Juni 2024 Magasinet Danske Udlejere

DANSKE UDLEJERE

Nr. 5 - Juni - Årgang 2024

Vi gør det svære lettere

ARTIKEL SERIE

DELEGERETMØDE 2024

Der blev sat fokus på de 17 verdensmål ved delegeretmøde i Børkop, hvor Danske Udlejere ved samme lejlighed kunne fejre 125 år i udlejernes tjeneste

FORSIDEN

Forsiden viser fra venstre Peter Boe Hauggard-Nielsen og Mogens Lykketoft. Sidstnævnte leverede et fantastisk inspirerende foredrag om FN´s 17 verdensmål. Peter fortalte levende om Tækker Group´s nye by: Nye –om hvorledes man helt fra starten havde indtænkt bæredygtige løsninger såsom f.eks. genbrug af nedbør og brug af bæredygtige byggematerialer (inkl. omfattende genbrug). Et superspændende arrangement med to engagerede ildsjæle.

INDHOLD

Magasin nr. 05 - Årgang 2024

Lederen: Tillykke til Danske Udlejere

Præsentation af erhvervschef Morten Jacobsen

Udlejer, hvad kan du gøre i relation til stigning i skatter og afgifter

Danske Udlejeres delegeretmøde i Børkop og 125-års jubilæum

Hvad gør udlejer, hvis en erhvervslejer går konkurs?

Medfører en forhøjet grundværdi nødvendigvis en højere grundskyldsbeskatning?

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann

Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

FORMAND

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

REDAKTIONEN

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk

LAYOUT

Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

FORMAND

Danske Udlejere

KELD

FREDERIKSEN

TILLYKKE TIL DANSKE UDLEJERE

med de første 125 år

anske Udlejere blev stiftet den 24. september 1899 – og til supplering af mit forord i Jubilæumsskriftet finder jeg anledning til, at fremkomme med yderligere information om vor forening – og et tilbageblik over det passerede fra nogle af de tidligere delegeretmøder.

D

Der var 10 foreninger, som stiftede vor forening i forbindelse med det første delegeretmøde i 1899. Der var ca. 3.860 medlemmer fordelt på 10 grundejerforeninger – fra byerne Aalborg, Århus, Fredericia, Frederikshavn, Horsens, Løgstør, Randers, Viborg og Hobro. Det store antal medlemmer, begrundes i, at vor forening i mange af de efterfølgende år, også varetog parcelhusejernes interesse, hvilket ikke længere er tilfældet.

Som foreningens første formand valgtes Overretssagfører Johan Pedersen, Århus og næstformanden var også en sagfører, Karl Berg fra Aalborg.

Delegeretmøderne vedtog ofte resolutioner – ved det første delegeretmøde blev følgende resolution bragt i forslag af Viborg Grundejerforening: Fællesforeningen af jydske Grundejerforeningers Delegeretmøde udtaler sin tilslutning til de af Komiteen til Fremme af Rotternes rationelle Udryddelse udfoldede Bestræbelser og opfordrer Lovgivningsmagten til at gennemføre en lov om Foranstaltninger mod Rotter.”

Resolutionen blev vedtaget - men nu om dage er der desværre fortsat i nogle områder problemer med rotter – så arbejdet må fortsætte.

Ved delegeretmødet i 1903 – i Esbjerg – fremlagde bestyrelsen et udkast til ensartede lejekontrakter, som blev vedtaget. Det fremgår tillige af et skriftsted, at

”Kontrakterne skulle foruden af ejer og lejer underskrives af en kautionist.” Dét bliver nok ikke nemt i vor tid, at få gennemført som et generelt vilkår…

En udlejer foreslog på 1905-delegeretmødet – ”at vandaliserende og usolide lejeres navne opregnet i en dertil indrettet ”sort bog, beroende hos de enkelte grundejerforeninger.” Det er et emne, der fortsat dukker op.

I 1926 blev kontingentet nedsat fra 75 øre til 60 øre pr. medlem – og det tilføjedes: Et delegeretmøde kostede dengang 2.000 kr. og man lå med en kassebeholdning på næsten 9.000 kr. Der blev råd til at støtte retssager i de enkelte foreninger.

I 1936 blev der på delegeretmødet – af Folketingsmand, Niels Elgaard – fremsat kritik mod et lovudkast, fremsat den 8.1.1936. Han kritiserede de bestemmelser i lovudkastet, hvor der tales om erstatning, ja næsten om straf, hvis ejeren ikke overholder loven. Men jeg kan ikke finde, at der overfor lejerne – med al respekt for den danske lejerstand –findes tilsvarende krav.

Historien har med at gentage sig – man kunne udtale samme sætning her næsten 90 år efter udtalelsen på delegeretmødet i 1936

Endnu engang: Tillykke til Danske Udlejere og de mange medlemmer, der støtter op omkring foreningen – og som det fremgår ovenfor har der været arbejdet for at forbedre en lang række forhold – men dette arbejde er ikke tilendebragt, men må fortsætte.

ERHVERVSKUNDECHEF - OG UDLEJER

Michael Pretzmann, direktør i Danske Udlejere (t.v.)og Morten Jacobsen (t.h.), erhvervskundechef i Alm. Brand blev lokket ud på gaden til fotosession, efter et forsikringsmøde på kontoret i Fredensgade 30 i Aarhus.

SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

Morten Jacobsen er pr. 1. maj 2024 udpeget til erhvervskundechef for forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand. Morten Jacobsen har været ansat i Alm. Brand igennem 29 år, så det er en erfaren herre, der nu får ansvaret for markedets bedste bygningsforsikring. En bygningsforsikring, der udelukkende kan tegnes af medlemmer hos Danske Udlejere.

”Jeg fik overrakt kundeporteføljen den 1. maj, så jeg glæder mig rigtig meget til at hilse på medlemmerne i den kommende tid. Der er ingen tvivl om, at Danske Udlejere har fået forhandlet sig frem til nogle utrolig attraktive priser, så jeg kan kun opfordre medlemmerne til at kontakte mig for at få et tilbud, hvis de ikke allerede har en bygningsforsikring igennem ordningen”, siger Morgen Jacobsen.

Morten Jacobsen har igennem årene løbende hjulpet til med at servicere Danske Udlejeres medlemmer i bl.a. ferier og andre spidsbelastningsperioder. Han kender derfor allerede til de forskellige arbejdsopgaver og er med andre ord helt klar over, hvad han har sagt ja tak til.

”Jeg vil i den kommende tid bestræbe mig på at møde så mange af medlemmerne som muligt, men rent realistisk kan det jo desværre ikke lade sig gøre at besøge samtlige af de mere end 1600 medlemmer, der har tegnet en eller flere bygningsforsikringer hos Alm. Brand. Heldigvis er jeg dog ikke længere væk end et Teams-møde, så de medlemmer der måtte have behov for et møde, er mere end velkomne til at kontakte mig”, siger Morten Jacobsen.

Morten Jacobsen, der er 56 år, bor sammen med sin kone i Kolding. De har sammen to voksne børn, der begge er flyttet hjemmefra. Udover sit arbejde hos Alm. Brand, er Morten Jacobsen ligeledes censor på uddannelsen finansbachelor på erhvervsakademiet i Aarhus, samt på assurandøruddannelsen på forsikringsakademiet. Selvom det næsten lyder for godt til at være sandt, så er han også udlejer.

”Jeg har faktisk været medlem af Danske Udlejere siden 2008, da jeg også selv er udlejer. Jeg står selv for både administration og bogføring af mine i alt 11 lejemål, da der ikke er meget arbejde med dem. Samtidig betyder det også, at jeg altid kan sikre mig, at mine lejere har det godt.

Da Morten Jacobsen i sin tid blev udlejer, fik han til en start hjælp af Claus Eland, formand i Kolding Udlejerforening, til at få styr på de mange paragraffer.

”Min søster og svoger deltager troligt på Danske Udlejeres mange forskellige kurser, og jeg synes bestemt også, at det ser spændende ud. Mine lejemål kører dog i dag helt uden problemer, så jeg har endnu ikke haft brug for at deltage”, siger Morten Jacobsen.

Tilbage til forsikringsordningen er Morten Jacobsen efter eget udsagn havnet på den helt rette hylde.

Jeg har, så langt jeg kan huske tilbage, altid interesseret mig mest for skadesforsikring. Det er jo også så viseligt indrettet, at det man interesserer sig for, også er det man bliver bedst til. Jeg er derfor havnet det helt rette sted, og jeg glæder mig som sagt meget til at møde medlemmerne” siger Morten Jacobsen.

KONTAKTOPLYSNINGER

Morten Jacobsen kan kontaktes på mail: roac@almbrand.dk eller mobil: 20 18 01 76

MARKEDETS BEDSTE BYGNINGSFORSIKRING

Forsikringsordningen er et samarbejde mellem Danske Udlejere og Alm. Brand, der har eksisteret siden 1999.

• Yderst attraktive priser og dækninger

• Ingen aldersafskrivning på rør- og stikledningsskader

• En procentdel af din præmie bliver tilbagebetalt, når din skadeprocent er mindre end 40, og du samtidig har 5.000 m2 og derover forsikret

• Forsikringen kan udelukkende tegnes af medlemmer hos Danske Udlejere

• Ejendommen skal som minimum indeholde 3 lejemål

Få et uforpligtende tilbud, hvis du ikke allerede har tegnet din bygningsforsikring gennem samarbejdsordningen...

Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:

• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.

• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.

• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.

• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.

• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.

• Sager om fraflytning.

• Foged- og udsættelsessager.

• Ejendomsadministration.

Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710

UDLEJER

hvad kan du gøre i relation til stigninger i skatter og afgifter?

SKRIBENT

Advokat Mikkel Fisker DAHL Advokatpartnerselskab

vad kan du gøre, når du modtager opkrævninger af ejendomsskatter på baggrund af de foreløbige ejendomsvurderinger?

Lige nu modtager udlejere opkrævninger af ejendomsskatter. Problemet er, at den endelige beregning og opkrævning af ejendomsskatten og dækningsafgiften for perioden fra 2021 og frem til det formentlige opgørelsestidspunkt i 2024/25 ikke ligger fast.

Dette medfører, at for tiden frem til 2025 er det kun foreløbige opkrævninger, som er blevet udsendt. Det er således tidligst i 2025, at den endelige opgørelse foreligger.

De beløb, som skal efterbetales, kan løbe op i relativt store summer. Derfor bør man som udlejer forholde sig til denne udfordring, da man som udlejer ellers selv vil stå med regningen.

HVIS DU UDLEJER ERHVERVSEJENDOMME

Det følger af Erhvervslejelovens § 10 stk. 4, at udlejer kan opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. "Pålagt" skal forstås som begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår du som udlejer har modtaget besked om at opkrævningen ændres.

Muligheden for at regulere lejen med tilbagevirkende kraft, er således kun for det sidste års stigninger i ejendomsskatterne. Forhøjelser fra tidligere år kan alene opkræves ”frem i tiden”. Udlejeren taber således lejeforhøjelsen for den tid, der er gået, hvis udlejeren undlader at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter. Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse kan udlejeren dog tage udgangspunkt i udgiftsniveauet fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.

Det betyder, at en skat varslet i 2024 for perioden 2021-2023 ikke kan opkræves hos erhvervslejeren. Erhvervslejelovens § 10 stk. 4 gælder for de lejekontrakter, hvor alene stigningerne i skatter betales ud over lejen. Bestemmelsen gælder således ikke, hvis man opkræver skatten i henhold til et driftsregnskab, som betales ved siden af lejen.

Det er muligt at fravige Erhvervslejelovens§ 10 stk. 4 ved aftale. Som udlejer af erhvervsejendomme kan man derfor

indgå en erhvervslejekontrakt, hvorefter lejer skal betale den til enhver tid gældende ejendomsskat, herunder også en evt. efterregulering, som ikke er kendt på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten.

Bemærk hvis man har en lejekontrakt, hvori der kan foretages efterregulering, skal der ligeledes tages højde herfor i fraflytningssituationen.

HVIS DU UDLEJER BOLIGEJENDOMME

Hvis du udlejer boligejendomme, skal du være opmærksom på Lejelovens § 46.

Det følger af bestemmelsen, at forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed. Af § 46 stk.3 fremgår, at lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Det pågældende tidspunkt skal forstås, som begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår udlejeren har modtaget underretning fra Skat om ændringen.

Muligheden for at regulere lejen med tilbagevirkende kraft gælder alene det sidste års stigninger i ejendomsskatterne. Hvis man som udlejer undlader at opkræve stigningerne, kan de alene opkræves med virkning for fremtiden.

Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse, kan udlejeren dog tage udgangspunkt i udgiftsniveauet fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.

I modsætning til hvad der gælder for erhvervslejer, kan man ikke aftale sig ud af problemstillingen for boliglejemål, da lejelovens § 46 ikke kan fraviges ved aftale mellem udlejer og lejer.

