Claus Sørensen Ejendomme har deres hovedsæde på Esbjerg Havn, side om side med den fiskeindustri, der historisk set startede det hele...
Vi gør det svære lettere
Hvad gør udlejer for at undgå, at et lejemål lider af en retsmangel? ARTIKEL
FORSIDEN
Forsiden viser et fint billede fra Esbjerg havn. Selvom vi skriver midt i oktober, og vinden kommer fra vest, er der dejligt lunt. Lars Kjærgaard og Lene Wolff Larsen fra Claus Sørensen Ejendomme stillede velvilligt op til en fotosession.
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
S
LEDEREN
Hvem laver egentlig lovene?
om jeg har fremført ved flere lejligheder, må man erkende, at lovgivningsarbejdet er blevet så kompliceret, at det kan være vanskeligt for det enkelte folketingsmedlem at sætte sig ind i lovgivningen, som man ofte ikke kender til bunds. Tilsvarende kan det være vanskeligt ved en lovændring at se de samlede konsekvenser af lovændringen. Konsekvenserne deraf er, at embedsmændene har meget stor indflydelse på lovgivningen.
Min erfaring gennem mange år i udlejningsbranchen har vist, at politikere – ingen regel uden undtagelse – ikke altid har forstået de regler, som embedsmændene har formuleret, og som de er i færd med at vedtage.
Hvad er årsagen til det? Én af årsagerne kunne være, at lovforslagene, hvor der alene er tale om mindre tekstmæssige ændringer til en eksisterende lov, forudsætter, at man er bekendt med det samlede regelsæt – som kan være vanskeligt, både tidsmæssigt og forståelsesmæssigt at sætte sig ind i.
Hvor der er tale om en fuldstændig ny lovgivning, er materialet ofte så overvældende, at det kan være vanskeligt for det enkelte folketingsmedlem at forholde sig til detaljerne deri.
Politikerne kan selvfølgelig søge hjælp hos embedsmændene og interesseorganisationerne og stille kvalificerede spørgsmål til dem – og på denne måde få svar på konkrete spørgsmål.
Men – hvis man skal stille kvalificerede spørgsmål, forudsætter dette ofte, at man kender det pågældende område til bunds, hvilket selvsagt ikke altid er muligt.
Årsagen til, at jeg anvender lederplads til dette emne skyldes bl.a. et interview af folketingspolitikeren Rasmus Jarlov, gengivet i Jyllands-Posten den 20.10.2024, hvor han bl.a. er
citeret for denne udtalelse: ”Jeg har været skatteordfører i næsten 10 år, og der findes ingen skatteordførere, der forstår detaljerne i det meste af den lovgivning, vi vedtager”. Han giver tillige udtryk for, at ”Folketinget har reduceret sig selv til et gummistempel”.
Jeg erkender, at det ikke er en boligordfører, der fremkommer med denne udtalelse om sine boligordførerkolleger – men, mon ikke den problemstilling som Jarlov er citeret for, også kan findes blandt ordførere indenfor andre områder, der behandles i Folketinget.
Efter min opfattelse bør der ”gøres noget” for at imødegå den opfattelse at Rigets/Folketingets tilstand, som Jarlov giver udtryk for,
Dét kunne bl.a. være, at der ved lovændringer/ny lovgivning, altid blev afholdt en møderække, hvor såvel politikere, embedsmænd og interesseorganisationer deltog. Derved kunne politikerne blive ”klædt bedre på” i forhold til, hvad der skal træffes beslutning om. Jeg er bekendt med, at interesseorganisationerne og andre kan fremkomme med høringssvar – men dét er ikke nok.
Forud for vedtagelsen af Erhvervslejeloven (der trådte i kraft pr. 1.1.2000) blev der afholdt en lang række møder mellem interesseorganisationerne og embedsmændene – og denne lov har i realiteten været uændret siden, hvilket vel taler for, at denne proces har været nyttig.
Med ønsket om en lovgivning, som politikerne forstår og som efterfølgende også er forståelig for brugerne.
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
ORDENTLIGHED FREM FOR ALT
Midt på havnen i Esbjerg med direkte udsigt til vadehavet ligger virksomheden Claus Sørensen Ejendomme, der er en del af Claus Sørensen Gruppen. Virksomheden har rødder helt tilbage til 1927, hvor fisker og bjergningspioner Claus Sørensen etablerede de isværker og frysehuse, der har grundlagt selve fundamentet for koncernen.
Claus Sørensen Ejendomme har i dag 7 ansatte og havde sidste år et resultat på 21 millioner før skat.
ars Kjærgaard, administrerende direktør, blev ansat i Claus Sørensen Ejendomme for fem år siden: "Virksomheden havde et ønske om at opskalere indenfor ejendomsinvesteringer, og det er den vækststrategi, som jeg siden har fulgt sammen med resten af teamet. Ejendomme kan jo sammenlignes med at investere i obligationer”.
Claus Sørensen Ejendomme råder i dag over godt 225 boliglejemål og ca. 70.000 kvadratmeter erhvervslejemål. Den snart 100 år gamle virksomhed er meget anerkendt og respekteret i byen, hvor de gamle dyder med fokus på især ordentlighed og venlighed strømmer en i møde selvsamme øjeblik, man træder ind på hovedkontoret på Torskekaj 1A i Esbjerg. Lars Kjærgaard er meget klar i sin udmelding:
"Ordentlighed er en værdi, der gennemsyrer hele koncernen. Det handler om at behandle folk med respekt, om det så er vores lejere eller forretningspartnere. Vi har alle et højt værdisæt og kodeks for, hvordan man opfører sig ordentligt. Vi kan selvfølgelig sagtens være hårde i filten, når vi skal forhandle, men vi gør det altid på en ordentlig og respektfuld måde."
Lene Wolff Larsen, der har været ansat i virksomheden i over 37 år og de seneste 30 år som ejendomsadministrator, nikker genkendende til dette.
"Vi betragter vores lejere som kunder. Hvis der er noget, der ikke virker, så sørger vi for, at det bliver fikset med det samme. Vi plejer at prale med, at tomgang ikke er noget, som vi bruger. Men det er faktisk rigtig nok. Vi har aldrig haft problemer med at leje vores forskellige lejemål ud".
Ifølge Lene Wolff Larsen, så er hemmeligheden bag succesen især deres stærke fokus på netop ordentlighed.
”Vores lejere får et ordentligt produkt på alle måder, når de bor til leje hos os. Man kommer i realiteten bare længst med at behandle andre mennesker ordentligt. Den værdi er evigt gældende. Det spreder sig hurtigt som ringe i vandet, hvis man bliver behandlet godtog i særdeleshed også, hvis ikke man gør.”
FORANDRINGER I UDLEJNINGSBRANCHEN
Kravene og ønskerne til lejemålene har ændret sig markant gennem årene, så Claus Sørensen Ejendomme har løbende sørget for at tilpasse sig disse ændringer. Hvor lejligheder tidligere gik fra den ene lejer til den anden uden den store istandsættelse, forventer lejerne i dag en noget højere standard.
"De unge mennesker forventer at boligerne er opdaterede med pæne og velholdte badeværelser og køkkener med alt indenfor hårde hvidevarer. Det er nærmest umuligt for et ungt menneske at leve uden
Fortsættes side 6
en opvaskemaskine i dag" siger Lene Wolff Larsen med et smil.
Som et godt eksempel på denne udvikling, peger Lene Wolff Larsen på en af virksomhedens ejendomme, der har været i deres varetægt gennem mere end 30 år:
”Vi har bl.a. en ejendom på hjørnet af Willemoesgade og Peter Skrams Gade tæt ved bymidten, hvor vores lejere tidligere gladeligt lod sig ”nøjes” med bad i kælderen eller en bruseniche i soveværelset. Sådan er det ikke længere, så i 1995 undergik ejendommen en større byfornyelse, og vi har siden 2019 dertil løbende renoveret lejemålene i forbindelse med fraflytning. Det har betydet, at ejendommen igen er blevet tidssvarende og attraktiv for nutidens unge mennesker med bl.a. nye køkkener og selvstændige badeværelser”.
ET VIGTIGT MEDLEMSKAB
Ifølge Lene Wolff Larsen er medlemskabet af Udlejerforeningen Esbjerg og Danske Udlejre meget historisk og ligeledes en vigtig livline, som de altid kan trække på.
”Vi kan jo ikke vide alt, så det er vigtigt for os, at vi har en forening, hvor vi kan få hjælp. Vi bruger faktisk både vores lokale forening og Danske Udlejere jævnligt, hvis vi har brug for et par input, eller et par gode råd til en specifik sag. Vi er også meget tilfredse med de mange kurser, hvor vi netop har haft en mand afsted til kurset i Fredericia, der omhandlede etablering af Ladestandere”, siger Lene Wolff Larsen.
Lene Wolff Larsen er desuden næstformand i bestyrelsen i Udlejerforeningen Esbjerg, så hun er sammen med den øvrige bestyrelse, også selv med til at afholde forskellige kurser i Esbjerg i samarbejde med Danske Udlejere.
VOGNSBØLHAVERNE
- ET AMBITIØST PROJEKT
Med udgangspunkt i den fastlagte vækststrategi, har Claus Sørensen Ejendomme opkøbt en tidligere højskolegrund på godt 50.000 kvadratmeter. Her vil virksomheden opføre et helt nyt bykvarter i Esbjerg, hvor man som lejer kommer til at bo tæt ved både by, vand og natur med store skovområder, parker og søer som nærmeste naboer. Projektet forventes at komme til at koste virksomheden et stort trecifret millionbeløb.
”Vognsbølhaverne bliver et helt nyt bykvarter, der skal skabe rammerne for moderne boliger i Esbjerg. Det er et projekt, der kommer til at strækker sig over de næste 4 til 5 år, og det kommer til at omfatte omkring 250 til 300 boliger," fortæller Lars Kjærgaard med en slet skjult begejstring i stemmen.
