Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Bæredygtighed m.m.
”Bæredygtighed” er et gennemgående tema i alt, hvad man beskæftiger sig med – såvel på det helt personlige niveau, som på det det globale plan.
Men hvad er bæredygtighed? Hvis man gerne vil være bæredygtig, hvorledes skal man så forholde sig?
Der er selvsagt ikke et entydigt svar på, hvorledes man gør sig fortjent til at kalde sig bæredygtig.
Personlig og overordnet er der en forventning om, at vi alle skal undgå at anvende transportmidler, der udleder CO2, og vi skal undgå at anvende materialer, der er fremstillet på en måde, som har udledt CO2.
Hvis jeg her på lederpladsen i Magasinet Danske Udlejere, kort skal udtale mig om bæredygtighed - som støtter sig op af de 17 verdensmål – vil jeg prøve at fremkomme med nogle eksempler, som giver os alle mulighed for at deltage i arbejdet for et bæredygtigt samfund.
Generelt er det et ønske, at vi alle har mulighed for at følge med i – og dermed kontrollere – det energiforbrug, som vi alle har behov for. Derfor er der såvel ønske om, som krav om, at det kan aflæses/kontrolleres hvor meget hver enkelt borger, hhv. enhed, anvender af el, vand og varme. Disse aflæsningsmuligheder bevirker, at den enkelte forbruger motiveres til at tænke over forbruget – og dermed spare på forbruget.
Alle vil gerne spare på forbruget – såvel af hensyn til bæredygtigheden som af hensyn til det økonomiske. Derfor er der krav om at der opsættes målere vedr. forbrug af el og varme – og dette er gældende, uanset om der er tale om nyindgåede eller eksisterende lejemål. Som et kuriosum er lejelovgivningen dog til hinder for, at udlejeren i eksisterende lejemål kan pålægge lejeren at betale for sit eget vandforbrug. Hvis udlejer har indgået et lejemål og i lejekontrakten anført, at huslejen også omfatter betaling af vand og vandafledningsafgift, har udlejer ikke mulighed for, efterfølgende at ”trække” udgiften til vand og vandafledningsafgift ud af huslejen og i stedet opkræve á conto. Overgang til á conto-betaling kræver selvfølgelig at udlejer har monteret vandmålere. I mange ældre lejemål er betaling for vand indeholdt i huslejen. Specielt fra den tid, hvor vand ikke kostede noget og
hvor ordet vandafledningsafgift ikke fandtes. Men hvorfor har udlejer ikke – i disse eksisterende lejemål – mulighed for at kræve at lejer betaler for vandforbruget efter måler? Lejerorganisationerne har gennem årene ikke været villige til at give udlejer denne mulighed, men man kan håbe på, at lejerorganisationerne – om ikke andet, så på grund af bæredygtigheden - anerkender, at det er fair og rimeligt, at vi alle betaler for det forbrug, som vi ”hiver ud af” vore fælles ressourcer.
Denne umiddelbare mulighed for at mindske forbruget af vand, ved at montere målere og foretage årlige aflæsninger, kan ikke efter de nugældende regler gennemføres. Men, med støtte i øget bæredygtighed, bør lejeloven ændres således, at udlejer ensidigt kan bestemme, at der skal afregnes efter måler.
Der kan nævnes flere andre forhold, som samlet set kan være med til at øge bæredygtigheden.
Ud over vandforbruget, som anført ovenfor, har såvel lejer som udlejer (ejendomsejer) pligt til at sikre, at ejendommen ikke anvender flere ressourcer end højst nødvendigt. Dette gælder også varme og el-forbruget, og dermed at der skal være fokus på ejendommens energimæssige status i relation til isolering m.v.. I den forbindelse indeholder lejelovgivningen regler for, hvorledes udlejers udgifter til energibesparende foranstaltninger kan resultere i lejeforhøjelser - alt således, at den lejer, der får en besparelse ved den energibesparende foranstaltning også får en forbedringsforhøjelse.
Dertil kommer, at der i lejelovgivningen bør indføres regler, som gør det økonomisk attraktivt for udlejer – og dermed også for lejer – at lade udlejningsejendommen forsyne med alternative energikilder – ex. vis solvarme, jordvarme, vindmøller, halm-fyr osv.
Der er mange andre elementer, der kan inddrages, når der tales om CO2-udslip, bæredygtighed og ESG-regnskaber –ex. vis angående
• Affaldshåndtering
• Arbejdsmiljø
• Sundt indeklima
• Brug af materialer til nyopførelse og reparation.
• og m.m.
Danske Udlejere arbejder allerede på flere fronter for at udbrede kendskabet til, hvorledes bæredygtigheden omkring udlejningsejendomme kan øges – og dette arbejde vil fortsætte.
SKRIBENT OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
SKAL JEG ETABLERE LADESTANDERE VED MINE
UDLEJNINGSEJENDOMME?
Hvis du spørger en af de tre undervisere fra Danske Udlejeres seneste netværksmøde, så er svaret et klart ”JA”.
Udover, at man får en bedre "grøn samvittighed", så kan det nemlig samtidig vise sig at være en rigtig fornuftig business case. Hertil kommer, at det nye bygningsdirektiv fra EU forventeligt kommer til at medføre stramninger i ladestanderbekendtgørelsen.
Godt 60 udlejere var tirsdag den 10. september, samlet på 22. etage midt i Aarhus C, for at blive klogere på etablering af ladestandere. Danske Udlejere havde i samarbejde med Bech-Bruun og Clever inviteret til et gratis netværksmøde, hvor både lovkrav, selve praktikken og indtjeningsmulighederne blev gennemgået.
”Som udlejer kan man faktisk tjene en ekstra lille skilling ved at etablere ladestandere”, sagde Jesper Bøge Pedersen, partner ved Bech-Bruun.
Jesper Bøge Pedersen havde bl.a. lavet et regneeksempel, hvor han synliggjorde udgifterne ved at købe og installere en ladestander overfor den mulige fortjeneste.
”Ved at etablere en ladestander, kan udlejer ud fra mit eksempel opnå en forbedringsforhøjelse på kr. 5.317,33 om året. Det lyder måske umiddelbart ikke af meget, men hvis udlejer har mange parkeringspladser, så kan
det hurtigt blive til et helt fornuftigt beløb”, sagde Jesper Bøge Pedersen.
Jesper Bøge Pedersen fortalte i denne sammenhæng, at udlejer med fordel kan lave en særskilt parkeringslejekontrakt udenom selve huslejekontrakten. Ved at adskille det to kontrakter, kommer parkeringspladsen ind under aftaleloven i stedet for lejeloven.
”Jeg vil dog gerne påpege, at lejer på nuværende tidspunkt ikke har krav på at etablere en lejestander. Det er derimod en forespørgsel som udlejere i dag møder fra flere lejere, hvorfor det uden tvivl også bidrager til at få glade og tilfredse lejere”, sagde Jesper Bøge Pedersen.
Han henviste her til en nyere dom fra Vestre Landsret fra den 11. juni 2024, hvor en lejer havde opsat en ladestander uden aftale med udlejer. Dommen stadfæstede, at en ladestander ikke kan betegnes som ”en sædvanlig installation”, hvorfor lejer ikke har krav på en sådan.
UDDRAG FRA DOMMEN
”Hvad der forstås ved sædvanlige installationer, må afgøres på baggrund af en konkret vurdering på installationstidspunktet. Efter bestemmelsens ordlyd og forarbejder, herunder navnlig beskrivelsen af, hvad der eksempelvis udgør sædvanlige installationer, finder landsretten, at en el-ladeboks til opladning af en el-bil ikke udgør en sædvanlig installation
omfattet af almenlejelovens § 35. Det kan ikke føre til en anden vurdering, at el-biler de seneste år er blevet mere udbredte i samfundet.”
LADESTANDERBEKENDTGØRELSEN OG NYT BYGNINGSDIREKTIV
Louise Jakobsen Moestrup, advokat, Bech-Bruun havde ansvaret for at gøre de fremmødte udlejere klogere på selve lovgivningen. Hun gennemgik bl.a. de forskellige krav fra lade standerbekendtgørelsen og det nye bygningsdirektiv fra EU.
”Ved bestående beboelsesbygninger er der i den nuværende ladestanderbekendtgørelsen ikke et krav til ladestandere. Det forholder sig dog anderledes ved større ombygninger og nybyg. Ved nybyg af beboelsesbygninger med mere end 10 parkeringspladser, skal alle parkeringspladser eksempelvis forberedes til ladestandere”, sagde Louise Jakobsen Moestrup.
Hun forklarede i denne sammenhæng, at ordet ”forberede” i praksis betyder, at der skal lægges kabelrør til en
Fortsættes side 6
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere bød de godt 60 udlejere velkommen på Advokatkontoret Bech-Bruun i Aarhus C
fremtidig installation af ladestandere. Louise Jakobsen Moestrup fortalte desuden, at disse krav fremadrettet bliver væsentligt skærpet på baggrund af det nye bygningsdirektiv, der blev vedtaget af EU den 24. april 2024.
”Folketinget har frem til den 29. maj 2026 til at implementere det nye bygningsdirektiv i den danske lovgivning, og vi kan her se frem til skærpede krav. Som eksempel kan jeg nævne, at der ifølge bygningsdirektivet ved nybyg af beboelsesbygninger med mere end 3 parkeringspladser, nu skal etableres mindst 1 ladestander, kabelføring til halvdelen, og kabelrør til de resterende parkeringspladser”, sagde Louise Jakobsen Moestrup.
Jesper Bøge Pedersen påpegede i denne sammenhæng, at de nye regler forventeligt kun kommer til at gælde for fremadrettede byggetilladelser, ud fra ansøgningsdatoen.
PROCESSEN FRA START TIL
STRØM I STIKKET
Ifølge Line Gaunø, der er kommerciel ansvarlig indenfor Real Estate ved Clever A/S, går det kun en vej i forhold til salget af elbiler i Danmark, og det er opad.
Hun kunne fortælle, at salget af elbiler udgjorde hele 51,5 % af det samlede nybilsalg i juli 2024. Ifølge Line Gaunø er det derfor kun et spørgsmål om tid, før lejeren også forventer tilgængelige ladestandere på samme måde, som de i dag forventer internet i et lejemål.
”Hos Clever sender vi normalt et tilbud til udlejer senest 30 dage efter første kontakt. Når udlejer derefter har accepteret tilbuddet, går der typisk yderligere 7 uger før vi har installeret den færdige løsning ved deres ejendom” sagde Line Gaunø.
serviceydelsen som en del af den månedlige lejepris på 99 kr. pr. mdr. pr. ladeboks.
