Nr. 5 - Juni - Årgang 2023
Søren Krog drømmer om at gå på pension som 40-årig. Han har derfor lagt en plan, der handler om ejendomsinvestering...
Hvad gør udlejer, hvis der skal udføres ændringsarbejder på ejendommen?
Forsiden viser et dejligt forårsbillede af Søren Krog fra Øksendrup, Østfyn. Ideen til dette portræt kom, da redaktøren deltog i Udlejerforeningen Svendborgs generalforsamling. Under den efterfølgende reception for den afgående formand, faldt jeg i snak med bl.a. Søren Krog. Ganske hurtigt kunne det fornemmes, at her var en spændende, flink, ”nede på jord”, kommende ”stor-udlejer” :-)
Magasin nr. 5 - Årgang 2023
Lederen: Kolde og kyniske boligspekulanter
Udlejer ønsker at opsige en lejer
Udlejning af ejerlejligheder – faldgruber ved lejefastsættelse
Er der ny retspraksis….?
En god dag for udlejerne i Kolding
Om lejers partsstatus…
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155
kontakt@d-u.dk
www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
1) kan sættes tvivl ved, hvor meget udlejeren må kræve i husleje for at udleje lejligheden og
2) der sættes tvivl ved i hvilket omfang en lejlighed skal tilbageleveres i samme stand.
Disse 2 problematikker har gennem årtier givet anledning til ufattelig mange sager ved Huslejenævnene og Boligretterne – dels fordi, man i Lejelovgivningen har et indviklet regelsæt, som giver anledning til fortolkning og dermed uenigheder - og dels fordi lejere som oftest ikke løber nogen økonomisk risiko ved at indbringe en sag for Huslejenævnet / Boligretten. Lejere har i de fleste tilfælde enten en retshjælpsforsikring eller fri proces.
Nogle – men ikke alle - af disse sager ved Huslejenævnene / Boligretterne kunne give anledning til en overskrift á la:
”Kolde og kyniske lejer-spekulanter, der udnytter lejelovgivningen”
Uden på nogen måde at generalisere, hvorledes lejere agerer på boligmarkedet, ses der lejere, der udnytter udlejerne, ved at overtale en udlejer (der hverken er kold eller kynisk) til, at vedkommende kan komme ind i lejligheden uden betaling af depositum og derefter alene betaler husleje 1-2 måneder, hvorefter lejer indstiller betalingen. Når der ikke længere betales husleje, burde man mene, at lejer så også fandt det mest
rimelig at fraflytte lejemålet – men dette er desværre ikke altid tilfældet. Lejer bliver boende – og udlejer påføres lejetab og pålægges omkostninger i øvrigt ved at der skal igangsættes en ophævelsesprocedure, der ikke er ganske enkel for den ”lille” udlejer. Og dernæst, når udlejer har givet bolig-lejeren en ekstra frist på 14 dage, således at alle formalier er opfyldt, kan sagen overgives til Fogedretten, hvor ventetiden, for såvel små som store udlejere, også kan være lang – flere måneder.
Når man / Pressen / TV fremkommer med disse voldsomme overskrifter, som ”Kolde og kyniske boligspekulanter” er det behov for, at der i samme artikel / TV-udsendelse fremhæves, om eller at, der er tale om enkeltstående tilfælde eller om der er tale om en general ”kultur” indenfor udlejer-branchen.
Ovenfor fremkommer jeg med eksempler på, hvorledes lejere kan opføre sig – men jeg agter på ingen måde, at generalisere, idet de fleste lejere opfylder de forpligtelser, som de har indgået ved lejekontrakten og forholder sig på en positiv og konstruktiv måde såvel under lejemålets beståen som ved lejemålets ophør.
Målet ved alle lejeaftale er, at lejer og udlejer skal kunne samarbejde i al fordragelighed, såvel når betingelserne for lejevilkårene aftales / bliver fastsat, medens kontrakten løber og når én af parterne ønsker at bringe kontrakten til ophør. Udlejere er interesseret i, at samarbejdet forløber uproblematisk – og at evt. tvivlsspørgsmål / uenigheder klares ved dialog.
Konklusionen er herefter, at der i alle brancher kan opstå situationer, hvor der er anledning til, at kritisere den opståede situation og det forudgående forløb. Men - som oftest fremkommer kritikken efterfølgende – og det kan være vanskeligt, at få det forudgående forløb fastlagt med 100%-sikkerhed. Lejer, hhv. udlejer har måske troet at der var enighed om, hvorledes en ombygning/renovering skulle ske – og da parterne jo var enige, var det jo ikke nødvendigt at nedfælde noget på skrift. Når så uenigheden / konflikten opstår – er det som oftest udlejer der ”kommer i bevisnød.”
Søren Krog har en drøm om kun at lave præcis det, som han godt kan lide. Men Søren Krog har mange interesser, der spænder fra både maskiner, IT, landbrug og ejendomme, så pensionist i ordets opringelige forstand bliver han nok aldrig helt...
Gule rapsmarker og grønne marker så langt øjet rækker. Her bor Søren Krog i en villa sammen med sin kæreste Helene, der har sin egen dyrelægeklinik på adressen. Vi befinder os i Øksendrup, et mindre sogn på Østfyn, ca. 13 km syd for Nyborg. Her er der langt til nærmeste nabo og højt til loftet, præcis som Søren Krog godt kan lide det.
”Jeg startede med at investere i ejendomme i januar 2020, da jeg har en drøm om at kunne pensionere mig selv som 40-årig. Jeg har regnet ud, at jeg sådan nogenlunde kan bibeholde min nuværende løn, hvis jeg har omkring 20 lejemål, så det er den plan, som jeg arbejder ud fra” siger Søren Krog.
Søren Krog har dog en lidt anden opfattelse af pensionisttilværelsen, end de fleste andre. Han har nemlig på ingen måde tænkt sig at lade være med at arbejde. Han håber derimod på at få en noget kortere arbejdsdaggerne hos sin nuværende arbejdsplads, Automation Lab, hvor han siden 1. maj har været ansat som automationsingeniør.
Drømmescenariet er nærmere bestemt en arbejdstid fra klokken 6 morgen til klokken 12 middag, og så selvfølgelig fri hver fredag. Resten af tiden vil han gerne bruge på hans voksende ejendomsportefølje og på at passe den familiegård, som han sammen med Helene skal overtage om godt to år. For Søren Krog handler pensionisttilværelsen nok snarere om frihed. Friheden til at kunne vælge arbejde ud fra lyst, og ikke ud fra et behov om en fast månedlig indtjening.
”Jeg kommer ikke til at droppe mit faste arbejde, for jeg har brug for det kollegiale og det drive, som arbejdet giver mig. Det ville bare være fedt at kunne sige, at jeg kun arbejder fordi, jeg rent faktisk synes, det er skide sjovt”, siger Søren Krog.
Søren Krog har indtil april måned i år arbejdet som maskinmester for Rederiet M.H. Simonsen. Arbejdet gav ham en del fritid, da han efter seks uger på havet efterfølgende havde seks uger fri.
På skibet havde han flere gode samtaler med en kollega, der kraftigt overvejede at investere i ejendomme. Søren Krog var hurtigt med på ideen, og han ville så bruge tiden på land til at renovere de forskellige lejemål. De to kollegaer aftalte derfor at købe noget sammen, men da der ikke rigtig skete noget, besluttede Søren Krog sig for at købe noget selv til en start.
”Jeg havde egentlig kig på en ejendom med fire lejemål i Årslev, men det ville banken ikke være med til, da jeg ikke havde erfaring med lejemål. Jeg købte så i stedet en lejlighed i Svendborg, som banken sagde god for, og så var jeg ligesom i gang. Da jeg så senere gerne ville købe en ejendom i Ørbæk med to lejemål, gik banken også med til det, da jeg nu med lejligheden i Svendborg pludselig havde erfaring med lejemål”, siger Søren Krog med et smil.
Søren Krog har siden købt en landejendom i Langå på Fyn, der udover to huse også har fire lader på grunden. Laderne er nu blevet lukket med sider, og der er ligeledes lagt nyt tag på dem. Herudover er to af laderne blevet isoleret. Det ene hus bliver i dag lejet ud som fire ferieboliger, mens laderne bliver lejet ud til minde erhvervsdrivende, der har brug for opbevaring af eksempelvis værktøj, materialer og maskiner.
”Jeg har tidligere sideløbende med mit studie som datateknikker haft et havefirma, og der manglede jeg selv præcis sådan et sted her. Jeg havde på daværende tidspunkt kun mit kollegieværelse, så jeg havde brug for et sted til at opbevare mine forskellige maskiner” siger Søren Krog.
Søren Krog har indtil nu selv stået for renoveringen af landejendommen i Langå og ejendommen i Ørbæk. Han har dog måtte erkende, at de to store projekter er vokset ham over hovedet.
”Jeg har gennem de seneste to år været i gang med at renovere stueetagen på ejendommen i Ørbæk samtidig med, at jeg så også besluttede mig for at købe landejendommen i Langå”.
”Jeg vil rigtig gerne gøre tingene selv, men jeg må jo nok erkende, at jeg ikke kan nå det hele. Stuelejligheden i Ørbæk har indtil nu ikke været lejet ud, og det er jo penge lige ud af vinduet. Jeg har derfor valgt at bestille håndværkere til at gøre det projekt færdigt, så jeg kan få lejligheden lejet ud hurtigst muligt”, siger Søren Krog.
Søren Krogs arbejdssituation er da også blevet en anden end tidligere, da han nu går på arbejde hver dag, og ikke som tidligere har fri seks uger ad gangen. Han forestiller sig derfor, at han fremadrettet i stedet får en rolle som supervisor i forhold til renovering af de forskellige ejendomme.
”Jeg vil på sigt gerne købe lidt større units, men lige nu vil jeg dog koncentrere mig om de ejendomme, som jeg har købt indtil videre. Når alle de forskellige lejemål
Der er en del maskiner på familiegården, som Søren Krog sætter en ære i selv at kunne reparere og holde ved lige
er færdigrenoverede og udlejet, ja så må vi se, hvad der sker”, siger Søren Krog.
NETVÆRK OG DET JURIDISKE
Søren Krog holder meget af at netværke, så derfor har han også meldt sig ind i Udlejerforeningen Svendborg og Danske Udlejere.
”Det giver mig rigtig meget at møde andre mennesker, der står over for de samme udfordringer, som jeg selv gør. Jeg har da også meldt mig til stort set samtlige kurser under Danske Udlejere, som jeg har haft tid til. Det har givet mig mulighed for at møde andre udlejere, men det har også givet mig en overordnet viden i forhold til det rent juridiske ved udlejning”, siger Søren Krog.
Søren Krog er dog bevidst om, at han ikke selv har tid til at sætte sig ind i alle de små detaljer og faldgruber ved lejeloven. Han har derfor valgt at overlade eksempelvis
ind- og fraflytningssyn til andre, der arbejder med det til dagligt. I forhold til det administrative bruger han i dag værktøjet Boligflow.
Søren Krog har været vant til at arbejde, siden han som 11-årig samlede æg ved naboen, der på det tidspunkt havde 10.000 høns. Det job blev dog sidenhen skippet, da han fik job på den lokale campingplads. Det gav mere i lønningsposen, og det betød, at han kunne sætte flere penge ind på sin opsparing.
”Jeg har sådan set altid sparet op, selvom jeg fra start af egentlig ikke vidste, hvad jeg sparede op til. Da jeg var i lære som datateknikker, lagde jeg et budget på 8.000 kroner om måneden, og det er vel nærmest det samme budget, som jeg lever efter i dag. Det er godt nok steget til omkring 13.000 kroner om måneden, da jeg også har en bil, men alt herudover går direkte ind på min opsparing”, siger Søren Krog.
Det kan være svært for Søren Krog at lade et godt tilbud passere... Selvom han i øjeblikket sådan set ikke havde brug for trappen, er han sikker på, at han nok skal få den brugt til noget fornuftigt
Det er da også med baggrund i den store opsparing, at Søren Krog har været i stand til at starte sit ejendomseventyr. Alle hans ejendomme, med undtagelse af lejligheden i Svendborg, er indtil nu finansieret med banklån, hvor han selv har betalt 20 % af lånet kontant.
”Jeg har på nuværende tidspunkt brugt det meste af min opsparing på ejendomme, så lige nu handler det bare om at få den fyldt op igen”, siger Søren Krog.
Søren Krog kan godt lide, at han kan lave tingene selv. Sammen med en forkærlighed for maskiner betyder det, at han i dag både har en uddannelse som datateknikker med speciale i programmering og maskinmester.
”Da jeg var færdig som datateknikker synes jeg, at jeg manglede noget viden indenfor bl.a. el og motorer. Jeg startede derfor på maskinmesterskolen i Fredericia, hvor jeg blev færdiguddannet tilbage i januar 2020. Indtil jeg
startede som automationsingeniør i maj måned, troede jeg faktisk, at denne kombination sammen med min interesse for bl.a. ejendomme var helt unik. Det viser sig så, at stort set alle mine nye kollegaer også har op til flere uddannelser bag sig samtidig med, at de også laver alt muligt ved siden af deres arbejde”, siger Søren Krog.
I forhold til fremtiden så håber Søren Krog, at han med tiden kan få den ønskede arbejdstid på 24 timer om ugen hos Automation Lab.
Jeg er lige fyldt 30 år i januar måned, så det giver mig jo så kun 10 år til at opkøbe så mange lejemål, at jeg kan opretholde min nuværende løn. Herudover skal der jo også være plads til, at der måske kommer et par børn hen ad vejen. Men ja – indtil videre holder jeg mig til planen, og så må vi se, hvad der sker.
KOMPETENT RÅDGIVNING
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
I de skønne lokaler på Frederiksgade 72, har en gruppe advokater gennem 30 år været en stabil juridisk partner for ejendomsinvestorer med håndtering af ejendomshandler, juridiske spørgsmål og ejendomsadministration.
”Det samarbejde, vi har med vores udlejere, er mere end blot et kundeforhold. Det samme oplever vi i vores samarbejde med Boligflow. Vi har et fælles mål om den mest ressourcebesparende og brugervenlige platform, som giver os mulighed for at administrere vores udlejeres boliger” – Louise, Advokaterne i Jyllandsgården
Fundamentet, for en god ejendomsadministration, er, at de daglige processer kører stabilt. Det sikres med automatisering og overblik i Boligflow.
”Som del af et advokathus, er der meget fokus på det juridiske. Her letter det arbejdet, at Boligflows fuldautomatiske rykkerproces lever op til lovens krav og at en fogdesag kan startes direkte op med udgangspunkt i de skrivelser Boligflow har udsendt” – Louise, Advokaterne i Jyllandsgården.
Udlejere vælger ofte at udlicisere deres administration, for at slippe for den tidskrævende kommunikation med lejere og koordinering af håndværkere. Dertil er det kun et plus, at den professinelle administator kan håndtere uundgåelige udfordringer og kender lejeloven helt ud i krogene.
”Vi skræddersyer en løsning til hver enkelt virksomhed afhængig af, hvor meget de ønsker at være involveret. Her er Boligflow en stor støtte i at sikre, at vi arbejder effektivt og altid har overblik, så vi kan bruge vores tid på kommunikation med lejerne og give en skarp pris på administrationen.” – Louise, Advokaterne i Jyllandsgården.
”Med Boligflow får vores udlejere fuld gennemsigtighed og adgang til deres portefølje på en måde, som de ikke oplever andre steder. For mange investorer står deres ejendomme dem nært, hvorfor det er været vigtigt for os at kunne give dem det fulde indblik igennem platformen”
– Louise, Advokaterne i Jyllandsgården
Læs mere på Boligflow.dk
dansk ret gælder der et almindeligt princip om, at vedvarende/løbende aftaler kan opsiges med et passende/ sædvanligt varsel. En undtagelse fra dette princip følger af den danske lejelovgivning, hvor der gælder et princip om, at lejeaftaler som udgangspunkt ikke kan opsiges.
