Nr. 7 - September - Årgang 2023
Henrik Olsen er idémanden bag Malling Dampmølle, et uforpligtende bofællesskab ca. 13 km syd for Aarhus.
lettere
Hvad gør udlejer, når en aftalt trappelejeregulering er udløbet?
Forsiden viser et fint billede af Henrik Olsen. Henrik har sammen med 3 investorer – med hjælp fra arkitektfirmaet CEBRA – bygget 52 flotte boliger i Malling tæt ved Aarhus. Byggeriet kaldes for Malling Dampmølle, idet grunden tidligere har huset en dampmølle og et savværk. Der findes referencer til dampmøllen og savværket flere steder i byggeriet.
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk
www.danskeudlejere.dk
ANSVARSHAVENDE
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
Lederen: En verden af frivillige...
Malling Dampmølle
Juridisk information
Kurser i efteråret 2023
Skal, skal ikke?
Tilgivelse eller tilladelse?
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
ANNONCE OG
PRODUKTION
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder
Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
anmark et land med et rigt foreningsliv – blot der er 2 personer, der har samme interesse, skal der etableres en forening med vedtægter, formand og andre poster.
Dét er særdeles positivt – og jeg støtter i enhver henseende disse initiativer, der i vidt omfang er med til at skabe positive tilbud til alle i den danske befolkning. Foreningslivet skaber samlingspunkter indenfor en lang række interesser - for sportsfolk indenfor forskellige sportsgrene, filatelister (det er såmænd bare frimærkesamlere), numismatikere (møntsamlere), lejere og udlejere.
Hvordan fungerer og udvikler disse foreninger sig så?
I vidt omfang, drives disse foreninger af frivillige, der ikke sætter kroner og ører på indsatsen – men netop arbejder frivilligt og ulønnet. Som oftest er det dog indenfor sit eget interesseområde, at man arbejder som frivillig og yder en indsats for samfundet. Dette arbejde skal understøttes på enhver måde, alt for at gøre det muligt for alle befolkningsgrupper i Danmark, at kunne finde en forening med hvem man har fælles interesser og samtidig er med til, at ingen skal udelukkes fra disse fællesskaber alene af økonomiske grunde. Dette foreningsliv er med til at øge ”sammenhængskraften” i Danmark, hvilket er et mål i sig selv.
Disse foreninger – hvori der er samlet mennesker med samme interesse – kan have en tendens til at udvikle sig til ”små” forretninger / business. Mange sportsinteresserede dyrkede deres sport i foreninger, som var båret af frivilligheden, men mange af disse medlemmer har i vidt omfang ændret livsform og i stedet valgt at udøve de fysiske aktiviteter i et professionelt økonomisk styret fitnesscenter, der holder åben 24-7.
Mange lejere og udlejere har også tendens til at samles i foreninger. Disse foreninger / interesse-organisationer har eksisteret i mere end 100 år – såvel på lejer, som på udlejersiden. I disse foreninger – Grundejerforeninger – var det ofte også således at ”arbejdet bar lønnen i sig selv.”
Såvel lejer-, som udlejer-organisationerne er blevet mere moderne og professionelle og har ofte lønnet personale og lønnede bestyrelsesmedlemmer. Sådan er udviklingen blevet i Danmark – og foreningerne følger med, selv om der fortsat er mange personer, der arbejder frivillig og ulønnet i foreningslivet – tak til dem.
Interessefællesskaber kan også resultere i, at der stiftes anpartsselskaber, der som formål har at varetage medlemmernes interesse. ex.vis lejernes interesser.
Der er stiftet anpartsselskaber, som tilbyder at føre sager for lejere mod udlejere. Økonomien ved et sådant koncept ses dog ikke at være voldsomt indbringende, hvorfor vi som udlejere – hvis vi måtte blive pligtige at betale et beløb til en lejer – skal være forsigtige med, at betale et evt. tilbagebetalingsbeløb til et sådant selskab, der repræsenterer lejer. Jeg vil derfor opfordre til, at man som udlejer kontrollerer selskabets økonomi – på www.cvr.dk - inden der sker betaling til selskabet, ligesom, man bør sikre sig, at det er lejeren, der modtager beløbet. Der er ikke grund til samme bekymring, hvis lejeren er repræsenteret af en advokat.
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
52 eksklusive boliger er i dag placeret lige nøjagtig det sted, hvor Malling Dammølle og Savværk blev bygget og havde sin storhedstid tilbage i 1888.
Henrik Olsen er idémanden bag projektet af samme navn, og han har sammen med tre øvrige investorer opført en yderst spændende og spektakulær bygning, der i sit udtryk sender tankerne tilbage til en tid, hvor købmandsgårde og forskelligartede håndværksboliger udgjorde datidens Malling.
”Vi har sammen med arkitektfirmaet CEBRA forsøgt at tage udgangspunkt i Mallings historie, men vi har selvfølgelig samtidig også ønsket at give bygningen et mere moderne tvist. Hvis du ser byggeriet fra oven, kan du faktisk se, at formen svarer til tre sammenhængende trelængede gårde. De mange købmandsgårde i Malling opstod i sin tid sammen med savværket, og man kan vel sige, at de udgjorde datidens byggemarkeder”, siger Henrik Olsen.
Ifølge Henrik Olsen tiltrak de gode jobmuligheder på bl.a. savværket rigtig mange håndværkere til byen, og de satte ligeledes deres præg på Malling. Der blev i denne periode bygget rigtig mange forskelligartede huse, hvor både taghøjde og taghældning svingede fra hus til hus. Netop dette har arkitektfirmaet forsøgt at symbolisere ved at bygge taget på de forskellige længer med flere forskellige højder og hældninger.
”Det var meget fordyrende at lave taget på denne specielle måde, men det er efter min mening også blevet en utrolig smuk og æstetisk løsning med det sorte skiffertag, der ligesom bølger i forskellige højder og hældninger” siger Henrik Olsen.
Henrik Olsen fortæller, at stort set alle af de i alt 52 unikke lejeboliger i dag er lejet ud. Halvdelen var faktisk allerede lejet ud inden boligerne stod klar til indflytning den 1. november 2022, men krisen og inflationen betød, at de resterende var noget sværere at få udlejet end forventet.
”Jeg tænker, at vi har brugt omkring ½ million kroner på markedsføring. Selve projektet har kostet godt 115 millioner kroner, men det er simpelthen nødvendigt også at afsætte penge til markedsføringsdelen i dag. Det er nyt for branchen. Tidligere kan man vel sige, at boligerne lejede sig selv ud i Aarhus, men det har virkelig ændret sig nu”, siger Henrik Olsen.
Henrik Olsen har især brugt Facebook, avisannoncering samt åbent hus-arrangementer til at få lejemålene udlejet. Det sidste åbent hus-arrangement blev afholdt lørdag den 2. september 2023, da det ikke længere er nødvendigt med så få ledige lejemål.
”Lejesegmentet har været under store forandringer de seneste år. Jeg kender nærmest ingen udlejere i dag, der ikke tilbyder lidt ekstra for at tiltrække nye lejere. Der er kommet stor konkurrence om lejerne, og det har vi udlejere ikke været vant til. Men alt i alt er det nu nok meget godt med lidt konkurrence,” siger Henrik Olsen.
Henrik Olsen købte byggegrunden i Malling tilbage i år 2000, men der skulle gå hele 18 år før lokalplanen og de nødvendige tilladelser faldt på plads.
Inden projektet kunne gå i gang fandt Henrik Olsen, ved hjælp af en mægler, frem til tre øvrige investorer.
Malling Dampmølle har siden opstarten været mere end et fuldtidsarbejde for Henrik Olsen. Udover de mange opgaver, der naturligt følger med så stort et projekt, har Henrik Olsen også valgt selv at stå for selve administrationsdelen. Det giver mulighed for at bevare en tæt kontakt med lejerne, og det er vigtigt for ham. Han er således forbi Malling Dampmølle et par gange om ugen, for at ordre lidt småting og tjekke op på, at alt er som det skal være.
”Jeg bruger faktisk bl.a. Magasinet Danske Udlejere, til at holde mig opdateret inden for branchen. Der er nogle rigtig interessante og fagligt aktuelle artikler. Herudover bruger jeg også forskellige formularer fra Danske Udlejers hjemmeside” siger Henrik Olsen.
Som lejer i Malling Dampmølle, har man fri adgang til mange forskellige fællesfaciliteter. Der er bl.a. bygget et fælleshus til 50 personer med tilhørende restaurationskøkken, som man kan booke op til to gange årligt i
bofællesskab”, da det er fuldstændig op til de enkelte beboere, om de har lyst til at deltage i f.eks. fællesspisning eller de øvrige fælles arrangementer, som vi afholder minimum 1 gang om måneden”, siger Henrik Olsen.
Henrik Olsen fortæller, at de har ansat en af beboerne i Malling Dammølle til at stå for arrangementerne. Indtil videre er det bl.a. blevet til forskellige udflugter samt en ølsmagning hos et nærliggende bryggeri.
De omkringliggende udearealer er i dag fuldstændig dækket af et smukt blomsterhav. Der blev sidst år plantet en frøblanding kaldet blomstereng, og det har virkelig vist sig at være en succes.
”Jeg kan bestemt kun anbefale andre, at plante med vilde blomster.”
”Udover, at vi på denne måde er med til at støtte biodiversiteten, så er det samtidig også både smukt og nemt at holde.” Blomsterne startede med at være blå, så blev de
gule, derefter hvide og her i slutningen af august, pibler det nu frem med lilla blomster”, siger Henrik Olsen.
Udover de vilde blomster har man valgt at etablere 22 højbede, hvor interesserede beboere kan dyrke deres egne grønsager og blomster. Alle højbedene er dog allerede afsat, så Henrik Olsen har planlagt at etablere endnu flere i den nærmeste fremtid.
Beboersammensætningen består i dag af både børnefamilier og ældre, og det er især denne mangfoldighed, der ifølge Henrik Olsen er med til at gøre Malling Dampmølle til et dejligt sted at bo.
”Jeg troede oprindeligt, at vores målgruppe skulle være seniorer. Mange undersøgelser viser da også, at der er en stor efterspørgsel efter netop seniorboliger. Denne tankegang er jeg dog fuldstændig uenig i. På vores åbent hus-arrangementer viste det sig nemlig, at de ældre beboere i stedet efterspørger en blandet beboersammensætning. De vil have liv omkring sig, og de er ikke interesseret i, at flaget hele tiden skal sættes på halv”, siger Henrik Olsen.
En af de erfaringer, som Henrik Olsen gerne vil give videre til andre udlejere handler om beboerinddragelse.
”Det er min klare erfaring, at man altid skal sørge for at inddrage lokalsamfundet fra dag ét. Borgerne i nærmiljøet vil have indflydelse, og de finder sig ikke i hvad som helst.”
”Det bliver vi udlejere nødt til at acceptere og anerkende. Man kan ikke bare tromle derudaf med et byggeri, der ikke passer ind. Der er heller ingen tvivl om, at ens kommende lejere også, er de bedste til at vejlede en. Det er jo i virkeligheden den bedste markedsundersøgelse, som man kan få”, siger Henrik Olsen.
Smukke vilde blomster pryder udearealerne indtil frosten sætter ind. Beboerne bruger både drivhuset som væksthus og en ekstra hyggekrog. Højbedene er numereret, da man her kan dyrke sin egen private urtehave eller lign.Strandvejen 34, 8000 Aarhus C
Trofæejendom – en del af bygningskomplekset Skansepalæet
Ejendommen indeholder 11 boliglejemål, som varierer i størrelser fra 66 – 209 m2 Samtlige lejemål har bevaret den oprindelige og herskabelige stil med stuklofter, plankegulve, paneler og fyldingsdøre. Fælles tagterrasse samt 4 p-pladser tilhørende ejendommen, der udbydes til en pris svarende til kr. 21.800,- pr. m².
