December 2023 - Magasinet Danske Udlejere

MAGASINET

DANSKE UDLEJERE Nr. 10 - December - Årgang 2023

Vi gør det svære lettere

ARTIKEL

ARTIKEL

Ulrik Kjær giver stafetten videre efter 29 års tro tjeneste som skribent

Hvad gør udlejer, når udlejer vil sælge en tilbudspligtig ejendom?

FORS IDEN I denne udgave af Magasinet Danske Udlejere tager vi afsked med tre skattede medarbejdere. Ulrik Kjær som juridisk redaktør i Magasinet Danske Udlejere og Dorte Eriksen som økonomiansvarlig gennem næsten 9 år. Endelig har vi sagt et sidste farvel til vores gamle forsikringsmand og kontorleder Kurt Holst.

I N D H O LD Magasin nr. 10 - Årgang 2023

3

Lederen: Bevisbyrde ved fraflytningssyn

4-7

Skribenten bag går på pension

10-11

Fremsendelse af meddelelser

14-15

Ombygning må ikke påbegyndes før…

28-29

Det udvidede ejendomsbegreb

36-37

Rabatordningen

FORMAND

R E DA K TI O N E N

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.danskeudlejere.dk

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk

A N S VA RS H AVE N D E R E DA K TØ R

ANNONCE OG P RO D U K TI O N

KO NTO R

Direktør Michael Preetzmann Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

L AYO U T Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

FORMAND

Danske Udlejere K E LD F R E D E R I KS E N

EDER

rmand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LE D E RE N Bevisbyrde ved fraflytningssyn ør lovændringen pr. 1.7.2015 var det ikke nødvendigt at

F indkalde og afholde ind- og fraflytningssyn, hvis man

som udlejer havde ønske om, at lejer skulle betale for maling af lejlighedens vægge, lofter og træværk m.v. i forbindelse med lejemålets ophør. Frem til den 1.7.2015 kunne lejer og udlejer tillige aftale, at lejligheden skulle afleveres nymalet, hvis lejligheden var modtaget nymalet – dvs. uden hensyn til lejlighedens stand ved fraflytning.

Ganske enkelt og uproblematisk for såvel lejer som udlejer.

Men, fra samme dato - den 1.7.2015 - skal udlejer sørge for, at der bliver indkaldt til, afholdt og udarbejdet ind- og fraflytningsrapporter. Ved lovændringen blev det bestemt, at der kun kan kræves bemaling m.v. af det lejede, hvis de malede flader ”trænger til” at blive malet – i forhold til, hvorledes det så ud, da lejemålet blev indgået. Der er tale om en ganske vanskelig vurderingsopgave – for såvel lejer som udlejer - men Boligministeriets embedsmænd, efterfulgt at politikerne i Folketinget mente og mener fortsat, at parterne på lejemarkedet skal kunne klare denne opgave.

Udlejerne er gennem tiderne blevet pålagt rigtig mange opgaver, der har resulteret i øgede drifts-/administrationsomkostninger – så denne ekstra opgave fandt politikerne ikke kunne være problematisk at overvælte på udlejerne.

Hvordan skal denne nye byrde om afholdelse af fraflytningssyn så administreres ?

Det har embedsmændene / politikerne for så vidt givet et godt svar på, idet man i forbindelse med lovændringen (2015) udarbejdede nogle skemaer til ind- og fraflytningssyn – her skulle udlejer i dette skema indsætte nogle bogstaver og krydser, som så skulle udgøre fraflytningsrapporten. Men retspraksis og parterne ville have noget mere uddybende/forklarende.

M AGA SI N ET

DA N SK E

På trods af, at nævnte skemaer er svære at udfylde, idet der er tale om små rubrikker, hvori der skal sættes forskellige bogstaver og krydser, var det dog et godt arbejdsredskab, idet den enkelte udlejer jo, ud fra samme koncept, kunne udarbejde egne skemaer, hvor de små rubrikker blev gjort så store, at der kunne skrives en tekst i rubrikkerne.

Men den teknologiske udvikling løber stærkt - så stærkt, at flere udlejere opfatter huslejenævnenes krav til fraflytningssyn, på en sådan måde, at der skal foreligge billed-/foto-materiale fra synene. Jeg må dog minde om, at der også i 2015 fandtes fotografiapparater og telefoner med samme egenskaber. Da lovgiverne i 2015 ikke fremsatte krav om fremlæggelse af fotos – må det være begrundet i, at det er tilstrækkelig med krydser i de af Ministeriet i 2015 udarbejdede blanketter.

Det er udlejer, der skal bevise, at det er nødvendigt at foretage maling af lejligheden (og istandsættelse i øvrigt) – og denne bevisbyrde er siden 2015 skærpet i en sådan grad, at det nærmer sig det urimelige – specielt, hvor der er tale om mindre lejligheder, hvor udgifterne til malerbehandling er forholdsvis begrænsede.

Uden hensyn til mine ”juridiske” betragtninger ovenfor – at det er tilstrækkelig med ”afkrydsningsblanketterne” – skal man netop for at undgå risikoen for at miste sit krav mod lejer, være meget omhyggelig ved fraflytningssynet, idet man måske flere måneder senere – i Huslejenævnet og senere igen i Boligretten - skal kunne bevise, at der var behov for istandsættelse. En skreven tekst om, hvorledes det ser ud og, hvilke arbejder, der skal udføres er derfor tilrådelig at anføre i fraflytningsrapporten. Optagelse af fotos kan i den forbindelse være en fordel at kunne ”støtte sig til” – men som anført er det ikke en betingelse for at kunne stille krav om istandsættelse for lejers regning at der foreligger fotos, hvis man har andre gode beviser for at der er behov for istandsættelse.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

3

S K R I B E N T , F OTOG R A F OG L AYO U T Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

SKRIBENTEN BAG GÅR PÅ PENSION Efter 29 år som en fast del af redaktionen på Magasinet Danske Udlejere, har Ulrik Kjær valgt at gå på pension. De første 17 år bestred han jobbet som ansvarshavende redaktør, men i 2013 overdrog han efter eget ønske ansvaret til Michael Preetzmann, for i stedet at blive tilknyttet magasinet som fast skribent på artikelserien ”Juridisk Information”. ”Jeg er næsten lige fyldt 72 år, så nu synes jeg, at det er på tide at give stafetten videre til en anden. Jeg har endnu ikke et ønske om at stoppe helt, men jeg vil gerne gå lidt ned i tid. Jeg stoppede derfor som medlem af huslejenævnet i 2020, og nu stopper jeg så også som skribent på magasinet”. ”Herudover får jeg fremover også en fast ugentlig fridag hos Ejendomsselskabet Henning Poulsen, hvor jeg siden 1993 har været ansat som Cand. Jur. ”, siger Ulrik Kjær.

Da Ulrik Kjær blev ansat som ansvarshavende redaktør tilbage i 1994, hed magasinet ”Grundejerbladet for Aarhus og omegn”. Der var dengang tale om en avis trykt på tyndt papir i tabloidformat, hvor der stort set ikke blev brugt hverken farver eller billeder. ”I 1995 besluttede vi at nedsætte et bladudvalg, da vi gerne ville modernisere både udtryk og indhold i bladet. I denne forbindelse blev Mogens Weinreich, der var journalist og tidl. sportsredaktør ved Demokraten, tilknyttet som ekstern konsulent. Han blev senere ansat som medredaktør, og vi havde faktisk et rigtig godt parløb helt frem til 2013”, siger Ulrik Kjær.

Arbejdet i bladudvalget mundede ud i en større modernisering, hvor der nu blev skruet helt op for både farver og billeder i forhold til tidligere. Navnet blev ændret

til ”Det Jyske Grundejerblad”, og Mogens Weinreich sørgede for, at der kom en mere journalistisk tilgang til indholdet.

Det var faktisk Mogens Weinreich, der lærte mig, hvordan man skriver mere læsevenlige artikler. I mit arbejde som jurist, var jeg jo vant til at skrive meget fyldige referater, hvor alle detaljer skulle med. Det blev derfor ofte til nogle frygtelig lange og kedelige artikler, der uden tvivl var svære at komme igennem, uden at læseren faldt i søvn. Jeg lærte nu, at jeg skulle prioritere, dele indholdet op i mindre bidder, samt skriv kort og præcist”, siger Ulrik Kjær.

I august 2007 var Ulrik Kjær med til endnu en modernisering af bladet, og formatet blev denne gang ændret til det magasinformat, som vi kender i dag. Herudover blev navnet forkortet til Grundejerbladet. ”I starten sendte vi artiklerne i en kuvert til Vitten Bogtryk, der herefter sørgede for at skrive dem ind og sætte magasinet op. Det var noget bøvlet, men sådan var det dengang. Det var derfor en stor sensation, da vi senere kunne sende artiklerne afsted med disk”, siger Ulrik Kjær.

JOBBET SOM SKRIBENT Som fast skribent på Magasinet Danske udlejere, har Ulrik Kjær gennem alle årene været nødt til at holde sig fuldstændig ajour med lejeloven og de forskellige domsafsigelser, der kunne have relevans for medlemmerne. ”Det har helt klar været en fordel for mig og mit virke som jurist, at jeg altid har været tvunget til at følge med og løbende sætte mig ind i relevant stof. I mine artikler har jeg forsøgt, at omformulere juraen til et sprog og en sammenhæng, der giver mening for udlejerne. Det Fortsættes s. 6

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

5

Ulrik Kjær har to gange været med til at modernisere både udtryk og indhold på vores medlemsmagasin. I 1996 valgte man at tilføre flere billeder og farver, mens formatet i 2007 blev ændret til det magasinformat, vi kender i dag. er helt klart mit håb og ønske, at udlejerne har kunne bruge mine artikler til at løse de udfordringer, som de har mødt i deres hverdag”, siger Ulrik Kjær.

Ulrik Kjær har i skrivende stund netop indsendt sin sidste artikel til Magasinet Danske Udlejere. Til trods for, at det er lidt vemodigt, så glæder han sig alligevel til ikke, at have en deadline hængende over hovedet. ”Det kan godt give lidt sved på panden, når man gang efter gang skal skaffe interessant og relevant stof til magasinet. Det er jeg også sikker på, at Michael Preetzmann kan nikke genkendende til”, siger Ulrik Kjær.

DELEGERETMØDE Ulrik Kjær har i sit virke som skribent ligeledes deltaget på samtlige delegeretmøder, der har været afholdt, siden han blev ansat i 1994. Han havde her bl.a. ansvaret for at skrive referat fra de forskellige indlæg på mødet. ”Jeg husker især mit første delegeretmøde i Skallerup Klit, hvor jeg troppede op i min fineste blaser og lyse bukser. Jeg opdagede dog til min gru, at samtlige øvrige herrer var iført smoking. Jeg havde ellers forinden forhørt mig om dresscoden hos min chef, Henning Poulsen, der fortalte mig, at jeg bare skulle tage pænt tøj på. Den vejledning var jeg så ikke helt tilfreds med”, smiler Ulrik Kjær.

Ulrik Kjær lejede derfor de næste mange år en smoking, så han passede bedre ind med resten af selskabet. I dag er dresscoden dog blevet noget mere afslappet, og det er han sådan set rigtig godt tilfreds med.

6

M AGA SI N ET

DA N SK E

Ulrik Kjær husker også en anden gang, hvor han kom lidt galt afsted. Han havde i en artikel til Magasinet Danske Udlejere skrevet en lidt smart bemærkning, som åbenbart var kommet Folketinget for øre. ”Til delegeret møde i Holstebro skulle daværende minister Ole Løvig Simonsen holde et indlæg, som han sluttede af med at sige ”og så kan I se, om det ikke er et udtryk for, at jeg har nogle gode visioner”. Det var en direkte henvisning til min artikel, hvor jeg havde skrevet, at han manglede visioner. Der kunne jeg måske godt ønske, at jeg ikke havde været helt så kæk”, siger Ulrik Kjær.

