Maj 2024 Magasinet Danske Udlejere

DANSKE UDLEJERE

Nr. 4 - Maj - Årgang 2024

Tine Kjær er ansvarlig for ESG i virksomheden Futurum, og hun opfordrer alle til at komme i gang med de grønne nøgletal

Hvad gør udlejer, hvis et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet?

Vi gør det svære lettere

FORSIDEN

Vi/Danske Udlejere mødte første gang Tina Kjær på et bæredygtighedskursus i Fredericia. Det var tydeligt, at Tina havde en del erfaring med bæredygtighed og ESG. Ret hurtigt fik vi sat et møde i stand med Tina – og dette møde er der nu kommet en interessant artikel ud af.

INDHOLD

Magasin nr. 03 - Årgang 2024

Lederen: Nyt samarbejde

ESG regnskabet

Få lavet en brandsikker plan

Juridisk Information – Tilbagebetalingskrav

Hvad gør udlejer, hvis udlejer vil opsige et erhvervsbeskyttet lejemål?

Lejefastsættelse for småhuse

Samarbejdsaftale mellem Danske Udlejere og DI Ejendom

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann

Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

FORMAND

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

REDAKTIONEN

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk

LAYOUT

Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

FORMAND

Danske Udlejere

KELD

FREDERIKSEN

LEDER

formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LEDEREN

Nyt samarbejde

lederen i det seneste nummer af ”Magasinet Danske Udlejere,” gav jeg udtryk for, at formaliserede samarbejder mellem forskellige organisationer med forskellige særinteresser, kan være en fordel for de enkelte brancher og for samfundet som helhed.

Det er lykkedes at få indgået en sådan aftale med DI Ejendom, der er en del af Dansk Industri. Dansk Industri er Danmarks største erhvervsorganisation, indeholdende 20.000 små og store virksomheder indenfor alle typer af virksomheder.

DI Ejendom er en brancheforening for virksomheder, der beskæftiger sig bredt med investering i samt udvikling og drift af fast ejendom. Medlemmerne er som oftest virksomheder, der planlægger og opfører byggerier – og derfor specielt har fokus på de rammevilkår som lovgivningen/myndighederne stiller i relation til det fysiske byggeri.

Denne branche er en vigtig del af vort samfund, da de initiativer og arbejder der foregår i disse virksomheder er med til at skabe nyt bolig- og erhvervsbyggeri og som er en forudsætning for, at samfundet kan fungere med bolig og arbejde til befolkningen.

Vigtige punkter på dagsordenen i denne forbindelse er tillige ordene bæredygtighed og grøn omstilling m.v., derunder drøftelserne om hvorvidt der bør bygges nyt eller i stedet foretages renovering af den eksisterende bygningsmasse. Valg af bygningsmaterialer m.v., kan også blive et tema i samarbejdet.

Danske Udlejere´s kompetencer i relation til opførelse af nybyggeri og renoveringer, drejer sig specielt om de vilkår som lovgiverne fastsætter i lejelovgivningen – og dermed de vilkår, som medlemmerne i DI Ejendom, der opfører og/eller renoverer udlejningsejendomme, kan aftale med lejerne, der skal bebo/benytte ejendommene.

Danske Udlejere er stolte over at være med til at skabe grundlaget for et samarbejde mellem

de brancher, der fremstiller bygningsmaterialer og som står for renoveringen/opførelsen af rammerne/ bygningerne, på den ene side, og på den anden side,

udlejerbranchen, der er med til at skabe de regler, der skal være gældende mellem medlemmerne af DI Ejendom/bygherrerne og brugerne af bygningerne.

Det er også min opfattelse af dette samarbejde vil kunne gavne oplysningsniveauet og dermed samarbejdet med politikere og pressen, hvorved samarbejdet vil være til fordel for begge parter – og ikke mindst for samfundet som sådan.

SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

ESG REGNSKABET

- DET HANDLER BARE OM AT KOMME I GANG

”Jeg er meget passioneret inden for ESG, cirkulær økonomi og bæredygtighed, så jeg vil rigtig gerne være med til at sprede det gode budskab, så andre virksomheder måske også får lyst til at komme i gang med deres ESG-regnskab”, siger Tine Kjær, ansvarlig for ESG i Futurum.

Ifølge Tine Kjær så handler det først og fremmest bare om at komme i gang, for det behøver slet ikke at være så komplekst, som man umiddelbart tænker. Hun har siden 2023 arbejdet med ESG i virksomheden Futurum, der har kontor i Fredericia. Hun blev til en start tilknyttet virksomheden som ekstern konsulent på timebasis, og hun er sidenhen blevet yderligere tilknyttet virksomheden.

”Det er faktisk ikke et lovkrav, at Futurum skal aflægge et ESG-regnskab, da vi går under betegnelsen SMV’er (red. små og mellemstore virksomheder). Det var dog et klart ønske fra vores direktør, Klaus Hansen, da bæredygtighed er en del af vores etiske grundlag. Flere af vores investorer efterspurgte ligeledes ESG nøgletal, som de skulle bruge til deres eget regnskab”, siger Tine Kjær.

Futurum står i dag for administrationen og drift af cirka 1500 boliger for eksterne kunder landet over, men den 3. marts offentliggjorde den svenske ejendomsinvester Niam, at deres datterselskab Nordhusene havde opkøbt Futurum.

Fortsættes side 6

”Vi er for ganske nylig blevet en del af Nordhusene, og vi vil i den kommende tid overtage administration, udvikling og drift af yderligere ca. 2300 boliger, som Nordhusene lige nu står for. Jeg ser det derfor som en klar fordel, at vi allerede er så godt i gang med at rapportere på ESG nøgletallene, siger Tine Kjær.

Tine Kjær er oprindelig uddannet inden for økonomi og arbejdede de første 17 år i forskellige pengeinstitutter. Hun stiftede herefter egen virksomhed, hvor hun i over 15 år har rådgivet og supperet hendes kunder, bl.a. inden for cirkulær økonomi, bæredygtighed og procesudvikling.

”Jeg er nok mere eller mindre autodidakt inden for ESG. Jeg har dog arbejdet med bæredygtighed siden, at jeg stiftede bekendtskab med cirkulær økonomi tilbage i 2016. Jeg har løbende deltaget på adskillige kurser og workshops inden for ESG, og jeg har derudover lige modtaget et certifikat, bl.a. i brugen af klimakompasset. Dette er et værktøj, som jeg stærkt kan anbefale andre at starte ud med” siger Tine Kjær.

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet en meget udførlig guide til virksomheder, der ønsker at starte arbejdet

VIRKSOMHEDSGUIDEN

Skriv teksten ”ESG-opgørelse” i en vilkårlig browser, og vælg dernæst søgeresultatet under ”Virksomhedsguiden”.

JEG VIL KLART

ANBEFALE, AT MAN TIL EN START KIGGER PÅ

ERHVERVSSTYRELSENS

ANBEFALINGER OG

ANVISNINGER

med ESG-regnskabet eller bæredygtighedsregnskabet, som det også kaldes. Klimakompasset er blot af de værktøjer, som erhvervsstyrelsen sammen med Energistyrelsen gratis stiller til rådighed.

BÆREDYGTIGHED I HELE

VÆRDIKÆDEN

Futurums arbejde med bæredygtighed startede i ledelsen, så der var fra start en stor opbakning til at afsætte den nødvendige tid og ressourcer til arbejdet. Som det første gik Tine Kjær i gang med at afdække, hvilke ESG-forhold der var vigtige for Futurum og virksomhedens interessenter. Futurum kunne således levere deres første ESG-nøgletal for 2022 med udgangspunkt i scope 1 og scope 2, og virksomheden har siden også taget hul på forberedelserne til scope 3.

”Vi begyndte bl.a. med at rapportere på vores brændstofforbrug under scope 1 og vores øvrige forbrugstal, som varme og strømforbrug under scope 2. Det er nøgletal, som de fleste virksomheder har relativ let adgang til. I forbindelse med opkøbet af Futurum, kommer der uden tvivl et endnu større fokus på arbejdet med bæredygtighed. Vi har bl.a. som målsætning at udpege en ESG-ansvarlig i alle dele af værdikæden, så vi kan spille hinanden bedre. Vi skal med andre ord deltage aktivt inden for alle parametre, også ledelsesmæssigt, socialt og etisk”, siger Tine Kjær.

I arbejdet med ESG-regnskabet har det også været vigtigt for Tine Kjær at deltage i forskellige netværk, hvor hun har kunne sparre og dele erfaringer med andre i samme situation. Hun har fundet stor hjælp i

FIND DIT LOKALE ERHVERVSHUS

Det lokale erhvervshus tilbyder uvildig og gratis sparring.

Skriv teksten ”Få personlig hjælp til din bæredygtige omstilling” i en vilkårlig browser, og vælg dernæst søgeresultatet under ”Virksomhedsguiden”.

lokale netværk, og Danske Udlejere henviser desuden til det lokale erhvervshus, der også tilbyder uvildig og gratis sparring.

”Hvis jeg skal nævne et par af vores bæredygtige tiltag, så har vi netop udskiftet vores første benzinbil til el, og vores målsætning er fremadrettet, at vi løbende udskifter bilparken til øvrige alternative energiformer. En af vores andre målsætninger er at sørge for, at alle de ejendomme vi administrerer bliver certificeret og får et optimalt energimærke”, siger Tine Kjær.

