Christian Viuff er advokat, formand for Fredericia Grundejerforening og udlejer. Opgaver, der alle bliver løst i én skøn forening fra samme kontor
Vi gør det svære lettere
ARTIKEL
Hvad gør udlejer, når ejendommen har gamle betonaltaner?
FORSIDEN
Når Christian Viuff investerer i nye udlejningsejendomme, ser han først og fremmest på, om han kan forvente et fornuftigt afkast. Der findes dog ingen regel uden undtagelse, så en sjælden gang i mellem får hjertet alligevel lov til at bestemme. Sådan var det i hvert tilfælde, da Christian Viuff valgte at købe den historiske bygning midt i Fredericia, som han står foran på forsidebilledet.
INDHOLD
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Tillykke til Sophie Hæstorp Andersen
ed den netop overståede regeringsrokade, der både bød på nye ministerier og ministre, overtog Sophie Hæstrup Andersen posten som ny Social- og boligminister efter Pernille Rosenktantz-Theil.
Fra Danske Udlejeres side, undrer vi os dog over, at der heller ikke denne gang blev plads til såvel en boligminister som en socialminister, idet både de boligmæssige- og de sociale forhold i Danmark, er helt essentielle og vigtige forhold for os alle – og som nok, hver for sig, burde kunne beskæftige en minister og et ministerium.
Når man gennemgår de mange nye – og flere af de gamle ministerier, kan man – set udefra – også undre sig over, at der er arbejde nok til at oprette et særskilt ministerium og engagere en heltids minister til flere af disse små / nye ministerier.
Dette er specielt tilfældet, når der på samme tid forventes, at Social- og boligministeren, inden for samme tidsrum, skal kunne klare opgaverne indenfor det sociale- og boligpolitiske område.
Den nye minister, Sophie Hæstrup Andersen, har selvfølgelig en bred politisk erfaring fra sine tidligere jobs, dels som Regionsrådsformand i Region Hovedstaden og dels som Overborgmester i København.
Opgaven for den nye minister må, efter vores mening, være at holde boligpolitikken og socialpolitikken adskilt. Det må være muligt for en nyudnævnt boligminister at fremlægge en plan for, hvorledes befolkningen i Danmark skal fordeles rundt i landet. Ligeledes skal hun nødvendigvis tage stilling til hvilke former for boliger, der skal stilles til rådighed for borgerne, og hvilke rammer borgerne i øvrigt skal kunne arbejde indenfor i relation til individualisme – sat i forhold til den traditionelle rammelovgivning. En sådan plan vil traditionelt set indeholde ejerboliger, parcelhuse, ejerlejligheder,
lejeboliger, andelsboliger og boliger i ”det åbne land” – hvortil vi kunne forestille os (og håbe), at Ministeren vil fremkomme med nye initiativer på området.
Boligministeren skal tillige tage stilling til, hvilket regelsæt, der skal være gældende for borgere, der enten ikke ønsker eller kan investere i egen bolig. Hvilke regler skal således være gældende for borgere, der er henvist til eller foretrækker at bo til leje, der kunne være tale om lejefastsættelse, opsigelsesregler m.v.
Frem til dette tidspunkt, har vi end ikke vurderet om planen er økonomisk mulig – og socialpolitikken er ej heller berørt.
Hvis Ministeren, som boligminister, kan etablere (tænke sig) en boligform i Danmark, der tager højde for borgernes velbefindende og den forskellighed og mangfoldighed, der er blandt danskerne, må hun efterfølgende, som socialminister, etablere de evt. støtteordninger, som gør det muligt at opfylde borgerne ønsker.
Der er selvfølgelig en risiko for, at boligministeren, inden hun får fundet frem til sit ønskescenarium i relation til boformer, bliver overhalet af socialministeren, som belært af tidligere tiders opfattelse, vil fremkomme med indlæg om social slagside m.v.
Det er vores håb, at Ministeren kan adskille boligpolitik og socialpolitik, og at hun formulerer boligpolitikken først – og derefter tager stilling til, hvorledes de økonomiske og sociale forhold kan klares, så vi alle fortsat – og med socialt ansvarkan have ”tag over hovedet.”
Danske Udlejere – og vores mange udlejere i hele Danmark –vil fortsat være med til, at sikre danskerne tag og hovedet.
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
ADVOKAT, FORMAND OG UDLEJER I ÉN SKØN FORENING
Christian Viuff havde egentlig tænkt sig, at han skulle starte sin karriere i militærpolitet. Kort forinden optagelsen pådrog han sig dog en mindre brudskade i hånden der betød, at lægen ikke ville give ham den nødvendige lægeerklæring i tide, så han kunne komme ind på uddannelsen. Han valgte derfor i stedet at starte på jurastudiet i Aarhus, og i dag ejer han sammen med sin kone, Maria Viuff, advokatkontoret Viuff & Bilde i Fredericia.
”For ca. 5 år siden købte min kone og jeg advokatfirmaet af min far, Palle Viuff og hans kompagnon, Jens Bilde Jørgensen. De arbejder begge to fortsat i firmaet, men de er efter eget ønske nu kommet på nedsat tid. En ordning der passer hele vores familie rigtig godt, da min far nu fast henter vores tre børn et par eftermiddage om ugen, for derefter at tage hjem og hygge sig sammen med dem”, siger Christian Viuff med et smil.
Udover advokatkontor, fungerer de ca. 550 m2 kontor på 2. sal midt i Fredericia, også som sekretariat for Fredericia Grundejerforening. Christian Viuff overtog i februar 2024 formandsposten efter Jens Bilde Jørgensen, der efter adskillige år som formand ønskede at træde af.
”Jeg har jo været medlem af Fredericia Grundejerforening i rigtig mange år, da jeg også selv er udlejer. Da
Jens Bilde Jørgensen ønskede at træde af som formand, spurgte han mig forinden, om det var noget for mig at træde ind i bestyrelsen. Det var det, og jeg blev efterfølgende valgt ind som ny formand af bestyrelsen”, siger Christian Viuff.
Sekretariatet for Fredericia Grundejerforening styrer bl.a. foreningens løbende af- og tilgange af nye medlemmer samt opkrævninger af medlemskontingentet. Herudover tager de sig også af lejerelaterede spørgsmål, som man som medlem gratis kan ringe ind med.
”Udover de forskellige administrative opgaver er en af vores vigtigste opgaver som forening, at vi kan indstille boligdommere og huslejenævnsmedlemmer".
"Vi deltager også gerne i forskellige politiske udvalg, når vi kan være med til at påvirke udviklingen i ”den rigtige” retning. Her kan jeg bl.a. nævne, at vores forrige formand tidligere har været i dialog med teknisk forvaltning i Fredericia for at drøfte hvordan, man kunne gøre byggesagsbehandlingen mere smidig og dermed få en kortere behandlingstid”, siger Christian Viuff.
Som advokat og formand for en udlejerforening møder Christian Viuff ofte udlejerne sent i forløbet, når det er gået galt. Lejeloven er dog efter hans mening også fyldt
Fortsættes side 6
Christian og Maria Viuff mødte hinanden, mens de begge læste jura på Aarhus Universitet. I dag ejer de sammen advokatkontoret Viuff og Bilde i Fredericia.
med alt for mange snubletråde, der kan gøre det rigtig svært at være udlejer.
”Mange af de lidt mindre udlejere, får desværre ikke lavet det lovpligtige indflytningssyn, og så har de som udgangspunkt tabt deres krav til istandsættelse. De kommer måske efterfølgende til mig med den fineste fraflytningsrapport med billeder og lange beskrivelser, men det hjælper bare ikke, når de ikke har indflytningsrapporten til at bevise, hvordan lejemålet så ud i sin tid, da lejer flyttede ind”, siger Christian Viuff.
Ifølge Christian Viuff er det med tiden kun blevet endnu mere afgørende, at man som udlejer sætter sig grundigt ind i lejeloven og følger med i de mange lovændringer, hvis man vil overleve i branchen.
”Som udlejer er man er nødt til at holde sig ajour med lejeloven og de mange regler, for ellers kan man nemt ende med at miste rigtig mange penge. Jeg kan derfor kun anbefale, at man deltager på de mange kurser, der bliver holdt i samarbejde med Danske Udlejere. Her bliver man jo bl.a. klædt på til at huske
det indflytningssyn og få indkaldt rettidigt til fraflytningssynet. Man får måske også kendskab til en god formular, og man har ikke mindst mulighed for at møde andre udlejere”, siger Christian Viuff.
En anden vigtig opgave for en udlejerforening kan herudover være at yde retshjælp til at føre de mere principielle retssager, der kan danne præcedens for lignende sager i fremtiden. For et par år siden hjalp Fredericia Grundejerforening i samarbejde med Danske Udlejere således et medlem med at føre en sådan principiel sag, der omhandlede varslingen af et fraflytningssyn.
”Lejeren mente, at udlejer havde tabt kravet til istandsættelse, da han ikke rettidigt var blevet indkaldt til fraflytningssynet. Retten i Kolding afgjorde dog, at der var aftalt et forkortet varsel i det øjeblik, at lejer rent faktisk var mødt op til fraflytningssynet. Hele formålet med at have en uges varsel er jo netop, at lejeren kan indrette sig på at møde op. Vi vandt sagen, der ikke kom ikke til at koste udlejer noget rent økonomisk”, siger Christian Viuff.
LILLEBÆLT
EJENDOMSADMINISTRATION
Udover advokat og formand, er Christian Viuff også udlejer. Han købte sin første ejendom tilbage i 2014, og siden har han købt adskille flere, bl.a. sammen med sin far, Palle Viuff. Ejendomsporteføljen bliver varetaget fra kontoret i Fredericia, hvor deres fælles firma Lillebælt Ejendomsadministration også har til huse.
”Lillebælt Ejendomsadministration står i dag for administrationen af godt 3.000 lejemål, hvoraf ca. 500 er i familiens eje. Min far har haft ejendomme så længe jeg kan huske tilbage, og også mine bedsteforældre havde adskillige ejendomme. Det var derfor meget nærliggende, at jeg også så samme vej”, siger Christian Viuff.
Ejendomsporteføljen er i dag hovedsageligt placeret i Fredericia, men de har også lejemål i både Kolding, Haderslev og Tyskland.
”Vi oplever ikke meget tomgang på vores lejemål, men vi har også et rigtig godt set up med dygtige medarbejdere, der ikke sådan lige slipper kunden igen. Vi arbejder nok lidt tilsvarende en ejendomsmægler, så hvis ikke det ene lejemål passer til den pågældende lejer, så har vi nok et andet der gør,” siger Christian Viuff.
Der er ifølge Christian Viuff mange fordele ved at have udlejning og advokatkontor på samme adresse.
