Nr. 1 - Februar - Årgang 2023
ARTIKEL
Jan Bastrup Pedersen har med hjælp fra GI, udskiftet et ældre oliefyr med fjernvarme i en af hans udlejningsejendomme
ARTIKEL
Hvad gør udlejer, hvis han alligevel ikke ønsker at udleje lejemålet til en lejer?
Forsiden viser Jan Bastrup – tidligere deltidsudlejer og underviser i økonomi – nuværende heltidsudlejer, bestyrelsesmedlem i Mariagerfjord Udlejerforening og boligretsdommer ved retten i Aalborg. Læs det spændende interview med Jan, hvor bl.a. fjernvarme er et ”hot” emne.
Lederen: Varmeudgifternes nødvendighed
Fra sort til grøn varme i Hobro
Lejers manglende betaling
Kursuskatalog for foråret 2023
Køb af fast ejendom på tvangsauktion
Forbrug i et udlejet parcelhus
Arealkravet i parcelhusreglen
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155
kontakt@danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@danskeudlejere.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@danskeudlejere.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@danskeudlejere.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@danskeudlejere.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
Ovennævnte tekst er overskriften i ”Det politiske grundlag for Danmarks regering,” som blev udgivet i december 2022.
Det lover godt for fremtiden, når det skrives:
”Vi vil ikke være en driftsregering, der kun kan samles om det mest basale. Tværtimod. Vi vil sigte og stile højt. Nok er vi et lille land. Men vores fælles værdier er stærke og dem, der binder os sammen.”
”Psykiatrien skal løftes, og vi skal løfte den samlede indsats …”
”Mere dansk skov.”
”En grønnere transport.”
”Regeringen ønsker et Danmark i geografisk balance.”
”Det er en grundlæggende værdi at have et godt sted at bo.”
”… syv ud af ti danskere drømmer om at eje deres eget. ” ”… svært at finde en bolig, der er til at betale i de store byer.”
”Regeringen ønsker et blandet boligmarked, hvor flere kan eje deres egen bolig, og hvor der er et blandet udbud af ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og privat udlejning. Blandede by- og boligområder giver de bedste forudsætninger for den sammenhængskraft, Danmark er karakteriseret ved.”
Disse meget positive intentioner afsluttes med:
”Regeringen vil fremlægge et samlet boligpolitisk udspil.”
Det bliver rigtig spændende at læse dette boligpolitiske udspil – specielt i relation til, efter hvilke regler Regeringen mener, at de private udlejere, der skaffer tag over hovedet for mange danskere – i ca. 500.000 private udlejningsboliger
– skal arbejde under ? Vil det stadig blive accepteret at der kan lovgives med tilbagevirkende kraft - som ved overgangen fra trappeleje til maksimering af indekseringen (4 %-loftet) – eller var det blot en enlig svale ?
Den private udlejningssektor - i det danske samfund - skal der værnes om, idet der er tale om en branche, der tilfører samfundet værdier – både i relation nye og bedre boliger og ved at skabe husly for alle dele af samfundet. Som en indskudt bemærkning, er det også værd at lægge mærke til, at Regeringen vil ”løfte psykiatrien” – vel i første omgang for at hjælpe de personer, der har en psykisk sygdom – men også som en naturlig følgevirkning, at dette også betyder, at omgivelserne har lettere ved at acceptere de psykisk syge som lejere og naboer i udlejningsejendomme.
Regeringen skriver i publikationen ”Ansvar for Danmark” –at man fremover ”vil have fokus på, at den vejledende høringsfrist på fire uger som klar hovedregel overholdes.” Man kan spørge: Kan der være flere elastiske formuleringer i én sætning ? – ”have fokus på” – ”vejledende høringsfrist” – ”som klar hovedregel.”
Hvorfor skriver Regeringen ikke bare, at man vil overholde en høringsfrist på 4 uger. Eller blot 2 uger ! Flere gange har der været udsendt lovgivning til høring med særdeles korte høringsfrister.
