Nr.
ARTIKEL
Ældre altaner kan være tikkende bomber. Teknologisk Institut afsluttede i december 2022 en undersøgelse af 100 betonaltaner
ARTIKEL
Skal lejer indkaldes til fraflytningssyn igen, hvis han/hun ikke møder op?
Forsiden viser et forfærdeligt billede. En kollapset altan fra Kolding (2020). På siderne 4-7 omtaler vi bl.a. Teknologisk Instituts undersøgelse af 100 ældre altaner. Resultatet betegnes af ingeniør og teamleder Allan Skydsbæk Hansen/Teknologisk Institut som chokerende…
I artiklen inviteres også til gratis ”gå-hjem-møde” omhandlende altanundersøgelser (13/3-2023/ kl. 13:00 til 16:00) på Teknologisk Institut Aarhus – se hvorledes du tilmelder dig.
Lederen: Altaner
Ældre betonaltaner kan være tikkende bomber
Kurser i foråret – nu opdateret
Så få da den lov lavet om!
Delelejemål – pas på formuleringen i § 11
Sverige – en trussel fra øst
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155
kontakt@danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@danskeudlejere.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@danskeudlejere.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@danskeudlejere.dk
Kommunikationsmedarbejder
Maiken Mark Larsen mml@danskeudlejere.dk
LAYOUT Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
er har gennem mange år og i forskellige henseender været sat fokus på altaner.
I første omgang har bygningsejere/udlejerne, i flere byer, bl.a. grundet lokalplaner, haft problemer med at få tilladelse til at udstyre den ældre boligmasse med altaner, da det kunne ”ødelægge facadens udtryk.”
Dernæst vil de fleste lejere gerne have en altan tilknyttet lejligheden.
Der er således mellem lejere og udlejere enighed om, at det er en fordel, at lejligheder er udstyret med altaner.
Opførelse af en altan kræver som hovedregel en byggetilladelse hos Kommunen. Kommunerne har ikke fælles regler, hvorfor man må rette forespørgsel til den lokale kommune, inden man går i gang med projektet. I et vist omfang vil Kommunen vurdere, om ejendommens murværk kan ”bære” en altan – men man er som bygningsejer ansvarlig for, at arbejdet sker håndværksmæssig korrekt og på et sikkert/forsvarligt grundlag. Såfremt man har entreret med en et altanfirma, der har begået en fejl, kan det økonomiske ansvar formentlig sendes videre til dette firma.
Hvilke pligter har en udlejer/bygningsejer i forhold til de enkelte bygningsdele i ejendommen? Udlejer har som udgangspunkt alle forpligtelser – med undtagelse af de pligter, som udlejer i henhold til lejelovens § 115 kan overlade til lejer at forestå.
Vedligeholdelse af altaner og tilknyttede rækværk er klart én af udlejers pligter. Det må dog forventes at en lejer vil gøre udlejer opmærksom på evt. skader, der måtte være opstået i altanens murværk m.v., alt således at der hurtigst muligt kan foretages de nødvendige reparationer.
Det er sjældent, at altaner bryder sammen – men når det sker har det som oftest meget alvorlige følger. Der er derfor al mulig grund til, at der skal føres en form for kontrol med altanerne – eller at der tages nogle ekstra forholdsregler som netop sikrer imod nedstyrtning.
Det er ikke umiddelbart muligt at se på altanen, om den er i risiko for at bryde sammen. Ofte er årsagerne til nedstyrtning ikke synlige – udliggerjernene kan være gennemtærede og
dermed mistet bæreevnen og/eller skaderne kan være skjult i altandækket og husets facade.
Teknologisk Institut, Grundejernes Investeringsfond og udlejerorganisationerne har samarbejdet i relation til om der kunne komme klarhed over, hvorvidt det er tilstrækkelig at gennemføre kontrollen med altanerne alene ved stikprøver, eller om det er nødvendig med en kontrol af alle altaner? Konklusionen i denne undersøgelse var bl.a. at mange altaner kan ”gemme på usynlige skader.” Det er derfor ikke muligt at konkludere, at hvis eksempelvis 2 altaner ud af ejendommens samlede antal altaner har tærede udliggerjern – at så har de andre altaner samme problem. Men risikoen foreligger. Tilsvarende kan det ikke konkluderes, at hvis altanerne, udtaget ved stikprøve, ikke har skader – så har alle de andre altaner heller ikke skader.
Til alm. inspiration og vurdering kan det anbefales udlejere at besøge hjemmesiderne hos henholdsvis Grundejernes Investeringsfond (www.gi.dk) og Teknologisk Institut, bl.a. under www.teknologisk.dk/altanvejledninger/40381
Det kan tillige anbefales at udlejerne kontakter deres forsikringsselskab for afklaring af dækningsomfanget –såvel vedr. de bygningsmæssige skader, men i særdeleshed i relation til de menneskelige skader, som en nedstyrtning kan føre med sig.
Jeg skal lade være op til, den enkelte udlejer med altaner at afgøre, hvilken form for kontrol af altaner, der skal foretages og omfanget deraf, da der som anført ikke er en sikker måde derpå – når bortses fra kontrol ved destruktiv ophugning ved den enkelte altan.
På samme måde, som vi, som udlejere, har pligt til at sikre, at tagplader ikke blæser af taget, at gulvene i lejlighederne ikke braser sammen og at trapperne er forsvarlige at på – og meget mere – så er vi også forpligtede til at holde øje med altanernes bæreevne – og Danske Udlejere opfordrer til, at udlejerne tager disse udfordringer med altaner meget alvorligt.
Der må også – uden at dette skal blive en sovepude – fortsat arbejdes på og forskes i at finde alternative løsninger til at sikre altanerne på en økonomisk og forsvarlig måde, alt til bedste for brugerne af altanerne.
Maiken Mark Larsen Kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Teknologisk Institut afsluttede i december 2022 en større undersøgelse af 100 ældre betonaltaner. Over halvdelen af de undersøgte altaner havde synlige skader i form af revner i belægningen, mens 40 % af de altaner, der på overfladen ikke havde skader, alligevel viste sig at have fremskreden korrosion.
”Det var noget chokerende at opdage, at så mange af altanerne uden synlige skader, alligevel gemte på fremskreden korrosion,” siger Allan Skydsbæk Hansen, ingeniør og teamleder hos Teknologisk Institut.
De undersøgte altaner er alle af den type, som man kalder for udkragede betonaltaner med udliggerjern. De udkragede betonaltaner kan opdeles i to overordnede typer, hhv. udkragede armerede betonaltaner og udkragede altaner med udliggerjern.
Udkragede betonaltaner med udliggerjern er vurderet til at være den mest kritiske i forhold til kollaps, og det er derfor denne type, som man som ejendomsejer skal være ekstra opmærksom på.
Udkragede betonaltaner med udliggerjern er fastgjort til bjælkelaget i etageadskillelserne inde i bygningen med stålbjælker, som er indstøbt i altanpladen. Rent visuelt er der ikke nogen synlige understøtninger, og det ser derfor ud som om, at altanen hænger frit ud fra facaden. Man ser typisk denne type af altaner i bygninger, der er opført mellem år 1900 og 1960.
Teknologisk Institut har estimeret, at der i dagens Danmark fortsat findes ca. 50.000 af denne type altaner.
Den farlige korrosion opstår ofte på den del af udliggerjernene, der ligger inde i ydermuren, og derfor er skjult for det blotte øje.
Området under facademuren kan være kritisk i forhold til korrosion på stålprofilerne, fordi omstøbningen af jernene i dette område ofte er dårlig, og fordi der ofte er fugtigt i dette område. Korrosionen er skjult og kan derfor kun konstateres ved at foretage en ophugning af jernet.
FOTOGRAF
Forsidebillede:
Den farlige korrosion er skjult i muren, og et eventuelt kollaps kan derfor ske fuldstændig uvarslet
Allan Skydsbæk Hansen
Nedbrydningen af de bærende stålprofiler forringer altanens bæreevne betydeligt, og der opstår således fare for et uvarslet altankollaps.
I modsætningen til betonaltaner med udliggerjern, vil der altid ved denne type af altaner komme tydelige tegn på skader inden et evt. kollaps. Man vil bl.a. opleve store revner i betonen, og altanen kan begynde at hænge.
Selvom Teknologisk Institut ikke vurderer, at de udkragede armerede betonaltaner er helt så kritiske som udkragede altaner med udliggerjern, bør man altid sørge for at have en vedligeholdelsesplan - uanset altantype.
Udkragede armerede betonaltaner har indstøbte armeringsjern, som er ført ud i altanpladen fra etagedækket.
De usynlige skader på de ældre betonaltaner har gennem årene kostet flere altankollaps med store personskader til følge. I 2016 styrtede en altan ned i Nykøbing Falster med seks unge mennesker, og igen i 2020 kollapsede en altan på en ejendom i Kolding, hvor fem unge mennesker styrtede til jorden fra 1. sals højde.
Begge altaner var af typen udkragede altaner med udliggerjern, og der var ved begge altaner omfattende korrosion på udliggerjernene i overgangszonen i facaden. Det er da også med baggrund i de seneste to altankollapser, at Teknologisk Institut i sin tid gik i gang med den omfattende undersøgelse.
Det er alene bygningsejerens ansvar at sikre, at det er sikkerhedsmæssigt forsvarligt at opholde sig på altanerne. Der er politisk dog endnu ikke et krav om tilsyn af altaner, men det er Allan Skydsbæk Hansens klare anbefaling, at bygningsejere får undersøgt, og helst udskiftet, deres gamle altaner uanset, om der kommer et krav om altansyn eller ej.
”Vi går i dag ud fra en forventet levetid for konstruktioner på ca. 50 år. Den nævnte altantype blev typisk monteret i årene fra 1900 til 1960, så altanerne er i dag mellem 62 og 123 år gamle”.
”Det betyder med andre ord, at altanernes teoretiske levetid for længst er opbrugt”, siger Allan Skydsbæk Hansen.
Allan Skydsbæk Hansen vil dog ikke afvise, at altanerne forsat kan benyttes, men sandsynligheden for det er lav.
”Det vil i langt de fleste tilfælde bedst kunne betale sig, både sikkerhedsmæssigt og økonomisk, at udskifte de gamle betonaltaner.
Det er utrolig dyrt at reparere på de gamle altaner, og de vil jo efter en reparation stadig have en begrænset levealder i forhold til en helt ny altan,” siger Allan Skydsbæk Hansen.
Det vil i langt de fleste tilfælde bedst kunne betale sig, både sikkerhedsmæssigt og økonomisk, at udskifte de gamle betonaltaner
Allan Skydsbæk Hansen
Hvis man som udlejer alligevel ønsker at beholde de gamle altaner, bør man ifølge Teknologisk Institut få dem undersøgt. Det er ikke muligt selv at undersøge altanen for de farlige skjulte skader, så man skal i denne forbindelse tage kontakt til en byggeteknisk rådgiver som f.eks. Teknologisk Institut eller en rådgivende ingeniør.
Teknologisk Institut vurderer, at den gennemsnitlige pris for at undersøge udkragede betonaltaner med udliggerjern er ca. 5.000, - pr. altan – alt afhængig af forholdene. Herudover kommer de efterfølgende reparationer som følge af undersøgelsen, og en generel rådgivning med en vedligeholdelsesplan for den kommende udskiftning eller renovering af altanerne.