Flere af ejendommens lejemål indeholder store lejepotentialer.
Perfekt beliggenhed i det eftertragtede Vestbyen
Gedigen og klassisk ejendom med central beliggenhed. Ejendommen indeholder 9 lejligheder. På hver etage er der 2 lejligheder dog undtaget 4. sal, hvor der er en stor lejlighed, som blev etableret i 2019, på 86 m2 plus hems.
Læs mere på Boligflow.dk
SAGENS BAGGRUND
L1 og L2 lejede en lejlighed, som de sammen boede i fra lejemålets indgåelse i 2014. Både L1 og L2 stod på lejekontrakten. Der var tale om en roomierelation med en form for delvis fællesøkonomi hvad angår de faste udgifter
Af lejekontraktens § 11 fremgik følgende:
»…
Lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber.
Af lejekontraktens § 11 fremgik desuden følgende:
Lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber.
Af lejekontrakten fremgik endvidere, at lejemålet var tidsbegrænset i tre år, og at lejefoldet uden yderligere varsel ophørte den 30. juni 2017. Lejerne havde imidlertid ved dom fået fjernet tidsbegrænsningen og nedsat huslejen. En kendsgerning som nok ikke gjorde udlejer mildere stemt over for lejerne.
I september 2018 skrev L2 til udlejer og spurgte, om hun kunne blive slettet af lejekontrakten, idet hun havde fået
tilbudt en anden lejlighed. Udlejer meddelte i november 2018 L2 afslag og bemærkede, at hvis L2 ønskede at fraflytte, skulle lejeaftalen opsiges.
Den 23. august 2019 skrev denne gang L1 til administrator og spurgte, om udlejer kunne acceptere, at L2 fraflyttede adressen. Udlejer svarede nej og fastholdt, at hvis L2 fraflyttede, skulle lejemålet opsiges.
I august 2020 orienterede L1 udlejer om et ønske om at bytte lejligheden med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Udlejer fandt i denne forbindelse ud af, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at D nu var tilmeldt på adressen. L1 bekræftede, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at D, der var L1’s kæreste, var flyttet ind. Den 8. oktober 2020 ophævede udlejer lejemålet med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra d (nu lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4). Det fremgik af sagen, at L2 var fraflyttet i efteråret 2018.
Boligretten fandt ikke, at ophævelsen var berettiget. Flertallet lagde vægt på, at bestemmelsen i Lejelovens § 93, stk. 1, litra d (nu lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4) hverken efter sin ordlyd eller forarbejder gav hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, L2, var fraflyttet, og hvor lejemålet således ikke var efterladt tomt. Ophævelsen ville herefter alene være berettiget, hvis det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået lejerne klart, at det var en betingelse, at de begge beboede lejemålet. En sådan betingelse var ikke direkte anført i lejekontrakten, og flertallet fandt,
at det anførte om pligten til tilmelding i folkeregisteret ikke - med den klarhed, der måtte kræves som betingelse for udlejers ophævelsesadgang - kunne anses som en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra udlejeren om, at begge lejerne skulle bebo lejemålet.
Landsretten bemærkede, at lejekontrakten var indgået med både L1 og L2 som lejere. Landsretten lagde til grund, at L1 og L2 boede sammen i lejemålet fra 2014 til efteråret 2018, hvor L2 fraflyttede lejemålet. Landsretten fandt, at bestemmelsen i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere § 93, stk. 1, litra d), hverken efter sin ordlyd eller forarbejder gav udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale alene som følge af, at en af flere lejere fraflyttede lejemålet.
Landsretten fandt desuden, at det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den nødvendige klarhed var tilkendegivet L1 og L2, at det var en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det var beboet af dem begge, så den enes fraflytning af lejemålet kunne berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket. Landsretten tiltrådte derfor, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.
Under sagen var der ikke uenighed mellem parterne om at den fraflyttende lejer (L2) fortsat hæftede for lejemålet efter dennes fraflytning. Dette er også i overensstemmelse med Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Boliglejeret, 4. udg. s. 628, hvor det pointeres, at en fraflyttet lejer ikke har krav på at blive frigjort fra lejekontrakten, så længe denne ikke opsiges. Forfatterne tilføjer samtidig, at da den fraflyttende lejer fortsat hæfter for alle forpligtelser i henhold til lejeaftalen, forringes udlejers retsstilling således ikke.
NYERE DOMME:
En række domme har tidligere taget stilling til konsekvensen af en af flere lejeres fraflytning. Retspraksis synes at danne præcedens for, at lejemålet skal efterlades tomt, eller at udlejer ved lejeforholdets begyndelse skal have gjort det klart, at lejeforholdet er betinget af, at alle medlejere skal bo i lejemålet, hvis udlejer skal have mulighed for at ophæve lejemålet ved den ene medlejers fraflytning.
I TBB 2003.392 fraflyttede den ene af to lejere. Retten udtalte, at da »lejelovens § 93, stk. 1, litra d efter sin ordlyd antages i første række at tage sigte på tilfælde hvor lejeren fraflytter lejemålet således at det efterlades tomt eller uden tilladelse overlades andre«, kunne lejemålet ikke ophæves, da udlejer »ikke særskilt har tilkendegivet, at begge [lejerne] skulle bo i lejemålet, eller at den
enes fraflytning skulle berettige sagsøger til at ophæve lejemålet.«
Det samme blev lagt til grund af byretten i TBB 2010.739 »Begge [lejere] har underskrevet den indgåede lejeaftale som lejere. […] Det kan lægges til grund, at [lejer 1] […] på ophævelsestidspunktet reelt var fraflyttet lejemålet, og at lejemålet alene var beboet af [lejer 2] […] og dennes kæreste. […] Bestemmelsen i lejelovens § 93, stk. 1, litra d, findes i første række at angå tilfælde, hvor lejeren fraflytter lejemålet, så lejemålet efterlades tomt, eller at lejeren uden tilladelse overdrager lejemålet til andre. Det kan lægges til grund, at sagsøger ikke i den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen har tilkendegivet, at den ene af lejernes fraflytning kan berettige til ophævelse.« …
Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse.
I TBB 2017.54 udtalte boligrettens flertal: »at ophævelse af et beboelseslejemål må kræve en klar hjemmel, henset til at lejeloven er en social beskyttelseslov. Det fremgår ikke med tilstrækkeligt klarhed af lejelovens § 93, stk.1, litra d, eller forarbejderne hertil, hvorvidt bestemmelsen omfatter en situation, hvor alene den ene af flere lejere fraflytter lejemålet, og lejemålet således ikke efterlades tomt. På denne baggrund finder disse medlemmer, at der ikke er tilstrækkelig klar hjemmel til at ophæve lejemålet i den foreliggende situation.«
Ja måske. Jeg har nedenfor skitseret en klausul, som man kan indsætte i § 11. Jeg skal understrege, at formuleringen står for min egen regning, og at jeg ikke har set afgørelser der blåstempler en sådan formulering.
"Hvis lejer består af flere personer, hæfter disse solidarisk for lejens betaling mv. og kan ikke frigøres enkeltvis fra lejeaftalen uden forudgående skriftlig aftale med udlejer. Lejeforholdet er således betinget af, at alle de lejere, der er nævnt i § 1 bor i lejemålet. Opsigelse fra/fraflytning af én af de i lejekontrakten anførte personer anses derfor som en opsigelse af lejemålet som helhed."
Dommen er omtalt i TBB 2022.969 ØLD.
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Med Boligflows automatiske rykkerforløb slipper du for manuelt at overvåge indbetalinger og sende rykkere til lejere. Systemet genererer automatisk påmindelser, påkrav og ophævelser – alt sammen i overensstemmelse med lejelovens forskrifter og uden besøg på posthuset.
Gå med Boligflow ind i en ny digital tidsalder af ubesværet og intelligent restancehåndtering, der løfter ejendomsadministrationen til nye højder.
Læs mere på Boligflow.dk
Kursussæsonen er i fuld gang. Hvis ikke du allerede har tilmeldt dig ét eller flere af de spændende kurser – så kom endelig i gang.
Du kan vælge mellem en masse spændende emner. Deltagelse er gratis, men du skal måske bruge lidt tid og benzin/diesel eller el.
AARHUS | Scandic Aarhus City
25.09.2023 / kl. 09:00 - 12:00
Drift- og vedligehold af af udlejningsejendomme.
Til gengæld kommer du hjem fra et arrangement som en meget klogere udlejer. Og – klogere udlejere tjener penge frem for at tabe penge på grund af fejl eller misforståelser.
Læs mere og tilmeld dig på www.d-u.dk/kurser
AARHUS | Scandic Aarhus City
26.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Dialogmøde
Bliv opdateret på seneste retspraktis og del erfaringer med andre udlejere
AALBORG | ProDomus
26.09.2023 / kl. 14:00 - 16:00
Lejekontrakter og synsprocessen
Lær hvordan man udfylder den nye formular og få gode råd til synsprocessen
Advokat Mogens Broe-Andersen
HADERSLEV | Buch Advokatfirma
27.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Lejeloven
Vi gennemgår de vigtigste områderherunder lejeaftalens indgåelse m.m.
Advokat Mogens Broe-Andersen Direktør ved ProDomus Britta Jespersgaard Faglig chef Annemarie L. VammenHERNING | Østergaards Hotel
02.10.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Dialogmøde
Bliv opdateret på seneste retspraktis og del erfaringer med andre udlejere
SVENBORG | Hotel Svenborg
02.10.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Udlejer - vil du forbedre dine boliglejemål og opnå en højere leje? På kurset lærer du, hvordan du gør...
Advokat Mogens Broe-Andersen
AARHUS | Scandic Aarhus City
02.10.2023 / kl. 16:00 - 19:00
Min første udlejningsejendom
Få svar på dine spørgsmål, hvis du overvejer eller har købt en udlejningsejendom
Sekretariatsleder og faglig chef Michael
KØBENHAVN | GI
03.10.2023 og 04.10.2023 / kl. 09:00 - 14:00
Konto i GI (lejelovens § 120)
Kurset hvor vi kommer hele vejen rundt om det at have en bindingskonto i GI.
HELSINGØR | Konventum
03.10.2023 / kl. 16:00 - 19:00
UDLEJER!
Hvorledes sikrer du dig økonomisk bedst muligt?
NYKØBING FALSTER | Jyske Bank
03.10.2023 / kl. 16:00 - 18:00
Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet
Direktør Michael Preetzmann Advokat Mogens Broe-Andersen
Diverse eksperter
Fortsættes s. 16
Direktør Claus Jespersen samt eksterne indlæg fra b.la. Jyske Bank, Nordicals, Arne Elkjær A/S m.m. Lotte Vojens og Jeanette LorenzenAARHUS | Scandic Aarhus City
09.10.2023 / kl. 09:00 - 12:00
Forbrugsregnskaber
Gennemgang af reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber i boliglejeforhold
ESBJERG | Restaurant Parken
10.10.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Dialogmøde
Bliv opdateret på seneste retspraktis og del erfaringer med andre udlejere
KOLDING | Comwell Kolding
10.10.2023 / kl. 09:00 - 14:00
Konto i GI (lejelovens § 120)
Kurset hvor vi kommer hele vejen rundt om det at have en bindingskonto i GI.
Advokat Mogens Broe-Andersen
VEJLE | HTH i Vejle
10.10.2023 / kl. 19:00 - 22:00
Undgå faldgruber i forbindelse med ind- og fraflytningssyn. Vi gennemgår ligeledes § 11 tekster m.m.
AARHUS | Comwell Aarhus
11.10.2023 og 12.10.2023 / kl. 09:00 - 14:00
Konto i GI (lejelovens § 120)
Kurset hvor vi kommer hele vejen rundt om det at have en bindingskonto i GI.
