April 2024 Magasinet Danske Udlejere

DANSKE UDLEJERE

Nordjyske Udlejere har medlemmer fra hele Nordjylland, og de har derfor nu også åbnet et kontor midt i Aalborg...

Hvad gør udlejer, hvis datatilsynet fører tilsyn med udlejers overholdelse af GDPR?

FORSIDEN

På forsiden ses fra højre formand for Nordjyske Udlejere Martin Verwohlt, bestyrelsesmedlem for Nordjyske Udlejere Conny Lindholt og direktør Michael Preetzmann fra Danske Udlejere. Vi står i dejligt forårssolskin på havnefronten i Aalborg. Vi har lige drukket kaffe i Nordjyske Udlejeres nye og flotte lokaler i Aalborg. Foreningen kan nu også betjene medlemmer fra kontoret i Aalborg.

INDHOLD

Magasin nr. 03 - Årgang 2024

Lederen: Tidens gang…

Nordjyske Udlejere indtager Aalborg

Påkravsbrev og ophævelsesbrev må tidligst sendes…

Indvendig efterisolering

Brugsrettigheder part II

Byggekranerne forsvinder

Mere skimmelsvamp

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155

kontakt@d-u.dk www.d-u.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann

Fredensgade 30, 8000 Århus C

Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

FORMAND

Advokat Keld Frederiksen

Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann

Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

REDAKTIONEN

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk

Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk

LAYOUT

Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

LEDER formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LEDEREN

Udlejerforeningens opgaver

Hvad skal en udlejerforening beskæftige sig med?

Skal vi berøre alt, der drejer sig om lovgivning og regulativer m.v. indenfor

- Byggeri

- Bygningsmaterialer

- Jordbundsforhold

- Infrastruktur

- Energiforhold: Grøn energi og fossile brændsler?

- Ejendommenes påvirkninger på nær- og fjernmiljøet?

- Sundhed og sociale forhold for beboerne?

- Lokalplaner

- Lokal og landsdækkende erhvervsudvikling

- Lejelovgivningen?

- Og rigtig mange andre relevante emner

Alle disse forhold er relevante for en udlejer at vide noget om – noget mere end andet!

Man kan spørge, om alle disse forhold skal/kan behandles af den samme organisation?

Det danske samfund er sammensat af ufattelig mange interesseorganisationer, der hver for sig ynder at kæmpe for, at netop deres specielle formål fremmes – evt. beskyttelse af stenbideren - om kampen sker for at beskytte stenbiderrognen, selve stenbideren eller fiskernes erhverv, er ikke helt klar – der kan argumenteres på mange forskellige måder.

Vi skal som organisation have overblikket og have forbindelse og kontakt med de mange andre brancheorganisationer, der findes og som hver har deres specialområde som deres

spidskompetence. Når disse forskellige kompetencer lægges sammen, vil der som oftest fremkomme et samlet godt resultat – ikke alene for den enkelte branche, men for os alle i samfundet. Én ting er dog sikkert for Danske Udlejere, og det er, at vi overordnet skal koncentrere os om vort klare formål som er: At gøre forholdene for den private udlejer bedre. Vi skal dog også være lydhøre overfor argumenter fra andre brancher, der kunne trække i en anden retning.

Der findes organisationer i Danmark, der omfavner mange brancher og dermed også har en bred viden omkring mange samfundsrelevante forhold – altså én organisation, som opfylder ønsket om, på et professionelt grundlag, at kunne fremkomme med afbalancerede løsningsforslag til politikerne. Løsninger, der ikke alene tager hensyn til den enkelte branche, men vurderer løsningen samfundsmæssigt og ud fra flere synsvinkler.

Når Danske Udlejere skal udtale sig om samfundsmæssige forhold, der har berøring med lejelovgivningen - dét at være ejendomsbesidder - er det ofte en fordel, at man kan fremkomme med underbyggede informationer omkring arbejdsretlige, miljømæssige og andre forhold, der har betydning for vores branche – og dermed for samfundet, som helhed. Vi skal have adgang til sådanne oplysninger, da vi ikke har alle sådanne informationer ”in-house”, og vi skal tillige derigennem forbedre vore muligheder for at få synspunkterne fremført overfor såvel politikerne, embedsværket og medierne.

Danske Udlejere arbejder intenst på, at få disse muligheder realiseret.

SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

NORDJYSKE UDLEJERE INDTAGER AALBORG

Nordjyske Udlejere har siden deres opstart haft kontor i Hjørring. Det har de fortsat, men foreningen åbnede i marts 2024 også et kontor i den nordjyske metropol Aalborg, da mange af foreningens medlemmer kommer herfra.

”Vi har medlemmer fra hele Nordjylland og dermed også mange fra Aalborg. Vi har et ønske om at være tæt på vores medlemmer, og det kan vi være med et kontor i både Hjørring og Aalborg”, siger Martin Verwohlt, direktør i Valhal Estate og formand i Nordjyske Udlejre.

Danske Udlejre er taget til Aalborg, hvor Nordjyske Udlejre har budt indenfor i deres nye og indbydende kontordomicil på Alexander Foss Gade 9, tæt ved motorvejstilkørsel og kun få hundrede meter fra Aalborg midtby. Vi befinder os i den nyere bydel i Aalborg kaldet Eternitten.

”ProDomus har jo valgt at melde sig ud af Danske Udlejere fra 2025, og det betyder selvfølgelig, at Nordjyske Udlejere nu bliver en del mere synlige og aktive i Aalborg” siger Conny Lindholdt, stifter og ejer af Valhal Estate samt medlem af bestyrelsen i både Nordjyske Udlejere og Danske Udlejere.

UDDANNELSE ER ALTAFGØRENDE

Ifølge Martin Verwohlt og Conny Lindholdt kan man

som medlem af Nordjyske Udlejere bl.a. forvente sig mange spændende arrangementer og kurser fremadrettet.

”Vi forventer at afholde omkring 4 kurser hvert år med forskelligt indhold, dog altid med fokus på Nordjylland som helhed. Herudover kan vores medlemmer selvfølgelig også altid tilmelde sig de øvrige godt 60 årlige kurser, som Danske Udlejere afholder. Der er med andre ord rig mulighed for at dygtiggøre sig og blive en mere professionel udlejer” siger Martin Verwohlt.

Ifølge Nordjyske Udlejere er det at uddanne og professionalisere udlejerbranchen netop en af foreningens væsentligste opgaver.

” Det er en meget vigtig mission for os at uddanne vores udlejere, så de fremstår mere professionelle og undgår de mange faldgruber i lejeloven. På denne måde undgår vi også, at der opstår alle de unødvendige konflikter mellem lejer og udlejer. I virkeligheden hjælper en mere professionel tilgang både udlejer og lejer, så det er jo bestemt i alles interesse”, siger Martin Verwohlt.

Udover foreningens årlige kurser kan medlemmerne også frit benytte sig af den store artikeldatabase, som Nordjyske Udlejere har samlet på deres hjemmeside.

”Oftest bliver vi desværre først kontaktet, når det er gået

galt for en udlejer. Udlejer har måske glemt at varsle fraflytningssynet, eller måske har udlejer ikke fået lavet et korrekt indflytningssyn. Det kan jo betyde et tab på mange tusinde kroner, så der går en del tid med at gennemgå, hvad udlejer skulle have gjort”.

Jeg plejer gerne at foreslå, at vores medlemmer bruger et par dage på at læse vores artikeldatabase igennem. Her kan de faktisk finde alle de oplysninger, som de har brug for som udlejer. Her står alt fra, hvordan man udarbejder en lejekontrakt, hvordan man indkalder og afholder et indflytningssyn, og hvordan man håndterer en opsigelse. Alt er beskrevet i vores artikeldatabase, så brug gerne noget tid på vores hjemmeside”, siger Martin Verwohlt.

Martin Verwohlt fortæller, at han ligeledes henviser mange medlemmer til Danske Udlejeres hjemmeside, der også har en bred vidensdatabase samt mange forskellige formularer. Især de forskellige formularer er noget, som udlejerne kan bruge i deres hverdag. Her finder de både skabeloner til lejekontrakter, ophævelser, opsigelser m.m.

GRATIS JURIDISK RÅDGIVNING

Som medlem af Nordjyske Udlejere, har man også mulighed for at benytte sig af foreningens juridiske rådgivning.

”Vores medlemmer kan frit både ringe og skrive ind til os med juridiske problematikker. Jeg er selv udannet erhvervsjurist og har 20 års erfaring fra branchen, og herudover har vi ansat Mads Sonne Brøting, der er uddannet jurist. Hos Nordjyske Udlejere får man kort sagt en super professionel udlejerforening til et absurd

billig årligt kontingent”, smiler Martin Verwohlt.

Nordjyske Udlejere har valgt at være en del af paraplyorganisationen Danske Udlejere, og det er der en helt særlig grund til.

”Danske Udlejere er den eneste forening, der også forsøger at hjælpe den lille udlejer. Det er efter min mening ekstremt vigtigt for hele branchen, at vi også sørger for at dygtiggøre og hjælpe de små udlejere. Det er jo især dem, der utilsigtet laver fejl, da det kan være rigtig svært at finde rundt i lejeloven og de mange regler. Fejl, der koster hele branchen dyrt i både penge og omdømme. Det er derfor afgørende for os, at der både er plads til den lille, den mellemstore og den helt store udlejer - og det er der hos Danske Udlejere,” siger Conny Lindholdt.

DEM OG OS

Martin Verwohlt vil også rigtig gerne være med til at ændre det fjendebillede, der ofte bliver tegnet af forholdet mellem udlejer og lejer.

”Jeg har i min studietid været ansat i Lejernes Landsorganisation, så jeg har siddet på begge sider af bordet. Jeg har altid undret mig meget over det fjendebillede, som jeg synes begge sider forsøger at male af hinanden. Det er efter min mening en helt forkert vej at gå, og det vil vi også rigtig gerne være med til at ændre. Hvis vi uddanner og oplyser vores udlejere til at gøre det rigtige, så ryger konflikterne også, og vi opnår et bedre og bedre samarbejde. Vi skal ganske enkelt have fjernet ”os og dem” forestillingen, og den dialog tager jeg meget gerne med de forskellige lejerorganisationer”, siger han.

ER DU MEDLEM AF PRODOMUS - OG VIL DU GERNE BLIVE HOS

Udlejerforeningen ProDomus har valgt at melde sig ud af Danske Udlejere med virkning fra 1. januar 2025.

Hvis du er medlem af ProDomus betyder det helt konkret, at du aktivt skal vælge en alternativ lokal udlejerforening, hvis du ønsker at beholde din ejendomsforsikring (ingen aldersafskrivning på stikledningsskader og rørskader m.m.) og dine øvrige medlemsfordele gennem Danske Udlejere efter skæringsdatoen.

I det nordjyske har vi lokale udlejerforeninger i Frederikshavn, Brønderslev, Vesthimmerland, Nørresundby, Mariagerfjord samt Nordjyske Udlejere med kontor i både Hjørring og Aalborg.

Medlemskontingentet til Danske Udlejere er indeholdt i dit kontingent til den lokale udlejerforening. Størrelsen af kontingentet til den lokale udlejerforening er varierende. Indmelding og oplysning

om størrelsen af kontingentet hos de forskellige lokale foreninger i Nordjylland er som følgerpr. kalenderår 2024:

• Nordjyske Udlejere kr. 850,-

• Mariagerfjord (afhængig af antal lejemål) kr. 850,- til 1.250,-

• Danske Udlejere Vesthimmerland kr. 550,-

• Brønderslev Grundejerforening kr. 550,-

• Frederikshavn Grundejerforening kr. 750,-

Der er igen skjulte gebyrer eller lignende, så ovennævnte er din endelige pris.

Med kontingentet fortsætter du helt som tidligere i forsikringsordningen, og du beholder selvfølgelig også de øvrige mange medlemsfordele hos Danske Udlejere (gratis telefonisk rådgivning, kurser mm.).

Martin Verwohlt fortæller, at Nordjyske Udlejere arbejder på at arrangere et dialogmøde med Lejernes Landsorganisation, hvor der bliver mulighed for at dele synspunkter og se sagen fra begge sider af bordet. Sådan et samarbejde vil ifølge Martin Verwohlt være gavnligt for begge parter og hele branchen generelt.

POLITISK INDFLYDELSE

Det er ifølge Conny Lindholdt mange år siden, at det er lykkedes for en udlejerforening at slå igennem rent politisk. Det kan være rigtig svært at nå igennem til Christiansborg, så der skal ifølge erhvervskvinden andre metoder til end den direkte vej.

