i ejendommen eller etablering af altaner på ejendommen.
Hvis der er tale om en forbedring af det lejede, kan udlejer som anført ovenfor forhøje lejen. Lejen kan forhøjes med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes (brugs)værdi, og lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
LEJEFORHØJELSEN
SKAL VARSLES
OVER FOR LEJER(-NE)
De centrale bestemmelser vedrørende forhøjelse af lejen som følge af forbedringer, herunder reglerne om varsling, findes i lejelovens §§ 128-131 og erhvervslejelovens §§ 31-32.
Derudover skal udlejer være særlig opmærksom på de regler, herunder varslingsregler, der gælder for nogle boligejendomme.
Bl.a. skal der i nogle ejendomme varsles iværksættelse af arbejderne og evt. tilbud om anden bolig, ligesom der gælder særlige forpligtelser for udlejer, hvor forbedringsarbejderne medfører lejeforhøjelser ud over bestemte beløbsgrænser. Derudover kan der også være en beboerrepræsentation, der skal inddrages, ligesom huslejenævnet i nogle tilfælde skal involveres.
Hvad udlejer nærmere skal være opmærksom på, når lejeforhøjelsen skal beregnes, gennemgås ikke i det følgende, idet dette behandles i Danske Udlejeres magasin, der udkommer til december 2025.
VALG AF ENTREPRISEFORM
Når udlejer har besluttet, at ejendommen skal ændres, og udlejer er berettiget hertil, jf. ovenfor, skal projektet planlægges. I første omgang skal det overvejes, hvilken entrepriseform der skal anvendes – totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise. Alle tre entrepriseformer har fordele og ulemper.
Ved totalentreprise har udlejer alene én aftalepart at forholde sig til, nemlig totalentreprenøren. Det er således denne, som påtager sig ansvaret for både udførelsen og projekteringen. At udlejer alene har én aftalepart at henholde sig til, medfører også, at der i tilfælde af eventuelle tvister alene er én, som krav skal rettes mod. Det er herefter op til totalentreprenøren at videreføre eventuelle krav ned i kæden til f.eks. underentreprenører. Det betyder omvendt, at entreprisen sædvanligvis er lidt dyrere, da totalentreprenører beregner sig et tillæg for at styre og koordinere samtlige arbejder mellem de forskellige underentreprenører.
Vælger udlejer i stedet hovedentreprise, er det hovedentreprenøren, som har ansvaret for selve udførelsen, mens udlejers tekniske rådgivere har projekteringsansvaret. I så fald har udlejer dermed to eller flere aftaleparter og således flere at forholde sig til.
Den sidste mulighed for udlejer er, at renoveringen gennemføres i fagentreprise. I så fald er det udlejer selv, som skal forestå al koordinering af projektet, idet udlejer indgår aftaler med de enkelte entreprenører og rådgivere. Ved en eventuel tvist er der sjældent enighed om, hvorvidt et forhold kan henføres til udførelse eller projektering. I så fald vil udlejer være nødsaget til at inddrage både entreprenører og tekniske rådgivere i sagen.
Renovering i fagentreprise vil ofte være en økonomisk billigere løsning. Det skyldes naturligvis, at ingen af entreprenørerne i så fald påtager sig ansvaret for projekteringen og dermed koordineringen af arbejderne. Ofte kræver en sådan koordinering af de forskellige opgaver dog både erfaring og faglig viden, og udlejer bør derfor gøre sig overvejelser om, hvorvidt denne fagentreprise-model er den mest fordelagtige for det pågældende projekt.
Tilsvarende vil renovering i totalentreprise ofte være en dyrere løsning, men kan være fordelagtig, hvis udlejer ikke har omfattende kendskab og erfaring med byggestyring.
Udlejer skal være opmærksom på, at mangelfuld koordinering kan have økonomiske konsekvenser, idet de enkelte entreprenører f.eks. kan gøre krav gældende mod udlejer, hvis entreprenørerne ikke kan udføre arbejdet som aftalt og for-
udsat på grund af byggestyringen. I og med at udlejer dermed selv har ansvaret for koordineringen i tilfælde af fagentreprise, har bygherre (udlejer) som udgangspunkt ingen mulighed for at videreføre kravet til andre, medmindre der er tale om projekteringsfejl, som kan henføres til en rådgiver.
AFTALEVILKÅR: HVAD SKAL UDLEJER
VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Der findes ingen lov, som konkret regulerer entrepriseaftaler; derimod er der udarbejdet et sæt standardvilkår, som ofte anvendes i byggebranchen. Det er AB-regelsættet, som blandt andet dækker over udgaverne AB18 (fagentreprise), ABT18 (totalentreprise) og ABR18 (rådgivning).
AB (almindelige betingelser) er standardvilkår, som entreprisens parter kan aftale, og som i så fald vil være gældende for entreprisen. AB-vilkårene regulerer bl.a. spørgsmål om forsikring under arbejdets udførelse, sikkerhedsstillelse, afleveringsforretning og meget mere.
Som udlejer bør man være særligt opmærksom på, at det som udgangspunkt vil være mest fordelagtigt, at AB-vilkårene vedtages i alle de kontraktforhold, udlejer indgår i vedrørende renoveringen. Når AB-vilkår vedtages i et kontraktforhold, vil eventuelle tvister, som udspringer af arbejdets udførelse, som udgangspunkt skulle behandles ens, og dermed kan alle parter være en del af den samme tvistesag. Tilsvarende er der samme betalingsbetingelser, mangelsansvar osv.
