Nr. 1 - Januar/februar - Årgang 2024
Vi
Kaj Ove Madsen har gennem de seneste 50 år været med til at sætte sit præg på udviklingen i Skive by
Ved du, hvad ’ESG’ står for, og hvad kravene indebærer?
I denne udgave af Magasinet Danske Udlejere har vi været et smut i Nordvestjylland. I Skive ligger nemlig et mangeårigt medlem af Skive Udlejerforening: KOM Invest A/S Skive. Murermester Kaj Ove Madsen står bag firmaet – som gennem årene har udviklet sig til storentreprenør og storudlejer.
Magasin nr. 01 - Årgang 2024
Godt Nytår - og tillykke med jubilæet på 125 år
Fra murermester til storentreprenør
Uenigheder omkring en flytteopgørelse
Kursusprogram for forår 2024
Dialogmøder forår 2024
Lejeloven er kompleks - selv for jurister
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen
anske Udlejere – med sit tidligere navn, Fællesforeningen af Jydske Grundejerforeninger – blev stiftet i 1899 – den 24. september.
Det betyder, at vi har 125 års jubilæum i år, og det vil blive markeret ved vort delegeretmødet, der afholdes lørdag, den 25. maj 2024 på Kellers Park, i Børkop.
Formålet med vor forening har gennem alle årene været at beskytte og sikre udlejernes forhold, således at der eksisterer rimelige vilkår for de udlejere, som i privat regi bidrager med at stille boliger til rådighed for lejerne i Danmark. Eller med andre ord, at foreningens formål tillige er at sikre, at danskere, der investerer i udlejningsejendomme med henblik på, at befolkningen i Danmark kan få tag over hovedet ikke risikerer at blive ramt af regler, som undergraver udlejerens økonomi med økonomiske katastrofer til følge.
Gennem årene har udlejerne været ramt af mange indgreb, som ikke er sædvanligt at anvende i Danmark – senest da Folketinget vedtog en lov, som skulle have virkning for lejeaftaler, som var indgået forud for vedtagelsen af loven. Det er lovgivning med tilbagevirkende kraft – som forringer borgernes retsstilling - og derfor ikke er acceptable i de fleste landes retsregler. Men – konkret blev det accepteret af Folketinget og flere juridiske professorer, at det var acceptabelt at Folketinget kunne vedtage en lov, som tilsidesatte lejere og udlejeres konkrete lejeaftaler om pristalsregulering. Som bekendt maksimerede Folketinget pristalsreguleringen for beboelseslejemål til 4 %, uagtet at lejekontrakten, som var indgået forud for lovens vedtagelse, gav mulighed for at anvende det alm. nettoprisindeks, som konkret var væsentlig højere.
Denne lov ses ikke at være efterprøvet i den danske Højesteret, hvilket selvfølgelig er beklagelig.
Andre retsregler har gennem årene lagt hindringer i vejen for en bedre og mere gunstig udvikling af udlejningsbranchen. Specielt i relation til reglerne om generationsskifte – overdragelse fra den ældre til den yngre generation. Ved gennemførelse af generationsskifte i andre typer virksomheder end udlejningsbranchen, sker det ofte således at den yngre generation (sønnen/datteren) umiddelbart og ganske smidigt indtræder – succederer – i forældrenes skattemæssige forhold. Denne umiddelbare enkle måde ved generationsskifte kan imidlertid ikke ske i udlejningsbranchen, hvor skattevæsenet opkræver skatter i forbindelse med generationsskiftet – en skatteopkrævning, som kan bevirke, at driften i udlejningsselskabet-/firmaet ikke kan fortsætte. Årsagen er bl.a. at udlejning lovgivningsmæssigt betragtes som passiv kapitalanbringelse, uagtet at der er omfattende drift/udvikling i samme firma/selskab.
På trods af indsigelser fra mange sider, har det ikke været muligt at få politikerne til fuldt ud at høre og forstå udlejernes argumenter omkring ovennævnte 2 eksempler.
Danske Udlejere, og de mange ihærdige forgængere i foreningen, har gennem årene søgt at få ørenlyd hos beslutningstagerne og søgt at formå politikerne til at forstå vore synspunkter i bestræbelsen for at skaffe gode boliger til befolkningen i Danmark.
Dét er ikke fuldt ud lykkedes ……, hvorfor der fortsat er behov for at Danske Udlejere gør beslutningstagerne opmærksomme på hvorledes det er at være udlejer i Danmark, alt for at sikre, at branchen består og at befolkningen har gode og sunde lejligheder.
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Kaj Ove Madsen kan i dag se tilbage på et bemærkelsesværdigt liv og en imponerende karriere som bl.a. storentreprenør og udlejer i Skive.
I februar 2023 fejrede firmaet Kaj Ove Madsen A/S 50-års jubilæum, og firmaet kører stadig derudaf i bedste stil.
”Det var jo egentlig planen, at jeg skulle overtage min fædrene gård i Hejlskov lidt uden for Skive, men da jeg ikke kunne nå til enighed med min far, endte jeg i stedet med at gå i lære som murer. Jeg blev ansat som voksenlærling og fik dermed en timeløn på 9 kroner, der vel svarer til omkring 125 kroner i dag. Min kone og jeg havde kort forinden fået vores første datter, så det var jo ret afgørende, at der også kom nogle penge i kassen,” siger Kaj Ove Madsen.
Kaj Ove Madsen bladrer eftertænksom i en gulnet og lettere krøllet reklamebrochure, som han fik lavet helt tilbage i 1980’erne. Han stopper op og viser smilende en ca. 40 år yngre udgave af sig selv og hans hustru Grethe, der også har været en stor del af firmaet. Han fortæller hvorefter videre:
”Da jeg blev udlært som murer tilbage i foråret 1972, arbejde jeg til en start hos et par forskellige firmaer. På det her tidspunkt gik det rigtig godt i byggebranchen, og jeg kunne se mange fordele ved selv at starte op”.
”Vores første byggeopgaver var hovedsageligt inden for landbruget, men inden længe kom jeg også i gang med at bygge typehuse under firmanavnet KM Huse. Efter en årrække fik jeg også ansat to tømrere i firmaet, så vi bedre kunne planlægge de forskellige byggeprocesser. Jeg var blevet træt af at vente flere uger på, at tømreren havde tid til at komme forbi vores byggeplads, og det
kunne vi nu undgå”, siger han.
Sådan fortsatte det, ifølge Kaj Ove Madsen, rigtig godt i flere år, men i slutningen af 1970’er ændrede virksomheden kurs, og de gik mere eller mindre over til at bygge ren industri. Den første opgave opstod lidt tilfældigt igennem en af Kaj Ove Madsens bekendte, der på daværende tidspunkt arbejdede på Schades papirfabrik i Skive. Fabrikken skulle i gang med en større ombygning, og det endte med at opgaven gik til Kaj Ove Madsen A/S.
”Vi har bygget rigtig mange fabrikker gennem årene, og i forhold til at bygge typehuse, så betød det en væsentlig større omsætning. Vi var stort set selvkørende, da vi både havde murere, smede og tømrere ansat, så det var kun VVS’ere, malere og elektrikere, som vi hyrede udefra. Det kørte virkelig kanon på denne måde i mange år”, siger Kaj Ove Madsen.
Det er længe siden, at Kaj Ove Madsen selv har haft en murerske i hånden. Det er dog på ingen måde fordi, at han er bange for at få beskidte hænder, men en episode for en del år siden lærte ham, at man skal bruge sine kræfter der, hvor de gør mest gavn.
”Vi havde fået til opgave at bygge fjernvarmen i Skive, og her blev en af murerne desværre syg. Det resulterede jo i, at vi kom bagud med arbejdet, og jeg besluttede derfor selv at trække i murerbukserne og hjælpe til. En forbipasserende lod dog en sarkastisk bemærkning falde om, at det bestemt var godt for firmaet, at mester sådan hjalp til på pladsen. Især når mine 39 andre medarbejdere, så ikke vidste, hvad de skulle lave. Jeg har aldrig glemt den bemærkning, for det var jo rigtigt. Så det en fik ende, og jeg har faktisk ikke muret siden”, siger han.
Det var sådan set også ved lidt af et tilfælde, at Kaj Ove Maden kom ind i ejendomsbranchen. Firmaet var blevet valgt til at bygge Kvickly i Skive, og i den forbindelse forslog den tidligere direktør, Jørn Skydt, en byttehandel. Hans forslag lød på, at deres tre ejendomme på Vestergade med ca. 20 lejemål, skulle indgå i den samlede handel. Kaj Ove Madsen endte med at takke ja tak, og han var nu pludselig også kommet ind på ejendomsmarkedet.
”Først i 90’erne lavede vi endnu en byttehandel med Skive Folkeblad. Vi skulle bygge et nyt hovedsæde til dem, og som en del af handlen overtog vi deres tidligere bogtrykkeri på Åparken. På grunden valgte vi at bygge tre punkthuse med 60 lejemål, og det gamle bogtrykkeri blev lavet om til ungdomsboliger”, siger Kaj Ove Madsen.
I dag har virksomheden tæt på 300 lejemål i Skive, og Kaj Ove Madsen har forsat store byggeplaner for
byen. Ifølge entreprenøren er det dog ikke udlejningsbranchen, der har givet ham det største afkast rent økonomisk, da der er grænser for, hvor høj en husleje, man kan forlange i en by som Skive.
Det er snarere hans helt særlige forhold til byen, som han kalder sit hjerteblod, der gør, at han ufortrødent fortsætter med at sætte sit præg på den. Hans betydning for Skive har ligefrem medført, at han i 2012 fik tildelt ridderkorset af hendes majestæt Dronning Magrethe.
”Jeg fylder jo 80 år i 2026, og i den anledning drømmer jeg om at bygge et højhus på omkring 14 etager ved Åbredden. Herudover skal der bygges yderligere 4 punkthuse, så der samlet set bliver 120 lejemål”, siger Kaj Ove Madsen.
Det seneste projekt ved Åbredden stod færdigt præcis den 23. december 2023, hvor 32 glade lejere fik overrakt nøglerne til deres nye hjem. Alle lejligheder var lejet ud længe før de stod færdige, og det skyldes ifølge Kaj Ove Madsen hans dygtige hold i KOM Invest A/S Skive, der tager sig af de forskellige lejemål.
”De gør det simpelthen så godt, og det kører bare kanon. Den ros skal de altså have. Lene Strøm Hansen står for selve ejendomsadministrationen, og vores tre viceværter sørger så for at fikse de forskellige opgaver i lejemålene. De er firmaets ånd og kernen i vores virksomhed”, siger Kaj Ove Madsen.
Udover jobbet i KOM Invest A/S Skive, er Lene Strøm Hansen også kasserer i bestyrelsen under Skive Udlejerforening. I denne funktion arbejder hun derfor løbende sammen med Danske Udlejere.
Byggeriet til de næste 24 lejemål i Åparken er så småt gået i gang, og også her oplever firmaet allerede nu en stor efterspørgsel efter lejemålene.
”Vi har opnået en rigtig stor ”goodwill” her i Skive, så vi behøver faktisk slet ikke reklamere for at få lejet vores forskellige lejemål ud. Det er jo ret fantastisk, at lejerne bare kommer af sig selv. For et par dage siden fremviste jeg en lejlighed for et ældre ægtepar, der havde besluttet sig for, at de ville leje igennem os. Som konen sagde ”I har sådan et godt ry, og vi ved, at I har styr på tingene. Det er jo virkelig dejligt at høre”, siger Kaj Ove Madsen.
Opskriften på den store succes skal ifølge Kaj Ove Madsen også tillægges, at deres lejemål har den helt rette beliggenhed. Herudover er opskriften ifølge entreprenøren, at der også bør være en fornuftig størrelse elevator, mindst én altan, samt rigeligt med parkeringspladser. Han prioriterer også, at der bliver bygget gæstelejligheder, en festsal, og gerne et værksted eller hobbyrum til hvert beboerområde.
Sidst men ikke mindst skal kvaliteten være i orden.