Princippet er begrundet i, at en opsigelse af et boliglejemål er meget indgribende for lejer, da lejemålet danner ramme om lejer og dennes families liv. Endvidere er princippet begrundet i, at lejelovgivningens ufravigelige regler, der tjener til at beskytte lejere, vil miste deres betydning og virkning, hvis udlejer frit kunne opsige lejemålet, og dermed frigøre sig for sine forpligtigelser over lejer.
Der findes dog visse undtagelser:
En række lejemål er pga. deres særlige karakter frit opsigelige, jf. lejelovens § 170, hvilket betyder, at lejemålene kan opsiges uden nærmere begrundelse. Det drejer sig om:
1. Accessoriske værelser til beboelse – dvs. værelset/ værelserne er en del af udlejers bolig – eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
2. En beboelseslejlighed i et hus, hvor der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejlighe der – hvoraf ejeren bebor den ene.
3. En ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejemålet. Men – reglen gælder kun for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed (eller hus) eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
4. En beboelseslejlighed, hvortil der er knyttet lokaler til restaurant/kiosk eller lignende – etablissementslejemål
HVORDAN OG MED HVILKET VARSEL OPSIGES DISSE FRIT OPSIGELIGE LEJEMÅL?
De frit opsigelige lejemål kan opsiges med et varsel på 1 år – dog kan de accessoriske værelser opsiges med 1 måneds varsel. Etablissementslejemål – dvs. bolig tilknyttet f.eks. restaurant eller kiosk på en banegård har som udgangspunkt et opsigelsesvarsel på 3 måneder.
KRAV TIL OPSIGELSEN?
Det følger af lejelovens § 176, stk. 1 at udlejers opsigelse af:
• Beboelseslejlighed i hus (2-fam. hus) (nr. 2 i ovennævnte) og ejer- eller andelsboliger (3) skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen
Børge Jensen Andersinevej 1
9999 Andeby
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev 27-03-2023
Opsigelse af dit lejemål
Vedr. lejemålet: Andersinevej 1, 9999 Andeby
Da jeg selv ønsker at benytte det lejede, opsiger jeg hermed lejemålet med 1 års varsel, jf. Lejeloven § 170, nr. 3. Som følge heraf skal du fraflytte lejemålet senest den 01-04-2024, kl. 12:00, jf. Lejeloven § 175 stk. 2.
Lejemålet skal afleveres ren- og ryddeliggjort og i kontraktmæssig stand.
Hvis du ikke kan acceptere opsigelsen, skal du gøre skriftlig indsigelse til mig senest 6 uger efter modtagelsen af dette brev.
Med venlig hilsen
Ulriksen Ejendomme A/S
Ulrik Ulriksen
DETTE EKSEMPEL DÆKKER OVER EN OPSIGELSE
FRA EN UDLEJER, DER EJEDE PARCELHUSET PÅ
TIDSPUNKTET FOR UDLEJNINGEN – OG IKKE PÅ
TIDSPUNKTET FOR OPSIGELSEN EJEDE ANDRE
UDLEJEDE EJERBOLIGER ELLER ANDELSBOLIGER
• Der er altså ikke skriftlighedskrav til opsigelsen af accessoriske værelser eller de såkaldte etablissementslejemål – gældende for de sidste skal opsigelsen dog indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 177179. Skriftlighed må dog anbefales i begge tilfælde!
Indeholder opsigelsen ikke ovennævnte formelle betingelser, er opsigelsen ugyldig.
Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
En række lejemål/lejeforhold kan opsiges i følgende tilfælde – jf. lejelovens § 171 og jf. § 172. I denne artikel omtales kun kort de forhold, som ikke umiddelbart vedrører denne artikels emne (opsigelse til eget brug):
1. Når udlejer ønsker selv at benytte det lejede – denne behandles nedenfor
2. Når udlejer dokumenterer, at ejendomme skal nedrives
3. Lejemål udlejet som ”vicevært-lejlighed”
Børge Jensen Andersinevej 1 9999 Andeby
4. Lejer ikke længere ansat i en virksomhed som ejer ejendomme – medarbejderbolig
5. Når en lejer har fremlejet et værelse til en anden lejer – og fremlejegiver to eller flere gange ikke har efterlevet huslejenævnskendelser
6. Når lejeren har tilsidesat ”god skik og orden”
7. Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold
8. Når vægtige grund i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet
NÅR UDLEJER ØNSKER SELV AT BENYTTE DET
LEJEDE = LEJELOVENS § 171, STK. 1, NR. 1: Her skal man se på lejelovens § 172 – for at gøre sig bekendt med de begrænsninger, der er forbundet med opsigelse efter § 171, stk. 1, nr. 1:
§ 172:
1. Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed (eller et parcelhus) er det en betingelse, at udlejeren selv agter af bebo lejemålet
2. Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold *
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev 27-03-2023
Opsigelse af dit lejemål
Vedr. lejemålet: Andersinevej 1, 9999 Andeby
Da jeg selv ønsker at benytte det lejede, opsiger jeg hermed lejemålet med 1 års varsel, jf. Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 1
Som følge heraf skal du fraflytte lejemålet senest den 01-04-2024, kl. 12:00, jf. Lejeloven § 175 stk. 2.
Lejemålet skal afleveres ren- og ryddeliggjort og i kontraktmæssig stand.
Hvis du ikke kan acceptere opsigelsen, skal du gøre skriftlig indsigelse til mig senest 6 uger efter modtagelsen af dette brev.
Med venlig hilsen
Ulriksen Ejendomme A/S
Ulrik Ulriksen
DETTE EKSEMPEL DÆKKER OVER EN OPSIGELSE
FRA EN UDLEJER, DER IKKE EJEDE PARCELHUSET
PÅ TIDSPUNKTET FOR UDLEJNINGEN – OG PÅ
TIDSPUNKTET FOR OPSIGELSEN EJEDE ANDRE
UDLEJEDE EJERBOLIGER ELLER ANDELSBOLIGER
3. Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål …
4. Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået:
a. Efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder
b. Er lejeaftalen indgået d. 1. jan. 1980 eller senere, er der herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1 (tjek kontrakten!)
c. Er lejeaftalen indgået d. 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden
• Rimelighedsvurderingen udgør efter omstændighederne og parternes forhold (udlejer og lejer) en reel risiko for, at opsigelsen underkendes af domstolene. Med henvisning til lejelovens § 172, stk. 1, nr. 2 kan følgende faktorer inddrages i den subjektive vurdering af, hvorvidt udlejer skal have medhold i sin opsigelse:
- Hvor længe har udlejer ejet ejendommen
- Lejers mulighed for at finde passende bolig
- Lejers tilknytning til boligen og området
- Parternes helbred, alder, økonomi og familieforhold
- Udlejers behov for at kunne disponere over det pågældende lejemål, herunder hvor akut er behovet?
HVORDAN OG MED HVILKET VARSEL OPSIGES
DISSE BEGRÆNSEDE OPSIGELIGE LEJEMÅL?
De begrænsede opsigelige lejemål – og i dette tilfælde: Der, hvor udlejer/ejer selv ønsker at bebo lejemålet – skal der gives et opsigelsesvarsel på 1 år
KRAV TIL OPSIGELSEN?
Det følger af lejelovens § 176, stk. 1 at udlejers opsigelse – jf. § 171, stk. 1, nr. 1:
• Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede skal opsigelsen være skriftlig og indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen Endvidere skal opsigelsen indeholde en begrundelse for denne (udlejer/ejer ønsker selv at flytte ind i lejemålet).
Indeholder opsigelsen ikke ovennævnte formelle betingelser, er opsigelsen ugyldig.
Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
SUMMA SUMMARUM
Udlejeren har i princippet flere muligheder for at komme
af med ”besværlige” lejere. Overordnet kan man sige, at udlejeren kan opsige eller ophæve lejemålet. At opsige vil betyde, at lejeren gives et varsel på 1 måned, 3 måneder eller 1 år – afhængig af omstændighederne og lejemålstypen. Ophæves et lejemål af udlejer, skal fraflytningen ske ”straks” – og ofte med fogedrettens hjælp.
Opsiges en lejer, sker det med baggrund i § 170 eller 171- jf. §§ 172 til 181
• Er der tale om et parcelhus, og ejede udlejer parcelhuset på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse OG på tidspunktet for opsigelsens afgivelse ikke andre udlejede boliglejemål – så kan der opsiges med henvisning til § 170, nr. 3. Fordelen ved at kunne bruge denne paragraf er, at udlejer ikke risikere at boligretten skal i gang med at vurdere ”rimeligheden” i opsigelsen.
• Er der tale om et parcelhus, og ejer ikke ejede parcelhuset på udlejningstidspunktet, MEN ejede andre udlejningsboliger på tidspunktet for opsigelsen – så kan der opsiges med henvisning til § 171, stk. 1, nr. 1. Risikoen ved denne paragraf er, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Hvis lejer afgiver skriftlig indsigelse, skal udlejer indenfor en bestemt periode (se ovenfor) ind bringe sagen til Boligretten. Problemet er blot her, at en indbringelse for Boligretten får den konsekvens, at en fogedret ikke vil tvangsudsætte en lejer, som har gjort indsigelse. Derfor får indbringelsen opsættende virkning – hvilket på dansk betyder, udlejeren ikke kan komme i besiddelse af dennes hus – før der foreligger en dom fra Boligretten. En sag som behandles i Bolig retten kan sagtens tage op til 2 år – hvilket naturligvis er rigtig ”træls” for udlejer.
Ophæves en lejer, sker det med baggrund i § 182 – jf. §§ 183 til 185
• Udlejers evt. ophævelse af et lejeforhold skal være begrundet i lejers misligholdelse af lejekontrakten.
Hasserisgaarden
Hasserisvej 117, 9000 Aalborg
Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk
− Varmeregnskab
− El regnskab Vandregnskab
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
Når en ejer af en eller flere ejerlejligheder ønsker at udleje eller genudleje en lejlighed, eller man køber en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, er det ikke helt simpelt, hvilke regler der gælder – og til hvilken husleje, udlejningen lovligt kan ske. Få her et overblik.
Reglerne er mest komplicerede i de regulerede kommuner. Ikke-regulerede kommuner er: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland Ærø og Lemvig. Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i de resterende kommuner – dvs. regulerede kommuner.
I lejeloven er det afgørende for, hvilke regler for lejefastsættelse der gælder, hvor mange lejligheder, der var i ejendommen den 1. januar 1995. En ejerlejlighed er selvstændigt udmatrikuleret og betragtes i denne sammenhæng som én ejendom. Hvis ejeren har (eller tidligere ejere havde) flere ejerlejligheder i samme ejerforening den 1. januar 1995, bliver tingene straks mere komplicerede. Det kan du læse mere om herunder.
Ejer udlejer en enkelt ejerlejlighed, der udlejes, gælder reglerne om "småhuse" (ejendomme med færre end 6 beboelseslejligheder pr. den 1. januar 1995). Det er også i henhold til retspraksis tilfældet, hvis hovedejendommen med ejerlejligheden er opført efter 1995. Den leje, der kan fastsættes efter lejelovens regler om "småhuse", er en leje, der er begrænset af, hvad der kan kræves i tilsvarende lejligheder, hvor der kræves omkostningsbestemt leje, som er hovedreglen i lejeloven. Det betyder, at handelsprisen og ejers finansieringsudgifter mv. er uden betydning, og at lejeniveauet kan være lavere, end udlejeren forventer. Afhængig af hvor i landet lejligheden er beliggende, kan lejeniveauet ligge fra 500 kr. pr. kvadratmeter årlig leje - måske op til ca. 1.200 kr. i de største byer – men dette er dog meget generelle afgrænsninger.
Er ejerlejligheden taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer kræve markedsleje (fri fastsættelse af lejen) – men det kræver, at udlejer husker at aftale det i lejekontrakten!
Køber man en ejerlejlighed (eller flere) i en hovedejendom, der er opført før 1995, er det meget væsentligt, at man kender ejendommens historik. Hvis den samme eller tidligere ejer, ejede 6 eller flere ejerlejligheder den 1. januar 1995, betragtes disse ejerlejligheder samlet som én ejendom (en "rest-ejendom"). Da gælder lejelovens regler om omkostningsbestemt leje ved udlejning – uanset om man kun har købt en ejerlejlighed efter 1. januar 1995 – og uanset, om den man køber af også kun ejede den ene lejlighed – og måske endda selv har beboet den! Det er forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende. Det samme gælder, hvis ejendommen ikke var udstykket i ejerlejligheder den 1. januar 1995.
Dette overrasker mange, og det kan blive dyrt, hvis man ikke er opmærksom på at få sat huslejen rigtigt. Det er kompliceret overhovedet at dokumentere og opgøre den omkostningsbestemte leje i en ejerlejlighed, hvor driftsudgifterne i vidt omfang hører under ejerforeningen i den pågældende ejendom, og udlejer kan have fastsat en leje, der er højere end, hvad der følger af reglerne, fordi udlejer ikke var klar over, at hvad der var det rigtige grundlag for lejefastsættelse. Ligeledes kan reglerne betyde en begrænsning i, hvilke vilkår man i øvrigt kan aftale med lejeren f.eks. om vedligeholdelsespligt.
Ved udlejning af en ejerlejlighed skal man i øvrigt være opmærksom på, at man ikke bare kan vælte ejerforeningsudgifter/fællesudgifterne direkte over på lejeren. Det gælder uanset, hvilke regler for lejefastsættelse der måtte gælde. Forbrugsudgifter ud over udgiften til varme kan endvidere alene kræves, hvis der er individuelle målere i lejligheden, og i nogle ejerforeninger er det ikke muligt at kræve, at lejeren tilmeldes direkte til forsyningsselskabet som forbruger, og så er det udlejers pligt at lave forbrugsregnskaber mv.
I forbindelse med køb af en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, eller køb med henblik på udlejning, er det væsentligt, at man kender til ejendommens historik og status, samt hvilke lejevilkår, som det er muligt at aftale. Det anbefales derfor at søge professionel hjælp fra advokat.
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske UdlejerePressebillede: Pernille Rosenkrantz-Theil, Social- og boligminister
andag d. 15. maj 2023 kunne man i diverse medier og på Social- og Bolig- og Ældreministeriets hjemmeside læse, at der var lavet en ny politisk aftale for, at der er en lovændring af lejelovens tilbudspligtsregler på vej. I relation til tilbudspligten skrives der:
Der har siden Carlsbergfondets salg i 2016 af kapitalandele i fem ejendomsanpartsselskaber været fokus på, om der er behov for en stramning af tilbudspligten. Domstolene fandt således, at der ikke var tilbudspligt i et tilfælde, hvor ingen af erhververne opnåede majoritet i de selskaber, der ejede ejendommene.
Der gennemføres en ændring af lejeloven, som sikrer, at tilbudspligten udløses, når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet, selv om ingen af de enkelte erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet. Ligeledes er parterne enige om, at der efter grundig dialog med lejer- og udlejerorganisationer og inden udgangen af 2024, skal gennemføres en analyse af, hvordan en mindre bureaukratisk, omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres.
I dag bruges der store ressourcer fra udlejers side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den form, den ligger i dag, sjældent resulterer i nye andelsboligforeninger.
Mens vi venter på de endelige lovforslag, kan vi repetere de grundlæggende regler for tilbudspligten:
TILBUDSPLIGTEN?
Reglerne om tilbudspligt findes i lejelovens §§ 196 – 199 og blev oprindeligt indført ved lov nr. 82 af 19. marts 1975 med den hensigt, at beskytte lejerne i forbindelse med overdragelse af udlejningsejendomme samt understøtte andelsboligen som boligform for den brede befolkning.