Det betyder, at udlejer af boliglejemål risikere at være begrænset til kun at kunne sende efterreguleringer for ejendomsskat videre til lejerne for så vidt angår 2025, og boligudlejerne vil derved selv skulle bære stigningen for perioden 2022-2024.

VELKOMMEN TIL BØRKOP

ARTIKLERNE ER

SKREVET AF:

MICHAEL PREETZMANN, MARTIN BIRK OG

MAIKEN MARK LARSEN

LAYOUT & FOTOS:

MAIKEN MARK LARSEN

Delegeretmødet startede som traditionen byder med sang. I år var det: ”I østen stiger solen op”. Herefter bød 1. viceborgmester, Dan Arnløv Jørgensen, de delegerede velkommen til Børkop, der er den næststørste by i Vejle kommune.

Dan Arnløv Jørgensen oplyste, at borgmesteren desværre var blevet forhindret i at deltage, da der var opstået en udfordring med en tyr i borgmesterens landbrug. Dan var glad for at kunne at hjælpe med arrangementet, særligt når Vejle var sikret at være en superligakommune én uge før tid!

Dan Arnløv Jørgensen var stolt af, at Vejle Kommune var vokset til at være Danmarks 5. største kommune – og med en smil på læben konstaterede han, at Vejle nu var større end Esbjerg. Årsagen bag den positive vækst skyldes ifølge Dan en stor bosætning, som udviklere og udlejere havde gjort muligt.

Der er forsat befolkningsvækst i Vejle Kommune og de mangler boliger, men Dan er også opmærksom på at netop befolkningsvæksten kan svinge meget. 1. viceborgmesteren (C) oplyste, at mange af bosætterne kommer fra udlandet. Det er både ukrainere, der alle er i arbejde, samt arbejdere til gode gamle industriarbejdspladser, samt sidst men ikke mindst, højtuddannede til store koncerner så som Lego, Siemens og lignende.

Kommunen er altid åben overfor folk, der ønsker udvikling, og man kan enten kontakte borgmesteren eller Dan Arnløv Jørgensen, hvis man har behov for at snakke med kommunen.

Dan ønskede alle et godt delegeretmøde, inden han skyndte sig videre til en vielse.

FORMANDS BERETNINGEN

Foreningens formand Keld Frederiksen indledte delegeretmødet nr. 124. med en formandsberetning, der fremhævede ”Jubilæumsskriftet” for de 125 år, hvor følgende fremgår af forsiden:

”Hjælp og vejledning til danske udlejere gennem 125 år” – Danske Udlejere står til rådighed for udlejere.

MEDLEMSSITUATIONEN

Medlemsskaren har været stigende hvert år, hvilket giver anledning til stolthed (red.: se udviklingen på side 3 i jubilæumsskriftet, der er uddelt med magasinet).

I 2024 valgte ProDomus at udmelde sig af Danske udlejere pr 31.12.2024. Dette er beklageligt, men ProDomus ønskes al mulighed held fremover. Danske Udlejere vil dog fortsætte hjælpe udlejere i Aalborg (Red. vi henviser i stedet til Nordjyske Udlejere, Mariagerfjord, Danske

Udlejere Vesthimmerland, Brønderslev Grundejerforening eller Frederikshavn Grundejerforening).

HVAD ER DER SKET I ÅRETS LØB?

KONTORET

Renoveringen af kontoret i Aarhus er nu tilendebragt. Det er blevet flot og arbejdsmiljøet er blevet meget bedre.

ALTANER

Der er kommet en dom fra Vestre Landsret, der skærper udlejerens tilsynsforpligtigelse for altaner. Fremadrettet skal alle altaner undersøges individuelt, ellers er der risiko for et erstatningssvar.

Både Teknologisk Institut og Grundejernes Investeringsfond har fine vejledninger, som det er nyttigt at stifte bekendtskab med.

BOGEN: ”GRUNDLÆGGENDE UDLEJ -

NING AF BOLIGER”

Bogen har fået meget ros, og den er allerede udsolgt. Der arbejdes på en ny, revideret udgave af bogen.

DR KONTANTS UDSENDELSE

DR Kontant har i ”Kolde og kyniske boligspekulanter” haft nogle udlejere ”under behandling”. Det er altid vanskeligt at kommentere sagerne i pressen, da de kun er oplyst fra den ene parts side. Danske Udlejere bliver ofte kontaktet af journalister, og vi stiller velvilligt op.

Danske Udlejere skal dog blive bedre til at ”fodre” pressen med oplysninger om, hvad udlejere udsættes for og udlejernes vilkår. Dette vil forhåbentligt skabe en bedre kontakt til politikerne.

KURSER

I 2023 er der gennemført 82 kurser i hele landet. Der har ca. været 3.000 deltagere.

I 2024 er Danske Udlejere allerede godt i gang. Der er gennemført ca. 40 kurser.

Keld Frederiksen gav en tak til Grundejernes Investeringsfond for tilskuddet, der gjorde det muligt som hovedregel at gøre kurserne gratis.

Der tilbydes også en administrator-uddannelse til den almindelige udlejer, der ønsker at vide mere om lejeret. Dette er også til meget konkurrencedygtige priser.

LÆGDOMMERE OG HUSLEJENÆVNSREPRÆSENTANTER

Det er blevet vanskeligt at finde medlemmer, der kan hjælpe ved Huslejenævnene og domstolene. Honoraret er ikke værd at tale om, og desværre udsættes de både på det generelle plan, men også mand og mand imellem for urimelig kritik. Grundlaget i sagsbehandlingen i huslejenævnene og domstolene er forskelligt, og det er derfor absolut ikke rimeligt at kritisere forskellige resultater fra de to instanser.

Danske Udlejere fastholder traditionen om specialkurser for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter, dels for at orientere om nye regler og domspraksis, dels for erfaringsudveksle, da man kun bliver klogere af dette.

Der afholdes små konferencer som opfølgning på rapporten om huslejenævnene – kun tiden og de fremtidige drøftelser vil vise, hvor dette ender.

GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND

Der arbejdes med at få reglerne ændret, fx at give mulighed for at yde attraktive lån i ikke-bindingspligtige ejendomme eller få ændret bindingspligten for tidligere

andelsboliger, således at udlejere af disse boliger kan modregne beløb, der er afholdt i den periode, som GI opkræver ikke-betalte-bindingsbeløb.

Louise Kaczor og Keld Frederiksen er Danske Udlejeres repræsentanter i GI-bestyrelsen.

KOMMENDE LOVÆNDRINGER

Der er nedsat et udvalg med landsdommer Claus Rohde som formand, der skal se på reglerne om tilbudspligt. Det er nok for optimistisk at håbe på, at de afskaffes, men et forslag kunne være, at det blev rettet tilbage til retstilstanden i 1975-1979, hvor lejerne skulle tinglyse en bestemmelse i ejendommen for at vise deres interesse for et køb. Tiden må vise, hvad der kommer fra udvalget og lovgivningen.

Bæredygtighed og ESG-krav er på dagsordenen mange steder. Selvom der afholdes kurser og orienteres om dette i medlemsbladet, vil der løbende blive fulgt op på dette.

Der er påtænkt en ændring af grænsen for ”småsagerne” ved domstolene. Udgangspunktet var, at grænsen skulle hæves fra 50.000 kr. til 100.000 kr., men dette er ikke afklaret endnu for boligretssager.

FREMTIDEN

Danske Udlejere har indledt et samarbejde med Dansk Industri. Formålet med samarbejdet er at få øget indflydelse på lovgivningen vedrørende udlejning/ejendomme.

Danske Udlejere kan bidrage med erfaringer og kendskab til lejemarkedet – både inden for bolig- og erhvervslejemål.

Der vil blive arbejdet lidt hårdere i Danske Udlejeres bestyrelse og som følge heraf overvejes det at nedsætte et forretningsudvalg på 3 personer.

Der er ca. 6.000 medlemmer, men Danske Udlejere ønsker at blive flere – og være repræsenteret i de områder i Danmark, hvor vi endnu ikke er repræsenteret.

Keld Frederiksen afsluttede sin beretning med at sige tak til sine bestyrelseskollegaer og tak til kontoret i Aarhus, hvor Michael Preetzmann, Maiken Mark Larsen og nytilkomne Lone Kragh udfører de mange opgaver, der får foreningen til at fungere i dagligdagen.

Læs beretningen i sin fulde længe på www.d-u.dk under NYHEDS-PORTALEN

BERETNING AF LEON VETTER FORSIKRINGSORDNINGEN

Leon Vetter aflagde årsberetningen for forsikringsordningen.

SAMARBEJDET

Det er nu 25 år siden, at samarbejdet mellem Danske Udlejere og Alm. Brand startede for at sikre konkurrencedygtige priser til medlemmerne. Siden sidst har Alm. Brand opkøbt forsikringsselskabet Codan, og det forventes, at tidligere Codan-forsikrede vil søge over i vores ordning, da prissætningen er betydeligt billigere.

Aftalen er speciel på den måde, at prislisten har sin egen m2-pris for hvert dækningsområde, hvilket gør det let at beregne den samlede forsikringsudgift. Der er tillige en bonusordning, der giver rabat til ejere med mere end 5.000 m2, hvis de har en skadesprocent på under 40%.

UDVIKLINGEN

Både antallet af policer og forsikringspræmier er steget ganske betydeligt. Policerne er steget fra ca. 3.800 stk. i 2014 til godt 5.100 i 2024. Den samlede præmieindtægt er steget fra godt 27.000.000 kr. i 2013 til lidt over 53.000.000 kr. i 2024.

Skadesprocenten er faldet til et mere acceptabelt niveau –72%. Sidste års høje skadesprocent på 148% var påvirket af nogle storskader, specielt i København og en uheldig udvikling i frekvensskader. Forsikringsudvalget har fokus på dette. Der er fremgang i samtlige foreninger.

VARSLING PR. 1. OKTOBER 2023

I 2023 er der varslet præmieforhøjelse for 181 policer, der havde en skadesprocent mellem 80-6200 %. Det er specielt ældre ejendomme fra før 1940, der bringer skadesprocenten op.

Der er enighed mellem Danske Udlejere og Alm. Brand om, at nye medlemmer fra 1. juni 2024 skal have et pristillæg på 50%, hvis de forsikrer ejendomme fra før 1940. Det gælder dog kun nye kunder, der ikke er i med i forsikringsordningen i forvejen.

Samtidig vil ejendomme fra år 2000 eller nyere få et prisfradrag på 20 %.

BONUS

Der er udbetalt 1.901.745 kr. i bonus til 73 medlemmer, der har haft en lavere skadesprocent end 40%, og som har forsikret mere end 5.000 m2. Jo flere m2 man har i sin portefølje, jo højere bonus. Man kan maksimalt få 40 % af den indbetalte præmie i bonus. Det kræver, at man har forsikret mere end 40.000 m2.

VARM TAK

Leon Vetter sluttede af med en varm tak til kollegaerne i Forsikringsudvalget. Der var også en tak til Morten Jacobsen og Anders Fich fra Alm. Brand samt Keld Frederiksen og Michael Preetzmann fra Danske Udlejere.

Hvis der er spørgsmål til beretningen eller forsikringsordningen, så vil Leon Vetter og/eller Morten Jacobsen være klar til at svare.

Morten Jacobsen og Anders Fich vil med største glæde holde orienteringsmøder ude i foreningerne. Kontakt og aftal tid med Michael Preetzmann.

Husk at I får markedets bedste kollektive dækning til den billigste pris, hvis I er med i forsikringsordningen. Samtidig er I med til at bakke om Danske Udlejere og ikke mindst den lokale forening.

DEN REVIDEREDE ÅRSRAPPORT OG GODKENDELSE AF BUDGET

Conny Lindholt oplyste indledningsvist, at der havde været nogle udfordringer med at få handlet værdipapirer med foreningens egenkapital. Danske Bank havde gjort opmærksom på, at Danske Udlejere, dels lå i en forkert forening, dels at der var behov for en vedtægtsændring samt en LEI-kode.

Conny Lindholt havde dog fået fuldmagt til at handle, og dette var sket den 15. januar 2023.

Conny Lindholt gennemgik herefter den reviderede årsrapport. Det blev konstateret, at der var en blank påpegning fra revisoren Beierholm.

Det blev oplyst, at næste år sendes det fulde regnskab og ikke kun tallene, så der vil ikke blive sparet på papiret.

Til resultatopgørelsen bemærkede Conny Lindholt, at indtægten fra forsikringsordningen var steget med ca. 500.000 kr., hvilket var den primære årsag til, at driftsresultatet blev på 467.119 kr.

Årsagen til at årets resultat blev på -992.911 kr. skyldes, at det var vedtaget at afskrive hele renoveringen af kontoret i Aarhus på 1.465.643 kr. på én gang.