Man kan til en start vælge at få altanerne undersøgt ved hjælp af den såkaldte kaskademodel. Første trin i modellen består af en stikprøveundersøgelse, hvor fagfolk vurderer udliggerjernenes tilstand på de udvalgte altaner.
Stikprøveundersøgelsen kan dog udelukkende bruges til at kassere altaner i en ejendom, og ikke til at godkende dem. Hvis man ønsker at renovere altanerne, er det derfor vigtigt, at alle altaner i ejendommen bliver undersøgt i forhold til at kunne vurdere, hvad der skal repareres og hvordan.
Teknologisk Institut har sammen med Grundejernes Investeringsfond udarbejdet en 5-trins vejledning, der bl.a. hjælper bygningsejere med at kunne identificere altantypen og vurdere altanens tilstand. Herudover får man ligeledes gode råd til en vedligeholdelsesplan og en tjekliste, så bygningsejere selv kan gennemgå altanen for synlige skader.
Vi linker til brochuren på vores hjemmeside: www.d-u.dk og har her listet et par af de synlige skader, som man løbende bør holde øje med:
• Løs/revnet belægning på oversiden
• Revner i altanpladen
• Begyndende afskalninger
• Opbulninger i betonen
• Rødbrune udfældninger på betonoverfladen
• Hvide udfældninger på altanens underside
• Afskallende eller udbulende maling på altanens underside
• Revner i murværket omkring altanfladen
Projektet, ”K-alTAN - Kaskademodel vs. totalkontrol til eftersyn af altaner” er finansieret af Grundejernes Investeringsfold og udført af Teknologisk Institut i samarbejde med Danske Udlejere og EjendomDanmark.
Projektet blev igangsat i maj 2021 og blev afsluttet i december 2022, hvor man i perioden grundigt undersøgte 100 altaner af typen udkragede betonaltaner med udliggerjern.
Altanerne var fordelt på fem ejendomme, der lå spredt geografisk rundt i Danmark.
Ved de destruktive undersøgelser blev betonen omkring jernet hugget væk, så de bærende udliggerjern blev blotlagt.
58 af de 100 undersøgte altaner havde synlige skader i form af f.eks. revner i belægningen. På de resterende 42 altaner var der ingen synlige tegn på skader eller revnedannelser på altanen eller murværket omkring altanen.
På 17 af disse altaner uden synlige skader, blev der alligevel fundet omfattende korrosion på en eller flere udliggerjern. Dette svarer til 40 % af de synligt intakte altaner.
Kilde: Teknologisk Institut
https://www.teknologisk.dk/ projekter/k-altan/undersoegelsebaseret-paa-en-kaskademodel/44637
Danske Udlejere og Teknologisk Institut inviterer alle ejere/udlejere til et gå-hjem møde med fokus på altanundersøgelserne.
Dato: 13.03.2023 fra kl. 13:00 - kl. 16:00
Lokation: Teknologisk Institut, Kongsvang Alle 29, 8000 Aarhus C, (Ved Amfi-trappen)
Tilmelding: www.d-u.dk/kurser
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre. Læs
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Husk det nu – du kan gratis deltage i alle de kurser, du ønsker – bare du er medlem af Danske Udlejere eller én af de 31 tilknyttede udlejerforeninger.
Her kommer en kort oversigt over alle de udbudte kurser (mange er allerede afholdt). Du kan også altid gå ind på www.d-u.dk/kurser og finde de udbudte kurser. På denne
Aarhus
6/3-2023 / kl. 09:00 - 12.00
NYT FRA BR 2023
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
side kan du trykke ved det aktuelle kursus – og få endnu mere information om kursets indhold. Som noget nyt er det også på denne side, du tilmelder dig vores kurser. Det er en kæmpe hjælp for personalet på kontoret, at deltagerne tilmelder sig direkte på denne tilmeldingsside.
Aalborg
7/3-2023 / kl. 15:00 - ?
NY LEJELOV, HUSLEJELOFT og den nye typeformular A, 10. udgave
Fast track - på TEAMS
Advokat Stine K. Jakobsen Faglig chef Annemarie L. Vammen
Tilmelding:
Aarhus
www.d-u.dk/kurser
13/3-2023 / kl. 09:00 - 12:00
DEN NYE LEJEKONTRAKT (typeformular A, 10. udgave)
Scandic Aarhus City Østergade 10 - 8000 Aarhus C
Tilmelding:
Aarhus
Direktør Britta Jespersgaard
www.d-u.dk/kurser
13/3-2023 / kl. 13:00 - 16:00
FOKUS PÅ
ALTANUNDERSØGELSER
Teknologisk Institut, Kongsvang Alle 29 8000 Aarhus C (ved Amfi-trappen)
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Advokat Sune Lund Jensen
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Tilmelding:
BUILD AAU: Thomas Cornelius TI: Ricardo Barbosa
www.d-u.dk/kurser
Hobro
14/3-2023 / kl. 17:00 - 20.30 (generalforsamling fra kl. 19:00)
FALDGRUBER I LEJELOVEN
Hvor fejler udlejer som oftest?
Hotel Amerika
Amerikavej 48, 9500 Hobro
Aarhus
21/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
KONTO I GI (LEJELOVENS § 120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Tilmelding:
Aarhus
www.d-u.dk/kurser
21/3-2023 / kl. 17:00 - 20:30
IND-OG FRAFLYTNINGSSYN
jura, men mest praktik
Østergaards Hotel Silkeborgvej 94, 7400 Herning
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen Direktør Michael Preetzmann
Tilmelding:
Aarhus
KONTO
www.d-u.dk/kurser - max 80 pers
22/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C
Juridisk konsulent Christina Tsomanis Rådgiver Houtan Pourhassan
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Juridisk konsulent Christina Tsomanis Rådgiver Houtan Pourhassan
Tilmelding:
Sindal
www.d-u.dk/kurser
22/3-2023 / kl. 17:00 - 20.30
FALDGRUBER I LEJELOVEN
Hvor fejler udlejer som oftest?
Hos Martin Jernbanegade 4, 9870 Sindal
Tilmelding:
Kolding
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
www.d-u.dk/kurser
23/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Skovbrynet 1, 6000 Kolding
Juridisk konsulent Christina Tsomanis
Tilmelding:
Rådgiver Houtan Pourhassan
www.d-u.dk/kurser
Fortsættes på side 12
Aarhus
27/3-2023 / kl. 09:00 - 12.00
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat (LL.M) Louise Kaczor
Sorø
28/3-2023 / kl. 16:30 - 20:30
VKST - Fulbyvej 15, 4180 Sorø
Advokat Katja Skovlund Jensen
www.d-u.dk/kurser
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser - max 120 pers
København
28/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
Tilmelding: KONTO I GI (LEJELOVENS § 120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
GI
Ny Kongensgade 15, 1472 København K
Rådgiver Jeanette Lorenzen
Tilmelding:
Viborg
Rådgiver Lotte Vojens
www.d-u.dk/kurser
18/4-2023 / kl. 15:0 - 18:00
Småt og stort
Leoni Advokater
Sct. Mathias Gade 96B, 8800 Viborg
Advokat (LL.M) Louise Kaczor
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser - max 50 pers
København
30/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
KONTO I GI (LEJELOVENS § 120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
GI
Ny Kongensgade 15, 1472 København K
Rådgiver Jeanette Lorenzen
Rådgiver Lotte Vojens
Tilmelding: IND-OG FRAFLYTNINGSSYN jura, men mest praktik
www.d-u.dk/kurser
Esbjerg
19/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Restaurant Parken Søvej 9, 6700 Esbjerg
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Tilmelding:
Direktør Michael Preetzmann
www.d-u.dk/kurser
Aarhus
24/4-2023 / kl. 09:00 - 12.00
MISLIGHOLDELSE
og lejers fraflytning
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Aalborg
2/5-2023 / kl. 14:00 - 17.00
Afholdes på? 9000 Aalborg
Advokat (LL.M)
Louise Kaczor
Tilmelding:
Aalborg
www.d-u.dk/kurser
15/5-2023 / kl. 15:00 - 17.00
MIN FØRSTE UDLEJNINGSEJENDOM
Kurset byder på aktuelle emner for den nye eller mindre erfarne udlejer
Redmark
Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg
Revisor Alex Kristensen
Ejendomsmægler Michael Stilling
Tilmelding:
Aarhus
Revisorkonsulent Casper Lilja Jensen
www.d-u.dk/kurser
15/5-2023 / kl. 09:00 - 12.00
FORBEDRINGER
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat (LL.M)
Louise Kaczor
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Erhvervsrådgiver Finn Aaen
Advokat Anne Henriksen
Læs mere og tilmeld dig fra vores hjemmeside:
www.d-u.kurser.dk
Direktør Michael Preetzmann
Tilmelding:
Direktør Britta Jespersgaard
www.d-u.dk/kurser
Et dialogmøder er lidt som et ERFA-møde – her udveksles erfaringer med andre udlejere. Mødet er styret af advokat Mogens Broe-Andersen, og der er statsgaranti for, at du går fra mødet med masser af ny viden –og formentlig nye gode kontakter til kollegaer fra branchen.
Max 30 pers.
Let anretning + kaffe
Tilmelding senest 1 uge før afholdelse : www.d-u.kurser.dk/
14/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Restaurant Parken
Søvej 9, 6700 Esbjerg
22/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Østergaards hotel
Silkeborgvej 94, 7400 Herning
28/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
18/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Pharmakon
Milnersvej 42, 3400 Hillerød
13/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Dansk Revision
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
15/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Svendborg
Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
CHRISTIANSFELD
27/3-2023 / kl. 18:00 - 21:00
Tyrstrup Kro
Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld
17/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Phøniks
Bredgade 17-19, 9700 Brønderslev
19/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Falster
Stubbekøbingvej 150, 4800 Nykøbing Falster
Fra 2022 er du forpligtet til at give dine beboere månedlige beskeder om deres forbrug.
Lad beboerne hente Techem Beboer App til opgaven - Alt kører automatisk med beskeder hver måned
2022
Månedlig aflæsning / krav om fjernaflæsning
2027
Krav om fjernaflæsning i alle ejendomme
partier – her ofte de partier, der støtter regeringens politik. Regeringen bestemmer selv, hvilke partier den ønsker at indkalde og forhandle med.
RAMMERNE FOR FORLIGET
år en for udlejerne ”ubehagelig” lov vedtages – eller allerede er vedtaget, hører vi ofte hos organisationerne udtalelsen fra en vred udlejer: ”Så få da lavet den lov om!”
Men, det er nemmere sagt end gjort, og det skal denne artikel forsøge at forklare. Vi skal se på, hvorledes regeringen forhandler, og hvor meget de såkaldte forlig betyder for arbejdet i Folketinget – men også for, at man ofte ikke ”bare” kan lave en lov om.
Regeringen forhandler ofte sine lovforslag på plads med et eller flere af Folketingets partier, inden den fremsætter dem.
De formelle forhandlinger om lovforslag foregår i Folketingssalen. Inden lovforslaget når salen, har der ofte været forhandlinger mellem regeringen og de politiske partier. Regeringen kan vælge at indgå politiske aftaler eller forlig med de partier, de kan blive enige med, for at være sikre på, at der er flertal i Folketinget for deres initiativer.
