Oktober 2023 - Magasinet Danske Udlejere

MAGASINET

DANSKE UDLEJERE Nr. 8 - Oktober - Årgang 2023

ARTIKEL

10 km nord for Aarhus er byen Nye ved at tage form. Tækker Group står, som den eneste investor, bag hele byen

Vi gør det svære lettere ARTIKEL

Hvad gør udlejer, hvis lejerne længe efter udlejers køb af en tilbudspligtig ejendom, ønsker den tilbudt som andel?

FORS IDEN Imponeret – det må være det første, man tænker, når man læser artiklen om Jørn Tækker og Tækker Group.

Nu handler artiklen nok mest om byen: NYE, men duoen bag NYE har formået at skabe en helt ny slags boform, hvor der plads til naturen, mennesker og fællesskabet.

I N D H O LD Magasin nr. 8 - Årgang 2023

3

Lederen: Velkommen tilbage til Folketinget

4-8

NYE

14-15

Kursus i Helsingør

22-23

Skimmelsvamp – ansvar og fordeling af udgifter

26-27

LL § 19, stk. 2 – hvordan dokumenterer man udgifterne?

32-33

Fokus på de foreløbige ejendomsvurderinger

FORMAND

R E DA K TI O N E N

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.danskeudlejere.dk

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk

A N S VA RS H AVE N D E R E DA K TØ R

ANNONCE OG P RO D U K TI O N

KO NTO R

Direktør Michael Preetzmann Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

L AYO U T Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

FORMAND

Danske Udlejere K E LD F R E D E R I KS E N

EDER

rmand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LE D E RE N Kære Folketingsmedlemmer - Velkommen tilbage til Folketinget å er vi kommet forbi den første tirsdag i oktober – og

S Folketingets åbning vedr. Folketingsåret 2023/2024 er

og nu havde ”sin egen ejer” bevirkede ikke, at ejendommen ændrede status til et småhus.

Vore 179 politikere skal nu vedtage love som ministeriernes embedsmænd har udarbejdet og fået gennemgået ved diverse udvalgsarbejde, hvor paragrafferne er blevet nærlæst – også for at undgå, at der efterfølgende skulle opstå problemer med fortolkning af de enkelte paragraffer.

Det er af stor betydning, om en ejendom kan karakteriseres som et småhus eller et ”storhus.” Eksempelvis i relation til bindingspligt til Grundejernes Investeringsfond. Det har også betydning i relation til, hvorledes huslejen skal fastsættes og reguleres og i relation til beregning af den omkostningsbestemte leje.

afholdt og arbejdet igangsat.

Dét ser vi ofte – og nu sker det igen. Derefter er det nødvendigt, at domstolene fortolker lovgivningen – dels, hvad der rent faktisk står i loven, men også om lovens motiver/forarbejder m.v. har indflydelse på, hvilken løsning domstolene kommer frem til.

Gennem mange år – siden 1995 – har vi haft den grundlæggende opfattelse, at det afgørende for om en udlejningsejendom er et ”småhus” eller et ”storhus” er, om ejendommen pr.

1.1.1995 indeholdt 6 eller færre lejligheder eller om ejendommen indeholder 7 eller flere lejligheder, jf. den dagældende § 29b i den nu ophævede Boligreguleringslov – nugældende Lejelovs § 7.

Højesteret fastslog i UfR 2018.2719 / T.BB 2018.698 at det er status pr. 1.1.1995, der er afgørende for, om der er tale om et ”småhus” eller et ”storhus.” Dommen vedrører en situation, hvor ejendommen pr. 1.1.1995, sammen med 2 naboejendomme, der var ejet af samme ejer, havde et driftsfællesskab, således at det var antallet af lejligheder i dette fællesskab, der var afgørende for, at der var tale om en små- eller et storhus – dvs. samlet et ”storhus.” Det forhold, at én af de 3 ejendomme, med færre end 7 lejligheder, blev frasolgt dette driftsfælleskab

M AGA SI N ET

DA N SK E

Da udlejningsejendomme og driften af disse ikke er statisk – men løbende udvikler sig til flere eller færre enheder, opstår der i praksis mange situationer, hvor huslejenævn og boligretterne kan komme i tvivl om, hvilke regler, der skal være gældende for den konkrete ejendom, der har ændret status efter 1.1.1995.

OPFORDRING: Såfremt du bliver bekendt med konkrete sager, hvor huslejenævnet tager stilling til om en konkret ejendom skal karakteriseres som et småhus eller et storhus, vil Danske Udlejere gerne orienteres derom, således der evt. kan rettes henvendelse til lovgiver for at få klarlagt om det – i alle situationer – vil være det ”rigtige” resultat, at den konkrete sag alene skal afgøres på grundlag af status pr. 1.1.1995 – og/eller om der skal gøres undtagelser i konkrete situationer, hvor antallet af lejligheder af forskellige grunde forøges – enten ved bebyggelse af den enkelte ejendom, eller ved at samdriften mellem flere ejendomme ændres, enten i forøget eller reduceret omfang.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

3

4

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

S K R I B E N T , F OTOG R A F OG L AYO U T Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

Ti kilometer nord for Aarhus er en ny by ved at tage form, der med årene får en størrelse på godt 13.500 indbyggere. Byen har fået navnet Nye. Et navn der på fineste vis netop rummer og beskriver de mange nye og banebrydende tanker og store ambitioner, som Jørn Tækker, sammen med resten af holdet i Tækker Group, har til byen. Samtidig er navnet Nye en sammentrækning af ordene Ny og Elev, der grænser op mod Nye. Som noget ganske usædvanligt står der kun én enkelt bygherre og investor bag hele byen, Tækker Group ejet og drevet af Jørn Tækker. ”Nye er et privatejet projekt, hvor Tækker Group er den eneste investor og ejer. Vi har derfor mulighed for at træffe nogle ret markante og langsigtede valg, da vi så at sige er herre i eget hus. Vi skal ikke generere et overskud inden for en kort tidshorisont, og vi skal ikke gå på kompromis med vores visioner og ideer”, siger Jørn Tækker.

Jørn Tækker er opvokset i Lystrup og uddannet tømrer og bygningsingeniør. I 1997 stiftede han det der i dag hedder Tækker Group og har herunder opbygget en stor ejendomsportefølje primært beliggende i Aarhus, København og Berlin ”Som så meget andet, så er det jo et sammenfald af tilfældigheder der gjorde, at jeg endte op med at købe hele 200 hektar jord nord for Aarhus. I 2006 blev jeg kontaktet af Torben Sørensen, der på det tidspunkt havde landbrugsdrift på de 100 hektar af jorden. Aarhus Kommune havde udlagt hans jord til et perspektivareal, og han ville derfor høre, om jeg ville være med til at etablere en ny bydel i området”, siger Jørn Tækker.

Jørn Tækker var med på ideen, og der blev således udfærdiget en optionsaftale på jorden, der beskrev hvordan, Jørn Tækker skulle opkøbe jorden i takt med, at han fik de forskellige byggetilladelser hjem.

Han gik samtidig i gang med at opkøbe den omkringliggende jord, hvor der på daværende tidspunkt var godt 25 mindre husmandssteder og gårde. Det lykkedes ham således at opkøbe i alt 200 hektar jord, hvoraf 15 hektar er skov og det resterende er landbrugsjord, hvor byen Nye skal bygges op.

PLADS TIL DYR OG MENNESKER ”Vi har brugt 10-11 år på at udvikle ideer og finde frem til, hvilken by Nye skulle være, før vi satte spaden i jorden tilbage i 2017. I det forløb har vi været igennem hundredvis af workshops, haft adskillige samtaler med potentielle beboer og fagfolk, samt været på talrige studieture for at hente inspiration hos andre bysamfund”, siger Jørn Tækker.

Studieturene gik bl.a. til Ørestaden og Aarhus Ø, hvor Jørn Tækker tog hjem med en ærgerlig følelse af, at der manglede et eller andet. De enkelte huse og bygninger var jo sådan set meget fine både rent arkitektonisk og variationsmæssigt, men der var ganske enkelt tænkt alt for lidt på fællesrummet, eller det mellemrum der naturligt opstår mellem de enkelte bygninger. ”Vi har brugt rigtig mange kræfter og rigtig meget tid på at udvikle det fællesrum, som vi i Nye kalder mellemrummet. De enkelte grunde bliver udstykket som sokkelgrunde, hvor man kun ejer eller lejer det stykke jord, der ligger under soklen. Det betyder, at man træder ud i fællesskabet og ud i den store fælles grundejerforening i det øjeblik, hvor man går ud af sin hoveddør”, siger Jørn Tækker.

Fortsættes s. 6

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

5

Tækker Group venter i skrivende stund på at få den endelige godkendelse af etape to, hvor der bl.a. skal bygges 1.800 boliger på markerne bag Jørn Tækker.

I mellemrummet har en af grundtankerne været, at der skal være plads til både dyr og mennesker. I stedet for at plante hække og staudebede, har man derfor fået en landskabsarkitekt til at udvikle en special frøblanding med 27 plantearter, der blomster på forskellige tidspunkter af året og alle er spiselige. Beplantningen giver de helt rette levebetingelser for et væld af forskellige sommerfugle, bier og andre insekter, og planterne bliver kun klippet ned en enkelt gang om året omkring oktober måned. ”Jeg er jo selvsagt rigtig begejstret over mange ting ved Nye. Jeg er især glad og begejstret for, at vi har ramt et så højt ambitionsniveau på naturens vegne. Vi er blevet frontløbere for mange kommende lokalplaner, hvor naturen bliver indtænkt på naturens præmisser. Aarhus Kommune bruger i denne sammenhæng Nye som driver og værdiskaber i mange forskellige sammenhænge. Vi har ramt en trend, hvor vi tager de nødvendige hensyn til naturen for at bibeholde og genopbygge biodiversiteten. Det er ekstremt vigtigt, både for Nye men også på verdensplan”, siger Jørn Tækker.

Sideløbende med at etablere et varieret og rigt planteog dyreliv, har man i Nye tinglyst et pesticidforbud for hele området, og der er taget særlige forholdsregler i

6

M AGA SI N ET

DA N SK E

forhold til udledning af olie. Det er således ikke tilladt at vaske sin bil i byen, og hvis man skal smøre sin cykelkæde, er det kun tilladt enkelte steder, hvor der er en olieopsamler. Man kan ganske enkelt ikke risikere, at olien løber ned og forurener byens fire bassiner, hvor alt regnvand bliver opsamlet. ”Vandet i de fire bassiner er så rent, at vi har fået skabt de helt rette levebetingelser for en lang række sjældne dyrearter. Vi har bl.a. vandsalamandere, der er fredet i Danmark. Vi har alt i alt fået skabt de rette vilkår, der betyder, at vi i Nye har en langt større biodiversitet end mange andre steder”, siger Jørn Tækker.