”Hvis en lejer f.eks. ikke betaler, skal administratoren bare tage sagen med over på den anden side af væggen. Sekretæren er forinden blevet orienteret om, at der er en sag på vej og har derfor allerede sørget for, at der ligger en fogedrekvisition klar med en begæring om at få sat lejeren ud”, siger Christian Viuff.
En anden klar fordel er ifølge advokaten, at ejendomsadministrationen lynhurtigt bliver opdateret, når der sker relevante ændringer indenfor lejeloven.
INVESTERINGER OG GODE BYGNINGSFORSIKRINGER
Christian Viuff holder løbende øje med fremtidige investeringsmuligheder, men der er i dag blevet længere imellem de gode handler.
”Jeg mener ikke, at priserne har fundet sit egentlige leje efter rentestigningerne, men der dukker da stadig af og til interessante emner op. Vi kigger nok især efter de lidt større enheder, da det administrative arbejde med f.eks. varmeregnskabet stort set er det samme, om du har 50 eller 3 lejemål i en ejendom. De kan så omvendt være lidt sværere at komme af med igen, men det er nu heller ikke noget, som vi gør meget i” siger Christian Viuff med et smil.
Christian Viuff har i dag forsikret de fleste ejendomme igennem den forsikringsaftale, som Danske udlejere har forhandlet sig frem til hos Alm. Brand.
”Danske Udlejere står jo i en betydelig stærkere forhandlingssituation, når de skal forhandle aftaler på baggrund af godt 6.000 medlemmer og adskillige ejendomme. Vi er efterhånden selv blevet så stor en udlejer, at vi også står rimelig godt i en forhandlingssituation, men for den lidt mindre udlejer, kan der være store fordele at hente i form af bedre dækninger og lavere præmier”, siger Christian Viuff.
Som advokat møder man naturligt nok kun de sager, hvor det er gået gruelig galt mellem udlejer og lejer. Man kunne derfor hurtigt få den opfattelse, at udlejerbranchen udelukkende er fyldt med konflikter og uoverensstemmelser. Det er dog heldigvis langt fra tilfældet ifølge Christian Viuff.
”Det er i virkeligheden et fåtal af lejerne, som man som udlejer har problemer med. Langt de fleste betaler deres husleje til tiden og opfører sig ellers pænt og ordentligt. Jeg vil dog klart anbefale, at man som udlejer til hver en tid sætter sig ind i de gældende regler og nøje følger dem. Man må aldrig forlade sig på den ellers gode dialog, som man måske altid har haft med sin lejer. Når først tingene er spidset til og lejeren måske er gået til LLO, så er al dialog slut. I de tilfælde er det altså betydeligt lettere for alle parter, at lejeloven er fulgt til punkt og prikke,” siger Christian Viuff.
UDDANNELSE I EFTERÅRET 2024
Som medlem af Danske Udlejere kan du ganske gratis tilmelde dig vores forskellige kurser rundt om i landet. Kontakt endelig din lokale udlejerforening, hvis du har et ønske eller et forslag til et kommende kursus.
AARHUS | Scandic Aarhus City
23.09.2024 / kl. 09:00 - 12:00
SKIMMELSVAMP
Vi gennemgår bl.a. udlejernes forpligtelser og lejernes rettigheder
Advokat (H)
Erik Aagaard Poulsen
Advokat Søren Møller Ejegodt
AALBORG | Kompas Hotel
23.09.2024 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
Et uformelt møde, hvor du kan dele ideer og erfaringer med andre udlejere
Advokat Mogens Broe-Andersen
SLAGELSE | Dansk Revision
24.09.2024 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
Et uformelt møde, hvor du kan dele ideer og erfaringer med andre udlejere
Advokat Mogens Broe-Andersen
ESBJERG | Hjerting Badehotel
30.09.2024 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
Et uformelt møde, hvor du kan dele ideer og erfaringer med andre udlejere
Advokat
Mogens Broe-Andersen
AARHUS | Scandic Aarhus City
07.10.2024 / kl. 09:00 - 12:00
MISLIGHOLDELSE AF LEJEFORHOLD
Herunder opsigelse/ophævelse, udsættelse af lejemål og sikring af tilgodehavende
FULDTBOOKET
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor
HOBRO | Hotel Amerika
24.09.2024 / kl. 19:00 - 21:00
DET LEJEDES VÆRDI I EN ikke reguleret kommune. Vi behandler bl.a. mulighederne for at varsle lejeforhøjelse
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
SVENDBORG | Hotel Svendborg
02.10.2024 / kl. 17:00 - 20:00
UDLEJEROptimer din udlejningsejendom og/eller dine lejemål!
Diverse specialister
VIBORG | BDO Loungen
07.10.2024 / kl. 13:00 - 16:00
BRUSH -UP PÅ LEJELOVEN
Vi gennemgår bl.a. de seneste og vigtigste retsopgørelser
Advokat Lars Kaasgaard
AALBORG | Hotel Scheelsminde
08.10.2024 / kl. 14:45 - 17:00
ETABLERING AF LADESTANDERE
ved udlejningsejendomme - læs kursusbeskrivelse på bagsiden af magasinet
Diverse eksperter
KØGE | Køge Stadion
08.10.2024 / kl. 16:00 - 20:00
UDLEJER - VIL DU FORBEDRE dine lejemål og opnå en højere husleje? Bliv klogere på gældende regler m.m.
Vidensadvokat Jakob Juul-Sandberg
FREDERICIA | Audi Fredericia
09.10.2024 / kl. 14:45 - 17:00
ETABLERING AF LADESTANDERE
ved udlejningsejendomme - læs kursusbeskrivelse på bagsiden af magasinet
Diverse eksperter
HERNING / VIDEBÆK0 | Hotel Falken
08.10.2024 / kl. 18:30 - 21:30
DET LEJEDES VÆRDI I EN ikke reguleret kommune. Vi behandler bl.a. mulighederne for at varsle lejeforhøjelse
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
FARSØ | Farsø Hotel 08.10.2024 / kl. 18:00 - 21:00
FORBRUGSREGNSKABER – hvis du selv udarbejder regnskaber samt generalforsamling.
beregning og regulering i boliglejemål - med særlig fokus på småhuse
Advokat Mogens Broe-Andersen
HORSENS | Scandic Opus
20.11.2024 / kl. 17:00 - 20:00
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER
som udlejer skal være ekstra opmærksom på - for ikke at tabe penge
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
KENDER DU ALLE DINE FORDELE SOM MEDLEM?
Vi gør det svære lettere...
GRATIS RÅDGIVNING
Telefonisk rådgivning, hvis du har spørgsmål eller udfordringer i forhold til lejeloven.
Kontakt os på: Tlf: 86 18 51 55
FORMULARER
Gratis adgang til vores mange forskellige formularer, så alle deltaljer kommer på plads ved varslinger og øvrige henvendelser til dine lejere.
GRATIS KURSER
Vi udbyder ca. 70 kurser årligt, hvor vi gennemgår relevante emner, som f.eks. ind- og fraflytningssyn samt udfyldning af lejekontrakten m.m.
125 ÅRS JUBILÆUM
I 2024 fejrede Danske Udlejere 125 år i udlejernes tjeneste. Vi er stolte og beærede over forsat at være en yderst aktuel interesseorganisation med et stadigt voksende medlemstal.
MEDLEMSMAGASIN
10 gange årligt sender vi Magasinet Danske Udlejere hjem til din postkasse.
LEJE-PORTALEN
Som medlem kan du gratis oprette dine forskellige lejemål på: www.leje-portalen.dk Danmarks eneste portal, hvor lejerne kvit og frit kan søge efter deres næste bolig.
FORDELSAFTALER
Adgang til markedets bedste bygningsforsikring ved Alm. Brand, rabatter hos DESIGNA Køkken, Energihuset Danmark og NORLYS flyttemodul.
Har du en plan frem til 2030?
Klimamål er det nye ”grøn”
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Grønprofiltil udlejning
Invitation
- forbeholdt lægdommere og huslejenævnsmedlemmer
Danske Udlejere inviterer alle vores dygtige lægdommere og huslejenævnsmedlemmer til et specialkursus. Du kan vælge mellem lokationerne: Fredericia, Aalborg eller Aarhus. Vi henstiller til, at alle lægdommere og huslejenævnsmedlemmer tilmelder sig et af kurserne. Deltagelse er selvfølgelig gratis. Løbende efteruddannelse og træning er nødvendigt for at kunne varetage udlejernes interesser i nævn og hos domstolene.
Kurset er opbygget således, at vi starter ud med generelle nyheder indenfor lejeretten. Herefter deler vi undervisningen op to grene, så lægdommere og huslejenævnsmedlemmerne bliver undervist i hver deres
Advokat (H) Kim Nielsen, partner og advokat hos Clemens advokatfirma
UNDERVISNING MÅLRETTET LÆGDOMMERE
Kim Nielsen har gennem mange år været tilknyttet Udlejerforeningen Aarhus samt repræsenteret udlejere i sager behandlet hos domstolene.
Kim gennemgår proceduren for sager ført i boligretten og deler ligeledes ud af sine erfaringer med sager ført i boligretten og højere oppe i retssystemet. Da vi jo er repræsentanter for udlejerne, vil undervisningen på ca. 1 ½ time også indeholde råd til taktik i boligretten.
FREDERICIA
05.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Audi Fredericia Kongens Kvarter 32, Fredericia
specifikke område. Opfordringen fra Danske Udlejere er således: Tilmeld dig allerede nu. Du får ikke alene masser af ny og nyttig viden, du får også hyggeligt samvær med kollegaer fra branchen. Du får naturligvis også kaffe med kage og lækker varm aftensmad.
PERSONLIG INVITATION PR. MAIL
Vi har sendt en personlig invitation til alle lægdommere og huslejenævnsmedlemmer pr. mail i uge 33. Skriv meget gerne til os på kontakt@d-u.dk , hvis du mod forventning ikke har modtaget din invitation.
Tilmeldingen foregår fra den personlige mailinvitation.
Michael Bech Jørgensen, Sekretariatsleder og faglig chef ved huslejeog beboerklagenævnenes sekretariat i Aarhus
UNDERVISNING MÅLRETTET HUSLEJENÆVNSMEDLEMMER
Michael Bech Jørgensen har forberedt et 1 ½ times forløb, hvor såvel teori, praktik og taktik i nævnene gennemgås.
Endvidere kommer Michael ind på de tvister, som oftest behandles i de forskellige nævn, og som nævnsmedlemmerne derfor bør være fortrolige med – såvel på det teoretiske som på det praktiske plan.
12.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Kompas Hotel Aalborg Østerbro 27, Aalborg
AARHUS C 19.11.2024 / kl. 15:45 - 20:30
Comwell Hotel Værkmestergade 2, Aarhus C
SKRIBENT
EN SAG OM EN OPSIGELSE AF EN LEJER
Det endelige resultat vil måske undre de fleste…
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
SAGEN STARTER:
Juli 2020 (måske allerede 6. september 2016 hvor huslejenævnet afgiver en advarsel til lejer for dennes adfærd i ejendommen).
