Nr. 2 - Marts - Årgang 2024
Marianne Husted har efter eget udsagn fundet en uopdyrket niche i ejendomsbranchen, hvor hun tilbyder rådgivning...
Hvad gør udlejer, hvis udlejer ønsker at opsige et lejemål til eget brug eller grundet nedrivning?
På forsiden vises et fint billede af Marianne Husted. Vores journalist Maiken Mark Larsen har været en tur i Roskilde og interviewe Marianne – som er medlem af Udlejerforeningen Sjælland.
Magasin
Tidens gang…
Rådgivning og realistiske ejendomsvurderinger
Kurser i foråret 2024 – til opslagstavlen
Udlejers adgang til det lejede
Skrækscenariet – altan kollapset
Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!
Skimmelsvamp og forholdsmæssigt afslag i lejen
Foreløbige ejendomsvurderinger og opkrævning af dækningsafgift
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen
anske Udlejere har gennem en årrække fået tilknyttet flere og flere udlejermedlemmer – såvel fra de eksisterende foreninger, som fra de nye områder på Fyn og på Sjælland. Tilstrømningen af medlemmer sker måned for måned med nye indmeldelser.
I løbet af 2023 er antallet af udlejermedlemmer steget fra 5.473 pr. 1.1.2023 til 6.002 pr. 31.12.2023. Antallet af medlemmer siger intet om, hvor mange ejendomme / lejligheder vore medlemmer disponerer over – dét har vi aldrig fået tal på. Når ét medlemskab kan omfatte en udlejer, der har flere hundrede lejemål, er det åbenbart, at Danske Udlejere repræsenterer en meget stor del af udlejerbranchen i Danmark.
Man kan spørge, hvorfor Danske Udlejere løbende kan tiltrække nye medlemmer?
Det er såmænd fordi, Danske Udlejere kan tilbyde medlemmerne dét, der umiddelbart efterspørges:
- afholdelse af attraktive kurser i nærområdet og som udgangspunkt på meget favorable vilkår – som oftest gratis,
- mulighed for at få attraktive vilkår hos forsikringsselskabet Alm. Brand,
- et attraktivt Magasin, der kan læses såvel i papirudgave, som på Danske Udlejeres hjemmeside, www.d-u.dk, med informationer, som den enkelte udlejer kan anvende i dagligdagen,
- fri mulighed til at ringe med spørgsmål til kontoret i Aarhus og en lang række praktikere, fordelt i hele landet,
- Danske Udlejere ledes af en bestyrelse med repræsentanter fra hele landet, hvilket betyder, at vi på vore møder får hurtig og givtige informationer fra hele landet,
- samt masser af medlemsfordele, formularer som sikre korrekte dokumenter og en hurtig vej til svar på spørgsmål.
Dertil kommer, at vi løbende og specielt, når der er tale om ny lovgivning, orienterer politikerne og embedsmændene om udlejermedlemmernes holdning til de mange nye tiltag, der som oftest er til ulempe for udlejerne. Vores motto er jo: ”Vi gør det svære lettere”
Såfremt vore medlemmer – såvel den enkelte udlejerforening, som det enkelte udlejermedlem – er af den opfattelse, at der skal foretages noget ekstraordinært på et konkret område, er vi meget lydhøre med henblik på at få fulgt op på nye ideer. Såfremt opfattelsen er, at Danske Udlejere prioriterer kræfterne forkert eller på en uhensigtsmæssig måde, er det nødvendigt for at Danske Udlejere kan udvikle sig og blive endnu bedre, at vi orienteres derom, og at der skabes en dialog, som på en konstruktiv måde får forholdene ændret til det bedre.
Der er ikke emner, der ikke kan drøftes.
På trods af de mange fordele ved at være en del af Danske Udlejere – og vor vilje til at drøfte udvikling og samarbejde med andre – har vi nu konstateret, at bestyrelsen i Prodomus (Aalborg Grundejerforening) har valgt at opsige medlemskabet i Danske Udlejere med virkning fra den 31.12.2024.
Det er selvfølgelig en beslutning, som vi beklager meget – men nødvendigvis må respektere. Nogle går og andre kommer til …
Danske Udlejere håber selvfølgelig, at de mange udlejere i Aalborg, som har støttet op omkring vor forening i flere generationer, fortsat vil støtte op omkring Danske Udlejere.
Danske Udlejere vil fortsat være fysisk repræsenteret i Aalborg v/Nordjyske Udlejere, Alexander Foss Gade 9, Aalborg ligesom vi gennem vore øvrige foreninger i det nordjyske, vil bestræbe os på fortsat at servicere de private udlejere.
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Marianne Husted har efter eget udsagn fundet en uopdyrket niche i ejendomsbranchen, hvor hun rent arbejdsmæssigt placerer sig et sted imellem revisor, advokat, ejendomsmægler og banken.
Hos Husted & Co. får kunden inden for kort tid en realistisk vurdering af deres ejendomsportefølje og dermed deres finansieringsmuligheder. Ifølge Marianne Husted giver det hendes kunder mulighed for at handle hurtig i et marked, hvor en given investeringsmulighed hurtigt kan ryge til anden side.
”Jeg vil gerne være første step inden banken. Jeg har en baggrund som eksamineret ejendomsmægler og vurderingsspecialist, så jeg kender branchen fra begge sider. Jeg ved hvordan banken tænker, og hvad der skal til for at mine kunder kan opnå en finansiering”, siger Marianne Husted.
Det hele startede egentlig lidt som en leg, da Marianne Husted meldte sig til en online workshop ”Take Action”. På workshoppen, der foregik over 5 dage, delte Jesper Bergstrøm og Casper Edens hver især ud af deres gode råd til både strategi, kundetiltrækning og salgspsykologi til både nystartede og kommende selvstændige. Marianne Husted var kort forinden, grundet omstruktureringer, blevet fritstillet fra sit arbejde som vurderingsspecialist i Nykredit Realkredit, så workshoppen vækkede en gammel drøm om at blive selvstændig.
”Det hele gav pludselig mening, og det føltes helt rigtig at starte op netop nu med Husted & Co. Jeg undersøgte markedet grundigt, og jeg kunne til min overraskelse udelukkende finde rådgivere til privatsegmentet. Ingen tilbyder tilsyneladende rådgivning til erhvervssegmentet, som jeg gør. Mine nærmeste konkurrenter er
derfor enten revisorer eller advokater, men de er jo sat i verden for at gøre noget helt andet. De vil mange gange komme frem til en anden vurdering end den banken og realkreditinstituttet kommer frem til, og det giver jo desværre kunden en urealistisk forventning og falske forhåbninger”, siger Marianne Husted.
Marianne Husted tager derimod udgangspunkt i de samme vurderingsprincipper og regler som realkreditinstituttet og banken. Herudover er kunden ikke nødsaget til at indlevere en lang række årsregnskaber, budgetter og andre oplysninger, inden hun kan gå i gang med selve beregningen. Rent tidsmæssigt betyder det, at hun kan levere den ønskede vurdering og rådgivning hurtigere end banken.
”Når kunden henvender sig til banken for at få en vurdering og en mulig finansiering, så igangsættes et kæmpe tandhjul, hvor rigtig mange mennesker og afdelinger bliver involveret. Kunden skal ligeledes levere et hav af oplysninger, og det er uanset, om de lige har leveret dem til banken for et halvt år siden. Jeg kan med relativt få oplysninger derimod hurtigt levere en realistisk vurdering, så kunden er klædt godt på til mødet med banken og har den nødvendige viden til at træffe de rette beslutninger”, siger Marianne Husted.
Marianne Husteds typiske kunde er ejendomsinvestorer, der ønsker en uvildig rådgivning inden mødet med banken. De ønsker måske at investere i nye projekter og har derfor brug for at vide, hvor meget de f.eks. kan låne i deres eksisterende ejendomsportefølje. Udover at tilbyde en realistisk vurdering, gør Marianne Husted meget ud af at forklare sine kunder, hvad der ligger til grund for vurderingen.
”Mine kunder er ganske enkelt trætte af hele den langsommelige proces, som banken bliver nødt til at starte hver eneste gang. De vil bare gerne vide, hvad værdien er i ejendom A, så de kan købe ejendom B eller renovere ejendom C, D og E. Hos mig får de en hurtig vurdering, og de undgår at spilde dyrebar tid”, siger Marianne Husted.
Da Marianne Husted var ansat som erhvervsrådgiver i DLR Kredit og vurderingsspecialist i Nykredit Realkredit viste statistikkerne, at kun ca. 50 % af de ønskede kreditbevillinger rent faktisk blev til noget. Ifølge Marianne Husted skyldes det, at kunden ikke på forhånd kender de forskellige regler og krav til finansieringen. Det er især også denne rådgivning, som hun brænder for at give videre til kunden.
”En udfordring i forhold til at kunne få godkendt en investering, kunne f.eks. være en ejendom, der på købstidspunktet bliver lejet ud til værelser, men som i realiteten kun er godkendt til tofamiliershus. En forudsætning for at kunne få godkendt en sådan finansiering, ville være, at køber først fik indhentet tilladelse til at leje ejendommen ud til værelser. En sådan proces kan være både vanskelig og yderst langsommelig. Et andet eksempel kunne være, hvis den pågældende ejendom ikke er lejebærende. Banken vil på baggrund af kritisk leje komme frem til en noget lavere belåning, der højst sandsynligt vil bremse den ønskede finansiering”, siger Marianne Husted.
Marianne Husted har på nuværende tidspunkt kontor hos Valuaren International ApS på Frederiksberg.
Udover et godt kontorfællesskab giver det hende også en tæt kontakt til markedet, da hun sideløbende med Husted & Co. også laver vurderinger af andelsboligforeninger for firmaet.
”Det har været en rigtig god løsning for mig sideløbende at arbejde sammen med valuaren, mens jeg får min egen forretning helt op at køre. Jeg forestiller
mig også, at jeg på sigt vil lave samarbejdsaftaler med forskellige revisionsfirmaer, hvor jeg laver deres beregninger til årsregnskaber. Jeg kan med min baggrund tilbyde, at den regnskabsmæssige værdi i årsregnskabet bliver mere retvisende og markedskonformt”, siger Marianne Husted.
Ifølge Marianne Husted, så har hun altid interesseret sig for ejendomme. Når hendes far, der arbejdede som byggeleder, tegnede huse, så sad hun ved siden af og gjorde akkurat det samme. Efter handelsskolen blev det hurtigt klart for hende, at det også var ejendomsvejen, som hun skulle gå. Hun startede derfor som erhvervsrådgiver i BRF Kredit i 2003 og uddannede sig efterfølgende til ejendomsmægler i 2010. Marianne Husted har siden arbejdet i branchen som henholdsvis erhvervsrådgiver og vurderingsspecialist.
Marianne Husted har siden januar måned været medlem af Udlejerforeningen Sjælland og Danske Udlejere.
”Jeg er vel det, som man kalder for den nye pige i klassen, når det kommer til mit medlemskab i Danske Udlejere. Jeg er især interesseret i de mange forskellige kurser og i det netværk, som foreningen tilbyder. Jeg er jo nødt til at vide, hvordan verden ser ud fra udlejeres side og være ajour med, hvad der rører sig i markedet”, siger Marianne Husted.
Marianne Husted har gennem hendes 20 år som ansat i det private erhvervsliv, været vant til at kunderne kom helt af sig selv. Det er derfor meget nyt for hende, at hun nu selv skal være meget opsøgende.
”Jeg er ret sikker på, at jeg med Husted & Co. har fundet en niche i ejendomsmarkedet. Jeg skal nu ud i verden og gøre mig selv synlig, og Danske Udlejere er jo et ret fantastisk sted at starte”, siger Marianne Husted.