”Jeg har altid taget udgangspunkt i, at jeg selv skal have lyst til at bo der. Vi bruger måske 100.000 ekstra pr. lejemål på lækre detaljer som f.eks. emhætte i
Resenlund er et tidligere tuberkulosesanatorium fra 1905. Sanatoriet blev nedlagt i 1958, da det var lykkedes at udrydde den frygtede sygdom i Danmark. Stedet blev i stedet lavet om til en institution for evnesvage, men et ønske om mindre bofællesskaber betød, at denne æra også sluttede. I 1997 blev stedet, efter en større renovering, i stedet lavet om til boliger
bordpladen og amerikaner køleskab, men i sidste ende er det måske også det der gør, at vi ikke har tomme lejemål”, siger Kaj Ove Madsen.
Når man taler med Kaj Ove Madsen, er det næsten umuligt ikke også at komme ind på Resenlund.
Resenlund er et tidligere tuberkulosesanatorium, som det lykkedes Kaj Ove Madsen at få lov til at købe af Viborg Amt tilbage i 1996.
Forinden købet havde entreprenøren haft et knap så vellykket forretningseventyr i Tyskland, hvor han med nød og næppe var sluppet helskinnet igennem. Tabet lød på omkring 6 mio. kroner, men det kunne have været gået meget værre og ligefrem resulteret i en konkurs.
Det var derfor på høje tid med nye eventyr, og netop på dette tidspunkt, dukkede muligheden for at købe Resenlund op.
”Min hustru og min gode ven og revisor, A. P. Dyrberg gjorde det helt klart, at de kun ville bakke op omkring købet af Resenlund, hvis jeg udlevede mit pas til dem. Med andre ord måtte jeg love dem, at mit Tysklandseventyr var slut,” fortæller Kaj Ove Madsen med et smil.
Der var fire andre tilbudsgivere til Resenlund, men det lykkedes Madsen at få aftalen i hus. En større renovering gik herefter i gang og bygningerne rummer i dag 32 lejemål foruden den tidligere overlægebolig, hvor Kaj Ove Madsen har boet med sin kone siden 1998.
”Vi har den smukkeste udsigt udover Skive fjord, og med skoven lige ved siden af, kunne jeg ikke forestille mig en bedre beliggenhed. Vi har forsøgt at renovere den tidligere overlægebolig med den største respekt for huset, og når man går rundt, kan man ligefrem mærke historiens vingesus”, siger Kaj Ove Madsen.
For Kaj Ove Madsen er renoveringen af Resenlund uden tvivl en drøm, der er gået i opfyldelse.
”Jeg føler mig meget privilegeret over, at jeg har fået lov til at fuldføre renoveringen af dette smukke område og opleve, at der igen er kommet liv i det tidligere sanatorium”.
Kaj Ove Madsen er, som han selv siger, nået til livets efterår. I 2011 overtog datteren Pia og svigersønnen Martin Finderup, Entreprenørfirmaet Kaj Ove Madsen A/S ved et generationsskifte.
”Jeg blander mig ikke længere i entreprenørforretningen, men jeg tager da forbi byggepladserne fra tid til anden - helt væk kan jeg jo nok ikke holde mig. Herudover er jeg jo også fortsat en del af vores udlejningsvirksomhed”.
”Forskellen fra tidligere er dog nok, at jeg udelukkende behøver at lave de ting, som jeg synes er sjove og spændende. Resten af tiden bruger jeg sammen med min familie, der betyder alt. Udover vores dejlige piger, har min kone og jeg fået 10 børnebørn og 8 oldebørn. Det er jo ret fantastisk – så ja, jeg har det jo nok som blommen i et æg”, siger Kaj Ove Madsen.
Ydingvej 50A-E, 8752 Østbirk
5 nyopførte kvalitetsrækkehuse til salg på hver 92 m²
De 5 rækkehuse er alle opført i 2021 og er kendetegnet ved lyse og moderne mursten, termovinduer med sorte rammer og sort sadeltag, der giver en elegant og tidssvarende facade.
Rækkehusene har en optimal indretning, der er velegnet til en bred skare af lejere.
8.600.000
Godthåbsgade 11-15, 8000 Aarhus C
5,16 %
460 m2 Samlet areal
Bedste beliggenhed på Frederiksbjerg Ejendommen er opført i 2005 og er indrettet med 9 flotte lejligheder med god variation i størrelser fra 41 -79 m², adgang til elevator og desuden bemærkes 10 parkeringspladser i tilhørende baggård.
“LL § 79. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den i § 75 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil regnskabet er kommet frem til lejeren og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.“
Boligflow hjælper dig med aldrig at miste retten til at opkræve aconto eller forbrug - dit næste forbrugsregnskab kan med andre ord blive det nemmeste nogensinde.
Indtast regningen fra forsyningsselskabet ista genererer og sender opgørelserne til Boligflow
Så enkelt er det
Når du har gennemgået sidste step, sørger Boligflow for:
Fremsendelse af særskilte forbrugsregnskaber med varslingsskrivelse til hver lejer
• Bogføring
Opkrævning/tilbagebetaling af tilgodehavender
… Alt sker naturligvis med overholdelse af alle retningslinjer og frister.
Hvis der sker ændringer i Boligflow, får ista besked!
Gennemgå opkrævninger/ tilbagebetalinger og FÆRDIG!
Når du har aktiveret ista-integrationen i Boligflow, deles oplysninger automatisk. Dette inkluderer ind- og udflytninger samt acontoindbetalinger, hvor alt opdateres i realtid.
Er du klar til at gøre dit forbrugsregnskab mere effektivt og gennemsigtigt?
Vi ser frem til at hjælpe dig med at optimere dine forbrugsregnskaber og stille alle oplysninger til rådighed på ét enkelt sted.
Kontakt os i dag for at begynde din rejse med Boligflow og integrationen til ista.
Læs mere på boligflow.dk
eg modtager rigtig mange spørgsmål, som har relation til flytteopgørelsen. Desværre ses det ofte, efterhånden som udlejeren får fortalt omstændighederne omkring en fraflytning, at jeg blive nødt til at fortælle udlejeren, at udsigterne til at få dækket istandsættelsesomkostninger desværre ikke er tilstede. Denne (økonomiske) triste meddelelse dukker op, efter de fleste af nedenstående spørgsmål er klarlagt. Når du som udlejer står i en situation, hvor fraflyttet lejer er utilfreds med istandsættelseskrav og/ eller selve flytteopgørelsen, kan du med fordel stille dig selv nedennævnte spørgsmål. Jo flere spørgsmål, du klart kan besvare med ja/nej eller en dato – jo nemmere er det at bedømme dine muligheder.
En oplistning af relevante oplysninger følger her.
I RELATION TIL INDFLYTNINGEN:
• Ejede du på udlejningstidspunktet mere end 1/et lejemål?
• Hvornår er lejeaftalen indgået?
• Hvilket slags lejemål er der tale om? Accessorisk værelse/ klubværelse/lejlighed/parcelhus?
• Blev der ved lejeforholdets start indkaldt/afholdt/udleveret/kvitteret for modtagelsen af en indflytningsrapport? Evt. eftersendt en indflytningsrapport?
• Modtog udlejer en skriftlig mangelliste inden 14 dage efter overdragelsen af lejemålet?
• Er der benyttet den korrekte typeformular (lejekontrakt)?
• Har lejeren den indvendige vedligeholdelse af lejemålet –evt. udvidet ved en detaljeret beskrivelse i §11?
I RELATION TIL FRAFLYTNINGEN:
• Ejede du på fraflytningstidspunktet mere end 1/et lejemål?
Hvis ja: Udlejere der udlejer mere end 1/én beboelseslejlighed skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
• Hvornår er lejeren løst af lejemålet?
• Er der skriftligt indkaldt/afholdt/udleveret/kvitteret for modtagelsen af en fraflytningsrapport? Evt. eftersendt en fraflytningsrapport?
• Er fraflytningsrapporten specificeret, således lejeren er oplyst om, hvad der skal udføres af vedligeholdelsesarbej der for lejers regning?
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
• Er der taget billeder af de emner, som lejer skal betale vedligeholdelse/rengøring af? Billeder er ikke et krav!!! – men kan blive nødvendige, hvis ”beviserne er fjernet” (dvs. istandsættelsesarbejderne er udført) – og sagen f.eks. skal behandles i et huslejenævn. Danske Udlejere anbefaler, at der ALTID tages billeder af udlejers istandsættelseskrav.
ÉN TING ER AT HAVE RET – EN ANDEN TING ER AT FÅ RET
Hvis der blandt en udlejer og en lejer er en tvist i relation til flytteopgørelsen, og en kendelse fra et huslejenævn giver udlejeren ret i dennes opgørelse, er det desværre ikke det samme som at pengene automatisk kommer til udlejer. Såfremt lejeren ikke vil/kan betale, er udlejeren nødt til at gå videre med sagen til bedømmelse i boligretten. Falder sagen igen ud til udlejers fordel, kan udlejeren med ”dommen” gå videre til fogedretten. Spørgsmålet er så, om fogedretten kan få penge ud af lejeren?
HVAD KAN UDLEJER GØRE FOR AT UNDGÅ AT KOMME I DENNE SITUATION?
Svaret er enkelt og dækker de fleste situationer:
INDEN lejeforholdets start:
• Kræv hvad der svarer til 3 mdrs. leje i depositum
• Kræv hvad der svarer til 3 mdrs. leje i forudbetalt leje (ikke accessoriske værelser)
• Kræv første måneds leje + forbrugsudgifter
• Husk at indføre regulering efter udviklingen i nettoprisindekset
UNDER lejeforholdet:
• Kør en stram betalingsprocedure – dvs. afsend påkravsbrev ved manglende huslejebetaling så snart det er muligt/lovligt (3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdag – se skema i Magasinet Danske Udlejere nov. 2023 / side 11)
• Følger du den stramme betalingsprocedure viser du med al tydelighed, at du VIL have huslejen til tiden. Endvidere tillægges huslejen hver gang der sendes et påkravsbrev kr. 325 i påkravsgebyr. På et eller andet tidspunkt bliver lejeren træt af at betale dette ekstrabeløb.
Hvis du følger ovennævnte råd, og du samtidig ved udvælgelsen af lejeren har gjort dig umage ved at tjekke lejers baggrund og betalingsevne, så kan du nok ikke sikre dig bedre.
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til.
Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Så skriver vi februar 2024 – og den nye kursussæson er nu skudt i gang. Vanen tro udbyder de lokale medlemsforeninger i samarbejde med Danske Udlejere masser af kurser for medlemmerne.
Danske Udlejere udbyder også kurser/arrangementer i foråret – nærmere betegnet 2 arrangementer omhandlende ”Bæredygtighed i ejendomsbranchen og Kunstig Intelli-
gens (AI)”. Disse 2 arrangementer afholdes i henholdsvis Aarhus (Teknologisk Institut) og i Fredericia (Audi Fredericia). Du kan finde flere information nedenfor.
Endvidere udbyder Danske Udlejere som sædvanlig en række dialogmøder. Disse møder beskrives i en særskilt artikel i forlængelse af kursuskataloget.
ProDomus
Aarhus Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Man. 26/2-2024 / kl. 09:00 - 12.00
Vi byder på: Morgenbuffet
Advokat
Louise Kaczor
Statsaut. revisor
Anne Evald
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Aars
Ons. 28/2-2024 / kl. 17:30 - 21.00
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER
lær dem og undgå økonomiske lussinger
Aars Hotel Himmerlandsgade 111, 9600 Aars
Vi byder på: Dagens ret/vin, øl, vand og kaffe/småkager
Advokat Mogens Broe-Andersen
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 50
Tilmeldingsfrist: 23/2-2024 / alle kan deltage
Man. 11/3-2024 / kl. 09:00 - 12.00
jura, men mest praktik
Aarhus Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C Vi byder på: Morgenbuffet
Advokat Louise Kaczor
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Silkeborg Kasus Advokater Torvet 1 a, 8600 Silkeborg
Ons. 28/2-2024 / kl. 17:30 - 19.00
Vi byder på: Sandwich, vand og kaffe
Direktør Michael Preetzmann
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Svendborg
Ons. 28/2-2024 / kl. 17:00 - 20.00
Hotel Svendborg Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
Vi byder på: Let anretning, vand og kaffe
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 150
Tilmeldingsfrist: 23/2-2024
Hobro
Tir. 12/3-2024 / kl. 19:00 - 22.00
RESTANCE/OPHÆVELSE/ UDSÆTTELSE/INDBRINGELSE FOR FOGEDRETTEN/SIKRING AF TILGODEHAVENDE
Først generalforsamling i Mariagerfjord Udlejerforeningderefter kursus ca. kl. 20:00. Deltagelse kun for medlemmer
Hotel Amerika Amerikavej 48 9500 Hobro
Vi byder på: Let forplejning
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Odense
Tir. 12/3-2024 / kl. 17:00 - 20.00
basale udlejningsregler, tidsfrister og meget andet. Nykredit fortæller om det aktuelle lånemarked, begreb som ”kritisk leje” og belåning af udlejningsejendomme
Nykredit
Munkebjergvænget 1, 5230 Odense M
Vi byder på: Let anretning + drikkevarer
Advokat
Martin Justesen m.fl.