Det står hurtigt klart, at Vognsbølhaverne ikke bare er endnu et boligprojekt. Det er et bykvarter designet med omtanke for både miljø og mennesker, som virksomheden ønsker at etablere i Esbjerg. Det er et projekt, som de agter at beholde i deres ejendomsportefølje, og som de fremadrettet ønsker at kunne se på med stolthed.
”Koncernen nærer en stor kærlighed og respekt for byen. Virksomhederne er skabt i Esbjerg, og pengene
Der bliver bygget mellem 250 til 300 boliger i det nye byområde, Vognsbølhaverne. Boformen kommer til at veksle mellem etagebyggeri og rækkehuse på sammenlagt ca. 28.400 etagekvadratmeter. Illustration: Friis & Moltke Architects A/S
er tjent med udgangspunkt i byen. Vi vil derfor gerne give noget tilbage til byen, og det er med dette udgangspunkt, at vi sætter baren højt. Vi har således meget høje ambitioner, både i forhold til arkitektur, indretning og materialevalg”, siger Lars Kjærgaard.
Virksomheden har også høje ambitioner i forhold til at bygge bæredygtigt. De sigter således efter en såkaldt DGNB-certificering, hvor man ikke blot evaluerer et byggeri ud fra, hvor miljømæssigt bæredygtigt det er, men også ud fra, hvor socialt og økonomisk bæredygtigt det er.
"Byggeriet skal selvsagt være miljømæssigt bæredygtigt i henhold til tidens ånd, men vi kommer også til at arbejde med den sociale bæredygtighed. Ensomhed er et stort problem i dag, og vi har tidligere haft god succes med bl.a. seniorbofællesskaber, som vi også har planer om at inkorporere i Vognbølhaverne, sideløbende med den øvrige målgruppe af familier og singler”, siger Lars Kjærgaard.
Projektet indeholder således også tanker om et fælleshus, overnatningsmuligheder til gæster, åbne grønne fællesarealer og faciliteter som f.eks. shelters og bålplads.
Lene Wolff Larsen tilføjer: "Vi får faktisk dagligt henvendelser fra folk, der gerne vil skrives op på vores interesseliste til lejemålene. Vi har på nuværende tidspunkt allerede 250 interesserede lejere skrevet op, så folk er begejstrede, og alt tyder på, at det bliver nogle meget attraktive lejemål i byen”.
ORDENTLIGHED OG TILGÆNGELIGHED
Hvis man skal koge Claus Sørensen Ejendommes filosofi ned til ét ord, er det ”ordentlighed”. Denne værdi er kernen i alt, som de foretager sig - fra deres relation til lejere til deres store byggeprojekter. Som Lars Kjærgaard siger: "Opfør dig ordentligt, og vær tilgængelig. Det er nok det bedste råd, som vi kan give til andre udlejere."
Denne filosofi har været virksomhedens kompas gennem årene, og det har resulteret i både økonomisk succes og stærke relationer til lokalsamfundet.
Med nye projekter som Vognsbølhaverne og en fortsat dedikation til deres værdier, står Claus Sørensen Ejendomme A/S stærkt som et eksempel på, hvordan ordentlighed og kvalitet kan føre til langvarig succes - ikke kun for virksomheden selv, men også for byen de kommer fra.
Da Lene Wolff Larsen i sin tid blev ansat, administrerede man de godt 100 lejemål via. PBS blanketter og et meget manuelt system. Porteføljen er siden mere end fordoblet, og i 2019 blev Lars Kjærgaard ansat i virksomheden med ønske om yderligere vækst.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
NU SKAL HUSLEJEN SNART REGULERES
Altså – hvis nettoprisindekseringsklausulen er skrevet ind i lejekontraktens § 11
Vi nærmere os med hastige skridt jul – og dermed også årsskiftet. Langt de fleste udlejere, der har skrevet NPI-klausulen ind i § 11, har udfyldt klausulen således:
SKRIBENT
Michael Preetzmann
Direktør Danske Udlejere
Ovennævnte er fra en typeformular A, 10. udgave fra sept. 2022.
De udlejer, hvor lejeforholdet er indgået før 10. udgave var ”frigivet” fra ministeriet, har brugt formular A, 9. udgave – og dette var helt lovligt indtil 31. december 2022. I disse tilfælde var teksten til nettoprisindekseringen ikke fortrykt i formularen (ligesom i A, 10. udgave), og derfor har udlejerne muligvis beskrevet reguleringen en smule anderledes end ovennævnte. Siden introduktionen til regulering efter nettoprisindeks d. 1/7-2015, har langt de fleste udlejere valgt at:
• Regulere lejen hver d. 1. januar
• Regulere lejen med referencemåneden: Oktober (indekstallet for okt. 2024 offentliggøres 11. nov.) – se: https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/oekonomi/ prisindeks/nettoprisindeks
• Første gang lejen reguleres er som oftest 1. januar –det følgende år efter lejeaftalens indgåelse. Såfremt en lejeaftale indgås med overtagelse i okt., nov. eller dec., vælger mange udlejere at regulere lejen første gange 13-15 måneder senere.
EN UDBREDT MISFORSTÅELSE
Rigtig mange udlejere tror, at nettoprisindekseringen skal varsles 3 måneder inden ikrafttrædelsen. Dette er dog
Ny besked
Til:
ikke korrekt, idet der er tale om en aftalt lejeregulering – beskrevet og aftalt i lejekontraktens § 11. Lejereguleringen skal blot meddeles – dvs. f.eks. med denne tekst:
Emne: lejer@lejersen.dk
Huslejeregulering
Kære Inge og Bent, Jeg skal hermed meddele jer, at jeres husleje pr. 1. januar 2025 reguleres med udviklingen i nettoprisindekset –som også er beskrevet i jeres lejekontrakt i § 11.
For jeres vedkommende kommer huslejen for januar 2025 til at se således ud:
• Nuværende husleje: Kr. 5.000 + forbrug
• Nettoprisindeks for oktober til oktober
• Kr. 5.000 x 119,2 (kendes pt. ikke) = kr. 5.038 + forbrug 118,3
• Regulering af depositum/forudbetalt leje kr. 76 (2 x kr. 38) omtales nedenfor
• Ny husleje for jan. 2025 inkl. regulering kr. 5.114 + forbrug
Ovennævnte leje gælder for jan/feb/marts – resten af året er lejen kr. 5.038 + forbrug.
Glædelig jul og godt nytår
Udlejer
Såfremt udlejer ønsker det, kan denne også regulere det indestående depositum og den forudbetalt leje med førnævnte kr. 38, jfr. lejelovens § 60, stk. 1. Reguleringen af disse er også en pligtig pengeydelse. Reguleringen opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. Altså:
• Inden lejeforholdet startede – indbetale lejer depositum svarende til 3 mdrs. leje
• Inden lejeforholdet startede – indbetalt lejer forudbetalt leje svarende til 3 mdrs. leje
• Nu skal/kan både depositum og forudbetalt leje –reguleres med kr. 38 således:
• 3 mdr. depositum = 3 x kr. 38 – pålægges huslejerne for januar/februar/marts 2025 – hver med kr. 38
• 3 mdrs. forudbetalt leje = 3 x kr. 38 – pålægges huslejerne for januar/februar/marts 2025 – hver med kr. 38
Ovennævnte bevirker, at lejerens husleje kommer til at se således ud:
Nye huslejer i januar/februar/marts-2025 = Kr. 5.114 + forbrug
Udregning: Kr. 5.000 + kr. 38 (NPI-regulering) + kr. 38 (regulering af depositum) + kr. 38 (regulering af forudbetalt leje) + forbrug
Nye huslejer fra april og resten af 2025 = Kr. 5.038 + forbrug
Fra Danske Udlejeres side skal vi anbefale udlejerne altid at regulere lejen efter den aftalte nettoprisindekseringsklausul – men – også regulere såvel depositum og forudbetalt leje.
Så – kære udlejer – nu ved du:
• At du kan nettoprisindeksere, hvis du har klausulen i din § 11
• At du ”bare” skal meddele dine lejere om den kommende regulering af huslejen – og det kan gøres med en mail, som du sender i starten af december (eller før, hvis du gerne vil)
• Hvor du skal finde nettoprisindekstallet
• Hvordan udregningen ser ud
• Hvordan du (bør) regulerer depositum/forudbetalt leje
• At regulering af depositum/forudbetalt leje skal fordeles ud på samme antal måneder, som opkrævet oprindeligt (i ovennævnte tilfælde: 3 + 3 – dvs. jan/feb/ marts)
God arbejdslyst
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
OPSAGT LEJEMÅL
Må udlejer fjerne efterladte møbler og indbo?
S varet på ovennævnte spørgsmål er nej, men, der kan være omstændigheder, hvor svaret vil være ja.
Denne artikler omhandler en sag behandlet af Retten i Sønderborg d. 16. maj 2023 (BS. Nr. 1344/2022-SOON) og Vestre Landsret d. 12. marts 2024 (BS. Nr. 28413/2023VLR).
DØDSBO OG OPSIGELSE
Sagen drejer sig om boet efter lejer (L), der afgik ved døden d. 4. december 2021. Efter L´s død påtog sønnen (C), sig ansvaret for at håndtere fraflytningen fra en plejehjemslejlighed (tilhørende en almen boligforening). Den 9. december 2021 kontaktede C boligforeningen og aftalte at opsige lejemålet hurtigst muligt for at frigøre boligen til en ny beboer. C underskrev og returnerede opsigelsesblanketten, men misforstod datoen for flyttesynet, og antog fejlagtig, at dette skulle finde sted d. 15. januar 2022 – og ikke som beskrevet i opsigelsesblanketten d. 4. januar 2022.
FLYTTESYN / MISFORSTÅELSE / OVERDRAGELSE AF LEJEMÅL TIL UDLEJER (BOLIGFORENING)
D. 4. januar 2022 blev flyttesynet afholdt. Selvom C ikke dukkede op, fik boligforeningens inspektørassistent via nøgle fra plejehjemmet adgang til lejemålet. I lejemålet
blev der fundet yderligere 2 nøgler samt nogle møbler og andet indbo. Da alle udleverede nøgler nu var modtaget, vurderede inspektørassistenten, at lejemålet var overdraget til boligforeningen.