Tine Kjær har for nylig deltaget på Danske Udlejeres kursus ”Bæredygtighed ift. udlejningsejendommen”, der blev afholdt hos Audi i Fredericia den 20. marts.

”Det var et rigtig godt kursus med mange interessante vinkler. Jeg bruger selv kurserne til at sikre, at jeg er orienteret om nye ting i branchen. Herudover er de også meget effektive i forhold til at netværke. Jeg mødte flere kendte ansigter hos arrangementet i Fredericia, så det er noget, som jeg prioriterer højt. Som brancheforening kan I sætte vigtige emner på dagsordenen, og vi kan som medlemmer hurtigt blive opdateret”, siger Tine Kjær.

GODE RÅD

Som forretningspartner kan man i fremtiden ganske enkelt blive fravalgt, hvis man ikke kan levere de nødvendige nøgletal inden for de tre parametre, (E) nvironment, (S)ocial og (G)overnance. Det vigtigste råd er derfor ifølge Tine Kjær, at alle virksomheder kommer i gang med at arbejde med bæredygtighed –hellere i dag end i morgen. Der er meget hjælp at hente, og det behøver ikke være så svært at komme i gang.

”Jeg vil klart anbefale, at man til en start kigger på erhvervsstyrelsens anbefalinger og anvisninger. Der er virkelig mange gode råd og værktøjer som bl.a. Klimakompasset. Herudover bør man række ud til de netværk, der er til rådighed i ens lokalområde.”

”Helt konkret vil jeg anbefale, at man fra start udvælger en ankerperson til at varetage den nye opgave. Det er vigtigt, at der bliver afsat tid, også selvom det til en start måske kun er to timer om måneden. Sammen med ledelsen skal der så vurderes hvilke ESG-områder, der er vigtige og væsentlige for virksomheden, og man kan derefter gå i gang med at indhente de nødvendige nøgletal”, siger Tine Kjær.

AARHUS KØBENHAVN AALBORG

Odensegade 36, 8000 Aarhus C

En lejlighed på 120 m2 er ledig til købers disposition

På en af byens mest attraktive beliggenheder udbydes denne charmerende og velholdte ejendom, som er opført i 1901. Ejendommen indeholder 6 boliger – 2 stk. 2-værelses lejligheder hver på 60 m2 og 4 stk. 4-værelses lejligheder hver på 120 m2 Fremstår utrolig velholdt med bl.a. nyere tag og nye vinduer/døre.

KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 FOR MERE INFO

14.250.000

Skanderborgvej 86, 8000 Aarhus C

Gedigen og nyrenoveret ejendom med 15 lejligheder på Langenæs Ejendommen er en klassisk etageejendom. Bygningen er opført i 1942 i de karakteristiske røde sten, der bidrager til dens traditionelle og tidløse udseende. Der er i 2023 monteret nye 3-lags energivinduer på for-og bagfacade. Derudover fik ejendommen indrettet tagboliger, med tagaltaner i 2012, hvor også taget blev udskiftet

KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 FOR MERE INFO

869

DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT

Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen

• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger

• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers

• Meget mere end fordelingsregnskaber

Din genvej til GRØNNE, SMARTE

SUNDE BYGNINGER &

SKRIBENT

Thorbjørn Celler, Dansk Brand & Beredskabsrådgivning

KÆRE BYGNINGSEJER OG

UDLEJER, FÅ LAVET EN BRANDSIKKER PLAN

For alles skyld!

Skostativer og papkasser på bagtrappen, huller i brandvægge på loftet, så man kan føre et antennekabel igennem skaber større risiko for brand, end man tror.

Fra Dansk Brand & Beredskabsrådgivning er budskabet klart: Få lavet en ordentlig plan for kontroller af brandsikkerheden, hvis du er ejer af en udlejningsejendom – for det er faktisk dit ansvar.

vis du er ejer af en ejendom og er udlejer, så har du ansvaret for brandsikkerheden i din ejendom. Så simpelt og samtidig vigtigt er det.

Ordene kommer fra Thorbjørn Celler, projekt- og udviklingschef i Dansk Brand & Beredskabsrådgivning. Han har 25 års erfaring som brandinspektør. Han har både i sin funktion som operativ indsatsleder ved brandvæsnet, og via de mange brandsyn han har gennemført som brandmyndighed, stor erfaring med foranstaltninger til forebyggelse af mulige brand. Nu lever han af at rådgive blandt andet bygningsejere og udlejere, så de lever op til de gældende regler.

Det er godt to år siden, en massiv brand i Vanløse gjorde 130 familier hjemløse på få timer. Det skulle vise sig, at branden bredte sig via tagkonstruktionen, som efter tiders renoveringer ikke levede op til den oprindelige byggetilladelse til det store ejendomskompleks. Efter alt at dømme kunne omfanget af skader være undgået eller mindsket væsentligt, hvis der havde været præcis det fokus på brandsikkerheden,

som Byggereglementet af 2018 (BR18) faktisk foreskriver.

Der er rigeligt af eksempler på brande i boligkomplekser i Danmark, men Vanløse-branden står som skoleeksemplet på, hvorfor man som ejer af en sådan ejendom, løbende skal have fokus på brandsikkerheden, mener Thorbjørn Celler.

- Brand i etageejendomme rummer ofte tragedier. På kort tid kan familier miste alt, hvad de ejer. Og ultimativt kan branden eller bare røgen i sig selv koste liv, siger Thorbjørn Celler.

- Familier mister hele deres fundament på et øjeblik. Jeg har set det ske ofte. Efter branden kommer hele forsikringsdelen, det økonomiske, og ikke mindst alt det praktiske. Hvor skal man sove? Hvad med min telefon? Fik vi fotoalbummet fra børnenes barndom med ud? En brand er bare trist og resursekrævende på så mange måder, både for beboer og udlejer.

HAR DU GLEMT BRANDSIKKERHEDEN?

Som udlejer/bygningsejer er der ofte et fokus på at drifte deres forretning, foretage investeringer i ejendomme og holde styr på regler i forbindelse med huslejeregler, vedligeholdelse og meget andet.

Derfor kan fokus på brandsikkerheden godt glide lidt i baggrunden. Måske har man investeret i en ejendom, som egentlig er godt vedligeholdt. Derfor tænker man, at så er brandsikkerheden nok også i orden.

- Men vores budskab til bygningsejere og udlejere er, at de jo ikke alene skal passe på deres værdier og deres ejendomme. Der er jo også familier, der skal passes på. Så der er både et økonomisk og menneskeligt aspekt her.

DET BEHØVER IKKE VÆRE KOMPLICERET

- Den gode nyhed er, at der måske skal mindre til, end man tror. Det kan selvfølgelig være alvorlige ting, såsom gennemføring af kabler og ventilation på loftet, hvor brandvægge er gennembrudt og derfor rummer farer som i Vanløse. Det skal man få styr på. Men det kan også være forholdsvis simple ting som skostativer i trappeopgangen, papkasser, pantflasker og andet, som man lige har sat af på bagtrappen. Det skal man også have styr på og undgå, fortæller Thorbjørn Celler.

FOKUS PÅ LEJERNES ADFÆRD

Hos Dansk Brand & Beredskabsrådgivning er mennesker og adfærd i fokus i det daglige brandrådgivningsarbejde, og det er her erfaringen, at det er arbejdet med mennesker og adfærd, der er afgørende for at effektiv brandsikring lykkes. Man kan brandsikre nok så meget, men uden mennesker forstår hvorfor og arbejder med, så duer det ikke.

- Men hvis nogen sætter en Knudsen kile til 1 kr. i branddøren for at holde den åben, så kan værdier til millioner gå op i flammer på kort tid. At kombinere de gældende brandregler med en specifik plan, som virker i det daglige ude i den virkelige verden, det er helt afgørende, siger Thorbjørn Celler.

LAV DEN LOVPLIGTIGE PLAN

Man skal lave en drift-, kontrol- og vedligeholdelsesplan, eller i brandrådgiversprog: En DKV-plan, for den enkelte bygning. Den kan hjælpe med at sætte helt konkrete ord på, hvad man skal kontrollere. Hvor ofte man skal gøre det, og hvem der har fået opgaven.

- For eksempel hjælper det ikke noget at sige én gang til beboerne i en opgang, at de ikke må stille en barnevogn i indgangen ved hoveddøren. Eller tørrestativer på bagtrappen. Det skal siges igen og igen, og der skal søges løsninger for noget som vil ske igen – og skal man renovere, kan man med fordel indrette sig, så folk intuitivt gør det rigtige. Ligeledes opfordre han til at brandsikkerheden i bygningen skal på dagsordenen til beboermøder flere gange om året, det kan man jo bruge DKV-planen til, siger Thorbjørn Celler og tilføjer:

- Mit bedste råd er sådan set: Gør noget. Sæt fokus på brandsikkerheden, sæt jer ind i reglerne, det er ikke tungt eller besværligt, når i først sætter jer ind i det. Det kan ende helt galt.