”Som lejer vælger man frit, om man ønsker at lade sin elbil via. en abonnemensaftale med Clever eller alternativt betale for det faktiske strømforbrug pr. gang. Hvis man har gæster på besøg, kan de også lade deres elbil igennem Clevers App”, siger Line Gaunø.
Line Gaunø havde til slut samlet seks gode råd, som hun anbefaler udlejer at følge, før de går i gang med at etablere ladestandere:
• Start med at lave en parkeringsstrategi
• Inddrag lejerne i processen
• Beslut i hvor høj grad, du selv ønsker at være en del af den administrative del
• Projektér installationen med egen afregningsmåler
• Forbered installationen til udvidelser
• Vælg en ladeoperatør, du er tryg ved
Men hvad koster det egentlig at etablere selve ladestanderne? For at besvare dette spørgsmål havde Line Gaunø lavet et regnestykke, hvor et såkaldt ”Connect køb” ville koste udlejer i alt 29.000 ekskl. moms pr. ladestander. I prisen indgår installation kr. 10.000, søjle/vægbeslag kr. 2.600,- og ampere kr. 10.000 samt selve ladeboksen til kr. 6.500,-.
”Hos Clever kan man dog frit vælge, om man ønsker at købe eller leje sine ladestandere. Der er selvsagt både fordele og ulemper ved begge løsninger, så det er en snak, man skal tage med sin udbyder”, sagde Line Gaunø.
Uanset om udlejer vælger at købe eller leje en ladestander får de ifølge Line Gaunø en administrationsfri løsning, hvor Clever både sørger for prissætning, afregning af strøm, opkrævning af strøm hos lejerne, support/nedbrudshåndtering samt drift og service af det opsatte ladeudstyr. Hvis udlejer har valgt at købe udstyret, koster serviceydelse kr. 29,- pr. måned pr. ladeboks, mens Clever ved en lejet løsning fakturerer
Invitation til et gratis webinar
GENERATIONSSKIFTE
AF UDLEJNINGSEJENDOMME OG EJENDOMSSELSKABER
- HELT NYE MULIGHEDER
HVAD KAN DU FORVENTE?
Regeringen har umiddelbar før sommerferien lavet en politisk aftale med partierne på højrefløjen i folketinget. Aftalen rummer en række nye og banebrydende muligheder for generationsskifte af udlejningsejendomme og ejendomsselskaber.
Udlejningsejendomme har man ikke tidligere kunne overdrage med succession, da de blev betragtet som passive aktiver i pengetanksberegningen. Med de nye regler kan man overdrage aktive udlejningsejendomme med succession, og de vil ikke længere betragtes som passive aktiver i pengetanksberegningen. På webinaret sætter vi fokus på følgende konkrete emner:
• Hvad er aktive udlejningsejendomme? Vi belyser en afgrænsning af begrebet.
• Hvad betyder overdragelse med succession?
• Hvornår kan man overdrage aktive udlejningsejendomme eller selskaber med succession?
• Hvordan betaler man købesummen?
• Skal man give en gave som en del af overdragelsen?
• Der bliver indført en ny afgiftssats på 10% ved arv og gave - hvornår kan man bruge det?
• Hvilken værdi kan man overdrage ejendomme eller ejendomsselskaber til? Der indføres skematiske værdiansættelsesregler – hvilken betydning får disse?
Reglerne forventes at træde i kraft 1. januar 2025 (nedsættelsen af gave- og boafgiften til 10% dog fra 1. oktober 2024) og indeholder mange nye muligheder.
Advokatfirmaet Dahl og Danske Udlejere giver dig overblikket på dette webinar, der bliver afholdt i professionelle omgivelser hos Wecademy.
TILMELD DIG HER:
www.d-u.dk/kurser - senest d. 12. november kl. 12:00
Vi sender efterfølgende en bekræftelse til den angivne mailadresse sammen med et link til webinaret.
Alle udlejere kan gratis deltage hjemme fra sofaen eller fra kontoret, uanset lokation og medlemskab, så du er meget velkommen til at dele invitationen med dit netværk...
TORSDAG D. 14 NOVEMBER
KL. 10:00 TIL KL. 12:00
WWW.D-U.DK/KURSER
ADGANG VIA LINK
PH.D., HD-R og partner, Bent Ramskov
Advokat(H),
Direktør Danske Udlejere Michael Preetzmann
SKRIBENTER
Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
ETABLERING AF LADESTANDERE
Danske Udlejere har i samarbejde med advokatfirmaet Bech-Bruun Advokatpartnerselskab og Clever afholdt tre netværksmøder/kurser i løbet af september og oktober 2024. Vi har blandt medlemmer og ikke-medlemmer oplevet stor interesse for disse møder, hvor emnet overordnet var:
ETABLERING AF LADESTANDERE VED UDLEJNINGSEJENDOMME
Netværksmøderne blev afholdt i Aarhus, Aalborg og Fredericia. Deltagelse i disse efterspurgte netværksmøder havde vi valgt at være gratis for såvel medlemmer og ikke-medlemmer. Underviserne var:
Line Gaunø CleverKommerciel ansvarlig indenfor Real Estate
Jesper Bøge Pedersen Bech-BruunAdvokat & partner
HVORFOR OVERHOVEDET BESKÆFTIGE SIG
MED LEJERNES OPLADNING AF EL-BILER?
Efter forfatterens opfattelse er der mindst fire svar på ovennævnte spørgsmål:
Fordi udlejerne formentlig på et tidspunkt af konkurrencemæssige årsager bliver nødt til at udbyde denne service for at få lejemålene udlejet.
Hvad med økonomien? 1 2 3 4
Fordi udlejerne på et tidspunkt bliver mødt af lovmæssige krav om etablering af ladestandere eller forberedelse til disse. En udtømmende beskrivelse af de mange forskellige situationer, hvor der stilles krav, fremgår af udførligt kur-
Louise Jakobsen Moestrup Bech-BruunAdvokat
Michael Preetzmann Danske UdlejereDirektør
susmaterialet fra Bech- Bruun – udsendt umiddelbart efter afholdelsen af førnævnte tre netværksmøder.
Fordi udlejerne ønsker at støtte op omkring den grønne omstilling og derfor er klar over, at en udbygget ladeinfrastruktur er en forudsætning for overgang fra fossile-biler til el-biler. Herudover kan det nævnes, at EU pr. år 2035 har vedtaget et forbud mod salg af nye biler, der udleder CO2.
Fordi der for udlejer kan være en økonomisk gevinst i at tilbyde ladeløsninger.
ET MEGET NATURLIGT SPØRGSMÅL: HVEM
SKAL BETALE?
Advokat og partner Jesper Bøge Pedersen, Bech-Bruun gennemgik bl.a. muligheden for at varsle og gennemføre en forbedringsforhøjelse jfr. Lejelovens kapitel 14 – specielt § 128 – som lyder:
§ 128. Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. NB 1
Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, og dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign. NB 2
Forbedring ved køb af ladestander
Tilsvarende regler findes i Erhvervslejelovens kapitel 6 i §§ 31 og 32.
Med udgangspunkt i en kendelse (GA 2020/02) afsagt af 1. Huslejenævn i København den 24. april 2020 (20190287713) konkluderes, at etablering af el-ladestandere kunne godkendes med en forbedringsandel på 100% (NB 1) og beregningen af lejeforhøjelsen kunne foretages på baggrund af ydelsen på et 10-årigt realkreditlån = 10,90% på ansøgningstidspunktet (NB 2).
Advokat Jesper Bøge Pedersen gennemgik herefter selve udregningen af ”en tænkt” forbedringsforhøjelse – baseret på køb af en ladestander. Princippet for udregningen ser således ud:
Samlede arbejder Heraf forbedring Forbedring i alt
Årlig forbedringsforhøjelse på grundlag af ydelsen på et 10-årigt realkreditlån (pr. 3/6-2024) 12,7% =
(Forudsat at ejendommen ikke er momsregistreret)
Er der f.eks. tale om en ejendom med 2 ens lejemål vil forbedringsforhøjelsen være: kr. 5.317 divideret med 2 og divideret med 12 = lejeforhøjelse kr. 222/pr. lejemål/md.
Når der er beregnet en årlig forbedringsforhøjelse på grundlag af de afholdte forbedringsudgifter og ydelsen på et relevant realkreditforeningslån (10- , 20- eller 30-årigt afhængig af forbedringens ”levetid”), skal forbedringsforhøjelsen fordeles ud på lejemålene i ejendommen.
Fordelingen af forbedringsforhøjelsen skal principielt ske efter den brugsværdiforøgelse, der er sket på de enkelte lejemål. I praksis sker fordelingen som hovedregel efter lejemålenes bruttoetageareal. I visse tilfælde vil det være nærliggende at fordele forbedringsforhøjelsen ligeligt mellem lejemålene eller ud fra størrelsen af de afholdte udgifter i de enkelte lejemål. Disse kriterier er dog ikke udtømmende,
og udlejer kan derfor vælge et andet fordelingsgrundlag, hvis det ud fra en konkret vurdering giver bedre sammenhæng mellem det enkelte lejemåls brugsværdiforøgelse og forbedringstillæg. Ved etablering af købte ladestandere må brugsværdiforøgelsen formentlig være lige stor, hvad enten man bor i en 70 m2 lejlighed eller en 95 m2 lejlighed – hvilket taler for en fordeling ligeligt ud fra antallet af lejemål i ejendommen.
Fortsættes side 10
Det gode ved en forbedringsforhøjelse er, at denne varer ”evigt” og gælder alle lejemål i ejendommen. Ovennævnte øgede huslejeindtægt skal tages med et gran salt, idet der efter køb af en ladestander både er driftsudgifter (administration, driftsnedbrud og service på ladestanderen) og evt. afdrag og forrentning.
Såfremt udlejeren ikke ønsker at varsle forbedringsforhøjelse over selve huslejen, men i stedet ønsker at pålægge et gebyr på selve p-pladsen (udenfor lejelovens rammer) – dvs. et beløb oveni den normale månedlige leje for p-pladsen, ser regnestykke således ud:
Køb af ladestander med 2 ladebokse / Antal udtag: 2 stk. (kræver 2 p-pladser)
Kilde: Clever / Line Gaunø, kommerciel ansvarlig indenfor Real Estate
Ovennævnte viser situationen, hvor udlejer selv køber ladestanderne. Afregning af strøm overfor brugerne tager Clever sig af. Det samme gælder for drift, service og evt. udskiftning af defekte ladestandere. Udlejer betaler kr. 29/pr. ladestander pr. måned til Clever for førnævnte services.