På grund af C´s misforståelse og gældende Coronarestriktioner var boet efter L ikke i stand til at tømme lejemålet (helt???) inden synet.
KONKRET VURDERING / TØMNING AF LEJEMÅLET
Inspektørassistenten vurderede, at de tilbageværende ejendele var uden værdi, og undlod derfor at kontakte boet. Ejendele og møbler blev bortskaffet d. 5. januar 2022 af et skadeservicefirma.
C kontaktede boligforeningen dagen efter – d. 6. januar 2022 for at forklare, at lejemålet ikke kunne ryddes inden d. 15. januar 2022 på grund af corona, idet han troede, at denne dato var fraflytningsdagen. C ønskede at udsætte synet, men blev oplyst om, at synet allerede var afholdt, at indboet var fjernet.
BOETS OPFATTELSE / IKKE AFFALD
Boet efter L gjorde gældende, at boligforeningen havde handlet ansvarspådragende ved at bortskaffe genstande
uden at vurdere deres værdi eller kontakte arvingerne for at få yderligere instruktioner. Boet hævdede, at de efterladte genstande ikke var almindeligt affald, men inkluderede arvestykker og møbler af høj kvalitet, som havde både økonomisk og affektionsmæssig værdi.
BOLIGFORENINGENS OPFATTELSE / SÆDVANLIG PROCEDURE
Boligforeningen argumenterede for, at de havde fulgt deres sædvanlige procedurer ved fraflytning, særligt i forbindelse med dødsboer. De fastholdt, at de ikke kunne forventes at opbevare ejendele fra fraflyttede lejemål, hvor efterladt indbo efter en aftalt rydning kunne betragtes som opgivet løsøre, der skulle bortskaffes hurtigst og billigst muligt.
BYRETTEN / FULGTE SÆDVANLIG
PROCEDURE / MANGLENDE
DOKUMENTATION FOR VÆRDI AF
INDBO
Byretten lagde vægt på, at boligforeningen havde handlet inden for rammerne af deres sædvanlige praksis, som er udformet til at sikre, at lejemål hurtigt kan frigøres og klargøres til nye beboere. Retten fandt, at boligforeningen ikke havde pligt til at vurdere værdien af de efterladte genstande eller kontakte arvingerne, da der ikke var givet nogen specifik instruktion herom før flyttesynet. Retten vurderede desuden, at boet ikke havde dokumenteret værdien af de det bortskaffede indbo tilstrækkeligt til at underbygge et erstatningskrav.
BYRETTENS DOM
Byretten fandt, at boligforeningen ikke havde handlet uagtsomt eller ansvarspådragende og frifandt boligforeningen.
LANDSRETTENS DOM
Landsretten tillagde det vægt, at boet ikke mødte op til flyttesynet d. 4. januar 2022 – og at boligforeningen ikke forinden var blevet kontaktet med henblik på at ændre den aftalte tid.
Endvidere fandt Landsretten, at det forhold, at boet ikke var i besiddelse af en nøgle til lejemålet, idet to nøgler befandt sig i lejemålet, mens den tredje nøgle var opbevaret i en kuvert på plejecenteret, underbyggede, at boligforeningen med rettet kunne anse lejemålet for fraflyttet den 4. januar 2022. På den baggrund fandt Landsretten, at der ikke forelå ansvarspådragende handlinger i forbindelse med tømningen af lejemålet. Landsretten stadfæstede derfor Byrettens afgørelse.
FORFATTERENS
OPFATTELSE:
Det er interessant at hæfte sig ved forskellen på ”begrundelserne” fra de to retsinstanser:
Byretten begrunder sin dom:
• Boligforeningen havde handlet ud fra deres sædvanlige procedure 1
• Boligforeningen ikke modtaget specifik instruktion om værdi af indbo – forud for flyttesynet
• Boet havde ikke dokumenteret værdien af de efterladte effekter
Landsretten begrunder sin dom:
• Boet mødte ikke op til det indkaldte flyttesyn
• Boet havde ikke inden flyttesynet forsøgt at ændre datoen for dette
• Nøgler: 2 nøgler befandt sig i lejemålet + 1 nøgle i kuvert på plejecentret – dvs. alle 3 udleverede nøgler var hos/i lejemålet. Dette faktum er en klar indikation på, at lejemålet kan anses for fraflyttet d. 4. januar 2022 – (Forfatterens tilføjelse: …og dermed overdraget den eksklusive brugsret til boligforeningen)
HVORLEDES ER DET NORMALT MED EFTERLADTE EFFEKTER? – HER ER VI TILBAGE I DEN ALMINDELIGE LEJELOV
Det sker ofte, at udlejer ikke modtager et fuldstændigt tømt lejemål. Der kan være tale om møbler, lukkede affaldssække med ukendt indhold, affald, tøj efterladt rundt i lejemålet og lignende. Hvis lejeren er tilstede ved fraflytningssynet, kan udlejer naturligvis bede lejer fjerne disse effekter. Men, ofte opstår disse situation, når lejer ikke dukker op til fraflytningssynet.
Udlejer må vurdere, om de efterladte effekter har nogen værdi. Er der åbenlys tale om affald/skrald/tomme flasker/pizzabakker etc. – må udlejer bortskaffe disse – og afregne tid/kørsel via depositumafregningen. Udlejer skal huske at nævne affaldet/bortskaffelse af dette i fraflytningsrapporten. Er der tale om ting af en vis værdi, bliver det mere vanskeligt. Det vil komme for vidt, hvis vi her i denne artikel skal komme ind på alle muligheder. Derfor beskrives i stedet situationen, hvor effekters værdi er tydelig for enhver: Måske finder udlejer 3 nye Y-stole tegnet af Hans J. Wegner i lejemålet? Da lejemålet straks efter flyttesynet skal istandsættes, SKAL lejemålet tømmes. Derfor må udlejer sørge for at disse Y-stole fjernes og opbevares for forsvarlig vis – hvilket i første omgang sker for udlejers regning (både kørsel og opbevaring).
Udlejer må herefter kontakte tidligere lejere, og bede denne afhente stolene inden ”den og den dato” – mod – naturligvis – først at afregne/betale udlejer for kørsel og opbevaring. Har udlejer øvrige pligtige pengeydelser til gode hos lejeren, kan disse også kræves betalt inden udlevering af de 3 Y-stole.
Udgangspunktet er altså, at udlejer må opmagasinere efterladte effekter af værdi – og herefter afvente at disse afhentes af lejer efter x-tid – og mod betaling af skyldige beløb til udlejer. Se forslag til brev til lejer:
Fortsættes side 15
Hejm
Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal
have forbrugsinformation flere gange årligt
FORMULAR G30
Find den på: danskeudlejere.dk
Skulle udlejer være i tvivl om effekters værdi – eller mangel på samme – må udlejer heller gemme/opmagasinere lidt for meget – end det modsatte. Hvis der kasseres effekter, bør udlejer fotografere disse inden bortskaffelsen.
Er lejer frivilligt fraflyttet lejemålet, og har lejer meddelt udlejer dette, må lejers efterladte effekter som udgangspunkt anses som affald – og kan dermed bortskaffes uden risiko (men snup lige et par billeder).
Der er altså forskel mellem efterladte effekter i førstnævnte plejehjemsbolig (Almenlejeloven) og ude
i de private udlejningsboliger. Mens boligforeningen (plejehjemmet) kan støtte ret på en ”sædvanlig procedure” – kræves der mere i den private udlejningssektor. Her skal udlejer nemlig nøje vurdere (og evt. dokumentere via billeder), om der er tale om affald eller værdifulde effekter. Herefter skal udlejer evt. fjerne og opmagasinere (muligvis) værdifulde effekter. Alt sammen med den risiko, at vurderingen var forkert – at der var tale om en kopi af Y-stolene –og dermed har udlejer brugt yderligere penge på et i forvejen dyrt bekendtskab.
Ligger i Marstal Ommel
2 lejemål:
• Lejemål 1, stueplan, 107 m2
• Lejemål 2, 1. sal, 77 m2
Begge lejemål bliver ledig for køber
Har tidligere været udlejet
Lejeindtægter årlig kr. 100.623,00 (kr. 8.385,25 pr. md.)
For yderlig henvendelser kontakt: David - david@kk9.dk
Invitation til et gratis webinar
GENERATIONSSKIFTE
AF UDLEJNINGSEJENDOMME OG EJENDOMSSELSKABER
- HELT NYE MULIGHEDER
HVAD KAN DU FORVENTE?
Regeringen har umiddelbar før sommerferien lavet en politisk aftale med partierne på højrefløjen i folketinget. Aftalen rummer en række nye og banebrydende muligheder for generationsskifte af udlejningsejendomme og ejendomsselskaber.
Udlejningsejendomme har man ikke tidligere kunne overdrage med succession, da de blev betragtet som passive aktiver i pengetanksberegningen. Med de nye regler kan man overdrage aktive udlejningsejendomme med succession, og de vil ikke længere betragtes som passive aktiver i pengetanksberegningen. På webinaret sætter vi fokus på følgende konkrete emner:
• Hvad er aktive udlejningsejendomme? Vi belyser en afgrænsning af begrebet.
• Hvad betyder overdragelse med succession?
• Hvornår kan man overdrage aktive udlejningsejendomme eller selskaber med succession?
• Hvordan betaler man købesummen?
• Skal man give en gave som en del af overdragelsen?
• Der bliver indført en ny afgiftssats på 10% ved arv og gave - hvornår kan man bruge det?
• Hvilken værdi kan man overdrage ejendomme eller ejendomsselskaber til? Der indføres skematiske værdiansættelsesregler – hvilken betydning får disse?
