November 2023 - Magasinet Danske Udlejere

MAGASINET

DANSKE UDLEJERE Nr. 9 - November - Årgang 2023

Vi gør det svære lettere

ARTIKEL

ARTIKEL

Manolo Garcia Labarquilla administrerer familiens 200 lejemål fra sin landejendom i udkanten af Svendborg

Hvad gør udlejer, når entreprenøren går konkurs?

FORS IDEN I denne udgave af Magasinet Danske Udlejere har vi været et smut i Svendborg. Interviewet med Manolo Garcia Labarquilla og dennes far foregik henholdsvis på den smukke landejendom – og via en FaceTime forbindelse til Barcelona. Igen en artikel der fortæller, at man sagtens kan starte ét sted i livet – men ender et helt andet sted.

I N D H O LD Magasin nr. 9 - Årgang 2023

3

Lederen: Udvikling af byer

4-7

Familien Garcia

10-11

Restanceproceduren – har du styr på den?

14-15

Nettoprisindeksering – måske skal du snart i gang?

24-25

Lejers fraflytning i utide – hvornår har udlejer mulighed for ophævelse?

34-36

Nye regler om stigningsbegrænsningsordning for grundskyld

FORMAND

R E DA K TI O N E N

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.danskeudlejere.dk

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk

A N S VA RS H AVE N D E R E DA K TØ R

ANNONCE OG P RO D U K TI O N

KO NTO R

Direktør Michael Preetzmann Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

L AYO U T Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

FORMAND

Danske Udlejere K E LD F R E D E R I KS E N

EDER

rmand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LE D E RE N Udvikling af byer vordan skal Danmarks befolkning geografisk være

H fordelt i fremtiden. Har vi – og skal vi - som udlejere

have nogen indflydelse derpå ?

I år 2023 boede der 687.588 indbyggere i landdistrikterne – dvs. ca. 11,6 % af den samlede befolkning. Dette antal er gennem årene været faldende, hvilket understøtter den trend, der siges at være, om at befolkningen søger mod byerne. Et landdistrikt er afgrænset af personer, der bor uden for byområder eller i byer på mindre end 200 indbyggere.

Når disse landdistrikter affolkes vil det betyde, at det bliver vanskeligere for vore udlejer-medlemmer i disse områder, at få udlejet deres ejendomme / lejligheder.

Tilsvarende må konstateres for mange ”stationsbyer” og ”købstæder” i øvrigt, idet befolkningen i denne type byer også har tendens til at søge til større byer.

Fra 2013 til 2023 er Danmarks befolkning steget med 330.000 indbyggere – således at der i 2023 er ca. 5.950.000 indbyggere.

Det må også konstateres at væksten af indbyggere er størst i de større byer.

2007, hvor antallet af kommuner blev reduceret fra 238 til 66.

Derved blev kommunernes sekretariat koncentreret i én by og ofte blev kommunens samarbejdspartnere også ofte koncentreret om samarbejdspartnere i ”hovedbyen.”

Der er helt sikkert noget at spare på økonomien på denne måde – stordrift - men henset til de ulemper, som byerne, der ikke får samme navn som Kommunen, kan få, er det usikkert, hvorledes ”regnestykket” kan gøres op.

Som udlejere må vi være med til, at ”løfte” og gøre de områder, hvor vi har udlejningsejendomme mere attraktivt. Dette kan ske ved positivt at deltage i de netværk, som findes i disse områder – specielt erhvervs- og handelsforeninger. På denne front har vi i realiteten samme interesser som vore lejere, der bebor vore ejendomme – såvel erhvervslejere, som beboelseslejere.

Opgaven er at gøre lokal-området attraktivt med kulturelle tilbud og gode arbejdspladser, således at lejeren også finder det attraktivt at leje vore erhvervslokaler og lejligheder.

Det er en udvikling, som ”mange siger”, at man ikke kan gøre noget ved. ”Man” må acceptere udviklingen. Dét er i et vist omfang korrekt – men jeg vil opfordre til, at alle i de byer / områder, som mærker en tilbagegang, får taget nogle initiativer, som dels bevirker, at indbyggerne ikke flytter fra området og dels får flere til at flytte til området.

Dét er konkurrence, som byerne gennem mange år har været underlagt, men som blev forstærket ved kommunalreformen i

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

3

4

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

S K R I B E N T , F OTOG R A F OG L AYO U T Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

F

A

M

I

L

I

E

N

GARCIA

Tre islandske heste står roligt og tygger græs med skoven som baggrund. Det er ren Morten Korch idyl, og det er herfra Manolo Garcia Labarquilla administrerer familiens 200 lejemål. ”Det kan næsten lyde helt banalt, men alle mine ejendomme ligger centralt i Svendborg, fordi det har min far rådet mig til,” smiler Manolo Garcia Labarquilla. ”Han er trods alt min læremester”.

Manolo Garcia Labarquilla ejer således i dag 140 lejemål i Svendborg, mens hans forældre, Garcia og Birthe Garcia Labarquilla, ejer 60 lejemål i Svendborg.

Der er rent juridisk tale om to selskaber, men de i alt 200 lejemål bliver administreret under samme firma, Ejendomsselskabet Garcia af 1972.

Det lå ikke umiddelbart i kortene, at hverken Garcia Labarquilla eller hans søn Manolo Garcia Labarquilla skulle gå ind i ejendomsbranchen.

I 1970 købte det unge par deres første hus sammen.

Allerede 9 måneder efter valgte de dog at sælge det igen, da de havde en drøm om at bygge deres eget hus.

”Vi tjente godt 40.000 på hussalget, og til sammenligning havde jeg dengang en månedsløn på omkring 300 kroner, som jeg fik udleveret i en konvolut. Det var jo fantastisk, at tjene så mange penge uden at lave noget”, siger Garcia Labarquilla.

Det var ifølge Garcia Labarquilla nok også denne oplevelse, der senere fik han til at gå ind i ejendomsbranchen. Han blev dog i restaurationsbranchen de følgende år, hvor han nåede at eje fire restauranter med 40 ansatte. Men efter mange gode år gik det galt, og han gik konkurs og mistede det hele. Men som han selv siger: ”Hvis du får en på kasketten, så må du rejse dig igen”. Så det gjorde han.

”Jeg blev hentet til Danmark af min hustru i 1968”, griner Garcia Labarquilla, der deltager i dagens interview via FaceTime.

Han fortæller herefter en smuk historie om et ungt par, der blev stormende forelsket i hinanden, mens de begge arbejdede på skibet ”Slesvig”. Forelskelsen førte til, at han forlod Spanien og i stedet bosatte sig i Svendborg med sin Birthe. ”De første mange år i Danmark arbejde jeg i restaurationsbranchen. Jeg er uddannet tjener, men da jeg i starten ikke talte så godt dansk, startede jeg ud som køkkenmedhjælper på Hotel Svendborg”, siger Garcia Labarquilla.

Garcia Labarquilla fortæller sin historie via. FaceTime, da han i skrivende stund er på ferie i Barcelona, Spanien.

Fortsættes s. 6

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

5

Garcia Labarquilla har i dag overladt de fleste opgaver med ejendomsporteføljen til sin søn. Den ekstra fritid bliver bl.a. brugt på længere rejser til Spanien sammen med hustruen Birthe Labarquilla, der her har fotograferet sin mand i Barcelona ”Jeg besluttede mig herefter for at forlade restaurationsbranchen for i stedet at investere i ejendomme. De første ejendomme købte jeg sammen med en sagfører, men der gik ikke længe før jeg selv købte min første ejendom i 1982”, siger Garcia Labarquilla.

slutningen af 20’erne og frygtede ingenting. Men når jeg ser tilbage i dag, kan jeg godt tænke, at det var lidt med hovedet under armen. Jeg var relativ ny i branchen, og jeg vidste ikke meget om lejeloven”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

I løbet af 1980’erne fik Garcia Labarquilla således opbygget en portefølje på 60 lejemål sammen med sin hustru som juridisk ejer. Det var dog mildt sagt ikke med hans gode vilje, at deres eneste barn, Manolo, senere besluttede sig for at følge i hans fodspor.

I august 2008 ramte den internationale finanskrise for alvor Danmark. Værdien af folks boliger faldt, og flere danske pengeinstitutter led store tab på forliste ejendomsprojekter.

”Jeg ville overhovedet ikke have ham ind i firmaet. Han var jo ansat i en bank, og det synes jeg, at han skulle blive ved med at være”, siger Garcia Labarquilla.

Manolo Garcia Labarquilla supplerer, ”Jeg er jo oprindelig bankuddannet, og min far var rent ud sagt rasende, da jeg i stedet besluttede mig for at gå ind i ejendomsbranchen. Tiden var jo en helt anden, og mens bankverdenen var en meget højt respekteret branche, så var ejendomsbranchen på ingen måde så velanset, som den er i dag”.

Manolo Garcia Labarquilla var dog fastbesluttet, så efter lidt overtalelse startede han med at hjælpe til i Ejendomsselskabet Garcia af 1972, så han kunne lære branchen bedre at kende. ”Efter et par år i mine forældres firma, valgte jeg i 2001 at stifte mit eget ejendomsselskab. Herefter gik det faktisk utrolig stærkt, og i løbet af 8-9 år havde jeg fået opkøbt de 140 lejemål, som jeg har i dag. Jeg var i

6

M AGA SI N ET

DA N SK E

”Jeg købte min sidste ejendom i 2009, og det var nu pludselig ikke længere så let at låne penge af banken til at finansiere mine projekter. Jeg blev derfor nødt til at optage et lån i et par af mine øvrige ejendomme, for at få lånet godkendt. Det var helt nye tider.”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

TID TIL ANDET END EJENDOMME Manolo Garcia Labarquilla har i dag ikke noget ønske om at opkøbe flere ejendomme. Han føler sig både heldig og privilegeret over, at det i de gode år lykkedes ham at opbygge en portefølje, som han i dag kan leve af. ”Min far har flere gange foreslået en ny ejendom, som vi kunne købe, men jeg har truffet min beslutning. Vi skal ikke være større. Jeg har det fantastisk, som jeg har det. Min far er i dag mere eller mindre også gået på pension, og med vores nuværende størrelse kan jeg selv følge med uden at skulle stresse rundt”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

Manolo Garcia Labarquilla bor i dag på en landejendom i Svendborg med sin hustru. Der hører 4,5 hektar jord med til ejendommen, hvor de også har heste.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

”Når jeg er færdig på kontoret, kører jeg ud for at passe vores heste og muge ud på foldene. Der er en del arbejde med så stor en grund, og det er noget, som jeg også prioriterer højt”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

TVISTER SKAL LØSES MED VENLIGHED Da Manolo Garcia Labarquilla startede i ejendomsbranchen, havde han ikke tidligere beskæftiget sig meget med hverken lejekontrakter eller ind- og fraflytningssyn. Når der opstod forskellige tvister med lejerne, stod han derfor altid meget stejlt på sin ret. Det har dog ændret sig med årende. ”I starten kørte jeg rigtig mange sager i huslejenævnet, da jeg var helt overbevist om, at jeg havde loven på min side.

I dag kører jeg stort set aldrig sager. Som udlejer må man acceptere, at lejerne rent juridisk er væsentlig bedre stillet.

Det er godt at have i mente, inden man går i gang med at kæmpe en masse kampe”.

Manolo Garcia Labarquilla vil i dag langt hellere tale sig frem til en fornuftig løsning, i stedet for at gå til huslejenævnet. Han gør derfor meget ud af, at han fra start har en god og venlig dialog med lejerne. ”I går havde jeg f.eks. en lejer, der gerne ville have et nyt køkken. Det kan jeg da godt forstå, hvem vil ikke gerne det. Så i stedet for at afvise hans ønske, gav jeg ham en udregning, så han sort på hvidt kunne se, hvor meget hans husleje ville stige med et nyt køkken. Så er det jo pludselig hans egen beslutning”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

”Jeg er mægtig glad for Danske Udlejre, og jeg bruger flittigt deres kurser. Det er eksempelvis både lærerigt og hyggeligt at møde andre udlejere på dialogmøderne.