Danske Udlejere kan som høringsberettiget håbe på, at høringsfristerne fastsættes til den vejledende frist på 4 uger, således at der er reel mulighed for at behandle og fremkomme med høringssvar.
Med ovennævnte som grundlag, ønskes alle Et Godt Nytår – såvel for vore medlemmer, udlejerne, men også for vore mange kunder, lejerne.
Jan Bastrup Pedersen (tv.) fik i februar 2022, udskiftet et ældre oliefyr med fjernvarme i en af hans udlejningsejendomme. Jan valgte i denne forbindelse at rådføre sig med Grundejernes investeringsfond (GI), der også lånte ham penge til energirenoveringen. Gennem forløbet stod Bo Lauritzen, tekniker ved GI, klar med gode råd og assistance
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Jeg købte ejendommen på Adelgade i Hobro tilbage i oktober 2021. Allerede på daværende tidspunkt undersøgte jeg lokalplanerne for at sikre, om det var muligt at koble ejendommen til fjernvarme i stedet for det eksisterende oliefyr”, siger Jan Bastrup Pedersen, ejer af Fredensvang Ejendomme.
Jan Bastrup Pedersen har i sin tid som udlejer oplevet flere lejere, der ganske enkelt fravalgte de lejemål, der blev opvarmet med olie- eller gasfyr.
”Opvarmning med sort varme har virkelig et dårligt ry blandt lejerne, så min investering har uden tvivl været med til at gøre de 13 lejemål mere attraktive og fremtidssikrede.
Lejerne havde forinden da også givet udtryk for deres bekymring over de meget svingende varmeregninger og de deraf følgende forhadte efterregninger.
”Ejendommen blev koblet op på fjernvarmenettet tilbage i februar 2022, så vi nåede det lige akkurat inden hele verden blev ramt af tårnhøje priser på olie- og gas i forbindelse med krigen i Ukraine. Jeg har da også kun fået positive tilkendegivelser fra mine lejere, der nu har fået en grøn og mere stabil varmeregning”, siger Jan Bastrup Pedersen.
Jan Bastrup Pedersen valgte at søge hjælp hos Grundejernes Investeringsfond (GI) i forbindelse med, at ejendommen skulle kobles op til fjernvarmenettet.
”Ejendommen på Adelgade har en såkaldt bindingskonto ved GI, og det gav mig mulighed for at ansøge GI om lånet til de kommende energiforbedringer. Udover at jeg hermed fik et lån med lavere kapitalomkostninger, hjalp GI mig også med gratis rådgivning og teknikerservice”, siger Jan Bastrup Pedersen.
Så snart GI havde godkendt Jan Bastrup Pedersens ansøgning, gik han gik i gang med at indhente tilbud på selve fjernvarmeanlægget, tilslutningen og afskaffelsen af det gamle oliefyr.
”Jeg har i runde tal nok brugt ca. kr. 250.000 på at koble ejendommen op til fjernvarmenettet. Det er selvfølgelig mange penge, men der er jo tale om en langsigtet investering, der til en hver tid kan betale sig. Det er jeg slet ikke i tvivl om”.
En ejendom skal løbende holdes ved lige for ikke at forfalde.
Hvis du ejer en udlejningsejendom, er du efter lejelovgivningen forpligtet til at holde ejendommen og det udlejede forsvarligt vedlige. Pligten gælder uanset om din ejendom har en bindingskonto hos GI eller ej, jf. lejelovens kapitel 12.
Reglerne om vedligeholdelseskonti (lejelovens § 119 og § 120) sikrer i princippet, at der af huslejeindtægten sættes beløb af til ejendommens vedligeholdelse. GI administrerer de beløb, som hensættes på § 120 kontiene.
Hensættelsesbeløbene efter § 120 skal bindes i GI og udbetales under bestemte betingelser, når der er brugt penge til ejendommens udvendige vedligeholdelse.
Hvilke ejendomme er omfattet?
• Ejendomme taget i brug før 1970 og hvor der 1. januar 1995 var 7 eller flere beboelseslejligheder.