WEBINAR | Online via TEAMS
24.10.2023 og 07.11.2023 / kl. 14:00 - 15:00
Den nye lejelov - FAST TRACK
Vi gennemgår bl.a. de seneste ændringer i lejelovgivningen
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor Christina Tsomanis og Casper L. Jensen Christina Tsomanis og Casper L. Jensen Advokat (H) Niels JohansenNÆSTVED | Jyske Bank
01.11.2023 / kl. 16:00 - 18:00
Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet
AARHUS | Scandic Aarhus City
06.11.2023 / kl. 09:00 - 12:00
Opgradering og varsling af stigninger i forbindelse med lejeforhøjelser og forbedringer
FREDERIKSHAVN | Rest. Møllehuset
07.11.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Tiltræk og fasthold den gode lejer
Vi diskuterer bl.a., hvordan man tiltrækker, udvælger og fastholder den gode lejer
NYBORG | Hotel Hesselet
07.11.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Lejeloven | Ind- og fraflytningssyn
Vi ser bl.a. på de vigtigste områder i lejeloven samt ind- og fraflytningssyn
ESBJERG | Restaurant Parken
08.11.2023 / kl. 17:00 - 20:00
Seneste nyt indenfor lejeretten
Vi gennemgår seneste retspraksis og aktuelle områder indenfor lejeretten...
SLAGELSE | Jyske Bank
09.11.2023 / kl. 16:00 - 18:00
Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen
Advokat Søren Møller Ejegod
Advokat Kamilla Helle Christiansen
Videnadvokat, ph.d. Jakob Juul-Sandberg
Advokat Søren Ellerbæk
Advokat Hans Henrik Riber
Diverse eksperter
AARHUS | Scandic Aarhus City
13.11.2023 / kl. 19:00 - 22:00
REGNSKAB OG SKAT
Introduktion til de grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere
AARHUS | Scandic Aarhus City
20.11.2023 / kl. 09:00 - 12:00
Konvertering af erhverv til bolig, sammenlægning af lejligheder og ændret anvendelse
AALBORG | ProDomus
21.11.2023 / kl. 15:00 - 17:00
Lejeloven
–brush up, samt gennemgang af de nyeste afgørelser
AALBORG | ProDomus
23.11.2023 / kl. 15:00 - 17:00
Netværksmøde
Investeringsmarkedet – hvad påvirker min investering i 2023
AALBORG | ProDomus
05.12.2023 / kl. 14:30 - 16:00
Huslejenævnet
Huslejenævnets virke og en gennemgang af faldgruber samt gode råd.
Faglig chef Annemarie L. Vammen Advokat Stine Kalsmose Jakobsen Advokat Anne Henriksen Direktør ved ProDomus Britta Jespersgaard Udlejerrepræsentant m.m. Martin Verwohlt Direktør ved ProDomus Britta Jespersgaard Statsautoriseret revisor Anne Evald Statsautoriseret revisor Jan MehlsenHAR DU MODTAGET DIN PERSONLIGE INVITATION PR. MAIL?
Vi har sendt en invitation til alle lægdommere og huslejenævnmedlemmer pr. mail, så kontakt os gerne på: info@mail.dk eller på 86 18 51 55, hvis du mod forventning ikke har modtaget din invitation.
Tilmelding snarest muligt og senest 8 dage forinden
AARHUS
06.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00
Scandic Aarhus
Østergade 10, 8000 Aarhus C
AALBORG
13.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00
Scheelsminde
Scheelsmindevej 35, 9200 Aalborg
KOLDING
20.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00
Scandic Kolding
Kokholm 2, 6000 Kolding
AGENDA
Kl. 16:00
Ankomst / Kaffe og kage samt velkomst
Kl. 16:10
Generelle og vigtige nyheder indenfor lejeretten. Hvilke nye domme er vigtige at kende og forstå? Er der steder i retspraksis som kræver kursisternes opmærksomhed? Er der inden kurserne kommet forslag til specifikke emner/domme som ønskes belyst og som har interesse for både nævn og boligretter?
Kl. 17:10
Kort pause. Efter pausen følger en opdelt undervisning af henholdsvis huslejenævnsmedlemmer og lægdommere
Kl. 17:15 - lokale 1
Huslejenævnsmedlemmerne bliver undervist af Sekretariatsleder og faglig chef ved husleje- og beboerklagenævnenes sekretariat i Aarhus, Michael Bech Jørgensen
Kl. 17:15 - Lokale 2
Lægdommerne bliver undervist af Professor Hans Henrik Edlund
Kl. 18:30
Alle mødes til varm aftensmad
Kl. 19:15
Vi mødes i lokale 1 til opsummering, spørgsmål og generel sparring
Kl. 20:00
Farvel og tak for i dag. Hvis nogen har korte og meget specifikke spørgsmål, er underviserne til rådighed indenfor rimelige rammer
Hans H. Edlund Professor Michael B. Jørgensen Sekretariatsleder m.m.Når en aftalt trappelejeregulering er udløbet
Kim Nielsen, advokat (H) og partner i CLEMENS Advokatfirma
ndtil 1. juli 2015 var det muligt at aftale en trappelejeregulering af lejen i beboelseslejemål. Det fremgik af dagældende lejelovs § 53, stk. 2, at man kunne aftale, at lejen blev reguleret med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
En sådan aftale kunne f.eks. være følgende:
Den aftalte leje forhøjes hvert år den 1. januar med kr. 200 pr. måned. Første regulering sker den 1. januar 2010, og sidste regulering sker den 1. januar 2020.
Ofte var disse aftaler mere skematiske i deres udseende. Det er dog ikke formuleringen af disse aftaler, der er emnet for denne artikel. Essensen af reglen og eksemplet er, at en trappelejeregulering skulle have et udløbstidspunkt. Der skulle altså være anført et tidspunkt for, hvornår den sidste regulering skulle finde sted.
Derfor vil udlejere komme ud for, at en aftalt trappelejeregulering udløber. Og spørgsmålet er så, hvordan udlejer kan regulere lejen fremadrettet.
Det korte svar herpå er, at det kan udlejer gøre ved at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens almindelige regler. Disse almindelige regler afhænger af hvilken type lejemål, der er tale om.
Udlejer kan også kontakte lejer for at høre, om man kan aftale en ny regulering af lejen. Da man ikke længere kan aftale trappelejeregulering, skal en sådan aftale være en aftale om nettoprisindeksering af lejen. Ofte vil lejer dog ikke medvirke til en sådan aftale.
For alle lejemålstyper gælder, at udlejer altid kan varsle lejeforhøjelse pga. stigninger i skatter og afgifter, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
I småhuse (ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder) kan udlejer varsle efter reglerne om det lejedes værdi, men med det forbehold, at lejen ikke herved må blive højere end, hvad lejen er for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Reglerne om det lejedes værdi anvendes i de såkaldt ”uregulerede” kommuner, dvs. hvor kommunen har bestemt, at reglerne om omkostningsbestemt leje m.v. ikke skal gælde. Endvidere gælder reglerne om det lejedes værdi også for de såkaldte ”80/20-ejendomme”, som er ejendomme, der pr. 1. januar 1980 indeholdt mindst 80 % erhverv.
I lejemål med fri lejefastsættelse, dvs. nyopførte ejendomme (ejendomme taget i brug efter 31. december 1991), tidligere erhvervslokaler og nyindrettede tagetager eller nypåbyggede tagetager, kan der som udgangspunkt ikke varsles lejeforhøjelse. Der er ikke nogen hjemmel hertil i lejeloven. Man kan dog eventuelt diskutere, om man kan ”falde tilbage” på reglerne om det lejedes værdi.
I lejemål, hvor lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan naturligvis varsles lejeforhøjelse efter disse regler. Det forudsætter, at den nugældende leje ikke kan dække ejendommens driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi, jf. lejelovens § 23, som udtrykker det såkaldte ”spis-op-princip”.
Det kan således forekomme, at trappelejeaftalen har bragt lejen for et omkostningsbestemt lejemål op på et højere niveau, end udlejer kunne have varslet lejeforhøjelse til. I så fald må udlejer vente med at varsle lejeforhøjelse, til dette ikke længere gør sig gældende.
Reglerne om omkostningsbestemte lejeforhøjelser vedrører kun den såkaldte ”budgetleje”, dvs. den del af lejen, der udgøres af udlejers driftsudgifter (herunder vedligeholdelseshenlæggelser) og afkast af ejendommens værdi.
Tillægget for de forbedringer, der måtte være udført i et lejemål med omkostningsbestemt leje, reguleres således ikke i forbindelse med en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Dette forbedringstillæg ligger således fast.
SÆRLIGT
Efter lejelovens § 19, stk. 2 kan lejen for gennemgribende moderniserede lejemål fastsættes til det lejedes værdi. Reglen fastslår således, hvordan begyndelseslejen kan fastsættes. Lejen kan dog også i stedet fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1, jf. nedenfor.
Når lejen er fastsat til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, er det en nærliggende tanke, at lejeforhøjelse kan ske efter reglerne om det lejedes værdi. Det er imidlertid ikke tilfældet. Der er ikke hjemmel hertil. Derimod kan der ske lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Som anført ovenfor, er det budgetlejen, der kan varsles forhøjet. Dette nødvendiggør derfor, at man får fastlagt, hvad forbedringstillægget udgør for det gennemgribende moderniserede lejemål.
Dette gør udlejer ved at se på, hvad budgetlejen udgjorde på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Dette kan dog være sin sag at finde ud af. Hvis der var omkostningsbestemte lejemål i ejendommen på dette tidspunkt, og der blev varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse i det pågældende år, må budgetlejen i den varsling kunne lægges til grund. Er der ikke varslet, må udlejer forsøge at beregne budgetlejen for det pågældende år.
Differencen mellem den oprindeligt aftalte leje og budgetlejen udgør forbedringstillægget. Det er ikke et forbedringstillæg, der er beregnet på samme måde, som et forbedringstillæg på et sædvanligt omkostningsbestemt lejemål. Forbedringstillægget får i stedet karakter af et særligt ”§ 19, stk. 2-tillæg”.
Når udlejer har beregnet dette § 19, stk. 2-tillæg, kan udlejer tillægge den nugældende (beregnede) budgetleje for lejemålet. Hvis den nugældende (samlede) leje for le -
jemålet, er lavere end den nugældende budgetleje tillagt §19, stk. 2-tillægget, kan udlejer varsle lejeforhøjelse.
En sådan lejeforhøjelse er dog underlagt den begrænsning, at den ikke må bringe lejen væsentligt op over det lejedes værdi, jf. lejelovens § 23, stk. 2.
I stedet for en fastsættelse af begyndelseslejen til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, kunne udlejer således også have valgt at fastsætte begyndelseslejen efter lejelovens § 19, stk. 1 på den ovenfor skitserede måde, dvs. som omkostningsbestemt leje med et § 19, stk. 2-tillæg.
INDEKSERING AF § 19, STK. 2-TILLÆGGET?
Da man i sin tid indgik trappelejeaftaler, var disse ofte baseret på en procentvis regulering af lejen på f.eks. 3 %. Trappelejeaftalen var dog stadig formuleret med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Hvis begyndelseslejen således var kr. 5.000 pr. måned, ville lejen blive sat op med kr. 150 til kr. 5.150 ved første regulering. Ved anden regulering ville lejen blive sat om med 3 % af de kr. 5.150, dvs. med kr. 154,50 til kr. 5.304,50 og så fremdeles.
Jeg har med udgangspunkt i dette eksempel modtaget nedenstående spørgsmål, som jeg medgiver er lidt kompliceret.