INTERVIEW MED SERVICELEDER MICHAEL ANDERSEN

Antvorskov plejecenter

En DKV-plan for brandsikkerheden giver god tryghed for alle

• Der er meget arbejde forbundet med, at brandsikkerheden er i top. Men det giver tryghed i forhold til beboere og personale, at vi overholder alle forpligtelser, siger Michael Andersen.

Han er servicechef på det private Plejecenter Antvorskov i Slagelse. Gennem de seneste år har han arbejdet systematisk og grundigt for at steder lever op til alle krav fra brandmyndighederne. Der er virkelig meget, man skal tage sig af.

• Vi havde faktisk ingen idé om, hvad det indebar at få lavet en drifts-, kontrol- og vedligeholdelsesplan, sådan som regler siger, man skal.

Derfor var vi også nødt til at bede andre om hjælp, fortæller Michael Andersen. Han har selv taget en del kurser, men at læse, forstå og omsætte reglerne i byggereglementet til praktik er en stor mundfuld.

Når brandinspektøren udførte det lovpligtige brandsyn, var der meget, der skulle gøres. Møbler på gangene skulle væk, selvom de jo var med til at gøre stedet hjemligt for beboerne. Der skal være styr på det automatiske brandalarmeringssystem. Brandslanger skal rulles ud og testes.  Men måske mest komplekst var en eltavle i et 3-400 kvadratmeter stort kælderrum, der gjorde, at ikke andet måtte være derinde, og det var der brug for det måtte, så der måtte jeg have hjælp fra rådgiver.

• Det har vi alt sammen en plan for nu – også i forhold til eltavlen og kælderen. Nu ved vi, hvad vi skal se efter ved månedskontrol, tre måneder, hvert halve år, og vi ved, hvad vi selv kan, og hvad vi skal have hjælp fra andre til, fortæller Michael Andersen.

• Mit råd er: Tag fat i en samarbejdspartner omkring brandsikkerheden, og sørg for, at der løbende er fokus på de brandsikkerhedes tiltag, der skal laves ved ejendommen, så man kommer i mål. Men det giver altså en tryghed og ro i maven, når man som bygningsejer og driftansvarlig ved, hvad man skal gøre og man får husket det hele.

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER

- SVARET TIL ALLE UDLEJERE

Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er:

Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til.

Vi tager os af:

Tegning/Beregning af dine altaner

Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner

Produktion af dine altaner

Montering af dine altaner

Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner

Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

Vores viden Din tryghed

Vi rådgiver dig som bygningsejer fra start til slut:

- Rådgivning indenfor brand i forbindelse med ny-, om- og tilbygning efter brandklasse 1 og 2, med support på 3 og 4

- Rådgivning indenfor brandfarlig produktion og oplag

- Gennemgang af brandsikkerhed i bygninger

- Sparringspartner om og udførsel af DKV-planer

- Interne øvelser og adfærdsdesign

står klar til at hjælpe dig på

TILBAGEBETALINGSKRAVET I SAGER OM

DET LEJEDES VÆRDI (?)

Nyt fra København

SKRIBENT

Boligudlejningschef, Martin Birk

D

er er kommet en interessant afgørelse fra Ankenævnet i København, der er værd at henvise til, hvis man kommer i en lignende situation, hvor lejeren får medhold i en nedsættelse af lejen, men lejen er reguleret inden for den sædvanlige 1-årsfrist.

Ankenævnet i Københavns Kommune har som funktion at ensrette den praksis, som de 8 forskellige huslejenævn i København har. Landsdommer Claus Rohde er forperson (ja, det hedder det i KBH). Claus Rohde er kendt for sin kompetence inden for lejeretten, og han er i øvrigt landsdommer i Vestre Landsret. Af den grund kan nedennævnte kendelse have afsmittende effekt uden for København.

AFGØRELSEN FRA ANKENÆVNET

Huslejenævnet behandlede en sag om en tvist af en gennemgribende renoveret lejlighed i en stor ejendom, hvor lejeren var flyttet ind 1. august 2021. Lejen blev reguleret den 1. januar 2022 med nettoprisreguleringen. Huslejenævnet godkendte lejen.

Ankenævnet nedsatte lejen, men udtalte følgende ordret om tilbagebetalingskravet efter LL § 40, stk. 2: ”…

Bestemmelsen indebærer, at lejeren må reagere relativt hurtigt, hvis lejen ønskes nedsat, fordi den overstiger det lejedes værdi. Begrænsningen af lejerens muligheder for at anfægte lejen bunder i bl.a. et hensyn til udlejeren, som indretter sig på aftalen, og som er afskåret fra efterfølgende at varsle en korrekt lejeforhøjelse, som han eventuelt kunne have gjort, hvis indsigelsen var fremkommet tidligere. Det

er samtidig vanskeligt at fastslå det lejedes værdi lang tid tilbage, hvilket også taler for begrænsningen af kravet på tilbagebetaling.

Hvis lejen reguleres, løber der en ny 1-års frist fra tidspunktet, hvor den forhøjede leje første gang skal betales.

En indbringelse af lejen må som udgangspunkt angå den gældende leje. 1-års indbringelsesfristen efter bestemmelsen er udløst af lejemålets påbegyndelse eller seneste regulering, da 1 års-fristen løber fra det tidspunkt, hvor lejen ”første gang” skal betales.

Lejelovens § 40, stk. 2, eller forarbejderne hertil omtaler ikke en situation, hvor der er aftalt en leje og sket regulering inden for 1-års fristen. Bestemmelsen må dog fortolkes på samme måde, som den tilsvarende 1-års frist i lejelovens § 45, stk. 3 og 4, hvorefter lejeren helt afskæres fra at få prøvet lejen, hvis 1 års fristen ikke overholdes. Af forarbejderne til denne bestemmelse fremgår bl.a., at ”tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet reguleret.”

Desuden henvises der til Grubbe og Edlund i Boliglejeret (4. udg.) s. 247, hvor det om fortolkningen af lejelovens § 45, stk. 4 er anført, at: ”Nedsættelsen kan således få virkning fra et tidspunkt, der ligger forud for kravets fremsættelse, men tidligst fra det tidspunkt, hvor lejen – efter en lejeforhøjelse den forhøjelede leje – første gang skulle betales, hvilket tidspunkt skal være inden for et år forud for indbringelsen. Retspraksis er i overensstemmelse hermed.” [redaktionel fremhævelse]. Se

tilsvarende Claus Rohdes artikel Tilbagesøgnings- og efterbetalingskrav i lejeforhold (Festskrift Dansk Selskab for Boligret 2011).

Endvidere fremgår tilsvarende af Karnovs note til § 40, stk. 2.

Af den grund må lejelovens § 40, stk. 2, forstås på den måde, at der for hver gang lejen fastsættes eller reguleres begynder en frist på 1 år, hvor lejeren kan anfægte lejens størrelse med virkning fra det seneste tidspunkt, hvor lejen er fastsat eller reguleret.

Det kan ikke føre til en anden vurdering, at Dons og Kier har udtryk en anden opfattelse i Omkostningsbestemt leje og forbedring (4. udg.), s. 305, som fremhævet af mindre tallet.

Mindretallet ville give lejeren ret til tilbagebetaling fra lejemålets indflytning.

Før denne nye kendelse ville lejeren have fået reguleret lejen med tilbagevirkende kraft til indflytningsdagen, dvs. fra den 1. august 2021 i sagen – og ikke som nu var den 1. januar 2022.

KOMMENTARER TIL SAGEN

Hvad betyder ovenstående?

Hvis lejen efter det lejedes værdi i store ejendomme i regulerede kommuner nedsættes, så begrænses lejerens tilbage-

betalingskrav fra indbringelsestidspunktet til den seneste regulering – og ikke længere tid tilbage, selvom fx lejeren er flyttet ind inden for 1 år, jf. ordlyden af LL § 40, stk. 2.

Ud fra begrundelsen i afgørelsen så må det antages, at dette synspunkt også gælder for andre sager, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er dog endnu ikke blevet prøvet.

Det må også gælde for andre reguleringer af lejen end nettoprisreguleringer, som var det afgørende i den konkrete sag. Hvilket dog heller ikke er afklaret endnu.

Selvom meget ikke er afklaret med denne nytolkning fra Ankenævnet, så er det uden tvivl et skridt i den rigtige retning. Afgørelsen skal i min optik påberåbes, hvis I ender i huslejenævnet med en lejer, der klager over lejens størrelse i et lejemål, der er reguleret af det lejedes værdi.

Til orientering, så har afgørelsen følgende data: Ankenævnets afgørelse af den 3. april, sagsnr. 2023-0166503 og dokumentnr. 2023-0166503-13. Det er muligt at få en kopi af kendelsen ved at skrive til Københavns Kommune, Huslejenævn i e-boks og bede om aktindsigt i den.

HVAD GØR UDLEJER...

hvis udlejer vil opsige et erhvervsbeskyttet lejemål

SKRIBENT

Senioradvokat Martin Nielsen Hansen / Clemens Advokatpartnerselskab

INDLEDNING

I erhvervsforhold kan et lejemål være erhvervsbeskyttet efter § 62 i Erhvervslejeloven (”ELL"). Vil udlejer opsige en lejer, gælder reglerne om opsigelse i ELL, kapitel 11, uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej, men det særlige for erhvervsbeskyttede lejemål er, at de erhvervsbeskyttede lejere nyder større beskyttelse mod opsigelse under ELL end andre lejere.