Tilmelding: info@ulf-vestfyn.dk
Tilmeldingsfrist: 8/3-2024
Ringsted
Ons. 20/3-2024 / kl. 16:00 - 21.00
samt muligheden for at varsle lejeforhøjelse og reglerne om aftalt lejeregulering (NPI)
Scandic Ringsted
Nørretorv 57, 4100 Ringsted
Vi byder på: 3-retters menu og generalforsamling
Advokat
Jakob Juul-Sandberg
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Tilmeldingsfrist: 1/3-2024
Videbæk
Tir. 19/3-2024 / kl. 18:30 - 21.30
Hotel Falken
Falkevej 3, 6920 Videbæk
Vi byder på: Kaffe og kage
Sekretariatsleder og faglig chef
Michael Bech Jørgensen
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 120
Aalborg BDO
Ons.
Visionsvej 51, 9000 Aalborg
Vi byder på: Let anretning + drikkevarer
Borgmester
Lasse Frimand Jensen
Rådmand
Jan Nymark Thaysen
Økonom Jyske Bank Mikkel Høegh
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 200
Tilmeldingsfrist: 10/3 2024 / alle er velkomne
Ons. 20/3-2024 / kl. 15:00 - 18.00
Fredericia Aarhus
UDLEJNINGSEJENDOMMEN
hvad byder fremtiden på?
AUDI
Fredericia, Kongens Kvarter 32, 7000 Fredericia Vi byder på: Kaffe og kage
Senioradvokat
Cristine Toft Ussing
Kandidat og ph.d. Simon Aagaard Enni
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 200 / alle er velkomne
Aarhus
LEJEFASTSÆTTELSE
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Vi byder på: Morgenbuffet
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Ons. 3/4-2024 / kl. 15:00 - 18.00
hvad byder fremtiden på?
Teknologisk Institut Kongsvang Allé 29, 8000 Aarhus C Vi byder på: Kaffe og kage
Direktør
Michael Preetzmann
Senioradvokat
Cristine Toft Ussing
Kandidat og ph.d.
Simon Aagaard Enni
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 150 / alle er velkomne
Haderslev
10
OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER SOM UDLEJER SKAL VÆRE EKSTRA OPMÆRKSOM PÅ
Buch Advokatfirma, Teaterstien 9A, 6100 Haderslev
Vi byder på: Morgenbuffet
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Aarhus
Man. 22/4-2024 / kl. 09:00 - 12.00
OPGRADERING OG REGULERING AF LEJEN
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Vi byder på: Morgenbuffet
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Hillerød
Tir. 30/4-2024 / kl. 19:00 - 21.30
LEJENS STØRRELSE, BEREGNING OG REGULERING I BOLIGLEJEMÅL
Pharmakon
Milnersvej 42, 3400 Hillerød
Vi byder på: Isvand/kaffe og kage
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 40
Silkeborg
Ons. 24/4-2024 / kl. 17:00 - 20.00
BREAKING NEWS OG NYHEDER INDENFOR LEJERETTEN
Fokus er rettet mod udlejere fra Silkeborg og omegn” + generalforsamling i S.U.
Kasus Advokater, Torvet 1 a, 8600 Silkeborg
Vi byder på: Varm aftensmad
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Aarhus
Man. 13/5-2024 / kl. 09:00 - 12.00
FORBEDRINGER I BOLIGUDLEJNIGNSEJENDOMME
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Vi byder på: Morgenbuffet
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Aalborg
Tir. 14/5-2024 / kl. 14:00 - 16.00
ProDomus
Boulevarden 11, 1., 9000 Aalborg
Direktør Britta Jespersgaard
Tilmelding til: lbd@prodomus.dk
+ angiv ” Kursus D” i emnefeltet
Aarhus
Man. 3/6-2024 / kl.09:00 - 12.00
SKIMMELSVAMP
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Vi byder på: Morgenbuffet
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Maksimum antal deltagere: 66
Webinar
Tir. 28/5-2024 / kl. 14:00 - 15.00
FAST TRACK – LEJELOVGIVNINGEN OG PRAKTIK
Online via Teams
Direktør Britta Jespersgaard
Tilmelding til: lbd@prodomus.dk
+ angiv ” Kursus E ” i emnefeltet
Middelfart
Tir. 11/6-2024 / kl.17:00 - 20.00
MIN UDLEJNINGSEJENDOM –ENERGI OG TILSKUD
muligheder for tilskud, forbrug og betaling
Middelfart Sparekasse
Havnegade 21, 5500 Middelfart
Vi byder på: Let anretning + drikkevarer
Tilmelding til: info@ulf-vestfyn.dk
Tilmeldingsfrist 31/5 2024
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
En unik måde at vidensdele med dygtige kollegaer fra branchen/området
Vi gør det igen - udbyder ikke mindre end 8 dialogmøder rundt omkring i landet. Her er muligheden for den udlejer, som gerne vil dele sin viden med andre fra ”området” – men som også gerne vil trække på andres gode og mindre gode erfaringer. Alt sammen ”styres” med løs hånd af advokat og næstformand i Danske Udlejere Mogens Broe-Andersen. Alle, der har deltaget i disse dialogmøder, er glade for kon-
Man. d. 4/3-2024 / kl. 17:00 - 20:00
SCANDIC AARHUS CITY Østergade 10, 8000 Aarhus C
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Tir. d. 5/3-2024 / kl. 17:00 - 20:00
RESTAURANT PARKEN Søvej 9, 6700 Esbjerg
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Man. d. 11/3-2024 / kl. 17:00 - 20:00
HOTEL FALKEN Falkevej 3, 6920 Videbæk
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
ceptet og roser det. I dette forum kan alle frit ytre sig, bare man også husker at give plads til de andre. Der er plads til 30 personer (flere kan Mogens ikke styre ). Tilmelding bør ske i god tid – dog mindst 1 uge før afholdelse. Framelding SKAL ske, idet tomme pladser kan gives til andre.
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Gourmet sandwich + sodavand
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Let anretning
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Let anretning
Tir. d. 12/3-2024 / kl. 18:00 - 21:00
TYRSTRUP KRO
Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Man. d. 18/3-2024 / kl. 17:00 - 20:00
DANSK REVISION
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Tir. d. 19/3-2024 / kl. 17:00 - 20:00
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Ons. d. 3/4-2024 / kl. 17:00 - 20:00
BORCH ADVOKATER
Østre Havnevej 2, 4. sal, 5700 Svendborg
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
Ons. d. 29/5-2024 / kl. 17:00 - 20:00
KASUS ADVOKATER
Torvet 1 a, 8600 Silkeborg
Maksimum 30 deltagere
Senest tilmelding: 1 uge før afholdelsen
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Aftensmad – som vi plejer
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Let anretning
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Let anretning
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Let anretning
EMNE
Primært deltagernes egne emner – sekundært emner udvalgt af Mogens Broe-Andersen
UNDERVISER
Advokat Mogens Broe-Andersen
VI BYDER PÅ: Sandwich, vand og kaffe
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.
Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
WWW.CLEMENSLAW.DK
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00
www.beierholm.dk
De fleste har efterhånden hørt om ESG, men hvordan kæder vi begrebet sammen med den nuværende og fremtidige drift af ejendomme?
Danske Udlejere har inviteret fire yderst kompetente indlægsholder, der hverisær vil give deres bud på følgende spørgsmål: Hvilke krav skal vi forvente, hvor står vi lige nu, og kan AI måske hjælpe os?
Katrine Ziska beskriver den finansielle sektors rolle og fokus på bæredygtighed, og hun ser nærmere på hvordan, det kan påvirke udlejers forretning.
Sofie Ladekjær fortæller om tendenserne indenfor erhvervslejeretten og boliglejeretten i relation til ESG og bæredygtighed.
Cristine Toft Ussing gennemgår selve rapporteringen omkring bæredygtighedskravene til eksisterende bygninger.
Simon Aagaard Enni giver en kort introduktion til AI-området samt en grundlæggende forståelse for teknologien bag, der går spadestikket dybere end hype og marketingsmateriale.
GRATIS KURSUS I FREDERICIA &
FREDERICIA | Audi
20.03.2024 / kl. 15:00 - 18:00
AARHUS | Teknologisk Institut
03.04.2024 / kl. 15:00 - 18:00
Du finder en uddybende kursusbeskrivelse på vores hjemmeside, hvor du også tilmelder dig: www.d-u.dk/kurser
Michael Preetzmann , direktør for Danske Udlejere, byder velkommen og er herudover dagens moderator
Katrine Ziska, senior specialist i bæredygtighed ved Jyske Bank. Hendes primære fokusområde er at gøre bæredygtighed let forståeligt og praksisnært for hendes kunder
Sofie Ladekjær, advokat ved Clemens Advokatfirma i Aarhus. Hun arbejder primært med boliglejeret og erhvervslejeret samt fast ejendom
Cristine Toft Ussing, senioradvokat ved Clemens Advokatfirma i Århus. Hun har speciale i byggeri og fast ejendom, herunder bæredygtighed
Simon Aagaard Enni , konsulent indenfor machine learning og kunstig intelligens hos Teknologisk Institut. Han har dertil en kandidatog ph.d.-grad indenfor datalogi og machine learning.
EU har den 28. november 2022 vedtaget deres Corporate Sustainability Reporting Directive (i kort form kaldet ’CSRD’), som pålægger større virksomheder en ikke-økonomisk rapporteringspligt. Imidlertid omfatter pligten også virksomhedernes leverandører, og dermed kan mindre virksomheder indirekte blive omfattet af kravene. Kravene gælder også for selskaber, som udlejer ejendomme, men hvad indebærer kravene egentlig? Og er din virksomhed omfattet? Det kan du læse mere om her.
Denne artikel ser nærmere på, hvad EU’s Corporate Sustainability Reporting Directive indebærer, og hvilke virksomheder der er omfattet af direktivet.
Grundet direktivets omfattende karakter er det ikke alle detaljer i kravene, der kan behandles i artiklen, og derfor anbefales det altid, at man søger konkret rådgivning, hvis man formoder at være omfattet af direktivet og har spørgsmål i den forbindelse.
HVAD ER CSRD?
CSRD er forkortelsen for EU’s Corporate Sustainability Reporting Directive, som blev vedtaget den 28. november 2022. Direktivet erstatter EU’s tidligere Non-Financial Reporting Directive (NFRD) fra 2014, som ligger til grund for årsregnskabslovens §§ 99a, 99b og 107d.
Disse bestemmelser omhandler henholdsvis samfundsansvar, det underrepræsenterede køn og mangfoldighedspolitik.
Med CSRD er kredsen af virksomheder, der skal foretage ikke-finansiel rapportering, udvidet, idet det før f.eks. kun var virksomheder med over 500 ansatte, som var omfattet af NFRD.
For at være omfattet af CSRD skal en virksomhed nu – i 2 på hinanden følgende regnskabsår – overskride 2 ud af 3 opsatte kriterier eller være børsnoteret.
Disse kriterier er:
- En balancesum på 156 mio. kr.
- En nettoomsætning på 313 mio. kr.
- Et antal ansatte på 250
Overskrider virksomheden 2 ud af 3 af disse grænser, vil den være underlagt kravene i CSRD om ikke-finansiel rapportering.
Denne rapportering omfatter de 3 områder; Miljøforhold, Sociale forhold og Governance, som i kort form benævnes ESG (Environmental-, Social- and Governance).