Alt regn- og overfladevand fra området ledes ned i regnvandsbassinerne via render og kanaler på tage og veje. De fire bassiner er serieforbundet, og fra det lavest liggende bassin bliver vandet renset i samarbejde med Aarhus Vand. Vandet bliver herefter pumpet tilbage til husene, hvor det bliver brugt til toiletskyld og tøjvask. ”Ved at genanvende regnvandet, sparer vi hele 40 % af grundvandets ressourcer. Det er i dag af hygiejnemæssige årsager ikke tilladt at drikke overfladevand i Danmark, men det er også noget, som vi arbejder på at få lov til i Nye. Jeg er ret sikker på, at det nok skal

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Foto udlånt af Tækker Group. NYMA er den lokale købmandsbutik og byens samlingspunkt. Alle dagligvarer i butikken er nøje udvalgt fra lokale og bæredygtige producenter, der modsat flere af de større koncerner, betaler skat til den danske stat.

lykkedes en dag, og når det sker, så kræver det kun en halv times arbejde i hver bolig, så kører Nye på rent genbrugsvand”, siger Jørn Tækker.

I 2022 fik bydelen Nye tildelt Byplansprisen for deres visionære og naturbaserede byudvikling. En pris der aldrig tidligere, er blevet vundet af et privat projekt. ”Vi har hver uge flere fremvisninger for både arkitekter, planfolk, interesseorganisationer, kommunalfolk, miljøfolk, og alt hvad der kommer imellem. Der er virkelig mange, der har fået øjnene op for, at vi gør tingene på en anden måde i Nye”, siger Jørn Tækker.

FOKUS PÅ DIALOGEN Udover et ønske om at give naturen plads, har man i Nye også et ønske om at give plads til fællesskabet og de sociale relationer i byen. ”Jeg er voldsomt begejstret for, at vores arbejde med den sociale bæredygtighed rent faktisk gør, at folk i Nye har nemmere ved at tale med hinanden. Det er f.eks. nemt at sætte sig ned i NYMA’s café, hvor det næsten er umuligt ikke at komme i snak med folk. Det fungerer virkelig godt”, siger Jørn Tækker.

Udover den lokale købmandsbutik og café, NYMA har Nye tre beboerhuse, et stort fælleshus og hele 25 forskellige foreninger og fællesskaber, der alene er skabt ud fra en lyst og et engagement fra byens nuværende godt 800 beboere. ”Der er alt for mange ensomme i dag, de gamle får ikke hjælp nok, og de unge mistrives. Vi har forsøgt at gøre tingene på en anden måde i Nye, hvor vi netop prøver at tage hånd om den sociale bæredygtighed. Det har fra start været et nøglepunkt og et kernepunkt i vores arbejde med NYE”, siger Jørn Tækker.

I anden etape, der i skrivende stund afventer den endelige godkendelse fra Aarhus Kommune, skal en ældre gård bl.a. laves om til et fællesskab kaldet Kulturgården.

Stedet skal drives af lokale kræfter, og der bliver bl.a. rig mulighed for at afholde koncerter, foredrag samt for at arbejde i forskellige værksteder med keramik, kunst og jern m.m. ”Kulturgården bliver et noget mere håndholdt projekt, hvor f.eks. containere og bybusser kan få et nyt liv og en ny funktion som kontorer eller værksteder. Institut for X på Godsbanen i Aarhus har meget af det liv og de Fortsættes s. 8

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

7

aktiviteter, som jeg også håber der med tiden kommer på Kulturgården”, siger Jørn Tækker.

Et andet fællessted bliver den kommende kirke, der har fået navnet Fællesskabets Hus. Kirken er en såkaldt vandrekirke, som Tækker Group har købt af Balle Sogn. Kirken er lavet af træ, og den skal efter planen stå klar inden udgangen af året. Udover at afholde gudstjeneste om søndagen, skal kirken også benyttes til bl.a. yoga, koncerter og foredrag de øvrige dage. For at signalere, at det er mere end en normal folkekirke, har man besluttet at male kirken lyserød. En beslutning der oprindelig også var tænkt som en lille provokation, men som mod forventning faktisk blev taget godt imod af menighedsrådet.

Byen stiller ligeledes delebiler og delecyker til rådighed, da man ønsker at begrænse antallet af privatbiler i Nye. Mens første etape indeholder i alt 650 boliger, hvoraf de 225 boliger er færdigbygget, indeholder anden etape hele 1.800 nye boliger. Forventningen er på nuværende tidspunkt, at Nye får omkring 13.500 indbyggere, når byen står færdig.

BLANDET BOLIGEJERSKAB

fået Jørn Tækkers stemme, så alle har lige stor medbestemmelse, og alle på lige fod kan blive valgt ind i grundejerforeningen. ”Ejere og lejere skal lære at bo sammen, så får man efter min mening den bedste beboerdiversitet. Hele mellemrummet bliver drevet af en stor fælles grundejerforening, der på sigt bliver Danmarks største. Som lejer har man nøjagtig den samme medbestemmelse som ejer, for man har jo lige så mange gode ideer og ønsker, hvis man bor til leje, som hvis man ejer”, siger Jørn Tækker.

Boligformen giver ligeledes mulighed for, at beboerne alt efter behov og ønske kan skifte ejerboligen ud med en lejebolig eller omvendt samtidig med, at de kan blive boende i samme bygning. ”Det er ingen hemmelighed, at Boligmarkedet er presset i øjeblikket. Mange udlejere ser sig nødsaget til at reducere lejeforhold eller depositum, men den slags elementer opererer vi slet ikke med. Vi får stadig den samme leje, og alt er stort set lejet ud i Nye. I Nye får man meget mere end blot en bolig, og det tror jeg er noget, som flere og flere kommer til at efterspørge fremadrettet”, siger Jørn Tækker.

I Nye har man bevidst valgt at blande boligejerskabet, så halvdelen af boligerne bliver lejet ud, mens den anden halvdel er solgt til ejerboliger. Lejerne har

Foto udlånt af Tækker Group. Boligerne er en kombination af lejligheder, klyngehuse, rækkehuse samt villahuse, og arkitekterne bag er bl.a. CEBRA, BIG samt Friis & Moltke. Bassinet er et af de i alt fire bassiner i Nye, hvor alt regnvand bliver opsamlet.

8

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Swipe dine opkrævninger Størstedelen af lejere foretrækker at betale deres regninger online, og MobilePay er altid lige ved hånden. Ved at tilbyde MobilePay som en betalingsmulighed, viser du som udlejer, at du er fleksibel og giver lejer mulighed for at betale på farten.

Ét swipe sikrer fremtidig betaling af husleje Vælg MobilePay som betalingsmulighed, når du sender opkrævning ud til dine lejere. Med den nye grænse på 300.000 kr. pr. måned, kan selv herskabsvillaerne ud til søerne opkræves med MobilePay. Når lejer har skrevet under på lejekontrakten og swipet depositum og første måneds husleje, fortsætter MobilePay med at opkræve husleje måned efter måned, uden at lejer aktivt skal swipe på hver betaling.

Det sikrer, at lejer altid betaler husleje til tiden, og giver en mere økonomisk stabiltet for både udlejer og lejere. Betalingen fortsætter også efter regulering, som kører direkte igennem, uden at du eller lejer skal røre en finger.

Instant betaling Hos Boligflow oplever vi, at vores udlejere ikke kun er glade for at bruge MobilePay til de månedelige, faste betalinger. De får også gavn af instant betaling ved mindre situationsbestemte opkrævninger. Det kan være opkrævning af vaskeri, betaling af et sæt nye nøgler eller leje af fælleslokaler.

Fuldt overblik Hver måned har lejer mulighed for at gå ind i MobilePay-appen og se selve huslejespecifikationen.

Samtidig har udlejer mulighed for at følge med i indbetalingerne i Boligflow, hvor registrering og bogføring sker helt af sig selv.

Med automatiserede huslejebetalinger, instant betalingsmuligheder og effektiv bogføring bliver din opkrævningsproces mere bekvem og ressourcebesparende. Lad MobilePay og Boligflow forenkle dine betalingsprocesser, mens du giver dine lejerne flere muligheder.

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

LEJER OPSIGER AFTALE OM LEVERING AF EL INDEN ENDELIG LØSNINGSDATO Alle udlejere har oplevet denne situation

e fleste udlejere kender situationen: Lejer har opsagt et

D lejemål, og pludselig modtager udlejer/ejer en besked

fra en elhandelsvirksomhed. Virksomheden meddeler, at såfremt ejeren ikke inden 5 hverdage fra modtagelsen af beskeden (inkl. en kontrakt) har sørget for, at der foreligger en ny leveringsaftale til aftagernummeret (Redaktion: Læs

lejemålet) – vil udlejeren/ejeren blive sat på som forbruger på aftagernummeret. Alternativt kan udlejeren/ejeren meddele elhandelsvirksomheden, at man ikke ønsker at betale for levering af strøm til lejemålet. Dette betyder, at der afbrydes for strøm til lejemålet.

BEKENDTGØRELSE AF LOV OM ELFORSYNING § 6 c. Ejeren af en ejendom skal betale for levering af elektricitet til et aftagenummer, der forsyner ejendommen eller dele heraf, i henhold til stk. 2-7.

Betalingsforpligtelsen indtræder ikke, i det omfang der i medfør af § 6, stk. 1, foreligger en aftale med ejeren eller med en anden elforbruger om levering af elektricitet til aftagenummeret.

Stk. 2. Hvis en elhandelsvirksomheds leveringsaftale til et aftagenummer opsiges af en elforbruger og der ikke foreligger en ny leveringsaftale til dette aftagenummer, skal elhandelsvirksomheden uden ugrundet ophold sende en meddelelse herom til ejeren af den ejendom, der forsynes via aftagenummeret.

Stk. 3. I meddelelsen efter stk. 2 skal elhandelsvirksomheden give ejeren en frist på mindst 5 hverdage,

10

M AGA SI N ET

DA N SK E

fra meddelelsen er kommet frem, til at sørge for, at der indgås en ny leveringsaftale om elforsyning til aftagenummeret. Meddelelsen efter stk. 2 skal indeholde en kontrakt om levering af elektricitet til aftagenummeret, og det skal fremgå af meddelelsen, at ejeren bliver bundet af kontrakten, hvis der ikke inden udløbet af fristen fastsat efter 1. pkt. er indgået en anden aftale om levering af elektricitet fra det tidspunkt, hvor den opsagte aftale udløber. Meddelelsen efter stk. 2 skal indeholde oplysning om det tidspunkt, hvorfra ejeren bliver bundet af kontrakten.

Stk. 4. Ejeren bindes dog ikke af kontrakten efter stk.

3, 2. pkt., hvis forsyningen til aftagenummeret på ejerens anmodning er blevet afbrudt inden udløbet af fristen fastsat efter stk. 3, 1. pkt. Hvis ejeren anmoder elhandelsvirksomheden om at afbryde

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

elforsyningen, skal elhandelsvirksomheden straks videresende anmodningen til netvirksomheden.