Derudover vil udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål medføre en ufravigelig ret for lejer til erstatning efter ELL § 66, stk. 1 og 2, men modsat andre ikke erhvervsbeskyttede lejemål, også en ufravigelig ret for lejer til godtgørelse for værdien af den del af lejers kundekreds, der mistes ved fraflytning efter ELL § 66, stk. 3.

Emnet for denne artikel er de særlige forhold, der knytter sig til udlejers mulighed for at opsige et erhvervsbeskyttet lejemål indgået, efter ELL trådte i kraft 1. januar 2000, og nogle kortere bemærkninger om rimelighedsvurderingen knyttet til udlejers opsigelse af en erhvervsbeskyttet lejer og sammes ufravigelige ret til erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, stk. 1-3.

Regler om udlejers opsigelse i ELL, kapitel 11, falder i almindelighed uden for rammerne og vil ikke blive behandlet nærmere i artiklen.

HVAD ER ET ERHVERVSBESKYTTET LEJEMÅL?

Et erhvervsbeskyttet lejemål er efter ELL § 62, stk. 1, et lejemål, hvor lejer driver en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Formuleringen omfatter beliggenhedens betydning for lejers kundekreds. Hvis ikke beliggenheden har væsentlig betydning for bevarelsen af lejers kundekreds, er lejemålet ikke erhvervsbeskyttet.

Er lejers ønske om at forblive i lejemålet begrundet i andre forhold end bevarelse af virksomhedens kundekreds, vil dette ikke have betydning for vurderingen af, om lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Et erhvervsbeskyttet lejemål er med andre ord et lejemål, hvorfra lejer driver en virksomhed, og hvor fraflytning af lejemålet grundet udlejers opsigelse har væsentlig betydning for bevarelsen af virksomhedens kundekreds. Sådanne lejemål har lovgiver givet en lidt større beskyttelse end andre lejemål, da disse lejere udover at skulle fraflytte lejemålet også mister en del af grundlaget for virksomheden i form af tab af kundekreds.

HVORNÅR ER ET LEJEMÅL ERHVERVSBESKYTTET?

Det afgørende kriterium for, om et lejemål er erhvervsbeskyttet eller ej, er om udlejers opsigelse og lejers fraflytning har væsentlig betydning for bevarelsen af kundekredsen i lejers virksomhed.

Ved vurderingen heraf har det i sagens natur betydning, hvilken virksomhed lejer driver fra lejemålet. I litteraturen er det anført, at ”I praksis kan man som hovedregel antage, at almindelige butikker, restauranter og lignende er erhvervsbeskyttede, mens kontorer, produktionslokaler og lagerlokaler ikke er det.”

Der kan på den ene side findes tilfælde, hvor et lejemål utvivlsomt er erhvervsbeskyttet, og på den anden side tilfælde, hvor et lejemål utvivlsomt ikke er erhvervsbeskyttet. Disse udmønter sig i hovedreglen ovenfor. Vurderingen er imidlertid uden for de oplagte tilfælde i praksis ofte ganske kompliceret og vil

altid bero på en individuel og konkret vurdering, og det er langt fra sikkert, at det med sikkerhed kan siges, om et lejemål er erhvervsbeskyttet, forinden sagen har været pådømt ved boligretten.

Eksemplificeret er kundekredsen for en almindelig butik eller en restaurant ofte de personer, der bor i nærområdet, eller personkredsen, som kommer i området, hvor butikken eller restauranten er beliggende. Her har beliggenheden betydning for kundekredsen. Omvendt vil lejemålets beliggenhed generelt set næppe have den store betydning for kundekredsen hos fx et postordrefirma, en internetshop eller et lager.

Uden for de oplagte tilfælde vil det som nævnt ofte være svært forudgående at fastlægge, om et lejemål er erhvervsbeskyttet eller ej. Der kan være vanskelige grænsetilfælde mellem forskellige typer af virksomheder, og oven i dette kan samme virksomhed indeholde flere forskellige grene af betydning for vurderingen, fx både en butiksdel og en internetshop.

I disse tilfælde er de momenter, der indgår i vurderingen bl.a. om kunderne bruger virksomheden grundet dens placering eller virksomhedens særlige forhold, fx virksomhedens karakter, indehaverens person, samt hvordan virksomheden tiltrækker sine kunder.

I en nylig illustrativ dom optrykt som TBB: 2023.1007Ø stadfæstede Østre Landsret med en enkelt tilføjelse byrettens dom i forhold til spørgsmålet om erhvervsbeskyttelse. Østre Landsret fandt således, at en gulvlægnings- og gardinforretning i lejede lokaler ikke var erhvervsbeskyttet. Gulvlægnings- og gardinforretningen var beliggende ud til en hovedfærdselsåre og tæt på et større indkøbscenter. Byretten havde i sin begrundelse for, at forretningens placering ikke havde væsentlig betydning og værdi for virksomheden, bl.a. henvist til, at 1) forretningen havde en betydelig andel erhvervskunder der indhentede tilbud fra flere eller havde gulvarbejde i licitation, 2) forretningens gulvløsninger grundet prisen ikke blev købt af strøgkunder, men derimod af kunder, der havde udvalgt leverandører hjemmefra, og 3) at der ikke forelå en opgørelse over fordelingen mellem gulvløsninger og andre mindre køb og andre produkter, herunder gardiner, gardinstænger, rengøringsmidler og lignende. Det fremgår dog af dommen, at lejeren i sagen havde dokumenteret en omsætningsnedgang for privatkunder, men altså ikke fordelingen mellem gulvløsninger og andre mindre køb og produkter. Særligt interessant er det, at Østre Landsret udtalte, at ”Af de grunde, der er anført af byretten, og efter forklaringen fra det sagkyndige vidne, lektor K om navnlig, at udvalget i forretningen på X-vej ikke var af en karakter, der anstiftede til impulskøb, finder landsretten, at L ikke har godtgjort, at forretningens stedlige forbliven i ejendommen har været af så væsentlig betydning og værdi for L, at lejemålet nyder beskyttelse efter erhvervslejelovens § 62.”

Dommen illustrerer det nævnte ovenfor om tab af kundekreds, men derudover viser dommen også, at bevisbyrden for, at et lejemål er erhvervsbeskyttet, påhviler lejer, samt at et lejemål kun er erhvervsbeskyttet, hvis placeringen har væsentlig betydning og værdi for virksomhedens kundekreds.

Derudover er det bemærkelsesværdigt, at Østre Landsret anvender formuleringen ”…at udvalget i forretningen på X-vej ikke var af en karakter, der anstiftede til impulskøb…”. Min forståelse er, at Østre Landsret i sagen ville understøtte, at det skal være placeringen, der begrunder kundekredsen, og der kan næppe sluttes modsætningsvist derfra og til at et lejemål kun er erhvervsbeskyttet, hvis varerne anstifter til ”impulskøb”.

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter

• Energiforbedringer kan lægges på driften

• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk

• Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje

- Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7

2610 Rødovre

Tlf. 8230 3222

info@energihuset-danmark.dk

Grønprofiltil udlejning

Derudover kan det formentlig udledes af praksis, at hvis lejer ved kontraktens indgåelse var klar over, at ejendommen skulle nedrives inden for en kortere årrække, så er lejemålet næppe erhvervsbeskyttet, da det vil have formodningen imod sig, at lejer vil indgå en kort aftale, hvis den stedlige forbliven i lejemålet er af væsentlig værdi for virksomheden.

HVAD ER KONSEKVENSERNE FOR UDLEJER, HVIS ET LEJEMÅL ER ERHVERVSBESKYTTET?

I det løbende mellemværende mellem udlejer og lejer har det ikke betydning for parterne, om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej.

Vil udlejer opsige et lejemål, får det derimod betydning for udlejer, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, da erhvervsbeskyttede lejere – i tillæg til de almindelige regler om opsigelse – kun kan opsiges, hvis det er rimeligt ud fra begge parters forhold, jf. ELL § 62, stk. 1, ligesom en erhvervsbeskyttet lejer der opsiges, har en ufravigelig ret til erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, jf. nedenfor.

Reglerne i ELL om opsigelse kan i vid udstrækning, for så vidt angår opsigelse fra udlejers side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejer, så længe udlejer ikke har opsagt lejer. Det samme gælder for erhvervsbeskyttede lejeforhold desuden reglerne i § 62, § 66 og § 67, stk. 1 og 2. Det betyder, at reglerne om erhvervsbeskyttede lejemål, inden udlejers opsigelse er sket, er ufravigelige, hvis de er til skade for lejeren, og at vilkår i lejekontrakten i strid med reglerne vil blive tilsidesat i tilfælde af en tvist.