Af balancen fremgik det, at der var købt obligationer for kr. 2.059.661.

Der var ingen bemærkninger til årsregnskabet, der

efterfølgende blev enstemmig vedtaget.

Conny Lindholt gennemgik herefter budgetforslaget for 2025.

Der forventes et årsresultat på -20.000 kr.

Indtægten på 591.742 kr. skyldes den gode indsats fra Michael Preetzmann ifm. salg af annoncer til magasinet. Hun oplyste, at hun personligt forventede en højere renteindtægt end den budgetteret på 150.000 kr., men det kunne kun fremtiden vise. Conny Lindholdt kunne ligeledes berette, at foreningen har investeret i et nyt økonomisystem, der skal erstatte det tidl. og udgået C5.

Som varslet sidste år vil kontingentet, der bliver betalt af de lokale udlejersforeninger pr. medlem til Danske Udlejere, blive hævet med 75 kr.. Kontingentet udgør således 400 kr. årligt.

Paul Lorentzen, Skanderborg Grundejerforening spurgte, om ProDomus udtræden af Danske Udlejere var indregnet i budgettet.

Conny Lindholt bekræftede, at dette var tilfældet.

Der var ikke yderligere spørgsmål eller kommentarer til budgettet, der efterfølgende blev enstemmig vedtaget, og kontingentet stiger således til 400 kr. årligt.

UDPLUK FRA DAGENS DEBAT

I tilknytning til formand Keld Frederiksens og forsikringsudvalgets Leon Vetters beretninger havde de delegerede mulighed for at komme med spørgsmål og kommentarer. Nedenstående er et udpluk af disse.

LEJEPORTALEN

Palle Christiansen Viborg Udlejerforening ønskede at få oplyst, hvorvidt der bliver brugt penge på lejeportalen, da den ikke er aktuel for de fleste udlejere.

Ole Andersen Sønderjylland oplyste, at han brugte den, og at han havde konstateret, at Boligportalen var begyndt at tage penge for ekstra ydelser. Efter hans opfattelse var det sundt med konkurrence, så priserne kunne blive holdt nede på et passende niveau.

Maiken Mark Larsen oplyste, at der kommer en relancering af leje-portalen inden for et halvt års tid. Udover et opdateret layout og funktionalitet vil man arbejde på at lave en løsning, der kan hente oplysningerne ud fra udlejernes hjemmesider således, at data ikke skal indtastes to gange. (Red.: ved hjælp af et såkaldt XML feed)

Conny Lindholt (billede: venstre side) oplyste, at der vil blive foretaget en pæn relancering med et forbrug af minimale omkostninger, da Danske Udlejere ikke er en IT-forretning. Det er for dyrt at udvikle for meget på leje-portalen.

SAMARBEJDET MED DANSK INDUSTRI

Palle Christiansen, Viborg Udlejerforening oplyste bl.a., at han var blevet kontaktet af DI Ejendom, der spurgte, om han ønskede at være medlem. Prisen for dette medlemskab kostede minimum 40.000 kr. om året.

Conny Lindholt oplyste, at DI Ejendom kun er for de helt store udlejere. Danske Udlejere betaler ikke en krone for at være associeret medlem. Danske Udlejere bidrager alene med informationer.

SAMMENSÆTNINGEN AF DANSKE UDLEJERES BESTYRELSE

Hanne Pedersen fra Thisted Udlejerforening spurgte, om bestyrelsen havde haft strøtanker om fordelingen af køn og alderssammensætningen i bestyrelsen.

Keld Frederiksen (billede: næste side) konstaterede, at den kåde ungdom var overstået for de fleste bestyrelsesmedlemmer. Man er åben over for de medlemmer, som foreningerne indstiller, og der er ingen aldersgrænse.

Conny Lindholt mente, at der efter hendes opfattelse manglede kvinder og unge mennesker i bestyrelsen efter at Anne Henriksen og Ole Skovrider var udtrådt. Man har arbejdet med foreningerne, men det er en svær problemstilling.

Gunnar Asmussen fra Udlejerforeningen Sønderjylland mente, at det kun er de bedste folk, uanset køn, der skal i bestyrelsen. Han oplyste, at det dog var svært ude i foreningerne.

Flemming Hyldgaardhus opfordrede til, at det var folk med ”fingrene nede i kagedåsen”, der skal i bestyrelsen, dvs. udlejere. Måske mangler vedtægterne en

fordeling af områderne, så Fyn og Sjælland også kan være repræsenteret.

Paul Lorentzen, Skanderborg Grundejerforening opfordrede til, at man fremadrettet fandt 2-3 kvinder, og at bestyrelsen blev udvidet til 10.

Keld Frederiksen oplyste, at vedtægterne ikke kunne ændres denne gang, og at det allerede fremgår af vedtægterne, at ½-delen af bestyrelsen skal være udlejer.

DIVERSE TVISTER

Henning Poulsen, Udlejerforeningen Aarhus fortalte om en konkret sag med de nye aktører, der rådgiver lejerne. Disse aktører får en %-del af en lejenedsættelse, og det er umuligt at komme i dialog med dem. Der blev spurgt ind til, om Danske Udlejerne var i kontakt med disse aktører.

Keld Frederiksen oplyste, at lejerne selv kunne vælge deres rådgivere, og det derfor var vanskeligt at gøre noget ved disse nye aktører.

Mogens Broe-Andersen oplyste om sine erfaringer med disse aktører, og det eneste, man som udlejer kan gøre, er at tage processen med dem – det er ikke muligt at indgå forlig.

Ole Andersen, Sønderjylland spurgte ind til principper for tilsagn til at føre retssager, da der var givet et tilskud på 6.250 kr. til en retssag og tilsagn om støtte til en anden retssag.

Keld Frederiksen oplyste, at der var givet tilsagn til retssag mod Grundejernes Investeringsfond, der omhandlede fordelingen af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Denne sag havde generel interesse for udlejere.

Michael Preetzmann oplyste, at de 6.250 kr. var givet til en tvist om huslejenævnets kompetence i forhold til boligretten. Denne sag havde ligeledes generel interesse for udlejere.

Kim Sejr, Udlejerforeningen Vestfyn oplyste, at det ofte tager mere end 3 måneder at få sat en lejer ud gennem fogedretten, når lejeren ikke betaler. Han havde selv oplevet de to gange, men kender mange der har haft problemet. Kan man gøre noget?

Mogens Broe-Andersen beskrev lovprocessen bag ændringen, hvor lejeren fik 14 dage til at betale for at undgå ophævelsen af lejemålet. Danske Udlejere vil forsøge at påvirke lovgivningen, men det er desværre lidt op ad bakke.

PaulLorentze

KAMPVALG TIL BESTYRELSEN

Det er sjældent, de delegerede kan opleve et kampvalg

På valg til bestyrelsen i Danske Udlejere var:

• Olav Grønn Hansen (modtog gerne genvalg)

• Leon Vetter (modtog gerne genvalg)

• Ole Skovrider (som ikke ønskede genvalg)

Opstillet til valg til bestyrelsen var:

• Leon Vetter (indstillet af Djurslands Udlejerforening)

• Mikael Jonassen (indstillet af Udlejerforeningen Sjælland)

• Svend Madsen (indstillet af Svendborg Udlejerforening)

• Olav Grønn Hansen

Da formand Keld Frederiksen forinden valget havde informeret om bestyrelsens ønske om ikke at blive udvidet – og dette var godkendt af de delegerede, var det åbenlyst, at de delegerede skulle vælge tre ud af fire opstillede personer.

De 4 personer havde herefter muligheden for kort at præsentere sig selv, deres baggrund og ønsker til arbejdet i bestyrelsen.

Resultatet forelå efter en hemmelig afstemning:

• Leon Vetter

• Mikael Jonassen

• Svend Madsen

Olav Grønn Hansen blev således ikke valgt til bestyrelsen.

Da Ole Skovrider (ProDomus) ej ønskede at fortsætte som bestyrelsesmedlem, takkede formand Keld Frederiksen begge for deres tid i bestyrelsen for Danske Udlejere.

Bestyrelsen (efter konstitueringen) består således af:

• Formand Keld Frederiksen

• Næstformand Mogens Broe-Andersen

• Kasserer Conny Lindholt

• Hans Jørgen Svanholt

• Louise Kaczor

• Leon Vetter

• Mikael Jonassen

• Svend Madsen

Formand for Viborg Udlejerforening advokat Lars Kaasgaard afleverede, som et af de sidste punkter på dagens agenda, en meget fin salgstale for placering af det kommende års delegeretmøde.

De delegerede kunne godt se fornuften i at placere næste års delegeretmøde i Viborg.

Det vil altså sige, at Danske Udlejeres 125. delegeretmøde afholdes lørdag d. 24. maj 2025 i Viborg.

EN BÆREDYGTIG FREMTID

Danske Udlejere havde i år inviteret to oplægsholdere, der på hver deres måde satte fokus på bæredygtighed og den grønne omstilling. Mogens Lykketoft, forhenværende formand for FN’s generalforsamling, fortalte de delegerede om de 17 verdensmål og ikke mindst, hvad vi hver især kan bidrage med, mens dagens anden taler Peter Boe Hauggaard-Nielsen, Tegnestuechef og VVS-ingeniør hos Tækker, havde valgt at fortælle om byen NYE, hvor de fra start har indtænkt bæredygtighed - både miljømæssigt, socialt og økonomisk.

Dagens interessante og yderst aktuelle oplæg betød, at flere af de ikke-delegeret også havde ”sneget” sig ind for at lytte med, da mødet ikke længere var lukket.

Mogens Lykketoft var, som formand for FN’s generalforsamling, med til at vedtage de 17 verdensmål den 25. september 2015 på FN-topmødet i New York sammen med verdens stats- og regeringsledere. Herudover kender mange ham nok også fra hans politiske karriere i Danmark, hvor han både har været udenrigs-, finansog skatteminister i forskellige regeringer, samt været formand for Folketinget og statsrevisor. Efter klapsalver fra salen gik Mogens Lykketoft meget rutineret i gang med sit indlæg, som han i øvrigt gennemførte uden brug af noter.

MÅL NUMMER 13: ”KLIMAINDSATS”

HASTER MEST

”De 17 verdensmål hænger uløseligt sammen og er indbyrdes afhængige af hinandens succes. De er alle lige vigtige, men der er dog et mål, der haster mere end alle de andre, og det er klimaet, mål nummer 13,” indledte Mogens Lykketoft.

Med det faktum på plads forklarede han herefter, at man i de 17 verdensmål har forsøgt at sammenfatte, hvordan verdens lande i fællesskab kan forsætte kampen mod fattigdom samtidig med, at man finder en måde at producere forbruget på, der er foreneligt med klodens og menneskehedens langsigtede overlevelse.

”Siden jeg blev født i 1946, er vi blevet mere end 3 gange så mange mennesker på kloden. Hertil kommer, at vores ressourceforbrug og påvirkning på klimaet er 10

gange så voldsomt. Denne eksplosion af vækst har været drevet frem af brugen af fossile brændstoffer, og det har resulteret i en voldsom stigende CO2 udledning”, sagde Mogens Lykketoft.

Denne massive CO2 udledning har på nuværende tidspunkt medført en stigning i den globale middeltemperatur på 1,1 grad over det førindustrielle niveau. Konsekvenserne oplever vi i dag bl.a. i form af forandringer i vejret med øget frekvens af orkaner, kraftigere nedbør, ekstreme temperaturer og tørke. Mogens Lykketoft forklarede videre, at 98 % af verdens videnskabsmænd er enige om, at hvis vi fortsætter som vi plejer, så vil det lykkedes os at drive temperaturen op på 2,5 – 3 grader i løbet af dette århundrede. Et scenarie der bl.a. vil betyde en dramatisk forøgelse af ørkenspredningen, en total nedsmeltning af gletsjere, og en stigning i vandspejlet på verdenshavene, der vil oversvømme en meget stor del af de byer og landbrugsområder, der ligger lavt.

”Klimaforandringerne vil medføre enorme folkevandringer og uden tvivl skabe store konflikter i verden. Vi kan se ind i en meget ufredelig verden, og det er en udvikling, som vi skal gøre alt, hvad vi kan for at imødegå. En udvikling, som vi ikke har ret meget tid til at bremse, før det bliver en selvforstærkende mekanisme, som vi ikke længere kan håndtere,” sagde Mogens Lykketoft.

BEKYMRET OPTIMIST

Men hvad skal og kan vi gøre helt konkret. Mogens Lykketoft påpegede, at svaret sådan set er meget ligetil, men samtidig yderst komplekst. Vi skal tage CO2’en ud af vores forbrug, og især ud af energiproduktionen. Det skal vi så lykkes med i et miljø, hvor vi elektrificerer alting og dermed skal mangedoble vores elforsyning samtidig med, at vi også skal fjerne os fra den væsentligste kilde til elforsyning, som vi har benyttet os af historisk set.