”I Danske Udlejere ser vi bl.a. med stor interesse på andre brancheforeninger, hvor vi kan opnå en større politisk indflydelse ved at indgå et samarbejde. Brancheforeningen DI Ejendom under Dansk Industri kunne i denne sammenhæng, være et rigtig godt bud på et muligt samarbejde”, siger Conny Lindholdt.

Conny Lindholdt fortæller, at de i Nordjyske Udlejere også har fokus på at få en større indflydelse rent lokalt. Som eksempel nævner hun bestyrelsesmedlem, Lasse Gram Pedersen, der bl.a. sidder med i et udvalg i Hjørring, hvor de arbejder med bymidten. Det er ifølge Conny Lindholdt flere af sådanne udvalg, der kan være med til, at foreningen kan få mere indflydelse.

”På vores kommende kursus i Aalborg (red. 20.03.2024)

”Ejendomsmarkedet i Nordjylland” er det bl.a. lykkedes os at få Lasse Frimand Jensen, borgmester i Aalborg og Mikkel Høegh, økonom i Jyske Bank til at deltage i en spændende dialog. Det er yderst relevant for vores udlejere at få belyst, hvordan borgmesteren eksempelvis

ser Nordjyllands evne til at tiltrække arbejdskraft, og hvilke forventninger der er til den 3. limfjordsforbindelse”, siger Martin Verwohlt.

FREMTIDENS UDLEJER

Mange udlejere kan i dag nikke genkendende til, at det gennem de senere år er blevet markant sværere at være udlejer. Konkurrencen er blevet større, og flere og flere udlejere oplever derfor tomgang. Derudover er renteniveauet højt, og de faste administrationsomkostninger stigende.

”Vi har i dag et marked, hvor udlejerne rent faktisk skal vælges til af lejerne. Som udlejer skal vi mere end nogensinde holde et ufatteligt højt serviceniveau, og vi skal sikre, at vores lejemål fortsat er attraktive for lejerne. Herudover skal vi være rigtig dygtige til at markedsføre os, og vi har i Valhal Estate derfor valgt at gøre meget inden for de sociale medier, som bl.a. Facebook, Instagram og TikTok”, siger Martin Verwohlt.

”Jeg tror faktisk, at det bliver svært at overleve som udlejer fremadrettet, hvis ikke man kan finde ud af at markedsføre sig på de sociale medier. Det er derfor også noget, som vores medlemmer bliver nødt til at forholde sig til og et emne, som vi i Nordjyske Udlejere kommer til at sætte på dagsordenen bl.a. gennem kurser,” siger Conny Lindholdt.

Der kan vist ikke herske nogen tvivl om, at Nordjyske Udlejere står mere end klar til at tage imod medlemmerne - og det nu også i Aalborg ...

Skanderborgvej 86, 8000 Aarhus C

Gedigen og nyrenoveret ejendom med 15 lejligheder på Langenæs Ejendommen er en klassisk etageejendom. Bygningen er opført i 1942 i de karakteristiske røde sten, der bidrager til dens traditionelle og tidløse udseende. Der er i 2023 monteret nye 3-lags energivinduer på for-og bagfacade. Derudover fik ejendommen indrettet tagboliger, med tagaltaner i 2012, hvor også taget blev udskiftet

KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 FOR MERE INFO

25.500.000

Købesum i kr.

P.P. Ørums Gade 30, 8000 Aarhus C

4,2 % Forrentning

869 m2 Samlet areal

Yderst velholdt ejendom på det attraktive Frederiksbjerg Klassisk rødstensejendom med 11 attraktive lejligheder, opført i 1935 med bl.a. altaner og elevator. Klimaskærmen fremstår ligesom resten af ejendommen yderst velholdt – senest med nyt sadeltag belagt med røde teglsten og nye kviste fra 2017.

Der var flere interesserede købere til ejendommen, hvorfor lignende ejendomme søges for konkrete købere.

KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 HVIS DU OVERVEJER DISKRET SALG.

“Strategien er klar – vi kører Boligflow på det hele”

- Daniel Høgh Zacher Kirkegaard, CFO Skanlux

Software til den nye generation

Blandt de nominerede til 'Ung i Ejendom 2020' kunne man finde Daniel Høgh Zacher Kirkegaard, der allerede dengang gjorde sig bemærket med sin brede forståelse inden for økonomi, IT og ledelse. Han stod i spidsen for digitaliseringen af sin daværende arbejdsplads, hvor han håndterede en ejendomsportefølje på 3 milliarder kroner.

Samme år besluttede Daniel at implementere Boligflow som administrationsværktøj på sin egen portefølje, og tre år senere er han stadig aktiv bruger af platformen. Daniel er sidenhen blevet CFO hos Skanlux, hvor et af hans første tiltag var at introducere resten af organisationen for Boligflow.

"Effektivisering af arbejdspladsen er en motiverende faktor for mig," starter Daniel ud, hvor passionen er svær at overse. "Boligflow fungerer hurtigt og er gennemtænkt. Hvis jeg har behov for at følge op på noget i løbet af ferien, ved jeg, at systemet virker lige så godt på min iPad som på computeren. Jeg kan nemt sidde ved poolen og løse de opgaver, der kræves."

Kollegerne er begejstrede for Daniels valg

De rigtige processer udgør grundlaget for en effektiv organisation, efterfulgt af automatiseringen af forretningsgange, hvor det er muligt. Boligflow hjælper blandt andet med opkrævning, bogføring og opfølgning på dårlige betalere.

"Jeg udfører ikke længere manuelle opgaver. Boligflow håndterer udligninger, og PowerBI trækker data ud og præsenterer dem for organisationen. Resten af teamet bruger Boligflow til lejekontrakter, lejerkommunikation og flyttesyn. Og de er vildt begejstrede for den forskel, det gør i hverdagen," uddyber Daniel om, hvem der bruger de enkelte dele af systemet.

Med sin baggrund fra revisionsbranchen, en kandidatgrad inden for IT og flere års ledelseserfaring er Daniel en af dem, der med sin konstruktive feedback, stærke drive og strategiske visioner er med til at forme Boligflow.

Daniels anbefaling er, at du tager med på rejsen ind i en ny digital tidsalder og er med til at forme en effektiv og værdiskabende ejendomsadministration.

ER DU KOMMET I GANG MED ESG-REGNSKABET?

Danske Udlejre var vært ved kurset ” Bæredygtighed ift. udlejningsejendomme – hvad byder fremtiden på?” hos Audi i Fredericia den 20. marts 2024, hvor godt 70 kursister blev klogere på, hvad ESG betyder for dem og deres forretning.

Michael Preetzmann , direktør ved Danske Udlejere startede med at byde velkommen og italesatte herefter det faktum, at ejere, udlejere, administratorer og investorer ganske enkelt bliver nødt til at forholde sig alvorligt og praktisk til bæredygtighed i deres ejendomme. Klimaet har behov for det, og en lang række interessenter vil herudover kræve det via regler og lovgivning fra EU og national side.

Det kan dog være rigtig svært at tage hul på det såkaldte ESG-regnskab, så Danske Udlejere kommer også fremadrettet til at belyse de forskellige problematikker, og vi vil nøje holde øje med udviklingen.

Til eftermiddagens kursus havde vi bl.a. inviteret Katrine Ziska, senior specialist i bæredygtighed ved Jyske Bank, Sofie Ladekjær advokat ved Clemens Advokatfirma og Cristine Toft Ussing, Senioradvokat ved Clemens Advokatfirma, til hver især at komme med deres råd og vejledning.

GODE RÅD

”Det er altid en god idé at sætte sig en realistisk målsætning, som man rent faktisk er i stand til at efterleve. En god start kunne f.eks. være at dokumentere igangværende aktiviteter. Start med at integrere ”de lavest hængende frugter, så vil man hurtigt kunne se et resultat af arbejdet”, siger Katrine Ziska.

Katrine Ziska afsluttede sit indlæg med at opsummere nedenstående råd

• Det er et lovkrav, at alle lejemål har et energimærke, men jeg kommer alligevel ud til rigtig mange udlejere, der ikke har styr på den del. Jeg vil derfor anbefale alle, at de snarest muligt får et energimærke til alle deres lejemål

• Sørg for at registrere og følge op på hvilke energioptimerende tiltag, som I ønsker at foretage i jeres ejendomme den kommende tid

• Beregn CO2 i jeres direkte aktiviteter, kaldet scope 1 (bl.a. brændstofforbrug) og scope 2 (bl.a. forbrug af el og varme). Suppler gerne med relevante sociale og ledelsesmæssige nøgletal (f.eks. nøgletal for fastholdelse af lejere og medarbejdere, arbejdsulykker og medarbejdervilkår).

Cristine Toft Ussing gennemgik en række bæredygtighedskrav, der i dag påvirker nybyggeri og på sigt også kommer til at påvirke renoveringer. Hun kom afslutningsvis med nedenstående råd:

• Får styr på taksonomiforordningens krav til din virksomhed / ejendomsportefølje

• Vær opmærksom på de nye bæredygtighedskrav i bygningsreglementet i forbindelse med nybyg

• Spørg din rådgiver, hvis du er i tvivl

Sofie Ladekjær opfordrede udlejerne til at tænke bæredygtighed ind i deres ejendomme, da det efter hendes

SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen, kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

mening er en fordel for både udlejer og lejer. Hun afsluttede sin gennemgang med følgende råd:

• Forhold jer til bæredygtighed og ESG i lejekontrakterne

• Lav en plan for arbejder på ejendommen og ejendommens vedligehold

• Hav en god dialog med ejendommens bruger, dvs. lejerne

Simon Aagaard Enni, konsulent indenfor machine learning og kunstig intelligens hos Teknologisk Institut var desværre forhindret i at deltage på aftenens kursus grundet et maveonde. Han sendte dog efterfølgende tre gode råd:

• Hvis man vil i gang med AI, kan følgende ai-assistenter hentes gratis: ChatGPT 3.5 (https://chat.openai.com/) og Google Gemini (https:// gemini.google.com/app). Man skal dog huske, at der ikke er nogen datasikkerhed forbundet med at bruge de gratis versioner.

• Husk at AI først og fremmest er en måde at løse problemer på. Om det er ChatGPT eller en Machine Learning model, så skal man huske at holde sig målet for øje og sikre sig, at man har fat i det rigtige problem til at starte med

• Hvis man skal i gang med skræddersyet AI som f.eks. til ressourceoptimering, så vil jeg klart anbefale, at man indkalder nogle professionelle, som kan hjælpe med at indsamle de rigtige data og lave den rigtige model til problemet

RASMUS JØRGENSEN

Pedersen & Juel Ejendomme

Det var et rigtigt fint kursus med nogle gode inputs. Det var især interessant at høre hvilke krav, som banken stiller til os udlejere. Herudover var det også meget relevant få gennemgået de forskellige klimakrav, da vi jo også skal i gang med at forberede vores ejendomme til ESG”.

CLAUS ELAND

PVJ Ejendomme

Jeg fik rigtig meget ud af kurset, og jeg kunne stort set bruge det hele. Vi skal i gang med at arbejde med ESG, så jeg har pt. brug for alt den viden, som jeg kan få. Jeg starter også på en uddannelse i bæredygtighed på IBA i Kolding til april, så jeg forhåbentlig kan lave vores ESGregnskab”

TANJA D. SØRENSEN

TTS Ejendomme

Jeg har tidligere udarbejdet et klimaregnskab for vores produktionsselskab, og nu skal jeg så i gang med vores ejendomme. Jeg kender derfor allerede nogle af redskaberne, men det var rigtig godt at høre, hvordan man får det ført over på ejendomsbranchen.

HVORDAN KOMMER JEG VIDERE?

Danske Udlejre henviser bl.a. til Virksomhedsguiden, der har udarbejdet en beskrivelse af hvad ESG er, og hvordan du kommer i gang. De har herudover lavet en ESG-skabelon, som du kan tage udgangspunkt i.

ESG er en måde at strukturere og synliggøre arbejdet med bæredygtighed på, og det dækker bl.a. over indsatser inden for miljø og klima, sociale forhold og virksomhedsadfærd inden for bæredygtighed.

(E)NVIRONMENT

Miljø- og klimamæssige forhold, fx CO2-udledninger, klimaændringer og -tilpasning, forurening, vand- og havressourcer, biodiversitet, økosystemer, og cirkulær økonomi.