Stk. 5. Vilkårene for kontrakten efter stk. 3, 2. pkt., herunder prisen, skal svare til vilkårene for et elprodukt, der er markedsført af elhandelsvirksomheden.

Ejeren skal til enhver tid kunne opsige denne aftale med højst 1 måneds varsel til udgangen af en måned.

Stk. 6. Ejeren kan tidligst blive bundet af den fremsendte kontrakt efter stk. 3, 2. pkt., ved udløbet af fristen fastsat efter stk. 3, 1. pkt., medmindre andet er aftalt.

Stk. 7. Ejeren skal betale for levering af elektricitet til aftagenummeret til den pris, som følger af § 72 f, fra det tidspunkt, hvor den opsagte aftale, jf. stk.

2, udløber, og indtil henholdsvis påbegyndelse af levering i henhold til den i stk. 3, 2. pkt., nævnte kontrakt, påbegyndelse af levering i henhold til en anden aftale, eller forsyningen er afbrudt, jf. stk. 4.

Stk. 8. Elhandelsvirksomheden kan ikke anmode netvirksomheden om at afbryde forsyningen til aftagenummeret uden ejerens accept, medmindre det har vist sig at være umuligt for elhandelsvirksomheden at få kontakt til ejeren af ejendommen efter stk. 2.

På dansk betyder ovennævnte:

Kort om aftalen mellem Danske Udlejere og Norlys:

Hvis en lejer uretmæssigt framelder sig som el-forbruger i et lejemål, inden lejeren økonomisk løses fra lejemålet (den endelige løsningsdag = typisk den første i en måned / kl. 12:00) – så vil udlejeren/ejeren modtage en meddelelse fra elhandelsvirksomheden (inkl. en kontrakt) – der giver udlejeren/ejeren 5 hverdage til at få sat en ny forbruger på som aftager af strøm. Dette er ofte ikke muligt, idet ”den gamle lejer” hæfter for strøm og andet forbrug (varme og vand) indtil endelig løsningsdag. Udlejeren/ ejeren kan herefter vælge følgende:

Norlys har et dedikeret team, der samarbejder med udlejerne – og sikrer en nem, hurtig og personlig løsning af evt. problemer i forhold til tilmelding eller afmelding af strøm. Der er også kontante fordele:

Bede elhandelsvirksomheden lukke for strømmen (i Aarhus koster det ca. kr. 175) Ulempe: Hvis udlejer beder om at få lukket for strømmen, så kommer udlejer eller ny lejer til at betale for at åbne for strømmen (det koster igen ca. kr. 175). Ny lejer forventer ikke denne udgift, hvorfor dette alt andet lige vil påvirke det fremtidige forhold mellem parterne. Åbne-og lukkegebyret koster i Aarhus-området for fjernaflæselige måler ca. kr. 175/pr. lukning og det samme for en åbning.

Gebyret svinger fra selskab til selskab Endvidere er der ikke strøm i lejligheden, og derfor kan istandsættelse og fremvisninger besværliggøres.

Bede elhandelsvirksomheden sætte udlejer på som forbruger, indtil udlejer har fundet en ny lejer. Hvis udlejeren/ejeren ikke reagerer indenfor de 5 hverdage – så bliver resultatet det samme – altså at udlejer bliver registreret som bruger på aftagernummeret.

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode. I stedet får udlejer en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden Ingen binding For yderligere information om aftalen med Norlys ring gerne til Christina Petersen på tlf. 2232 8935 Hvad kan udlejeren gøre for at undgå alle disse problemer?

Udlejeren kan i opsigelsesperioden oplyse lejer, at denne først skal afmelde sit forbrug (varme, vand og el) pr. løsningsdagen – som er den første i en måned.

Hvis lejeren klager over at skulle betale for forbrug i istandsættelsesperioden, kan udlejer argumentere for, at lejer også selv ved dennes indflytning modtog en istandsat lejlighed – og istandsættelse kræver en smule strøm/lys. Forbruget er i øvrigt også nævnt i ”14-dagesklausulen”, som de fleste udlejere sætter i § 11.

Husk: Udlejeren er ALDRIG ansvarlig for at betale en lejers restance til en elhandelsvirksomhed.

Ulempe: Hvis udlejer accepterer at være forbruger i en ”mellem-periode” – så vil denne modtage faktura inkl. acontobeløb – og dermed skal udlejer have likviditet ude – indtil ny lejer tilmeldes. Endvidere skal udlejer huske denne udgift, idet denne skal betales af fraflyttende lejer via depositumafregningen. Dette kan dog minimeres, hvis man som udlejer benytter sig af aftalen mellem Danske Udlejere og Norlys. Endvidere kræver det, at udlejeren sikrer sig (dvs. husker at tjekke det), at ny lejer rent faktisk tilmelder sig som forbrug.

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

11

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER - SVARET TIL ALLE UDLEJERE Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er: Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning

Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til.

Vi tager os af: Tegning/Beregning af dine altaner Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner Produktion af dine altaner Montering af dine altaner Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

EN DEL AF PW STÅL AA/S EN DEL AF PW STÅL /S Søren Nymarks Vej 21A - 8270 Højbjerg - +45 86 28 66 11 - info@aarhusaltanen.dk M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Bank | Forsikring | Pension

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

Untitled-6.indd 1

11-01-2019 13:06:47

Med administration hos os får du

ADGANG TIL DINE DATA HELE DØGNET Vi ved, hvor vigtigt det er, at data altid er korrekte og opdaterede.

Vi giver dig online adgang til alle data på dine ejendomme, så du altid kan følge med.

Hvor som helst. Når som helst.

VI YDER MERE

Vi udvider hele tiden med nye, tidssvarende løsninger, der er værdiskabende for både dig og dine lejere.

for din ejendom

Vil du vide mere?

Viby J | 20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

13

SKRIBENT Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

EFTERÅRET ER KURSUSTID Denne gang i Helsingør

Konventum ligger smukt placeret i Helsingør med udsigt til Helsingborg på den anden side af sundet

Smukt kursuslokale – klar til at modtaget glade kursister

Den samlede bestyrelse for Udlejerforeningen Nordsjælland – set fra venstre: Henrik Tvinnemose Nielsen, Julie Reippurt Nielsen, Kurt Ilskov Kristensen og Enok Vestergaard. Udlejerforeningen Nordsjælland har 145 medlemmer.

14

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Undervisningen er i gang

dlejerforeningen Nordsjælland bestilte sidst i juli måned – ligesom mange andre af de lokale udlejerforeninger tilknyttet Danske Udlejere – et kursus til afholdelse i efteråret 2023. Alle lokale medlemsforeninger får i maj-måned fremsendt et kursus-udbuds-katalog. Kataloget indeholder 27 forskellige kursusemner, og skulle nogen ønske sig kombinationer af flere kurser, kan dette også lade sig gøre. Med andre ord: ”Der er nok af emner” – men visse emner ”går igen og igen”. Her kan nævnes: Ind-og fraflytningssyn / Udfyldelse af lejekontrakten inkl. § 11-tillæg / Opgradering af lejen og varsling af stigninger….

U

Advokat Mogens Broe-Andersen og undertegnede underviste de fremmødte kursister.

Konventum (hotel og konferencecenter) viste sig at være et meget fint sted for afholdelsen af kurset. Konventum er bygget i 1969 og fremstår som en charmerende tidslomme og mindesmærke for dansk design og arkitektur i verdensklasse. Udover det arkitektoniske byggeri (inde og ude) rummer Konventums samling af moderne dansk kunst over 1.200 værker. Allerede i receptionen mødes man af et kæmpe stort maleri af Trampedach.

Udlejerforeningen Nordsjælland havde bestilt: ”Udlejer, hvordan sikre du dig økonomisk bedst muligt?”

Opmærksomme og deltagende kursister

Mogens Broe-Andersen i fuld sving med ”restance-proceduren”

A/S Hasserisgaarden Hasserisvej 117, 9000 Aalborg Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk

− Varmeregnskab − El regnskab − Vandregnskab

Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser Fordele ved energiportalen: • Alarmer ved stort forbrug • Du kan opdage vandspild i tide • Alt bliver aflæst samme dag • Flytteaflæsninger aflæses automatisk • Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere • Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug • Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen • Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

15

Få en ejendomsadministrator du kender Hos Frede Andersen får du altid:

✔ Samme administrator hele vejen rundt ✔ Hurtig adgang til håndværkere ✔ En tæt relation og tryghed Er du interesseret i at høre mere og få en pris på administration af din ejendom, så se mere her:

fredeandersen.dk/ ejendomsadministration/pris

Frede Andersen Holding Sindalsvej 15 | 8240 Risskov fa@fredeandersen.dk | Tlf. 86 21 97 00

Problemer med lejere? � Huslejenævnssager � Opsigelsessager � Nye huslejekontrakter � Boligretssager � Ejendomsadministration Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.

Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak - det koster ikke noget at få et godt råd.

BYENS BEDSTE BOLIGADVOKATER

Advokaterne i Jyllandsgården A/S Frederiksgade 72 · 8000 Aarhus C · Tlf. 86 12 23 66

Adv_i_jyll_annonce_180x130_SME.indd 1

16

M AGA SI N ET

14.08.2023 14.30

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

Owner: No.: Issued: Valid to:

DESIGNA A/S MD-23027-EN 10-03-2023 10-03-2028

EPD 3rd PARTY VERIFIED

VERIFIED ENVIRONMENTAL PRODUCT DECLARATION | ISO 14025 & EN 15804

NYHED Vi kan nu fremvise en EPD (miljøvaredeklaration), som dokumenterer det totale klimaaftryk på vores inventarog køkkenløsninger.

Miljøvaredeklarationen er udarbejdet af Teknologisk Institut og har til formål at dokumentere en køkkenløsnings miljøaftryk ud fra en lang række parametre som tager højde for både produkt, proces og transport.

Læs mere her designa.dk/certificeringer

H VA D G Ø R UDLEJER... hvis lejerne længe efter udlejers køb af en tilbudspligtig ejendom gør gældende, at ejendommen skulle have været tilbudt lejerne på andelsbasis

SKRIBENT Advokat Martin Nielsen Hansen / Clemens Advokatfirma

18

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

ogle vil måske hævde, at reglerne om tilbudspligt

N i lejelovens kapitel 24 er noget fanden har skabt i

vrede og med de senest vedtagne og varslede ændringer og stramninger af tilbudspligtreglerne, er det svært ikke i et vist omfang at give dem en smule ret – i hvert fald set fra ejeren af en tilbudspligtig ejendoms side.

Emnet for denne artikel er den tidsmæssige udstrækning af lejernes ret til efter en overdragelse af en tilbudspligtig ejendom at gøre gældende, at lejelovens regler om tilbudspligt i kapitel 24 ved en overdragelse ikke er overholdt, og at lejerne derfor skal tilbydes ejendommen på de samme vilkår, som ejendommen blev overdraget.

