August 2023 - Magasinet Danske Udlejere

DANSKE UDLEJERE

Nr. 6 - August - Årgang 2023

Hvis du spørger Mikkel, så er jobbet som vicevært verdens bedste job. Han sætter især pris på friheden og de gode snakke...

Vi gør det svære lettere

Istandsættelseskrav godkendt selvom lejer gik før flyttesynsrapport var klar til udlevering

FORSIDEN

På forsiden ser du et billede af en glad mand. Mikkel (som egentlig hedder Kim) mener selv, at han har verdens bedste job. Det var faktisk Mikkel selv, som til et kursus henledte redaktørens opmærksomhed på hans arbejdsplads helt specielle målgruppe – og derfor lagde kimen til en interessant historie.

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.danskeudlejere.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann

Fredensgade 30, 8000 Århus C

Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk

Lederen: Tilbudspligtens udvikling – til det værre…

Verdens bedste job

Airbnb – sådan er reglerne

Kurser i efteråret 2023

Fra gas til fjernvarme

Den nye ejendomsskattelov

FORMAND

Advokat Keld Frederiksen

Søndergade 26, 7830 Vinderup

Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann

Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk

REDAKTIONEN

Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk

Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk

Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk

LAYOUT

Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

LEDER

formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

LEDEREN

Tilbudspligtens udvikling - til det værre...

foråret 1975 var der kaotiske tilstande i relation til regeringsdannelse. Ved valget den 9. januar 1975 gik Venstre frem med 20 mandater og fastholdt derfor regeringsmagten – men på trods af denne fremgang måtte magten alligevel overgå til Socialdemokratiet allerede den 13. februar 1975. Inden Folketingsvalget den 9. januar 1975 havde Venstre v/ Boligminister Johan Philipsen (V) den 2.10.1974 fremsat et lovforslag med titlen ”opsigelsesbeskyttelse, beboerdemokrati og bytteret m.v.” Ordene ”m.v.” ”dækkede” over et forslag om tilbudspligt. Dette lovforslag blev efter folketingsvalget genfremsat af den socialdemokratiske boligminister Helge Nielsen. I en betænkning, afgivet af Boligudvalget den 10. marts 1975 indstillede Socialdemokratiet, Venstre, Konservative Folkeparti, Kristelig Folkeparti og Det Radikale Venstre, forslaget til vedtagelse.

Partierne fandt det rimeligt, at beboerne/lejerne havde mulighed for at erhverve en ejendom, der udbydes til salg for en pris, der svarer til, hvad der kan opnås til anden side. Dette synspunkt kan isoleret betragtet, tiltrædes.

Lovforslaget, der resulterede i den efterfølgende lov derom - lov nr. 82 af 19. marts 1975 - med ikrafttræden pr. 1. april 1975 – indførte regler om beboerrepræsentation og regler om tilbudspligt – henholdsvis i dagældende Lejelov § 57a og 57b.

I § 57a blev det bestemt, at lejerne i ejendomme med mere end 12 beboelseslejligheder, havde ”ret til medindflydelse på ejendommens drift.” – i 1986 ændret til ”mindst 6 beboelseslejligheder (nugældende LL § 192). Senere blev der også indført en talsmandsordning, hvorefter flertallet af lejerne i udlejningsejendomme med flere end 2, men færre end 6 lejligheder, skulle have samme beføjelser, som beboerrepræsentationen, jf. nugældende LL § 192 stk. 3.

Samtidig med vedtagelsen af førnævnte § 57a i 1975 angående beboerrepræsentation, blev § 57b angående Tilbudspligt vedtaget.

§ 57a og § 57b, havde en naturlig sammenhæng, idet reglerne om tilbudspligt kun ”kom i spil” hvis lejerne havde valgt beboerrepræsentanter - og at flertallet af lejerne i ejendommen, besluttede og havde meddelt udlejer, at et flertal af lejerne ønskede ejendommen tilbudt på andelsbasis - inden ejendommen blev overdraget til anden side. Denne meddelelse fra beboerrepræsentationen blev tinglyst på ejendommen og var gældende i 5 år.

Denne ordning hvor lejerne har vist, at de ved oprettelse af beboerrepræsentation kan samarbejde, giver, alt andet lige, større forudsætninger for, at lejerne også kan samarbejde i en dannet andelsboligforening.

Ovennævnte ordning fra 1975, hvor lejerne selv skulle tage initiativ til at oplyse udlejer om, at et flertal af lejerne kunne være interesseret i at erhverve ejendommen på samme vilkår, som ejendommen på et tidspunkt kunne sælges til anden side, var en enkel og ganske ubureaukratisk måde at tage hensyn til de lejere i en udlejningsejendom, som kunne tænke sig at erhverve udlejningsejendommen, som de bor i.

Denne forholdsvis enkle ordning blev afskaffet ved en lovændring i 1979, hvorefter lejerne ikke længere selv skulle udvise initiativ til at købe – men det blev nu udlejerne, der skulle skrive til lejerne, vedlagt en stor mængde bilag, med forespørgsel om, hvorvidt lejerne – ved dannelse af en andelsboligforeningkunne være interesseret i at erhverve ejendommen.

Udlejerne / de borgerlige partier ”viste sig i 1974/1975 fra den pæne side” i forbindelse med, at lejerne blev indrømmet en forkøbsret. Retten til at købe udlejningsejendommen forudsatte blot at lejerne havde udvist interesse i, at have et fællesskab i ejendommen i form af en beboerrepræsentation og at lejerne selv havde gjort udlejer opmærksom på, at lejerne kunne være interesseret i at erhverve ejendommen, hvis den skulle sælges.

Efter 1975, begyndende med lovændringen i 1979, er regelsættet om tilbudspligt blevet en indviklet lovjungle, suppleret med at lovgiverne gentagne gange har skærpet reglerne for, hvornår lejerne skal have udlejningsejendommene tilbudt. Hvorvidt de lejer-venlige partier i Folketinget allerede i 1975, havde til hensigt at få gennemført de regler, som nu er gældende, er uvist – men man må erkende, at det (set fra et lejer-synspunkt) var fornuftigt at begynde med en ordning, hvor lejerne selv skulle udvise interesse – og så har man ”skridt for skridt” arbejdet sig hen mod den nuværende ordning, hvor udlejer skal foretage juridisk svære vurderinger og pålægges mange forpligtelser – salami-taktik.

I 1975-loven var der kun tilbudspligt, hvis antallet af lejligheder på det enkelte matrikelnummer oversteg 12 lejligheder. De 2 boligministre, der var inde over lovændringen i 1975 – hhv. Johan Philipsen (V) og Helge Nielsen (S) – der var folketingsvalg i 1975 - gav udtryk for, jf. Folketingstidende under 1. behandlingen i 1975: ”Jeg betragter en ejendom som et matrikelnummer. Der er altså ikke nogen forskel her i holdningen hos den tidligere og den nuværende boligminister.” I 1982 fremkom der imidlertid en lovændring, omhandlende ”det udvidede ejendomsbegreb,” således at nævnte udtalelser fra Boligministrene derefter ikke var ”gældende ret – flere bygninger på forskellige matrikelnumre kan nu betragtes som én ejendom, hvorved antallet af lejligheder lettere kan overstige grænsen på tidligere 12 og nu 6 lejligheder – dog mindst 13 lejligheder, hvis der også er erhverv i ejendommen.

Som udlejer kunne man ønske sig at lovgiverne gik tilbage til en formulering á la ovennævnte fra 1975.

Dette sker desværre ikke! Tværtimod har lovgiverne gennem årene – givet lejerne flere og flere rettigheder og udlejerne større og større forpligtelser angående reglerne om Tilbudspligt – og der er netop i juni 2023 udsendt et nyt lovforslag, der lægger begrænsninger på, hvorledes en udlejer kan overdrage sin udlejningsejendom.

Det erkendes i lovforslagets bemærkninger, at vedtagelse af dette forslag vil indebære en udvidelse af de tilfælde, hvor der udløses tilbudspligt. Lovforslaget har sin begrundelse i, at Ministeriet mener at nugældende regler kan omgås / er omgået i en sag, der har været ført i Højesteret, jf. TBB 2020.583. I denne sag blev kapitalandelene i flere ejendomspartnerselskaber solgt til 3 pensionskasser, men ingen af køberselskaberne fik majoriteten af stemmer, hvorfor Højesteret accepterede at der ikke var tilbudspligt. Tilføjelsen i LL § 198 stk. 1 (tidligere LL § 102 stk. 1), der nu er i høring, er vist med fed skrift” i gengivelsen af paragraffen nedenfor:

”Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved

overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der afståes en majoritet af stemmer i selskabet eller når erhververen herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.”

Som det fremgår har lovgiver tilsyneladende ikke det overblik, der skal til ved udarbejdelse af paragraffer, idet lovgiverne efterfølgende kommer i tanke op, at man vist burde have formuleret paragraffen anderledes. Årsagen er, at lovgiver generelt ved sin formulering af love – forsøger at gøre paragrafferne meget konkrete i forhold til, hvad der tillades / forbydes. Dette kan ofte bevirke, at der er forhold, der ikke bliver ”ramt af paragraffens formulering.”

Lovgivers nye forsøg på at forhindre udlejernes muligheder for at foretage fornuftige forretningsmæssige dispositioner – uden at dette er til skade for lejerne - kan ikke tiltrædes, hvorfor reglerne om tilbudspligt grundlæggende bør ændres –gerne tilbage til reglerne fra 1975. Formålet med Tilbudspligt i 1975 (hippie-tiden?) var, at lejerne skulle have mulighed for at få ejerskab/rådighed over egen bolig, hvilket også blev anført som begrundelse i Folketinget. I år 2023 er lejers interesse ofte knyttet til økonomiske interesser, specielt i de tilfælde, hvor en koncern kan have interesse i at ændre ejerskabsforholdene til en udlejningsejendom og vil overdrage billigt til et andet selskab og/eller overdrage en udlejningsejendom i en mere kompliceret sammenhæng og til en pris, der er lavere end den almindelige markedspris.

Med ønsket om, at reglerne om tilbudspligt forenkles og ikke yderligere kompliceres.

Software til den nye generation

Blandt de nominerede til 'Ung i Ejendom 2020' kunne man finde Daniel Høgh Zacher Kirkegaard, der allerede dengang gjorde sig bemærket med sin brede forståelse inden for økonomi, IT og ledelse. Han stod i spidsen for digitaliseringen af sin daværende arbejdsplads, hvor han håndterede en ejendomsportefølje på 3 milliarder kroner.

Samme år besluttede Daniel at implementere Boligflow som administrationsværktøj på sin egen portefølje, og tre år senere er han stadig aktiv bruger af platformen. Daniel er sidenhen blevet CFO hos Skanlux, hvor et af hans første tiltag var at introducere resten af organisationen for Boligflow.

"Effektivisering af arbejdspladsen er en motiverende faktor for mig," starter Daniel ud, hvor passionen er svær at overse. "Boligflow fungerer hurtigt og er gennemtænkt. Hvis jeg har behov for at følge op på noget i løbet af ferien, ved jeg, at systemet virker lige så godt på min iPad som på computeren. Jeg kan nemt sidde ved poolen og løse de opgaver, der kræves."

Kollegerne er begejstrede for Daniels valg

De rigtige processer udgør grundlaget for en effektiv organisation, efterfulgt af automatiseringen af forretningsgange, hvor det er muligt. Boligflow hjælper blandt andet med opkrævning, bogføring og opfølgning på dårlige betalere.

"Jeg udfører ikke længere manuelle opgaver. Boligflow håndterer udligninger, og PowerBI trækker data ud og præsenterer dem for organisationen. Resten af teamet bruger Boligflow til lejekontrakter, lejerkommunikation og flyttesyn. Og de er vildt begejstrede for den forskel, det gør i hverdagen," uddyber Daniel om, hvem der bruger de enkelte dele af systemet.

Med sin baggrund fra revisionsbranchen, en kandidatgrad inden for IT og flere års ledelseserfaring er Daniel en af dem, der med sin konstruktive feedback, stærke drive og strategiske visioner er med til at forme Boligflow.

Daniels anbefaling er, at du tager med på rejsen ind i en ny digital tidsalder og er med til at forme en effektiv og værdiskabende ejendomsadministration.

Læs mere på boligflow.dk

“Strategien er klar – vi kører Boligflow på det hele”

- Daniel Høgh Zacher Kirkegaard, CFO Skanlux

VERDENS BEDSTE JOB - OG MÅSKE VERDENS BEDSTE VICEVÆRT

SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

vis du spørger Mikkel, så har han i dag verdens bedste job. Han har gennem de seneste 18 år været ansat som vicevært hos de to firmaer Benco Invest & Brdr. Bentzon, hvor han har ansvaret for både vedligeholdelse og administrationen af 53 lejemål i Middelfart.

Mikkel er indbegrebet af en handymand, og han har selvfølgelig også selv bygget den overdækkede terrasse, hvor han i dagens anledning byder på en god snak og en varm kop kaffe. Det er også selvsamme sted, at Mikkel hver morgen starter sin dag. Her kan han fra hjørnesofaen nyde udsigten ud over den frodige have, som han gennem de seneste par år har fået anlagt, som han gerne vil have den.

”Vi har en fuglerede lige der under tagryggen. Men der er jo heller ikke langt til hverken mad eller vand her i haven” smiler Mikkel, mens han peger hen mod et foderbræt og en lille havedam med tilhørende springvand.

Når Mikkel har fodret sine guldfisk i havedammen, og drukket sin morgenkaffe fra ynglingsspottet, så går han i gang med dagens forskellige opgaver som vicevært. Et job som han fik noget tilfældigt for godt 18 år siden.

”Jeg har verdens bedste job, og jeg har verdens bedste chef”, siger Mikkel uden tøven.

Jobbet som vicevært startede egentlig ud i det små med, at Mikkel igennem noget tid havde hjulpet Hans Bentzons med at reparere lidt hist og her i hans forskellige lejemål. Opgaverne blev dog flere og flere hen ad vejen, så til sidst blev de to enige om, at Mikkel skulle ansættes som vicevært.