Tilbudspligten går ud på, at ejeren af en udlejningsejendom skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand, inden ejendommen overdrages til anden side.
Reglerne om tilbudspligt gælder ikke alle ejendomme. Ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, er omfattet af reglerne om tilbudspligt, forudsat at de indeholder et tilstrækkeligt antal beboelseslejligheder, jf. lejelovens § 196, stk. 1 og stk. 2.
Forudsætning for at reglerne om tilbudspligt udløses:
• Ejendomme som udelukkende anvendes til beboelse og som minimum indeholder 6 beboelseslejemål og
• Andre ejendomme (blandede ejendomme) – som både anvendes til beboelse og ”andet end beboelse” og som minimum indeholder mindst 13 beboelseslejemål
Umiddelbart synes ovennævnte kriterier ret nemme at arbejde med. Det er dog en smule mere kompliceret.
Regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet blev d. 30. januar 2020 enige om en aftale om ”initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” – i medierne omtalt som Blackstone -aftalen.
Én – blandt flere ændringer – var en skærpelse af reglerne om tilbudspligt. Lejelovens regler om tilbudspligt medfører overordnet set, at sælger af ejendomme der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis – forudsætningerne er tidligere i denne artikel beskrevet.
Reglerne omfatter dog ikke kun direkte salg af tilbudspligtig ejendom. Den tilbudspligtige ejendom skal tillige tilbydes lejerne, hvis ejendomme er ejet af et anparts- eller aktieselskab, og erhververen ved overdragelsen opnår et flertal af stemmer i selskabet.
Lejelovens regler om tilbudspligt rækker i dag ikke videre end til kapitalandele i selskabet. Det har vi Højesterets ord for. Derfor skal man i dag ikke iagttage reglerne om tilbudspligt, hvis man overdrager kapitalandelene i det holdingselskab, der ejer selskabet, der ejer den ellers tilbudspligtige ejendom. Denne fremgangsmåde kendes af mange som dobbelt holdingmodellen.
Denne model er også kendt fra Six Pack-dommen. Six Pack-sagen handlede om Carlsbergfondets salg af samtlige kapitalandele i et antal ejendomsselskaber med ejerskab til 5 ejendommene.
Kapitalandelene blev overdraget til datterselskaber af tre pensionskasser. Efter overdragelsen ejede disse datterselskaber henholdsvis 49%, 34% og 17%. Derved blev samtlige kapitalandele overdraget, men ingen af de tre pensionskasser erhvervede majoritet (51%).
Lejerne argumenterede for, at lejelovens regler skulle fortolkes sådan, at tilbudspligten ikke kun gælder, når en erhverver af et ejendomsselskab opnår majoritet af kapitalandele/stemmer i selskabet. Det var lejernes holdning, at tilbudspligten også finder anvendelse, når en sælger afhænder en stemmemajoritet, men hvor ingen af erhververne opnår en majoritet.
Højesteret afviste dette argument og henviste i den forbindelse til en Højesteret fra 1993, hvor det blev fastslået, at rækkevidden af reglerne om tilbudspligt ikke kunne ”udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”. Højesteret vurderede dermed, at ordlyden af lejelovens regler skulle forstås sådan, at en erhverver skal have opnået stemmemajoritet, for at tilbudspligten finder anvendelse.
Måske er der med aftalen mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Danske Folkeparti og Alternativet) ændringer på vej?
Vi linker til aftalen fra vores hjemmeside: https://www.danskeudlejere.dk/Links.asp
rienterer du dine øvrige lejere, hvis en lejer får medhold i en huslejenævnssag mod dig som udlejer?
For det har du pligt til i henhold til lejelovens § 194.
Tilbage i oktober 2022 afgjorde Retten på Bornholm, at en udlejer ikke havde iagttaget sin orienteringspligt efter lejelovens § 194, hvorfor udlejeren blev pålagt en bøde på 250.000 kr. En bøde for ikke at have orienteret de andre lejere i en ejendom om, at en lejer i samme ejendom havde fået medhold i en huslejenævnssag mod udlejer. Dommen, der mig bekendt er den første omhandlende orienteringspligten, er indbragt for landsretten, der snart skal træffe afgørelse i sagen.
Der er ingen tvivl om, at den utrykte byretsdom skabte en stor bevågenhed omkring bestemmelsen, der har været trådt i kraft siden den 1.7.2020. Formentlig fordi bødeniveauet overraskede de fleste udlejere. Det bliver derfor interessant at se, hvordan landsretten dømmer i sagen. I mellemtiden vil denne artikel se nærmere på orienteringspligten og den utrykte byretsdom, så det sikres, at du som udlejer iagttager din orienteringspligt og derved undgår dyre bøder.
Lejelovens § 194 bestemmer, at når der træffes en afgørelse om lejeforhold, der giver en lejer helt eller delvist medhold i en huslejenævns- eller retssag, skal udlejer inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele dette til samtlige lejere i ejendommen. Er der oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, skal meddelelsen gives til denne.
Formålet med bestemmelsen er at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.
Pligten gælder kun endelige afgørelser. I tilfælde, hvor afgørelsen kan påklages eller ankes, skal orienteringen først afgives inden for to uger fra den dag, hvor fristen for at påklage eller anke afgørelsen er udløbet, da afgørelsen ikke inden da er endelig. Hvis en huslejenævnssag indbringes for boligretten, er der derfor ikke nogen orienteringspligt, førend der foreligger en endelig afgørelse fra boligretten eller landsretten. Hvis der indgås et forlig i sagen undervejs, er udlejer formentlig også forpligtet til at oplyse de andre lejere, hvis forliget indeholder bestemmelse om, at f.eks. lejen for lejemålet skal
nedsættes – eller der på anden måde sker en kompensation til lejeren begrundet i, at lejevilkårene ikke har været gyldige. Udstrækningen af dette er dog ikke afklaret i retspraksis, jf. nedenfor.
Orienteringspligten bliver i forarbejderne sidestillet med en pligtmæssig reklamation. Det betyder, at det alene af udlejer kan kræves, at orienteringen er afsendt i så god tid, at den under normale omstændigheder må forventes at ankomme inden udløbet af fristen. Såfremt orienteringen som følge af ekstraordinære omstændigheder ikke når frem til lejerne inden udløbet af fristen, kan dette ikke lægges udlejer til last, hvis orienteringen faktisk blev afsendt betids.
Det er alle afgørelser om lejeforhold, der er omfattet af bestemmelsen, herunder afgørelser afsagt af et nævn, en domstol og af en myndighed (det kunne f.eks. være ligebehandlingsnævnet eller byfornyelsesnævnet). Afgørelser, der ikke har forbindelse til et lejeforhold, er ikke omfattet af bestemmelsen, som f.eks. en byggetilladelse, der alene er vedrører ejendommen og ikke de enkelte lejemål. Bestemmelsen omfatter heller ikke afgørelser afsagt i husordenssager, da sådanne sjældent vil have relevans for de øvrige lejere, ligesom sagerne ofte vil have et meget personligt indhold for lejeren. Generelt kan man også sige, at husordenssager heller ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i f.eks. lejemålet.
Det er alle lejere i ejendommen, der skal orienteres. Således som bestemmelsens ordlyd er formuleret, gælder alene det almindelige ejendomsbegreb for orienteringspligten. Det betyder samtidig, at det udvidede ejendomsbegreb ikke finder anvendelse.
Orienteringen skal gives skriftligt og kan ske digitalt, bortset fra tilfælde hvor lejeren er undtaget herfor, jf. lejelovens § 13. Digital meddelelse kan f.eks. ske ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejer har oplyst lejer om, at oplysningerne gøres tilgængelige på den angivne måde. En digital platform er en platform, som er tilgængelig via internettet, som f.eks. hjemmesider og lignende. Har udlejer oplyst lejerne eller beboerrepræsentationen om, at oplysningerne er gjort tilgængelige på en digital platform, er udlejerens forpligtelse opfyldt, uanset om beboerrepræsentationen eller lejerne har gjort sig bekendt med oplysningerne. Orienteringen skal indeholde en oplysning om tvistens emne.
Denne oplysning skal udformes således, at lejerne bliver bekendte med, hvilke spørgsmål sagen berører og hvorvidt disse kunne have relevans for lejernes lejeforhold. Det fremgår af forarbejderne, at i en sag, hvor en lejer har gjort indsigelse mod størrelsen af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, vil det være tilstrækkeligt som emne at angive "Størrelsen af en forbedringsforhøjelse". Herudover skal orienteringen indeholde en oplysning om afgørelsens resultat og en kopi af den trufne afgørelse. Det er således ikke tilstrækkeligt, at der kun gives en meddelelse med en beskrivelse eller kun sendes kopi af afgørelsen.
Indeholder orienteringen ikke ovenstående, er den ugyldig. Har udlejer sendt en ugyldig orientering afsted til lejerne, kan udlejer – hvis det fortsat sker inden for de 2 uger – sende en fornyet orientering til lejerne indeholdende alle oplysninger. Undlader man som udlejer at iagttage sin orienteringspligt, kan man blive straffet med bøde (eller fængsel i henhold til bestemmelsens ordlyd). Selskaber mv. kan pålægges strafansvar efter straffeloven.
Og som med alle andre oplysninger, der videregives/-deles, skal man som udlejer sørge for at overholde reglerne om personoplysninger, når man orienterer de øvrige lejere. Personoplysninger skal således anonymiseres eller pseudonymiseres (udskiftningen af den direkte identifikation med pseudonymer eller koder f.eks. ”L1” osv.), inden orienteringen gives.
En udlejer af en udlejningsejendom i Rønne på Bornholm var tiltalt for to forhold, hvor udlejeren skulle have forsømt sin orienteringspligt i henhold til lejelovens § 194. Anklagemyndigheden havde nedlagt påstand om bødestraf på samlet 500.000 kr.
I henhold til anklageskriftet skulle udlejeren have overtrådt lejelovens § 194 ved ikke inden for 2 uger fra den 18.11.2021 skriftligt at have orienteret samtlige lejere i udlejningsejendommen om en afgørelse, som huslejenævnet havde truffet den 29.6.2021. Afgørelsen vedrørte en huslejenedsættelse, hvor lejeren fik fuldt medhold.
Udlejeren havde indbragt huslejenævnets afgørelse for boligretten, hvor parterne endte med at indgå et forlig. Et forlig, hvor lejeren fik ca. 1/3 af det, som lejeren ellers var tilkendt ved huslejenævnets afgørelse.
Udlejeren var af den opfattelse, at der ikke var tale om en endelig afgørelse, som udlejeren var forpligtet til at oplyse de andre lejere om. Det mente udlejeren, da boligretten ikke behandlede sagen, da parterne indgik et forlig. Som følge heraf havde udlejeren ikke informeret de andre lejere om sagen.
Byretten fandt, at udlejeren skulle have orienteret de andre lejere om huslejenævnets afgørelse af 29.6.2021 inden for to uger fra den dag, hvor boligretssagen blev afsluttet ved forlig, nemlig den 29.3.2022. Byretten var nemlig af den opfattelse, at huslejenævnets afgørelse på dette tidspunkt måtte betragtes som en endelig afgørelse.
Retten lagde vægt på formålet med bestemmelsen, nemlig at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. Og ud fra et retssikkerhedssynspunkt skulle man ikke kunne undlade at orientere, blot fordi der er indgået et forlig i sådanne sager – fordi de andre lejere ifølge retten også skulle have muligheden for at
få prøvet et eventuelt ulovligt forhold. Retten lagde også vægt på, at der ikke skal være en mulighed for at omgå orienteringspligten ved at indgå et forlig i sådanne sager, uanset om forliget er til lejers eller udlejers fordel.
Yderligere var der tiltale om, at udlejeren skulle have overtrådt lejelovens § 194 ved ikke inden for 2 uger fra den 29.3.2022 skriftligt at have orienteret samtlige lejere i udlejningsejendommen om en afgørelse, som huslejenævnet havde truffet den 29.3.2022. Afgørelsen vedrørte en afvisning af et istandsættelseskrav, hvor lejeren fik fuldt medhold.
Udlejeren havde informeret om huslejenævnets afgørelse ved opslag på to opslagstavler i ejendommen, der var sket rettidigt. Det fremgik af opslaget, at afgørelsen var gået imod udlejer, og at lejerne kunne hente afgørelsen hos viceværten, hvis lejerne ønskede at læse den. Selve afgørelsen var således ikke hængt op på de to opslagstavler. Udlejeren var af den opfattelse, at udlejeren ved opslaget på det to opslagstavler havde orienteret samtlige lejere om afgørelsen. Det mente udlejeren, da der altid blev kommunikeret med lejerne på denne måde. Retten udtalte, at en orientering i henhold til lejelovens § 194 skal indeholde en kopi af den trufne afgørelse, som lejerne skal orienteres om. Herudover udtalte retten, at oplysningerne kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, og at der i forarbejderne til loven ikke er lagt op til øvrige orienteringsmuligheder. På den baggrund fandt retten, at bestemmelsen udtømmende angiver, hvordan en kopi af afgørelsen skal gøres tilgængelig for lejerne. Og da udlejeren ikke havde vedlagt en kopi af afgørelsen ved sin orientering til lejerne – eller i øvrigt gjort afgørelsen tilgængelig som anført i bestemmelsen – afgjorde retten, at udlejeren ikke havde opfyldt sin forpligtelse til at orientere de øvrige lejere i ejendommen.
Udlejeren blev således dømt for begge forhold og blev som følge heraf pålagt en bøde på 250.000 kr. Retten lagde vægt på den mulige økonomiske vinding, som udlejeren har kunnet opnå ved ikke at have orienteret de andre lejere i ejendommen om de to afgørelser. Herudover lagde retten vægt på antallet af lejemål i ejendommen og tillagde det også en vægt, at udlejeren ikke tidligere var straffet for lignende forhold.
Det bliver interessant at se, hvordan landsretten kommer til at afgøre sagen. Både i relation til spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren har forsømt sin orienteringspligt i de to situationer, men særligt også i relation til fastlæggelsen af bødeniveauet. I forhold til spørgsmålet om, hvordan orienteringspligten opfyldes, synes det klart, at udlejer ikke har opfyldt denne ved at hænge en meddelelse op på en opslagstavle. Derimod er det mere tvivlsomt, hvad landsretten vil nå frem til i relation til spørgsmålet om orientering om et forlig. Derudover kan man håbe, at landsretten vil udtale sig mere generelt om bødeniveauet i denne type af sager. Det forekommer klart, at bøden i den pågældende sag kan være motiveret af, at byretten formentlig har lagt til grund, at udlejer ikke ønskede at orientere de øvrige lejere for at undgå, at de også stillede krav om lejenedsættelse – og at forligsindgåelse var motiveret heraf. Uanset hvad landsretten når frem til, skal du som udlejer sørge for, at du opfylder din orienteringspligt, for at undgå, at du bliver pålagt bøder. Undlader du at orientere dine lejere for herved at undgå, at flere af dine lejere måtte få medhold i et økonomisk krav mod dig, kan det nemlig blive en dyr affære i sidste ende. Og læser man byrettens afgørelse, ser det ud til, at bøden bliver større, jo flere lejere du skulle have orienteret.
Udlejer, U, af en lejlighed sendte d. 5. august 2022 et påkrav efter lejeloven til lejer, som følge af manglende betaling af leje for august måned 2022, og ved brev af 23. august 2022, der blev forsøgt afleveret d. 24. august 2022, ophævede U lejemålet.
Under en fogedsag om at udsætte L af lejemålet gjorde L gældende, at U ikke havde bevist, at påkravsskrivelsen var kommet frem til hende. U oplyste, at han havde fremsendt påkravsskrivelsen med anbefalet brev. I Track & Trace-udskriften for det pågældende forsendelsesnummer var der den 8. august 2022 / kl. 12:13 anført: ”Vi har været forbi med din forsendelse, men vi traf desværre ingen hjemme. Du kan normalt hente din forsendelse næste dag. Du får flere informationer om hvor, så snart den er klar til afhentning”. Den 9. august 2022 kl. 11:07 var der anført: ”Forsendelsen er klar til afhentning”.