Har udlejer indgået flere aftaler på forskellige vilkår, f.eks. fordi udlejer har valgt hovedentreprise og dermed både har indgået aftale med hovedentreprenøren og en teknisk rådgiver, kan udlejer risikere, at både hovedentreprenøren og rådgiveren afviser at være ansvarlig for eksempelvis mangler ved arbejdet. Er udlejer herefter nødt til at foretage retslige skridt imod begge parter, vil det være fordyrende for udlejer at skulle gennemføre to særskilte sager grundet de forskellige aftalevilkår (én ved de almindelige domstole og én ved voldgift) i stedet for at behandle de to sager samlet ved f.eks. voldgift.
Det anbefales derfor altid at anvende samme vilkår i alle aftaler. Hvilket vilkårssæt der skal anvendes, afhænger så af entreprisens form, størrelse m.v.
UDBUDSRETLIGE ASPEKTER I FORBINDELSE MED RENOVERING
Som anført ovenfor gælder der ingen egentlig entrepriselov, som regulerer arbejdets udførelse. Inden arbejdet overhovedet
når til udførelsesstadiet, vil projektet dog typisk blive udbudt. Ved udbud af bygge- og anlægsopgaver bør udlejer være opmærksom på, om den pågældende renovering er af en sådan størrelse, at tilbudsloven eller udbudslovens regler skal iagttages.
Udbudsloven og tilbudsloven regulerer – når entreprisen er omfattet af en af lovene – den procedure, som skal iagttages, når opgavens udbydes. Ved nogle entrepriseprojekter er det påkrævet, at enten udbudsloven eller tilbudsloven anvendes, men en privat bygherre kan også egenhændigt påtage sig at udbyde projektet i henhold til tilbudsloven. I så fald vil bygherren være bundet af lovens bestemmelser og dermed af lovens udbudsprocedure.
Er udlejer en privat bygherre, er det relevant at overveje, om tilbudsloven skal være gældende ved udbuddet. Det skyldes, at konkurrencemomentet ved tilbudsindhentning i henhold til tilbudsloven ofte bliver større, end hvis udlejer blot indhenter såkaldte underhåndsbud på totalentreprise. Øges konkurrencemomentet, vil udlejer ofte ligeledes modtage gunstigere tilbud på udførelsen af projektet.
Det er således både relevant at overveje udbudsproceduren, ligesom det er vigtigt, at lovfæstede procedurer iagttages, hvor det er påkrævet. Er udlejer ikke opmærksom herpå, kan det have økonomiske konsekvenser for udlejer efterfølgende.
Gennemførelse af renoveringsprojekter kan være omfattende. At der er tale om udlejningsejendomme, gør det ikke mindre komplekst, fordi der også er lejere at tage højde for med eventuel genhusning m.v. til følge. Det kan derfor være en god idé at søge juridisk bistand, når udlejer planlægger at gennemføre renoveringen. Opstår der efter renoveringens gennemførelse tvister mellem udlejer og de øvrige parter, anbefales det ligeledes, at der søges juridisk rådgivning.
Påtænker du som udlejer en renovering af din udlejningsejendom, eller er der allerede opstået en tvist, er du altid velkommen til at rette henvendelse til CLEMENS’ specialister i lejeret og entrepriseret.
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Hallssti 29, 8000 Aarhus C
SOLGT
Vi har netop solgt denne boligudlejningsejendom med god beliggenhed på Frederiksbjerg.
Kontakt erhvervsmægler og partner Cato Vestergaard M: 2543 2827 eller cv@tk-erhverv.dk
Nørre Alle 32, 8000 Aarhus C
TIL LEJE
Momsfrit lejemål i hjertet af Aarhus C
Disse lyse og rummelige kontor-/kliniklokaler på henholdsvis 140 m² og 269 m² udbydes nu til leje i en rolig, men central del af Aarhus C.
Lejemålene er fordelt på hver sin etage og har separate indgange, hvilket giver mulighed for fleksibel anvendelse – enten som to lejemål eller som et samlet lejemål på i alt 409 m².
Kontakt Matilde Præstgaard – såfremt I leder efter lokaler eller har brug for hjælp til udlejning. M: 2528 2025 eller mp@tk-erhverv.dk
1200 Årlig leje pr. m2 kr.
140 - 409 m2 Areal fra
Ja Parkeringsplads
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Spar administrativ tid!
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Læs mere på norlys.dk/boligforening Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
SKRIBENT
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat
Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
LEVERING AF BREV MED DAO ANSET FOR AT VÆRE KOMMET FREM
M
ånedens udvalgte afgørelse er denne gang en kendelse fra Østre Landsret tilbage fra april 2025, som ikke er blevet mindre uaktuel af, at PostNord fra den 1. januar 2026 ikke længere skal levere post – og det dermed er uafklaret, hvordan Postlovens bestemmelser om muligheden for levering af anbefalede breve bliver opfyldt. Dette er fortsat relevant for udlejere af boliglejemål, da betalingspåkrav og opsigelser af lejere ikke med retsvirkning kan sendes digitalt til lejeren, og dermed skal sendes med ”fysisk” post – og således at det kan dokumenteres, at brevet er nået frem. Denne problemstilling er omtalt i en tidligere klumme (august 2025).
Det interessante i denne afgørelse, som omtales nedenfor, var, at udlejer havde anvendt DAO som leverandør af et brev til en lejer (med et betalingspåkrav).
Lejer nægtede at have modtaget breve fra udlejer – både påkrav og ophævelse. Spørgsmålet var herefter, om udlejer kunne dokumentere, at leverancen med DAO var kommet frem.
KORT OM SAGEN
Udlejer var en almen boligorganisation. En lejer var i restance med blandt andet husleje og a conto betaling for forbrug for en måned. Udlejeren sendte herefter et påkrav til lejeren. Da restancen fortsat ikke blev betalt, sendte udlejer en ophævelse og indbragte sagen for fogedretten, Her bestred lejeren at have modtaget påkrav og ophævelse.