Ulrik Kjær fortæller, at det rent faktisk også var samme socialdemokratiske minister, Ole Løvig Simonsen, der indførte reglerne om det lejedes værdi § 5 stk. 2. En lovgivning, der set fra udlejers side, nok er en af de mest væsentlige, hvor man fik lovgivet omkring gennemgribende modernisering af lejligheder, som udgør grundstammen i dag. ”Jeg har gennem årene som skribent været til rigtig mange gode og spændende delegeretmøder, men nu glæder jeg mig faktisk også til at kunne deltage som menigt medlem”, siger Ulrik Kjær.

SVÆRT AT VÆRE UDLEJER Det er ifølge Ulrik Kjær ikke blevet nemmere at være udlejer gennem årene, snarere tværtimod. De mange regler og frister der skal overholdes, kan gøre det yderst vanskeligt, for især mindre udlejere, at finde rundt i reglerne.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

”Siden 2015 synes jeg faktisk, at der gradvist er kommet flere og flere faldgruber i lejeloven. Vi kan jo f.eks. tage en ting som fraflytnings- og indflytningssituationen, hvor udlejer kan tabe det hele på gulvet, hvis ikke alle frister bliver overholdt. De mange kurser, som Danske Udlejere udbyder hvert år, er jo egentlig også et meget godt billede på, hvor kompliceret lejeloven er. Man kan ikke tro, at fordi du kender loven i dag, så kender du den også i morgen.”, siger Ulrik Kjær.

Udover at lejeloven er blevet mere kompliceret, er det ifølge Ulrik Kjær også blevet betydelig sværere at få lejet de forskellige lejemål ud. ”Vi har jo faktisk fået ”fri leje” lidt ind af bagdøren, da vi bl.a. i Aarhus har et marked, der er mættet. Ja, måske mere end mættet, hvor udlejerne ser sig nødsaget til at tilbyde fri husleje i et antal måneder, for at få lejemålene lejet ud. Det var jo fuldstændig uhørt, da jeg startede i branchen. Her stod folk jo i kø, for at få en lejlighed.

Denne ændring bliver udlejerne nødt til at tage til efterretning og rette sig ind efter.

Denne udvikling kan de også mærke hos Ejendomsselskabet Henning Poulsen, der i dag har ca. 1.200 lejemål i Aarhus og omegn. ”Det er ikke længere alt, der kan lejes ud. Selv de bedst beliggende lejemål på Frederiksberg, tager længere tid at leje ud, og vi må til tider også justere på lejeniveauet.

Det er uden tvivl en af de største forandringer, jeg har oplevet i min tid i ejendomsbranchen. Vi skal nu til at konkurrere på andre parametre som indretning og husleje”, siger Ulrik Kjær.

Kommunikationen med lejerne har ifølge Ulrik Kjær også ændret sig betydeligt over årene. Hvor man før

kunne være sikker på, at nå lejerne med brevpost, kan man i dag ikke være sikker på, at de overhovedet åbner deres postkasse. Den bedste måde at nå de yngre lejere, har derfor vist sig at være pr. mail eller SMS.

STAFETTEN GIVES VIDERE ”Michael Preetzmann spurgte mig for noget tid siden, om jeg havde et godt forslag til min efterfølger. Min første tanke var at pege på Martin Birk, som jeg kender tilbage fra hans tid som sekretariatsleder i huslejenævnet i Aarhus. Vi har haft en god dialog gennem årene, og han er efter min mening det oplagte bud. Han kommer med en stor baggrundsviden, og han har bl.a. været medforfatter til ”Lejeloven – Med kommentarer”.

Det glæder mig derfor meget, at han har sagt ja tak til jobbet som kommende skribent”. ”Hvis jeg skal give Martin Birk et godt råd med på vejen, må det være at skrive artiklerne kort og præcist. Han skal huske på, at vores medlemmer ikke nødvendigvis har en juridisk baggrund, så det er vores opgave, at omskrive den juridiske tekst til et forståelig sprog, der giver mening for det enkelte medlem. Det håber jeg også, at jeg har været i stand til”, siger Ulrik Kjær.

Danske Udlejere vil i denne anledning gerne takke Ulrik Kjær for hans mangeårige virke som både redaktør og skribent på Magasinet Danske Udlejre. Vi ved, at hans artikler gennem årene har hjulpet mange udlejere, med at finde rundt i den vanskelige lejelov. Vi har sat stor pris på hans bidrag til magasinets udvikling, og hans altid aktuelle og vedkommende artikler. Stafetten bliver nu givet videre til Martin Birk, som vi har sat i stævne til den næste udgave af Magasinet Danske Udlejere. Vi spørger her ind til Martin Birks baggrund, samt til hans tanker og visioner til jobbet som skribent.

Ulrik Kjær glæder sig bl.a. til at få mere tid sammen med sin kone, deres datter og svigersøn samt to børnebørn. Huset i Holme kræver også vedligeholdelse, så sammen med arbejdet hos Ejendomsselskabet Henning Poulsen, bliver der uden tvivl fortsat nok at se til.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

7

“LL § 79. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren inden 2 måneder efter den i § 75 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil regnskabet er kommet frem til lejeren og lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.“ Boligflow hjælper dig med aldrig at miste retten til at opkræve aconto eller forbrug - dit næste forbrugsregnskab kan med andre ord blive det nemmeste nogensinde.

Forbrugsregnskab i ét samlet flow Indtast regningen fra forsyningsselskabet

ista genererer og sender opgørelserne til Boligflow

Gennemgå opkrævninger/ tilbagebetalinger og FÆRDIG!

Så enkelt er det Når du har gennemgået sidste step, sørger Boligflow for: • • •

Fremsendelse af særskilte forbrugsregnskaber med varslingsskrivelse til hver lejer Bogføring Opkrævning/tilbagebetaling af tilgodehavender

… Alt sker naturligvis med overholdelse af alle retningslinjer og frister.

Hvis der sker ændringer i Boligflow, får ista besked!

Når du har aktiveret ista-integrationen i Boligflow, deles oplysninger automatisk. Dette inkluderer ind- og udflytninger samt acontoindbetalinger, hvor alt opdateres i realtid.

Er du klar til at gøre dit forbrugsregnskab mere effektivt og gennemsigtigt?

Vi ser frem til at hjælpe dig med at optimere dine forbrugsregnskaber og stille alle oplysninger til rådighed på ét enkelt sted.

Kontakt os i dag for at begynde din rejse med Boligflow og integrationen til ista.

Læs mere på boligflow.dk

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter • Energiforbedringer kan lægges på driften • Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk • Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje - Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 info@energihuset-danmark.dk

l ti l fi o r p ng n ø Gr dlejni u

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

FREMSENDELSE AF MEDDELELSER SOM SKAL VÆRE SKRIFTLIGE For udlejers vedkommende bl.a.: påkravsbrev pga. betalingsmisligholdelse

relation til udlejere er der i lejeloven to meddelelser,

I som loven direkte nævner skal være skriftlige. Skrift-

lighed betyder i denne henseende: Tekst på et stykke papir – sendt med bud eller PostNord – dvs. mail, sms eller besked på Messenger har ingen retsvirkning.

De to typer meddelelser er: Restancebrevet/påkravsbrevet = betalingsmisligholdelse / jf. LL 182, stk. 2 Opsigelsesbrevet / f.eks. ejer vil selv bo i lejemålet / LL 176, stk. 1

Der findes tilsvarende krav til lejers meddelelse til udlejer.

Her gælder der et skriftlighedskrav til lejers indsigelse – f.eks. over udlejers opsigelse til eget brug eller indsigelse mod et varmeregnskab.

Når skriftlighed er et krav, skærpes kravet til udlejers mulighed for at kunne bevise, at dennes meddelelse er kommet frem til lejeren.

En meddelelse/brev kan komme frem til lejeren på forskellige måder.

10

M AGA SI N ET

DA N SK E

• Udlejeren kan selv sørge for at brevet kommer frem til lejerens adresse. Måske vælger udlejeren selv ”at cykle ud” ud til lejeren medbringende f.eks. påkravsbrevet. Hvis denne fremgangsmåde vælges, bør udlejer medbringe påkravsbrevet i to eksemplarer. Et styk til lejeren – og et styk hvorpå lejeren kan kvittere for modtagelsen + skrive dato og tidspunkt.

I tilfælde af at lejeren ikke er hjemme, er udlejeren nødt til at have fat i et vidne. Personen/vidnet skal nemlig bekræfte, at udlejer har ringet på hos lejeren – men, at der ikke blev åbnet. Herefter skal vidnet kunne bekræfte, at denne (altså vidnet) har set, at udlejeren lagde et brev i lejers postkasse – hvor der på kuverten stod påkrav.

Vidnet skal faktisk gerne kunne se – og bekræfte, at der var et påkravsbrev i kuverten. Udlejer skriver eller medbringer dette brev – som vidnet herefter daterer og underskriver. Påkravsbrevet anses for at være kommet frem, når brevet er modtaget af lejer eller lagt i post kassen.Villejerenikkekvittereformodtagelsen,måudlejer have fat i et vidne og gennemføre førnævnte procedure (vidne bekræfter at have set udlejer lægge brev i post kasse…)

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

• Udlejeren kan også benytte sig af andre transportører til at få brevet frem til lejeren. Danske Udlejere har gennem mange år anbefalet medlemmerne at sende påkravet således: Quick/anbefalet + alm. Quick med PostNord.

At sende brev som Quick betyder alt andet lige, at brevet er fremme dagen efter (ikke lørdag/søndag). At sende et Quickbrev som anbefalet betyder, at PostNord skal forsøge at aflevere brevet personligt til modtageren. I tilfælde af, at der ikke træffes nogen hjemme hos modta ger, er der forskellige muligheder for PostNord-buddet: Udlejer har i oprettelsen af et Quick/anbefalet brev kun udfyldt lejers navn og adresse (har ikke skrevet tlf.-num mer til lejer og ej heller dennes mailadresse): PostNord-buddet vil putte en meddelelse i lejers post kasse, hvorpå der står, at brevet kan afhentes på ”det og det” posthus dagen efter. Påkravsbrevet anses for at være kommet frem, når denne seddel er lagt i postkassen Såfremt udlejer har skrevet mailadresse og/eller tlf.-num mer på lejeren, vil PostNord-buddet i stedet for at lægge en meddelelse i lejers postkasse – sende en meddelelse til lejeren på SMS eller pr. mail – hvori det oplyses, at et anbefalet brev kan afhentes på ”det og det” posthus.

Denne fremgangsmåde kan give anledning til forviklin ger, idet lejeren kan påstå, at denne aldrig har modtaget sms/eller mail fra PostNord.

Portoen for fremsendelse af 1 stk. Quick/anbefalet brev + 1 x Quickbrev er i alt: Kr. 128 + kr. 32 = i alt kr. 150.

Hertil skal lægges en frisk gåtur til nærmeste ”posthus”.

En god ven af Danske Udlejere – Annie Bodum fra 2+2 Administration ApS, Aarhus har informeret undertegnede

om muligheden for at benytte pakkepost som ”den sporbare” del af 2 enslydende påkravsbreve.

Ideen er, at det i ”metode-beskrivelsen” for pakkepost angives, at afsender kan vælge ”hjemmelevering” – hvilket betyder, at PostNord-pakkebuddet SKAL lægge pakken i modtagers postkasse. ALTSÅ: Ikke noget med at lægge en seddel i en postkasse – eller skrive mail/sms til lejer. Eneste afleveringsmulighed for buddet er: Læg pakken i lejers hånd eller postkasse. Pakkens ”bevægelser” kan hele tiden følges på Track & Trace. Modtager adviseres nogle timer før leveringen – og det fremgår af denne, hvem pakken kommer fra.