”Det bliver sol, vind og jordvarme, der skal drive den største del af forandringen. Vi skal sørge for, at der er forbindelse fra dem, der laver sol og vindkraft til dem, der har brug for det. Det kræver en kæmpe omstilling af vores elnet at samle alt det op. Vi skal bevæge os fra et elnet, der er fyret med kul og gas, hvor vi har kunnet

Fortsættes side 18

fyre nøjagtig efter behov til et el-system, der skal balanceres i forhold til, hvordan vejret skifter”, sagde Mogens Lykketoft.

Ifølge Green Power Denmark kom 50 procent af danskernes elforbrug fra vindenergi i 2023, når man medtæller import og eksport af el. Samme år kom 11 procent af danskernes elforbrug fra bæredygtig biomasse, og 6 procent af danskernes elforbrug fra solenergi.

”I Danmark er vi rigtig dygtige inden for den grønne energi, og det er jo meget opløftende for en bekymret optimist, som jeg selv. Meget vigtigere bliver det så, hvordan vi får resten af verden med. Det er dog Europa, USA og Kina, der skal stå for den største del af indsatsen. Selvom vi ikke tilsammen udgør et flertal af verdens befolkning, så udgør vi langt marioteten i forhold til udledning af CO2”, sagde Mogens Lykketoft.

HVAD KAN JEG GØRE?

”Vi bliver hver især nødt til at se på vores eget forbrug, vores spisevaner, den måde vi transporterer os på, og den måde vi klæder os på. Jeg agiterer ikke for, at vi stopper med at spise kød, men vi skal derimod spise langt mindre kød. Mål nummer 12 handler netop om ansvarligt forbrug og produktion. Der findes i dag cement, der udleder langt mindre CO2, og det skal vi være villige til at betale ekstra for. Vi skal turde stille krav, og de politiske beslutninger skal understøtte den bæredygtige adfærd, også økonomisk”, sagde Mogens Lykketoft.

Mogens Lykketoft fortalte videre, at vi også skal forberede os på, at vi i endnu højere grad bliver nødt til at leve oven på hinanden. Vi kan ikke tillade os at grabbe mere natur, og især ikke uberørt natur, uden at skabe varige skader for vores børnebørns verden.

”Den bæredygtige omstilling skal sive ned igennem hele vores uddannelsessystem. Et meget opmuntrende eksempel herpå er den danske arkitektur- og designhøjskole på Holmen, hvor alle studerende skal have skrevet en afsluttende opgave om bæredygtighed, før de kan afslutte uddannelsen”, sagde Mogens Lykketoft.

Mogens Lykketoft er overbevist om, at kunstig intelligens bliver en stor hjælp i forhold til at løse den massive udfordring, som vi alle står over for. Vi kan med AI hurtigt indsamle al eksisterende viden og omsætte det til bæredygtige klimaløsninger. Brugt rigtigt vil vi således kunne skabe innovative gennembrud langt hurtigere, end dem vi tidligere eksempelvis er lykkedes med på det medicinske område under covid.

FN’S 17 VERDENSMÅL FOR BÆREDYGTIG UDVIKLING

Verdensmålene udgør 17 konkrete mål og 169 delmål, som forpligter alle FN’s 193 medlemslande til helt at afskaffe fattigdom og sult i verden, reducere uligheder, sikre god uddannelse og bedre sundhed til alle, anstændige jobs og mere bæredygtig økonomisk vækst. De fokuserer ligeledes på at fremme fred og sikkerhed og stærke institutioner og på at styrke internationale partnerskaber.

Kilde: www.verdensmaalene.dk

KÆRLIGHEDSPROJEKTET NYE

Den næste indlægsholder, Peter Boe Hauggaard-Nielsen, Tegnestuechef og VVS-ingeniør hos Tækker, kom for at fortælle om byen NYE, der ligger ca. 10 km. nord for Aarhus.

”Jeg kommer med en baggrund som bygningsingeniør, så dybest set har jeg jo ikke en uddannelsesmæssig forudsætning for at tale om bæredygtighed her i dag. Når jeg så alligevel har tænkt mig at gøre det, så skyldes det, at jeg har været så heldig at få lov til at arbejde med Tækkers kærlighedsprojekt NYE”, sagde Peter Boe HauggaardNielsen.

NYE er et privatejet byudviklingsprojekt, hvor Tækker er den eneste investor og ejer. Det har bl.a. gjort det muligt at træffe nogle ret markante valg, hvor bæredygtighed fra start har været et nøgleord. De 200 hektar jord, som det er lykkedes Tækker at opkøbe, kommer på sigt til at blive en by på godt 20.000 indbyggere. I dag bor der ca. 700 indbyggere fordelt på i alt 225 boliger, så byen er kun så småt ved at tage form.

”Tækker er, lige som mange af jer der sidder her i salen, ejendomsbesidder. Vi er i vores DNA sat i verden for at tjene penge, og vi vil bestemt også rigtig gerne tjene penge. Jeg er dog meget enig med Mogens Lykketoft i forhold til, at vi samtidig skal stille krav. Hvis man rent

politisk stiller krav til bæredygtigt byggeri, så kan vi virkelig flytte noget. Vi tjener stadig penge i NYE, selvom vi samtidig forsøger at skabe et sted, hvor det er rart at være - både for dyr og for mennesker”, sagde Peter Boe Hauggaard-Nielsen.

I 2022 fik NYE tildelt Byplansprisen for deres visionære og naturbaserede byudvikling. En pris der aldrig tidligere, er blevet vundet af et privat projekt.

”Det har været vigtigt for os at skabe NYE’s egen identitet, da vi fra start jo ikke har været begunstiget med en gammel domkirke eller en smuk bro over en flod. Vi fik derfor vores rådgivere COWI, til at udpege de naturlige lavninger og vandveje i NYE. Herudfra kunne vi så placere byens fire bassiner, hvor alt regnvand i dag bliver opsamlet. NYE har derfor været klimatilpasset fra første dag”, sagde Peter Boe Hauggaard-Nielsen.

Alt regn- og overfladevand fra området ledes ned i regnvandsbassinerne via render og kanaler på tage og veje. De fire bassiner er serieforbundet, og fra det lavest liggende bassin bliver vandet renset i samarbejde med Aarhus Vand. Vandet bliver herefter pumpet tilbage til husene, hvor det bliver brugt til toiletskyld og tøjvask. En løsning der i alt sparer grundvandets ressourcer for 40 %. Vandet i de fire bassiner er så rent, at man i NYE har fået skabt de helt rette levebetingelser for en lang række sjældne dyrearter, som f.eks. den fredede vandsalamander. Herudover har man formået at skabe en langt større biodiversitet end mange andre steder, ved at plante en special frøblanding bestående af 28 forskellige spiselige plantearter i fællesrummet. De 28 oprindelige arter er i dag blevet til 130 arter.

Jeg synes, at vi med NYE har bevist, at man godt kan drive intensiv byudvikling på en forsvarlig måde, hvor man ikke kompromitterer naturen, men rent faktisk laver naturforbedring”, siger Peter Boe Hauggaard-Nielsen.

25 AKTIVE FORENINGER OG FÆLLESSKABER

I NYE gør man også meget ud af den sociale bæredygtighed. Der er fællesspisning tre gang om ugen, og der findes i alt 25 aktive foreninger og fællesskaber i byen, der alle er 100% beboerdrevet. Byen har desuden egen købmandsbutik og café, NYMA, hvor der er fokus på at tilbyde gode bæredygtige fødevarer.

”I NYE skelner vi ikke mellem lejer og ejer, men vi taler derimod om beboere. Ca. halvdelen af vores boliger er ejerboliger, mens de resterende er lejet ud. Lejerne har fået vores fuldmagt til at stemme, så de også kan komme med i grundejerforeningen. Vi vil rigtig gerne dialogen i NYE, så vi har også etableret et kontor i byen, hvor beboerne en gang om måneden kan komme forbi og tale med enten Jørn Tækker (red. Tækkers ejer) eller jeg selv”, siger Peter Boe Hauggaard-Nielsen.

Som beboer i NYE har man ligeledes adgang til fælleshuse, delebiler og delecykler. Ifølge Peter Boe Hauggaard-Nielsen så kan det faktisk godt betale sig at tilbyde lidt ekstra til lejerne. Det er efter hans mening nemlig en af grundene til, at der ingen tomgang er i NYE. Til sammenligning er der lige nu omkring 10.000 ledige boliger i Aarhus.

Da Mogens Lykketofts efter indlægget igen får ordet, har han da også kun ros til overs for projektet.

”NYE er faktisk det første eksempel, som jeg har hørt om, der næsten systematisk understøtter bæredygtig adfærd hos dem, der flytter ind. Så tillykke til det”.

Læs mere her

• www.nye.dk

• www.d-u.dk: Magasinet Danske Udlejere, udgave oktober 2023

Foto t.v. er udlånt af Tækker Group. Boligerne er en kombination af lejligheder, klyngehuse, rækkehuse samt villahuse, og arkitekterne bag er bl.a. CEBRA, BIG samt Friis & Moltke. Bassinet er ét af de i alt fire bassiner i Nye, hvor alt regnvand bliver opsamlet

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter

• Energiforbedringer kan lægges på driften

• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk

• Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje

- Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7

2610 Rødovre

Tlf. 8230 3222

info@energihuset-danmark.dk

Grønprofiltil udlejning

DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT

Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen

• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger

• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers

• Meget mere end fordelingsregnskaber

Din genvej til GRØNNE, SMARTE

SUNDE BYGNINGER &

HVAD GØR UDLEJER...

hvis en erhvervslejer går konkurs?

SKRIBENT

Advokatfuldmægtig Anne Woldenhof / Clemens Advokatfirma

Selvom vi er længe forbi finanskrisens kolde skulder, gik hele 3.078 virksomheder konkurs i 2023. Ikke siden 2010 er så mange virksomheder gået konkurs på bare ét enkelt år. Ifølge Danmarks Statistik er kurven knækket i første kvartal af 2024, hvor årets første tre måneder har budt på 641 konkurser - hvilket er 25,7% lavere end samme kvartal sidste år. Det er positivt.

Når en erhvervslejer går konkurs, kan det nemlig få stor betydning for udlejer, som risikerer at lide et økonomisk tab. Derfor er det også vigtigt, at man som udlejer ved, hvordan man skal reagere over for konkursboet – og ikke mindst hvilke reaktionsmuligheder man har. Emnet for denne artikel er derfor udelukkende, hvilke reaktionsmuligheder du har som udlejer, og hvad du i særdeleshed skal være opmærksom på, når en erhvervslejer går konkurs.

HVILKE UMIDDELBARE KONSEKVENSER HAR EN ERHVERVSLEJERS KONKURS?

Når en erhvervslejer går konkurs, indgår erhvervslejemålet i konkursmassen, der er de aktiver, som omfattes af konkursen. Det betyder derfor også, at erhvervslejekontrakten omfattes af konkurslovens kapitel 7 om gensidigt bebyrdende aftaler, som opstiller en række regler og muligheder for udlejer og kurator vedrørende erhvervslejemålet.

Det første, udlejer skal være opmærksom på, er, at erhvervslejerens konkurs ikke i sig selv udgør misligholdelse af lejeforholdet. Udlejer vil derfor ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende – medmindre erhvervslejeren i øvrigt har misligholdt erhvervslejekontrakten, fx i form af manglende betaling af leje forud for konkursen, hvilket ofte vil være tilfældet.

Hvis udlejer allerede før erhvervslejerens konkurs har ophævet lejeforholdet på baggrund af betalingsmisligholdelse, vil denne ophævelse fortsat være gældende over for erhvervslejerens konkursbo, og det forhold, at lejer tages under konkursbehandling, vil ikke ændre herpå (bemærk at der gælder særregler ved rekonstruktion på dette punkt, som ikke behandles i denne artikel).

Hvis konkursboet efter erhvervslejeren vælger ikke at indtræde i erhvervslejekontrakten, vil dette udgøre misligholdelse, og udlejer kan ophæve lejeforholdet. Dette vil blive uddybet nedenfor.

Når en erhvervslejer er gået konkurs, er det vigtigt, at udlejer er opmærksom på at henvende sig direkte til kurator og ikke til den nu konkursramte erhvervslejer. Dette skyldes, at erhvervslejeren (dvs. typisk erhvervslejerselskabets ledelse) er frataget alle sine rettigheder og beslutningskompetencer over erhvervslejemålet som følge af konkursen. Derfor kan erhvervslejeren heller ikke modtage meddelelser med retsvirkning vedrørende erhvervslejemålet. Det er kun kurator, der kan det.