TILBUDSPLIGT – LEJELOVENS KAPITEL 24 Forenklet og i oversigtsform går reglerne om tilbudspligt i hovedtræk ud på, at ejeren af tilbudspligtige ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

En tilbudspligtig ejendom er med visse undtagelser (bl.a. nogle ejendomme opdelt i ejerlejligheder og private forkøbsrettigheder og køberettigheder tinglyst før 3. maj 1979) ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindst seks rene beboelseslejligheder eller mindst 13 beboelseslejligheder, hvis ejendommen også anvendes til andet end beboelse, fx til erhverv.

Tilbudspligten aktiveres, når den tilbudspligtige ejendom eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte (”overdragelse”), dog ikke 1) når erhververen er staten eller en kommune, 2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn, 3) når erhververen er en hidtidig medejer, 4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person eller 5) når ejendommen inden for de seneste fem år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Tilbudspligten gælder desuden indirekte overdragelser af ejendomme ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Ejeren af ejendommen opfylder tilbudspligten ved over for samtlige lejere af beboelseslejligheder at fremsætte tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette med en acceptfrist på 10 uger, hvor juli måned ikke medtages.

Tilbudspligten skal opfyldes inden overdragelsen, der aktiverer tilbudspligten, og accepterer lejerne rettidigt at overtage ejendommen på andelsbasis, kan den påtænkte overdragelse til andre end lejerne ikke gennemføres.

Tilbydes en tilbudspligtig ejendom ikke til lejerne, bortfalder tilbudspligten i udgangspunkt ikke. Det vil i realiteten sige, at lejernes krav på at få ejendommen tilbudt i forbindelse med den konkrete overdragelse består mod køber eller senere ejere af den tilbudspligtige ejendom som en art lovbestemt første prioritets køberet til ejendommen.

Tilsidesættelse af reglerne om tilbudspligt kan derfor være særdeles byrdefuld for køber, hvis tilsidesættelsen gøres gældende af lejerne kort efter overdragelsen. Gør

M AGA SI N ET

DA N SK E

lejerne imidlertid først tilsidesættelsen af tilbudspligtreglerne gældende mange år efter den overdragelse, der udløser tilbudspligten, er konsekvenserne reelt de samme for køber (eller eventuelle senere købere), men de kan på dette senere tidspunkt være helt uoverskuelige og særdeles byrdefulde, herunder i økonomisk henseende, og derudover rejser det fra en praktisk vinkel en række udfordringer i forhold til, hvordan tilbudspligten egentlig håndteres på det senere tidspunkt.

En tilsidesættelse af reglerne om tilbudspligt kan bestå i, at lejerne ikke er blevet tilbudt ejendommen inden en overdragelse, men også i form af mangler ved det materiale, ejer af ejendommen skal give lejerne i forbindelse med tilbuddet, for at lejerne kan tage stilling på et tilstrækkeligt oplyst grundlag.

BORTFALD AF LEJERNES KRAV PÅ AT FÅ EJENDOMMEN TILBUDT VED LEJERNES PASSIVITET Lejernes krav på at få tilbudt ejendommen kan som alle andre krav potentielt være underlagtpassivitet. Ved passivitet tænkes nærmere på ulovbestemt retsfortabende passivitet, som er et område, hvis nærmere indhold og berettigelse ikke endeligt er fastlagt i dansk retspraksis eller litteratur, men det antages, at der gælder en sådan grundsætning om passivitet.

Det tætteste man kan komme et klart svar på om lejernes krav på at få ejendommen tilbudt ved en konkret handel er nok, at hvis lejer er bekendt med den tilbudspligtige overdragelse og forholder sig passivt i længere tid uden at gøre kravet gældende mod ejendommens ejer, så kan ejeren måske komme igennem med et synspunkt om, at lejers ret til at få ejendommen tilbudt er bortfaldet som følge af lejers passivitet.

Der er så vidt ses ikke trykt retspraksis, hvor domstolene har fået mulighed for at tage stilling til denne problemstilling.

FORÆLDELSE AF LEJERNES KRAV PÅ AT FÅ EJENDOMMEN TILBUDT For så vidt angår forældelse er udgangspunktet i forældelsesloven, at forældelsesfristens begyndelsestidspunkt løber fra det tidligste tidspunkt kreditor kan kræve fordringen opfyldt, og forældes tre år derefter, medmindre kreditor har foretaget forældelsesafbrydende skridt eller på anden måde sikret suspension af forældelsesfristen.

Dog er begyndelsestidspunktet for den treårige forældelsesfrist nævnt ovenfor suspenderet indtil det tidspunkt, hvor kreditor opnår viden eller burde have viden om fordringen, dog ikke længere end 10 år fra forældelsesfristens begyndelsestidspunkt, dvs. det tidligste tidspunkt hvor kreditor kunne kræve fordringen opfyldt.

Det er antaget, at tilbudspligten er en grundfordring, som ikke er undergivet forældelse efter de almindelige forældelsesregler. Ved grundfordringer forstås de retsforhold, som kravet på en ydelse udspringer af. Det er endvidere antaget, at rettigheder, der støttes umiddelbart på lovgivningens regler, ikke er fordringer underlagt forældelse. Særligt i forhold til lejeforhold gælder det således, at rettigheder i henhold til lejekontrakter, herunder bl.a. retten til at kræve lejebetaling, retten til at indtræde i lejemålet og retten til at kræve lejeforhøjelse ikke kan forældes efter forældelsesloven. Hviler en rettighed på fast ejendom som grundbyrde, er det således alene de enkelte konkrete forfaldne ydelser, men ikke selve grundbyrderetten, der er genstand for forældelse.

Fortsættes s. 20

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

19

Sagt på en anden måde så forældes fx udlejers ret til at kræve lejebetalinger ikke, men derimod er den konkret forfaldne leje genstand for forældelse. Hvis udlejer således ikke har opkrævet leje i fem år, forældes retten til at opkræve leje ikke, men de konkret forfaldne lejebetalinger kan udlejer alene kræve betalt med tre års tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor udlejer har foretaget forældelsesafbrydende skridt fx anlagt boligretssag mod lejer. Den del af den konkret forfaldne leje, der ligger mere end tre år fra dette tidspunkt, er forældet og bortfaldet som sådan.

udtalte, at lejeres ret efter lejeloven til at få tilbudt en ejendom til overtagelse på andelsbasis efter en konkret overdragelse er krav, der hviler på en i sig selv uforanderlig grundrettighed. Sådanne konkrete krav forældes i medfør af forældelseslovens § 25, stk. 5, efter forældelseslovens § 1. Landsretten fandt herefter, at lejernes krav var forældet og frifandt på den baggrund holdingselskab B for lejernes krav.

Østre Landsret har i en dom fra februar i 2023 taget stilling til spørgsmålet om forældelse af lejernes krav og den tidsmæssige udstrækning. Dommen er så vidt ses den eneste trykte dom, hvor domstolene har haft mulighed for at tage stilling til spørgsmålet om forældelse af lejers krav på at få tilbudt ejendommen i forbindelse med en tilbudspligtig overdragelse.

Dommen er interessant, fordi det nu i landsretspraksis er fastslået, at selve lejernes tilbudspligt er en grundbryde, der ikke kan forældes, men at lejers konkrete krav på at få ejendommen tilbudt i forbindelse med en konkret overdragelse, hvor tilbudspligten er aktualiseret, er underlagt de almindelige forældelsesregler.

I sagen ejede selskab A en tilbudspligtig ejendom. I 1998 blev aktierne i selskab A overdraget til et holdingselskab B uden at de reelle ejerforhold samtidig blev ændret.

Denne overdragelse udløste ubestridt under sagen tilbudspligt efter daværende lejelovs § 198, stk. 1. En stor del af ejendommens nuværende lejere anlagde herefter den 5. maj 2020 sag ved boligretten mod holdingselskab B med påstand om at have ret til at erhverve ejendommen til handelsprisen i 1998. Spørgsmålet om kravenes forældelse blev udskilt til særskilt behandling. Boligretten fandt, at lejernes krav var en grundrettighed og ikke en fordring i forældelseslovens forstand, hvorfor kravene ikke var undergivet forældelse. Landsretten derimod

Dommen er ikke anket til Højesteret og er derfor udtryk for gældende ret.

Lejernes krav på at få tilbudt ejendommen forældelse derfor tre år fra det tidspunkt, hvor lejerne opnår viden eller burde have viden om den konkrete tilbudspligtige overdragelse, dog ikke ud over 10 år fra overdragelsen, hvor lejerne ikke blev tilbudt ejendommen.

Dette er særligt interessant for ejere, der har købt tilbudspligtige ejendomme, hvor lejerne rasler med sablen og gør gældende, at reglerne om tilbudspligt ved en tidligere overdragelse ikke er efterlevet, idet ejendommen – lidt forenklet – efter Østre Landsrets dom kan siges at blive ”renset” tre år fra lejer var eller burde være blevet bekendt med overdragelsen, og senest 10 år efter den konkrete overdragelse, der udløste tilbudspligt, fandt sted.

Få dine forbrugsregnskaber til tiden  90% af vores regnskaber leveres indenfor

30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere

baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Nøglen til professionel Rådgivning Administration Udlejning

Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk

Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter ↗ Tjen penge på arealopgørelse ↗ Få et tjek af din ejendomsværdi ↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler Lad os rådgive dig: 77 33 22 22

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

20

M AGA SI N ET

DA N SK E

www.le34.dk

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

Specialiseret service Specialiseret service og kontante fordele og kontante fordele Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange betyder, at du som udlejer får personlig service og telefonkøer. direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt Ingen binding og ingen gebyrer telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver telefonkøer. kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Spar administrativ tid!

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger det aktuelle forbrug i perioden Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for så du kan se, om Norlys er det rette for din forening det aktuelle forbrug i perioden

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på så du kan se, om Norlys er det rette for din forening 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Læs mere på norlys.dk/boligforening 2422 Annonce 210x280mm_vers2.indd 1

05/01/2022 08.27

SKRIBENT Advokat Maria Duus, Fokus ADVOKATER

ANSVAR OG FORDELING AF UDGIFTER TIL UDBEDRING I SAGER OM SKIMMELSVAMP I BOLIGLEJEMÅL kke sjældent sker det desværre, at et lejemål af den ene

I eller anden årsag bliver angrebet af skimmelsvamp. Det

svære i disse sager er ikke kun at konstatere, om der er skimmelsvamp i lejemålet, men også at fastlægge årsagen til skimmelsvampen. Først når årsagen kendes, kan skimmelsvampen bekæmpes og ansvaret for dens opståen kan placeres. Det forholder sig nemlig således, at den part i et lejeforhold, der er ansvarlig for skimmelsvampens opståen, også er den part, der skal bære omkostningerne til udbedringen af skimmelsvampeangrebet. Dette var også tilfældet i Østre Landsrets afgørelse, som er refereret i TBB2023.673. Her blev lejeren blev pålagt at betale 50 % af udgifterne til udbedringen, da lejer var delvist skyld i et skimmelsvampeangreb. Som nævnt i overskriften omhandler denne artikel ansvars- og udbedringsudgiftsfordelingen i sager om skimmelsvamp i lejemål, hvor den netop nævnte dom også vil blive gennemgået.