HVAD OMFATTER ESG-RAPPORTERINGEN?
Hvis virksomheden er omfattet af kravene i CSRD om ikkefinansiel rapportering, vil man således skulle udarbejde et særskilt afsnit i ledelsesberetningen, som forholder sig til de tre områder: Miljøforhold, Sociale forhold og Governance (ESG).
Rapporteringen vedrørende E’et (miljøforhold) omfatter bl.a. stillingtagen til klimaforandringer, ressourceforbrug, cirkulær økonomi, forurening og biodiversitet.
Rapporteringen vedrørende S’et (sociale forhold) omfatter bl.a. forhold som lige muligheder for alle, arbejdsforhold og respekt for menneskerettigheder.
Rapporteringen vedrørende G’et (governance) omfatter bl.a. ledelsens opgaver i forhold til virksomhedens bæredygtighed, tilsynsorganer, virksomhedsetik samt virksomhedens kontrol og risikostyring i forhold til bæredygtighedsrisici.
Informationen om disse kategorier skal nu være samlet i en dedikeret sektion i ledelsesberetningen og være i et digitalt format med mulighed for tagging af data. Der skal både rapporteres om, hvordan virksomheden påvirker omverdenen på de pågældende punkter (’inside out’), samt om, hvordan de pågældende punkter hver især påvirker virksomheden (’outside in’), og dokumentationen skal ofte være både historisk og fremadskuende, ligesom den skal medtage både kortsigtede, mellemlange og langsigtede tidshorisonter og indeholde både kvantitative og kvalitative elementer.
Mere konkret medfører det krav om, at din virksomhed giver en beskrivelse af virksomhedens forretningsmodel og strategi og disses modstandsdygtighed overfor risici i forbindelse med bæredygtighedsspørgsmål. Samtidig skal det fremgå, hvordan ledelsen forholder sig til bæredygtighedsspørgsmål, og der er krav om politikker for bæredygtighed, hvis man er omfattet af direktivet.
HVAD GØR MAN, HVIS MAN IKKE HAR INFORMATION TIL AT RAPPORTERE PÅ ALLE PUNKTERNE?
CSRD arbejder med et væsentlighedsprincip kaldet ’complyor-explain’, som betyder, at hvis informationerne ikke er tilgængelige, skal man forklare, at det er tilfældet, og der skal beskrives en plan for, hvordan de nødvendige informationer fremskaffes.
Samtidig indføres der en revisionspligt, hvor revisorer skal foretage en egentlig revision af bæredygtighedsrapporten på samme måde, som den finansielle rapport revideres.
HVORFOR DISSE RAPPORTERINGSKRAV?
Bliver man omfattet af kravene i henhold til CSRD-direktivet, vil man formentlig ønske at vide, hvad årsagen til kravene er. Rapporteringskravene skyldes, at man fra EU’s side har ønsket, at ikke-finansiel rapportering sidestilles med finansiel rapportering.
Det betyder, at denne rapportering skal have samme grad af troværdighed som den finansielle rapportering, og at der ikke kun skal ske rapportering om værdikæden for både egne aktiviteter, produkter og services, men også for hele værdikæden, herunder leverandører.
Formålet hermed er at øge gennemsigtigheden omkring bæredygtighed og virksomhedernes arbejde hermed samt at undgå greenwashing (markedsføring af produkter og services som mere bæredygtige, end de egentlig er).
Derudover ønskes der mere klarhed, flere/bedre informationer, transparens og flere data, som skal gøre det nemmere for investorer, borgere og andre interessenter at forstå, hvordan den enkelte virksomhed bidrager til bæredygtighed i samfundet. Det skal være med til at gøre det lettere for såvel professionelle som private også at investere mere bæredygtigt.
Sluttelig skal det højne pålideligheden af virksomhedernes bæredygtigheds-rapportering og bæredygtigheds-data.
Da CSRD, som nævnt, erstatter EU’s tidligere Non-Financial Reporting Directive (NFRD), som ligger til grund for årsregnskabslovens §§ 99a, 99b og 107d, er det vores forventning, at der kommer en revideret årsregnskabslov på baggrund af det nye direktiv.
Dels som følge af, at §§ 99a, 99b og 107d formentlig udbygges, og da disse bestemmelser handler om henholdsvis samfundsansvar, det underrepræsenterede køn og mangfoldighedspolitik, forventes det også, at de suppleres af yderligere bestemmelser om konkret rapportering vedrørende bæredygtighed. Den udvikling bør man følge, uanset om man umiddelbart er omfattet af direktivet, jf. ovenfor, eller ej. Det skyldes, at Danmark historisk set har for vane at stramme de nationale krav mere end EU’s krav, og dermed risikerer man måske at blive omfattet af sådanne krav, selvom man ikke umiddelbart er omfattet af direktivet.
Er man omfattet af direktivet, jf. ovenfor, anbefales det, at man allerede nu går i gang med at få sat sin rapportering i system, så man dels kan indsamle de nødvendige data og dels kan behandle og håndtere dem korrekt.
Derudover bør man overveje, hvilke data man har og ikke har, således at det, for den sidste dels vedkommende, kan begrundes, hvorfor det forholder sig sådan.
Firmaaftale
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
KOMPETENT RÅDGIVNING
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Spar administrativ tid!
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre. Læs
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
”Jeg kan af natur godt lide komplekse ting, og det er jo nok også derfor, at lejeloven tiltaler mig. For den er meget kompleks. Min tidligere underviser, professor dr. jur. Halfdan Krag Jespersen, udtalte i sin tid: ”Vi er gået fra junglelov til lovjungle”, og det er jo nok i virkeligheden der, hvor vi er i dag”.
”Det er ganske enkelt en lovjungle bare at finde rundt i lejeloven. Der er utrolig mange forskellige
fortolkninger, og det er ganske komplekst – selv for os, der arbejder med loven til dagligt”, siger Martin Birk, Boligudlejningschef ved FEAS.
Martin Birk er Danske Udlejeres nye faste skribent på artikelserien ”Juridisk Information”, og det er, ifølge eget udsagn, et par store sko, som han skal udfylde efter Ulrik Kjær, der har skrevet til magasinet gennem de seneste 29 år.
”Ulrik Kjær har jo gjort det rigtig godt i mange år, så jeg har som udgangspunkt tænkt mig at følge samme model. Min ledestjerne bliver med andre ord at skrive kort, præcist og forståeligt. Men ja, jeg er jo jurist med en stor kærlighed til faget, så det kan jo nok stikke lidt ud ad en tangent fra tid til anden”, siger Martin Birk med et smil.
Martin Birk har tidligere været ansat som sekretariatsleder i huslejenævnet under Aarhus Kommune, hvor Ulrik Kjær i samme periode arbejdede som udlejerrepræsentant. De to kender derfor hinanden ganske udmærket gennem flere års samarbejde. Martin Birk ønsker også her at kunne træde i Ulrik Kjærs fodspor.
”Jeg håber meget på, at jeg med tiden også kan blive udlejerrepræsentant, så jeg kan få et indblik i, hvad der rører sig i sekretariatet og skrive om det. Herudover bliver det vigtigt for mig at behandle de steder i lejeloven, hvor udlejerne støder ind i udfordringer. Jeg kan som eksempel nævne fraflytningsprocessen, der jo er blevet ganske kompleks. Min fornemmeste opgave bliver med andre ord at formidle den nødvendige viden, så vi undgår at gentage de samme fejl andre udlejere har begået”, siger Martin Birk.
Martin Birk er dog på ingen måde uerfaren, når det kommer til at skrive artikler. Han skrev, for en del år siden, en artikel til Ugeskrift for Retsvæsen, der var med til at ændre retsproceduren.
”I starten af min karriere arbejdede jeg som advokatfuldmægtig for John Bjerre Andersen. Han havde haft en sag, der ikke var gået helt som planlagt, og jeg skulle i den forbindelse undersøge, hvem der havde ret til et vidne. I gamle dage var det sådan i advokatbranchen, at man først til sidst skrev hvilke vidner, man ville indkalde”.
”Der var dog kommet en ny dom fra Østre Landsret, der gav indtryk af noget andet og kombineret med John Bjerre Andersens konkrete sag, skrev jeg artiklen ”Hvem har ret til vidnet”, der var med til at ændre vidneindkaldelsen i civile sager. Jeg fik med artiklen indført ”den der kommer først til mølle, får først maletprincippet”, der kort forklarer retsstillingen. Dette princip blev senere blåstemplet af Højesteret”, siger Martin Birk.
Martin Birk fik dog ikke lov til at blive alt for længe på den høje hest, da en kollega med glimt i øjet konkluderede, at det egentlig ikke var særlig smart at lægge ud med at skrive sin bedste artikel, for så kunne det jo kun gå nedad herefter. Martin Birk har dog siden oplevet, at hans artikler fortsat kan være med til at gøre en forskel.
”For en del år siden blev jeg ringet op af en anden advokat, der da lige ville sige tak for en artikel, som jeg havde skrevet til TBB (Tidsskrift for Bolig- og Byggeret) om kæledyr”.
”På baggrund i min artikel var det simpelthen lykkedes ham at vinde en sag mod en ældre dame, der havde haft 30 katte boende. De mange katte havde forårsaget skader i lejemålet for omkring 400.000 – 500.000 kroner, og da der var tale om en velhavende ældre dame, havde man besluttet at køre sagen i retten. Det var da virkelig et dejligt skulderklap at få fra en kollega”, siger Martin Birk.
Der er heller ingen tvivl om, at Martin Birk er en rigtig nørd (læs: yderst vidende og entusiastisk), når det kommer til lejeloven. Han har tidligere været medforfatter til ”Lejeloven med kommentarer”, og sammen med Michael Bech-Jørgensen og Claus Rohde er han i skrivende stund, ved at skrive kommentarerne til den nye lejelov, der trådte i kraft den 1. juli 2022.
”Lejeloven med kommentarer” fungerer som et omfattende opslagsværk, der tillader brugeren at slå op ud fra en given paragraf og finde indsigtsfulde kommentarer fra andre eksperter på det specifikke område. Samtidig skal det bemærkes, at dette værk er yderst dynamisk. Der gik nøjagtig 14 dage efter udgivelsen af den 1. udgave af ”Lejeloven med kommentarer” i 2015, inden Højesteret havde afsagt en dom, der ændrede en fast praksis ved landsretterne. Så der vil nødvendigvis løbende blive foretaget opdateringer og rettelser til bogen, da tingene har en tendens til at ændre sig,” udtaler Martin Birk.
Danske Udlejere ønsker Martin Birk hjertelig velkommen til redaktionen. Vi glæder os meget over samarbejdet, og vi ser frem til at læse hans kommende artikler – også selvom de nok ikke alle sammen kommer til at ændre retsproceduren:-).
Martin Birk er uddannet jurist fra Aarhus Universitet. Efterfølgende opnåede han advokatbeskikkelse. Den er i dag deponeret hos Civilstyrelsen.
Martin Birk arbejder på nuværende tidspunkt som Boligudlejningschef hos FEAS i Aarhus. Han har tidligere bl.a. været chefjurist i Billund Kommune og leder af Huslejenævnssekretariatet i Aarhus.
Martin Birk har undervist i lejeret hos Aalborg Universitet, Erhvervsakademi Aarhus, Boligselskabernes Landsorganisation og Danske Udlejere.
Martin Birk er selv udlejer sammen med en partner. Porteføljen udgør på nuværende tidspunkt 8 enheder.
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:
Faget indgår som ét ud af to valgfag i hele uddannelsen:
Datoer:
22. februar
7. marts
21. marts
Eksamen: 5. april
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS:
5 ECTS-point
Underviser:
Mikkel Buus Madsen, Clemens Law og Sofie Ladekjær, Clemens Law
Pris: Kr. 4.455,-
Tilmelding: mp@d-u.dk
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:
Ejendoms- og skatteregnskab
Faget indgår som ét af hovedfagene i hele uddannelsen
Datoer:
27. februar
12. marts
19. marts
04. april
11. april
18. april
02. maj
Eksamen
21. maj
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point
Underviser:
Louise Jenner Jensen, Erik Schou Nielsen samt gæsteoplægsholdere fra GI
Pris: Kr. 6.345,-
Tilmelding: mp@d-u.dk
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
og hvad kan udlejer gøre?