”Jeg var på daværende tidspunkt ansat som terminalchef hos Danske Fragtmænd i Taulov, men jobbet som vicevært passede mig langt bedre. Opgaverne er meget forskellige, og jeg styrer fuldstændig selv min dag. Nogle dage arbejder jeg til sent, mens jeg andre dage måske snupper en tur på en af mine to motorcykler, når jeg kommer hjem til middag”, siger Mikkel.

Mikkel hedder i virkeligheden slet ikke Mikkel. Han hedder oprindelig Kim Sejr, men han er stort set hele livet, bare blevet kaldet Mikkel.

”Jeg hed tidligere Mikkelsen til efternavn, og da der på en forhenværende arbejdsplads var 4 andre med navnet Kim, så kom jeg hurtigt til at hedde Mikkel i stedet. Det har jeg så heddet lige siden. Jeg bruger faktisk kun mit fødselsnavn, når jeg skal skrive under på noget formelt, så det kunne da godt være, at jeg skulle tage navneforandring en dag”.

LEJEMÅL TIL SENIORER

Konceptet for Benco Invest & Brdr. Bentzon ligger helt fast. Deres lejemål er alle målrettet seniorer i alderen +60, og i forhold til beliggenhed er stort set alle lejemål placeret nær bymidten i Middelfart, så man som beboer fint kan klare sig uden bil. Herudover får beboerne tilbudt en service, der nok ligger lidt ud over det sædvanlige.

”Når en ny beboer flytter ind hos os, så får man faktisk tilbudt gratis hjælp til at komme på plads. Jeg kommer f.eks. forbi et par timer eller en halv dag og hjælper med at hænge lamper, billeder eller andet op for beboeren” siger Mikkel.

Herudover har alle beboere fri adgang til en fælles gildesal med fuld service, som man kan låne til fester eller andre arrangementer. Der findes ligeledes et overnatningsrum, som man gratis kan låne, hvis man får overnattende gæster. Alle lejemål er desuden bygget med elevator, brede døre og ingen dørtrin, så det også er muligt at komme rundt, hvis man skulle få brug for en rollator eller en kørestol.

”Jeg har et ekstremt godt forhold til vores beboer, og jeg bliver da stort set også altid budt på kaffe og hjemmebagt kage, når jeg kommer forbi. Det største dilemma er vel nærmest at vælge stedet, da der alligevel er begrænsninger for hvor meget kaffe, jeg kan drikke på en dag”, smiler Mikkel.

Mikkel har selv valgt, at beboere altid kan ringe til ham, hvis de får brug for hjælp.

”Hvis man vil have et koncept, der er lidt udover alle andre, så bliver du også nødt til at være anderledes. Vores beboere kan derfor i princippet ringe til mig alle ugens dage 24/7”, siger Mikkel.

At denne beslutning senere skulle være med til at redde en ældre dames liv, havde han dog alligevel ikke forestillet sig.

ET HELT SÆRLIGT FORHOLD

Der er ingen tvivl om, at Mikkel har opbygget et rigtig godt forhold til alle beboerne på henholdsvis Teglværksgade, Elmegade og Strandvejen. Men der er alligevel opstået et helt særligt forhold til en af beboerne på Strandvejen.

”For et par år siden blev jeg ringet op af en beboer omkring kl. 4:00 om natten. Beboeren undrede sig over gentagne bankelyde, der kom indefra nabolejligheden. Jeg kender jo alle mine beboer rigtig godt, så jeg vidste

Mikkel kører stort set forbi de forskellige lejemål hver dag, hvor han bl.a. sørger for at rense vandlåse og gulvafløb samt udskifte batterier i røgalarmer m.m. Herudover henter han løbende ting til genbrugspladsen og afleverer grønne affaldsposer til beboerne

derfor med det samme, at den var helt galt. I den pågældende lejlighed bor en ældre dame, der stort set hele sit liv har gået i marken og hakket roer. Det var med andre ord tale om en yderst sej og stærk ældre dame, der bestemt ikke gør væsen af sig med mindre, der virkelig er noget galt”, siger Mikkel.

Mikkel handlede heldigvis lynhurtigt. Han sprang i tøjet, styrtede ud i bilen og allerede på vej over til Strandvejen, ringede han efter en ambulance.

”Da jeg kom frem, låste jeg mig hurtigt ind, gjorde opmærksom på at jeg var der, og løb derefter ind til hende i soveværelset. Hun lå her vågen i sengen uden at kunne bevæge sig. Hendes ene ben var helt sort, og det viste sig, at en tidligere ”bukseprotese” var sprunget op (red.: en bypass/omkørsel fra legeme pulsåren ned til en eller begge lyskepulsårer ved hjælp af en kunstig åre).”

”Hun havde dog forinden formået at kæmpe sig ned i fodenden af sengen, hvor hun lige akkurat kunne nå en kost, som hun så havde brugt til at banke efter hjælp. Jeg fik pakket lidt tøj og hendes daglige medicin, som hun så fik med, da ambulancen kom lidt efter”.

”Kun 10 minutter efter, at de nåede frem til Kolding Sygehus kom hun på operationsbordet, og det stod her klart, at hvis ikke hun var kommet ind så hurtigt, så havde hun ikke været her i dag”, siger Mikkel.

EFTERTRAGTEDE LEJEMÅL OG SAMMENHOLD

Hvis man googler efter firmaerne Benco Invest & Brdr. Bentzon, finder man hurtigt ud af, at de ikke har en hjemmeside. Ifølge Mikkel skyldes det ganske enkelt, at der indtil nu ikke har været brug for det.

”Vi har fået skabt et rigtig godt ry i Middelfart, så alle i dag ved, hvem vi er. Vi har derfor en stor venteliste med folk, der gerne vil bo til leje hos os. Mange har stået på listen i mere end 5 år, så det er på ingen måde svært at få lejet vores lejemål ud. Tværtimod kan man vel sige, at vi ikke har nok lejemål,” siger Mikkel.

Der er gennem årene opstået et rigtig godt fællesskab blandt beboerne.

”Vores beboere holder sommerfester, grillfester pinseog julefrokoster sammen. De deler aviser og ugeblade og mødes på kryds og tværs til kaffe og hygge. Jeg tror da også, at det i denne sammenhæng betyder noget for fællesskabet, at de har fri adgang til en gildesal med fuld service. Det gør det lettere at samle folk, og det er lige præcis det fællesskab, som vi er ude efter. Det betyder nemlig, at vores beboere ikke bliver ensomme” siger Mikkel.

Lejemålene på Strandvejen har alle den smukkeste panoramaudsigt udover vandet. Café Sommer ligger lige overfor, og her har Mikkel aftalt med ejeren, at beboerne får lidt rabat

Mikkel giver flere gange udtryk for, at han ganske enkelt elsker at gå på arbejde. Han har dog også følelsen af, at det næsten er hans eget firma.

”Det sværeste ved mit arbejde er egentlig, når jeg skal vælge hvem, der skal have tilbudt et lejemål. Jeg hader, at skuffe dem, som jeg bliver nødt til at vælge fra. Jeg har jo ligefrem oplevet en lejer, der begyndte at græde af glæde, da hun fik tilbudt en lejlighed” siger Mikkel.

Firmaet Benco Invest har da også planer om at bygge 14 nye lejeboliger på Gimbels Gyde, der er placeret i Middelfarts bymidte med den skønneste udsigt udover havnen. Tegningerne er klar og alle tilladelser fra kommunen er indhentet, men byggeprojektet er dog pt. sat i bero, først på grund af Corona og nu pga. de høje priser på byggematerialer.

ERFARINGER OG GODE RÅD

Mikkel deler gerne ud af sine erfaringer og gode råd, når han mødes med andre udlejere. Han brænder bl.a. for, at udlejere helt generelt skal dygtiggøre sig og blive mere professionelle. Ifølge Mikkel er det lige præcis det, som man skal bruge en organisation som Danske Udlejere til.

”Jeg har selv personligt haft stor glæde af Danske Udlejere. Jeg anbefaler derfor altid andre udlejere, at melde sig ind. Du kan altid ringe til sekretariatet i Aarhus og få hjælp, og jeg bruger også flere af deres formularer fra hjemmesiden”, siger Mikkel.

Mikkel sidder i dag med i bestyrelsen i Udlejerforeningen Vestfyn, og han melder sig da også til stort set alle de kurser, som han har mulighed for. Det bedste råd han kan give andre udlejere, kommer dog et helt andet sted fra.

”Behandl dine medmennesker ordentlig. Det er vel egentlig det vigtigste budskab som udlejer, men jo også som menneske helt generelt i livet. Jeg har f.eks. altid en kold sodavand med, når jeg bestiller en håndværker, eller andre til at hjælpe mig. Det betyder så lidt for mig, men det kan måske være en vigtig gestus i forhold til relationen med et andet menneske.

Reglerne er således for: Ejere, andelshavere og lejere

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

i får stadig en del spørgsmål omkring udlejning via Airbnb.

Spørgsmålet går som oftest på, om en lejer har ret til at udleje hele eller dele af dennes lejemål. Men – indimellem –kommer spørgsmålet også fra en udlejer/ejer. Vi prøver i det følgende at gennemgå de gældende regler – set fra forskellige aktørers synspunkter

HVOR LANG TID MÅ DU UDLEJE VIA F.EKS. AIRBNB?

Regeringen kom i foråret 2018 med et deleøkonomisk udspil som gav lov til at udleje i 70 dage om året. Forudsætningen for den ”lovlige” udlejning var/er, at udlejningen skulle finde sted gennem en deleøkonomisk platform eller bureau, som indberetter indtægten til myndighederne.

Antallet af dage kan dog af den enkelte kommune fastsættes til et højere niveau end 70 dage.

HVORDAN FUNGERER DE NYE SKATTEREGLER?

Beskatningen af indtægter fra udlejningsplatforme som Airbnb, som har forpligtet sig til at indberette udlejernes indtægter til SKAT, er blevet kraftigt forenklet i kraft af regeringens deleøkonomiske udspil.

Med udspillet vil de fleste udlejere af et privat værelse eller en hel lejlighed kun skulle betale en relativ beskeden skat.

Selvom du udlejer gennem Airbnb, kan du ikke altid slippe for at betale skat af dine lejeindtægter. I forlængelse af nye regler gældende fra 2021, skal du dog kun betale skat af 60 procent af det beløb, som overstiger bundfradraget på 31.200 kr. (2023). Med andre ord betyder dette, at du skattefrit kan optjene maks. 31.200 kr. i lejeindtægter. Overstiger dine lejeindtægter de 31.200 kr., er 60 pct. af det overstigende beløb skattepligtigt.

Eksempel med de nye regler: Du ønsker at udleje din helårsbolig. Du har lavet en aftale med ”Benny”, som vil leje din lejlighed, og dine samlede lejeindtægter er 36.000 kr. Bundfradraget på de 31.200 kr. fratrækkes derfor de 36.000 kr. Dette efterlader 4.800 kr., hvoraf kun 60 pct. af dette beløb er skattepligtigt. Det betyder, at du ender med en skattepligtig indtægt på 2.880 kr., som bliver indberettet til skat.

MOMS - DU SKAL BETALE MOMS VED

LEJEINDTÆGT OVER 50.000 KRONER

Udlejning af fast ejendom, fx udlejning via AirBnB, er som udgangspunkt momsfritaget.

Men vær opmærksom på, at indtægten fra kortidsudlejning af værelser (her hører AirBnB-udlejning indunder) er momspligtig, hvis din indtægt inden for en periode på 12 måneder er mere end 50.000 kr. Det betyder, at du som udlejer skal momsregistreres, og bliver opkrævet moms af lejen.

Læs mere om reglerne her: https://skat.dk/data.aspx?oid=2234798

EJER DU SELV BOLIGEN – SÅ ER REGLERNE HER

Som hovedregel må du kun udleje, hvis du selv ejer boligen. Er boligen et parcelhus, bestemmer du naturligvis selv. Er boligen derimod en ejerlejlighed, vil din ejerforening eller andelsforening have indflydelse på, om hvorvidt du har ret til at udleje på korttidsbasis eller ej. Det vil sige, at din ejerforening/andelsforening i deres vedtægter kan have bestemmelser, der fastlægger reglerne for udlejning – på kort tid. I den situation er det vedtægterne, der trumfer den offentlige lovgivning, og dermed regulerer adgangen til kortidsudlejning.

Hvis vedtægterne ikke direkte indeholder et forbud mod korttidsudlejning, har ejere som udgangspunkt lov til at udleje deres lejemål gennem deleøkonomiske platforme (f.eks. Airbnb), da adgangen til at udleje er tæt knyttet til ejerens ejendomsret.

Denne antagelse er blevet bekræftet gennem en afgørelse fra Vestre Landsret d. 23. sept. 2019. Afgørelsen slår fast, at et forbud i vedtægterne mod kortidsudlejning på under 3 måneder kun kan tinglyses, hvis samtlige ejere acceptere vedtægtsændringen. Altså: Situationen, hvor vedtægterne IKKE nævner noget omkring forbud mod korttidsudlejning – og dette herefter ønskes indført i vedtægterne. Dette kræver tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerforeningen.

På den anden side kan der forekomme tilfælde, hvor udlejningen antager karakter af egentlig hoteldrift med kontinuerlig udlejning. I en sådan situation kan domstole vælge at tilsidesætte ejerens ejendomsret, hvilket der dog endnu ikke er set eksempler på. Lokalplaner kan muligvis også have indvirkning på mulighederne.

SOM EJER – BØR DU TÆNKE DIG OM

Ejer du en ejerlejlighed – eller en ejendom med flere lejemål – og overvejer du evt. at udleje på kortidsbasis (dvs. via Airbnb), bør du tænke dig rigtig godt om. Der kan umiddelbart være mange penge i denne form for udlejning, men der er også mange muligheder for at ”brænde nallerne”:

• Der er ”meget” manuelt arbejde forbundet med korttidsudlejning

• Du er ”på” døgnet rundt

• Økonomisk skal du binde penge til møbler, udstyr, administration, rengøring etc.