Jeg har været i branchen i ca. 30 år, så jeg har jo selvfølgelig et noget andet syn på tingene, end de nye og noget mindre udlejere. Her kan man virkelig få en god og berigende snak om vores forskellige holdninger og erfaringer”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

FREMTIDEN Til trods for, at Garcia Labarquilla på ingen måde var interesseret i at få Manolo ind i ejendomsbranchen, er han i dag godt tilfreds med udfaldet. ”Min søn er virkelig vokset med opgaven, og han har været hurtig til at lære de forskellige paragraffer at kende. I den her branche bliver man ganske enkelt nødt til at kende lejeloven, ellers kommer du til at tabe hver gang. Herudover er det utrolig vigtigt at håndtere lejerne på en fornuftig måde, så man kan holde sig gode venner med dem. Det har min søn også været rigtig dygtig til”, siger Garcia Labarquilla.

I forhold til fremtiden, så er det planen at Manolo Garcia Labarquilla en dag skal overtage det hele. ”Min far har lovet mig, at han bliver over 100 år, men ikke over 110. Det gider han ikke. Så hvornår jeg skal overtage mine forældres ejendomme - ja det tager vi, som det kommer”, siger Manolo Garcia Labarquilla.

Manolo Garcia Labarquilla har gennem årene sørget for at uddanne sig gennem forskellige kurser, bl.a. hos Danske Udlejere.

På ejendommens 4,5 hektar jord har Manolo Garcia Labarquilla sammen med sin hustru bl.a. bygget en ridebane og hestefolde.

Han ridder ikke selv, men han nyder meget arbejdet med de godmodige islandske heste.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

7

AARHUS

KØBENHAVN

AALBORG NYT MAGASIN PÅ GADEN - LÆS DET HER!

NYHED

Bissensgade 9, Aarhus C

Klassisk boligudlejningsejendom med 12 lejligheder Ejendommen fremstår med nyere tag og vinduer. I 2004 er ejendommens lejemål gennemgribende renoveret fra A-Z med bl.a. nedlagt bagtrappe som er udnyttet til nye badeværelser. To af lejemålene er beliggende i ejendommens tagetage og er nyindrettet i 2004. Ejendommen indeholder flere driftspotentialer.

21.000.000

4,05 %

774 m2

Købesum i kr.

Forrentning

Samlet areal

NYHED

Skiftesporet 13-23, Randers NØ

Nybygget i høj kvalitet midt i Sporbyen Ejendommen består af 8 lejligheder. Boligerne er beliggende i stueplan og 1. sal. Der er 4 boliger på 83 m2 og 4 boliger på 65 m². Alle lejligheder er velindrettede og meget flotte. For beboerne er der mulighed for at parkere i nærliggende afmærkninger på terræn eller i p-huset. Området omkring Sporbyen byder på mange gode naturoplevelser.

11.500.000

5,10 %

592 m2

Købesum i kr.

Forrentning

Samlet areal

SE MERE PÅ TK-ERHVERV.DK ELLER RING 8619 8080

10 HURTIGE OM BOLIGFLOW

Boligadministration på en helt ny måde Nem generering af lovlig A10-lejekontrakt inkl. digitale underskrifter og arkivering.

100 % automatiseret overførsel af betalingsfiler fra Boligflow til Betalingsservice eller MobilePay. Herefter afstemmes indbetalinger naturligvis automatisk i Boligflow.

Automatisk tilmelding af lejer til Betalingsservice uden at lejer skal gøre noget aktivt

100 % automatiseret påkravsflow - dvs. ingen ture på posthuset! Den klarer vi for dig.

Du venter i gennemsnitlig under 1 minut, for at komme igennem til danmarks bedste supportteam. Trustpilotanmeldelserne taler for sig selv.

Gratis onboarding og gratis support på telefon og mail. Hertil et FAQ-univers med dybdegående artikler.

Samarbejdspartnere og integrationer til branchens vigtigste spillere.

Automatisk overførsel af posteringer til e-conomic, Dinero og Business Central.

Intuitivt og ressourcebesparende forbrugsregnskab med interagtion til Ista, Techem og Wisehome.

Flatrate pris. Ingen ekstra omkostninger for ekstra brugere, virksomheder, digitale underskrifte, integrationer mm. – vi kalder det all inklusive.

Læs mere på boligflow.dk

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

Din lejer har ikke betalt sin husleje

RESTANCEPROCEDUREN – HAR DU STYR PÅ DEN?

EN MAIL ELLER EN TELEFONOPRINGNING? Ved manglende rettidig betaling af huslejen bruger nogle udlejere at ringe eller sende mail til lejeren. Om udlejeren vælger denne metode, er naturligvis op til den enkelte, men udlejeren skal være klar over, at disse ”påmindelser” absolut ikke har nogen retsvirkning – overhovedet. Med retsvirkning menes, at ”påmindelser” via telefon/sms eller mail ikke kan bruges i forbindelse med f.eks. en fogedretssag.

Påkravsbrevet – SKAL sendes skriftligt og i papirform jfr. lejelovens § 13, stk. 2 (jfr. § 182, stk. 2).

VÆR SIKKER PÅ, AT DINE MEDDELELSER OVERHOLDER GÆLDENDE LOVGIVNING I stedet for selv at fremstille et påkravsbrev og et ophævelsesbrev, skal vi opfordre dig til at bruge de skabeloner, som ligger på Danske Udlejeres hjemmeside (under: Hvad kan vi? + formularer). Restancebrevet har nr. E1 og ophævelsesbrevet har nr. E3.

HVORDAN BØR UDLEJER SENDE PÅKRAVSBREVET? Et påkravsbrev skal som tidligere nævnt sendes i papirform. Danske Udlejere anbefaler, at påkravsbrevet sendes BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post (begge dele). Årsagen til at vi vælger quick/anbefalet er, at denne

10

M AGA SI N ET

DA N SK E

forsendelsesform garanteres fremme ”dagen efter” (dog ikke hvis den sendes fredag eller lørdag – her antages brevet at blive leveret mandag) – og samtidig kan brevet ses på PostNord´s hjemmeside (Track & Trace). Husk at udskrive leveringsdetaljer fra Track & Trace (udskriften skal evt. bruges ved en senere sag i fogedretten). Påkravsbrevet som sendes som almindelig post bør også kunne dokumenteres – f.eks. med et billede af brev og almindelig frankeret kuvert. Det sidste pga. en nyere sag, hvor der blev stillet spørgsmål til, om der reelt var sendt 2 enslydende påkravsbreve.

Påkravsbrevet kan også leveres pr. bud til lejeren. Her skal man blot sikre sig dokumentation for, at brevet er kommet frem – f.eks.: Kvittering med dato/tidspunkt fra lejeren – eller – hvis lejeren ikke åbner døren: Et vidne (gerne en person som ikke er knyttet til udlejer) som kan bevidne at have set udlejer smide et brev med påskriften: Påkrav – i lejers postkasse – evt. filmet udlejer smide brevet i postkassen hos lejer. Ved selv at aflevere påkravsbrevet kan udlejer ”spare” en dag.

Dagen efter påkravsbrevet er kommet frem til lejer (eller denne har fået besked på, at der er forsøgt afleveret et anbefalet brev til denne) – kan udlejer begynde at tælle 14 dage frem.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

Sidste rettidige betalingsdag

Påkravsbrev må sendes

Påkravsbrev fremme (tjek T&T)

Ophævelse må sendes

2/1-2024

8/1-2024

9/1-2024

24/1-2024

1/2-2024

6/2-2024

7/2-2024

22/2-2024

1/3-2024

6/3-2024

7/3-2024

22/3-2024

2/4 -2024

6/4-2024

8/4-2024

23/4-2024

1/5-2024

6/5-2024

7/5-2024

22/5-2024

3/6-2024

7/6-2024

10/6-2024

25/6-2024

1/7-2024

5/7-2024

8/7-2024

23/7-2024

1/8-2024

6/8-2024

7/8-2024

22/8-2024

2/9-2024

6/9-2024

9/9-2024

24/9-2024

1/10-2024

7/10-2024

8/10-2024

23/10-2024

4/11-2024

8/11-2024

11/11-2024

26/11-2024

2/12-2024

6/12-2024

7/12-2024

24/12-2024

•

Der kan indleveres Quick/anbefalet-post lørdag – men tjek om evt. mindre posthuse ”af-postes” lørdag??

HVORDAN BØR UDLEJER SENDE OPHÆVELSESBREVET? I princippet på samme måde som ovenfor – MEN – da der ikke i lejeloven er krav om skriftlighed i relation til ophævelsesbrevet, kan dette sendes pr. mail eller på anden måde.

Men, da Danske Udlejere anbefaler, at der i ophævelsesbrevet OGSÅ indkaldes til fraflytningssyn – og der til dette kan kræves bevisførelse, anbefaler vi samme fremgangsmåde som påkravsbrevet (beskrevet ovenfor).

FÆLDEN KLAPPER NÅR…

fra antagelsen af, at brevet så kommer frem på 4. dagen efter sidste rettidige betalingsdag. Hele 3 hverdage SKAL være gået – før end der må indleveres til f.eks. PostNord.

Det samme gælder i relation til restancebrevets 14 dages frist.

Udlejer må tidligst sende ophævelsesbrevet EFTER udløbet af de 14 dage. Brud på disse frister betyder en ”ommer”. ”TRACK & TRACE” VISER, AT LEJER IKKE HAR AFHENTET ET ANBEFALET BREV

Når først ophævelsesbrevet er ”droppet” i lejers postkasse – eller afleveret personligt – klapper fælden. Efter dette tidspunkt kan lejer ikke med frigivende virkning nå at betale sin husleje. Betaler lejer hele sin husleje inkl. restancegebyr efter ophævelsesbrevet er kommet frem – indgår beløbet i depositumafregning/flytteafregningen.

Det betyder i princippet ikke noget, at lejer ikke afhenter et brev, der ikke kunne afleveres af postbuddet. Der er kommet en meddelelse i lejers postkasse om, at det anbefalede brev kan afhentes på posthuset senest d. ??????. Hvis lejer ikke gør dette, er det lejers eget problem. Såvel meddelelse – som brevet sendt pr. alm. post er begge kommet i lejers postkasse.

HVORNÅR MÅ DU TIDLIGST SENDE PÅKRAVSBREVET OG OPHÆVELSESBREVET

Følg derfor altid nedennævnte frister – og er du i tvivl – så vent en ekstra dag med at sende påkravsbrev eller ophævelsesbrev.

I ovenstående tabel vises hvornår du tidligst må sende de to breve. Når lejeloven foreskriver, at f.eks. restancebrevet tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag betyder det, at udlejer ikke på 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag må indlevere brevet til PostNord – ud

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

11

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER - SVARET TIL ALLE UDLEJERE Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er: Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning

Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til.

Vi tager os af: Tegning/Beregning af dine altaner Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner Produktion af dine altaner Montering af dine altaner Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

EN DEL AF PW STÅL AA/S EN DEL AF PW STÅL /S Søren Nymarks Vej 21A - 8270 Højbjerg - +45 86 28 66 11 - info@aarhusaltanen.dk

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter • Energiforbedringer kan lægges på driften • Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk • Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje - Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 info@energihuset-danmark.dk

l ti l fi o r p ng n Grø dlejni u

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

NETTOPRISINDEKSERING Måske pr. 1. januar 2024?

Vejlednin g – slet denne fø behov ud r udskri fyldes elle ft: Alle fo r slettes på det øn rmularfe fra dokum skede fle lter er sk entet. Fo t. Du kan revet med pile til ve r at udfy herefter rødt. De nstre på lde formul vælge at skal alt ef ta arfeltern st at feltet med bruge ”T uret) til at ter e, skal du ab musen. hoppe vi knappen” blot klikke dere til næ (knap med st e to formular modsatret Lejers na fe lt, vn tede eller blot at klikke Gade/vej på og nr.

Postnr. og by

Rigtig mange af vores 5.784 medlemmer ringer og spørger ind til den (for mange valgte) kommende nettoprisindeksering.

Derfor gentager vi hermed proceduren.