AFGØRELSE
For fogedretten oplyste og dokumenterede udlejer oplysninger fra DAO om, at de havde afleveret et andet brev på en naboadresse kl. 4.47, og at DAO havde leveret et brev på lejerens adresse kl. 4.55. Udlejeren havde senere indhentet yderligere oplysninger fra DAO om forsendelsen. DAO kunne ikke dokumentere, at brevet var leveret til den konkrete lejer; men i forhold til adressen blev der fremlagt dokumentation i form af lokationsoplysninger (GEOtracking) på, at buddet havde været indenfor 18 meter af lejers adresse på det pågældende tidspunkt. Fogedretten fandt det dokumenteret ”i fornødent omfang”, at brevet var kommet frem.
Østre Landsret stadfæstede fogedrettens afgørelse under henvisning til den fremlagte dokumentation for lokationsoplysninger.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Tidligere på året blev der offentliggjort en afgørelse om, at levering med DAO ikke var tilstrækkelig dokumentation for, at et brev var kommet frem
(Østre Landsrets kendelse af 20. december 2024 B-619-24 refereret i TBB 2025.995 Ø).
Nu er der så kommet en afgørelse med modsat resultat. Det kan af denne afgørelse udledes, at det er muligt at dokumentere, at en forsendelse fra DAO er kommet frem – efter de metoder som DAO anvender i dag. Men i lyset af den tidligere afgørelse er det stadig lidt usikkert, hvordan man kan indrette sig efter landsretternes praksis.
PostNord ophører med at levere breve med udgangen af 2025. Det må håbes og forventes, at DAO – og andre leverandører – finder en bedre løsning på dokumentationsproblemet, når vi når til 2026. Desuden skal det fortsat være muligt at sende rekommandere breve i 2026, så nogen skal ”levere” en løsning. På Trafikstyrelsens hjemmeside fremgår det i dag (oktober 2025): ”Ifølge postloven er transportministeren desuden forpligtet til at sikre, at visse brevtyper bliver omdelt. Det kan fx være udlandspost og rekommanderede breve. Transportministeriet arbejder i øjeblikket på en model for håndtering af disse brevtyper i 2026” Da fremsendelsen af et rekommanderet brev alene (uden samtidig afsendelse af et ”almindeligt” brev) ikke er tilstrækkelig dokumentation for fremkomst efter gældende praksis, vil muligheden for fortsat at kunne sende rekommanderede breve ikke i sig selv løse problematikken.
I Regeringens lovkatalog for folketingsåret 2025/26 fremgår det, at der i 2026 er planlagt et lovforslag om ændringer af mulighederne for digital kommunikation i lejeloven. Lovforslaget har til formål at muliggøre digital kommunikation mellem parterne i lejeforholdet om de forsendelser, der i dag ikke kan leveres digitalt, på betingelse af at begge parter er enige herom, og at kommunikationen sker gennem en sikker digital postleverandør. Ved lovforslaget er det formålet at etablere mulighed for fuld digital kommunikation i lejeforholdet via en sikker digital postleverandør.
Det er ikke klart, hvornår lovændringerne vil kunne træde i kraft, og hvordan det skal udmøntes, er endnu heller ikke offentliggjort.
Afgørelsen er offentliggjort i TBB 2025.598 Ø.
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
UDLEJNING TIL ERHVERV
En god kontrakt er guld værd
Her: Erhvervsbeskyttet eller ikke / Lejefastsættelsesbegreber og regulering
Vi modtager en del opkald fra ejendomsejere, som gerne ”lige” vil have udleveret en erhvervslejekontrakt. Hos Danske Udlejere har bestyrelsen for mange år siden besluttet, at vi ikke ligger inde med erhvervslejekontrakter. Årsagen er, at der ved udfærdigelse af erhvervslejekontrakter er mange flere muligheder for at aftale og tilpasse individuelle klausuler. Med andre ord, så det er Danske Udlejeres opfattelse, at langt de fleste erhvervslejekontrakter bør udformes af en advokat med speciale i erhvervslejeret. Det kan godt være, at det koster nogle penge, men den erfarne advokat ved præcis, hvorledes en erhvervslejekontrakt skal udformes – tilrettet klientens ønsker og krav.
Et af flere elementer er meget vigtigt at vurdere og fastslå:.
ER DENNE UDLEJNING ET ERHVERVSBESKYTTET ELLER IKKE-ERHVERVSBESKYTTET LEJEMÅL?
Erhvervslejeloven definerer flere forskellige typer af erhvervslejemål, da det er hensigten, at der er nogle typer af erhvervslejemål, der skal nyde større beskyttelse end andre. I denne artikel kan du særligt blive klogere på de to mest anvendte typer af erhvervslejemål – nemlig erhvervsbeskyttet lejemål og ikke-erhvervsbeskyttet lejemål.
ERHVERVSBESKYTTET LEJEMÅL
Et erhvervsbeskyttet lejemål er et erhvervslejemål, hvor virksomhedens stedlige forbliven i ejendommen er af afgørende betydning for virksomheden, herunder særligt i forhold til
tilgangen af kunder. Dvs. at kunderne primært er tilknyttet pga. virksomhedens beliggenhed.
Et erhvervsbeskyttet lejemål er typisk butikker, restauranter, hoteller m.v., men kan også i nogle tilfælde være fysioterapeuter, læger og tandlæger.
Erhvervsbeskyttede lejemål er bedre beskyttet i forhold til opsigelse
IKKE-ERHVERVSBESKYTTET LEJEMÅL
Et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål er et lejemål, hvor den stedlige forbliven i ejendommen ikke er af afgørende betydning. En virksomhed der drives fra et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål får derfor typisk deres kunder via annoncering, og hvor placeringen ikke har den store betydning.
Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål er typisk kontorer, produktionslokaler, internetforretninger m.v.
HVILKEN BETYDNING HAR DET OM LEJEMÅLET ER ERHVERVSBESKYTTET?
Forskellen på et erhvervsbeskyttet og et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål viser sig særligt i tilfælde af udlejers opsigelse af erhvervslejemålet. Ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål nyder erhvervsbeskyttede nemlig en videre beskyttelse end de ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Dels skal der i flere tilfælde ske en faktisk rimelighedsvurdering af opsigelsen og dels har en erhvervsbeskyttet lejer også ret til erstatning for den kundekreds, som lejer mister ved fraflytningen (tabt goodwill).
En lejer i et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål har dog også ret til erstatning for sit tab ved flytningen, herunder bl.a. for udgifter til flytteomkostninger og driftstab i flytteperioden. Der gælder dog det særlige, at lejers ret til erstatning kan fraviges eller begrænses i erhvervslejekontrakten for så vidt angår ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Dette er ikke tilfældet for erhvervsbeskyttede lejemål, da en sådan aftale vil være ugyldig, og lejer vil derfor have ret til erstatning uanset, hvad der står i lejekontrakten.
Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet kan det heller ikke aftales, at udlejer har adgang til vilkårsændringer i henhold til ELL § 14.
KAN MAN I KONTRAKTEN AFTALE, AT DER IKKE ER TALE OM ET ERHVERVSBESKYTTET
LEJEMÅL?
Læseren skal være særligt opmærksom på, at det i en erhvervslejekontrakt ikke kan aftales, om et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet eller ej. Den kvikke udlejer tænker nemlig, at det bare indføres i lejekontrakten, at parterne er enige om, at lejemålet er ikke-erhvervsbeskyttet. En sådan aftale er nemlig ikke gyldig, da beskyttelsesreglerne om erhvervsbeskyttede lejemål er ufravigelige (det kan dog godt aftales, at lejemålet er erhvervsbeskyttet), hvorfor det som udgangspunkt er ligegyldigt, hvad der aftales i erhvervslejekontrakten herom, da det er de faktiske forhold, der er gældende. Dog vil det ved en efterfølgende vurdering af forholdet naturligvis være et lod på vægtskålen, hvad der er aftalt.
LEJEFASTSÆTTELSESBEGREBER: DET
LEJEDES VÆRDI OG MARKEDSLEJEN
En erhvervsudlejer kan kræve lejeforhøjelse, hvis lejen reguleres efter det lejedes værdi (omtalt i ELL § 13), og lejen er
væsentligt lavere end det lejedes værdi. Markedsleje er også et brugt lejefastsættelsesprincip – om end forskellen på de to betegnelser er yderst begrænset. I praksis benyttes begreberne næsten synonymt – dvs. uden forskel.
Der er dog visse krav, der skal være opfyldt, før der kan kræves lejeforhøjelse, ligesom der for varslingen om lejeforhøjelsen gælder nogle gyldighedsbetingelser. Reglerne findes i ELL §§ 9 til 13 og §§ 14-16 afhængig af typen af reguleringen.
GYLDIGHEDSBETINGELSER – GENERELT:
• Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt (ELL 13, stk. 7)
VARSLINGEN SKAL INDEHOLDE:
• Oplysning om lejereguleringens størrelse
• Oplysning om lejers adgang til at gøre (skriftlig) indsigelse
• Reguleringen gennemføres med 3 måneders varsel
• Dog:
• Kravet om regulering af lejen kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse, og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter det tidspunkt, hvor lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
KØBENHAVN FÅR SIN
EGEN UDLEJERFORENING
OG INTERESSEN VAR
OVERVÆLDENDE!
øbenhavn har fået sin egen udlejerforening! Med Udlejerforeningen København er hovedstaden nu officielt en del af det voksende fællesskab under Danske Udlejere – og starten kunne næppe være bedre.
“Vi har længe ønsket at få en stærk, lokal forankring i København. Nu er det endelig lykkedes – og med massiv opbakning fra de lokale udlejere,” fortæller Michael Preetzmann, direktør i Danske Udlejere.
LOKALE KRÆFTER FIK BOLDEN
TIL AT RULLE
Etableringen blev mulig takket være stærke lokale kræfter – ikke mindst Mikael Jonassen, formand for Udlejerforeningen Sjælland, og hans arbejdsplads: Sparekassen Danmark på Østerbro, som lagde hus til det første arrangement.
”Uden Mikaels engagement og opbakningen fra Sparekassen Danmark var vi ikke kommet så godt fra start,” siger Preetzmann.
–
Fra Venstre: Marianne, Michael (ej bestyr.), Henrik Lind Husen, Mikael J. (ej bestyr.), Mads Engberg, Palle Davidsen, Maria Sadd og Carlo Chow
Fuldt hus ved Sparekassen Danmark
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør i Danske Udlejere
ET TESTARRANGEMENT MED TÅRNHØJT ENGAGEMENT
Den 20. august 2025 blev der holdt et testarrangement –og det eksploderede i interesse.
Hele 70 udlejere meldte sig til på rekordtid for at høre om alt fra det københavnske boligmarked til praktiske lejekontrakt-tips.
Programmet bød på:
• En præsentation af Danske Udlejere v/Michael Preetzmann
• Boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank med skarpe indsigter i boligmarkedet
• Jonathan Walsø delte (brugbare) erfaringer som privat udlejer
• Og en praktisk workshop om, hvordan man konkret udfylder en lejekontrakt korrekt v/Michael Preetzmann
”Det var tydeligt, at der var en enorm interesse og et stærkt behov for et lokalt netværk i København,” fortæller Preetzmann.