Brendstrupvej 17, 8200 Aarhus N
Attraktiv og velholdt ejendom Ejendommen består af syv lejemål, hvor 6 stk. er delevenlige 2-værelses lejemål på 60 m². Derudover er der indrettet en taglejlighed på 3. sal på i alt 95 m². Lejlighederne er indrettet med moderne faciliteter og gennemgik i år 2000 en stor modernisering –siden er lejemålene løbende moderniseret efter behov.
12.000.000 Købesum i kr.
Falstersgade 23, 8000 Aarhus C
3,75 % Forrentning
455 m2
Samlet areal
Unikt beliggende i det attraktive Ø-gadekvarter Ejendommen indeholder 5 delevenlige lejemål på en af byen mest attraktive adresser - i gåafstand til midtbyen og Aarhus Universitet. Ejendommen blev i 2017 nyistandsat med nyt tag, nye træ/aluvinduer, nye tagrender og opgangsrenovering.
Der var flere interesserede købere til ejendommen, hvorfor lignende ejendomme søges for konkrete købere.
KONTAKT CATO VESTERGAARD PÅ 2543 2827 HVIS DU OVERVEJER ET SALG
:
L as s e F rim and Jens en B org m es ter
Jan N ym ark Thays en Rådm and i B y og L and
M ikkel H øeg h Ø konom i Jys ke B ank
M ikael Ris ag er P artner i Skatteafd., B D O
P å k u r s et tag er v i tem per atu r en på ejen dom s m ar k edet i N or djy llan d, h ør er om for v en tn in g er til r en teu dv ik lin g en i 2024 s am t om de n y e ejen dom s v u r der in g er .
N or djy s k e U dlejer e og B D O er efter oplæg g en e v ær t v ed en let an r etn in g
hos B D O Stats au tor is er et Rev is ion s s els k ab, V is ion s v ej 51, 9000 Aalbor g
http://tinyurl.com/kursusNU
”Efter at vi kom på platformen, er der fortsat sket meget. Der bliver arbejdet på niveau med kunden, og vi føler, at vi er en del af rejsen med Boligflow. Der bliver lyttet til de ideer, vi kommer med, og vi oplever det nordjyske sind”
– Lillebælt Gruppen A/S
Lillebælt Gruppen forenkler driften med digitalisering og automatisering
Lillebælt Gruppen A/S har forbedret deres arbejdsprocesser og opnået bedre overblik over lejemål og dokumenter med implementeringen af Boligflow. Boligflow har bidraget til øget effektivitet, tidsbesparelser og reducering af fejlkilder.
Ambitiøs automatisering sparer tid og ressourcer
”Med ca. 800 lejemål i porteføljen gentages der mange handlinger flere gange, og her er vi rigtig glade for de høje ambitioner, som Boligflow har, når det kommer til at gøre ejendomsadministration smartere,” fortæller Lillebælt Gruppen A/S
Automatisering er ikke en beskyttet titel, og det er meget forskelligt, hvad folk forbinder med det. Hos Boligflow har vi sat barren højt, når det kommer til automatisering – det giver dig ro og overskud i hverdagen.
Fantastisk support
”Vi føler virkelig, at der er blevet taget hånd om os. Lige fra den gratis onboarding med besøg fra Jeppe til den efterfølgende gratis support. Vores medarbejdere kan altid få svar på deres spørgsmål og får en support, man ikke oplever mange steder,” fremhæver Lillebælt Gruppen A/S.
Med Boligflow får du en samarbejdspartner, der altid er nysgerrig på, hvordan ejendomsadministration kan gøres mere effektiv. Gratis onboarding, oplæring af medarbejdere og fri support er naturligvis en del af pakken.
Vi taler med vores kunder – vi ser det nemlig som et samarbejde. Det er nødvendigt for at lave et system, du kommer til at elske.
Læs mere på boligflow.dk
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Du kan nå det endnu
Forårets kursusprogram opdateres hermed. Du kan også se OG TILMELDE dig direkte fra vores hjemmeside: www.d-u.dk/kurser
I nedennævnte skema kan du både finde kurser og dialogmøder.
Odense M
12.03.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
UDLEJNING BASIC basale udlejningsregler…
Nykredit
Hobro
12.03.2024 / kl. 19:00 til kl. 22:00
RESTANCE/OPHÆVELSE/ UDSÆTTELSE MM.
Hotel Amerika
Slagelse
18.03.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
DIALOGMØDE
Dansk Revision
Videbæk
19.03.2024 / kl. 18:30 til kl. 21:30
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER
Hotel Falken
Aalborg
20.03.2024 / kl. 15:00 til kl. 17:00
EJENDOMSMARKEDET I NORDJYLLAND
BDO
Videbæk
11.03.2024 / kl. 17:00 – kl. 20:00
DIALOGMØDE
Hotel Falken (max. 30 deltagere)
Christiansfeld
12.03.2024 / kl. 18:00 til kl. 21:00
DIALOGMØDE
Tyrstrup Kro (max. 30 deltagere)
Viborg
18.03.2024 / kl. 09:00 til kl. 11:30
INTENSIVT MINI-KURSUS I IND-OG FRAFLYTNINGSSYN
Leoni Advokater, Viborg
Hillerød
19.03.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
DIALOGMØDE
Lokation følger
Ringsted
20.03.2024 / kl. 16:00 til kl. 21:00
DET LEJEDES VÆRDI –I EN REGULERET KOMMUNE
Scandic Ringsted
Fredericia
20.03.2024 / kl. 15:00 til kl. 18:00
BÆREDYGTIGHED IFT. UDLEJNINGSEJENDOMME
Audi Fredericia
Aarhus C
03.04.2024 / kl. 15:00 til kl. 18:00
BÆREDYGTIGHED IFT. UDLEJNINGSEJENDOMME
Teknologisk Institut
08.04.2024 / kl. 09:00 til kl. 12:00 Aarhus C
LEJEFASTSÆTTELSE OG REGULERING
Scandic Aarhus City
Aarhus C
22.04.2024 / kl. 09:00 til kl. 12:00
OPGRADERING OG REGULERING AF LEJEN
Scandic Aarhus City (fully booked)
Aarhus C
29.04.2024 / kl. 09:00 til kl. 12:00
IND-OG FRAFLYTNINGSSYN –DEN PRAKTISKE DEL
Scandic Aarhus City
13.05.2024 / kl. 09:00 til kl. 12:00
FORBEDRINGER I UDLEJNINGSEJENDOMME
Scandic Aarhus City
Webinar
28.05.2024 / kl. 14:00 til kl. 15:00
LEJELOVGIVNINGEN OG PRAKTIK
Webinar
Aarhus C
03.06.2024 / kl. 09:00 til kl. 12:00
SKIMMELSVAMP
Scandic Aarhus City (fully booked)
Svendborg
03.04.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
DIALOGMØDE
Borch Advokater
Haderslev
09.04.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER
Buch Advokatfirma (fully booked - venteliste?)
Silkeborg
24.04.2024 / kl. 17:00 til kl.20:00
BREAKING NEWS FRA LEJERETTEN
Kasus Advokater
Hillerød
30.04.2024 / kl. 19:00 til kl. 21:30
LEJENS STØRRELSE, BEREGNING
OG REGULERING
Pharmakon
Aalborg
14.05.2024 / kl. 14:00 til kl. 16:00
IND-OG FRAFLYTNINGSSYN –DEN PRAKTISKE DEL
ProDomus
Silkeborg
29.05.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
DIALOGMØDE
Kasus Advokater
Middelfart
11.06.2024 / kl. 17:00 til kl. 20:00
MIN UDLEJNINGSEJENDOM –ENERGI OG TILSKUD
Middelfart Sparekasse
DER ER TILMELDING VIA HJEMMESIDEN: WWW.D-U.DK/KURSER
LÆSE MEGET MERE OM KURSERNE PÅ: WWW.D-U.DK/KURSER
DELTAGELSE PÅ VORES KURSER STORT SET ALTID ER GRATIS
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Generelt om begrebet - og måske en overset mulig sikringsakt?
FORUDBETALT LEJE – SÅDAN GENERELT
Lejelovens § 59 omtaler depositum og forudbetalt leje således:
Depositum og forudbetalt leje
§ 59. Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
Stk. 2. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto.
Stk. 3. Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder, når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden, fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil lejeforholdet ophører. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.
Stk. 4. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.
Stk. 5. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.
Denne artikel omhandler ikke umiddelbart depositum – om end dette berøres senere i artiklen. Forudbetalt leje må ikke forveksles som ”den første måneds leje” i et bo-forløb, nærmest det modsatte.
Forudbetalt leje skal således forstås som en leje, der kan ”bos op til sidst i lejeperioden”. Til sidst i perioden må forstås bogstaveligt – som den sidste måned. Hvis en lejer ”kun” har indbetalt, hvad der svarer til én måneds leje, kan lejeren således ikke kræve at bo uden huslejebetaling f.eks. måneden umiddelbart efter opsigelsen. Oplever en udlejer, at en lejer har opsagt et lejemål, og allerede måneden efter ikke betaler leje, bør udlejer straks iværksætte en restanceprocedure (læs om denne i MDU-november 2023 / side 10-11 – her er hele ”opskriften”). Lejeren vil måske sige til udlejer, at denne bare kan tage lejen fra den indbetalte forudbetalte leje, men den går ikke. Den ene måneds forudbetalte leje (hvis dette er tilfældet) kan bos op i den sidste måned. Det høres desværre også ofte, at lejeren beder udlejer ”trække lejen” fra det indbetalte depositum – den går heller ikke.
Husk lige: Forudbetalt leje skal/må altid svare til en-to-eller tre måneders ren leje – dvs. leje ekskl. forbrug.
FORUDBETALT LEJE – SOM EN SIKRINGSAKT?
I udlejningsfasen råder Danske Udlejer altid medlemmerne til både at kræve depositum og forudbetalt leje, inden der indgås en lejeaftale. I de fleste tilfælde (undtagen værelsesudlejning) kan udlejer således kræve:
3 mdrs. depositum
+
3 mdrs. forudbetalt leje
+ Første måneds leje og forbrugsudgifter
Og – hvorfor så kalde dette en sikringsakt? Jo – der er flere elementer:
• Den, som kan betale 7 mdrs. leje + forbrugsudgifter, er alt andet lige økonomisk stærkere, end den som ikke kan.
• Hvis udlejer har 3 mdrs. depositum – som henstår til sikkerhed for lejerens forpligtigelser ved fraflytningen – så er der forhåbentlig penge til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.
• Hvis udlejeren samtidig har 3 mdrs. forudbetalt leje, så er udlejer relativ sikret. Det ses desværre ofte, at lejeren holder op med at betale leje umiddelbart efter opsigelsen. Dermed ”bos” depositummet op, og udlejer lider dermed et tab i relation til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.
• Hvis en eller flere måneders forudbetalt leje ikke er ”boet” op, indgår disse sammen med depositummet som sikkerheden for, at udlejer ikke lider tab pga. høje udgifter til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.
Med risiko for at få en storm af protester, vil jeg alligevel opfordrer alle udlejere til mindst at kræve en eller to måneders forudbetalt leje foruden naturligvis tre måneders depositum og første måneds leje og forbrugsudgifter. Protesterne plejer at lyde: ”Forudbetalt leje???? – det kan vi ikke få i vores område”.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Nogle formål er ok - andre er et ”no go"
dlejers adgang til det lejede giver ofte anledning til spørgsmål. Man kan sige, at der findes 2 kategorier af lovlige formål – til at udlejer ønsker adgang til det lejede.
• Arbejder i det lejede
• Begrundet mistanke om skader
• Fremvisning til køber eller mægler
• Akutte skader
Lovgrundlaget: § 102 (og § 103 = varselslængder – 6 uger eller 3 måneder)
”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det”
Hvilke omstændigheder omhandler denne paragraf – og hvilke varsler skal der gives?