• Der er et stort slid på lejligheden og evt. tab på indbo som ødelægges, uden at det kan tilskrives en bestemt lejer

• Generel uro i opgangen. Lejere ankommer på forskellige tidspunkter af døgnet og ringer måske på hos andre lejere

• Korttidslejere har en anden døgnrytme end opgangens andre beboere = mulige klager

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER - SVARET TIL ALLE UDLEJERE

Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!

Fordelene er:

Attraktive lejligheder

Værdiforhøjelse

Hurtigere genudlejning Højere husleje

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:

Tegning/Beregning af dine altaner

Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner

Produktion af dine altaner

Montering af dine altaner

Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner

Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.

• Evt. problemer med kommunen – da der ikke er tilmeldt nogen på adressen (folkeregistret)

• Skrækhistorier: Festlejligheder og andre ulovligheder der foregår i lejemålet

• Du er dårligt stillet hos dit eget forsikringsselskab, der som udgangspunkt ikke erstatter tyveri og skader, når du udlejer din bolig

• Airbnb har en værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting. Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte, inden du kan søge om at få værtsgarantien udbetalt. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker

LEJER – SÅDAN ER REGLERNE

Som udgangspunkt har lejerne ikke ret til at foretage korttidsudlejning uden en konkret tilladelse fra udlejeren.

Hvis lejeren alligevel udlejer hele eller dele af lejemålet gennem f.eks. Airbnb, kan udlejer pålægge (dvs. skrive et påbud til lejeren om straks at stoppe med…………ellers vil udlejer skride til ophævelse). Udlejeren skal altså sørge for at afgive dette påbud på en måde, som kan bevises (både fremkomst af påbud, men også at lejeren ulovligt fortsætter med at udleje på korttidsbasis – tag f.eks. screenshot af udlejningsannoncer fra lejeren).

Sådan kan et påkravsbrev se ud (skabelonen findes D.U.´s hjemmeside/formularer: G27)

ANDELSHAVER – SÅDAN ER REGLERNE

Langt de fleste andelsforeninger følger standardvedtægterne, hvor i det fastslås, at ”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller - udlåne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse”.

Ovenstående indebærer, at korttidsudlejning gennem eksempelvis Airbnb ikke er tilladt. Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har dog indsat en supplerende formulering på sin hjemmeside, hvori det hedder, at:

”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår”.

Hvis korttidsudlejning ikke er tilladt i en andelsforening, har andelshaveren derfor mulighed for at bede generalforsamlingen om at lovliggøre udlejningen gennem en ændring af vedtægterne.

HVILKEN LEJE KAN MAN SÅ LOVLIGT OPKRÆVE?

Det korte svar er: Hvad du kan opnå – dvs. lejelovgivningens begrænsninger er ikke gældende for:

”lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål”

Ovennævnte fremgår af lejelovens § 1, stk. 3.

HVOR KAN UDLEJER ELLER LEJER KLAGE?

Såvel lejer som udlejer kan klage og få hjælp fra Airbnb´s egen kundeservice. Hvis der ikke kan fås tilstrækkelig hjælp herfra – og en tvist ikke vil kunne behandles af Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme, må der anlægges en civil retssag ved en domstol.

Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by

Klik eller tryk her for at angive en dato. Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev – hvis du selv afleverer brevet, skal du sørge for at få en kvittering for modtagelsen af dette. Du bør evt. medbringe et vidne, hvis du bliver nødt til at smide brevet i en postkasse. HUSK:DU SKAL KUNNE BEVISE, AT BREVET ER KOMMET FREM!

Påkrav vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse på lejemålet Jeg har konstateret, at du foretager korttidsudlejning af ovennævnte lejemål. Fremleje er kun tilladt, hvis der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt, og en kopi heraf er sendt til mig. Den måde, hvorpå du kortidsudlejer, hører ikke ind under begrebet fremleje, og er derfor heller ikke tilladt. Det generer i øvrigt også de andre beboere i ejendommen. Derfor skal du STRAKS ophøre med at udleje dele eller hele lejligheden på kortidsudlejning.

Hvis jeg erfarer, at du efter modtagelsen af dette brev (dvs. efter den Klik eller tryk her for at skrive dato for hvornår, dette brev er fremme ved lejer.) stadig udlejer lejemålet, vil dit lejeforhold blive ophævet med øjeblikkelig virkning jfr. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2. Det fremgår tydeligt af din lejekontrakt, at lejemålet ikke må benyttes til andet brug end ” helårsbeboelse” – hvilket betyder, at lejer ikke må bruge lejemålet til f.eks. ”Bed & Breakfast / Airbnb” eller lignende.

Med venlig hilsen Klik eller tryk her for at skrive dit navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by Påkravsbrev G27 udarbejdet af Danske Udlejere, juli 2023. Anvendelse sker på eget ansvar.

Side af 1 1

Problemer med lejere?

� Huslejenævnssager

� Opsigelsessager

� Nye huslejekontrakter

� Boligretssager

� Ejendomsadministration

Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.

Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat

Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak - det koster ikke noget at få et godt råd.

Advokaterne i Jyllandsgården A/S

A/S

Hasserisgaarden

Hasserisvej 117, 9000 Aalborg

Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk

Varmeregnskab

El regnskab

Vandregnskab

Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser

Fordele ved energiportalen:

• Alarmer ved stort forbrug

• Du kan opdage vandspild i tide

• Alt bliver aflæst samme dag

• Flytteaflæsninger aflæses automatisk

• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere

• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug

• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen

• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres

Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt

KOMPETENT RÅDGIVNING

Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere

Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.

Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.

GRATIS OPMÅLING

FLEKSIBEL LEVERING

PROFESSIONEL MONTAGE

LÆSMEREOGTILMELDDIGPÅ: WWW.D-U.DK/KURSER

SKRIBENT

KURSER I EFTERÅRET

Så er vi klar med endnu en spændende kursussæson. Vi opdaterer dog løbende med flere kurser, så følg med på hjemmesiden eller kig i september udgaven af Magasinet Danske Udlejere, hvor vi ligeledes bringer en opdateret liste.

Vi opfordrer alle medlemmer til at deltage i så mange kurser som muligt. Kurserne er der, hvor du både lærer at navigere i den vanskelige lejelov, men også stifter bekendtskab med andre udlejere – og måske kan bruge

AARHUS | Scandic Aarhus City

04.09.2023 / kl. 09:00 - 12:00

Lejekontraktens §§ 10 og 11 og husorden - samt fejl og fælder ved flyttesyn

deres erfaringer i dit daglige arbejde. Det er gratis at deltage i kurserne, så hvorfor ikke investere arbejdstid eller fritid i at blive en klogere og bedre udlejer – til gavn for dine lejere og din egen pengepung.

Husk Danske Udlejere udbyder ligeledes 7 dialogmøder - se seperat omtale af disse fantastiske lærings- og erfaringsudvekslingsmøder.

Læs mere og tilmeld dig på www.d-u.dk/kurser

KOLDING | Sydbank Arena

05.09.2023 / kl. 18:00 - 21:00

Skimmelsvamp - fra biologien og årsagerne til skadesbegrænsning

AARHUS | Scandic Aarhus City

11.09.2023 / kl. 09:00 - 12:00

Omkostningsbestemt leje

Reglerne for varsling af omkostningsbestemt husleje i en stor ejendom m.m.

HJØRRING | Hjørring Kro

12.09.2023 / kl. 16:00 - 19:00

Lejeregulering

Få et overblik over de forskellige regler inden for lejefastsættelse i boliglejemål

Advokatfuldmægtig

Advokat (LL.M.) Louise Kaczor

Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Advokat Søren Møller Ejegod

Biolog Rune T. Høegh, Teknisk chef John S. Thomsen, Sekretariatsleder Michael Bech Jørgensen mfl.

Nikolaj Bo Jakobsen

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

AARHUS | Scandic Aarhus City

25.09.2023 / kl. 09:00 - 12:00

Drift- og vedligehold af af udlejningsejendomme.

HADERSLEV | Buch Advokatfirma

27.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00

LEJELOVEN

Vi gennemgår de vigtigste områderherunder lejeaftalens indgåelse m.m.

AARHUS | Scandic Aarhus City

02.10.2023 / kl. 16:00 - 19:00

Min første udlejningsejendom

Få svar på dine spørgsmål, hvis du overvejer eller har købt en udlejningsejendom

Advokat Mogens Broe-Andersen

NYKØBING FALSTER | Jyske Bank

03.10.2023 / kl. 16:00 - 18:00

Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet

HELSINGØR | Konventum

03.10.2023 / kl. 16:00 - 19:00

UDLEJER!

Hvorledes sikrer du dig økonomisk bedst muligt?

Diverse eksperter

AARHUS | Scandic Aarhus City

09.10.2023 / kl. 09:00 - 12:00

Forbrugsregnskaber

Gennemgang af reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber i boliglejeforhold

Advokat (LL.M.)

Louise

Fortsættes s. 18

Direktør Claus Jespersen samt eksterne indlæg fra b.la. Jyske Bank, Nordicals, Arne Elkjær A/S m.m.

Kaczor

Faglig chef Annemarie L. Vammen

Advokat Stine Kalsmose Jakobsen

Direktør Michael Preetzmann Advokat Mogens Broe-Andersen

NÆSTVED | Jyske Bank

03.11.2023 / kl. 16:00 - 18:00

Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet

AARHUS | Scandic Aarhus City

06.11.2023 / kl. 09:00 - 12:00

Opgradering og varsling af stigninger i forbindelse med lejeforhøjelser og forbedringer

Diverse eksperter

SLAGELSE | Jyske Bank

09.11.2023 / kl. 16:00 - 18:00

Bæredygtighed, energioptimering og energikrav. Demografisk udvikling og opdatering på boligudlejningsmarkedet

AARHUS | Scandic Aarhus City

13.11.2023 / kl. 19:00 - 22:00

REGNSKAB OG SKAT

Introduktion til de grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere

Diverse eksperter

AARHUS | Scandic Aarhus City

20.11.2023 / kl. 09:00 - 12:00

KONVERTERING AF ERHVERV til bolig, sammenlægning af lejligheder og ændret anvendelse

Godt 60 kurser årligt

Danske Udlejere udbyder hvert forår ca. 30 kurser og hvert efterår ca. 30 kurser, som vores medlemmer ganske gratis kan tilmelde sig.

Udover vores kurser afholder vi ligeledes ca. 12 dialogmøder hvert år.

Vi opdaterer løbende vores hjemmeside med nye kurser, så husk at følge med på:

www.d-u.dk/kurser

Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen

Advokat Søren Møller Ejegod

Faglig chef Annemarie L. Vammen Advokat Stine Kalsmose Jakobsen

Statsautoriseret revisor Anne Evald

Statsautoriseret revisor Jan Mehlsen

SKRIBENT

DIALOGMØDER

Endnu engang afholder Danske Udlejere ikke mindre end 7 dialogmøder rundt om i det danske land. Vi skal på det kraftigste opfordre vores medlemmer til at deltage i disse dialogmøder.

Som deltager er det 100% sikkert, at man kommer hjem fra et dialogmøde fyldt med nye ideer og oplyst på et endnu højere plan. Med andre ord – man bliver en dygtigere udlejer – til glæde for dine lejere og din egen pengepung. Der kan maksimum deltage 30 personer – så skynd dig at tilmelde dig. Vi aflyser eventuelle møder med for få deltagere og orienterer de berørte pr. mail, snarest efter tidsfristen.

FÆLLES FOR ALLE MØDER

Maks. 30 deltagere

Vi serverer en let anretning & drikkevarer

Tilmelding senest 8 dage forinden på: www.d-u.dk/kurser

SVENDBORG

12.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00

Borch Advokater

Østre Havnevej 2, 4., 5700 Svendborg

HILLERØD

19.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00

C4

Krakasvej 17, 3400 Hillerød

HERNING

02.10.2023 / kl. 17:00 - 20:00

Østergaards Hotel

Silkeborgvej 94, 7400 Herning

CHRISTIANSFELD

11.09.2023 / kl. 18:00 - 21:00

Tyrstrup Kro

Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld

SLAGELSE

18.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00

Dansk Revision

Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse

AARHUS

26.09.2023 / kl. 17:00 - 20:00

Scandic Aarhus City

Østergade 10, 8000 Aarhus C

ESBJERG

10.10.2023 / kl. 17:00 - 20:00

Restaurant Parken

Søvej 9, 6700 Esbjerg

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

INVITATION

SKRIBENT

SPECIALKURSER

F or lægdommere og huslejenævnsmedlemmer

FÆLLES FOR ALLE MØDER

Vi serverer kaffe og kage kl. 16:00 og 2- retters varm aftensmad kl. 18:30

Tilmelding snarest muligt og senest 8 dage forinden

AARHUS

06.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00

Scandic Aarhus

Østergade 10, 8000 Aarhus C

AALBORG 13.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00

Scheelsminde

Scheelsmindevej 35, 9200 Aalborg SV

KOLDING 20.11.2023 / kl. 16:00 - 20:00

Scandic Kolding

Kokholm 2, 6000 Kolding

Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

Danske Udlejere udbyder i november 2023 tre specialkurser for lægdommere og huslejenævnsmedlemmer. Kurserne er vanen tro placeret i henholdsvis Kolding, Aarhus og Aalborg, så du har mulighed for at vælge den lokation og dato, der passer dig bedst.

Vi skal på det kraftigste opfordre alle lægdommere og huslejenævnsmedlemmer til at deltage på ét af disse kurser. Jeres faglige ballast er udlejernes sikkerhed for en fair og korrekt behandling i nævn og boligretter.

Igen i år vil undervisningen foregå fælles – samt opdelt i to grupper – nemlig lægdommerne og

AGENDA

Kl. 16:00

Ankomst / Kaffe og kage samt velkomst

Kl. 16:10

Generelle og vigtige nyheder indenfor lejeretten. Hvilke nye domme er vigtige at kende og forstå? Er der steder i retspraksis som kræver kursisternes opmærksomhed? Er der inden kurserne kommet forslag til specifikke emner/domme som ønskes belyst og som har interesse for både nævn og boligretter?