SÆRLIGE BEGRÆNSNINGER I UDLEJERS

ADGANG TIL AT OPSIGE EN ERHVERVSBESKYTTET LEJER

Udlejer kan opsige lejer med den fremgangsmåde og de begrundelser der fremgår i ELL § 61. En erhvervsbeskyttet lejer kan derimod kun opsiges efter ELL § 61, stk. 2, nr. 1 (når udlejer selv ønsker at anvende lejemålet), nr. 2 (når nedrivning eller ombygning nødvendiggør fraflytning) og nr. 4 (når øvrige vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejekontrakten), hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Den ekstra beskyttelse af erhvervsbeskyttede lejere vedrører således reelt set kun nr. 2 og nr. 4, da rimelighedsbetingelsen for nr. 1 allerede følger af ELL § 61, stk. 3. Vil udlejer opsige efter ELL § 61, stk. 1, nr. 1, gælder dog særligt for erhvervsbeskyttede lejemål, at udlejer ikke kan opsige til egen anvendelse med henblik på at drive virksomhed i samme branche som den opsagte lejer. Begrundelsen er, at udlejer ikke skal kunne opsige lejer og ”stjæle” eller ”lukrere på” den opsagte lejers kundekreds ved at fortsætte en anvendelse i samme branche.

Om en opsigelse fra udlejers side er rimelig, er på samme måde som spørgsmålet om erhvervsbeskyttelse en konkret individuel vurdering af lejeforholdet, og efter ELL § 62, stk. 2, skal der ved rimelighedsbedømmelsen bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejers forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Ved rimelighedsbedømmelsen vil det ofte spille ind, at ejerinteressen (dvs. udlejers interesse i at kunne råde over sin ejendom) går forud for lejerinteressen (dvs. lejers interesse i at kunne anvende udlejers ejendom mod betaling af leje) og rimelighedsbedømmelsen må derfor som udgangspunkt forventes at falde ud til fordel for udlejer, medmindre lejers interesse i at forblive i lejemålet væsentligt overstiger udlejers interesse i at kunne opsige dette.

Har lejer væsentligt misligholdt lejekontrakten, fx ved husordensovertrædelse, kan udlejer opsige lejekontrakten efter de

almindelige bestemmelser i ELL § 61, stk. 2, nr. 3 – uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej. Ved lejers væsentlige misligholdelse af lejekontrakten er der ikke noget hensyn at tage til lejer – heller ikke ved erhvervsbeskyttede lejemål.

LEJERS KRAV PÅ ERSTATNING OG GODTGØRELSE EFTER ELL § 66, STK. 1-3 Er udlejers opsigelse berettiget og rimelig ud fra begge parters forhold, har den erhvervsbeskyttede lejer en ufravigelig ret til erstatning efter ELL § 66, stk. 1 og 2, og derudover godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds der mistes som følge af fraflytningen (goodwill) efter ELL § 66, stk. 3.

Reglerne i ELL § 66, stk. 1 og 2, er deklaratoriske, dvs. de gælder i alle lejeforhold, medmindre andet er aftalt. Reglerne kan således – og vil meget ofte – være fraveget i lejekontrakten, således at lejer ikke er berettiget til erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet. Udlejer skal derfor i den situation være opmærksom på, at hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, vil sådanne vilkår i lejekontrakten blive tilsidesat, og lejeren have en ufravigelig ret til erstatning. Dette er relevant, da vurderingen af, om et lejemål er erhvervsbeskyttet, sker ud fra forholdene på opsigelsestidspunktet, og disse kan være anderledes end forholdene ved kontraktindgåelsen.

Særligt for erhvervsbeskyttede lejemål har lejer – udover erstatning efter ELL § 66, stk. 1 – en ufravigelig ret til godtgørelse for tab af goodwill efter ELL § 66, stk. 3. Denne godtgørelse beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt. Som efter hidtidig retspraksis, før ELL skal godtgørelsen opgøres efter en standardiseret beregning, nemlig som udgangspunkt svarende til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber.

Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at det er lejer, der har bevisbyrden for tab af goodwill som følge af flytningen, og at godtgørelse i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd (”den del af kundekredsen der mistes”) og almindelige principper ikke kan overstige det faktiske af lejer dokumenterede tab af kundekreds.

Kommer det til en boligretssag skal udlejer derudover være opmærksom på, at for erhvervsbeskyttede lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale, og sådan at lejeren ikke må åbne virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse. I tilfælde af at der findes en forligsmæssig løsning, bør udlejer også være opmærksom på foranstående, så dette reguleres i forligsaftalen.

Bestemmelsen giver god mening, idet lejer selvsagt ikke skal modtage godtgørelse for tabt kundekreds, for så blot at åbne virksomhed inden for samme branche i nye lokaler 100 meter nede ad vejen. I den situation har lejer jo næppe lidt et reelt tab i forhold til kundekredsen.

 90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Nøglen til professionel

Rådgivning Administration

Udlejning

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

PROFESSIONEL RÅDGIVNING

INDEN FOR

• Ejendomshandel

• Boliglejeret

• Erhvervslejeret

• Entrepriseret

• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50

Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale

Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk

Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers

Søren Westmark

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

Hasserisgaarden

Hasserisvej 117, 9000 Aalborg Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk

A/S

− Varmeregnskab

− El regnskab Vandregnskab

Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser

Fordele ved energiportalen:

• Alarmer ved stort forbrug

• Du kan opdage vandspild i tide

• Alt bliver aflæst samme dag

• Flytteaflæsninger aflæses automatisk

• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere

• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug

• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen

• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres

Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal

have forbrugsinformation flere gange årligt

K L U M M E

EN GAVE FRA FANDEN BELAGT MED GULD

KLUMMESKRIBENT

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Jeg tror, vi var mange der fik kaffen galt i halsen, da huslejereguleringerne blev introduceret tilbage i 2022. Det ledte naturligt tankerne hen på regimer, vi normalt ikke sammenligner os med, idet man ikke blot flirtede med at afskaffe markedsøkonomi, men også have en hed flirt med at krænke ejendomsretten. To ting jeg ellers tror, de fleste i den vestlige verden hylder uanset politisk observans.

Det er meget lidt der i virkeligheden kan retfærdiggøre regulering. Regulering har sin berettigelse, når man gerne vil forsøge at tage højde for markedsfejl. Problemet ved regulering er imidlertid, at reguleringen i sig selv også giver anledning til nogle af de fejl, man vil regulere. Det er derfor meget vanskeligt at lave effektiv og retfærdig regulering. Det ændrer ikke på, at når der er en samfundsmæssig gevinst ved regulering, så skal man selvfølgelig gøre det.

STIGENDE PRISER ER IKKE EN MARKEDSFEJL

I SIG SELV

Når det er sagt, er det imidlertid væsentligt at holde sig for øje, at stigende priser ikke er en markedsfejl, men er et udtryk for at markedsøkonomien virker. Er udbuddet for lille eller er efterspørgslen for stor, så stiger priserne og får udbud og efterspørgsel til at matche og omvendt. Priserne har således en funktion, hvor de netop sikre, at der sker en effektiv anvendelse af de knappe ressourcer, vi nu en gang har i vores samfund. Stiger prisen på en bolig i form af en højere leje, så giver det flere incitament til at udleje. De flere udbudte boliger presser lejen ned igen. Det er den effektive mekanisme, vi netop hylder. Tilsvarende hvis der er stor tomgang, så falder lejen og dermed mindske udbuddet, og efterspørgslen øges. Der er således stor effektivitet i den tilpasning, som priserne kan give. Nogle markeder kan tilpasse sig meget hurtigt, andre er lidt langsommere eller træge, som vi siger på økonomsprog. Til en vis grad er der lidt træghed i huslejetilpasningen, idet det tager noget tid at justere udbuddet, i hvert fald hvis et stigende udbud skal komme af at en spade skal stikkes i jorden, og en ny ejendom skal opføres.

Huslejeregulering sætter imidlertid en kile ind i denne mekanisme og betyder, at den effektivitet vi har i prisdannelsen, bliver sat ud af kraft. Det er den seneste regulering i form af huslejeloftet et skoleeksempel på. Nogle gange skal man passe meget på med, hvordan man regulere markedet. Umiddelbart var huslejeloftet en gave fra fanden, men nu her et års tid efter ser det ud som om, at gaven var belagt med guld. Lad mig forklare.

SAMMENHÆNG MELLEM AFKAST OG PRIS

I min lille afdeling i Jyske Realkredit er vi meget optaget af, hvordan ting ændrer sig i vores økonomi og hvordan det påvirker ejendomspriser mv. I den forbindelse holder

vi jævnligt møder, hvor vi diskuterer og perspektiverer udviklingen. En ting der har været en tilbagevendende begivenhed har været diskussion af, hvor meget de stigende renter skulle slå igennem på afkastkravene på fast ejendom. Det var tydeligt for selv den mest urutinerede analytiker, at spændet mellem afkast på fastejendom og renten var kørt ud. Noget måtte altså give sig, det oplagte var afkastet på ejendomme måtte op. Kigger vi i diverse opgørelse af de professionelle mægleres opgørelser ses det også, at afkast på ejendom er steget med 0,5-0,75 procentpoint alt afhængigt af ejedomskategori og beliggenhed. Omsat til priser på ejendomme svarer en sådan stigning i afkastet til et prisfald på cirka 20 pct. Til den samme pengestrøm. Husk på, at økonomer er slemme til at lave alt andet lige betragtninger. Det der er lige her, er jo pengestrømmen, altså huslejen. Huslejen har imidlertid ikke været fast, men er rigtigt mange steder steget med cirka 4 pct. Ligger man det ind, så er der tale om et meget begrænset prisfald tenderende til uændret priser.