år lejer over en længere periode har røget i sit boliglejemål, vil det ved fraflytning ofte være nødvendigt at foretage særlige foranstaltninger – enten i form af afvaskning af vægge og/eller behandling af vægge med et nikotinspærrende lag – forinden væggene kan males. Sådanne foranstaltninger vil selvsagt fordyre processen med at få lejemålet bragt tilbage i den stand, som det var i ved lejers indflytning. Et tit omdiskuteret spørgsmål er, hvem der skal afholde disse ekstra omkostninger, der er foranlediget af lejers rygning i lejemålet, herunder hvornår der er tale om egentlig misligholdelse. Et spørgsmål, som vil blive belyst i denne artikel.
DEN INDVENDIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSE
Rygning i et lejemål vil utvivlsomt i større eller mindre omfang medføre et øget vedligeholdelsesbehov. Derfor kan det være nødvendigt at vedligeholde lejemålet oftere end ellers.
Hvem der skal afholde omkostningerne til det øgede vedligeholdelsesbehov, afhænger i første omgang af, hvem der har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Inden for lejeret-
ten vil rygning i et lejemål ikke nødvendigvis altid blive betragtet som misligholdelse, men derimod som ”almindeligt brug”. Det kan dog afhænge af, hvad der er aftalt om rygning i lejekontrakten, herunder nærmere nedenfor.
Det betyder, at spor efter rygning i et lejemål kan falde ind under begrebet ”slid og ælde” i lejelovens § 187, stk. 1. I bestemmelsen står, at ”Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt” Lejer skal således fjerne sporerne efter slid og ælde, derunder sporene efter rygning, hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Har udlejer påtaget sig den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, vil det som udgangspunkt være udlejer, der bærer risikoen for vedligeholdelsesstanden ved lejerens fraflytning, og som derfor skal fjerne sporene efter lejers rygning i lejemålet.
AFTALE OM FORBUD MOD RYGNING I LEJEMÅL
I nogle situationer kan lejers rygning i lejemålet dog blive betragtet som misligholdelse fra lejers side, hvilket betyder,
at udlejer i en fraflytningssituation vil kunne vælte de ekstra omkostninger, der vil være forbundet med at fjerne sporene efter lejers rygning, over på lejer – selvom lejer kontraktretligt ikke har forpligtelsen til at foretage indvendig vedligeholde og dermed fjerne spor efter slid og ælde ved fraflytning.
En nyligt afsagt boligretsdom (GD2023/36B) vedrørte en fraflytningstvist mellem udlejer og lejer som følge af lejers rygning af cigaretter i lejemålet. Udlejer havde ifølge lejekontrakten den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, dvs. udlejer havde forpligtelsen til at fjerne sporene efter slid og ælde, herunder også sporene efter lejers rygning i lejemålet. I lejekontraktens § 11 var det dog samtidig anført, at lejer ikke måtte ryge i lejemålet. Boligretten fastslog, at der var tale om misligholdelse af lejekontrakten, hvis der var blevet røget i lejemålet, da det stred imod lejekontraktens § 11. Det afgørende i sagen blev, hvorvidt lejer havde røget i lejemålet, hvilket var udlejers bevisbyrde. Da udlejer ikke kunne løfte denne bevisbyrde, blev lejer frifundet af boligretten. Udlejer havde ført bevis i form af vidneforklaringer af bl.a. viceværten, der oplyste, at lejemålet bar præg af at være blevet røget i, men dette var dog ikke tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for lejers rygning i lejemålet.
Ikke sjældent ønsker udlejer at hindre, at lejer ryger i lejemå- let. Årsagen kan være, at udlejer blot ønsker at passe på sin ejendom eller at udlejer ønsker at afværge en potentiel fraflytningstvist med lejer omhandlende spørgsmålet om, hvem der skal fjerne sporene efter rygningen. Det har ofte været diskuteret, hvorvidt det gyldigt kan aftales, at der ikke må ryges i lejemålet. Fra udlejers synspunkt har argumentet været, at gyldigheden af en sådan aftale ikke kan anfægtes, da et rygeforbud, som lejeren har accepteret, ikke kan siges at indebære en fravigelse af reglerne i lejeloven om lejers brug af det lejede, og da en sådan aftale ikke menes at være af indgribende karakter med den konsekvens, at den vil kunne tilsidesættes efter almindelige ugyldighedsregler.
Boligretten fastslog i ovennævnte sag, at en aftale om, at lejer ikke må ryge i lejemålet, gyldigt kan aftales. Boligretten udtalte: ”Efter klausulen under særlige vilkår i lejekontrakten omkring rygning i lejemålet, lægger boligretten til grund, at parterne havde aftalt, at det ikke var tilladt at ryge indendørs i lejemålet. På den baggrund finder boligretten, at såfremt det kan lægges til grund, lejer eller hendes gæster har røget indendørs i lejemålet, vil de skader, der måtte være en følge heraf, være ansvarspådragende misligholdelse fra lejers side.”
I dag er der dog nok ikke tvivl om, at det kan aftales, at der ikke må ryges i en ejendom. Det kan dog være svært at sanktionere dette ved opsigelse eller ophævelse, medmindre det kan dokumenteres, at rygningen er til gene for ejendommen og/ eller de øvrige lejere. Og det kræver naturligvis også at udlejer bliver opmærksom på det. Herudover skal det nævnes, at en overtrædelse af et rygningsforbud skal være væsentlig for, at der kan ophæves, hvilket vil være svært at løfte bevisbyrden for. På trods af dette er det stadig anbefalingen, at man i lejekontraktens § 11 indsætter et forbud mod rygning, såfremt man ikke ønsker, at lejer ryger i lejemålet. Herudover er det anbefalingen, at al dokumentation for lejers rygning samles, således at man som udlejer kan løfte bevisbyrden herfor i en eventuel senere tvist med lejer omkring rygningen.
Aftaler man ikke med lejer, at lejer ikke må ryge i lejemålet, og har man som udlejer den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, kan man alene kræve, at lejer afholder de ekstra omkostninger, der vil være forbundet med at fjerne sporene efter lejers rygning, hvis der er tale om misligholdelse fra lejers
side. Det er altid en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om misligholdelse (modsat ”almindeligt brug”), men har der været massiv rygning i lejemålet i en længerevarende periode, kan der argumenteres for, at forholdet bør karakteriseres som misligholdelse, som lejer hæfter for udbedringen af.
Dommen U.2012.384V vedrørte nogle merudgifter ved istandsættelse af et lejemål efter fraflytning på grund af bl.a. rygning. Lejer havde lejet lejemålet i 20 år. Der afholdtes fraflytningssyn og det fremgik af synsrapporten, at lejemålet på flere punkter blev anset for misligholdt som følge af bl.a. nikotin. Lejer forklarede, at hun havde røget 10-15 cigaretter om dagen, og hendes mand havde også røget i lejligheden, indtil han flyttede i 2002, og fra dette tidspunkt havde en søn også røget. Lejer forklarede endvidere, at hun i 2004 også havde malet stuen. Det fremgik af fotografier optaget under fraflytningssynet, at der var spor efter nikotin på flere vægge. Lejer protesterede mod at betale merudgiften på 3.875 kr. for nikotinspærrer. Lejer blev frifundet, idet der ved de tegn på nikotinbelastning, som var konstateret ved fraflytningssynet, ikke var grundlag for at pålægge lejer at betale merudgiften ved istandsættelse, idet der ikke var tale om en misligholdelsessituation (dommen er truffet i henhold til almenlejeloven, hvor misligholdelsesbestemmelsen ikke er identisk med bestemmelsen i lejeloven).
Ovennævnte dom illustrerer ret godt, at det bevismæssigt er svært at få kategoriseret rygning som misligholdelse. I sagen var der ingen tvivl om, at lejer i hele lejeperioden havde røget i lejemålet – der forelå blot ingen oplysninger om, at lejers (m.fl.) rygning havde haft et ekstraordinært omfang. Herudover lagde retten til grund, at lejer, som hun har forklaret, et par gange om året havde afvasket vægge, og at hun i 2004 havde malet væggene i stuen og i køkkenet.
Relevant er det at nævne, at parterne i sagen ikke havde aftalt, at der ikke måtte ryges i lejemålet. En sådan aftale ville formentlig have haft en indflydelse på dommen, da en lejer er forpligtet til at hæfte for sin misligholdelse af sit lejemål, herunder også for sporene efter rygning.
HUSK ANGIVELSE AF SPOR EFTER RYGNING I FRAFLYTNINGSRAPPORTEN!
Endeligt skal det nævnes, at det specifikt af fraflytningsrapporten skal fremgå, såfremt skader på vægge, lofter mv. er en følge af lejers rygning, og at det derfor er nødvendigt med en nedvaskning mv. af væggene, førend de kan males. I modsat fald er der ikke reklameret over sådanne ekstra omkostninger, hvorfor udlejer ikke vil kunne krævet dem dækket af lejer.
• Administration af bolig og erhvervslejemål
• Forbrugsregnskaber
• Bogholderi og regnskab
• Moms
• Lejeret
SANDRA & JAN BASTRUP PEDERSEN
9500 Hobro
jan@fredensvang.com
Tlf: 20 65 95 04
FREDENSVANG.COM
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Opvarmning af lejligheder med lav-temperatur fjernvarme – det er målet med et nyt projekt, som vil revolutionere driften af etageejendommes varmesystemer til gavn for både beboere og fjernvarmenet. Innovationsfonden har investeret 9,2 mio kroner.
Projektet, kaldet HeatCheck, vil udnytte data fra millioner af trådløse varmefordelingsmålere til at optimere varmesystemer i etageboliger. Dette banebrydende projekt vil give bygningsejere mulighed for at drifte deres varmesystemer med hidtil uset effektivitet og hjælpe til den grønne omstilling i fjernvarmenettet.
Projektleder Christian Anker Hviid, lektor ved DTU Construct, udtaler: ”Kombinationen af data fra eksisterende fordelingsmålere og ny-udviklede værktøjer vil give bygningsejerne hidtil uset mulighed for at drifte deres varmesystemer effektivt. Det er nødvendigt når fjernvarmen langsomt sænker temperaturen i de kommende år. Besparelsespotentialet er milliarder af euro på tværs af EU”.
Forklaringen skal findes i brugen af de nuværende varmesystemer i etageejendomme. Ofte fungerer varmesystemerne ved højere temperaturer end nødvendigt, fordi det faktiske behov ikke kan fastlægges i de enkelte lejligheder. Ved at anvende avancerede AI-drevne metoder med data fra millioner af varmefordelingsmålere, sigter HeatCheck på nøjagtigt at forudsige de nødvendige fremløbstemperaturer for hver radiator og etageejendom, hvilket fører til betydelige energibesparelser og øget effektivitet i radiatorsystemer og fjernvarmenet.
De AI-drevne tjenester, der udvikles i HeatCheck inkluderer:
• Automatisk detektering og diagnosticering af defekte varmesystemer, som giver driftspersonale information om den sandsynlige årsag og placering af problemer
• Optimerede styringsstrategier med minimale fremløbstemperaturer, hvilket forenkler arbejdet for driftspersonalet og giver dem mulighed for målrettet at løse problemer.
Mindst 30 'living lab' case-bygninger vil blive brugt til at udvikle og demonstrere effektiviteten af disse tjenester.
Danmarks Tekniske Universitet
Techem Danmark A/S
Center Denmark Drift ApS
Teknologisk Institut
ISTA Danmark A/S
Brunata A/S
Hovedstadsområdets Forsyningsselskab (HOFOR) A/S
Fjernvarme Horsens A/S
Aalborg Varme A/S
Andelsboligforeningen Beringsgaard KAB s.m.b.a
Boligselskabet Sjælland
Innovationsfondens investering: kr. 9.274.397
Samlet budget: kr. 15.163.496
Varighed: 3,5 år
Officiel title: HeatCheck - AI-driven optimal heating of apartment buildings
SKRIBENTER
Advokatfuldmægtig Johannes Westermann (tv.) og Senioradvokat Morten Gahrn (th.), Bech-Bruun
Ejendomsejere og -udviklere fokuserer naturligt nok deres forretning på kernekomponenterne i ejendommens afkastgrundlag, for eksempel lejens størrelse og det lejebærende areal – områder, der forrykker nettolejeindtægten og dermed værdiansættelsen af ejendommen.