Kl. 17:10

Kort pause. Efter pausen følger en opdelt undervisning af henholdsvis huslejenævnsmedlemmer og lægdommere

Kl. 17:15 - lokale 1

Huslejenævnsmedlemmerne bliver undervist af Sekretariatsleder og faglig chef ved husleje- og beboerklagenævnenes sekretariat i Aarhus, Michael Bech Jørgensen

Kl. 17:15 - Lokale 2

Lægdommerne bliver undervist af Professor Hans Henrik Edlund

Kl. 18:30

Alle mødes til varm aftensmad

Kl. 19:15

Vi mødes i lokale 1 til opsummering, spørgsmål og generel sparring

Kl. 20:00

Farvel og tak for i dag. Hvis nogen har korte og meget specifikke spørgsmål, er underviserne til rådighed indenfor rimelige rammer

huslejenævnsmedlemmerne. Selvfølgelig indgår der også en lækker 2-retters aftenmenu, således kursisterne kompenseres for ”tabet” af den hjemlige aftensmad:-)

PERSONLIG INVITATION PR. MAIL

Vi sender en personlig invitation til alle lægdommere og huslejenævnmedlemmer pr. mail. Kontakt os gerne på info@mail.dk eller på 86 18 51 55, hvis du mod forventning ikke har modtaget din invitation inden udgangen af august 2023.

Underviser

Underviser

Michael Bech Jørgensen

Hans Henrik Edlund

Har du en plan frem til 2030?

Klimamål er det nye

”grøn”

- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.

• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter

• Energiforbedringer kan lægges på driften

• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk

• Et godt image gør det nemmere at leje ud

• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje

- Vi hjælper dig videre!

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7

2610 Rødovre

Tlf. 8230 3222

info@energihuset-danmark.dk

Steen Billes Torv 8, 8200 Aarhus N

AARHUS KØBENHAVN AALBORG

Ågade 7-47, 8370

Hadsten

Utrolig velholdt ejendom

Gennemgribende moderniseret ejendom med store altaner mod den hyggelige Steen Billes Torv med mulighed for flere boliger til købers disposition. Indeholder 7 lejligheder og uudnyttet tagrum.

NYHED NYHED

18 ejerlejligheder centralt beliggende i Hadsten

Ejendommen er beliggende helt centralt i Hadsten med få minutters gang til rigtig gode handelsmuligheder, IC lyntog til Aarhus samt skøn natur i og omkring Hadsten. Der er en god variation i størrelserne på enhederne, hvilket tilsikrer at ejendommen kan tiltrække en bred målgruppe som ældre, enlige samt par. Udenomsarealerne består af 17 p-pladser samt grønt område.

JURIDISK INFORMATION

ISTANDSÆTTELSESKRAV

GODKENDT SELVOM LEJER GIK FØR

FLYTTESYNSRAPPORT VAR KLAR

TIL UDLEVERING

Østre Landsret har taget stilling til hvilken konsekvens det måtte have, at en lejer forlod et flyttesyn før udlejer var klar til at udlevere flyttesynsrapporten til vedkommende.

SKRIBENT

SAGENS BAGGRUND

To lejere (i det følgende benævnt L1 og L2) overtog den 1. november 2016 et lejemål. Af lejekontraktens § 11 fremgik blandt andet følgende:

»Lejer og udlejer aftaler, at parterne kan kommunikere ved hjælp af elektronisk kommunikation, jf. lejelovens § 4. Parterne forpligter sig til at sikre at modparten til enhver tid er i besiddelse af partens gældende e-mailadresse til brug for kommunikationen.......«

Det fremgik ligeledes af kontrakten, at det lejede var overtaget nymalet overalt på samtlige malbare flader og med nylakerede gulve. Alle installationer var i god og brugbar stand. Der var ingen mangler i lejemålet. Ved lejemålets ophør skulle det lejede afleveres i samme stand som ved indflytningen. Nødvendige arbejder skulle gennemføres ved udlejerens foranstaltning, efter at lejeren var flyttet og for lejerens regning.

Der blev afholdt indflytningssyn den 30. oktober 2016. Lejerne opsagde lejeforholdet den 31. januar 2019 og udlejer sendte den 21. februar 2019 en indkaldelse til fraflytningssyn til L2's e-mailadresse. Af indkaldelsen fremgik følgende:

»Sender som aftalt en bekræftelse på aftale om fraflyttersyn, lørdag den 2. marts kl. 10.00. Der må forventes at der bruges 1-1½ time på synet. …«

Fraflytningssynet fandt sted den 2. marts 2019 kl. 10.00. L2 skrev under fraflytningssynet under på, at hendes e-mailadresse kunne benyttes til fremsendelse af fraflytningsrapporten. I fraflytningssynet deltog bl.a. L2

og en repræsentant for udlejer, der udfærdigede synsrapporten og tog billeder. Disse skulle efterfølgende overføres til en computer og indsættes i rapporten. L2 forlod imidlertid lejemålet, inden dette arbejde var tilendebragt, hvorfor udlejer samme dag sendte rapporten til hende på mail.

Udlejer oplyste under sagen, at han efterspurgte L1's e-mailadresse inden indflytningen til brug for udarbejdelsen af lejekontrakten. Han modtog L1's adresse, men ikke L1's e-mailadresse. Han havde ikke efterspurgt L1's e-mailadresse efterfølgende, fordi al korrespondance mellem parterne var foregået med L2 enten via sms, telefon eller e-mail. L2 havde flere gange skrevet til ham på vegne af både hende og L1.

L2 oplyste under sagen, at hun blev indkaldt til fraflytningssyn. Hun deltog sammen med sin far til fraflytningssynet. L1 (der var ekskæreste til L2) var ikke til stede, fordi de ikke var på god fod. De aftalte derfor, at hun tog fraflytningssynet. Hun skrev under fraflytningssynet under på, at udlejers repræsentant måtte sende fraflytningsrapporten til hendes e-mailadresse. Efter at hun havde forladt synet, fik L2 ifølge hendes oplysning tilsendt fraflytningsrapporten kl. 11.19 via e-mail.

BOLIGRETTENS DOM

Boligretten fandt det efter bevisførelsen, herunder navnlig indholdet af de fremlagte e-mails, godtgjort, at udlejer havde indkaldt begge de lejerne til fraflytningssynet.

Boligretten lagde dernæst efter parternes forklaringer til grund, at L2 havde fuldmagt fra L1 til at handle på

Cand. jur. Ulrik Kjær

JURIDISK INFORMATION

hans vegne i forhold til fraflytningssynet, og at L2 selv valgte at forlade fraflytningssynet, før fraflytningsrapporten var færdig.

Boligretten fandt, at det forhold, at en lejer selv valgte at forlade fraflytningssynet, før fraflytningsrapporten var færdig, måtte sidestilles med den situation, hvor en lejer ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten. Udlejer havde været berettiget til at sende fraflytningsrapporten efter fraflytningssynet. Herefter, og idet det var ubestridt, at fraflytningsrapporten blev sendt inden for 14 dage fra fraflytningssynet, fandt boligretten, at udlejers krav på istandsættelse ikke var bortfaldet i medfør af lejelovens § 98, stk. 5 (nu lejelovens § 187, stk. 5).

Udlejers krav på istandsættelse blev herefter taget til følge med undtagelse af en udgift til udskiftning af gulv, som udlejer ikke havde godtgjort at være forårsaget af lejernes misligholdelse.

LANDSRETTENS DOM

Efter forklaringerne for boligretten lagde landsretten til grund, at L2 havde fuldmagt fra L1 til at handle på hans vegne i forhold til fraflytningssynet, og at L2 selv valgte at forlade fraflytningssynet ca. kl. 10.30-10.40, før fraflytningsrapporten var færdig, og at denne blev sendt til hende per mail samme dag kl. 11.19.

Landsretten tiltrådte, at et forhold, hvor en lejer selv vælger at forlade fraflytningssynet før fraflytningsrapporten er færdig, må sidestilles med den situation, at en lejer ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten. Udlejer havde derfor været berettiget

til at sende fraflytningsrapporten efter fraflytningssynet. Da fraflytningsrapporten desuden blev sendt rettidigt, tiltrådte landsretten ligeledes, at kravet vedrørende istandsættelse ikke var bortfaldet.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER

Resultatet er i overensstemmelse med hvad der antages hos Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe: Boliglejeret 4. udg. (2022), s. 551 samt Susanne Kier i TBB 2021.637 på s. 642. Med henvisning til en dom fra Retten i Aarhus den 18. maj 2018 (BS 72-911/2017) anføres det, at hvis en lejer forlader lejemålet før flyttesynet er afsluttet, må det sidestilles med manglende fremmøde.

Så vidt den juridiske teori. Dommen føjer sig til den efterhånden lange række af domme om problemer, der kan opstå i forbindelse med udlejers afholdelse af flyttesyn.

Afslutningsvis vil jeg ligeledes påpege, at landsretten også lægger vægt på, at fraflytningssynet blev afholdt inden for den tidsramme som udlejer oprindeligt havde angivet i sin indkaldelse til lejerne, at lejers repræsentanter forlod mødet inden udløbet af den givne tidsramme og at lejers repræsentant også modtog den færdige fraflytningsrapport inden for dette tidsrum.

Det kan godt undre lidt, at landsretten finder anledning til at anføre det tidspunkt, hvor lejer modtog fraflytningsrapporten. Udlejer har – som også anført i boligrettens dom – jo 14 dage til at fremsende fraflytningsrapporten til lejeren jfr. lejelovens § 187, stk. 4, 2.pkt.

Dommen er gengivet i TBB 2023.661 ØLD.

FRA GAS TIL FJERNVARME

Muligheder for tilskud?

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

iden starten af krigen i Ukraine er priserne for gas steget eksplosivt. Der er mange årsager til prisstigningerne – som jo reelt bestemmes af udbud og efterspørgsel. Tillægges disse faktorer samtidig eventuelle tomme eller fyldte gaslagre – usædvanlige kolde vintre eller frygt for mangel på gas – ja så påvirkes prisen på gassen.

Samtidig arbejder Energistyrelsen på højtryk for at implementere den politiske aftale, der skal give mulighed for grøn fjernvarme eller gode muligheder for alternative løsninger, som f.eks. varmepumper.

I juni 2022 indgik et bredt flertal i Folketinget en aftale, som skal gøre Danmark uafhængig af russisk gas. Det skal blandt andet ske ved, at der sættes skub i udrulning af grøn varme. Fjernvarme skal tilbydes der, hvor det giver mening. Andre steder skal der være gode muligheder for alternative grønne løsninger som fx varmepumper.

Alle ejendomsejere i gasforsynede områder, der har oliefyr i ejendommen eller aftog gas til opvarmningsformål skulle siden udgangen af 2022 have klar besked fra deres kommune om de fremtidige opvarmningsmuligheder.

RIGTIG MANGE UDLEJERE SPØRGER: KAN JEG

FÅ TILSKUD TIL UDSKIFTNING AF GASFYR?

Mange udlejere har således det sidste års tid ringet og spurgt, om der findes tilskudsmuligheder ved overgang/udskiftning af gasfyr? Svaret på det spørgsmål har Energistyrelsen besvaret således:

”Der er på nuværende tidspunkt ingen tilskudsmuligheder for tilkobling til eksisterende fjernvarmenet. Tilskud til fjernvarme tildeles kun til fjernvarmeselskaberne, som udruller fjernvarme i nye områder.

Til din information, så forventer energistyrelsen at åbne den nye varmepumpepulje i september 2023. Herigennem kan der opnås tilskud til både individuelle og store varmepumper i områder, der ikke er udlagt til fjernvarme eller potentielle fjernvarmeområder. Energistyrelsen vil løbende udsende mere information om den kommende pulje på Sparenergi.dk

ER DER SÅ HUSLEJESTIGNINGER AT HENTE HOS LEJERNE?

Ja – teoretisk. Men det her er vanskeligt stof. Lejelovens § 129 oplister flere muligheder. Inden du som udlejer/ejer kaster dig over én eller flere af mulighederne, bør du indhente eksperthjælp fra en advokat og en energikonsulent. Det er vanskeligt ”stof”. Her gengives lejelovens § 129 – med forfatterens fremhævelse af vigtige opmærksomhedspunkter. Særligt bør opmærksomheden henledes til stk. 4 samt den der tilhørende note 592.

§ 129 For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.

Stk. 2 Har udlejeren gennemført arbejder efter reglen i § 146 (energibesparende arbejder som lejerne forlanger udlejer skal gennemføre), kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den afholdte udgift, der med rimelighed er afholdt, og dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Stk. 3 Har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af

1. februar 1996 med senere ændringer, eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, kan udlejeren i stedet for lejeforhøjelse for forbedringer efter § 128 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse

Stk. 4 Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægning med fradrag af besparelsen (592)

I en note til stk. 4 lyder i Karnov:

Note 592:

Lejerne skal efter bestemmelsen over en 10-årig periode godtgøre udlejer de udgifter, denne har haft ved tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Godtgørelsen sker med et fradrag for udlejers sparede vedligeholdelse i forbindelse med tilslutningen. De sparede vedligeholdelsesudgifter relaterer sig navnlig til de installationer i ejendommen, som bliver overflødiggjort ved tilslutningen.

Når 10-årsperioden udløber, bortfalder lejeforhøjelsen, og lejen skal nedsættes med et beløb svarende til forhøjelsen.

Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse, jf. § 130, stk. 3, på grundlag af et overslag overudgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, der det foreligger i henhold til § 130, stk. 3.

Opkræves der foreløbig lejeforhøjelse, løber 10-årsperioden fra opkrævningen af den foreløbige lejeforhøjelse. Udlejeren skal iagttage §§ 105-106 samt 131, jf. § 126, stk. 2 og 3.