Lejen for et gennemgribende moderniseret lejemål er fastsat til kr. 5.000 efter lejelovens § 19, stk. 2 og således efter reglen om det lejedes værdi. Hvis lejen var blevet fastsat som omkostningsbestemt leje med et § 19, stk. 2-tillæg, ville tillægget have udgjort kr. 2.000 pr. måned (og budgetlejen ville således have været kr. 3.000).
Når trappelejeaftalen for det gennemgribende moderniserede lejemål udløber efter 10 år, og udlejer vil varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, kan udlejer så kræve, at der skal lægges et indekseret § 19, stk. 2-tillæg til grund?
Den oprindeligt aftalte leje på kr. 5.000 er blevet forhøjet med 3 % årligt akkumulerende i 10 år, og udgør ved trappelejeaftalens udløb derfor kr. 6.720 (kr. 5.000 x 1,0310). Heraf udgør § 19, stk. 2-tillægget (på oprindeligt kr. 2.000) kr. 2.688 (kr. 2.000 x 1,0310).
Kan udlejer i så fald kræve, at § 19, stk. 2-tillægget skal være kr. 2.688, når der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter trappelejeaftalens udløb?
Efter min opfattelse kan § 19, stk. 2-tillægget kun medregnes med kr. 2.000. Jeg er ikke bekendt med huslejenævns- eller retspraksis, der forholder sig til spørgsmålet.
Set fra et udlejersynspunkt kan man anføre, at trappelejeaftalen indebærer en aftale med lejer om, at hele lejen reguleres, herunder § 19, stk. 2-tillægget.
Hvis man sammenholder med, hvad der gælder for almindelige omkostningsbestemte lejemål (§ 19, stk. 1-lejemål), vil man ikke kunne indgå en sådan aftale. Ved en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1 vil forbedringstil-
lægget skulle beregnes ud fra, hvad forbedringerne har kostet, og hvad den sædvanlige forrentningsprocent (den såkaldte ”ydelsesprocent”) var på det pågældende tidspunkt.
I omkostningsbestemte lejemål kunne man også aftale trappeleje, men det ændrer ikke på, at man ikke ville kunne kræve, at forbedringstillægget - pga. trappelejeaftalen - med tiden skulle indregnes med et større beløb, end det oprindeligt kunne beregnes til.
Selvom § 19, stk. 2-tillægget har en lidt anden karakter end forbedringstillægget ved lejefastsættelse efter § 19, stk. 1, må det samme dog antages at gælde for § 19, stk. 2-tillægget. Der er således ikke nogen hjemmel til at kræve, at et tillæg for forbedringer med tiden skulle kunne medregnes med et større beløb, end det kunne medtages ved lejekontraktens indgåelse.
SKRIBENT
Det er svært at spå – især om fremtiden. Alligevel er der ikke mangel på forudsigelser om, hvor udbredt elbiler bliver i de kommende år. Ifølge en analyse foretaget af Bilbasen og Advice, vil der være 800.000 el- og hybridbiler på de danske veje ved udgangen af 2025, og den tidligere regering havde som mål, at der i 2030 skal være 1 mio. elbiler på de danske veje.
Uanset hvilket tal man tror på, er der ingen tvivl om, at elbiler er på vej til at blive allemandseje. Den bedste og mest bekvemme mulighed for opladning af elbiler er der, hvor man bor, og hvor elbilen kan oplades over natten.
Som udlejere kan du derfor med fordel være på forkant med efterspørgslen efter ladestandere, som vil komme
fra lejere. Ydermere kan ladestandere ved udlejningsejendomme være med til at gøre lejeboligerne mere attraktive for lejere. Samtidig kan du som udlejer være med til at vise, at du er med til at tage ansvar for den grønne omstilling.
Du har en række forskellige muligheder at vælge imellem, når du investerer i ladestandere til din udlejningsbolig i forhold til hvor stor din egen investering skal være. Du kan vælge selv at investere i infrastrukturen, så du ejer ladestandere, ledningsnet mv. Med denne løsning, står du typisk selv for driften, og har derfor
Morten Hellstrøm, AURA Energiogså indtjeningen på den strøm, som løber igennem ladestanderne. Du bestemmer priserne for at lade, og hvem ladestanderne er åbne for.
Alternativt kan du lade en ladeoperatør stå for både investering og driften. Dermed slipper du for administration af ladestanderne og den store investering, som du overlader til en samarbejdspartner.
Som sidste mulighed tilbyder mange operatører også en kombifinansiering, hvor I aftaler de nærmere vilkår.
Når du vælger at investere i ladestandere, vil det ofte være en god ide at være opmærksom på, at behovet for at lade, forventeligt, bliver større fremadrettet. Så hvis du har mulighed for det, bør du, når du investerer, forberede området til, at der kan sættes endnu flere ladestandere op. Når der alligevel skal graves og trækkes kabler, bliver det ofte ikke meget dyrere af forberede til flere ladestandere, og så slipper du for besværet med og udgiften til at grave igen senere.
Desuden er det en god idé at investere i ladebokse, som har open end software. Det betyder, at ladeboksene ikke kun kan tilknyttes én ladeoperatør. Hvis det er tilfældet, og du på et tidspunkt ønsker at skifte operatør, kan du blive nødt til at tage ladeboksene ned og sætte nye op. Med open end software har du mulighed for at skifte rundt mellem forskellige leverandører.
Hos AURA har vi stor erfaring med at tilpasse løsninger til vores kunder, lige fra private udlejere til boligforeninger og ejendomsadministrationer. Vi starter altid en dialog med kunden for at undersøge behov og muligheder, så vores rådgivning i forhold til investeringen bliver skræddersyet til dit behov.
Vi tilbyder selv at investere, delfinansiering eller 100 % egenfinansiering, og hjælper dig med at afdække hvilken løsning, der passer bedst til lige præcis dine udlejningsejendomme.
Desuden betyder vores samarbejde og medejerskab i ladeoperatøren Spirii, at udlejere slipper for administration og for at håndtere betalinger for strøm til ladning.
MED AURA FÅR DU
• Komplet ladeløsning med ladestander, installation, service og administration
• Stærk investering i fremtidssikret ladeudstyr med mulighed for opskalering
• Konkurrencedygtige priser og fuldt overblik over samlede udgifter
• Ladestander i flot skandinavisk design i høj kvalitet
• Simpel og fleksibel opladning og betaling for slutbrugeren med intelligent app
FAKTA OM LADESTANDERBEKENDTGØRELSEN
10.marts 2020 trådte Ladestanderbekendtgørelsen i kraft. For udlejningsejendomme og beboelsesbygninger – uden erhverv – betyder den:
• Ved større ombygninger og mere en 10 parkeringspladser, skal der forberedes til ladestandere
• Ved nybyggeri og mere en 10 parkeringspladser, skal der forberedes til ladestandere
Beboelsesbygninger, som ikke bygges om eller som har færre en 10 parkeringspladser er ikke underlagt kravene. Forberedelse af etablering af ladestandere indebærer etablering af tomrør.
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Udlejning
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.
Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt
SKRIBENT
Cand. Oecon
Preben Kjær Pedersenogle gange har der i den sidste tid været skrevet om tilbagekøbsklausuler (også ofte kaldet: Hjemfaldspligt). Det drejer sig her om en tinglyst servitut, der meddeler alle interesserede, at en bestemt ejendom i Aarhus kan købes tilbage af Aarhus Kommune på et fastsat tidspunkt til samme pris, som den oprindelig er erhvervet til, da Aarhus Kommune solgte ejendommen.
En sådan ejendom er typisk købt som et grundareal beregnet til byggeri. Det er derfor, at det kun er grundarealet, der kan tilbagekøbes. Evt. bygninger på grunden, skal vurderes særskilt.
Sådanne tilbagekøbsklausuler er der tinglyst mange af i Aarhus Kommune. Der gættes på, at der er ca. 1.700 af disse tinglyste servitutter.
Hvorfor har Aarhus Kommune oprindelig ønsket at tinglyse disse tilbagekøbsklausuler? Jo, før 1970 var den daværende Aarhus Kommune næsten fuldt udbygget, og man kunne ikke have, at ”slumbyggeri” stod og fyldte op, når der ikke var ret meget jord at bygge på. Hvis noget byggeri udviklede sig til ”slum”, kunne Aarhus Kommune på et fastsat tidspunkt købe grunden tilbage til den oprindelige salgspris. Bygningerne kunne ikke være meget værd, hvis byggeriet måtte betegnes som slum. Derfor ville det ikke koste Aarhus Kommune ret mange penge at tilbagekøbe grunden med slumbygningerne. Herefter kunne slumbygningerne rages ned, og grunden kunne sælges til en ny og højere pris på grund af inflationen. Det ville således ikke koste Aarhus Kommune noget videre at købe grunden tilbage, og når grunden efter nedrivningen blev solgt igen til den nye pris, kunne Aarhus Kommune formentlig opnå en gevinst.
For Aarhus Byråd kunne en sådan plan om tilbagekøb af grunde kun blive anset, som den rigtige beslutning, der ej heller kostede kommunen noget at effektuere.
Men, nu er de solgte grunde med byggerier ikke blevet til slum! Hvad så? Ja, så er der jo ingen grund til, at Aarhus Kommune skal tilbagekøbe grundene med bygninger. Sådanne bygninger kan være mange penge værd. Det har Aarhus Kommune vel ikke råd til, hvis det drejede sig om mange ejendomme. Nej, i så fald udgør tilbagekøbsklausulerne en række fordringer. En fordring er et økonomisk krav, som en person, et selskab eller en kommune har mod en eller flere personer eller selskaber.
Det vil alt i alt sige, at en person eller selskab kan betale Aarhus Kommune for at frikøbe sig fra fordringen eller tilbagekøbsklausulen. Man skal bare være enige om prisen – og det er man så ikke i Aarhus.
Heldigvis har Aarhus Kommune fået ejendomsmæglere til at vurdere fordringerne (tilbagekøbsklausulerne), men de vurderinger, som der er foretaget, er kun under forudsætning af, at kommunen kunne tilbagekøbe grundene i det år, hvor vurderingen er foretaget. Hvis en tilbagekøbsklausul først kan tilbagekøbes om f.eks. 30 år, bliver den aktuelle pris i praksis væsentlig mindre. Det ”siger” alle retvisende beregninger. Men Aarhus Kommune fastholder alligevel de priser, som ejendomsmæglerne når frem til, selvom et evt. tilbagekøb først kan ske om mange år.
På den måde er kommunens salgspriser væsentlig højere end markedspriserne for kommunens fordringer (tilbagekøbsklausuler). I visse tilfælde forlanger kommunen 4 gange så høj en pris som markedsprisen. Jamen, så sælger kommunen da ingen fordringer, vil én og anden måske sige. Nej, det gør kommunen heller ikke.
Aarhus Kommune har på det seneste bragt sig i en situation, hvor man ikke kan sælge sine fordringer (tilbagekøbsklausuler) før tilbagekøbsklausulerne forfalder. I mange tilfælde kan kommunen her vente længe.
Men, når vi så når frem til det tidspunkt, hvor kommunen kunne købe grundene tilbage, må der da ske mange frikøb af tilbagekøbsklausuler - vil de fleste nok sige? Ja, nogle vil der i hvert fald være, men i de ejendomme som er udstykket i ejerlejligheder, og hvor lejlighederne ejes af mange forskellige ejere, vil der formentlig kun være en mindre gruppe af ejerlejligheder, der bliver frikøbt. Hvorfor nu det, vil nogen måske spørge? Jo, i en ejerforening hører der ikke et konkret grundstykke til den enkelte ejerlejlighed. Her ejes grunden i fællesskab af alle ejerne i forhold til fordelingstallene. Det betyder så, at hvis nogle ejere (måske 5) har frikøbt sig fra tilbagekøbsklausulen, er denne klausul ikke længere tinglyst som en servitut i de 5 ejerlejligheders papirer. I så fald kan kommunen heller ikke tilbagekøbe grunden vedr. de ejere, der har frikøbt sig. Men da grunden ejes i fællesskab både af de ejere, der har frikøbt sig, og de ejere der ikke har frikøbt sig, kan kommunen ikke tilbagekøbe grunden, da kommunen herved ikke overholder aftalen om frikøb. I det konkret tænkte tilfælde vil kommunen derfor ikke kunne gøre noget overfor de ejere, der ikke har frikøbt sig.