(S)OCIAL

Sociale forhold, fx arbejdsforhold for din egen arbejdsstyrke og arbejdstagere i din værdikæde, berørte samfund, forbrugere og slutbrugere.

(G)OVERNANCE

Forhold inden for virksomhedsadfærd, fx, virksomhedskultur, beskyttelse af whistleblowere, antikorruption eller politisk engagement.

Kilde: virksomhedsguiden

SKRIBENT

PÅKRAVSBREV OG

OPHÆVELSESBREV

Hvor må disse tidligst afsendes?

ndertegnede har tidligere udfærdiget en liste over de vigtige datoer for, hvornår en boligudlejer tidligst må afsende henholdsvis: Påkravsbrevet og Ophævelsesbrevet. Der er desværre indsneget sig 2 mindre fejl i det viste skema på side 11 i Magasinet Danske Udlejere november 2023.

Derfor gentages skemaet hermed – inkl. de 2 rettelser. Husk det gode råd: Er du i tvivl – så udsæt heller afsendelse af påkrav eller opsigelse med 1 dag. Sender du et af disse breve for tidligt, og fogedretten evt. skal være behjælpelig med udsættelsen af lejeren, og opdager fogeden fejlen, er der dømt en ”ommer”.

• Der kan indleveres Quick/anbefalet-post lørdag – men tjek om evt. mindre posthuse ”af-postes” lørdag??

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT

Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen

• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger

• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers

• Meget mere end fordelingsregnskaber i

SUNDE BYGNINGER &

SKRIBENT

Kommunikationskonsulent Bo Bjerre Hansen, Grundejernes Investeringsfond

INDVENDIG EFTERISOLERING GIVER ØGET KOMFORT, MEN MONTERINGEN ER SÅRBAR

I ældre ejendomme med arkitektonisk herlighedsværdi, er det ofte udelukket at isolere udvendigt. Indvendig efterisolering kan derfor være vejen til en lejlighed med komfortabelt indeklima.

Familien West har fået bedre indeklima efter indvendig efterisolering.

komfortabelt. Også i de kolde måneder. “Hvor vi før døjede med træk, blafrende stearinlys og fik dyre varmeregninger, så har vi nu en konstant og behagelig temperatur,” fortæller Jakob West, om situationen, som har medført et helt nyt liv for Jakobs lille familie.

amilien West bor i en ældre ejendom på Nørrebro i København, som blev gennemgribende renoveret. Før renoveringen var der træk, blafrende stearinlys og dyre varmeregninger. Ydermurene var kolde. Radiatoren var glohed for at holde varmen. Forældrene måtte passe på, at den lille søn ikke brændte fingrene på radiatoren. En energirenovering med indvendig efterisolering og tætte vinduer har ændret indeklimaet. Nu er der

KOLD VÆG

Bjarne Gantzel boede også i en kold lejlighed på Østerbro, uden isolering mod gaden. Han fortæller om situationen før lejligheden blev indvendigt efterisoleret. “Jeg kan tydeligt huske, at der var koldt på væggen, og man kunne mærke det, når man sad tæt på. Og den hvide maling havde ligesom en mørk skygge. Nu føles væggen ikke længere kold.”

KLIMA

Fra 1860 til 1960 blev der bygget 600.000 lejligheder, som ikke lever op til nutidens krav om energiforbrug og bokomfort. De har ikke hulmur, er kolde og det kan trække ind ad de gamle vinduer. Ejendommene er ofte bevaringsværdige, i hvert fald hvad angår facaden mod gaden. Mod gården og på gavlen kan man ofte isolere udvendigt, hvilket byggeteknisk altid er billigere, bedre isolerende og det reducerer ikke boligarealet. Efterisolering kan bidrage til opfyldelse af Danmarks klimamål.

Leif Rønby John Skovmand Thomsen

TEKNISKCHEF HOS GI, JOHN SKOVMAND THOMSEN FORTÆLLER:

I nogle ældre ejendomme, kan det være svært at holde varmen i en bolig. Og et lidt for koldt indeklima kan belaste sundheden. Jeg kan godt forstå, at lejere og ejere i nogle situationer kan ønske indvendig efterisolering. Ældre bevaringsværdige ejendomme er jo for smukke til at isolere dem udvendigt, selvom det byggeteknisk er den bedste løsning.

Som udgangspunkt anbefaler GI ikke indvendig efterisolering. Men hvis det af komfort- eller energimæssige årsager er nødvendigt at etablere indvendig efterisolering, så anbefaler vi altid at den oprindelige overflade afrenses fuldstændig, således at den fremstår helt uden organiske stoffer, som fx tapetrester. Jeg peger selv helst på løsninger med brug af porebeton hvor man ikke anvender dampspærre. Endelig anbefaler vi at konstruktionen udføres således at dugpunktet ikke flyttes i forhold til bjælkeenderne. Altså at bjælkeenderne holdes varme.

Her er isoleringspladerne med gips og plastskum klar til montering ved renoveringsprojektet i Ryesgade.

Her fornemmes et tværsnit af den indvendige efterisolering foran vinduet, og her er radiatoren allerede monteret.

INTERESSE BLANDT UDLEJERE

En rundspørge blandt udlejere af ældre ejendomme viser, at der er efterspørgsel efter indvendigt isolererede lejligheder. Lejligheder med en komfort, hvor man ikke fornemmer kuldefald fra væggene mellem vinduerne i lejligheden, og hvor der ikke er træk. Alle fagfolk er dog meget hurtige med at hæve pegefingeren og advare om, at udførelsen af indvendig efterisolering rummer en del faldgruber, samt at der vil være ekstraudgifter til drift. Desuden også at det er meget casespecifikt hvorvidt den konkrete ejendom er egnet til indvendig efterisolering, samt at udførelsen kræver særlig faglig forståelse af ejendommens samlede konstruktion.

Tømrerne er i færd med at montere indvendig isolering.

SKIMMELSVAMP

Den største lurende fare er skimmelsvamp. Når et lag af isolering påføres en kold mur, opstår der kondens, når varm indeluft møder en kold mur. Man kan sige, at dugpunktet flyttes ind i konstruktionen. Når kondens er spærret inde bag et lag isolering, så er der risiko for skimmelsvamp. Etableres denne løsning skal man derfor få renset al organisk materiale bort fra indermuren, når man isolerer. Skimmelsvampen har brug for organisk materiale for at leve. Og er der tapetrester tilbage, så vil skimmelsvampen gro bag efterisoleringspladen og dampspærren.

GODE EKSEMPLER

Arkitekt Leif Rønby har projekteret indvendig efterisolering til flere renoveringsopgaver. “Vi gjorde det sådan, at vi afrensede murstensvæggen supergrundigt, for at fjerne absolut al organisk materiale. Fx rester efter tapet. Til at efterisolere anvendte vi en plade med fenolskumisolering og gips. Nederst havde vi en åbning, for at bjælkeenderne i etageadskillelsen ikke skulle blive kolde. Det skyldtes en bekymring for, at kolde bjælkeender skulle være truet af skimmel og råd,” fortæller Leif Rønby. Han oplyser desuden, at efter mere end 10 års drift, er der ikke spor af problemer i de projekter, han har været involveret i.

For at teste effekten af afrensning undlod vi at afrense i en i enkelt stuelejlighed. Forsøget udførtes med DTU. Efter 18 måneder, pillede vi isoleringen ned, og der var masser af skimmelsvamp. Dermed var det bevist, at grundig afrensning er både nødvendig og virksom.

TYPOLOGI TO FORSKELLIGE

GRUNDTYPER INDVENDIG

EFTERISOLERING

GRUNDTYPE 1

Byggeplade med mineraluld eller fenolskum, dampspærre og gips

Traditionel indvendig efterisolering med en forsatsvæg, der består af et træeller stålskelet, mineraluld, dampspærre og gipsplade. Der kan opstå kondens. I driften skal det sikres, at dampspærren ikke gennembrydes. Fx ved at beboer hænger hylder op eller lignende.

GRUNDTYPE 2

Porebeton eller kalciumsilikatplade

Disse plader er porøse og ikke særligt skruefaste. For at bevare dem, bør det sikres, at de behandles ordentligt. Desuden må der ikke males med diffusionslukket maling på overfladen. Da pladen er diffusionsåben kræves der ikke dampspærre.

Fordele og ulemper ved de to grundtyper

Fordele

• Mindre varmetab gennem ydervæggene

• Bedre økonomi pga. lavere varmeregning

• Varmere overflader og mindre træk

• Øget komfort og bedre indeklima

• Lavere CO2-udledning

• Husets værdi øges

• Mulighed for at opholde sig i en større del af rummet, idet ydervæggene er varmere.

Ulemper

• Reduktion af arealet

• Forsatsvæg med skrøbelige egenskaber

• Hvis montering ikke er helt korrekt, kan det give skader.

En mulig 3 grundtype

En tredje løsning med mekanisk ventilation bag forsatsvæggen er på markedet, men er ikke slået an.

Biogene isoleringsmaterialer

Et DTU-forsøg fra 2022 viste, at indvendig efterisolering med biogene materialer som fx cellulose og hampfibre desværre blev opfugtede. Disse materialer er desuden imprægneret med usunde kemikalier. Imprægneringen skal beskytte mod skimmelsvamp og brand. Holdbarheden af imprægneringen er usikker.

Med den færdige indvendige efterisolering, er arealet reduceret en smule.

Designa

NU KAN VI, SOM DE FØRSTE, DOKUMENTERE ET KØKKENS MILJØAFTRYK

MILJØ, KLIMA OG

Designa har, som første danske køkkenvirksomhed, udarbejdet en EPD (miljøvaredeklaration) og LCA på deres inventar. EPD’en er udarbejdet af Teknologisk Institut og har til formål at kunne dokumentere en køkkenløsnings miljøaftryk ud fra en lang række parametre. Herunder for eksempel produkt, proces og transport.

For at imødekomme de høje krav til miljø og klima samt produktsikkerhed og kvalitet, stiller vi krav til egen virksomhedsdrift såvel som til vores leverandører og samarbejdspartnere. Med EPD’en er det muligt for os at dokumentere og verificere, at der er reelle data bag, når vi fortæller om vores arbejde med bæredygtighed og ansvarlighed, siger Karen Cederkrantz.

BÆREDYGTIGHED ER BLEVET EN FAST DEL AF HVERDAGEN

OG IKKE MINDST

I BYGGERIET

Hos Designa arbejder vi altid på at imødekomme de høje krav til miljø og klima samt produktsikkerhed og kvalitet. Derfor stiller vi krav til egen virksomhedsdrift såvel som til vores leverandører og samarbejdspartnere.

Det arbejde er nu kronet med en EPD – en helt essentiel grundsten, hvis et byggeri skal opnå de mest krævende bæredygtighedscertificeringer.

EPD’en er et vigtigt værktøj for os i vores dialog med kunderne. Indtil videre især vores erhvervskunder. Miljøvaredeklarationen har givet os en stærkere ballast og den gør, at vi både kan deltage i og bidrage konstruktivt til de byggerier, hvor det er påkrævet at kunne dokumentere klimaaftryk, fortæller Christian Johansen, Erhvervschef Designa København & Glostrup . SKRIBENT

HVAD BETYDER ET KØKKEN FOR EN BYGNINGS SAMLEDE MILJØAFTRYK?

Det kan vi nu skabe et veldokumenteret overblik over, som den første køkkenvirksomhed i Danmark. I samarbejde med Teknologisk Institut har vi udarbejdet en miljøvaredeklaration – EPD – på vores inventar.

Læs mere om Designas EPD, ansvarlighed og erhverv på www.designa.dk

TAGER DU KLIMA OG

BÆREDYGTIGHED –FRA DET STØRSTE

BETONDÆK OG DEN

MINDSTE SKRUE –SERIØST?

Alle byggesten, selv køkkenet, tæller med, når en bygnings miljøaftryk regnes sammen. Nu kan vi som de første i Danmark dokumentere køkkenets præcise aftryk med en miljøvaredeklaration (EPD) – udarbejdet i tæt samarbejde med Teknologisk Institut.