• Regulering med udviklingen i net toprisindekset skal ikke varsles – men blot meddeles • Da der er tale om en aftalt (i § 11-tillægget) regulering, er der ikke f.eks. 3 måneders varsel Da reguleringen ikke skal varsles, men blot meddeles – som f.eks. i en mail til lejeren/lejernes mailadresse – kan den se således ud:

Lejeregu

lering e

fter ud

viklinge Vi skal he n i netto By og da rmed med prisinde to dele dig, ønsker at kset at din hu lejeregule sl ej e (ekskl. ring fore udviklinge fo ta rbrug) hv ges – f.e n i nettop ks. 1. janu er Skriv risindeks før til Sk i hvilken ar jfr. leje et fra Sk riv samm måned ud kontrakten riv den va e måned lejer reguleres s § 11 re lg te so referencem m før f.e guleres m første ga ks åned – f.e . oktober ng den Sk ed ks m åned foru . oktober riv hvornå Da der er d m r for regule åned året lejen FØRS indført et ringstidsp TE gang midlertid pr. 01-01unktet. Le reguleres igt loft ov 2024 se jen – f.eks. 1. er stigning således ud ja nu ens større ar 2023. : lse på m aksimum Nuværend + 4%, vi e husleje l din leje ekskl. forb rug Ny leje ek skl. forbru g kr . Skriv nuvæ nettopris Kr. rende husle Skriv nuvæ indeks di je x okt. 23 videret m rende husle ed okt. 22 je nettopris indeks Kr .

Skriv husle Denne re je inkl. regule gulering ring skal ikke regulere varsles, m de leje sa en blot m mt evt. huslejei eddeles. regulere ndbetalin H us k t derfor at forudbet g. alt leje og indbetal e den depositu Vejlednin m ved ko g – slet mmende denne fø ovennævn r udskri te også re ft: Udlejer gulere de til enhver kan, hvis positumm tid gælden denne øn et og foru de huslej sker det, nedennæ dbetalt le e (ekskl. udover vnte. Hvi je, sålede forbrug). s ikke slet s disse al Hvis udle tes tekste tid svarer je r n blot he bestemm til den Reguler rf er ra. sig for de ing af fo tte, følges rudbetal Ved genn t leje og emførels depositu e af lejere til lejelove m guleringe ns § 60, n regulere stk. 1. Re opkræve s også fo guleringe s med lig rudbetalt n af disse e store m leje og de beløb svar er også en ånedlige positum ede til i fo pligtig pe beløb ov i henhold rhold til le er samm ngeydels jen ved le e antal m e. Regule ån je ringen m ed ål er et Forudbet , som de s indgåels t alt leje: på e. gældende Tidligere indeståend e Regulerin g Kr. Nyt indest ående Kr. Deposit um

FORMULAREN KAN SES PÅ DANSKE UDLEJERES HJEMMESIDE – G25-2

Tidligere

indeståend

e

Regulerin

g

Kr.

Nyt indest

ående

Formular G2

5-2 GÆLDER

14

M AGA SI N ET

Kr.

FOR REGULE

DA N SK E

Kr.

RING PR. 1/

1-2024 brug

U DL EJ E R E

-

af denne fo

rmular er på

N R . 0 9/2 0 2 3

eget ansvar .

Som du sikkert er klar over, er inflationen pt. meget begrænset. Det betyder, at regeringens vedtagelse af et maksimum på +4% formentlig ikke kommer i spil, for de mange som skal regulere lejen pr. 1. januar 2024 med udviklingen i nettoprisindekset for oktober til oktober.

Udregningen kommer til at se således du: Gældende husleje for – f.eks. december 2023

kr. 5.000 ekskl. forbrug

Ny leje pr. 1. januar 2024: Kr. 5.000 x nettoprisindeks for okt. 2023 (kommer ca. 10/11-2023) x 100 =

Ny husleje ekskl. forbrug

Nettoprisindeks for 2022 = 117,7

Om udlejerne samtidig med reguleringen også vælger at regulere indbetalt depositum og forudbetalt leje, er naturligvis op til den enkelte udlejer – men – vi anbefaler det.

NOGEN VIL SPØRGE: VI REGULEREDE IKKE 1/1-2023 – KAN VI INDHENTE DET? Det korte svar er: Ja – det kan man godt. Men kun fremadrettet. Hvis vi stadig går ud fra en leje på kr. 5.000 og oktober valgt som referencemåned – så vil regnestykket se således ud: Gældende husleje for – f.eks. december 2022

kr. 5.000 ekskl. forbrug

Ny leje pr. 1. januar 2023 (udlejer valgte ikke at regulere lejen med + 4%)

kr. 5.000 ekskl. forbrug

Ny leje pr. 1. januar 2024: Kr. 5.000 x 104% = kr. 5.200 x nettoprisindeks for okt. 2023 (kommer ca. 10/11-2023) x 100 =

Ny husleje ekskl. forbrug

Nettoprisindeks for 2022 = 117,7

Hvis du har sprunget reguleringen pr. 1/1-2023 over – og gerne vil opkræve den fremadrettet – kan du i stedet for formularen omtalt tidligere (G25-2) blot skrive følgende mail til lejeren/lejerne:

Aarhus, 1. december 2023 Kære Anton Antonsen / sendt til mail: aa@??.dk Vedr.: Lejemålet: Fredensgade 30, st., Aarhus C / Årlig regulering af lejen efter nettoprisindekset Jfr. lejekontraktens § 11 vil huslejen hvert år d. 1. januar blive reguleret med udviklingen i nettoprisindekset for oktober.

Udlejer valgte 1. januar 2023 IKKE at regulere lejen. Dette betyder dog ikke, at udlejer har fraskrevet sig retten til dette.

Derfor ser din regulering for 1. januar 2024 således ud: Gældende husleje for december 2022

kr. 5.000 ekskl. forbrug

Ny leje pr. 1. januar 2023 (udlejer valgte ikke at regulere lejen med + 4%)

kr. 5.000 ekskl. forbrug

Ny leje pr. 1. januar 2024: Kr. 5.000 x 104% = kr. 5.200 x nettoprisindeks for okt. 2023 (kommer ca. 10/11-2023) x 100 =

Ny husleje ekskl. forbrug

Nettoprisindeks for 2022 = 117,7 Når du betaler husleje for januar 2024, skal du altså overføre: Husleje (5.200 + regulering)

kr. ??????

Aconto varme for januar 2024

kr. ??????

Aconto vand for januar 2024

kr. ??????

I alt

kr. ??????

Med venlig hilsen og god jul Din udlejer Husk – den ikke opkrævede regulering fra 1. januar 2023 ikke kan opnås bagudrettet, men kun fremadrettet. Har lejerne tabt noget på dette? Nej – de har faktisk sparet 12 x kr. 200 Om udlejerne samtidig med reguleringen også vælger at regulere indbetalt depositum og forudbetalt leje, er naturligvis op til den enkelte udlejer – men – vi anbefaler det.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

15

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

UENIGHEDER MELLEM LEJER OG UDLEJER Huslejenævn og Boligret

I Danmark findes der ca. 1.4 mio. boliger beboet af lejere.

Ud af disse ca. 1.4 mio. boliger er ca. 550.000 boliger privatejede udlejningsboliger. Tallene er opgjort i år 2023. Der er således stadigvæk ”mange/en del” nye udlejningsboliger på vej ind på markedet.

Men – de høje renter og stigende materialepriser har været medvirkende til, at der bliver bygget væsentligt færre boliger i Danmark, end vi har været vant til. Faktisk er der tale om det laveste niveau for påbegyndte byggerier i syv år.

Tal fra Danmarks Statistik viser, at der i andet kvartal i år kun blev påbegyndt byggeri af 1,3 mio. kvadratmeter. Tilbagegangen rammer både boliger- og erhvervsbyggeriet, og det gælder både enfamiliehuse og etagebyggeri.

De aktuelle tal skal også sammenholdes med, at byggeomkostningerne er steget med 8,5% det seneste år.

16

M AGA SI N ET

DA N SK E

Denne artikel beskæftiger sig primært med de ca. 550.000 privatejede udlejningsboliger.

ALMENE BOLIGFORENINGER OG PRIVATE UDLEJERE Almene boligforeninger tegner sig lidt flere udlejningsboliger end de private. Når jeg nævner de Almene boligforeninger skyldes det, at disse dels reguleres af en anden lov – nemlig: Almenlejeloven (lbkg. 2019 928) – og dels, at uenigheder mellem lejere og udlejere afgøres af et Beboerklagenævn i stedet for et Huslejenævn (de private udlejningsforhold).

HUSLEJENÆVN – HVAD ER DET? Når lejer og udlejer ikke er enige om et emne i lejeforholdet, er der som oftest hjælp at hente hos det lokale Huslejenævn.

Huslejenævnet er et kommunalt tvistløsningsorgan, som be-

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

FIRE LAVPRAKTISKE RÅD 1. Det siges, at den første retssag er den billigste, og at det er endnu billigere at undgå en retssag.

2. Sagt på en anden måde: ”Udlejer: Hvis du har en tvist med en lejer, så forsøg at indgå et forlig, som begge parter kan leve med” 3. Ender en tvist i et Huslejenævn, så husk at besvare alle spørgsmål som kommer fra Huslejenævnet 4. Er en tvist endt i Huslejenævnet – og ønsker udlejer ikke at løbe risikoen for helt eller delvist at tabe denne, bør udlejer hurtigst muligt forsøge at indgå et forlig med lejeren – mod at lejeren straks trækker sagen tilbage fra Huslejenævnet. Sager/tvister kan af den indbringende part trækkes tilbage indtil Huslejenævnet har behandlet sagen. Sager som ikke afgøres af Huslejenævnet (lejer trækker sagen tilbage) skal ikke oplyses til øvrige lejere og udlejere risikerer ikke at skulle betale en ”dummebøde”

står af 3 faste medlemmer. Formanden, der skal være jurist, udpeget af Statsforvaltningen efter indstilling fra kommunalbestyrelsen, mens de 2 øvrige medlemmer udpeges af kommunalbestyrelsen efter indstilling fra henholdsvis udlejer- og lejerorganisationer i kommunen.

Der er ikke særlige uddannelseskrav til de menige medlemmer, men det fremgår dog alligevel af Lov om boligforhold § 79, stk. 3…at de skal begge være kendt med huslejeforhold.

Huslejenævnet kan behandle sager om: • Størrelsen af huslejen, herunder regulering af lejen • Udlejers og lejers vedligeholdelsespligt • Mangler ved lejemålet • Klager over vand- og varmeregnskaber • Afregning af depositum ved fraflytning • Lejers overtrædelse af husordenen • Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning Det koster kr. 345 at indbringe en sag for huslejenævnet.

BOLIGRETTEN – HVAD ER DET? Boligretten er byretten, der ved behandling af boligretssager betegnes som boligretten. Den består af en retsformand, der er domstolsjurist. Det kan derfor være en dommer, en retsassessor eller en dommerfuldmægtig. Retten kan tiltrædes af 2 lægdommere, der ofte kaldes boligretsdommere. Det sker, hvis én af parterne i retssagen anmoder om det, eller hvis retten bestemmer det.

Landsretspræsidenten beskikker et antal lægdommere for hver retskreds. Dette sker efter forhandling med de større foreninger af udlejere og lejere i retskredsen. Der udarbejdes for hver retskreds 2 lister – en liste med udlejerrepræsentanter og en anden liste med lejerrepræsentanter. Navne på udlejer-udpegede lægdommere findes på Danske Udlejeres hjemmeside.

En sag ført i Boligretten koster ca. kr. 20.000. Naturligvis afhængig af sagens kompleksitet.

M AGA SI N ET

DA N SK E

SAMSPILLET MELLEM BEHANDLINGER I HUSLEJENÆVN OG BOLIGRET Som det første kan nævnes, at en lang række tvister skal efter lejelovens § 202 startes i Huslejenævnet. Parterne kan dog aftale i stedet at indbringe en tvist for Boligretten, men de må først indgå i denne aftale, når tvisten er opstået.

Huslejenævnet er et forvaltningsorgan, og derfor gælder forvaltningsloven i sagsbehandlingen. Det betyder, at der for nævnsbehandlingen gælder et officialsprincip. Sagt lidt populært skal nævnet forsøge at finde frem til den objektive rigtige løsning.