Noget andet er, at kommunen kan forsøge gennem frivillig handel at købe de 5 ejerlejligheder, der har frikøbt sig. Hvis kommunen nemlig ejer disse 5 ejerlejligheder, vil de også
kunne gøre tilbagekøbsklausulen gældende overfor de andre ejere. Men kommunen skal måske betale en gevaldig overpris for at købe de 5 ejerlejligheder, hvor frikøbet er sket. Derfor kan det med en spekulants øjne være en fidus at frikøbe tilbagekøbsklausulen, som de 5 ejere i det tænkte eksempel har gjort, og derfor vil der formentlig altid være nogle, der vil frikøbe deres ejerlejlighed, når datoen for tilbagekøbet nærmer sig. Men herefter vil det være ren spekulation både fra ejerlejlighedsejerne og fra kommunens side, om hvad der sker. Thi den der spekulerer bedst, vinder mest.
Måske opnår kommunen kun at 5 ejerlejligheder bliver frikøbt som i eksemplet. Herved går kommunen glip af frikøbsværdien af alle de andre ikke frikøbte ejerlejligheder. Men kommunen må da kunne gøre noget? Vil du sikkert mene. Men der er blot den hage ved det, at hvis ikke kommunen kan købe grunden tilbage, har kommunen ikke andre virkemidler til at ”sælge” fordringerne (tilbagekøbsklausulerne). Muligvis kan grunde med tinglyste tilbagekøbsklausuler ikke belånes i realkreditinstitutterne, men da grunde og bygningerne stadig har en værdi, vil selv ejendommen med tinglyste tilbagekøbsklausuler kunne belånes efter nogen tid, hvis altså kommunen ikke kan kræve grundene tilbagekøbt.
Derimod vil grundværdierne og ejendomsværdierne være noget lavere for ejendomme med tilbagekøbsklausuler end tilsvarende ejendomme uden tilbagekøbsklausuler. Ejere med tilbagekøbsklausuler vil formentlig således opnå lavere ejendomsskatter og ejendomsværdiskatter end ejere uden tilbagekøbsklausuler. Hvis ejendommen eller ejerlejlighederne udlejes, er lejeindtægterne alt andet lige de samme, hvis der er tilbagekøbsklausul eller der ikke er. For en udlejer er det således en fidus, at ejendomsskatterne er lavere, mens lejeindtægterne er de samme med og uden tilbagekøbsklausul.
Det er derfor et farligt spekulationseksperiment, som Aarhus Kommune har indladt sig på med ikke at sælge fordringer (tilbagekøbsklausuler) til markedspris. Det kan gå rigtig galt. Spørgsmålet er også, om Aarhus Kommunes plan og håndtering af sagen er lovlig, når der er stor risiko for, at Aarhus Kommune ikke kan opnå det provenu, som det kunne forventes. I værste tilfælde kommer kommunen til at mangle penge, og så må skatteyderne desværre holde for. Det vil være rigtig slemt.
Aarhus Kommune kan så hertil sige, at indtil i dag har kommunen solgt til overpris, så der har ikke været noget tab indtil nu. Men det er jo fremtiden, som det drejer sig om, og denne fremtid ser dyster ud, hvis Aarhus Kommune fortsat skal spille spekulant. Det er også langt hovedparten af ejendommene med tilbagekøbsklausuler, der endnu ikke er solgt. Lad os ikke håbe, at Aarhus Kommune går en dyster økonomisk fremtid i møde.
Men for ejere med tilbagekøbsklausuler, er der kun et godt råd: ”Lad være med at frikøbe, så længe Aarhus Kommune forlanger en højere pris end markedsprisen.”
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
KOMPETENT RÅDGIVNING
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
Denne artikel gennemgår en aktuel dom, nemlig Østre landsrets afgørelse refereret i TBB2023.684. Helt overordnet omhandler dommen udlejers mulighed for at opsige en lejer af et boliglejemål med henvisning til selv at ville benytte det lejede. Det centrale omdrejningspunkt er dog lejelovens krav om, at en sådan opsigelse kun kan ske, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Særlige krav til ejerlejligheder i forbindelse med sådanne opsigelser, vil ikke blive gennemgået i denne artikel.
I dommen opsagde en udlejer tilbage i 2020 en lejer af et boliglejemål, da udlejer selv ønskede at benytte lejemålet. Udlejers plan med lejemålet var, at dette skulle sammenlægges med udlejers egen bolig. Både boligretten og landsretten fandt, at opsigelse til eget brug efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 også kan ske i et tilfælde, hvor udlejer ønsker at sammenlægge sin egen bolig med den opsagte. Alligevel fik udlejer ikke medhold i sin opsigelse, da opsigelsen efter en samlet afvejning ikke fandtes rimelig.
Artiklen er skrevet i forlængelse af artiklen ”Udlejer ønsker at opsige en lejer”, der er skrevet af Michael Preetzmann og udgivet i Magasinet Danske Udlejere, nr. 5, juni, årgang 2023. Denne artikel fokuserer primært på det materielle indhold i opsigelsesbestemmelsen, dvs. ikke på de formelle krav, såsom f.eks. indsigelsesadgangen.
Hvis udlejer fremover selv ønsker at benytte et udlejet boliglejemål, kan udlejer vælge at opsige lejer. Det følger af lejelovens
§ 171, stk. 1, nr. 1. Opsigelsen skal ske med 1 års varsel. Beboerrepræsentanter og disses husstand kan ikke opsiges efter denne bestemmelse. Lejeloven opstiller dog en række begrænsninger for denne opsigelsesmulighed, som vil blive gennemgået nærmere nedenfor.
1. Egen brug
Opsigelse efter ovennævnte bestemmelse kan kun ske, hvis det er udlejer selv, der ønsker at benytte lejemålet. Derfor kan opsigelsesmuligheden slet ikke benyttes, hvis udlejer – den der ejer ejendommen - er et selskab eller en anden juridisk person, da sådanne ikke kan ”bo” i et lejemål. Opsigelsesmuligheden kan derfor alene benyttes af fysiske personer. I tilknytning hertil skal det nævnes, at det tillige er et krav, at udlejer skal benytte lejemålet til beboelse.
Det faktum, at opsigelsen skal ske til egen brug, betyder desuden, at der skal være identitet mellem den, som skal bo i lejemålet efter lejers fraflytning, og udlejer. Man kan f.eks. ikke opsige til eget brug for at lade et barn flytte ind. Derudover skal udlejer – i tilfælde af en tvist – kunne sandsynliggøre i boligretten, at udlejeren rent faktisk har en intention om at flytte ind selv. Her vil der blandt andet blive lagt vægt på udlejers nuværende boligsituation.
Ejes en ejendom af flere fysiske personer, kan disse kun opsige én lejer med henvisning til lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1. Ejer et ægtepar således en ejendom i sameje, kan disse opsige én lejer i ejendommen med henvisning til, at den ene af ægtefællerne agter at flytte ind i lejemålet. En sådan opsigelse vil være berettiget, selvom det ikke er samtlige udlejere, der skal
overtage lejemålet. Ægteparret har således ikke mulighed for at opsige to lejere af to forskellige lejemål i samme ejendom med henvisning til, at den ene ægtefælle skal bebo det ene lejemål og den anden ægtefælle det andet lejemål. Opsiges mere end én lejer i ejendommen af ejerne, er det kun den først afgivne opsigelse, som kan være gyldig.
2. Opsigelses rimelighed
Den begrænsning i opsigelsesmuligheden, der giver anledning til flest tvister, er den subjektive vurdering, der skal foretages i relation til opsigelses rimelighed. Denne vurdering sker ud fra såvel udlejers som lejers forhold på opsigelsestidspunktet.
Hvornår en opsigelse til egen brug er rimelig fastlægges gennem retspraksis. Lejelovens § 172, nr. 2 bestemmer dog, at der ved vurderingen skal indgå to obligatoriske momenter; nemlig hvor længe udlejer har ejet ejendommen og lejers muligheder for at finde anden passende bolig. Herudover er der i retspraksis taget hensyn til parternes øvrige individuelle forhold, som f.eks. alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads, børnepasningsmuligheder, udlejers boligforhold, medlemmer af parternes husstande mv.
Resulterer afvejningen i en nogenlunde ligevægt, vil afgørelsen formentlig falde ud til udlejers fordel som følge af udlejers ejendomsret. Derfor kan man sige, at lejer skal bringe lidt mere til bordet end udlejer, når der skal vejes for og imod en opsigelse i relation til rimelighedsvurderingen.
Det skal nævnes, at det efter retspraksis ikke er umuligt at få medhold i en opsigelse, selvom f.eks. udlejers ejertid kun
har været ganske kort, og selvom lejer ikke umiddelbart har mulighed for at finde en erstatningsbolig, da der er tale om en samlet vurdering, hvor flere momenter indgår. Hertil skal det nævnes, at det ikke er muligt at rangere argumenterne efter hvilke der vejer tungest. Dette varierer nemlig fra sag til sag og momenterne vurderes meget konkret. Det betyder også, at det er meget svært på forhånd at vurdere, hvad udfaldet af en tvist om en opsigelses rimelighed vil blive.
3. Pligt til at tilbyde anden lejlighed
Under visse omstændigheder skal udlejer tilbyde lejer en anden lejlighed, for at opsigelsen til egen brug er berettiget. Bor udlejer på opsigelsestidspunktet i en lejlighed i samme ejendom (og på samme matrikel) som den opsagte, skal udlejer tilbyde den opsagte lejer at overtage udlejers nuværende lejlighed – dette, da udlejer jo netop fraflytter sin lejlighed, for at flytte ind i den opsagte lejlighed. Det er en forudsætning, at der er tale om en lejlighed og at denne lejlighed skal genudlejes.
Denne begrænsning gælder uden undtagelser, dvs. også i situationer, hvor udlejer – f.eks. pga. skilsmisse – hellere vil overlade lejligheden til sin ægtefælle/samlever.
Bliver en anden lejlighed i samme ejendom ledig, skal udlejer tilbyde den opsagte lejerat overtage den pågældende lejlighed – forudsat, at denne er beliggende på samme matrikel, som den opsagte.
Afgørende for, om udlejer har pligt til at tilbyde lejeren en anden lejlighed er, om den pågældende lejlighed bliver ledig til
Fortsættes s. 34
overtagelse senest tre måneder efter den dato, hvortil opsigelsen er afgivet. I denne forbindelse har det alene en betydning, hvornår den fraflyttende lejer stiller lejemålet til udlejers disposition, og ikke f.eks. hvornår udlejers påtænkte moderniseringsarbejder i lejemålet forventes at være tilendebragt.
Så snart udlejer bliver bekendt med, at en lejlighed skal tilbydes den opsagte lejer, skal udlejer uden unødigt ophold tilbyde lejer lejligheden. Det bemærkes, at der i disse tilfælde er tale om en nyudlejning, hvorfor der ikke er noget til hinder for, at lejlighedens størrelse, leje, stand mv. afviger væsentligt fra den opsagte lejers hidtidige forhold.
ØSTRE LANDSRETS DOM AF 10. MAJ 2023
Som nævnt indledningsvist fandt Østre Landsret ikke, at en udlejers opsigelse til eget brug i denne sag var berettiget. En samlet afvejning af sagens omstændigheder var årsagen til, at opsigelsen blev tilsidesat.