Brugerne køber således strømmen hos operatøren enten som en fast abonnementspris på kr. 799 pr. måned inkl. moms eller kr. 2,59 pr. kWh incl. moms.
ELBILS-EJERNE HAR FORSKELLIGE
PRÆFERENCER
I førnævnte eksempel antages det, at elbils-ejeren er villig til at betale kr. 500 pr. måned for adgangen til på egen parkeringsplads at kunne lade. Herudover skal naturligvis tillægges prisen for selve parkeringspladsen. Sænkes prisen på de kr. 500 – påvirker dette naturligvis afkastet og tilbagebetalingstiden. I branchen mener man, at villigheden til at betale for en ladestander place-
ret ved sin egen p-plads ligger i niveauet mellem kr. 300 til kr. 500 pr. måned. De fleste elbils-ejere ønsker at lade enten hjemme eller på arbejdspladsen.
ER DER EFTERSPØRGSEL?
Inden udlejeren beslutter sig for (frivilligt) at investere i ladestandere, bør denne nøje undersøge, om der blandt lejerne er tilstrækkelig efterspørgsel.
Pris Stk. i alt
Har du en plan frem til 2030?
Klimamål er det nye ”grøn”
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
ENERGIMÆRKET SOM VÆRKTØJ
Det har siden 1997 været lovpligtigt at energimærke ejendomme i Danmark, der enten skal sælges eller lejes ud. Kravene er gennem årene kun vokset, senest med EU’s taksonomi og ESG, der stiller store krav til bæredygtighedsrapporteringen og selve arbejdet med den grønne omstilling.
Et energimærke synliggør bygningers energiforbrug, og det giver ligeledes et overblik over de energimæssige forbedringer, det kan betale sig at gennemføre. Et energimærke kan derfor være et godt sted at starte.
”Energimærket er et oplagt værktøj, når man skal omdanne sine såkaldte ”røde” ejendomme til ”grønne”. Med EU’s taksonomi og ESG er den grønne omstilling blevet noget, som vi alle skal forholde os til, og alle bør som minimum sørge for, at deres bygninger har et gyldigt energimærke”, siger Jack Falk, erhvervsdirektør Energihuset Danmark.
PRISER FRA 5.049,-
Energihuset Danmark tilbyder medlemmer af Danske Udlejere et energimærke fra kr. 5.049,- ekskl. moms på ejendomme op til 500 m2.
"Rent prismæssigt er vi markedsførende, og vi er så sikre på vores priser, at vi tilbyder prisgaranti på samtlige af vores produkter”, siger Jack Falk.
Når man bestiller et energimærke hos Energihuset Danmark, får man ligeledes en såkaldt energispareplan med i købet.
"Med energispareplanen kan man eksempelvis se, hvilke energioptimeringer der er rentable, og hvor lang tid der går, før du har fået tilbagebetalt din
investering. Det er et rigtig godt værktøj, hvor man løbende kan justere de forskellige tiltag alt efter ens pengepung”, siger Jack Falk.
Energispareplanen er et elektronisk værktøj, som man får adgang til med et brugernavn og et login. Med værktøjet kan man indtaste de forskellig tal fra energimærket, og man kan herefter generere en rapport, der beskriver effekt og besparelser. Rapporten kan bl.a. bruges, hvis man skal overbevise banken eller lejere om nye investeringer i energioptimering.
Energihuset Danmark laver i gennemsnitlig 6.000 energimærker med energispareplaner årligt. Virksomheden har kontor i Rødovre, hvor der sidder administrativt personale klar til at betjene kunder i hele landet. Samtidig er der tilknyttet energikonsulenter og byggesagkyndige, der kører ud fra hovedkontoret eller fra hjemmearbejdspladser i lokalområderne.
"Hvis ikke man allerede er igang med den grønne omstilling, kan jeg kun på det kraftigste anbefale, at man kommer igang hurtigt muligt. Hvor man før forsøgte at lokke folk igang med gullerod, er denne taktik nu i stedet erstattet med pisk. Vi kan med andre ord ikke længere udsætte de grønne tiltag uden at de medfører forskellige former for sanktioner", siger Jack Falk.
Jack Falk laver gerne et uforpligtende tilbud til alle, der måtte ønske det. Man kan finde nærmere information på Danske Udlejers hjemmeside: www.d-u.dk , hvor man blot skal klikke på Energihuset Danmarks banner nederst på siden.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
SÆLGES SAMLET ELLER HVER FOR SIG
Møllegade 30 og
Møllegade 12/
Møllestien 52, 8000 Aarhus C
NYHED
1.738 m² projekt/investeringsejendom i hjertet af bymidten sælges Møllegade 30 består af 5 bygninger og indeholder fantastiske udviklingsmuligheder - enten ved en gentænkning af kontordomicil eller konvertering fra erhverv til bolig og i kombination hermed nybyggeri (huludfyldning). Der er i gården 12 p-pladser. Møllegade 12/Møllestien 52 består af én bygning på hjørnet af Møllegade/ Møllestien. Ejendommen fremstår velholdt og er pt. udlejet til psykologpraksis.
KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 FOR YDERLIGERE OPLYSNINGER
Strandvejen 34, 8000 Aarhus
SOLGT
Ejendom med historisk vingesus midt i Aarhus C Ejendommen, der er opført i år 1908, som en del af bygningskomplekset Skansepalæet (Skansen), strækker sig fra Marselisborg Allé, Heibergsgade og Strandvejen. Ejendommen indeholder 11 boliglejemål, som varierer i størrelser fra 66 – 209 m². For samtlige lejemål gør det sig gældende, at den oprindelige og herskabelige stil med stuklofter, plankegulve, paneler og fyldningsdøre er bevaret.
Problemer med lejere?
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat
Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak - det koster ikke noget at få et godt råd.
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
DIN KÆLDER KAN IKKE
UDTØRRES MED ET APPARAT PÅ VÆGGEN
Det svar giver flere af byggeriets eksperter uafhængigt af hinanden. Når bygningsejere har en kælder med opstigende grundfugt som truer konstruktionen, så er der brug for løsninger. Så kan det være besnærende at løse problemet, med et lille apparat på væggen, som angiveligt kan udtørre med fx elektroosmose.
SKRIBENT
Bo Bjerre Hansen, kommunikationskonsulent, Grundejernes Investeringsfond
Erfaringsblade fra BYG-ERFA. Erfaringer formidlet i kortfattede erfaringsblade med bygbare løsninger til nybyggeri og bygningsfornyelse.
rem til cirka 1920’erne blev de fleste etageejendomme i Danmark bygget uden betonfundament. Fundament bestod af mursten kun adskilt fra den bare jord af en tynd tjærebaseret membran. Ofte af tagpap, som smuldrer væk over tid, og så har vi problemet. Så begynder mursten af tegl at suge vand op på grund af kapillarkræfter. Opstigende grundfugt.
DOKUMENTATION
AFGØRENDE
I forsommeren 2024 samlede IDA bygningsfysik en række eksperter i opstigende grundfugt til konference for at høre om ny forskning fra DTU og en række tests fra Teknologisk Institut. Billedet var entydigt, og bekræftede blot hvad fx BYG-ERFA allerede skriver i deres erfabladet “Fugt i
En række producenter tilbyder apparater, som monteres på væggen i fugtige kældre. Dette er et AI-genereret foto, og afbilder ikke et ægte apparat.
kælder- vægge og fundamenter – afhjælpning” fra september 2023. Nemlig at elektroosmose ikke kan udtørre murværk. Undertegnede har været på besøg hos Professor Lisbeth Ottosen fra Danmarks Tekniske Universitet (DTU), Thor Hansen, centerchef for murværk hos Teknologisk Institut (TI) og civilingeniør og Ph.d. Morten Hjorslev fra BYG-ERFA.
BESØG HOS DTU
Lisbeth Ottosen råder i sin forskning over et avanceret laboratorium, som er blevet flittigt anvendt i ny forskning om elektroosmose. Når man kigger ned i rapporterne, så er de fuld af ligninger og sprog, som blot forskere forstår. Men i et møde med Lisbeth Ottosen kommer hun med budskaber direkte til de bygningsejere, som leder efter løsninger på
problemer med grundfugt. “Hvis der er opstigende grundfugt, så skal man ikke bruge elektroosmose. Det er ikke stærkt nok”.
KONKRETE FORSØG
“I vores forsøg kan vi se, at kapillarkræfterne er rigtig meget stærkere end kræfterne i elektroosmosen. Der er to kræfter i det, og den ene er meget stærk mens den anden er meget svag. Derfor kan det ikke løse et problem med opstigende grundfugt,” fortæller Lisbeth Ottosen. Hun fortsætter: “Hvis man sælger et instrument, som hævder at kunne løse problemer med fugt i en kælder, bør det ske på baggrund af, at instrumenternes effekt er bevist. Dokumentationen mangler, og det ligner påstande. Vores undersøgelser rejser virkelig meget tvivl om, at de virker mod opstigende grundfugt. Så inden, at man sætter en masse af de instrumenter op i kældre, og siger til bygningsejeren, at det kan løse fugtproblemer, bør det dokumenteres.”
Forsøgsprojekt viste nul effekt
GI har i årenes løb bevilget penge til en stribe udviklingsprojekter, som har haft berøring med opstigende grundfugt. I 2010 blev der i et forsøgsprojekt opsat apparater i kælderen i en andelsforening i København.
Formanden Joan Bentsen fortæller om forsøget dengang.
“Vi gav det en chance et års tid. Det var uden effekt. Så vi endte med få indsavet membran og lagt omfangsdræn. Vi havde brug for en løsning, da konstruktionen i de høje kælderlejligheder var truet, og beboerne måtte genhuses. Der var svampedannelse, og vi kunne ikke få forsikring. Heldigvis virkede membran og dræn. Nu over 10 år efter er tre ramte lejligheder nu svampefri, der er tørt og forsikringen er tilbage.”
Fortsættes side 18
INGEN EFFEKT
Thor Hansen fra TI er centerchef for byggeri og anlæg, og han har været involveret i en stribe tests af apparater og bygningsundersøgelser ved opstigende fugt, som alle har et tilfælles. Ingen effekt af apparaterne kan spores. “I 10 tilfælde har bygningsejere henvendt sig, for at få konstateret hvorvidt apparater monteret i kælder med fugtproblemer har en effekt. Vi har målt før og 6 måneder efter. Der har over årene i 10 sager absolut ikke været nogen målbar effekt. Det har både været boligforeninger og mindre bygninger,” for- tæller Thor Hansen.