Omvendt gælder det i Boligretten. Boligretten skal kun tage stilling til det, parterne forelægger for retten. Det kan have den konsekvens, at retten når frem til et forkert resultat som følge af, at der af parterne ikke nedlægges de rigtige påstande eller parterne ikke fremkommer med den rigtige bevisførelse og argumentation. Derfor er det normalt kun advokater, der fører sager i Boligretten.

Man må ikke fortvivle, hvis Boligretten når frem til et andet resultat end et Huslejenævn kom frem til. Dette forekommer f.eks. ofte i sager om ”det lejedes værdi”. Her ses ofte, at Huslejenævnet nedsætter en aftalt leje – mens resultatet i Boligretten giver det modsatte resultat. Det sker, fordi den, som ønskede den aftalte leje nedsat/ændret (lejeren), ikke har gjort sig umage med at finde og fremvise sammenligningslejemål.

Boligretten ”dømmer” således efter de påstande og beviser, som fremlægges i Boligretten. Indimellem ses følgende tekst i en dom;

”SÅLEDES SOM SAGEN ER FORELAGT RETTEN” er rettens måde at signalere, at sagen sagtens kunne have fået et andet resultat, hvis parterne eller måske snarere den pågældendes advokat havde været bedre forberedt.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

17

Få dine forbrugsregnskaber til tiden  90% af vores regnskaber leveres indenfor

30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere

baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Nøglen til professionel Rådgivning Administration Udlejning

Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk

Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter ↗ Tjen penge på arealopgørelse ↗ Få et tjek af din ejendomsværdi ↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler Lad os rådgive dig: 77 33 22 22

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

PROFESSIONEL RÅDGIVNING INDEN FOR • Ejendomshandel • Boliglejeret • Erhvervslejeret • Entrepriseret • Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.

www.le34.dk

Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00

www.beierholm.dk

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

REVISIONSPARTNERSELSKAB

Kim Nielsen

Harry Andreasen

Peter Ebbesen

Lene Lausen

WWW.CLEMENSLAW.DK

18

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

Bank | Forsikring | Pension

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

Untitled-6.indd 1

11-01-2019 13:06:47

Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret Rådgivningen omfatter bl.a. følgende: • Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.

• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.

• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.

• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.

• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.

• Sager om fraflytning.

• Foged- og udsættelsessager.

• Ejendomsadministration.

Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710

Hejm Vilsgaard Advokater | Søndergade 74, 5. sal | DK-8000 Århus C | Tlf. 7930 1710 | www.hvlaw.dk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

19

H VA D G Ø R UDLEJER... når entreprenøren går konkurs?

SKRIBENT Advokat Emil Ankerstjerne / Clemens Advokatfirma

20

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

E for dig som ejendomsbesidder, særligt hvis konkur-

vender sig til kurator om dette, fordi man på den måde – særligt tidsmæssigt – får igangsat processen.

Afsættet for denne artikel er at give et indblik i, hvad man bør have sig for øje, og hvad man skal være opmærksom på, hvis konkursen indtræder, inden arbejdet er færdiggjort.

I henhold til AB 92 har kurator fem arbejdsdage til at beslutte sig, og i henhold til AB 18 skal konkursboet beslutte sig uden ugrundet ophold. Hvis der ikke er aftalt AB, så skal kurator i henhold til konkursloven også beslutte sig uden ugrundet ophold.

n entreprenørs konkurs har en række konsekvenser

sen indtræder undervejs i et renoveringsprojekt.

Der henvises til artiklen ”Hvad gør udlejer, hvis der skal udføres ændringsarbejder på ejendommen” fra juni 2023, hvor advokat Sofie Ladekjær bl.a. har beskrevet de lejeretlige varslingsregler.

ENTREPRISEAFTALEN Når man skal indgå entrepriseaftalen med entreprenøren, skal man være opmærksom på, hvilke vilkår og regler aftalen indgås under. Det kan lyde banalt, men det kan have betydning for rettigheder og pligter, og det kan have betydning for, hvordan man griber forskellige situationer an.

Hvis entreprenøren i sine standardbetingelser eller tilbud henviser til Dansk Byggeris Standardforbehold betyder det, at entreprenøren ønsker, at AB 92, med de tilføjelser og fravigelser der ligger i standardforbeholdet, bliver en del af aftalegrundlaget.

Der er ikke udarbejdet standardforbehold for AB 18, fordi DI Byggeri anbefaler, at AB 18 anvendes uden fravigelser.

Hvis en entreprenør henviser både til AB 18 og standardforbeholdet, så kan det åbne op for en uenighed om, hvorvidt der er aftalt AB 18 eller AB 92.

Artiklen vil ikke behandle, hvad der skal til for, at betingelser, forbehold, AB 92 eller AB 18 kan anses som værende vedtaget mellem parterne. Artiklen vil redegøre for retsstillingen, når enten AB 92 eller AB 18 er vedtaget uden tilføjelser eller fravigelser.

AFTALE OM GARANTISTILLELSE Udgangspunktet i AB 92 er, at entreprenøren skal stille en arbejdsgaranti på 15 % af entreprisesummen ekskl. moms. Sikkerhedsstillelsen udgør 15 % indtil afleveringen, hvorefter den nedskrives til 10 %.

Et år efter afleveringen, og forudsat der ikke er gjort mangler gældende, nedskrives garantien til 2 %, hvorefter den bortfalder efter fem år, hvis der ikke er påberåbt mangler.

I AB 18 er der indført en bagatelgrænse, hvor udgangspunktet om garantistillelse kun gælder, hvis enterprisesummen er over en million kroner. Bygherren kan dog have stillet krav om garantistillelse i udbudsmaterialet.

Vilkårene om procentsatser og tidspunkter for nedskrivning er de samme.

Det er derfor allerede ved aftaleindgåelsen vigtigt at overveje, hvilke AB-vilkår aftalen er reguleret af, og om der skal tages aktivt stilling til, om der skal stilles krav om sikkerhedsstillelse.

KONKURS: INDTRÆDELSE I ENTREPRISEAFTALEN Når en entreprenør går konkurs, skal kurator beslutte, om konkursboet ønsker at indtræde i entrepriseaftalen.

Jeg anbefaler, at udlejer hurtigst muligt skriftligt hen-

”Uden ugrundet ophold” er et juridisk udtryk, der ofte anvendes i de danske love. Et måske mere mundret udtryk kunne være ”hurtigst muligt”.

Kurators oplysninger fremgår af statstidende.dk Hvis konkursboet ikke indtræder i entrepriseaftalen, kan der ske ophævelse af entrepriseaftalen.

Af AB-vilkårene (både AB 92 og AB 18) følger det, at man samtidig med ophævelsen skal indkalde til en stadeforretning. En stadeforretning går ud på at fastslå stadet og eventuelt kvaliteten af det udførte arbejde samt udgifterne til færdiggørelse. Gennemførelse af en stadeforretning sker typisk gennem Voldgiftsnævnet, Byggeri og Anlæg.

En stadeforretning er vigtig for bedst muligt at kunne dokumentere sit tab. Derfor kan det ikke anbefales, at man blot igangsætter en ny entreprenør, så snart kurator har meddelt, at konkursboet ikke vil indtræde i aftalen.

MATERIALER OG MATERIEL Det er vigtigt, at udlejer ikke udleverer værktøj/materiel eller materialer, som er på byggepladsen til den konkursramte entreprenør.

Som udgangspunkt tilhører materialer, som skal indgå i byggeriet, og som er leveret på byggepladsen, nemlig bygherre (udlejer) i henhold til AB 92 § 10, stk. 3 og AB 18 § 12, stk. 4.

En efterfølgende entreprenør, som skal færdiggøre entreprisen, er berettiget til at anvende materiellet, hvis fjernelse af materiellet vil påføre udlejer et økonomisk tab. Det kan f.eks. være stillads. Der skal betales ”leje” til konkursboet for brugen af materiellet.

Materiellet må kun udleveres efter aftale med kurator, fordi det skal det indgå i konkursboet som et aktiv.

KRAV TIL INDHOLD: ANMODNING OM UDBETALING UNDER GARANTIEN I det tilfælde at der er stillet en garanti i henhold til ABvilkår, og man ønsker udbetaling, skal anmodningen sendes til både konkursboet og garanten. Anmodningen skal indeholde en nøje angivelse af arten og omfanget af den påståede misligholdelse samt størrelsen af det krævede beløb.

Oplysning om misligholdelsens art og omfang kan f.eks. være, at konkursboet ikke har ønsket at indtræde i entreprisekontrakten, hvilket har medført ophævelse af denne. Omfanget – og det der ligger til grund for det krævede beløb – vil typisk være dokumenteret gennem stadeopgørelsen.

Beløbet skal udbetales inden 10 arbejdsdage, medmindre garanten eller konkursboet forinden har fremsat begæring til Voldgiftsnævnet, Byggeri & Anlæg, med henblik på at få udmeldt en sagkyndig, som skal vurdere, om udbetalingskravet er berettiget.

Fortsættes s. 22

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

21

TIDSFRIST: ANMODNING OM UDBETALING UNDER GARANTIEN Det har stor betydning, hvornår selve anmodningen om udbetaling under garantien sker.

Stridspunktet i retspraksis har særligt været, hvilken begivenhed der udløser >>aflevering har fundet sted<<, fordi det tidspunkt medfører, at garantien nedskrives fra 15 % til 10 %.

Den retningsgivende dom på området er en højesteretsdom fra 2018 (U.2019.446H).

I sagen var spørgsmålet, hvorvidt stadeforretningen skulle sidestilles med en aflevering. Sagen angik en ophævet entreprisekontrakt som følge af misligholdelse.

Underentreprenøren gik konkurs samme dag. Der blev gennemført en stadeforretning, og først mere end et år efter modtagelsen af stadeopgørelsen anmodede man om udbetaling under garantien.

Højesteret kom frem til, at ophævelsen af entreprisekontrakten medførte ophør af ret og pligt for entreprenøren til at færdiggøre entreprisen. Derfor måtte arbejdet anses for afsluttet i den stand, som det blev konstateret ved stadeopgørelsen efter stadeforretningen.

Højesteret anførte videre, at stadeforretningen, der blev gennemført i overensstemmelse med AB 92 § 44, efter omstændighederne måtte sidestilles med aflevering i relation til garantierklæringens vilkår om, at garantien udgør 15 % af entreprisesummen, indtil aflevering har fundet sted, og at den nedskrives til 10 %, når aflevering har fundet sted, og til 2 % et år efter aflevering, såfremt bygherren ikke forinden skriftligt har fremsat krav om afhjælpning.

Fordi anmodningen om udbetaling under garantien skete mere end et år efter stadeforretningen, og der ikke forinden var rejst et mangelkrav, var garantien nedskrevet til 2 %.

Den afgørelse betød, at man som bygherre (udlejer) skulle gøre sig overvejelser om, hvordan man kunne dokumentere sit tab, uden man samtidig igangsatte en nedskrivning fra 15 % til 10 %.

I juli 2023 er der dog afsagt en sagkyndig beslutning som nuancerer spørgsmålet. Den er trykt i TBB.2023.983.

- at nedskrivning ikke hindres ved, at der tages forbehold for at fremsætte et krav.

Sagens kerne var, hvornår i forløbet af en ophævelse, stadeforretning og stadeopgørelse nedskrivning >>herefter<< er sket, og hvad der tidsmæssigt kræves for, at et krav om udbetaling af garantien er sket >>forinden<< .

Dette tidsperspektiv mente den sagkyndige ikke var afklaret i forbindelse med afgørelsen fra Højesteret, fordi bygherren havde fremsat krav om udbetaling mere end et år efter stadeforretningens gennemførelse. Højesteret havde derfor ikke haft anledning til at tage stilling til det.

Den sagkyndige kom frem til, at stadeforretningens afslutning ofte er nødvendig for at opgøre erstatningskravet, når der sker ophævelse i forbindelse med en entreprenørs konkurs.

Fordi stadeforretningen først afklares med fremsendelsen af stadeopgørelsen og omkostningsopgørelsen, må >>aflevering har fundet sted<< sidestilles med tidspunktet for modtagelsen af disse to. Den sagkyndige kom derfor frem til, at man i snæver forbindelse efter modtagelse af stadeopgørelsen og omkostningsopgørelsen kan kræve udbetaling uden garantien rammes af nedskrivningen.