Grønne og mere bæredygtige valg og byggeløsninger er højest på listen, når vi går på markedet efter byggestenene til vores boliger. Vi vil kunne bevise, at vores valg af byggematerialer er velbegrundede. Derfor er EPD’er, livscyklusanalyser og andre dokumenterede måleparametre vigtigere end nogensinde før, siger COO og partner hos Core Property, Morten Munkager Knudsen.

egulering af huslejen kræver lovhjemmel eller gyldig aftale. For lejekontrakter indgået fra 1.7.2015 kan det aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Så forsimplet har man dog ikke kunnet opstille det for boliglejemål i store ejendomme i regulerede kommuner (lejemål med omkostningsbestemt leje og gennemgribende moderniserede lejemål). For disse lejemåls vedkommende har det været usikkert, om man som udlejer overhovedet kunne aftale nettoprisindeksregulere huslejen. Denne artikel vil kort gennemgå historikken for nettoprisindeksering i de omtalte lejemål og herefter komme med en konklusion på, hvad det i dag er muligt at aftale i sådanne lejeforhold.

KORT OM HISTORIKKEN - EN RODET OG

FEJLBEHÆFTET LOVGIVNING

Det har tidligere været diskuteret, om der kan indgås aftaler om nettoprisindeksering i lejemål omfattet af lejelovens § 19, stk. 1, dvs. i lejemål med omkostningsbestemt husleje – en rodet og fejlbehæftet lovgivning har været årsagen hertil.

Inden 1.7.2015 kunne der i lejeperioden aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje). Dette blev ændret ved lov nr. 310 af 30.3.2015, der bestemte, at der fra 1.7.2015 ikke længere gyldigt kunne indgås sådanne trappelejeklausuler. Fra 1.7.2015 har det i stedet kunne aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Nettoprisindeksregulering afløste således trappelejeregulering med virkning fra den 1.7.2015. Forud for denne lovændring, dvs. før 1.7.2015, må det antages at have været gældende ret, at der også i lejemål med omkostningsbestemt husleje kunne aftales trappelejeregulering.

For så vidt angår muligheden for at nettoprisindeksregulere huslejen i omkostningsbestemte lejemål i perioden 1.7.2015 og indtil 1.7.2022 skal det nævnes, at usikkerheden herom er blevet afklaret i retspraksis, jf. U.2022.2912V (T:BB2022.484V); hvor det blev fastslået, at der fra 1.7.2015 og (i hvert fald) indtil 1.7.2022 gyldigt kunne aftales nettoprisindeksering i lejemål med omkostningsbestemt husleje.

En utilsigtet problematik opstod ved indførelsen af den nye lejelov pr. den 1. juli 2022, hvor det i loven fremgik af § 6, stk. 1, at (hele) lejelovens § 53 ikke gjaldt for lejeforhold omfattet af § 6, stk. 1 – hvilket er lejemål, hvor lejen reguleres efter lejelovens § 19, stk. 1, eller stk. 2. Med andre ord – der var nu ikke (fra den 1.7.2022) hjemmel i loven til at aftale nettoprisindeksering af lejen i disse lejemål. Og dette på trods af, at det fremgik af forarbejderne til loven, at dette var tilfældet – ud fra den forudsætning, at der ikke ved sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven skulle ændres i gældende retstilstand, herunder i forhold til den nævnte landsretsdom.

Først i efteråret 2023 – og med i ikrafttræden den 1.1.2024 blev ovennævnte fejl korrigeret ved lov nr. 1793 af 28.12.2023. Af forarbejderne til ændringsloven fremgik det bl.a., at det var en fejl, som opstod i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen, at der i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., var henvist til hele lejelovens § 53.

Konsekvensen, af at lovændringen først er indført den 1.1.2024, har også givet anledning til nogle krøllede

ikrafttrædelsesbestemmelser, i det det jo var meningen, at hjemlen skulle have været med i lejeloven pr. den 1.7.2022. Ved fremsættelsen af lovforslaget i Folketinget i efteråret 2023 var ikrafttrædelsesbestemmelsen formuleret således, at ændringen: ”… har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af lejen som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023 tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens opsigelse”.

HVORDAN HÅNDTERES LOVÆNDRINGEN SÅ I PRAKSIS?

Da de fleste lejeaftaler har et opsigelsesvarsel i henhold til lejeloven på 3 måneder, vil det betyde, at lejen første gang kan reguleres pr. den 1.4.2024, selvom det i lejeaftalen måtte fremgå, at reguleringer sker pr. 1.1. Når lejen så igen skal reguleres i 2025, vil denne regulering kunne ske som aftalt pr. 1.1.2025 (forudsat, at lejekontrakten angiver, at reguleringer sker pr. 1.1). Selve kravet om lejeregulering (pr. 1.4.2024) skal ikke ”varsles” overfor lejeren. Lejeren skal alene, som ved ”normale” forhøjelser efter stigning i nettoprisindekset, have en meddelelse om, at huslejen forhøjes den 1.4, så lejeren kan indbetale det rigtige beløb.

Er der aftalt uopsigelighed i lejekontrakten, vil en regulering først kunne opkræves, når uopsigelighedsperioden udløber.

Hvis udlejer har indgået nye lejeaftaler i perioden fra 1.7.2022 til 31.12.2023, og udlejer ikke i disse har indsat en klausul om nettoprisindeksregulering af lejen, da der ikke fandtes en hjemmel hertil, kan man ikke på bagkant gøre et sådant vilkår gældende over for lejer, selvom der har været tale om en fejl i lovgivningen. Dette, da et sådant vilkår kræver en aftale mellem lejer og udlejer.

Lovændringen medfører nemlig kun, at aftaler om nettoprisindeksering som er indgået i perioden 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023 (hvor der ellers ikke var hjemmel til indgåelse af sådanne aftaler) efter lovens ikrafttræden bliver gyldige.

Hvis der er reguleret i perioden fra 1.7.2022 til 31.12.2023 (det forudsættes også at lejeaftalen er indgået i den periode, i det det kun var her, at hjemlen manglede), har lejeren et krav på tilbagebetaling af eventuelle regulering af lejen i perioden.

Fremadrettet vil reguleringen for 2023 (som ikke kunne opkræves) medregnes i lejens størrelse, hvis det var aftalt, at lejen skulle reguleres efter nettoprisindekset den 1.1.2023. Det vil sige, at lejen, der opkræves fremadrettet, kan svare til den leje, udlejer kunne have opnået, hvis aftalen om nettoprisindeksering hele tiden havde været gyldig. I de fleste tilfælde vil det således være et enkelt reguleringsbeløb, som udlejer har mistet – pr. lejemål.

Konklusionen er, at fra den 1.1.2024 kan aftaler om nettoprisindeksering – med de anførte modifikationer – (igen) indgås for alle typer af lejemål, herunder også hvor lejen er fast efter lejelovens § 19, stk. 1, og stk. 2. Indekseringen er i disse lejemål også begrænset af huslejeloftet, selvom loven herom blev indført på et tidspunkt, hvor der ikke var hjemmel til at aftale nettoprisindeksering af lejen her. Da nettoprisindekset ikke er steget med mere end 4 % over den seneste periode, bliver dette dog uden betydning.

HVAD GØR UDLEJER...

hvis Datatilsynet fører tilsyn med udlejers overholdelse af GDPR?

SKRIBENT

Amanda Langeland Knudsen, advokatfuldmægtig / Clemens Advokatfirma

Datatilsynet fører tilsyn med overholdelsen af GDPR i Danmark, og de har for nylig offentliggjort, at boligselskaber, -foreninger og -administratorer er på listen over Datatilsynets fokuspunkter i 2024.

Alle udlejere behandler i et vist omfang personoplysninger om lejere, fx i form af navn, adresse, telefonnummer, kontonummer, oplysninger om gæld, CPR-numre mv.

Når man behandler personoplysninger som led i udlejningsvirksomhed, er man omfattet af persondataforordningens regler (”GDPR”), som Datatilsynet fører tilsynet med, om man overholder. Datatilsynet offentliggør årligt, hvilke områder eller aktører de vil have særligt fokus på for året og føre tilsyn med på Datatilsynets eget initiativ.

Ét af Datatilsynets fokuspunkter for 2024 er boligforeninger, herunder både boligadministrationsselskaber og boligselskabernes egen administration. Mere specifikt kommer Datatilsynet til at fokusere på, om disse aktører har tilstrækkelige procedurer til at håndtere anmodninger fra beboere om at gøre brug af deres rettigheder efter GDPR. Derudover kommer Datatilsynet også til at sætte fokus på boligselskabernes brug af tv-overvågning.

TV-OVERVÅGNING

Datatilsynet sætter i 2024 særligt fokus på, om boligselskaber og -foreninger lever op til reglerne, når de gør brug af tv-overvågning.

Ud over at tv-overvågningen skal ske i overensstemmelse med tv-overvågningsloven, skal overvågningen også overholde GDPR, da videooptagelser af personer er personoplysninger, og behandlingen derfor er omfattet af GDPR.

Udlejer skal derfor sikre sig,

• at der er hjemmel til tv-overvågningen i GDPR,

• at tv-overvågningen er indrettet lovligt, rimeligt og gennemsigtigt, og

• at optagelser fra tv-overvågningen behandles lovligt og slettes i overensstemmelse med lovgivningen.

Udgangspunktet er, at der skal være et konkret og nødvendigt behov for at anvende tv-overvågningen til kriminalitetsbekæmpende og -forebyggende foranstaltning, før det er lovligt at iværksætte tv-overvågningen. Boligorganisationer og -foreninger mv., der repræsenterer husstandene i et boligområde, skal derudover have tilladelse af politiet til tv-overvågning af det pågældende boligområde eller tilknyttede arealer.

At tv-overvågningen skal være indrettet lovligt, indebærer bl.a., at udlejer som udgangspunkt ikke må optage lyd på tv-overvågningen, da det er i strid med straffelovens regler om aflytning.

Det betyder også, at udlejer ikke må bruge optagelserne til andre formål end kriminalitetsforebyggelse, hvis de nye formål ligger for langt fra de oprindelige formål med iværksættelsen af tv-overvågningen. Hvis udlejer har sat tv-overvågning op for at forebygge, at der sker indbrud i ejendommen, må overvågningen således ikke benyttes til at påse, om lejere holder kæledyr imod husordenen.

Udlejer har også pligt til at vurdere, om mindre indgribende foranstaltninger kan være tilstrækkelige til at opnå formålet. Inden udlejer sætter tv-overvågning op for at forebygge indbrud, skal udlejer derfor overveje, om fx opsætning af låse eller tyverialarmer kan være tilstrækkeligt til at forebygge indbrud.

Når en udlejer har opsat tv-overvågning, er udlejer også forpligtet til at opsætte skiltning om tv-overvågningen og til at efterleve oplysningspligten efter GDPR. Skiltningen skal opsættes på en sådan måde, at det skal stå klart for personer, der færdes på det overvågede område, at der er tv-overvågning. Oplysningspligten efter GDPR indebærer herudover, at udlejer skal give lejer en række oplysninger om behandlingen af optagelser i forbindelse med tv-overvågningen, hvorpå lejerne kan optræde. Typisk efterleves oplysningsforpligtelsen med en privatlivspolitik i et bilag til lejekontrakten eller via linkhenvisning til udlejers hjemmeside. For tv-overvågning kan udlejer desuden supplere privatlivspolitikken til lejere ved at opsætte en QR-kode sammen med skiltningen for tv-overvågningen, som personer på det overvågede område kan scanne, og de dermed nemt kan få information om behandlingen af tv-overvågningsoptagelser.

Sikkerheden omkring optagelserne skal også være passende indrettet. Udlejer skal bl.a. sikre sig, at uvedkommende ikke kan tilgå optagelserne. Dette betyder også, at optagelserne kun må være tilgængelige for relevante medarbejdere/personer.

Tv-overvågningsloven regulerer, hvornår tv-overvågningsoptagelser må videregives. Udlejer må således kun videregive tv-overvågningsoptagelser, hvis:

• personerne på optagelserne har givet deres udtrykkelige samtykke,

• videregivelsen følger af lov, eller

• videregivelsen sker til politiet i kriminalitetsopklarende øjemed.

Ovenstående gælder både for stillbilleder og optagelser. Det regnes derudover også for videregivelse, hvis udlejer lader andre gennemse tv-overvågningen.

Videregivelse af skriftlige og til en vis grad mundtlige beskrivelser af tv-overvågningsoptagelser, hvori der fx indgår oplysninger om strafbare forhold om lejere eller andre fysiske personer, er dermed ikke reguleret af tv-overvågningslovens regler om videregivelse. En sådan videregivelse vil derimod forsat være omfattet af GDPR, og der skal derfor være et legitimt formål og et lovgrundlag for en sådan videregivelse.