Landsretten (Redaktion: Afskrift fra TBB – men her må det antages at der menes: Fogedretten) henviste til Højesterets kendelse af 14. august 2015, U 2015.3852, og anførte, at det ikke alene efter indholdet af Track & Trace-udskriften kunne lægges til grund, at L var blevet orienteret om det anbefalede brev. Herunder hvordan og hvor det kunne afhentes. U havde heller ikke godtgjort, at påkravsskrivelsen var afsendt med almindeligt brev til L.
U havde herefter ikke mod L´s forklaring godtgjort, at påkravsskrivelsen var kommet frem til hende den 8. august 2022. Ophævelsen af lejemålet var derfor uberettiget, og sagen blev herefter nægtet fremme. L havde den 3. september 2022 gjort U opmærksom på, at hun ikke havde modtaget påkravsskrivelsen og havde betalt den skyldige leje, hvorfor hun var berettiget til godtgørelse for tort, jf. retsplejelovens § 598, stk. 2, jf. § 505, stk.
1. Godtgørelsen blev fastsat til kr. 2.500
Fogedretten nægtede fogedforretning om udsættelse af lejer.
Herefter blev sagen indbragt for boligretten i Randers.
U har forklaret, at han den 5. august 2022 sendte påkrav til L såvel anbefalet som med almindelig post. L har gjort gældende, at brevene ikke kom frem til hende. Bevisbyrden for, at påkravsskrivelsen er kommet frem til lejer, påhviler udlejer.
U har til støtte for, at påkravsskrivelsen blev sendt, fremlagt en indleveringskvittering fra PostNord. Fogedretten (Redaktion: Afskrift fra TBB – men der må menes: Boligretten) lægger efter indholdet af kvitteringen til grund, at påkravsskrivelsen blev sendt anbefalet d. 5. august 2022. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at påkravsskrivelsen tillige blev sendt til lejer med almindelig post.
Der er fremlagt en Track & Trace-udskrift, hvoraf fremgår, at PostNord d. 8. august 2022 forsøgte at aflevere det rekommanderede brev på lejemålets adresse. Da dette ikke lykkedes, er det i udskriften anført, at forsendelsen normalt kan afhentes dagen efter, og at modtageren vil få flere informationer om hvor og hvornår forsendelsen er klar til levering. Brevet blev ifølge Track & Trace returneret til afsender d. 25. august 2022, idet det ikke blev hentet på posthuset.
Da det anbefalede brev ikke blev udleveret eller afhentet af lejer
og derfor returneret til afsender, og da der ikke er fremlagt bevis for, at påkravsskrivelsen blev sendt til lejer med almindelig post, finder fogedretten (Redaktion: Afskrift fra TBB – men der må menes: Boligretten) det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at påkravsskrivelsen kom frem til L. Ophævelsen af lejemålet er derfor uberettiget, hvorfor fogedretten ((Redaktion: Afskrift fra TBB – men der må menes: Boligretten) tager L´s påstand til følge.
Efter sagens forløb og udfald, herunder da L ved mail af 3. september 2022 gjorde U opmærksom på, at hun ikke havde modtaget påkravsskrivelsen og betalte den skyldige leje, er L berettiget til godtgørelse i overensstemmelse med retsplejelovens § 598, stk. 2 jf. § 505, stk. 1. Godtgørelsen findes passende at kunne fastsættes til kr. 2.500.
VESTRE LANDSRET:
Kendelse:
U har oplyst, at han har fremsendt påkravsskrivelse med anbefalet brev med forsendelsesnummer ???? I Track & Trace-udskriften for det pågældende forsendelsesnummer er der den 8. august 2022 kl. 12:13 anført: ”Vi har været forbi med din forsendelse, men vi traf desværre ingen hjemme. Du kan normalt hente din forsendelse næste dag. Du får flere informationer om hvor, så snart den er klar til afhentning”. Den 9. august 2022 kl. 11:07 er der anført: ”Forsendelsen er klar til afhentning”.
Det fremgår af højesterets afgørelse, der er gengivet i U 2015, 3851 H, at brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse Dette gælder, uanset at lejer undlader at hente det anbefalede brev på posthuset.
Det kan ikke alene efter indholdet af Track & Traceudskriften lægges til grund, at L blev orienteret om det anbefalede brev, herunder hvordan og hvor det kunne afhentes. U har heller ikke godtgjort, at påkravsskrivelsen er fremsendt med almindeligt brev til L. U har herefter ikke mod L´s forklaring godtgjort, at påkravsskrivelsen kom frem til hende den 8. august 2022. På denne baggrund tiltræder landsretten, at ophævelsen af lejemålet var uberettiget, og at L er tilkendt godtgørelse for tort.
Landsretten tiltræder endvidere, at U til L er pålagt at betale kr. 9.000 i sagsomkostninger for fogedretten.
HVILKE BEVISMÆSSIGE KRAV KAN
DER STILLES TIL FREMSENDELSEN AF
PÅKRAVSSKRIVELSEN?
Ovennævnte sag viser (efter forfatterens opfattelse), at der muligvis er sket et vis skred i praksissen omkring bevisførelsen i relation til påkravsskrivelsen:
1. PostNord´s praksis i forhold til hvad man gør, når modtageren af et rekommanderet brev ikke er hjemme (ikke åbner døren)
2. Udlejers praksis for hvorledes påkravsskrivelsen sendes ”som almindeligt brev”
Ad 1:
Jf. besked fra PostNord Danmark, kommunikation:
”Fra 1. juni 2023 skal afsender af breve (rekommanderet) – i dette tilfælde dig/jer – oprette og udskrive labels med stregkode via et forsendelsessystem, f.eks. ’Brevporto’, på www.postnord.dk
Når I gør det – har I to muligheder:
• I kan vælge, at modtageren, i tilfælde af, at vedkommende ikke er hjemme når vi kommer forbi med brevet, skal have besked om leveringsforsøget elektronisk. Vil I det, skal I indskrive modtagerens telefonnummer og e-mail adresse i systemet.
• I kan også vælge, at modtager skal have en seddel i postkassen som tidligere. Det får vedkommende automatisk, hvis I ikke udfylder modtagerens telefonnummer og e-mail adresse i systemet.
postbuddet registrerer dette – og dette kan så læses på Track & Trace dagen efter. Sedlen i postkassen anses derfor som den sikreste måde.
Ad 2:
Det fremgår af Danske Udlejeres formular: Påkravsskrivelsen/Restancebrevet (formular E1), at det udfyldte brev bør sendes BÅDE som quick/rekommanderet og pr. almindelig post.
Quick/rekommanderet for at være sikker på, at brevet kommer frem dagen efter (pas lige på med weekender og helligdage) – og for hurtigt at kunne begynde at tælle 14 dage fremad i forhold til dagen efter levering af quick/ rekommanderet-brevet.
Påkravsskrivelsen skal også sendes pr. almindelig post. Dette følger af Højesteretsdommen fra 2015. Men – det nye er, at udlejer OGSÅ skal kunne føre bevis for - ELLER godtgøre, at brevet er sendt pr. almindelig post.
Dette følger af den nye landsretsdom: …..U har heller ikke godtgjort, at påkravsskrivelsen er fremsendt med almindeligt brev til L.
Med den nye landsretsdom skal udlejer åbenbart kunne ”godtgøre”, at påkravsbrevet OGSÅ er sendt som almindeligt brev. Hvorledes udlejer kan ”godtgøre” dette er en smule vanskeligt, idet PostNord (undertegnede har tjekket i 2 forskellige ”posthuse”) bekræfter, at de ikke længere har mulighed for at bekræfte, at et almindeligt brev er indleveret til postforsendelse. Derfor må følgende kunne anbefales – i relation til at kunne ”godtgøre”, at udlejer OGSÅ har sendt påkravsbrevet som alm. post:
• I påkravsbrevet noteres, at brevet er sendt både som Quick/anbefalet og som almindeligt brev
Meddelelse om at posten har forsøgt at aflevere et brev til en modtager
Det er desuden hverdagen efter indlevering, at afsender skal tjekke Track & Trace”
Som det kan ses af ovennævnte, har afsender altså mulighed for selv at bestemme, om modtageren af påkravsskrivelsen (sendt som rekommanderet post (og efter forfatterens opfattelse – sendt quick/rekommanderet)) skal adviseres via en meddelelse på mail – eller ved den kendte ”seddel” i postkassen.
Hvorvidt udlejeren vælger ”seddel i postkasse” eller ”elektronisk information” er op til den enkelte. Personligt - igen forfatterens mening – ville jeg vælge ”seddel i postkassen” – af to årsager:
1) Den omtalte sag viser, at der kan gå ”kludder” i information frem til lejeren, når PostNord skal sende beskeden elektronisk
2) Seddel i postkassen bevirker, at straks denne er ”droppet” i postkassen – anses brevet for at være kommet frem. Proceduren er, så snart sedlen er ”droppet” i postkassen – at
• Udlejer sender en mail til lejer – og vedhæfter påkravsbrevet (dette udelukker IKKE brevet sendt både som Quick/anbefalet og som almindeligt brev)
• Udlejer fotograferer påkravsbrev og konvolut –med brev stikkende ud (almindeligt brev = kr. 12) – og
• Udlejer konstaterer den første hverdag i måneden, om huslejen ikke er modtaget på kontoen
• 3 hverdage EFTER den første hverdag – må der sendes påkravsbrev afsted (se skema nederst)
• Påkravsbrevet (formular: E1) sendes til lejer som:
1. Quick/anbefalet = kr. 128 Porto købes online. Label med stregkoder oprettes og udskrives og klistres på en kuvert (Råd: Undlad at skrive modtagers tlf. nr. og mailadresse)
2. Almindelig post = kr. 12 (husk at fotografere som ovenfor)
3. Pr. mail + vedhæftet kopi af påkravsbrevet
• På PostNord´s hjemmeside skal du dagen efter afsendelse (pas på helligdage) skrive forsendelsesnummeret ind – og konstatere, om brevet er afleveret til lejeren – eller om denne ikke var hjemme – MEN FORSØGT AFLEVERET
• Hvis lejeren var hjemme – og brevet blev afleveret – kan du næste dag begynde at tælle 14 dage frem (det er den tid lejer har til at betale i)
• Hvis lejeren ikke var hjemme – og denne seddel blev lagt i postkassen hos lejer (hvis altså du har husket IKKE at skrive lejers tlf. nr./mailadresse) – kan du begynde at tælle 14 dage frem (det er den tid lejer har til at betale i)
• Betaler lejeren ikke sin skyld, når de 14 dage ER gået – kan/må udlejer sende ophævelses brevet (Formular: E3 til lejer (se skema for tidligste datoer ovenfor)
Danske Udlejere følger naturligvis udviklingen indenfor restanceproceduren. Det, at påkravsbrevet skal være i skriftlig form, kan i disse digitale tider forekomme helt unaturligt. Ikke alene er postvæsenets service indskrænket og langsommeliggjort, den manuelle befordring giver mange muligheder for fejl og menneskelige fortolkninger af, hvorledes ”tingene gøres”. Alt dette kunne undgås ved f.eks. at lovliggøre brug at digital kommunikation.
hvis der skal udføres ændringsarbejder på ejendommen? SKRIBENT
år man ejer en ejendom, vil der i mange tilfælde være behov for på et tidspunkt i ejertiden at udføre arbejder på ejendommen, hvilke arbejder eksempelvis skal udføres på ejendommens grund eller på/inde i bygningen/bygningerne på ejendommen.
Sådanne arbejder kan bl.a. være vedligeholdelse, hvor der endda kan være en pligt for udlejer til at udføre arbejderne, eller en forbedring af ejendommen.
Som ejer af en ejendom kan man forledes til at tro, at der gælder en fri adgang til at udføre arbejder på sin ejendom, såfremt de påtænkte arbejder er lovlige i relation til den gældende byggelovgivning. Men er ejendommen en udlejningsejendom, uanset om udlejningen sker til beboelse eller erhverv, er der nogle væsentlige regler i lejelovgivningen, som ejeren – og altså udlejer – skal iagttage. Derudover kan der også i kontraktmaterialet være aftalt noget særligt med lejer. Formålet med nærværende artikel er at give et indblik i de regler, der gælder for udlejers arbejder på ejendommen, herunder hvad der skal forstås ved udlejers ændringsret.
FÆLLES FOR BOLIG- OG
ERHVERVSLEJEMÅL
Fælles for bolig- og erhvervslejemål gælder, at udlejer har en ændringsret, som medfører, at udlejer i stort omfang kan ændre på sin ejendom, herunder foretage ændringer i det lejede.
Udlejers ændringsret er dog begrænset af, at ændringerne ikke væsentligt og varigt må ændre det lejedes identitet. Hvad dette indebærer, beror altid på en konkret vurdering, men udlejer er eksempelvis sjældent berettiget til væsentligt at udvide eller indskrænke lejemålets areal eller ændre lejemålets rums anvendelighed, fx indrette badeværelse i boliglejemålets soveværelse.
Selvom en ændring af lejemålet er væsentlig, kan den godt være tilladt, hvis ændringen ikke er varig, ligesom en varig ændring kan være tilladt, hvis ændringen ikke er væsentlig.
De fleste arbejder skal varsles overfor lejer, før de kan udføres, men der er ikke herved givet lejer en adgang til at gøre indsigelse mod arbejdernes udførelse.
Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Det kan eksempelvis være reparationer af en pludselig opstået rørskade i lejemålet eller af skader på ejendommens klimaskærm, der kan medføre yderligere skade på ejendommen.
Skal der udføres en ikke-uopsættelig reparation i et lejemål, må udlejer derfor varsle med det i lovgivningen gældende varsel for arbejdet. Viser det sig så efter noget tid, at reparationen ændrer karakter til at være uopsættelig, kan udlejer uden varsel foretage reparationen.
Udlejers arbejder skal altid udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer, og udlejer skal straks foretage efterreparationer. Det medfører – særligt ved erhvervslejemål – at udlejer i nogle tilfælde skal imødekomme lejers særlige ønsker og forslag til, hvordan arbejderne tilrettelægges.
Den i udgangspunktet frie adgang til at udføre ændringer er hensigtsmæssig for udlejer, og den sikrer, at udlejer kan administrere sin ejendom optimalt.
Nogle arbejder kan anses for forbedringer af ejendommen og/eller det lejede, hvilket kan berettige udlejer til at varsle en lejeforhøjelse. Udlejer bør før arbejdernes udførelse
overveje, om arbejderne berettiger til en lejeforhøjelse, så der kan sendes en varslingsskrivelse til lejer/lejerne i rette tid, hvorved udlejer får mulighed for at opkræve lejeforhøjelsen allerede ved arbejdernes færdiggørelse.
For nogle forbedringsarbejder i boliglejemål skal særlige regler desuden iagttages, før udlejer kan opkræve (den fulde) forbedringsforhøjelse af lejer, bl.a. regler om varsling før arbejderne iværksættes, varsling og inddragelse af en beboerrepræsentation, inddragelse af huslejenævnet og tilbud om anden passende bolig.
De nærmere regler, herunder krav til varsling mv., i relation til forbedringsarbejder gennemgås dog ikke nærmere i det følgende.
Det er vigtigt, at udlejer iagttager lejelovens og erhvervslejelovens regler om arbejdernes udførelse, herunder varslingsreglerne, særligt hvis arbejderne skal udføres i lejers lejemål, idet udlejer ellers risikerer ikke at få adgang til lejemålet. Det kan bl.a. medføre, at udlejers arbejder og projekter må udsættes, hvilket kan være forbundet med store økonomiske tab for udlejer.