Under produktbeskrivelsen: Pakke med hjemmelevering oplyses en leveringstid på 1 dag – ligesom forsendelsen er sporbar – og modtager adviseres – og leveringen sker til døren/postkasse.

Portoen for fremsendelse af 1 stk. pakke med hjemmelevering + 1 x quickbrev er i alt: Kr. 65 + kr. 32 = i alt kr. 97. Hertil skal lægges en frisk gåtur til nærmeste ”posthus”.

Fordelen ved denne metode er, at ”pakken" = måske en boblekuvert – SKAL afleveres på adressen – og derfor ikke skal med retur til et ”posthus”.

Vi bringer naturligvis ikke denne information uden at have efterprøvet produktet.

Her er hvad vi gjorde: KLARGØRING: • Skriv påkravsbrevet – brug helst Danske Udlejeres for mular E1 (findes på hjemmesiden) • Køb porto: https://portal.postnord.com/onlineporto

”PAKKEN” er sporbar (brug gerne en boble-kuvert) og kommer frem dagen efter.

Boblekuvert – sendt som ”pakke medhjemmelevering / dagen efter / sporbar” = kr. 65

Fortsættes s. 12

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

11

Quickbrev = kr. 32

Førnævnte ”pakke” og brev sendt fredag d. 17/11-2023

”QUICKBREVET”:

”PAKKEN”:

Quickbrevet ligger i modtagers postkasse samme dag – dvs. mandag d. 20/11-2023. Dette brev er ikke sporbar og derfor kan der ikke udskrives ”historik/eller tidspunkt for drop i modtagers postkasse”.

Mandag. D. 20/11-2023 – kl. 08:54 – modtager Michael Preetzmann mail fra PostNord. Der er en pakke på vej til dig – fra Michael Preetzmann – og den leveres mandag d.

20/11-2023. ”Pakken” blev aktuelt leveret mandag d. 20/11-2023 / kl.

10:42 - hvilket kan udskrives fra Track & Trace

OG HVAD KAN VI SÅ LÆRE AF OVENNÆVNTE? Jo – der findes en billigere og nok mere sikker måde til at få et brev/en meddelelse frem til lejeren. Det oplyses fra PostNord, at pakkepost sendt med hjemmelevering SKAL afleveres. Det vil sige, at pakkebuddet SKAL aflevere pakken – og markere at dette er gjort ”den og den dato – og det og det klokkeslæt”. Med andre ord: Der skal laves et bevis på, at pakken er afleveret. Endnu en fordel er, at pakken ikke tages med retur. Det betyder, at der ikke kan opstå ” forviklinger”.

Påkravsbrevet sendt som Quick/anbefalet + alm. Quick koster i porto: Kr. 150 Påkravsbrevet sendt som pakke med hjemmelevering + dagen efter + alm. Quickbrev koster i porto: Kr. 97 Altså en besparelse på: kr. 53 PAKKEN ER LEVERET – HVAD ENTEN DET ER I HÆNDERNE PÅ MODTAGEREN – ELLER LAGT I DENNES POSTKASSE – OG DET BEKRÆFTER BUDDET VIA TRACK & TRACE

12

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

Problemer med lejere? � Huslejenævnssager � Opsigelsessager � Nye huslejekontrakter � Boligretssager � Ejendomsadministration Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.

Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak - det koster ikke noget at få et godt råd.

BYENS BEDSTE BOLIGADVOKATER

Advokaterne i Jyllandsgården A/S Frederiksgade 72 · 8000 Aarhus C · Tlf. 86 12 23 66

Adv_i_jyll_annonce_180x130_SME.indd 1

14.08.2023 14.30

Vi yder mere for dit

REGNSKAB VI YDER MERE

Controller med kendskab til dine ejendomme

Digital adgang til dine data døgnet rundt

Afrapportering af dine KPI’er

for din ejendom

Lad os håndtere din ejendomsadministration Viby J | 20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

13

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

OMBYGNING MÅ IKKE PÅBEGYNDES FØR HUSLEJENÆVNETS BESIGTIGELSE! Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter LL 19, stk. stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi jfr. LL § 19, stk. 3. Hvis en udlejer begynder at foretage nedbrydning af lejemålet før huslejenævnet har foretaget besigtigelse, kan det have den konsekvens, at denne er afskåret fra at foretage modernisering efter LL § 19, stk. 2. Et eksempel herpå fremgik af en sag fra Østre Landsret fra juli måned i år.

træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.

SKRIBENT Cand. jur. Ulrik Kjær

SAGENS BAGGRUND

Ved e-mail af 13. april 2021 bad udlejeren huslejenævnet om at besigtige lejemålet og vurdere, om lejemålets stand muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Der var tale om en lejlighed på 56 m² i en ejendom opført i 1937.

Nævnets tekniker og en sagsbehandler besigtigede herefter lejemålet den 11. maj 2021.

Nævnets tekniker og sagsbehandleren konstaterede, at køkkenet var nedtaget. Alle køkkenelementer og fliser på vægge var ligeledes fjernet. I badeværelset var toilet og håndvask også nedtaget. Hertil kom, at det under besigtigelsen kunne konstateres, at dørkarmen i et af værelserne var fjernet.

Udlejer forklarede i en e-mail af 17. maj 2021 til nævnet, at deres ingeniør ikke var bekendt med reglerne, hvorfor moderniseringen fejlagtigt blev startet for tidligt. Udlejer vedlagde samtidig billeder fra før moderniseringen. Billederne var optaget 15. april 2021.

14

Flertallet bemærkede desuden, at der ikke kunne træffes afgørelse på baggrund af de fremsendte billeder, da nævnet ifølge boligreguleringslovens § 5, stk. 3 (nu lejelovens § 19, stk. 3), ved en besigtigelse skulle konstatere, om lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Der kunne således ikke træffes afgørelse i sagen ud fra de fremsendte billeder.

Et nævnsmedlem afgav dissens, og lagde vægt på, at nedtagning af køkkenet ikke ændrede på, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet utvivlsomt havde en stand, som muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og at allerede fordi en modernisering af lejemålet vil kunne opfylde kravene i BRL § 5, stk. 2 (nu LL § 19, stk. 2) uden modernisering af køkkenet, kunne nævnet besigtige lejemålet, jf. BRL § 5, stk. 3 (LL § 19, stk. 3). Nævnsmedlemmet bemærkede desuden, at udlejer havde fremsendt billeder af køkkenet inden nedrivning hvoraf fremgik at der var tale om det oprindelige køkken.

Ankenævnet stadfæstede huslejenævnets afgørelse.

BOLIGRETTEN

På grundlag af teknikerens og sagsbehandlerens beskrivelse sammenholdt med billederne som de optog, besluttede et flertal af nævnets medlemmer at afvise sagen, da udlejer havde påbegyndt moderniseringen, og da der således ikke kunne træffes afgørelse om, hvorvidt lejemålet havde en stand, som muliggjorde en gennemgribende modernisering.

Flertallet lagde efter bevisførelsen til grund, at de nedrivningsarbejder, der var foretaget i lejemålet, da huslejenævnet foretog sin besigtigelse af lejemålet, ikke var uvæsentlige arbejder, men derimod var relativt omfattende. Flertallet lagde således til grund, at alle køkkenelementer, hårde hvidevarer, bordplader og fliser på væg var fjernet i køkkenet, at toilettet og håndvasken var afmonteret på badeværelset, og at der herudover var afmonteret skabe, loftsplader i entre, dørkarme og gerigter på i hvert fald en dør og stikkontakter.

Nævnet bemærkede samtidig, at det af bemærkningerne til boligreguleringsloven § 5, stk. 3 (nu lejelovens § 19, stk.

3), fremgik, at hvis moderniseringerne er påbegyndt for eksempel ved nedrivninger, vil huslejenævnet ikke kunne

Desuden lagde flertallet til grund, at de igangsatte nedrivningsarbejder ikke var forårsaget af andre forhold, end at udlejer havde igangsat den planlagte modernisering inden huslejenævnets besigtigelse. Herefter og sådan som be-

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

stemmelsen i den dagældende boligreguleringslovs 5, stk.

3 (nu lejelovens § 19, stk. 3), måtte forstås i lyset af dens forarbejder, fandt flertallet, at det var med rette, at huslejenævnet afviste sagen, og at Ankenævnet stadfæstede denne afgørelse.

Da det efter bestemmelsens ordlyd er ved besigtigelsen, at huslejenævnet skal konstatere standen, kunne hverken det af udlejer fremlagte billedmateriale af lejemålets stand forud for arbejdernes påbegyndelse eller det af udlejer fremlagte fakturamaterieale vedrørende udgifter til moderniseringen af lejemålet føre til en ændret vurdering.

Flertallet tog derfor Ankenævnet for Huslejenævnenes frifindelsespåstand til følge.

Mindretallet lagde bl.a. vægt på at det ikke var en gyldighedsbetingelse i selve boligreguleringslovens § 5, stk. 3 (nu lejelovens § 19, stk. 3), for huslejenævnets besigtigelse og stillingtagen til, om det var muligt at gennemføre en gennemgribende modernisering, at udlejer slet ikke havde ladet gennemføre arbejder i det lejede i perioden fra tidligere lejers fraflytning og indtil huslejenævnets besigtigelse.

Mindretallet hæftede sig også ved, at i den konkrete sag demonstrerede huslejenævnets billeder og beskrivelse af stand og indretning, at lejligheden fremstod både før og efter nedtagning af køkken samt borttagelse af håndvask, toilet m.v. så beskeden og nedslidt, at det utvivlsomt var muligt at modernisere lejligheden med en endog meget væsentlig forøgelse af brugsværdien.

Bl.a. under henvisning hertil ville dette medlem stemme for at anerkende, at lejligheden på tidspunktet for huslejenævnets besigtigelse havde en stand, der via modernisering muliggjorde en væsentlig forøgelse af brugsværdien.

LANDSRETTEN

Under sagen skønnede udlejer, at af det samlede renoveringsprojekt var der på tidspunktet for huslejenævnets besigtigelse formentlig gennemført ca. 3 pct.

M AGA SI N ET

DA N SK E

Landsretten stadfæstede boligrettens dom af de grunde, der var anført af boligrettens flertal.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER

Når udlejer anmoder huslejenævnet om at besigtige et lejemål med henblik på at vurdere, om der er basis for en gennemgribende forbedring efter LL § 19, stk. 2, er det således vigtigt at udlejer ikke har startet moderniseringen – heller ikke selv om det kun vedrører den indledende nedbrydning.

Sagt med andre ord: Hold nallerne væk ellers koster det!

Dog er der en lille kattelem, når man nærlæser boligrettens dom. Flertallet lægger vægt på at de beskrevne arbejder ikke var uvæsentlige. Hvor grænsen går mellem væsentlige og uvæsentlige arbejder er svært at sige helt eksakt. I den foreliggende sag var arbejderne således væsentlige.

Flertallet lægger desuden vægt på, at de igangsatte nedrivningsarbejder ikke var forårsaget af andre forhold, end at udlejer havde igangsat den planlagte modernisering inden huslejenævnets besigtigelse.

Med ”andre forhold” tænker man formentlig på den situation, at udlejer har været nødt til at foretage destruktive indgreb for evt. at konstatere, om der er skimmelsvamp gemt bag paneler, fastmonterede skabe o. lign. Af andre eksempler kunne man pege på angreb af insekter og skadedyr.

Her har udlejer en helt legitim begrundelse for indgrebet, nemlig for at forhindre sådanne angreb i at sprede sig, så længe moderniseringen ikke er påbegyndt.

Dommen er trykt i T:BB 2023.881 Ø

DANSKE UDLEJERE: Ovennævnte var Ulrik Kjærs sidste bidrag til Magasinet Danske Udlejere. Ulrik har været med til at gøre magasinet spændende siden 1. januar 1994 – DET ER NÆSTEN 30 ÅR!!!