De 4 pct. er et sjovt tal. Det svarer nemlig lige præcis til loftet på de tilladte huslejereguleringer. Huslejeloftet har således legitimeret, at mange udlejere har kunnet komme afsted med at forhøje lejen med lige præcis 4 pct. på trods af, der var usikkerhed omkring den økonomiske udvikling herunder usikkerhed i form af faldende efterspørgsel øget tomgang mv. Ting der normalt får udlejere til at holde igen med lejeforhøjelser af hensyn til at efterspørgslen ikke kan følge med.

REGULERING ER SVÆRT –

DET VISER VIRKELIGHEDEN

Så her står vi med en gave fra fanden, der har sikret, at pengestrømmen i boligudlejning er blevet bedre og højere end i mange år. Vi skal ganske langt tilbage og igennem andre perioder med høj inflation for at finde perioder, hvor huslejen er steget med hele 4 pct. Så det der med regulering, det er svært og det har næppe virket efter hensigten, idet jeg stærkt betvivler, at politikernes sigte var at holde ejendomsprisudviklingen stabil. Det er selvfølge kontrafaktisk viden at gætte på, at lejen ville være steget mindre, hvis der havde været fri leg i forhold til huslejeregulering, men det tror jeg, idet der næppe var noget der havde legitimeret store stigninger som huslejeloftet har gjort. Så meget tyder på, at erfaringer fra den virkelige verden er, at huslejeloftet gav anledning til historiske stigninger. Det vil vi også se de kommende år, hvor man kan indhente evt. efterslæb i forhold til nettoprisindekset.

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

UDLEJERFORENINGEN MIDT-VEST INDKALDER TIL GENERALFORSAMLING

I henhold til vedtægterne indkaldes herved til generalforsamling på:

DESIGNA KØKKEN

Silkeborgvej 80, Herning

Tirsdag d. 4. juni 2024 / kl. 18:00

Dagsorden efter vedtægterne

Tilmelding senest d. 27. maj 2024 til: leo@pedersen.mail.dk eller tlf: 30504741

Medlemmer af lokale udlejerforeninger, der er tilknyttet Danske Udlejere, har mulighed for at indgå i forsikringsordningen mellem

Danske Udlejere og Alm. Brand. Forsikrer du din ejendom opnår du:

Meget attraktive priser og dækninger

Ingen aldersafskrivning på skjulte rør-og stikledninger

En præmie der afhænger af størrelsen på din selvrisiko

Mulighed for at tilkøbe udvidet vandskade

Krav for at være med i forsikringsordningen:

Din lokale medlemsforening er medlem af Danske Udlejere

Din ejendom indeholder minimum 3 lejemål

Din/dine ejendomme har en tilfredsstillende skadeshistorik

Det er super nemt at tjekke prisen og vilkår. Du skal blot skrive en kort mail til: mp@d-u.dk

Oplys ejendommens adresse samt dit medlemsnummer

Specialiseret service og kontante fordele

Specialiseret service og kontante fordele

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Ingen binding og ingen gebyrer

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

LEJEFASTSÆTTELSEN FOR SMÅHUSE I

REGULEREDE KOMMUNER

Det lejedes regulerede værdi

SKRIBENT

Advokat Maria Duus, Focus Advokater

er er flere forskellige regler for, hvordan og efter hvilke regler lejen for et givent lejemål skal fastsættes. Når det skal vurderes, efter hvilke regler lejen skal fastsættes, er det afgørende, om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ikke-regulereret kommune, hvilken ”kategori” lejemålet samt ejendommen falder ind under, da reglerne om lejefastsættelse er opdelt i nogle forskellige kategorier. I det efterfølgende antages, at det lejede er beliggende i en reguleret kommune. En af disse kategorier er ”småhusleje” – lejen for lejemål i ejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder. Her skal lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes regulerede værdi. Denne artikel vil gennemgå reglerne for lejefastsættelse i småhuse. Reglerne findes i lejelovens § 7 og § 32. Artiklen vil ikke behandle emnet i forhold til lejemål i andelsboligforeninger.

KORT OM SMÅHUSBEGREBET

I lejelovens § 7 står, at lejelovens § 32 gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Afgørende er således antallet af beboelseslejligheder og ikke lokaler, der anvendes til andet end beboelse eller værelser.

Baggrunden for indførelsen af ”småhusleje” var at overføre de mindre ejendomme fra reglerne om lejefastsættelse i dagældende boligreguleringslov til lejelovens regler – dog med enkelte modifikationer. Ønsket var ifølge lovens forarbejder generelt at lette administrationen for ejerne af disse ejendomme, så de ikke skulle lave driftsbudgetter mv. for at kunne beregne lejen omkostningsbestemt.

Når det skal vurderes, om lejefastsættelsen i en ejendom skal ske efter lejelovens § 32, skal ”det udvidede ejendomsbegreb”, jf. lejelovens § 9, anvendes, når antallet af lejemål i den pågældende ejendom skal fastlægges. Det medfører f.eks., at flere selvstændigt matrikulerede ejendomme, der er opført kontinuerligt som én bebyggelse, og har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal betragtes som én ejendom. Her skal man være opmærksom på, at antallet af beboelseslejligheder hurtigt vil kunne overskride grænsen på de 6 beboelseslejligheder, når antallet af beboelseslejligheder i flere ejendomme (efter det matrikulære ejendomsbegreb) skal ”lægges sammen”. Det udvidede ejendomsbegreb vil ikke blive gennemgået nærmere i denne artikel, men er selvstændigt behandlet i Magasinet Danske Udlejere, nr. 10, december, årgang 2023.

Som nævnt er det afgørende tidspunkt for optællingen af beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Ændringer i antallet af beboelseslejligheder i ejendommen, f.eks., etablering af nye lejemål eller inddragelsen af lejemål, så der bliver færre efter den 1. januar 1995, er uden betydning for, om småhusreglerne skal anvendes eller ej. Derfor kan man sige, at det vil være den lidt tilfældige omstændighed, hvor mange beboelseslejligheder der fandtes på nøjagtigt dette tidspunkt, der er afgørende. Også ejendomme opført efter den 1. januar 1995 med 6 eller færre beboelseslejligheder er omfattet af reglerne, jf. lejelovens § 7, stk. 2. Det indebærer, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på tidspunktet for ejendommens ibrugtagning, der er afgørende for ejendommens status, når ejendommen er opført efter den 1. januar 1995. For sådanne lejemål er det dog generelt muligt at aftale markedsleje, jf. lejelovens § 54.

DET LEJEDES REGULEREDE VÆRDI OG SAMMENLIGNINGSGRUNDLAGET Efter lejelovens § 32 skal lejen i småhuse fastsættes efter principperne om det lejedes værdi i lejeloven, selvom der er tale om lejemål beliggende i regulerede områder – dvs. i områder, hvor lejen fastsættes ud fra ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi, eventuelt med tillæg af forbedringer (omkostningsbestemt leje). Det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål. I ovennævnte bestemmelse står, at ”Lejen… kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23”. Fastsættelsen af lejen sker altså efter reglerne for det lejedes værdi, mens niveauet for lejens størrelse fastlægges efter reglerne for omkostningsbestemt leje. Meningen hermed var – og er – at lejeniveauet i småhuse skal svare til niveauet for den omkostningsbestemte leje i tilsvarende større ejendomme i området, dog således, at ejeren af småhuse ikke skal belastes med administrative problemer med at beregne lejen omkostningsbestemt. Udlejer kan altså ikke anvende andre lejemål i samme ejendom – eller andre lejemål i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder som sammenligningsgrundlag. Dette er væsentligt at huske på.

Det skal i den sammenhæng også nævnes, at der ikke skal ske en bedømmelse af lejevilkårene i forhold til andre lejemål i ejendommen ved lejefastsættelsen, da lejelovens § 22, stk. 1 ikke vil være gældende for lejeforholdet.

Der skal desuden være foretaget en varsling af omkostningsbestemt leje i et lejemål, for at det kan anvendes som sammenligningslejemål, fordi det fremgår af lejelovens § 32, at det skal være lejemål, hvor "…lejen er reguleret efter § 23"

Sammenfattende kan man roligt sige, at det er noget af en opgave i de fleste byer at finde sammenligningslejemål, der opfylder kriterierne. Det skal man også være opmærksom på, før man varsler en lejeforhøjelse. Udgangspunktet er altid, at det er den part, som ønsker lejen ændret, som bærer bevisbyrden for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.

Indkredsningen af sammenligningsgrundlaget, dvs. den nærmere vurdering af, hvorvidt et lejemål såvel formelt som materielt egner sig som sammenligningslejemål, vil ikke blive beskrevet nærmere i denne artikel. Det skal dog kort nævnes, at den formelle vurdering relaterer sig til spørgsmålet om, hvorvidt et lejemål opfylder de formelle kriterier for at være sammenlignelig, hvorimod den materielle vurdering relaterer sig til spørgsmålet om, i hvilket omfang lejemålet materielt er sammenligneligt.