Fordi totalentreprenøren havde krævet udbetaling fem arbejdsdage efter modtagelse af omkostningsopgørelsen, var garantien ikke nedskrevet fra 15 % til 10 %. ”Snæver forbindelse” er den sagkyndiges ordvalg. Hvorvidt det er for at indikere, at man har mere tid end ”uden ugrundet ophold” fremgår ikke.

Man må bare konkludere, at der ikke må gå lang tid mellem modtagelsen af opgørelserne og anmodningen om udbetaling.

Min anbefaling er, at man allerede ved modtagelse af stadeopgørelsen, og ikke først ved omkostningsopgørelsen, anmoder om udbetaling af garantien.

TJEKLISTEN Hvis man er så uheldig, at en entreprenør går konkurs, inden arbejdet er afsluttet, gælder det om at få afklaret følgende:

Sagen omhandlede en totalentreprenør, som anmodede om udbetaling af den fulde garanti (15 %).

• Skab overblik over økonomien – hvad er indtil videre betalt i aconto, og hvad resterer der af entreprisesummen

Udbetalingsanmodningen skete fem arbejdsdage efter modtagelsen af omkostningsopgørelsen fra Voldgiftsnævnet, Byggeri og Anlæg.

• Anmod om kurators stillingtagen til, om konkursboet vil indtræde i entrepriseaftalen

Garanten gjorde, bl.a. med henvisning til afgørelsen fra Højesteret, gældende, at garantien blev nedskrevet til 10 %, fordi anmodningen om udbetaling først skete efter stadeforretningens gennemførelse.

• Udlever hverken materialer eller materiel til den konkursramte entreprenør

Den sagkyndige kom frem til:

• Afklar stadet – sædvanligvis ved gennemførelse af stadeforretning gennem Voldgiftsnævnet, Byggeri & Anlæg

- at det må følge af Højesterets praksis, at stadeforretningen sidestilles med aflevering i relation til vilkårene om nedskrivning

• Afklar om der er stillet garanti og under hvilke vilkår, så der kan anmodes om udbetaling på det rigtige tidspunkt.

- at krav om udbetaling af garantien, der er fremsat forinden, berøres ikke af nedskrivningen

22

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

GØR DET NEMT AT UDVEKSLE DATA OM FORBRUG Lovpligtige fordelingsregnskaber

Automatisk udveksling af data

• Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo

• Fuld integration mellem Techem og Unik Bolig m.fl.

Din genvej til

&

GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER

Fokus på ressourcer

23

LEJERS FRAFLYTNING I UTIDE hvornår har udlejer mulighed for ophævelse?

n udlejer af et boliglejemål kan hæve en lejekontrakt, når en lejer fraflytter det lejede i utide og uden aftale med udlejeren. Det følger direkte af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Bestemmelsen skal hindre, at en beboelseslejlighed, hvor lejer fortsat betaler husleje, står ubenyttet hen, eller at lejer – efter selv at være fraflyttet – foretager en ulovlig fremleje.

E

Denne artikel vil dykke ned i bestemmelsens indhold, herunder belyse de muligheder og begrænsninger, som bestemmelsen giver udlejer. For hvad betyder det, at en lejer er fraflyttet i utide, og hvornår kan man som udlejer reagere? Bestemmelsen er særligt relevant i relation til bofællesskaber, hvor ”lejer” udgøres af flere personer i fællesskab og hvor der ikke sjældent sker udskiftning i lejerkredsen.

HVORNÅR ER LEJER FRAFLYTTET I UTIDE Hvorvidt der er sket fraflytning (i utide), selvom huslejen fortsat betales, skal afgøres efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det skal skønnes, om lejer – ved sin manglende eller begrænsede benyttelse af lejemålet – reelt og permanent må antages at have taget bopæl et andet sted. Retspraksis er i høj grad med til at sætte rammerne for, hvornår dette er tilfældet. I praksis er der tit tale om et vanskeligt skøn, men af retspraksis kan alligevel udledes nogle enkelte holdepunkter.

Af retspraksis fremgår det, at følgende bl.a. kan være indicier for lejers fraflytning i utide; 1. Lejers manglende forbrug af varme, el og vand,

SKRIBENT

2. Ændring af folkeregisteradresse, og

Advokat Maria Duus, Focus Advokater

3. Lejer har flyttet sine møbler.

4. Lejemålet bærer præg af, at det ikke bliver brugt.

At en fraflytning er permanent betyder, at lejeren ikke har til hensigt at vende tilbage til lejemålet.

Ovennævnte er dog ikke entydige beviser for, at lejer er fraflyttet. Omvendt er det f.eks. heller ikke et bevis for, at lejer ikke er fraflyttet, hvis lejers møbler fortsat findes i lejemålet eller lejer fortsat har folkeregisteradresse på ejendommen.

Des flere beviser udlejer kan sikre sig, des større sandsynlighed for, at udlejer af retten kan få medhold i, at lejer faktisk var fraflyttet lejemålet.

I en nyere landsretsafgørelse (TBB 2023.779 V) fremgik det bl.a.,”… at postkassen ikke var tømt, og at lejemålet fremstod beskidt, men fuldt møbleret. Det var ikke muligt at konstatere, om varmen var slukket eller tændt. Der sås et muggent franskbrød på køkkenbordet…” og en ejendomsfunktionær forklarede, at han ikke havde set lejeren opholde sig i lejemålet i flere år. Boligforeningen (udlejer) havde i en længere periode ordnet lejerens have i alt 6 gange, fordi lejeren ikke selv vedligeholdt den.

En af de øvrige beboere havde fortalt, at hun ikke havde set lejeren i ca. 2 år. Huslejen blev betalt via Kommunen. I sagen fandt fogedretten det ikke bevist, at lejeren var fraflyttet; men det gjorde landsretten ud fra forklaringerne og omstændighederne. I en tilsvarende afgørelse (TBB 2021.520 Ø) blev der, sammen med forklaringer om, at lejeren alene kom i lejemålet efter post en gang imellem, lagt særligt vægt på, at der ikke var registreret et forbrug af el i lejemålet i en lang periode.

Det skal også nævnes, at en lejer reelt godt kan være fraflyttet et lejemål, selvom lejer fra tid til anden opholder sig i lejemålet i mindre omfang. De midlertidige fraværsgrunde, lejer her kan påberåbe sig med henblik på at undgå ophævelse, må være de samme, som berettiger til fremleje af beboelseslejligheder i deres helhed, f.eks. sygdom eller forretningsrejse – eller at

24

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

lejeren i en sommerperiode opholder sig i sit sommerhus. Lejers fravær må ikke være begrundet i, at lejer blot ikke ønsker at bebo lejligheden i en periode, men der skal være en konkret årsag til fraværet. Kan lejer ikke påberåbe sig en lovlig og midlertidig fraværsgrund i tilfælde, hvor lejer kun i mindre omfang opholder sig i lejemålet, vil lejer være fraflyttet lejemålet i utide.

Omfattet af bestemmelsen kan også være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i lejemålet, da dette kan sidestilles med fraflytning i utide.

Endeligt skal det nævnes, at har lejer opsagt det lejede og er fraflyttet før udløbet af opsigelsesperioden, er der i teorien sket fraflytning i utide, men eftersom lejer har sagt op, kan fraværet ikke anses som misligholdelse.

LEJEFORHOLD MED FLERE LEJERE Er et lejemål udlejet til flere lejere, opstår spørgsmålet, om en eller flere af disse lejeres fraflytning berettiger udlejer til at skride til ophævelse på baggrund af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4, over for den eller de tilbageværende, så længe lejemålet fortsat bebos af disse.

Når formålet med bestemmelsen primært er at sikre, at et lejemål ikke står ubenyttet hen, må det korrekte i mangel af anden aftale være, at der ikke kan ophæves i tilfælde, hvor lejemålet fortsat bebos af én af lejerne (så længe denne fortsat står på lejekontrakten). I forlængelse af dette skal det dog nævnes, at den/de fraflyttede lejere fortsat hæfter for alle forpligtelser i henhold til lejeaftalen, hvorfor udlejers retsstilling ikke forringes ved dette synspunkt.

Ovennævnte synspunkt understøttes af U.2022.4507Ø, hvor et lejemål med to lejere ikke kunne ophæves alene som følge af den ene lejers fraflytning. Begge lejere havde boet i lejemålet fra lejeforholdets begyndelsestidspunkt. På et tidspunkt bad den ene lejer udlejer om at blive slettet af lejekontrakten, hvilket udlejer afslog. I denne forbindelse bemærkede udlejer, at ønskede denne lejer at fraflytte, skulle lejekontrakten opsiges. Den pågældende lejer fraflyttede imidlertid alligevel lejemålet, uden at lejekontrakten var blevet opsagt, hvilket udlejer fandt ud af. På denne baggrund ophævede udlejer lejeforholdet med henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4.

Ophævelsen blev tilsidesat af både boligretten og landsretten.

Landsretten bemærkede i øvrigt, at ”… det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed var tilkendegivet L1 og L2, at det var en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det var beboet af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kunne berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket”.

Ovennævnte afgørelse åbner måske i særlige tilfælde op for, at udlejer kan betinge et lejeforhold af, at den oprindelige lejerkreds ikke ændres, dvs. således at udlejer vil kunne skride til ophævelse, hvis blot én af lejerne fraflytter lejemålet. Men der skal være vægtige og konkrete grunde til dette – udover at det skal fremgå tydeligt overfor lejerne. Lejerne hæfter jo, uanset at de er fraflyttet, for betalinger mv. Dette skal holdes op imod, at det for udlejer bliver mere ”bøvlet” rent administrativt, hvis man f.eks. skal indkalde fraflyttede lejere til flyttesyn eller sende dem påkrav.

Sammenfattende kan det konkluderes, at det kræver en række undersøgelser fra udlejers side – og dokumentation – for at man kan bevise, at en lejer er fraflyttet i utide.

OPHÆVELSEN Når udlejer har konstateret, at lejer er fraflyttet et lejemål i utide, kan udlejer skride til en ophævelse af lejemålet ved at sende en ophævelsesskrivelse til lejer. Det er udlejer, der har

M AGA SI N ET

DA N SK E

bevisbyrden for, at lejer er fraflyttet i utide. Denne bevisbyrde kan løftes på mange måder, herunder ved at fremlægge en udskrift fra folkeregistret, vidneforklaringer, billeder af de faktiske forhold omkring dørskilte mv., jf. også den refererede dom ovenfor.

Lejer kan undgå ophævelse, hvis det af lejer kan godtgøres, at lejer er flyttet tilbage til lejemålet, inden udlejerens ophævelse når frem til lejer. Derfor er det også vigtigt, at udlejer handler hurtigt, når udlejer har konstateret, at lejer er fraflyttet i utide og udlejer har sikret sig bevis herfor.

Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 om lejers fraflytning i utide hænger uløseligt sammen med lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6 om lejers uberettigede overladelse af brugsretten til lejemålet til en anden. Dette da en lejer, som uretmæssigt fraflytter lejemålet uden aftale med udlejer, ofte fremlejer lejemålet ulovligt. Som i alle andre ophævelsessituationer er det også her vigtigt, at udlejer anvender den rette lovbestemmelse ved en ophævelse af et lejemål. Det skyldes, at en ophævelse efter nr. 6 (uberettiget overladen af brugen) forudsætter en forudgående påmindelse, mens ophævelse efter nr. 4 (fraflytning i utide) ikke gør.

Anvendes den forkerte lovbestemmelse, vil ophævelsen ikke blive anerkendt. Er udlejer i tvivl, om lejer – udover at være fraflyttet i utide – fremlejer det lejede og at fremlejen er ulovlig, fordi den er i strid med lejelovens bestemmelser (lejeren har ret til at fremleje efter betingelserne i lejelovens § 157 og § 158 – dette kan man ikke aftale sig ud af i lejekontrakten), kan udlejer i sin ophævelsesskrivelse henvise til begge lovbestemmelser, hvis blot udlejer forinden ophævelsen har sendt en påmindelse til lejer om at ophøre med den uberettigede overladelse af brugsretten til lejemålet til en anden. Denne fremgangsmåde er anerkendt i retspraksis.