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

15

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER - SVARET TIL ALLE UDLEJERE Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er: Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning

Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til.

Vi tager os af: Tegning/Beregning af dine altaner Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner Produktion af dine altaner Montering af dine altaner Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

EN DEL AF PW STÅL AA/S EN DEL AF PW STÅL /S Søren Nymarks Vej 21A - 8270 Højbjerg - +45 86 28 66 11 - info@aarhusaltanen.dk

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

Owner: No.: Issued: Valid to:

DESIGNA A/S MD-23027-EN 10-03-2023 10-03-2028

EPD 3rd PARTY VERIFIED

VERIFIED ENVIRONMENTAL PRODUCT DECLARATION | ISO 14025 & EN 15804

NYHED Vi kan nu fremvise en EPD (miljøvaredeklaration), som dokumenterer det totale klimaaftryk på vores inventarog køkkenløsninger.

Miljøvaredeklarationen er udarbejdet af Teknologisk Institut og har til formål at dokumentere en køkkenløsnings miljøaftryk ud fra en lang række parametre som tager højde for både produkt, proces og transport.

Læs mere her designa.dk/certificeringer

Sammenskrivningen fra 2022 af lejeloven og boligreguleringsloven var behæftet med fejl og uhensigtmæssigheder - derfor:

NYT LOVFORSLAG KORRIGERER FEJL forbindelse med sammenskrivningen af

I lejeloven og boligreguleringsloven skete

der en række fejl. Den 9. november 2023 er der fremsat nyt lovforslag: L 76 – som skal korrigere de fejl. Lovforslaget forventes behandlet og godkendt, således det kan træde i kraft pr.

1. januar 2024.

Heldigvis er hovedparten af de foreslåede rettelser af formel karakter – og giver ikke anledning til de store panderynker. Men, det gælder desværre ikke alle.

NETTOPRISINDEKSERING AF § 19.2-LEJEMÅL OG OMK.-LEJEMÅL Siden 1/7-2022 har det livligt været diskuteret, om den dengang introducerede mulighed for at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset – som var eneste lovlige alternativ til den hidtil brugte trappelejeregulering – også kunne benyttes i omkostningsbestemte lejemål samt de såkaldte § 19, stk. 2 lejemål/ gennemgribende moderniserede lejemål (tidligere benævnt som § 5, stk. 2 lejemål).

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

Hvis loven bliver vedtaget som fremsat, vil aftalt nettoprisindeksering af omkostningsbestemte lejemål (§ 19, stk. 1 lejemål) og § 19, stk.

2 lejemål fremover kunne foretages uden yderligere diskussion.

MEN – der er dog ét problem – og det har relation til opkrævning af reguleringerne. Lovforslaget lægger op til, at mens klausulen godkendes, må opkrævningen af stigningerne først ske efter denne lov har fået virkning. Dette vil i praksis typisk sige: 1. april 2024 (1. januar + 3 måneder) – forklaring følger…

18

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

BERØRTE LEJEMÅL

HAR DU INDGÅET LEJEAFTALER I OMK.LEJEMÅL OG § 19, STK. 2 EFTER 1. JULI 2022?

Vi taler udelukkende om de omkostningsbestemte lejemål (§ 19, stk. 1) og de gennemgribende moderniserede lejemål (§ 19, stk. 2) som indeholder en aftalt nettoprisindekseringsklausul og som er indgået siden 1. juli 2022.

Har du i perioden fra 1. juli 2022 indgået nye kontrakter (for ovennævnte lejemålstyper) – og har du i perioden 1. juli 2022 til 1. april 2024 opkrævet nettopris-stigninger – så er disse ikke lovlige.

DISSE LEJEMÅL ER IKKE BERØRT

Jf. korrektionsloven (L 76) må opkrævningen af NPI først foretages, når der er gået en periode svarende til lejers opsigelsesvarsel, fra lovens ikrafttræden (forventet: 1. januar 2024). Det betyder, at der i lang de fleste lejeforhold (3 mdrs. opsigelsesvarsel fra lejers side) første gang kan reguleres pr. 1. april 2024. Opkrævning kan ikke ske med tilbagevirkende kraft.

• Erhvervslejemål • Lejemål med fri lejefastsættelse – dvs. med markedsleje • Omkostningsbestemte lejemål, der reguleres efter stigninger i et driftsbudget • Gennemgribende moderniserede lejemål (§ 19, stk. 2) – hvor aftale om indeksering er indgået før 1. juli 2022

Har du som udlejer opkrævet nettoprisreguleringer i perioden fra 1. juli 2022, skal disse altså returneres til lejeren.

Det gælder kun omk.-lejemål og § 19, stk. 2-lejemål indgået efter 1. juli 2022!

DET HER ER SVÆRT – OG DERFOR FØLGER HER ET REGNEEKSEMPEL Tænkt eksempel: • § 19, stk. 2 lejeaftale indgået 1. juli 2022 • Normalt opsigelsesvarsel – dvs. 3 mdr.

• Ren husleje: kr. 5.000 • Klausul med NPI i § 11 / nettoprisindeks oktober/oktober Husleje pr. 1/7-2022 =

Kr. 5.000

Husleje pr. 1/12-2022 =

Kr. 5.000

NPI-regulering pr. 1. jan. 2023 = 4% =

Kr. 5.200

NPI-regulering pr. 1. jan 2024 = kr. 5.200 x 118,3:117,7 =

Kr. 5.226

(endnu ikke opkrævet)

Udlejer skal tilbagebetale regulering for hele 2023 =

Kr. 2.400

(12 x kr. 200)

Huslejebetaling for januar + februar + marts 2024 =

Kr. 5.000

Da regulering i 2024 først igangsættes 1. april – må udlejer opkræve: Kr. 5.000 + 4% x 118,3 : 117,7 = Ny leje som kan opkræves fra 1. april 2024

Endvidere indeholder lovforslaget rettelser af forkerte paragrafhenvisninger samt lidt om tinglysning af videregående rettigheder.

Kr. 5.226

NYE REGLER GÆLDENDE FRA LOVFORSLAGETS VEDTAGELSE • Udlejers udgifter til tredjemand (målerselskab) vedr. oplysninger til lejer om forbrug i fyringssæsonen • Ændring af majoritetsreglen i relation til tilbudspligt (§ 198)

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

19

H VA D G Ø R UDLEJER... når udlejer vil sælge en tilbudspligtig ejendom?

SKRIBENT Advokatfuldmægtig Frederik Bøjskov / Clemens Advokatfirma

20

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

eglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 kan

R være yderst vanskelige at håndtere for en udlejer,

der ønsker at sælge sin udlejningsejendom. Vigtigheden af at overholde reglerne er dog ikke til at tage fejl af, da det er helt centralt for ejendomshandlens forløb, at udlejer iagttager tilbudspligtreglerne korrekt og med den rette omhu.

Som det vil fremgå af det følgende, pålægger tilbudspligtreglerne ejerne af visse større udlejningsejendomme at tilbyde lejerne at erhverve ejendommen på andelsbasis, før ejendom men overdrages til anden side.

I oktoberudgaven 2023 af ”Magasinet Danske Udlejere” skrev min kollega advokat Martin Nielsen Hansen en artikel om, hvad udlejer gør, hvis lejerne længe efter udlejers køb af en tilbudspligtig ejendom gør gældende, at ejendommen skulle have været tilbudt lejerne på andelsbasis. Er du ejer af en ejendom og bliver mødt af et sådant krav fra lejerne i ejendommen, henviser jeg til denne artikel.

Emnet for nærværende artikel er i stedet den situation, hvor udlejer ønsker at sælge en tilbudspligtig ejendom.

Artiklen behandler de overordnede regler om tilbudspligt, og der angives i den forbindelse nogle vigtige opmærksomhedspunkter for udlejer.

Reglerne om tilbudspligt er i øjeblikket et højaktuelt emne, da der i starten af november 2023 blev fremsat et nyt lovforslag. Lovforslaget indeholder en skærpelse af tilbudspligtreglerne, jf. nedenfor, og forventes at træde i kraft den 1. januar 2024.

HVILKE EJENDOMME ER OMFATTET AF REGLERNE OM TILBUDSPLIGT I LEJELOVENS KAPITEL 24?

I henhold til lejelovens § 196, stk. 2 omfatter reglerne om tilbudspligt ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som mindst indeholder 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder tillige anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Er der tale om blandede ejendomme, hvilket vil sige ejendomme, der både anvendes til beboelse og erhverv, skal der altså mindst være 13 beboelseslejligheder, for at reglerne finder anvendelse.

Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

I praksis kan der opstå flere tvivlsspørgsmål om, hvornår en lejlighed karakteriseres som en ”beboelseslejlighed”.

Hvornår der er tale om en beboelseslejlighed, er ikke defineret i lejeloven, men ved en beboelseslejlighed forstås som udgangspunkt lokaliteter til beboelse med selvstændigt køkken, normalt med indlagt vand og afløb.

Det betyder, at de såkaldte klubværelser (værelser uden selvstændigt køkken med afløb) efter lovens ordlyd ikke medregnes i antallet af beboelseslejligheder. Dette uagtet, at de har karakter af beboelseslejemål.

Det forhold, at der er klubværelser i ejendommen, betyder dog ikke, at ejendommen derved bliver en blandet

ejendom, hvorefter tilbudspligten kun aktualiseres, hvis ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejligheder Består en ejendom f.eks. af 6 beboelseslejligheder og 3 klubværelser, vil ejendommen være omfattet af tilbudspligtreglerne som en ”ren” beboelsesejendom.

Det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejere, der er afgørende for beregningen af antal beboelseslejligheder. Det vil sige, at pligten til at tilbyde lejerne ejendommen, ikke påvirkes af, om en eller flere af ejendommens beboelseslejligheder for eksempel er op- sagte eller ubeboede.

Det er i øvrigt værd at bemærke, at udlejer ikke kan ”komme udenom” reglerne om tilbuds- pligt ved at udstykke sin ejendom. Det følger nemlig af lejelovens § 196, stk. 5, at tilbudspligten opretholdes, selvom om ejeren af ejendommen (udlejer) foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel. Udlejer kan således ikke ved en frastykning nedbringe antallet af beboelseslejligheder i ejendommen for derved at undgå at være omfattet af tilbudspligtreglerne ved en efterfølgende overdragelse.

HVILKE OVERDRAGELSER AKTUALISERER TILBUDSPLIGTEN? Ifølge lejelovens § 198, stk. 1 aktualiseres tilbudspligten, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten aktualiseres desuden ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Tilbudspligten aktualiseres dog ikke i følgende tilfælde: 1) Når erhververen er staten eller en kommune, 2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn, 3) når erhververen er en hidtidig medejer, 4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person, 5) når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et bo- ligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Særligt relevant for overdragelser af aktier og anparter er Social, Bolig- og Ældreministeriets nye lovforslag, der blev fremsat i Folketinget i starten af november 2023. Den foreslåede lovændring består i, at tilbudspligten fremover tillige aktualiseres ved en overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, så snart der overdrages en majoritet af stem- merne i det selskab, som ejer ejendommen. Ifølge de nugældende regler aktualiseres tilbuds- pligten alene ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Ifølge de nugældende regler vil en overdragelse af f.eks.

1/3 af stemmerne i et selskab til tre forskellige erhververe ikke aktualisere tilbudspligten, da ingen er erhververne opnår stem- memajoritet. Bliver det nye lovforslag vedtaget, vil en sådan overdragelse derimod fremover være omfattet af reglerne om tilbudspligt, da samtlige Fortsættes s. 22

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

21

stemmerettigheder overdrages (dvs. der overdrages en majoritet af stemmerne i selskabet).

Det fremgår af lovforslaget, at loven skal træde i kraft den 1. januar 2024.

Spørgsmålet er, om bestemmelsen vedrørende overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber også omfatter andre typer af selskaber end aktie- og anpartsselskaber.