Derudover kan udlejer pådrage sig et erstatningsansvar, hvis reglerne, herunder varslingsreglerne, ikke iagttages, ligesom udlejer risikerer, at lejer ophæver lejemålet, hvis generne er væsentlige, eller udlejer har handlet svigagtigt.
Udlejers arbejder kan desuden, og det uanset om arbejderne udføres i lejemålet eller udenfor lejemålet, medføre, at lejer er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen, fordi brugsværdien af det lejede anses for forringet. Det gælder uanset, om der er noget at bebrejde udlejer i relation til arbejdernes udførelse.
Udfører udlejer vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, vil generne dog skulle have et særligt og større omfang, før de kan give anledning til et forholdsmæssigt afslag.
Hvis lejer ikke giver adgang til lejemålet, hvor udlejer eller udlejers stedfortræder, eksempelvis håndværkere og rådgivere m.fl., har ret til at få adgang til lejemålet – hvilket bl.a. forudsætter, at udlejer har iagttaget varslingsreglerne for arbejdernes udførelse og adgang til lejemålet – kan udlejer ophæve lejemålet. Hjemlen hertil fremgår af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3, og erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 3.
I det følgende gennemgås reglerne for ændringer i henholdsvis boliglejemål og erhvervslejemål, idet det dog bemærkes, at det nedenfor anførte ikke skal anses for en udtømmende redegørelse for de gældende regler herom.
BOLIGLEJEMÅL
Lejelovens kapitel 11 og 14, hvor de fleste bestemmelser er ufravigelige til skade for lejer, er særlig relevante i relation til udlejers arbejder på ejendommen.
Det fremgår af lejelovens § 103, stk. 1, at udlejer med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejer.
Der må her tages hensyn til, i hvilket omfang og hvor længe arbejderne påvirker lejers brugsret. Det kan eksempelvis være mindre reparationer i lejemålet, der hurtigt kan udføres.
Af lejelovens § 103, stk. 2, fremgår, at udlejer ved andre arbejder (end de i stk. 1 anførte) skal varsle arbejdernes iværksættelse med 3 måneder.
Fortsættes s. 28
Skal lejer undvære væsentlige installationer eller funktioner i det lejede, eksempelvis køkken eller badeværelse, eller skal lejer tåle en periode om vinteren uden varme, taler det for, at arbejderne er til væsentlig ulempe for lejer, og arbejderne skal således varsles med 3 måneder.
Er lejemålet uopsigeligt for udlejer, vil udgangspunktet være, at udlejer ikke er berettiget til at foretage ændringer i lejemålet, men udlejer kan naturligvis udføre vedligeholdelsesarbejder.
Skal udlejer alene udføre arbejder på ejendommen og ikke i det lejede, er der i udgangspunktet ikke krav om, at arbejderne skal varsles overfor lejer. Det kan eksempelvis være udførelse af arbejder på ejendommens facader, også selvom der her skal opsættes stillads.
Det antages nok, at der her gælder en tilsvarende regel som i erhvervslejelovens § 27, stk. 3, hvorfor det anbefales, at udlejer går frem efter denne bestemmelse. Der henvises til det anførte nedenfor om denne bestemmelse, og udlejer vil derfor også oftest i praksis sørge for at varsle arbejdernes iværksættelse, også selvom arbejderne skal udføres udenfor det lejede.
Erhvervslejelovens kapitel 5 indeholder de relevante bestemmelser i relation til udlejers arbejder på ejendommen. Kapitlet er med undtagelse af erhvervslejelovens § 27, stk. 2 og 3 og § 28 fravigeligt, hvorfor udlejer og lejer kan have aftalt særlige bestemmelser, som regulerer udlejers ændringsret.
Det fremgår af erhvervslejelovens § 26, stk. 1, at udlejers ændringsret ikke berøres af en eventuel aftalt uopsigelighed.
Derudover fremgår det af erhvervslejelovens § 27, stk. 2, at udlejer med 8 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, ligesom udlejer med samme varsel kan iværksætte arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse, jf. erhvervslejelovens § 27, stk. 3.
Det er væsentligt at bemærke, at der i erhvervslejeforhold ikke skal varsles med forskelligt varsel, uanset at arbejdet er til væsentlig ulempe for lejer. Det gør det noget nemmere for udlejer, da udlejer herved undgår den ofte vanskelige vurdering af arbejdets karakter og omfang.
Ved beregningen af varslet på 8 uger skal udlejer se bort fra juli måned.
Særligt ved erhvervslejemål er der megen praksis vedrørende udlejers arbejder på ejendommen, hvilket hovedsageligt skyldes, at lejer ofte er af den opfattelse, at udlejers arbejder har påvirket driften af lejers virksomhed.
Eksempelvis kan det have betydning for kundestrømmen og lejers omsætning, at der i en periode er støjgener fra arbejderne, og at der er opsat stillads foran lejemålet, hvorved adgangsforholdene besværliggøres, og lejers skilte mv. ikke er synlige, ligesom lejer kan have svært ved at tilrettelægge driften af sin virksomhed, hvis udlejer ikke varsler arbejderne med behørigt varsel.
Det er ofte svært for lejer at dokumentere, at et tab, herun-
der et omsætningstab, skyldes udlejers arbejder og adfærd, herunder at udlejer har varslet med for kort varsel, hvorfor lejer derfor ikke får medhold i et påstået erstatningskrav. Lejer kan dog alligevel i mange tilfælde være berettiget til et (eventuelt betydeligt) forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af arbejderne og de gener, som lejer har været udsat for.
Der er umiddelbart ikke ved boliglejemål formkrav til udlejers varsling, hvor det omvendt følger af erhvervslejelovens § 27, stk. 2, at udlejers varsling skal være skriftlig. Det anbefales dog, at udlejer også i relation til boliglejemål udarbejder en skriftlig varsling.
Derudover bør varslingen selvfølgelig anføre et tidspunkt eller en tidshorisont for arbejdernes udførelse, ligesom der bør være en beskrivelse af de arbejder, som udlejer ønsker at gennemføre. Det anbefales desuden, at udlejer, hvor adgang til lejemålet er nødvendig, oplyser om konsekvenserne af, at lejer ikke giver adgang til lejemålet.
Konstaterer udlejer efter, at varslingen er fremsendt, at der er ændringer i projektet/arbejderne, som medfører andre eller forøgede gener for lejer, må udlejer afgive nyt varsel.
Det kan ske, at udlejer ikke i varslingsskrivelsen har mulighed for præcis at oplyse, hvornår arbejderne bliver udført, og hvornår håndværkere eller andre skal have adgang til lejemålet. I sådanne tilfælde må udlejer anslå tidspunktet/ tidshorisonten bedst muligt i varslingsskrivelsen og efterfølgende oplyse lejer om det præcise tidspunkt, når tidspunktet for arbejdernes udførelse nærmer sig.
Kravet til præcision af tidspunktet for arbejdernes udførelse må desuden afhænge af arbejdernes art og omfang og af, om der kræves adgang til lejemålet.
Det anbefales, at udlejer fremsender varslingen på en sådan måde, at udlejer kan dokumentere, at varslingen er kommet frem til lejer, eksempelvis ved fremsendelse med afleveringsattest.
Det er vigtigt, at udlejer orienterer sig i kontraktmaterialet og i henholdsvis lejeloven eller erhvervslejeloven, før der udføres arbejder på ejendommen, da det kan få store konsekvenser, herunder økonomiske konsekvenser for udlejer, hvis reglerne og det med lejer aftalte ikke overholdes.
Det anbefales desuden, at udlejer altid overvejer, om arbejdet kan berettige til en forbedringsforhøjelse, hvor reglerne herom i så fald også skal iagttages, ligesom udlejer skal undersøge, om det er nødvendigt at varsle lejer forud for arbejdernes iværksættelse samt varsle lejer om adgang til lejemålet, hvilket i så fald skal ske med behørigt varsel.
Er der både bolig- og erhvervslejemål i ejendommen, skal udlejer huske, at varslets længde ikke er ens i forhold til boliglejere og erhvervslejere.
Er udlejer i tvivl om varslets længde anbefales det, at udlejer varsler med det længste varsel for at være på den sikre side.
et samlede miljømæssige aftryk af produktion osv. for elbilerne er der vel ikke mange der kender, men det er jo en anden sag, som politikerne tilsyneladende ikke beskæftiger sig med, når det nu er politisk korrekt at vælge elbiler.
Der sælges en del elbiler og der findes flere end udbuddet af ladestandere kan servicere.
På spørgsmål herom fra FDM har ministeren nævnt, at der er afsat en del penge til at løse blandt andet denne opgave. Det skinner igennem at man godt ved at det afsatte beløb ikke løser opgaven, og det udtales da også konkret, at man regner med at hovedparten af opladning vil ske ”hjemme”.
Almindeligvis har vores lejere selvstændige målere til deres elforbrug i lejeboligerne.
Disse installationer kan typisk trække strømmen til et almindeligt forbrug, men da opladning af en elbil kræver ca. 22 ampere eller mere til den ladning, som i øjeblikket er beregnet som hjemmeladning fra forhandlerne, skal der etableres en helt ny installation til ladeboksen. En opgave som bliver vanskelig at løse for den enkelte. Og en installation som griber ind i hele ejendommens elforsyning.
Problemet viser sig, når vores lejere får elbiler og derfor rejser ønske om etablering af ladestandere til deres brug hver især. Lejeren skal ikke blot have etableret installationen med de nødvendige ledninger, men også have et sted at opsætte boksen på en placering, som er passende i forhold til at bilen kan stå og lade ved boksen. Det vil ofte være en svær opgave at løse, men lad os gå ud fra,
at der er tale om en ejendom hvor opgaven KAN løses –hvordan skal det så ske?
Man kan forestille sig, at udlejeren etablerer nogle elinstallationer, som lejerne kan bruge til opsætning af deres ladebokse alt efter hvilket abonnement de har for opladning. Der skal så betales for el efter måler til leverandøren og dette skal kunne ske uden at udlejeren hæfter for eventuel manglende betaling.
Ved fraflytning eller ophør med ladebehov nedtages boksen og installationen blændes af til eventuel senere brug.
Hvis opgaven kan løses på den måde, skal man drøfte udlejerens forrentning af udgiften til etablering af lademulighed.
Forrentning kan ske på flere måder, men for at det er den nydende som betaler, kunne man overveje udtrykkeligt at tillade at udlejeren modtager betaling for adgang til lade muligheden på samme måde som for en garage, således at udlejerens investering ikke er forgæves. På denne måde sikres det at kommende lejere, som ikke ønsker lademulighed, ikke kommer til at betale for den.
MEN:
Om det samlede elnet kan være med på denne udvikling er nok tvivlsomt. Der findes ladeselskaber, som har etableret stationer som endnu ikke har kunne forsynes fra elnettet. Og hvis der også skal strøm til lastbilerne rundt omkring hvem skal så have først?
Men den side af sagen kan el-leverandørerne jo kommentere på.
Du har sikkert hørt om forkortelsen?
ESG står for Environmental (miljømæssige), Social (sociale forhold) og Governance (god selskabsledelse)
Og – ja – du kommer til at stifte bekendtskab med en del nye og engelske udtryk i denne og følgende artikler om emnet bragt i Magasinet Danske Udlejere.
I bund og grund drejer det sig om ansvarlighed –overfor klima og sociale forhold
ESG ANVENDES SOM EN MÅLESTOK FOR, HVOR ANSVARLIGT ET SELSKAB ER INDEN FOR DE TRE OMRÅDER: MILJØ, SOCIALE FORHOLD OG GOD SELSKABSLEDELSE
Bygninger er en af de største klimasyndere. Bygninger udleder helt konkret cirka en tredjedel af verdens samlede CO2-udledning. Når der tales om udledning af CO2 kigger man på hele processen fra fremstilling af byggematerialer, transport, selve byggeriet og den efterfølgende drift. Derfor er der allerede nu stor opmærksomhed på de danske bygninger – og dermed på hele den samlede danske ejendomsbranche. Når man ved, at en tredjedel af den samlede udledning af CO2 kommer fra ejendomme, kan det ikke komme bag på nogen, at EU dikterer store krav til en klimaneutral bygningsmasse allerede i 2050. Når EU stiller krav, vil markedet helt naturligt søge mod ejendomme/ investeringer, der opfylder kravene – og dermed tales der også ind i økonomi og ændrede krav til fremtidige investeringer.
Der er gennem den seneste årrække iværksat mange nye grønne initiativer inden for ejendomsmarkedet. I første omgang gik nogen efter den gode brandingværdi, men nu påvirkes også værdien af ejendommene af markedets øgede forventninger til ESG-tiltag.
MILJØCERTIFICERINGER – LEED, BREEAM, DGNB OG SVANEMÆRKET
Som nævnt i indledningen, kommer vi i fremtiden (og allerede nu) til at forholde os til forskellige certificeringsmåder. På markedet findes der flere større anerkendte certificeringssystemer.
• Leed – ”Leadership in Energy and Envioronmental Design” (oversat til dansk: Lederskab inden for energi- og miljødesign) – som er et certificeringsprogram for grønne bygninger, der bruges over hele verden. Leed er amerikansk
• Breeam – “Building Research Establishment Environmental Assessment Method” (oversat til dansk: Forskning indenfor byggeri og en vurdering af hvorledes dette påvirker miljøet). Breeam er engelsk.
• DGNB – ”Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen” (oversat til dansk: Det tyske selskab for bæredygtigt byggeri)
• Svanemærket – Svanemærket er det officielle nordiske miljømærke
DER KOMMER FLERE KRAV:
SOCIALE TILTAG ER KOMMET PÅ
Grøn omstilling og bæredygtighed kan ikke længere stå alene. Man bør derfor ikke alene tænke på ESG, som eneste miljøforanstaltninger.
I dag inddrages også socialt ansvar som et princip, der bør indarbejdes i den fremadrettede strategi og drift. Udviklingen af en ejendom påvirker ikke alene ejendommen selv, men også naboområdet og det lokale fællesskab.
Udviklingen af boligejendomme kan tilgodese sociale tiltag ved for eksempel fokus på studieboliger og tilhørende faciliteter såsom læsesale og træningsmuligheder, ligesom ønsket om bofællesskaber i stigende grad efterspørges hos ældre borgere.
Man kan spørge, om førnævnte tiltag (for eksempel: Læsesal eller træningsmuligheder) er en nødvendighed for et kommende boligområdes fremtidige ”succes”?
Det kan ingen vel reelt vide, men omvendt skader det helt sikkert ikke, hvis et boligområde opfylder en række ”sunde” samfundsmæssige behov. Vi ser også – for eksempel indenfor kommunale udbud af arbejdsopgaver, at der stilles sociale krav omhandlende leverandørens ansattes arbejdsvilkår herunder antal elever/lærlinge og ligeløn.
INDVIRKNING PÅ EJENDOMS-OG
UDLEJNINGSVÆRDIEN?
En grøn ejendom vil ikke nødvendigvis generere et højere afkast, men det forventes, at tiltag for at nedbringe CO2-udledning er nødvendige for at fastholde ejendommens værdi. Dog har undersøgelser vist, at en ”green premium” (endnu et ”mærke” der viser, at du opfylder dine bæredygtighedsforpligtigelser) kan give en huslejepræmie på 6% og en salgspræmie på 7,6%.
I takt med stigende udvikling inden for ESG bør investorer være opmærksomme på, at der nu også er en latent risiko for en ”brown discount” – hvor manglende bæredygtige tiltag har en negativ indvirkning på ejendoms- og udlejningsværdien.
Der er helt sikkert en stigende interesse for ESG blandt ejendomsejerne og udlejerne – og dermed naturligvis også fra organisationernes side.