• Nødvendige arbejder – herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder
Varsel på 6 uger eller 3 måneder – afhængig af hvor indgribende arbejderne i det lejede er (§ 103, stk. 1 og stk. 2)
• Er der konkret og begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen?
Varslets længde afhænger af en konkret vurdering. Udstrømmende væsker – hvis ikke det er alvorligt – skal ordnes hurtigst muligt mens adgang i andre forhold skal varsles med et antal dage. Dette kunne f.eks. aflæsning af varmemålere eller reparation af en defekt ventilator på badeværelset – her skal varslet måske være 7 dage.
• Skal det lejede besigtiges af en ejendomsmægler, mulig køber eller en kreditforening?
Varslets længde afhænger igen af en konkret vurdering.
I en dom fra Østre Landsret af 26/8-2022 havde udlejeren d. 20/4-2022 varslet afgang for en ejendomsmægler til besigtigelse med henblik på at forberede salg af ejendommen. Varslet var på 9 dage, og lejeren ringede til ejendomsmægleren og oplyste, at denne ikke ville få adgang, og tilføjede at han var af den opfattelse, at der var tale om chikane fra udlejers side. Udlejeren ophævede lejemålet og sendte sagen i fogedretten. Fogedretten gav udlejeren ret i, at han havde krav på adgang, og da det også var anført i varslingen, at adgangsnægtelse kunne medføre ophævelse, afsagde fogedretten kendelse om, at lejeren skulle udsættes. Kendelsen blev kæret (anket) til landsretten, der stadfæstede afgørelsen. Lejeren blev udsat af lejemålet. Afgørelse er trykt i TBB 2022, side 894.
• Akutte alvorlige skader
Her kræves ingen varsling. Strømmer der store mængder vand ud af et sprunget vandrør, skal udstrømningen naturligvis straks standses. Derfor må udlejer eller dennes ansatte enten rekvirere en låsesmed, bryde en dør op, smadre et vindue eller på anden måde komme ind i det lejede og stoppe skaden.
• Fremvisninger til nye potentielle lejere (genudlejning)
Lovgrundlaget: § 186, stk. 1
”Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelsen. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret”
Bestemmelsen har til formål, at udlejeren kan fremvise lejemålet til en ny lejer eller køber af lejemålet.
Lejeren skal således give adgang for udlejer og nye potentielle lejere. Udlejeren må indrette sine fremvisninger til de tider, som lejeren oplyser.
Giver lejeren ikke adgang som fastsat i bestemmelsen, er der i § 182, stk. 1, nr. 3 mulighed for at udlejeren ophæver lejeforholdet – men – det giver ofte ikke mening, idet lejemålet pr. definition er opsagt. Hvad kan udlejer så gøre?
Udlejer kan true lejer med et erstatningskrav.
Udlejer kan forsøge at ”lokke” lejeren – dvs. f.eks. love at medbringe et par flasker vin – som tak for lejers ulejlighed.
For udlejer gælder det om ikke at komme i konfrontation med lejeren. Lejeren kan i denne tidsperiode besværliggøre en genudlejning, f.eks. ved at nedgøre lejemålet, udlejer eller sørge for, at lejemålet fremstår rodet og beskidt.
• Udlejer ønsker at tjekke, om lejeren bor pænt og ryddeligt – bare en enkelt gang om året
Den sidste forsøger nogle udlejere at ”skrive sig ud af i § 11”, men den går ikke. Hele kapitel 11 (hvori §§ 102 og 103 er nævnt) er jfr. § 110 ikke muligt at fravige ved aftale (til skade for lejer).
FÅ EN FINANSØKONOM I PRAKTIK I 3 MÅNEDER FRA JANUAR 2025
På Erhvervsakademi Aarhus uddanner vi finansøkonomer med brancheretning indenfor ejendomsadministration – og de vil kunne bidrage med hjælp til den daglige drift, lave kalkulationer, udviklingsopgaver og bidrage med ny viden, nye idéer mv.
Efter endt praktikperiode er det muligt at ansætte den studerende i studiejob i nogle måneder, inden de er færdige med studiet ultimo juni 2025.
Praktikperioden er placeret efter 3. semester, dvs. efter 1,5 års uddannelse på erhvervsakademiet. De studerende får SU i praktikperioden, og praktikvirksomheden har således ingen økonomiske forpligtelser over for praktikanten.
RELEVANTE UDDANNELSER I RELATION TIL EJENDOMSADMINISTRATIONSBRANCHEN
Finansøkonom:
En 2-årig uddannelse, hvor de studerende bl.a. kan vælge ejendomsadministration som brancheretning (specialiseringsfag). Efter praktikperioden, som begynder d. 6. januar 2025 og varer 12 uger, har de studerende mulighed for at have studiejob i virksomheden frem til juni, hvor de afslutter deres uddannelse.
Financial Controller:
2-årig uddannelse, hvor undervisningen har fokus på revision og økonomistyring og med en stærk faglig profil, der kan give værdi for din virksomhed inden for regnskab- og controlling. Efter praktikperioden, som begynder ligeledes d. 6. januar 2025 og varer 12 uger, har de studerende mulighed for at have studiejob i virksomheden frem til juni, hvor de afslutter deres uddannelse.
Finansbachelor:
Bacheloruddannelsen er en 3,5-årig uddannelse, hvor de studerende også kan vælge ejendomsadministration som studieretning (specialiseringsfag). Praktikperioden for fi-
SKRIBENT
Uddannelsesleder Dorthe Jørgensen, EAAA
nansbachelorerne er placeret om efteråret – i 2024 med start den 19. august og deres praktikperioden varer 5 måneder.
Efter afsluttet praktikperiode har de studerende 1 år tilbage på erhvervsakademiet, hvor det så vidt muligt forsøges at give de studerende skemafri torsdag og fredag, så de kan bevare kontakten til praktikvirksomheden i form af et studiejob.
De studerende har således alle et godt kendskab til ejendomsadministrationsbranchen, og de er kendetegnet ved deres store engagement og faglighed.
LÆS MERE PÅ:
www.eaaa.dk/samarbejde/fa-en-praktikant/
DER ER OGSÅ MULIGHED FOR AT LÆGGE JOBOPSLAG PÅ VORES PRAKTIKPORTAL UDEN BEREGNING:
www.candeno.com/landingpage/eaaa
KONTAKT VORES
PRAKTIKKOORDINATORER
Laila Kruse (vedr. finansøkonom og financial controller) Tlf. 7228 6282
Karen Aarup Iversen (vedr. finansbachelor) Tlf. 7228 6272
Mail: eaa-praktik-finans@eaaa.dk
Martin Brændstrup, Projektchef, Energihuset Danmark
Med ændringer i klimaet følger ændringer i indeklimaet. Det kan være svært at håndtere, men det behøver det ikke at være!
Generelt kan man sige, at klimaet er kommet på dagsordenen!
Og desværre ikke kun udenfor..
Når vejret udenfor bliver fugtigt, får man nemlig for alvor den fulde oplevelse af at bo eller arbejde i en ejendom, som måske har nogle år på bagen.
Det som lejerne oplever, er typisk hovedpine, manglende energi, træthed, hoste og åndenød.
Og hvad kan man som udlejer gøre, hvis klagerne hober sig op? Ofte er der jo ikke noget at se, og så er det svært at reagere.
OG REAGERE SKAL MAN!
For er der problemer med en ejendoms klimaskærm* kan det godt gå hen og blive meget kompliceret, hvis ikke man griber ind i tide.
Typisk aner man ikke, hvor man skal starte. Skal man måle først, eller skal hele ventilationen skiftes, fordi luften lugter mærkeligt? Konsekvensen er typisk faldende lejeværdi og faldende ejendomsværdi på den lange bane.
Heldigvis er der ofte tale om rimelig overskuelige problemstillinger, som nemt kan udbedres i forbindelse med ejendommens almindelige vedligehold, og som noget nyt, har vi lavet en nem og billig måde at gøre en ejendoms usynlige skavanker synlige.
Med en Indeklima fasemodel, gennemgår vi først de oplevede bekymringer baseret på lejernes henvendelser. En snak,
der sagtens kan kombineres med præciserende rundering på ejendommen. Herefter skal der tages et grundigt kig på ejendommens klimaskærm. Hvis der derefter er behov for det, skal ejendommens indeklima måles og dokumenteres og evt. årsagssammenhæng mellem det sete og det målte afdækkes. Sidste fase udmunder i en indeklimarapport med en plan for hvad der er galt, hvad der skal gøres, og ca. hvor meget det vil koste.
Med rapporten i hånden kan du som udlejer indhente tilbud fra de rigtige håndværkere og få de rigtige priser – opgaver og overslag er jo allerede defineret.
Med klimarenovering følger typisk energibesparelser og nedbringelse af ejendommens Co2-udledning, der sammen med et godt og veldokumenteret indeklima tiltrækker gode lejere og øger værdien af ejendommen og dens lejemål.
Og som en yderligere sidegevinst - bedre grundlag for (billigere) finansiering og forsikring.
Tag endelig fat i din lokale energi- og klimarådgiver, og hvis ikke du kender nogen, kan du altid få gode råd gennem Danske Udlejeres sekretariat.
starten 2022 var Danske Udlejere bl.a. involveret i et par arrangementer, hvis formål var at gøre ejendomsejere opmærksomme på altaners bæreevne – herunder specielt de såkaldte ”udkragede betonaltaners” mulige kritiske tilstande. Arrangementerne var tilblevet i et samarbejde mellem Grundejernes Investeringsfond, Build AAU, DTU, EjendomDanmark og Danske Udlejere.
Afsættet for arrangementerne var en nylig udkommet rapport fra projektet: k-alTAN – som blev igangsat i maj 2021. I december 2022 afsluttede Teknologisk Institut undersøgelsen. Magasinet Danske Udlejere marts 2023 viste på forsiden billede af en kollapset altan – og inde i magasinet lød overskriften:
ÆLDRE BETONALTANER KAN VÆRE TIKKENDE BOMBER
Overskriften refererede til resultaterne fra en større undersøgelse af 100 ældre betonaltaner. Over halvdelen af de undersøgte altaner havde synlige skader i form af revner i belægningen mens 40% af de altaner, der på overfladen ikke havde skader, alligevel viste sig at have fremskredet korrosion. Rådet fra Teknologisk Institut til ejere af ejendomme med ældre altaner var/er at få disse grundigt undersøgt. Det er ikke muligt selv at undersøge altanerne for de farlige skjulte skader, så man skal i denne forbindelse tage kontakt til byggeteknisk rådgiver som f.eks. Teknologisk Institut eller en rådgivende ingeniør. Læs gerne artiklen i Magasinet Danske Udlejere marts 2023 – siderne: 5-7.
Ejer af udlejningsejendom ansvarlig for personskader ved fald fra kollapset altan på ejendom i Kolding
Retten i Kolding:
Sagen kort fortalt:
De fire personer, der havde anlagt sagen, kom til skade d. 25. juli 2020, da de stod på en altan, der kollapsede, hvorved de faldt ned på et betonunderlang ved en ejendom i Kolding. Overordnet angik sagen spørgsmålet, om sagsøgte, der på uheldstidspunktet var ejer af den pågældende udlejningsejendom, var erstatningsansvarlig for de alvorlige personskader, som de fire sagsøgere pådrog sig i forbindelse med faldet. Sagen vedrørte ikke konkrete erstatningskrav (beløb).
Ulykken var tidligere blevet efterforsket politimæssigt, og den 25. november 2020 besluttede politiet at standse efterforskningen, fordi der ikke var en rimelig formodning om, at der var begået noget strafbart. Politiet lagde vægt på en teknisk undersøgelse fra august 2020 om årsagen til altanens kollaps og på, at sagsøgte ikke forud for ulykken burde have indset altanens dårlige tilstand.