”Stemningen var både engageret og optimistisk – og efter mødet var vi ikke i tvivl: der skulle stiftes en forening.”
FRA
IDÉ TIL FORENING –PÅ REKORDTID
Allerede den 6. oktober 2025 blev Udlejerforeningen København officielt stiftet. Hele seks medlemmer meldte sig straks til bestyrelsen:
• Henrik Lind Husen, formand
• Maria Sadd, næstformand
• Palle Davidsen, kasserer
• Marianne Rosager, Mads Engberg og Carlo Chow, menige medlemmer
”Det er et stærkt hold – og et fantastisk fundament for at få sat gang i aktiviteterne,” siger Preetzmann.
KLAR TIL AT GØRE EN FORSKEL
Nu begynder det sjove: at få skabt liv i den nye forening. Der arbejdes allerede på hjemmeside, sociale medier og kommende kurser.
”Vi glæder os til at samle Københavns udlejere og give dem et stærkt fællesskab. Vi starter lokalt – men tænker stort,” lyder det fra bestyrelsen.
Udlejerforeningen København er klar, og dørene står åbne for alle, der vil være med til at styrke udlejernes position i hovedstaden.
Fra venstre: Jonathan Walsø, Mikael Jonassen, Michael Preetzmann og Mikkel Høegh
K L U M M E HOLD ØJE MED DINE NABOER
KLUMMESKRIBENT
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Hver mand sin lyst sagde kællingen, før hun kyssede koen, siger et halvmoderne mundheld. Tanken er vel, at man skal passe sig selv, i hvert fald er det ikke pænt at holde øje med og blande sig i, hvad andre foretager sig. Er man ejendomsejere, skal man måske til at holde lidt mere øje med sine naboer, end hvad godt er. En nabos adfærd kan nemlig få betydning for, hvad du skal betale i skat. Ja du læste rigtigt – hvad din nabo gør kan få betydning for din pengepung. Lyder det vildt så læs med.
Denne klumme handler om de nye ejendomsvurderinger. Der er sagt og skrevet rigtigt meget om de nye skatteforhold, derfor er denne klumme ikke en ny opremsning af reglerne og problemer herved. Det kan man læse om i flere af de tidligere udgaver af dette magasin. Nej denne klumme handler om, at de mange problemer ved de nye skatter giver nogle mærkelige incitamenter. De underlige incitamenter opstår som følge af, at Vurderingsstyrelsen har indført såkaldte realisme vurderinger.
NØRDERI OM INCITAMENTER
Lad os starte et andet sted og lidt mere nørdet sted. Beklager jeg dyrker det nørdede, men det er faktisk vigtigt. Helt højpandet så handler økonomisk teori om at forstå økonomiske sammenhænge og i sidste ende sikre, at man anvender knappe ressourcer bedst muligt. Det lyder langhåret. Det er det nok også, ikke desto mindre er det vel sådan de fleste husmødre har forvaltet deres husholdningsbudgetter i århundrede. Det er også det princip der ligger til grund, når økonomer mødes til konferencer og taler om, at Grundskyld er en smuk skat, fordi den ikke har forvridende egenskaber. Tanken er, at man bliver beskattet ens således, at man har incitament til at anvende jorden bedst muligt. Det er jo et godt princip, i forhold til den økonomiske teori.
VIRKELIGHEDEN
BANKER PÅ
Et er teori og noget andet er virkelighed. I virkeligheden er der imidlertid et problem. Problemet er, at et jordstykke måske kan udnyttes til hotel i et lokalområde. Marginalværdien altså den ekstraværdi et hotel kan skabe aftager imidlertid. Det første hotel giver et vist afkast, men når der kommer endnu et hotel og endnu et hotel, så ender hotellerne med at stå tomme og de giver ikke noget afkast. Markedet bliver mættet. Afkastet på det første hotel er således bedre end det sidst tilkomne. Men beskatter man efter bedste anvendelse, så skal alle jordstykker beskattes ud fra, at der kan være hotel. Det holder ikke.
Problemet som er beskrevet ovenfor, har man også opdaget i Vurderingsstyrelsen. Derfor har man indført såkaldt realisme vurderinger. Realismevurderinger går ud på at vurdere om den teoretiske anvendelse er
realistisk. Altså er det realistisk at bygge et hotel på et jordstykke. Det lyder jo meget godt, men det giver nogle underlige incitamenter som at holde øje med naboen.
EN FORESTILLING MED HOLD I VIRKELIGHEDEN
Forestil dig et lokalområde, hvor der ligger en række virksomheder. De betaler alle ejendomsskat, men ingen af virksomhederne i området har anvendt deres jordstykker fuldt ud. Realismevurderingen vil således være, at givet ingen har udnyttet jordstykkerne fuldt ud, så er det nok ikke økonomisk rentabelt. Jordejerne slipper således billigere i skat, idet de nye ejendomsvurderinger er referencebaseret.
HOLD ØJE MED DIN NABO SÅ HAN IKKE SÆTTER DIG I SKAT
Her kommer det så. Forestil dig nu, at en af naboerne får den ide at udbygge grunden med en ekstrabygning og dermed udnytte hele jordstykket. Så ændrer referencerne sig. Realismevurderingen betyder så, at alle bliver sat i skat af den nye anvendelse. Vi ender med det som vi økonomer kalder fangernes dilemma. Alle bør sikre, at ingen udnytter jordstykkerne i forhold til skatteoptimering. Det giver ikke incitament til at holde princippet om bedst mulig anvendelse. Afviger man fra den fælles forståelse om at udnytte jordstykkerne, skal man være ”first mover”, idet der ikke tages højde for mætning. Det er enten eller. Det kan man godt kalde realisme – men det har mindst lige så store problemer som at sidde højt i elfenbenstårnet. Det giver i hvert fald anledning til skæve incitamenter nabo til nabo.