Stk. 5 Indenrigs-og boligministeren fastsætter nærmere regler til stk. 1 om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning

Endelig skal nævnes reglerne om totaløkonomiske rentable energiforbedringer – oprindelig introduceret i april 2014 under overskriften: Energisparepakken

De totaløkonomiske rentable energiforbedringer kan bedst beskrives således:

Tidligere har det været således, at udlejer kunne hæve huslejen, hvis udlejer gennemførte forbedringer i lejligheden eller ejendommen – dog således, at den sparede vedligeholdelse (eller fremtidige vedligeholdelse) ikke kunne medtages i beregningen af forbedringsudgifter.

Nu kan udlejeren også medtage andre udgifter end til de egentlige forbedringsarbejder – DOG – må lejeforhøjelsen ikke overstige den enkelte lejers energibesparelse.

Udlejerne burde være glade, men straks melder spørgsmålet sig: "Hvorledes skal udlejeren dokumentere den energibesparelse, som gennemførelsen af de energibesparende foranstaltninger medfører?"

Af ovennævnte bør det være tydeligt for enhver, at energiforbedringer – hvor udlejeren forventer tilskud fra lejerne – er en særdeles indviklet øvelse.

VI SKAL TAGE HÅND

OM HINANDEN

- OGSÅ I EJENDOMSBRANCHEN

SKRIBENT,

FOTOGRAF OG LAYOUT

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

n ud af otte danskere føler sig ensomme. Tallet er taget direkte fra Den Nationale Sundhedsprofil 2021, som Sundhedsstyrelsen står bag. Ensomhed er med andre ord et alvorligt problem i Danmark, og det har Anne Mette Frost fra Nextkey, besluttet sig for at gøre noget ved.

”Vi har som udlejere et kæmpe ansvar i forhold til at bekæmpe ensomhed. Der er allerede meget fokus på bæredygtighed inden for byggebranchen, men vi bliver efter min mening også nødt til at håndtere den sociale bæredygtighed. Det vil jeg rigtig gerne være med til at sætte fokus på som udlejer”, siger Anne Mette Frost.

10 GRATIS INTIMKONCERTER INDEN SOLNEDGANG

Anne Mette Frost var arrangør og initiativtager bag et gratis musikarrangement den 8. juni 2023, hvor musiker Michael Hausted gav 10 intimkoncerter forskellige steder rundt om i Aalborg og omegn.

”Da jeg havde fået ideen til arrangementet, tog det faktisk ikke lang tid, før vi havde samlet et hold med seks andre private udlejere fra Aalborg (red.: Erik Sørensens Byg, Færch og Co., Aalborg Boligadministration, Delta Ejendom, HLP Ejendomme og Valhal Estate). De var alle hurtigt med på ideen om, at give deres lejere en fed oplevelse. Det overordnede mål var at skabe fællesskab og samhørighed blandt lejerne, men det gav samtidig også udlejerne mulighed for at vise flaget og komme i øjenhøjde med deres lejere”, siger Anne Mette Frost.

Der var på forhånd udvalgt 10 forskellige haver, gårdmiljøer og tagterrasser rundt om i Aalborg og omegn, hvor musiker Michael Hausted formåede at skabe en helt fantastisk stemning med sin sang og guitar. De forskellige udlejere havde hver især sørget for, at der var skabt de rette faciliteter til koncerten, og flere steder blev der også serveret kolde drikkevarer og chips til de fremmødte lejere.

”Michael Haugsted er en kunstner, som jeg tidligere har stiftet bekendtskab med på det sociale medie TikTok. Hans tekster behandler netop vigtige temaer som ensomhed, men også hvordan vi mennesker, selv kan gøre noget aktivt, for at få det bedre. Han er jo en kunstner, der normalt får rigtig mange penge for at optræde, så at han ganske gratis gav 10 intimkoncerter i en god sags tjeneste, ja det er jo fuldstændig fantastisk og utrolig inspirerende for mig. Det viser jo også, at jeg ikke er alene med ønsket om, at ville gøre en forskel”, siger Anne Mette Frost.

POSITIV RESPONS OG SOCIALE EFTERVIRKNINGER

Nextkey havde, sammen med de øvrige udlejere, sørget for at sende invitationer rundt til deres lejere og desuden reklameret for eventet i deres netværk. Alle de involverede arbejdede gratis, og ifølge Anne Mette Frost mødte der i alt ca. 500 mennesker op til de forskellige koncerter.

”Det bedste af det hele er næsten, at koncerterne fik sat skub i de sociale relationer blandt lejerne. Jeg har bl.a. hørt, at de i et nyere byggeri efterfølgende har fået startet en løbeklub, mens de i Jasminparken har fået arrangeret en sommerfest. Vi skal som udlejere jo bare være med til at sprede små frø rundt omkring, så skal fællesskabet nok blomstre op helt af sig selv” siger Anne Mette Frost

Succesen med det seneste event har kun bekræftet Anne Mette Frost i, at hun med sit firma Nextkey har fat i noget rigtigt. Helt kort sørger Nextkey for, at der opstår det helt rigtige match mellem lejer og udlejer. Et match er først det helt rigtige, når både lejer og udlejer er tilfredse.

”Vi vil rigtig gerne leje boliger ud på en lidt anden måde, hvor vi forsøger at se mere nuanceret på det hele menneske. Vi sætter os derfor altid nøje ind i lejernes specifikke ønsker og behov, som vi så forsøger at opfylde så vidt som muligt. Alt andet lige betyder glade og tilfredse lejere jo, at de også bliver boende i lejemålet. Det betyder så igen glade udlejere, da det i sidste ende giver den bedste forretning,” siger Anne Mette Frost.

FREMTIDENS BOLIGMARKED

Det er ifølge Anne Mette ingen hemmelighed, at det gennem de senere år er blevet betydelig sværere at være udlejer i Aalborg og omegn. Markedet er mættet og mange udlejere oplever tomgang i deres ejendomsportefølje. Hun er derfor overbevist om, at der i fremtiden skal lidt ekstra til.

”I Nextkey har vi valgt at have stor fokus på de bløde værdier, selvom det ikke lige er det, som ejendomsbranchen er mest kendt for. Det sociale er dog helt essentielt for os mennesker, og vi afholder derfor løbende små events og arrangementer for vores lejere. Jeg tror på, at vi på denne måde kan være med til at skabe små fællesskaber og samhørighed ude i de forskellige opgange og områder. Hvis vi bare kan bidrage lidt i forhold til at mindske ensomheden, ja så er vi kommet et rigtig godt stykke vej”, siger Anne Mette Frost.

Specialiseret service og kontante fordele

Specialiseret service og kontante fordele

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Vil du høre mere?

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

SKRIBENT

Mogens Broe-Andersen, advokat og næstformand i Danske Udlejere

UDLEJERENS FOGEDBEGÆRING PÅ

VED

ed Vestre Landsrets afgørelse af 16. juni 2023 (11. afd. V.L. B-0152-23) er det fastslået, at udlejeren kan udbygge (udvide) grundlaget for en ophævelse med forhold, som er opstået efter indgivelse til Fogedretten.

I den aktuelle sag blev lejemålet ophævet grundet manglende betaling af leje m.v. – herunder bidrag til beboerrepræsentationen som ikke er pligtig pengeydelse

Fogedretten bad udlejeren om inden en frist at redegøre for forholdet.

I mellemtiden betalte lejeren heller ikke næste måneds leje, som forfaldt mens fogedsagen var under behandling.

Her blev påkravet lavet korrekt uden bidraget til beboerrepræsentationen, og da der fortsat ikke blev betalt, blev lejemålet (igen) ophævet, denne gang på grundlag af den nye restancesag.

Samtidig med ophævelsen overfor lejeren blev også dette forhold af udlejeren inddraget under den verserende udsættelsessag indenfor den frist, som Fogedretten havde givet til at svare vedrørende beløbet til beboerrepræsentationen.

Fogedretten konstaterede efter fristens udløb (med rette), at ophævelse på grund af det første påkrav var uberettiget og afviste sagen.

FEJL:

Fogedretten tog ikke stilling til den nye ophævelse, da man mente at det nye forhold ikke var omfattet af sagen, da sagen var jo startet på basis af den første ophævelse.

Fogedretten mente altså, at den nye ophævelse ikke skulle indgå i den oprindelige sag, men skulle

indbringes som en ny sag, der skulle startes forfra med nyt fogedgebyr.

LANDSRETTEN RETTEDE FEJLEN:

Vestre Landsret gav udlejeren medhold i, at man under en verserende fogedsag - indenfor visse tidsrammerkan inddrage nye betalingsmisligholdelser/ophævelser og sendte sagen tilbage til Fogedretten for behandling af den nye ophævelse.

KONSEKVENSERNE AF AFGØRELSEN:

Afgørelsen viser at man under en verserende sag indenfor visse tidsrammer kan inddrage nye ophævelser grundet fortsat misligholdelse.

Om man dermed også kan reparere på fejlagtige ophævelser ved at lave nye påkrav og ophævelser, mens sagen behandles, fremgår ikke umiddelbart. Men Landsrettens afgørelse giver grund til at forsøge, hvis man skulle være kommet i den situation.

Det positive ved afgørelsen er, at lejerne så heller ikke kan nøjes med at betale den misligholdelse som sagen er indbragt for, så udlejeren derefter skal starte en ny sag på en allerede opstået misligholdelse. Ophæves lejemålet under sagen igen på basis af nye restancer, kan disse inddrages under den verserende sag.

HUSK:

Hvis en ophævelse er indbragt for Fogedretten og der løbende fortsat misligholdes med betaling, skal disse nye misligholdelser også følges op med påkrav og ophævelser og medtages under sagen, så man ikke risikerer at komme bagerst i køen igen.

Der er bopælspligt i de fleste boliger for at undgå boligspekulation og affolkning. I det følgende kan du som udlejer læse mere om reglerne - både i forhold til, om din lejer har pligt til at tilmelde sig på adressen hos folkeregistret - men også om du som ejer kan lade lejemålet stå ”tomt” - og hvad der evt. kan ske, hvis du gør det.

HVAD ER BOPÆLSPLIGT – OG HVORFOR?

Bopælspligt kan defineres som ejerens pligt til at sørge for, at hans/hendes beboelsesejendom er beboet. Ejer du en helårsbolig, hvor du ikke selv bor, har du som udgangspunkt pligt til at leje den ud i stedet.

Loven har baggrund i en lang række politisk definerede ønsker, bl.a.:

• At undgå affolkning af landdistrikterne

• At modvirke dannelse af "sommerhuskvarterer" i områder, der er udlagt til helårsbeboelse

• At forhindre uhæmmet spekulation i boligmarkedet - og heraf følgende boligmangel

I Lov om boligforhold § 5, kan du læse nærmere om bopælspligten i de regulerede kommuner.

Før den 1. januar 2021 kunne en kommune hverken efter planloven, byggeloven eller boligreguleringsloven (i dag: Lov om Boligforhold) forpligte ejere af nye boliger til at benytte disse til helårsbeboelse. Det gjaldt, uanset om boligerne i en lokalplan var fastlagt til brug for helårsbeboelse. Reglerne kunne ikke forhindre, at nyetablerede boliger stod ubeboede, hvis ejerne ikke havde behov for at benytte boligerne til helårsbeboelse.

Bestemmelser i en lokalplan om, at boliger er fastlagt til helårsboliger, er ikke det samme som bopælspligt i Lov om boligforhold (gl. Boligreguleringsloven) forstand. En lokalplan kan ikke gennemtvinge en handlepligt hos en ejer af en fast ejendom. Det vil sige, at planen ikke kan opstille betingelser, der indebærer et krav om helårsbeboelse, så en bolig ikke kan bruges til andet formål, fx. til erhverv eller feriebolig. Der kan fx. ikke i en lokalplan stilles krav om, at en bolig, der er fastlagt som helårsbolig, faktisk anvendes til helårsbeboelse. Kommunen kan således ikke gribe ind, hvis boligen står tom, men alene hvis den anvendes til et andet formål end helårsbeboelse.

Først når boligen har været anvendt til helårsbeboelse, opstår

pligten til at bebo den permanent. Lov om boligforhold (gl. Boligreguleringsloven) bestemmer her, at en ejer har pligt til at sikre, at en ledig bolig, som hidtil har været anvendt til helårsbeboelse, fortsat benyttes til helårsbeboelse.

En ejer af en bolig har også pligt til at anmelde til kommunen, hvis boligen har været ledig i mere end 6 uger. Fristen på 6 uger kan i visse tilfælde forlænges. Hvis bopælspligten ikke iagttages, kan kommunen være berettiget til at anvise lejere til boligen.

Det er ikke alle kommuner, der benytter anvisningsretten; men i de større kommuner, hvor der kan være en form for bolignød, vil risikoen bestå. Det overordnede formål med bestemmelserne er at give kommunalbestyrelsen mulighed for at sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af boligmassen i kommunen.

HVILKE BOLIGER ER OMFATTET AF BOPÆLSPLIGT – OG HVILKE IKKE?

Som udgangspunkt er der bopælspligt i alle boliger, "der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse", herunder boliger på landejendomme, uanset hvor små de er. Medmindre kommunen specifikt har givet lov til det, er det ikke tilladt at have adresse på mere end én bolig i samme kommune. I den forbindelse tæller Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i det, der tidligere hed Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter, som én kommune (se næste afsnit)

Ikke omfattet: Den mest oplagte er naturligvis sommerhuse, der slet ikke er beregnet til helårsbeboelse. Derfor er de heller ikke omfattet af reglerne om bopælspligt.

Det samme gælder flexboliger - helårsboliger, hvor der er givet tilladelse til at benytte boligen som fritidshus (se uddybende nedenfor).

Der er heller ikke bopælspligt i helårsboliger, som man forsøger at sælge. Heller ikke selvom man er fraflyttet. Der er heller ikke bopælspligt i boliger, som fx. gennemgår en større renovering.

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

HVAD ER EN FLEXBOLIG?

Flexboliger er helårshuse, som kan anvendes uden bopælspligten. Det er den enkelte kommune, der bestemmer, om huset kan være en flexbolig.