Optagelser fra tv-overvågning må som udgangspunkt højst gemmes i 30 dage, medmindre det er nødvendigt at behandle konkrete optagelser i længere tid på grund af en tvist, anmeldelse af et strafbart forhold eller anden kriminalitetsbekæmpelse. I den forbindelse skal udlejer være opmærksom på, at det kun er muligt at gemme optagelser om vedkommende i længere end 30 dage, hvis der er tale om optagelser, som direkte vedrører den konkrete tvist eller anmeldelse. Øvrige dele af optagelserne, som ikke er involveret i tvisten, skal derfor censureres eller skæres ud af optagelserne og slettes eller anonymiseres efter 30 dage.

Endelig skal udlejer kunne håndtere rettighedsanmodninger fra lejerne vedrørende tv-overvågningen, som beskrevet nedenfor.

HÅNDTERING AF RETTIGHEDSANMODNINGER

Datatilsynet har offentliggjort, at en del af deres tilsyn hos boligselskaber og -foreninger kommer til at vedrøre håndteringen af rettighedsanmodninger fra lejere.

Når udlejer har registreret personoplysninger, har de fysiske personer, oplysningerne vedrører, en række rettigheder overfor udlejer.

En lejer har bl.a. ret til indsigt i og kopi af alle personoplysninger, udlejer behandler om lejeren. Denne ret omfatter bl.a. lejekontrakt, huslejeopkrævninger, tvovervågningsvideoer/-billeder, eventuelle notater, som udlejer har registreret om lejeren, mv.

Hvis en lejer ønsker indsigt i og kopi af tv-overvågningsoptagelser, skal udlejer sørge for at få sikret optagelserne, inden disse bliver slettet (de fleste tv-overvågningssystemer er sat op til automatisk sletning efter 30 dage i overensstemmelse med tv-overvågningslovens regler). Udlejer må gerne anmode lejeren om at hjælpe med at finde frem til de tv-overvågningsoptagelser, vedkommende ønsker indsigt i, fx ved at oplyse om tid, sted og et billede af vedkommende til genkendelse på optagelserne. Hvis lejeren ikke ønsker at hjælpe, skal anmodningen dog fortsat imødekommes i videst muligt omfang, men er der tale om en åbenbart grundløs, overdreven eller chikanøs anmodning, kan den afvises.

Derudover skal øvrige personer, der fremgår på optagelserne, censureres, skæres ud eller lignende, da lejeren kun har ret til indsigt i sine egne personoplysninger. Udlejer er derfor også forpligtet til at indrette sin tv-overvågning med foranstaltninger, der gør, at udlejer kan censurere eller beskære optagelser.

En lejer har også ret til at få slettet sine personoplysninger, hvis en udlejer behandler personoplysninger på grundlag af et samtykke, som lejeren trækker tilbage (fx CPR-nummer), eller hvis behandlingen ikke længere er nødvendig til at op-

PROFESSIONEL RÅDGIVNING

INDEN FOR

• Ejendomshandel

• Boliglejeret

• Erhvervslejeret

• Entrepriseret

• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50

WWW.CLEMENSLAW.DK

fylde de formål, hvortil oplysningerne blev indsamlet (fx lejekontrakter vedrørende tidligere lejeforhold, hvor der er indtrådt forældelse).

En lejers ret til at få slettet sine personoplysninger gælder dog kun, i det omfang udlejer ikke er forpligtet til at opbevare dem, eller udlejer ikke har brug for oplysningerne, for at et retskrav kan fastlægges, gøres gældende eller forsvares.

Når udlejer skal håndtere anmodninger fra de registrerede, er det vigtigt at være opmærksom på,

• at udlejer som udgangspunkt skal efterleve en anmodning vedrørende de registreredes rettigheder uden unødig forsinkelse senest en måned efter modtagelse,

• at udlejer som udgangspunkt ikke må kræve et gebyr for at efterleve anmodningen,

• at udlejer ikke må kompromittere andres personoplysninger ved efterlevelse af anmodningen, og

• at rettighedsanmodninger ikke har formkrav, og udlejer derfor er nødt til at træne sine medarbejdere i at vurdere, om henvendelser fra lejere udgør rettighedsanmodninger efter GDPR.

Det er desuden et krav, at udlejer opretter skriftlige procedurer for, hvordan rettighedsanmodninger fra lejere håndteres, samt skabeloner herfor.

Vi er din samarbejdspartner

Revision og rådgivning er vores speciale

Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

REVISIONSPARTNERSELSKAB

Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter

• Energiforbedringer kan lægges på driften

• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk

• Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje

- Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7

2610 Rødovre

Tlf. 8230 3222

info@energihuset-danmark.dk

2

Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus PART

SKRIBENT

Forandringer, opsigelse, betaling

DETTE ER EN FORTSÆTTELSE AF ARTIKLEN BRAGT I MAGASINET DANSKE UDLEJERE MARTS 2024 SIDE 32-33

PARKERINGSPLADSER

Retspraksis om parkeringspladser er efterhånden afklaret af domstolene.

Den tidligste trykte dom er fra 1991 (UFR 1991.75) som er kort og klar:

”Parkeringsplads i kælder ikke omfattet af lejelovgivningen”

En parkeringsplads som U havde udlejet til L i et kælderrum i ejendommen, var afgrænset med en afstribning på gulvet i forhold til de øvrige parkeringspladser. En sådan partiel brugsret uden særskilt bygningsmæssig afgrænsning til kælderrummet i øvrigt måtte – som af U påstået – anses for at falde udenfor lejelovgivningen.

Den næste dom er truffet af Højesteret i 2014 (UFR 2014.3499 H)

Lejer havde ikke ved udlejers stiltiende accept opnået ret til vederlagsfri parkering i ejendommens gård som en del af lejeforholdet.

Højesteret begrunder resultatet blandt andet således: Det er et hovedspørgsmål under sagen, om L har opnået en ret til vederlagsfri parkering, der er omfattet af lejeforholdet, med den opsigelsesbeskyttelse der følger heraf.

En lejers brugsret omfatter som udgangspunkt kun de lokaler og fællesfaciliteter som fremgår af lejekontrakten med udlejer og der må kræves særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet.

Højesteret finder, at U og den tidligere ejers stiltiende accept af L’s og øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård alene kan anses som accept af at parkering kunne ske indtil videre og at den ikke indebærer at de skiftende ejere har tildelt L en ret til parkering som en del af lejeforholdet.

U har derfor været berettiget til at bringe adgang til vederlagsfri parkering til ophør som sket.

Det Højesteret fastslår er, at selvom lejeren har en uopsigelig lejekontrakt, og selvom der heri er aftalt en brugsret til parkering, er der uendeligt langt til at lejeren kan løfte bevisbyrden for, at der skulle være en brugsretsaftale, som er omfattet af aftaleloven, der også skulle indeholde vilkår om at være uopsigelig, da det har formodningen imod sig og derfor kan brugsretsaftalen opsiges med et rimeligt varsel.

Den seneste dom afsagt af Vestre Landsret den 28/10 2020 fastslår, at retspraksis vedrørende brugsret til parkeringspladser, der alene er tillagt lejeren ved afkrydsning i lejekontrakten, er at disse kan opsiges med et rimeligt varsel, hvorefter udlejeren kan markere de enkelte parkeringspladser med båse og udleje disse mod betaling til de lejere, der ønsker at leje en parkeringsplads. Landsretten henviste udtrykkeligt til Højesterets dom i UFR 2014.3499 H, hvorefter brugsretten ikke er omfattet af lejeloven, men af aftaleloven, og det påhviler lejeren at føre et håndfast bevis for, at der udover brugsret til parkering, også er aftalt at denne (permanent) er gratis.

Et rimeligt varsel på opsigelse af den hidtidige brugsret er enten 3 eller 6 måneder, idet 3 måneder er det almindelige opsigelsesvarsel for beboelseslejemål, mens 6 måneders varsel er mere almindeligt i erhvervslejeforhold.

Dommen er trykt i GD 2021.01V.

Konklusion 3:

Brugsret til parkering, der hidtil har været vederlagsfri, kan opsiges med et rimeligt varsel, med mindre lejeren kan dokumentere, at der er indgået en særlig aftale om at den gratis brugsret er aftalt som en permanent rettighed, der er uopsigelig.

INDFØRELSE AF BETALING FOR FÆLLESVASKERI

Det ældste møntvaskeri i Aarhus tager kr. 35,00 for en vask på 7 kg, kr. 60,00 for en vask op til 11 kg, kr. 1,00 pr. minut for brug af tørretumbler og kr. 6,00 pr. minut for brug af centrifuge.

Vasker en maskine 2 store kogevaske og 2 kulørtvaske om måneden, og bruges tørretumbler og centrifuge hhv. 20 og 10 minutter, koster det kr. 270,00.

Konsekvensen af gratis fællesvaskeri er, at hver gang lejeren starter en vaskemaskine eller en tørretumbler nedsætter denne sin husleje.

Problemstillingen har været fremme i nogen af de trykte afgørelser, men har været tydeligst beskrevet i byrettens dom, hvorimod dette enten er udgået i forbindelse med ankesagen til landsretten, eller ikke er særligt præcist omtalt i landsrettens præmisser.

Selvom udgangspunktet er det samme for vederlagsfri brug af fællesvaskeri, er der alligevel særlige forhold, som kan have betydning for afgørelsen, fordi lejen i de forskellige typer lejekontrakter er fastsat på forskellige grundlag.

A. Omkostningsbestemte lejemål:

For de lejemål, der har omkostningsbestemt leje, som typisk kun er forekomne i store ejendomme, hvor lejemålene ikke er gennemgribende moderniserede, er udgiften til driften af fællesvaskeriet, herunder betaling for elektricitet og vand og løbende vedligeholdelse af vaskemaskiner og tørretumblere, samt vedligeholdelse af betalingssystemet, indeholdt i den omkostningsbestemte leje.

Når den gratis brug opsiges, vil den omkostningsbestemte leje dermed være billigere, hvilket som udgangspunkt bør medføre, at lejen skal nedsættes med de driftsudgifter, som fremover skal betales af udlejeren efter installerede forbrugsmålere m.v.

B. Gennemgribende moderniserede lejligheder, udlejet efter 1/7 2020:

I disse lejemål blev væsentlighedskriteriet afskaffet i forbindelse med Blackstone-indgrebet for lejekontrakter indgået den 1/7 2020 og senere.

Hvis f.eks. huslejen for lejligheden er aftalt til kr. 6.000,00 om måneden og udlejeren indfører fremtidig betaling for brugen af fællesvaskeriet, kan lejeren gøre gældende, at hans samlede husleje inkl. brugsretten til fællesvaskeriet nu er steget til 6.500,00 pr. måned og herefter forsøge at gå i huslejenævnet for at få nedsat den aftalte leje til kr. 6.000,00 igen, fordi lejen ikke må overstige det lejedes værdi.

Denne følge er langt fra sikker, idet retspraksis netop fastslog for parkeringspladser, at den vederlagsfri brug kun har været gældende indtil videre og kan opsiges med et rimeligt varsel, typisk på 3 måneder.

Da brugsretten til fællesvaskeriet fortsætter og ikke opsiges, men kun er ændret til en løbende fremtidig betaling i det omfang lejeren ønsker at bruge fællesvaskeriet mod betaling, er den logiske konsekvens, at lejeren ikke kan rejse noget krav om nedsættelse af lejen, blandt andet fordi at det vil være meget forskelligt, hvad de enkelte lejere har brugt fællesvaskeriet til og dermed får af udgifter fremover.

Den unge mand, som bor i en mindre lejlighed, tager nok ofte vasketøjet med hjem til mor og får det vasket i weekenden, og enlige lejere vil have en langt mindre udgift i forhold til en ung familie med 2 små børn. Derfor bliver en håndtering af et nedslag i lejen vanskelig at fastlægge.

Den taktiske løsning og det praktiske forslag kunne være, at udlejer ikke ønsker at bruge unødvendig tid og omkostninger til boligretssager om problemstillingen og derfor frivilligt nedsætter lejen med et beskedent beløb.

C. Gennemgribende moderniserede lejemål indgået inden 1/7 2020:

Lejens størrelse i disse lejemål fastsættes stadigvæk efter de tidligere regler, hvorefter der kun kan ske nedsættelse af lejen, hvis der er tale om en væsentlig forskel imellem det lejedes værdi og den aftalte leje, som retspraksis har lagt størrelsesmæssigt på 10 – 15%. Dette løser problemet for disse lejemål, der ikke vil kunne kræve nogen nedsættelse af lejen.