Reglerne forventes at træde i kraft 1. januar 2025 (nedsættelsen af gave- og boafgiften til 10% dog fra 1. oktober 2024) og indeholder mange nye muligheder.
Advokatfirmaet Dahl og Danske Udlejere giver dig overblikket på dette webinar, der bliver afholdt i professionelle omgivelser hos Wecademy.
TILMELD DIG HER:
www.d-u.dk/kurser - senest d. 12. november kl. 12:00
Vi sender efterfølgende en bekræftelse til den angivne mailadresse sammen med et link til webinaret.
Alle udlejere kan gratis deltage hjemme fra sofaen eller fra kontoret, uanset lokation og medlemskab, så du er meget velkommen til at dele invitationen med dit netværk...
TORSDAG D. 14 NOVEMBER
KL. 10:00 TIL KL. 12:00
WWW.D-U.DK/KURSER
ADGANG VIA LINK
Advokat(H), PH.D., HD-R og partner, Bent
Ramskov
Direktør Danske Udlejere Michael Preetzmann
SKRIBENT
Mikkel Buus Madsen, advokat (L) / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
for at undgå, at et lejemål lider af en retsmangel?
Formålet med denne måneds artikel i serien: "Hvad gør udlejer...", er at give et overblik over. den type mangler, som ikke relaterer sig til et lejemåls fysiske tilstand – de såkaldte retlige mangler. De retlige mangler omfatter f.eks., hvis et boliglejemål ikke er godkendt til beboelse, eller et erhvervslejemål er udlejet til en anvendelse, der strider imod lokalplanen. Hvis et lejemål lider af en retsmangel risikerer udlejer, at lejer kan ophæve lejeforholdet samt kræve erstatning, hvis ikke udlejer kan afhjælpe manglen. Det er derfor vigtigt, at udlejer allerede ved indgåelsen af lejemålet gør lejer opmærksom på, og i lejekontrakten får indskrevet, de eventuelle rådighedsindskrænkninger, som lejemålet udlejes med.
Retsmangler har betydning for både bolig- og erhvervslejemål, men i denne artikel vil fokus være rettet mod erhvervslejemålene.
HVILKE FORHOLD UDGØR EN RETSMANGEL VED ET LEJEMÅL?
Retlige mangler indebærer, at en lejer helt eller delvist ikke opnår de rettigheder, og dermed den brugsret, som lejer har krav på i henhold til lejeaftalen med udlejer. Erhvervslejelovens § 22, stk. 1, første led omtaler denne type mangel på følgende vis:
Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren …
Retsmangler relaterer sig således ikke til et lejemåls fysiske forhold.
Det siger sig selv, at en udlejer ikke kan udleje lejemål i en ejendom, som denne ikke selv ejer, ligesom udlejer ikke kan udleje det samme lejemål til flere forskellige lejere på samme tid. Gør udlejer dette, og kan lejer derfor ikke opnå den aftalte brugsret, foreligger der en retsmangel, som udlejer er ansvarlig for.
Herudover ses det i praksis ofte at være lokalplanbestemmelser eller ejerforeningsvedtægter, som medfører indskrænkninger i anvendelsesmulighederne af et erhvervslejemål, og som udlejer derfor skal tage højde for, forinden denne indgår en lejekontrakt.
Er skaden imidlertidig sket, fordi parterne allerede har indgået en lejekontrakt, opstår spørgsmålet, hvilke misligholdelsesbeføjelser lejer kan gøre gældende.
HVAD ER KONSEKVENSEN AF EN RETSMANGEL VED ET LEJEMÅL?
Den helt store forskel på retsmangler og fysiske mangler ved et lejemål er, at udlejer er objektivt ansvarlig for retsmangler – dvs. udlejer er erstatningsansvarlig, uagtet om udlejer havde kendskab til retsmanglen, eller om udlejer har handlet dadelværdigt/culpøst.
Erhvervslejelovens § 22, stk. 1, andet led fastlægger lejerens misligholdelsesbeføjelser, og heraf følger, at lejeren kan:
… kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Hvad en lejer kan kræve, afhænger af en konkret vurdering, men fra retspraksis kan fremhæves et par eksempler:
• Udlejer havde tiltrådt et afståelsestillæg, hvoraf det fremgik, at lejemålet af den indtrædende lejer skulle anvendes til grillbar. Anvendelse af lejemålet til brug for driften af en grillbar var imidlertidig i strid med ejerforeningens vedtægter, og udlejer blev derfor dømt til at betale erstatning til den indtrædende lejer.
• På ikrafttrædelsestidspunktet for et nyopført lejemål forelå der ikke ibrugtagningstilladelse eller energimærke. Da udlejer tilstrækkelig hurtigt fik indhentet midlertidig ibrugtagningstilladelse var lejer ikke berettiget til at hæve lejekontrakten, men denne var i stedet berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen på 20 %.
Udlejer har en afhjælpningsret, hvis der foreligger en retsmangel, men modsat af, hvordan det forholder sig ved fysiske mangler, kan det ofte være svært for en udlejer at afhjælpe en retsmangel, idet det ofte kræver tredjemands/det offentliges medvirken og accept – f.eks. i form af en lokalplandispensation eller en ændring af ejerforeningsvedtægter.
HVILKE FORHOLDSREGLER KAN UDLEJER TAGE FOR AT BEGRÆNSE RISIKOEN FOR RETSMANGLER?
Først og fremmest er det vigtigt, at udlejer er opmærksom på, hvilke indskrænkninger for ejendommen der følger af f.eks. lokalplaner, tinglyste servitutter og eventuelle ejerforeningsvedtægter.
Hvis der på ejendommen er tinglyst servitutter, der regulerer brugen af lejemålet, bør man som udlejer overveje at vedlægge disse som et bilag til lejekontrakten, således at lejer er gjort bekendt hermed forinden indgåelsen af lejekontrakten.
Endvidere skal udlejer være opmærksom på, hvad parterne aftaler i lejekontraktens anvendelsesbestemmelse, idet det er den aftalte anvendelse, der danner udgangspunktet for vurderingen af, om lejer kan opnå den aftalte brugsret.
Hvis en udlejer ikke har en tilstrækkelig indsigt i lejers anvendelsesønsker – eller hvis udlejer vil sikre sig på bedst mulig vis, kan parterne aftale, at lejer er ansvarlig for, at dennes anvendelse af det lejede ikke er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, tinglyste servitutter, lokalplaner eller anden offentlig planlægning. Et sådant vilkår kræver, som alle andre lejevilkår, at lejer kan acceptere dette – og et sådant vilkår kan have en betydning for lejefastlæggelsen, hvorfor man som udlejer bør være varsom med at indsætte det som et standardvilkår.
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Kim Nielsen
Harry Andreasen Peter Ebbesen
Lene Lausen
ATTER EN FÆLDE I FORBINDELSE MED FORBEDRINGSFORHØJELSER I BOLIGLEJEMÅL,
SOM UDLEJERE SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ
er har i danske presse for nylig været en artikel med overskriften: ”Huslejechok rammer lejer på Frederiksberg og tvinger hende ud:» Vi er jaget vildt«. Som altid skal man læse sådanne artikler med et gran salt, og i den forbindelse vil jeg gerne vise den anden side med en dom: T:BB 2022.933 Ø, der omhandler varsling af iværksættelse. For en god ordens skyld skal det indledningsvist bemærkes, at problemstillingen i dommen ”kun” omhandler store ejendomme og store småhuse (4 eller flere beboelseslejemål på varslingstidspunktet) i regulerede kommuner.
Dette skyldes, at alene disse lejemål er omfattet af reglerne om varsling af iværksættelse og dermed huslejenævnets mulighed for at modsætte sig en forbedringsforhøjelse, hvis den vurderes at være ”uhensigtsmæssig”, jf. LL § 109, når der varsles en forbedringsforhøjelse, der er over beløbsgrænsen i LL § 105 – i skrivende stund 113 kr. pr. m2 (2024).
AFGØRELSEN I HUSLEJENÆVNET/ ANKENÆVNET
Allerede den 13. december 2017 traf Ankenævnet afgørelse om, at en planlagt forbedring i form af nedlæggelse af bagtrappen oog etablering af badeværelse i en stor ejendom, var uhensigtsmæssigt, da: ”… der i de 7 lejligheder allerede forefindes funktionsdygtige badeværelser, som vil kunne moderniseres.” Ankenævnet fandt, at lejemålene derved ikke ville opnå ”en samlet nutidig standard”.
Den 15. oktober 2018 varslede udlejeren på ny følgende forbedringer til 10 lejere:
1. Etablering af sprinkleranlæg på alle tre hovedtrapper.
2. Brandsikring af indgangsdøre til alle lejemål.
3. Indbrudssikring af alle døre til lejemål.
4. Etablering af røgmeldere på alle hovedtrapper og i kælder.
5. Renovering/forbedring af badeværelse.
Udgiften til 10 badeværelser ville ifølge udlejeren udgøre 3.979.919 kr. eller 195,64 kr./m2. Udgiften til de øvrige forbedringer ville ifølge udlejeren udgøre 1.956.893 kr. eller 25,27 kr./m2.
LLO gjorde på vegne af 7 lejere indsigelse den 6. november 2018. Dermed havde mere end 25 % gjort indsigelse, og udlejeren indbragte hele sagen for huslejenævnet.
Udlejer gik i gang med arbejdet.
Huslejenævnet orienterede den 15. februar 2019, at konsekvensen ved igangsættelse af forbedringsarbejderne
var en begrænsning af forbedringsbeløbet til at udgøre beløbsgrænsen i LL § 105.
Udlejer oplyste den 10. april 2019, at sprinkleranlægget på de tre hovedtrapper og badeværelserne i 3 af lejemålene var påbegyndt. LLO oplyste, at det var samtlige lejemål.
Huslejenævnet reducerede udlejerens beregning af badeværelserne med 25 % for vedligeholdelse, men godkendte ellers i det store hele udlejerens beregning af forbedringsforhøjelserne.