Højesteret har dog fastslået, at bestemmelsens anvendelsesområde ikke kan strækkes ud over, hvad der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund. Dette peger kraftigt i retning af, at overdragelse af andele i andre selskaber som f.eks. interessentskaber eller kommanditselskaber ikke er omfattet af reglerne om tilbudspligt.

For overdragelser af aktier og anparter, hvor tilbudspligten er gældende, gælder tillige, at der skal optages syn og skøn efter reglerne i retsplejeloven. Dette skal sikre, at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår faktisk svarer til ejendommens værdi i handel og vandel.

HVORDAN OPFYLDER UDLEJER LEJELOVENS KRAV OM TILBUDSPLIGT? Tilbudspligten aktualiseres, så snart udlejer har indgået en endelig aftale om overdragelse af ejendommen med en tredjemand.

HVILKE LEJERE SKAL MODTAGE TILBUDDET OM ERHVERVELSE AF EJENDOMMEN? Det fremgår af ordlyden af lejelovens § 199, stk. 1, at det alene er lejerne af beboelseslejligheder, der skal modtage tilbuddet.

En fremlejetager skal således ikke modtage tilbuddet, da fremlejetageren ikke er i et lejeforhold med udlejeren.

Fremlejetageren afleder sin brugsret fra lejeren/fremlejegiveren. Det er derfor lejeren/fremlejegiveren, der skal modtage tilbuddet om at overtage ejendommen.

Hvad med opsagte og ophævede lejemål?

Er et lejemål i ejendommen opsagt, skal lejer have ejendommen tilbudt, hvis lejemålet først ophører efter det tidspunkt, hvor udlejer har indgået endelig købsaftale med tredjemand.

Har udlejer derimod – berettiget - ophævet et beboelseslejemål inden udlejers endelige aftaleindgåelse, har den pågældende lejer ikke ret til at modtage tilbuddet.

Tilbudspligten udspringer af lejeforholdet, og lejerens rettigheder ifølge kontrakten ophører, så snart ophævelsen kommer frem.

Hvis et lejemål på tilbudstidspunktet står tomt, men efterfølgende genudlejes, har en kommende lejer (hvor lejeperioden endnu ikke er begyndt), næppe krav på at få tilbudt ejendommen.

Udlejer skal herefter tilbyde samtlige lejere af beboelseslejligheder, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen på samme vilkår, som udlejer kan opnå hos tredjemand, jf. lejelovens § 199, stk. 1. Dette gælder både købesummens størrelse, evt. aftalte ansvarsbegrænsninger, kontantudbetaling mv.

HVAD HAR DET AF BETYDNING, HVIS UDLEJER UNDLADER AT IAGTTAGE REGLERNE OM TILBUDSPLIGT? Har udlejeren ikke opfyldt sin pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne, har udlejeren misligholdt sine forpligtelser.

Udlejers tilbud til lejerne skal ledsages af dokumentation for, at udlejer ved salget kan opnå de tilbudte vilkår hos tredjemand. Udlejer skal tillige give sædvanlige oplysninger om ejendommen til lejerne. Dette opfyldes oftest ved, at udlejer vedlægger en kopi af den indgåede købsaftale, ligesom udlejer som minimum skal vedlægge de dokumenter og oplysninger om ejendommen, som tredjemand (køberen) har modtaget.

Lejernes rettigheder i henhold til lejeloven (herunder reglerne om tilbudspligt) er gyldige mod enhver uden tinglysning.

Der er ikke i loven angivet en udtømmende liste af de oplysninger, som må anses for ’sædvanlige’. Dette skyldes, at en sådan liste kan ændre sig over tid. Ifølge forarbejderne til loven kan det dog lægges til grund, at bestemmelsen omfatter alle oplysninger, der sædvanligvis gives fra sælger til køber i en handel om en udlejningsejendom. Oplysninger vedrørende ejendommens budget, forsikringer, lejemål mv. vil derfor være omfattet.

Lejerne har en acceptfrist på mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Har udlejer ikke tilbudt lejerne en tilbudspligtig ejendom, kan en af lejerne dannet andelsboligforening derfor som udgangspunkt kræve erstatning for de merudgifter, som andelsboligforeningen måtte blive påført i anledning af forsinkelsen med at få overdraget ejendommen.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Tilbudspligtreglerne indeholder en lang række faldgruber for udlejer, og tilsidesættelse af reglerne kan have store konsekvenser. Når udlejer overdrager en tilbudspligtig ejendom, er det derfor centralt at være bekendt med reglerne. En udlejer bør derfor altid søge juridisk bistand, når udlejer ønsker at overdrage tilbudspligtige ejendomme.

Det er afgørende, at udlejer udleverer alle sædvanlige oplysninger til lejerne, da fristen først begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget disse oplysninger.

22

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

SKRIBENT

F OTO OG L AYO U T

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

Maiken Mark Larsen, kommunikationsmedarbejder

FARVEL OG TAK

GODDAG OG VELKOMMEN FARVEL:

GODDAG:

”Nå men alting har en ende – en spoleorm har to”, sang Shu-bi-dua i sangen: Hvalborg. Sådan er det også med ansættelser hos Danske Udlejere. Dorte Eriksen har selv valgt at opsige hendes stilling hos Danske Udlejere med udgangen af november 2023.

Med baggrund i Dortes opsigelse har vi været heldige (og dygtige ) hurtigt at få ansat Marin Ennistein Landbo Heinesen. Marin, som er født og opvokset på Færøerne, er 34 år gammel og uddannet professionsbachelor i finansielle markeder (HD 2. del i regnskab).

Dorte startede som økonomiansvarlig den 15. januar 2015. I små 9 år har Dorte således stået for økonomi, kursusadministration, medlemsregistrering, lønbehandling, klargøring af regnskaber til revisor herunder specielle GI-regnskaber samt administration af forsikringsordningen (og formentlig mange andre ting). Alt dette udført med akkuratesse og efter gældende retningslinjer – og altid til den aftalte tid. Dorte har med andre ord altid udført hendes arbejde til foreningens og undertegnedes tilfredshed. Herudover kan nævnes, at Dorte gennem hele ansættelsen kun har haft 3 sygedage (læs: Corona).

Marin er gift og har en lille dreng på 2 år og er bosiddende i Højbjerg ved Aarhus. I fritiden dyrker Marin triatlon (cykling, løb og svømning), er frivillig alzheimers-besøgsven samt spiller og underviser i violin.

Dorte har selv valgt at gå på velfortjent pension. Men – om hun helt kan holde sig i ro – det tvivler vi på. Under alle omstændigheder skal vi fra Danske Udlejere takke Dorte for mange års ”tro tjeneste” og veludført arbejde.

M AGA SI N ET

DA N SK E

Marin startede hos Danske Udlejere allerede mandag den 13. november og har således cirka 10 dage sammen med Dorte, til at lære alt om vores forening og arbejdsopgaver.

Vi byder hermed velkommen i foreningen til Marin, og håber på mange års godt samarbejde og kollegialt sammenhold.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

23

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:

Erhvervslejeret

Faget indgår som ét ud af to valgfag i hele uddannelsen:

Sted:

Aarhus/Viby J

Datoer:

22. februar 7. marts 21. marts

Eksamen: 4. april 24

ECTS:

5 ECTS-point

Pris:

Kr. 4.455,-

Underviser:

Mikkel Buus Madsen, Clemens Law og Sofie Ladekjær, Clemens Law

Tilmelding: mp@d-u.dk

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:

Ejendoms- og skatteregnskab Faget indgår som ét af hovedfagene i hele uddannelsen

Datoer:

27. februar 12. marts 19. marts 04. april 09. april 23. april 07. maj

Eksamen 21. maj

Sted:

Aarhus/Viby J

ECTS:

10 ECTS-point

Underviser:

Louise Jenner Jensen, Erik Schou Nielsen samt gæsteoplægsholdere fra GI

Pris:

Kr. 6.345,-

Tilmelding: mp@d-u.dk

Få dine forbrugsregnskaber til tiden  90% af vores regnskaber leveres indenfor

30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere

baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Nøglen til professionel Rådgivning Administration Udlejning

Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk

Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter ↗ Tjen penge på arealopgørelse ↗ Få et tjek af din ejendomsværdi ↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler Lad os rådgive dig: 77 33 22 22

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

PROFESSIONEL RÅDGIVNING INDEN FOR • Ejendomshandel • Boliglejeret • Erhvervslejeret • Entrepriseret • Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.

www.le34.dk

Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00

www.beierholm.dk

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

REVISIONSPARTNERSELSKAB

Lars Mumm

Simon Müller

Lars Wolthers

Søren Westmark

WWW.CLEMENSLAW.DK

26

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

EJENDOMSMARKEDET HAR BEHOV FOR STABILE RAMMEBETINGELSER ikke for flere uigennemtænkte politiske indgreb efteråret 2022, hvor inflationen

I rasede, vedtog Folketinget et lyn-

indgreb, hvorefter lejen på boliglejemål, som efter kontrakten skulle reguleres med udviklingen i Nettoprisindekset, for årene 2023 og 2024 maksimalt kunne reguleres med 4% p.a.

Et væsentligt argument for lovforslaget var, at den meget høje inflation i 2022 var drevet af prisstigninger på især energi og fødevarer, og at udlejernes driftsomkostninger på ejendommene derfor ikke steg nær så meget – med andre ord: Udlejerne fik en indtægtsstigning, og deres udgifter steg ikke tilsvarende.

Nu er der så gået et år. Både energi og fødevarer er faldet i pris, og stigningen i Nettoprisindekset fra oktober 2022 til oktober 2023, som danner grundlag for de fleste indeksreguleringer af boliglejekontrakter, er kun 0,51%. Udlejernes indtægt vil derfor stige langt mindre end driftsomkostningerne.

SKRIBENT Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers

I 1897 vedtog den lovgivende forsamling i den amerikanske delstat Indiana, at pi skulle være lig 3,2.

Det kan man jo muntre sig over, alt den stund, at vi naturligvis alle ved, at uanset hvad politikerne vedtager, så kan de ikke ændre hverken tyngdeloven eller andre naturlove. Men af og til virker det som om, at politikere tror, de kan detailstyre markedskræfterne – eller også kommer de uforvarende til at lave uigennemtænkte indgreb, som forskelsbehandler både borgere og virksomheder.

Et sådant velment, men uigennemtænkt, indgreb er ikke blot til skade for markedet, fordi det giver usikre investeringsbetingelser. Det forskelsbehandler også både udlejere og lejere fuldstændigt vilkårligt. Med den oftest sete indeksering baseret på oktober-pristallet vil den samlede lejeregulering over 2 år være godt 4,5% – men har man i stedet i lejekontrakten fx aftalt regulering efter juni-pristallet, vil den samlede lejeregulering over 2 år være næsten 7,7%.

Med andre ord, Folketingets indgreb betyder, at nogle lejere oplever en huslejestigning over 2 år, som er 70% højere end for andre – og de fleste udlejere får for 2023 en meget lav indeksregulering, selv om lønninger og øvrige ejendomsomkostninger er steget væsentligt mere.

Og nu risikerer politikerne at sætte nybyggeriet af boliger endnu mere i stå ved at forsøge at få investorerne til at bygge ejerboliger i stedet for lejeboliger Yderligere reguleringer er måske på tegnebrættet. I en iver for at øge nybyggeriet af ejerboliger overvejes det at ændre Planloven, så kommunerne i en

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

lokalplan kan bestemme ikke blot, at der kan bygges boliger, men også om der skal bygges privat udlejningsbyggeri eller ejerboliger.

Der er mange gode grunde til at forsøge at finde incitamenter for udviklere og investorer, som giver de bedste muligheder for byudvikling med blandede ejerformer. Men det er mere end naivt at tro, at yderligere detailregulering er vejen frem.