Sagen omhandlede en udlejer, der ønskede at sammenlægge sin lejlighed på 366 kvm med et lejemål, der var beliggende i samme ejendom. Udlejer og hans ægtefælle var begge gangbesværede og havde brug for mere plads til at få indrettet et badeværelse i stueetagen og installeret en handicaplift. Disse indretninger mente udlejer mest hensigtsmæssigt kunne ske i lejers lejemål. Dette, da lejers lejemål lå op til udlejers lejlighed og da det på grund af placeringen af ejendommens installationer og udsugning ifølge udlejer ville være nærmest umuligt at installere handicapliften i den anden ende af ejendommen.
Udlejer havde problemer med ryggen og var blevet opereret to gange og havde en tredje operation i sigte. Derfor fandt udlejer det svært og risikabelt at skulle op på 1. salen, når han skulle i bad. Dette ønskede udlejer at ændre på. Særligt også fordi hans ægtefælle havde en ødelagt ryg og hofter, hvorfor hun havde vanskeligt ved at komme op på 1. salen. Udlejer anførte endvidere, at både ham og ægtefællen havde en stor familie, hvorfor der var behov for god plads. Ægtefællens datter havde i øvrigt fået konstateret sklerose, kunne ikke gå på trapper og havde haft mange faldskader. I udlejeres lejlighed var ifølge udlejer ingen uudnyttede kvadratmeter. Endeligt skal det nævnes, at ægtefællen også havde en anden lejlighed, men at hun alene opholdt sig i denne 20 % af tiden, herunder når hun skulle i bad.
Lejer forklarede over for retten, at hun sammen med to af sine børn på 12 og 15 år boede i lejemålet. Hun havde også en søn på 19 år, der jævnligt besøgte dem. De har deres omgangskreds i den på, hvori lejemålet var beliggende og børnene havde gode venner i byen. Lejer led af PTSD, arbejdede som buschauffør og havde weekendjob som bartender, for at få det til at løbe rundt. Lejer forklarede desuden, at hun ikke havde råd til at betale mere i boligudgifter, end hvad hun gjorde i lejemålet. Hun havde forsøgt at finde et andet sted at bo, men prismæssigt havde det ikke kunnet lade sig gøre. Udlejer havde i øvrigt ikke tilbudt lejeren et andet lejemål men én måneds tid inden, at udlejer opsagde lejeren, havde udlejer udlejet et areal på 105 kvm i ejendommen til en anden lejer.
Boligretten fandt, at en udlejer også i den situation, hvor lejemålet ønskes sammenlagt med udlejers egen bolig, kan opsige et lejemål med henblik på egen brug. Retten lagde det til grund, at udlejer og hans ægtefælle havde helbredsmæssige forhold der gjorde, at de havde vanskeligt ved at benytte trapper, men
alligevel fandtes opsigelsen urimelig. Dette, da udlejer i hans bolig havde så meget plads, at han sagtens ville kunne indrette den handicapvenligt. Boligretten sammenholdt dette med, at lejer havde boet i lejemålet siden 2013 og efter de foreliggende oplysninger ville have vanskeligt ved at finde en tilsvarende bolig i samme prisklasse. Dette tiltrådte landsretten til fulde og lod det endvidere indgå i rimelighedsafvejningen, at udlejer blot én måned inden opsigelsen af lejeren, havde indgået en ny lejekontrakt om udlejning af 105 kvm i den anden del af ejendommen. Landsretten fandt det således heller ikke bevist, at handicapliften alene kunne installeres i den ende af huset, hvor lejerens lejemål var beliggende. Opsigelsen blev derfor tilsidesat.
MANGLENDE OPFYLDELSE AF KRAV
Baseret på denne afgørelse kan man konkludere, at en udlejer således ikke uden videre kan opsige en lejer af et boliglejemål, som udlejer selv ønsker at benytte, med et års varsel og tro, at så er alt fint. Udlejer bliver nødt til at forholde sig til, om alle i de i opsigelsesbestemmelsens krav er opfyldt, da opsigelsen ellers ikke er berettiget. Som skrevet ovenfor er det ikke en vurdering der altid er ligetil.
Viser det sig nemlig efter lejers fraflytning, at opsigelsen var uberettiget, vil lejer i princippet kunne have et krav på at blive genindsat i lejemålet, hvis ikke lejemålet allerede er blevet genudlejet til en ny lejer. Det vil i princippet også kunne gælde, hvis udlejer har fået medhold i, at opsigelsen var berettiget, men udlejer vælger ikke at flytte ind. I de tilfælde vil lejer i stedet have ret til en erstatning svarende til de flytteomkostninger og eventuelle genhusningsomkostninger, som lejer måtte have haft i anledning af den uberettigede opsigelse.
At udlejer ikke flytter ind i lejemålet efter lejers fraflytning i forlængelse af en opsigelse med henblik på egen brug, er dog ikke nødvendigvis altid ensbetydende med, at lejer er berettiget til erstatning. Hvis f.eks. udlejers manglende indflytning skyldes, at udlejer ikke kunne få solgt sin tidligere bolig, vil udlejer formentlig ikke have handlet ansvarspådragende, hvilket et erstatningskrav forudsætter.
Såfremt en opsigelse ikke er berettiget, betragtes den som en nullitet, dvs. som om den aldrig var blevet afgivet. Derfor vil man som udlejer være nødsaget til på ny at afgive en opsigelse, hvis ikke man sørgede for at opfylde kravene til en sådan opsigelse. Og dette kan i nogle tilfælde svække en eventuel retssag, der måtte opstå som følge af opsigelsen.
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Et ulovligt opført hus skal ikke altid rives ned - kan det "betale sig" at bygge ulovligt?
DE MODSTÅENDE HENSYN - RETSHÅNDHÆVELSE VS. VÆRDISPILD
Det er et grundlæggende princip for retsstaten, at (bygge) regler skal overholdes. Naboer og andre berørte vil - som en naturlig første indskydelse - kræve en ulovligt opført bygning revet ned helt eller delvist ("fysisk lovliggjort"). Det vil generelt være uheldigt, hvis der i byggesager skabes praksis for, at ulovlige bygninger tolereres, så "det er nemmere at få tilgivelse end tilladelse" for bygherrer - og det er der en vis tendens til er tilfældet.
Det er nemlig således, at domstolene, kommunerne, Planklagenævnet mv. ikke er forpligtede til at træffe afgørelser, der er mere vidtgående end nødvendigt ifølge proportionalitetsprincippet og værdispildsbetragtninger. Af samme årsag ses det ofte - som alternativ til en bekostelig nedrivning - at ulovlige bygninger bliver "retligt lovliggjort" ved dispensationer fra lokalplanen eller helt nye lokalplaner. De berørte naboer må efter en retlig lovliggørelse ofte se sig tilfredse med en (beskeden) erstatning mod at leve med det "ulovlige" byggeri.
PLANKLAGENÆVNETS SENESTE PRAKSIS PÅ
OMRÅDET
Planklagenævnet udgav den 14. december 2022 orientering nr. 28 om fire nyere byggesager, der omhandlede ovennævnte afvejning mellem retshåndhævelse og proportionalitet/værdispild. I tre af sagerne vejede hensynet til retshåndhævelse højere end hensynet til værdispild. I den fjerde sag fandtes hensynet til værdispild dog at afskære fysisk lovliggørelse. Men går grænsen et særligt sted?
Er et enfamiliehus opført med en bebyggelsesprocent på 26, mens lokalplanen kun tillader en bebyggelsesprocent på 25, kan det virke vidtgående at kræve huset forkortet, hvis udgiften hertil udgør over 1 mio. kr. Her kunne en dispensation (retlig lovliggørelse) fra kommunen umiddelbart anses for en "fair" løsning på problemet.
I den konkrete afgørelse (sagsnr. 21/06571) havde en kommune dog afslået en sådan ansøgning om dispensation. Bygherren ("klager") påklagede herefter afgørelsen til Planklagenævnet, som skulle tage stilling til overskridelsen af byggeprocenten og dennes retlige konsekvenser.
Planklagenævnet fandt, at der kunne kræves fysisk lovliggørelse trods klagers fremtidige høje udgift til forkortelse af huset. Planklagenævnet lagde vægt på, at klager havde bygget i strid med en givet byggetilladelse grundet egne forhold som fejl og lignende ved klagers rådgivere/håndværkere. Planklagenævnet lagde tillige vægt på den relevante kommunes oplysning om, at bygningen kunne lovliggøres på mindre bekostelige måder ved for eksempel at købe dele af en nabomatrikel. Efter en samlet vurdering af sagens forhold måtte hensynet til retshåndhævelse (at undgå en "uheldig" byggepraksis) veje tungere, således at bygningen kunne kræves fysisk lovliggjort.
I en anden afgørelse (sagsnr. 22/07854) stillede en lokalplan særlige krav til et enfamiliehus' facader, gavltrekanter
og ovenlysvinduer. Disse krav var ikke overholdt af bygherren ("klager"). Klager oplyste, at en fysisk lovliggørelse ville udgøre 1,7 mio. kr., og Planklagenævnet skulle herefter tage stilling til, om værdispildsbetragtninger ville afskære en fysisk lovliggørelse.
Klager havde under opførelsen af huset haft kontakt med kommunen, der efter klagers løbende tilretning af planerne for huset havde givet en byggetilladelse i 2017, som var udnyttet af klager. I 2019 blev byggetilladelsen dog ophævet efter en grundejerforenings klage til Planklagenævnet. Klager havde efter ophævelsen af byggetilladelsen et ulovligt hus, men fik fra kommunen afslag på en ansøgning om dispensation fra lokalplanen. Klager påklagede derefter afslaget til Planklagenævnet, og lagde heri til grund, at kommunens påkrævede ændringer af huset var beskedne, ligesom bygningen var opført af klager i god tro baseret byggetilladelsen i 2017.
Efter en samlet vurdering fastslog Planklagenævnet, at kommunen var afskåret fra at kræve fysisk lovliggørelse. Da der var tale om en retssag med særlige forhold, som vanskeligt kunne overføres til praksis generelt, var hensynet til retshåndhævelse ikke tungtvejende.
GENEREL BEMÆRKNING
De ovennævnte sager viser, hvordan den enkelte sags omstændigheder tillægges vægt sammenholdt med den givne lokalplan. Som eksempler på relevante momenter i Planklagenævnets afvejning af de to modstående hensyn ses:
• forholdet til kommunens byggetilladelser og kommunens afgivne oplysninger
• bygherres berettigede forventninger
• god/ond tro vedr. regeloverskridelsen
• størrelsen af udgiften til en evt. fysisk lovliggørelse
• det generelle hensyn til, at kommunen ikke må skabe en "uheldig" praksis indenfor byggeområdet.
I de øvrige to sager fra Planklagenævnets orientering nr. 28, hvor fysisk lovliggørelse ikke var afskåret som følge af værdispildsbetragtninger, blev der bl.a. lagt vægt på:
• At flere løbende advarsler fra kommunen i et byggeri ikke var blevet overholdt.
• En lokalplans formålsbestemmelser (bevaring af særlig natur, gårde og lignende).
Planklagenævnets afgørelser indbringes ofte for domstolene til en endelig prøvelse, hvor mange lignende momenter indgår, og der er altid tale om en konkret afvejning hvor flere hensyn inddrages.