Huslejenævnet reducerede dog forbedringsforhøjelsen til en kr. under satsen i LL § 105 bl.a. under henvisning til, at nævnet ikke kunne tage stilling til arbejdernes hensigtsmæssighed, hvis de var udført, da reglen dermed var ”sat ud af kraft”. Der blev henvist til, at en anke af en tiltrådt iværksættelse har opsættende virkning efter den identiske regel § 86, stk. 9 i lov om boligforhold, der udtaler:
”Stk. 9. Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter §§ 88 eller 89 har opsættende virkning.”
Ankenævnet stadfæstede huslejenævnets afgørelse.
Ankenævnet uddybede begrundelsen med henvisninger til litteratur, det tidligere gældende cirkulære m.v.
Lidt tankevækkende afviste Ankenævnet at træffe afgørelse om hensigtsmæssigheden på baggrund af billeder af de tidligere badeværelser, og Ankenævnet fandt, at da arbejderne var varslet samlet, så gjaldt begrænsningen samtlige arbejder, herunder for de lejere, hvor arbejdet ikke var påbegyndt.
AFGØRELSEN I BOLIGRETTEN OG ØSTRE
LANDSRET
Udlejeren gjorde bl.a. gældende, at der ikke var klar hjemmel til at begrænse udlejerens forbedringsforhøjelse, da udlejeren jo havde varslet iværksættelse, samt subsidiært at begrænsningen ikke var gældende for de arbejder, der ikke var igangsat.
Lejeren gjorde i det store hele gældende, at Ankenævnets afgørelse skulle stadfæstes.
Et flertal i boligretten fandt, at den nuværende LL § 109 er en indskrænkning af udlejerens råderet over ejendommen, således at udlejer ved at iværksætte varslede forbedringer, før der er truffet endelig afgørelse om hensigtsmæssigheden af dem, er udelukket fra at kræve lejeforhøjelser for disse forbedringer (udover beløbsgrænsen).
Udlejer indbragte sagen for Østre Landsret.
Landsretten stadfæstede boligrettens dom med følgende begrundelse:
”Landsretten finder, at de dagældende bestemmelser i BRL § 23 og § 25 (nuværende LL § 105 og LL § 109) efter deres ordlyd og forarbejder forudsætter, at huslejenævnet træffer afgørelse om hensigtsmæssigheden af varslede forbedringer, inden de fysisk iværksættes. På den baggrund tiltræder landsretten, at huslejenævnet er afskåret fra at træffe afgørelse om hensigtsmæssigheden af varslede forbedringer, hvis forbedringsarbejderne er iværksat.”
KOMMENTARER TIL SAGEN
Det er en ret klar dom: Hvis man skal varsle iværksættelse, så må man ikke påbegynde disse arbejder, inden der er truffet endelig afgørelse herom. Dvs. en afgørelse, der ikke ankes!
Billeddokumentation, en historik i huslejenævnet (Ankenævnets forudgående afgørelse af den 13. december 2017) ændrer ikke noget i den sammenhæng.
Men hvad betyder dommen så?
Lejerne får en mulighed for at bruge procestiden som en hindring mod saglige forbedringsarbejder. Hvis man har fået et godt håndværker-tilbud, så er det ikke sikkert, at man som ejendomsejer kan bruge det pga. reglen om varsling af iværksættelse.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
Det bemærkes i den sammenhæng, at en sagsbehandlingstid ved huslejenævnene sammenlagt med tiden i retssystemet sagtens kan komme op på 5 år. I den ovenstående sag indbragte udlejeren forbedringsforhøjelsen den 15. oktober 2018, og den er sikkert ikke færdigbehandlet endnu!
Kan man gøre noget som udlejer?
Meget lidt desværre – bortset fra at holde håndværkerne i ro!
Man kan undgå at samle forbedringsarbejder, så man holder det under grænsen på 113 kr. pr. m2 (2024), og man kan sørge for, at forbedringer af badeværelser og køkkener kun sker i forbindelse med genudlejning eller ved aftale med lejeren, så de ikke skal varsles. Men ellers er der ikke så meget at gøre.
Hvis man ikke kan holde forbedringsarbejderne under grænsen, hvad sker der så?
Huslejenævnet skal så vurdere hensigtsmæssigheden af det pågældende arbejde, og denne vurdering tager typisk udgangspunkt i ”om ombygningen er uforsvarlig i forhold til et samfundsmæssigt synspunkt”.
Det er et bredt skøn, der tillægges huslejenævnene, men typisk vil sædvanlige forbedringer næppe/sjældent blive sanktioneret. Hvis derimod udgiften skønnes at være ”for høj”, eller forbedringen vurderes at være konkret uhensigtsmæssig, så er der praksis for, at huslejenævnet sanktionerer forbedringsforhøjelsen.
Under alle omstændigheder er der tale om en konkret vurdering – hvilket i praksis betyder, at ingen kan svare på det på forhånd.
SKRIBENT
I relation til en fraflytningsrapport
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Ien nylig afsagt afgørelse fra Ankenævnet for Huslejenævnene i København slås det fast, at en lejer godt kan være bundet af sin underskrift på en fraflytningsrapport. Selvom kendelsen ikke er afsagt af Landsretten eller Højesteret, giver den alligevel en formodning om, hvad der pt. må være gældende ret.
Hidtil – og i flere huslejenævn – har man tolket lejers underskrift på en fraflytningsrapport som: En kvittering for modtagelsen af en kopi af fraflytningsrapporten – og intet andet. Nogen har endda draget den konklusion, at såfremt der ikke var flere underskriftmuligheder på fraflytningsrapporten end én, så udgjorde underskriften fra lejer udelukkende en accept på modtagelsen af fraflytningsrapporten – uagtet – at der også var omtalt accept af udlejers krav.
Hvorfor der har hersket denne tvivl kan muligvis tilskrives, at nogle udlejere umiddelbart efter de nye regler om obligatoriske ind-og fraflytningssyn fra 1/72015 konstruerede nogle lange og ofte komplicerede tekster for lejers underskrift. ”Man” drog derfor den konklusion, at koncipisten (den der udfærdiger dokumentet) også er ansvarlig for, at brugeren (lejeren) forstår konsekvensen af en underskrift herpå. Derfor har ”man” ment, at én underskriftmulighed ikke var nok. Denne konklusion må med den nye ankenævnsafgørelse muligvis ændres.
SAGEN KORT BESKREVET:
Sagen omhandlede en tvist vedrørende et lejemål, indgået i december 2018, og med fraflytning i oktober 2019. Lejer (L) havde haft den indvendige vedligeholdelsespligt, og formalia i forbindelse med ind- og fraflytning var overholdt. L havde underskrevet fraflytningsrapporten, som angav, at Udlejer (U) gjorde gældende, at L skulle hæfte for afslibning og lakering af gulv i entre, køkken, stue og soveværelse samt for rengøring efter håndværkere.
L havde underskrevet fraflytningsrapporten, som alene indeholdt ét underskriftsfelt. Over underskriftsfeltet var anført med fed skrift:
U opkrævede 2.700 kr. for istandsættelse og rengøring efter håndværkere samt betaling af antennebidrag, hvorefter L indbragte sagen for huslejenævnet og hævdede, at underskriften kun bekræftede modtagelsen af rapporten og ikke en accept af istandsættelserne.
I modsætning til huslejenævnet, der mente, at det ikke var tilstrækkeligt tydeligt for L, at underskriften på fraflytningsrapporten betød en accept af de anførte mangler og deres udbedring på L's regning, fandt ankenævnets flertal, at L ved sin underskrift på fraflytningsrapporten havde indgået en aftale med U vedrørende hæftelse for udbedringen af manglerne vedrørende gulvet, der skulle afslibes/ lakeres i entre, køkken, stue og soveværelse samt rengøring efter håndværkere i disse rum.
"Anerkender at have modtaget nærværende fraflytningsrapport og acceptere at hæfte for udbedring af de mangler, der er anført ovenfor."
Ankenævnets flertal lagde herved vægt på, at ordlyden over underskriftsfeltet er tilstrækkeligt klar, og at L med sin underskrift dermed havde erklæret sig enig i, at de i fraflytningsrapporten angivne mangler skulle udbedres for L's regning. L havde således indgået en bindende aftale med U herom, jf. aftalelovens § 1.
L hæftede for U's istandsættelseskrav på 2.700 kr., og ankenævnet fandt endvidere tilbage, at U ikke skulle betale antennebidraget, da L først havde afmeldt antenneaftalen efter fraflytningstidspunktet.
Fortsættes side 24
Tvivlen om betydningen af lejers underskrift på fraflytningsrapporten fik for flere år siden Danske Udlejere til at konstruere en rapportformular, hvor
der ikke er mindre end 3 underskriftsmuligheder –se nedenfor.
Danske Udlejeres forslag til en fraflytningsrapport:
Med afgørelsen fra Ankenævnet, København i mente, burde en underskrift i øverste felt være nok til, at lejer hæfter for de istandsættelser, som udlejer har beskrevet i fraflytningsrapporten.
Sammenlign selv teksten øverst – markeret med en gul pil – med teksten fra den omtalte ankenævnsafgørelse:
"Anerkender at have modtaget nærværende fraflytningsrapport og acceptere at hæfte for udbedring af de mangler, der er anført ovenfor."
Lejer: ???????????????
Hvis ankenævnsafgørelsen er korrekt, burde en underskrift i ovennævnte felt (markeret med gul) også være tilstrækkelig til, at lejer hæfter – og har godkendt de beskrevne vedligeholdelseskrav. Lejer vil dog altid kunne klage over størrelsen på f.eks. malerregningen. Lejer kan klage til det lokale huslejenævn indtil der er gået 3 år fra flytteopgørelsen er kommet frem til lejer.