D. ”Mere byrdefulde vilkår” i store ejendomme, der er gennemgribende moderniserede:

I en stor ejendom, der indeholder gennemgribende moderniserede lejemål, hvor nogle er indgået før 1/7 2020 og andre efter, vil den besynderlige regel om mere byrdefulde vilkår i princippet også ramme problemstillingen for lejenedsættelsen for nogen, men ikke for andre lejemål i ejendommen. De lejemål som var gennemgribende moderniseret og udlejet før 1/7 2020 vil ikke kunne få huslejen nedsat, selvom de nu kan dokumentere at udgiften for brug af fællesvaskeri har medført en lejestigning på f.eks. kr. 500,00 pr. måned, idet væsentlighedskravet på 10 – 15% vil medføre, at lejen ikke kan nedsættes.

Endvidere er merudgiften efter indført betaling for fællesvaskeri i princippet steget lige meget for alle lejligheder, hvad enten de er lejet ud før eller efter 1/7 2020, hvorefter der ikke længere er tale om mere byrdefulde vilkår. Hertil kommer, at merudgiften vil være meget

forskellig for de forskellige lejligheder, da udgiften afhænger af omfanget af brugen af vaskeriet og der er stor forskel på hvor meget de enkelte lejere anvender dette.

Da en lejers klage til huslejenævnet, over at der indføres betaling for brug af fællesvaskeri, ikke er omfattet af huslejenævnets kompetence, opstår der den situation, at en klage til huslejenævnet vil blive afvist og at lejeren vil være nødt til at gå direkte i boligretten for at anlægge en boligretssag og her vil lejeren stå overfor en meget vanskelig bevisbyrde.

I en sådan situation vil jeg som udgangspunkt ikke starte en boligretssag op mod en eller flere lejere i ejendommen om beregning og fordeling af forskellige lejenedsættelser på baggrund af lejernes oplysninger om, hvor meget det nu koster dem i betaling for brug af fællesvaskeriet. Jeg vil anbefale at afvente en samlet afklaring med alle lejere i ejendommen, som viser dels hvor mange der gør indsigelse og dels hvor forskellige deres krav måtte være og herefter indbringe en samlet sag mod alle lejerne for at opnå en principiel afgørelse og om nødvendigt gå videre med denne til landsretten.

Hvis lejerne i mellemtiden måtte vælge selv at starte en boligretssag op, kan disse naturligvis sammenlægges og behandles under en og samme sag.

Vær opmærksom på, at hvis der er enkelte umoderniserede lejemål i ejendommen med omkostningsbestemt leje, skal den omkostningsbestemte leje naturligvis fortsat nedsættes for disse, hvilket også absolut vil være i småtingsafdelingen.

E. Småhusejendomme:

Lejen i småhusejendomme er også fastsat efter reglerne om det lejedes værdi (med et lavere loft over lejens størrelse, end i store ejendomme, hvor lejen er fastsat efter LL § 19, stk. 2) idet væsentlighedskriteriet også finder anvendelse i småhusejendomme på samme måde som gennemgribende moderniserede lejligheder i store ejendomme, udlejet inden 1/7 2020.

Lejens størrelse i disse lejligheder er ikke påvirket af ændringen 1/7 2020 med Blackstone-indgrebet, som kun finder anvendelse i store ejendomme og ikke berører småhusejendomme.

Når problemstillingen er mindre i disse skyldes det blandt andet, at hvis der er vaskemaskiner i lejlighederne i en småhusejendom, kan vedligeholdelsespligten i lejekontraktens § 11 pålægges lejeren. Dette adskiller sig væsentligt fra vedligeholdelsesreglerne for store ejendomme, hvor man ikke kan løse problemet med installation af vaskemaskiner i disse, da vedligeholdelsespligten efter lejelovens regler for disse påhviler udlejeren.

Konklusion 4:

Gratis brugsret til fællesvaskeri kan i beboelsesejendomme bringes til ophør med et sædvanligt varsel på 3 måneder og overgangen kan gøres lettere, hvis det i § 11 er præciseret, at brugen af fællesvaskeriet uden betaling alene er midlertidigt og indtil videre, og i småhusejendomme kan problemstillingen ligeledes forebygges ved løbende at installere vaskemaskiner i de enkelte lejligheder og præcisere, at vedligeholdelsespligten påhviler lejeren.

Vilkårene i husordenen vedrørende brugen af fællesvaskeriet er ikke aftalevilkår, men vejledning i korrekt brug, men det vil heller ikke være nogen dårlig ide i vilkårene vedrørende fællesvaskeriet, at gøre opmærksom på, at den vederlagsfri brug er midlertidig og kan bringes til ophør.

Afslutning:

Udgangspunktet for både hidtil gratis parkeringspladser og hidtil gratis brug af fællesvaskeriet er det samme, nemlig at den vederlagsfri brug alene er aftalt ”indtil videre” og der ikke er aftalt, at denne ret er uopsigelig.

De ovenfor nævnte problemer, som man kunne tænke sig at lejerne ville rejse, både ved at forsøge at indbringe sagen for huslejenævnet og ved at anlægge boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag i lejen, er alene beskrevet som mulige forslag på, hvorledes problemer forligsmæssigt kan søges løst. Udgangspunktet er naturligvis som anført indledningsvis, at der ikke er pligt til at nedsætte lejen, fordi brugsrettigheder ikke er omfattet af lejeloven, men af aftaleloven, og at eventuelle sagsanlæg kan besvares med en påstand om frifindelse, men det vil være rart og hensigtsmæssigt at undgå for mange retssager.

Jeg har aldrig set en lejekontrakt, hvor der står nogen steder, at brugen af fællesvaskeriet er gratis og uopsige-

ligt og tvivler også på, at jeg nogensinde kommer til at se en sådan lejekontrakt.

Det er tankevækkende, at regeringen med den seneste ændring af lejeloven, som havde overskriften ”forenkling og modernisering” på ingen måde forenklede lejeloven, men gjorde den endnu mere utilgængelig ved at lave en ny uoverskuelig lejelov på 213 paragraffer.

Det havde været en god ide, at præcisere, hvilke regler der gælder for brugsrettigheder og at disse ikke er omfattet af huslejenævnets kompetence, men efter aftalelovens almindelige regler, - eller i hvert fald i det mindste at oplyse herom i vejledningen.

God fornøjelse!

P.S. Det er i øvrigt interessant, at Højesteret i UFR 2021.1936 H traf en tilsvarende afgørelse om ansatte i DSB, som havde ret til at køre gratis med DSB, både som ansat og efter de gik på pension. Da aftalen om vederlagsfri befordring med DSB ikke havde grundlag i ansættelsesvilkår eller pensionsvilkår kunne denne brugsret bringes til ophør med et varsel på 6 måneder uden kompensation. Afgørelsen følger principperne i Højesterets dom, nævnt ovenfor fra 2014.

 90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere KOMPETENT

Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

FLEKSIBEL LEVERING

PROFESSIONEL MONTAGE

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret

Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:

• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.

• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.

• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.

• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.

• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.

• Sager om fraflytning.

• Foged- og udsættelsessager.

• Ejendomsadministration.

Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710

BYGGEKRANERNE FORSVINDER

KLUMMESKRIBENT

Mikkel Høegh

Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Rammebetingelserne for at opføre boliger er blevet væsentligt forringet, hvilket gør, at det er svært ikke at have en vis optimisme i forhold til boligudlejning. Byggeriet af nye boliger bremser op og vil bremse yderligere op – særligt af boliger. Det betyder at fremtiden kommer til at byde på højere lejeniveauer og i sidste ende højere ejendomspriser. Når byggeriet er bremset op – så tager det lang tid at tilpasse boligmassen. Der går nemlig lang tid fra første spadestik til, at et nyt byggeri kan tages i brug og der har jeg i min naive økonomhjerne set bort fra alt bureaukratiet med at få en byggetilladelse.

orleden dag faldt jeg over en prognose, der forudsagde, at byggeriet vil komme i gang her i 2024. Skete det ikke ville vi se stigende ejendomspriser. Jeg synes det er en lidt underlig opstilling af økonomisk teori. Jeg husker ikke at have set en prognose, jeg var mere uenig i denne. Kritikken er med stor respekt –jeg ved om nogen, at det kræver brede skuldre at mene noget om fremtiden. Når man laver prognoser og stikker hovedet frem, så er sandsynligheden for at få næsen i klemme stor.

Mit gæt er stik modsat, nemlig at byggeriet af særligt boliger får det ganske svært de kommende år, og derfor tror jeg over tid på stigende lejeniveauer og højere ejendomspriser. Der kommer nemlig til at mangle boliger i de større byer, som en direkte konsekvens af lavt udbud og stor efterspørgsel.

RAMMEBETINGELSERNE ER SNÆVRET IND

Byggeriet af nye boliger har det svært fordi, at rammerne for opførelsen af nye boliger er blevet strammet. Det er således blevet ganske vanskeligt at komme i gang. Der hersker en del usikkerhed, hvad vilkårene er. Byggeomkostningerne er steget markant og selv om der efterhånden er kommet styr på inflationen herhjemme, er materialepriserne jo ikke i frit fald. Nej materialepriserne stiger bare i et mere afmålt tempo, mens lønningerne er fuldt i gang med at tilpasse sig de højere leveomkostninger. Så det er blevet væsentligt dyre at bygge.

FINANSIERINGSOMKOSTNINGER HAR OGSÅ

NOGET AT SIGE

Efter byggeomkostningerne kommer den næste udfordring, der skal være på plads, for at man kan regne den hjem. Her tænker jeg naturligvis på finansieringen. En følge af den højere inflation er de stigende renter. Det tror jeg alle har mærket. Det sidste halvår er renterne godt nok faldet noget tilbage, men vi er stadigvæk væsentligt over de lave niveauer, vi alle kan huske for år tilbage. Noget tyder på, at centralbankerne i 2024 kommer til at levere nedsættelser i renterne, men vi får slet ikke de nedsættelser som mange har sat næsen op efter. For et halvt år siden var forventningerne på de finansielle markeder, at centralbankerne vil nedsætte renten op til seks gange a 0,25 procentpoint. Efter de seneste økonomiske nøgletal skal man være glad, hvis der kommer mere end tre nedsættelser.

Finansieringsvilkår er imidlertid ikke bare en funktion af renten. Andre ting spiller også ind. Det såkaldte Systemiske Risikoråd har udtalt bekymring over realkredit og bankers villighed til at udlåne til nyopførelsen af ejendomme. Derfor har Rådet anbefalet regeringen, at banker og realkreditinstitutter skal reservere mere kapital pr. udlånt kr. til nybyggeri. Set med en bankmands øjne er kapital et råstof i vores endelig produkt udlån. Bliver råstofferne dyre, så må vi sætte prisen op. Præcis på samme både som, når bageren gør det dyrere at købe brød, når prisen på korn stiger. Sagt med andre ord, det bliver vanskeligere og dyrere at få et lån på plads til nybyggeri, hvis regeringen som udmeldt følger Det Systemiske Risikoråds anbefaling.

SUMMA SUMMARUM ER BUSINESSCASEN BLEVET VANSKELIGERE AT SKRIVE

Samler vi det hele sammen, betyder det, at det bliver vanskeligere at regne udviklingen af nye ejendomsprojekter hjem. Derfor er mit gæt, at antallet af nybyggede ejendomme de kommende år vil falde. I hvert fald bliver der ikke sat meget i gang for tiden, og det har været sådan længe. Det hænger også sammen med, at afkastet på de eksisterende ejendomme er gået op. Det er således alt i alt blevet vanskeligere at få businesscasen til at gå op.

MEN HEY – EFTERSPØRGSLEN ER JO HELLER IKKE KONSTANT

Holder man efterspørgslen konstant, er det således vanskeligt ikke at forvente, at lejeniveau og prisen på eksisterende ejendomme kommer til at gå op. Over tid kan det gøre det mere attraktivt at bygge nyt, men det tager jo noget tid fra første spadestik til de nye boliger står klar. Hertil kommer, at det ingenlunde er rimeligt at antage, at efterspørgslen er konstant.

Det ændrer dog ikke ved, at langt de fleste provinsbyer vokser. Det stigende antal beboer skal have et sted og bo. Derfor er det svært ikke at være optimistisk i forhold til boligudlejning. Lige nu hvor lejen er forholdsvis lav i forhold til den finansierede pris på en ejerbolig, burde efterspørgslen allerede være forholdsvis høj. Jeg har derfor svært ved ikke at være optimistisk på boligudlejernes vegne, når vi ser på fremtiden. Den ser lys ud – som en følge af at byggekranerne stille og roligt bliver pillet ned i byerne..