Thor Hansen fra TI fremviser en kældermur med opstigende rundfugt. De sorte pletter er rester efter en bortsmuldret tjærebaseret membran.
Opstigende grundfugt fornemmes tydeligt bag maling og pudslag.
Mere om opstigende grundfugt
Kældervæg med opsteget grundfugt har mistet pudslaget.
I mursten findes porer, som suger vand opad, og på den måde trodser tyngdekraften. Det kaldes kapillareffekten. Placer en mursten i et fad med vand med en mindre del af mustenen i vandet, og allerede i løbet af en time, kryber vandet tydeligt langt op i stenen. Fænomenet er velkendt. Også historisk. Derfor monteredes en tjærebase- ret membran, også op langs indersiden af konstruktionen i kælderniveau, når man byggede etageboliger før betonfundamenterne kom til. Det gjorde man for at beskytte indeklimaet, og de bærende konstruktioner højere oppe mod den opstigende grundfugt. Men den tjærebaserede membran smuldrer med tiden væk. Etageadskillelsen af træ i en ældre ejendom nedbrydes gradvis af fugt. Og i yderste konsekvens fører det til svækkelse af bygningen og sammenstyrtning. Træet angribes af svamp og råd. Indeklimaet i de nederste boliger kan trues af skimmelsvamp.
TO ENS KÆLDRE
Thor Hansen beretter videre, at en forhandler af et fugtstandsningsapparat fik TI til at teste apparaterne i en konkret ejendom. “Vi testede i to store ejendomme. To kældre med ens forhold. Her har vi så målt i begge kældre, hvor der i den ene intet blev gjort (referencekælder), og i den anden kæl- der blev der opsat apparater til at bekæmpe fugt. Og igen blev der ikke sporet nogen effekt over hovedet”.
I denne kælder med opstigende grundfugt, er trælistens nederste del rådnet bort. Hvis dette sker med de bærende bjælker af ræ, så er det naturligvis meget farligt.
I 2010 udførtes et forsøg finansieret af GI, hvor en opfugtet kælder fik installeret et elektroosmoseapparat. Apparatet havde ingen effekt.
BYG-ERFA
“Jeg har arbejdet med det her i 30 år, og jeg har ikke set uvildig dokumentation på, at disse apparater virker.” Sådan lyder det fra Morten Hjorslev fra BYG-ERFA, som videre konkluderer, at apparater som hævdes, at kunne flytte vand med elektrisk strøm ikke er en farbar vej for ejere af ældre bygninger. Det teoretiske og eksperimentelle grundlag viser, at effekten ved udtørring af tegl og mørtel, er så lille, at metoden ikke er praktisk anvendelig. Feltstudier bekræfter dette, og Morten Hjorslev peger på et konkret eksempel. Det Tekniske Universitetet i Eindhoven udgav i 2012 en videnskabelig rapport, hvor konklusionen lød: “Ud fra de udførte eksperimenter kan det konkluderes, at elektroosmotisk tørring kan ikke opnås for brændte lersten.” (Electrokinetic desalination of porous building materials, Kamran, K.)..
Thor Hansen Morten Hjorslev
SKRIBENT
Frederik Bøjskov, advokatfuldmægtig / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
Hvis udlejer vil have adgang til det lejede?
En lejer af et boliglejemål har en eksklusiv brugsret til det lejede. Udlejer har derfor som udgangspunkt ikke adgang til det lejede, medmindre det er aftalt med lejer. Der kan dog opstå nogle situationer, hvor det er nødvendigt for udlejer at få adgang til det lejede, selvom lejer ikke ønsker det.
I denne artikel vil vi redegøre for nogle af de situationer, hvor udlejer har ret til at få adgang til det lejede, og hvilke regler udlejer i den forbindelse skal overholde og være opmærksom på.
UDLEJERS IVÆRKSÆTTELSE AF ARBEJDER I
DET LEJEDE
Ønsker udlejer at iværksætte arbejder i det lejede, har udlejer mulighed for – med rette varsel – at få adgang til det lejede som led i arbejdernes udførelse.
Det følger direkte af lejelovens § 103, stk. 1, at udlejer med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.
Ved udlejers iværksættelse af andre arbejder skal udlejer give lejer 3 måneders varsel, jf. lejelovens § 103, stk. 2.
Det fremgår altså forudsætningsvist af lejelovens § 103, stk. 1 og stk. 2, at udlejer ikke alene kan iværksætte arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for lejer, men også arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejer. Forskellen er blot, hvor langt varsel lejer har krav på.
Ved vurderingen af om arbejderne er til væsentlig ulempe for lejer, skal der tages hensyn til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker lejers brugsret.
Som eksempler på arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejer, kan nævnes udskiftning af henholdsvis køkken og bad. Disse arbejder påvirker lejers brugsret væsentligt og kræver derfor 3 måneders varsel.
Ønsker du som udlejer at ændre det lejede, skal du også være opmærksom på lejelovens § 126. Det følger nemlig af denne bestemmelse, at ændringerne ikke må ændre det lejedes identitet væsentligt og varigt.
I de tilfælde hvor udlejer har brug for at foretage uopsættelige reparationer i det lejede, kan udlejer uden varsel få adgang til det lejede, jf. lejelovens § 103, stk. 3. Denne bestemmelse er tiltænkt de situationer, hvor der er betydelig risiko for, at der opstår skader på ejendommen eller personer, hvis udlejer ikke får adgang til det lejede hurtigt.
UDLEJERS RET TIL AT FÅ ADGANG TIL DET LEJEDE, NÅR FORHOLDENE KRÆVER DET
Det følger af lejelovens § 102, at udlejer eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, ”når forholdene kræver det”.
Hvad der nærmere ligger i, ”når forholdene kræver det”, fremgår ikke af lejelovens ordlyd.
Det er vigtigt at bemærke, at denne bestemmelse ikke giver udlejer en generel ret til at få adgang til det lejede for f.eks. at kontrollere, om lejer har overholdt sin vedligeholdelsespligt.
Det følger dog af forarbejderne til bestemmelsen, at hvis der er en konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, vil udlejer have ret til at få adgang til det lejede med hjemmel i lejelovens § 102.
En begrundet mistanke kan f.eks. stamme fra oplysninger fra øvrige beboere i ejendommen om lugtgener, fugt eller lignende i tilknytning til det pågældende lejemål.
Til at belyse udlejers ret til at få adgang til det lejede med hjemmel i lejelovens § 102 fremhæves i det følgende to afgørelser fra retspraksis.
På baggrund af ordlyden af bestemmelsen i lejelovens § 102, bestemmelsens forarbejder og gældende retspraksis, har Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn i en afgørelse af 10. april 2024 udtalt, at udlejers ret til at få adgang efter lejelovens § 102 skal udspringe af udlejers rettigheder og pligter som ejer af ejendommen. Udlejer har derfor f.eks. ret til at få adgang til det lejede for at udføre nødvendige arbejder, herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, aflæsning af målere og som led i udlejers tilsyn med ejendommen.
Helt konkret omhandlede sagen udlejers adgang til det lejede, da udlejer ønskede at bruge det lejede som et sammenligningslejemål i forbindelse med retssager om lejens størrelse i andre lejemål.
Ankenævnets flertal fandt, at udlejers interesse i at besigtige det lejede i forbindelse med retssager om lejens størrelse i andre lejemål ikke havde en sådan tilknytning til tilsynet og driften af ejendommen, at udlejer efter lejelovens § 102 havde ret til at få adgang til det lejede med begrundelsen om, at udlejer ønskede dette anvendt som sammenligningslejemål.
I en afgørelse fra Østre Landsret TBB 2022.894Ø ville lejer ikke med 9 dages varsel give udlejers ejendomsmægler adgang til det lejede. Ejendomsmægleren skulle have adgang til det lejede for at kunne forberede, at ejendommen skulle udbydes til salg via ejendomsmægleren. Østre Landsret anså imidlertid lejelovens § 102 for netop at hjemle udlejer eller dennes repræsentant adgang til det lejede i en situation som den pågældende. Da den frist, der var givet overfor lejer, fandtes at være af rimelig længde, og da lejers adgangsnægtelse blev anset for at være væsentlig misligholdelse, kunne det lejede ophæves af udlejer, og lejer kunne herefter udsættes af det lejede.
AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER
Lejelovens ordlyd beskriver ikke alle de situationer, hvor udlejer har ret til at få adgang til det lejede. Udlejer må derfor med afsæt i lejelovens bestemmelser, lejelovens forarbejder og gældende retspraksis vurdere den enkelte situation fra gang til gang og om fornødent søge juridisk bistand til vurdering af, om udlejers krav om adgang til det lejede er berettiget.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
år en udlejer skal have adgang til lejemålet, skal det enten ske gennem aftale med lejeren eller med et passende varsel. T:BB 2023.1082 Ø giver et indblik i betydningen af varslernes betydning efter lejelovens § 103, dvs. varslingen af de 6 uger for ”arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren”.
TVISTEN I FOGEDRETTEN
To lejere flyttede ind i lejemålet i juli 2019. Den ene af lejerne var ”hjemmeindlagt”, da han var respiratorbruger, der krævede tilknytning af et hjælpehold for, at han kunne overleve. Af den grund kunne han derfor alene opholde sig i hjemmet eller på sygehuset.
I november 2021 begyndte der at være problemer med ventilationsanlægget. Der var uenighed mellem parterne over, hvad der forårsagede disse problemer, og hvem der skulle betale for udbedringen heraf.
Lejeren nægtede efterfølgende adgang for udlejerens håndværkere i 3 tilfælde:
Tilfælde 1: Året efter skulle et ventilationsfirma rense rørene til ventilationsanlægget. De skulle have adgang til lejemålet den 22. november 2022. Lejerne havde mundtligt fået dette at vide 25 dage inden – af håndværkeren. Lejeren ønskede en garanti for, at der ikke kom ”støv og skidt på” på respiratorbrugeren. Dette kunne håndværkeren ikke give, og han fik derfor ikke adgang.
Tilfælde 2: Lejerne gav udlejeren besked om, at et gulvbræt i et værelse havde givet sig, hvilket ifølge lejerne var
kritisk. De anmodede udlejeren om at besigtige skaden, og gjorde ham opmærksom på, at han ville blive videofilmet. Udlejeren ønskede ikke at blive videofilmet, og det blev ikke til en besigtigelse. Der blev ikke varslet adgang.