REGERINGEN INDKALDER TIL FORHANDLINGER
Politiske forlig eller aftaler bliver indgået mellem regeringen og en kreds af partier. I praksis foregår det ved at regeringen inviterer ordførerne fra forskellige (udvalgte) partier til møder om et bestemt politisk initiativ. Her diskuteres sagen/initiativet og man forhandler sig til rette –de forliges om en aftale. Nogle gange indkalder regeringen alle Folketingets partier til møder, andre gange kun nogle
Et politisk forlig vil normalt blive skrevet ned i en forligstekst, som kan være mere eller mindre detaljeret afhængigt af omstændighederne. Forligsteksten beskriver f.eks., hvad forligspartnerne er enige om, at forliget skal opnå. Forligsteksten kan også beskrive:
• Hvor længe forliget skal gælde
• Hvilke lovforslag der skal udarbejdes for at føre forligets indhold ud i livet
• Under hvilke omstændigheder der skal ske en ny forhandling om indholdet
BREDE AFTALER SIKRER
LANGTIDSHOLDBARE LOVE
Forlig gør, at en stor del af eller alle Folketingets partigrupper står bag en lov. Det gør lovene mere langtidsholdbare. En regering tilstræber ofte, at så stor en del af Folketinget som muligt står bag en lov, fordi det bl.a. skaber større tryghed og stabilitet i samfundet, når lovgivningen ikke ændres for ofte (Redaktion: Det gælder vist ikke lejeloven).
Uskrevne regler og normer dikterer rammer for politiske forlig. Hverken regeringen eller oppositionen er dermed juridisk forpligtiget til at overholde et forlig. Det er udelukkende den politiske kultur, der forpligter parterne. Men alle har en interesse i at overholde de uskrevne regler for forlig. Alle aftalepartier skal nikke til ændringer.
Partierne i et forlig har en politisk vetoret over for ændringer, så længe forliget gælder. Hvis en regering ønsker ændringer i en lov, der er en del af et forlig, skal regeringen altså have alle aftalepartierne til at acceptere ændringerne – og de har ret til at sige nej. Det gør et forlig til en betydningsfuld måde for et lille parti at opnå konkret indflydelse på.
Gennem forlig opnår regeringen omvendt den nødvendige støtte til at kunne gennemføre sine lovforslag.
Under forhandlingerne giver og tager man. Det er som regel nemmere for de partier, der har flest mandater i ryggen – dvs. de store partier – at få sine politiske krav opfyldt i et forlig, end for partier, der har få mandater.
Antallet af mandater repræsenterer jo antallet af vælgere, der har stemt på partiet, og stor vælgeropbakning giver stærkere politiske muskler end lille vælgeropbakning. Men hvis man som et lille parti er tungen på vægtskålen i en forhandling, kan man nogle gange godt ende med at få store krav gennemført – fordi regeringen ellers ikke vil have flertal og dermed ikke kan få sit forlig igennem.
Det, man enes om i et forlig, bliver til lovforslagets grundlag, og forligspartierne stemmer senere for forslaget, når regeringen fremsætter det i Folketinget. Regeringen ved dermed på forhånd, at den har flertal bag sit forslag.
Et politisk forlig kan godt indebære, at der skal flere lovforslag til, og det kan også berøre forskellige ministeriers områder.
Hvis flertallet bag et forlig forsvinder, f.eks. i forbindelse
med et folketingsvalg, ophører forliget med at eksistere. Det kan også være, at et eller flere af partierne bryder et forlig. Men et politisk forlig er en meget bindende aftale. Det er meget alvorligt, hvis en regering eller et parti bryder et forlig. Det sker derfor næsten aldrig. Det er ligesom blandt mennesker uden for politik: En aftale er en aftale.
Et politisk forlig kan have en aftalt udløbsdato eller være uden. Forliget bag finansloven, der er et årligt tilbagevendende politisk forlig, gælder f.eks. for 1 år. Et forlig kan også gælde i en valgperiode. Andre, brede forlig som SU-forliget og medielicensforliget er uden udløbsdato og har varet i mange år. Også folkeskolen har igennem lange perioder været omfattet af brede forlig – det vil sige, hvor en stor del af Folketingets partier er med.
REGERINGSPARTIERNE BLIVER EN DEL AF FORLIGET
Hvis to eller flere partier danner et regeringssamarbejde og et af partierne er med i et forlig, som der stadig er flertal bag, men det andet parti ikke er, så er der tradition for, at alle regeringspartier bliver en del af forliget. Det skete f.eks. i 2001, hvor Venstre var med i folkeskoleforliget fra 1993, mens Konservative ikke var det. Da de to partier gik i regering sammen i 2001, blev Konservative automatisk en del af forligskredsen bag folkeskoleforliget.
SVARET TIL DEN VREDE UDLEJER, SOM
ØNSKER EN LOV LAVET OM:
Hvis loven hviler på et forlig, kræver en ændring samtlige forligspartiers accept på, at loven laves om. Det kan være meget vanskeligt.
Fortsættes på side 12
HVAD GØR UDLEJER, NÅR HUSLEJEN
UDEBLIVER, OG LEJER ER I FÆNGSEL?
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere eg oplever med jævne mellemrum frustrerede udlejere, der ringer for at få hjælp til at løse de mange udfordringer, der unægtelig opstår, når en lejer bliver fængslet. Udlejeren kan fremadrettet ikke være sikker på at modtage husleje, og lejemålet står måske forladt uden varme og opsyn”, siger Michael Preetzmann, direktør ved Danske Udlejere.
UDEBLEVEN HUSLEJE OG
MANGLENDE KONTAKTOPLYSNINGER
Udlejer kan af flere forskellige grunde have en kraftig formodning om, at lejer ikke længere befinder sig på lejemålet, men i stedet er kommet i politiets varetægt. Huslejen er formentlig udebleven, og lejer svarer pludselig ikke længere på hverken breve, mails eller telefonopkald. Herudover har lejers naboer måske set politiet på adressen.
”Enkeltpersoners strafbare forhold er af fortrolig karakter, så udlejer kan ikke bare ringe til Kriminalforsorgen og få oplyst, hvor en lejer er fængslet eller i forvaring. Så det kan være virkelig vanskeligt, at finde frem til lejeren”, siger Michael Preetzmann.
Direktoratet for Kriminalforsorgen er dog alligevel berettiget til at behandle og videregive oplysninger om strafbare forhold, hvis det er nødvendigt for, at et retskrav kan fastlægges, gøres gældende eller forsvares.
Det betyder med andre ord, at det alligevel er muligt at kontakte en fængslet lejer gennem Direktoratet for Kriminalforsorgen, blot så længe det drejer sig om udebleven husleje.
”Udlejer kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har betalt den manglende husleje senest 14 dage efter, at et skriftligt påkrav er kommet frem til lejeren. Kriminalforsorgen er derfor berettiget til at be- eller afkræfte, at lejeren har modtage brevet med påkravet, når der er tale om en betalingsmisligholdelse”, siger Michael Preetzmann.
Det kan dog kun lade sig gøre i de tilfælde, hvor udlejer kan bevise, at der er tale om en misligholdt lejeaftale mellem udlejer og den fængslede lejer.
Ifølge Direktoratet for Kriminalforsorgen kan udlejer i de fleste tilfælde bevise dette forhold, ved at indsende en underskrevet lejeaftale sammen med påkravet til lejeren.
Umiddelbart skulle man tro, at udlejer så ”bare” skal sende et restancebrev til Direktoratet for Kriminalforsorgen med en kopi af en underskrevet lejekontrakt.
Der er dog to udfordringer, der desværre kan gøre det lidt mere vanskeligt end som så, at finde frem til den pågældende lejer.
Direktoratet for Kriminalforsorgen registrerer ikke de indsattes folkeregisteradresse, så udlejer skal i de fleste tilfælde kunne oplyse hele, eller dele af lejers CPRnummer, for at de kan finde frem til den pågældende lejer. Det er derfor Danske Udlejers klare anbefaling, at man som udlejer altid får oplyst lejers CPR-nummer.
Herudover foregår alt korrespondance på mail mellem Direktoratet for Kriminalforsorgen og de mange forskellige anbringelsessteder. Udlejer kan dermed ikke opfylde skriftlighedskravet til påkravsbrevet jfr. Lejelovens § 182, stk. 2.
”Udlejer har simpelthen ikke mulighed for at opfylde skriftlighedskravet til påkravsbrevet, men da udlejer ikke har andre muligheder, må vi her antage, at man kan se bort fra skriftlighedskravet”, siger Michael Preetzmann.
I de tilfælde hvor lejer ikke har betalt til tiden, kan udlejer følge nedenstående vejledning:
• Send en mail til Center for Straffuldbyrdelse: csf@krfo.dk med nedenstående indhold:
• Restancebrev/påkravsbrev samt en tekst, hvor udlejer beder Direktoratet for Kriminalforsorgen om at viderebringe påkravsbrevet til lejeren
• En kopi af en underskrevet lejekontrakt
• Personens navn
• Personens adresse:
• Personens CPR-nummer, eller dele deraf
• Udlejer skal samtidig bede om at få tilsendt en bekræftelse, der viser hvilken dato udlejer har modtaget restancebrevet/påkravsbrevet
Alle kan sandsynligvis forestille sig, hvor indgribende det må være at blive ”hentet af politiet”, og hvor mange ”løse ender” en arrestant oplever.
Af samme årsag fortæller Direktoratet for Kriminalforsorgen, at alle der kommer i deres varetægt får kontakt til en socialrådgiver. Denne socialråder har bl.a. til opgave få styr på boligsituationen. Socialrådgiveren kan f.eks. forsøge at få hjælp ved den indsattes kommune – evt. til hjælp med betaling af husleje.
Det fremgår af den tidligere lejelovs § 98, stk. 3 (nu lejelovens § 187, stk. 3), at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Reglerne i den tidligere lejelovs § 98, stk. 3, (nu lejelovens § 187, stk. 3) kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. tidligere lejelovs § 99 a (nu lejelovens § 189), men der kan aftales et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt, jf. tidligere lejelovs § 98, stk. 3, 3. pkt. (nu lejelovens § 187, stk. 3, 3.pkt.) En lejer var indkaldt til et fraflytningssyn men mødte ikke op og nøglerne var derfor ikke blevet afleveret. Det blev de først 4 dage efter. Spørgsmålet var nu, hvad proceduren herefter var. Det var temaet i en dom fra Vestre Landsret fra oktober 2022.
ejeren opsagde ved mail af 27. december 2018 sit lejemål, og udlejer (en kommune) indkaldte ham ved brev af 3. januar 2019 til flyttesyn den 14. januar 2019. Det fremgik af indkaldelsen, at nøglerne kunne afleveres til den tilsynsførende, hvis lejeren deltog i flyttesynet.
Lejeren mødte ikke til flyttesynet, som derfor ikke blev gennemført, fordi han ikke havde afleveret nøglerne til lejemålet. Det gjorde han den 18. januar 2019, hvor han mødte på kommunens ejendomskontor og afleverede nøglerne Der var imidlertid ikke nok nøgler, og låsen skulle derfor omkodes. Som følge heraf underskrev lejeren følgende aftale: »Det er d.d. aftalt at vicevært må syne boligen da der mangler en nøgle og lejer ønsker omkodning af lejemål«.