KATEGORISERING AF

EJENDOMME

Bolig, landbrug, skov og erhverv

SKRIBENTER

Advokat Cecilie Thoft Holm og Advokatfuldmægtig Ida Marie Høy Jepsen

DAHL Advokatpartnerselskab

I løbet af 2023 udsendte Vurderingsstyrelsen breve til en lang række ejendomsejere om, at Vurderingsstyrelsen agtede at skifte kategori for ejendommen. Ændres ejendommens kategori, medfører det en ændret ejendomsbeskatning, da der er forskel på beskatning af produktionsjord på landbrugsejendomme, skovejendomme, erhvervsejendomme og ejerboliger. Brevene har medført et øget fokus på kategoriseringen af ejendomme. Når de enkelte ejendomme vurderes, bliver ejendommen også kategoriseret. Denne artikel sætter fokus på de fire ejendomskategorier.

KATEGORISERINGEN AF EJENDOMME

Efter Ejendomsvurderingsloven § 3 skal ejendomme inddeles i én af følgende fire kategorier:

1) Ejerbolig

2) Landbrugsejendom

3) Skovejendom

4) Erhvervsejendom, grunde, der ligger i et kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om kolonihaver, eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3

Alle faste ejendomme efter ejendomsvurderingsloven skal kategoriseres. Ejendommens kategori har betydning for, hvornår og hvordan den vurderes. Ejendommens kategori har desuden betydning for, hvordan ejendommen beskattes. Det er derfor ikke uden betydning, hvordan en ejendom kategoriseres.

Afgørelse om hvilken af de fire kategorier en ejendom skal henføres til, træffes af Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen kategoriserer en ejendom på baggrund af en vurdering af ejendommens samlede karakter, herunder hvilken slags ejendom der er tale om, og hvad den bruges til. Der kan ikke tages udgangspunkt i en bestemt fordeling mellem f.eks. erhvervsdelen og boligdelen. Der er altså ingen tommelfinger-

regel om, at hvis f.eks. mere end halvdelen af ejendommens areal kan henføres til erhverv, er der tale om en erhvervsejendom.

Kategoriseringen foretages som udgangspunkt på baggrund af forholdene på ejendommen på vurderingstidspunktet. Ejendomme kan derfor sagtens ændre kategori løbende, f.eks. kan en ejendom blive kategoriseret som en landbrugsejendom ved 2021-vurderingen, som en erhvervsejendom ved 2023-vurderingen, for så at blive vurderet som skovejendom ved 2025-vurderingen – så længe de faktiske forhold ved ejendommen er ændret mellem vurderingstidspunkterne. Konkret er det den 1. januar i det pågældende år, der er datoen for vurderingstidspunktet – dog den 1. marts i 2021. Kategoriseringen af ejendomme sker i videst muligt omfang på grundlag af objektive data og kriterier, f.eks. bygningernes registrerede anvendelse i BBR.

EJERBOLIGER

Ejendomsvurderingsloven § 4 oplister alle de ejendomme, der kan henføres til kategorien ”ejerboliger”. Der er tale om følgende:

1) Ejendomme til helårsbeboelse.

2) Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

3) Sommerhuse og andre fritidshuse.

4) Sommerhusejerlejligheder.

5) Ejendomme som nævnt under nr. 1-4 på fremmed grund.

6) Grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt under nr. 5.

7) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse.

8) Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m2, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse.

For at en ejendom skal skulle kategoriseres som en ejerbolig, må ejendommen højest indeholde to boligenheder. Antallet af boligenheder opgøres som udgangspunkt på baggrund af antallet af beboelseslejligheder (boligenhed med eget køkken).

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som ejerbolig er, at beboelsesmomentet vejer tungest. Hvis man f.eks. har en ejendom med et almindeligt parcelhus, hvoraf en del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt - et eller flere værelser er indrettet til kontor, klinik eller lignende – vil ejendommen i de fleste tilfælde stadig have karakter af ejerbolig. Det er her fortsat boligmomentet, der vejer tungest i den samlede vurdering.

LANDBRUGSEJENDOMME

Der skal foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen, for at en ejendom kan kategoriseres som en landbrugsejendom. Der skal således f.eks. være tale om landbrugsmæssig brug af ejendommen arealer og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion. Til landbrugsdrift hører også produktion i gartnerier, planteskoler og frugtplantager. Formel landbrugspligt og modtagelse af støtte fra EU’s landbrugsstøtteordninger kan indgå som et element i vurderingen, men kan ikke i sig selv medføre, at en ejendom kategoriseres som en landbrugsejendom.

Der må ikke være andre anvendelser, som f.eks. beboelse eller erhverv, der vægter højere end landbrugsmomentet. Hvis anvendelsen af ejendommen som helhed primært understøtter private fritidsformål, f.eks. hobbypræget hestehold, hvorved landbrugsdriften enten ikke er til stede eller er underordnet, vil der ikke være tale om en landbrugsejendom.

I forhold til vurderingen af ejendommens landbrugsmæssige anvendelse lægges der primært vægt på tre parametre:

1) arealets anvendelse

2) driftsbygningernes anvendelse (og mulige anvendelse)

3) omfanget af et eventuelt husdyrhold.

I forbindelse med vurderingen af, om en bebygget ejendom kan anses for en landbrugsejendom, anvendes grænseværdier, som ”pejlemærker” for, hvor meget dyrket areal og/eller hvor mange dyr der skal være på en ejendom, for at den skal kategoriseres som en landbrugsejendom.

Fortsættes side 36

Grænseværdier for arealanvendelsen for bebyggede landbrugsejendomme er følgende:

medregnet under frilandsgartneri

En bebygget ejendom vil som udgangspunkt blive kategoriseret som en landbrugsejendom, hvis ejendommen opfylder mindst en af de øvre grænseværdier for enten arealanvendelsen og/eller husdyrproduktion på vurderingstidspunktet. Hvis en ejendom derimod ligger under de nedre grænser, vil den som udgangspunkt ikke blive kategoriseret som en landbrugsejendom. Hvis ejendommen ligger mellem de øvre og nedre grænseværdier, skal der ske en konkret afvejning af de forskellige kriterier i forhold til vurderingen af ejendommens samlede karakter og anvendelse.

SKOVEJENDOMME

For at en ejendom kan kategoriseres som en skovejendom, skal der være skov med produktionspotentiale på ejendommen. Det er ikke afgørende for kategoriseringen, om skoven bruges til kommerciel skovdrift eller rekreative formål, om den er nytilplantet, hugstmoden eller står som urørt skov. Hele eller dele af ejendommen behøver ikke nødvendigvis at være noteret med fredskov eller være tæt plantet med skov for at kunne karakteriseres som skovejendom.

Grænseværdier for omfanget af husdyrhold for bebyggede landbrugsejendomme er følgende:

Kravet til skovens omfang i forbindelse med kategoriseringen vil være afhængigt af, hvilke andre anvendelser der er på ejendommen, herunder om ejendommen er bebygget eller ej.

Bebyggede skovejendomme med bolig og arealer over 15 hektar, hvor hele arealet benyttes til skov eller er fredskov, vil som udgangspunkt blive kategoriseret som skovejendom. En ubebygget ejendom vil som udgangspunkt blive kategoriseret som en skovejendom, hvis arealet, hvorpå der er skov, udgør mere end 50 % af ejendommens areal.

Hvis ejendommen anvendes til andre formål end skovdrift, skal den faktiske anvendelse til andre formål end skov sættes i forhold til skovens størrelse og beskaffenhed.

ERHVERVSEJENDOMME MV.

Kategorien afgrænses negativt, og omfatter alle de ejendomme, som hverken er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skovejendomme. Kategorien omfatter erhvervsejendomme i bred forstand, herunder alt fra små butikker og værksteder over kontor- og forretningsejendomme til store industrianlæg. Kategorien er dog ikke begrænset til ejendomme, hvorfra der drives erhvervsmæssig virksomhed. Kategorien omfatter også beboelsesejendomme, som ikke er omfattet af definitionen på ejerboliger i ejendomsvurderingsloven § 4, herunder f.eks. en boligblok med lejelejligheder.

For denne ejendomskategori fastsættes der alene en grundværdi. Som reglerne er udformet pt., fastsættes grundværdien ud fra en kategorisering af ejendommens faktiske anvendelse sammenholdt med hvad grundværdien ville være, hvis der lå ejerboliger på grunden (hvis det var en parcelhusgrund). Det er tale én af i alt følgende 13 underkategorier:

1) Etageboligbebyggelse.

2) Boligbebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1.

3) Butik og kontor i etagebebyggelse helt eller delvis beliggende i byzone.

4) Butik og kontor, der ikke er omfattet af nr. 3.

5) Lager, logistik og industri.

6) Solcelleanlæg.

7) Vindmølle.

8) Rekreativt areal.

9) Naturarealer helt eller delvis beliggende i landzone.

10) Råstofindvinding i byzone eller sommerhusområde.

11) Råstofindvinding, der ikke er omfattet af nr. 10.

12) Grunde, der ligger i kolonihaveområder.

13) Anden anvendelse end anført i nr. 1-12.

Hvordan denne afgrænsning vil komme til at ske, vil ikke blive uddybet nærmere i denne artikel.

NY EJENDOMSKATEGORI?

Den 3. maj 2023 udsendte Skatteministeriet en pressemeddelelse med overskriften ”Ny boligbeskatning gør det mere attraktivt at bo på landet”. I meddelelsen fremgår, at en samlet forligskreds (S, V, M, LA, K, RV, DF) på ejendomsområdet har besluttet, at der skal arbejdes med at finde en kategori for naturejendomme, så boligbeskatningen ikke står i vejen for dem, der gerne vil omlægge jord fra produktion til natur.

Skatteministeriet er blevet bedt om at komme med at et oplæg til ny kategori for naturejendomme, som kan behandles i forligskredsen. Der er derfor endnu uvist, hvilke ejendomme der vil blive omfattet af den nye kategori ”naturejendomme”, ligesom det endnu er uvist hvilke regler for vurdering af beskatning der skal gælde for denne kategori. Der er desuden ikke oplyst en tidshorisont for, hvornår den nye kategori bliver indført. Hvis kategorien bliver indført, vil der i alt blive 5 kategorier.

Specialiseret service og kontante fordele

Specialiseret service og kontante fordele

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Ingen binding og ingen gebyrer

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER

- SVARET TIL ALLE UDLEJERE

Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er:

Attraktive lejligheder

Hurtigere genudlejning Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:

Tegning/Beregning af dine altaner

Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner

Produktion af dine altaner

Montering af dine altaner

Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner

Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

Værdiforhøjelse EN

PRAKTIKKEN ER VIGTIG

KONKRET UNDERVISNING SOM INDEHOLDER PRAKTISKE REDSKABER

Forårets kursussæson er i fuld gang, og der har i år været rift om pladserne. Vi oplever især en stor efterspørgsel på konkret og praktisk undervisning, som deltagerne kan bruge i deres hverdag. Husk, at du som medlem altid er velkommen til at kontakte din lokale udlejerforening eller Danske Udlejere med ønsker til fremtidige kurser.

SKRIBENT

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

SILKEBORG:

I starten af 2024 blev undertegnede af Silkeborg Grundejerforening, bedt om at lave et intensivt mini-kursus i ”Ind-og fraflytningssyn – ikke så meget jura – men hvordan gør man derude i virkeligheden?”

Kurset blev afholdt den 28. februar 2024 – og der var udsolgt. Pga. antallet af deltagere blev kurset i stedet flyttet til den gamle byrådssal på torvet i Silkeborg. Flotte og stemningsfyldte lokaler.

Efter kurset udtalte flere af deltagerne ros – specifikt på grund af klarheden i kommunikationen og de gode praktiske råd.

Silkeborg Grundejerforening og Danske Udlejere havde fået lov til at låne den smukke gamle byrådssal på torvet i Silkeborg til dagens undervisning

VIBORG:

Formanden for Viborg Udlejerforening havde formentlig set kurset i Silkeborg annonceret – og bestilte et lignende kursus til Viborg. I Leoni advokaternes flotte ejendom var der plads til 50 kursister. Igen her – var der fyldt til bristepunktet – og endda med kursister på venteliste.

Efter kurset modtag Danske Udlejere en mail fra formand og advokat Lars Kaasgaard, med følgende citat:

Det som vore medlemmer ofte efterspørger ved kursusafholdelse er ikke så meget §-gennemgang, men meget mere at få brugbare inputs til, hvordan de kan håndtere forskellige lejeretlige problemstillinger i dagligdagen.