Et andet spørgsmål er, hvortil udlejer skal sende en ophævelsesskrivelse, når nu udlejer er bekendt med, at lejer er fraflyttet. Derfor skal udlejer udvise forsigtighed med at sende ophævelsesskrivelsen til lejemålets fysiske adresse. Hvis det er muligt, må udlejer sende ophævelsen til lejers e-mail eller til en fysisk adresse, hvor det må formodes, at lejeren kan få kendskab til ophævelsen. Udlejer kan i nogle tilfælde være blevet bekendt med lejers nye adresse via folkeregisteroplysning og i en sådan situation, skal ophævelsen sendes til denne nye adresse, for at få retsvirkning. Er udlejer ikke bekendt med lejers nye adresse, er det tilstrækkeligt, at udlejer fremsender ophævelsesskrivelsen til lejemålets adresse, da dette er lejers senest kendte adresse. Udlejer er ikke forpligtet til at fremskaffe en folkeregisteroplysning på lejer, men det anbefales gjort, således at ophævelsesskrivelsen fremsendes til den rette modtager, nemlig lejer.

Har et lejeforhold flere lejere, skal en ophævelsesskrivelse fremsendes til alle lejere, dvs. på hver deres senest kendte adresse, for at blive anerkendt.

• Administration af bolig og erhvervslejemål • Forbrugsregnskaber • Bogholderi og regnskab • Moms • Lejeret SANDRA & JAN BASTRUP PEDERSEN 9500 Hobro jan@fredensvang.com

Tlf: 20 65 95 04

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

FREDENSVANG.COM

25

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

Owner: No.: Issued: Valid to:

DESIGNA A/S MD-23027-EN 10-03-2023 10-03-2028

EPD 3rd PARTY VERIFIED

VERIFIED ENVIRONMENTAL PRODUCT DECLARATION | ISO 14025 & EN 15804

NYHED Vi kan nu fremvise en EPD (miljøvaredeklaration), som dokumenterer det totale klimaaftryk på vores inventarog køkkenløsninger.

Miljøvaredeklarationen er udarbejdet af Teknologisk Institut og har til formål at dokumentere en køkkenløsnings miljøaftryk ud fra en lang række parametre som tager højde for både produkt, proces og transport.

Læs mere her designa.dk/certificeringer

Specialiseret service Specialiseret service og kontante fordele og kontante fordele Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange betyder, at du som udlejer får personlig service og telefonkøer. direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt Ingen binding og ingen gebyrer telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver telefonkøer. kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Spar administrativ tid!

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger det aktuelle forbrug i perioden Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for så du kan se, om Norlys er det rette for din forening det aktuelle forbrug i perioden

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på så du kan se, om Norlys er det rette for din forening 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Læs mere på norlys.dk/boligforening 2422 Annonce 210x280mm_vers2.indd 1

05/01/2022 08.27

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

L E J E R E VA R PA R T I S AG F O R H Å N D S GODKENDELSE AF LEJEFORHØJELSE

SKRIBENT Cand. jur. Ulrik Kjær

HVAD BETYDER DET AT MAN ER PART?

Folketingets Ombudsmand definerer det således, at Forvaltningsloven giver parter i afgørelsessager en række rettigheder over for den pågældende myndighed. Det omfatter bl.a. ret til partshøring, begrundelse, partsaktindsigt og partsrepræsentation.

Formålet med disse rettigheder er dels at styrke parternes retssikkerhed over for forvaltningen, dels at give forvaltningen det bedst mulige grundlag for at træffe en korrekt afgørelse. Det er derfor af stor betydning, at forvaltningen er opmærksom på, om en borger er part i en sag.

Bl.a. ansøgere, klagere og personer, som et krav, forbud eller påbud vil blive rettet til, er parter. Begrebet omfatter således typisk den eller dem, som afgørelsen i en sag vil blive stilet til (adressaten). Men andre kan også være parter. Det afhænger af, om de kan anses for at have en væsentlig, individuel og retlig interesse i sagen og dens udfald.

HØJESTERETS DOM:

Højesteret indledte med at slå fast, at huslejenævnet den 7. marts 2019 traf afgørelse i sagen om forhåndsgodkendelse, der må anses for en sag, hvori der er eller vil blive truffet afgørelse af en forvaltningsmyndighed, jf. forvaltningslovens § 2, stk. 1.

Spørgsmålet for Højesteret var derfor, om lejerne var part i denne sag. Der var ikke i den dagældende lejelovgivning en særskilt regulering af, om lejerne skal anses for part i forbindelse med huslejenævnets behandling af sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2 (nu lejelovens § 132, stk. 1).

Spørgsmålet var herefter, om lejerne opfyldte de almindelige forvaltningsretlige betingelser for at være part. En person er efter disse betingelser part i en afgørelsessag, hvis den pågældende har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af sagen.

Højesteret fandt, at lejerne havde en sådan interesse i udfaldet af sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsfor-

28

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

I Magasinet Danske Udlejere 05/2023 omtalte vi en dom fra Østre Landsret om hvorvidt lejere havde partstatus når udlejer anmodede huslejenævnet om forhåndsgodkendelse til lejeforhøjelse. Som så mange gange før, nåede højesteret til et andet resultat end byret og landsret. For så vidt angår omtalen af byrets- og landsretsdommen henvises til tidligere artikel.

højelserne, at de opfyldte de nævnte betingelser for at være part i sagen.

Højesteret lagde vægt på, at huslejenævnet traf afgørelse om størrelsen af den leje, som udlejeren kunne opkræve, hvis forbedringsarbejderne blev gennemført, jf. lejelovens § 59 a, stk. 1 og 2 (nu lejelovens § 132, stk. 1), og at det fulgte af § 59 b, stk. 4 (nu lejelovens § 132, stk. 6), at huslejenævnet alene kunne ændre den forhåndsgodkendte leje, hvis der var tale om ændrede forhold. En fravigelse af, at personer, der opfylder de ovennævnte almindelige forvaltningsretlige betingelser, skulle anses for part i en afgørelsessag, måtte kræve klare holdepunkter i lovgivningen. Højesteret fandt, at der i den dagældende lejelovgivning ikke forelå sådanne klare holdepunkter. På den anførte baggrund fandt Højesteret, at huslejenævnet burde have anset lejerne for part i sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsen.

Højesteret tog derfor lejernes påstand til følge. Under hensyn til sagens karakter skulle udlejer og appellanterne (lejerne) ikke betale sagsomkostninger til den anden part.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER

Højesteret har således en gang for alle slået fast, at lejerne i denne type af sager er at betragte som part i sagen.

Dette er også antaget for så vidt angår den tidligere lejelovgivning i Lejeloven med kommentarer (2015) s. 574, hvor Martin Birk direkte nævner at de berørte lejere er at betragte som parter i en sag om forhåndsgodkendelse.

Det er værd at bemærke, at højesteret i sin begrundelse bruger begrebet at en fravigelse kræver klare holdepunkter i lejelovgivningen. Det er et sprogbrug der også er blevet benyttet i andre sammenhænge, bl.a. at særskilt afregning af vand kræver individuelle vandmålere og at udgifter til bl.a. renovation samt udlejers udgift til PBS kræver særskilt hjemmel for at kunne opkræves ud over lejen.

Dommen er trykt i U 2023.5051 HD og T:BB 2023.890.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

29

SKRIBENT Jakob Juul-Sandberg, videnadvokat, ph.d., Focus Advokater P/S

L E J E L O V E N S A N S VA R S B E S TE M M E L S E R FAN DT I KKE ANVENDELSE I EN ANDELSBOLIGFORENING en højesteretsdom med mulig betydning for mange andelsboligforeninger

30

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

vem bærer ansvaret, hvis en håndværker begår en fejl ved udførelse af arbejder i en andelsbolig, der fører til skader på andelsboligforeningens fællesejendom og hos andre andelshavere?

andelshaveren nu må rette deres krav mod hovedentreprenøren (som den ansvarlige for at have entreret med elektrikeren, der begik fejlen). Denne sag var anlagt; men stillet i bero indtil resultatet fra Højesteret forelå.

En ny Højesteretsdom omhandler dette spørgsmål – og svaret er måske overraskende – og bør føre til, at mange andelsboligforeninger skal overveje at ændre deres vedtægter. Læs mere her.

FOCUS ADVOKATER BEMÆRKER Set fra de to andelshaveres synspunkt er sagens resultat naturligvis positivt – de hæfter ikke for en professionel håndværkers fejl overfor andre. Set fra andelsboligforeningens synspunkt er resultatet knap så positivt, da foreningen ikke kan henholde sig til sine medlemmer, når installationsarbejder i medlemmernes egne lejligheder fører til skader på fællesejendom eller hos andre andelshavere. Medmindre de pågældende andelshavere selv har udvist skyld ved udførelsen af arbejderne. Efter lejelovens regler er en lejer erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede; men disse udvidede ansvarsregler gælder efter Højesterets dom ikke for andelsboligforeninger – eller for ejerforeninger må man også kunne lægge til grund.

H

HØJESTERETS DOM AF DEN 25. AUGUST 2023 To samboende andelshavere i en andelsboligforening fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med en hovedentreprenør om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af elgulvvarme i badeværelset havde hovedentreprenøren engageret en elektriker som underentreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på en anden andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Herefter opstod der en tvist om, hvem der hæftede for skaden – og vis forsikring, der dermed skulle betale. Parterne var enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.

Byretten havde afvist, at andelshaverne havde et ansvar.

Landsretten var nået til et andet resultat. For Højesteret angik sagen alene, hvorvidt de to andelshavere efter en analogi af lejelovens regler om en lejers objektive ansvar, og om en lejers hæftelsesansvar var erstatningsansvarlige for de tab, som andelsboligforeningen og den anden andelshaver havde lidt.

Højesteret udtalte, at lejelovens regler om objektivt ansvar mv. finder anvendelse på lejeforhold, det vil sige hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågældende ikke selv ejer.

Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer og har part i. Det indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en udlejers interesser og lejerens interesser ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening.

Det medfører, at andelsboligforeningen skal henholde sig til en håndværker – enten direkte eller til den entreprenør, der havde antaget håndværkeren i underentreprise. Det kan indebære en risiko for, at denne ikke kan betale, eller der kan opstå tvist om, hvor ansvaret i sidste ende skal placeres.

En mulig løsning er, at andelsboligforeningen positivt angiver i sine vedtægter, at lejelovens ansvars-regler gælder i foreningen, så andelshaveren er objektivt ansvarlig for skader udført i andelsboligen, uanset om der er en selvstændig håndværker, der har udført dem. Dermed må andelshaveren selv sørge for at videreføre et eventuelt erstatningsansvar mod den håndværker, der har udført arbejd-erne. Dertil må der eventuelt kunne stilles et krav om forsikringsdækning. Resultatet vil være, at det ikke er fællesskabet, der skal bære risiko for betalingsevne, vilje eller ansvarsplacering i en sådan sag. Der kan naturligvis også være andre bestemmelser i vedtægterne, der samtidig kan tilrettes, hvis man i foreningen har troet eller lagt til grund, at lejelovens regler finder anvendelse, uden at det direkte er angivet.

Højesteret udtalte videre, at i den foreliggende sag udsprang de rejste erstatningskrav af en vandskade som følge af en selvstændigt virkende entreprenørs (elektrikerens) skadegørende handlinger uden for kontrakt, og at det følger af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, at den, der har indgået aftalen med håndværkeren, som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.

På den baggrund fastslog Højesteret, at der ikke var grundlag for at pålægge de to samboende andelshavere erstatningsansvar for vandskaden over for hverken foreningen eller en anden andelshaver efter en analogi af lejelovens bestemmelser om ansvar.