Tilfælde 3: Udlejeren ønskede en kontrol og indregulering af ventilationsanlægget den 29. marts 2022. Det blev varslet med pr. mail med 27 dage. Håndværkeren fik ikke adgang, da respiratorbrugeren var i bad på det tidspunkt, hvor han ankom.
Fogedretten udsatte lejerne som følge af konkrete vurdering af adgangsnægtelsen i tilfælde 2 og 3, men ikke efter adgangsnægtelse 1.
For så vidt adgangsnægtelse 2 bemærkede fogedretten, at lejerne ikke har mulighed for at gøre adgangen betinget af videooptagelse eller lignende.
For så vidt adgangsnægtelse 3 bemærkede fogedretten, at der hverken i lejeloven eller retspraksis er et krav, om, at udlejer skal angive, at en adgangsnægtelse kan medføre ophævelse af lejemålet.
TVISTEN I LANDSRETTEN
Landsretten nægtede udsættelse, da det var ubestridt mellem parterne, at udlejer på intet tidspunkt havde givet et varsel på 6 uger efter lejelovens § 103, stk. 1, ”ligesom udlejer ikke har anført, hvilke retsvirkninger nægtelse af adgang til lejemålet ville kunne få for lejerne”.
Formular G10 eksempel 4 / varsel på 6 uger / Danske Udlejere juni 2024
Fogedretten mente, at adgangsnægtelse 1 ikke var tilstrækkeligt for en ophævelse, og hvad skyldes det?
I min optik er det sagligt for lejerne at kræve, at der tages særligt hensyn til personen, der er respiratorbruger. Hvorvidt det kan udstrækkes til en garanti, kan bestemt diskuteres. Hvis udlejeren/håndværkeren havde foretaget ekstraordinære tiltag, så burde det have været tilstrækkeligt, og anmodningen om garanti ville dermed ikke have været saglig.
Landsretten afviste adgangsnægtelserne i sit hele, da der ikke var givet 6 ugers varsel.
Det er uden diskussion korrekt for adgangsnægtelse 2, hvor udlejeren end ikke har varslet adgang. For adgangsnægtelse 1 og 3 er det interessant, at landsretten afviste fogedrettens synspunkt, om at der var tale om rengøring og kontrol af ventilationsanlægget og ikke håndværksmæssige arbejde efter LL § 103. Da det kræver eksterne håndværkere at udarbejde disse arbejder, så forekommer landsrettens vurdering at være korrekt.
Landsrettens bemærkning om: ”… ligesom udlejer ikke har anført, hvilke retsvirkninger nægtelse af adgang til
vel, så banen er kridtet op i retssystemet.
Hvad skal man så gøre som udlejer?
Man skal varsle med 6 uger og anføre, at adgangsnægtelse i yderste fald kan medføre en ophævelse efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3.
Det må med al tydelighed gælde for sager mod særligt følsomme lejere (handicappede og ældre personer), hvor ordentlighed og overopfyldelse af krav ofte bliver sat på spidsen, da domstolene - i sagens natur - har sympatien for disse lejere.
SKRIBENT
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
LEJEFASTSÆTTELSE I
EJERLEJLIGHEDER
OG FALDGRUBERNE HERVED
Reglerne om lejefastsættelse handler generelt om, hvilket niveau begyndelseslejen i et lejemål kan og må fastsættes/aftales til. I Magasinet Danske Udlejere, nr. 4, maj, årgang 2024 blev reglerne for lejefastsættelsen i småhuse gennemgået, og i denne artikel vil reglerne for lejefastsættelsen i ejerlejligheder blive gennemgået. Reglerne er ikke altid de samme, og det er nemlig ikke helt simpelt at fastslå, hvilke regler der gælder og til hvilken husleje, udlejningen lovligt kan ske, når en ejer af en eller flere ejerlejligheder ønsker at udleje eller genudleje en ejerlejlighed, eller når man køber en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet.
GENERELT OM LEJEFASTSÆTTELSEN
Reglerne er mest komplicerede, når kommunen – som ejerlejligheden/ejerlejlighederne er beliggende i – er en såkaldt reguleret kommune. De fleste kommuner er regulerede –alene ca. 20 % af landets kommuner er uregulerede. I regulerede kommuner skal udlejeren følge principperne fra den gamle boligreguleringslov, som er overført til den nye sammenskrevne lejelov.
Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i reglerne for lejefastsættelse i ejerlejligheder, der er beliggende i regulerede kommuner. Her er det stadig i dag afgørende for, hvilke regler for lejefastsættelse der gælder, hvor mange lejligheder, der var i ejendommen den 1. januar 1995. En ejerlejlighed er selvstændigt udmatrikuleret og betragtes i denne sammenhæng som én ejendom. Hvis ejeren har (eller tidligere ejere havde) flere ejerlejligheder i samme ejerforening den 1. januar 1995, bliver tingene straks mere komplicerede. Det kan du læse mere om herunder.
Ejer udlejer en enkelt ejerlejlighed, der udlejes, gælder reglerne om “småhuse” (ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. den 1. januar 1995); medmindre ejeren den 1. januar 1995 ejede flere end 6 lejligheder i ejerforeningen (jf. straks nedenfor)! Det gælder også, hvor hovedejendommen med ejerlejligheden er opført efter 1995 (og man ikke har aftalt markedsleje).
Den leje, der kan fastsættes efter reglerne om “småhuse”, er en leje, der er begrænset af, hvad der kan kræves i sammenlignelige lejemål, hvor lejen er fastsat og reguleret efter reg-
lerne omkostningsbestemt leje, som er hovedreglen i de regulerede kommuner. Der henvises i denne sammenhæng til artiklen om lejefastsættelsen for småhuse i Magasinet Danske Udlejere, nr. 4, maj, årgang 2024, men overordnet kan det nævnes, at handelsprisen og ejers finansieringsudgifter mv. er uden betydning, og at lejeniveauet ofte kan være lavere, end udlejeren forventer. Dette, da lejen fastsættes ud fra sammenlignelige ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi, eventuelt med tillæg af forbedringer (= den omkostningsbestemt leje).
Er en ejerlejlighed taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer, uanset antallet af lejligheder, kræve markedsleje (fri fastsættelse af lejen) – men det kræver som anført ovenfor, at udlejer husker at aftale det i lejekontrakten! Her er der nemlig tale om et lejemål i de såkaldte ”nyopførte ejendomme”.
EJERLEJLIGHEDER I EN “RESTEJENDOM”
Problemet med ejerlejligheder i forhold til lejefastsættelsen er de situationer, hvor der er tale om såkaldte ”restejendomme”. Køber man en ejerlejlighed (eller flere) i en hovedejendom, der er opført før 1995, er det derfor meget væsentligt, at man kender (hoved)ejendommens historik.
Som nævnt ovenfor, udgør hver enkelt ejerlejlighed som udgangspunkt én selvstændig ejendom. Dog skal flere ejerlejligheder anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening – her er der tale om det udvidede ejendomsbegreb. Hvorvidt flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Det betyder, at ejes flere ejerlejligheder af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes ejerlejlighederne således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede. Ejendomme, der består af flere ejerlejligheder, der ikke er solgt efter udstykning eller opførelse, kaldes for ”restejendomme”. Dette, da de består af de lejligheder, som den oprindelige ejer af ejendommen, der har foretaget opførelsen eller udstykningen i ejerlejligheder, har tilbage på et givent tidspunkt efter at have solgt ejerlejligheder fra løbende. De lejligheder, den oprindelige ejer har tilbage, er “resten”.
Reglen om det udvidede ejendomsbegreb indebærer her, at hvis samme ejer den 1. januar 1995 ejede flere end 6 ejerlejligheder (beboelseslejligheder), er den nuværende ejer, hvis der udlejes, underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje! Dette gælder uanset om man kun har købt én ejerlejlighed efter 1. januar 1995 og uanset, om den man køber af, også kun ejede den ene lejlighed og måske endda selv har beboet den! Det er forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende.
Dette overrasker mange, og det kan blive dyrt, hvis man ikke er opmærksom på at få sat huslejen rigtigt. Det er kompliceret overhovedet at finde ud af, hvem der ejede ejerlejligheden den 1. januar 1995 endsige dokumentere og opgøre den omkostningsbestemte leje i en ejerlejlighed, hvor driftsudgifterne i vidt omfang hører under ejerforeningen i den pågældende ejendom, og udlejer kan have fastsat en leje, der er højere end, hvad der følger af reglerne, fordi udlejer ikke var klar over, at hvad der var det rigtige grundlag for lejefastsættelse.
Således er der mange faldgruber ved lejefastsættelsen i ejerlejligheder, som man skal være opmærksom på.
YDELSER UD OVER LEJEN
Ved udlejning af en ejerlejlighed skal man i øvrigt være opmærksom på, at man ikke bare kan vælte ejerforeningsudgifter/fællesudgifterne direkte over på lejeren. Det gælder uanset, hvilke regler for lejefastsættelse der måtte gælde. Forbrugsudgifter ud over udgiften til varme kan endvidere alene kræves, hvis der er individuelle målere i lejligheden, og i nogle ejerforeninger er det ikke muligt at kræve, at lejeren tilmeldes direkte til forsyningsselskabet som forbruger, og så er det udlejers pligt at lave forbrugsregnskaber mv.
ØSTRE LANDSRETS KENDELSE AF 11. JUNI 2024 (U 2024.3944 Ø) TIL ILLUSTRATION
En lejlighed var beliggende i en ejendom, som pr. 1. januar 1995 havde karakter af en såkaldt restejendom omfattende mere end seks ejerlejligheder ejet af samme udlejer. Lejligheden blev frasolgt restejendommen i 1997, og køberen flyttede ind i lejligheden og anvendte den som ejerbolig frem til 2007. Lejligheden blev siden udlejet til tredjemand frem til 2014, hvor en ny person/udlejer købte den.
Udlejer indgik med virkning fra den 27. oktober 2021 en tidsbegrænset lejeaftale med to lejere. I 2022 indbragte lejerne lejefastsættelsen for huslejenævnet, som traf afgørelse om, at lejen skulle nedsættes med baggrund i reglerne om småhuse.
For boligretten blev spørgsmålet om ejendommens status udskilt til særskilt prøvelse. Boligretten fandt, at lejligheden var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, selvom lejemålet i 1997 blev frasolgt en restejendom, for hvilken lejefastsættelsen pr. 1. januar 1995 var omkostningsbestemt reguleret.