Tilbagebetaling af eksempelvis en saldo på et forbrugsregnskab vil heller ikke kunne ske med frigørende virkning til andre end konkursboet. Udlejer risikerer at skulle betale beløbet to gange, hvis han under konkursbehandlingen betaler til andre end konkursboet.

Typer af krav i en konkurs – konkursordenen

I en konkurs opdeles den konkursramtes gæld i forskellige kategorier kaldet konkursordenen. Som kreditor er det af afgørende betydning, hvilken kategori ens krav tilhører, idet krav i visse kategorier erfaringsmæssigt sjældent opnår dækning.

Overordnet set opereres der med følgende typer af krav i en konkurs:

Massekrav er fortrinsstillede krav, fx kurators salær og aftaler, som konkursboet indgår, som sammen med de øvrige massekrav dækkes forud for fallentens anden gæld, jf. konkurslovens § 93.

Privilegerede krav er næste kategori i konkursordenen. Denne type gæld betales kun, hvis boet stadig har midler efter indfrielse af massekravene, jf. konkurslovens §§ 94 – 96, og udgør typisk krav på løn til ansatte.

Simple krav omfatter alle krav, der ikke er omfattet af de øvrige kategorier. Disse dækkes først, når både massekrav og privilegerede krav er dækket fuldt ud, jf. konkurslovens § 97.

Efterstillede krav betales først, såfremt alle andre krav har opnået fuld dækning, jf. konkurslovens § 98.

Hvorvidt der er tale om et simpelt krav eller et massekrav er vigtigt at holde sig for øje i gennemgangen nedenfor.

HVILKE MULIGHEDER HAR ERHVERVSUDLEJER OVER FOR KONKURSBOET?

Ved en erhvervslejers konkurs kan udlejer indledningsvist kræve, at konkursboet tager stilling til, om konkursboet ønsker at indtræde i erhvervslejekontrakten og dermed videreføre lejeforholdet, eller om konkursboet ikke ønsker at indtræde. Svar fra konkursboet skal ifølge konkurslovens § 55, stk. 2 gives uden ugrundet ophold.

Hvis udlejer er sikker på, at konkursboet ikke ønsker at indtræde i lejeaftalen, kan udlejer søge at begrænse sit tab ved at ophæve lejemålet, fx med henvisning til konkursboets betalingsmisligholdelse.

Har udlejer ikke mulighed for at ophæve lejemålet, er en anden og vigtig måde, hvorpå udlejer kan søge at begrænse sit tab, at påberåbe sig konkurslovens § 62. Ifølge bestemmelsen har udlejer krav på at leje i perioden fra konkursdekretets afsigelse, og imens boet overvejer, om det vil indtræde, ændre status fra et simpelt krav til et massekrav, såfremt konkursboet ikke straks kan afgive erklæring om, hvorvidt det vil indtræde i lejeforholdet.

Konkursboet kan kun undgå, at krav på leje i betænkningsperioden bliver massekrav ved straks at erklære, at det ikke indtræder. I denne relation må ”straks” forstås bogstaveligt. Er der brug for betænkningstid, bliver prisen for konkursboet et massekrav. En sådan ændring i lejens status vil minimere udlejers risiko for at lide yderligere tab på manglende leje i konkursperioden, mens boet overvejer situationen.

Ønsker udlejer, at bestemmelsen i konkurslovens § 62 skal finde anvendelse, må udlejer med henvisning til konkurslovens § 62 anmode konkursboet om at tage stilling efter konkurslovens § 55 og samtidig over for konkursboet udtrykkeligt tilkendegive, at lejen, i perioden indtil boets stillingtagen foreligger, kræves dækket som massekrav.

Konkursboet har som nævnt to valgmuligheder:

1. Konkursboet kan vælge ikke at indtræde i lejemålet Hvis konkursboet vælger ikke at indtræde i erhvervslejemålet eller ikke giver svar uden ugrundet ophold i

Fortsættes side 24

medfør af § 55, stk. 2, kan udlejer ophæve lejekontrakten i henhold til konkurslovens § 58 og kræve erstatning for sit tab i henhold til lejekontrakten, jf. konkurslovens § 59. Udlejers istandsættelseskrav, krav på leje i opsigelighedsperioden samt øvrige erstatningskrav i henhold til lejekontrakten kan anmeldes som simple krav i konkursboet.

2. Konkursboet kan vælge at indtræde i lejemålet (indtrædelsesret)

Hvis konkursboet indtræder i lejekontrakten, bliver boet berettiget og forpligtet på erhvervslejekontraktens vilkår. Imidlertid følger det af konkurslovens § 56, stk. 2, at hvis aftalen angår løbende ydelser, er det kun udlejers krav på vederlag for tiden efter konkursbehandlingens indledning og indtil lejeforholdets ophør, der bliver massekrav.

Bestemmelsen indebærer, at udlejer alene kan kræve, at løbende forpligtelser som husleje og forbrugsudgifter dækkes som massekrav og ikke fx istandsættelsesomkostninger, medmindre sådanne krav er opstået i direkte forbindelse med boets faktiske dispositioner i lejemålet. Herudover indebærer reglen navnlig, at krav vedrørende perioden efter konkursboets anvendelse af lejemålet blot er simple krav.

Tilbagetrædelsesret (ved indtræden) – forkortet opsigelsesfrist

Da det oftest kun er nødvendigt for konkursboet at anvende lejemålet i en afgrænset periode, har konkursboet også en tilbagetrædelsesret. Dette følger af konkurslovens § 55, stk. 3, hvorefter konkursboet med én måneds varsel kan opsige lejeforholdet, som konkursboet er indtrådt i, uanset hvad der ellers måtte være aftalt i erhvervslejekontrakten. I den periode, hvor boet anvender lejemålet som følge af indtrædelsen, og i opsigelsesperioden på én måned, er udlejers krav på leje og løbende ydelser massekrav.

Udlejers krav på leje for den resterende kontraktuelle opsigelses- og uopsigelighedsperiode (som eventuelt vil kunne konkursreguleres, jf. nedenfor) samt udlejers krav på istandsættelsesudgifter vil være simple krav i konkursboet. Oftest er der ikke fuld dækning til kreditorernes simple krav, og udlejer må derfor ofte forvente, at dette beløb er tabt.

Stiltiende indtræden

Konkursboet kan ved sine handlinger og undladelse af at afgive meddelelse om ikke-indtræden blive anset som

indtrådt i lejemålet og derved forpligtet på lejekontraktens vilkår med den konsekvens, at udlejer opnår massekravsstatus for krav på leje og løbende ydelser i perioden fra konkursen og indtil boets fraflytning. Stiltiende indtræden vil typisk ske ved, at konkursboet aktivt i en periode fortsætter med at benytte erhvervslejemålet og fortsætter driften fra lejemålet, uden at denne drift foregår med henblik på tømning og aflevering af lejemålet. Det er dog en meget konkret vurdering, om konkursboet anses for indtrådt, og spørgsmålet vil ikke blive behandlet nærmere her.

Konkursregulering

Konkursboet er ikke nødvendigvis bundet af det opsigelsesvarsel, der oprindeligt er aftalt mellem udlejer og erhvervslejeren – heller ikke, hvis der er aftalt uopsigelighed. Dette gælder både, hvor konkursboet ikke ønsker at indtræde i aftalen, og hvor konkursboet er indtrådt, men senere ønsker at opsige og træde tilbage fra erhvervslejekontrakten efter konkurslovens § 55, stk. 3.

Konkurslovens regler giver derfor konkursboet mulighed for at konkursregulere de kontraktuelle varsler. Dette indebærer, at lejeforholdets opsigelsesvarsel og uopsigelighedsperiode kan reguleres ned til et ’’sædvanligt’’ eller ’’rimeligt’’ varsel. Som udgangspunkt er et sædvanligt varsel det, der følger af lejelovgivningens regler, hvilket som oftest er tre måneder.

I retspraksis er det dog fastslået, at et rimeligt varsel efter omstændighederne kan være længere, fx hvis udlejer har særindrettet et lejemål efter erhvervslejerens ønsker og behov. I disse tilfælde vil et varsel på 6-12 måneder ofte være et sædvanligt og rimeligt varsel, men det kommer altså helt an på den konkrete situation.

Konsekvensen af konkursreguleringen er, at konkursboet kun skal anerkende det regulerede varsel på eksempelvis tre måneders opsigelse og ikke et længere aftalt varsel. Udlejer kan derfor kun anmelde krav og modregne i sit depositum for en periode svarende til det regulerede varsel.

Det er vigtigt at bemærke, at depositum og anden sikkerhed, som udlejer har, fortsat står til sikkerhed for udlejers øvrige krav i henhold til lejekontrakten, men i relation til opsigelsesvarsel og uopsigelighed står det kun til sikkerhed for det regulerede varsel.

CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com

Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER

-

SVARET

TIL ALLE UDLEJERE

Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er:

Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:

Tegning/Beregning af dine altaner

Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner

Produktion af dine altaner

Montering af dine altaner

Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner

Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

HUSLEJEREGULERING

Er det en effektiv løsning for lejere med lav indkomst?

Der er rift om lejeboligerne i København, og mange lejere oplever, at det er svært at få en lejebolig, der er til at betale. I det følgende undersøger vi, om de danske regler om huslejeregulering er med til at afhjælpe denne udfordring eller snarere forværre situationen.

or private lejeboliger i København, der er opført frem til og med 1991, er lejen reguleret, så huslejen ikke kan aftales frit mellem lejer og udlejer.

I dag er ca. 80% af de private lejelejligheder i Københavns Kommune omfattet af huslejeregulering, mens der for de resterende 20%, der er opført efter 1991, derimod er fri lejefastsættelse ved indflytning. Ved fri lejefastsættelse tilpasser huslejen sig, så der er ligevægt mellem udbud og efterspørgsel. Alle husstande, der er villige til at betale markedslejen, får en lejebolig.

Huslejereguleringen fungerer som et loft over huslejen, så lejerne opnår en besparelse i forhold til tilfældet med fri lejefastsættelse. Den regulerede husleje udgør i mange tilfælde kun 30% af den markedsbestemte husleje i København. Tildelingen af ledige lejeboliger, der er underlagt huslejeregulering, sker ofte på baggrund af ventelister, netværk eller udlejers præferencer. Det betyder, at det ikke nødvendigvis er de husstande, der har den højeste betalingsvillighed, som får boligen.

SKRIBENT

HUSLEJEREGULERINGEN KAN MEDFØRE ET INEFFEKTIVT MATCH MELLEM LEJER OG BOLIG

Figuren fokuserer på private lejelejligheder i Københavns Kommune, som er opført henholdsvis før og efter 31. december 1991 – det vil sige med og uden huslejeregulering. Lejlighederne er grupperet efter størrelse, og for hver gruppe har vi beregnet det gennemsnitlige kvadratmeterforbrug pr. person i husstanden for lejligheder med eller uden huslejeregulering.

Figuren viser, at det gennemsnitlige kvadratmeterforbrug pr. person er nogenlunde ens for lejligheder med eller uden huslejeregulering for lejligheder på op til 89 m². For de større lejligheder er kvadratmeterforbruget en del højere i de huslejeregulerede lejligheder.

Fx boltrer lejerne i huslejeregulerede lejligheder med en størrelse på 120-129 m² sig på 52 m² pr. person i gennemsnit, mens lejerne i lejligheder af samme størrelse, men med fri lejefastsættelse, i gennemsnit råder over 40 m² pr. person. Figuren viser, at der er en tendens til, at lejere i større lej-

SKRIBENT

Gregers Nytoft Rasmussen Director & Head of Research

Muhamed Jamil Eid Senior Director & Head of Valuation & Advisory, Colliers

ligheder, der nyder godt af en reguleret, lav husleje, har et merforbrug af boligkvadratmeter i forhold til lejere i samme størrelse lejligheder, som betaler en markedsbestemt husleje. (Se figuren nedenfor)

Der bor således færre personer i en given lejlighedsstørrelse, når huslejen bliver holdt nede af huslejeregulering. Det kan være et udtryk for, at de tilgængelige boligkvadratmeter i København ikke bliver udnyttet effektivt på grund af huslejereguleringen.

Udover det mismatch, som skyldes, at det ikke nødvendigvis er husstandene med den højeste betalingsvillighed, der kommer til at bo i de regulerede lejeboliger, kan huslejereguleringen også medføre en skævvridning af beslutningen om at fraflytte: Når lejere flytter fra en huslejereguleret bolig, vinker de samtidig farvel til besparelsen ved den lavere husleje. Det kan resultere i, at lejere i regulerede lejeboliger ikke er så tilbøjelige til at flytte til en mindre lejebolig, hvis fx antallet af personer i husstanden bliver reduceret.