Traditionelt udgør det lejebærende areal det område, der er beliggende inden for lejemålets fysiske rammer, og som er defineret i lejekontrakten med for eksempel arealangivelse, anvendelsestype og beliggenheds- og kvalitetsbeskrivelse.
Lejeforholdet kan dog også omfatte arealer, der typisk ikke er nærmere defineret i lejekontrakten, for eksempel gårdarealer samt øvrige udenomsarealer og faciliteter – arealer, lejer ofte ikke betaler en selvstændigt beregnet leje for.
Historisk har gårdarealer været anvendt til parkering vederlagsfrit af lejerne, ofte uden nogen formel aftale herom med udlejer. Det er typisk sket ved, at de på et tidspunkt – med eller uden udlejers eksplicitte accept – er begyndt at anvende gårdarealet til parkering. Da arealet traditionelt ikke er blevet betragtet som en potentiel selvstændig indtægtskilde, har udlejere ud fra tanken om ”no harm, no foul”, ikke protesteret på lejernes anvendelse heraf.
Markedets udbud og efterspørgsel på parkeringsmuligheder har dog medført, at gårdarealer med tiden har udviklet sig til at repræsentere et selvstændigt cash flow. Et af områderne, der derfor kan forøge det lejebærende areal, er disse gårdarealer. De kan derfor i dag være en overset guldklump.
UDLEJERS ADGANG TIL AT OPSIGE
LEJERNES BRUGSRET TIL GÅRDAREAL
Hvis lejers brugsret til gårdarealet er en del af lejeforholdet – dvs. en integreret og dermed useparerbar del af hovedlejekontrakten – er udlejers adgang til at opsige denne brugsret udelukket.
Hvis brugsretten derimod udspringer af et selvstændigt kontraktforhold, er den omvendt ikke en del af hovedlejeforholdet. I det tilfælde har udlejer som udgangspunkt fri adgang til at opsige brugsretten.
Spørgsmålet er derfor: Hvornår anses lejers brugsret for at være en del af lejeforholdet?
Det følger af højesteretspraksis, at det aftaleretlige udgangspunkt er, at en lejers brugsret kun omfatter de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten, og at det må kræve særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet. Den efterfølgende retspraksis viser, at der anlægges en restriktiv fortolkning af lejekontrakten, og at der skal meget til før en brugsret, som ikke fremgår eksplicit af lejekontrakten, anses for en del af lejeforholdet. Medmindre brugsretten fremgår eksplicit af lejekontrakten, er udgangspunktet derfor, at en lejers ret til at parkere på et gårdareal, ikke er omfattet af lejelovgivningens regler.
Lejerens ret til parkering er i stedet reguleret af almindelige regler for kontraktforhold. Af disse regler følger, at udlejer –medmindre andet er aftalt – frit kan opsige lejerens brugsret med et passende varsel, typisk 1-3 måneder.
Når udlejer har opsagt lejerens brugsret, kan udlejer lade lejeren eller tredjemand benytte gårdarealet til parkering mod vederlag.
Den nye leje fra gårdarealet skaber en ekstra indtægt, men fordi den ikke ledsages af en – ny – udgift, påvirker den ejendommens nettolejeindtægt med en betydelig procentsats. Det skyldes, at den ekstra lejeindtægt kommer på toppen af den eksisterende nettolejeindtægt. Fordi den kommer på toppen, kapitaliseres hele indtægten ved værdiansættelsen af ejendommen.
Vi har oplevet et eksempel, hvor det lykkedes at forøge en ejendoms samlede lejeindtægt med ca. 15 % uden, at den blev påført en modsvarende løbende udgiftspost. Det betød, at den ekstra indtægt blev lagt på toppen af ejendommens nettolejeindtægt, og at hele indtægten blev kapitaliseret ved værdiansættelsen af ejendommen.
For at illustrere værdien af en ekstra lejeindtægt fra parkeringslejekontrakter, ses under teksten en række scenarier med forskellige lejeniveauer og afkastkrav, samt effekten heraf, på værdiansættelsen af ejendommen.
Det er værd at bemærke, at jo højere lejeniveauet er, desto lavere er afkastkravet i praksis. Det skyldes, at de beliggenheder, hvor lejeniveauet for en parkeringsplads er højest, for eksempel i København og Aarhus, er afkastkravet ved salg af ejendommen tilsvarende lavest.
Det har den dobbelteffekt, at værditilførslen for ejendomme med uudnyttede indtægtsmuligheder fra parkering på gårdarealer, stiger eksponentielt i takt med, at man bevæger sig mod de ejendomstyper og beliggenheder, der har en høj efterspørgsel og som investorer betragter som lavrisiko.
EJENDOMMENS ØVRIGE UDENOMSAREALER OG FÆLLESFACILITETER
Det er dog ikke kun gårdarealer, der potentielt udgør en uudnyttet indtægtskilde. De samme principper, som gør sig gældende for gårdarealer, gør sig som udgangspunkt tilsvarende gældende for øvrige udenomsarealer og faciliteter, for eksempel garager, fællesvaskeri, haveanlæg, lofts- og kælderrum, fællesterrasse og cykelparkering.
Da ethvert areal repræsenterer et potentielt cash flow, er det værd at undersøge, om nogle af ejendommens arealer og faciliteter kan konverteres til et lejebærende areal, der kan forøge ejendommens nettolejeindtægt og dermed dens værdiansættelse.
PARTNER / BECH-BRUUN
ADVOKAT / BECH-BRUUN
SENIORADVOKAT / BECH-BRUUN
En lejer, der var bortrejst på ferie i en længere periode, hæftede for et ekstraordinært stort vandforbrug, der skyldtes et løbende toilet.
To lejere havde gennem mere end 30 år haft et lille og stabilt vandforbrug.
I 2018 forbrugte lejerne 50 m3, men i 2019 steg forbruget til 816, 6 m3.
Der var i sagen enighed om, at det ekstraordinært store vandforbrug skyldtes et løbende toilet, som løb i en periode på omkring tre måneder, mens lejerne var på ferie.
Derudover var der i sagen enighed om, at det løbende toilet var omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt. Udlejer gjorde gældende, at lejerne skulle betale for det øgede forbrug.
Boligretten frifandt lejerne. Retten lagde vægt på, at lejerne forud for deres ferie havde haft viceværten til, ad flere omgange, at reparere deres toilet,
ligesom det ikke kunne være lejernes risiko, at toilettet ikke var repareret tilstrækkeligt eller led nedbrud under deres ferie.
Udlejer ankede sagen til landsretten. For landsretten blev det supplerende forklaret af den ene lejer, at viceværten, forud for deres ferie i 2020, flere gange var i lejemålet for at reparere toilettet.
Landsretten fandt, at det beroede på lejernes forhold, at der ikke tidligere var blevet slukket for vandet.
Udlejers generelle tilsynsforpligtelse med ejendommen og dens tilbehør fandtes således ikke at kunne udstrækkes til en pligt til løbende at føre et så jævnligt tilsyn med vvs-installationerne og registrering af vandforbruget, at
udlejer burde have opdaget det ekstraordinært store vandforbrug hos lejerne.
Endvidere bemærkede landsretten, at der efter bevisførelsen ikke forelå oplysninger om, at udlejer skulle være blevet gjort bekendt med, at lejerne ikke ville være til stede i det lejede i en længere periode eller - efter den ene lejers supplerende forklaring for landsretten - oplysninger om, at der tidligere skulle have været problemer med toilettet.
Landsretten tog dermed udlejers påstand om lejernes betaling af restbeløbet ifølge opgørelserne af vandforbruget for 2019 til følge.
Dommen er optrykt i UfR 2024.346 Ø.
Landsretten fandt, at fogedretten skulle inddrage et efterfølgende påkrav, selv om det først var sendt til fogedretten efter udløbet af fristen for at komme med bemærkninger til det første påkrav.
Udlejer indleverede en anmodning til fogedretten om udsættelse af en lejer, som følge af denne manglende betaling af husleje.
Det fremgår af sagens oplysninger, at der blev sendt et påkrav den 12. maj 2023 med et skyldigt beløb på 15.956,17 kroner.
Fogedretten sendte brev til rekvirenten, hvoraf det fremgik, at det var fogedrettens umiddelbare vurdering, at påkravet ikke havde den nødvendige klarhed for at kunne danne grundlag for en ophævelse af lejemålet. Dette var dels fordi der i den samlede opgørelse af det skyldige beløb var fratrukket 3.400,98 kroner. i kravets opgørelse i lejerkontokortet, hvilket lejer ikke kunne se i påkravet, og dels fordi der var uoverensstemmelse
mellem beløbet i påkravet og beløbet i lejerkontokortet.
Fogedretten fastsatte en frist til den 21. august 2023 for udlejer til at komme med bemærkninger.
Udlejer oplyste i mail til fogedretten den 10. august, at der var sket en fejl i forbindelse med opgørelsen i påkravet, og at udlejer samme dag havde sendt et nyt påkrav til lejer.
Lejer betalte heller ikke i henhold til det nye påkrav.
Den 31. august sendte udlejer derfor den nye påkravsskrivelse og ophævelsesskrivelse til fogedretten med anmodning om, at sagen på denne baggrund skulle fremmes.
Fogedretten fandt, at den nye påkravsog ophævelsesskrivelse ikke kunne
danne grundlag for lejemålets ophævelse og lejerens udsættelse, da der var tale om et nyt påkrav.
Fogedretten var dermed af den holdning, at udlejeren i stedet måtte indlevere en ny begæring om udsættelse af lejemålet til fogedretten på baggrund af den nye påkravs- og ophævelsesskrivelse. Udlejer kærede kendelse til Vestre Landsret.
Landsretten fandt med dissens (2-1), at fogedretten ikke kunne nægte at inddrage den nye påkravs- og ophævelsesskrivelse.
Landsretten ophævede dermed fogedrettens kendelse og hjemviste sagen til fortsat behandling ved fogedretten. Dommen er optrykt i UfR 2024.311 V.
Landsretten hjemviste huslejenævnets afgørelse, da huslejenævnet havde lagt vægt på en oplysning, som ikke var korrekt, og som huslejenævnet ikke havde partshørt udlejer om.
Huslejenævnet havde den 1. december 2021 truffet afgørelse i sagen vedrørende berettigelsen af en varslet lejestigning samt foretaget en vurdering af, hvorvidt lejen oversteg det lejedes værdi.
Udlejer anmodede den 6. januar 2022 huslejenævnet om at omgøre afgørelsen med henvisning til, at der var begået forvaltningsretlige fejl under nævnets behandling af sagen, og at afgørelsen var baseret på et faktuelt forkert grundlag.
Nævnet afviste den 8. februar 2022 at genoptage sagen med henvisning til, at der ikke var hjemmel hertil.
Det fremgik af sagen, at huslejenævnet havde lagt vægt på en afgørelse,
som huslejenævnet havde truffet i december 2020 vedrørende samme ejendom. Det fremgik ligeledes, at huslejenævnet lagde til grund, at denne afgørelse ikke havde været prøvet af retten.
Dette var ikke korrekt. Huslejenævnets afgørelse fra december 2020 havde været prøvet af retten, og afgørelsen var blevet ændret.
Huslejenævnet havde dermed lagt vægt på en oplysning, som ikke var korrekt, og som nævnet efter det oplyste ikke havde partshørt udlejer over.
Landsretten fandt på den baggrund, og af de af byrettens anførte grunde, efter en samlet vurdering,
at huslejenævnet burde have genoptaget sagen til fornyet behandling, hvorfor landsretten tiltrådte, at huslejenævnets afgørelse af 1. december 2021 blev hjemvist til fornyet behandling.
Dommen er optrykt i UfR 2024.320 Ø.
Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Alt andet lige er en vigtig forudsætning i mange økonomiske beregninger og analyser. I den virkelige verden er alt andet imidlertid ikke lige. Tag nu rentestigningerne vi har set siden 2022 og som endnu ikke er slået fuldt igennem. De rentestigninger har ikke haft så stor betydning for ejendomsmarkedet fordi alt andet ikke var lige. Økonomisk afmatning er sjældent godt for noget – heller ikke for ejendomsmarkedet – men mon ikke ejendomsmarkedet lander på benene i 2024 også selv om, at regulering, nye ejendomsvurderinger mv. skaber usikkerhed om fremtiden.
eteris paribus. Bemærk dig denne lille latinske sætning. Bag den gemmer sig det helt store værn for økonomer til at tage fejl. Hvis du er i tvivl, betyder det alt andet lige. Økonomer bryster sig af, at de kan regne på alt. Det er nok rigtigt nok afhængigt af de forudsætninger de gør sig mv. Alt andet lige, er ofte en meget væsentlig forudsætning. Økonomer er nemlig ikke så gode til at regne på noget, hvor flere parametre ændre sig på en gang. Ofte er man nødt til at ændre på et parameter ad gangen og holde alle andre parametre konstante. Det er forklaringen på, hvorfor økonomer ofte tager fejl. En hemmelighed er nemlig, at alt andet meget sjældent er lige - i den virkelige verden. Lad dette være min disclaimer – beklager det dårlige danske – for at kigge lidt i krystalkuglen efter, hvad vi kan forvente os af 2024 i forhold til ejendomsmarkedet.
2023 BLEV ET MEGET ANDERLEDES BOLIGÅR
Her i begyndelsen af det nye år, er det oplagt dels at kigge lidt tilbage og ikke mindst, at prøve at kigge frem. Ejendomsmarkedet i 2023 blev på mange måder en noget speciel omgang. Årsagen er, at markedet har været præget af, at rammebetingelserne for at finansiere ejendomme er blevet ændret via en ny vejledning fra Finanstilsynet. Det kræver, at man ved investering i udlejningsejendomme eller ved ønsker om at opføre boliger, skal komme med en større egenkapital end hidtil. Hertil kommer, at der også er usikkerhed omkring, hvordan erhvervsejendomme fremadrettet vil blive beskattet, som følge af et nyt vurderingsprincip. Erfaringerne med de offentlige vurderinger af private boliger gør, at det er yderst vanskeligt ikke at være en smule skeptisk, når erhvervsgrunde fremadrettet skal vurderes som parcelhusgrunde.
Udsigten til de mange nye regler har imidlertid betydet, at interessen for at handle ejendomme i 2023 har været begrænset. Sælger og køber har haft ganske svært ved at finde hinanden. Sælger har haft en stærk økonomi på trods af stigende renter. Vi har derfor ikke set, som ved tidligere lavkonjunkturperioder, at der har været en masse tvangssalg. Tilsvarende har købere ikke haft løst til at købe guld for dyrt. Da nærmest ingen har været tvunget til at sælge, ja så har markedet ligget stille.
I 4. kvartal kom der dog lidt mere gang i det. Afkastet på de få transaktioner vi har set, er gået op. Procenttal er taknemmelige, men det er vel ikke helt forkert at sige, at afkastet er gået op med en 20-25 pct. Det lyder voldsomt. Det dækker dog over, at afkastene på ejendomme over en bred kam er gået op med et enkelt procentpoint. Det lyder knap så voldsomt. Det er vel i og for sig ganske billigst sluppet i forhold til, at den toneangivende realkreditrente er steget med 400- 500 pct. Eller 4-5 procentpoint.
ET KIG IND I 2024
Men når vi kigger ind i 2024, må vi forvente, at der kommer mere gang i ejendomsmarkedet med flere transaktioner til følge. Udviklingen i 4. kvartal viste os, at over tid er der et behov for at handle. Så i takt med at tiden går opstår behovet, som bliver større og større og til sidst finder køber og sælger hinanden.
I den forbindelse kan man sige, at de faldende renter også er en væsentlig katalysator. Det er således ikke kun stigende afkast, der har hjulpet markedet på vej.
Det som taler for, at ejendomsmarkedet generelt lander på benene i 2024 er, at renten ser ud til at være toppet og er på vej ned igen. Den toneangivende faste boligrente er netop faldet ned og er blevet 4 pct. igen. Det gør det nemmere at regne et projekt hjem. Også de variable renter er faldet noget tilbage og er kommet ned i niveauet 3 pct. igen. Et niveau vi tidligere har opfattet som fantastisk lavt. Herudover har danskerne udsigt til pæn reallønsfremgang i 2024. Inflationen er kommet noget under kontrol, mens at lønningerne er aftalt til at stige ganske markant de kommende år. Det øger husholdningernes købekraft – dermed er der også flere penge mellem hænderne. Det vil afspejle sig i mindre tomgang, større interesse for at leje bolig og større forbrug. Godt nok er der et efterslæb efter de sidste års prisstigninger, men det er godt på vej til at blive hentet.
DANSKERNE STÅR SKARPT PÅ TRODS AF AFMATNING
Danskerne har også formået at øge deres opsparinger under den nuværende økonomiske afmatning, lige som at gælden er blevet nedbragt som aldrig før. Det stiller potentielle husholdningerne stærkt. Eneste malurt i bærret er, at det synes vanskeligt at forestille sig, at ledigheden ikke vil komme til at stige i 2024. Udgangspunktet er dog en rekordbeskæftigelse, så vi står godt rustet til den modgang. En anden joker er, hvor meget renterne vil falde yderligere. Her er jeg nok lidt skeptisk i forhold til, at de finansielle markeder lige nu tror på massive rentefald. Mindre kan også gøre det. I den forbindelse skal man huske på, at massive rentefald vil være forbundet med økonomisk krise.
Alt i alt: Så det der bekymrer mig mest ved det nuværende ejendomsmarked er, at når økonomerne taler om ”en såkaldt blød landing”, så sker det meget sjældent. Ikke desto mindre ligner den nuværende økonomiske afmatning en blød en af slagsen, hvorfor jeg med en vis optimisme kigger ind i 2024. Den pristilpasning der måtte komme synes langt hen ad vej at være indtrådt, og er umiddelbart håndterbar for det fleste.
SKRIBENTER
Senioradvokat (H), LL.M. Maria Hygum Fleischer (tv.)
Advokatfuldmægtig Cecilie Thoft Holm (th.)
DAHL Advokatpartnerselskab
Landsskatteretten traf i 2022 to afgørelser - SKM2022.113.LSR og SKM2022.118.LSR - som satte spørgsmålstegn ved kravet om, at en bygning skal være fuldt funktionsdygtig på leveringstidspunktet for at være omfattet af momsfritagelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, 1. pkt.
Som følge af de to afgørelser sendte Skattestyrelsen et udkast til styresignal i høring i juni 2023. Styresignalet er nu blevet offentliggjort som SKM2023.637.SKTST, og det behandler en række problemstillinger ift. moms på levering af byggegrunde.
I denne artikel gennemgås den seneste praksis fra Landsskatteretten og det nye styresignal SKM2023.637. SKTST.
MOMSPLIGTIG LEVERING AF BYGGEGRUNDE Udgangspunktet er, at levering af fast ejendom er fritaget for moms efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. Til dette udgangspunkt findes to undtagelser:
1. Levering af en ny bygning eller ny bygning med tilhørende jord er momspligtig.
2. Levering af en byggegrund er momspligtig.
Afgrænsningen af, hvornår der er tale om momspligtig levering af en byggegrund eller momsfritaget levering af en ”gammel” bygning med tilhørende jord, har ofte givet anledning til tvivl – især, hvor der har været en bygning på grunden, som på leveringstidspunktet enten er faldefærdig eller delvist nedrevet.
Om en grund kan anses for bebygget eller ej afhænger af, om der på grunden er en grundfast konstruktion, der kan kvalificeres som en "bygning". Vurderingen af, om grunden skal anses for bebygget, skal foretages ud fra forholdene på leveringstidspunktet.
Skattestyrelsens praksis har siden en afgørelse fra EU-domstolen i 2019, C-71/18, KPC Herning, koncentreret sig om en vurdering af, hvorvidt bygningen på leveringstidspunktet er ”fuldt funktionsdygtig”.
LANDSSKATTERETTENS PRAKSIS
SKM2022.113.LSR
Afgørelsen handlede om overdragelsen af en ejendom med et stuehus, en staldbygning, en ladebygning og en maskinstation, der alle blev beskrevet som ”nedrivningsmodne”. Ejendommen havde været beboet frem til 2010, hvorefter arealerne var blevet bortforpagtet. Bygningerne eksisterede stadig på overdragelsestidspunktet.
Skattestyrelsen konkluderede, at der var tale om et momspligtigt salg af en byggegrund, uanset at ejendommen skulle sælges med eksisterende bygninger, idet det var parternes hensigt "at frembringe en byggegrund".
Landsskatteretten var dog uenig, og bemærkede, at den omstændighed, at bygningerne ikke havde været anvendt
siden 2010, at bygningerne blev beskrevet som "nedrivningsmodne", at der ikke var fastsat en værdi af bygningerne, samt at køberen ikke kunne gøre et ansvar gældende for bygningernes fysiske tilstand, ikke kunne føre til, at der var tale om en levering af en byggegrund, da bygningerne på ejendommen fortsat eksisterede på leveringstidspunktet.
Landsskatteretten foretog ikke en vurdering af bygningernes tilstand, men traf alene afgørelse på baggrund af den objektive kendsgerning, at bygningerne stadig eksisterede.
SKM2022.118.LSR
Afgørelsen angik, hvorvidt levering af en fast ejendom, hvorpå der på leveringstidspunktet var et delvist nedrevet parkeringsanlæg bestående af en parkeringskælder og et parkeringsdæk oven på kælderen, var momspligtig.
Over for Landsskatteretten fremførte Skattestyrelsen, at parkeringsanlægget ikke opfyldte det formål, som ejendommen var udlagt til i henhold til lokalplanen, idet der skulle opføres boliger og anlægges nye parkeringspladser. Tilstedeværelsen af et parkeringsareal kunne ikke i sig selv betyde, at en ellers ubebygget grund skulle anses for bebygget.
Landsskatteretten var igen uenig og bemærkede, at det afgørende for kvalificeringen af, hvorvidt der leveres en byggegrund er, hvorvidt det på overdragelsestidspunktet objektivt kan konstateres, at der på den omhandlede faste ejendom er grundfaste konstruktioner, idet den faste ejendom i så fald er bebygget i momsretlig henseende.
Landsskatteretten udtalte desuden, at det af Skattestyrelsen anførte om, at kvalificeringen af en bygning forudsætter, at det overdragne skal være "fuldt" funktionsdygtigt og i øvrigt opfylde formålet, som grunden er udlagt til, ikke synes at være i overensstemmelse med det EU-retlige bygningsbegreb.
SKM2023.291.LSR
Afgørelsen handlede om, hvorvidt overdragelsen af et grundareal med parkeringspladser og tilhørende installationer var momspligtig. Køberen erhvervede ejendommen med henblik på udnyttelse af en byggeret til serviceerhverv og bolig. Skattestyrelsen mente ikke, at ”bygningerne” i form af asfalteret parkeringsplads, teknikskur, elinstallationer, lysmaster mv. opfyldte kravene til den fremtidige anvendelse af arealet, da arealet i lokalplanen var udlagt til boligbyggeri og serviceerhverv. Skattestyrelsen anførte desuden, at der kan være tale om en byggegrund, uanset at der på grunden befinder sig en mindre bygning, f.eks. et skur, en garage eller et ”bygningsværk”.
Landsskatteretten ændrede afgørelsen med den begrundelse, at der på tidspunktet for leveringen var en grundfast konstruktion i form af parkeringspladsen med installationer mv. Landsskatteretten afviste desuden, at det skulle have betydning for, hvorvidt der er tale om en byggegrund, om der er opført en ”bygning” eller ”et bygningsværk”.
STYRESIGNALET SKM2023.637.SKTST
Styresignalet er blandt andet en konsekvens af afgørelserne SKM2022.113.LSR og SKM2022.118.LSR vedr. kvalifikationen af en byggegrund. Herudover hersker der tvivl om, hvorvidt et fundament kan anses for en "bygning" i momsmæssig henseende.