KORT OM MANGLER I ET LEJEMÅL OG DERAF AFLEDTE MISLIGHOLDELSESBEFØJELSER Ved lejeforholdets begyndelse skal udlejer stille lejemålet til lejers rådighed i god og forsvarlig stand medmindre andet konkret er aftalt. Det gælder tilsvarende i hele lejeperioden.

Undlader udlejer at stille lejemålet til rådighed for lejer i aftalt stand, vil lejemålet være mangelfuldt. Mangler ved et lejemål foreligger således, når det lejede ikke ved overtagelsen eller i løbet af lejeperioden er i den stand, som lejeren kan kræve, enten efter lejeloven eller efter parternes aftale. Det er det helt overordnede udgangspunkt.

Det fremgår næppe af nogen lejekontrakter, at et lejemål er med eller uden skimmelsvamp. Men en lejer må kunne gå ud fra, at lejemålet ikke er sundhedsskadeligt at bo i, dvs. at der ikke f.eks. ikke er forekomster af skimmelsvamp i lejemålet, når lejer flytter ind. Er der skimmelsvamp i lejemålet, hvad enten det kan lægges til grund, at forekomsten var der ved indflytningen – eller den er kommet til senere - kan lejer gøre misligholdelsesbeføjelser gældende efter lejelovens §§ 95-97. Det er dog forudsat, at forekomsten af skimmelsvamp ikke kan henføres til lejers egne forhold. Lejers egne forhold kunne f.eks. være manglende udluftning eller manglende opvarmning. Kan forekomsten af skimmelsvamp ikke henføres til lejerens forhold – hvilket kan være svært at fastslå - vil lejer kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, selvom udlejer ikke har forsømt sin vedligeholdelsespligt, og uanset om der er givet nogen form for tilsikring fra udlejer. Et forholdsmæssigt afslag i lejen kræver ikke, at der kan påvises et ansvar – det kræver alene, at det kan lægges til grund, at det ikke er lejeren selv, der ser skyld i, at der er kommet skimmel. Et forholdsmæssigt afslag i lejen kan gives for hele den periode, hvor lejemålet er angrebet af skimmelsvamp – og her vil det som udgangspunkt være lejeren, der skal bevise, hvornår det er opstået; mens udlejer, hvis denne foretager udbedring, skal kunne dokumentere, hvornår udbedringsarbejderne er færdige.

Lejer kan ikke kræve erstatning af udlejer, medmindre udlejer har misligholdt sine forpligtelser eller hvis en garanti fra

22

M AGA SI N ET

DA N SK E

udlejer om nærmere angivne forhold i det lejede ikke er opfyldt. Har udlejer i en periode undladt at handle – f.eks. fjerne opstigende fugt fra kælderen, tætne tagrenden eller lignende, vil lejeren i nogle tilfælde også kunne kræve sit tab erstattet – f.eks. til genhusning eller for ødelagt indbo. Det er derfor væsentligt, at udlejer reagerer hurtigt – uanset hvad der formodes at være årsagen til forekomsten af skimmel.

Hvis lejerens helbred er i fare ved at opholde sig i lejemålet, må lejeren opfordres til at flytte. Lejeren kan også vælge at hæve lejeforholdet (og kræve erstatning), hvis udlejer ikke kan eller vil udbedre forholdene. Lejeren vil i grelle tilfælde også kunne kræve erstatning for helbredsudgifter.

Skimmelsvampeangreb er ofte omkostningstungt at få udbedret og det er ikke altid lige let af finde skadesårsagerne og at få udbedret, hvorfor det ofte står på i en længere periode.

Derfor er det af stor betydning for udlejer, hvis forholdet kan henføres til lejer. Men da det ofte ikke er let at fastslå årsagen til skimmelsvamp, er lejer og udlejer sjældent enige om, hvem der bærer ansvaret forskimmelsvampeangrebet. Det kan føre til lange og omkostningstunge tvister mellem parterne, hvilket også er årsagen til de mange retsafgørelser der findes omhandlende skimmelsvamp i lejemål. Det kan konkluderes, at forekomsten af skimmelsvampen ikke altid udgør en mangel i et lejemål, hvis den kan henføres til lejerens egne forhold; men der er en stor risiko forbundet med fra starten at indtage det standpunkt, at det er lejerens egen skyld – i hvert fald indtil det er undersøgt. Som nævnt ovenfor kan det få økonomiske konsekvenser, hvis standpunktet viser sig at være forkert.

Uden her at komme ind på det mere tekniske i forhold til undersøgelser af skimmelsvamp og årsagerne hertil, kan det kort nævnes, at lejer i tilfælde af skimmelsvamp kan vælge at henvende sig til kommunen, som herefter skal vurdere, om der er sundhedsfare forbundet med at bo i lejemålet. Kommunen har en tilsynsforpligtelse med boliger og mulighed for at kondemnere (beslutte at lejemålet ikke må bebos) eller give påbud om udbedring for udlejers regning. Lejer eller udlejer kan også rekvirere en sagkyndig til at lave en rapport om omfanget af skimmelsvamp i en bolig.

Som beskrevet er det ikke let at fastslå årsagen til skimmelsvamp, eller hvem der bærer ansvaret -og ofte er det ikke kun et forhold, der er årsag til skimmelsvamp. Det illustrerer afgørelsen fra Østre Landsret.

TBB2023.673 – LEJER DELVIST SKYLD I SKIMMELSVAMPEANGREB Sagen omhandlede et lejemål, ejet af et boligselskab, der var angrebet af skimmelsvamp. Der blev udarbejdet en sagkyndig rapport om omfanget og det blev af den sagkyndige konkluderet, at ”årsag til etablering af skimmelsvamp er utilstrækkeligt luftskifte i lejemålet i forhold til produktion af fugt ved madlavning, badning mv.” Herudover fremgik det af et besigtigelsesnotat, at ”Lejemålets naturlige ventilation er ødelagt

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

af udlejers uhensigtsmæssige tiltag ved at blokere aftrækskanalerne i lejemålet, så det konstante luftskifte ikke sker som oprindeligt tiltænkt… Jeg vurderer lejemålets stand til at være tæt på kondemnabelt og bør tages op med boligkommissionen.” Københavns Kommune meddelte herefter udlejer et påbud om afhjælpning af skimmelsvampen i lejemålet, hvorefter udlejer fik udført skimmelsanering i lejemålet.

Under en efterfølgende tvist mellem udlejer og lejer om, hvem der hæftede for udbedringsomkostningerne (udlejer havde anlagt sag om lejerens betaling heraf) blev der foretaget et syn og skøn på baggrund af en række billeder, der var blevet taget i forbindelse med saneringen, og på baggrund af en besigtigelse af lejemålet samt et tilsvarende lejemål. Skønsmanden konkluderede i sin rapport, at årsagen til skimmelskaden ifølge ham var en kombination af 1) ringe udsugning i boligens to udsugninger i køkken og bad samt 2) brugerrelateret adfærd med ringe udluftning efter bad og madlavning og generel anvendelse af boligen. Det fremgår af dommen, at der i det tilsvarende lejemål ingen spor var fra tidligere skimmelsvampeangreb eller nyt angreb, hvorfor skønsmanden desuden konkluderede, at det omhandlende lejemål på trods af ringe udsugning stadig kan bebos uden fugt og skimmel problemer ved normal adfærd. Da skønsmanden besigtigede boligen, var indeklimaet heri ændret til det positive Skønsmanden udtalte, at den udførte skimmelsanering umiddelbart var positivt for boligen, men at en ændret adfærd fra lejers side havde været den største årsag til, at klimaet i boligen havde ændret sig. På baggrund af dette fordelte skønsmanden ansvaret for skimmelangrebet med 50 % til udlejer og 50 % til lejer.

Boligretten lagde til grund, at angrebet af skimmelsvamp i lejemålet var opstået som følge af utilstrækkelig opvarmning og udluftning i lejemålet samt nedsat udsugningskapacitet i

PROFESSIONEL RÅDGIVNING

køkken og badeværelse, som skønsmanden havde beskrevet det. Boligretten lod det indgå i vurderingen, at boligen – trods nedsat udsugningskapacitet – ifølge skønsmanden ville have kunnet holdes skimmelfrit ved den rette beboeradfærd. Derfor fandt boligretten, at lejer bar en del af ansvaret for skimmelangrebets opståen, akkurat som udlejer gjorde. Boligretten fastsatte en skønsmæssig fordeling af ansvaret med 50 % til hver part. Landsretten tiltrådte dette og bemærkede, at der, uanset manglerne ved udsugningen i ejendommen, ikke var grundlag for at antage, at skimmelsvampe havde været til stede allerede ved lejers indflytning i 1993. Landsretten stadfæstede derfor boligrettens dom.

SAMMENFATNING Afgørelsen viser, at det kan være svært entydigt at fastslå, hvorfor skimmelsvamp opstår. Ofte vil der være flere årsager.

Udlejer skal dog altid reagere, hvis der er mistanke om skimmelsvamp i et lejemål og bedst og hurtigst muligt få fastslået årsagen hertil. Afgørende for den lige ovenfor refererede afgørelse blev, at udlejer kunne løfte bevisbyrden for, at lejemålet sagtens kunne bebos skimmelfrit ved rette beboeradfærd.

Derfor bør udlejere ikke blot have opmærksomheden rettet mod, hvorvidt der faktisk er eller ikke er et fysisk forhold ved lejemålet/bygningen, der inviterer skimmelsvampen indenfor og/eller der er noget at ”bebrejde” lejeren. Det kan være relevant såvel i ældre utætte ejendomme at give lejeren retningslinjer for, hvordan indeklimaet skal håndteres, såvel som i nye og meget tætte ejendomme, hvor udluftning er nødvendig. Dels kan udlejer herved til en vis grad forebygge skimmelsvamp med lejernes hjælp, dels kan udlejer forudsætningsvist lettere påvise, at en lejer er ansvarlig for skimmelsvampen, hvis det er mere eller mindre åbenbart, at lejeren ikke har fulgt anvisningerne.

Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00

INDEN FOR • Ejendomshandel • Boliglejeret • Erhvervslejeret • Entrepriseret • Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.

www.beierholm.dk

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

REVISIONSPARTNERSELSKAB

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 WWW.CLEMENSLAW.DK

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

23

EJENDOMSTRANSAKTIONER Hvad gør man med skeletterne i skabet?

24

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

SKRIBENTER Advokatfuldmægtig Johannes Westermann og managing associate Nicolai Thorninger, Bech-Bruun

år en ejendom skal sælges, er sælgers målsætning i sagens natur at opnå de bedst mulige vilkår. Sælger fokuserer naturligt på købesummen, men også andre væsentlige bestemmelser som betingelser, indeståelser, garantier og tilbagehold, har betydning for det samlede billede.