SKRIBENT
Advokat Simon Bronka, Gorrissen Federspiel
NÅR EJENDOMSHANDLER MØDER
MOMS
–
FIRE
OVERVEJELSER DER KAN GØRE EN STOR FORSKEL
Moms på salg af fast ejendom kan være afgørende for, om en handel hænger sammen økonomisk
år jeg bistår med transaktioner om fast ejendom –både på sælger eller købers side – oplever jeg ofte, at spørgsmålet om moms dukker op. Hvornår er der moms på overdragelsen, hvornår har det væsentlig betydning, om overdragelsen er momspligtig, og hvilke muligheder er der for, at overdragelsen kan blive gennemført momsfrit?
Her får du et overblik over, hvornår der er moms på overdragelse af fast ejendom, hvornår det har betydning, og fire momsmæssige undtagelser der kan være relevante at overveje.
1. HVORNÅR ER DER MOMS PÅ OVERDRAGELSE AF EJENDOMME?
Salg af ejendomme er generelt momsfritaget, selvom salget bliver foretaget af en afgiftspligtig person. Der er to vigtige undtagelser til det generelle udgangspunkt om momsfritagelse, som medfører, at en ejendomsoverdragelse er momspligtig:
• Salg af nye bygninger med og uden grunde (en bygning er som hovedregel ny indenfor 5 år efter færdiggørelse og ibrugtagning); og
• Salg af byggegrunde (dvs. ubebyggede grunde som er udlagt til bebyggelse).
Hvis der derimod er en eksisterende og funktionsdygtig bygning på grunden, er overdragelsen af ejendommen som udgangspunkt momsfri.
2. HVORNÅR HAR MOMSPLIGT BETYDNING?
Såfremt en ejendomsoverdragelse er momspligtig, vil sælger blive opkrævet moms (25 pct.) på købesummen af skattemyndighederne. Alt efter det aftalte mellem sælger og kø-
ber kan momsen blive tillagt købesummen sådan, at køber betaler momsen til sælger (sælger afregner i dette tilfælde fortsat momsen til skattemyndighederne, da sælger er ansvarlig herfor uanset parternes aftale).
Momspligten har således især betydning, når køber ikke har momsfradrag (dvs. ret til at få betalt moms til sælger refunderet af skattemyndighederne). Køber har eksempelvis ikke momsfradrag, hvis ejendommen bliver erhvervet til brug for (i) boligudlejning eller (ii) udlejning/anvendelse til momsfritaget erhverv såsom finansielle virksomheder. For en sådan køber bliver moms reelt en forhøjelse af købesummen på 25 pct. (eller modsat, en lavere købesum hvis sælger ikke har ret til at tillægge momsen til købesummen).
Såfremt køber har fuldt fradrag for momsen, vil momsen være et udlæg for køber og dermed alene en midlertidig likviditetsbelastning for køber, da skattemyndighederne refunderer den betalte moms til køber. Køber accepterer derfor i sådanne tilfælde at betale momsen til sælger oveni den aftalte købesum, og det har dermed ikke væsentlig betydning, om handlen er momspligtig eller ej.
3. UNDTAGELSER TIL MOMS PÅ OVERDRAGELSE AF EJENDOMME
Forud for igangsættelsen af et salg eller et påtænkt køb af ejendomme, kan det være relevant at overveje om en af de fire nedenstående forhold gør sig gældende med den effekt, at overdragelsen kan ske momsfrit.
Selvom de nævnte overvejelser nedenfor kan virke klare, har retspraksis udviklet et komplekst sæt af supplerende krav og kriterier, som det er væsentligt at være opmærksomme på, og som løbende bliver ændret og fortolket. Hver enkelt påtænkt ejendomstransaktion bør derfor blive vurderet konkret og tidligst muligt.
a) Lad den eksisterende bygning stå Hvis ejendommen rummer en eksisterende funktionsdygtig bygning, bør parterne overveje at undlade at igangsætte en eventuel nedrivning af denne før købers overtagelse, da ejendommen ellers kan blive anset som en momspligtig overdragelse af en byggegrund. Dette gælder, selvom køber ønsker at nedrive den eksisterende bygning og opføre ny bebyggelse på ejendommen efter overtagelsesdagen – eksempelvis i henhold til en vedtaget lokalplan, som bliver tilvejebragt efter indgåelse af en betinget købsaftale.
b) Virksomhedsoverdragelse – når udlejningen eller et igangværende byggeprojekt fortsætter Er ejendommen udlejet, og ønsker køber at fortsætte udlejningen, kan salget i visse tilfælde blive gennemført som en virksomhedsoverdragelse efter momsloven – og dermed uden moms. Et igangværende byggeprojekt kan efter omstændighederne også udgøre en virksomhedsoverdragelse, hvorved ejendommen med det igangværende projekt kan blive overdraget momsfrit, hvis køber viderefører projektet.
c) Alene anvendt til momsfritaget aktivitet
Momsloven indeholder en undtagelse, hvorved et ellers momspligtigt salg kan ske momsfrit, når ejendommen alene har været benyttet til momsfritaget udlejning eller aktivitet. Denne undtagelse kan blandt andet være relevant, hvor en grund alene har været bortforpagtet til landbrug uden moms, selvom grunden kan blive bebygget (og dermed udgør en byggegrund).
d) Overdragelse af ejendommen gennem et selskab
En overvejelse kan også være at lægge ejendommen ind i et selskab og i stedet gennemføre salget af ejendommen som en selskabsoverdragelse, da salg af selskaber er momsfrit. Det forudsætter generelt, at det bliver gjort i god tid inden eventuelle salgsovervejelser, og at ejendommen kan blive overdraget til selskabet uden moms (eksempelvis som følge af at enhederne indgår i momsmæssig fællesregistrering).