Hvis udlejer ønsker at sikre sig mod, at lejer kan klage i op til 3 år efter modtagelsen af flytteopgørelsen (f.eks. klage over malerregningens størrelse), så skal udlejer bruge felt nr. 3 i Danske Udlejeres fraflytningsrapport. I dette felt bekræfter lejer, at denne har indgået en fast aftale med udlejer om, at der trækkes/betales et fast beløb på kr. ????? – for at blive løst af udlejers vedligeholdelseskrav. Når blot fraflytningsrapporten er udfærdiget og udleveret, er lejer bundet af en sådan aftale (Aftalelovens § 1).
Få dine forbrugsregnskaber til tiden
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE
SUNDE BYGNINGER &
I DANSK ØKONOMI
Mikkel Høegh
Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Den stærke beskæftigelse har haft den betydning, at restancer mv. nærmest ikke har været eksisterende i perioden fra 2022, hvor renterne steg kraftigt. Derfor er beskæftigelsen en hjørnesten i dansk økonomi. Beskæftigelsen er særlig interessant at følge, hvis man ejer ejendomme. Dels fordi konjunkturudviklingen har betydning på kort sigt. Dels fordi beskæftigelsesudviklingen har en strukturel karakter der påvirker efterspørgslen efter lejeboliger. Selv om, at økonomi sløjer af, er så står vi stærkt og har modstandskraft.
Skoven falmer trindt om land, og personligt synes jeg ikke, der er noget smukkere end at komme ud i landet og se de brændte farver. Særligt når solen står på. De brændte farver kalder imidlertid også på vinter, og det store spørgsmål er imidlertid om dansk økonomi er på vej ind i en mørk periode?
Det kunne man umiddelbart frygte, når man læser de første nyheder der er tikket ind, efter efterårsferien er brændt af. Her tænker jeg på, at beskæftigelsen faldt med 1.500 personer i august måned. Et tal der vidner om, at der i sensommeren er sket en vis opbremsning af dansk økonomi, når man ser bort fra den aktivitet der sker i medicinalindustrien. Den tabte beskæftigelse er primært inden for sektorer, der er meget konjunkturfølsomt såsom rejser, transport mv. Det varsler en økonomi i et lavere gear.
RO PÅ KATASTROFEN LURER IKKE OM
HJØRNET
Men ro på. Selv om, at et fald i beskæftigelsen på 1.500 mand er et forholdsvist stort tal på en enkelt måned. Så er beskæftigelsen stadigvæk en hjørnesten i dansk økonomi. Samlet er der svimlende 3.021.700 personer i beskæftigelse. Et tal vi for år tilbage havde set som værende uopnåeligt. Så vi er stadigvæk et sted, hvor arbejdsmarkedet er stramt, danskerne har indkomst og lønningerne er stigende. Netop i den situation er det ikke dårligt at have udlejningsejendomme.
Når danskerne har indkomst – altså arbejde kan de betale deres regninger og de har penge til forbrug. Derfor er det en styrke. Når tallene så trods alt går lidt tilbage, så skyldes det jo, at man netop har forsøgt at dæmpe aktiviteten i vores økonomi for at undgå et inflationært pres. Så det at beskæftigelsen går lidt tilbage er altså nødvendigvis ikke en dårlig nyhed.
HVORDAN KAN BESKÆFTIGELSEN
STIGE SÅ MEGET?
En anden ting der er centralt at holde sig for øje, er, hvordan og hvorfor beskæftigelsen er steget til nye historiske dimensioner. Sandheden er nemlig, at beskæftigelsen er steget kraftigt som følge af import af udenlandsk arbejdskraft. Netop udenlandsk arbejdskraft er karakteriseret ved, at
den ikke er i landet permanent. Det svagere tilhørsforhold til Danmark betyder, at den udenlandske arbejdskraft i mindre omfang end den danske arbejdskraft bor til leje. Den kraftige stigning i beskæftigelsen er dermed ens betydende med, at der er større efterspørgsel efter lejeboliger. Det presser lejen op og dermed er den høje beskæftigelse ikke blot med til at sikre, at lejen betales, men den sikrer også lejens niveau. Derfor er der god grund til at følge udviklingen i beskæftigelsen tæt, når man har interesse for udlejningsejendomme.
BØR VI VÆRE BEKYMRET FOR FREMTIDEN?
Burde man så ikke være mere bekymret for udviklingen? Det er et relevant spørgsmål. Vi vil formentlig se de kommende måneder, at beskæftigelsen vil falde. Det vil imidlertid ikke ændre på, at beskæftigelsen vil befinde sig i niveauer som vi normalt betegner som højkonjunktur. Der er ikke noget der tyder på, at beskæftigelsen vil tage et voldsomt dyk. Nu skal man passe på med at jingze noget – som de unge siger – men det tyder mest på en blødlanding.
Skulle vi alligevel ende i en hård landing, så vil et fald i beskæftigelsen på 100.000 personer stadigvæk befinde sig i det scenarie, vi kalder højkonjunktur målt på beskæftigelsen. Men lige nu falder renterne, reallønnen dvs. forbrugernes købekraft stiger. Så alt i alt tilføres økonomien lige nu mange vitaminer, selv om at solen ikke længere har helt så meget magt, som den har agt.
FORELØBIG DÆKNINGSAFGIFT KAN GIVE TAB FOR UDLEJERE
Det er næppe gået nogens næse forbi, at de nye offentlige ejendomsvurderinger er forsinkede. Ligesom boligejere betaler ejere af erhvervsejendomme ejendomsskat baseret på foreløbige vurderinger i disse år. Når de endelige vurderinger er klar, vil de betalte ejendomsskatter blive efterreguleret helt tilbage til 2022. Det kan medføre økonomiske tab for udlejere, da det i praksis kan være svært at vælte efteropkrævninger af flere års gamle skatter over på lejerne. Særligt kan udlejere af erhvervsejendomme, der betaler dækningsafgift, blive ramt.
SKRIBENTER
Gregers Nytoft Rasmussen, Director & Head of Research og Martin Østengaard, Director and Head of Office Leasing, Copenhagen, Colliers
Dækningsafgiften er en kommunal ejendomsskat, som 33 af landets kommuner opkræver for erhvervsejendomme. Som et led i ejendomsskattereformen er dækningsafgiften på erhvervsejendomme blevet omlagt, sådan at dækningsafgiften nu bliver beregnet som en fastsat promille af grundværdien fra den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 20 procent. Afgiftsgrundlaget for dækningsafgift er derfor det samme som for grundskyld.
STORE FORSKELLE I BESKATNING AF ERHVERVSEJENDOMME PÅ TVÆRS AF LANDET
Kortet viser, hvilke kommuner der opkræver dækningsafgift og kommunernes samlede promille for erhvervsejendomsbeskatning (grundskyldspromille plus dækningsafgiftspromille).
Kortet viser, at der er stor variation i niveauerne for erhvervsejendomsbeskatnings-promiller på tværs af kommunerne. Hvor Køge Kommune har den mest erhvervsvenlige ejendomsbeskatning og blot opkræver 5,3 promille, er Kolding Kommune helt oppe på 20,7 promille (grundskyldspromille plus dækningsafgiftspromille).
De otte kommuner i landet, der har de højeste erhvervsejendomsbeskatnings-promiller, opkræver alle dækningsafgift. Faktisk er den gennemsnitlige erhvervsejendomsbeskatnings-promille ca. 4 promillepoint højere i kommuner, som opkræver dækningsafgift i forhold til kommuner, der ikke gør.
Det er primært kommuner i og omkring København og større bykommuner i det øvrige Danmark, der opkræver dækningsafgift. Det er samtidigt kommuner,
Note:
Kommunernes samlede promille for erhvervsejendomsbeskatning (grundskyldspromille plus dækningsafgiftspromille) i 2024. Jo højere erhvervsejendomsbeskatningspromille, desto mørkere farve. De 33 kommuner, som udover grundskyld opkræver dækningsafgift, er markeret med rødt omrids.
Kilde:
hvor grundværdierne (skattebasen) er høje og er steget meget i de nye, foreløbige ejendomsvurderinger. Derfor er ejendomsskatterne steget betydeligt for mange dækningsafgiftspligtige erhvervsejendomme.
FORELØBIGE VURDERINGER, FORELØBIGE
OPKRÆVNINGER
I 2022 og 2023 blev der opkrævet en foreløbig dækningsafgift baseret på de gamle ejendomsvurderinger. I 2024 og 2025 er opkrævningen af dækningsafgift baseret på de foreløbige 2023-vurderinger. I mange tilfælde er grundværdierne steget markant, hvilket har givet anledning til højere dækningsafgift. Hvor grundskyldspromillerne blev sat ned for at kompensere for de nye, højere grundværdier, blev
Fortsættes side 30
Danmarks Statistik, Colliers
dækningsafgiftspromillerne i høj grad fastholdt. Når de endelige vurderinger er klar, vil der ske en efterregulering af de betalte ejendomsskatter helt tilbage til 2022.
For at sikre en mere skånsom overgang til de højere dækningsafgifter, er der indgået en politisk aftale om stigningsbegrænsning for dækningsafgiften. Stigningsbegrænsningen forventes at blive vedtaget i Folketinget senere i år. Aftalen betyder, at dækningsafgiften ikke kan stige med mere end 10 procent af den fuldt indfasede dækningsafgift hvert år. På trods af dette kan efterregulering helt tilbage til 2022 være en udfordring for udlejere.
EFTERREGULERING KAN SKABE PROBLEMER FOR UDLEJERE
For erhvervslejemål bliver ejendomsskatter betalt af lejer – enten ved at skatterne er indeholdt i lejen eller som en ekstra opkrævning sammen med ejendommens øvrige driftsudgifter.
Medmindre erhvervslejeloven er fraveget i lejekontrakten, vil udlejer i flere tilfælde formentlig ikke kunne opkræve en efterregulering af skatterne hos lejer flere år tilbage. Ved indgåelse af nye lejekontrakter og genforhandlinger af erhvervslejemål bør udlejer derfor indarbejde en klausul, der giver mulighed for at efteropkræve, når de endelige skatter er opgjort. Tilsvarende bør køber og sælger være opmærksomme på efterreguleringen af ejendomsskatter, når der handles erhvervsejendomme. Udgangspunktet
Tabellen viser to konkrete eksempler på, hvor meget dækningsafgiften stiger med de foreløbige 2023vurderinger.
er, at en efterbetaling bliver opkrævet hos den, der ejer ejendommen på tidspunktet for efterreguleringen.