SAGEN SLUTTER
D. 3. april 2023.
OVERORDNET EMNE:
Påkravets indhold er vigtigt.
SAGEN HAR VÆRET BEHANDLET I: Huslejenævnet, Boligretten og Østre Landsret.
Hændelsesforløbet – kort fortalt:
KLAGE NR. 1
Ved mail af 20. juli 2020 indgav beboerne i en ejendom (person 2 og person 3) skriftlig klage over person 1. Der skrives: ”Da vi sad i gårdhaven lørdag d. 18. juli 2020, blev vi overfuset af person 1 på det groveste………derefter gik han over til uforskammede, personlige kommentarer. Vi prøvede at ignorere ham og fortsætte vor samtale, men han satte sig ved siden af os, og råbte op, så det var umuligt for at føre en samtale. Til sidst blev det så ubehageligt, at vi var nødt til at gå
KLAGE NR. 2:
Ved mail af 3. august 2020 indgav person 2 og person 3 på ny en klage vedrørende person 1. Klagen lød bl.a.: ”Som sædvanlig var han meget fuld og råbte uforskammetheder ad os. Han satte sig tæt op ad os, så det var umuligt for os at føre en samtale. Vi flyttede rundt i gårdhaven seks gange for at slippe for ham, men hver gang fulgte han efter. Som De kan se, er det efterhånden umuligt at opholde sig i gårdhaven, med mindre man vil udsættes for hans perfiditeter.
FØRSTE PÅKRAV (ADVARSEL):
Da udlejers advokat modtager klage nr. 2 – skriver denne påkravsbrev dateret 3. august 2020:
”Med henvisning til mit brev af 3. maj 2019 må jeg beklageligvis meddele, at jeg igen har modtaget flere klager over din opførsel i ejendommen, idet der er klaget over, at du adskillige gange overfuser de øvrige beboer, når de opholder sig i gårdhaven, herunder råber af dem.
Den opførsel overfor de øvrige beboere vil ikke længere blive accepteret og jeg skal fremhæve, at du tidligere har modtaget flere skriftlige advarsler på din opførsel i ejendommen, hvorfor jeg desværre må meddele, at såfremt der sker gentagelser af din opførsel, vil dit lejemål uden yderligere varsel blive opsagt/ ophævet med den virkning, at du skal fraflytte lejemålet, jf. § 83, stk. 1, litra E og § 93, stk. 1, litra G
(i dag: § 171, stk. 1, nr. 6 – tilsidesat god skik og orden... + § 182, stk. nr. 7 = tilsidesat god skik og orden…)”
OPSIGELSE:
Da udlejers advokat erfarer, at person 1 har overfuset/ optrådt truende overfor ejendomsadministrationen opsiges person 1 ved brev af 24. september 2020 – opsigelsen lyder:
”Du har tidligere modtaget påkrav (påbud/advarsel) omkring
din opførsel i ejendommen, senest påkrav af d. 3. august 2020, hvor du havde overfuset nogle øvrige beboere i ejendommen.
Dags dato har du overfuset den medarbejder i ejendomsadministrationen, som udlejer har ansat til at forestå administrationen af ejendommen. Herunder været truende overfor hende, og i øvrigt efter at du er blevet opfordret til at forlade kontoret, først gjorde dette efter at der blev oplyst, at der ville blive ringet til politiet, hvis du ikke straks forlod ejendommen. Dette er en væsentlig misligholdelse i forhold til dine forpligtigelser som lejer i ejendommen, og på den baggrund opsiges dit lejemål med 3 måneders varsel, således til fraflytning pr. 31. december 2020. Opsigelsen sker, idet du væsentlig har tilsidesat de regler, der gælder for god skik og orden i ejendommen, jf. lejelovens § 79A stk. 1 (i dag: § 153, stk. 1, nr. 1 = Når lejer udøver eller truer med fysisk vold...) og § 83 stk. 1 Litra E (i dag § 171, stk. 1, nr. 6 = Når lejeren har tilsidesat god skik og orden…), og forholdet er af en sådan karakter, at din fraflytning fra lejemålet er påkrævet. Opsigelsesvarslet er således 3 måneder.
I henhold til lejelovens § 87 (i dag § 176), skal jeg meddele, at såfremt du ikke vil godkende opsigelsen, skal du senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til dig, fremsætte skriftlige indsigelser overfor mit kontor. Udlejer må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer ønsker at opretholde opsigelsen.”
INDSIGELSE
23. oktober 2020 fremsatte person 1 skriftlig indsigelse mod opsigelsen.
INDBRINGELSE FOR BOLIGRETTEN
Den 6. november 2020 anlagde udlejer sag ved boligretten.
BOLIGRETTENS DOM OG BEGRUNDELSE
Den 24. november 2021 foreligger boligrettens dom, og den lyder således:
”Efter bevisførelsen finder boligretten det godtgjort, at person 1 ved sin adfærd over for person 3 og person 4 i juli og primo august 2020 har tilsidesat god skik og orden på en sådan måde, at det var berettiget at meddele ham en advarsel herfor.
Boligretten finder det ligeledes godtgjort, at person 1 efter at have modtaget denne advarsel på ny har tilsidesat god skik og orden ved sin adfærd over for person 7, person 8 og person 12 på ejendomsadministrationens kontor d. 24. september 2020.
Boligretten finder tillige, at disse forhold havde en sådan karakter, at han (person 1´s) fraflytning var påkrævet.
Herefter og idet oplysningerne om, at person 1 også bidrager positivt til vedligeholdelsen af gårdhaven ikke kan gøre til andet resultat, finder boligretten allerede af disse grunde, at betingelserne for at opsige lejemålet har været opfyldt.
Herefter og da ejendommens advokats opsigelsesbrev af 24. august 202 med tilstrækkelig klarhed angiver opsigelsesgrundene, tages ejendommens advokats påstand til følge, dog således, at person 1´s fraflytningstidspunkt fastsættes til senest den 28. februar 2022 kl. 12:00.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 22.000 kr., af retsafgift med 1.600 kr. og af vidnegodtgørelse med 290 kr., i alt 23.890 kr. Ejendommen er ikke momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
Person 1 skal senest d. 28. februar 2022, kl. 12:00, være fraflyttet lejemålet (adresse……).
Person 1 skal til ejendommen betale sagsomkostninger med kr. 23.890.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostninger bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.”
ANKE
Lejer anker sagen til behandling i Østre Landsret.
ANBRINGENDER
Parterne har i det væsentligste gentaget deres anbringender fra boligretten
LANDSRETTENS DOM, BEGRUNDELSE
OG RESULTAT
Østre Landsrets dom af 3. april 2023
”Sagen angår om udlejers opsigelse af den 24. september 2020 af person 1´s lejemål var berettiget, jf. den dagældende lejelovs § 83, stk. 1, litra e, jf. § 79 a, stk. 1. Opsigelsen skete med henvisning til udlejers påmindelse af 3. august 2020 til person 1 om at overholde god skik og orden i ejendommen, jf. den dagældende lejelovs § 79 b, stk. 2, jf. § 79 a, stk. 1, der havde baggrund i to klager af 20. juli og 3. august 2020 over person 1´s højtråbende adfærd og overfusning af andre beboere i ejendommen.
Det er ubestridt, at lejelovens formelle krav til opsigelsen er iagttaget.
Efter bevisførelsen tiltrædes det, at der er bevist, at person 1 ved sin adfærd over for beboerne person 2 og person 3 i ejendommens gård den 18. juli og 1. august 2020 tilsidesatte god skik og orden på en sådan måde, at det var berettiget at meddele ham en påmindelse (Red.: Påkrav) om overholdelse af god skik og orden.
Det tiltrædes endvidere, at der er bevist, at person 1 efter at have modtaget påmindelsen på ny tilsidesatte god skik og orden ved sin adfærd d. 24. september 2020 over for medarbejdere hos udlejers ejendomsadministrator.
Landsretten lægger til grund, at episoden den 24. september 2020 på ejedomsadministrations-kontoret udsprang af person 1´s utilfredshed med ikke at få udleveret en udskrift af ejendommens vedligeholdelsesregnskab. Episoden havde således ikke sammenhæng med episoderne i ejendommens gård, som gav anledning til påmindelsen d. 3. august 2020. Herefter, og efter en samlet vurdering af karakteren af episoden den 24. september 2020 og varigheden af person 1´s lejemål, finder landsretten, at forholdet ikke er af en sådan karakter, at person 1´s fraflytning er påkrævet.
Den omstændighed, at udlejer også før og efter opsigelsen den 24. september 2020 har modtaget klager over person 1´s opførsel i ejendommen, kan ikke føre til andet resultat.
Person 1´s påstands om frifindelse tages derfor til følge.
Sagsomkostninger
Efter sagens udfald skal ejendommen/ejer i sagsomkostninger for begge retter betale 36.000 kr. til person 1. Af beløbet er 35.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms og 1.000 kr. til dækning af retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom ændres således, at person 1 frifindes.
I sagsomkostninger for Begge parter skal ejendommen/ejeren inden 14 dage betale 36.000 kr. til person 1. beløbet forrentes efter rentelovens § 8a.”
FORFATTERENS EGEN TOLKNING:
Landsretten lægger til grund, at årsagen til at person 1 overfusede personalet på kontoret, fortalte at denne var ”krigslysten” samt nægtede at forlade kontoret var utilfredshed med ikke at kunne få udleveret et vedligeholdelsesregnskab. Opførslen på kontoret kan altså ikke sammenholdes med opførslen over for andre beboere i gården ved ejendommen – som lå til grund for påkravsbrevet. Der er både en geografisk forskel – men også forskellige årsager.
Omvendt kunne man godt argumentere for, at begge/alle situationer – uanset ”begrundelse” og ”geografi” – angår samme slags ”brud” – nemlig det at overfuse andre mennesker – mennesker som har relation til ejendomme.
Jeg antager, at landsretten nok ville gå med til en opsigelse, hvis person 1 straks efter episoden på administrationskontoret modtog en advarsel om ikke igen at overfuse personalet på kontoret – og dette så alligevel skete en gang mere – eller endnu engang overfusede beboerne fra ejendommen.
Man kunne fristes til at antage: En opsigelse – der er resultatet af et brudt påkrav (påmindelse), er kun gældende, hvis påkrav og gentagelse af brud er nøjagtig ens – MEN DETTE STÅR ABSOLUT FOR EGEN REGNING.
DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE
SUNDE BYGNINGER &
SKRIBENT
Emil Ankerstjerne, senioradvokat / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
Når ejendommen har gamle betonaltaner
Artiklen behandler udlejers/ejers vedligeholdelsespligt med afsæt i altan-kollaps dommen afsagt af Vestre Landsret i februar 2024. Danske Udlejere har tidligere beskæftiget sig med altaner, bl.a. en række arrangementer i starten af 2022 samt omtale af dommen i marts 2024-udgaven af Magasinet Danske Udlejere.
En udlejer blev i februar 2024 pålagt erstatningsansvar for personskade, da en altan på 1. sal kollapsede, mens fem personer stod på altanen.
Altankollapset skete omtrent et år efter, at udlejer havde erhvervet ejendommen.
I retssagen var hovedspørgsmålet, om udlejer havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have undersøgt altanen godt nok i sin ejertid.
Standen på altaner bør være et fokusområde, hvis man ejer en ejendom med altaner af ældre dato, eller man påtænker at erhverve en sådan ejendom.
UNDERSØGELSER AF ALTANER
Langt de fleste ældre betonaltaner er enten udført som understøttede altaner eller udkragede altaner.
Levetiden for betonaltaner kan variere, og det afhænger bl.a. af den miljømæssige eksponering som vind og vejr samt kvaliteten ved opførelsen og den løbende vedligeholdelse.
Retssagen vedrørte en udkraget altan med udliggerjern. Altaner udført med udliggerjern er udbredt på ejendomme fra 1900-1960’erne. Kritisk nedbrydning af de bærende stålprofiler på disse altaner kan være skjult i facaden, uden det medfører synlige tegn på overfladen.
Ejere af ejendomme med ældre altaner – eller hvis man påtænker sig at erhverve en sådan ejendom – bør indhente de oprindelige konstruktionstegninger på kommunens byggeweb. Konstruktionstegningerne kan belyse konstruktionsopbygningen, hvilket har betydning for statikken og hvilke løbende vedligeholdelsesbehov, der er.
I den civileretssag om udlejers erstatningsansvar blev den sagkyndige, som havde udarbejdet den tekniske undersøgelse, indkaldt som vidne.
Han udtalte, at rustudfældningerne på udliggerjernenes underside sammenholdt med afskalningerne af betonen burde have ført til en undersøgelse af altanen. Rustudfældningerne var dog uden sammenhæng med det kritiske snit, men det var et tegn på, at altanen var gammel og ikke rustbeskyttet.
Den rust, der var dannet i det kritiske snit, kunne umiddelbart ikke ses ved en besigtigelse. Det var nødvendigt med en relativ lille ophugning for at komme ind til det kritiske snit til brug for vurderingen af altanens stand.
Byretten lagde til grund, at de synlige dele af stålprofilerne fremstod med angreb af rust og afskalninger af betonen, hvilket skulle have ført til, at udlejer burde have foretaget en nærmere undersøgelse af altanen. Fordi der ikke var foretaget en nærmere undersøgelse af altanen – eller vedligehold i øvrigt – havde udlejer handlet ansvarspådragende.
Man bør også orientere sig i de to vejledninger udarbejdet af Teknologisk Institut i 2017 for daværende Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen:
• ”Vejledning om eftersyn af ældre betonaltaner”
• ”Udkragede altaner med udliggerjern – har du én?”
Samt vejledningen udarbejdet af Teknologisk Institut i 2019 med støtte fra Grundejerens Investeringsfond (GI):
• ”Er min altan sikker?”
I disse vejledninger får man som ejer et indblik i de forskellige typer af altaner, hvad man skal se efter, hvordan der bør ske vedligeholdelse, og hvornår det anbefales at få en fagperson til at gennemgå altanen.
DOMMEN
Udlejer erhvervede i 2019 en etageejendom fra 1903, som bestod af tre lejemål fordelt på tre etager.
Forinden erhvervelsen besigtigede udlejer, som selv havde et tømrerfirma, ejendommen udvendigt fra grundplan. Udlejer anvendte ikke øvrige fagpersoner til vurdering af ejendommens stand.
Udlejer så ved sin besigtigelse af altanen, at der var brækket flig af betonen, og at jernet, herunder gelænderet, var lettere rusten, men at den virkede til at være i god stand.
Alligevel kollapsede altanen på 1. sal i 2020, hvor fem personer, som befandt sig på altanen, blev kvæstet.
Uheldet blev politimæssigt efterforsket, og der blev på foranledning af (daværende) Trafik- Bygge- og Boligstyrelsen foretaget en teknisk undersøgelse af altanen. Årsagen til kollapset var nedbrudte udliggerjern. Da der ikke var rimelig formodning for, at der var begået noget strafbart, standsede politiet efterforsikringen.
Dommen blev anket af udlejer.
I landsretten uddybede den sagkyndige, at en almindelig overfladisk gennemgang af altanen ikke ville have afsløret problemet.
Det følger af byggelovens §14, at man som ejer er forpligtet til at sikre, at ens ejendom er i forsvarlig stand.
Landsretten fandt, at altanen ikke var forsvarlig, fordi den kollapsede som følge af korrosion i udliggerjernene inde i murværket.
Landsretten kom frem til, at altanen fremstod i en stand, som burde have fået udlejer til at undersøge altanen nærmere. Udlejer havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have undersøgt altanen nærmere. Dette var uanset, at de synlige skader på altanen ikke var årsag til kollapset.
UDLEJERS PLIGTER
Dommen illustrerer udlejers forpligtelse til at sikre, at ejendommen er i forsvarlig stand, så ejendommen ikke er til fare for beboere eller andre.
Udlejer skal være opmærksom på, at synlige forhold –som ikke nødvendigvis i sig selv er kritiske – kan føre til en forpligtelse til at undersøge konstruktionen nærmere.
En manglende undersøgelse eller manglende vedligeholdelse kan være ansvarspådragende, hvis der måtte indtræde en skade.
DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
KOMPETENT
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
LADESTANDERE OG
PRIVAT UDLEJNING AF BOLIGER OG ERHVERV
Hvad kan vi gøre for at hjælpe med til den grønne omstilling?
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
anske Udlejere repræsenterer ca. 6.000 private udlejere/ejendomsejere. Mange af disse medlemmer melder om øget efterspørgsel på mulighed for opladning af lejernes elbiler. Samtidig mødes ejendomsbranchen af nye krav fra såvel nationale som internationale myndigheder i relation til ladestandere. I takt med at elbiler bliver mere og mere populære, stiger behovet for ladestandere også.
Antallet af indregistrerede elbiler i Danmark rundede 250.000 stk. i juni 2024. En del af ejerne af disse elbiler bor allerede i private udlejningsboliger, og flere vil tiltrækkes af de private udlejningsboliger, hvis der er mulighed for let og billig opladning i umiddelbar nærhed at boligen.
De fleste elbilsejere ønsker at lade deres biler i samme tidsperiode – typisk ”natten over” og meget gerne tæt på deres bopæl. Af denne årsag ses rigtig mange ladestandere monteret ved private parcelhuse.
FORSKELLIGE UDFORDRINGER
Private udlejningsboliger / byområder / uden privat parkeringsareal
Som privat udlejer af f.eks. en mindre udlejningsejendom med 4 lejemål – i indre by – f.eks. Aarhus C – uden et privat parkeringsareal, må udlejeren håbe på, at kommunen etablerer dedikerede opladningsarealer i nærheden af dennes ejendom, til opfyldelse af lejernes behov for opladning af elbiler. Det siger sig selv, at etablering af lige så mange ladestandere, som der er elbil i Aarhus C er umuligt. Denne ulighed forstærkes i dag af, at de ladestandere som findes på kommunale p-pladser – forbeholdt for elbiler og mærket med et P-skilt med en stikprop – også må benyttes af elbiler til almindelig parkering. Det vil andet lige sige, at ladekapaciteten ofte står ubenyttet, idet en elbil blokerer den dedikerede plads – udelukkende til at parkering (i Aarhus er de første 3 timer gratis). Dette paradoks burde kunne løses.
Private udlejningsboliger / med privat parkeringsareal
Som privat udlejer af f.eks. en mindre udlejningsejendom med 4 lejemål – i indre by – f.eks. Aarhus C – med et privat parkeringsareal – f.eks. en gård med 5 parkeringspladser, er muligheder gode for at tilbyde lejerne opladningsmuligheder. Som oftest vil disse parkeringspladser allerede nu være udlejede (en typisk p-plads koster mellem kr. 1.000 og kr. 1.500 pr. måned). I disse tilfælde kan udlejeren vurdere, om der et behov for etablering af ladekapacitet, og om det økonomisk kan hænge sammen. Om økonomi se længere nede i artiklen.
Private udlejningsboliger / f.eks. parcelhuse eller rækkehuse med individuelle parkeringspladser
Denne situation ligner privatejede parcelhus eller rækkehuse. Her er spørgsmålet i første omgang, om udlejer tillader installation af en ladestander? Er ejendommens eksisterende elinstallation dimensioneret til opladning af elbiler? Herefter opstår spørgsmålet: Hvem skal eje installationen og dermed betale og vedligeholde denne?
Hvad skal prisen være pr. KWH., og må udlejer tjene på at sælge strøm til bilejeren?
Har lejeren, med henvisning ”lejers sædvanlige installationsret jfr. Lejelovens § 142”, ret til at opsætte en ladestander (for egen regning)? Svaret er indtil videre: Nej.
I en nylig afsagt dom fra Vestre Landsret slås det fast, at lejers installationsret, jfr. forarbejderne til Lejelovens § 142, som oplister en række sædvanlige installationer, som lejer har ret til at installere – f.eks.; Vaskemaskine, opvaskemaskine, komfur og lignende – ikke har en lovfæstet ret til at installere en ladestander uden udlejers godkendelse.
Ved at opliste eksempler lægges der op til, at der er tale om en såkaldt dynamisk fortolkning, hvilket vil sige, at det som i dag er almindeligt at installere i/ved et lejemål – måske ændres/udvides i fremtiden?
AARHUS C
ØKONOMI
Når udlejer overvejer, om denne skal investere i etablering af ladestandere, bør det nøje undersøges, om økonomien hænger sammen. Herunder bl.a. mulighederne for at lade huslejen stige (forbedringsforhøjelse), mulighed for lejer selv betaler for etablering og drift eller udlejer betaler for etablering og tjener på strømmen. Økonomien er kompleks og skal bedømmes ud fra konkrete omstændigheder.
Som det ses af ovennævnte, er der mange faktorer, der nøje bør overvejes inden udlejer tager stilling til etablering af ladestandere. Der er dog ingen tvivl om, at etablering, drift og salg af strøm fra ladestandere kan udvikle sig til en forretning for dygtige udlejere.
HVOR ER DER INSPIRATION OG HJÆLP AT HENTE?
Danske Udlejere, Bech-Bruun og Clever har sammen tilrettelagt tre netværksmøder, hvor vi bl.a. kommer ind på:
• Hvad betyder ladestanderbekendtgørelsen og bygningsdirektivet for udlejningsejendomme?