Typisk er det huse på landet, som kan være svære at sælge og blot står og forfalder, der kan få status af flexbolig. Idéen er, at husene kan købes som fritidshus og på den måde skabe nyt liv til det pågældende område.

Pr. 1. juli 2015 følger boligens status boligen og ikke ejeren, som det hidtil har været tilfældet. I praksis betyder det, at har en bolig fået status af at være flexbolig, vil denne status kunne bibeholdes, når boligen sælges.

Det er op til den enkelte kommune at beslutte, i hvilken grad, de ønsker at være omfattet af flexboligordningen. Det er derfor langt fra alle helårshuse, der kan få status som flexbolig. En opgørelse foretaget af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter viser, at der i primo 2015 var blevet udstedet 384 flexboligtilladelser på baggrund af ca. 500 ansøgninger. Der er ikke lavet ny opgørelse siden.

Spørg den kommune, huset ligger i, hvis du vil have lavet status på dit hus om til flexboligstatus. Eller du kan se i BBRregisteret om en ejendom er registreret som helårsbolig med en bemærkning, om at den kan benyttes som flexbolig.

I HVILKE KOMMUNER ER DER BOPÆLSPLIGT, FX KØBENHAVN?

Det er den enkelte kommune, som beslutter, hvor og om der er bopælspligt i helårsbebyggelse inden for kommunegrænsen.

Kommunalbestyrelsen kan fx i lokalplaner beslutte, at nyopførte boliger ikke er omfattet af bopælspligt, indtil første ejer sælger boligen igen. Dette opfattes navnligt som et aktiv for velhavende udlandsdanskere eller virksomheder, der gerne vil kunne benytte den pågældende bolig lejlighedsvist.

For at undgå affolkning og forfald - og for at trække feriegæster til byen - tillader flere kommuner også, at helårsboliger i visse kvarterer - eller endda hele kommunen - anvendes som ferieboliger.

Ejeren kan altid kontakte kommunen for at finde ud af, om der er bopælspligt på en bestemt helårsbolig eller ej.

HVAD SKAL UDLEJER GØRE, HVIS LEJER IKKE REGISTRERER SIG PÅ ADRESSEN HOS FOLKEREGISTRET? (HER ANTAGES AT DER ER BOPÆLSPLIGT PÅ LEJEMÅLET)

Det hænder – af den ene eller anden grund – at lejer ikke registrerer sig som værende boende i det lejede lejemål. I visse tilfælde vil kommunen opdage dette, og bede udlejer om at sørge for, at lejer ”tilmelder” sig adressen. Nogle gange efterkommer lejer straks udlejers påbud – andre gange ikke. Det fremgår tydeligt af lejekontraktens § 1 – hvad lejemålet skal og må benyttes til:

Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by

Klik eller tryk her for at angive en dato. Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev – hvis du selv afleverer brevet, skal du sørge for at få en kvittering for modtagelsen af dette. Du bør evt. medbringe et vidne, hvis du bliver nødt til at smide brevet i en postkasse. HUSK:DU SKAL KUNNE BEVISE, AT BREVET ER KOMMET FREM!

Påkrav vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse på lejemålet Jeg har konstateret, at du/I endnu ikke er registreret som boende på ovennævnte adresse - hverken hos folkeregistret eller med navn på postkassen. Da dette lejemål er omfattet af bopælspligt, skal jeg anmode samtlige beboere på adressen om straks, at meddele din/jeres nye adresse til folkeregistret. Du/I skal også sørge for, at samtlige navne fremgår på postkassen.

Hvis jeg erfarer, at du/I ikke senest den Klik eller tryk her for at skrive dato 1 uge efter fremkomst af dette påkrav. er blevet tilmeldt adressen hos folkeregistret, samt har fået alle navne skrevet på postkassen, vil dit/jeres lejeforhold desværre blive ophævet med øjeblikkelig virkning jfr. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2.

Det fremgår tydeligt af din/jeres lejekontrakt, at lejemålet ikke må benyttes til andet brug end ”helårsbeboelse for lejer og lejers husstand” – hvilket betyder, at lejer/lejerne på lejekontrakten, og dem som bor der, skal være tilmeldt folkeregistret på adressen. Det kan endvidere oplyses, at kommunen KRÆVER, at denne lejligheds beboere alle er registret på adressen – det kaldes populært: bopælspligt.

Med venlig hilsen

Klik eller tryk her for at skrive dit navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by

Påkravsbrev G28/Formularer/www.d-u.dk

Påkravsbrev G28 udarbejdet af Danske Udlejere, juli 2023. Anvendelse sker på eget ansvar.

I tilfælde af, at lejeren ikke vil tage sin folkeregisteradresse i lejemålet, er udlejer nødt til at sende et påbud til lejeren. Dette påbud kunne se således ud:

HVEM SKAL REGISTRERES VED FOLKEREGISTRET PÅ LEJEMÅLETS ADRESSE?

Side af 1 1

Bopælspligt indebærer, at man som ejer af en bolig, der er tiltænkt helårsbolig, har pligt til at sørge for, at boligen anvendes til beboelse. Der er ikke angivet nogen specifik tidshorisont for, hvornår pligten er opfyldt, men det fremgår af retspraksis, at lejemålet skal være beboet mindst 180 dage om året. Ejeren af en helårsbolig, har derfor pligt til enten selv at bo i den eller sørge for, at den bliver lejet ud. Bopælspligten opfyldes ved at de, som bor i boligen, er tilmeldt folkeregistret på adressen. Dvs. – bopælspligten kan IKKE være opfyldt – såfremt lejeren jfr. lejekontrakten – ikke er tilmeldt folkeregistret på adressen. Dette fremgår også af ”CPR-loven” – hvis § 1, stk. 1, nr. 3 nævner: ”Enhver folkeregistreres på denne adresse, hvor vedkommende faktisk bor eller opholder sig…”. Når dette sammenholdes med kontraktens ordlyd: …skal benyttes som helårsbeboelse for lejer….. – så må det antages, at lejer (jfr. kontrakten) skal tage folkeregisteradresse i lejemålet.

MÅ ET LEJEMÅL STÅ TOMT?

Kommunen har pligt til at kontrollere, om der er ledige boliger inden for kommunegrænsen. Det foregår sædvanligvis ved at sammenkøre ejendoms- og folkeregistret og efterfølgende tage kontakt til ejeren, hvis det ser ud, som om boligen står tom.

HVAD KAN DER SKE, HVIS DU IKKE OVERHOLDER BOPÆLSPLIGTEN?

Det er kommunen der holder opsyn med at loven overholdes. Så hvis loven ikke overholdes, og man efter påkrav fra kommunen fortsat ikke selv bor i eller udlejer ejendommen, kan man risikere, at kommunen i sidste ende tvangsindsætter en lejer.

Vær opmærksom på, at udlejning via Airbnb og anden korttidsudlejning ikke opfylder bopælspligten, - da der så ikke er tale om en fast lejer med folkeregisteradresse.

SKRIBENT

LEJEFORHØJELSE I SMÅHUSE

Efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringer?

ejelovgivningen giver udlejer i en småhusejendom forskellige muligheder at kræve lejeforhøjelse. Desværre er der tale om et regelsæt, der er så kompliceret og omfattende, at man som udlejer hurtigt kan komme galt afsted i forsøget på at overholde reglerne med henblik på at kunne kræve en ønsket lejeforhøjelse. En netop afsagt Højesteretsdom illustrerer, at det kan svare sig at have styr på de forskellige regler.

REGLERNE OM LEJEFORHØJELSER I SMÅHUSE I KORTE TRÆK

I det følgende opridses kort – men ikke udtømmende – mulighederne for lejeforhøjelser i småhuse. Omtalen sker alene for den nærmere forståelse af den nedenfor omtalte Højesteretsdom.

I de regulerede kommuner fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om omkostningsbestemt leje, dvs. lejen beregnes hovedsageligt ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi. Men da reglerne om omkostningsbestemt leje er komplicerede og medfører en omfattende administration, er der af lovgiver gjort en undtagelse for de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom i en reguleret kommune, der pr. 1.1.1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder.

Undtagelsen for småhuse indebærer, at lejen for lejemål i disse ejendomme reguleres efter det lejedes værdi. Dog med den modifikation, at det lejedes værdi afgøres ved en sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt

Advokat Maria Duus, Focus Advokater

leje, fordi det ikke var meningen, at lejen i disse ejendomme skulle kunne sættes væsentligt højere end lejen i de ”store” ejendomme (med 7 eller flere beboelseslejligheder).

Reglerne om det lejedes værdi gælder ikke direkte som et maksimum for den leje, der kan aftales ved lejeforholdets indgåelse. Men da en lejer til enhver tid efter lejemålets begyndelse kan få prøvet, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, får reglerne indirekte betydning for lejefastsættelsen ved indgåelsen af et lejeforhold.

Udlejer kan varsle en lejeforhøjelse, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. Der skal altså foretages en vurdering af lejen i forhold til det, man må forvente, er det lejedes værdi, og hvis forskellen er væsentlig, kan der varsles en lejeforhøjelse. Forskellen mellem det lejedes værdi og den leje, der betales, er væsentlig, når afvigelsen er 10-15 %. En rettesnor er, at jo mere man kender niveauet for det lejedes værdi, jo tættere er man på de 10 %. Udlejer skal altid som minimum varsle lejen op med 10 % i hvert fald.

Krav om lejeforhøjelse til det lejedes værdi kan gennemføres med 2 års intervaller, første gang tidligst 2 år efter lejeforholdets begyndelse, hvorefter der vil indtræde en fredningsperiode på 2 år. Så uanset om lejen ved indgåelse af lejeaftalen er sat for lavt – eller der hurtigt efter indgåelse af aftalen foretages forbedringer i det lejede – kan lejen ikke forhøjes efter denne regel i de første 2 år.

Lejeloven bestemmer, at varslingen skal være skriftlig, indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt en indsigelsesvejledning. Udlejers varsling er kun gyldig, hvis disse gyldighedskrav er opfyldt.

En anden mulighed for udlejer til at kræve lejeforhøjelse er ved at udføre forbedringsarbejder i et lejemål eller ejendommen. Dette berettiger udlejer til at kræve lejen forhøjet med et beløb, ”der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi”.

Forbedringsarbejder er arbejder, der objektivt set skal medføre en brugsværdiforøgelse for lejeren, dvs. uden hensyntagen til, om den enkelte lejer kun opnår en begrænset eller ingen brugsværdiforøgelse. Det lejedes værdi skal således her forstås som en forøgelse af brugsværdien af det lejede for lejeren, f.eks. ved udskiftning af installationer mv., der nedbringer lejerens forbrug, opførelse af en altan m.v.

Også her gælder der varslingsregler – som i mange tilfælde er meget mere komplicerede end de, der gælder ved varsling af lejeforhøjelser efter det lejedes værdi. Herudover skal der i visse situationer varsles iværksættelse af kommende forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, tre måneder i forvejen. Akkurat som småhuse er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje, er de mindre småhuse også undtaget fra denne form for varsling. Det er udelukkende ejere af de såkaldte store småhuse (småhusejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder), der har pligt til at varsle iværksættelse af kommende forbedringsarbejder. Formålet med denne varsling er at give lejerne et forvarsel om, at der skal udføres forbedringsarbejder i ejendommen, som vil medføre en betydelig lejeforhøjelse. Denne varsling skal alene gives, hvis den foreløbige forhøjelse af lejen – tillagt forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år – vil overstige et grundbeløb

på 110 kr. (2023-niveau) pr. kvm. Varslingen skal foretages over for samtlige lejere, som berøres af arbejderne.

Der er enkelte situationer, hvor kravet om varsling af iværksættelse af kommende forbedringsarbejder ikke gælder, bl.a. for forbedringsarbejder, hvis udførelsen af disse skyldes lovpåbud eller lignende. De øvrige undtagelser gennemgås ikke her.

I en situation, hvor udlejer har udført forbedringer, der har forøget det lejedes værdi, er spørgsmålet om udlejer skal anvende de mere komplicerede regler om forbedringsforhøjelser eller om udlejer kan anvende reglerne om lejeværdiforhøjelser? Det har Højesteret nu taget stilling til.

HØJESTERETS DOM AF DEN 28. JUNI 2023

Sagen, der blev prøvet i Højesteret, angik en udlejers fremgangsmåde ved varsling af to lejeforhøjelser i et småhus med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenheder. Udlejer havde gennemført nogle forbedringsarbejder på ejendommen – og varslet lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi. I varslingsskrivelserne havde udlejeren henvist til reglerne om det lejedes værdi og samtidig anført, at lejeforhøjelserne var begrundet i forbedringsarbejder på ejendommen og i lejernes beboelseslejemål. Spørgsmålet var, om udlejer var berettiget til dette, eller om udlejer skulle have anvendt reglerne om varsling af forbedringsforhøjelse, der ville medføre, at udlejer skulle iagttage reglerne om bl.a. varsling af iværksættelse mv. - i givet fald var udlejers varsling ugyldig – og lejeforhøjelsen ville falde. Lejerens synspunkt var, at udlejers fremgangsmåde ville være en omgåelse af de særlige varslingsregler, der skulle beskytte lejerne (også i de store småhuse), når der blev gennemført forbedringer og lejeforhøjelser på store beløb.

Højesteret udtalte herom, at der ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder er klare holdepunkter for, at en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en stor småhusejendom, er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi. Derfor var udlejeren berettiget til over for de to lejere at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi.

KONKLUSIONER

I de småhusejendomme, hvor reglerne om varsling af iværksættelse ved gennemførelse af lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringsforhøjelser gælder, har udlejer i nogle situationer mulighed for at få lejeforhøjelse for udførelse af forbedringsarbejder uden denne varsling af iværksættelse. Udlejer kan således vælge i stedet at varsle en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, se ovenfor. Naturligvis forudsat, at de almindelige betingelser for varsling af lejeforhøjelse efter disse regler er opfyldt. Denne fremgangsmåde er nu godkendt af Højesteret.