I forbindelse med afleveringen af nøglerne spurgte en medarbejder hos udlejer om lejeren ville indkaldes, men det ville han ikke, og de aftalte, at medarbejderen skulle sende fraflytningsrapporten til ham. Under afhøring i retten oplyste lejeren imidlertid, at han ikke blev spurgt om, hvorvidt han ville med til synet. Så dette centrale punkt var derfor omstridt. Tilbage var så, om den erklæring som lejeren havde underskrevet kunne betragtes som et afkald på at fraflytningssynet blev afholdt uden hans tilstedeværelse.
Udlejer udførte herefter fraflytningssyn den 28. januar 2019, som lejeren ikke blev indkaldt til. Efter gennemførelse af fraflytningssyn blev fraflytningsrapporten sendt til lejeren
den 31. januar 2019. Lejligheden var stærkt misligholdt, og det samlede krav lød derfor på kr. 273.716,21. Lejeren betalte regningen men indbragte efterfølgende sagen for Huslejenævnet, der ikke fandt det tilstrækkeligt godtgjort, at lejeren ved udtrykkelig aftale havde givet afkald på at blive indkaldt til fraflytningssyn med 7 dages varsel, jf. tidligere lejelovs § 98, stk. 3 (nu lejelovens § 187, stk. 3). Som følge heraf, havde kommunen mistet kravet på istandsættelse, jf. tidligere lejelovs § 98, stk. 5. (nu lejelovens § 187, stk. 5).
Et flertal i boligretten var enige i Huslejenævnets vurdering og tog lejerens påstand om frifindelse for betaling af istandsættelsesudgiften til følge. Et medlem fandt, at der ikke kunne stilles yderligere krav om indkaldelse af lejeren til flyttesyn under hensyn til de konkrete omstændigheder, idet lejeren – efter indkaldelse til flyttesyn – havde afleveret nøgler på kontoret og indgået den pågældende aftale. Som følge heraf var kommunes krav ikke bortfaldet.
I sin dom lagde landsretten til grund, at lejeren først kunne anses for at være fraflyttet den 18. januar 2019, hvor han afleverede nøglerne og dermed gav kommunen rådighed over lejemålet. Da lejeren således ikke var fraflyttet før den 18. januar 2019, og da det varslede flyttesyn den 14. januar 2019, ikke blev gennemført, skulle han derfor være indkaldt til et nyt flyttesyn.
Spørgsmålet var herefter om den indgåede aftale kunne træde i stedet for en indkaldelse til flyttesyn.
Hverken aftalens ordlyd eller omstændighederne i øvrigt gav imidlertid grundlag for at fastslå, at lejeren udtrykkeligt gav afkald på at deltage i eller at blive indkaldt til flyttesynet.
Allerede derfor kunne forløbet efter lejemålets opsigelse ikke føre til, at kommunen kunne undlade at indkalde lejeren til det gennemførte flyttesyn den 28. januar 2019.
Som følge heraf stadfæstede landsretten boligrettens dom.
Dommen er utvivlsom rigtig men som den er formuleret, så lægger den efter min opfattelse op til, at man godt kan lave en aftale om at lejeren giver afkald på at blive indkaldt til flyttesyn. Af tidligere lejelovs § 98, stk. 3, 3. pkt. (nu lejelovens § 187, stk. 3, 3.pkt.) fremgår det, at der kan aftales et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. Synspunktet
er, at lejeren ikke på forhånd kan give afkald på at reglerne om indkaldelse til synet iagttages, men at dette kan fraviges, når parterne står i den konkrete situation. Samme synspunkt gør sig gældende ved opsigelse fra udlejers side jfr. tidligere lejelovs § 92, stk. 1 (nu lejelovens § 181, stk.1).
Hvordan kan et sådant afkald så formuleres? For det første vil en sådan aftale først kunne laves når lejeren er fraflyttet og tidspunktet for flyttesynet derfor er aktuelt jfr. Lejelovens § 187, stk. 3., 1.pkt. Dernæst må det fremgå helt klart hvad det er lejeren giver afkald på, nemlig at blive indkaldt til flyttesyn, så det bliver afholdt uden lejerens tilstedeværelse. Endelig må det også forudsætte, at fristen for fremsendelse af fraflytningsrapporten overholdes jfr. lejelovens § 187, stk. 4 og 5.
Dommen er trykt i U.f.R 2023.293 VLD (og T:BB 2022.1003V).
Hasserisgaarden
Hasserisvej 117, 9000 Aalborg
Tlf. 98128666
www. pallemørch.dk
− Varmeregnskab
− El regnskab
− Vandregnskab
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
Opkræv husleje automatisk gennem MobilePaydine lejeres foretrukne betalingsapp.
Læs mere på boligportal.dk/husleje
Tilmeld lejer en betalingsaftale på 2 min.
Nyd at reguleringer automatisk træder i kraft.KOMPETENT RÅDGIVNING
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
Advokat Maria Duus, Focus Advokater
r lejer berettiget til at opsætte en el-ladestander udvendigt på gavlen af en lejet bolig? I en utrykt boligretsdom af 10.1.2023 forholder boligretten sig til dette spørgsmål. Spørgsmålet centrerer sig om lejers installationsret, der bl.a. er hjemlet i lejeloven.
Den utrykte boligretsdom vedrører en almen bolig. Men da reglerne om lejers installationsret i almenlejeloven i vid udstrækning er enslydende med reglerne i lejeloven, kan boligrettens afgørelse også bruges til at definere lejers installationsret i henhold til lejeloven.
I denne artikel behandles lejelovens regler om lejers installationsret, dvs. lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Artiklen vil kaste et lys over begrebet ”sædvanlig installation”, i hvilken sammenhæng den nævnte boligretsdom vil blive berørt.
Når en lejer indgår en lejeaftale med udlejer om et lejemål, overgår brugsretten til lejemålet eksklusivt til lejer. Det betyder, at lejer i lejeperioden frit må benytte lejemålet inden for de rammer, der er aftalt med udlejer, og hvad der i øvrigt følger af lejeloven.
Lejelovens udgangspunkt er, at lejer ikke uden udlejers tilladelse må foretage ændringer, herunder installationer, i det lejede eller på ejendommen i øvrigt. Der gælder dog en undtagelse hertil, da lejelovens § 142, stk. 1 giver lejer ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens elog afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Dette gælder, uanset om det i øvrigt måtte være i strid med udlejers interesser.
Den nævnte bestemmelse kan ikke fraviges til skade for lejer.
Lejer behøver således ikke altid acceptere, at det lejede alene er udstyret med de installationer, som udlejer har sat ind ved lejemålets overtagelse. Ønsker lejer at foretage en installation, der må betragtes som sædvanlig, kan lejer foretage en sådan.
Lejeloven definerer ikke, hvad der skal forstås ved begrebet ”sædvanlige installationer”, men det er generelt antaget, at der skal ske en dynamisk fortolkning over tid af, hvad der er sædvanligt. Dette, da samfundsudviklingen medfører, at nye installationer kommer til og bliver sædvanlige. Installationen skal være sædvanlig på det tidspunkt, hvor lejer ønsker at foretage installationen.
Retspraksis er heller ikke omfattende, men det antages generelt, at begrebet omfatter almindeligt forekommende tekniske installationer til anvendelse i det lejede, herunder med sikkerhed hårde hvidevarer, der er sædvanlige på installationstidspunktet – i dag f.eks. opvaskemaskiner, vaskemaskiner og tørretumblere. Andre installationer, herunder f.eks. et mindre ventilationsanlæg eller elinstallationer, kan dog ligeledes være omfattet. Mere omfattende installationer, som f.eks. solarier, brændeovn eller andre nye varmekilder, falder dog udenfor.
Som nævnt gælder lejers ret til at foretage en sædvanlig installation, selvom det måtte være i strid med udlejers interesser. Udlejer kan kun modsætte sig installationen, hvis udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Selvom det ikke fremgår direkte af bestemmelsen, må en manglende kapacitet i vandforsyningen – f.eks. i ældre ejendomme – også kunne begrunde, at udlejer modsætter sig installationen.
Udlejer kan godt modsætte sig en lejers installation, selvom andre lejere tidligere uden indsigelse har foretaget tilsvarende installationer, hvis udlejer har en saglig grund til det. Det kan være, at kapaciteten strækker sig til 5 vaskemaskiner men ikke 6. Udlejer kan ligeledes kræve, at lejers installation sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og ved anvendelsen af autoriserede håndværkere, hvis der er krav herom i lovgivningen. Sker installationen ikke i overensstemmelse hermed, vil udlejer berettiget kunne forlange, at lejer sørger for lovliggørelse af forholdet. Modsætter lejer sig dette, vil nægtelsen efter omstændighederne kunne være misligholdelse, der kan medføre opsigelse eller ophævelse af lejemålet efter lejelovens regler herom.
For at udlejer kan vurdere, om ejendommens el- eller afløbskapacitet – og formentlig også vandforsyningen – er tilstrækkelig til en installation, skal udlejer kende til lejers ønske om at foretage en sædvanlig installation i det lejede. Derfor er lejer pålagt en orienteringspligt, hvorefter lejer skal orientere udlejer, inden lejer foretager den ønskede installation. Orienteringen skal ske i rimelig tid forud for installationen, således at udlejer kan nå at foretage sin vurdering og eventuelt modsætte sig installationen. Hvad der må betragtes som rimelig tid afhænger i sidste ende af installationens kompleksitet, men to uger må som udgangspunkt være et minimum, så der f.eks. er tid til en teknisk vurdering. Opsætter lejeren installationen uden at orientere, kan udlejer evt. ophæve lejemål – men kun hvis udlejer ikke i øvrigt havde pligt til at acceptere, at den blev sat op. Lejeren bærer i den situation risikoen.
De sædvanlige installationer, som lejer foretager i det lejede, tilhører lejer. Lejer har således vedligeholdelsesforpligtelsen herfor og kan ikke gøre et mangelsansvar gældende over for udlejer, hvis installationen ophører med at fungere.
Lejer er derudover erstatningsansvarlig for skader, som forårsages af de installationer, som lejer har foretaget. Erstatningsansvaret forudsætter ikke, at lejer har udvist uagtsomhed eller på anden måde udvist uforsvarlig adfærd. Der er således tale om et objektivt ansvar for tings- og personskader, der gælder såvel i forhold til udlejer som til andre lejere. Da lejers installationer kan forårsage store skader på udlejers ejendom, har udlejer ret til at kræve, at lejer stiller fornøden sikkerhed for opfyldelse af et eventuelt erstatningskrav, der måtte opstå. Krav om sikkerhedsstillelse skal rejses på det tidspunkt, hvor udlejer gøres opmærksom på lejers ønske om at foretage installationen, eller når udlejer bliver opmærksom på, at en ikke anmeldt installation er sket. Det er ikke helt klart, hvor stor en sikkerhedsstillelse
Fortsættes på side 28
udlejer faktisk er berettiget til at kræve; men formentlig er et beløb på 30.000-40.000 kr. ikke urimeligt. Hvis lejeren kan dokumentere, at der er tegnes en forsikring, der dækker skader fra installationen, som lejeren bærer ansvaret for, er udlejer nødsaget til at tage til takke med dette. Udlejer skal være opmærksom på, at f.eks. ikke alle indboforsikringer dækker en sådan skade, så forsikringsbetingelserne skal lige medsendes.