VÆSENTLIGHEDSKRITERIET

Når sammenligningsgrundlaget er indkredset, skal lejeniveaet fastsættes. I lejelovens § 32 er indsat den begrænsning, at lejen ikke væsentligt kan overstige det lejedes værdi for sammenligningsgrundlaget. Det betyder, at der er et vist spillerum for fastsættelsen af lejen, da lejen blot ikke må afvige væsentligt fra det anførte sammenligningsgrundlag. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger den sammenlignelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som udgangspunkt væsentlig.

Lejen kan herefter kræves forhøjet, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme, som er reguleret efter lejelovens § 23. Omvendt kan lejen kræves nedsat, hvis lejen er væsentligt over den lovlige leje. Reglerne om lejeforhøjelse gennemgås ikke nærmere her.

SKYGGEBUDGET

Tvister om lejens størrelse skal indbringes for huslejenævnet. Nævnet kigger sjældent på konkrete sammenligningslejemål, dette bliver først aktuelt i boligretten. Huslejenævnet fastsætter lejen ud fra deres generelle kendskab til lejeniveauet. I mindre kommuner kan nævnet dog vurdere, at der slet ikke findes nogen lejemål, hvor lejen er fastsat og reguleret efter lejelovens regler om omkostningsbestemt leje. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold her indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv., og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Som udgangspunkt vil der ikke være grundlag for at fremlægge et skyggebudget – eller beregninger af lejen – som dokumentation i en sag om lejeforhøjelse eller lejenedsættelse, hvis der er sandsynlighed for, at der findes sammenligningslejemål. Et skyggebudget vil således ikke indgå som et bevis, der tillægges nogen vægt, førend det er bevist, om der findes sammenligningslejemål. Det betyder, at der vil skulle føres et egentligt udelukkelsesbevis af den part, som vil have lejen fastsat efter et skyggebudget. En beregning af lejen ved opstilling af et skyggebudget skal først ske i det tilfælde, hvor udelukkelsesbeviset er ført. Det er ikke klart hvordan det dokumenteres eller sandsynliggøres, at lejens størrelse for sammenlignelige lejemål er ”atypisk”.

Efter praksis er huslejenævnets angivelse af, at der ikke findes sammenligningslejemål, ikke et tilstrækkeligt bevis for, at sådanne ikke findes. At parterne ikke har fundet og påberåbt sig sammenligningslejemål for huslejenævnet vil heller ikke

være afgørende, da huslejenævnet efter officialprinicppet selv skal forestå sagens oplysning, og ikke er bundet af bevisbyrdeforhold og parternes anbringender. Endeligt lægges der efter praksis heller ikke vægt på, at huslejenævnet ikke har haft kendskab til sammenlignelige lejemål ud fra nævntes erfaringer og generelt kendskab til lejemålene i kommunen, som det må lægges til grund, at kommunen er i besiddelse af. Alt dette medfører, at det kan være ekstremt svært for parterne i en boligretssag og/eller landsretssag at føre bevis for, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvilket igen medfører, at lejen ikke kan fastsættes på baggrund af et skyggebudget. Og det vil typisk føre til, at kravet om lejeændring for lejemålet vil blive tilsidesat, da en lejeændring kræver dokumentation i form af sammenligning.

Skyggebudgettet er ikke ubetinget til ulempe for udlejer. Det kræver dog, at udlejer har dokumentation for både driftsudgifterne og for de forbedringer som er udført i lejemålet. Desuden er det væsentligt, om ejendommen er taget i brug før eller efter 1963, da man i de nyere ejendomme kan medtage et højt afkast, der ofte fører til, at lejen kan sættes højt i skyggebudgettet.

SAMMENLIGNINGSLEJEMÅLENE

ER AFGØRENDE!

Sammenligningslejemålene vil på baggrund af det ovenfor anførte således som udgangspunkt være det nødvendige og tilstrækkelige bevis – om end det ikke er endeligt afklaret i retstilstanden, hvor mange der skal til for at dokumentere, at den aftalte leje afviger væsentligt fra det lejedes værdi.

En retningslinje må være; hvis den part, der ønsker lejen ændret, ikke kan fremlægge sammenligningslejemål for boligretten, så bliver det meget svært at få lejen ændret – nærmest umuligt.

Et udgangspunkt må ligeledes være, at sammenligningslejemålene – hvis sådanne findes og påberåbes – skal besigtiges af boligretten, for at disse lejemål med sikkerhed kan antages at blive tillagt nogen reel bevismæssig værdi. Sammenligningslejemål, der ikke besigtiges, men hvorom der er fremlagt tilstrækkelig dokumentation for regulering efter lejelovens § 23, kan også indgå i bevisvurderingen – men det er uvist, med hvilken bevisvægt sådanne vil indgå. Det vil afhænge af den konkrete sag og de øvrige fremlagte dokumenter i sagen. Se dog hertil f.eks. Østre Landsrets dom af 13. november 2023 (bragt i TBB2024.53), hvor bevisbyrden for krav om nedsættelse af småhusleje blev løftet af lejer ved fremlæggelse af oplysninger om lejemål, der ikke blev besigtiget. Der blev i denne forbindelse lagt vægt på, at lejevilkårene fremtrådte ensartede, da lejemålene fandtes i ejendomme, der var opført nogenlunde samtidigt, da lejemålene var omtrent lige store og da de var beliggende inden for en radius på ca. 1½ km. Afgørelsen er ikke i overensstemmelse med tidligere praksis og det kan være tvivlsomt, om den får stor præjudikatsværdi. Mere om sammenligningslejemål følger i en anden senere artikel. Foreløbigt sammenfattende kan det konkluderes, at regler om småhusleje er lige så komplicerede og uhåndterbare som de øvrige regler for lejefastsættelse i lejeloven. Udlejeren skal passe på – lejeniveauet i småhusene er (desværre) ofte lavere end man (og ejendomsmægleren) regner med. Det skyldes blandt andet de komplicerede regler for lejefastsættelsen, som det er forsøgt beskrevet i denne artikel.

SKRIBENTER

Advokat Mikkel Fisker og Advokat, Ph.D. Bent Ramskov DAHL Advokatpartnerselskab

RABATORDNINGEN

Skal man altid glæde sig over en for lav ejendomsvurdering for en ejerbolig?

enne artikel omhandler spørgsmålet: Er det altid en fordel at få en for lav ejendomsvurdering?

Ja tak - kan lyder som det umiddelbare oplagte svar på spørgsmålet. Vil man ikke som boligejer altid ønske at få den laveste ejendomsvurdering, således man skal betale mindst muligt i ejendomsskat?

Spørgsmålet om betaling ejendomsskat er blevet særdeles relevant, da den nye Ejendomsskattelov trådte i kraft 1. januar 2024 kombineret med, at kun halvdelen af ejerboligerne (i alt 1,3 mio. stk.) er vurderet 1. januar 2020, og der slet ikke er påbegyndt vurdering af alle øvrige ejendomme. Med andre ord er vi midt i en vurderingsproces, der kan få betydning for ejendomsbeskatningen fremad

Vores ejendomsværdiskat og grundskyld fastsættes nemlig på baggrund af den ejendomsvurdering, som vurderingsstyrelsen er i gang med at foretaget af vores ejendomme rundt om i landet.

SKATTERABAT

I forbindelse med den nye ejendomsvurderingslov blev der sidste år vedtaget en ejendomsskattelov.

Samlet set vil fire ud af fem ejendomme i Danmark få en lavere boligskat, sammenlignet med, hvad de ellers skulle have betalt i 2024. Det er til trods for, at mange ejerboliger forventes at få højere vurderinger.

Procenterne for både ejendomsværdiskat og grundskyld er dog samtidig blevet reduceret for at forsøge at undgå, at der opkræves yderligere ejendomsskatter, end der altid er blevet opkrævet. Der er dog en ud af fem der vil opleve, at deres ejendomsskatter stiger. Til den sidste femtedel, blev der indført en rabatordning.

Denne skatterabatordning er indføjet i kapitel 6 i ejendomsskatteloven.

Skatterabatten sikrer, at du som boligejer ikke betaler mere i boligskat i 2024 med de nye boligskatteregler, end du skulle have betalt med de gamle regler. Rabatten er rettet mod både grundskyld og ejendomsværdiskat – samlet benævnt som ejendomsskatter.

Rabatten udgør forskellen mellem det, du skal betale i 2024 med de nye regler, og det, du skulle have betalt i 2024, hvis de gamle regler var videreført.

I de gamle regler var der skattestop på ejendomsværdiskatten og skatteloft på grundskylden. Skatteloftet betød, at grundskylden kunne stige lidt hvert år. Det kunne den også fra 2023 til 2024. En særlig regel om stigningsbegrænsning gør dog, at grundskylden kun kunne stige med 2,8 % fra 2023 til 2024. Disse gamle regler er ikke videreført.

Der er en række betingelser der skal opfyldes for at få skatterabatten.

Skatterabatordningen er rettet mod (i) ejerboliger. Er der ikke tale om en ejerbolig, og oplever man en stigning på grundskylden, er denne stigning begrænset efter regler i kapitel 7 i Ejendomsskatteloven.

Det er en betingelse for at kunne opnå skatterabat, at (ii) man har overtaget ejendommen senest den 31. december 2023. Det er den faktiske aftaltes overtagelsesdato, der er afgørende. Det er endelig en betingelse, at (iii) ejendommen er omfattet af grundskyld for 2024.