Som ejendomsudvikler indenfor boligsegmentet er det i dag ikke nemt at udvikle ejerboliger. Der er købere til ejerboliger, men i langt de fleste tilfælde kan interesserede købere til projektboliger ikke få bevilget den nødvendige finansiering til købet uden samtidig at have solgt den nuværende bolig – hvilket ikke er en nem opgave, da disse købere jo i en byggeperiode på måske et par år har brug for et sted at bo og derfor har behov for at sælge med en overtagelsesdag langt ude i fremtiden Og uden tilsagn om finansiering af den kommende projektbolig kan man ikke forpligte sig – og udvikleren har ingen mulighed for at finansiere nybyggeriet.

Vi vover den påstand, at nye lokalplaner, som forsøger at tvinge udlejere til at bygge både ejerboliger og udlejningsbyggeri, vil betyde, at der kommer færre boliger. Ejerboligerne bliver nemlig slet ikke bygget, fordi byggeriet ikke kan finansieres uden forhåndssalg. Og selv om fx en pensionskasse, som jo ikke har behov for byggefinansiering, måske gerne vil bygge ejerboliger uden forhåndssalg, vil den selvsagt have behov for en plan B, nemlig at udleje, hvis man ender med ikke at kunne sælge boligerne.

Investorer og udviklere af boligbyggeri vil hellere end gerne bygge ejerboliger, hvis rammebetingelserne er til stede.

Men politiske indgreb kan ikke ophæve markedskræfterne og de økonomiske naturlove.

N R . 10/2 0 2 3

27

SKRIBENT Advokat Maria Duus, Focus Advokater

DET UDVIDEDE EJENDOMSBEGREB hvad er det nu lige det er?

nden for lejelovgivningen er det ofte relevant at vide, hvad man skal forstå ved begrebet ”ejendom” samt hvordan en sådan skal afgrænses. Dette, da begrebet indgår i mange af f.eks. lejelovens bestemmelser, særligt i relation til lejefastsættelse. F.eks. bestemmes det i lejeloven, at et småhus – der er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje – er en ejendom i en reguleret kommune, der pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder. Før det kan udregnes, hvor mange beboelseslejligheder, der er i en ejendom, er det i første omgang nødvendigt at få afgrænset ejendommen. Dette kompliceres af, at man inden for lejelovgivningen opererer med et almindeligt og et udvidet ejendomsbegreb. Og dette er hvad denne artikel vil belyse.

domsbegreb, i lejeretlig henseende skal have status som én fast ejendom.

DET ALMINDELIGE EJENDOMSBEGREB Når man taler om det almindelige ejendomsbegreb menes det, der er fastlagt i bl.a. udstyknings- og tinglysningsloven, nemlig det matrikulære. Herefter udgør en ejendom 1) ét matrikelnummer eller 2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet (samnotering). Endeligt udgør en ejendom 3) en ejerlejlighed eller 4) en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.

Bestemmelsen om det udvidede ejendomsbegreb er delt op i flere dele; 1. som én ejendom anses flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforeningen, og som ejes af samme ud lejer,

Ovenstående fremgår også af lejelovens § 8, hvorefter det almindelige ejendomsbegreb som udgangspunkt er det, der gælder for lejeaftaler omfattet af lejeloven. Dog er der i lejelovens § 9 på flere væsentlige punkter gjort en markant undtagelse i form af det udvidede ejendomsbegreb, der vil blive gennemgået straks nedenfor.

3. som én ejendom anses flere matrikelnumre, der er sam vurderede.

I

DET UDVIDEDE EJENDOMSBEGREB Det udvidede ejendomsbegreb går grundlæggende ud på, at flere selvstændige faste ejendomme jf. det matrikulære ejen-

28

M AGA SI N ET

DA N SK E

Som eksempler på regler i lejeloven, hvor det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse, kan nævnes følgende: hvorvidt reglerne om omkostningsbestemt leje finder anvendelse, om reglerne om udførelse af forbedringsarbejder i regulerede kommuner finder anvendelse, i forhold til lejelovens bytteret (§ 161), samt reglerne om vedligeholdelsesplaner. Det er særligt i relation til vurderingen af, om en ejendom ”har 6 eller færre beboelseslejligheder”, at det udvidede ejendomsbegreb kan medføre store vanskeligheder – og have store konsekvenser, hvis man ikke har anvendt begrebet korrekt.

2. som én ejendom anses flere selvstændige ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller no gen form for driftsfællesskab, og

Bestemmelsens formål er at sikre, at der i højere grad gælder samme vilkår for ensartede lejemål. Opfylder flere selvstændige ejendomme betingelserne for at blive anset som én ejendom, og var derved 7 eller flere beboelseslejligheder den 1. januar 1995, skal der f.eks. udarbejdes ét samlet driftsbudget for ejendom(mene) med henblik på fastsættelse af den omkost-

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

ningsbestemte leje. Det sikrer, at der fastsættes en ensartet leje i ejendommene. Herudover findes det hensigtsmæssigt, at opgørelsen af indtægter og udgifter sker samlet for flere ejendomme, når ejendommene indgår i et driftsfællesskab.

De samvurderede ejendomme, vil ikke blive gennemgået nærmere i denne artikel. Det kan dog kort nævnes, at samvurdering og samnotering alene kan ske, hvis ejendomme har samme ejer, og dette byder i praksis ikke på udfordringer.

I lejelovens § 9 er der ikke nævnt datoer eller tidspunkter for, hvornår betingelserne for det udvidede ejendomsbegreb skal være til stede. Det betyder som udgangspunkt, at det vil være de aktuelle forhold, der skal bedømmes ved afgrænsningen af én eller flere ejendomme. Men da de fleste af de særlige kategoriseringsregler er bundet op på specifikke datoer – som f.eks. småhusreglerne, der opererer med den 1. januar1995 – vil det i forbindelse med kategoriseringen være afgørende, om og hvordan ejendommen(e) så ud på det konkrete tidspunkt.

I relation til småhuse betyder det, at to eller flere ejendomme alene kan anses for én ejendom i denne henseende, hvis betingelserne herom i lejeloven var opfyldt per 1. januar 1995 – og naturligvis at ejendommene på dette tidspunkt var ejet af samme ejer.

Det må dog antages, at det udvidede ejendomsbegreb ikke kan finde anvendelse i relation til tidspunkter, der ligger forud for, at bestemmelsen blev indført 1. januar 1980. At det er historiske forhold, f.eks. hvem der ejede nogle ejendomme den 1. januar 1995, der er afgørende, kan i praksis byde på betydelige vanskeligheder, for selvom vi kan hente meget information online, er det langt fra alt, der kan fremfindes. I praksis kan man også indimellem se, at det har været svært for domstolene ikke at lægge vægt på aktuelle forhold i stedet for de historiske.

Ejerlejligheder i en restejendom Som nævnt ovenfor, udgør hver enkelt ejerlejlighed som udgangspunkt én selvstændig ejendom. Dog skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening, når vi taler om det udvidede ejendomsbegreb. Hvorvidt flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Det betyder, at ejes flere ejerlejligheder af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes ejerlejlighederne således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.

Ejendomme, der består af flere ejerlejligheder, kaldes for ”restejendomme”. Dette, da de ofte består af de lejligheder, som den oprindelige ejer af ejendommen, der har foretaget udstykningen i ejerlejligheder, har tilbage på et givent tidspunkt efter at have solgt ejerlejligheder fra løbende. De lejligheder, den oprindelige ejer har tilbage, er "resten".

Reglen om det udvidede ejendomsbegreb indebærer her, at hvis samme ejer den 1. januar 1995 ejede flere end 6 ejerlejligheder, og de var udlejede, er de omfattet af det udvidede ejendomsbegreb. Selvom lejlighederne senere er solgt, er den nuværende ejer, hvis der udlejes, underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje! Uanset om den nuværende ejer så kun ejer en lejlighed.

Ejendomme i driftsfællesskab Det er ejendommene i driftsfællesskab, der giver anledning til de største udfordringer, hvilket afspejles i den righoldige tvetydige praksis, der findes om sådanne ejendomme.

De betingelser, der skal være opfyldt, for, at flere ejendomme i driftsfællesskab skal betragtes som én ejendom, er følgende;

M AGA SI N ET

DA N SK E

1. ejendommene skal være ejet af samme ejer, og 2. bebyggelsen på ejendommene skal være opført kontinuer ligt som en samlet bebyggelse, og 3. ejendommene skal have a) fælles friarealer eller

b) nogen form for driftsfællesskab.

Betingelsen om, at ejendommene skal være ejet af de samme ejere, betyder at der skal være tale om fuldstændig identiske ejere. Højesteret har alligevel i et enkelt tilfælde fastslået, at betingelsen godt kan være opfyldt, selvom ejerne ikke er fuldstændig identiske. Begrundelsen fra Højesteret var, at der var et sådant sammenfald og fællesskab mellem ejerne, at de i praksis måtte anses at være ejet af samme ejer. Det kan derfor ikke helt kategorisk afvises, at denne betingelse om ejersammenfald kan være opfyldt på trods af, at flere ejendomme ikke er ejet af den samme juridiske ejer, selvom dette fortsat er hovedreglen.

Bebyggelsen skal herudover som nævnt være opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse. Kontinuerlig opførelse indebærer et krav om en tidsmæssig sammenhæng mellem byggerierne over en årrække. Alligevel kan det som en kuriositet nævnes, at der i en afgørelse vedrørende et meget gammelt byggeri i Københavns centrum var tale om kontinuerlig opførelse, selvom bebyggelserne var opført over en periode på 100 år. Dette skal dog anses som en helt specifik undtagelse til kravet om en tidsmæssig sammenhæng.

Kravet om, at der skal være tale om en samlet bebyggelse indebærer ikke, at ejendommene skal have samme bygherre eller være projekteret af samme projekterende rådgiver – sådanne momenter kan dog indgå i den samlede vurdering. Det er heller ikke i sig selv afgørende, at ejendommene indgår i en større karré. Kravet indebærer derimod, at der lægges vægt på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed, og om de er ensartet indrettet.

Endeligt skal ejendommene have enten fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært.

EN VIGTIG VURDERING Som udlejer er det vigtigt, at man kender til det udvidede ejendomsbegreb. Kun herved vil man kunne være opmærksom på, om en ejendom er omfattet af begrebet. Typisk er en udlejer nemlig ikke interesseret i, at en ejendom bliver omfattet af begrebet, da det ofte indebærer negative konsekvenser for udlejer. Eksempelvis kan man gå fra at have to småhusejendomme på hver sin matrikel til pludseligt at have én stor ejendom (omfattende begge matrikler), hvor lejen skal fastsættes omkostningsbestemt – modsat det lejedes (regulerede) værdi, der gælder for småhusejendomme. Udlejer bliver her mødt med en typisk lavere leje pr. lejemål og mere administration relateret til ejendommene. Ligeledes kan der som beskrevet også være udfordringer med udlejning af ejerlejligheder i restejendommen. Dertil kommer, at en stor ejendom (med 7 eller flere beboelseslejligheder) vil være bindingspligtig til Grundejernes Investeringsfond, hvilket betyder, at der kan skulle afsættes beløb til vedligeholdelseskonti – måske med tilbagevirkende kraft.

Hvis du som investor skal købe en udlejningsejendom, er det således også nødvendigt at kende ejendommens historik for at sikre dig, at du ikke køber under forkerte forudsætninger om lejefastsættelsesgrundlaget og f.eks. bindingspligten.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

29

Specialiseret service Specialiseret service og kontante fordele og kontante fordele Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange betyder, at du som udlejer får personlig service og telefonkøer. direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt Ingen binding og ingen gebyrer telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver telefonkøer. kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Spar administrativ tid!

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger det aktuelle forbrug i perioden Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for så du kan se, om Norlys er det rette for din forening det aktuelle forbrug i perioden

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på så du kan se, om Norlys er det rette for din forening 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Læs mere på norlys.dk/boligforening 2422 Annonce 210x280mm_vers2.indd 1

05/01/2022 08.27

Søger du interessant læsning?