I den kontekst, kan det være svært at forstå, at der ikke er mere politisk opmærksomhed, når f.eks. Danske Udlejere omtaler det uforståelige i, at lejeloven direkte forbyder en ejer/udlejer at kræve overgang fra
VANDFORBRUGET KAN REDUCERES
MED CA. 25%, HVIS DER OPSÆTTES MÅLERE FOR KOLDT VAND I DE ENKELTE LEJEMÅL. MEN DET ER DER
IKKE POLITISK VILJE TIL.
vandforbrug inkluderet i huslejen til vandforbrug betalt af lejer efter målt forbrug (via en tilsvarende nedsættelse af huslejen). En ”øvelse” som beviseligt reducerer forbruget af vand med ca. 25%.
Udlejer kan ikke kræve denne overgang, men et flertal af lejerne kan, og det ses yderst sjældent! Årsagen er måske, at der ydes boligstøtte til huslejen, men ikke til forbrug. Derfor er det særdeles vanskeligt at overbevise lejerne/politikerne om det formålstjenlige i at betale forbrug efter målere. Dette paradoks har Danske Udlejere igen og igen påpeget overfor politikerne.
På samme måde kan man undre sig over, at der ikke ses solcelleanlæg monteret på udlejningsejendommenes tag. Her er årsagen, at udlejeren ikke må sælge strøm til lejerne – dvs. udlejeren må ikke agere strømproducent.
Udfordringer skal naturligvis ikke forhindre udviklingen indenfor ejendomsbranchen. I de kommende udgaver af Magasinet Danske Udlejere vil vi beskæftige os med ESG.
Samtidig skal der lyde en opfordring til vores mange medlemmer: ”Arbejder du pt. med bæredygtighed og sociale tiltag i forbindelse med dine udlejningsejendomme, og vil du dele dine erfaringer med ligesindede kollegaer – så kontakt undertegnede”.
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
www.le34.dk
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers WWW.CLEMENSLAW.DK Søren Westmark
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen
INDLEDNING:
Vestre Landsret har den 28/2 2023 truffet afgørelse i en sag, som drejede sig om lejens størrelse i en småhusejendom i Kolding (et rækkehus), hvor lejeren havde klaget til huslejenævnet, der i 2018 traf afgørelse om nedsættelse af lejen fra kr. 80.400,00 årligt til kr. 57.000,00, svarende til en aftalte leje på kr. 1.018,00 pr. m2, nedsat til en aftalt leje på kr. 721,00 pr. m2, under forudsætning af at bruttoetagearealet var på 79 m2, hvilket imidlertid ikke var korrekt, jf. nedenfor, men på 107 m2.
Udlejeren indbragte sagen for boligretten i Kolding, hvor boligretten efter en formalitetsprocedure afsagde kendelse om, at der ikke var grundlag for at ophæve huslejenævnets afgørelse og hjemvise denne til fornyet behandling i huslejenævnet, og efterfølgende ved en dom af 5/10 2021 frifandt udlejeren, således at lejen ikke kunne nedsættes og tilkendte udlejeren kr. 40.000,00 i sagsomkostninger.
Boligrettens dom blev af lejeren anket til Vestre Landsret, som afsagde dom i sagen den 28/2 2023 og stadfæstede boligrettens dom om frifindelse af udlejeren og lejerens efterbetaling af for lidt betalt leje, samt tilkendte udlejeren kr. 35.000,00 i sagsomkostninger.
Lejeren skal herefter inden 14 dage efter landsrettens dom betale kr. 211.793,00 til udlejeren, og da beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, vil manglende betaling inden fristens udløb medføre, at lejemålet kan ophæves som følge af betalingsmisligholdelse.
Hvorfor kan det gå så galt? – dette vil blive besvaret ved nedennævnte gennemgang af sagen, som er principiel for særligt udlejerne af småhusejendomme i Kolding, hvor såvel boligretten som landsretten fastslår, at huslejenævnets hidtidige praksis gennem de seneste 10 – 12 år ikke er lovlig.
Lejemålet i sagen var et rækkehus med kælder, stue og 1. sal, med en lille forhave og en større baghave. Lejemålet var indgået den 1/11 2015 og lejeren klagede i 2018 til huslejenævnet over lejens størrelse.
Huslejenævnet bad udlejeren om at indsende oplysninger om driftsudgifter, herunder udgiften til forsikringspræmie og oplysning om eventuelle forbedringer, hvorefter huslejenævnet udarbejdede et skyggebudget på grundlag af driftsudgifterne i 2015, hvilket er forkert, da lejen skal fastsættes på grundlag af driftsudgifterne i 2018. Nævnet medtog skønnede udgifter for forbedringer af køkken, bad og termovinduer, men medtog ikke udgifter til
udlejers forbedringer ved opførelse af et nyt lukket vindfang på 1 m2, nye trægulve overalt i stueetagen, hvor der tidligere var betongulve, nye elinstallationer og nye hårde hvidevarer, samt installation af vaskeri i kælderen, hvor der også blev etableret et moderne badeværelse.
I forbindelse med udlejers indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten blev der indhentet en landinspektøropmåling af lejemålet efter Arealbekendtgørelse nr. 311 fra 1983, som efter dagældende lejelovs § 115 a indeholder de opmålingsregler, som skal anvendes af private udlejningsejendomme, hvorved kælderarealet indgår i beregningen, således at det korrekte og lovlige bruttoetageareal herefter udgjorde 107 m2 og ikke de 79 m2, som stod i lejekontrakten (der stod 70 m2 i BBR, som kun er stueetage og 1. sal).
Konsekvensen af at anvende det korrekte bruttoetageareal var herefter, at den aftalte leje på kr. 80.400,00 herefter kun udgjorde kr. 751,00 pr. m2, og da huslejenævnet ved afgørelsen havde godkendt en leje på kr. 721,00 pr. m2, var der ikke nogen hjemmel til at nedsætte lejen, fordi der ifølge retspraksis skal tages højde for væsentlighedskriteriet på 10 – 15%, når der er tale om lejefastsættelse i en småhusejendom.
Når der til huslejenævnets skønsmæssige afgørelse af det forkerte skyggebudget skal lægges de yderligere forbedringer, som opførelse af nyt vindfang og trægulve i hele lejemålet, nye elinstallationer og det nye badeværelse og vaskeri i kælderen, var det jo åbenlyst at huslejenævnets afgørelse var forkert og truffet på et ukorrekt grundlag.
Det var derfor oplagt som en principal påstand at påstå huslejenævnets afgørelse ophævet og hjemvist til fornyet behandling i huslejenævnet alene på grundlag af lejemålets størrelse.
HUSLEJENÆVNETS PRAKSIS:
Huslejenævnet i Kolding har de seneste 10 – 12 år truffet afgørelser om lejens størrelse i småhusejendomme på grundlag af undtagelsen i dagældende BRL § 29 c, 4. punktum (nu lejelovens § 32, 4. punktum) om anvendelse af skyggebudget, idet huslejenævnet var af den opfattelse, at der ikke fandtes tilstrækkeligt med relevante sammenligningslejemål i Kolding.
Nævnets begrundelse i sagen og i tidligere sager var,
”Efter nævnets kendskab til udlejningsejendommene i hele kommunen, såvel efter at have gennemgået en stor del af disse, er der ingen af de eventuelt sammenlignelige ejendomme, der er reguleret efter BRL § 7.
Fortsættes s. 36
I henhold til BRL § 29 c, 4. punktum, kan huslejenævnet, såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter, forbedringer m.v., jfr. BRL § 40, og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. I det omfang det ikke har været muligt at fremskaffe dokumentation for udgifter, er disse fastsat skønsmæssigt på baggrund af oplysninger og det konstaterede under besigtigelsen.
Afkast er beregnet som 7% af 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973.
På baggrund af det konstaterede på besigtigelsen og udlejers oplysninger, har nævnet vurderet omfanget af forbedringer samt andelen af sparet vedligeholdelse og skønsmæssigt fastsat forbedringstillægget.
Nævnet har lagt til grund, at der siden 1973 blandt andet er sket forbedringer af køkken, bad samt vinduer.”
Da huslejenævnets begrundelse starter med ordene ”efter nævnets kendskab” går det galt allerede fra starten, idet trykt landsretspraksis har fastslået, at nævnets manglende kendskab til sammenligningslejemål ikke er dokumentation for, at der ikke findes sammenligningslejemål. Det er som bekendt den, der kræver den aftalte leje ændret, der har bevisbyrden for at der ikke findes relevante sammenligningslejemål i kommunen.
For det andet går det også galt for nævnet for oplysningen om ”at have gennemgået en stor del af disse” (sammenligningslejemål), hvilket er en henvisning til en tidligere boligretssag, som jeg havde i 2012, hvor der var fremlagt en oversigt fra Grundejernes Investeringsfond med adresser på ca. 80 store udlejningsejendomme i Kolding, der indeholdt mindst 7 boliglejemål, det vil sige med mindst 560 lejligheder, der kunne være udlejet efter reglerne om omkostningsbestemt leje. I forbindelse med denne sag foretog huslejenævnet en udokumenteret hjemmelavet undersøgelse af disse 80 ejendomme, hvor de prøvede at ringe eller skrive til udlejerne, eller administratorerne om at få oplysninger om, hvorvidt lejen i disse lejemål var omkostningsbestemte. De fik kun svar fra nogle af udlejerne og administratorerne men langt fra alle og udarbejdede herefter et notat, der dels oplyste adressen på ejendomme, hvor de havde fået bekræftet, at der ikke var omkostningsbestemt leje og dels nogle adresser på ejendomme, der var blevet byfornyet, og derfor ikke kunne anvendes som sammenligningslejemål.
Under sagens behandling i boligretten var huslejenævnets formand blevet indkaldt af lejerens advokat som vidne, hvorunder han, på retsformandens forespørgsel om hvorvidt undersøgelsen i 2012 efterfølgende var blevet ajourført, kunne oplyse, at det var den ikke. Undersøgelsen i form af huslejenævnets notat indeholdt ikke nogen dokumentation for noget som helst og det betød blandt andet, at de ejendomme, som på et tidspunkt var byfornyet, men hvor byfornyelseslånene var indfriet og deklaration om byfornyelse aflyst, ikke længere indgik som sammenligningslejemål, hvorfor notatet var forældet.
Der var heller ingen forklaring på, hvorfor huslejenævnet havde anvendt det i lejekontrakten aftalte areal på 79 m2 og ikke de 70 m2, der stod i BBR-Meddelelsen, og dermed at kælderarealet heller ikke var indregnet, så det var nærmest halvpinligt.
Nævnets formand havde tilsyneladende heller ikke noget kendskab til, at boligretten i Kolding mindst 5 gange efter 2012 havde tilsidesat huslejenævnets skøn i 5 domme i de sager de selv havde haft op til 2016 og der er muligvis også andre domme med samme resultat.
ER HUSLEJENÆVNETS PRAKSIS LOVLIG?
Det fremgår klart af formuleringen af huslejenævnets afgørelse, at når nævnet af egen drift havde lavet en udokumenteret hjemmelavet undersøgelse i 2012, har nævnet lavet sin egen hjemmelavede regel om ved sager i småhusejendomme og lejens størrelse aldrig at anvende lovens regel om bevisførelse med sammenligningslejemål, men altid at anvende et skyggebudget, hvilket ikke er en lovlig retsanvendelse.
Der er således formentlig ikke truffet en individuel afgørelse i sådanne sager siden 2012, men i stedet for sket anvendelse af huslejenævnets hjemmelavede egen regel.
Huslejenævnet er ikke en domstol, men et privatretligt tvistenævn, der er undergivet forvaltningslovens regler, hvorfor de afgørelser, som nævnet træffer, skal være i overensstemmelse hermed.
Forvaltningsafgørelsen bliver derfor ugyldig eller ulovlig, idet forvaltningsmyndigheder ikke uden særlige holdepunkter i lovgivningen lovligt kan sætte et bestemt skøn ”under regel” ved at opstille interne regler, der afskaffer eller kraftigt begrænser skønnet.”
Det var i realiteten det samme princip Inger Støjberg blev dømt for ved Rigsretten, da hun lavede en instruks om, at alle asylsøgende ægtepar, hvor kvinden var under en bestemt alder, skulle adskilles. Dette var ulovligt, idet asylansøgerne efter loven havde krav på en behandling, hvorunder der blev udøvet et individuelt skøn.
Derfor var det eneste rigtige at gøre i boligretten, at begære huslejenævnets afgørelse hjemvist til fornyet behandling, og hvis dette var sket, inkl. bilag fra landinspektørens opmåling af det korrekte bruttoetageareal og inkl. korrektion af huslejenævnets skyggebudget med tal fra 2015, tilføjet udgifterne i 2018, og de yderligere forbedringer udført af udlejer, ville det helt klart føre til, at huslejenævnet måtte træffe en ny afgørelse med en godkendelse af lejen, hvad enten denne blev truffet efter et skyggebudget eller efter lejens størrelse på baggrund af det korrekte areal.
Dermed ville lejenedsættelsen bortfalde og lejeren kunne slippe med efterbetaling af den nedsatte leje for nogle yderligere få måneder, i stedet for nu at skulle tilbagebetale for godt 4 års nedsat leje.
I praksis anvender mange udlejere, huslejenævn og boligretter, det areal der står i BBR-Meddelelsen som bruttoetageareal i boligretssager. Dette skyldes typisk at ikke alle udlejere har udført en opmåling og beregning af bruttoetagearealet af en landinspektør efter bekendtgørelse nr. 311 af 26.06.1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler (arealbekendtgørelsen).
Dette er en fejl, idet BBR-Meddelelsens regler om opmåling af bruttoetagearealet er anderledes, end reglerne i arealbekendtgørelse 311/1983, idet disse fremgår af bygningsreglementet og har til formål at opgøre ejendommens bebyggelsesprocent på grundarealet. Bygningsreglementets regler er anderledes, dels for beregning og fordeling af fællesarealer og dels særligt arealer, der er beliggende i en kælder, hvortil der er direkte adgang fra stueetagen med en indvendig trappe. Det fremgår af den tidligere lejelovs § 115 a og den nugældende lejelovs § 206, at ”Indenrigs- og Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.”
Det betyder på almindeligt dansk, at det eneste og lovlige og korrekte bruttoetageareal er det areal, man kommer frem til ved at anvende reglerne i arealbekendtgørelsen, og at den bekendtgørelse, der er udstedt i medfør af lejeloven, er præceptiv og derfor ikke kan fraviges ved aftale, hvorfor en udlejer, der dokumenterer bruttoetagearealet ved en landinspektøropmåling efter arealbekendtgørelsen overfor huslejenævnet og boligretten, altid vil få lagt det korrekte areal til grund.
Bruttoetagearealet efter Arealbekendtgørelsen vil altid være større end bruttoetagearealet efter bygningsreglementet, når der til lejemålet hører en kælder, hvortil der er adgang af en indvendig trappe.
Arealbekendtgørelsens § 1, litra e, indeholder følgende regel:
Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.
Så det kan være dyrt at spare udgiften til en landinspektøropmåling.
BOLIGRETTENS DOM:
Som oplyst ovenfor, traf boligretten ved kendelse afgørelse om at huslejenævnets afgørelse ikke var behæftet med så alvorlige fejl og mangler, at der var grundlag for at ophæve afgørelsen og hjemvise denne til fornyet behandling i nævnet.
Herefter fortsatte sagens behandling ved boligretten, hvor der dels var fremlagt opgørelsen fra Grundejernes Investeringsfond fra 2012 og en ny fra 2019 med adresser på mere end 80 bindingspligtige ejendomme, og efter gennemgang af antallet af lejlighederne på disse, var der 1104 lejemål, som muligvis havde omkostningsbestemt
leje. Endvidere blev fremlagt oplysning fra huslejenævnet i Kolding over, hvor mange sager med omkostningsbestemt leje de havde truffet afgørelse i i perioden 2008 til 2012. Det havde de i ca. 200 lejemål og der blev ligeledes fremlagt oplysning om, i hvor mange lejemål huslejenævnet havde truffet afgørelse om omkostningsbestemt leje i i perioden 2013 til 2019.