Sagens udfald
Retten var enig med sagsøgerne i, at sagsøgte som ejendommens ejer var erstatningsansvarlig for de personskader, som faldet fra den kollapsede altan medførte.
Rettens begrundelse var følgende:
”Den pågældende ejendom er efter oplysningerne i sagen opført i 1903. Det er uoplyst, hvornår altanen er påmonteret, men det fremgår af en byggesag fra 1974, at altanen er renoveret i 1973. Efter [den byggesagkyndiges] forklaring lægger retten dog til grund, at de bærende bjælker ikke er blevet udskiftet i forbindelse med renoveringen.
Retten ligger efter notatet (…) til grund, at der var tale om en udkraget altan, hvor altanpladen var udstøbt i beton mellem tre udkragede stålprofiler, der var understøttet af murværket i facaden. Betonpladen var støbt op mod muren, men ikke ind
i den. Der var et pudslag på oversiden af betonpladen, som var var forsynet med hulkehl ind mod muren og dørtrinnet til altandøren. Der var ikke pudslag på undersiden af altanen, hvorved stålprofilernes underflanger var synlige, ligesom de to yderste stålprofiler ikke var omstøbt langs siderne, hvorved også siderne var synlige.
Efter den tekniske undersøgelse og den af [den bygningssagkyndige] afgivne forklaring lægger retten til grund, at de synlige dele af stålprofilerne fremtrådte med stærke angreb af rust og deraf følgende afskalninger af betonen, omend de ikke i sig selv var kritiske.
Retten finder, at disse tydelige rustangreb burde have foranlediget [sagsøgte] til at foranstalte en nærmere undersøgelse af altanerne, hvorved altanernes kritiske tilstand ved en begrænset ophugning ved de yderste stålprofiler kunne have været opdaget.
[Sagsøgte] har forklaret, at han, hverken da han købte ejdommen den 1. juli 2019 eller senere, har foretaget en nærmere undersøgelse eller vedligeholdelse af altanerne.
Efter en samlet vurdering af disse omstændigheder finder retten, at [sagsøgte] herved har handlet ansvarspådragende. Den omstændighed, at rusten i de kritiske tværsnit tilsyneladende ikke har ført til rustudfældninger på de synlige overflader samt det i øvrigt af [sagsøgte] anførte, kan ikke føre til en anden vurdering. Derfor tages sagsøgernes anerkendelsespåstand til følge.”
Sagsøgte skulle herefter betale sagens omkostninger på ca. 76.000 kr.
Afgørelsesdato
Dommen blev afsagt af Retten i Kolding den 7. november 2022.
Vestre Landsrets ankedom
Dommen blev anket til Vestre Landsret, der ved dom af 1. februar 2024 (sag BS-46778/2022-VLR) har stadfæstet dommen med følgende begrundelse:
”[Sagsøgte] var som ejer af ejendommen forpligtet til at sikre, at ejendommen, herunder altanerne, blev holdt i forsvarlig stand, således at de ikke var til fare for ejendommens beboere eller andre.
Ejendommens altaner var ikke i forsvarlig stand, idet altanen på 1. sal kollapsede som følge af korrosion i udliggerjernene inde i murværket. Det er ubestridt, at denne korrosion ikke var synlig.
Det kan som anført i byrettens dom lægges til grund, at [Sagsøgte], hverken da han købte ejendommen eller senere, har foretaget en nærmere undersøgelse eller vedligeholdelse af altanerne.
Det tiltrædes også efter bevisførelsen for landsretten, at den kollapsede altan fremstod i en stand, der burde have foranlediget [Sagsøgte] til at foranstalte en nærmere undersøgelse, hvilket understøttes af, at også ejendommens anden altan efter bevisførelsen, herunder billederne i (…)s rapport, fremstod i meget dårlig stand. Under hensyn hertil sammenholdt med, at [Sagsøgte] drev virksomhed ved udlejning af den pågældende ejendom, burde han være opmærksom på, at der også i øvrigt kunne være behov for en nærmere undersøgelse af ejendommens altaner. Det tiltrædes på denne baggrund, at han har handlet ansvarspådragende, også selvom de synlige skader på altanen ikke var årsag til kollapset.”
Sagsøgte skulle herefter yderligere betale sagens omkostninger for landsretten på 85.000 kr.
hvis udlejer ønsker at opsige et lejemål til eget brug eller grundet nedrivning
Advokatfuldmægtig, Gustav Resen Bekhøj / Clemens Advokatfirma
åde lejeloven og erhvervslejeloven indeholder regler om udlejers opsigelsesadgang, som udlejer skal sætte sig ind i, før opsigelsesskrivelsen sendes til lejer.
Denne artikel er ikke en udtømmende gennemgang af alle opsigelsesmulighederne, idet alene to af opsigelsesgrundene behandles – udlejers opsigelse til eget brug og udlejers opsigelse grundet nedrivning. Det er disse opsigelsesgrunde, der ofte i praksis ses anvendt af udlejer.
Artiklen vil således ikke behandle de frit opsigelige lejemål efter lejelovens § 170 og erhvervslejelovens § 61, stk. 1.
De vigtige formkrav, der gælder til udformningen af en opsigelsesskrivelse, vil heller ikke blive behandlet i denne artikel, men udlejer skal overholde disse, før opsigelsen er gyldig (Formkrav til opsigelse af bolig – se Magasinet Danske Udlejere juni 2023 / side 10-13).
1. OPSIGELSE TIL EGET BRUG
Hvis du som udlejer beslutter dig for selv at ville benytte lejemålet, giver lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 og erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1 dig en adgang til at opsige lejer.
1.1. Boliglejeforhold
Udlejer skal her være opmærksom på, at denne opsigelsesadgang begrænses af følgende betingelser efter lejelovens § 172:
Udlejer skal agte at bebo det lejede
Er der tale om en beboelseslejlighed, skal udlejer selv bebo lejemålet. Det er ikke nok, at udlejer blot har tænkt på at bebo lejligheden – der skal være en hensigt om, at lejemålet vil blive benyttet som beboelse af udlejer, og det er udlejer, der skal kunne sandsynliggøre denne hensigt.
Hvis udlejer er et selskab, kan udlejer ikke benytte sig af denne opsigelsesadgang, idet et selskab ikke kan bebo lejemålet. Det er også udelukket, at selskabet opsiger lejemålet under henvisning til, at man agter at benytte lejemålet til kontorlokaler.
Hvis udlejer aldrig har haft til hensigt at bebo lejemålet, er opsigelsen at betragte som nullitet. Konsekvensen herved er, at lejer som udgangspunkt kan kræve sig genindsat i lejemålet. Udlejer vil desuden risikere at blive erstatningsansvarlig for det tab, lejer har lidt som følge af den uberettigede opsigelse.
Opsigelsen skal være rimelig
Udover at udlejer skal agte at bebo lejemålet, er der også et hensyn at tage til lejeren – opsigelsen skal så at sige være rimelig ud fra en vurdering af både lejers og udlejers forhold. Hvad der nærmere ligger i denne rimelighedsvurdering, beror på de konkrete omstændigheder, men som momenter, der skal spille ind i vurderingen, nævner bestemmelsen: Hvor længe har udlejeren ejet ejendommen og lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. Herudover kan momenter som bl.a. parternes alder, helbred, økonomi og familieforhold også indgå i rimelighedsvurderingen.
Hvis rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer, kan udlejers ejendomsret være det, der medfører, at udlejer får medhold i opsigelsen.
Andre begrænsninger
Herudover gælder der øvrige begrænsninger i lejelovens § 172.
Er der tale om blandede lejemål – dvs. lejemål, der både anvendes til bolig og erhverv – kan udlejer ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Er det lejede en ejerlejlighed, er hovedreglen, at lejer ikke kan opsiges med henvisning til eget brug. Udover hensigten om eget brug, vil opsigelsen yderligere være betinget af, at lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er aftalen indgået den 1. januar 1980 eller derefter, skal lejer på indgåelsestidspunktet være oplyst om, at der er tale om en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske med henvisning til eget brug. Er lejeaftalen indgået 1. juli 1986 eller derefter, er det en betingelse, at udlejer tidligere har beboet lejemålet.
Er lejeren beboerrepræsentant, kan udlejer ikke opsige lejeren.
Hvis udlejeren selv bebor en lejlighed i ejendommen på tidspunktet for opsigelsen, skal udlejeren tilbyde lejeren at overtage udlejerens lejlighed.
Hvis ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.
Opsigelsesvarsel
Opfylder udlejer betingelserne for at opsige lejemålet efter denne bestemmelse, kan opsigelse ske med et varsel på minimum 1 år, og parterne kan ikke aftale et kortere varsel.
Tilbud om erstatningslejlighed
Hvis udlejer opsiger lejer efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, er det efter lejelovens § 174, stk. 1 en betingelse, at udlejer skal tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis sådan en lejlighed bliver ledig til overtagelse senest tre måneder efter, at lejeren skal være fraflyttet den opsagte lejlighed. Konsekvensen af ikke at tilbyde lejer en erstatningslejlighed bevirker ikke nødvendigvis opsigelsens ugyldighed, men derimod at udlejer kan blive erstatningsansvarlig for lejers dokumenterbare tab.
1.2. Erhvervslejeforhold
Bestemmelsen om opsigelse af erhvervslejemål til eget brug findes som sagt i erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1.
Ønsker at benytte lejemålet og identitetskrav Her er det ligeledes et krav, at udlejer faktisk har til hensigt at benytte lejemålet – udlejer skal sandsynliggøre, at denne har et reelt behov for at benytte lejemålet selv.
Udlejer skal desuden være opmærksom på, at man ikke blot kan indsætte et koncernforbundet selskab i lejemålet – der stilles med andre ord et strengt krav om identitetssammenfald mellem det selskab, der ejer ejendommen, og det selskab, der for fremtiden skal bruge lejemålet.
Rimelighedsvurdering
Også ved erhvervslejemål skal der foretages en rimelighedsvurdering, hvor udlejers interesse i at overtage lejemålet konkret skal afvejes over for den pågældende lejers interesse i at blive i lejemålet under hensyntagen til bl.a., hvor længe udlejeren har ejet ejendommen.
Er der tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, så skærpes rimelighedsvurderingen til lejers fordel, idet udlejer ikke er berettiget til at opsige en erhvervsbeskyttet lejer, hvis man
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Tirsdag, den 23. april 2024, kl. 16.30
Comwell, Hotel Hvide Hus
Vesterbro 2, 9000 Aalborg
Dagsorden i.h.t. foreningens vedtægter - Bestyrelsen -
ProDomus
Boulevarden 11, 1. 9000 Aalborg
CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.
Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk
Vi er din samarbejdspartner
Revision og rådgivning er vores speciale
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00
www.beierholm.dk
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Tlf. 96 30 24 44
www.varmekontrol.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
WWW.CLEMENSLAW.DK
har til hensigt at drive erhverv i samme branche som lejerens. Du kan altså ikke opsige f.eks. en frisør for derefter selv at benytte lejemålet til at drive en frisørsalon, hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet.
Også ved en rimelighedsvurdering i erhvervslejeforhold må der tages hensyn til udlejers ejendomsret, som kan være udslagsgivende, hvor rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer.
Opsigelsesvarsel
Hvis betingelserne er opfyldt, kan opsigelse ske med minimum 1 års varsel, og parterne kan ikke aftale et kortere varsel.
Såfremt udlejer skal foretage ombygninger, der nødvendiggør lejers fraflytning, kan udlejer overveje, om opsigelsen i stedet skal begrundes efter ELL § 61, stk. 2, nr. 2, da opsigelsesvarslet i så fald vil være kortere, jf. nærmere nedenfor under pkt. 2.2.
2.1. Boliglejeforhold
Hvis du som udlejer kan dokumentere, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, kan du opsige lejeforholdet i medfør af lejelovens § 171, stk. 1, nr. 2.