Men hvordan forholder det sig med ladestandere – falder de i kraft af den hastige samfundsudvikling indenfor elog hybridbiler nu under begrebet sædvanlig installation – og kan det overhovedet betragtes som en installation i det lejede?
Af en nyligt afsagt boligretsdom fremgår det, at en lejer i 2021 opsatte en el-ladestander udvendigt på gavlen af den lejede bolig. Af husordenen for ejendommen fremgik det, at parkering af personbiler alene måtte finde sted på de etablerede parkeringspladser. I forbindelse med opladning af lejerens hybridbil parkerede lejeren ved gavlen på et flisebelagt areal. Et flisebelagt areal, der ikke var en etableret parkeringsplads i henhold til husordenen.
I kraft af lejers ejerskab over foretagne sædvanlige installationer i det lejede, er lejer naturligvis også forpligtet til ved sin fraflytning at fjerne installationerne og retablere det lejede.
Efter at viceværten havde gjort lejeren opmærksom på, at ladestanderen var ulovligt opsat, fremsendte lejeren en ansøgning om opsætning af ladestander til udlejer. Udlejeren meddelte dog lejer afslag herpå og påbød lejeren at fjerne ladestanderen samt foretage retablering.
Da lejeren ikke efterkom påbuddet, blev sagen af udlejeren indbragt for Beboerklagenævnet. Et flertal i nævnet fandt, at ladestandere har fået en sådan udbredelse i samfundet, at installationen må anses for sædvanlig, hvorfor lejeren ifølge nævnet havde ret til at foretage installationen. Udlejeren havde ikke dokumenteret, at ejendommens elkapacitet ikke var tilstrækkelig til installationen. Nævnet bemærkede endvidere, at husordenen, herunder parkeringsreglerne, blot skulle respekteres ved anvendelsen af ladestanderen. Et mindretal i nævnet fandt, at installationen ikke udgjorde en sædvanlig installation. Herudover
bemærkede mindretallet, at installationen måtte anses for særligt energiforbrugende og at den forekom mindre hensigtsmæssig af hensyn til ejendommens indretning og benyttelse. Sagen blev afgjort efter flertallet.
Beboerklagenævnets afgørelse blev efterfølgende indbragt for boligretten. Et flertal i boligretten udtalte, at almenlejeloven § 35 – svarende til lejelovens § 142 –måtte forstås således, at den omhandler installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var omfattet af bestemmelsen. Flertallet forholdt sig således ikke til, hvorvidt der var tale om en sædvanlig installation. Mindretallet udtalte, at ladestanderen var omfattet af almenlejelovens § 35, da den var tilsluttet i lejemålet. Herudover udtalte mindretallet, at henset til udbredelsen af elbiler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander anses for en sædvanlig installation. Der blev afsagt dom efter flertallet.
Konkret var udlejerens indsigelse mod opsætningen egentlig begrundet i, at lejerens parkering af sin bil ikke var i overensstemmelse med husordenen, men dette er ikke indeholdt i boligrettens begrundelse for sin dom.
Boligrettens dom er blevet anket til landsretten. Derfor vil der gå en rum tid, før vi får rettens afgørelse på, hvorvidt en ladestander er omfattet af almenlejelovens § 35 og lejelovens § 142, herunder om en ladestander efterhånden må betragtes som en sædvanlig installation.
Såfremt en ladestander må betragtes som en sådan installation, forventes det særligt at få en betydning for udlejere af f.eks. rækkehuse mv. Men det vil utvivlsomt få en stor betydning for alle udlejere, hvis lejere generelt får et retskrav på at kunne opsætte en ladestander udvendigt på den lejede bolig. Et sådant retskrav
forudsætter naturligvis, at elkapaciteten er tilstrækkelig, og at installationen i øvrigt sker i overensstemmelse med lejelovens § 142. De fleste udlejere vil formentlig betragte en sådan installation som en væsentlig indgriben i deres rettigheder over ejendommen, og landsrettens afgørelse må derfor afventes med spænding – også i forhold til hvor konkret den bliver begrundet. Interessant er det således, om samfundsudviklingen allerede nu har medført, at en ladestander kan betragtes som en sædvanlig installation.
I henhold til byggelovgivningen er der krav om, at der bl.a. ved opførelse af nybyggeri, skal opsættes ladestandere på parkeringsarealer. Dette er dog formentlig ikke tilstrækkeligt til, at udlejer kan nægte lejeren at opsætte sin egen ladestander – hvis det lægges til grund, at denne er omfattet af installationsretten.
Med en afgørelse fra Landsskatteretten offentliggjort 26. januar 2023 er sagaen om +/- 15 pct.´reglen blevet tilføjet en ny facet.
I en supplerende bemærkning i sagen antydede Landsskatteretten, at havde familien valgt et andet (senere) tidspunkt, ville sagen måske have fået et andet - og for familien mere gunstigtresultat. Det er næppe blevet nemmere at navigere på området med denne afgørelse.
katter og afgifter i forbindelse med et generationsskifte af en fast ejendom beregnes på grundlag af ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet. Værdiansættelsen på dette tidspunkt er derfor afgørende for det samlede skatte- og afgiftstilsvar udløst ved generationsskiftet.
VÆRDIANSÆTTELSESCIRKULÆRET
Det principielle udgangspunkt for værdiansættelsen er ejendommens handelsværdi, dvs. det beløb, som ejendommen vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.
Med et cirkulære fra 19821 (værdiansættelsescirkulæret), og herunder i første række +/- 15 pct.´-reglen, har det som udgangspunkt været muligt at fastsætte overdragelsessummen for en fast ejendom ved et generationsskifte ved overdragelse i levende live (gaveoverdragelse) eller ved arv til et beløb svarende til den seneste bekendtgjorte offentlige vurdering med et tillæg eller fradrag på 15 pct.
Værdiansættelsescirkulæret gælder fortsat, men fremadrettet med visse ændringer, idet cirkulærets bestemmelser om netop værdiansættelse af fast ejendom er ændret ved et cirkulære fra september 2021. Ændringen indebærer bl.a. en videreførelse af grundprincippet i +/-15 pct.´-reglen, men således at der er tale om en +/- 20 pct.´-regel. Ændringen er trådt i kraft, men har først virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter de nye vurderingsregler.
Indenfor cirkulærets anvendelsesområde har borgeren som udgangspunkt et retskrav på at anvende cirkulærets retningslinjer om værdiansættelsen af fast ejendom, dvs. i første række +/-15 pct.´-reglen.
Afgrænsningen af cirkulærets anvendelsesområde har derfor påkaldt sig betydelig interesse, herunder i første række
afgrænsningen af, hvilke forhold, som kan føre til, at parterne er afskåret fra at anvende +/-15 pct.´-reglen.
Det gælder i særdeleshed i forhold til det skønsprægede begreb ”særlige omstændigheder”, som ved en afgørelse fra Højesterets fra 20162 blev genoplivet som en betegnelse for omstændigheder, som kan indebære, at parterne er afskåret fra at påberåbe sig +/- 15 pct.´-reglen i værdiansættelsescirkulæret.
”Særlige omstændigheder” drejer sig om ydre omstændigheder, der indikerer, at parterne selv mener, at seneste ejendomsvurdering ikke er retvisende, eller at der måske ligefrem er foretaget en vurdering, der viser, at handelsværdien afviger fra seneste ejendomsvurdering.
SKATTERÅDETS 18 AFGØRELSER OM, HVORNÅR DER FORELIGGER ”SÆRLIGE OMSTÆNDIGHEDER”
Med henblik på at få fastlagt praksis for, hvornår der nærmere foreligger ”særlige omstændigheder”, fik Skatterådet den 1. og den 28. september 2021 forelagt 18 konkrete, repræsentative sager om anvendelse af +/- 15 pct.´-reglen ved overdragelse af en fast ejendom fra forældre til børn.
De 18 sager vedrørte særligt tilfælde, hvor spørgsmålet var, om givne kombinationer af ejertid og prisforskel (forskellen mellem forældrenes købesum og overdragelsessummen til børnene) medførte, at der forelå ”særlige omstændigheder”, og altså udelukkede, at familien kunne anvende +/- 15 pct.´-reglen - eller alternativt, at der ikke forelå ”særlige omstændigheder”. Skatterådets afgørelser i de 18 sager blev offentliggjort i perioden 30. september 2021 – 14. oktober 2021.
Med de 18 afgørelser tilkendegav Skatterådet blandt andet, at hvor en belåning af en ejendom ved overdragelse til børnene var baseret på en væsentlig højere sagkyndig vurdering end den aftalte overdragelsessum, kunne dette være en ”særlig omstændighed”, som udelukkede prisfastsættelse
Advokat (L) Bodil Christiansen, Advotax Advokatfirma & Advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen 1) Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, værdiansættelsescirkulæret.efter værdiansættelsescirkulæret. Det samme gjaldt efter Skatterådets opfattelse tilfælde, hvor andre børn / arvinger i familien modtog gaver eller arv, når sådanne dispositioner peger i retning af, at nogle børn / arvinger skal kompenseres, fordi et andet barn / arving har fået overdraget en ejendom til en lav pris efter +/- 15 pct.´-reglen
På baggrund af den praksis, som Skatterådet fastlagde med de 18 afgørelser, offentliggjorde Skattestyrelsen den 3. maj 2022 et udkast til et styresignal (cirkulære) vedrørende spørgsmålet om, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Udkastet til styresignal er nærmere omtalt i disse spalter den 14. maj 2022 i artiklen Udkast til styresignal fra 3. maj 2022 til ny praksis om +/- 15 pct.´-reglen – ”særlige omstændigheder”.
De holdepunkter, der kan føre frem til, at der foreligger ”særlige omstændigheder”, er særligt kort ejertid og stor prisforskel. Ifølge styresignalet ”knækker” kurven omkring 3 års ejertid, således at forstå, at efter 3 års ejertid accepteres væsentligt større prisforskelle end ved en ejertid på mindre end 3 år.
Skattestyrelsen har endnu ikke afsluttet behandlingen af det foreliggende udkast til styresignal, og skattemyndighedernes praksis på området tegnes derfor fortsat fuldt ud af Skatterådets afgørelser fra 2021.
Landsskatteretten har siden forsommeren 2022 truffet afgørelse i en række sager om værdiansættelse af en fast ejendom ved overdragelse fra forældre til børn.
Et stykke ad vejen ligger Landsskatterettens afgørelser indenfor de rammer for skatteadministrativ praksis, som Skatterådet fastlagde med rådets afgørelser fra september 2021.
Landsskatteretten har nu valgt at offentliggøre en afgørelse, som retten traf den 11. oktober 2022, og som tilføjer et nyt aspekt til sagaen om værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte.
NÆRMERE OM SAGEN AFGJORT DEN 11.
OKTOBER 2022
Landsskatterettens afgørelse drejede sig om en af de afgørelser, som Skatterådet traf i september 20213 , og som den pågældende skatteyder efterfølgende påklagede.4
Sagen drejede sig om en moder, som i april 2019 havde købt en ejerlejlighed for knap 3 mio. kr. i fri handel. Efter købet blev lejligheden udlejet til en datter. Under sagen oplyste moderen, at købet primært var begrundet i pensionsovervejelser. Lejligheden var ved den offentlige vurdering ansat til 1,5 mio. kr.