Fandens fødselsdag er ikke en festdag i realkreditinstitutterne, selv om det er der terminen betales. I de sidste år har restancer mv. været meget lave, men mon ikke det billede snart ændre sig. Meget tyder på, at vi må indstille os på svag økonomisk vækst, mens renterne næppe falder helt tilbage til det niveau, vi engang kendte. De højere renter gør, at terminen tynger i forbrugsmulighederne. Det kommer vi alle til, at mærke.
in telefon vibrerede hæftet i lommen. I den anden ende var en glad radiovært fra RadioVejle. Han stillede mig igennem i æteren og ville høre, hvordan vi i et realkreditinstitut fejrede fandens fødselsdag. Giver chefen kage? spurgte værten frisk. Jeg måtte skuffe ham. Et realkreditinstitut er en kedelig mellemmand. Pengene tikker godt nok ind på kontoen, men langt hovedparten sendes straks videre til obligationsejerne. Så fandens fødselsdag byder hverken på fest eller kage, men blot en masse transaktioner.
De sidste mange år, hvor renterne har været lave, har det hele kørt smooth. Restancerne har været utroligt lave og låntagerne har haft god økonomi. Det er der indtil videre ikke noget, der har ændret på. Det store spørgsmål er imidlertid, kan det blive ved? Godt nok synes den økonomiske recession at være aflyst, men kommer det virkelig til at holde vand? Jeg har i hvert fald min tvivl. Ser vi på dansk økonomi oppebæres den aktuelle høje vækst af en stærk medicinalindustri. Det er supergodt – hak ved det. Det ændrer imidlertid ikke på, at de 3 millioner der i Danmark er i beskæftigelse ikke alle arbejder i medicinalindustrien. Trækker man medicinalindustrien ud af nationalregnskabet har vi i Danmark negativ vækst. Det kunne vidne om, at ledigheden formentlig på et tidspunkt vil begynde at stige.
Danmark er som bekendt en lille åben økonomi, der i høj grad lever af eksport. Vi er derfor ganske afhængig af de økonomier der omgiver os. Sverige, Tyskland og England er alle hver især ramt af betydelig økonomisk opbremsning. Det er en opbremsning der smitter via en mindre eksportefterspørgsel i Danmark. En mindre efterspørgsel bør alt andet lige også give anledning til et mindre prispres og dermed give forventninger om at inflationen falder yderligere. Det vil formentlig ske, men det forholdsvis stramme arbejdsmarked betyder at noget af prisstigningerne vil bide sig fast. Så nok kommer renterne til at falde, men vi kigger næppe ind i, at vi kommer tilbage til negativ rente. Det kan nemlig sagtens trække ud med at få inflationen helt ned på målsætningen på 2 pct. Det fører mig tilbage til fandens fødselsdag.
Det pokker ved fandens fødselsdag - altså terminen på realkreditlån er, at den kommer igen. Så er det, at man klarer den nye og højere termin. Noget andet er, hvad så
med næste gang og næste gang. Vi har netop haft refinansiering, hvor den 1-årige rente ender på lidt mere end 4 pct. Vi begynder således at være i nogle niveauer, hvor de stigende udgifter bider lidt. Jo længere tid der går før end, at renten eventuelt falder tilbage, desto mere vil det bide. Det summer altså med andre ord op – et citat fra min gamle matematik lære i gymnasiet, når jeg var alt for umedgørlig i timerne. Så vidste jeg, at det snart var min tur til at komme til tavlen. Det var ikke altid en fest, når jeg ikke lige havde fået læst på bevisførelsen.
Sandsynligheden for at der bliver kage og fest fremadrettet i realkreditinstitutterne, når fanden har fødselsdag er i øvrigt også aftagende. Tværtimod synes visse bekymringer at tage til. Der må næsten komme flere restancer og i sidste ende også flere nødlidende ejendomme. Det kan ikke være anderledes. Det gælder selv om at denne økonomiske afmatning, hverken er en kartoffelkur eller en finanskrise. Mindre kan også gøre det. Vi kommer i hvert fald til at leve med lavere vækst, højere renter og dermed mindre købekraft i en rum tid. Når det kombineres med stigende ledighed, så plejer det give anledning til en vis opbremsning i ejendomsmarkedet. Der skal blot et tvangssalg til før end, at prissætningen på ejendomme og dermed afkastet har ændret sig.
Herudover må vi forvente, at forbrugerne bliver nødt til at prioritere flere ressourcer på faste regninger og mindre på sjov og spas. Det betyder, at den private efterspørgsel i vores økonomi også vil være aftagende. Selv om vi ikke får en egentlig recession med faldende indkomster, så tror jeg vi går nogle år i møde, der er mere magre end vi har været vant til.
HVAD ER GRUNDSKYLD?
Grundskyld er en skat, der betales til kommunen af fast ejendom, hvor der er fastsat en grundværdi efter reglerne i ejendomsvurderingsloven.
Ejendomsskatteloven fritager visse ejendomme fra at betale grundskyld og giver kommunalbestyrelsen kompetence til at fritage andre ejendomme. Udgangspunktet er dog, at der skal betales grundskyld af ejendomme, der har fået fastsat en særskilt grundværdi efter reglerne i ejendomsvurderingsloven.
HVEM SKAL BETALE GRUNDSKYLD, OG HVORDAN OPKRÆVES DEN?
Med hensyn til opkrævning af grundskyld gælder forskellige regler bl.a. afhængig af, om ejendommen udelukkende ejes af en eller flere fysiske personer, eller om ejendommen ejes af juridiske personer eller af fysiske og juridiske personer i fællesskab.
For så vidt angår ejerboliger, dvs. villaer og ejerlejligheder, sommerhuse og andre fritidshuse, ubebyggede grunde i byzone og sommerhusområder, og stuehuse til landbrugs- og skovejendomme, der udelukkende ejes af fysiske personer, påhviler forpligtelsen til at betale grundskyld den, der ejer ejendommen ifølge det, der i loven kaldes et ”autoritativt register” – typisk tingbogen. Er et ejerforhold ikke tinglyst, kan ejerforholdet også følge af andet register.
For de ejendomme gælder, at grundskylden fremover opkræves via personskattesystemet, altså via ejerens forskuds- og årsopgørelse, sådan som det i en årrække har været kendt med hensyn til ejendomsværdiskatten. Dette er en af de markante nyskabelser i den nye lov for så vidt angår grundskyld, og det betyder også, at grundskylden i de tilfælde ikke længere har
Ejendomsskatteloven er vedtaget som lov nr 678 af 3. juni 2023.
For så vidt angår grundskyld betyder loven, at grundskyld fra og med 1. januar 2024 reguleres af reglerne i den nye lov. Indtil da, dvs. til og med udgangen af 2023, er det stadigvæk reglerne om grundskyld i lov om kommunal indkomstskat, der finder anvendelse.
Vi gennemgår her reglerne om grundskyld i ejendomsskatteloven, som de vil være gældende fra 1. januar 2024.
fortrinsret (panteret) i ejendommen. Dette følger af lovens § 4, stk. 2, og § 31.
For så vidt angår andre ejendomme og for så vidt angår beboelsesejendomme m.v., der ikke alene ejes af fysiske personer, men (også) af juridiske personer, vil grundskylden blive opkrævet via skattekontoen, og altså som hidtil ved særskilte opkrævninger, og fortrinsretten i ejendommen opretholdes, som det kendes fra det nuværende regelsæt. Dette følger af lovens § 4, stk. 4, og § 33.
FOR HVILKE EJENDOMME SKAL DER BETALES GRUNDSKYLD?
Udgangspunktet er for så vidt, at der skal betales grundskyld af alle ejendomme.
Det udgangspunkt fraviges så på flere måder, og ejendomsskatteloven viderefører her stort set de gældende regler og principper.
For nogle ejendomme gælder, at kommunalbestyrelsen SKAL fritage dem for grundskyld. Det gælder efter § 5 bl.a. for
• kongelige slotte og palæer, der ejes af staten,
• ejendomme, der tilhører stat, region eller kommune, medmindre ejeren anvender den til landbrug, skovbrug, havebrug eller erhvervsmæssig udlejning, eller ejendommen tilhører DSB, Energinet.dk, Naviair eller Danpilot
• visse ejendomme ejet af udenlandske diplomater m.v.
• visse fredede ejendomme
• bebyggede grunde, gårdspladser og haver tilhørende forsamlingshuse, der ikke drives erhvervsmæssigt
• visse ejendomme tilhørende Danmarks Nationalbank
Advokat Jens Holm Bangsgaard og advokatfuldmægtig Kasper Degn, begge DAHL AdvokatpartnerselskabHvis kun en del af en sådan ejendom opfylder betingelserne for fritagelse, er der også kun delvis fritagelse.
Efter § 6 SKAL kommunalbestyrelsen meddele hel eller delvis fritagelse på ejendomme, der er ramt af kystnedbrydning, indtil en ny ansættelse af ejendomsværdien kan lægges til grund ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget.
Efter § 7 KAN kommunalbestyrelsen meddele fritagelse –helt eller delvist – for en række andre ejendomme. Det gælder bl.a. skoler, sygehuse, biblioteker, museer, idrætsanlæg og lignende samfundsgavnlige institutioner og ejendomme.
§ 8 bestemmer, at der KAN meddeles fritagelse, hvis kommunalbestyrelsen ønsker, at en privat grund ikke bebygges, eller at en bebyggelse bevares. Ejeren skal forpligte sig til ikke at foretage ændringer i grundens udnyttelse uden kommunalbestyrelsens tilladelse, og bevilget fritagelse bortfalder, hvis ejeren ikke overholder en sådan forpligtelse.
Efter lovens § 9 opretholdes tidligere opnået henstand efter § 6 A i lov om kommunal indkomstskat for visse landbrugsejendomme på uændrede vilkår og efter hidtidige regler.
Også efter ejendomsskattelovens regler vil en række spørgsmål om grundskyld således som hidtil være undergivet en politisk beslutningsproces i den enkelte kommune.
PLANGRUNDLAG
I lovens § 10 videreføres muligheden for, at kommunalbestyrelsen KAN fritage en ejer af en ejendom helt eller delvis for stigning i grundskylden, hvis grundværdien er steget med mere end 20 % som følge af et ændret plangrundlag. I forhold til lov om kommunal indkomstskat er anvendelsesområdet udvidet, idet der anvendes udtrykket ”plangrundlag” og ikke kun ”lokalplan”. Dermed omfattes ethvert plangrundlag, f.eks. også en kommuneplan.
En fritagelse er betinget af, at ejendommen ikke anvendes eller udnyttes i videre omfang end forud for ændringen i plangrundlaget og er tidsmæssigt begrænset til 10 år. Fritagelsen bortfalder ved ejerskifte, dog ikke ved afståelse til en ægtefælle.
Hvis det ændrede plangrundlag giver mulighed for en planlagt anvendelse til opførelse af vindmølle- eller solcelleanlæg, SKAL kommunalbestyrelsen meddele fritagelse. En sådan fritagelse er tidsmæssigt begrænset til 3 år, dog senest til der indgås aftale om nettilslutning af anlægget. Der gælder samme regel om afståelse, sådan at fritagelsen bortfalder, medmindre der afstås til en ægtefælle.
BESKATNINGSGRUNDLAG, SATSER M.V.
Forsigtighedsprincippet videreføres for at tage højde for eventuelle usikkerheder og unøjagtigheder i vurderingen. Grundskylden beregnes således på basis af et
beskatningsgrundlag, der udgør 80 % af den ejendomsværdi, der er fastsat i det forudgående indkomstår eller kalenderår. For såkaldt produktionsjord efter ejendomsvurderingslovens § 28, stk. 2 og 3, udgør beskatningsgrundlaget hele ejendomsværdien.
Efter § 17, stk. 4 gælder en særlig regel for ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld i vurderingsåret før kalenderåret. Her ansætter skattemyndighederne en foreløbig afgiftspligtig grundværdi for indkomståret eller kalenderåret som foreløbigt beskatningsgrundlag frem til den første almindelige vurdering eller omvurdering efter ændringen foreligger, jf. § 5 og § 6 i ejendomsvurderingsloven. Et sådant foreløbigt beskatningsgrundlag er ikke bindende for ejeren, som frit kan ændre det.