Nedrivning betyder, at bygningen fjernes, og lejligheden nedlægges. I denne situation er opsigelsen betinget af, at du kan dokumentere, at bygningen skal nedrives, hvilket almindeligvis gøres ved at fremlægge en nedrivningstilladelse fra kommunen, og det klare udgangspunkt er, at denne nedrivningstilladelse skal være givet på opsigelsestidspunktet.
Du skal derudover være opmærksom på, at hvis bygningen, der skal nedrives, indeholder bolig med køkkener, og boligerne er eller har været anvendt til helårsbeboelse – hvilket oftest vil være tilfældet – skal der indhentes samtykke fra kommunalbestyrelsen. Dette samtykke skal være givet på opsigelsestidspunktet.
Med henblik på at sikre sin position bedst muligt, bør udlejer derfor sørge for at få samtykke fra kommunalbestyrelsen og få indhentet en nedrivningstilladelse, inden lejemålet opsiges som følge af nedrivning.
For så vidt angår ombygning i boliglejeforhold er det vigtigt at være opmærksom på, at det praktiske udgangspunkt er, at ombygning som klar hovedregel ikke kan føre til opsigelse. Opsigelsen i tilfælde af ombygning er betinget af, at ét af følgende særlige tilfælde er opfyldt:
1. at ejendommen efter ombygning skal blive omfattet af lov om almene boliger mv.,
2. at ombygning sker som følge af ekspropriation, eller
3. at ombygning er til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
Tilbud om erstatningslejlighed
På samme måde som ved opsigelse til eget brug skal udlejer også ved opsigelse til nedrivning/ombygning være opmærksom på, at lejeren skal tilbydes erstatningslejlighed, såfremt en anden lejlighed bliver ledig i ejendommen senest 3 måneder efter den dag, hvor den opsagte lejer skal være fraflyttet, jf. lejelovens § 174, stk. 1. Også her bevirker manglende overholdelse af tilbud om erstatningslejelighed ikke nødvendigvis, at opsigelsen bliver ugyldig, men at udlejer dog kan blive erstatningsansvarlig for lejers dokumenterbare tab.
Der gælder desuden nogle særlige regler om erstatningslejligheder, når der ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., jf. lejelovens § 174, stk. 3-4.
2.2. Erhvervslejeforhold
Også i erhvervslejeforhold kan lejeforholdet efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2 opsiges med den begrundelse, at ejendommen skal nedrives eller ombygges. Hvis opsigelsen begrundes i ombygning, forudsættes det dog, at ombygningen er af en sådan karakter, at lejers fraflytning er nødvendig. Det vil sige, at hvis ombygning ikke udelukker lejer fra fysisk at benytte det lejede under ombygningen, kan en opsigelse ikke gennemføres.
Der stilles heller ikke et krav om, at udlejer oplyser sit motiv eller sine bevæggrunde for nedrivning eller ombygning, og hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet efter en evt. ombygning, kan der stadig opsiges efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2.
Udlejer skal dog tage højde for, om lejemålet er erhvervsbeskyttet.
Hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, kan udlejers opsigelse ske, uden at der foretages en rimelighedsvurdering af parternes forhold.
Er lejemålet derimod erhvervsbeskyttet, skal der foretages en rimelighedsvurdering, hvor bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.
Også ved en rimelighedsvurdering i erhvervslejeforhold må der tages hensyn til udlejers ejendomsret, som kan være udslagsgivende, hvor rimelighedsvurderingen ikke falder ud til fordel for enten udlejer eller lejer.
MERE OM UDLEJERS OPSIGELSESMULIGHEDER…
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
Gør
T o nyligt afsagte kendelser omhandlende udlejers opsigelse illustrerer vigtigheden af, at udlejer får udarbejdet opsigelsesskrivelsen korrekt, dvs. således at den opfylder formkravene til en sådan skrivelse. Gør den ikke det, vil opsigelsen være ugyldig og udlejer vil ikke efter afsendelsen kunne reparere herpå. De to kendelser vil blive gennemgået nedenfor, akkurat som formkravene til udlejers opsigelsesskrivelse vil blive.
FORMKRAVENE TIL UDLEJERS OPSIGELSE
Lejelovens § 176, stk. 1 oplister formkravene til udlejers opsigelse. For størstedelen af alle opsigelser gælder følgende formkrav;
1. Skriftlighed,
2. Indsigelsesvejledning,
3. Begrundelse for opsigelsen, og
4. Oplysning om erhvervsbeskyttelse og erstatning, hvis der er tale om et blandet lejeforhold.
I visse tilfælde er der ligeledes krav om, at udlejer skal tilbyde den opsagte lejer et andet lejemål i ejendommen. Dette krav fremgår af lejelovens § 174 og vil ikke blive gennemgået nærmere her.
Opsigelse af accessoriske enkeltværelser og etablissementslejemål er ikke omfattet af de formkravene.
I relation til kravet om skriftlighed skal det nævnes, at lejelovens § 13, stk. 2, der omhandler digital kommunikation, bestemmer, at meddelelser efter lejelovens § 176 ikke kan afgives som digitale dokumenter. Det betyder, at udlejers opsigelse ikke kan sendes til lejer pr. e-mail, SMS el.lign., uanset hvilken aftale parterne måtte have og uanset lejelovens udgangspunkt om, at parterne har aftalefrihed i forhold til, hvilken kommunikationsform de ønsker i lejeforholdet. Det samme gælder for lejers indsigelse til opsigelsen, der ligeledes skal sendes skriftligt til udlejer, dvs. denne kan heller ikke afgives ved brug af digitale dokumenter.
At opsigelsen skal være begrundet betyder, at udlejer klart og tydeligt skal angive opsigelsesgrunden, som udlejer påberåber sig, således at der ikke for lejer kan være nogen rimelig tvivl om, 1) med hvilken begrundelse udlejeren opsiger, og 2) efter hvilken bestemmelse opsigelse afgives. Det er altså ikke nok blot at henvise til den relevante lovbestemmelse, men det skal derimod være angivet, hvad opsigelsen skyldes, f.eks. en husordenovertrædelse. Påberåbes mere end én opsigelsesgrund, skal hver enkelt af disse være anført i opsigelsesskrivelsen. Det kan ikke kræves, at udlejer i forbindelse med afgivelse af opsigelsen dokumenterer, at der er fornødent grundlag for opsigelsen.
Indeholder en opsigelse den korrekte begrundelse, men uden henvisning til den relevante lovbestemmelse, vil opsigelsen formentlig blive anset for at være gyldig (hvis blot der ikke er tvivl om opsigelsesgrunden). Det anbefales dog alligevel, at man angiver såvel opsigelsesgrun-
den samt den relevante lovbestemmelse i opsigelsesskrivelsen, og sikrer sig, at det angivne er korrekt.
Modsat en ophævelsesskrivelse skal en opsigelsesskrivelse indeholde en indsigelsesvejledning. Lejer skal således modtage en vejledning om, hvad han/hun skal gøre, hvis opsigelsen ikke kan godkendes. Undlader udlejer at oplyse om lejers ret til at fremsætte eventuel indsigelse mod opsigelsen inden 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejer, har dette ugyldighedsvirkning. Også selvom lejer i en sådan situation alligevel afgiver en indsigelse, er opsigelsen ikke gyldig. Det skal udtrykkeligt angives, at lejers evt. indsigelse skal fremsættes skriftligt, se nedenfor.
Hvor udlejer har givet lejer en for kort indsigelsesfrist, f.eks. 4 uger i stedet for 6 uger, vil opsigelsen formentlig også være ugyldig, da gyldighedsbetingelser typisk vurderes strengt i lejeretten. Derimod er opsigelsen ikke ugyldig, fordi udlejer i sin indsigelsesvejledning skriver ordet "inden" i stedet for "senest". Oplyser udlejer ved en fejl i opsigelsesskrivelsen lejer om, at indsigelsesfristen er længere end 6 uger, så vil dette være bindende for udlejer. Dog skal man som udlejer være opmærksom på, at en forlængelse af lejers frist, tilsvarende forkorter udlejers frist for at anlægge sag ved boligretten. Det betyder, at udlejer fortsat vil være forpligtet til at indbringe sagen for boligretten inden 6 uger efter udløbet af den korrekt beregnede lejerfrist.
Kravet om, at udlejer ved blandede lejeforhold skal give lejer oplysning om erhvervsbeskyttelse og erstatning, betyder ikke, at udlejer skal overveje, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, altså om erhvervsvirksomhedens forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Selvom et lejemål ikke har været anvendt som et blandet lejemål i en årrække, er det formålsangivelsen i lejekontrakten, der er afgørende for, om formkravet skal overholdes af udlejer i forbindelse med opsigelse af lejer. Oplysningen kan gives ved, at kopi af lejelovens §§ 177-179 vedlægges opsigelsesskrivelsen. Hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, har bestemmelsernes indhold ikke betydning, bortset fra, at oplysningen om dem skal gives, fordi det er et formkrav til opsigelsen. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, skal opsigelsens rimelighed vurderes, og lejer får adgang til at kræve erstatning.
Er ovennævnte formkrav ikke opfyldt, vil opsigelsen være ugyldig. Og dette uanset, om lejer har foretaget sig noget i anledning af opsigelsen. Lejer har ikke pligt til at gøre udlejer opmærksom på, at opsigelsen er ugyldig, og kan derfor – uden at iagttage 6 ugers fristen for indsigelse – til enhver tid påberåbe sig ugyldigheden, herunder f.eks. under fogedrettens behandling af en begæring om udsættelse af lejer. Her vil man som udlejer kunne få sig en ærgerlig overraskelse, da udlejer i tilfælde af ugyldighed må afgive en ny opsigelse med et nyt opsigelsesvarsel samt en ny frist for fraflytning. Dette, da der ikke kan repareres på formfejl i en opsigelse, som er i strid med lejelovens § 176.
Det kan i øvrigt nævnes, at fogeden selv skal påse opsigelsens gyldighed.
Som følge af ovenstående er det også anbefalingen, at man som udlejer sikrer sig, at opsigelsesskrivelsen faktisk opfylder formkravene inden den afsendes. Er man i tvivl, dvs. er et formkrav måske opfyldt, bør dette undersøges nærmere med henblik på at finde ud af, hvordan den kommer til at opfylde formkravene – og hvis den er afsendt, om der skal afgives en ny opsigelse til lejer. Herved vil man kunne undgå at skulle starte forfra med opsigelsesprocessen.
Fraflytter lejer uden forinden at have gjort ugyldigheden gældende, har lejer som udgangspunkt mistet adgangen til få opsigelsen erklæret ugyldig da den må anses for stiltiende at være accepteret.
TO NYE KENDELSER OM OPSIGELSESSKRIVELSEN
I retspraksis har det været uafklaret, hvorvidt udlejers undladelse af at oplyse lejer om, at lejers indsigelse skal være skriftlig, ville medføre opsigelsens ugyldighed.