Det havde de i 46 ejendomme med 378 lejligheder.
Så det er svært for huslejenævnet at blive ved med at oplyse, at de ikke har kendskab til sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje.
Herudover blev der fremlagt trufne afgørelser fra huslejenævnet fra 2017 om omkostningsbestemt leje i 97 lejligheder, beliggende på Knud Hansens Vej, Stejlbjerg Alle og nogle andre omkostningsbestemte lejemål fra listen, GI og huslejenævnet, der var truffet tilsvarende afgørelser i og dermed bevis for at der rent faktisk fandtes adskillige og tilstrækkeligt med sammenligningslejemål.
Om disse kunne anvendes som værende relevante sammenligningslejemål kunne herefter alene konstateres ved besigtigelse, hvilken opgave påhvilede lejeren og dennes advokat at løfte bevisbyrden med.
Der blev naturligvis også fremlagt kopi af de boligretsdomme fra 2013 – 2016, som havde fastslået, at lejeren ikke havde ført bevis for, at der ikke fandtes relevante sammenligningslejemål, hvorefter lejerne havde tabt sagerne og den aftalte leje derfor blev godkendt.
Det blev under sagen dokumenteret, at Kolding som landets 7. største kommune har et indbyggertal på 94.000, hvoraf de 61.000 indbyggere bor i Kolding by. Dette giver naturligvis en formodning for, at der eksisterer tilstrækkelige med sammenligningslejemål i Kolding.
BOLIGRETTENS DOM AF 5/10 2021:
Der var fra udlejers side fremlagt dokumentation for adresser på 104 sammenligningslejemål i form af varslinger eller huslejenævnsafgørelser og de fleste lå i niveauet kr. 800,00 – kr. 900,00 pr. m2 og fra lejers side var der ikke fremlagt nogen oplysninger om nogen sammenligningslejemål.
Da det er lejeren, der har bevisbyrden, og som skal opfyldes ved fremlæggelse og besigtigelse af relevante sammenligningslejemål, ønskede udlejeren naturligvis ikke besigtigelse af egne sammenligningslejemål, idet de i rimeligt omfang havde dokumenteret, at disse fandtes. Under hovedforhandlingen blev der derfor ikke foretaget besigtigelse af andre sammenligningslejemål end det omtvistede lejemål.
I boligrettens dom henviser boligretten til udlejerens dokumenterede sammenligningslejemål, som gengivet ovenfor, og skriver herefter yderligere:
Fortsættes s. 38
” Boligretten har ikke foretaget besigtigelse af sammenligningslejemål. Herefter,
efter vidneforklaring fra huslejenævnets formand, herunder om, at listen over bindingspligtige ejendomme fra 2012 (fra GI) ikke er ajourført, således at der kan være sket ændringer i lejens fastsættelse, og efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, kan det ikke udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Lejeren har derfor ikke løftet bevisbyrden for, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, og den aftalte leje skal derfor være gældende mellem parterne.
Boligretten tager på denne baggrund udlejerens påstand til følge som nedenfor bestemt.”
Heri tilkender boligretten udlejeren kr. 40.000,00 i sagsomkostninger og afsiger dom for at lejeren skal acceptere den aftalte årsleje på kr. 80.400,00 og efterbetale for lidt betalt leje siden huslejenævnets nedsættelse.
Det var tilsyneladende nu gået op for lejeren og dennes advokat, at for at kunne løfte bevisbyrden, var det nødvendigt, enten at fremlægge og forevise sammenligningslejemål, hvor den aftalte leje var væsentlig lavere, eller at føre et egentligt bevis for at der ikke fandtes sammenligningslejemål, eller tilstrækkelige sammenligningslejemål i Kolding by.
Derfor fremsatte lejeren i forbindelse med ankestævningen en anmodning til landsretten om, at landsretten flyttede til Kolding og foretog besigtigelse af nogle få af de sammenligningslejemål, som udlejeren havde fremlagt i sagen.
Den praksis, hvor landsrettens dommere foretog besigtigelse, ophørte for mere end 20 år siden og landsretten afviste derfor også ved kendelse, at ville foretage den ønskede besigtigelse.
Baggrunden herfor var, at Højesteret for ca. 20 år siden fastslog, at landsretterne (hvor der ikke medvirker boligdommere) ikke var forpligtet til længere at køre rundt og besigtige sammenligningslejemål.
Som følge heraf fremlagde lejer i stedet for dels en videooptagelse fra lejerens lejlighed og dels nogle fotos og videooptagelser fra nogle lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Alle i Kolding. Da det er tilladt at fremkomme med nye beviser i landsretten, blev disse fotos og videooptagelser fremlagt som nye beviser.
Herudover bestod bevisførelsen af en yderligere forklaring fra lejerens side om at der ikke var andre rækkehuse, end dem hun boede i i kvarteret eller området og at der var 8 – 9 minutters kørsel herfra til Stejlbjerg kvarteret og 6 – 7 minutters kørsel til Knud Hansens Vej.
Endvidere oplyste lejeren, at der både er en indvendig og en udvendig nedgang til kælderen og at hun ikke benytter
den udvendige nedgang. Endvidere afgav hun forklaring om en lang række småting i form af mangler, som hun mente ikke var i orden, for at dette skulle medføre en lavere lejeværdi, men da sagen ikke omhandlede nogen tvist om mangler, var disse forhold irrelevante.
Vestre Landsret stadfæstede boligrettens dom og anfører som begrundelse herfor, dels at der under sagen er fremlagt lejekontrakter og huslejenævnsafgørelser vedrørende en række lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Allé og dels at ”efter oplysningerne om lejemålet Sct. Knudsvej 26 sammenholdt med oplysningerne fra Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnet i Kolding, samt dettes formand, tiltræder landsretten, at det ikke kan udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Det, der er fremlagt for landsretten, kan ikke føre til et andet resultat. Der er derfor ikke grundlag for at ansætte lejen for lejemålet Sct. Knudsvej 26 på baggrund af et skyggebudget.
Herefter, og da appellanten ikke efter bevisførelsen har godtgjort, at lejen for Sct. Knudsvej 26 væsentligt overstiger det lejedes værdi, stadfæster landsretten boligrettens dom.”
Det der er tankevækkende og principielt ved landsrettens begrundelse er først og fremmest, at landsretten ikke nøjes med at sige, at lejeren ikke har bevist, at der ikke findes sammenligningslejemål i Kolding, tværtimod redegør landsretten for at de netop har konstateret, at der er fremlagt oplysninger om masser af sammenligningslejemål, dels ved oversigten fra Grundejernes Investeringsfond, dels de fremlagte lejekontrakter, dels de fremlagte huslejenævnsafgørelser og dels oplysningerne om yderligere lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Alle i Kolding.
Landsretten har således ikke som sædvanligt nøjes med at konstatere, at der ikke er ført bevis for, at der ikke findes sammenligningslejemål, men direkte konstateret, at der er sammenligningslejemål, hvor de er beliggende og på hvilken måde udlejeren har ført bevis for, at der er tilstrækkelig med sammenligningslejemål i Kolding til at man ikke kan anvende reglerne om skyggebudgettet.
Det er endvidere tankevækkende, at landsretten også omtaler vidneforklaringen fra huslejenævnets formand, hvilket medførte at boligretten i Kolding skosede denne for, at huslejenævnet ikke havde ajourført den såkaldte undersøgelse fra 2012, men bare ukritisk blev ved med at bruge det gamle notat.
Landsretten tilkendte udlejeren kr. 35.000,00 i sagsomkostninger.
AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER:
Udlejerne af småhuslejemål i Kolding kan være glade for, at Vestre Landsret nu har fastslået, at der de facto findes tilstrækkelige med sammenligningslejemål i Kolding
til, at huslejenævnet ikke fremover kan anvende et skyggebudget og dermed slår fast, at når lejeren kræver lejen nedsat, er det nødvendigt at der udføres et grundigt og tidskrævende arbejde for at dokumentere, at der findes sammenligningslejemål i tilstrækkeligt omfang til at der er grundlag for at nedsætte den aftalte leje.
De almindelige regler om bevisførelse har det formål at sikre rigtige afgørelser, således at den, der vil have en aftale tilsidesat eller ændret, skal føre bevis for, at der er grundlag for at ændre aftalen.
Huslejenævnet kan lære, at man ikke blot kan nøjes med at sige, at man ikke ved om der findes sammenligningslejemål, eller ikke har kendskab til sådanne, og hvis nævnet vil lave sin egen hjemmelavede og udokumenterede undersøgelse skal en sådan løbende ajourføres, så man ikke uden seriøs sagsbehandling blot anvender et ældre og uaktuelt notat, der er mere end 10 år gammelt.
Og de kære lovgivere på Christiansborg kunne godt lære, at det måske ville være fornuftigt at ændre reglerne om huslejenævnsafgørelser, således at lejeren ikke kommer i den situation, at de ”i god tro” indbetaler den nedsatte leje, mens der verserer sag ved domstolene og dermed
muligvis oparbejder en stor gæld, som er en pligtig pengeydelse. Dette vil samtidig også være en fordel for udlejeren, der ikke risikerer at skulle føre retssag i 3 –4 år og ende med at vinde sagen efter at have afholdt betydelige udgifter til advokatbistand og herefter ende i en situation, hvor lejerens gæld er så stor, at lejeren ikke kan betale, men må flytte i stedet og påfører udlejeren et stort tab.
Dette kunne meget nemt klares ved en lille ændring i reglerne om huslejenævnssager, således at lejeren først kan betale den nedsatte leje, hvis huslejenævnets afgørelse ikke indbringes for boligretten, eller landsretten, og lejeren derfor må vente til der foreligger endelig dom i sagen. Det må forventes, at huslejenævnet i Kolding ændrer praksis. Jeg har i hvert fald gjort mit hertil og har sendt huslejenævnet en kopi af landsrettens dom og opfordret nævnet til at ændre praksis, - så bliver det lidt sjovere at være udlejer i Kolding.
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Hejm Vilsgaard Advokater | Søndergade 74, 5. sal | DK-8000 Århus C | Tlf. 7930 1710 | www.hvlaw.dk
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Bank | Forsikring | Pension
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
n gang for mange, mange år siden var jeg nyansat fuldmægtig i centraladministrationen. En vigtig lektie fra den tid var, at skal man skrive et godt notat skal man fatte sig i korthed. De bedste notater var ikke meget længere end en side på trods af, at problemstillingerne nogle gange kunne være ganske komplekse. Det var i hvert fald meldinger fra ministeriets øverste ledelsen, som ofte beklagede sig over den betydelige bunke af papirer, den skulle læse.
Hver fredag eftermiddag ved 17-tiden, kom der et cykelbud og hentede de mange papirer vi fuldmægtige havde produceret igennem ugen, som ledelsen skulle læse og forholde sig til i weekenden. Man kan godt forstå, at kortfattede notater blev værdsat.
I den forbindelse er det bemærkelsesværdigt, at lovforslaget omkring det nye ejendomsskattesystem netop er vedtaget. Forslaget er ganske kompliceret og kan ikke beskrives på mindre end 1.000 sider. Jeg må indrømme, at jeg ikke har fået læst dem alle sammen, selv om det er en vigtig del af mit arbejde at følge med. Det er bare lige som om, at øjenlågene bliver lidt trætte og tunge, når man kommer til de mange detaljer. Et godt eksempel på kompleksiteten er, at der i overgangsordningen kommer til at være intet mindre end tre forskellige indefrysningsordninger af skattestigninger.
Lovgivningen træder i kraft 1. januar 2024 så inden da må jeg heller få det læst. På erhvervsejendomme kommer lovgivningen dog først til at glæde fra 1. januar 2025. Hvis ikke der kommer yderligere forsinkelser.
Grundlaget for lovgivningen er en ny ejendomsvurdering. En vurdering der har været længe undervejs og en vurdering, hvor man har måtte opgive at lave vurderinger for erhvervsejendomme. Fremadrettet bliver erhvervsejendomme beskattet efter, hvad grundværdien ville være værd, som udstykket parcelhusgrunde. En omregning der ikke lige laves på yngste fuldmægtiges skrivebord. Til trods for at jeg har fulgt ejendomsmarkedet i mange år, er jeg i tvivl om, hvordan man laver en sådan beregning.
Vi kommer ikke uden om, at det er bemærkelsesværdigt, at vi skal have så tung og kompliceret lovgivning. Det bør være i alles interesse, at skattelovgivningen er gennemskuelig, idet det faktisk er en stor ting for rigtigt mange mennesker at handle ejendom. Derfor bør ejendomskøbere også have krav på at kunne gennemskue, hvad de skal betale i skat. Det er uanset om man køber en bolig til privatbrug, eller man har købt en ejendom med henblik på investering.
I den forbindelse er den politiske debat bemærkelsesværdig. Vi har netop haft indgreb på ejendomsmarkedet i form af huslejelofter. I huslejeloftet er skattestigninger undtaget. Det betyder, at hvis man stiger i skat, må man naturligvis overvælte de stigende omkostninger til lejerne. Det er dog gået op for politikerne, at det er sådan at det er skruet sammen. Derfor er det opstået rumlen på Christiansborg om, at skattestigninger fremadrettet ikke må overvæltes i lejen.
Umiddelbart lyder et sådant forslag så ekstremt, at man ikke kan forestille sig det blive implementeret i Danmark. De seneste år har imidlertid lært mig, at man aldrig skal sige aldrig. De erfaringer man de sidste fem år har kunne gøre sig på ejendomsområdet gør, at intet kan udelukkes. Indgreb som det vi så i boligreguleringsloven §5. stk2 eller huslejeloftet i sig selv var i min bog i samme kategori. Et voldsomt indgreb i den frie ejendomsret.
Så ikke nok med at vi har udsigt til et kompliceret system, der vil give revisorer og andre godtfolk med en juridisk eksamen gode muligheder for at bedrive rådgivning, så indeholder udviklingen også en trussel. Vi har næppe set det sidste indgreb mod ejendomsinvestorer.
Når det er sagt, skal vi dog glæde os over, at den såkaldte lagerskat trods alt ikke blev til noget. Det hele kan også blive en tand for morsomt. Afskaffelsen af lagerskat før den blev implementeret er dog mest til glæde for de største investorer, mens et evt. forbud mod at overvælte højere ejendomsskatter vil ramme alle uanset størrelse.
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Faget indgår som et grundfag i uddannelsen: Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration
Underviser
Lektor Mitzi Hjuler Jacobsen
Sted Aarhus/Viby J
ECTS 10 ECTS-point
Pris Kr. 6.345
Datoer
4/9 + 18/9 + 2/10 + 23/10 + 6/11 + 20/11 og eksamen 4/12
Tilmelding
mp@d-u.dk
Vi tager forbehold for evt. ændringer
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Faget indgår som et valgfag i uddannelsen: Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration
Underviser
Fastlægges snarest
Sted Aarhus/Viby J
ECTS
5 ECTS-point
Pris
Kr. 4.455
Datoer
14/9 + 28/9 + 12/10 + 26/10 og
eksamen 10/11
Tilmelding
mp@d-u.dk
Vi
tager forbehold for evt. ændringer
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Lovpligtige fordelingsregnskaber
Automatisk udveksling af data
Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo
Fuld integration med bl.a.