Højesterets dom illustrerer dermed, at det kan betale sig at have styr på de forskellige regler og muligheder for lejeforhøjelse, da man herved i nogle tilfælde kan komme smidigere igennem de forskellige varslingskrav, som lejelovgivningen opstiller.

BYLIV ELLER MANGEL PÅ SAMME

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Per definition vil der altid være en udvikling over tid. Ting forandrer sig. Det gør vores byer også. På anekdotisk vis synes jeg, at mine erfaringer fra sommerferien er, at aktiviteten i bykernen er ved at rykke ud. Sker der – hvad er der så egentlig at komme efter i byen som turist, og hvad skal vi bruges vores byrum til? Alternativanvendelsen er alfa og omega set i et kreditperspektiv.

imlen trak sig pludselig sammen, og det blev nærmest mørkt som ved solnedgang. Der kom et par kraftige vindstød og så begyndte regnen ellers at vælte ned. Min første tanke var, hvor kunne man søge ly for dette kraftige regnskyl? – umiddelbart ikke mange steder. De fleste butikker havde trukket skodderne for til trods for, at det var mandag formiddag. Der burde være travlhed, sådan en sommerdag i det Italienske. Bergamo var imidlertid en ganske død by. Byen har længe stået på min liste over steder, jeg gerne ville besøge, og jo en by tager sig flottes ud når solen skinner og himlen er azurblå, men umiddelbart er jeg skuffet. Der var mange flotte palæer mv., men selve byen var død.

Her var ikke nogen steder at søge ly. I første omgang endte vi i en boghandel – der var dog grænser for hvor længe vi kunne være der, givet at ingen i familien læser italiensk. Vi måtte videre – heldigvis var der en isbar åben, hvor vi i straticiella-isens hjemby kunne smage på de gode sager. Det var en succes – ellers var der ikke meget succes over denne sommers visit i Bergamo.

Nu kunne man hurtigt foranlediges til at tro, at denne klumme vil handle om klimaforandringer. En dagsorden der helt sikkert kommer til at fylde rigtigt meget på den boligpolitiske dagsorden det næste halvår. Jeg må dog indrømme, at det var noget andet der har fyldt mit hoved siden besøget i Bergamo. Det store spørgsmål for mig efter dette besøg er nemlig, hvad skal vi egentlig bruge byrummet til, hvis ikke vi har noget liv?

Bergamo er en by med knap 125.000 indbyggere og dermed en by af en vis størrelse i regionen Lombardiet. Milano ligger imidlertid forholdsvist tæt på, og har et indbyggertal der er 10 gange større. Det kan naturligvis gøre det svært at konkurrere på byliv, når storbyen ligger mindre end 60 km bort. Det ændrer dog ikke ved, at det der står tilbage, når kreditmanden tænker på Bergamo, er, at her er godt nok mange bygninger, hvor det kan være svært at få øje på en umiddelbar alternativ anvendelse.

Det der står tilbage, og som er et ganske væsentligt spørgsmål er, hvordan skal byerne udvikle sig? Jeg tænker ikke, at Bergamo er et særligt eksempel. I ganske mange byer af denne størrelse flytter det traditionelle byliv ud i centre omkring indkørselsvejene, hvor forholdsvis ens kædebutikker fylder

op. Det gør det jævnt kedeligt at komme på besøg som turist. Du kan få det samme som alle andre steder sågar det samme som i din egen hjemby. Varesortimenterne er ens by for by, det særprægede er væk i byerne. Hertil kommer at den indre by nærmest fremstår lidt spøgelsesagtigt. Det bør vi tænke over, hvis ikke vores byrum skal bruges til detailhandel, hvad skal vi så bruge det til?

Tænker man over problemstillingen ud fra et økonomisk perspektiv, er det efterspørgslen der afgør, hvad der udbydes. Flere og flere ting kan ordnes digitalt, hvorfor der ikke i samme omfang som tidligere er brug for en række serviceydelse der tidligere gav liv i byerne. Posthuset, bankfilialer mv. giver således mange ledige facademetre langs byernes hovedgader. Alternative anvendelser som cafeer, frisører mv. skyder op i en vis mængde i byerne og udgør således en relativ større andel af det, som vi normalt opfatter som by. Selv om vi løbende bliver rigere og rigere, er der dog grænser for, hvor mange af den slags services, der kan overtage de mange kvadratmeter der tidligere definerer en bys centrum.

Overtid skal der således komme et andet byrum, hvis værdien af butikslejemål skal blive ved med at have samme værdi. En del kan naturligvis over tid ombygges til boliger om end, at stuelejlighederne ikke er lige så attraktive som lejligheder på højere etager. En konsekvens heraf vil desuden være, at man ikke kan diversificere sin lejeindtægter lige så godt som tidligere.

En anden ting der er væsentlig er, at vi rundt omkring i lokalsamfundene har nogle ambitiøse politikere, der er med til at skabe rammerne for en spændende byudvikling. Jeg har også været i andre byer i Italien end Bergamo i år – og der findes mindre byer med væsentligt mere liv. Det hænger sammen med, at der er forskel på, hvor dygtig man er til at sætte bykernen i spil. Det er en vigtig debat, som vi skal være meget opmærksom på de kommende år.

Få dine forbrugsregnskaber til tiden

 90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Nøglen til professionel

Rådgivning Administration Udlejning

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

PROFESSIONEL RÅDGIVNING

CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.

Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk

Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter

↗ Tjen penge på arealopgørelse

↗ Få et tjek af din ejendomsværdi

↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler

www.le34.dk

WWW.CLEMENSLAW.DK

Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen

Skal du også snart udregne den

OMKOSTNINGSBESTEMTE HUSLEJE?

Vi yder også mere for vores kunder, når den omkostningsbestemte husleje skal beregnes.

Vi udregner huslejestigningen for dig, varsler dine lejere og sørger for, at dine driftsomkostninger er dækket ind.

Få dækket driftsudgifterne korrekt

Få varslet huslejestigningerne rettidigt

Få konstruktiv og professionel sparring

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

UDVÆLG DINE KOMMENDE LEJERE

MED OMHU

Brug din sunde fornuft - og hold øje med faresignaler

Du kender det – eller måske kender du én, som engang har været ude for det?

Du har et lejemål, og det er desværre lidt vanskeligt at få lejet ud. Du er ikke gået i panik, men det er meget irriterende, og lejemålet er for længst gået i tomgang. Lejemålet har gennem flere måneder været annonceret til udlejning på: leje-portalen.dk, BoligPortalen.dk og måske også på Facebook. Du har kun haft én fremvisning, og den gav intet resultat.

SÅ SKER DER PLUDSELIG NOGET – LEJEINDGÅELSE UDEN FYSISK BESIGTIGELSE

Ud af det blå, får du en henvendelse fra en lejer i København (eller Skagen), og denne er interesseret i lejemålet. Efter megen snak frem og tilbage i telefonen, beslutter den venlige og snakkesalige kommende lejer at leje lejemålet ubeset. Lejeren forklarer, at vedkommende hurtigt ønsker overtagelse, og derfor gerne vil have fremsendt en lejekontrakt.

3 måneders depositum + 3 måneders forudbetalt leje samt første måneds leje og acontoforbrug er ikke noget problem.

I dette tilfælde er der tale om ”fjernsalg” – ligesom hvis du køber noget på nettet. Lejeren har altså 14 dages fortrydelsesret. Husk det.

Du indvilliger i at sende en lejekontrakt på trods af, at du har været udsat for ikke mindre end 2 faresignaler. Du bør gøre det således:

Kontrakten udfærdiges / henover kontraktens sider skrives med kuglepen: KOPI – IKKE ENDELIG

• Under § 1 / Benyttelse skriver du: Helårsbeboelse for lejer og dennes husstand

• Under § 4 / Depositum og forudbetalt leje skrives en dato, som er umiddelbart efter fremkomsten af leje kontrakten. Dvs. lejeren SKAL betale totalbeløbet fra § 4 STRAKS – dvs. depositum + forudbetalt leje + første måneds leje og acontobeløb

• Husk: Beløbet fra § 4 skal overføres elektronisk til udlejer/ejer – IKKE KONTANTER!!!

• I § 11 skrives der også: Lejemålets begyndelse og ophør: ”Lejemålet begynder på den i kontraktens § 2 nævnte dato. Lejemålet overdrages til lejer mandag d. 2. oktober 2023 / kl. 12:00, hvor der samtidig afholdes indflytningssyn, hvortil lejer hermed er indkaldt, og hvor der udarbejdes ind flytningsrapport. Overdragelsen, herunder udlevering af nøgler, forudsætter at lejer har indbetalt depositum, forudbetalt leje samt første måneds leje og acontobeløb m.v. i overensstemmelse med kontraktens § 4.

• Når lejekontrakten sendes, skal følgebrevet indeholde følgende passus: ”Denne kopi af en lejekontrakt frem sendes hermed uden forbindtlighed til lejer, for at lejer kan gøre sig bekendt med indholdet – og senere ved nøgleoverdragelse at underskrive den endelige lejekontrakt (som er ligesom denne). Det understreges, at lejeaftalen først anses for indgået, når udlejer har underskrevet lejekontrakten – og hele det i § 4 anførte totalbeløb er indbetalt til udlejer. Indbetaling af beløb anført i kontraktens § 4 skal være udlejer i hænde senest d. ?????? (datoen er skrevet i kontraktens § 4). Såfremt hele beløbet ikke er modtaget senest d. ?????? vil udlejer straks gå i gang med at finde en anden lejer.

Hvorfor alt dette ”postyr”? Undertegnede har aldrig hørt om nogen, som lejer et lejemål uden at besigtige dette – ligesom det desværre indimellem forekommer ”bagvedliggende problemer” med mennesker, som flytter fra den ene ende af landet til den anden – med kun ganske få dages varsel. Endvidere ønsker udlejer ikke en gældende lejekontrakt ”ude” – uden at have styr på, præcis hvem lejeren er – og evt. hvad en lejekontrakt skal bruges til (derfor er der skrevet: KOPI – IKKE ENDELIG).

EN ANDEN SITUATION – EN LEJER BESIGTIGER LEJEMÅLET – OG ØNSKER STRAKS AT

OVERTAGE

Ud af det blå, får du en henvendelse fra en mulig lejer, som gerne straks vil se lejemålet. Du/udlejer fornemmer ved fremvisningen, at lejeren er parat til straks at overtage lejemålet, og udlejer føler sig naturligvis fristet – lejemålet har stået i tomgang i mange måneder. Men, nu må udlejer slå koldt vand i blodet.

Udlejer skal nøje forklare lejeren, at denne først får adgang (nøgler) til lejemålet, når der er indgået en lejekontrakt, og det fulde beløb fra § 4 er indbetalt (elektronisk) til udlejers

konto. Beløbet er 3 måneders depositum, 3 måneders forudbetalt leje samt første måneds leje og acontoforbrug mv.. Udlejer skal ikke lade sig overtale til, at lejer måske kan få lov til at stille møbler og indbo ind i lejemålet – dette er både dumt og harmonerer ikke med, at der skal afholdes indflytningssyn i et tomt rengjort lejemål. Lejemålet skal være hermetisk låst, indtil alle penge (og underskrevet lejekontrakt) er modtaget på udlejers konto. Herefter kan der laves indflytningssyn og overdragelse af nøgler.

EN TREDJE SITUATION – EN LEJER VIL AFDRAGE DEPOSITUM OG FORUDBETALT LEJE

En ellers ganske tiltalende mulig lejer ønsker at leje et lejemål. Lejeren har imidlertid ikke penge til at betale depositum og forudbetalt leje. Lejer foreslår derfor, at disse afdrages over x-måneder i fremtiden – eller modregnes ved lejers fremtidige arbejde på ejendommen. Udlejer skal tænke sig rigtig godt om – er dette klogt? Hvis lejeren ikke har opsparing, eller kan låne pengene i banken eller hos noget familie – er det så sandsynligt, at denne i fremtiden både kan betale husleje, acontoforbrug samt afdrage på depositum og forudbetalt leje?

Er ovennævnte urimeligt hårdt overfor lejeren?

Muligvis, men undertegnede hører disse situationer ganske ofte. Det ender næsten altid med at koste udlejeren rigtig mange penge. Den efterfølgende skyld kan oftest ikke tvangsinddrives via fogedretten, fordi der kræves et fundament (dom) – og det er dyrt (og tager lang tid) at køre en sag igennem huslejenævn og Boligret. Hertil skal nævnes, at lejere som oftest har mulighed for at låne til indskud (det samme som depositum) i en almen boligforening.

ØVRIGE FARESIGNALER I EN IKKE-PRIORITERET RÆKKEFØLGE:

• Lejer ønsker ret til at have 3 store kamphunde i lejemålet

• Lejer ønsker ikke at oplyse, hvor denne har boet før

• Lejer oplyser, at denne ikke ønsker at tage folkeregisteradresse i lejemålet

• Lejer ønsker antallet af lejede kvadratmeter nedskrevet

• Lejer ønsker dennes firma nævnt som lejer

• Lejer er ikke myndig

• Lejer ønsker at betale depositum/forudbetalt leje/ første måneds leje og forbrug kontant (over kr. 20.000 = ikke tilladt / Forbuddet går ud på, at man ikke må modtage kontantbetalinger på kr. 20.000 eller derover, hvad enten betalingen sker på én gang eller som flere betalinger, der er indbyrdes forbundne).

UDLEJER HUSK NU: Lad dig ikke rive med - eller blive presset til noget, som du inderst inde godt ved er risikabelt. Søg i stedet først sparring hos din lokale udlejerforening eller hos Danske Udlejere.