I en nyligt afsagt landsretskendelse, som er refereret i TBB2024.97, har landsretten taget stilling hertil. Hverken fogedretten eller landsretten anså en udlejers opsigelsesskrivelse for gyldig. Af opsigelsen fremgik, at lejerne skulle fremsætte indsigelse inden 6 uger, såfremt opsigelsen ikke kunne godkendes. At en indsigelse skulle være skriftlig var ikke udtrykkeligt angivet. Lejerne havde via deres advokat fremsat indsigelser mod opsigelsen, men disse var fremsendt i en e-mail. Og da en sådan meddelelse ikke opfylder lejelovens skriftlighedskravet, begærede udlejer lejerne udsat af lejemålet, da der ikke rettidigt var gjort indsigelse på korrekt vis. Under fogedrettens behandling af sagen gjorde lejerne
I en anden nyligt afsagt landsretskendelse, som er refereret i TBB2024.75, var omdrejningspunktet, hvorvidt det af opsigelsesskrivelsen fremgik tilstrækkeligt klart, hvad der var opsigelsesgrunden. Udlejer af et alment lejemål havde ophævet, subsidiært opsagt, lejers lejemål, med henvisning til at lejer efter modtagelse af en påmindelse havde forsat med ulovligt at udleje sit lejemål via Airbnb. Lejer gjorde ikke indsigelse mod opsigelsen inden for den gældende frist herfor på 6 uger, hvorefter udlejer begærede lejer udsat af lejemålet. Under fogedsagen gjorde lejer gældende, at opsigelsen var ugyldig og ikke kunne danne grundlag for udsættelse, da det ikke fremgik tilstrækkeligt klart, hvad der var opsigelsesgrunden. Udlejer havde i sin opsigelse alene henvist til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 5 (husordensovertrædelse) og nr. 7 (andre vægtige grunde), og ulovlig fremleje berettigede efter lejers opfattelse ikke udlejer til opsigelse efter nogle af de pågældende bestemmelser. Udlejer mente, at lejers adfærd berettigede til ophævelse af lejemålet, hvorfor lejemålet som det mindre i det mere også kunne opsiges. Såvel fogedretten som landsretten gav udlejer medhold, da opsigelsen fandtes at opfylde betingelsen i almenlejelovens § 89, stk. 1, om angivelse af opsigelsesgrunden, idet lejers ulovlige videreudlejning udtrykkeligt var angivet, og da det tillige af skrivelsen fremgik, at udlejer ophævede lejemålet med henvisning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 6, om uberettiget overladelse af lejemålet til andre.
De to kendelser illustrerer vigtigheden af, at udlejer får udarbejdet opsigelsesskrivelsen korrekt og gør sig umage hermed. I modsat fald risikerer udlejer, at det bliver en lang proces med at få lejer ud og i værste fald, at opsigelsesskrivelsen erklæres for ugyldig med den virkning, at udlejer kan starte forfra med at få lejer opsagt – hvis udlejer overhovedet kan opsige lejer på ny på dette tids
De fleste har efterhånden hørt om ESG, men hvordan kæder vi begrebet sammen med den nuværende og fremtidige drift af ejendomme?
Danske Udlejere har inviteret fire yderst kompetente indlægsholder, der hverisær vil give deres bud på følgende spørgsmål: Hvilke krav skal vi forvente, hvor står vi lige nu, og kan AI måske hjælpe os?
Katrine Ziska beskriver den finansielle sektors rolle og fokus på bæredygtighed, og hun ser nærmere på hvordan, det kan påvirke udlejers forretning.
Sofie Ladekjær fortæller om tendenserne indenfor erhvervslejeretten og boliglejeretten i relation til ESG og bæredygtighed.
Cristine Toft Ussing gennemgår selve rapporteringen omkring bæredygtighedskravene til eksisterende bygninger.
Simon Aagaard Enni giver en kort introduktion til AI-området samt en grundlæggende forståelse for teknologien bag, der går spadestikket dybere end hype og marketingsmateriale.
GRATIS KURSUS I FREDERICIA & AARHUS
FREDERICIA | Audi
20.03.2024 / kl. 15:00 - 18:00
AARHUS | Teknologisk Institut
03.04.2024 / kl. 15:00 - 18:00
Du finder en uddybende kursusbeskrivelse på vores hjemmeside, hvor du også tilmelder dig: www.d-u.dk/kurser
Michael Preetzmann , direktør for Danske Udlejere, byder velkommen og er herudover dagens moderator
Katrine Ziska, senior specialist i bæredygtighed ved Jyske Bank. Hendes primære fokusområde er at gøre bæredygtighed let forståeligt og praksisnært for hendes kunder
Sofie Ladekjær, advokat ved Clemens Advokatfirma i Aarhus. Hun arbejder primært med boliglejeret og erhvervslejeret samt fast ejendom
Cristine Toft Ussing, senioradvokat ved Clemens Advokatfirma i Århus. Hun har speciale i byggeri og fast ejendom, herunder bæredygtighed
Simon Aagaard Enni , konsulent indenfor machine learning og kunstig intelligens hos Teknologisk Institut. Han har dertil en kandidatog ph.d.-grad indenfor datalogi og machine learning.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
er er for nylig kommet et par landsretsdomme vedrørende lejerens mulighed for at få forholdsmæssigt afslag og erstatning i forbindelse med skimmelsvamp. I denne artikel vil alene T:BB 2023.1091 Ø blive behandlet, hvorimod den anden dom – T:BB 2023.1046 V – vil blive behandlet i næste magasin.
Den 19. februar 2016 blev der indgået et lejemål, og lejeren flyttede ind i lejligheden den 1. marts 2016. Lejeren klagede over skimmelsvamp i sit soveværelse først i februar 2019. dvs. næsten 3 år efter indflytning.
Udlejeren bestilte et eksternt firma til at undersøge forholdene. Soveværelset udgjorde 30-40 m2 af den 130 m2 lejlighed, og soveværelset var placeret i stueplan, mens de øvrige lokaler lå på 1. sal.
I mail af den 6. marts 2019 oplyste det eksterne firma, at de ikke kunne identificere årsagen til fugtskaden i soveværelset. De anbefalede dog en pudsning af den udvendig væg i ejendommen.
I mail af den 5. april 2019 oplyste de lejeren, at analyseresultatet af skimmelsvampen udgjorde en ”kategori 3”, hvilket indebar, at soveværelset skulle evakueres og vedligeholdelse skulle påbegyndes straks. Det eksterne firma mente på daværende tidspunkt, at fugten kom nedefra og gik op i bygningen.
Udlejeren tilbød lejeren at blive genhuset i mobil beboelsesvogn. Lejeren ønskede ikke dette. Dialogen mellem lejeren og udlejeren blev hurtigt udtømt, da lejeren alene kunne give ”perfide svadaer” om forholdene.
Den 11. april 2019 varslede udlejeren adgang til lejemålet for at kunne udbedre forholdene, da lejeren nægtede håndværkerne adgang.
Efter aftale med lejeren gik håndværkerne i gang med at udbedre soveværelset i september 2019. Det blev konstateret, at det var afløbet fra taget, der var årsag til fugten og dermed skimmelsvampen.
Det eksterne firma udarbejdede rapporter i oktober 2019 og februar 2020, der konkluderede, at forekomsten af skimmelsvamp var normal.
Lejeren gjorde gældende, at der var grundlag for forholdsmæssigt afslag på 50 % fra lejemålets påbegyndelse, indtil sagen blev anlagt hos domstolene. Dette udgjorde et krav på 231.000 kr.
Udlejer påstod frifindelse.
Et flertal af to boligdommere fandt, at skimmelsvampen i soveværelset var en mangel, der forringede det lejedes værdi, men kun i perioden februar, marts og april 2019.
Da lejeren havde nægtet adgang siden april 2019 var det ikke muligt at opnå et forholdsmæssigt afslag i perioden efter april.
Under hensyntagen til karakteren og omfanget af skimmelsvampen i soveværelset blev dette skønsmæssigt fastlagt til 25 % af lejen i de 3 måneder, svarende til 8.250 kr.
TVISTEN I LANDSRETTEN
I forbindelse med en vidneforklaring fra direktøren af det eksterne firma og en håndværker kom det frem, at nedløbs-
røret var lagt ind i ydermuren, hvilket var sædvanlig for ejendomme i den periode. Der havde dog været et hul i det pågældende nedløbsrør.
Landsretten stadfæstede boligrettens flertals begrundelse og resultat.
KOMMENTARER TIL SAGEN
I langt de fleste tvister om skimmelsvamp er en af de afgørende punkter i sagerne, hvorvidt fugten i lejemålet skyldes ejendommens beskaffenhed eller lejerens adfærd. I dette tilfælde var der ingen tvivl om, at fugten skyldtes de konkrete forhold ved ejendommen, da der var tale om et skjult nedløbsrør med et hul i.
Forholdsmæssigt afslag skal ifølge retslitteraturen ske ud fra en objektiv vurdering af, om lejeren har fået lejemålet i den stand, som han kan kræve i henhold til lejekontrakten. Dvs., om der en mangel, der værdiforringer lejemålet – uanset udlejerens skyld og eller kendskab. Se Lejelovskommentaren s. 203.
Landsretten fastslog, at lejeren ikke kan få forholdsmæssigt afslag, før der var foretaget en reklamation over for udleje-
ren om det pågældende forhold. Dvs. fra februar 2019 i den pågældende sag.
Dette er i overensstemmelse med retslitteraturen, se s. 662 i Boliglejeret, 4. udg. af Edlund og Grubbe.
Det samme gør sig også gældende for den periode, hvor lejeren havde hindret en udbedring af forholdene, jf. også T:BB 2011.582 V. Det må siges at være sund fornuft, at lejeren ikke – ensidigt – kan regulere periodens længde, hvori han/hun kræver forholdsmæssige afslag.
Desværre vil undersøgelsesperioden formentlig tælle med i den periode, hvor lejeren kan kræve forholdsmæssigt afslag. Det er således udlejerens risiko. I denne sag var det februar, marts og april 2019, hvilket er den periode, som lejeren fik forholdsmæssigt afslag.
De 25 % er skønsmæssigt fastsat, hvilket må siges at være inden for skiven.
Der følger endnu en artikel om skimmel i Magasinet Danske Udlejere april 2024.
VI YDER MERE for din ejendom
Vi yder ikke kun mere for vores kunder, men også vores kunders kunder – lejerne.
Ho s os er dine lejeres tilfredshed nemlig i højsædet.
I tæt samarbejde med vores administratorer sikrer vores synlige og engagerede ejendomsfunktionærer glade lejere og velvedligeholdte ejendomme.
Vores ejendomsfunktionærer foretager bl.a.:
småreparationer hos dine lejere vedligehold af grønne arealer oprydning af fællesområder aflæsning af hovedmålere rekvirering af håndværkere ved behov ... og meget andet
Skal vi yde mere for dine lejere?
Viby J | 20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk
INDLEDNING
De seneste års stigninger i prisen for elektricitet og vand og højere priser for vaskemaskiner og tørretumblere, særligt egnede til erhvervsbrug, har medført, at nogle af de mange udlejere, der har givet brugsret til fællesvaskeri, som er gratis, har ønsket at indføre fremtidig betaling for brugen af fællesvaskeri.
Dette har givet anledning til en række problemer, hvor det i første omgang konstateres, at huslejenævnet afviser sagen, fordi de ikke har kompetence til at træffe afgørelse om tvisten.
Det samme har tidligere gjort sig gældende vedrørende brugsretten til parkeringspladser, som tidligere har været gratis, og hvor udlejeren har ønsket at indføre betaling herfor, hvilket dog i vidt omfang er afklaret i retspraksis. Derfor angår denne artikel alene en afklaring af, hvad brugsrettigheder er og hvordan man formulerer vilkår herom og hvorledes de skal håndteres, hvis der opstår tvister om brugsrettigheder.
LEJEKONTRAKTEN
Den gældende lejekontrakt formular A10 indeholder i næstsidste afsnit i kontraktens § 1 mulighed for at afkrydse brugsret for fællesvaskeri, fælles gårdanlæg, loft-/kælderrum, cykelparkering, garage og andet.
Man skal samtidig være opmærksom på, at der øverst i lejekontrakten, ovenover § 1 blandt andet står:
Aftalte fravigelser må ikke anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil.
Endvidere står der også
Udlejerens og lejerens rettigheder og pligter i lejeforholdet er reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet, hvor lovens regler kan fraviges.
Det betyder for det første, at hvis der ikke er krydset af i de enkelte muligheder, fællesvaskeri, parkering eller andet, har lejeren ikke nogen brugsret hertil.