Landsretten afgjorde, at det var forholdene pr. 1. januar 1995, der var afgørende for, om småhusreglerne fandt anvendelse. Hverken det forhold, at lejligheden efter frasalget i en årrække var beboet af ejeren selv, eller den omstændighed, at lejligheden ved overdragelsen blev en selvstændig ejendom efter ejerlejlighedsloven, ændrede herved. Landsretten stadfæstede således boligrettens kendelse. Landsretten bemærkede i øvrigt, at det af forarbejderne til lejelovens § 9, stk. 1, 3. pkt. (”…flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom) er præciseret, at hvis en udlejer, der ejer flere ejerlejligheder under samme ejerforening, overdrager en af ejerlejlighederne, udgår den pågældende ejerlejlighed af ejendomsbegrebet på tidspunktet for den retlige overdragelse, men ikke med virkning for status i relation til reglerne om småhuse.
SAMMENFATNING
I forbindelse med udlejning af ejerlejligheder/køb af en ejerlejlighed med henblik på udlejning, er det væsentligt, at man kender til ejendommens historik og status pr. 1. januar 1995. Lejeniveauet kan afvige betydeligt afhængigt af, hvilke regler for lejefastsættelse, der gælder, og dermed for et eventuelt forudsat afkast eller for rentabiliteten i udlejningen generelt. I yderste konsekvens kan forskellen i lovlig leje være på mere end 500 kr. pr. m2 i årlig leje afhængigt af konkrete omstændigheder og beliggenhed. Den beskrevne kendelse fra Østre Landsret understreger, at alle transaktioner, der sker efter 1. januar 1995, ikke har nogen betydning for lejlighedens status i forhold til lejeregulering..
K L U M M E
BOM! SÅ BLEV
RENTELEMPELSEN SKUDT I GANG
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Både Den Amerikanske og Den Europæiske Centralbank har netop nedsat renterne. Centralbankerne er således gået i gang med at lempe pengepolitikken. Sejren over inflationens opblussen er erklæret og rentenedsættelserne sker, som en følge af at sikre at økonomien lander blødt. Særligt Den Amerikanske Centralbank ser nu i stigende grad mod arbejdsmarkedet. Det giver lavere realkreditrenter, hvilket alt andet lige understøtter ejendomsmarkedet.
å er det nu det sker, at centralbankerne er begyndt at nedsætte renterne efter at sejren mod inflationen er erklæret. Vi er ikke helt i mål, hverken i Europa eller på den anden side af Atlanten, men centralbankerne finder sig fortrøstningsfulde i forhold til, at vi relativt hurtigt bevæger os mod målsætningen om en årlig inflation på 2 pct.
Bevæggrundene for centralbankernes rentenedsættelser er imidlertid lidt forskellige, hvilket skyldes, at centralbankerne ikke har samme mandat. I Europa er det kun inflation, som centralbanken har mandat til at bekæmpe. Den Europæiske Centralbank ser imidlertid for sig, at inflationen relativt hurtigt bevæger sig ned mod målsætningen, som følge af at økonomien bremser op. Der er dog ikke endnu en svækkelse af arbejdsmarkedet at spore, hvilket betyder centralbanken vil gå meget forsigtigt til værks. Forsigtigheden gør, at man lemper pengepolitikken med 0,25 procentpoint i kvartalet. Der er således ikke tale om, at Den Europæiske Centralbank har sat foden på speederen for at hjælpe europæisk økonomi i gang. Nej, der er tale om, at man har lettet den tunge fod fra bremsen og løbende tilpasser pengepolitikken til den økonomiske situation. Den Danske Nationalbank følger den europæiske i tykt og tyndt, som følge af fastkurspolitikken.
Pengepolitikken i Europa har stor betydning for, hvad der sker med de korte realkreditrenter. Vi ser her et fald i renterne, som følge af den mere lempede pengepolitik. Den 1-årige realkreditrente er således faldet med godt 30 pct. over de sidste tolv måneder. Procenttal er taknemmelige men det svarer til lidt mere end et procentpoint. Stille og roligt vil det slå igennem hos låntagerne, der vil opleve en lempelse. Det interessante er så, at centralbanken køber sig tid. Den vil ikke lægge sig alt for fast på, hvordan den fremadrettet har tænkt sig at udmønte pengepolitikken. Centralbanken indikerer, at man løbende vil nedsætte renten i takt med, at de økonomiske data tillader det. Det er som elastik i metermål. Der er altså tale om et skøn. Det ændrer imidlertid ikke på, at så længe at inflationen bevæger sig ned mod målsætningen, og løninflationen ikke er for kraftig, så får vi rentenedsættelser.
I USA er økonomien bremset noget op hen over sommeren, og der synes at vise sig en svaghed i det amerikanske arbejdsmarked. Ledigheden er begyndt at stige, hvilket historisk har været et ganske sikkert tegn på, at økonomien er på vej i recession. Inflationen er lavere i USA end i Europa, hvorfor man har mere plads til rentenedsættelser, hvilket også
hænger sammen med at renten er højere. Den Amerikanske Centralbank satte simpelthen en tungere fod på bremsen end man gjorde i Europa. Summen af disse forhold og et mandat om, at man skal sikre en balance mellem inflationen og udviklingen på arbejdsmarkedet betyder, at Den Amerikanske Centralbank har plads til at nedsætte renten mere markant. Den Amerikanske Centralbank valgte derfor at nedsætte renten med 0,5 procentpoint. Til en start.
Det var en forholdsvist markant nedsættelse, idet rentenedsættelser af denne størrelse typisk er tegn på økonomisk krise. I den forbindelse kunne man foranlediges til at tro, at centralbanken, der har asymmetrisk information i forhold til markedet, kan se noget som markederne ikke kan se. Den kraftige nedsættelse gav dog også et kortvarigt fald i renterne, der hurtigt rettede sig som en konsekvens af de informationer, der kom frem på det efterfølgende pressemøde. I moderne centralbankteori er det at guide markederne blevet en stor ting. Noget som centralbankerne i disse usikre tider ikke er helt så vilde med, som da inflationen var ikkeeksisterende.
På det efterfølgende pressemøde købte den Amerikanske Centralbankchef Powell sig tid ved at indikere, at nok havde man kickstartet rentenedsættelserne, men der var ikke tale om en dyb recession. Fremadrettet påtænker man at nedsætte renten yderligere to gange i år med 0,25 procentpoint og hele fire gange i 2025 igen med et 0,25 procentpoint. Dermed ændres pengepolitikken nogenlunde som markederne havde forventet. Derfor steg renterne relativt hurtigt igen til niveauet før nedsættelsen, og derfor har aktiemarkederne reagere positivt på centralbankhandlingen til trods for, at den i første omgang lignede en krisehandling.
Pengepolitikken i USA har stor betydning for de lange fast realkreditrenter. Givet at pressemeddelelsen tog brodden af den krise stemning, man kunne fortolke ind i den kraftige nedsættelse, fik vi ikke den store bevægelse i de lange realkreditrenter. Når det er sagt, har realkreditinstitutterne netop inden rentemødet åbnet for lange realkreditlån med 3,5 pct. i rente. Vi er således ingenlunde tilbage i nulrenteperioden, men med en målsætning om en årlig inflation på 2, har vi nu igen en forventet lang realrente på omkring 1,5 pct. Det er i historiske termer ganske spiseligt.
SKRIBENT
FRAFLYTNINGSSYN
Og krav til fotodokumentation
Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
For cirka 9 år siden – nærmere betegnet d. 1. juli 2015 fik vi nye regler bl.a. om obligatoriske ind-og fraflytningssyn. Daværende Boligminister Carsten Hansen var kommet i tanke om, at man skulle reducere antallet af uenigheder (tvister) omkring flytteopgørelsen. Carsten Hansen mente, at man ved at indføre obligatoriske ind-og fraflytningssyn samt indføre begrebet ”normalistandsættelse” (kendt fra de almene boligforeninger) kunne reducere antallet af tvister – og dermed lette huslejenævnenes arbejdsmængde – og samtidig spare samfundet for en masse udgifter til unødvendige istandsættelsesudgifter.
ALTSÅ EN SÅKALDT WIN-WIN-SITUATION
GANSKE KORT OM BEGREBERNE
Obligatoriske indflytningssyn:
• Lejer skal indkaldes til dette syn (sker ofte i leje kontraktens § 11).
• Indflytningssynet skal foregå i forbindelse med indflytningen (sker som oftest lige inden nøglerne til lejemålet overdrages).
• Lejer skal kvittere for modtagelsen af indflytningsrapporten (alle på kontrakten). Lejer har 14 dage efter overtagelsen til at komme med en mangelliste.
• Der er ikke specielle krav til layout af Indflytnings rapporten – dog skal denne kunne udfyldes på en sådan måde, at den beskriver hele lejemålets stand ved overdragelsen.
• Hvis ejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, vil manglende udfærdigelse af indflytningsrapport resultere i tab af krav om normalistandsættelse ved lejers fraflytning. Tabet gælder dog ikke misligholdelser.
Normalistandsættelse:
Obligatoriske fraflytningssyn:
• Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer (hvis flere på kontrakten = alle) skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
• Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejer uvedkommende (ét skud i bøssen)
• Der er ikke specielle formkrav til layout af fraflytningsrapporten – men – der er et specifikationskrav. Det vil sige, der er et krav til, at rapporten udfærdiges så specificeret, at lejer efter at have fået denne udleveret ved synets afslutning – klart og tydeligt kan gøre sig bekendt med omfanget af udlejers krav til istandsættelse for lejers regning.
• Manglende overholdelse af de formelle krav nævnt i lejelovens § 187 (beskrevet ovenfor) resulterer i fortabelse af istandsættelseskrav til udlejer.
• Normalistandsættelse er et vanskeligt begreb at beskrive, men kort kan det beskrives således, at der refereres til den vedligeholdelse/istandsættelse, der anses for at være nødvendig ved lejemålets ophør, for at bringe lejemålet tilbage til samme stand – som ved overtagelsen. I parentes skal bemærkes, at såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelse, inkluderer førnævnte istandsættelsesforpligtigelser for lejer også: …at fjerne spor fra slid og ælde for emner, som lejer har vedligeholdelsesforpligtigelsen for – f.eks. Maling, hvidtning, tapetsering og gulvarbejde = indvendig vedligeholdelse (som oftest er aftalt overtaget af lejer). Det sidste her er vigtigt, idet det er en udbredt misforståelse blandt såvel lejere om udlejere, at lejer gerne må aflevere det lejede retur – med små spor fra slid og ælde. Dette er rigtigt nok, når man taler om ALT ANDET END den indvendige vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling). Det betyder, at spor fra slid og ælde SKAL fjernes på de flader som males/hvidtes/tapetseres – og gulvene.