Efteropkrævningerne kan også volde problemer, hvis de skal opkræves hos en lejer, der er fraflyttet. Ved fraflytning bør udlejer derfor søge en aftale med fraflyttende lejer om efterbetaling af for lidt opkrævet skat, når de endelige ejendomsskatter er fastsat.
De forsinkede ejendomsvurderinger og deraf følgende efterreguleringer af ejendomsskatterne udgør således en udfordring for udlejere. Hvis ikke efterreguleringerne kan væltes over på lejerne, kan de medføre økonomiske tab for udlejere.
Den indgåede politiske aftale om stigningsbegrænsning for dækningsafgiften skal afbøde de værste konsekvenser, men udlejere bør være proaktive og forsøge at indarbejde klausuler i nye og eksisterende lejekontrakter, der giver mulighed for efteropkrævning hos lejerne, når de endelige skatter er opgjort.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Ågade 7 – 47, 8370 Hadsten
Totalt ombygget ejendom med en overbygning, så ejendommen i dag indeholder 18 enheder opdelt i ejerlejligheder.
Der er en god variation i størrelserne på enhederne, hvilket tilsikrer at ejendommen kan tiltrække en bred målgruppe som ældre, enlige samt par.
Udenomsarealerne består af 17 p-pladser samt grønt område mod syd lige ned til Lilleåen – så kaffen kan nydes midt i naturen.
15.950.000
Købesum i kr.
Rundforbivej 2A-E, 2950 Vedbæk
870 m²
Samlet areal
Boligudlejningsejendom opdelt i 5 ejerlejligheder
En ejendom for den kræsne køber. Tæt på strand og skov ligger den gamle Trørødgård som i 2022 blev totalt renoveret og delt op i 5 lækre lejligheder bygget i de kvalitetsbevidste materialer. Alle 5 lejligheder er forskelligt indrettet og tiltrækker derfor et bredt publikum – og sammenholdt med stand og beliggenhed, vil der altid være stor efterspørgsel efter lejemålene.
25.000.000,-
Købesum i kr. 5,31 % Forrentning 4,3% Forrentning
539 m²
Samlet areal
SKRIBENTER
Advokat/partner Poul Jensen og advokat Helene Thorseth Henriksen
BEVARINGSVÆRDIGE BYGNINGER
Hvad er reglerne, og hvad skal man være opmærksom på?
I Danmark er der mere end 300.000 bevaringsværdige bygninger, hvoraf dog kun ca. 100.000 juridisk set er bevaringsværdige. Men hvad betyder det egentlig, at en bygning er bevaringsværdig? Hvad kræver det, før en bygning kan erklæres bevaringsværdig? Hvad må man, og hvad kræver tilladelse? Vi giver overblikket i denne artikel.
HVORNÅR ER EN BYGNING BEVARINGSVÆRDIG?
Bevaringsværdige bygninger er bygninger, der har særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af regional eller lokal betydning. Til forskel fra fredede bygninger er bevaringsværdien alene knyttet til bygningens ydre.
Det står således en ejer af en bevaringsværdig bygning frit for, om ejeren ønsker at foretage ændringer i ejendommens indre. Begrænsningerne gælder alene ejendommens ydre.
Er bygning fredet, omfatter fredningen hele bygningen og dermed både for bygningens indvendige og udvendige dele.
Det kræver derfor tilladelse at foretage bygningsmæssige ændringer, uanset hvilke ændringer, der er tale om.
Ifølge Bygningsfredningsloven er en bygning bevaringsværdig, når den er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan eller byplanvedtægt.
Det er kommunerne, der har ansvaret for bevaringsværdige bygninger, hvor det for fredede bygninger er Slots- og Kulturstyrelsen, der er (frednings-)myndighed.
Selvom en bygning ikke er optaget som bevaringsværdig i en kommune- eller lokalplan, kan kulturministeren træffe beslutning om, at en bygning er bevaringsværdig. Denne kompetence er uddelegeret til Slots- og Kulturstyrelsen, og det er derfor i praksis Styrelsen, der træffer en sådan beslutning enten efter indstilling fra Det Særlige Bygningssyn, fra de lokale kulturmiljøråd eller på eget initiativ.
Retsvirkningerne af at Slots- og Kulturstyrelsen udpeger en bygning som bevaringsværdig er de samme, som hvis bygningen er optaget i en kommune- eller lokalplan.
HVORDAN KONSTATERES DET, OM EN BYGNING ER BEVARINGSVÆRDIG?
Alle bevaringsværdige bygninger er optaget i et register over fredede og bevaringsværdige bygninger, der føres at Slotsog Kulturstyrelse. Registeret kan tilgås via hjemmesiden: https://kulturarv.dk/fbb, hvor alle bygninger, hvorom der er truffet beslutning om fredning eller er vurderet at være
bevaringsværdige er registreret.
Såfremt det i registreret konstateres, at en bygning er bevaringsværdig, vil det herefter være relevant i en kommune- eller lokalplan at søge konstateret, om og i givet fald hvilken konkret betydning denne registrering måtte have. Altså med andre ord – en bygning kan godt i registret hos Slot- og Kulturstyrelsen være registeret som bevaringsværdig, men hvis det ikke i en kommune- eller lokalplan fremgår, at bygningen er bevaringsværdig, vil bevaringsværdien i registret ikke i sig selv være hindrende for eventuelle arbejder, der ønskes udført på bygningen.
Det anbefales dog altid at kontakte den lokale kommunale bygningsmyndighed for med sikkerhed at fastlægge, om og i givet fald hvilke indskrænkninger i råderetten over bygningen en bevaringsværdi for bygningen måtte indebære.
BEVARINGSVÆRDIERNE
Bevaringsværdige bygninger kan få en bevaringsværdi fra 1-9, hvor 1 er den højeste og gives til fredede bygninger eller kirker.
Når en bygning skal vurderes, ses der på bygningens arkitektoniske værdi, kulturhistoriske værdi, miljømæssige værdi, originalitet og tilstand. De fem parametre vurderes på en skala fra 1-9. Når de fem parametre hver især har fået en værdi, fastlægges herefter, hvad den samlede bevaringsværdi for bygningen er. Det er således den samlede værdi af de fem parametre, der danner grundlag for bygningens bevaringsværdi, og som herefter fører frem til en bygnings udpegning som bevaringsværdig.
OMBYGNING OG NEDRIVNING
En ejer af en bevaringsværdig bygning skal værne om bygningens arkitektoniske- og kulturelle værdier. Ejeren er derfor forpligtet til at sørge for at følge de vedligeholdelsesanvisninger, der er beskrevet i lokalplanen. Det kræver således kommunalbestyrelsens tilladelse at foretage bygningsmæssige ændringer. Dette betyder altså, at en ejer ikke blot kan foretage de ændringer, ejeren har lyst til.
Hvad enten der allerede består et ejerskab til en bevaringsværdig bygning eller det påtænkes at erhverve en bevaringsværdig bygning, og det haves planer om at ombygge eller renovere denne bygning, vil det være stærkt anbefalelsesværdigt, at denne nuværende eller kommende ejer sætter sig godt ind i, hvilke regler og krav, der gælder for vedligehold og krav til bygningens udseende.
Som nuværende eller kommende ejer af en bevaringsværdig bygning, skal ejeren ligeledes være opmærksom på, at der ikke må ske nedrivning uden at der hos kommunen er opnået byggetilladelse hertil, hvilken tilladelse dog først kan udstedes efter der har været foretaget forudgående offentlig bekendtgørelse. Nedrivningsanmeldelsen skal bekendtgøres med en frist på 4-6 uger, hvor offentligheden skal have mulighed for at fremkomme med indsigelser. En ejer kan derfor ikke umiddelbart forvente, at ejendommen blot uden videre kan rives ned.
MULIGHED FOR STØTTE
Hvis en ejer ønsker at foretage bygningsarbejder på en bevaringsværdig ejendom, er der mulighed for opnå støtte.
Støtten kan gives enten i form af lån, tilskud, sagkyndig bistand, projektudarbejdelse eller materialer.
Det kan derfor være givet godt ud, at en ejer undersøger hvilke muligheder, der er for at opnå støtte, hvis der haves planer om at foretage bygningsarbejder på en bevaringsværdig bygning.
Kulturministeren (Slots- og Kulturstyrelsen) kan yde støtte til bygningsarbejder på bygninger, som af denne er besluttet bevaringsværdig.
Hvis kommunen har etableret et lokalt Bevaringsråd med en tilknyttet økonomisk støtteordning, kan der ligeledes tildeles midler til Bevaringsrådet eller lignede, der kan yde støtte til arbejder, der ønskes udført på bevaringsværdige bygninger.
Støtten kan dog gøres betinget. Oftest vil betingelsen være knyttet til bygningsarbejdernes udførelse. Der vil f.eks. ofte fastsættes tidsfrister for, hvornår arbejdet skal være udført.
Hvis en ejer en bevaringsværdig bygning ønsker at foretage arbejder på bygningen, vil det være anbefalelsesværdigt at undersøge mulighederne for at opnå støtte til dette ønskede arbejde, evt. i en korrigeret form, der muligt kan gøre, at tilsagn om støtte kan opnås.
HVAD SKAL EN EJER ELLER EN KØBER VÆRE OPMÆRKSOM PÅ VED KØB OG SALG AF EN BEVARINGSVÆRDIG BYGNING?