Herefter er det næste spørgsmål, som er vigtigt, hvad lejeloven indeholder om brugsrettigheder.
LEJELOVEN
Lejelovens § 1 har følgende ordlyd:
Loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).
Det fremgår af note 3 til teksten ”hus eller rum”, at loven gælder for leje af hus eller husrum, hvilket indebærer, at der skal foreligge bygningsmæssig afgrænsning. Der skal være tale om lokaliteter eller lokaler, og leje af ubebyggede arealer falder udenfor loven. Aftalen skal angå mindst et helt husrum. Med andre ord indeholder lejeloven krav om, at der minimum skal være et rum med gulv, vægge og lofter, og allerede som følge af denne begrænsning falder adgang til fællesvaskeri, eller adgang til en parkeringsplads udenfor lejelovens regler, idet der ikke er nogen rumlig afgrænsning.
Brugsrettigheder omfattes således ikke af lejelovens regler, men af andre almindelige regler, herunder særligt aftaleloven. Det fremgår endvidere af lejelovens § 11, som omhandler lejeaftalens udformning og indhold, følgende i stk. 1 og 2.
En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Når der i LL § 11, stk. 1 er henvist til, at også ”andre aftaler” skal udfærdiges skriftligt, betyder det andre aftaler end lejeaftaler efter lejeloven, herunder yderligere aftaler efter aftaleloven.
Når der i lejekontrakten med kryds er afmærket brugsret til f.eks. parkering og fællesvaskeri betyder det alene, at lejeren har brugsret hertil sammen med andre lejere, som har en tilsvarende krydsmarkering. Hvis der er nærmere vilkår om udøvelsen af brugsretten kræver dette, at der herudover indgås en aftale efter aftaleloven, hvori vilkårene for brugsretten aftales nærmere.
KONKLUSION 1:
Såfremt der skal gælde særlige vilkår for lejers brugsrettigheder, det vil sige for adgangen til at bruge en facilitet typisk sammen med andre lejere i ejendommen, skal sådanne vilkår fremgå udtrykkeligt i lejekontraktens § 11, eller i en skriftlig tillægsaftale. Er der ikke aftalt særlige vilkår for brugsrettigheder og afkrydsningen af en brugsrettighed, fortolkes efter almindelige aftaleretlige regler, det vil sige aftaleloven. Dette rejser spørgsmålet om, hvorvidt nogen af brugsrettighederne kan være omfattet af erhvervslejeloven?
ERHVERVSLEJELOVEN:
Erhvervslejelovens § 1, som beskriver det område loven dækker, lyder således:
Loven gælder for leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet and beboelse.
Erhvervslejeloven stiller ligesom lejeloven også krav til, at der skal være tale om et rum, hvilket fremgår af noterne til loven, som præciserer at ”lokaler” betyder det samme som ”hus eller rum” i lejelovens § 1.
Derfor kan erhvervslejeloven ikke anvendes på udlejning af parkeringspladser, carporte, ubebyggede arealer, eller lignende, men finder f.eks. anvendelse på en udlejet garage, som er lukket.
Hvis en lejekontrakt omhandler udlejning af et parcel- eller rækkehus, og en dertil hørende lukket garage, finder erhvervslejeloven heller ikke anvendelse som følge af at kravet i erhvervslejelovens § 1 er, at lejemålet ”udelukkende” er udlejet til andet end beboelse.
Derfor bør en lejekontrakt om garage være på en særskilt aftale.
KONKLUSION 2:
Konsekvensen af ovennævnte er f.eks. ved udlejning af parcelhus eller rækkehuse, som er småhusejendomme, at man godt kan udleje parcelhuset eller rækkehuset uden brugsret til haven.
Når dette nævnes specielt skyldes det lejelovens regler om omfanget af lejers vedligeholdelsespligt, som ikke lovligt kan fraviges (låse og nøgler, samt maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve) idet der kun er en enkelt tilladt yderligere vedligeholdelsespligt, der kan aftales efter LL § 115, der lyder således:
§§ 111, 113 og 114 kan ikke fraviges ved aftale. § 112 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. stk. 2
§ 112, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1.
Det kan godt aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.
Det besynderlige i denne regel, som blev indføjet ved den seneste lovreform, er, at man godt kan leje et parcelhus ud med brugsret til haven, eller et rækkehus med brugsret til haven, men man kan altså ikke lovligt aftale, at lejeren skal klippe hæk eller feje fortovet, eller skovle sne.
Det skal udlejeren gøre og det forekommer latterligt og uden brug af sund fornuft.
Det er derfor almindeligt ved udlejning af parcelhuse og rækkehuse med haver, at der aftales en forpligtelse til hækklipning og renholdelse af fortov og snerydning, selvom det er ulovligt. Et lejemåls fysiske omfang er fastlagt i Arealbekendtgørelse nr. 311 af 27/6 1983, der gælder både boliger og erhvervslejemål.
Bekendtgørelsen indfører begrebet ”bruttoetagearealet” og dette omfatter, udover selve lejlighedens rum, en beregnet andel af trapper, korridorer, altangange og elevatorer, som fordeles på de lejligheder, som er tilliggende disse arealer.
Imidlertid er det lidt overraskende, at arealet af ”åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte, medregnes ikke”.
”Arealer af udenoms rum, som er beliggende adskilt fra boligen, såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende, medregnes ikke.
Derimod medregnes arealer i kælderetager til bruttoetagearealet, hvis dette er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.”
Det er naturligvis besynderligt, at altaner og terrasser ikke medregnes i bruttoetagearealet, da den enkelte lejer normalt har suveræn brugsret hertil, men sådan er det bare.
Man skal således være opmærksom på, at bruttoetagearealet efter Arealbekendtgørelsen, som er det eneste lovlige korrekte areal, ikke omfatter fællesarealer til vaskerum, varmecentral, pulterrum, cykel- og barnevognsrum, hvilket særligt har betydning for lejemål med omkostningsbestemt leje, hvor de udgifter, der indgår i lejen, fordeles efter de enkelte lejemåls bruttoetageareal.
FORELØBIG KONKLUSION:
Alle ovennævnte forhold har betydning for at forstå udlejers dispositionsrettigheder over fællesarealer.
Såfremt andet ikke er anført i lejekontrakten, er det således udlejeren der selv suverænt beslutter om der i en forhave, hvor der er parkeringsplads, kan opsættes et hegn eller en hæk og lægges fliser visse steder og etableres blomsterbede eller træer andre steder, og udlejeren kan udvide og indskrænke det areal, der eventuelt kan anvendes til parkering. I ejendommens gård eller have er det udlejer selv, der bestemmer, hvorledes og hvornår denne skal indrettes eller ændres, og hvor der eventuelt skal være fliser og hvor der skal være græsplæne, eller blomsterbed, eller træer og lignende.
Der er en sammenhængen imellem udlejers udvidede dispositionsret over fællesarealer og udlejers pligt til at vedligeholde disse, som ikke kan væltes over på lejerne. Derfor kan udlejeren stille krav og vilkår om betaling for brug af fællesarealer og faciliteter, der falder udenfor lejelovgivningen.
ARTIKLEN FORTSÆTTER OG AFSLUTTES I MAGASINET DANSKE UDLEJERE APRIL-UDGAVEN 2024.
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak
- det koster ikke noget at få et godt råd.
V
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
i får relativt ofte henvendelser fra udlejere, som har modtaget en anmodning om udtalelse i en indbragt sag til huslejenævnet. Nogle gange har udlejer godt vidst, at der var en sag under opsejling – andre gange kommer henvendelsen fra huslejenævnet fuldstændig bag på udlejeren. Denne artikel omhandler sidste forhold. Reglerne om huslejenævnenes kompetencer var i den tidligere lejelov placeret i § 106, stk. 1, nr. 1-12. I dag er disse i stedet placeret i slutningen af de kapitler, som har relation til emner, som huslejenævnet kan og skal behandle. Til eksempel kan nævnes: Kapitel 7 / Betaling for varme, vand… - i slutningen af dette kapitel (fra § 65 til § 82) – kommer § 81 – som beskriver huslejenævnets kompetencer til at afgøre uenigheder i relation til forbrug.
DER SKAL FORELIGGE EN TVIST (UOVERENSSTEMMELSE MELLEM LEJER OG UDLEJER)
Udgangspunktet for at kunne indgive en sag for et huslejenævn er, at der foreligger en tvist. Imidlertid kan det være vanskeligt at afgøre, om der foreligger en tvist. Derfor bør huslejenævnet kræve, at klager kan dokumentere, at der er en forudgående tvist, idet huslejenævnet er et tvistnævn.
DER FORELÅ IKKE EN TVIST
I U 2006.2735 V havde huslejenævnet med rette afvist at tage stilling til lejers henvendelse om lejens størrelse, da der ikke
forelå en tvist mellem udlejer og lejer. Landsretten lagde særligt vægt på, at lejeren var af den opfattelse, at lejen var for høj, men at det ikke fremgik, om udlejer var enig heri – ligesom lejen ikke havde været forhøjet i lejeperioden.
DER FORELÅ EN TVIST
I TBB 2003.381 V havde udlejer varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse – hvilket resulterede i en indbringelse for huslejenævnet. Her antager retten, at det må forudsættes, at der foreligger en tvist – idet udlejer må have varslet det, som denne antog at være korrekt.
I FRAFLYTNINGSSAGER
I fraflytningssager har der i mange tilfælde været afholdt et fraflytningssyn, hvor udlejer har udarbejdet en rapport – som lejer var uenig i allerede ved synet. Uenigheden på synet er formentlig nok til at fastslå, at der foreligger en tvist. I en sag undlod lejer at efterbetale for istandsættelser. Alene denne undladelse blev ”takseret” som et udtryk for en tvist.
ER DU I TVIVL UDLEJER?
Summa summarum: 1) Udlejer skal ALTID besvare huslejenævnets henvendelser 2) Er udlejer i tvivl, om der foreligger en tvist, så ager som om der er en tvist!
Renteprognoserne på tværs af alle banker spår massive rentenedsættelser. Men hvad nu hvis det ikke kommer til at ske? Lige nu går det ikke fantastisk med at få inflationen helt ned på målsætningen om en årlig inflation på 2 pct. Så i min optik er der meget der tyder på, at markederne er lidt for optimistiske. Det giver muligheder i det nuværende realkreditmarked, hvor man bør vælge F3 fremfor F1.
et er svært at spå og særligt om renten. Ja sådan vil jeg omskrive det gamle Storm P citat til at passe til en økonoms hverdag. Det kræver brede skuldre og en ukuelig tro på egne evner at have håndfaste meninger om renten. I takt med at jeg er blevet mere grå- og tyndhåret, er jeg blevet mere forsigtig med at komme med alt for faste meninger om renten. Dermed husker jeg også mig selv på, at de andre økonomer i de andre banker også kan læse og skrive, når jeg bliver alt for kreativ.
Lige nu er der en bred konsensus om, at renterne skal falde. I dette tilfælde vil det for manges mening at vælge et variabelt forrentet lån, så man hurtigt og uden en omlægning kan få gavn af den forventede lavere rente. Netop forventninger kan have betydning for, hvilket lån der passer bedst til ens forretning. Derfor har der også de sidste par måneder været en stor interesse for netop lån med årlig tilpasning, når man ser på, hvilke lån låntagerne interesserer sig for.
Jeg plejer at sige, at intet lån er bedre end andet. De forskellige lån er på de finansielle markeder prissat i forhold til hinanden. En af realkreditlånets styrker er nemlig, at låntagerne får markedsrenten. Så man får, hvad man betaler for.