Når en lejer flytter fra en ældre, reguleret lejelejlighed, vil udlejer ofte udføre en gennemgribende forbedring af lejemålet, hvilket ved genudlejning giver udlejer mulighed for at opkræve en husleje, der er tættere på det markedsbestemte lejeniveau. På langt sigt vil skævvridningen fra huslejereguleringen derfor blive reduceret.

ØVRIGE LEJERE BETALER

Huslejereguleringen giver altså de lejere, der bor i en reguleret lejebolig, en besparelse i huslejen i forhold til tilfældet med fri lejefastsættelse. Omvendt kan huslejereguleringen være til ulempe for de lejere, der ikke har adgang til billige,

regulerede lejeboliger: Huslejereguleringen giver en mindre effektiv udnyttelse af kvadratmeterne, så husstande bliver fortrængt fra det regulerede boligmarked og i stedet må efterspørge lejeboliger med fri lejefastsættelse. På den måde bidrager huslejereguleringen til et højere lejeniveau for lejeboligerne med fri lejefastsættelse.

HUSLEJEREGULERINGEN ER IKKE MÅLRETTET

LEJERE MED LAV INDKOMST

Fortalere for huslejeregulering fremfører gerne, at reguleringen er med til at sikre boliger, der er til at betale, for borgere med lav indkomst. Vismandsrapporten fra efteråret 2023 viser dog, at huslejebesparelsen som følge af huslejereguleringen er størst for de lejere, der har højest indkomst, og at der er store forskelle i huslejebesparelsen for husstande med lave indkomster. Vismandsrapporten konkluderer, at boligstøtte er en mere effektiv måde at tilgodese lejere med lav indkomst, idet boligstøtte – modsat huslejereguleringen – er målrettet husstande med lav indkomst.

Den danske huslejeregulering er efter vores opfattelse ikke hensigtsmæssig, hvis formålet er at sikre boliger, der er til at betale for husstande med lav indkomst. Reguleringen medfører en ineffektiv udnyttelse af boligkvadratmeterne og er ikke målrettet lejere med lav indkomst. Man kan ikke fortænke husstande, der bliver tilbudt en billig, huslejereguleret lejebolig i at takke ja, selvom det måske ikke er den bolig, som de ville have valgt, hvis de skulle betale en markedsbestemt husleje. Det er fuldt ud rationelt, men er huslejereguleringen rationel?

Lejere i huslejeregulerede boliger har større boligforbrug

Note: Gennemsnitligt kvadratmeterforbrug pr. person i hustanden opdelt efter boligens størrelse og opførelsesår. Opgørelsen er baseret på private lejelejligheder i Københavns Kommune. Kvadratmeterforbruget er for hver lejlighed beregnet som boligareal divideret med antal personer i hustanden

Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

DE FORMELLE KRAV

TIL UDLEJERS OPSIGELSE

Herunder særligt kravet om indsigelsesvejledning

SKRIBENT

Advokat Maria Duus, Focus Advokater

ejeloven opstiller nogle krav til udlejer, når udlejer ønsker at opsige en lejer af et boliglejemål. Omfanget af kravene afhænger af, om der er tale om et lejemål, der falder ind under kategorien ”frit opsigelige lejemål” eller ikke. Forinden udlejer sender en opsigelsesskrivelse afsted til lejer, skal udlejer således have orienteret sig om, hvilken kategori lejemålet falder ind under, da udlejers opsigelse er underlagt forskellige begrænsninger afhængig af kategoriseringen. Opsigelsesmulighederne for et frit opsigeligt lejemål findes i lejelovens § 170, og opsigelsesmulighederne for et begrænset opsigeligt lejemål findes i lejelovens § 171, stk. 1.

Udover at udlejer skal finde ud af, hvilken bestemmelse, der gælder, skal udlejer også være opmærksom på, hvilke formkrav der gælder, når opsigelsen skal skrives. Et af disse formkrav er kravet om, at en opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen, jf. lejelovens § 176, stk. 1. Dette formkrav vil blive behandlet i denne artikel, da ny retspraksis viser, at der kan være nogle faldgruber.

UDLEJERS INDSIGELSESVEJLEDNING

Alle udlejers opsigelser, medmindre der er tale om opsigelse af et accessorisk enkeltværelse eller etablissementslejemål, skal indeholde en indsigelsesvejledning. Det betyder, at lejer skal modtage en vejledning om, hvad han/hun skal gøre, hvis opsigelsen ikke kan godkendes.

Lejelovens § 176, stk. 1 angiver følgende om indsigelsesvejledningen: ”Udlejerens opsigelse… indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.”

Lejelovens § 176, stk. 2, 1. pkt. angiver følgende om lejers adgang til at gøre indsigelse: ”Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse…”.

Udlejer kan ikke nøjes med blot at henvise til lejelovens § 176, stk. 2, da dette i sig selv ikke udgør en vejledning. Det er derimod ikke et krav, at udlejer henviser til lejelovens § 176, stk. 2, når han giver indsigelsesvejledningen.

Det vil sige, at lejer skal have oplyst, at lejer senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal gøre indsigelse. Giver udlejer i sin indsigelsesvejledning en for kort frist, f.eks. 4 uger i stedet for 6 uger, eller undlader at angive fristen, vil opsigelsen være ugyldig af denne grund, selvom at lejer ser stort på de 4 uger og først gør indsigelse inden for 6-ugersfristen, eller hvor lejeren giver indsigelse, selvom fristen ikke er angivet i opsigelsen.

Hvis udlejer giver lejer en for lang frist, vil dette ikke have en betydning for opsigelsens gyldighed, da lejelovens § 176, stk. 2 gerne må fraviges til gunst for lejer. Udlejer vil dog være bundet af denne længere frist.

Af bestemmelsens 2. pkt. fremgår følgende om konsekvenserne af lejers indsigelse: ”Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.” Fristen for udlejer til at anlægge sag ved boligretten, afhænger således af hvornår lejerfristen udløber og ikke at hvornår lejeren gør indsigelse indenfor lejerens frist. Spørgsmålet er her, hvilken betydning det har for udlejers frist, når udlejer har givet lejer en for lang frist for indsigelse – altså om udlejers frist forlænges tilsvarende, da lejers frist jo udløber senere, end loven angiver, eller om udlejers frist forkortes med den tid, som lejers frist er blevet forlænget med, så udlejer altid skal have indbragt sagen for boligretten senest 12 uger efter lejers modtagelse af opsigelsen. Dette er uafklaret i retspraksis, men umiddelbart må svaret være, at udlejer fortsat må være forpligtet til at overholde sin frist til at indbringe sag for boligretten inden 6 uger efter udløbet af den korrekt beregnede lejerfrist, dvs. lovens frist.

Opsigelsen vil ikke være ugyldig, fordi udlejer i sin indsigelsesvejledning skriver ordet "inden" i stedet for "senest", da det tidligere af Højesteret er blevet slået fast, at fristen efter disse to begreber måtte forstås som den samme.

Det sker at udlejer (ved en fejl) undlader at oplyse lejer om, at lejers indsigelse skal være skriftlig, jf. ordlyden af § 176, stk. 2. Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt opsigelsen som følge heraf er ugyldig. Retsstillingen er her endnu uafklaret; men svaret får vi nok indenfor en overskuelig fremtid.

Procesbevillingsnævnet har således den 14.5.2024 givet en udlejer tilladelse til at kære en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 1.12.2023, til Højesteret. Østre Landsrets afgørelse er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2024, s. 97ff. Kendelsen omhandlede spørgsmålet om, hvorvidt udlejers opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde konkret oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Problematikken udspringer af, at det er fast antaget i Højesterets praksis, at en lejer ikke kan gøre indsigelse mod en opsigelse pr. mail (eller mundtligt), jf. lejelovens § 13, stk. 2, hvor det fremgår, at ”Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter”. Dette omfatter – jf. bl.a. Højesterets afgørelse refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2022, s. 4449ff. og flere tidligere afgørelser – også lejers indsigelse efter § 176, stk. 2. Hvis en lejer alene gør indsigelse pr. mail, skal det med andre betragtes som lejeren ikke har gjort indsigelse. Det står fast.

I førnævnte sag sendte udlejer i april 2023 en opsigelse til lejerne af et boliglejemål på grund af overtrædelser af god skik og orden. I opsigelsesskrivelsen var bl.a. anført følgende: ”I henhold til lejelovens § 176 stk. 2, skal I senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, såfremt opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil herefter indbringe spørgsmålet for Boligretten.” Udlejer havde således ikke angivet, at lejers indsigelse skulle

være skriftlig. Fire dage senere fremsendte lejerne en mail til udlejer, hvori der blev gjort indsigelse til opsigelsen. I juni 2023 fremsendte udlejers et brev til lejerne, hvori der blev indkaldt til flyttesyn, idet der ikke var fremkommet gyldige indsigelser til opsigelsen. I juli 2023 fremsendte lejerne et brev til udlejer, hvori det blandt andet blev gjort gældende, at opsigelsen var ugyldig. I august 2023 indgav udlejeren en begæring til fogedretten om udsættelse af lejerne af boliglejemålet.

Under sagen ved fogedretten gjorde lejerne gældende, at opsigelsesskrivelsen var ugyldig. Der blev i den forbindelse henvist til, at udlejeren i opsigelsesskrivelsen ikke havde oplyst om, at lejerne skulle gøre ”skriftlig” indsigelse. Fogedretten lagde til grund, at lejerne ikke havde overholdt 6-ugers fristen til at fremkomme med indsigelser i medfør af lejelovens § 176, stk. 2, idet lejernes første indsigelse var fremsendt ved en mail. Lejerne var på denne baggrund afskåret fra at gøre materielle indsigelser gældende vedrørende opsigelsen – altså indsigelser mod selve grundlaget for opsigelsen. Lejerne var dog ikke afskåret fra at anfægte opsigelsesskrivelsens gyldighed, i det indsigelser mod gyldighed ikke falder på grund af manglende iagttagelse af en frist. Fogedretten udtalte herefter, at efter lejelovens § 176, stk. 1, 1. pkt., skal udlejer oplyse lejer om lejers adgang til at gøre indsigelse, hvilket sammenholdt med stk. 2, må forstås således, at udlejers opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Fogedretten fandt herefter, at udlejers opsigelse var ugyldig og afviste sagen. Fogedrettens afgørelse blev indbragt for landsretten. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse om afvisning, da landsretten var enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor.

Spørgsmålet er, om dette vil stå ved magt, efter at Højesteret har prøvet sagen. Det kan f.eks. diskuteres, om lejerens rettigheder er blevet tilsidesat ved at ordet ”skriftlig” ikke indgik, allerede fordi dette ord jo ikke ville have vejledt lejeren yderligere i forhold til, om indsigelsen kunne sendes pr. mail. Omvendt kan man argumentere for, at ordet skriftlig fremgår direkte

af ordlyden af § 176, stk. 2 og angivelse deraf derfor er en objektiv gyldighedsbetingelse. Interessant bliver i hvert fald nu at se, hvad Højesteret når frem til – er det udlejers forpligtelse at gøre lejer opmærksom på, at lejers eventuelle indsigelse skal være skriftlig for at være gyldig? Uanset hvad anbefales det, at man som udlejer altid gør lejer opmærksom på, at en eventuel indsigelse skal være skriftlig for at være gyldig. Udlejer behøver dog ikke angive i opsigelsen, at lejeren ikke kan afgive indsigelsen pr. mail.

KONSEKVENSEN VED MANGELFULD/MANGLENDE INDSIGELSESVEJLEDNING

Giver udlejer ikke en indsigelsesvejledning ved en opsigelse, eller er vejledningen ikke givet formelt korrekt, vil opsigelsen være ugyldig med den konsekvens, at den ikke har retsvirkning, og at lejeren derfor kan se bort fra den, og ikke er forpligtet til at flytte – uanset om lejeren har gjort indsigelse. Det gælder selv om lejer faktisk kommer med en indsigelse mod opsigelsen, og selv om den formelle mangel reelt er uden betydning. Det fremgår direkte af lejelovens § 176, stk. 2, at indsigelsesvejledningen er en gyldighedsbetingelse.

Det er ikke muligt for udlejer efterfølgende at rette op på den manglende indsigelsesvejledning. Det betyder, at har udlejer – hvor det var påkrævet – undladt at give en indsigelsesvejledning til lejer, eller givet en forkert vejledning, må udlejer afgive en ny og gyldig opsigelse, med et nyt varsel. Lejer har ikke pligt til at gøre udlejer opmærksom på, at opsigelsen er ugyldig, og kan derfor uden at iagttage 6-ugers fristen for indsigelse til enhver tid påberåbe sig ugyldigheden, herunder f.eks. under fogedrettens behandling af en begæring om udsættelse af lejer. Fraflytter lejer uden forinden at have gjort ugyldigheden gældende, har lejer som udgangspunkt dog mistet adgangen til få opsigelsen tilsidesat og kræve lejemålet tilbage.