Konsekvensen af afgørelsen vil være, at andelsboligforeningen og

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

31

K

L

U

M

M

E

DAS KAPITAL

32

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

KLUMMESKRIBENT Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Der er ikke mange økonomer, der længere bliver undervist i den marxistiske økonomiske teori. Alligevel kommer jeg til at tænke på dette hovedværk, når jeg ser ind i den regulatoriske lovmølle der kværner og kværner. Det ser ud til, at kapital er svaret på alt, når det går op og ned her i vores samfund. I sidste ende betyder det, at banker og realkreditinstitutter er så velpolstret og så krævende, at ingen længere kan låne medmindre de kommer med en stor del af pengene selv. Når ejendomspriserne igen begynder at stige som følge af strukturelmangel på udlejningsejendomme skal man huske at glæde sig over at intet realkreditinstitut gik ned. et går op og ned i showbusiness, der tror jeg alle er

D klar over. Tilsvarende går ejendomspriserne også op

og ned. I modsætning til showbusiness går ejendomspriserne imidlertid mest op. Det ændrer dog ikke på, at begge perioder er der over tid, er det således ikke risikofrit at investere i ejendomme. Det er de fleste investorer klar over og tilsvarende långiver. Så langt så godt.

Netop på långiversiden skal banker og realkreditinstitutter holde kapital således, at de har noget at stå i mod med, hvis krisen skulle begynde at kradse. I den gamle bog af Karl Marx - kapitalen – er det beskrevet, hvordan kriser løbende opstår. Over de seneste år 15 år har vi oplevet, hvordan krisen rammer lige fra subprime lån i USA, der udløste finanskrisen, til Covid-19 pandemien.

De enkelte kriser har typisk, hver deres egen fortælling og ofte er det noget udefra, der giver anledning til at en ligevægt slås ud af balance. I modsætning til Karl Marx ved vi i dag, at markedet selv kan løse disse krise via en tilpasning.

Noget af tilpasningen kan imidlertid være ubehagelig i form af konkurser, arbejdsløshed mv. Det vil man gerne undgå i stor stil, hvorfor man netop stiller krav om polstring hos långiver så man kan modstå kriser uden at gå ned. Ideen er, at man gerne vil skabe finansiel stabilitet, således at kriser minimeres fremfor at de forværres ved, at der kommer uro i det finansielle system. Det er også fint nok.

Den kapital der holdes kan således ses, som en slags forsikring mod dårlige tider. Kapital er således en slags råvarer i det finansielle system. Det koster imidlertid penge at opbygge et råvarelager, men det koster også penge at have lageret kørende. Den kapital der holdes på langer skal forrentes. Det kræver de investorer der leverer kapitalen præcis på samme måde, som når en køber af en ejendom ikke kun gør det fordi han/hun synes at ejendommen er smuk, men fordi man forventer et afkast. Realkreditinstitutter og Banker har ikke en pengetank som Joachim von And fyldt med fantasimillioner. Det er således ikke gratis at polstre sig til dårlige tider. Derfor er det løbende en afvejning, hvor meget kapital skal man holde kontra det udlån man har.

Der tegner sig imidlertid en tendens i vores samfund, at kapital er svaret på alt. Under finanskrisen og tiden derefter faldt ejendommene som bekendt i pris. Det medførte, at der blev stillet krav om, at banker og realkreditinstitutter

M AGA SI N ET

DA N SK E

skulle holde mere kapital. Så de en anden gang var bedre polstret til modgang i ejendomsmarkedet. Institutterne skulle kunne modstå store fald i de risikovægtede aktiver.

Den kapitalopbygning er sket i samtlige institutter mod, at det generelt er blevet dyrere at låne målt i bidrag pr. ny udlånte krone.

Efter covid er boligpriserne som bekendt steget. De risikovægtede aktiver er således blevet mere værd. Ud fra den logik er svaret, at banker og realkreditinstitutter skal kapitaliseres yderligere for at kunne modstå eventuelle prisfald fremadrettet. Seneste eksempel på dette er, at Det Systemiske Risiko Råd har stillet forslag om, at der skal indføres yderligere en kapitalbuffer i banker og realkreditinstitutter mod udlån til udlejningsejendomme. Den slags kommer imidlertid med en pris.

Så hvis svaret er, at uanset om ejendomspriserne går op eller ned, så skal der rejses kapital. Ja så ender vi med, at det bliver meget dyrt at låne i Danmark. Ultimativt vil vi ende i en situation, hvor der skal stilles kapital for krone til krone.

Sker det bliver lånemarkedet meget hurtigt en lukket klub.

Summen af kardemommen bliver, at det bliver vanskeligere at få projekter til at hænge sammen i forhold til boligudlejning. Det vil vise sig i få transaktioner og næste fase er, at byggeriet af nye ejendomme bremser voldsomt op. Byggekranerne vil forsvinde i takt med, at det igangsatte bliver færdigt.

Strukturelt kommer vi til at mangle boliger på et tidspunkt, som følge af befolkningsudviklingen og sambos-mønstre og når det sker, vil ejendomspriserne endnu en gang stikke af pga. opbremsningen i byggeriet.

Har man adaptive forventninger, så bliver svaret formentlig til den tid, at den finansielle sektor skal polstre sig med yderligere kapital. Jeg ved det ikke altid er rationelt at have adaptive forventninger – men lige nu er svaret på alt - mere kapital i banker og realkreditinstitutter – hvorfor skulle det ændre sig? Så når næste prisboom kommer og det gør det en dag – så håber jeg at politikerne vil glæde sig over, at ingen banker eller realkreditinstitutter er gået ned fremfor at tale om det forfærdelige i, at de unge og dårligt stillede ikke kan komme ind på boligmarkedet. Lige nu kan man i hvert fald ikke få begge dele, hvis svaret på alt er mere kapital.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

33

SKRIBENT Advokatfuldmægtig Helene Thorseth Henriksen DAHL Advokatpartnerselskab

NYE REGLER OM STIGNINGSBEGRÆNSNINGSORDNING FOR GRUNDSKYLD

34

M AGA SI N ET

DA N SK E

Ved indførelsen af den nye ejendomsskattelov, der trådte i kraft den 1. juli 2023, blev blandt andet indført en stigningsbegrænsningsordning for grundskyld, der skaber en implicit rabat for blandt andet erhvervsejendomme, ved at der sættes et loft over, hvor meget grundskylden kan stige som følge af de nye vurderinger.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

HVEM ER OMFATTET AF STIGNINGSBEGRÆNSNINGSORDNINGEN? Stigningsbegrænsningsordningen gælder for både fysiske personer, der ejer fast ejendom alene eller i sameje med juridiske personer og for juridiske personer generelt.

Herefter ser man på, hvad grundskylden er, når man tager grundskylden for det nærmest forudgående kalenderår med tillæg af 4,75 pct. af den fuldt indfasede grundskyld. Ved opgørelsen af grundskylden for almene boliger vil der dog alene ske et tillæg af 3,5 pct. til og med kalenderåret 2040.

For fysiske personer er det dog afgørende, hvilken ejendomstype der er tale om. Stigningsbegrænsningsordningen finder nemlig alene anvendelse, når der eksempelvis er tale om erhvervsejendomme, andelsboliger, almene boliger, boliger i kolonihaveområder eller produktionsjord.

For at forstå, hvordan tillægget beregnes, illustreres det med et eksempel.

For fysiske personer, der ejer fast ejendom sammen med en juridisk person, er det uden betydning, hvilken type ejendom der er tale om. Her er det alene afgørende, at ejendommen ejes i sameje mellem en fysisk- og en juridisk person.

For juridiske personer, som anparts- og aktieselskaber, er det ligeledes uden betydning, hvilken type ejendom der er tale om. Stigningsbegrænsningsordningen gælder uanset.

Fysiske personer, der ejer landbrugsejendomme eller almindelige ejerboliger såsom parcelhuse eller ejerlejligheder, er derfor ikke omfattet af stigningsbegrænsningsordningen.

De vil i stedet være omfattet af ejendomsskattelovens rabatordning, som ligeledes giver ejere af denne ejendomstype en skatterabat.

Ordningen gælder alene for danske ejendomme, og udenlandske ejendomme er således ikke omfattet. Man vil således ikke være omfattet, hvis man eksempelvis ejer en feriebolig eller erhvervsejendom i udlandet.

HVAD INDEHOLDER STIGNINGSBEGRÆNSNINGSORDNINGEN? Stigningsbegrænsningsordningen skelner mellem, om der er tale om indkomståret 2024 eller 2025 og frem.

Ved fastsættelsen af grundskylden for 2024, opgøres grundskylden på to forskellige måder, hvorefter den fastsættes til det laveste af de to.

Man ser først på, hvad grundskylden ville blive, hvis den blev opgjort efter de nye regler i ejendomsskatteloven.

Derefter ser man på, hvad grundskylden vil blive, når den bliver opgjort efter de tidligere gældende regler i ejendomsbeskatningsloven for kalenderåret med anvendelse af den grundskyldspromille, som kommunalbestyrelsen fastsatte for 2023 med anvendelse af en reguleringsprocent på 2,8.

Hvis grundskylden for det forudgående kalenderår er 10.000 kr. og den fuldt indfasede grundskyld er 50.000 kr., vil grundskylden efter den sidstnævnte beregningsmåde udgøre 10.000 kr. med tillæg af 4,75 pct. af 50.000 kr., hvilket svarer til 2.375 kr. Grundskylden for kalenderåret vil derfor efter den sidstnævnte beregningsmetode udgøre 12.375 kr. Der tillægges herefter 2.375 kr. i årene fremover, til man når op på 50.000 kr.

Stigningsbegrænsningsordningen vil i 2025 alene anvendes, hvis grundskylden i 2024 blev fastsat til opgørelsen efter de gamle regler. Hvis grundskylden for 2024 er opgjort efter de nye regler, vil grundskylden allerede udgøre den fuldt indfasede grundskyld. Når grundskylden udgør den fuldt indfasede grundskyld, vil grundskylden herefter stige i takt med stigende grundværdier og stigende grundskyldspromiller.

Hvis grundskylden for et kalenderår kommer til at udgøre mere end grundskylden i det nærmest forudgående år med tillæg af 4,75 procent af det indeværende års grundskyld, vil stigningsbegrænsningen indtræde på ny. Ordningen genaktiveres derfor hver gang grundskylden udgør mere end grundskylden i det nærmest forudgående år med tillæg af 4,75 procent af det indeværende års grundskyld.

NYOPFØRTE ELLER OMKATEGORISEREDE EJENDOMME For nyopførte eller omkategoriserede ejendomme udgør grundskylden den fuldt indfasede grundskyld.

Dette skal ses i sammenhæng med, at før stigningsbegrænsningsordningen kan finde anvendelse, skal der være et forudgående kalenderår. Dette vil der ikke være, hvis der f.eks. er tale om en nyopført ejendom.

For det efterfølgende kalenderår vil stigningsbegrænsningsordningen dog kunne finde anvendelse, da der i så fald er et forudgående kalenderår at tage udgangspunkt i.

Grundskylden bliver således fastsat til det laveste af de to opgjorte beløb.

Det betyder, at man i kalenderåret 2024 ikke skal betale en højere grundskyld, end man ville skulle have gjort efter de gamle regler. Grundskylden for 2024 kan således højest udgøre grundskyldsniveauet for 2023 med tillæg af 2,8 procent.

Ved opgørelsen for 2025 og frem beregnes grundskylden igen på to måder.

Først og fremmest ser man på, hvad grundskylden er, når den er opgjort efter ejendomsskatteloven. Man ser derfor på, hvad den fuldt indfasede grundskyld er.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

35

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

UDLEJER LEVERER IKKE VAND Men - hvad med spildevandsafgift? andafledningsafgift, vandafledspildevandsafgift eller blot vandafgift er en afgift som alle ejendomsejere betaler til den lokale kommune, hvis ejendommen er er tilsluttet kloak og offentligt spildevandsanlæg. Vandafledningsafgiften er således en variabel forbrugsudgift ligesom vandforbruget, og den stiger derfor i takt med at vandforbruget øges.

V ningsbidrag,

Det betyder ifølge lejelovens § 72, stk.

6, at udlejeren kan opkræve lejer for vandafledningsafgift sammen med aconto vand. Såfremt udlejer IKKE leverer vand til lejemålet (f.eks. et udlejet parcelhus hvor lejer er tilmeldt som forbruger direkte hos vandværket) opkræver udlejer ikke aconto vand for selve forbruget.