Vi var 50 til kurset og havde endda flere på venteliste.

Michael var en super god foredragsholder, der kunne formidle budskaberne på det praktiske plan, og der var en stor spørgelyst.

Så send ham bare noget mere i byen”

Silkeborg Grundejerforening og Danske Udlejere havde fået lov til at låne den smukke gamle byrådssal på torvet i Silkeborg til dagens undervisning

PRAKTISKE RÅD

I RELATION TIL IND-OG FRAFLYTNINGSSYN - GÆLDER FOR UDLEJERE MED MERE END 1/ET UDLEJNINGSLEJEMÅL – GANSKE KORT:

INDFLYTNINGEN

• Indkald til indflytningssyn i lejekontraktens § 11 – typisk den 1. kl. 12:00

• Udlever kun nøgler til lejer, hvis hele beløbet fra § 4 er modtaget (krav beskrives i § 11)

• Lejer skal kvittere for modtagelsen af indflytningsrapporten (plejer ikke at være et problem)

• Lejer har 14 dage fra overtagelsesdatoen til at komme med en skriftlig mangelliste (denne bør udlejer ”få ud af verden” hurtigst muligt)

VEDLIGEHOLDELSE I LEJEPERIODEN

• Lejer BØR have den indvendige vedligeholdelse – evt. udvidet vedligeholdelse (ikke storhuse) – dette skal skrives i § 11

FRAFLYTNINGEN

• Indkald til fraflytningssyn allerede ved modtagelsen af opsigelsen

• Fraflytningssyn / indkaldelse / afholdelse / specifikationskrav og billeder / udlevering af fraflytningsrapport / specielle aftaler / krav om kvittering for modtagelsen og meget mere. DET ER HER, DET GÅR GALT!!

• Få en ”ven” til at deltage i fraflytningssynet, hvis du fornemmer, at lejer vil optræde problematisk

• Husk – lejer skal forlade fraflytningssynet med en rapport i hånden – dog ikke, hvis denne ikke vil kvittere for modtagelsen – da send den pr. mail

• Der skal ikke oplyses priser på de forskellige vedligeholdelsesarbejder

• Husk muligheden for – i Danske Udlejeres fraflytningsrapport – at lave en aftale om fast pris for alle istandsættelsesarbejderne – MEN rapporten skal stadig udfyldes korrekt

• Flytteopgørelsen skal sendes til lejer, når udlejer har klarhed over alle udgifter (der er ingen tidskrav)

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Brønderslev Gr. ejerforening

Formand: Svend Andersen

Danske Udlejere Vesthimmerland

Formand: René Borg Vinther

Djurslands Udlejerforening

Formand: Johnny Kjærgaard

Fredericia Gr. ejerforening

Formand: Jens Bilde Jørgensen

Frederikshavn Gr. ejerforening

Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Holstebro Udlejerforening

Formand: Lars Anton Pedersen

Horsens Udlejerforening

Forretningsfører: Hans Kleberg

Kolding Udlejerforening

Formand: Adv. Claus Eland

Lemvig Gr. ejerforening

Formand: Michael R. Madsen

Mariagerfjord Udlejerforening

Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Nordjyske Udlejere

Formand: Martin Verwohlt

Nyborg Gr. ejerforening

Formand: Charlotte Pohlmann

Nørresundby Gr. ejerforening

Formand: Anette Valentin

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening

Direktør: Britta Jespersgaard

Silkeborg Gr. ejerforening

Formand: Flemming Jespersen

Skanderborg Gr. ejerforening

Formand: Michael Mossin Juul

Skive Udlejerforening

Formand: Adv. Keld Frederiksen

Struer Gr. ejerforening

Formand: Helle Pedersen

Sønderborg Udlejerforening

Formand: Claus H. Østergaard

Thisted Udlejerforening

Formand: Louise Rosenkilde

Udlejerforeningen Aarhus

Formand Lars H. Rasmussen

Udlejerforeningen Esbjerg

Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

Udlejerforeningen Midt-Vest

Formand: Adv. Eigil Pedersen

Udlejerforeningen Nordsjælland

Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Udlejerforeningen Sjælland

Formand: Mikael Jonassen

Udlejerforeningen Storstrømmen

Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen

Udlejerforeningen Svendborg

Formand: Adv. Michael Vestergaard

Udlejerforeningen Sønderjylland

Forretningsfører:

Adv. Mogens Broe-Andersen

Udlejerforeningen Vestfyn

Formand: Adv. Martin Justesen

Vejle Grundejerforening

Forretningsfører:

Anne-Mette Jensen Dahm

Viborg Udlejerforening

Formand: Adv. Lars Kaasgaard

MERE SKIMMELSVAMP OG FORHOLDSMÆSSIG AFSLAG I LEJEN

Et par kommentarer til T:BB 2023.1046 V (Skimmelsvamp-sag II)

SKRIBENT

Der er for nylig kommet et par landsretsdomme vedrørende lejerens mulighed for at få forholdsmæssigt afslag og erstatning i forbindelse med skimmelsvamp. I seneste magasin blev T:BB 2023.1091 Ø / MDU-marts 2024 behandlet, mens T:BB 2023.1046 V er i fokus i denne artikel.

TVISTEN I BOLIGRETTEN

Den 15. februar 2017 påbegyndte et lejemål i et hus ejet af en almen boligorganisation. Den 23. januar 2018 – næsten 1 år senere – reklamerede lejerne over fugt-indtrængen i bryggerset, der medførte skjolde på væggen. Udlejer reagerede med det samme og iværksatte afhjælpnings- og udbedringsforanstaltninger med reparation af drænledning og nyt kloaksystem.

Ved senere reklamationer, herunder ved skybrud, reagerede udlejeren straks og forsøgte afhjælpnings- og udbedringsforanstaltninger. Udlejeren betalte frivilligt 7.500 kr. som kompensation for ulemperne. Der var enighed mellem udlejeren og lejeren om at problemet med indtrængen af vand ikke var helt løst.

Lejerne gjorde gældende, at de var berettiget til 50 % nedsættelse af lejen i forholdsmæssigt afslag samt 15.000 kr. i erstatning for et merforbrug af el og varme samt tortgodtgørelse. Udlejeren nedlagde påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb.

Syn- og skønsmanden kunne ikke konstatere synlige skimmelvækst eller skjolder og udtalte, at fugtniveauet i en god sund bolig normalt er 10-15 %. Det skal være under 20 %, hvilket også var tilfældet for dette pågældende hus.

En enig boligret fandt, at der ikke var grundlag for forholdsmæssigt afslag, da udlejeren havde iværksat alle fagligt korrekte tiltag for at løse problemet. Boligretten fandt heller ikke, at lejeren havde krav på yderligere erstatning/ godtgørelse end de 7.500 kr., der allerede var givet.

TVISTEN I LANDSRETTEN

Under vidneforklaringer for landsretten blev det oplyst, at det offentlige kloaksystem ikke tidligere kunne aftage alt vandet, men at de i efteråret 2022 er blevet kloaksepareret. Udlejer oplyste, at man foruden de 7.500 kr. havde betalt for strøm til affugtere.

Syn- og skønsmanden havde foretaget en yderligere må-

ling på 22 % i ”det nordvestlige værelse” og 43 % i ydervæggene ved bryggerset. Fugten i sig selv vil ikke genere beboerne, men der var en risiko for skimmelsvamp.

Landsretten lagde til grund, at der havde været misfarvninger i 2018, men at det ikke var godtgjort, at der havde været skimmelsvamp i lejeperioden, herunder var der ikke rum, der ikke kunne benyttes på sædvanligvis. Det var på den baggrund ikke godtgjort, at lejemålet var behæftet med mangler, der forringede det lejedes værdi i et omfang, der kunne begrunde forholdsmæssigt afslag i lejen.

Efter oplysningerne i sagsforløbet, herunder udlejerens udbedringstiltag, var der ikke grundlag for at tilkende lejerne erstatning for gene eller merforbrug. Boligrettens afgørelse blev som følge heraf stadfæstet.

KOMMENTARER TIL SAGEN

I langt de fleste tvister om skimmelsvamp er en af de afgørende punkter i sagerne, hvorvidt fugten i lejemålet skyldes ejendommens beskaffenhed eller lejerens adfærd. I dette tilfælde var der ingen tvivl om, at fugten skyldes de konkrete forhold ved ejendommen, herunder særligt i bryggerset.

Det er interessant, at landsretten konstaterede, at en forhøjet måling af fugt ligger inden for tålegrænsen for lejerne. Det var alene konstateringen af skimmelsvamp, der kan betragtes som en mangel, der kan give lejerne mulighed for forholdsmæssigt afslag.

Udlejerens hurtige handlinger med forskellige udbedringstiltag spillede uden tvivl ind på vurderingen, om lejerne i den pågældende sag kunne få erstatning, da der dermed ikke var et ansvarsgrundlag over for udlejeren.

Selvom det kun er boligretten, der fremhævede forholdet, så må det antages, at de hurtige udførte tiltag fra udlejerens side også påvirkede vurderingen af, om der var grundlag for forholdsmæssigt afslag. Dette er tidligere statueret i T:BB 2001.593 Ø.

Landsretten nævnte ikke det forhold, at udlejeren allerede havde givet 7.500 kr. til lejerne, hvilket formentligt betyder, at denne udbetaling ikke i sig selv har en juridisk betydning. Det kan selvfølgelig have en kommerciel betydning at give lejeren en eller anden form for godtgørelse. Hvis man kan undgå en lignende sag med 2 instanser og syn- og skøn, der er uddybet i landsretten, så er meget vundet. Selvom udlejeren fik tildelt 66.850,62 kr. i sagsomkostninger, så har dette næppe dækket de faktiske udgifter.

Selvom sagen vedrører en almen bolig og ikke en privat udlejningsejendom, vil resultatet formentlig blive det samme for en privat udlejer.

Boligudlejningschef, Martin Birk

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus

VI HAR EN FORSIKRINGSORDNING

Og den passer vi på!

SKRIBENT

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

år fejrer Danske Udlejere 125 års jubilæum. I skrivende stund er vi små 6.000 medlemmer.

I år fejrer Danske Udlejere og Alm. Brand også jubilæum – 25 års jubilæum. Forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand har altså eksisteret i 25 år. Seneste præmievolumen lå på ca. 56 mio.

SANERINGER – ER NØDVENDIGE

I skrivende stund er volumen faldet en smule. Dette skyldes saneringer af policer/kunder op mod hovedforfald 30. september 2023. Vi er naturligvis altid kede af at skulle sanere vores kunder. Men, det er desværre nødvendigt. Hvis der er større udgifter til skader end der er indtægter fra præmierne (over en længere periode), er vi/vores medlemmer ikke interessante samarbejdspartner for Alm. Brand. Derfor er det nødvendigt med jævne mellemrum at se på forsikringstagernes præmier i forhold til hvor mange penge der er udbetalt til skader. Saneringer består af en præmiestigning og måske også en stigning på selvrisikoen. Normalt ser man på en periode på 5 år – således en enkelt skade ikke udløser en sanering.

ALLE SKAL TJENE PENGE – FILANTROPI ER

EN SJÆLDENHED

Når jeg beskriver førnævnte saneringsprincipper, er det for at gøre opmærksom på, at det er ligegyldigt hvilket forsikringsselskab man handler med – så er fremgangsmåden den samme. Alt andet vil være filantropi. Hvis vores forsikringsordning udelukkende betjener de kunder, som aldrig har skader – så ville det være let at skabe overskud og lave præmier, men sådan forholder det sig ikke ude i den virkelige verden.

VIGTIGT!

INGEN ALDERSAFSKRIVNING PÅ SKJULTE RØR OG STIKLEDNINGER

En af årsagerne til, at Forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand har stor succes er, at vi tilbyder en dækning, som stort set ikke findes andre steder. Normalt vil der ved en skjult rør-/stikledningsskade udløses en procentvis egenbetaling pga. rørets/stikkets alder – f.eks.: Skade på 49 år gammel stikledning = 50% egenbetaling af skadeudgiften og skade på 51 år gammel stikledning = 75% egenbetaling.

KAN DU OPNÅ SAMME PRISER OG BETINGELSER?

Det er meget få forsikringsselskaber, som tilbyder denne ”ingen aldersafskrivning på skjulte rør og stik”. Skulle nogen oplyse dig, at de har disse betingelser, så få det endelig tjekket af – og skriftligt bekræftet. Er dine ejendomme i forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand, så er du omfattet af denne attraktive ordning.