Nogen tid efter købet anmodede moderen skattemyndighederne om et bindende svar på, hvorvidt moderen ved en påtænkt overdragelse af lejligheden til en datter skattemæssigt kunne fastsætte lejlighedens værdi til 1,5 mio. kr. med tillæg af 15 pct., dvs. i alt 1,725 mio. kr.
Da Skatterådet traf afgørelse i sagen den 1. september 2021, havde moderen ejet lejligheden i 2 år og 4 måneder – og dermed mindre end 3 år.
Skatterådet fandt ikke grundlag for at anerkende, at moderen
og datteren ved den påtænkte overdragelse af lejligheden til datteren kunne ansætte værdien af lejligheden til 1,725 mio. kr., da rådet efter en samlet, konkret vurdering fandt, at der forelå ”særlige omstændigheder”.
Ved denne vurdering lagde rådet vægt, dels på prisforskellen mellem på den ene side prisen ved moderens køb, dvs. de knap 3 mio. kr., og på den anden side den påtænkte pris på 1,725 mio. kr. ved videresalget til datteren, og dels på moderens (korte) ejertid på 2 år og 4 måneder.
For Landsskatteretten var spørgsmålet i sagen, om lejligheden på tidspunktet for Skatterådets bindende svar den 1. september 2021 skattemæssigt kunne overdrages til datteren for kontant 1,725 mio. kr., - eller om der forelå særlige omstændigheder, som førte til, at en salgssum på 1,725 mio. kr. ikke kunne anerkendes skattemæssigt.
Landsskatteretten var enig i, at der forelå særlige omstændigheder, og stadfæstede på denne baggrund Skatterådets afgørelse – en værdiansættelse af lejligheden til de 1,725 mio. kr. ved den påtænkte overdragelse fra moderen til datteren kunne således ikke anerkendes skattemæssigt.
LANDSSKATTERETTENS SUPPLERENDE BEMÆRKNING
Efter denne udmelding fra Landsskatteretten tilføjede retten, at ”Landsskatteretten har ikke forholdt sig til, om den tid, der er gået siden afgivelse af bindende svar, bevirker, at lejligheden nu ville kunne overdrages til ejendomsvurderingen + 15 pct.”.
A. TIDSFAKTOREN
Skatterådets 18 afgørelser fra september 2021 sammenholdt med skattemyndighedernes udkast til styresignal fra 3. maj 2022, peger i retning af, at der er en vis skillelinje mellem videresalg før henholdsvis efter 3 års ejertid.
Så det er næppe utænkeligt, at moderen nu – efter 3 år og 9 måneders ejertid - ville kunne overdrage lejligheden til den påtænkte pris, alt med de forbehold, der følger af, at den endelige afgørelse altid vil bero på en konkret vurdering.
Tidsfaktoren er således en af de væsentlige faktorer ved prisdannelsen ved generationsskifte af navnlig ejerlejligheder.
B. PRISFAKTOREN - PRISUDVIKLINGEN
En anden faktor, som på nuværende tidspunkt må forventes at blive udfoldet i kommende skattepraksis, er betydningen af de prisfald, som indtrådte hen over sommeren 2022 og som fortsat forudses under indtryk af bl.a. renteudviklingen og for navnlig ejerlejligheder tillige udsigten til mærkbart forøgede ejendomsskatter med overgangen til vurderinger efter de (ny) vurderingsregler.
Ordlyden af ovennævnte citat: ”Landsskatteretten har ikke forholdt sig til, om den tid, der er gået siden afgivelse af bindende svar, bevirker, at lejligheden nu ville kunne overdrages til ejendomsvurderingen + 15 pct.” kan i princippet rumme begge disse elementer (tidsfaktoren og prisudviklingen).
Det er efterhånden almindeligt forekommende, at der indgås lejekontrakter med 2 eller 3 navngivne lejere, det kaldes et delelejemål, hvor lejerne ikke er et ægtepar eller registreret parforhold, idet der gælder særlige regler i lejeloven for disse.
Der gælder imidlertid ingen regler om delelejmål forstået som typisk 2 eller 3 unge mennesker, som ønsker at dele udgiften til huslejen og derfor i fællesskab lejer en lejlighed.
Da lejeloven ikke indeholder regler for delelejemål er det vigtigt, at udlejer i lejekontraktens § 11 præciserer, om der stilles særlige betingelser for at lejemålet er lejet ud til 2 eller flere lejere, idet der er tale om en solidarisk aftale imellem udlejeren på den ene side og lejerne på den anden side, hvor lejerne i fællesskab hæfter for opfyldelse af lejeaftalen, både for så vidt angår løbende betaling af huslejen, løbende overholdelse af aftalte vedligeholdelsesforpligtelser og løbende hæftelse for lejemålets istandsættelse ved dettes ophør.
I en nyere dom fra Østre Landsret er der taget stilling til retsvirkningen af, at den ene lejer uden aftale med udlejeren fraflyttede lejemålet, og herunder om dette medfører at det tilbageværende lejemål med den anden lejer ophæves efter den tidligere lejelovs § 93, stk. 2, litra d, hvorefter lejemålet
kan ophæves ”når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren”. Ordet ”lejeren” i denne bestemmelse må forstås som alle lejerne på lejekontrakten.
FAKTUM:
Lejerne L 1 og L 2 lejede en lejlighed sammen og boede i denne ved lejemålets indgåelse i 2014, og i september 2018 skrev L 2 til udlejeren og spurgte, om hun kunne blive slettet fra lejekontrakten, idet hun havde fået tilbudt en anden lejlighed.
Udlejeren meddelte i november 2018 L 2 afslag og bemærkede, at såfremt L 2 ønskede at fraflytte, skulle lejeaftalen opsiges. Det var i lejekontraktens § 11 anført, at ”lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber.”
I august 2019 skrev L 1 til udlejers administrator og spurgte om udlejer kunne acceptere, at L 2 fraflyttede adressen.
Udlejer svarede og bemærkede at såfremt L 2 fraflyttede, skulle lejemålet opsiges.
I august 2020 orienterede L 1 udlejer om et ønske om at bytte lejligheden med en anden lejer og en anden beboelseslejlighed. Udlejeren bemærkede, at det var konstateret, at L 2 var fraflyttet lejemålet og at D var tilmeldt folkeregisteret på adressen.
L 1 bekræftede, at L 2 var fraflyttet lejemålet og at D var L 1’s kæreste, som var flyttet ind.
Den 8. oktober 2020 ophævede udlejer lejemålet med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra d, nu LL § 182, stk. 1, nr. 4. Det fremgik af sagen, at L 2 var fraflyttet i efteråret 2018.
Pas på formuleringen i § 11 Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen AarhusUdlejeren indbragte sagen for boligretten, som fandt at ophævelsen ikke var berettiget.
Boligrettens flertal udtalte, at lejelovens § 93, stk. 1, litra d, giver udlejer adgang til at ophæve lejeaftalen, hvis lejer fraflytter lejemålet i utide. ”Vi finder at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, sagsøgte L 2, er fraflyttet og hvor lejemålet således ikke er efterladt tomt. Vi bemærker i den forbindelse, at lejeloven er en social beskyttelseslov og at der derfor må stilles skærpede krav i hjemlen til ophævelse af lejeforholdet. Ophævelse vil herefter alene være berettiget, såfremt det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået de sagsøgte klart, at det var en betingelse, at de begge boede i lejemål. En sådan betingelse er ikke direkte anført i lejekontrakten og vi finder, at det anførte om tilmelding til folkeregisteret ikke – med den klarhed der må kræves til en betingelse relateret til udlejers ophævelsesadgang – kan anses for en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra sagsøgeren om, at begge de sagsøgte skulle bebo lejemålet. Sagsøgerens tilkendegivelse om sin opfattelse overfor de sagsøgte efter indgåelsen af lejekontrakten i forbindelse med de sagsøgtes forespørgsel om sletning af L 2 fra lejekontrakten kan ikke føre til et andet resultat. Vi finder herefter at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.”
Den anden boligretsdommer lagde vægt på det i kontrakten anførte vilkår om lejernes tilmelding til folkeregisteret efter omstændighederne var tilstrækkeligt, således at L 2’s fraflytning i utide var tilstrækkelig til at ophæve lejemålet.
LANDSRETTENS DOM:
Østre Landsret stadfæstede boligrettens flertals afgørelse med følgende begrundelse:
Landsretten finder som byrettens flertal, at bestemmelsen i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere lejelovs § 93, stk. 1, litra d) hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver udlejer adgang til at ophæve lejeaftalen alene som følge af at en eller flere af lejerne fraflytter lejemålet.
Landsretten finder endvidere, at det ikke ved den indgåede aftale, eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed er tilkendegivet overfor L 1 og L 2, at det er en betingelse for opretholdelsen af lejemålet, at det bebos af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kan berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket.
Landsretten tiltræder derfor at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.
Begrundelsen kan også formuleres på den måde, at ordet ”lejer” i lejekontrakten betyder den person, der står på lejekontrakten, og hvis der står 2 eller 3 personer på lejekontrakten som lejere medfører dette, at såfremt en af lejerne flytter, har den anden eller de 2 andre ret til at blive boende, fordi lejekontrakten er indgået med flere personer, der hver har rettigheder som lejere efter lejeloven.
Hvis man vil fravige lejelovens regler, eller de særlige regler, fordi en lejlighed udlejes til 2 eller flere personer, vil det kræve en klar og præcis formulering i lejekontraktens § 11, idet der som anført i indledningen er tale om et solidarisk skyldforhold med flere parter på den ene side, der hæfter solidarisk for opfyldelse af alle forpligtelserne, og hvis det herudover skal
være en forpligtelse for at lejemålet ikke skal kunne ophæves, at lejerne fortsat skal blive boende i lejemålet sammen, skal det stå meget tydeligt og præcist i § 11.
Begrundelsen herfor er ganske enkelt den, at en så alvorlig sanktion som en ophævelse af lejemålet som udgangspunkt ikke kan udvides ved fortolkning, da der er tale om en ufravigelig lovbestemmelse og man ikke selv kan indføre sine egne regler om, at lejemålet også kan ophæves i andre situationer, end de der står i loven. Udgangspunktet er ganske enkelt, at hvis en lejer i et delelejemål fraflytter lejemålet i utide, hæfter denne fortsat i de efterfølgende år for både betaling af lejen, løbende vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, uanset om de er flyttet og har været flyttet i flere år. Man hæfter nemlig indtil udlejeren bekræfter, at den fraflyttede lejer er frigjort fra sine forpligtelser.
Dette er en konsekvens af, at udlejeren har valgt at indgå en aftale med flere lejere, da de hver især har rettigheder efter lejeloven som udgangspunkt.
Delelejemål giver ofte problemer og mit forslag til en løsning af dette problem er, at det i lejekontraktens § 11 præciseres, at ”da der er tale om et delelejemål vil en opsigelse fra én af lejerne anses som en opsigelse af hele lejemålet.”