UDLEJER MODTAGER AFREGNING PÅ VANDAFLEDNINGSAFGIFT FRA KOMMUNEN I de tilfælde, hvor udlejer ikke leverer vand til et lejemål – og lejer selv betaler aconto vand direkte til det lokale vandværk, vil udlejer alligevel 2 gange årligt modtage en opkrævning fra kommunen dækkende vandafledningsafgiften.

Denne vandafledningsafgift er en del af vandudgiften (§ 72, stk. 6) – og er således også en pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

36

FORMULAR G22 VISES HER Klik eller tryk her for at skrive modtagers navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr.

Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by Klik eller tryk her for at angive en dato.

Vedr. Vandregnskab for ejendommen/parcelhuset på Klik eller tryk her for at skrive adressen

Kære Klik eller tryk her for at skrive modtagers navn Jeg fremsender hermed det årlige vandregnskab for ovennævnte ejendom. Som du sikkert er klar over, så betaler du selv for vandforbruget direkte til Klik eller tryk her for at skrive tekst.

Som en del af den totale udgift til vand indgår også en vandafledningsafgift (dvs. den kommunale afgift som alle ejendomsejere skal betale, hvis deres ejendom er tilsluttet kloaker eller offentlige spildevandsanlæg – se evt. lejelovens § 72, stk. 6).

Vandregnskab for Klik eller tryk her for at skrive tekst Udlejer/ejer har modtaget årsregnskabet for vandafledningsgift: Klik eller tryk her for at angive en dato.

Lejers andel af den samlede udgift:Kr. Klik her for at skrive beløb Lejeren kan skriftligt gøre indsigelser mod de enkelte forbrugsregnskaber, senest seks uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes.

Ovennævnte beløb (som er en pligtig pengeydelse) er forfalden til betaling ved første huslejeindbetaling, der skal finde sted, når der er forløbet en måned efter forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.

Som bilag vedhæftes en kopi af opkrævningen fra: Klik eller tryk her for at skrive, hvem der har sendt afregningen til ejer.

ET LILLE VANDREGNSKAB

Med venlig hilsen

Udlejer – der har modtaget en opkrævning på vandafledningsafgiften – skal således opkræve vandafledningsafgiften overfor lejeren via et enkelt lille vandregnskab. Regnskabet, hvis eneste tal er beløbet som opkræves fra kommunen, kunne se således ud:

Klik her for at skrive navn

M AGA SI N ET

Brev G22 udarbejdet af Danske Udlejere, februar 2023. Anvendelse sker på eget ansvar Side 1 af 1

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

PÆDAGOGISK KUNNE DET VÆRE EN GOD IDE… Også at skrive ind i lejekontraktens § 11 – at: ”Selvom udlejer IKKE leverer vand til lejemålet (lejer tilmelder sig som forbruger hos X-vandværk – senest på overtagelsesdagen) skal lejer være opmærksom på, at der to gange årligt fra udlejer kommer en afregning for vandafledningsafgift.

Vandafledningsafgiften er en del af den totale udgift til vand og er derfor også en pligtig pengeydelse. Lejer skal således huske, at huslejen for august (??) og februar (??) også indeholder en ekstra udgift til vandafledningsafgift”

GYLDIGHEDSBETINGELSER FOR REGNSKABET:

TIL SIDST: ER DET ER KLOGT AF UDLEJER AF ET PARCELHUS AT LADE LEJER STÅ SOM FORBRUGER HOS VANDVÆRKET? Svaret er nok nej. Sagen er den, at de lokale vandværker i deres leveringsbetingelser forbeholder sig ret til at komme til ejeren af parcelhuset/rækkehuset i tilfælde af, at lejer ikke betaler sine acontobetalinger. Undertegnede har hørt om ejere, som pludselig står med en ”en større” regning fra det lokale vandværk dækkende lejers vandforbrug (udover udgiften til vandafledningsafgift). Restancen til vandværket er naturligvis også en pligtig pengeydelse, men hvis lejer ikke kan betale sit forbrug til vandværket, så kan denne nok heller ikke betale det til udlejer. Ved at opkræve månedlige acontobetalinger (både forbrug og vandafledningsafgift) vil ejeren hurtigt opdage, hvis lejeren ikke betaler. Bagdelen er, at udlejer skal lave et ”rigtigt” vandregnskab – og et ”rigtigt” vandregnskab SKAL som bekendt indeholde:

M AGA SI N ET

Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejers andel af de samlede udgifter

Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre skriftlig og begrundet indsigelse mod forbrugsregnskabet (senest 6 uger fra lejer har modtaget regnskabet)

Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om, hvornår udlejer har modtaget forbrugsopgørelsen fra det kollektive forsyningsselskab (hvis det konkret er tilfældet).

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

37

TELEFONISK MEDLEMSSERVICE Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

LEJERET:

Keld Frederiksen, Vinderup.............................tlf.: Mogens Broe-Andersen, Haderslev...........tlf.:

97 44 14 44 74 53 52 51

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Søren Ellerbæk, Esbjerg......................................tlf.:

79 12 54 55

Claus Moldt, Aarhus...............................................tlf.:

86 12 24 33

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.

Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

Martin Justesen, Fyn..............................................tlf.:

70 60 12 10

Christian Viuff, Fredericia...................................tlf.:

75 93 11 00

Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive.............tlf.:

46 14 67 19

Anne Evald, Aarhus.................................................tlf.:

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Kontor i Aarhus..........................................................tlf.:

Leon Vetter, Grenå...................................................tlf.: 87 58 95 00

EJENDOMSREGNSKAB:

87 39 37 29

SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:

Flemming Mørk Pedersen, Aarhus............tlf.: 20 16 60 30

DANSKE UDLEJERE:

86 18 51 55

Eigil Pedersen, Herning..........................................tlf.: 40 30 94 06 Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens............................................................................tlf.: 79 25 30 00 Olav Grønn Hansen....................................................tlf.: 40 44 93 02

MEDLEMSFORENINGER

38

Brønderslev Gr. ejerforening Formand: Svend Andersen

Nyborg Gr. ejerforening Formand: Charlotte Pohlmann

Udlejerforeningen Midt-Vest Formand: Adv. Eigil Pedersen

Danske Udlejere Vesthimmerland Formand: René Borg Vinther

Nørresundby Gr. ejerforening Formand: Anette Valentin

Udlejerforeningen Nordsjælland Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Djurslands Udlejerforening Formand: Johnny Kjærgaard

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening Direktør: Britta Jespersgaard

Udlejerforeningen Sjælland Formand: Lars Falster

Fredericia Gr. ejerforening Formand: Jens Bilde Jørgensen

Silkeborg Gr. ejerforening Formand: Flemming Jespersen

Udlejerforeningen Storstrømmen Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen

Frederikshavn Gr. ejerforening Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Skanderborg Gr. ejerforening Formand: Michael Mossin Juul

Udlejerforeningen Svendborg Formand: Adv. Michael Vestergaard

Holstebro Udlejerforening Formand: Lars Anton Pedersen

Skive Udlejerforening Formand: Adv. Keld Frederiksen

Horsens Udlejerforening Forretningsfører: Hans Kleberg

Struer Gr. ejerforening Formand: Helle Pedersen

Udlejerforeningen Sønderjylland Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Kolding Udlejerforening Formand: Adv. Claus Eland

Sønderborg Udlejerforening Formand: Claus H. Østergaard

Lemvig Gr. ejerforening Formand: Michael R. Madsen

Thisted Udlejerforening Formand: Louise Rosenkilde

Mariagerfjord Udlejerforening Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Udlejerforeningen Aarhus Formand Lars H. Rasmussen

Nordjyske Udlejere Formand: Martin Verwohlt

Udlejerforeningen Esbjerg Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

Udlejerforeningen Vestfyn Formand: Adv. Martin Justesen Vejle Grundejerforening Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm Viborg Udlejerforening Formand: Adv. Lars Kaasgaard

-

N R . 0 9/2 0 2 3

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

FORSIKRINGSORDNINGEN De ting her bør forsikringstageren vide Det skal ikke være nogen hemmelighed, forsikringsordningen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand har ikke været tilfredsstillende for Alm. Brand i flere år. Helt galt gik det desværre i forsikringsåret 2022 (1/10-2021 til 30/9-2022).

Skadeserstatningerne overgik præmieindtægterne med en procentsats, som vi aldrig tidligere har oplevet.

Skadeprocenten fortæller, at hver gang man får kr. 1.000 ind i præmie – udbetales kr. 1.890 i erstatning (efter selvrisiko er fratrukket).

Udover flere anmeldte skader, er skaderne også blevet væsentlig dyre at udbedre. Hertil skal tilføjes en håndfuld brandskader som altid er meget omkostningstunge. De hyppigste og dyreste skader er vandskader.

Derudover er der udgifter til administration, selve skadebehandlingen, bonus til medlemmer og vederlag til foreningen.

LØNSOMHEDSREGULERING – VARSLING AF MEDLEMMER SOM HAR HAFT SKADER I samarbejdsaftalen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand er indføjet en mulighed for, at Alm. Brand ved manglende lønsomhed på kundeniveau, kan regulere præmien og/eller selvrisiko i forbindelse med anmeldte skader.

Denne lønsomhedsregulering har forsikringsudvalget gennem hele foråret/sommeren 2023 forsøgt at undgå – eller minimere mest muligt. Det har lykkedes i visse tilfælde – og ikke i andre. Samlet set, er der lønsomhedsreguleret 181 policer. Alle disse policer har haft en skadeprocent på mellem 81% og 6.251%. Ud af 181 varslede policer havde 169 policer en skadeprocent på over 100%.

Det er ca. 3% af bestanden som bliver varslet pga. at medlemmet har haft en skader.

SKADEPROCENT Skadeprocenten udregnes ved at:

For ikke isoleret at kigge på bare ét ”uheldigt år”– kigger man som oftest på en op til femårig periode.

SKADEFREKVENSEN / IKKE SKADESBERETTIGEDE ANMELDELSER Kunder – dvs. forsikringstagere med færre end 3 skader blev friholdt af en lønsomhedsregulering.

Under overskriften skadefrekvens kommer også begrebet ”anmeldte skader – som enten ikke bliver til noget – eller ikke er dækningsberettigede”.

Hvis en forsikringstager, uden at undersøge om en given skade kan forventes at være skadesberettiget, anmelder en skade og denne registreres hos Alm. Brand, tæller denne med i kundens skadefrekvens. En del forsikringstager anmelder straks det, som kunne se ud som om det er en skade, men som så senere viser sig enten ikke at være en skade – eller ikke er skadeberettiget.

Når en skade anmeldes, går der en stor og kompliceret proces i gang hos forsikringsselskabet. Udover førnævnte kan det desuden tænkes, at der sendes en taksator ud. Processen og taksator koster penge..

Skade = f.eks. kr. 10.000 sat i forhold til præmien = f.eks. kr. 5.300 10.000 multipliceret med 100 divideret med 5.300 = Skadeprocent: 189%

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 9/2 0 2 3

39

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

RETUR I RENOVEREDE LOKALER EFTER MÅNEDERS ”GENHUSNING” I GRØNNEGADE ER VI ENDELIG RETUR I FREDENSGADE

8 måneder tog det at renovere de gamle lokaler i Fredensgade. Enhver der har beskæftiget sig med renovering af ældre ejendomme ved, at der med sikkerhed under både nedbrydningsprocessen og opbygningsprocessen opstår uventede problemer. Problemer kan som oftest ordnes, men det koster ekstra arbejder.

Det har vi også oplevet, men efter indflytningen er de mange byggemøder og interne diskussioner om forskellige løsningsmodeller (og økonomi) nu allerede glemt.

Vi er enormt stolte og glade for vores nye tidssvarende lokaler.

Tak til: Entreprenøren, arkitekten, de forskellige håndværkergrupper og personalet hos Danske Udlejere og Udlejerforeningen Aarhus. Tak til formand for Udlejerforeningen Aarhus Lars H. Rasmussen for et godt og konstruktivt samarbejde.

FLERRUMSKONTORET

KØKKEN FRA DESIGNA

KONTOR MOD GADEN

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

MØDELOKALE

Id-nr. 42424

Magasinpost SMP

SKRIBENT