Unik Bolig
Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &
Advokat Mette Houborg, DAHL Advokatpartnerselskab
Vurderingsstyrelsen kan nu særskilt foretage omkategorisering af visse ejendomstyper - uden at der samtidig foretages en ny vurdering af ejendommen. Indenfor 6 uger efter Vurderingsstyrelsens afgørelse om ny ejendomskategori skal ejendomsejeren vælge, om denne vil anvende den fordelagtige overgangsordning. Det forventes, at de nye kategoriseringer vil blive gennemført i 2. kvartal 2023. Bliv i denne artikel klogere på, hvilke ejendomme der får ny kategorisering, hvad overgangsordningen betyder - og hvad du skal overveje, når du skal beslutte, om du skal klage over den nye kategorisering eller tilvælge overgangsordningen.
OMKATEGORISERINGEN
I ejendomsvurderingslovens (EVL) § 83 a er indsat hjemmel til, at Vurderingsstyrelsen særskilt kan foretage omkategorisering af følgende ejendomme:
1) Ejendomme, der efter den tidligere vurderingslov, er kategoriseret som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, men som efter den nye ejendomsvurderingslov skal kategoriseres som ejerbolig eller erhverv
2) Ejendomme, der efter den tidligere vurderingslov, er kategoriseret som ejerbolig, men som efter den nye ejendomsvurderingslov skal kategoriseres som landbrugsejendom eller skovejendom
Det er således de ejendomme, der ligger i grænsefeltet mellem landbrug/skov og bolig eller erhverv, der evt. vil blive omkategoriseret.
Omkategoriseringen vil få direkte betydning for direkte og indirekte overdragelser, der finder sted fra og med den dato, hvor kategoriseringen er meddelt ejeren. Det gælder både i forhold til ejendomsavancebeskatning, afskrivninger, mulighed for overdragelse med skattemæssig succession af kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen – og andre regler i skattelovgivningen, der vedrører afståelse.
En omkategorisering af ejendommen fra f.eks. landbrug til ejerbolig eller erhverv vil med stor sandsynlighed medføre, at særligt grundværdien for ejendommen vil stige, da landbrugsjord vurderes efter andre (og mere lempelige) principper
end grund, hvorpå der ligger en beboelsesejendom eller en erhvervsejendom. Dertil kommer, at grundskyldspromillen er lavere for landbrugsejendomme, end den er for ejerboliger og erhvervsejendomme.
Omvendt er udgangspunktet at en ejerbolig kan sælges fuldstændigt skattefrit, mens en landbrugsejendom eller en erhvervsejendom med en boligdel kun kan sælges skattefrit, for så vidt angår den del der vedrører stuehuset henholdsvis boligdelen.
OVERGANGSREGLEN – EVL § 83
I ejendomsvurderingsloven er der en særlig overgangsregel i § 83. Overgangsreglen omfatter de tilfælde, hvor en ejendom enten omkategoriseres fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig – eller fra ejerbolig til landbrugsejendom eller skovejendom.
Overgangsreglen finder altså ikke anvendelse ved en omkategorisering fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til erhvervsejendom.
Ejerne af en ejendom, der omkategoriseres fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig, kan i enighed vælge, at ejendommen skattemæssigt skal forblive landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Omvendt kan ejerne af en ejendom, der omkategoriseres fra ejerbolig til landbrugs- eller skovejendom, i enighed vælge, at ejendommen skal forblive ejerbolig. Er der blot en af medejerne, der er uenig i dette, kan overgangsreglen ikke tilvælges.
Er der sket ejerskifte i perioden marts 2021, til der træffes en afgørelse om omkategorisering efter EVL § 83 a, træffes beslutningen om valg af beskatningsregel af hver enkelt ejer, der ejer ejendommen den 31. december i det pågældende år. Er man blot tidligere ejer, og har man allerede afstået en ejendom, der omkategoriseres, sådan at man ikke er ejer den 31. december et givent år, kan man endvidere vælge:
1) Ved omkategorisering fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig: at ejendommen skal behandles som en landbrugsejendom eller en skovejendom i relation til ejendomsavancebeskatning, afskrivninger, mulighed for overdragelse med skattemæssig succession af kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen – og andre regler i skattelovgivningen, der vedrører afståelse.
2) Ved omkategorisering fra ejerbolig til landbrugs- eller skovejendom: at ejendommen skattemæssigt skal anses for en ejerbolig i forhold til ejendomsavancebeskatning, afskrivninger, mulighed for overdragelse med skattemæssig succession af kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen – og andre regler i skattelovgivningen, der vedrører afståelse.
Valget om benyttelse af overgangsreglen skal som udgangspunkt træffes senest inden udløbet af fristen for at klage over den første ejendomsvurdering. Klagefristen er på 90 dage. Hvis omkategoriseringen er sket ved særskilt afgørelse herom med hjemmel i EVL § 83 a, er fristen for at tilvælge overgangsreglen 6 uger efter, at afgørelse om ny kategorisering er truffet.
Det valg, man træffer, er bindende og kan som udgangspunkt ikke omgøres. Der er dog indsat særskilt hjemmel, som gør det muligt at omgøre valget senest den 1. juli 2023, idet overgangsordningen netop er blevet udvidet – efter nogle ejendomsejere har truffet valget. Gør man brug af denne mulighed, og som følge heraf ønsker at tilbagetrække en klage, vil man få sit klagegebyr tilbagebetalt.
Den bindende virkning gælder derefter, indtil:
1) Der sker et ejerskifte af den pågældende ejendom. Ejerskifte mellem ægtefæller både i levende live og ved død er dog ikke et ejerskifte i den forbindelse. Her fortsætter det valg, som den oprindelige ægtefælle har truffet.
2) For ejendomme, hvor grundarealet den 1. marts 2021 udgjorde 2 ha eller mere: Hvis ejendommens areal på tidspunktet for næstkommende vurdering er nedsat med mindst 25 m2 og ejendommens grundareal her efter udgør under 2 ha. Der gælder dog undtagelser hertil, f.eks. hvis ændringen ikke er sket på ejerens foranledning.
3) For ejendomme, hvor grundarealet den 1. marts udgjorde under 2 hektar: Hvis ejendommens grundareal nedsættes med mindst 25 m2 i forhold til ejendommens grundareal den 1. marts 2021, eller hvis betingelserne for omvurdering er opfyldt - f.eks. opførelse af yderligere bygninger. Der gælder dog undtagelser hertil, f.eks. hvis ændringen ikke er sket på ejerens foranledning.
Ejendomsejere med ejendomme på mere end 2 ha vil således have mere frie rammer til at foretage ændringer af deres ejendom, uden at det medfører, at overgangsordningen
bortfalder, så længe grundarealet ikke nedsættes til under 2 ha.
Såfremt en ejendom ændres i en sådan grad, der skal foretages omvurdering, men dette ikke medfører bortfald af overgangsordningen, vurderes ejendommen på baggrund af de faktiske forhold på vurderingstidspunktet og på baggrund af den kategori, der er valgt iht. overgangsordningen.
NY OVERGANGSREGEL FOR EJENDOMME, DER OMKATEGORISERES TIL ERHVERVSEJENDOM –EVL § 83 B
For ejendomme, der omkategoriseres til erhvervsejendom, kan tidligere ejere, der direkte eller indirekte har overdraget ejendommen den 1. marts 2021 eller senere, men inden modtagelsen af omkategoriseringen, vælge, at ejendommen ved overdragelsen fortsat skal behandles som en landbrugsejendom eller skovejendom i relation til ejendomsavancebeskatning, afskrivninger, mulighed for overdragelse med skattemæssig succession af kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen – og andre regler i skattelovgivningen, der vedrører afståelse.
Hvis ejendommen overdrages i perioden fra og med tidspunktet for omkategoriseringen til og med den 31. december 2023, kan ejeren vælge, at ejendommen ved overdragelsen fortsat skal behandles som en landbrugsejendom eller skovejendom i relation til ejendomsavancebeskatning, afskrivninger, mulighed for overdragelse med skattemæssig succession af kapitalandele i et selskab, der ejer ejendommen – og andre regler i skattelovgivningen, der vedrører afståelse.
Den nye overgangsregel for ejendomme, der omkategoriseres til erhvervsejendom, omfatter således ikke den løbende beskatning, men alene beskatningen ift. afståelse af den pågældende ejendom.
SKAL JEG KLAGE OVER DEN NYE
KATEGORISERING OG/ELLER TILVÆLGE OVERGANGSORDNINGEN?
Det er en kompleks vurdering, om man skal vælge at klage over den nye kategorisering, og/eller om man blot bør tilvælge overgangsordningen. De momenter, der bør indgå i vurderingen heraf, afhænger desuden af, hvilken omkategorisering der foretages.
Følgende momenter bør indgå i vurderingen:
• Realitetsvurdering – hvad er reelt set for en ejendom, man ejer?
• Påvirkes ejendomsværdiskatten af omkategoriseringen?
• Påvirkes grundskylden af omkategoriseringen?
• Står man overfor et salg af ejendommen med en ejendomsavance til følge?
• Bliver ejendommen omfattet af den kommende skatterabat ordning?
• Ønsker man at generationsskifte ejendommen med skattemæssig succession?
• Hvilken påvirkning på ejendommens værdi vil omkategoriseringen have?
Det er en kompleks og besværlig beslutning, særligt fordi man endnu ikke kender, hvilket niveau ens ejendom vil blive værdiansat til.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Martin Just Nielsen
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Redaktionen har erfaret, at Procesbevillingsnævnet har den 16. september 2022 meddelt syv lejere tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 21. januar 2022 (BS-106/2021)
De anvendte paragrafhenvisninger vedrører den tidligere lejelov samt boligreguleringslov og er nu indarbejdet i den nye lejelov, der trådte i kraft 1/7-2022.
Udlejeren orienterede i december 2018 lejerne om, at han til huslejenævnet havde indgivet anmodning om forhåndsgodkendelse af nogle lejeforhøjelser, der forventedes varslet i anledning af gennemførelsen af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen.
Lejernes advokat anmodede huslejenævnet om at vente med at træffe afgørelse om forhåndsgodkendelsen til lejerne var fremkommet med deres bemærkninger. Huslejenævnet oplyste efterfølgende, at man på et nævnsmøde havde besluttet at fortsætte sagsbehandlingen uden at tillægge andre end udlejeren partsstatus. Lejernes advokat anførte herefter overfor huslejenævnet blandt andet, at afgørelsen om ikke at tillægge lejerne partsstatus var ugyldig som følge af manglende klagevejledning. Samme dag traf huslejenævnet på ny afgørelse om ikke at tillægge lejerne partsstatus.
Lejerne anlagde herefter boligretssag mod udlejeren og huslejenævnet med påstand, om at de skulle anerkende lejernes partsstatus i forhåndsgodkendelsessagen.
Boligrettens flertal bemærkede indledningsvist, at huslejenævn i medfør af lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, på anmodning fra udlejer kan træffe afgørelse om blandt andet størrelsen af den leje, der lovligt kan opkræves, inden iværksættelsen af forbedringer, og at det følger af lejelovens § 59 b, at forhåndsgodkendelsen skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget lejernes bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter 40, stk. 4, i boligreguleringsloven, eller når fristen for svar efter disse bestemmelser er udløbet. Efter flertallets opfattelse var der ikke efter disse bestemmelser hjemmel til at anse lejer for part i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser. Det forhold, at lejer i medfør af bestemmelserne er tillagt en ret til at ytre sig, kunne efter flertallets opfattelse ikke føre til et andet resultat. Flertallet voterede derfor for at frifinde udlejeren og huslejenævnet.
Mindretallet bemærkede, at et huslejenævn kun kan ændre en forhåndsgodkendt lejeforhøjelse, hvis der er tale om ændrede forhold, jf. lejelovens § 59, stk. 4, og at huslejenævnet dermed vil være bundet af sin forhåndsgodkendelse under en eventuel senere sag mellem lejer og udlejer om lejeforhøjelsen, medmindre der foreligger ændrede forhold. Efter mindretallets opfattelse måtte lejerne som følge heraf anses for at have en så væsentlig, individuel interesse i afgørelsen om forhåndsgodkendelse, at de omfattedes af det forvaltningsretlige partsbegreb og dermed kunne udøve partsbeføjelser i henhold til forvaltningsloven. Mindretallet voterede derfor for at tage lejernes anerkendelsespåstand til følge. Der blev afsagt dom efter stemmeflertallet.
Landsrettens bemærkede, at det ikke fremgår direkte af lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2, eller forarbejderne hertil, om lejer skal anses for part i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, men at udlejer dog samtidig med anmodningen om forhåndsgodkendelse skal fremsende oplysninger om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de berørte lejere, jf. lejelovens § 59 b, stk. 1, og at huslejenævnet derudover skal foretage høring af de berørte lejere forud for, at der træffes afgørelse, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5, jf. § 39, stk. 3. Derudover bemærkede landsretten, at lejer i medfør af boligreguleringslovens §§ 23 og 24 kan få planlagte forbedringer prøvet i huslejenævnet, inden de iværksættes, ligesom lejer i medfør af lejelovens § 59, stk. 5, kan få en varslet forbedringsforhøjelse prøvet i huslejenævnet. Desuden skal udlejer – hvis huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse – indbringe sagen for huslejenævnet, hvis lejer fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, jf. lejelovens § 59 b, stk. 2, ligesom lejer kan indbringe huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse for boligretten, jf. boligreguleringslovens §§ 43 og 44.
På baggrund af udformningen af lejelovens §§ 59 a og 59 b sammenholdt med de øvrige omtalte bestemmelser fandt landsretten, at det ikke havde været hensigten, at lejere skulle anses for parter i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, men at de i stedet var tillagt en række partslignende rettigheder, herunder retten til at blive hørt i forbindelse med huslejenævnets behandling af sagen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5. Landsrettens stadfæstede derfor boligrettens dom.
Redaktionen vil vende tilbage til sagen, når der er afsagt dom i højesteret.
Cand. jur. Ulrik Kjær
Dom afsagt i Vestre Landsret d. 30. september 2022 (BS-3286/2022-VLR) fastslår, at det godt kan lade sig gøre at aftale, at en ny lejer overtager tidligere lejers istandsættelsesforpligtigelse mod kompensation. Lejelovens §§ 187 og 189
Sagen: Lejer og udlejer indgik i 2008 en lejeaftale, hvori det blev aftalt, at lejer skulle have den indvendige vedligeholdelse, samt at lejemålet var nyistandsat og skulle afleveres tilbage i samme stand ved lejeforholdets ophør.
I forbindelse med lejeres indflytning, indgik lejeren, fraflyttende lejer og udlejer en aftale om, at lejeren skulle overtage tidligere lejers forpligtigelse til at aflevere lejemålet nyistandsat, for så vidt angår maling, tapet og bordplader, mod en kompensation fra tidligere lejer til ny lejer på kr. 2.400 for maling o g tapet, samt kr. 277 for bordplader. Det fremgik desuden af et tillæg til lejekontrakten, at lejer havde overtaget tidligere lejers forpligtigelse til at aflevere det lejede nyistandsat.
Ca. 11 år senere opsagde lejer lejemålet. Udlejer krævede herefter, at hele lejemålet skulle istandsættes for lejers regning – herunder maling/tapet og bordplader. Flertallet i Boligretten fandt at aftale om kompensation var i strid med lejelovens § 189 (…ikke bringe det lejede i bedre stand end ved indflytningen) – og bestemte derfor, at istandsættelseskravet skulle reduceres med kr. 15.000.
Landsretten gav i modsætning til Boligretten udlejer medhold i, at lejer skulle dække de udgifter, som udlejer havde haft i relation til nyistandsættelsen på trods af at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen. Landsretten vurderede på baggrund af en samlet vurdering, at aftalen om at lejer overtog tidligere lejers istandsættelsesforpligtigelse mod kompensation ikke var til skade for lejer.
Landsretten bemærker også: …idet der ikke er grundlag for at antage, at denne udgift ville have været lavere, hvis lejligheden også vedrørende disse forhold havde været nyistandsat ved L’s overtagelse af lejligheden.