Herved er det gjort lejerne klart, at der ikke kan ske delvis fraflytning eller delvis opsigelse og at udlejeren betragter lejemålet som en helhed, hvor det ikke tolereres, at en af de solidarisk hæftende lejere fraflytter i utide, typisk fordi udlejeren har lagt vægt på, at der er 2 solidarisk hæftende personer for den løbende betaling af leje og opfyldelse af lejekontrakten i øvrigt.
Dommen er helt i overensstemmelse med hidtidig retspraksis og er trykt i TBB 2022.960 ØLD.
PS:
Det præciseres, at lejeloven også indeholder en særregel for papirløse parforhold i den tidligere lejelovs § 77 a, nu lejelovens § 166 med følgende ordlyd:
”Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale efter 1. punktum, kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.”
§ 165, 2. punktum finder tilsvarende anvendelse.
Det man særligt skal lægge mærke til ved papirløse forhold er, at de 2 parter (2 lejere) har ret til selv at bestemme, hvem af dem der skal fortsætte lejeforholdet, efter at den anden flytter i forbindelse med ophævelse af samlivet.
Den særlige regel blev indført, da det blev almindeligt med papirløse ægteskaber, og er en særregel i lejelovgivningen, hvorefter udlejeren ikke har nogen indflydelse på, hvem af parterne i et lejemål, der har ret til at flytte og dermed samtidig blive frigjort fra sine forpligtelser. Men bemærk at det naturligvis kun er den person, der står på lejekontrakten, der hæfter for opfyldelse af lejelovens forpligtelser, idet en kæreste, der ikke står på lejekontrakten, ikke hæfter for opfyldelsen af forpligtelserne, før denne eventuelt efter 2 års fælles husstand og samlivsophævelse aftaleretligt får lov til at overtage lejemålet eller ret hertil ved dom.
år bliver det ikke til den helt store vinterferie for mit vedkommende. Jeg har dog lovet ungerne, at vi tager en dagstur tur til Malmø, og vi skal over sundet og have kanelboller, bland selv-slik og Kötboller med mos til frokost. Det er nemlig ikke gået ungernes næse forbi, at den sveske krone er faldet til 65 øre. ”Det er billigt far”. Jo jo siger den gamle økonom og tænker, at der alligevel skal købes en del blad-selv-slik før end, at turen over Øresund er tjent hjem. Men nogle gange handler det om selve turen fremfor rabatten.
Jeg kan trods alt ikke lade være med at blive en smule nostalgisk som sønderjyde, der er vokset op med grænsehandel. Dengang skulle vi over at købe bom hos mutter Poetzch og tanke bilen. Det var faktisk en fast rutine, hver lørdag at køre de 30 km til grænsen og som minimum tanke bilen. Sådan er det heldigvis ikke mere. Den gang var det skatter og afgifter, der gjorde forskellen. Mht. Sverige er det en regulær krise, så baggrunden er kedelig, men så er det godt vi kan komme over og skabe lidt efterspørgsel.
Sverige er som Danmark en lille åben økonomi, der lever af at handle med andre omkringliggende lande. Sverige og Danmark har således en meget stor samhandel. Derfor er udviklingen i Sverige også bekymrende. Sverige er ligesom Danmark og resten af Europa ramt af økonomisk afmatning, stigende priser i samfundet, højere renter mv. Indtil videre har det medført, at det Svenske boligmarked er faldet med knap 13 pct. igennem 2022. Fra toppen i marts 2022 til december er prisfaldet på landsplan knap 20 pct. Så det går heftigt til i Sverige og langt hurtigere og værre end i Danmark.
I modsætning til Danmark har Sverige en frit fyldende krone. Det er baggrunden for, at den svenske krone kun har en værdi på godt 60 pct. af den danske. Den faldende krone er et udtryk for, at kapitalen søger ud af Sverige og ind i fx Danmark, hvor den danske krone er stærk. Så stærk, at Nationalbanken ikke kan skygge Den Europæiske Centralbank, når renten sættes op. Svensk økonomi synes således at blive hårdt ramt af krisen. Den lave svenske krone betyder, at inflationen slår hårdere igennem og Riksbanken (Sveriges Nationalbank) er derfor tvunget til at forhøje renten hurtigere og kraftigere end andre lande. Sverige er således kommet ind i en ond spiral, hvor inflationsbekæmpelse potentielt skaber finansiel uro.
I Sverige har man ikke fast rente som i Danmark. Det man derover kalde fast rente svarer til det, som vi i Danmark kalder F.5 lån. Det betyder, at det svenske ejendomsmarked er langt mere følsomt, end det danske, i forhold til ændringer i renten. Derfor ser vi et ejendomsmarked i
knæ. Det er bemærkelsesværdigt, idet svenskerne nærmest kom igennem finanskrisen uden at boligpriserne faldt. Årsagen var, at her fik man glæde af de mange og kraftige rentenedsættelser, der var svaret på den krise. Nu går det så den anden vej. Der er altså altid en for- og bagside, når man taler økonomi. I den forbindelse er det værd at holde sig for øje, at svenskerne har gældsat sig betydeligt i en lang periode med stigende ejendomspriser. Det betyder, at der nu er en stor gæld, faldende aktivpriser og stigende finansieringsomkostninger. Det er og bliver en giftig cocktail. Der vil få mærkbarbetydning for udviklingen i Sverige den kommende tid.
Betyder det her så noget for ejendomsmarkedet i Danmark?
Tjaa det er jo faktisk det vanskelige spørgsmål. I de seneste år, er der i det danske ejendomsmarked pågået en betydelige internationalisering. Det betyder, at der er langt flere udenlandske ejendomsinvestorer i Danmark end for år tilbage. Ejendomsinvestorer der ikke bare er eksponeret i Danmark, men i en lang række af lande herunder i Sverige. Hovedparten af disse ejendomsinvestorer er store og kapitalstærke virksomheder, så i første omgang skal det hele nok gå. De stigende gældsniveauer i Sverige betyder imidlertid, at der er en vis refinansieringsrisiko i takt med at de mange variabelt forrentede lån skal have ny rente. Derfor kan det ikke helt udelukkes, at udviklingen i Sverige kan få betydning i Danmark. Til trods for, at vi har krise i Danmark, så synes der ikke at være ret mange der skal smide deres ejendomme af nød i denne krise. Den historie kan blive anderledes i Sverige. Kan man ikke sælge sine svenske aktiver, så kan man måske være fristet af at sælge af sine bedste aktiver. Det kunne for eksempel være danske aktiver. Derfor kan det bestemt ikke udelukkes, at der kan komme noget svensk grus i det danske ejendomsmarked. Det skriver jeg til trods for, at jeg grundlæggende har den opfattelse, at man skal passe på med at sammenligne ejendomsmarkeder i forskellige lande. Internationalisering og større multinationale investorer har dog den betydning, at spil-overeffekterne bliver større og tydeligere. Så sandsynligheden for, at der vil være en effekt er i hvert fald ikke nul. Derfor håber jeg også, at Sverige snart kommer på fode igen og forhåbentlig kan lidt grænsehandel fra Danmark være en beskeden hjælp.
Mariehønen 2-68
Billund
34 nyopførte rækkehuse i god kvalitet. Rækkehusene er beliggende på en god og familievenlig placering i Billund tæt på indkøb og daginstitutioner. Der er tale om 34 rækkehuse udført i en flot kvalitet med idéel indretning der sikrer en optimal udlejning. Størrelserne varierer fra 65125 m2, hvorfor ejendommen henvender sig til en bred vifte af lejere. Projektet er fuldt udlejet og handlen gennemføres som en selskabstransaktion med udskudt skat anslået til kr. 6.160.000. 80.000.000
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
De nye ejendomsvurderinger har længe været på vej. På nuværende tidspunkt er første 150.000 nye ejendomsvurderinger sendt ud til landets boligejere, og de næste 500.000 sagsbehandles nu i Vurderingsstyrelsen med henblik på udsendelse fra foråret 2023. Herefter udsendes de resterende nye ejendomsvurderinger i henhold til den overordnede plan for udsendelsen og for implementering af de nye boligskatteregler. Denne artikel gennemgår, hvorledes deklarationsproduceren konkret bliver udmøntet, når vurderingsprocessen opstartes. I første omgang er det ca. 1,7 mio. ejerboliger og senere ca. 500.000 landbrugsejendomme, skovejendomme og erhvervsejendomme, der undergives en ny ejendomsvurdering. Inden resultatet af vurderingen foreligger, skal vurderingsmyndigheden sikre sig, at vurderingen foretages på tilstrækkeligt oplyst faktisk grundlag. I ejendomsvurderingsloven (EVL) og skatteforvaltningsloven (SFL) er fastsat en række bestemmelser, der skal sikre grundlaget herfor. Her er således regelbestemt en såkaldt deklarationsprocedure, hvorefter en ejer af en fast ejendom - som den, der er nærmest hertil - på vurderingsmyndighedens forespørgsel skal forholde sig til de oplysninger om ejendommen, som vurderingsmyndigheden allerede er i besiddelse af og herunder også får mulighed for at berigtige oplysninger, som ejendommens ejer er klar over, ikke er korrekte. Ejeren får dermed mulighed for at rette eventuelle fejl i vurderingsgrundlaget og for at gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejers vurdering er af væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen.
år du modtager brev fra Vurderingsstyrelsen om deklarationsproceduren for din ejendom, er det vigtigt, at du er opmærksom på indholdet af brevet og de oplysninger om din ejendom, som fremgår heraf. I fald du ikke kan genkende oplysningerne set i forhold til, hvordan din ejendom fremstår, er det vigtigt, at du reagerer herpå i forhold til Vurderingsstyrelsen. Ellers kan du risikere, at du fremover kommer til at betale en for høj skat for din ejendom.
Når Vurderingsstyrelsen foretager en ejendomsvurdering, der danner grundlag for beskatningen af din ejendom, bygger den på en række faktiske oplysninger, som Vurderingsstyrelsen har adgang til, f.eks. BBR-oplysninger (Bygnings- og Boligregistret), der blandt andet indeholder oplysninger om bygninger på grunden, antal kvadratmeter, materialer osv. Forud for Vurderingsstyrelsens afgørelse om, hvad ejendomsvurderingen for din ejendom skal være, udsender Vurderingsstyrelsen disse oplysninger til dig i din egenskab af ejer af ejendommen, således du er oplyst om grundlaget for afgørelsen. Oplysningerne bliver med andre ord deklareret overfor dig, således det er muligt for dig at tilrette disse i overensstemmelse med de faktiske konkrete omstændigheder.
Selvom det ofte kan være kompliceret at gennemskue dokumenterne, der kan være holdt i et svært tilgængeligt ordvalg, er det vigtigt, at du undersøger, om der er overensstemmelse mellem de oplysninger, der fremgår af deklarationsdokumentet og de konkrete forhold på ejendommen.
En uoverensstemmelse her kan nemlig være årsag til, at Vurderingsstyrelsens grundlag og deraf følgende skatteberegning ikke er korrekt med deraf følgende ikke uvæsentlige forhøjede skattebetalinger for din ejendom, som du meget vel kan risikere først at kunne rette op på om 1-2 skatteår.
Det er særligt oplysninger om areal/størrelse af bygningerne, anvendelse af bygningerne, opførelsesår for bygning-
erne, eventuelt fordelt på flere år, såfremt der er flere bygninger opført på forskellige tidspunkter, om- og tilbygninger, tagtype, varmekilde og antal bad- og toiletter, som kan have betydning for ejendomsværdien.