Rabatten blev beregnet ved overgangen til de nye regler i 2024 og fastsættes til et fast beløb ved en beregning som

er gældende så længe du ejer ejendommen. Hvis boligskatten stiger på et senere tidspunkt, får du ikke mere i rabat. Desuden bortfalder skatterabatten ved salg af ejendommen.

Rabatten der nu ved indgangen til 2024 er beregnet, er alene en foreløbig beregning, da der endnu ikke findes vurderinger der endelige, der skal indgå i beregningen. Som nævnt er der nu proces med vurderingen 1. januar 2020. Det er midlertidigt den vurdering, der bliver gældende for indkomståret 2024 der skal indgå i den endelig rabat beregning. De rabatter der derfor nu er meddelt er alene foreløbige. Når de vurderinger der skal gælde for 2024 bliver endelige, kommer der også en endelig beregning af rabatten.

BETYDNINGEN AF EN LAV VURDERING I

FORHOLD TIL SKATTERABATTEN

Hvis den forventede nye ejendomsvurdering medfører, at du skal betale mere i ejendomsskat, bliver man som ejer omfattet af rabatordningen jf. ovenfor. Beregningen af skatterabatten medfører, at jo højere din vurdering er for 2024, jo større bliver skatterabatten beregnet i kroner og øre.

Da denne beregning kun foretages en gang og dette beløb videreføres i den fulde ejertid, vil det her være en fordel at få en så højt en vurdering som muligt.

Ud fra denne synsvinkel kan det altså betale sig at klage over en for lav vurdering. Det gælder især der hvor der er udsigt til, at de efterfølgende vurderinger vil stige og derfor medføre en forhøjelse af ejendomsskatten. Man vil herved få en større skatterabat at modregne med i de nye stigende ejendomsskatter.

Omvendt hvis du får en lav vurdering, men står for at skulle sælge indenfor kort tid, vil det ikke kunne betale sig at klage over en for lav vurdering. Den ny ejer vil ikke kunne overtage skatterabatten. Det vil være bedre for den nye ejer at få den lave vurdering, da dette vil medføre lavere ejendomsskatter.

BETYDNING I FORHOLD TIL TILBAGEBETALINGS-

ORDNINGEN

Når du har modtaget din nye ejendomsvurdering for 2020, vil du efter noget tid modtage en afgørelse om kompensation efter tilbagebetalingsordning. Hvorvidt du skal have

kompensation, afhænger af, hvad du allerede har betalt i boligskatter målt op mod, hvad du skulle have betalt, hvis beskatningen var sket med udgangspunkt i den nye ejendomsvurdering pr. 1. januar 2020.

Der foretages først et fradrag på 20% af 2020-vurderingen. Det herefter fremkommende beløb tilbagediskonteres bagud i tid for at finde et beregningsgrundlag for hver år tilbage til 2011/2012. Til brug for tilbagediskonteringen anvendes et prisindeks fra Danmarks Statistik, der afspejler priserne for ejendomssalg i de pågældende år. Den tilbagediskonterede værdi indgår herefter i en ny beregning af grundskyld og ejendomsværdiskat som bruges som sammenligningsgrundlag.

Ved at anvende 2020-vurderingen får en lav eller høj vurdering ligeledes betydning for eventuel mulighed for tilbagebetaling. På baggrund af beregningsmetoden vil en lav vurdering kunne medføre større mulighed for tilbagebetaling af for meget betalt boligskat. Derfor vil en klage over en for lav vurdering pr. 1. januar 2020 kunne have en negativ indflydelse på muligheden for at få tilbagebetalt boligskatter i henhold til tilbagebetalingsordningen.

Tilbagebetalingsordningen beregnes ud fra vurderingen 1. januar 2020. Vurderingen 1. januar 2020 har skattemæssig betydning for årene 2021, 2022 og 2023. Vurderingen 1. januar 2022 får skattemæssig virkning for 2024 og 2025. Den vurdering (2020) der afgør grundlaget for en tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsskat er altså en anden vurdering end den vurdering (2022) der får betydning for skatterabatten. Man kan derfor vælge at acceptere en lav vurdering 1. januar 2020 og sigte mod en høj vurdering 1. januar 2022. Herved får man det bedst fra begge vurderinger.

OPSUMMERING

Hvis vi vender tilbage til det indledende spørgsmål, skal man altid blot være tilfreds med en lav vurdering, så er svaret herpå mere nuanceret, end man umiddelbart skulle tro.

Det er specielt i forhold til skatterabatten og beregningen heraf, sammenholdt med den forventede kommende ejertid, som har indflydelse på svaret herpå. Hver situation skal vurderes konkret.

Advokat, Mikkel Fisker

Advokat, Ph.D. Bent Ramskov

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske

Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.

Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Eigil Pedersen, Herning

Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens

Olav Grønn Hansen

LEJERET:

EJENDOMSREGNSKAB:

SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:

DANSKE UDLEJERE:

40 30 94 06

79 25 30 00

MEDLEMSFORENINGER

Brønderslev Gr. ejerforening

Formand: Svend Andersen

Danske Udlejere Vesthimmerland

Formand: René Borg Vinther

Djurslands Udlejerforening

Formand: Johnny Kjærgaard

Fredericia Gr. ejerforening

Formand: Christian Viuff

Frederikshavn Gr. ejerforening

Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Holstebro Udlejerforening

Formand: Lars Anton Pedersen

Horsens Udlejerforening

Forretningsfører: Hans Kleberg

Kolding Udlejerforening

Formand: Adv. Claus Eland

Lemvig Gr. ejerforening

Formand: Michael R. Madsen

Mariagerfjord Udlejerforening

Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Nordjyske Udlejere

Formand: Martin Verwohlt

Nyborg Gr. ejerforening

Formand: Charlotte Pohlmann

Nørresundby Gr. ejerforening

Formand: Anette Valentin

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening

Direktør: Britta Jespersgaard

Silkeborg Gr. ejerforening

Formand: Flemming Jespersen

Skanderborg Gr. ejerforening

Formand: Michael Mossin Juul

Skive Udlejerforening

Formand: Adv. Keld Frederiksen

Struer Gr. ejerforening

Formand: Helle Pedersen

Sønderborg Udlejerforening

Formand: Claus H. Østergaard

Thisted Udlejerforening

Formand: Louise Rosenkilde

Udlejerforeningen Aarhus

Formand Lars H. Rasmussen

Udlejerforeningen Esbjerg

Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

Udlejerforeningen Midt-Vest

Formand: Adv. Eigil Pedersen

Udlejerforeningen Nordsjælland

Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Udlejerforeningen Sjælland

Formand: Mikael Jonassen

Udlejerforeningen Storstrømmen

Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen

Udlejerforeningen Svendborg

Formand: Adv. Michael Vestergaard

Udlejerforeningen Sønderjylland

Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Udlejerforeningen Vestfyn

Formand: Adv. Martin Justesen

Vejle Grundejerforening

Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm

Viborg Udlejerforening

Formand: Adv. Lars Kaasgaard

KOMPETENT

FLEKSIBEL LEVERING

PROFESSIONEL MONTAGE

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere

Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

SAMARBEJDSAFTALE MELLEM DANSKE

UDLEJERE OG DI EJENDOM

En meget vigtig strategisk milepæl

SKRIBENT

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

Torsdag d. 18. april 2024 underskrev Danske Udlejere og DI Ejendom en samarbejdsaftale. Ud fra vores fælles vision for ejendomssektoren:

at virksomheder i ejendomsbranchen er ansvarlige, til gavn for hele samfundet har vi nu forpligtiget os begge til at arbejde hårdt for at realisere ovennævnte vision. En forudsætning for at vores vision lykkedes er, at vi altid tilvejebringer og deler vores viden og data, således beslutninger taget af politikere og embedsfolk altid er understøttet af valide data – leveret af Danske Udlejere og/eller DI Ejendom.

Ejendomsbranchen står overfor enorme investeringer i den grønne omstilling. Ca. 30% af den samlede danske udledning af CO2 stammer fra henholdsvis bygningernes energiforbrug samt byggeprocessen, renoveringer og produktion af byggematerialer.

Politikerne skaber rammerne for erhvervslivets muligheder for at tilfredsstille kundernes behov. Hvis et samfund har et sundt og stærkt erhvervsmiljø, har man som oftest også midlerne og viljen til at kunne løfte selv meget store opgaver. DI Ejendom og Danske Udlejere stiller således meget gerne viden, erfaringer og data til rådighed for beslutningstagerne i samfundet.

Danske Udlejere, som er en interesseorganisation, har i dag 31 medlemsforeninger og dermed ca. 6.000 medlemmer. Fælles for alle er, at de enten er ejendomsejere eller udlejere – og med kommerciel interesse indenfor udlejning af bolig eller erhverv.

DI Ejendom er det politiske talerør for ejendomssektoren. DI Ejendom er en del af Dansk Industri. DI er Danmarks største arbejdsgiver- og erhvervsorganisation med over 20.000 medlemmer på tværs af brancher og segmenter, herunder ejendomssektoren i bred forstand.

Vi glæder os til det fremtidige samarbejde med DI Ejendom

Danske Udlejere

Keld Frederiksen - Formand

Michael Preetzmann - Direktør

Conny Lindholt - Bestyrelsesmedlem

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C