Det foreløbige beskatningsgrundlag er heller ikke bindende for skattemyndighederne, der ved den endelige vurdering kan ansætte beskatningsgrundlaget til en anden værdi, højere eller lavere.
Disse regler giver ejeren mulighed for at blive løbende beskattet med grundskyld og dermed undgå at blive udsat for én stor opkrævning fremfor en løbende opkrævning.
Grundskyldsatsen fastsættes af kommunalbestyrelsen. Den kan højst udgøre 30 promille. For indkomstårene og kalenderårerne 2024-2028, kan kommunalbestyrelsen dog ikke fastsætte satsen for grundskyld højere, end satsen angivet for den pågældende kommune et bilag til loven. Formålet er at undgå, at grundskylden stiger for nogen ejendomsejere.
For produktionsjord skal satsen mindst udgøre 1,2 promille og må højst udgøre 7,2 promille. For indkomstårene 20242028 kan en kommune ikke forhøje satserne i forhold til 2023-niveau.
Fra og med skatteåret 2029 vil kommunalbestyrelsen frit kunne fastsætte satserne indenfor de angivne rammer.
Grundskylden udgør herefter som udgangspunkt beskatningsgrundlaget ganget med grundskyldssatsen.
Derefter kan der dog være nogle fradrag. F.eks. opretholdes retten til det såkaldte grundforbedringsfradrag efter reglerne i ejendomsvurderingsloven §§ 22 og 23, ligesom der kan være ydet delvis fritagelse.
En væsentlig nyskabelse og et centralt element i loven er den rabat, der ydes i grundskylden, og den stigningsbegrænsning, der kan nedsætte den samlede grundskyld til betaling. Reglerne herom omtales ikke selvstændigt her, men har i hovedtræk til formål at undgå, at nogen ejendomsejer i sin egen ejertid kommer til at betale mere i grundskyld end efter de hidtil gældende regler.
irsdag den 5. september 2023 afholdte Kolding Udlejerforening og Danske Udlejere et kursus om det evigt aktuelle emne: Skimmelsvamp – eller rettere: Problemer med skimmelvækst eller skimmelspore.
Vi havde valgt den nok lidt mere ”kendte” emnebetegnelse:
”SKIMMELSVAMP – fra biologien og årsagerne til skadebegrænsning”.
Modsat mange andre kursusemner kræver netop dette emne mere end én underviser. Heldigvis kender vi eksperter, som gerne stiller op og deler ud af deres viden og erfaringer. Til dagens kursus deltog således:
Rune T. Høgh
Afdelingsleder og biolog / Dansk Miljørådgivning A/S
John Skovmand Thomsen
Teknisk chef / GI
Anders Clausen
Seniorkonsulent / Kolding Kommune
Michael Bech Jørgensen
Faglig chef ved husleje-og beboerklagenævnenes sekretariat i Aarhus
Michael Preetzmann
Direktør Danske Udlejere – moderator
Biolog Rune T. Høgh startede med at fortælle om selve biologien omkring svamp og skimmel og slog hurtigt fast, at man reelt taler om:
Skimmelsvampevækst = Hyfer, mycelium og sporestande og
Skimmelsporer = Kun sporer (og fragmenter)
Herefter gennemgik Rune krav til skimmelvækst – som består af 4 elementer:
• Temperatur (0-60 grader C)
• Vand
• Tid
• Næring
Senere fulgte en detaljeret forklaring omkring sammenhængen mellem temperatur og luftfugtighed. Vi var også inde på det vanskelige emne: Hvornår er der tale om bagatelagtig fugt og skimmelvækst – moderate fugt og skimmelvækst og omfattende fugt og skimmelvækst.
Sammenhængen mellem personers evt. helbredsproblemer og ”mængden” af skimmelvækst i et lejemål
blev belyst vha. sundhedsfaglige anbefalinger (altså: Hvornår bør en person ikke opholde sig i et lejemål/ rum med en given mængde skimmelvækst?).
Rune sluttede af med at fortælle om prøvetagning, skimmelsanering/skimmelafrensning. Det sidste vises i denne arbejdsrækkefølge:
SANERING – FJERNELSE AF
VÆKSTEN/ANGREBET:
• Fjern så meget som muligt af skimmelsvampevæksten mekanisk
(Kemi alene er ikke nok – man kan ikke sprøjte skimmelvækst væk!!!)
Støvsuge, sluser, undertryk og luftrenser
• Desinficer rester kemisk, f.eks. med Protox Hysan
RENGØRING – FJERNELSE AF
SPORER I INDEKLIMAER:
• Efter sanering – alm. grundig rengøring med alm. rengøringsmiddel (desinfektion ikke nødvendig!!!)
• Ved (næsten) alle saneringer – støvvæg, evt. undertryk
Rune T. Høgh, Afdelingsleder og biolog / Dansk Miljørådgivning A/S startede kurset med en beskrivelse af selve biologien
AFFUGT:
• Udtør konstruktionen til sædvanligt niveau
EJENDOMMEN:
Teknisk chef John Skovmand Thomsen fra GI var næste foredragsholder.
GI`s indgangsvinkel til problemer med skimmel er det fysiske møde på ejendommen – hvor man via sin ekspertviden omkring byggeteknik kan vejlede bygningsejerne om forebyggelse, typiske ”følsomme” områder, byggetekniske svigt og erfaringer fra mange års fysiske besigtigelser af ejendomme i alle aldre. Som eksempler kan nævnes:
BYGGETEKNIK
• Kolde mure
• Massivt murværk
• Ventilation
• Kuldebroer
BYGGETEKNISK SVIGT
• Opfugtet murværk
• Direkte fugtpåvirkning (utætheder)
• Svigtende eller manglende ventilation
ADFÆRD
• Dampproduktion (madlavning/bad/tøjtørring/ personers afdampning etc.)
• Manglende ventilation
• Indretning
GI italesætter årsagen – hvad er den tekniske begrundelse?
PAUSE / NETVÆRK OG VARM
LÆKKER AFTENSMAD
Kolding Udlejerforening har tradition for, at deres kurser også indeholder tid til at netværke og tale med kollegaer fra branchen. Derfor var der sat god tid af til serveringen af den varme aftensmad.
HVORLEDES REAGERER KOMMUNEN I TILFÆLDE AF KLAGE OVER SKIMMEL?
Seniorkonsulent Anders Clausen fortalte om, hvorledes kommunen reagerer, når (specielt) en lejer henvender sig for at klage over problemer med fugt/skimmel. Der aftales en fysisk besigtigelse – og lejeren spørges, om udlejeren også må inviteres?
Da kommunen ikke har lovhjemmel til at tvinge lejeren til at lukke udlejeren ind – accepterer kommunen, hvis lejeren ikke ønsker udlejer inviteret (om end dette formentlig kunne fremskynde en løsning af problemet). Efter besigtigelsen udfærdiges en rapport.
Afhængig af rapportens indhold, kan kommunen vælge at lade et eksternt firma foretage yderligere målinger/
undersøgelser af lejemålet. I ganske få tilfælde kan kommunen ende med at skride til kondemnering af lejemålet – hvilket naturligvis er noget skidt for udlejeren/ejeren. Evt. genhusning af lejeren er altid noget kommunen sørger for.
Når Anders Clausen er ude på besigtigelse forsøger han altid at danne sig et indtryk af lejemålets generelle stand, lejerens adfærd, antal beboere og lignende.
Såvel lejere som udlejere kan kontakte kommunen for hjælp, men oftest kommer anmodningen fra lejeren.
Michael Bech Jørgensen var sidste mand på scenen.
Michael startede med de grundlæggende regler for hvem, som bærer risikoen for hændelige begivenheder. Herefter var vi forbi vedligeholdelsesfordelingen mellem udlejer og lejer.
I slutningen af Michaels foredrag kom han ind på: Lejers misligholdelse: LL § 149
Lejer skal behandle det lejede forsvarligt, jf. stk. 1.
• Fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse, uforsvarlig adfærd
• Lejeren er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede, jf. stk. 2
• Anmeldelse af skader, jf. stk. 3 (Lejeren er pligtig til at meddele udlejer om skader i lejemålet)
• Foretage undersøgelse og udbedring hurtigst muligt – uanset årsagen hertil. (evt. erstatningskrav kan søges afgjort ved domstolene i lejeperioden eller opgjort ved fraflytning)
• Rekvirér ekstern sagkyndig bistand hurtigst muligt med dokumentation – evt. i rapportform – afhængig af omfanget og situationen i øvrigt
• Inddrag evt. huslejenævnet, hvis forholdene skyldes lejers forhold
- Vedligeholdelsessag
- Husordenssag
• Opsigelse/ophævelse ved vanrøgt og (væsentlig) misligholdelse fra lejers side
• Inddrag evt. kommunen
Proaktivt – opfordres udlejeren til ved lejeindgåelse i § 10 eller i husordenen at oplyse kommende lejere om evt. problemer ved det aktuelle lejemål – og hvorledes lejeren bør agere i lejemålet (korrekt udluftning/ikke tørre tøj indendørs etc…… )
Moderator Michael Preetzmann opsummerede (så godt det nu kunne lade sig gøre) aftenens mange råd og vejledninger – og bedste råd til udlejeren var:
HVIS LEJEREN KLAGER OVER SKIMMEL – SKAL DU HURTIGT REAGERE – OG SØG EVT. PROFESSIONEL BISTAND
Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere – moderator (t.v.) og Michael Bech Jørgensen, faglig chef ved husleje-og beboerklagenævnenes sekretariat i AarhusSom medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Lovpligtige fordelingsregnskaber
Automatisk udveksling af data
Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo
Fuld integration mellem Techem og bl.a. EG Bolig
Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Mikael Jonassen arbejder til dagligt som storkunderådgiver i Ringkjøbing Landbobank, og han er herudover beskikket lægdommer ved Boligretten i Næstved.
”Jeg har arbejdet med ejendomme og finansiering, siden jeg blev ansat i BRFKredit tilbage i 2002. Jeg blev oprindelig uddannet som ejendomsmægler i 1995, så interessen for ejendomme har vel nærmest altid været der”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen har været menigt medlem af bestyrelsen i Udlejerforeningen Sjælland siden 2020, og han har i denne periode arbejdet tæt sammen med bl.a. den tidligere formand Lars Falster.
”Vi har i bestyrelsen arbejdet hårdt på at få sat Udlejerforeningen Sjælland på landkortet, og det arbejde vil jeg gerne føre videre. Jeg har et stort netværk i branchen, og jeg vil gerne være med til at sætte fokus på bl.a. den grønne omstilling og Proptech”, siger Mikael Jonassen.
Mikael Jonassen er i dag bosat i Brande, en by i Midtjylland, men efter eget udsagn er han stadig sjællænder helt ind i knoglerne.
”Danmark er jo så lille et land, at det kun tager to timer i bil, inden jeg rammer Sjælland. Jeg brænder rigtig meget for opgaven, så jeg afsætter gerne den tid, der skal til. Det ser jeg på ingen måde som et problem.
Danske Udlejere vil gerne benytte lejligheden til at takke den tidligere formand, Lars Falster for hans store arbejde og engagement i forenin gen. Lars Falster har selv ønsket at fratræde som formand, for i stedet at kunne hellige sig arbej det i hans firma Bridge Capital Management.
Lars Falster var sammen med Danske Udlejere med til at etablere Udlejerforeningen Sjælland tilbage i 2018, hvor han siden har arbejdet aktivt for at tiltrække nye medlemmer og finde nye samarbejdspartnere til foreningen. Lars Falster fortsætter fremadrettet som menigt besty relsesmedlem i foreningen.
Mikael Jonassen (th.) er tiltrådt som formand i Udlejerforeningen Sjælland pr. 1. september 2023