• Muligheder for at hente din investering hjem (lejeforhøjelse).
• Etablering af ladestandere – fordele og ulemper ved leje og køb.
• Beregning af forbedringsforhøjelse ved etablering.
• Gode råd inden du etablerer ladestandere.
• Kundecase: Hør hvordan et større ejendomsselskab kom i gang med ladestandere og fik lejerne med på vognen.
Nedenfor kan du se, hvor vi afholder netværksmøder. Deltagelse er gratis – blot du sørger for at tilmelde dig.
AALBORG
10. sep. 2024 / kl. 14:45 - 17:00
BECH-BRUUN
FULDT BOOKET
Værkmestergade 2 8000 Aarhus C
8. okt. 2024 / kl. 14:45 - 17:00
HOTEL SCHEELSMINDE
Scheelsminde 35 9200 Aalborg
FÆLLES FOR ALLE
NETVÆRKSMØDERNE:
• Alle er udlejere/ejendomsejere er velkomne
• Deltagelse er gratis
• Tilmelding er nødvendig til: www.danskeudlejere.dk/kurser.as
• På tilmeldingssiden vælger du den lokation, der passer dig bedst
• Der serveres kaffe og kage ved ankomst. I Aarhus vil der efter mødet kunne nydes et glas vin, en sandwich og hyggeligt netværk
FREDERICIA
9. okt. 2024 / kl. 14:45 - 17:00
AUDI FREDERICIA
Kongens Kvarter 32
7000 Fredericia
NETVÆRKSMØDERNE ER ARRANGERET AF:
• Danske Udlejere, Bech-Bruun og Clever
I denne artikel omtales ikke det vedtagne Bygningsdirektiv og ej heller Ladestanderbekendtgørelsen. Disse beskrives i artiklen på side 26 - 27.
SKRIBENTER
Partner Per Bjerg Christensen og advokatfuldmægtig Mads Emil Sloth Stephansen
NYT BYGNINGSDIREKTIV ER TRÅDT I KRAFT
EU-bygningsdirektivet er nu vedtaget, offentliggjort og trådt i kraft. Bech-Bruun gør derfor status over nogle af de centrale bestemmelser i direktivet.
Bestemmelserne skal implementeres i dansk ret, før de er gældende for bygningsejere i Danmark.
1. CO2-NEUTRALE BYGNINGER FRA ÅR 2050
Bygningsdirektivet skal dels fremme den energimæssige ydeevne af bygningsmassen i EU og dels fremme reduktionen af drivhusgasemissioner fra samme. Dette med henblik på senest i 2050 at opnå en nulemissionsbygningsmasse i EU.
Som led heri skal EU-medlemslandene bl.a. sikre, at nye offentlige bygninger er nulemissionsbygninger fra den 1. januar 2028, mens alle nye bygninger skal være nulemissionsbygninger fra den 1. januar 2030.
2. ENERGIRENOVERING
Det er ikke kun i forbindelse med nybyggeri, at der bør skeles til bygningers energimæssige ydeevne. Der skal også foretages en række energirenoveringer, som har til formål at reducere de samlede vugge-til-grav-drivhusgasemissioner. Som følge heraf skal de ikke-beboelsesbygninger, der ligger blandt de 16 % dårligste i forhold til energimæssig ydeevne, være renoveret inden 2030. Energirenoveringen begrænses imidlertid ikke hertil, idet der skal være foretaget en energirenovering af de 26 % dårligste ikke-beboelsesbygninger i forhold til energimæssig ydeevne i 2033. Kravet til energirenovering indebærer, at man som ejer af en ikke-beboelsesbygning bør forholde sig til bygningens energimæssige ydeevne.
Ovennævnte gør sig ikke tilsvarende gældende for beboelsesbygningsmassen. I stedet skal medlemslandene bl.a. sikre, at det gennemsnitlige primærenergiforbrug i kWh/
m2 pr. år reduceres med mindst 16 % i 2030 og mindst 2022 % i 2035. Begge procentsatser set i forhold til 2020.
3. FÆLLESEUROPÆISK ENERGIATTEST – NYE ENERGIMÆRKER PÅ
VEJ
Siden 2002 er der blevet udstedt energiattester for bygninger – i Danmark bedre kendt som energimærker. De forskellige medlemslande anvender forskellige skalaer og formater, hvilket hindrer sammenligneligheden mellem medlemslandene. Med henblik på at øge sammenligneligheden af energiattester for bygninger i EU skal der på tværs af EU oprettes en fælles skala for disse samt en fælles skabelon. Vi skal derfor vænne os til nye energimærker i Danmark.
De fælleseuropæiske energiattester skal angive bygningens energiklasse på en skala fra A til G. Energiklasse A svarer til en nulemissionsbygning, mens energiklasse G svarer til de bygninger i den nationale bygningsmasse, som har den allerdårligste energimæssige ydeevne på tidspunktet for bogstavsskalaens indførelse. De mellemliggende energiklasser skal have en såkaldt passende fordeling af indikatorer for energimæssig ydeevne mellem sig. Derudover er der mulighed for at definere en energiklasse A+, hvortil direktivet fastsætter nogle nærmere krav.
Uanset at formålet med reglerne er, at det skal være muligt at sammenligne energiattester for bygninger på tværs af EU, medfører den nye skala ikke, at energiattesterne bliver direkte sammenlignelige. De bygninger, der har den allerdårligste energimæssige ydeevne i f.eks. Tyskland, svarer således ikke nødvendigvis til de bygninger, der har den allerdårligste energimæssige ydeevne i Danmark.
Ligesom vi kender det i Danmark i dag, så er der ved salg, udleje og nybyggeri fortsat krav om energimærkning. Bygningsdirektivet stiller yderligere krav om energimærkning ved en større renovering.
4. SOLCELLER
Bygningsdirektivet stiller desuden krav om etablering af solceller på såvel eksisterende som nye bygninger. De enkelte medlemslande skal således i medfør af direktivet sikre, at der – hvis det er teknisk muligt og økonomisk og funktionelt gennemførligt – løbende og gradvist etableres egnede solenergianlæg.
Hvornår solenergianlæggene skal være etableret afhænger til dels af hvilken bygning, der er tale om, og til dels af bygningens nytteareal:
• Senest den 31. december 2026 for nye offentlige bygninger med et nytteareal på over 250 m2 og nye ikke-beboelsesbygninger med et nytteareal på over 250 m2.
• Senest den 31. december 2027 for eksisterende offentlige bygninger med et nytteareal på over 2.000 m2.
• Senest den 31. december 2028 for eksisterende offentlige bygninger med et nytteareal på over 750 m2.
• Senest den 31. december 2030 for eksisterende offentlige bygninger med et nytteareal på over 250 m2.
• Senest den 31. december 2027 for eksisterende ikke-beboelsesbygninger med et nytteareal på over 500 m2, hvor bygningen bl.a. gennemgår en større renovering.
• Senest den 31. december 2029 for alle nye beboelsesbygninger.
• Senest den 31. december 2029 for alle nye overdækkede parkeringspladser, der støder fysisk op til bygninger.
Som bygningsejer kan det allerede nu være fornuftigt at få et overblik over, om det er teknisk muligt og økonomisk og funktionelt gennemførligt at etablere solceller, og i bekræftende fald danne sig et overblik over, hvornår disse senest skal være etableret.
5. LADESTANDERE
Med bygningsdirektivet er der foruden ovennævnte lagt op til, at infrastrukturen for såkaldt bæredygtig mobilitet skal fremmes. Dette skal bl.a. ske ved etablering af ladestandere ved såvel eksisterende som nye bygninger.
5.1. Ikke-beboelsesbygninger
For nye ikke-beboelsesbygninger med mere end fem parkeringspladser og eksisterende ikke-beboelsesbygninger med mere end fem parkeringspladser, der gennemgår en større renovering, skal der bl.a. opsættes mindst én ladestander for hver femte parkeringsplads, ligesom der skal forberedes kabelføring til mindst 50 % af parkeringspladserne. Sidstnævnte for at der på et senere tidspunkt kan opsættes ladestandere.
For så vidt angår nye kontorbygninger og eksisterende kontorbygninger, der gennemgår en større renovering, og som i øvrigt opfylder betingelsen om mere end fem parkeringspladser, bemærkes, at direktivet stiller krav om én ladestander for hver anden parkeringsplads.
Derudover stiller direktivet uanset renovering eller lignende krav om, at der ved ikke-beboelsesbygninger med mere end 20 parkeringspladser senest den 1. januar 2027 opsættes mindst én ladestander for hver 10. parkeringsplads, eller at der etableres en kabelføringsinfrastruktur. Kabelføringsinfrastrukturen skal i så fald muliggøre, at der på et senere tidspunkt kan opsættes ladestandere til mindst 50 % af parkeringspladserne.
5.2. Beboelsesbygninger
Med hensyn til nye beboelsesbygninger med mere end tre parkeringspladser skal der opsættes mindst én ladestander samt forberedes kabelføring til mindst 50 % af parkeringspladserne og kabelføringsinfrastruktur for de øvrige parkeringspladser. Hensynet er det samme som ovenfor, nemlig at muliggøre yderligere fremtidige ladestandere. For eksisterende beboelsesbygninger, der gennemgår en større renovering, og som har mere end tre parkeringspladser, skal der forberedes tilsvarende kabelføring og kabelføringsinfrastruktur.
Der stilles ikke krav om etablering af ladestandere eller forberedelse til etablering af ladestandere for eksisterende, privatejede beboelsesbygninger, medmindre de har mere end tre parkeringspladser og gennemgår en større renovering. Derimod skal der senest den 1. januar 2033 være forberedt kabelføring til mindst 50 % af parkeringspladserne tilhørende bygninger, der ejes eller anvendes af offentlige organer og dermed for en række almene beboelsesbygninger.
5.3. Hindringer og støtteordning
Medlemslandene skal sørge for at fjerne hindringer for opsætning af ladestandere i beboelsesbygninger med parkeringspladser. Det er særligt kravet om udlejers samtykke til etablering af en privat ladestander, der skal fjernes. En anmodning om etablering af en sådan må herefter alene afvises, hvis der er såvel tungtvejende som legitime grunde. Endelig er der i direktivet lagt op til, at medlemslandene skal overveje, om der i forhold til beboelsesbygninger skal etableres støtteordninger for opsætning af ladestandere, forberedelse af kabelføring eller kabelføringsinfrastruktur til parkeringspladser. Det vides endnu ikke, hvordan støtteordningerne nærmere skal se ud.
6. SANKTIONER
Ifølge bygningsdirektivet skal medlemslandene fastsætte sanktioner, der skal anvendes i tilfælde af overtrædelse af de nationale regler, der er vedtaget i medfør af direktivet. Sanktionerne skal "være effektive, stå i rimeligt forhold til overtrædelsen og have afskrækkende virkning."