NYT MAGASIN PÅ GADEN - LÆS DET HER!

TK Erhverv ønsker alle en glædelig jul og et lykkebringende nytår.

JAN KIRKEBÆK

PHILIP EDUARD

PETER FREDBERG

CATO VESTERGAARD

JESPER U. BACH

SE MERE PÅ TK-ERHVERV.DK ELLER RING 8619 8080

JANNIK C. MEHLSEN

BODIL DUE

SKRIBENT Bo Bjerre Hansen Kommunikationskonsulent, GI Ejer Bjørn Moe viser rundt i kælderen

BYG N I N G S E J E R B J Ø R N M O E S S I K R E D E S I N BYG N I N G M O D OPSTIGENDE GRUNDFUGT Med et muret fundament, betød kapilareffekten, at fugten nåede højt op i bygningen

Ejer Bjørn Moe viser rundt i kælderen, hvor spritnye bure, nystøbte gulve og nye ventilations- og elinstallationer giver et radikalt anderledes indtryk end for et par år siden, hvor der var bar jord og afskallede fugtige vægge i kælderen.

Visse steder raslede murstenene af, og kælderen kunne ikke bruges til noget.

MEMBRANER Nu er der indsavet membraner, og kælderen er shinet op.

Bjørn Moe kan derfor nu tilbyde tør og varm opbevaring i kælderen. Desuden har det været muligt, at leje kælderarealer ud til cafeer og specialbutikker. Lejemål med god indtægt.

Men vejen dertil har været brolagt med udfordringer. – Det har været et stort projekt, men jeg har også fået knyttet en masse andre forbedringer til projektet, nu hvor vi alligevel

32

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

Indsavning af membraner

skulle arbejde så meget i kælderen, og åbne op i fortovet – fortæller Bjørn Moe. Foruden fugtstandsning har Bjørn Moe også brugt kræfter på at sløjfe et utal af gamle og ubrugte gas- og vandledninger samt kloakrør og faldstammer. Kloakken er blevet moderniseret med rottestop ude ved gaden, de gamle skorstenspiber er anvendt til brandmæssig ventilation på loftet, og der er etableret nye trappenedgange til kælderen.

GØR DET Alle ejendomme med muret fundament har de samme problemer som Bjørn Moes. – Jeg gik og var nervøs for den kælder i 10-15 år, hvor det ikke lykkedes at løse problemerne med ventilation. Nu er jeg tilfreds, og føler at bygningen er sikret i de næste 50-100 år. Gør du

Membran sikrer mod opstigende grundfugt

ingenting, kan du jo risikere, at den sætter sig, eller at etageadskillelsen til sidst ramler sammen, siger Bjørn Moe og fortæller, at han ikke har meget fidus til indbankningsmetoden eller kemisk- og elektrisk fugtstandsning. – Det eneste der rigtigt hjælper er en indsavet membran, lyder det fra Bjørn Moe. TEKNIKKEN BAG Holger Schulz er leverandør på området. ”Jeg har nogle sjak kørende, og vi skærer typisk indefra. 1-1.5 meter ad gangen.

Så skyder vi en 1 mm tyk rustfriplade ind, og omgående vandafvisende beton, som i sig selv også er en membran. Så kan bygningen ikke sætte sig. Og så videre til næste meter – fortæller Holger Schulz.

Saven har tænder i hærdet stål. Metoden er tørskæring, så der ikke tilføres fugt til murværket. Prisen er ca. 3-3.500 kr. pr. meter.

Tør og fugtfri mur

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

33

Skribenter

PARTN E R / B EC H - B RU U N Jesper Bøge Pedersen

S E N I O R A D V O K AT / B E C H - B R U U N Simon Jung Jensen

A D V O K AT / B E C H - B R U U N Louise Jakobsen Moestrup

34

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

AFVISNING AF ANKE I SAG OM OPSIGELSE AF BOLIGLEJEMÅL Afvisning af anke i sag om opsigelse, da der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i boligretten.

En udlejer opsagde i november 2021 et beboelseslejemål med henvisning til, at udlejer selv agtede at bebo ejendommen.

Udlejers ægtefælle havde på vegne af udlejer i februar eller marts 2021 tilbudt lejerne at købe ejendommen, hvilket lejerne afslog.

I samme periode indgik udlejer en aftale med en ejendomsmægler om formidling af ejendommen til salg.

I maj 2021 kommunikerede udlejers ægtefælle med den ene lejer om fremvisning af ejendommen for mulige købere.

Lejerne gjorde indsigelse imod opsigelsen af lejemålet.

Boligretten fandt, på baggrund af ovenstående og efter en samlet vurdering af bevisførelsen, det ikke godtgjort, at udlejer selv agtede at bebo ejendommen.

Udlejer ankede sagen til landsretten.

Lejerne nedlagde påstand om, at anken skulle afvises, da der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i byretten, og sagen ikke er af principiel karakter, eller andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles for landsretten.

Udlejer havde i ankestævningen gentaget sine anbringender, idet udlejer til anbringendet om, at udlejer selv agtede at bebo ejendommen, havde tilføjet, at det blandt andet var grundet udviklingen af hendes sygdom.

Udlejer havde endvidere fremhævet, at hun som følge af udviklingen i sin sygdom havde modtaget et lægeligt kørselsforbud, og derfor ikke længere kunne transportere sig selv eller sørge for indkøb. Udlejer havde derfor brug for at bo i bymæssig bebyggelse, og dermed for at bebo lejemålet, som ligger i sådan bebyggelse.

Landsretten bemærkede, at der ikke var fremlagt yderligere dokumentbevis, og at der ikke i opsigelsen var nævnet noget om udlejers sygdom.

Landsretten fandt på den baggrund, at der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i boligretten, ligesom sagen ikke var af principiel karakter, og der i øvrigt ikke var grunde, der talte for, at sagen skulle behandles af landsretten.

Landsretten afviste på den baggrund anken.

Dommen er optrykt i UfR 2023.5048 Ø.

LEJERS INDTÆGTER FRA KONTROLAFGIFTER FRA PARKERINGSPLADS SKULLE INDGÅ I MARKEDSLEJEVURDERING Lejer havde ikke løftet bevisbyrden for, at den gældende leje væsentligt oversteg markedslejen, da skønsmanden ikke havde haft kendskab til størrelsen på lejers indtægter fra kontrolafgifter, da skønserklæringen blev udarbejdet.

Lejer varslede i henhold til Erhvervslejelovens § 13 lejen reguleret til markedsleje. I forbindelse med boligretssagen blev der udmeldt syn og skøn, der bekræftede, at den gældende leje var væsentlig over markedslejen, og at væsentlighedskriteriet på +/- 10 – 15 % var opfyldt.

Under sagen kom det dog frem, at lejer havde ikke-ubetydelige indtægter fra kontrolafgifter, som blev uddelt på parkeringspladsen foran dagligvarebutikken, som hørte til lejemålet.

Selvom skønsmanden under afhjemlingen forklarede, at han havde indregnet værdien af muligheden for parkering i den samlede leje, som skønsmanden havde fastsat, lagde landsretten til grund, at skønsmanden ikke i tilstrækkelig grad havde taget hensyn hertil, idet skønsmanden på tidspunktet

M AGA SI N ET

DA N SK E

for udarbejdelsen af skønserklæringen og de supplerende skønserklæringer ikke havde været bekendt med, at lejemålets parkeringsplads generede en indtægt for lejer eller størrelsen heraf.

På baggrund heraf fandt landsretten efter en samlet vurdering ikke, at lejer havde løftet bevisbyrden for, at årslejen i det omtvistede lejemål på varslingstidspunktet væsentligt oversteg markedslejen, og udlejer blev derfor frifundet.

At ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, 24 år tidligere var blevet solgt som led i en sale-and-lease-back-transaktion, kunne ikke længere tillægges selvstændig betydning i relation til lejeforholdet og markedslejefastsættelsen.

Dommen er optrykt i T: BB 2023.780 Ø.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

35

SKRIBENTER Advokatfuldmægtig Helene Thorseth Henriksen Advokat, ph.d. Bent Ramskov

RABATORDNINGEN

DAHL Advokatpartnerselskab

RABAT I EJENDOMSVÆRDISKAT Betingelserne for at få rabat i ejendomsværdiskatten er: • Man er en fysiske person.

Rabatordningen er et nyt tiltag. Sigtet er at kompensere for, at skattestoppet for ejendomsværdiskat fjernes fra 2024.

Målsætningen er, at ingen skal betale en højere skat på deres ejendomme før 2024. Det er alene fysiske personer, der kan få en rabat. Rabatten udmåles som en samlet rabat for ejendomsværdiskat og grundskyld. Kort fortalt beregnes grundskyld og ejendomsværdiskat efter den nye ejendomsskattelov på den ene side og på den anden side holdes op mod en beregning af grundskyld og ejendomsværdiskat efter de tidligere gældende regler. Man skal betale det laveste beløb.

36

M AGA SI N ET

DA N SK E

• Ejendommen har en karakter som nævnt i ejendomsskat telovens § 3.

• Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.

• Ejeren er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.

Ejendommene omfattet af lovens § 3 er ejendomme med én beboelsesenhed eller evt. to eller tre til seks beboelsesenheder.

Ejendommen skal være overtaget senest 31. december 2023.

Det er her den aftalte overtagelsesdag, der er afgørende. Dette er relativt objektivt at fremfinde og fremgår som udgangspunkt af aftalegrundlaget.

Kravet om, at man skal være ejendomsværdiskattepligtig fra 2024 betyder, at man principielt skal have rådighed over ejendommen til beboelse. Der er ikke noget i vejen for, at man udlejer ejendommen, blot det også er til beboelse.

For nybygning eller ombygning skal byggeriet være færdigmeldt til kommunalbestyrelsen efter reglerne i bygningsreglementet senest 1. januar 2024. Kommer man for sent med en færdigmelding, får man alene rabat på tilstanden af ejendommen før 1. januar 2024. Det er ejerens færdigmelding, der er afgørende. Der er ikke krav om nogen sagsbehandling i kommunen. Der skal blot sendes en mail.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

Konstateres det efter færdigmeldingen, at man forsætligt eller groft uagtsomt har gjort det med urette, kan skatteforvaltningen træffe afgørelse om bortfald af rabat. For at opfylde dette skal det dog være åbenlyst, at byggeriet ikke er færdigt, og at det ikke er beboeligt. Små mangler har ikke betydning.

Reglen gælder også for ombygning og nybygning. Bygger man helt fra bunden, er der ikke problemer med afgrænsningen. Er der tale om nybygning, får man ingen rabat på ejendomsværdiskatten, men alene på grundskylden, hvis man kommer for sent i forhold til en færdigmelding 1. januar 2024.

Er det en ombygning, får man naturligvis rabat på ejendommen, som den fremtrådte inden ombygningen.

For at afgøre om der er en rabat på ejendomsværdiskatten, opgøres der en ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven på den ene side, og på den anden side en ejendomsværdiskatteberegning efter de tidligere gældende regler, jf. lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020.

Beregningen sker på helårsniveau. Er forskelsbeløbet positivt, giver det en rabat. Er forskelsbeløbet negativt, gives der ingen rabat.

RABAT I GRUNDSKYLD Betingelserne for at få rabat i grundskyld er følgende: • Ejendommen er nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 3 og 4 (landbrug og skovbrug), eller ejendommen er nævnt i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1 (ejen domme med en boligenhed).

• Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.

• Ejendommen er omfattet af grundskyld for indkomståret 2024.

Ejendomskategorierne for rabat i grundskylden fanger egentlig de ejendomme, der er nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, nemlig helårsboliger, sommerhuse samt grunde.