Derfor er det vigtigt for at opnå den bedste kvalitet og for at opnå de mest korrekte nye ejendomsvurderinger, at oplysningerne er korrekt anført i Bygnings- og Boligregistret.
Som boligejer skal du være opmærksom på, at det er den til enhver tid værende boligejer, der har ansvaret for, at oplysningerne om deres bolig er opdaterede og korrekte.
Du kan se alle dine BBR-oplysninger på bbr.dk. Hvis du opdager fejl eller mangler, kan du rette oplysningerne ved selv at logge ind. Når du har rettet oplysningerne, får kommunen besked, så de kan kvalitetssikre oplysningerne, før de bliver registreret i BBR. Det er ikke alle oplysninger, du kan rette med selvbetjening, men så kan du i stedet bruge en formular til at sende oplysningerne til kommunen.
Hvis du først retter dine BBR-oplysninger, når du har modtaget deklarationen, er det ikke sikkert, at vurderingsmyndigheden kan nå at få ændringerne med i vurderingen. Dette afhænger blandt andet af kommunens sagsbehandlingstid.
Vurderingsstyrelsen har oplyst, at åbenbare fejl, som for eksempel tastefejl, vil kunne rettes efterfølgende. Sagerne kan også ifølge Vurderingsstyrelsen genoptages, hvis borgerne får oplysningerne rettet og gjort styrelsen opmærksom på fejlen. Der foreligger dog endnu ikke nærmere praksis herom, hvorfor det ikke kan tilrådes at satse på at få sin vurdering genoptaget.
Det er først, når ændringerne er endeligt registreret i BBR, at disse medtages. Et godt råd er derfor at sørge for altid at opdatere BBR-oplysningerne, hvis der sker ændringer på din ejendom. Det kan fx være, hvis du skifter fra oliefyr til
fjernvarme, eller hvis du bygger en garage på grunden. Det kan også være, at du har revet en tilbygning ned – så skal du opdatere arealet. BBR-oplysninger er som ovenfor nævnt fx: bygningsarealer (f.eks. areal af bolig, kælder, garage og drivhus), opførelsesår, om- eller tilbygningsår, tagmateriale, ydervægsmateriale, opvarmningskilder (f.eks. fjernvarme og brændeovn), køkkenforhold og antal værelser, toiletter og bade.
Der er en række forhold, som Vurderingsstyrelsen ikke har med i sine oplysninger om ejendommen, og disse oplysninger kan have stor indflydelse på værdien af ejendommen. Det er specielt indholdet af deklarationer/ servitutter som er pålagt ejendommen. Disse servitutter/ deklarationer kan pålægge den enkelte ejendom begrænsninger i anvendelsesmulighederne. Det kan være i forhold til, hvor store bygninger, der må bygges på grunden både i forhold til høje og grundareal. Det kan ligeledes være begrænsninger i hvilke type bygning, der må bygges.
Materialet om deklarationsproceduren fra Vurderingsstyrelsen vil ligeledes indeholde oplysninger om sammenligningsejendomme. Det vil sige ejendomme, som Vurderingsstyrelsen mener kan benyttes til sammenligning, når værdien af din ejendom skal fastsættes. De enkelte ejendomme indgår med forskellig vægtning i forhold til sammenligningen af værdien af din ejendom. Såfremt den ejendom, som skal vurderes, er blevet handlet indenfor en kortere årrække, vil denne værdi ligeledes indgå i fastsættelse af ejendommes vurderingen. Det er vigtigt, at disse ejendomme gennemgås omhyggeligt, for at sikre at værdien af disse kan inddrages som relevante i forhold til den ejendom, som skal vurderes. Dette gælder både i forhold til plangrundlag, placering, alder og andre relevante momenter.
Når du har modtaget deklarationsdokumentet, er det endvidere vigtigt, at du ikke blot lægger dette til side og tænker, at det kan du altid svare på. Der er således fastsat en meget kort tidsfrist på kun 4 uger fra den dag, du modtager henvendelsen fra Vurderingsstyrelsen, til at dine eventuelle korrigerende oplysninger skal være modtaget af Vurderingsstyrelsen. I fald oplysningerne ikke foreligger hos Vurderingsstyrelsen inden fristens udløb, er Vurderingsstyrelsen nemlig berettiget til at træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der forelå ved udløbet af 4 ugers fristen.
Derfor - hvis du som ejer ikke er enig i oplysningerne eller har yderligere at tilføje, eksempelvis rettelser til BBR eller andre forhold, er det vigtigt, at du reagerer og ikke mindst reagerer indenfor 4-ugers-fristen. Hvis du ikke gør dette, kan vurderingen blive foretaget på et ukorrekt grundlag med deraf følgende risiko for en forhøjet vurdering og dermed højere skattegrundlag - og dermed igen højere skattebetaling end den, du skulle have været udsat for. Det kan derfor have stor økonomisk betydning, hvis ikke du reagerer i tide..
CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.
Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk
WWW.CLEMENSLAW.DK
Vi er din samarbejdspartner
Revision og rådgivning er vores speciale
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren WestmarkSom medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse. PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Joachim Vetter
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Holstebro Gr. ejerforening
Formand: Adv. Pernille Bloch
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Steffen Torp Jacobsen
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. J. Bertel Rasmussen
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Hvem skal betale?
Hvis du ser et lille sølvfarvet insekt i din bolig, behøver det ikke at være sølvfisk. Skadedyret skægkræ, der minder om sølvfisk med sin lille, lyse krop og tre lange haletråde, er nemlig kommet til Danmark, hvor det lille skadedyr bl.a. har gjort sit indtog i boligerne – til irritation for beboerne/lejerne – og for udlejerne (de sidste kommer vi tilbage til i slutningen af artiklen).
Og skægkræ er langt mere invaderende og sværere at slippe af med end sølvfisk, hvis det først er sluppet inden for i boligen.
Skægkræ er et lille insekt med den latinske betegnelse Ctenolepisma longicaudata. Den minder som nævnt om sølvfisken, men har en række kendetegn, som adskiller den fra sin slægtning:
• En fuldvoksen skægkræ er lidt større end sølvfisken og bliver som regel op til to cm lang.
• Skægkræ har lige som sølvfisken tre haletråde bagud, men de er længere end hos sølvfisken. Haletrådene kan blive længere end selve kroppen.
• Skægkræet er ikke så skinnende som sølvfisken, men har i stedet en mere lys og brunlig krop med ’skæg’ på.
• Skægkræ har kraftige børster foran på hovedet.
• Hvor sølvfisk kun kravler ved jordoverfladen, er skægkræet bedre til at kravle og kan derfor også findes på fx vægge, i skabe og på reoler.
• Skægkræ formerer sig mere end sølvfisk og findes derfor ofte i et større antal ad gangen. Det lille dyr har en levetid på omkring syv år, og i løbet af de år kan den lægge omkring 150 æg.
HVOR KOMMER SKÆGKRÆ FRA?
Det er ikke nemt at beskytte sig mod de små kryb. Selvom de fuldvoksne insekter er lette at se, er de unge skægkræ meget mindre og meget sværere at få øje på. Samtidig spreder de sig med alle slags varer, med postpakker som bestilles på nettet, i emballage på møbler, i feriekufferten og måltidskasser.
Alligevel er der et par forholdsregler du kan tage for at undgå at invitere de ubehagelige insekter med hjem ved en fejl.
– Alt hvad du bringer ind i dit hjem udgør en fare for, at du får skægkræ med. Derfor er det vigtigt, at du holder øje med de ting, du køber og reagerer med det samme, hvis du opdager insekterne.
Inden du tilkalder en professionel skadedyrsbekæmper, kan du forsøge med:
• Hold hjemmet rent og støvsug GRUNDIGT og ofte. Støvsug meget grundigt i revner og sprækker. Kommer der skægkræ med – så tøm støvsugeren udenfor.
• Undgå madrester fremme på bordet – pak ind i lufttætte beholdere
• Lav silikonefuge langs væggen der, hvor du har opdaget insektet
Skægkræ er meget vanskelige at komme af med. Derfor ender det ofte med, at der må tilkaldes en skadedyrsbekæmper.
HVEM
Skægkræ kan – i relation til, hvem der skal betale for sanering – sammenlignes med væggelus. Med mindre udlejer kan bevise, at lejeren har hjembragt disse skadedyr (altså handlet uforsvarligt) – og de ikke er kommet fra naboen eller underboen – så er sanering for udlejers regning – og husk – det anbefales at sanere hele ejendomme/alle lejligheder.
Vestre Landsret U 2014.234 V
Landsretten finder på denne baggrund, at udlejerens vedligeholdelses- og renholdelsespligt efter lejelovens § 19 (i dag: LL 112) tillige indebærer en pligt for udlejer til at sørge for bekæmpelse af væggelus i ejendommen.
Det kan på baggrund af vidnet P's forklaring lægges til grund, at det er meget vanskeligt at fastlægge, hvorfra et angreb af væggelus stammer, da væggelus kan sprede sig gennem skillevægge og etageadskillelser via rørgennemføringer. Uanset om væggelus måtte være indbragt i ejendommen af L eller en person med tilknytning til hendes lejemål, findes det ikke godtgjort, at dette er sket ved en uforsvarlig adfærd, som pådrager L erstatningsansvar for væggelusangrebet efter lejelovens § 25 (i dag: LL § 149).”
ange forbrugsregnskaber følger kalenderåret – og måske er du allerede i gang? Hvis du som udlejer selv står for at udfærdige forbrugsregnskaber, så er der en række forhold, du bør være ekstra opmærksom på:
Tjek regnskabet for:
• Passer perioden?
• Passer det indbetalte beløb? (lejers aconto-indbetalinger)
• Passer antal enheder med det aflæste?
• Indeholder regnskabet irrelevante udgifter? (f.eks.: Energistyring – så drop det)
• Er det oplyst, hvornår udlejer har modtaget endelig afregning?
FORMKRAV = SKAL VÆRE NÆVNT
• Er lejer oplyst om sin ret til at gøre indsigelse og til hvem?
FORMKRAV = SKAL VÆRE NÆVNT
• Er fordelingen korrekt? (dvs. målerdelinger udgør min. 40%)
• Fremgår ejendommens samlede udgifter
FORMKRAV = SKAL VÆRE NÆVNT
• Fremgår lejers andel af de samlede udgifter?
FORMKRAV = SKAL VÆRE NÆVNT
• Svarer ejendommens forbrug nogenlunde til forrige års?
• Når forbrugsregnskabet er udfærdiget korrekt – skal det frem til lejerne. Sørg for, at du kan bevise hvornår disse er kommet frem til lejerne. Da det altid er alle lejere, som skal modtage forbrugsregnskabet/eller fordelingsregnskabet, kan det ofte betale sig selv at sørge for at levere regnskaberne ud. Det kan f.eks. være med bud og vidne. Bud og vidne kan underskrive et dokument, hvori de bekræfter at have afleveret regnskaber i 10 beboers postkasser på adressen (kan evt. også filmes – men husk at gemme filen): ??? / klokken / dato + underskrifter
De to første udlejere som skriver en personlig mail til forfatteren – og skriver: Ja tak – den bog vil jeg gerne have – får den tilsendt ganske gratis.