SKRIBENT

EFTER PANDEMI OG RENTECHOK

ER VI TILBAGE TIL DE GAMLE PROBLEMER PÅ BOLIGMARKEDET

Siden 2020 har boligmarkedet gennemlevet en chokbehandling med voldsomme udsving i efterspørgslen. Vi ser nu de klare tegn på fald i inflationen, og senere vil følge fald i renten til et lavere niveau. Boligmarkedet har rystet chokket af sig, og vi har i 2023 set forsigtigt stigende boligpriser. I takt med at verden på disse områder bliver mere normal i 2024-25, så vil boligmarkedet vende tilbage til de udfordringer, der dominerede det frem til marts 2020: Ubalancen mellem land og by, forholdet mellem de unge og de ældre, forholdet mellem lejere og ejere, samt vanskelighederne ved at bygge betalbare boliger i de store byer. Selv om vi lægger inflationskrisen bag os, så er boligmarkedet på ingen måde problemfrit. Hertil kommer hensynet til en skærpet klimaindsats, der på mange måder kan blive en joker på boligmarkedet.

Mens pandemi og inflation har domineret i vores bevidsthed, så er udfordringerne med ubalancerne på boligmarkedet mellem land og by og mellem generationerne vokset. Disse problemer holder aldrig pause. De har deres baggrund i et ændret bosættelsesmønster i befolkningen, hvor Hovedstaden vokser, mens landkommunerne sakker bagud. Det gælder i Danmark, men det er et generelt fænomen i Europa.

Det vil være forkert at kalde disse befolkningsforskydninger for en krise. Det er nemlig på ingen måde noget akut. Det er derimod dybtgående strukturelle forandringer, der har stået på i mange år, og som vil fortsætte i mange år endnu. Forskydningerne i boligpriserne mellem land og by er blot markedets naturlige reaktion på disse forandringer. De har dog nogle konsekvenser, som man bliver nødsaget til at forholde sig til på et politisk plan.

ANNONCE

Håndværker service

- Få os til at løse små og store opgaver.

Typiske opgaver:

 Istandsættelse før genudlejning

 Løbende vedligeholdelse og renovering

 Tømrer-, murer-, vvs-, el- og maleropgaver

 Havearbejde og oprydning/genbrugsplads

 Vicevært

Vi har 18 års erfaring med håndværk målrettet boligudlejning og erhvervslokaler.

Vi arbejder ofte på faste budgetter.

Vi har skræddersyet vores håndværk til udlejning:

 Timeløn kun 240 kr.

 Fokus på værdi for pengene - og fremtidig vedligeholdelse

 Kendskab til ekstra slidstærke materialer

 Er vant til at anskaffe materialer hos de billigste byggemarkeder eller med 10 -50% rabat

 Er vant til at tale pænt til lejere

Kontakt os og få et gratis og uforpligtende tilbud:

tlf. 6054 0836

Befolkningstilvækst pr. 1.000 indbyggere i kommunegrupper 2007-2022 Statistikbanken, tabel LABY01 Hovedstadskommuner

Curt Liliegreen, Projektdirektør, Boligøkonomisk Videncenter

Læs mere på www.d-u.dk/kurser

Bliv ejendomsadministrator - branchen mangler dig...

Tilmeld dig efterårets akademifag 2023

ADMINISTRATION AF BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME

STED

Aarhus, Viby J.

OPSTART

4. september 2023*

PRIS

Kr. 6.345,00

TILMELDING

mp@d-u.dk | 86 18 51 55

* Vi tager forbehold for evt. ændringer

EJENDOMSINVESTERING OG FINANSIERING

STED

Aarhus, Viby J.

OPSTART

14. september 2023*

PRIS

Kr. 4.445,00

TILMELDING

mp@d-u.dk | 86 18 51 55

DEN NYE EJENDOMSSKATTELOV

Ejendomsværdiskat

HVAD ER EJENDOMSVÆRDISKAT?

Ejendomsværdiskat er en skat, der betales til staten af fast ejendomme omfattet af loven, hvor der er foretaget en ansættelse af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingsloven, og betales i stedet for skat af lejeværdien af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

HVEM SKAL BETALE EJENDOMSVÆRDISKAT, OG HVORDAN OPKRÆVES DEN?

Ejendomsværdiskat betales af fysiske personer, der ejer fast ejendom omfattet af lovens § 3, stk. 1 og 2. De omfattede ejendomme er omtalt nedenfor.

Skattepligten forudsætter, at ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse. Der stilles således ikke krav om, at ejeren faktisk benytter ejendommen til beboelse.

Ejeren er den, der ejer den faste ejendom i henhold til et autoritativt register. Det betyder konkret, at det er den tinglyste ejer, som skal betale ejendomsværdiskatten. Hvis et ejerforhold ikke er tinglyst, kan ejerforholdet dog også følge af andet register.

For transparente selskaber, såsom I/S’er eller P/S’er, som er noteret som ejer af en ejendom, vil det være de fysiske ejere af det transparente selskab, der vil blive pålagt ejendomsværdiskatten.

Kongen og dennes ægtefælle m.v. er fritaget for at betale ejendomsværdiskat, og det samme gælder diplomatisk personale m.v. i det omfang, at den faste ejendom anvendes til repræsentation.

Ejendomsskatteloven er vedtaget som lov nr. 678 af 3. juni 2023.

For så vidt angår ejendomsværdiskat betyder loven, at ejendomsværdiskatten fra og med 1. januar 2024 reguleres af reglerne i den nye lov. Indtil da, dvs. til og med udgangen af 2023, er det stadigvæk reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsværdiskatteloven, der finder anvendelse.

Vi gennemgår her reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, som de vil være gældende fra 1. januar 2024.

Ejendomsværdiskatten opkræves for fysiske personer via forskuds- og årsopgørelsen hos den eller de fysiske personer, der ejer ejendommen.

FOR HVILKE EJENDOMME SKAL DER BETALES

EJENDOMSVÆRDISKAT?

Der betales ejendomsværdiskat af de ejendomme, som er omtalt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1 nr. 1–10.

1. Ejendomme med én boligenhed,

2. Ejendomme med to boligenheder, uanset om disse er placeret oven på, ved siden af eller som to fritliggende enfamilieshuse på samme ejendom,

3. Stuehuset på en landbrugsejendom,

4. Stuehuset på en skovejendom,

5. Blandet benyttede ejendomme, der både benyttes til boligformål og erhvervsmæssige formål, samt erhvervs ejendomme, som indeholder to selvstændige boligenheder,

6. Lejligheder, som én eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder, hvoraf højest én lejlighed er beboet af en eller flere ejere,

7. Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejeren,

8. Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos

af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der delvist er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen,

9. Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvis er beliggende i landzone, og for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen, og

10. Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, og for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen.

Der betales også ejendomsværdiskat af de nævnte ejendomme, hvis de er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, med undtagelse af lejlighederne nævnt i pkt. 6 – 8. Fælles for de nævnte ejendomme er, at der er tale om ejendomme med beboelsesformål. Det betyder også, at der ikke betales ejendomsværdiskat af ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, jf. lovens § 3, stk. 3. Ejeren vil som i dag i stedet blive beskattet af de faktiske lejeindtægter med fradrag af udgifter, der vedrører ejendommen og grundskylden.

BESKATNINGSGRUNDLAGET

Ejendomsværdiskatten opgøres på helårsniveau og nedsættes derfor forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand hele året, eller hvis ejendommen en del af året anvendes til formål, der ikke er ejendomsværdiskattepligtige.

Ejendomsværdiskatten skal dog ikke nedsættes i tilfælde, hvor udlejningsindtægterne er helt eller delvist skattefritaget efter de nævnte bestemmelser i lovens § 15, stk. 5. Fællestrækket for de nævnte tilfælde er, at der ydes et årligt bundfradrag for udlejningen efter reglerne i ligningslovens §§ 15 O, 15 P eller 15 Q. I andre tilfælde af udlejning af boligen, nedsættes ejendomsværdisskatten med den forholdsmæssige andel af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del.

For ejendomme, der er ejet af flere fysiske personer, og for ejendomme med to boligenheder, påhviler ejendomsværdiskatten ejerne efter de ejerandele, der er registeret i tinglysningsbogen.

Forsigtighedsprincippet videreføres, så beskatningsgrundlaget udgør 80 % af den offentlige ejendomsvurdering for det forudgående indkomstår.

For ejendomme med to boligenheder medregnes kun den del af ejendomsværdien, der kan henføres til ejerens boligenhed, medmindre ejeren har rådighed over hele ejendommen.

For skov- og landbrugsejendomme, blandet benyttede ejendomme, ejendomme over 5.000 m2, og ejendomme samnoteret med en vindmølleparcel medregnes kun den del af ejendomsværdien, der henføres til boligdelen.

For de lejligheder, der er nævnt i lovens § 3, stk.1, nr. 6-8, jf. ovenfor, medregnes kun den del af ejendomsværdien, der er ansat for lejligheden, som ejeren og deltagerne bebor.

For nybyggeri, der ikke er færdigbygget på tidspunktet for ejendomsvurderingen, betales ikke ejendomsværdiskat for indkomståret. Derimod foretages en foreløbig skatteansættelse frem til tidspunktet for udsendelse af den første vurdering eller omvurdering efter ændringen. Den foreløbige skatteansættelse er ikke bindende og kan frit ændres af ejeren. Loven giver på den måde ejeren mulighed for at lade sig løbende beskatte.

For ejendomme beliggende i udlandet, anvendes den udenlandske offentlige ejendomsvurdering, hvis den kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering. Beskatningsgrundlaget er 80 % af vurderingen. Er der ingen ejendomsvurdering, anvendes handelsværdien for det forudgående indkomstår. Handelsværdien fastsættes efter nærmere regler fastsat i lovens § 14, stk. 2, nr. 1 – 4.

EJENDOMSVÆRDISKATTESATSEN

Ejendomsværdiskatten opgøres for hele ejendommen. For tofamilieshuse, dog kun per boligenhed.

Skattesatsen udgør 5,1 promille af beskatningsgrundlaget under 9.200.000 kr. og 14,0 promille af beskatningsgrundlaget over 9.200.000 kr. Grundbeløbet reguleres i forhold til ejerboligværdiindekset, første gang i 2026.

FRADRAG OG TILLÆG

Lovens §§ 23 – 25 hjemler adgang til et fradrag i promillen omtalt ovenfor. Der er overordnet tale om ejendomme, som er erhvervet senest den 1. juli 1998 eller ejendomme, som ejes af personer, som har nået folkepensionsalderen.

Nedslaget for personer, som har nået folkepensionsalderen reduceres dog med 5 pct. af et indkomstbestemt beskatningsgrundlag.

Skat, der betales til en fremmed stat, Færøerne eller Grønland, som vedrører værdien af den faste ejendom, kan fradrages i ejendomsværdiskatten til Danmark, for den pågældende ejendom, medmindre der er tale om grundskatter, eller skatter og afgifter, som pålægges i forbindelse med overdragelse og belåning.

RABATORDNINGEN OG

STIGNINGSBEGRÆNSNING

Loven indeholder en rabatordning, der skal sikre, at ingen, der har overtaget en ejendom senest 31. december 2023, vil opleve at skulle betale mere i ejendomsværdiskat.

Derudover indeholder loven regler om en permanent indefrysningsordning for ejendomsværdiskat og grundskyld, der gælder både nuværende og fremtidige boligejere.

Disse ordninger omtales ikke nærmere her, men vil blive omtalt og beskrevet i særskilte senere artikler.

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

MEDLEMSFORENINGER

Brønderslev Gr. ejerforening

Formand: Svend Andersen

Danske Udlejere Vesthimmerland

Formand: Jacob Dalgaard

Djurslands Udlejerforening

Formand: Johnny Kjærgaard

Fredericia Gr. ejerforening

Formand: Jens Bilde Jørgensen

Frederikshavn Gr. ejerforening

Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Holstebro Udlejerforening

Formand: Lars Anton Pedersen

Horsens Udlejerforening

Forretningsfører: Hans Kleberg

Kolding Udlejerforening

Formand: Adv. Claus Eland

Lemvig Gr. ejerforening

Formand: Michael R. Madsen

Mariagerfjord Udlejerforening

Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff

Nordjyske Udlejere

Formand: Martin Verwohlt

Nyborg Gr. ejerforening

Formand: Charlotte Pohlmann

Nørresundby Gr. ejerforening

Formand: Anette Valentin

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening

Direktør: Britta Jespersgaard

Silkeborg Gr. ejerforening

Formand: Flemming Jespersen

Skanderborg Gr. ejerforening

Formand: Michael Mossin Juul

Skive Udlejerforening

Formand: Adv. Keld Frederiksen

Struer Gr. ejerforening

Formand: Helle Pedersen

Sønderborg Udlejerforening

Formand: Claus H. Østergaard

Thisted Udlejerforening

Formand: Louise Rosenkilde

Udlejerforeningen Aarhus

Formand Lars H. Rasmussen

Udlejerforeningen Esbjerg

Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

Udlejerforeningen Midt-Vest

Formand: Adv. Eigil Pedersen

Udlejerforeningen Nordsjælland

Formand: Kurt Ilskov Kristensen

Udlejerforeningen Sjælland

Formand: Lars Falster

Udlejerforeningen Storstrømmen

Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen

Udlejerforeningen Svendborg

Formand: Adv. Michael Vestergaard

Udlejerforeningen Sønderjylland

Forretningsfører:

Adv. Mogens Broe-Andersen

Udlejerforeningen Vestfyn

Formand: Adv. Martin Justesen

Vejle Grundejerforening

Forretningsfører:

Anne-Mette Jensen Dahm

Viborg Udlejerforening

Formand: Adv. Lars Kaasgaard

GØR DET NEMT AT UDVEKSLE DATA OM FORBRUG

Lovpligtige fordelingsregnskaber

Automatisk udveksling af data

Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo

Fuld integration med bl.a.

Unik Bolig

Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere

KONTORET I FREDENSGADE RENOVERES

Og det går fremad...

Danske Udlejere og Udlejerforeningen Aarhus har gennem nogle måneder været i fuld gang med at totalrenovere lokalerne i Fredensgade 30. Lokalerne, der i gamle dage tjente som en form for læderforretning, bringes nu op til dagens høje standard med flotte gulve, gulvvarme, øget isolering, luftudskiftning, nye vinduer og døre, akustiklofter, nyt og moderne køkken fra Designa, store skydedørsarrangementer til arkiv, ny indgang samt naturligvis en mere hensigtsmæssig fysisk indretning. Vi regner med,