Styresignalet er et forsøg på at skabe klarhed omkring en række problemstillinger vedrørende levering af fast ejendom.
Præcisering af "fuldt" funktionsdygtig bygning
Skattestyrelsen anser det for afgørende for, om der er tale om en ”gammel” bygning, at bygningen er funktionsdygtig i den forstand, at den reelt er anvendelig.
En bygning kan anses for funktionsdygtig (reelt anvendelig), selv om den på tidspunktet for overdragelsen ikke anvendes til det formål, som bygningen oprindeligt var bestemt til, så længe den kan anvendes til andre formål. Er en bygning på leveringstidspunktet nedrevet i et sådant omfang, at bygningen reelt er uanvendelig, må den tilbageværende bygningsdel sidestilles med en ufærdig konstruktion med den følge, at den ikke længere kan anses for at udgøre en bygning.
Man kan sætte spørgsmålstegn ved, om denne præcisering er i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelser, som beskrevet ovenfor, idet Skattestyrelsen beholder kravet om ”fuld funktionsdygtighed” på leveringstidspunktet.
Grunde med et støbt fundament
Efter Skattestyrelsens opfattelse, er et fundament ikke en bygning i momsmæssig forstand.
Landsskatteretten har dog i to afgørelser af den 1. september 2021 (LSR sagsnr. 17-0991679) og 17. januar 2022 (LSR sagsnr. 18-0006831) lagt til grund, at et støbt fundament må anses for en "bygning". Begge afgørelser er indbragt for domstolene af Skatteministeriet.
Vestre Landsret har truffet afgørelse om at forelægge spørgsmålet præjudicielt for EU-Domstolen. Indtil EU-Domstolen har truffet afgørelse, må vi forvente, at Skattestyrelsen holder fast i sin opfattelse.
Byggemodningsarbejder
EU-domstolen har i en afgørelse - C-299/20, Icade Promotion - udtalt, at byggemodningsarbejder (f.eks. elektricitets-, gas- og vandforsyningsnet) ikke kan anses for at udgøre en bygning.
Ifølge Skattestyrelsen må der lægges afgørende vægt på, om den grundfaste konstruktion efter sin art alene er en foranstaltning, som tjener til at indgå som et element i en byggemodning - dvs. en foranstaltning, der har til formål at muliggøre opførelse af bygninger på grunden.
Betydningen af en lokalplan
Den hidtidige praksis, hvorefter der lægges vægt på, om anvendelsen af en ”gammel” bygning opfylder det formål, som fremgår af en lokalplan, må anses for underkendt ved SKM2022.118.LSR.
Det afgørende er i stedet, om der på arealet er en bygning, der reelt kan anvendes, og ikke om anvendelsen af bygningen opfylder det formål, som grunden måtte være udlagt til ifølge en lokalplan.
Indtræden i en forsikringssum
Den hidtidige praksis om, at køber kan lade en nyopført bygning succedere i den oprindelige bygnings status, hvis køber indtræder i retten til en forsikringssum for en nedbrændt ejendom, ændres.
At køberen indtræder i retten til udbetalingen af forsikringssummen, kan ikke indgå i vurderingen af, om grunden anses for en byggegrund eller en ”gammel” bygning med tilhørende jord.
Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
Hvis en lejer ikke betaler sin husleje eller anden pligtig pengeydelse, er det vigtigt, at udlejer sender et påkrav til lejeren. Afsendelsen af et sådan påkrav, og dokumentationen herfor, er afgørende for, at en senere udsættelsessag kan gennemføres med hjælp fra fogedretten.
HØJESTERETSDOMMEN – SOM LIGGER TIL GRUND FOR DEN ”NORMALE” FREMGANGSMÅDE
Højesteret udtalte i 2015 (U 2015.3852): ”at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post (Redaktion: Også gerne som quick), som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset.”
Når der skrives: ..herunder i brevkassen – må det antages, at man mener, at lejeren ikke åbnede døren for postbuddet – og postbuddet i stedet smed en besked i lejers brevkasse. Denne besked indeholder normalt information om, at man har forsøgt at aflevere et rekommanderet brev – og at dette kan afhentes på posthuset ???? dagen efter fra kl .????.
I udtalelsen fra Højesteret kan således ligges til grund, at påkravsbrevet anses for at være kommet frem på til modtageren på den dato og det tidspunkt, hvor postbuddet putter beskeden ned i lejers brevkasse
(Redaktion: Tilsvarende ræsonnement må tillægges en mail eller en sms som indeholder de samme oplysninger til modtager). Om lejeren/modtageren senere vælger IKKE at afhente det rekommanderede brev, spiller ingen rolle.
MEN HUSK AT…
Som afsender/udlejer bør man huske at trækkes informationer ud fra ”Track & Trace” – således det kan bevises, at enten brevet/påkravet er udleveret mod kvittering – eller der er lagt en seddel i brevkassen hos lejeren ”den og den dato / klokken”.
Udlejer kan også blive nødt til at spørge PostNord, om der har været uregelmæssigheder med postomdelingen ”den og den dag i det og det område”. Endvidere kan det være en fordel også at kunne bevise, at man har sendt påkravsbrevet såvel som rekommanderet (quick) SOM almindelig post Det sidste kan være vanskeligt at bevise, men en underskrevet erklæring fra en ansat kan måske gøre det?
I øvrigt henvises til tidligere artikler om afleveringsattester og pakkepostforsendelser.
I henhold til § 9 i foreningens vedtægter indkaldes herved til delegeretmøde.
H. O. Wildenskovsvej 28, 7080 Børkop
25.
Dagsorden: I henhold til vedtægternes § 9:
1. Valg af dirigent
2. Formanden aflægger beretning om foreningens virksomhed i det forløbne år
3. Behandling af indkomne forslag
4. Den reviderede årsrapport fremlægges til godkendelse
5. Godkendelse af budget og fastsættelse af kontingent for det kommende år (2025)
6. Valg til bestyrelsen: På valg: Olav Grønn Hansen / Leon Vetter / Ole Skovrider
7. Valg af revisor
8. Fastlæggelse af stedet for det kommende års delegeretmøde (2025)
9. Eventuelt
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
I det nedenstående vil nogle få spændende læringspunkter af dommen om efterfølgende påkrav blive beskrevet, så udlejere forhåbentlig kan gøre udsættelsen af lejeren mere smidig.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
U 2024.311 V omhandler inddragelsen af et efterfølgende påkrav, og den er ganske interessant set med udlejer-øjne. Sagen er beskrevet et andet sted i dette magasin af Bech Bruun, hvortil der henvises, idet det bemærkes, at samme resultat er opnået i U 2023.3973 V.
Dommen fortjener lidt flere ord med på vejen end Bech Bruuns gode referat, da den i min optik indeholder nogle vigtige/spændende læringspunkter. Situationen med flere påkrav/ophævelser har ikke haft den store fokus i retslitteraturen.
UNDGÅ AT BEGÅ FEJL I FORBINDELSE MED
UDSÆTTELSE AF EN LEJER
Det er selvsagt lettere sagt end gjort, da der er mange fælder i forbindelse med en fogedforretning. Som det også fremgår af U 2024.311 V, så skal en foged/landsretten vurdere, om sagen har tilstrækkelig klarhed, før udsættelsen af en lejer kan finde sted.
Fokus her er på klarheden, selvom det skal siges, at det altid er en god ide at anvende Danske Udlejers paradigme for påkrav (Formular: E1). Praksis ved de forskellige fogedretter er forskellige, men visse steder kontrollerer de – foruden klarheden – fristerne i lejeloven (se disse beskrevet i MDUnov. 2023/side 11), og om påkravet indeholder poster med andet end ”pengepligtige ydelser”.
I den sammenhæng er det hjælp til selvhjælp at udarbejde en kalender, der viser fogeden, at fristerne er overholdt, og forholde sig kritisk til lejerkontokortet i forhold til påkravet (passer beløbene – hvis ikke, hvorfor ikke?). Kalenderen kan være med til at skabe klarhed for fogeden.
I U 2024.311 V kom det frem, at udlejeren ved en fejl havde taget et for stort påkravsbeløb. I stedet for den indbetalte leje på 1.843,79 kr. havde udlejeren kun modregnet 1.577,83 kr. Det er desværre nok til, at udsættelsen ikke kan finde anvendelse, og udlejeren risikerer at modtage et krav på godtgørelse af tort på 2.000-3.000 kr. for en uberettiget ophævelse (afhængigt af de nærmere omstændigheder).
Fejlen ville være opdaget, hvis man havde kontrolleret beløbet med lejerkontokortet. Kontrol af beløbene er derfor vigtig, inden sagen enten sendes til advokaten eller fogedretten. Det gælder naturligvis også, hvis man ikke har et lejerkontokort.
Hvis der er det mindste tvivl om et beløb - så undlad at tage det med i påkravet. Husk at angive en forklaring på, hvorfor det ikke er taget med.
Selve beløbet bortfalder ikke, og man kan efterfølgende modregne det i lejerens depositum. Hvis lejeren så efter udsættelsen ikke vil anerkende denne modregning, så kan huslejenævnet evt. tage stilling til beløbet. Dette kan ske uden risiko for udsættelsessagen.
TO SKUD I BØSSEN I STEDET FOR KUN EN?
Med U 2024.311 V og U 2023.3973 V er det fastslået, at det er muligt at inddrage et efterfølgende påkrav. Det har været en øjenåbner for mig, at man også skal være aktiv, efter ophævelsesbrevet er sendt med at gentage processen, dvs. sende påkrav og ophævelsesbrev flere gange.
Sagsbehandlingstiderne i visse fogedretter kan desværre gøre det muligt, at man kan opnå at ophæve en eller flere gange efter den 1. ophævelse. Jeg tænker også, at fogeden vil være mere tilbøjelig til at udsætte lejeren, hvis han har misligholdt flere gange end kun en gang. I fogedretten er der et ”betænkelighedskriterium”, som man skal overvinde, før en lejer kan udsættes af lejemålet.
Ved udkørende fogedforretninger – der hvor lejeren fysisk udsættes af lejemålet – kan udlejeren bedre håndtere tvister om frister m.v. ved at henvise til, at disse er behandlet, da kalenderen/lejerkontokortet indgår i sagen. Det sker heldigvis sjældent, men alt kan som bekendt ske.
Året 2023 var et turbulent år. Masser af udfordringer, hårdt arbejde og farvel til gode mennesker, som har betydet meget for Danske Udlejere.
Gennem flere år har der været et behov for at få bragt vores kontorlokaler op til en mere nutidig standard. Udlejerforeningen Aarhus, som ejer erhvervsejerlejligheden Fredensgade 30, st., var efter kort betænkningstid med på ideen med at få lokalerne renoveret. Efter et langt tilløb fik vi indgået en kontrakt med en totalentreprenør – og arbejdet kunne igangsættes februar 2023. Forinden var hele kontoret – inkl. 124 års arkivalier fra begge foreninger – pakket ned i flyttekasser og kørt til opmagasinering. Nogle møbler blev solgt på DBA, mens andre blev kasseret. Lige inden 1. februar 2023 flyttede personalet med computere til vores midlertidige ophold i Grønnegade 2.
7 måneder senere vendte vi tilbage til de nyrenoverede lokaler.
Op til og gennem renoveringsperioden var der ”business as usual” – og det betød bl.a. udbud af ca. 40 kurser i foråret 2023 – og samme antal i efteråret. I samme
periode var der travlt på telefonerne. Seneste NPI-regulering afstedkom rigtig mange opkald med spørgsmål til: ”4% eller mere – eller mindre?”
Det var også i slutningen af 2023 vores medlemstal passerede 6.000 – fordelt på 31 medlemsforeninger.
FARVEL OG TAK
Året 2023 var også året, hvor vi måtte tage afsked med vores mangeårige sekretær, forsikringsmand og ven Kurt Holst. Vi måtte også sige farvel og tak – og god pension til Dorte Eriksen.
NU ER VI I GANG MED 2024
I år 2024 får vi ansat en ny medarbejder (mere om det senere) og Danske Udlejere fylder 125 år. Det fejres på årets delegeretmøde d. 25. maj 2024 i Børkop. Vi ønsker alle et godt år 2024
Fredensgade 30, 8000 Århus C