Få dine forbrugsregnskaber til tiden

 90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage  99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

KOMPETENT RÅDGIVNING GRATIS

FLEKSIBEL LEVERING

PROFESSIONEL MONTAGE

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere

Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

K L U M M E

SOMMER, SOL OG DUFTEN

KLUMMESKRIBENT

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Sommeren banker på døren og det kan man også mærke i et støvet kontor for økonomer med interesse for annuiteter, tilbagebetalingsplaner og realkridtlån, hvor jeg normalt slår mine folder. En stor del af mit job består i at kigge på tal. Dødssygt vil nogle nok mene, for mig helt perfekt. I øjeblikket er tallenes tavse tale endog meget tydelig, så når man ser på tallene og ikke mindst udviklingen i dem, er det overordentligt svært ikke at blive ramt af en vis optimisme og så lige når sommeren banker på døren.

Det er med andre ord svært at finde den pessimisme frem, man ofte hører fra økonomer. Men ærligt talt, vi har nu igennem en længere periode talt om krise, men der synes jo ikke at være nogen krise. Det kan skyldes flere ting, bl.a. at erhvervsstrukturen i Danmark har ændret sig. At vores vigtigste samhandelspartnere ikke længere er vores naboer eller andet. Det ændrer imidlertid ikke på, at dansk økonomi ser stærk ud. Beskæftigelsen er rekordhøj, overskuddet på de offentlige finanser synes ingen ende at vil tage og senest har vi i skrivende stund fået tal for forventningerne til danskernes lønstigninger.

PROGNOSERNE TALER OM KRAFTIG FREMGANG I KØBEKRAFT

Forventningerne til lønningerne er de mest markante lønstigninger, der er set i den tid, hvor Danmarks Statistik har ført moderne lønstatistik. Det betyder at husholdningerne i dansk økonomi har vundet den tabte købekraft i inflationskrisen tilbage og nu igen har stærkere købekraft. Danskerne kan betale deres terminer, de har råd til oplevelser mv. Jamen er der da slet ingen sten i skoene?

Jo en af de største farer for dansk økonomi lige nu er simpelthen, at det går for stærkt. Økonomerne i finansministeriet finder løbende flere og flere penge i statskassen og der er politiske krav om at fyre pengene af. Besnærende, idet pengene jo er danskernes. Vælger politikerne at fyre pengene af, så er der stor risiko for, at dansk økonomi bliver overophedet i varmen. I så fald skal der pøses vand på, idet en overophedning vil i så fald være lig med stigende priser på de varer der bliver efterspurgt. Med andre ord er den største risiko lige på den korte bane, at inflationskrisen vil blusse op igen. Det skal vi undgå. Vi er derfor nødt til at bevæge os på den samme sti mellem fremgang og fuld fart frem. Vi har ikke ledig kapacitet til at køre i højeste gear. Lykkes vi ikke med det, bliver modsvaret højere renter.

Det bedste eksempel på manglende kapacitet i vores økonomi ses ved at betragte beskæftigelsesstatistikken.

Beskæftigelsen har aldrig været højere i Danmark. Det betyder, at danskerne har indkomst og tjener penge. Dermed har danskerne også råd til at betale for deres bolig. Det mest overraskende i beskæftigelsesstatistikken er, at den bliver ved med at stige. Det skyldes to forhold. Dels at vi er blevet bedre til at få marginaliserede grupper ud på arbejdsmarkedet, dels at vi importerer arbejdskraft. Uanset om man tilhører den ene eller den anden gruppe, så er der tale om grupper, der typisk bor til leje. Der er således grund til optimisme i forhold til udlejningen af boliger.

STIGENDE MARKEDSLEJE ER DET MEST SANDSYNLIGE

Der er ganske meget, der taler for, at den frie markedsleje vil være stigende de kommende år for boliger. Det skyldes dels den gode efterspørgsel, dels det at byggeriet af nye lejeboliger synes at være gået i stå som følge af regulering. Så når vi kigger i krystalkuglen, så passer udbud ikke til efterspørgslen overordnet set, hvilket betyder, at så må prisen - altså lejen - tilpasse sig. De nuværende konjunkturer og strukturer taler entydigt for, at lejen må gå op. Det ser også ud til, at efterspørgslen kan bære det, idet danskernes købekraft jo går op ligesom, at husholdningernes indlån i bankerne slår alle rekorder.

DET ER ØKONOMER DER JINXER TINGENE

Så overordnet set er det svært at bevare pessimismen. Det værste er næsten, at jeg synes, jeg har en vis erfaring for, at når økonomer siger ét, så viser det sig at gå helt anderledes. Flere gange i historien er vi blevet ramt af en krise, netop når alt så godt ud. Lad os håbe at den sorte svane trækker forbi Danmark i denne sommer – det tror jeg trods alt er det mest sandsynlige. Jeg har i hvert fald ikke den store fantasi til at se, hvor krisen skulle komme fra.

Rigtig god sommer!

Specialiseret service og kontante fordele

Specialiseret service og kontante fordele

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Ingen binding og ingen gebyrer

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Spar administrativ tid!

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Læs mere på norlys.dk/boligforening Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

AARHUS KØBENHAVN AALBORG

Skiftesporet 13-23, 8930 Randers NØ

NYHED

Nyopført kvalitetsejendom midt i Sporbyen Her er mulighed for at erhverve en boligudlejningsejendom bestående af 8 boligenheder – 4 stk. á 83 kvm og 4 stk. á 65 kvm. Boligerne i stueplan har private terrasser, mens boligerne på 1. sal har altaner. Alle lejligheder har en særdeles god indretning og har flotte køkkener og badeværelser. Ejendommen er fuldt udlejet.

KONTAKT PETER FREDBERG PÅ 5117 1788 FOR MERE INFO

11.500.000

Købesum i kr.

Amaliegade 18A m.fl.,

8000 Aarhus C

5,41 % Forrentning

SOLGT

LIGNENDE SØGES

592 m2

Samlet areal

Nyopført boligudlejningsejendom helt centralt i Aarhus C er netop solgt Ejendommen, der er tegnet af Luplau & Poulsen Arkitekter, overtages med 48 udlejede lejligheder, p-faciliteter, og fantastiske udendørs fællesarealer med view over midtbyen.

KONTAKT JAN KIRKEBÆK PÅ 2040 3006, HVIS DU GÅR MED TANKER OMKRING KØB ELLER SALG AF EN INVESTERINGSEJENDOM, HVOR VI HAR FLERE YDERST SPÆNDENDE SAGER PÅ VEJ IND.

Advokat (H)/partner Jens H. Bangsgaard og advokatfuldmægtig Kasper Degner Andersen, DAHL Advokatpartnerselskab

MEDFØRER EN FORHØJET GRUNDVÆRDI NØDVENDIGVIS EN

Den nye Ejendomsskattelov vedtaget som lov nr. 678 af 3. juni 2023, er trådt i kraft den 1. januar 2024. De nye foreløbige ejendomsvurderinger for ejendomsværdi og grundværdi, danner således grundlag for boligskatten for 2024 og fremefter. Særligt i hovedstadsområdet og de større byer, er grundværdien steget markant. Men hvad betyder denne stigning reelt for beskatningen med grundskyld hos den enkelte skatteyder?

HVAD ER GRUNDSKYLD?

Grundskyld er en skat, der betales til kommunen af værdien af grunden for en fast ejendom. Som udgangspunkt betaler alle ejere af fast ejendom i Danmark grundskyld, medmindre helt særlige forhold gør sig gældende.

HVORDAN BEREGNES GRUNDVÆRDIEN?

Grundskylden beregnes ifølge EVL § 17, stk. 1, af den værdi som grunden har i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Grundværdien ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.

Grundværdien undergives altså en selvstændig vurderingsnorm, hvor man helt ser bort fra, hvilke bygning(er) der aktuelt er på den pågældende ejendom.

Hvis en grund af en vis størrelse kan bebygges med en bebyggelsesprocent på 200 %, fastsættes grundens værdi ud fra den forudsætning, at denne byggeret udnyttes. I den forbindelse er det underordnet, om den pågældende grund alene er bebygget i mindre omfang.

Afgørende for, hvilken bebyggelsesprocent man må anvende, er, hvad der er tilladt i kommuneplanen og/eller lokalplanen. Har man fået tilladelse til en højere bebyggelsesprocent

end hvad plangrundlaget tillader, anvendes denne standard ved fastsættelsen af grundværdien.

Da vurderingsnormen for ansættelsen af ejendomsværdien er fastsat ud fra ejendommens stand på vurderingstidspunktet, og således er anderledes end vurderingsnormen for grundværdien, kan grundværdien således godt være højere end ejendomsværdien. Særligt i de tilfælde, hvor grundens potentiale er større end den faktiske bebyggelse på grunden.

MEDFØRER

EN FORHØJET GRUNDVÆRDI EN HØJERE GRUNDSKYLD?

Den forhøjede grundværdi medfører ikke nødvendigvis en højere grundskyldsbeskatning hos skatteyderen i kroner og øre. Det skyldes, at grundskylden ikke kun beregnes ud fra grundværdien, men også på baggrund af grundskyldspromillen. Beskatningen beregnes ud fra nedenstående formel.

Beskatningsgrundlaget for grundskylden = 80 % af grundværdien fastsat i det forudgående indkomstår x grundskyldpromillen for året.

Herudover ydes der fradrag for grundforbedringer efter ejendomsvurderingslovens §§ 22 og 23, samt en skatterabat for ejendomme overtaget før 1. januar 2024, jf. ejendomsskattelovens § 40, stk. 3. Artiklen vil ikke behandle disse fradrag yderligere.

Bemærk, at ovenstående formel ikke gælder for produktionsjord (land- og skovbrug). Her indregnes ikke en usikkerhedsmargin på 20 % og grundskyldspromillen udgør her mindst 1,2 promille og højest 7,2 promille.

Grundskyldspromillen spiller således en stor rolle, når grundskylden beregnes.

HVEM FASTSÆTTER GRUNDSKYLDSPROMILLEN?

Kommunalbestyrelsen fastsætter satsen for grundskyld i forbindelse med de kommunale årsbudgetter. I Ejendomsskattelovens er fastsat en række begrænsninger for, hvor højt kommunalbestyrelsen kan fastsætte grundskyldspromillen i de kommende år.

BEGRÆNSNINGER FOR FASTSÆTTELSEN AF GRUNDSKYLDSPROMILLEN I 2024-2028:

I lovens § 28, stk. 1, 3. pkt., er bestemt, at satsen for grundskyld i indkomstårene 2024-2028 ikke kan fastsættes højere end den promille, som fremgår af bilag 1 til loven.

Vi har nedenfor sammenholdt grundskyldspromillen for 2023 med den promille, som fremgår af bilag 1 for 20242028 for udvalgte kommuner

For de større byer, hvor grundværdien i mange tilfælde er steget betydeligt, ses en tydelig tendens til, at lovgiver også har begrænset kommunalbestyrelsernes råderum for at fastsætte grundskyldspromillen for perioden 2024-2028, betragteligt.

Eksempel:

En ejendom i København har som følge af de nye foreløbige vurderinger fået sin grundværdi forhøjet fra 1 mio. kr. til 4 mio. kr. Grundværdien er derfor steget i forholdet 1:4. Samtidig hermed, er grundskyldspromillen nedsat fra 34,00 promille til 5,10 promille. Grundskyldspromillen er således nedsat i forholdet 6,67:1. Da den forholdsmæssige nedsættelse af grundskyldspromillen er højere end den forholdsmæssige forhøjelse af grundværdi, vil grundskyldsbeskatningen i 2024 være lavere end i 2023. Dette til trods for, at grundværdien er steget med 3 mio. kr.

For de mindre byer, hvor grundværdien i mindre grad er steget, ses det at den forholdsmæssige nedsættelse af grundskyldspromillen er væsentligt lavere, end ved de større byer.

Jens H. Bangsgaard

Af aftaleteksten til loven fremgår, at begrænsningerne for satserne for grundskyldspromillerne fastsættes, så provenuet fra grundskyld i hver enkelt kommune i 2024 svarer til, hvad grundskylden i 2024 ville udgøre med de skatteregler, der var gældende i 2023.

Lovgiver har med andre ord forventet, at grundværdien for en ejendom i København i gennemsnit vil blive 6,67 gange højere med de nye foreløbige vurderinger. Mens grundværdien i en kommune som Skive alene vil forventes at stige med 1,78 gange den oprindelige grundværdi.

BEGRÆNSNINGER FOR FASTSÆTTELSEN AF

GRUNDSKYLDSPROMILLEN FRA 2029 OG FREM: Fra og med 2029 vil den ovenstående begrænsning af grundskyldspromillen ikke længere finde anvendelse. Kommunalbestyrelsen vil således principielt have mulighed for at forhøje grundskyldspromillen.