Efter omkring tre års tilløb har Skattestyrelsen den 8. maj 2025 ved SKM2025.243 SKTST omsider offentliggjort et styresignal, der beskriver Skattestyrelsens opfattelse af, hvornår der foreligger særlige omstændigheder i forbindelse med overdragelse af en fast ejendom mellem nærtstående, hvor overdragelsen er sket efter 15/20 %-reglen i værdiansættelsescirkulærerne fra 1982, henholdsvis 2021. Noget nær samtidigt, nemlig den 27. maj 2025 har folketinget vedtaget L 177 om ændring af Ejendomsskatteloven, Ejendomsvurderingsloven mv. Loven indfører bl.a. et retskrav på at anvende en såkaldt § 11-vurdering efter reglerne i Ejendomsvurderingsloven ved overdragelse af ejendom mellem nærtstående - hvor der som følge af manglende beskatningsformål ikke er fastsat en ejendomsværdi. Et svar på et af de til lovforslaget stillede spørgsmål åbenbarer en interessant sammenhæng mellem den nye lov og det nye styresignal.
DET NYE STYRESIGNAL
Siden udsendelsen af værdiansættelsescirkulæret fra 1982 har familieoverdragelse af fast ejendom frem til 2016 forholdsvis ubemærket fundet sted til den offentlige ejendomsvurdering plus, men som oftest minus 15 %, uanset at der givet hos parterne var en fornemmelse af, at ejendommens reelle handelsværdi var noget højere.
Ved dommene refereret i SKM 2016.279 HR (boafgift) og SKM 2022.507 HR (gaveafgift) fastslog Højesteret at SKAT
skulle acceptere en sådan overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, således, at der altså var et retskrav herpå - medmindre der ”forelå særlige omstændigheder”. Herefter har fokus ved disse familieoverdragelser været at forholde sig til, om der i forbindelse med en sådan overdragelse forelå ”særlige omstændigheder”.
Styresignalet opstiller nu nogle rammer for denne vurdering. Det forholder sig til begrebet ”særlige omstændigheder”, hvis der foreligger en offentlig ejendomsvurdering efter den gamle vurderingslov, hvor der kan overdrages til +/- 15 %, og hvor
der er en ny offentlig ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov, hvorefter der kan overdrages til +/- 20 %.
Begrebet ”særlige omstændigheder” er dog uanset styresignalet ikke en standard, der kan sættes på en absolut formel. Styresignalet angiver, at vurderingen beror på en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold.
Det skal først vurderes, om der kan konstateres konkrete holdepunkter for, at værdien, der overdrages til, ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.
Blandt de forhold, der kan udgøre et ”holdepunkt”, er navnlig, at ejendommen nyligt har været handlet mellem uafhængige parter, at den har været undergivet en sagkyndig vurdering, eller at ejendommen nyligt har været belånt (og dermed lånevurderet). Styresignalet nævner også forudgående eller efterfølgende salgsbestræbelser, større renoveringer og kompensation til andre familiemedlemmer ved gave eller testamente, herunder ved arveafkald.
Er der ikke et sådant ”holdepunkt”, vil der heller ikke foreligge ”særlige omstændigheder”.
Foreligger der derimod et holdepunkt, indgår i den videre vurdering - ikke overraskende - først og fremmest størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den ”handelspris”, der fremkommer efter det eller de konkrete holdepunkter, som er identificeret.
I beregningen af prisforskellen tages udgangspunkt i, hvor meget handelsprisen (holdepunktet) procentvist er højere end den offentlige ejendomsvurdering, dvs. handelsprisen (holdepunktet) fratrukket den offentlige ejendomsvurdering, divideret med den offentlige ejendomsvurdering x 100:
Denne vurdering er i styresignalet blevet sat på formel:
(Handelsværdien – Den Offentlige Ejendomsvurdering) x 100
Den Offentlige Ejendomsvurdering
Dernæst indgår den tidsmæssige sammenhæng mellem familieoverdragelsen og det eller de konkrete holdepunkter i vurderingen.
Med hensyn til størrelsen af værdiforskellen angiver styresignalet ikke nogen præcis procentforskel, som fører til, at der foreligger særlige omstændigheder. Det udtales alene, at en overdragelse, der under anvendelse af 15/20-reglen gennemføres i nær tidsmæssig sammenhæng med enten en forudgående erhvervelse eller efterfølgende videreoverdragelse (eller et andet holdepunkt), hvis der foreligger en væsentlig prisforskel mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen, typisk vil betyde, at SKAT ikke vil acceptere en prissætning efter værdiansættelsescirkulæret.
Konkret udtales dog i styresignalet, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på mere end tre år ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder – medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.
Det er altså Skattestyrelsens opfattelse, at store nominelle forskelsbeløb også kan statuere særlige omstændigheder, selvom den procentuelle afvigelse ikke er stor. Udtalelsen har støtte i skatterådsafgørelser, men er ikke prøvet ved domstolene. Udtalelsen efterlader dog unægtelig en usikkerhed for, om
en overdragelse er på sikker grund eller ej, når der er tale om større nominelle beløb.
Omvendt kan det konstateres, at ligger holdepunktet mindre end tre år før overdragelsen, skal parterne være på vagt, da der som udgangspunkt herefter vil foreligge særlige omstændigheder, hvis den beløbsmæssige forskel er tilstrækkelig stor.