Fortsættes side 32
OPSUMMERING
Obligatoriske indflytningssyn og fraflytningssyn:
Udlejer/ejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed skal altså:
• Forholde sig til lejers evt. mangelliste (skal modtages skriftligt senest 14 dage efter overtagelsen)
• Indkalde/gennemføre/udlevere mod kvittering fraflytningssyn/fraflytningsrapport
SÅ ER ALT VEL GODT?
Nej – for én ting er glemt – eller ikke nævnt. Fra tidspunktet hvor lejer modtager flytteopgørelsen, kan lejeren gøre indsigelse overfor udlejer/eller indbringe en klage til huslejenævnet i op til 3 år efter. Og – det er i denne situation, fotodokumentation kommer ”i spil” –eller med et andet ord: ”aktualiseres”.
HVORNÅR KLAGER LEJER TYPISK?
Lejer klager typisk til huslejenævnet, når flytteopgørelsen kommer frem. Der vil ofte gå mellem en og to måneder fra fraflytningssynet til lejer modtager flytteopgørelsen. Årsager er, at udlejer ikke kan lave flytteopgørelsen før end denne har modtaget afregninger fra maler, gulvfirma og måske rengøringsfirma.
FOTODOKUMENTATION – ER DET NØDVENDIGT?
Kravet om fotodokumentation opstår kun i denne situation:
• Lejemålet er sat i stand og genudlejet. ”Beviserne” er simpelthen forsvundet. Huslejenævnet kan ikke ved fysisk besigtigelse vurdere ”rimeligheden” i udlejers krav jfr. fraflytningsrapporten.
FOTODOKUMENTATION – HVOR STÅR DET I LEJELOVEN, FORARBEJDER ELLER LIGNENDE?
I lejeloven er fotodokumentation ikke direkte nævnt, men opstået ved almindelig retspraksis. Man kan herefter diskutere, hvem der har bevisbyrden i en huslejenævnssag – hvor lejeren klager over udlejers flytteopgørelse.
I almindelighed siger man ofte: ”Den, der hævder at have et krav, har som udgangspunkt bevisbyrden for, at kravet eksisterer, og at det kan dokumenteres”. I denne ”tænkte huslejenævnssag” er det udlejer, der hævder at have et krav iht. den udfærdigede fraflytningsrapport, som udlejer selv har udarbejdet. Derfor er det op til udlejer at bevise, hvorfor denne mener flytteopgørelsen er korrekt.
Hvis udlejer skal kunne føre dette bevis, er fotodokumentation nødvendigt.
UDLEJER – VIL DU BESKYTTE DIG OVERFOR FREMTIDIGE TVISTER OM FLYTTEOPGØRELSEN?
Hvis svaret på ovennævnte er ja – har udlejer to muligheder:
1
”Den vestjyske model”
Når fraflytningsrapporten er udfyldt ”efter kunstens regler”, er der for lejer tre muligheder for underskrift i Danske Udlejeres fraflytningsformular:
Hvis udlejer er i stand til – STRAKS efter fraflytningsrapporten er udfyldt – at vurdere, hvad istandsættelsesarbejderne beløber sig til i alt, kan udlejer tilbyde lejer at blive ”løst af alle vedligeholdelsesforpligtigelser” mod at udlejer trækker et bestemt beløb til dækning af udlejers vedligeholdelseskrav. Ved at indgå en sådan aftale, skal udlejer være klar over, at der er ingen muligheder for bagefter at fremsætte ”nyopdagede krav”.
Fordelene ved at indgå en sådan aftale er:
SET FRA UDLEJER SIDE:
Ingen risiko for at lejer klager over flytteopgørelsens størrelse
Ingen risiko for at en sag indbringes for huslejenævnet i op til 3 efter er fremkomsten af flytteopgørelsen
Udlejer kan straks efter aftalen er underskrevet lave flytteopgørelsen
SET FRA LEJERS SIDE:
Lejer ved præcis, hvad det koster at komme ud af lejeforholdet
Lejer kan hurtigere få overskydende depositum udbetalt
FOTODOKUMENTATION – HVAD GØR UDLEJER AKTUELT?
Ideen med denne artikel startede egentlig med et godt råd fra en garvet og dygtig udlejerrepræsentant fra Nordre Huslejenævn i Aarhus; Flemming Mørk Pedersen.
Når udlejer gennemfører et fraflytningssyn – i papirform eller i elektronisk form – skal udlejer huske at fotografere alle istandsættelseskrav. Som hjælp til at henlede opmærksomheden på ”årsagen til et vedligeholdelseskrav” kan man bruge gule post-it-sedler – som vist her:
Samme udlejerrepræsentant opfordrer i øvrigt udlejerne til at ofrer mere opmærksomhed på de formelle regler i relation til ind-og fraflytningssyn. Udlejere taber ofte krav på istandsættelse (kan beløbe sig til kr. 20-30.000) pga. manglende iagttagelse af de gældende regler.
Flemming Mørk Pedersen opfordrer alle udlejere til altid at fotografere istandsættelseskrav.
ALTSÅ – EN SÅKALDT WIN-WINSITUATION?
En win-win-situation – sådan sluttede første afsnit i denne artikel. Der henvises til tidligere boligminister Carsten Hansens blinde tro på, at indførelse af rigide formelle krav til obligatoriske ind-og fraflytningssyn og overgang til normalistandsættelse ville reducere antallet af tvister i huslejenævnene. Spørger man forskellige huslejenævnsmedlemmer (udlejerrepræsentanter), svarer de enstemmigt: Antallet af tvister om flytteopgørelser er steget – ikke faldet.
NÅR UDLEJER FÅR EN SAG I HUSLEJENÆVNET
Så skal udlejer huske…
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
et må antages, at det sjældent kommer som nogen overraskelse for en udlejer, at en lejer har indbragt en sag for det lokale huslejenævn. Forhåbentlig har lejer forinden henvendt sig til udlejer og forelagt sin utilfredshed med ”det og det”.
DEN FØRSTE RETSSAG ER DEN BILLIGSTE…
Når lejer henvender sig til udlejer med en klage, bør udlejer bestræbe sig på at få denne klage behandlet hurtigt – og meget gerne til lejers tilfredshed. Der skal ikke fra forfatterens side argumenteres for, at udlejer skal være ”tosset-god”, men imødekommelse af småsager kan indimellem afværge større og mere alvorlige klager, som kan ende med at være bekostelige for udlejer. Klages der over et emne, hvor udlejer er 100% sikker på sin ret, bør klagen sagligt og neutralt tilbagevises. Det gælder om at afværge, at en klage skal behandles af et huslejenævn.
EN LOTTERISEDDEL TIL KR. 357
Det koster kun kr. 357 at indbringe en sag til behandling hos det lokale huslejenævn. Lejer behøves ikke at have sagkyndig hjælp og en tabt sag koster ikke lejer noget. Det er værre for udlejer.
UDLEJER HAR MEGET MERE PÅ SPIL
Når udlejer helt eller delvist taber en sag i huslejenævnet – udløses:
• Lejelovens § 194 (trådte i kraft i 1/7-2020) - INFORMATIONSPLIGTEN
1. Udlejeren skal inden 2 uger fra den endelige afgørelse foreligger meddele beboerrepræsentation/eller alle lejere når der træffes afgørelse om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold (gælder ikke sager om husorden).
2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Med-
delelsen skal endvidere indeholde en kopi af afgørelsen (husk at anonymisere afgørelse).
3. Manglende overholdelse af ovennævnte straffes med bøde eller fængsel
Som det fremgår, SKAL udlejer informere resten af ejendommen om en tabt eller delvis tabt sag. Denne information kan i mange tilfælde udløse en lavine af sager fra andre beboere. Her kan f.eks. nævnes sager om huslejens størrelse.
• Lov om boligforhold § 82, stk. 2 (trådte i kraft i 1/7-2015)
- DUMMEBØDEN
1. Udlejeren skal betale et beløb på kr. 6.024 til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet (i 2024 = kr. 6.827 / i 2025 = kr. 6.896)
HVIS SAGEN IKKE KAN AFVÆRGES
Kan eller vil udlejer ikke afværge en sag, bør udlejer sørge for at besvare alle spørgsmål, som huslejenævnet stiller udlejer. Udlejer vil fra sagens start blive anmodet om at fremsende diverse dokumenter og besvare spørgsmål. Ligegyldigt hvad – eller om udlejer finder spørgsmålene ”dumme” – så skal udlejer sørge for at besvare alt. På samme måde skal udlejer overholde evt. tidsfrister. Manglende svar (eller sprængt tidsfrist) til huslejenævnet kan jfr. Lov om boligforhold § 86, stk. 2 resultere i at nævnet tolker sagen til fordel for modparten.
EN SAG KAN TRÆKKES TILBAGE
En sag/tvist anlagt hos huslejenævnet kan trækkes tilbage af den, som har igangsat den – hvis ikke sagen ER behandlet på et nævnsmøde.
Står du som udlejer med ”en begyndende” uenighed med lejer, kan du altid få råd og vejledning hos Danske Udlejere og/eller hos din lokale udlejerforening.
SKRIBENTER
Advokat/partner Poul Jensen, advokat/partner Mikkel Fisker og advokat Helene Thorseth Henriksen
FREDEDE BYGNINGER
hvad er reglerne og hvad skal man som ejer være opmærksom på?
I Danmark er ca. 7.000 bygninger registreret som fredede. Fredningen af bygninger har til formål at skabe et nationalt overblik over kulturhistoriske og arkitektoniske værdier i bygningsmassen. Overblikket skal dels tjene til at understøtte den fysiske planlægning, og dels til brug for forskning inden for arkitekturhistorie. Men hvad vil det egentlig sige at eje en fredet bygning? Hvilke begrænsninger og forpligtelser medfører det? Det giver vi et overblik over i denne artikel.
HVILKE BYGNINGER ER FREDET?
Det er Slots- og Kulturstyrelsen, der som fredningsmyndighed, sørger for at registrere oplysninger om fredede bygninger. Dette gøres i styrelsens database over fredede- og bevaringsværdige bygninger (FBB). Det er derfor muligt at slå ejendomme op i databasen og se, om de er registreret som fredede.
Fredede bygninger er reguleret i Lovbekendtgørelse 201803-06 nr. 219 om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer (Bygningsfredningsloven).