Lovgiver har ved Ejendomsskattelovens § 28, stk. 1, 2. pkt. bestemt, at satsen for grundskyld højest kan udgøre 30 promille fra og med 2029. Begrænsningen gælder i hele landet. Der har tidligere været en bund på 16 promille – den er fjernet og er nu 0.

Spørgsmålet er derfor, om vi kan forvente en mangedobling af grundskyldspromillen, hos de enkelte kommuner fra og med 2029.

SAMMENSPILLET MELLEM BLOKTILSKUD OG

KOMMUNERS OPKRÆVNING AF GRUNDSKYLD: Det har som anført ovenfor, været hensigten, at de enkelte kommuner, skal have det samme provenu fra grundskyld

i 2024 som i 2023. Det er forudsat, at dette også skal være tilfældet efter 2028.

En eventuel ændring af grundskyldsprovenuet hos kommunen skal derfor neutraliseres af en udligningsmæssig neutraliseringsordning, så de kommuner, der har opnået et lavere provenu, kompenseres af de kommuner, der har opnået et højere provenu, ved det nye ejendomsvurderingsog boligbeskatningssystem.

Neutraliseringsordningen gælder for perioden 2024-2028. Indføres der ikke en ny udligningsordning efter 2028, vil dette isoleret set være forbundet med markante byrdefordelingsmæssige konsekvenser for de kommuner, som opnår et mindre grundskyldsprovenu.

Kommunerne kan vælge at hæve grundskyldspromillen i kommunen fra og med 2029, for at kompensere for bortfaldet af neutraliseringsordningen. Dette vil medføre en forhøjet grundskyldsbeskatning for grundejere i kommunen.

På denne baggrund, er der lagt meget tydeligt op til, at der også i årene efter 2028 skal gælde en udligningsordning.

HVAD FORVENTER DAHL AF GRUNDSKYLDSPROMILLERNE FRA 2029 OG FREMEFTER:

Det er på nuværende tidspunkt uafklaret, hvad vi præcist kan forvente af grundskyldspromillen fra 2029 og fremefter. Kommunerne har, som reglerne er nu, principielt mulighed for at forhøje grundskyldspromillen til 30 promille, men det er af flere grunde langt fra sikkert, at kommunalbestyrelserne i de enkelte kommuner, ønsker at udnytte denne mulighed, eller at det vil give mening at gøre det.

For det første må det forventes, at der også for årene efter 2028 vil blive fastsat loft over grundskyldspromillen med henblik på, at det kommunale provenu fra grundskylden forbliver det samme uanset stigning i grundvurderingerne. Dette udledes af bemærkningerne til loven.

For det andet må det forventes, at den kommunale udligningsordning og sammenhæng til bloktilskuddet fra staten vil betyde, at den enkelte kommunes incitament til at forøge skatteprovenuet via grundskylden vil blive begrænset i betydeligt omfang. Dette under henvisning til, at det af bemærkningerne til loven fremgår, at det i boligskatteforliget fra 2017 blev aftalt, at der for perioden efter 2028 lægges op til gradvist at indfase en ny udligningsordningen, hvis formål er at minimerer de kommunaløkonomiske konsekvenser af ændringerne af beskatningsgrundlaget for grundskyld mellem kommunerne.

På ovenstående baggrund er det dog DAHLs forventning, at grundskyldsbeskatningen for størstedelen af grundejerne vil forblive i status quo også efter 2028.

Kasper Degner Andersen

Michael Preetzmann direktør Danske Udlejere

KURSUSSÆSON LAKKER MOD ENDEN

Madsen (mangeårigt medlem i U.S) hjælper med at dække borde

Udlejerforeningen Sjælland havde som flere andre lokale foreninger valgt kursusemnet:

”10 Opmærksomhedspunkter i lejeloven –lær dem, og spar masser af penge”

Kurset er i fuld gang

Kurset udbydes af Danske Udlejere og kan afholdes af forskellige foredragsholdere. Kursusemnet har naturligvis et ”skelet” – 10 emner som skal behandles – men hvorledes disse belyses og vægtes, er op til den enkelte foredragsholder. Kurset kommer omkring langt de fleste emner, som erfaringen viser (i al beskedenhed ) giver anledning til tvister mellem udlejer og lejer.

En hårdtarbejdende formand: Mikael Jonassen

60 kursister mødte op til kursus afholdt i Kompagnihuset, Næstved. Det karakteristiske hus er opført i 1493 som et gildehus. Et gilde var en sammenslutning af købmænd. I dag kan huset lejes til kursusaktiviteter eller private arrangementer.

En stor tak skal lyde til formand Mikael Jonassen og Caspar Mønsted for kaffe/slik/frugt/ sandwich/øl og sodavand og god stil

Til højre ses billeder fra kurset afholdt tirsdag d. 4. juni 2024:

Til foredragsholderen fra medlem Erik M. –gæt selv fra hvilken by?

Kompagnihuset

Johnny

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:

Ejendomsinvestering og finansiering

Faget indgår som et valgfag i hele uddannelsen:

ECTS: 5 ECTS-point

Undervisere:

Adjunkt Daniel Vikær Jeppesen

Sted: Aarhus/Viby J

Dato: 12/9 + 26/9 + 10/10 + 24/10

Eksamen: 7/11-2024

Pris: Kr. 4.455,-

Tilmelding: mp@d-u.dk

Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget: Administration af

Faget indgår som et grundfag i hele uddannelsen:

ECTS: 10 ECTS-point

Underviser:

Lektor Mitzi Hjuler Jacobsen

Sted: Aarhus/Viby J

Dato: 9/9 + 23/9 + 7/10 + 21/10 + 4/11 + 18/11 Eksamen: 2/12-2024

Pris: Kr. 6.345,-

Tilmelding: mp@d-u.dk

Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske

Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.

Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Eigil Pedersen, Herning

Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens

Olav Grønn Hansen

LEJERET:

EJENDOMSREGNSKAB:

SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:

DANSKE UDLEJERE:

40 30 94 06

79 25 30 00

MEDLEMSFORENINGER

Brønderslev Gr. ejerforening

Formand: Svend Andersen

Danske Udlejere Vesthimmerland

Formand: René Borg Vinther

Djurslands Udlejerforening

Formand: Johnny Kjærgaard

Fredericia Gr. ejerforening

Formand: Christian Viuff

Frederikshavn Gr. ejerforening

Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Holstebro Udlejerforening

Formand: Lars Anton Pedersen

Horsens Udlejerforening

Forretningsfører: Hans Kleberg

Kolding Udlejerforening

Formand: Adv. Claus Eland

Lemvig Gr. ejerforening

Formand: Michael R. Madsen

Mariagerfjord Udlejerforening

Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Nordjyske Udlejere

Formand: Martin Verwohlt

Nyborg Gr. ejerforening

Formand: Charlotte Pohlmann

Nørresundby Gr. ejerforening

Formand: Anette Valentin

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening

Direktør: Britta Jespersgaard

Silkeborg Gr. ejerforening

Formand: Flemming Jespersen

Skanderborg Gr. ejerforening

Formand: Michael Mossin Juul

Skive Udlejerforening

Formand: Adv. Keld Frederiksen

Struer Gr. ejerforening

Formand: Helle Pedersen

Sønderborg Udlejerforening

Formand: Claus H. Østergaard

Thisted Udlejerforening

Formand: Louise Rosenkilde

Udlejerforeningen Aarhus

Formand Lars H. Rasmussen

Udlejerforeningen Esbjerg

Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

Udlejerforeningen Midt-Vest

Formand: Adv. Eigil Pedersen

Udlejerforeningen Nordsjælland

Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Udlejerforeningen Sjælland

Formand: Mikael Jonassen

Udlejerforeningen Storstrømmen

Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen

Udlejerforeningen Svendborg

Formand: Adv. Michael Vestergaard

Udlejerforeningen Sønderjylland

Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Udlejerforeningen Vestfyn

Formand: Adv. Martin Justesen

Vejle Grundejerforening

Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm

Viborg Udlejerforening

Formand: Adv. Lars Kaasgaard

PROCES OG FORMALIA NÅR LEJEREN SKAL OPSIGES

SKRIBENT

Boligudlejningschef, Martin Birk

Østre Landsret har behandlet en sag om lejerens ulovlige udleje af sit lejemål gennem Airbnb. Dommen omhandler formalia i forhold til opsigelsesgrunden. Dommen er trykt i T:BB 2024.75 Ø.

AFGØRELSEN I FOGEDRETTEN

En almen udlejer ophævede, subsidiært opsagde en lejer, der trods advarsel, var forsat med at leje sin lejlighed ud gennem Airbnb.

Opsigelsen henviste til de identiske bestemmelser i lejeloven om henholdsvis: A) Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden (LL § 171, stk. 1, nr. 6) og B) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet (LL § 171, stk. 1, nr. 8).

Det var oplyst i brevet, at: ”… opsigelsen sker på baggrund af ulovlig fremleje som ovenfor beskrevet …”

Lejeren gjorde ikke indsigelse over for opsigelsen indenfor 6-ugers fristen efter en bestemmelse i lov om leje af almene boliger, der er identisk med LL § 176, stk. 2.

Fogedretten fremmede udsættelsesforretningen under henvisning til, at det var ubestridt, at lejeren ikke rettidigt havde gjort indsigelse over for opsigelsen, hvorfor fogedretten var afskåret fra at prøve materielle indsigelser mod opsigelsen.

Fogedretten bemærkede hertil, at udlejeren behørigt havde redegjort for opsigelsesgrunden og hjemmelsgrundlaget, samt at opsigelsen i formel henseende var gyldig.

AFGØRELSEN I ØSTRE LANDSRET

Lejeren uddybede sit synspunkt i landsretten.

Det blev gjort gældende, at opsigelsen ikke indeholdte opsigelsesbegrundelsen, da der var tale om ulovligt Airbnb og ikke brud på god skik og orden, og at dette var en væsentligt grund til at opsige lejemålet.

Subsidiært at opsigelsen ikke var klar på dette punkt, da der bl.a. ikke er hjemmel til at opsige lejeforhold pga. ulovlig fremleje [der er ”kun” en ophævelsesadgang, der direkte udtaler sig om dette forhold]. Opsigelsen måtte derfor være ugyldig.

Landsretten stadfæstede udsættelsesforretningen og bemærkede, at betingelserne i LLAB § 89, stk. 1 (som er identisk med LL § 176, stk. 1 for så vidt angående beboelseslejemål) var opfyldt.

Der blev lagt vægt på, at ophævelses-/opsigelsesbrevet gav en udtrykkelig begrundelse for ophævelsen/opsigelsen, og at der var henvist til de relevante bestemmelser i loven (for private lejemål LL § 171, stk. 1, nr. 8).

KOMMENTARER TIL SAGEN

Det er efterhånden velkendt, at en lejer kan udsættes af fogedretten, hvis lejeren ikke rettidigt har gjort skriftligt indsigelse over for en opsigelse. Fogedretterne kan ikke gå ind i sagens materielle forhold i sådanne tilfælde.

Det interessante i denne sag er, at Østre Landsret ikke åbner et smuthul ved at bruge et formelt krav om at en opsigelse skal være klar for at give en lejer en chance mere, hvis opsamlingsparagraffen er blevet påberåbt af udlejeren.

Af den grund skal opsamlingsparagrafferne i både ophævelses- og opsigelsessager altid påberåbes af udlejer.

Det kan afslutningsvist bemærkes, at det er hensigtsmæssigt både at ophæve og opsige en lejer, hvis han/hun begår væsentligt misligholdelse. Det er denne dom også atter et eksempel på.

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

SKRIBENT

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

EN NERVEPIRRENDE KONKURRENCE

Sædvanen tro, afholdte Danske Udlejere en gættekonkurrence til delegeretmøde, med hjælp fra to meget velvillige sponsorer – nemlig: Techem og Designa.

Denne gang skulle de delegerede og deres ledsagere gætte, hvor mange forsikringsbrochurer den kendte glasbowle kunne indeholde.

Knud Rasmussen fra Udlejerforeningen Sønderjylland undlod meget beskedent at gætte, idet han adskillige gange har vundet førstepræmien.

Derfor fandt vi i år nye vindere (via lodtrækningen mellem tre):

SPONSORER DE LYKKELIGE VINDERE

Ærespræmie: et kindkys sponsoreret af Michael Preetzmann :-) Mia Dalager, Kolding

1. Præmie: iPad sponsoreret af Techem Louise Rosenkilde, Thisted

2. Præmie: knivbok og to knive sponsoreret af Designa Jytte Aaen, Sønderborg

Det korrekte tal var i øvrigt: 73 brochurer

Hvor mange forsikringsbrochurer er der i glasset?

Husk: kun én udfyldt seddel pr. person. Ansatte og medlemmer af bestyrelsen (samt deres ledsagere) i Danske Udlejere kan ikke deltage.