N

Vores erfaring er, at sælgere tidligt i forløbet bør gøre sig nogle strategiske overvejelser om salgsprocessen for at få de bedste vilkår i sidste ende.

HVILKE ØJNE KIGGER PÅ EJENDOMMEN? Som led i salgsprocessen afgiver den enkelte køber i budprocessen et bud med en købspris – typisk på baggrund af data præsenteret af sælger i et investment memorandum, som indsættes i købers finansielle model.

Værdiansættelsen af ejendommen afhænger i den forbindelse af, hvilke øjne der kigger på den. Købere har forskellig profil med blandt andet forskelle i kompetencer, forudsætninger og krav til målepunkter. Det resulterer i, at de blandt andet værdiansætter muligheder og risici forskelligt.

Eksempelvis vil dem, der er gode til at løse den opgave, der er forbundet med udviklingen af en ejendom, afsætte et forholdsvis lavere beløb i det fremtidige cash flow til dette. Det giver alt andet lige plads til at betale en højere købesum for ejendommen uden at mindske afkastet.

Er der eksempelvis behov for oprensning af jorden, vil nogle, der er eksperter i håndtering af forurenede ejendomme, værdiansætte løsningen til en lavere udgift end nogle, der er mindre egnede hertil. Udover denne rent økonomiske forskel, er der også ofte den forskel mellem køberaktørerne, at nogle enten ikke kan eller ikke vil påtage sig bestemte risici, eksempelvis jordforureningsforhold eller usikkerhed omkring lejens størrelse.

Et typisk eksempel er risici med ”low risk, high impact”.

Sådanne risici er nogle købere ikke i stand til at påtage sig, erfaringsmæssigt ofte pga. det ansvar, de selv bærer over for deres bagvedliggende investorer. De vil derfor kræve, at sælger giver indeståelser, garantier og/eller tilbagehold i købesummen. Hvis sælger eksempelvis ønsker et clean exit eller at likvidere sælgerselskabet inden for den nærmeste årrække, kan sådanne risici være svære for parterne at nå til kommerciel enighed om. Vi har set eksempler på sådanne tilfælde, hvor risici med low risk, high impact endte som deal

M AGA SI N ET

DA N SK E

breakers, fordi skeletterne i skabet først kom frem efter budrunden, men den højestbydende køber kunne ikke påtage sig sådanne risici pga. de bagvedliggende investorer.

SKELETTERNE I SKABET Præsenteres ejendommen som værende uden problemer og dermed uden risici, skræmmes et helt købersegment af eksempelvis lokale private equity ejendomsudviklere væk, da de på deres projekter har brug for et højt afkastpotentiale.

Det kan de få ved at påtage sig store risici og komplekse udviklingsopgaver. Omvendt, præsenteres ejendommen som værende fuld af problemer og dermed med mange risici, skræmmes det købersegment væk, der har brug for at minimere risici, men som til gengæld kan acceptere et væsentligt lavere afkastpotentiale, for eksempel udenlandske pensionskasser. Den måde ejendommen præsenteres i markedet vil derfor altid tiltrække nogle købersegmenter og samtidigt skræmme andre væk.

Det betyder, at sælgers kommunikation til markedet omkring ejendommens forhold afgør, hvilke køberemner, der bliver tiltrukket. Det er derfor vigtigt at ejendommen præsenteres i markedet, som den faktisk er med de eventuelle skeletter i skabet, som den måtte have, så de køberemner, der værdiansætter ejendommens problemer billigst, og dermed give det højeste bud på ejendommen, tiltrækkes.

Alternativt kommer man til i budprocessen at stå tilbage med de køberemner, der har den forkerte risikoprofil og det forkerte krav til transaktionens afkastpotentiale. Ved eksempelvis en udviklingsejendom er problemet, at hvis skeletterne i skabet først kommer frem efter budprocessen, står man tilbage med det købersegment, der værdiansætter problemerne dyrest eller stiller de strengeste krav til indeståelser og garantier, da de ikke er i stand til at påtage sig komplekse opgaver og risici.

Hvis man har en ejendom med tekniske, juridiske eller finansielle problemer, er vores erfaring, at den bedste strategi for at få de bedste vilkår, herunder den højeste købesum, som hovedregel er, at åbne skabet op og lade alle skeletterne vælte ud. Ved at være så åben og transparent som muligt, får man tiltrukket det købersegment, som har netop de kompetencer og forudsætninger, som den ejendom, der skal sælges, nødvendiggør. De værdiansætter problemerne og opgaverne lavest, og de vil derfor værdiansætte ejendommen højest i markedet og dermed give de bedste vilkår, herunder den højeste købspris.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

25

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

GENNEMGRIBENDE FORBEDRING E F TE R LL § 19, S TK . 2 – HVO RDAN DOKUMENTERER MAN UDGIFTERNE? SKRIBENT Cand. jur. Ulrik Kjær

Normalt volder det ikke de store problemer, idet udlejer blot finder alle relevante fakturaer frem. Men hvad gør man, hvis der ikke findes dokumentation eller at denne er mangelfuld? En af metoderne er at benytte sig af synog skøn. Et eksempel herpå er illustreret af en dom fra Østre Landsret fra februar i år.

SAGENS BAGGRUND

To lejere lejede med virkning fra 1. december 2015 en lejlighed beliggende i Kgs. Lyngby. Af lejekontrakten fremgik, at lejemålet var gennemgribende moderniseret og udlejet efter lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Det omtvistede lejemål var beliggende i en ejendom fra 1940. Lejligheden, der var på 69 m², var oprindelig indrettet med et lille toiletrum uden bruseareal og med et forramme køkken (et forramme køkken bygges på stedet i mål, der passer til rummet. Et elementkøkken er opbygget af færdigfabrikerede grunddele, f.eks. skabsmoduler og skuffemoduler).

Lejerne indbragte sag om lejens størrelse for huslejenævnet, der ikke fandt, at de beløbsmæssige betingelser for udlejning efter § 19, stk. 2, var opfyldte. Udlejer blev derfor pålagt at beregne lejen efter principperne om omkostningsbestemt leje.

BOLIGRETTEN

Udlejer indbragte herefter sagen for boligretten. Under denne sag blev der indhentet syn og skøn. I forbindelse med hovedforhandlingen blev der foretaget besigtigelse af det omtvistede lejemål. Under skønsforretningen skete der også besigtigelse af et lejemål i samme ejendomskompleks som det omtvistede til illustration af, hvordan et lejemål i ejendommen så ud i oprindelig stand.

Af syns- og skønserklæringen fremgik bl.a., at der i det omtvistede lejemål var etableret baderum ved inddragel-

26

M AGA SI N ET

DA N SK E

se af areal fra kammer til brus, og at rummet fremstod med nyere fliser på væg samt gulv og måske nyere gulvtoilet og håndvask. Det fremgik desuden af erklæringen, at det umiddelbart virkede sandsynligt, at arbejderne kunne være udført omkring 2012, men at baderummet og gulvarbejder kunne være udført i forskellige perioder og senere. Det fremgik yderligere, at badeværelset var »skønnet udført 2012-2014«.

Skønsmanden opgjorde udgifterne til de udførte renoveringsarbejder til i alt kr. 222.000,00 inkl. moms. Beløbet omfattede etablering af baderum inkl. opsætning af glasvæv, elinstallationer, slibning og lakering af gulve samt malerarbejde. Herudover var lejemålet renoveret med nyt køkken. Dette skulle også indgå i opgørelsen af forbedringsudgifterne. Problemet for skønsmanden var imidlertid, at køkkenet på tidspunktet for skønsforretningen var fjernet. Det problem løste skønsmanden ved at lave et gennemsnit af de udgifter som denne havde godkendt i to øvrige sager for samme ejendom. Udgiften til renovering af køkken var derfor opgjort til kr.

91.840,00 inkl. moms.

Udover syns- og skønserklæring fremlagde udlejer desuden en orientering af 14. november 2012, som lejerne havde fået om udlejning af lejemålet efter daværende boligreguleringsloves § 5, stk. 2, samt om indholdet af stk.

7 i bestemmelsen.

Herudover havde ejendommen energimærke D, der opfyldte de daværende betingelser i dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4 (tidligere stk. 3).

Boligrettens flertal fandt det godtgjort, at der omkring årsskiftet 2012/2013 var foretaget omfattende istandsættelsesarbejder i det omtvistede lejemål, som havde vedrørt både etablering af badeværelse med forandringer i lejemålets ruminddeling, hvor et areal fra et bagvedliggende kammer var inddraget til brus og indsættelse af nyt køkken samt nye elinstallationer. Flertallet lagde

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

J U R I D I S K I N F O R M AT I O N

vægt på den fremlagte orienteringsskrivelse, skønsmandens svar på spørgsmål under sagen samt foto af køkkenet som det så ud ved lejernes fraflytning 17. december 2020. Desuden lagde flertallet vægt på oplysninger i sagen vedrørende lejemål beliggende i samme ejendom som det omtvistede lejemål, og hvor der var indrettet bad samt udskiftet køkken omkring 2012.

Beløbsgrænserne i år 2013 var 2.145 kr. pr. m² svarende til i alt 148.005 kr. for et lejemål som det omtvistede på 69 m².

Flertallet konstaterede dernæst, at skønsmanden havde anslået håndværkerudgifterne for de udførte arbejder til etablering af bad til 150.000 kr. I det foreliggende tilfælde, hvor der var etableret bad i en lejlighed, der tidligere kun havde et lille toilet med håndvask, var der ikke grundlag for at foretage vedligeholdelsesfradrag af betydning for arbejdet vedrørende etablering af badeværelse. Fradraget kunne højst andrage 10 % eller i alt 15.000 kr., svarende til et forbedringsbeløb for badeværelset på i hvert fald ikke under 135.000 kr.

Flertallet fandt det dog ikke godtgjort med tilstrækkelig sikkerhed, at udgifterne til udskiftning af køkken kunne medtages med 91.840 kr., men der havde utvivlsomt været betydelige udgifter forbundet hermed, og samme flertal fandt det derfor helt ubetænkeligt at medtage udgifter på i hvert fald 50.000 kr. til udskiftning af køkken. Efter fradrag for sparet vedligeholdelse med 25 % gav det et forbedringsbeløb for køkkenet på ikke under 37.500 kr. Flertallet kunne således konstatere, at der med håndværkerudgifter til etablering af bad og udskiftning af køkken var beløbsgrænsen for en gennemgribende forbedring opnået (135.000 + 37.500 = 172.500) Udlejer kunne derudover yderligere medtage et mindre forbedringsbeløb for de udførte elarbejder, ligesom de samlede omkostninger til etablering af bad, udskiftning af køkken og udførte elarbejder kunne tillægges udgifter til tekniker og administrationshonorar. Herefter havde ud-

M AGA SI N ET

DA N SK E

lejer utvivlsomt godtgjort, at lejligheden blev gennemgribende forbedret, og at betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter daværende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, dermed var opfyldt.