Såfremt en ejer af en ejendom, hvorpå der er opført en eller flere bevaringsværdige bygninger, ønsker at sælge ejendommen, har ejeren en loyal oplysningspligt til at oplyse en kommende køber om bevaringsværdigheden, herunder til at oplyse, om ejeren eller tidligere ejere måtte have foretaget ændringer på sin bevaringsværdige bygning, der ville have krævet tilladelse fra den kommunale bygningsmyndighed Såfremt ejeren ikke har positiv viden om, at tidligere ejere har foretaget ændringer, der ville have krævet tilladelse, kan ejeren med fordel overfor den kommende køber fraskrive sig ansvaret for arbejder, som tidligere ejere måtte have foretaget.
Tilsvarende kan køberen, såfremt det i en forhandlingssituation af ejeren måtte blive fremført, at ejeren ikke vil hæfte for tidligere ejeres handlinger, herunder ikke måtte være muligt for køber at formå ejeren til at indestå for lovligheden at tidligere ejeres arbejder, søge at formå sig tiltransporteret de garanti- og reklamationsrettigheder, som den nuværende ejer måtte have hos tidligere ejere.
Tilsvarende kan en køber via søgninger i ejendommens byggesagsarkiver, evt. bistået af teknisk rådgiver, søge at danne sig et overblik de ændringer, som bygningen over årerne har undergået for at vurdere, om bygningen i dag fremstår som da bygningen blev gjort bevaringsværdig. Krav om tilbageførelse af en bygning til den bevaringsværdige udseende vil af myndigheden bliver gjort gældende overfor den til enhver tid værende ejer, uanset om det er denne, der har ladet ændringen foretage.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Olav Grønn Hansen
LEJERET:
EJENDOMSREGNSKAB:
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:
DANSKE UDLEJERE:
40 30 94 06
79 25 30 00
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
MANGLENDE ISTANDSÆTTELSE VED
SALG AF EN UDLEJNINGSBOLIG
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
På baggrund af en fast højesterets praksis skal udlejere, der sælger deres udlejningsejendomme, og ikke foretager istandsættelsen være opmærksomme på, at de på anden vis skal dokumentere tabet. En ældre afgørelse fra Huslejenævnene i Aarhus illustrerer denne problemstilling på glimrende vis.
AFGØRELSEN I HUSLEJENÆVNET
Et lejeforhold var påbegyndt den 1. december 2014, og lejer fraflyttede den 15. november 2018. Lejeren havde indbetalt et depositum, som ved fraflytningen udgjorde i alt kr. 8.078,89. Af lejekontrakten fremgår, at lejemålet ved indflytningen var nyistandsat, og at lejemålet skulle afleveres nyistandsat, samt at den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede lejer.
Der er afholdt fraflytningssyn den 16. november 2018. Lejligheden blev ikke malet, men administrator fremsendte den 7. februar 2019 en flytteopgørelse med et tilbud fra Malermester "Simon", der dækkede udgiften til istandsættelse.
Lejligheden blev solgt den 15. marts 2019.
Lejer klagede over afregningen af depositum til huslejenævnet, og til støtte herfor anførte han, at han ikke var uenig i, at der skulle males, men at prisen for istandsættelse var for høj. Lejer tvivlede endvidere på, at istandsættelsesudgifterne medførte en nedsættelse af salgsprisen ved udlejers salg af lejligheden.
Administrator oplyste, at der havde været behov for at istandsætte lejemålet, og at udgifterne hertil var nødvendige. Det blev gjort gældende, at lejemålet ville have en større værdi ved salg, hvis det var istandsat, og som dokumentation herfor blev der fremsendt en udtalelse fra ejendomsmægler Christian Bech Poulsen, hvoraf det fremgik: ”At en lejlighed kan sælges til en højere pris, hvis den er istandsat.”
”Nævnet bemærker, at udlejers ret til at kræve, at lejer betaler for istandsættelse, er betinget af, at udlejer har godtgjort et tab, jf. Højesterets dom af 26. august 2009, refereret i U 2009.2779, hvor retten fandt, at udlejer ikke havde lidt et tab som følge af lejerens misligholdelse, da salgsprisen ikke var påvirket af den manglende istandsættelse, og udlejer derfor ikke havde krav på betaling af istandsættelsen.
Nævnet henviser endvidere til Vestre Landsrets dom af 15. november 2002, refereret i T:BB 2003.152, samt Østre Landsrets dom af 18. marts 2008, refereret i T:BB 2008.455.
Udlejer har som dokumentation for tabet/ istandsættelseskravet fremlagt et tilbud på istandsættelse dateret den 21. november 2018, og en udtalelse fra ejendomsmægler Christian Bech Poulsen, hvoraf fremgår, at lejligheden vurderes til en lavere pris, hvis den ikke er istandsat.
Nævnet bemærker herefter, at da lejligheden er solgt, påhviler det udlejer at dokumentere, at der er lidt et tab ved lejers manglende istandsættelse, jf. UfR 2009.2779 H. Flertallet finder, at udlejer ikke alene ved det fremlagte tilbud på istandsættelse og udtalelsen fra ejendomsmægleren, som ikke angiver, hvor meget lavere lejligheden er udbudt til, eller om der faktisk er givet et afslag i prisen ved salget, har dokumenteret, at salgsprisen har været påvirket af den manglende istandsættelse, og at udlejer dermed har lidt et tab.
Flertallet finder herefter, at udlejer ikke kan kræve, at lejer betaler for istandsættelse af lejemålet, idet det ikke er dokumenteret, at udlejer har lidt et tab ved den manglende istandsættelse.
Mindretallet finder, at udlejer ved udtalelsen fra ejendomsmægleren har godtgjort, at udlejer har lidt et tab. Mindretallet vil på den baggrund godkende istandsættelsesudgifterne.”
Udlejeren tabte således sit istandsættelseskrav i forbindelse med afregningen af depositum.
KOMMENTARER TIL SAGEN
Det er en grundsætningen inden for erstatningsretten, at skadelidte (her udlejer) kun kan få et tab dækket, såfremt han kan dokumentere det.
I den sammenhæng er det vigtigt at understrege, at det skærpede bevis for tab i forbindelse med en lejers fraflytning kun gælder, hvis ejendommen sælges. I den almindelige driftssituation vil et indhentet tilbud (formentligt) være tilstrækkelig dokumentation under forudsætning af, at det er ”inden for skiven”.
Udlejer har i princippet kun udskudt en istandsættelse til næste fraflytning, og han har dermed lidt et tab.
Hvad skal man så gøre, hvis udlejningsejendommen sælges?
Man kan undgå problemstillingen ved at istandsætte lejemålet, men hvis man ikke ønsker dette, så skal det ordret fremgå af købsaftalen, at købesummen er reduceret med istandsættelsesudgiften for at dokumentere tabet.
Denne retstilstand rejser en masse spørgsmål, som ingen kan svare på. Fx hvor lang tid skal der gå mellem en fraflytningsforretning og et salg, før det skærpede beviskrav gælder? Ingen ved det. Men det er gældende ret.
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på kontakt@d-u.dk
SKRIBENT
ET FORSIKRINGSÅR ER GÅET
Og det er gået godt
Forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand har bestået i ca. 25 år. Samarbejdet er baseret på tillid – oparbejdet gennem mange års fælles møder og samtaler. Alt sammen gjort for at kunne tilbyde vores medlemmer/ forsikringstager et konkurrencedygtigt produkt. Et produkt som er særligt tilrettet private udlejningsejendomme. Et produkt som har været på markedet i 25 år, og som allerede har bevist dets værd – dels pga. særlige favorable vilkår (ingen aldersafskrivning på rør- og stikledninger) – dels en fair og gunstig præmie.
Forsikringsåret 1. oktober 2023 til 30. september 2024 er gået godt. Den samlede præmievolumen andrager ca. 54 millioner kroner.
UDFORDRINGER OG KLIMAFORANDRINGER
Ligesom i mange andre brancher, er udgifterne til skader desværre steget procentvis mere end præmierne. Dette kan i princippet kun modsvares ved, enten at lade præmierne stige – eller at forsøge at optimere på skadesudgifterne eller lave foranstaltninger, så skader undgås.
Klimaforandringer bibringer desværre ikke til bedre økonomi i forsikringsbranchen. Her tales der primært om problemer med vand. Bl.a. på Videnscentret Bolius´ hjemmeside kan du læse om gode råd til klimasikring af dine ejendomme.
FORSIKRINGSORDNINGEN ER KUN FOR MEDLEMMER AF DANSKE UDLEJERE
Som de fleste sikkert er klar over, er medlemskab af Danske Udlejere eller en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere en forudsætning for at kunne tegne den attraktive ejendomsforsikring. Ved årsskiftet 2024/2025 forlader ProDomus/Aalborg Grundejerforening Danske Udlejere, og det betyder, at alle medlemmer fra ProDomus med policer i forsikringsordningen enten udgår af ordningen –
eller skal indmeldes i en udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere.
ER DU MEDLEM AF PRODOMUS, OG HAR DU EJENDOMSFORSIKRING I FORSIKRINGSORDNINGEN?
Hvis du kan svare ja til begge ovennævnte spørgsmål, så skal du reagere nu.
Når ProDomus udtræder af Danske Udlejere, ophører din ejendomsforsikring fra forsikringsordningen og overgår, hvis andet ikke er aftalt, til Alm. Brand´s normale tarif og betingelser. Dette vil alt andet lige betyde en præmieforhøjelse samt ændring af betingelserne.
HVORFOR ER FORSIKRINGSBETINGELSERNE VIGTIGE?
Forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand er helt unik – bl.a. fordi der ikke aldersafskrives på stikledninger og rør (skader herpå). Dette findes os bekendt ikke hos andre forsikringsselskaber.
ØNSKER DU FORTSAT MEDLEMSKAB AF DANSKE UDLEJERE?
Vi kan hjælpe dig med at bliver overflyttet til én af flere lokale udlejerforeninger.
Hvis du har ejendomsforsikringer i ordningen – så ring til os på tlf. 86-18 51 55, således vi sikre, at du får overflyttet dine forsikringer til en forening tilknyttet Danske Udlejere.
Har du ikke ejendomsforsikringer – så ring til os eller indmeld dig via hjemmesiden hos én af foreningerne i dit nærområde.