Der er nogle ejendomme, der er undtaget, selv om de ellers opfylder betingelserne for rabat. Dette gælder navnlig ejendomme, hvor en fysisk person ejer det sammen med en juridisk person. Man må her nøjes med stigningsbegrænsningsordningen.

Rabatten beregnes som et forskelsbeløb. På den ene side beregnes grundskylden ved fradrag på baggrund af reglerne i ejendomsskatteloven. På den anden side beregnes grundskylden efter de tidligere gældende regler. Beregningen sker for indkomståret 2023 og tillægges en reguleringsprocent på 2,8 %. Beregningen vil ske på helårsniveau.

Er forskelsbeløbet positivt, ydes der en rabat. Er den negativ, ydes der ikke nogen rabat.

OPGØRELSE OG NEDSÆTTELSE AF SAMLET RABAT Rabatten i ejendomsværdiskat og i grundskyld udgør tilsammen den samlede rabat. Der opnås kun rabat, hvis summen af de to rabatter er positiv. Rabatten ydes for den enkelte ejendom, men på årsopgørelsen fremtræder det som en samlet rabat. Der vil ikke blive opgjort en samlet rabat for 2024 og 2025. Her sker der en beregning for hver af skatterne.

Der kan fremdrages følgende eksempler på rabatten.

• EX1: Ejendomsværdiskat +3000 og grundskyld -1000 = rabat 2000 • EX2: Ejendomsværdiskat +4000 og grundskyld +4000 = rabat 8000

M AGA SI N ET

DA N SK E

• EX3: Ejendomsværdiskat +3000 og grundskyld -4000 = rabat vil udgøre 0 (aldrig negativ beløb) • EX4: Ejendomsværdiskat -4000 og grundskyld +5000 = rabat 1000 • EX5: Ejendomsværdiskat +5000 og grundskyld +5000 = rabat 10.000 • EX6: Ejendomsværdiskat -5000 og grundskyld +4000 = rabat vil udgøre 0 (aldrig negativ beløb) Kan der ikke opgøres en samlet rabat, opgøres rabatten særskilt for hver af skatterne. Dette kan gælde visse to-familieshuse. Den samlede rabat fastholdes nominelt. Rabatten bliver herved uafhængig af prisudviklingen og de kommende vurderinger ved en omvurdering.

Forekommer der midlertidige hændelser, f.eks. udlejning, sker der en reduktion i rabatten. Der kan også ske et permanent bortfald, jf. nærmere nedenfor.

Der sker en forholdsmæssig reduktion af rabatten ved f.eks. ejerskifte. Overdrager man en andel af en ejendom, der ellers opfylder betingelserne for rabat, bortfalder rabatten på denne andel. Dette gælder fra det tidspunkt, hvor ejerskiftet er registreret i et autoritativt register.

Det samme gælder ved helt eller delvist ejerskifte til en eller flere juridiske personer. Også her forsvinder rabatten, evt. forholdsmæssigt.

Rabatten gælder tidsubegrænset, hvis man opfylder betingelserne. Det betyder også, at man eventuelt kan opnå rabat i det første år. Sker der værdifald på ejendomsmarkedet, sådan at en beregning efter ejendomsskatteloven udgør et lavere beløb, ydes der ikke nogen rabat. Kommer der efterfølgende en stigning i den, beregnes der på ny en rabat. Rabatten kan dog aldrig blive negativ, men højest 0.

Rabatten nedsættes midlertidigt, hvis ejendommen f.eks. udlejes. En beregning af ejendomsværdiskat forudsætter, at man selv bebor den pågældende ejendom. Rabatten nedsættes forholdsmæssigt med samme forhold som ejendomsværdiskat for det pågældende indkomstår nedsættes med som følge af udlejningen.

Ophører udlejningen, eller overgår ejendommen på anden måde til at kunne tjene som bolig for ejeren, vågner rabatten op igen.

BORTFALD OG OVERTAGELSE AF DEN SAMLEDE RABAT Den samlede rabat bortfalder ved ejerskifte. Sælges ejendommen efter 1. januar 2024, er der ikke nogen rabatordning. Den bortfalder også, hvis ejendommen ændrer anvendelse. Dette gælder, for så vidt angår ejendomsværdiskat. For grundskyld bortfalder rabatten også, når ejendommen ændrer karakter og ikke opfylder ejendomskategoriseringen længere.

Der er dog mulighed for, at man overdrager ejendommen inklusiv rabat, hvis det sker ved en sker ved en overdragelse til ægtefælle. Dette gælder, uanset om man giver ejendommen som en gave, eller der sker betaling. Det gælder også ved død ved hensidden i uskiftet bo eller ved arveudlæg. Endelig gælder det ved skilsmisse. Det afgørende er her skilsmissetidspunktet.

AFSLUTNING Rabatordningen er en ordning, der er kommet for at blive.

Hvordan det kommer til at fungere, vil tiden vise. Rabatordningen vil blive en del af forskudsregistreringen allerede fra 2024.

U DL EJ E R E

-

N R . 10/2 0 2 3

37

TELEFONISK MEDLEMSSERVICE Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

LEJERET:

Keld Frederiksen, Vinderup.............................tlf.: Mogens Broe-Andersen, Haderslev...........tlf.:

97 44 14 44 74 53 52 51

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Søren Ellerbæk, Esbjerg......................................tlf.:

79 12 54 55

Claus Moldt, Aarhus...............................................tlf.:

86 12 24 33

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.

Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

Martin Justesen, Fyn..............................................tlf.:

70 60 12 10

Christian Viuff, Fredericia...................................tlf.:

75 93 11 00

Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive.............tlf.:

46 14 67 19

Anne Evald, Aarhus.................................................tlf.:

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Kontor i Aarhus..........................................................tlf.:

Leon Vetter, Grenå...................................................tlf.: 87 58 95 00

EJENDOMSREGNSKAB:

87 39 37 29

SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:

Flemming Mørk Pedersen, Aarhus............tlf.: 20 16 60 30

DANSKE UDLEJERE:

86 18 51 55

Eigil Pedersen, Herning..........................................tlf.: 40 30 94 06 Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens............................................................................tlf.: 79 25 30 00 Olav Grønn Hansen....................................................tlf.: 40 44 93 02

MEDLEMSFORENINGER

38

Brønderslev Gr. ejerforening Formand: Svend Andersen

Nyborg Gr. ejerforening Formand: Charlotte Pohlmann

Udlejerforeningen Midt-Vest Formand: Adv. Eigil Pedersen

Danske Udlejere Vesthimmerland Formand: René Borg Vinther

Nørresundby Gr. ejerforening Formand: Anette Valentin

Udlejerforeningen Nordsjælland Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Djurslands Udlejerforening Formand: Johnny Kjærgaard

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening Direktør: Britta Jespersgaard

Udlejerforeningen Sjælland Formand: Mikael Jonassen

Fredericia Gr. ejerforening Formand: Jens Bilde Jørgensen

Silkeborg Gr. ejerforening Formand: Flemming Jespersen

Udlejerforeningen Storstrømmen Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen

Frederikshavn Gr. ejerforening Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Skanderborg Gr. ejerforening Formand: Michael Mossin Juul

Udlejerforeningen Svendborg Formand: Adv. Michael Vestergaard

Holstebro Udlejerforening Formand: Lars Anton Pedersen

Skive Udlejerforening Formand: Adv. Keld Frederiksen

Horsens Udlejerforening Forretningsfører: Hans Kleberg

Struer Gr. ejerforening Formand: Helle Pedersen

Udlejerforeningen Sønderjylland Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Kolding Udlejerforening Formand: Adv. Claus Eland

Sønderborg Udlejerforening Formand: Claus H. Østergaard

Lemvig Gr. ejerforening Formand: Michael R. Madsen

Thisted Udlejerforening Formand: Louise Rosenkilde

Mariagerfjord Udlejerforening Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Udlejerforeningen Aarhus Formand Lars H. Rasmussen

Nordjyske Udlejere Formand: Martin Verwohlt

Udlejerforeningen Esbjerg Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

Udlejerforeningen Vestfyn Formand: Adv. Martin Justesen Vejle Grundejerforening Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm Viborg Udlejerforening Formand: Adv. Lars Kaasgaard

-

N R . 10/2 0 2 3

GØR DET NEMT AT UDVEKSLE DATA OM FORBRUG Lovpligtige fordelingsregnskaber

Automatisk udveksling af data

• Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo

• Fuld integration mellem Techem og Unik Bolig m.fl.

Din genvej til

&

GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER

Fokus på ressourcer

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

HINDBÆRSNITTER, KAFFE, FORSIKRINGSORDNINGEN M.M. Da Kurt Holst i december 2015 ”endegyldigt” forlod Danske Udlejere (forsikringsudvalget) efter ca. 18 års loyalt arbejde i forenings interesse, opstod der umiddelbart et gevaldigt tomrum. Men, Kurt beroligede undertegnede med ordene: ”Du kan altid ringe, hvis du har brug for min hjælp”.

EN FORSIKRINGSMAND

Siden 2015 har Kurt jævnligt besøgt kontoret. Dagsordenen og proceduren har altid været den samme:

TAKKER AF Som ovenfor – skrev vi i Magasinet Danske Udlejere december 2015.

Desværre kan vi nu gentage overskriften, men denne gang er det af mere permanent karakter.

Kurt Holst forlod denne verden lørdag formiddag d. 28. oktober 2023. Kurt sov stille ind i hjemmet på Tirstrupvej i Risskov.

EN MEGET VIGTIG OG VÆRDIFULD PERSON FOR DANSKE UDLEJERE Kurt Holst blev ansat hos Jydske Grundejerforeninger i 1997 som sekretær. Med sin flid og akkuratesse løftede han foreningen op på et endnu højere professionelt niveau. Dette på trods af, at Kurt startede hele alene på kontoret, og samtidig måtte ordne alt selv. Kurt formåede at skabe sig en uvurderlig stilling i foreningen – ikke mindst da han som tidligere direktør i Alm. Brand kom på ideen med at lave en forsikringsordning direkte med et stort selskab. Bare 2 år efter sin ansættelse kunne Kurt og få andre personer i foreningen afsløre en ny og banebrydende forsikringsaftale med Alm. Brand. Året var 1999, og forsikringsordningen eksisterer stadig i

• Kurt meddeler sin ankomst og bekræfter at medbringe hindbær snitter • Vi starter med kaffe og hindbær snitter • En opdatering på hvad der er sket i foreningen siden seneste besøg • En gennemgang af status for forsik ringsordningen • Hvordan har ”de gamle” det?

• Overraskelsen?

Overraskelsen bestod i et lille stykke papir, hvorpå Kurt havde skrevet et eller flere juridiske lejeretlige problemer. Spørgsmålene havde enten relation til hans egen situation – eller en ”vens”. Disse besøg vil være savnet i fremtiden.

MALAGA Da kisten med Kurt blev båret ud af en fyldt Risskov kirke, var det til tonerne af ”Malaga” (Thomas Helmig). Kurt rundede sin 86-års fødselsdagen.

Alene antallet af deltagere i bisættelsen vidner om en mand med en meget stor omgangskreds.

Kurt – du har sat rigtig mange gode fodspor gennem dit lange liv. Nu kan du gøre, som Thomas Helmig synger: ”Jeg lukker mine øjne i Aarhus” Æret være dit minde

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

SKRIBENT

Id-nr. 42424

Magasinpost SMP

bedste form. Gennem årene er antallet af policer steget konstant, og dermed også præmievolumen. Succesen har været konstant, og dette kan tilskrives Kurt og forsikringsudvalget. Forsikringsudvalget har hele tiden satset på en stabil, fremtidssikret og økonomisk (for alle parter) aftale frem for at skabe volumen i en vældig fart.

I dag er der præmievolumen på + 50 mio.

Forsikringsordningen var ”Kurt´s barn”, men han var også foreningens og udlejernes mand. Altid glad, hjælpsom og interesseret i andre mennesker.