Det ændrer imidlertid ikke på, at renterne en gang i mellem giver anledning til nogle muligheder, der kan betyde, at enkelte lån giver mere mening end andre i nogle bestemte situationer. Tilsvarende kan låntagernes præference gøre, at et bestemt lån er mere oplagt end et andet. F.eks. er ens nattesøvn alt for vigtig til, at man skal ligge søvnløs over konsekvenserne, hvis renten skulle stige. Er det tilfældet, bør man vælge fast rente.
I forhold til prisfastsættelsen af de forskellige lån, er det aktuelt sådan, at rentekurven er inverteret. Det betyder at den 1-årige rente er højere end den 3-årige rente –og end den 5-årige rente for den sags skyld. Årsagen er, at de finansielle markeder har forventninger om, at centralbankerne nedsætter renten. Som en grov tommelfingerregel kan man sige, at jo længere rentebinding desto mere er renterne påvirket af forventninger og vice versa. Det betyder, at den helt korte rente er påvirket
af, at centralbankerne rent faktisk handler og nedsætter renten.
Står man og skal have et lån i dag, så er kontantlånsrenten på et lån med årlig tilpasning (F1) cirka 3,5 pct. mens et lån med 3-årig rentebinding (F3) har en rente på cirka 3 pct. At den 1-årige rente er højest skyldes, at markederne forventer massive rentenedsættelser fra Centralbankerne – vel op til en seks stykker. Rentenedsættelserne er normalt på en kvart procent – og personligt tror jeg seks er for mange at forvente. Jeg kender også det gamle ordsprog om, at man ikke kan slå markedet, men jeg kender ikke mange økonomer, der tror på så mange nedsættelser af renten. Det bringer mig kortvarigt tilbage til, at de andre også kan læse og skrive. Altså nogen har positioneret deres porteføljer af obligationer til de mange nedsættelser, ellers ville prisen i markedet være anderledes. Alligevel har jeg den holdning, at cirka tre nedsættelser synes mere realistisk. Så godt går det heller ikke med at få slået inflationen helt ned på målsætningen. Det skyldes det stramme arbejdsmarked.
Hvis man oveni kontantlånsrenterne lægger omkostningerne ved at lånet med 1-årig rentebinding løbende skal refinansieres – så skal vi betydeligt ned i renten, før det ikke er et godt væddemål at vælge lånet med 3-årig rentebinding frem for lånet med årlig rentetilpasning. Ingen ved det, men jeg tror, som sagt ikke på de mange nedsættelser – og heller ikke på at de kommer så hurtigt.
Tager man udgangspunkt i, at de nuværende renter som minimum skal betales det første år, så skal vi have mindst fire nedsættelser før end, at der ikke er gevinst ved at vælge F3 fremfor F1. Selv om jeg normalt ikke vædder, så er det et væddemål, jeg gerne vil tage. Så dyb en recession ser jeg ikke for mig, at centralbankerne pludselig vil få travlt med at banke renten ned med lynets hast. Tværtimod vil man formentlig være meget forsigtig, så inflationen ikke blusser op igen.
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Spar administrativ tid!
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Ved årsskiftet til 2024 trådte de nye regler om dækningsafgift i henhold til Ejendomsskatteloven i kraft.
Dækningsafgift er også efter den nye lov en skat, der betales til kommunen af de faste ejendomme, der er beliggende i den pågældende kommune, og hvor der er fastsat en grundværdi efter reglerne i Ejendomsvurderingsloven og hvor kommunen har truffet bestemmelse om, at dækningsafgift skal opkræves for ejendomme i kommunen.
Overordnet kan det siges, at en kommune har mulighed for inden for lovens rammer at pålægge en ejendom dækningsafgift, selv hvis ejendommen er fritaget for at betale grundskyld.
Dækningsafgiften er udtryk for, at kommunen kan opkræve afgiften som et bidrag til de udgifter kommunen har i tilknytning til de relevante ejendomme, f.eks. i relation til vedligehold af veje, gadebelysning og renholdelse.
Dækningsafgiften for de offentligt ejede ejendomme, jf. lovens § 11, beregnes på basis af et beskatningsgrundlag, der udgør den ejendomsværdi, der er fastsat i det forudgående indkomstår eller kalenderår.
For erhvervsdækningsafgiften efter Ejendomsskattelovens § 12 udgør beskatningsgrundlaget 80 % af ejendomsværdien. Hermed opretholdes det såkaldte forsigtighedsprincip for så vidt angår disse ejendomme.
Erhvervsdækningsafgiften opkræves forholdsmæssigt for den del af året, hvor ejendommen har været anvendt til det erhvervsmæssige formål.
Ejendomsskattelovens § 29 fastsætter, at dækningsafgiften for kalenderårene 2024-2028 for så vidt angår de offentligt ejede ejendomme efter § 11, svarer til, hvad der blev opkrævet for indkomståret 2023.
Med hensyn til erhvervsdækningsafgiften efter § 12 fastsættes denne af kommunalbestyrelsen. Den kan dog højst udgøre 10 promille, dog sådan at den ikke kan fastsættes højere end satsen angivet i et bilag til loven.
De kommuner, der ikke er angivet i bilaget til loven, og som således ikke har indført dækningsafgift, kan ikke indføre en sådan for kalenderårene 2024-2028.
Formålet med disse regler om satserne er at undgå, at der indføres dækningsafgift i en kommune i de pågældende kalenderår, hvis den ikke allerede er indført, eller at en kommune forhøjer satsen.
I efteråret 2023 blev der rundsendt foreløbige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme.
Da der kun er tale om en foreløbig vurdering, vil dækningsafgiften skulle genberegnes, når de endelige vurderinger foreligger, hvorfor ejendommen kan ende med at blive pålagt en yderligere opkrævning, hvis der for det pågældende opkrævningsår er betalt for lidt i dækningsafgift.
Ifølge Vurderingsstyrelsen vil den endelige 2021-vurdering af erhvervsejendomme komme i 2025 og følgende år. Fra 2025/2026 vil de endelige 2023-vurderinger være klar. Det er altså først på dette tidspunkt, at skatterne og dækningsbidrag på erhvervsejendommen kendes endeligt.
Skal der svares dækningsafgift af en ejendom, vil en højere grundværdi som udgangspunkt også betyde en højere dækningsafgift. Det er dog muligt at ansøge om, at der i 2024 foreløbigt alene skal betale det samme, som blev betalt i 2023. Ansøgning bør indgives hurtigst muligt efter, at opkrævningen af dækningsafgiften er modtaget og senest den 8. marts 2024. Ansøgning foretages via Vurderingsportalen.
Da der kun er tale om en foreløbig vurdering, skal dækningsafgiften som nævnt overfor genberegnes, når de endelige vurderinger foreligger, hvorfor der kan fremkomme en ekstraopkrævning, hvis der er betalt for lidt i dækningsafgift.
Mulighed for at få ændret foreløbige vurderinger.
Det er som udgangspunkt ikke muligt at få ændret den foreløbige vurdering, hvis det vurderes, at den foreløbig vurdering er forkert.
Det vil således først være muligt at klage, når de endelige vurderinger er blevet udsendt.
Der er dog visse situationer, hvor det kan være muligt at få sin foreløbige vurdering ændret. Det drejer sig blandt andet om købs- og salgssituationer, større fejlberegninger grundet datafejl, eller hvis en ejendom er fritaget for grundskyld eller undtaget fra vurdering.
Hvis Vurderingsstyrelsen selv bliver opmærksom på vurderinger med fejl – eller ejendomsejere gør opmærksom på vurderinger med fejl – så vil Vurderingsstyrelsen se på, om der er grundlag for at tage enkelte af de foreløbige vurderinger op til revision. Det vil for eksempel kunne ske i tilfælde, hvor en større mængde vurderinger viser sig at være fejlbehæftede, eller hvor enkelte ejendomme har større fejl i beregningen som følge af eksempelvis datafejl.
Fra skatteåret 2024 flytter opkrævningen af grundskyld og dækningsafgift fra kommunen til staten. Der udsendes en
sædvanlig opkrævning herpå, men betalingen skal finde sted via Skattekontoen hørende til ejeren af den pågældende ejendom.
Skattekontoen giver et samlet overblik over de erhvervsmæssige indberetninger, opkrævninger samt ind- og udbetalinger.
OPKRÆVNING VED FOR LIDT BETALT DÆKNINGSAFGIFT
Skattepligten påhviler den, der på forfaldstidspunktet ejer ejendommen iht. autoritativt register, jf. Ejendomsskattelovens § 11, stk. 4. Det vil i dette tilfælde i praksis betyde den, der i tingbogen står registeret som tinglyst ejer af ejendommen.
Dækningsafgiften hæfter på den faste ejendom i dens helhed med pante- og fortrinsret i 2 år og 3 måneder (undtaget gebyrer og renter), jf. Ejendomsskattelovens § 11, stk. 5. Ubetalt dækningsafgift kan oversendes til restanceinddrivelsesmyndigheden, jf. § 11, stk. 6.
For skatteårene 2022-2023 vil efterreguleringen ske hos den, der ejer ejendommen på tidspunktet for efterreguleringen, det gælder også, selvom efterreguleringerne af disse skatteår først sker efter 2024, hvor reglerne ændres. For skatteåret 2024 og frem vil efterreguleringen ske hos den, der ejede ejendommen på det tidspunkt, som efterreguleringen omhandler. Ved et eventuelt ejerskifte inden efterreguleringen er foretaget, vil den tidligere ejer således modtage en eventuel opkrævning eller udbetaling. Betaler den tidligere ejer ikke, hæfter den nye ejer dog for betalingen, dog begrænset til erhvervsejendommen. Der er således ikke tale om en personlig hæftelse.
Derfor er det vigtigt, at en køber af en ejendom, hvor der betales dækningsafgift, er opmærksom på, om sælger har betalt skyldig dækningsafgift og ikke mindst tillige er opmærksom på, om der kan ske en forhøjelse af dækningsafgiften, når den endelige ejendomsvurdering foreligger. I så fald bør køberen sikre sig, at sælger kan betale den ekstraopkrævning af dækningsafgift, som måtte følge af en forhøjet ejendomsvurdering, eventuelt ved at fortage tilbagehold i en del af købesummen eller på anden måde skaffe sig sikkerhed herfor.
OPSUMMERING
Ved årsskiftet til 2024 trådte de nye regler om dækningsafgift i henhold til Ejendomsskatteloven i kraft.
Dækningsafgiften beregnes på baggrund af de udsendte foreløbige ejendomsvurderinger.
Da der kun er tale om en foreløbig vurdering, vil dækningsafgiften blive genberegnet, når de endelige vurderinger foreligger, hvilket kan føre frem til en yderligere opkrævning, hvis der ved den første betaling måtte være blevet betalt for lidt i dækningsafgift.
I en salgs- eller købssituation skal man være opmærksom på, at opkrævningen af den eventuelt for lidt betalte dækningsafgift for skatteåret 2024 og frem, sker hos den, som ejede ejendommen på tidspunktet, som den skyldige dækningsafgift vedrører. Men hvis ejeren ikke kan betale, så hæfter den nye ejer med erhvervsejendommen. Hvor i mod for lidt opkrævet dækningsafgift for skatteårene 2022-2023 opkræves hos den, der ejer ejendommen på tidspunktet for efterreguleringen. I dette tilfælde skal der ligeledes tages højde herfor i en købssituation.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Tilskud fra puljen kan søges af bl.a. private udlejere…
SKRIBENT
ocial- og Boligstyrelsens tilskudspulje til etablering af byhaver er nu åben for 2024.
Få tilskud til en grøn have eller oase i din andelsbolig- eller ejerforening eller private udlejningsejendom, hvor der er mulighed for at mødes og slappe af.
Se krav til ansøgning og søg inden den 1. oktober 2024 hos Social- og Boligstyrelsen:
sbst.dk/puljer-og-tilskud/bolig-og-byggeriomraadet/ aktuelle-puljer/tilskud-til-etablering-af-byhave-2024