I forbindelse med nybyggeri eller større renoveringer, som kræver byggetilladelse, må det forventes, at såvel byggetilladelsen som ibrugtagningstilladelsen betinges af, at kravene i direktivet opfyldes.
Som nuværende eller kommende bygningsejer bør man allerede nu overveje at implementere kravene i direktivet i udviklingsprojekter, renoveringsprojekter, lejekontrakter og lignende.
7. IMPLEMENTERING
Kravene i bygningsdirektivet er endnu ikke gældende i Danmark, da direktivet først skal implementeres i dansk ret. Dette skal for størstedelen af direktivets vedkommende ske senest den 29. maj 2026. Som nuværende eller kommende ejendomsejer er der dog allerede nu god grund til at overveje, om direktivet stiller krav til energirenovering, etablering af solceller og/eller etablering af ladestandere.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen
Hos os får du PERSONLIGE ÅRSMØDER
Vi prioriterer at være til rådighed og i tæt dialog med dig. Det gælder i hverdagen, og det gælder også, når vi hvert år inviterer til kundemøde.
Faste kontaktpersoner
Skræddersyede aftaler
Konstruktiv og professionel sparring
På årsmødet gennemgår vi sammen dine ejendomme. Vi fremlægger udkast til vedligeholdelsesregnskaberne, giver et overblik over dine konti på GI og rådgiver om eventuelle forbedringer. VI YDER MERE for din ejendom
Lad os håndtere din ejendomsadministration
Viby J | 20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
SKRIBENT
KAN UDLEJER INDGÅ AFTALER MED
LEJER
OM ISTANDSÆTTELSENS OMFANG VED SIN UNDERSKRIFT PÅ
FRAFLYTNINGSRAPPORTEN?
t fraflytningssyn har til formål at gøre det klart, i hvilket omfang udlejeren ønsker at gøre krav på istandsættelse gældende mod lejeren – fraflytningssynet og fraflytningsrapporten udgør således udlejerens reklamation over for lejer.
Siden 1. juli 2015 har det været obligatorisk at afholde et fraflytningssyn og i denne forbindelse udarbejde og udlevere en fraflytningsrapport til lejeren, såfremt man udlejer mere end én beboelseslejlighed på det tidspunkt, hvor fraflytningssynet afholdes. De nærmere regler herfor findes i lejelovens § 187 – og overholdes reglerne ikke, mister udlejeren sit krav på istandsættelse.
Hensigten med de restriktive regler har været at nedbringe tvisterne mellem udlejeren og lejeren om udlejerens istandsættelseskrav, idet hver femte sag, der blev behandlet ved huslejenævnene, omhandlede dette. På trods af lovreguleringen i 2015 ses dog fortsat utallige sager ved huslejenævnene omhandlende udlejerens istandsættelseskrav. Disse utallige sager er formentlig også årsagen til, at flere udlejere i forbindelse med synsforretningen forsøger at indgå en bindende aftale med lejeren om, hvilke istandsættelsesarbejder lejeren skal betale for. Disse aftaler vil blive nærmere gennemgået i denne artikel, herunder spørgsmålet om, hvordan sådanne skal formuleres, og om de overhovedet er gyldige.
LEJELOVENS KRAV TIL FRAFLYTNINGSRAPPORTEN
Lejeloven stiller ikke formkrav til fraflytningsrapporten, udover at den skal være skriftlig. Skriftlighedskravet fremgår ikke af bestemmelsens ordlyd (lejelovens § 187, stk. 4), men forarbejderne synes at forudsætte dette.
Udlejer kan derfor udfærdige rapporten, som han finder det hensigtsmæssigt. Dog er det som følge af formålet med fraflytningsrapporten et krav, at den på en klar og utvetydig måde giver lejeren en forståelse af, hvilke istandsættelseskrav, udlejeren vil rejse krav om. Det betyder, at den skal angive hvilke slags istandsættelsesarbejder, der er tale om, samt hvor disse arbejder skal udføres i det pågældende lejemål.
Udlejeren kan derfor ikke nøjes med at angive, at lejemålet generelt fremtræder misligholdt, og at det skal udbedres for lejerens regning. Er fraflytningsrapporten ikke tilstrækkelig klar, risikerer udlejeren at miste sit krav på istandsættelse ved fraflytning, da udlejer dermed ikke lever op til kravene om behørig reklamation.
Det er ikke et krav, at udlejeren giver et overslag eller ansætter et beløb for de istandsættelsesarbejder, der er anført i fraflytningsrapporten.
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
Som følge af kravet om skriftlighed, kan udlejer ikke mundtligt reklamere over for lejer, dvs. fremsætte istandsættelseskrav, medmindre udlejeren selvfølgelig er undtaget fra de obligatoriske regler om fraflytningssyn og fraflytningsrapport.
LEJERENS UNDERSKRIFT PÅ FRAFLYTNINGSRAPPORTEN
Lejeloven afskærer ikke parterne fra at indgå en bindende aftale om istandsættelsesomfanget i forbindelse med fraflytningssynet, såfremt formalia i øvrigt er opfyldt (rettidig indkaldelse til og afholdelse af flyttesyn samt udarbejdelse af fraflytningsrapporten).
Aftalen med lejeren kan f.eks. udformes og dokumenteres ved, at lejeren i fraflytningsrapporten erklærer sig indforstået med at hæfte for de i rapporten anførte istandsættelsesarbejder. Det er udlejeren, der skal kunne dokumentere, at der er indgået en bindende aftale med lejer, idet det er udlejeren, der har et krav mod lejeren.
Det er ikke tilstrækkeligt, at lejeren blot sætter sin underskrift på fraflytningsrapporten, idet dette alene betragtes som en kvittering for, at lejeren har modtaget en kopi af rapporten, medmindre andet fremgår (udtrykkeligt). Det skal derfor være tydeligt, at lejeren har afgivet et egentligt samtykke til at hæfte for de anførte istandsættelsesarbejder – i modsat fald vil der blot være tale om en kvittering fra lejerens side.
Det faktum, at et vilkår ikke er tydeligt beskrevet, vil som udgangspunkt være til skade for den part, der har udformet vilkåret. Og da det er udlejer, der udarbejder fraflytningsrapporten, vil det være til skade for udlejer, hvis vilkåret ikke er tilstrækkeligt klart formuleret.
I praksis er der forskellige eksempler på, hvad en udlejer har indføjet som formuleringer i rapporterne for at synliggøre, hvad der er aftalt med den lejer, der har underskrevet. I nogle anerkender lejerne ’blot’ at hæfte for istandsættelsens omfang, i nogle anerkender lejerne ligeledes kravenes størrelse og/eller at udlejer tager forbehold for at fremsætte yderligere krav end de i rapporten anførte. Herudover findes der formuleringer, hvor lejeren ikke kan kvittere for modtagelsen af rapporten uden samtidig at tiltræde et eller flere af disse aftalevilkår, hvorimod andre rapporter har to afkrydsningsfelter; ét til at anerkende modtagelsen af en kopi af rapporten og ét til f.eks. at anerkende at hæfte for istandsættelsens omfang.
Hvad er så det rigtige – og tilstrækkelige for at anse en aftale for indgået? Det er et krav til vedtagelsen af en sådan aftale/ et sådant vilkår om istandsættelsesomfanget, at det er tydeligt fremhævet. Her ses der på, på hvilken side vilkåret står på, altså om det står på forsiden, bagsiden eller om det er ’gemt væk’ i midten af dokumentet, eventuelt skjult i blandt mange flere vilkår. Herudover ses der på, om vilkåret er særligt fremhævet, f.eks. med fed skrift eller understreget. Der kan ikke opstilles nogle generelle gyldighedskrav til et vilkår i en fraflytningsrapport om, at lejeren anerkender istandsættelsesforpligtelsen, men det er vigtigt, at det står fremhævet og tydeligt for lejeren, at det er det, som vedkommende skriver under på.
Lejerens underskrift er derfor ikke nok, hvis vilkåret ikke fremgår tydeligt, der hvor lejeren skal skrive under. Det kan også blive tillagt vægt, at lejeren har haft mulighed for alene at kvittere for modtagelsen af rapporten, i det lejeren derved
har haft mulighed for at undlade at kvittere for, at omfanget af istandsættelsesforpligtelsen blev anerkendt.
Alene aftaleretlige ugyldighedsregler kan tilsidesætte en sådan aftale. Her vil det formentlig kunne få en betydning, om arbejderne er fyldestgørende beskrevet, og om lejeren kan antages at have fået tilstrækkeligt overblik over omfanget af de forpligtelser, som istandsættelsesaftalen medfører, inden afgivelsen af sin underskrift. Der må ikke indgå aftale om udførelse af arbejder, som lejeren notorisk ikke er forpligtet til at betale for, f.eks. således at det leje sættes i bedre stand ved fraflytningen, end det var ved indflytningen.
Hensigten med de aftaleretlige ugyldighedsregler er nemlig bl.a. at beskytte forbrugere, men også andre, mod at den anden part misbruger sin overlegne stilling til at skaffe sig fordele ved at anvende vilkår, der ensidigt tjener hans interesser. Der ses således bl.a. på styrkeforholdet mellem parterne, hvorfor det kan have en betydning, om den ene part har professionel sagkundskab på området, og/eller den anden part er særlig ukyndig på området. Som udgangspunkt vil en lejer i boliglejemål blive betragtet som forbruger, idet udlejer ofte handler inden for sit erhverv og lejer uden for sit erhverv. Det stiller store krav til aftalen, og derfor kan der ikke gives en fuldstændig sikkerhed for, at aftalen altid holder, da individuelle forhold kan spille ind konkret.
Ankenævnet for huslejenævnene traf den 2.6.2023 afgørelse i en sag om udlejers istandsættelseskrav, hvor lejer havde underskrevet fraflytningsrapporten og derved ifølge ankenævnet havde indgået en aftale med udlejer om udlejers istandsættelseskrav. Udlejer havde i forbindelse med et fraflytningssyn gjort nogle krav gældende over for lejer i en fraflytningsrapport. Lejer havde underskrevet fraflytningsrapporten og der var alene ét underskriftsfelt. Over underskriftsfeltet var følgende anført med fed skrift: ”Anerkender at have modtaget nærværende fraflytningsrapport og accepterer at hæfte for udbedring af de mangler, der er anført ovenfor.” 3 ud af de 5 ankenævnsmedlemmer fandt, at lejer ved sin underskrift på fraflytningsrapporten havde indgået en aftale med udlejer vedrørende hæftelsen for udbedringen af manglerne. Flertallet lagde vægt på, at ordlyden af vilkåret var tilstrækkeligt klar og at lejer med sin underskrift dermed havde erklæret sig enig i, at de i fraflytningsrapporten angivne mangler skulle udbedres for lejers regning. På baggrund heraf fandt flertallet det ikke relevant at tage yderligere stilling til, hvorvidt udlejer faktisk havde dokumenteret sit krav med billeder, da lejer med sin underskrift havde erklæret sig enig i, at der var et behov for istandsættelse af gulvet. Mindretallet fandt, at fraflytningsrapporten ikke overholdt lejelovens ufravigelige krav til afholdelse af et fraflytningssyn, da formuleringen af bestemmelsen forudsætter, at lejer i fraflytningsrapporten har fået et valg om at kvittere for modtagelsen, hvilket lejeren ikke havde i denne sag. Udlejeren havde nemlig lavet en fraflytningsrapport uden mulighed for alene at kvittere for modtagelsen. Der blev truffet afgørelse efter flertallet.