Kulturministeren (Slots- og Kulturstyrelsen) kan frede bygninger og selvstændige landskabsarkitektoniske værker af væsentlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som er over 50 år gamle. Det er dog også muligt at frede bygninger og værker, der er yngre end 50 år, hvis det vurderes, at disse har en fremragende værdi, eller der foreligger andre særlige omstændigheder.
Ved vurderingen af om, der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde fredning af bygninger yngre end 50 år ses der bl.a. på en arkitektonisk og kulturhistorisk faglig bedømmelse. Her ser man f.eks. på, om bygningen eller værket er forgængeligt, nedrivningstruet, repræsentant for noget særligt og om bygningen eller værker et tæt på aldersgrænsen. Der er således tale om en konkret vurdering.
Hvis en bygning er fra før 1536 er den uden særlig beslutning fredet efter Bygningsfredningsloven.
HVAD SKAL MAN VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Hvis man ejer eller ønsker at købe en fredet bygning, er der hovedsageligt tre forhold, man skal være særligt opmærksom på. Man skal være opmærksom på almindelig vedligeholdelse, ombygning og muligheden for at søge om støtte.
ALMINDELIG VEDLIGEHOLDELSE
Generelt er det tilladt at foretage almindeligt vedligeholdelse på ejendommen. Dette kræver altså ikke, at man søger om tilladelse hertil ved Slots- og Kulturstyrelsen.
Det er dog ikke nødvendigvis lige til at afdække, hvad begrebet ”almindelige vedligeholdelse” dækker over.
Slots- og Kulturstyrelsen har på sin hjemmeside oplistet nogle eksempler på hvilke arbejder, der betragtes som almindelig vedligeholdelse. Dette skal tjene som en hjælp til
afgrænsningen. Det drejer sig om følgende arbejder:
• Kalkning i eksisterende farve(r)
• Løbende vedligeholdelse med maling af samme farve og type som eksisterende
• Udskiftning af enkelte tagsten eller skifersten
• Mindre pudsreparationer
• Fornyelse af mønning og vindskeder på stråtag
• Almindelig indvendig istandsættelse såsom malerbehandling og lakering af gulv
Slots- og Kulturstyrelsen har ligeledes oplistet eksempler på arbejder, der ligger ud over almindelig vedligeholdelse, og som man altså ikke må igangsætte uden forudgående tilladelse. Det drejer sig om følgende:
• Ændring af bygningens farver eller overflader
• Ombygninger både indvendige og udvendige. Som eksempel må du ikke nedrive eller opføre en skillevæg
• Udskiftning af materiale i bygningen
• Indfræsning af el i vægge
Der er derfor ikke en egentlig afgrænsning af, hvilke arbejder, der betragtes som almindelig vedligeholdelse. Der gælder kun nogle generelle retningslinjer.
Det er derfor muligt, at der er forskel på, hvad man i Slotsog Kulturstyrelsen betragter som almindelig vedligeholdelse, og hvilke arbejder man f.eks. som håndværker vil betragte som almindelig vedligeholdelse. Vi befinder os derfor i en gråzone.
Hvis man som ejer ønsker at udføre arbejde på sin ejendom, og dette ikke umiddelbart falder ind under Slots- og Kulturstyrelsens eksempler på almindelig vedligeholdelse, er det derfor vores anbefaling, at man kontakter Slots- og Kulturstyrelsen på forhånd til afklaring heraf. Gør man ikke dette, og viser det sig efterfølgende, at man har udført arbejder, der egentlig krævede tilladelse, er der foretaget ulovlige bygningsarbejder, som kan kræve lovliggørelse. Der er nærmere beskrevet herom nedenfor.
ÆNDRING AF BYGNINGEN
Hvis man ønsker at foretage ændringer ved bygningen, som ikke er almindelig vedligeholdelse, kræver dette tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Dette gælder både for store og små ændringer.
Ændringer, der kræver tilladelse, kan f.eks. være opsætning af solceller, lysinstallationer eller antenner.
Arbejderne må ikke igangsættes, inden man har opnået tilladelse, og det er derfor vigtigt, at man sørger for at have ansøgt på forhånd, og at man afventer igangsættelse indtil tilladelsen er modtaget.
Igangsætter man arbejder uden at der er opnået tilladelse hertil, er der tale om ulovligt udførte bygningsarbejder, som Slots- og Kulturstyrelsen kan kræve lovliggjort. Dette kan være både retligt og faktisk. Det vil sige, at lovliggørelse både kan ske ved, at der gives en tilladelse på bagkant, eller ved at man skal bringe forholdene tilbage, som de var før ombygningen.
Det er ejeren på tidspunktet for lovliggørelsen, der skal bære omkostningerne hertil. Man kan altså blive pålagt at lovliggøre ombygninger foretaget af tidligere ejere. Hvis man vil købe en fredet ejendom, er det derfor vigtigt at være opmærksom på, om der er foretaget ombygning, og om der er opnået tilladelse hertil.
Hvis man bliver pålagt at lovliggøre forholdene, kan det derfor betyde, at man skal betale for at få forholdene bragt tilbage til før ombygningen. Hvis man ikke er opmærksom på dette forhold, kan man derfor ende i en situation, hvor man lige har betalt for en ombygning af ejendommen, og herefter blive pålagt at betale for at få det lavet om igen. Man kan ligeledes risikere lige at have betalt for en ejendom, og herefter blive pålagt at betale for, at den ombygges – uden at man selv har ønsket det.
Vi anbefaler derfor, at man ved køb af en fredet ejendom får dokumentation på tilladelse til eventuelle ombygninger. Når man ansøger om tilladelse til ombygning, skal ansøgningen være ledsaget af de nødvendige planer, tegninger og beskrivelser til forståelse af projektet.
Når Slots- og Kulturstyrelsen skal vurdere ansøgningen, lægges der bl.a. vægt på, om de ansøgte arbejder er af arki-
tektonisk kvalitet, som lever op til den pågældende bygnings kvaliteter. Der lægges ligeledes vægt på, om arbejderne understøtter bygningens materialeholdning og på bygningens betydning set i forhold til andre fredede bygninger af samme type.
Når man har indsendt en ansøgning, har Slots- og Kulturstyrelsen tre måneder til at tage stilling, om der kan gives tilladelse. Overholder styrelsen ikke fristen, kan arbejderne som udgangspunkt iværksættes. Der gælder dog enkelte begrænsninger i Bygningsloven.
STØTTE
Det er fastslået i Bygningsfredningsloven, at der kan ydes støtte til bygningsarbejder på fredede bygninger, hvor der kræves tilladelse.
Som ejer af en fredet ejendom har man mulighed for at søge om tilladelse til bygningsarbejder, der styrker eller understøtter fredningen.
Støtte kan ydes i form af lån, tilskud, sagkyndig bistand, projektudarbejdelse eller materialer.
Hvis man ønsker at søge om støtte til arbejdet, skal man udfylde et budgetskema, som skal indsendes sammen med ansøgningen til tilladelsen til selve bygningsarbejderne.
Slots- og Kulturstyrelsen kan ikke støtte igangværende eller allerede udførte arbejder. Det er derfor vigtigt, at man få søgt om støtte på forhånd.
Det er muligt, at støtten kan gøres betinget. Dette kan f.eks. være i relation til bygningsarbejdets udførelse, herunder bl.a. i form af tidsfrister for arbejdets udførelse.
Det er derfor vores anbefaling, at man sørger for at tage stilling hertil i forbindelse med at ansøgningen om ombygning udarbejdes.
GRUNDSKYLD
Når man ejer en fredet bygning, kan man i henhold til Ejendomsskatteloven blive fritaget fra at betale grundskyld. Det gælder, hvis der på ejendommen er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til Bygningsfredningsloven. Det er dog alene den bebyggede grund, gårdsplads og have, der er omfattet.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Olav Grønn Hansen
LEJERET:
EJENDOMSREGNSKAB:
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:
DANSKE UDLEJERE:
40 30 94 06
79 25 30 00
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE
SUNDE BYGNINGER &
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på
SKRIBENT
Bekendtgørelse om:
VANDFORSYNINGERS OFFENTLIGGØRELSE
AF OPLYSNINGER TIL FORBRUGERE
Bekendtgørelsen (nr. 538 af 28/5-2024) fastsætter regler om vandforsyningers oplysningspligt over for forbrugere om priser for leveret drikkevand og husstandens vandforbrug.
Bekendtgørelsen fastsætter endvidere regler om information om vandforsyningerne og om offentliggørelse af anlægog driftsbidrag, samt regulativ.
HVORLEDES PÅVIRKER OVENNÆVNTE EJERNE/UDLEJERNE?
1. Ovennævnte påvirker ejere/udlejere – som leverer vand til et lejemål og afregner via acontobetalinger.
2. Ovennævnte påvirker ejere/udlejere – som leverer vand til et lejemål, men hvor vandudgiften er inkluderet i lejen
3. Ovennævnte påvirker ikke ejere/udlejere – som IKKE leverer vand til et lejemål*
Ad 1:
Ejer/udlejer som leverer vand (via acontobetalinger) skal sørge for mindst én gang årligt at informere lejere om:
• Prisen for leveret drikkevand pr. liter og kubikmeter
• Husstandens årlige vandforbrug som minimum for hvert år eller pr. faktureringsperiode
• Udviklingstendensen i husstandens årlige vandforbrug, herunder en sammenligning af husstandens aktuelle vandforbrug med forbruget i sammen periode året før (hvis muligt)
• Sammenligninger af husstandens årlige vandforbrug med en gennemsnitlig husstands vandforbrug
• De personer, der leveres drikkevand til, skal modtage oplysningerne på en hensigtsmæssig måde – f.eks. på fakturaen
Ad 2:
Ejer/udlejer som leverer vand (inkluderet i huslejen) skal sørge for mindst én gang årligt at informere lejere om:
• Ejendommens samlede vandforbrug
Ad 3:
Ejer/udlejer som IKKE leverer vand til lejemålet (lejer er direkte kunde hos vandforsyningen)
• Skal ikke foretage sig noget i relation til bekendtgørelsen – *blot huske, at vandforsyningen ofte jfr. deres leveringsbetingelser forbeholder sig ret til at afregne ejeren af ejendommen i tilfælde af restancer fra lejers side! Endvidere bør ejer/udlejer huske vandafledningsafgift, hvis denne afregnes separat. Vandafledningsafgiften kommer ofte til ejeren/udlejeren og er en del af vandudgiften. og skal derfor betales af den, som betaler for vandet (lejeren).