Sagen blev derfor henvist til fornyet behandling ved huslejenævnet til fastsættelse af lejens størrelse efter daværende boligreguleringslovs § 5, stk. 2.

LANDSRETTEN

Landsretten tiltrådte af de af flertallet i boligretten anførte grunde, at det utvivlsomt måtte anses for godtgjort, at lejemålet var gennemgribende forbedret, og at betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, i øvrigt var opfyldt. Landsretten stadfæstede derfor boligrettens dom.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Dommen illustrerer på udmærket vis, at selvom der kan være udfordringer med at fremskaffe dokumentation for de afholdte forbedringsudgifter, så kan det godt lykkes at løfte bevisbyrden for at et lejemål er gennemgribende moderniseret. Det er værd at bemærke, at selvom skønsmanden havde udfordringer med at dokumentere udgiften til køkken blev det løst ved at fremskaffe oplysninger fra andre tilsvarende lejemål, som man umiddelbart kunne sammenligne med. Af andre ting kan ligeledes nævnes fremlæggelse af orienteringsskrivelse til lejerne om gennemførelse af modernisering, besigtigelse af tilsvarende lejemål til illustration af, hvordan lejemålet så ud før modernisering og – i den foreliggende sag – fremlæggelse af billeddokumentation af et (senere) nedtaget køkken.

Dommen er trykt i TBB 2023.349 Ø.

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

27

K

L

U

M

M

E

PAS PÅ HVAD DU ØNSKER DIG

28

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

KLUMMESKRIBENT Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Rigtigt mange, der har investeret i fast ejendom, spejder lige nu efter rentefald. Man skal imidlertid passe på, hvad man ønsker sig. Det er ikke muligt at have økonomisk opsving og få lavere renter samtidigt. De forhold er modsætningsfyldte. Så hvad vil I have recession eller de nuværende renter.

vad vil I have: ”Smør eller kanoner”, råbte pro-

H fessor Sørensen ud i auditoriet. Han brugte det

gamle Göring citat for at lære os økonomistuderende, at økonomi handler i høj grad om prioritering og valg.

Göring ville overbevise tyskerne om, at de skulle opruste, og derfor ville der være færre penge til smør. Heldigvis står vi ikke over for så dramatiske valg. Men vi står et sted, hvor der er ubalancer i dansk økonomi og også forventningerne hertil. I økonomi kan man ikke få alt hvad man ønsker sig.

Inflationen har længe været for høj, hvilket jeg tidligere har berørt på denne klummes spalteplads. Inflationen er dog også blevet bragt ned i et mere fredeligt territorium om end, at vi er noget over målsætningen om en årlig inflation på 2 pct. for den europæiske centralbank. I første omgang har man således signaleret, at nok er nok og renten nu er på toppen.

Så langt så godt, man har således en forventning om, at de nuværende renter trykker tilpas meget på bremsen til, at inflationen over tid vil komme det sidste stykke ned under målsætningen. I min optik skal man nok indstille sig på, at bevægelsen fra 10 pct. til eksempelvis 7 pct. er noget nemmere end bevægelsen fra 3 pct. til 2 pct. Min pointe er, at inflationsbekæmpelsen kan komme til at tage noget længere tid end ventet. Dermed kan der også komme til at gå lang tid før end, at der er rum og mulighed for at ændre pengepolitik.

Det er således ikke usandsynligt, at renterne vil forblive på det nuværende niveau i længere tid end de fleste har regnet med. Se bare hvordan det er gået med renteprognoserne i diverse banker inklusiv min egen. På et tidspunkt sagde prognoserne, at renten ville begynde at falde her i 4. kvartal 2023, så blev de skudt til begyndelsen af 2024, efterhånden er der bred konsensus om, at rentenedsættelserne kommer til at vente på sig, og at vi skal hen i slutningen af 2024 før end, at de bliver en realitet.

næsten som et valg mellem smør eller kanoner. Hvad er farligst? – jeg ved det ikke. Skal renten falde nævneværdigt - så det kan mærkes - vil det ske som en følge af økonomiske afmatning. Kombinationen med lavere renter og økonomisk opsving kan ikke lade sig gøre. Det er enten eller. Det der således skal udløse et mærkbart rentefald, er en stigning i ledigheden. En direkte følge af stigende ledighed er, at vi vil have flere potentielle dårlige betalere og dermed mere henstand, restancer og i sidste ende tomgang i udlejningssektoren. Godt nok har mange sparet op, men forsvinder indkomstgrundlaget, så række opsparingen næppe i det uendelige.

Alternativt vil de højere renter trække ud, og vi vil stille og roligt mærke tyngden af rudekuverterne, som jeg var inde på i min forrige klumme. De højere renter ville stille og roligt bide og i sidste ende vil nogle blive ramt og vil ikke kunne betale enhver sit. Det kan dog godt trække noget ud, så længe at beskæftigelsessituationen er så god som nu.

I de formuetal vi kender fra Danmarks Statistik, er der en tendens til, at folk der bor til leje, har mindre gæld end folk der ejer deres boliger. Derfor vil analysen formentlig være, at en udlejer vil foretrække en højere rente og at folk beholder deres jobs og dermed betalingsevne fremfor, at vi skal have større rentefald som følge af økonomisk afmatning. Derfor skal man nok passe på hvad man ønsker sig. Det skal dog være sagt, at de formuetal vi har i Danmark, ikke er af vildt god kvalitet. Dermed kender vi ikke præcist folks formuer og gæld på tværs af boligvalg.

Vi kender det kun med en betydelig forsinkelse.

Er det så godt eller skidt? Tja set med en udlejers øjne synes jeg faktisk, det er ganske svært at svare på. Det er

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

29

AARHUS

Scandiasporet 5A-F/ Skiftesporet 5-9, Randers NØ

KØBENHAVN

AALBORG

Nybygget i høj kvalitet midt i Sporbyen Ejendommen består af 53 ejerlejligheder – alle med god indretning.

Ejerlejlighederne er lyse og venlige med flotte trægulve, lækre køkkener og badeværelser fra HTH. Alle boliger har adgang til private terrasser eller altaner og råder over depotrum på 3 kvm, som er placeret under bygningen i den vestlige længe

88.000.000

5,11 %

4.798 m2

Købesum i kr.

Forrentning

Samlet areal

SOLGT - Falstersgade 43, 8000 Aarhus C

SOLGT

Bedste beliggenhed i Ø-gadekvarteret

SE MERE PÅ TK-ERHVERV.DK ELLER RING 8619 8080

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye ”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter • Energiforbedringer kan lægges på driften • Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk • Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje - Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 info@energihuset-danmark.dk

l ti l fi o r p ng n Grø dlejni u

SKRIBENTER Advokat (L) Poul Jensen og advokatfuldmægtig Ida Marie Høy Jepsen, DAHL Advokatpartnerselskab

FOKUS PÅ DE FORELØBIGE EJENDOMSVURDERINGER Den 12. september 2023 offentliggjorde Vurderingsstyrelsen foreløbige ejendomsvurderinger for 1,7 mio. boligejere. Dette har sidenhen fyldt en masse i dagspressen. Udsendelsen af de foreløbige vurderinger er dog helt i tråd det lovforslag, der blev fremsat den 26. april 2023 og vedtaget i Folketinget den 30. maj 2023.

I denne artikel vil vi sætte fokus, hvorfor de nye foreløbige ejendomsvurderinger udsendes, hvad de anvendes til, hvordan de adskiller sig fra de endelige vurderinger, og hvilke muligheder en boligejer har for at få ændret sin foreløbige vurdering.

HVORFOR UDSENDES FORELØBIGE VURDERINGER? Formålet de foreløbige vurderinger er, at de skal anvendes til beregning af beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift i 2024 og 2025. De udstedes derfor som en erkendelse af, at Vurderingsstyrelsen ikke når at udsende endelige vurderinger inden 2024 og 2025.

Egentligt skal det offentlige ejendomsvurderingssystem fungere således, at Vurderingsstyrelsen i lige årstal vurderer ejerboliger, og i ulige årstal vurderer andre ejendomme.

Ejendomsbeskatningen skal beregnes på baggrund af denne vurdering i to år, hvorefter der skal foretages en ny vurdering, der herefter skal udgøre beskatningsgrundlaget de kommende to år og så fremdeles. Det vil sige, at 2020-vurderingen skal udgøre beskatningsgrundlag for 2020 og 2021, hvorefter der modtages en 2022 vurdering til brug for beregning for 2022 og 2023 osv.

Som følge af de komplikationer, der har været med at få det nye ejendomsvurderingssystem op at køre, er man allerede bagud.

Status er, at Vurderingsstyrelsen på nuværende tidspunkt er ved at foretage vurderingerne for 2020. Det vil sige vurderinger af ejerboliger. Det forventes, at disse 2020-vurderinger er udsendt ved udgangen af 2023. Herefter påbegyndes 2021-vurderingerne af alle de ejendomme, der ikke er ejerboliger. Først når disse er foretaget, påbegyndes processen med 2022-vurderinger af ejerboliger.

Som følge af forsinkelsen med udsendelsen af de offentlige ejendomsvurderinger er det besluttet, at beskatningsgrundlet til og med 2023 skal beregnes på baggrund af 2020-vurderingen. Herudover er anvendelsen af 2022-vurderingerne

32

M AGA SI N ET

DA N SK E

blevet ”forlænget”, så disse vurderinger, når de foreligger, skal udgøre beskatningsgrundlaget for 2024 og 2025. Sidst men ikke mindst, vil der ikke blive foretaget nye vurderinger i 2024 og 2025.

Dermed skulle systemet gerne passe fra 2026, hvor ejere af ejerboliger skal modtage deres 2026 vurdering, og i 2027 skal ejere af andre ejendomme modtage deres 2027-vurdering.

ANVENDELSE AF DE FORELØBIGE VURDERINGER De foreløbige vurderinger skal anvendes til en foreløbig beregning af henholdsvis ejendomsværdiskat, og grundskyld for boligejere i 2024 og 2025.

De foreløbige vurderinger kan ikke anvendes til værdiansættelse ved salg af ejendom til familiemedlemmer efter reglerne i værdiansættelsescirkulærerne om +/-15 % eller +/-20 %. Helt kort indebærer disse regler, at ejendomme som udgangspunkt, uanset ejendommens reelle markedsværdi, kan overdrages til familiemedlemmer, til en værdiansættelse, der ligger i spændet +/- 15 % eller +/-20 % fra den seneste endelige ejendomsvurdering.

Hvis man endnu ikke har fået sin 2020-vurdering, kan overdragelsen foretages til +/-15 %, mens man må afvige fra en 2020-vurdering med 20 %.