Opsummerende kan det konkluderes, at aftaler om istandsættelsesomfanget bindende kan indgås mellem parterne, når udlejer er varsom ved sin formulering af det konkrete vilkår og ved sin placering og fremhævelse af vilkåret i fraflytningsrapporten. Det anbefales, at der er to underskriftfelter (selvom det ikke i henhold til nævnspraksis altid er afgørende) og at det tydeligt fremgår, hvad der er omfattet af istandsættelsespligten, og hvad det er, at lejeren anerkender ved sin underskrift.
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Byer har det med at udvikle sig. Det ses bedst hvis man genbesøger en by efter nogle år. Jeg har netop været i San Francisco. Et genbesøg efter 25 år. På mange måder har den tur givet mig et indtryk af, at bypolitik, men også den økonomiske omfordeling i vores samfund, er afgørende for ejendomsprisudviklingen. Er San Francisco ekstrem? Ja det er det, men det ændrer ikke på, at vi kan lære af de amerikanske tendenser.
enne blog er skrevet med jetlag. Årsagen er, at jeg netop er vendt hjem fra en studietur til San Francisco. På mange måder en fantastisk by bl.a. pga. sine berømte universiteter, mange techvirksomheder og fantastiske omgivelser langs kysten.
Det har dog også udviklet sig til en forfærdelig by pga. fejlslagen bypolitik, en narkotikapolitik helt på månen og ikke mindst en vanvittig kontrast mellem rig og fattig. Betyder det noget for ejendomspriserne tænker man så? – Ja det gør det.
Tomgangen i byen taler for sig selv. Aktuelt er den cirka 25 pct. når man kigger på detailbutikker. Forventeligt stigende til 33 pct. inden for kort tid, hvis man indregner de opsagte lejemål der endnu ikke er blevet rømmet. Måske man som ejendomsinvestor skal interessere sig mere for dels bypolitikken, dels også den økonomiske omfordeling.
DEN FEJLSLAGNE POLITIK
Det, der er sket i San Francisco er, at man har ført en politik, hvor man ikke har tænkt på de langsigtede konsekvenser. Bystyret har forsøgt at afkriminalisere de mange hjemløse således at man ikke er kriminel, når man besidder narko ligesom, at man kan straffes med bøde ved tyveri. I første omgang har det betydet, at der er mange hjemløse på gaden, der gør det ubehageligt at færdes i den indre by, der tidligere har været fantastisk.
Tilsvarende er middelklassen søgt væk. Ikke nok med at det er ubehageligt at gå på gaden, er det besværet at komme i butikker, der har ansat private vagtværn med indgangen, ligesom at man er nødt til at låse alle vare inde. Når det bliver så besværligt at handle i indre by, søger middelklassen steder hen, hvor det kræver bil at komme til. På den måde undgår de handlende at se hjemløse. Det gør imidlertid, at indre by skal gentænkes og de mange kvadratmeter udlagt til detailbutikker står ledige. I den central by i San Francisco er der således registret flere hunde, end børn. Børnefamilierne har forladt byen.
HVORFOR KAN VI LÆRE AF DET I DANMARK?
Vi vil nok aldrig komme et sted hen i Danmark, hvor det sociale system ikke holder hånden over befolkningen. På den måde falder en stor del af befolkningen næppe igennem systemet og bliver stofmisbruger. Vi lever dog en tid, hvor den økonomiske ulighed stiger. Uligheden ses i byerne, hvor alle ikke har mulighed for at komme til at bo. Det kan gøre det svært for butikkerne. Tilsvarende har vi mange byer, der er presset i bykernen pga. af et mindre befolkningsgrund. I byer som San Francisco kan man se, hvilken ond spiral det giver. Det er derfor afgørende, at vi sætter ind nu og dermed tænker over, hvordan vi vil bruge bykernerne.
Det har store konsekvenser for værdien af ejendomme, hvorledes de skal beskattes, hvis mange kvadratmeter konverteres fra erhverv til beboelse. Der findes ikke en nem løsning, men hvis man er i tvivl om det betyder noget, så skal man bare besøge en stor amerikansk by som eksempelvis San Francisco. Vi bør derfor gøre det attraktivt at drive forretninger i byerne. Det gælder også selv om, at internethandlen muligvis ændre på, hvordan vi vil tilgå butikkerne.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Samlet areal Chr. Wærums Gade 21, 8000 Aarhus C
Velholdt ejendom på det attraktive Frederiksbjerg
Her er tale om en gedigen ejendom bestående af 11 boliglejemål. Lejlighederne er velindrettede og delevenlige for henholdsvis 2 og 3 personer.
Handlen struktureres som en selskabshandel. Til ejendommen hører hyggelig gård.
Kontakt Cato Vestergaard for yderligere oplysninger på 2543 2827
22.600.000,
Købesum i kr.
Skanderborgvej 189, 8260 Viby J
810 m2
3,8%
Forrentning ved køb af anparter
Klassisk flot udlejningsejendom beliggende ved Viby Torv Ejendommen fremtræder i særdeles flot stand og med stor synlighed. Bagfacaden er med gule teglsten, hvor lejerne på 1. og 2. sal har udgang altaner.
Ejendommen består af et stort erhvervslejemål i stueplan og 7 boliglejemål, der alle fremtræder yderst velholdte med gode planløsninger
Kontakt Jan Kirkebæk for yderligere oplysninger på 2040 3006
14.950.000
Købesum i kr. 911 m2
Samlet areal
4,65% Forrentning
SKRIBENTER
Advokaterne Jens Bangsgaard & Poul Jensen
FRA 15%-REGEL TIL 20%-REGEL
SKAL MAN HANDLE
NU ELLER VENTE?
INDLEDNING
15%-reglen, hvorefter man ved familieoverdragelse af fast ejendom kan anvende en værdiansættelse indenfor en ramme på +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, findes i det ”gamle” værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17/11-1982, almindeligvis benævnt 1982-cirkulæret.
20%-reglen, hvorefter man kan anvende en værdiansættelse indenfor en ramme på +/- 20% af den seneste ejendomsvurdering, findes i det nye værdiansættelsescirkulære nr. 9792 af 27/9-2021, der omtales som 2021-cirkulæret.
Efter Højesterets praksis, navnlig som den er kommet til udtryk i dommene SKM2016.279.HR og SKM2021.267. HR, er det fastslået, at der består et retskrav for en skatteyder på at anvende en værdiansættelse efter 15%/20%-reglen, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Om forståelsen af begrebet ”særlige omstændigheder” foreligger der en righoldig praksis, som er i stadig og løbende udvikling. Denne praksis er dog ikke emnet for denne artikel.
Denne artikel har derimod til formål at belyse, hvornår man skal bruge 15%-reglen, hvornår man skal bruge 20%-reglen, og derudover at belyse de overvejelser man kan gøre sig forbindelse hermed.
15%-REGLEN
Som nævnt udspringer 15%-reglen af 1982-cirkulæret, og reglen kan anvendes i alle tilfælde, hvor man i en familieoverdragelse baserer værdiansættelsen på en ”gammel vurdering”, altså en ejendomsvurdering udarbejdet efter det ”gamle” vurderingssystem.
Efter den gamle vurderingslovs system blev ejerboliger senest vurderet i 2011 og andre ejendomme end ejerboliger blev senest vurderet i 2012.
Siden da er disse ejendomsvurderinger blevet videreført, og selvom der er tale om en videreført vurdering har vurderingen kunnet – og kan stadigvæk – anvendes som grundlag for en familieoverdragelse af en ejendom under anvendelse af 15%-reglen. Det fastslog Højesteret udtrykkeligt i SKM2021.267.HR
En ”gammel” vurdering kan danne grundlag for en overdragelse under anvendelse af 15%-reglen, indtil der foreligger en vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.
20%-REGLEN
Efter 2021-cirkulæret er 15%-reglen afløst af en 20%-regel. Til gengæld er det den nye vurdering, som 20% rammen tager afsæt i.
Hvis der foreligger en ny vurdering, er det 2021-cirkulæret, der gælder, hvilket indebærer, at det er 20%-reglen og ikke 15%-reglen, der skal anvendes. Foreligger der en ny vurdering, er 15%-reglen således uanvendelig.
I takt med at flere og flere ejendomme får en ny vurdering, vil anvendelsesområdet for 15%-reglen således blive indskrænket, mens anvendelsesområdet for 20%-reglen vil blive udvidet.
En egentlig vurdering, efter den nye vurderingslovgivning, kan antage tre former.
En ordinær almindelig vurdering har hjemmel i Ejendomsvurderingslovens § 5, og det er denne vurdering, som vurderingsmyndigheden udarbejder og udsender løbende, efterhånden som disse vurderinger bliver klare.
I Ejendomsvurderingslovens § 6 findes bestemmelser om omvurdering, der i en lang række tilfælde skal foretages. Overordnet er der tale om tilfælde, hvor der er sket noget vedrørende ejendommen, som begrunder, at værdien nu må antages at være en anden end efter den ordinære vurdering. Når der foreligger en omvurdering efter § 6, træder denne i stedet for den ordinære vurdering i § 5.
Efter den nye Ejendomsvurderingslov er der endvidere en række ejendomme, der ikke får en ordinær samlet ejendomsvurdering efter § 5. Efter lovens § 10 gælder det f.eks. for landbrugsejendomme, skovejendomme og erhvervsejendomme.
I erkendelse af at navnlig ejeren af en sådan ejendom kan have behov for en offentlig vurdering, er det i lovens § 11 bestemt, at bl.a. ejeren af en sådan ejendom kan anmode om en offentlig vurdering, hvis der er brug for den til beregning af boafgift (ved arv) eller gaveafgift (ved gave). I de tilfælde udarbejder vurderingsmyndigheden en offentlig vurdering, der er udtryk for en ”egentlig” vurdering.
FORELØBIGE VURDERINGER
En foreløbig vurdering udarbejdes med hjemmel i § 89b og § 89c i Ejendomsvurderingsloven, og sådanne foreløbige vurderinger er netop foreløbige og træder ikke i stedet for de egentlige vurderinger efter lovens §5, § 6 eller § 11.