Givet er i hvert fald, at man i forbindelse med en familieoverdragelse skal holde tungen lige i munden og sikre sig, at der ikke overses et ”holdepunkt”, der kan munde ud i, at der foreligger ”særlige omstændigheder” med deraf følgende uhensigtsmæssige skattemæssige konsekvenser for parterne.
ERHVERVS-, LANDBRUGS- OG SKOVEJENDOMME - § 11-VURDERINGER
Efter de nye ejendomsvurderingsregler fastsættes kun en grundværdi og en ejendomsvurdering, hvor disse skal danne grundlag for en ejendomsskatteopkrævning. Det vil konkret sige, at for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme fastsættes ikke længere en ejendomsværdi - altså en samlet værdi af grund og bygninger.
Imidlertid kan der i forskellige situationer, hvor der ønskes gennemført en overdragelse, være et behov for at få fastsat en ejendomsværdi. Derfor hjemler Ejendomsvurderingslovens § 11, at en ejer af en erhvervsejendom m.v. eller en anden med en interesse heri kan begære fastsat en ejendomsværdi. Der kan kræves fastsat en ejendomsværdi i tilfælde, hvor der skal ske ansættelse af en boafgift (dødsfald) eller gaveafgift/indkomstskat af en gave.
Har man fået en sådan vurdering, kan man vælge tre metoder for værdiansættelsen i en familieoverdragelse:
1. Den, der har fået en vurdering efter Ejendomsvurderingslovens § 11, har et retskrav på - men ikke en pligt til - i forbindelse med den påtænkte overdragelse at anvende vurderingen som grundlag for overdragelsen. Påberåbes dette retskrav, gælder forbeholdet for særlige omstændigheder ikke. Dette er metode nummer et.
2. At der ikke er pligt til at anvende § 11-vurderingen betyder, at man også kan vælge at overdrage til den handelsværdi, som man mener, at ejendommen har. I den situation må det nok forventes, at SKAT vil sætte spørgsmålstegn ved denne værdi med, hvad deraf følger af komplikationer. Man inviteres derfor formentlig til en tvist med skattemyndighederne i det tilfælde. Dette er metode nummer to.
3. Skatteministeren har ved tilblivelsen af L 177 bekræftet, at en vurdering efter Ejendomsvurderingslovens § 11 kan anvendes i kombination med 20 %-reglen. Det vil sige, at ejendommen kan overdrages til den meddelte § 11-vurdering +/- 20 %. Man påberåber sig således ikke retskrav på at anvende selve vurderingen, men bruger den som afsæt for en anvendelse af 15/20 %-reglen. Herved får Skattestyrelsen dog mulighed for at gøre gældende, at der foreligger særlige omstændigheder. Dette er metode nummer tre.
Da det ikke vides, hvorledes § 11-vurderingerne konkret foretages, er det indtil vanskeligt at vurdere, om det vil være attraktivt at anvende en sådan vurdering som grundlag for en familieoverdragelse.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på kontakt@d-u.dk
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
KÆRE
Prøv selv at blive privat udlejer
Tillykke med den flotte valgplakat, det faste smil og de flotte løfter om flere billige boliger til alle
Vi private udlejere følger spændt med, for hver gang nogen siger “flere billige boliger”, kigger vi op fra vores Excel-ark og tænker: “Mon det betyder, at vi får lov at bygge, renovere, konvertere erhverv til bolig eller i det mindste ikke blive pålagt endnu et ESG-regnskab som skal udfyldes?”
MEN LAD OS GØRE
NOGET NYT I ÅR:
Inden du holder endnu et debatmøde om “den pressede boligsektor”, så tag en måned som privat udlejer.
Du skal selv finde en lejer (ikke din fætter), udfylde en lejekontrakt (uden fejl i §11), og svare kommunen, når de spørger, om du har søgt tilladelse til at opsætte postkasse på “byens arkitektoniske profil”.
Når lejeren ringer søndag aften, fordi køleskabet er stået af, må du droppe valgplakaterne og finde en elektriker, der tager telefonen efter kl. 20:00.
Når ejendomsskatten stiger, kan du kigge i vejviseren efter, hvem der skal betale? Svaret får du ved at tage et spejl: Ja, ejendomsskatten hænger du selv på (i hvert fald bagudrettet).
Og når kommunen indfører nye regler for affaldssortering, så prøv at få dine lejere til at skelne mellem “organisk”, “rest” og “det, der ser organisk ud, men ikke er det”. Det er op ad bakke, og hvis du ikke ønsker dig økonomisk ruin, må du selv ud og sortere lejernes affald (du skal jo kunne bevise, hvem af lejerne, som ikke gider eller forstår at sortere affaldet).
Skulle du snuble over en af de mange indviklede regler, kan du være 100% sikker på, at det skal en lejer, eller en lejerorganisation nok opdage. Måske ”reddes” du af den normale forældelse på 3 år –dvs. du skal kun tilbagebetale for 3 år
Efter 30 dage som udlejer lover jeg, du ser byen og erhvervet på en ny måde. Der findes ingen nemme løsninger. Flere billige og gode boliger er et fatamorgana, som muligvis findes indtil og med d. 18. november 2025, men derefter banker virkeligheden på. Vi udlejere er ikke imod udvikling, grøn omstilling eller rimelig lejevilkår. Vi vil egentlig bare levere et godt produkt.
Så kære borgmesterkandidat: Inden du lover flere nye billige boliger, så tjek lige den gældende lovgivning.
Det ville klæde boligpolitikken og måske endda give dig et mere troværdigt smil på næste valgplakat.