Det er en betingelse for at overdrage ejendomme efter dette regelsæt, at der ikke foreligger særlige omstændigheder ved ejendommen, som taler for, at denne har en anden værdi. At der foreligger en foreløbige vurdering af ejendommen, er ikke en særlig omstændighed. Ejendommen kan dermed godt overdrages til +/15 % eller +/-20 % fra den seneste endelige vurdering, selvom den

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

foreløbige vurdering væsentligt afviger fra den ”gamle værdi”.

FORSKELLENE MELLEM DE FORELØBIGE OG ENDELIGE EJENDOMSVURDERINGER De foreløbige vurderinger foretages efter de samme principper, som de almindelige/endelige ejendomsvurderinger foretages efter. Det vil sige, at vurderingerne udarbejdes på baggrund af modelberegninger, der bygger på historiske handelsværdier for sammenlignelige ejendomme, idet der dog foretages korrektion for den vurderede ejendoms særlige karakteristika.

Forskellen mellem den foreløbige vurdering og den almindelige vurdering er bl.a., at Vurderingsstyrelsen ved atypiske ejendomme anvender en manuel proces til den endelige vurdering. Denne manuelle proces anvendes ikke ved de foreløbige vurderinger. Konsekvensen heraf er, at de foreløbige vurderinger for atypiske ejendomme kan komme til at fravige de endelige vurderinger.

En anden meget væsentlig forskel på de foreløbige og de endelige vurderinger er, at boligejerne ikke inddrages ved en foreløbig vurdering.

Ved endelig vurdering vil boligejeren forud for vurderingens gennemførelse i sin e-boks modtage et brev fra Vurderingsstyrelsen med angivelse af, hvilke oplysninger vurderingen vil blive foretaget på baggrund af. Dette giver boligejere mulighed for at korrigere Vurderingsstyrelsen i dens opfattelse af fakta vedrørende ejendommen, så vurderingen bliver truffet på et korrekt grundlag. Denne forudgående inddragelse af borgerne kaldes deklarationsproceduren. Det er besluttet, at denne ikke skal anvendes ved de foreløbige vurderinger.

HVORDAN ÆNDRES DEN FORELØBIGE VURDERING? Da de foreløbige vurderinger vil blive reguleret, når de endelige vurderinger udsendes, er det udgangspunktet, at de foreløbige vurderinger står fast. Boligejere kan ikke klage over den foreløbige vurdering, og kun i ganske særlige tilfælde er det muligt at få vurderingen ændret.

Mulighederne for at ændre sin foreløbige vurdering findes i Ejendomsvurderingsloven § 89 d, stk. 4. Der er tale om en udtømmende opregning. Det vil sige, at det udelukkende er de tilfælde, som loven foreskriver, hvor de foreløbige vurderinger kan ændres.

Rent praktisk foregår en ændring af en foreløbige ejendomsvurdering, ved at boligejeren udfylder en ændringsanmodning på www.vurderingsportalen.dk. I den forbindelse skal der vedhæftes dokumentation for, hvorfor den foreløbige vurdering ønskes ændret.

Det er en betingelse, at ændringen vil medføre en vurdering, der er mindst 20 % forskellig fra den foreløbige vurdering.

M AGA SI N ET

DA N SK E

Lovens undtagelser er følgende:

1

Hvis skatteforvaltningen af egen drift genoptager sagen med henblik på revision af egen sagsbehandling

2

Ved salgsbestræbelser eller efterfølgende salg af ejendommen

3

Hvis grundværdiansættelsen ændres af et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol

4

Hvis ejendommen helt eller delvist er fritaget for grundskyld og dette ikke er indgået i den foreløbige vurdering

5

Hvis ejendommen er delvist undtaget fra vurdering og dette ikke indgår korrekt i den foreløbige vurdering

6

Hvis der er tale om en ejerbolig, der er ejet af en fysisk person og opfylder betingelser for omvurdering enten pr. 1. januar 2023, pr. 1. januar 2024 eller pr. 1. januar 2025

Er situationen ikke omfattet af lovens undtagelser, står den foreløbige vurdering fast, indtil den endelige vurdering foreligger.

SALGSBESTRÆBELSER ELLER SALG Hvis en bolig er sat til salg, er det muligt at få ændret den foreløbige vurdering, så den er overensstemmende med prisen i f.eks. en salgsopstilling. Boligejere skal fremsende dokumentation for salgsprisen. Andre former for dokumentation end en egentlig salgsopstilling vil formentlig også kunne føre til en ændring af en foreløbig vurdering. Hvis boligen er blevet solgt efter den 12. september 2023, kan den nye ejer få ændret sin foreløbige ejendomsvurdering til den faktiske handelspris.

KONSEKVENSERNE I KRONER OG ØRER Det skal understreges, at de nye vurderinger skal sammenholdes med den nye ejendomsskattelov, som også blev vedtaget i foråret 2023. Det vil sige, at en højere ejendomsvurdering ikke nødvendigvis betyder en højere ejendomskatteregning.

Vurderingsstyrelsen har på sin hjemmeside ”Vurderingsportalen” indsat en vurderingsberegner, så boligejere kan få en idé om, hvad de skal betale i boligskat.

Beregneren kan tilgås via dette link: https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/nye-boligskatteregler-i-2024/faa-en-ide-om-din-boligskat-i-2024

U DL EJ E R E

-

N R . 0 8/2 0 2 3

33

TELEFONISK MEDLEMSSERVICE Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

LEJERET:

Keld Frederiksen, Vinderup.............................tlf.: Mogens Broe-Andersen, Haderslev...........tlf.:

97 44 14 44 74 53 52 51

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Søren Ellerbæk, Esbjerg......................................tlf.:

79 12 54 55

Claus Moldt, Aarhus...............................................tlf.:

86 12 24 33

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.

Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

Martin Justesen, Fyn..............................................tlf.:

70 60 12 10

Christian Viuff, Fredericia...................................tlf.:

75 93 11 00

Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive.............tlf.:

46 14 67 19

Anne Evald, Aarhus.................................................tlf.:

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Kontor i Aarhus..........................................................tlf.:

Leon Vetter, Grenå...................................................tlf.: 87 58 95 00

EJENDOMSREGNSKAB:

87 39 37 29

SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:

Flemming Mørk Pedersen, Aarhus............tlf.: 20 16 60 30

DANSKE UDLEJERE:

86 18 51 55

Eigil Pedersen, Herning..........................................tlf.: 40 30 94 06 Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens............................................................................tlf.: 79 25 30 00 Olav Grønn Hansen....................................................tlf.: 40 44 93 02

MEDLEMSFORENINGER

34

Brønderslev Gr. ejerforening Formand: Svend Andersen

Nyborg Gr. ejerforening Formand: Charlotte Pohlmann

Udlejerforeningen Midt-Vest Formand: Adv. Eigil Pedersen

Danske Udlejere Vesthimmerland Formand: Jacob Dalgaard

Nørresundby Gr. ejerforening Formand: Anette Valentin

Udlejerforeningen Nordsjælland Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Djurslands Udlejerforening Formand: Johnny Kjærgaard

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening Direktør: Britta Jespersgaard

Udlejerforeningen Sjælland Formand: Lars Falster

Fredericia Gr. ejerforening Formand: Jens Bilde Jørgensen

Silkeborg Gr. ejerforening Formand: Flemming Jespersen

Udlejerforeningen Storstrømmen Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen

Frederikshavn Gr. ejerforening Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Skanderborg Gr. ejerforening Formand: Michael Mossin Juul

Udlejerforeningen Svendborg Formand: Adv. Michael Vestergaard

Holstebro Udlejerforening Formand: Lars Anton Pedersen

Skive Udlejerforening Formand: Adv. Keld Frederiksen

Horsens Udlejerforening Forretningsfører: Hans Kleberg

Struer Gr. ejerforening Formand: Helle Pedersen

Udlejerforeningen Sønderjylland Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Kolding Udlejerforening Formand: Adv. Claus Eland

Sønderborg Udlejerforening Formand: Claus H. Østergaard

Lemvig Gr. ejerforening Formand: Michael R. Madsen

Thisted Udlejerforening Formand: Louise Rosenkilde

Mariagerfjord Udlejerforening Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Udlejerforeningen Aarhus Formand Lars H. Rasmussen

Nordjyske Udlejere Formand: Martin Verwohlt

Udlejerforeningen Esbjerg Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

M AGA SI N ET

DA N SK E

U DL EJ E R E

Udlejerforeningen Vestfyn Formand: Adv. Martin Justesen Vejle Grundejerforening Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm Viborg Udlejerforening Formand: Adv. Lars Kaasgaard

-

N R . 0 8/2 0 2 3

GØR DET NEMT AT UDVEKSLE DATA OM FORBRUG Lovpligtige fordelingsregnskaber

Automatisk udveksling af data

• Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo

• Fuld integration mellem Techem og bl.a. EG Bolig

Din genvej til

&

GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER

Fokus på ressourcer

Ritzau

OECD: SÆT HUSLEJEN FRI OG HÆV EJENDOMSSKATTERNE EN NY OECD-RAPPORT SÆTTER FINGEREN PÅ OMRÅDER, HVOR DANSKE REGLER OG LOVGIVNING BREMSER VÆKSTEN I LANDET. I DANMARK HAR OECD SÆRLIGT KIG PÅ BOLIG- OG SKATTELOVNINGEN. Hvis Danmark vil øge sin økonomiske vækst de kommende år, kan regeringen og Folketinget med fordel kigge på huslejeregulering, ejendomsskatterne og topskatten.

I rapporten Going for Growth 2023, der er udkommet tirsdag (3/10-23), gennemgås OECD’s medlemslande én for én med anbefalinger til tiltag, der kan stimulere den økonomiske vækst.

Sådan lyder rådet fra den internationale organisation OECD, der arbejder med at forbedre den økonomiske udvikling og verdenshandel.

I Danmark har OECD særligt kig på bolig- og skattelovningen, blandt andet reglerne, der sætter begrænsninger på huslejeregulering af boliger, der er opført før 1991.

Den kan med fordel skrottes, så lejemarkedet bliver givet mere frit. Samtidig bør der ifølge OECD gøres op med regler, der favoriserer boligejere.

Det skal ske ved at øge skatterne på grunde og fast ejendom og sænke rentefradraget.

For selv om Danmark er godt med på it-fronten, så betyder de høje marginalskatter - altså skatten på den sidst tjente krone - at det er svært at tiltrække de nødvendige eksperter og investeringer.

OECD er en forkortelse for Organisation for Economic Co-operation and Development.

Organisationen blev stiftet i 1961 som et næsten rent europæisk foretagende.

Siden har flere andre lande uden for Europa sluttet sig til, og antallet af medlemmer er nu oppe på 38.

OECD-landene udgør tilsammen mere end 60 procent af verdensøkonomien.

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

Det vil samtidig betyde, at der er råd til at lette skatten på arbejde og på kapitalindkomster.

Id-nr. 42424

Magasinpost SMP

SKRIBENT