Deraf følger, at fremkomsten af en foreløbig vurdering efter § 89b eller § 89c ikke betyder, at adgangen til at gennemføre en familieoverdragelse på grundlag af en ”gammel” vurdering og dermed under anvendelse af 15%-reglen er afskåret. Adgangen hertil ophører først, når der foreligger en egentlig vurdering efter § 5, § 6 eller § 11.
HVILKE OVERVEJELSER ER RELEVANTE AT GØRE SIG?
En ejer af en ”gammel” ejendomsvurdering på sin ejendom, som lyder på 1.000.000 kr., vil efter 15%-reglen kunne anvende en værdiansættelse på 850.000 kr. ved en familieoverdragelse, naturligvis forudsat at der ikke i øvrigt foreligger ”særlige omstændigheder”.
Den værdi vil ejendommen kunne handles til indtil den dag, hvor ejeren modtager en ny vurdering på ejendommen.
Mange vil derfor overveje, om de skal handle nu eller vente på en ny vurdering, hvor ejendommen så i stedet kan overdrages under anvendelse af 20%-reglen.
I eksemplet vil det være en fordel at afvente en ny vurdering, hvis den nye vurdering bliver lavere end 1.062.500 kr., hvorimod en ny vurdering til en værdi, der er højere end denne værdi, vil betyde, at en overdragelse alene kan ske til en højere værdi end tidligere.
Hvis f.eks. den nye vurdering lyder på 1.100.000 kr., vil en overdragelse efter 20%-reglen kunne ske til 880.000 kr.
Matematikken er den, at en stigning fra den gamle til den nye vurdering på 6.25 % eller derover vil gøre det ufordelagtigt at afvente en ny vurdering, mens en stigning mindre end 6,25 % eller ligefrem et fald vil gøre det mere fordelagtigt at vente.
Den enkelte ejendomsejer vil i sagens natur have meget vanskeligt ved at forudse, om en ny vurdering vil blive højere og i givet fald hvor meget højere. Det vil uvægerligt ende med at være spekulativt at træffe sine valg ud fra en forventning om, hvor en ny vurdering lander.
Retningsgivende for en beslutning om tidspunktet for overdragelse i henhold til det ene eller andet cirkulære kan dog meget være i hvilket område, ejendommen er beliggende. Der er således næppe tvivl om, at vurderingerne i hovedstadsområdet og de større byer vil være opadgående, men det modsatte meget vel vil kunne være tilfældet i de såkaldte yderområder.
SÆRLIGT OM LANDBRUGS- SKOV- OG ERHVERVSEJENDOMME
Som det er fremgået ovenfor, ansættes der ikke en samlet ejendomsværdi efter Ejendomsvurderingslovens § 16 for landbrugs- skov og erhvervsejendomme.
Der ansættes alene en grundværdi efter lovens § 17. Den vurdering udtrykker dog netop kun grundens værdi, men ikke den samlede ejendoms værdi.
Muligheden for på grundlag af ejendomsvurderingen efter den gamle vurderingslov at overdrage en af disse ejendomme efter 15%-reglen falder væk, når der for ejendommen foreligger en almindelig vurdering af grundværdien.
Derefter vil en familieoverdragelse af ejendommen kun kunne ske under anvendelse af 20%-reglen, hvis der forud for overdragelsen begæres en vurdering efter § 11.
Ønskes der gennemført en familieoverdragelse af en sådan ejendom, efter at muligheden for at anvende 15%-reglen er ophørt, kan parterne stå over for en vanskelig beslutning med hensyn til, om der skal begæres en vurdering efter § 11.
Den foretages efter prisforholdene pr. seneste forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori og i øvrigt efter samme principper som for almindelige vurderinger. Det er selvsagt ikke nogen nem opgave på forhånd at bedømme, om en sådan begæret vurdering får et udfald, der betyder, at en overdragelse efter 20%-reglen på grundlag af denne begærede vurdering opfattes som attraktivt.
Nogle vil meget muligt anse det for mere trygt at søge værdien fastsat på anden vis, måske ved en ejendomsmæglervurdering eller på grundlag af en afkastberegning efter anerkendte principper, hvor det er muligt, og så eventuelt i kombination hermed søge værdiansættelsen forhåndsgodkendt af skattemyndighederne ved at indhente et bindende svar.
Det må i hvert fald konstateres, at rådgivningsbehovet ved familieoverdragelse af denne type ejendomme ikke er blevet formindsket. Vejen til at kunne gennemføre en familieoverdragelse med vished om, at den værdi, man handler til, ikke anfægtes af skattemyndighederne, er blevet længere og mere snørklet.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Olav Grønn Hansen
LEJERET:
EJENDOMSREGNSKAB:
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:
DANSKE UDLEJERE:
40 30 94 06
79 25 30 00
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
HVAD SKAL DER TIL FOR, AT
ET FORLIG OMFATTER ALT?
Nyt fra København
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
er er kommet en interessant afgørelse fra Ankenævnet i København, der omhandler fortolkningen af et forlig mellem en udlejer og lejer, og konsekvenserne af forliget.
AFGØRELSEN
FRA ANKENÆVNET
Huslejenævnet behandlede en sag om en tvist om lejens størrelse i en stor ejendom mellem 2 lejere og udlejer. Lejerne indbragte sagen for huslejenævnet den 22. september 2021 (!).
Lejemålet var påbegyndt den 1. april 2021, men der opstod udfordringer med faldstammen, der ikke kunne udbedres.
Parterne indgik et forlig, hvor det blev aftalt, at lejerne skulle fraflytte lejemålet mod en kompensation.
Udlejer oplyste huslejenævnet – uden dokumentation - at sagen blev forligt i september 2021.
Lejerne oplyste huslejenævnet, at parterne i juli/september 2021 havde forligt en tvist vedrørende vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Lejerne oplyste endvidere, at sagen om lejens størrelse ikke blev forligt.
Huslejenævnet nedsatte den årlige leje fra 264.000 kr. til 126.000 kr.
Ankenævnet fik tilsendt parternes mailkorrespondance om forliget samt en nota af den 2. september 2021.
Udlejer gjorde gældende, at den aftalte leje ikke kunne sættes ned, idet parterne havde indgået et bindende forlig om afslutning af lejeforholdet, og dette forlig også omfattede lejens størrelse.
Lejerne gjorde gældende, at der ikke var indgået et forlig om lejens størrelse.
Ankenævnet udtalte følgende: ”Forligsaftalen
Ankenævnet har indledningsvist taget stilling til, om parterne har indgået et forlig, som begrænser prøvelsen af lejens størrelse.
Der har været en dialog mellem parterne som går ud på, at lejerne har påpeget en række mangler i lejemålet, og krævet en kompensation herfor. Undervejs i dialogen er parterne
blevet enige om, at lejerne fraflytter lejemålet i utide mod at udlejeren ikke udbedrer manglerne, men betaler lejerne en kompensation.
Ankenævnet finder ikke, at der i den fremlagte korrespondance er holdepunkter for at fastslå, at parterne har indgået en aftale, som vedrører lejens størrelse under lejeforholdet.
Ankenævnet har lagt vægt på, at korrespondancen mellem parterne vedrører kompensation for mangler, herunder forholdsmæssigt afslag i lejen jf. lejelovens § 94, stk. 1, samt aftale om lejernes fraflytning i utide, og ikke vedrører lejens størrelse i lejeperioden.”
Ankenævnet nedsatte den aftalte leje til årligt 162.000 kr.
KOMMENTARER TIL SAGEN
Det er interessant, at Ankenævnet indledningsvist forholder sig til, om der er indgået et forlig eller ej. Et forlig om lejens størrelse kan således tilsyneladende afskære lejerne for at få prøvet dette i Huslejenævnet/Ankenævnet, hvilket ud fra en procesbesparende betragtning giver god mening.
I den konkrete sag var parterne (læs udlejeren) ikke helt skarp på, hvad forliget indeholdt, hvorfor denne tvivl gav mulighed for også at få prøvet sagen om lejens størrelse.
Det er lidt tankevækkende, at lejerne indbringer sagen 20 dage efter at have modtaget pengene i forliget. Sammenlign evt. indbringelsesdatoen med datoen for notaen.
Det fremgår desværre ikke af afgørelsen, hvilken formulering som udlejeren anvendte i forliget. Moralen må dog være, at når man indgår forlig med lejerne, bør man bruge formuleringer, der omfatter alt fx ”Til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende mellem parterne, der udspringer af lejeforholdet, aftales det …”. Andre formuleringer kan sagtens bruges – husk blot at få det hele med.
Til orientering, så har afgørelsen følgende data: Ankenævnets afgørelse af den 18. marts, sagsnr. 2023-0206670 og dokumentnr. 2023-0206670-17. Det er muligt at få en kopi af kendelsen ved at skrive til Københavns Kommune, Huslejenævn i e-boks og bede om aktindsigt i den.
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på
SKRIBENT
VÆGGELUS OG ANDET UTØJ
Der meldes om et stigende problem
Utøj – er en fællesbetegnelse for mindre skadedyr – lus, lopper, mider, væggelus, skægkræ, sølvfisk og lignende. Desværre oplever udlejerne oftere og oftere, at lejerne kontakter udlejer og ”melder”, at der er store problemer i det lejede. Lejer har opdaget, at de har fået gæster i form af små dyr – ofte i eller ved sengen og samtidig bemærkes der små bid/sår på lejerens krop.
DET SÆDVANLIGE SPØRGSMÅL:
HVEM SKAL BETALE?
Det fremgår af lejelovens § 112: § 112. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages, så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 117.
Stk. 2. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
Ovennævnte beskriver, at lejeren (som udgangspunkt) skal vedligeholde låse og nøgler. Herudover kan det aftales, at
lejer også har den indvendige vedligeholdelse – som jo bekendt KUN omfatter: Maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling.
Altså – udlejer har alt det, som ikke er indvendig vedligeholdelse – dvs. alt andet end maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling (og nøgler og låse).
Udlejer har altså ansvaret for og udgiften til at bekæmpe utøj. Dette er slået fast ved dom fra Vestre Landsret U 2014.234 V.
Dette på trods af, at udlejer nok er den sidste, som er skyld i utøjs-angrebet.
KAN MAN SKRIVE SIG UD AF PROBLEMET – LÆS: UDGIFTEN?
Ja, burde svaret være, idet lejelovens § 112 jfr. lejelovens § 115 kan fraviges ved aftale – f.eks. i relation til vedligeholdelse.
Forslag til klausul i § 11:
”Lejer er ansvarlig for evt. tilstedeværelse af utøj i form af væggelus, skægkræ, lopper, møl og lignende små skadedyr. Skadedyrsbekæmpelse skal ske ved professionel assistance og for lejers egen regning”