• Samtidig skal ejendommen være beliggende i en reguleret kommune. Om en kommune er reguleret, kan du se på huselejenaevn.dk.
Indestående bliver udbetalt i takt med:
• at der afholdes vedligeholdelsesudgifter og/eller
• forbedringsudgifter med lejeraccept og
• boliglejerne er underrettet om udbetalingen og ikke har gjort indsigelse, se om frigivelse i lejelovens § 122.
Kilde: gi.dk/ejere/konto/om-bindingskonto
Udlejningsejendommen på gågade i Hobro huser 11 private lejemål samt en bodega og en tatovør
Jan Bastrup Pedersen har kun rosende ord i forhold til samarbejdet med GI. Han har da netop også ansøgt om et nyt lån, hvor en af hans øvrige ejendomme skal have isoleret taget.
”Jeg købte min første investeringsejendom tilbage i 2018, og det er siden blevet til en portefølje på godt 80 lejemål samt 50 andre, som jeg administrerer for kunder”.
”Sideløbende med ejendommene underviser jeg i økonomi og revision på Mercantec Business i Viborg, så der er nok at se til.” siger Jan Bastrup Pedersen.
Jan Bastrup Pedersen har dog en drøm om at købe endnu flere ejendomme, så han har altid øjne og øre åbne for nye muligheder. I forbindelse med hans første
ejendomsinvestering, besluttede han sig også for at blive medlem hos Mariagerfjord Udlejerforening og dermed også hos Danske Udlejere.
”Jeg sidder i dag med i bestyrelsen hos Mariagerfjord Udlejerforening, og jeg er ligeledes med i huslejenævnet. Det giver mig en god mulighed for at følge med i, hvad der sker i branchen”, siger Jan Bastrup Pedersen.
Jan Bastrup Pedersen fortæller, at han ligeledes har haft stor glæde af sit medlemskab hos Danske Udlejere.
”Jeg har gennem tiden været på et par kurser igennem Danske Udlejere, men jeg må nok indrømme, at det kan være svært for mig at nå i en travl hverdag”.
”Jeg bruger også en del af formularerne fra hjemmesiden, og der er virkelig mange gode og inspirerende artikler i Magasinet Danske Udlejere”.
Det nye fjernvarmeanlæg. Ejendommen blev tidligere opvarmet af to oliefyrede varmeanlæg samt elvarme i et erhvervslejemål
”Jeg kunne dog godt ønske mig, at det var lettere at finde frem til tidligere artikler og emner på hjemmesiden. Der gemmer sig rigtig meget god og brugbar viden, som i dag kan være lidt svært at finde frem til”, siger Jan Bastrup Pedersen.
Danske Udlejre arbejder i skrivende stund på en ny hjemmeside, der blandt andet skal opfylde dette ønske.
• Fredensvang Ejendomme tilbyder ejendomsadministration og udlejning
• Virksomheden administrerer ca. 130 lejemål, hvoraf godt de 80 er eget af Fredensvang Ejendomme
• Porteføljen er fordelt på lejemål i Hobro, Nykøbing Mors, Thy, Frederikshavn, Struer og Lemvig
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre. Læs
FIRMAAFTALE MED DESIGNA KØKKEN FOR MEDLEMMER HOS DANSKE UDLEJERE
Som medlem hos Danske Udlejere er du nu berettiget til attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark.
Hos os får du design, kvalitet og solidt håndværk i en god og tryg købsoplevelse.
Du kan læse mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din nærmeste DESIGNA KØKKEN butik.
På Danske Udlejeres hjemmeside – under: Hvad kan vi? + Formularer + Beløbsgrænser kan det læses, at påkravsgebyret for 2023 nu er kr. 314 for boliger og kr. 172 for erhvervsleje.
HVAD ER EN PLIGTIG PENGEYDELSE?
En pligtig pengeydelse er et beløb, som udspringer af lejeaftalen – eller direkte er beskrevet i selve lejekontrakten eller fremkommer af lejeloven (f.eks. et påkravsgebyr). Når en lejer ikke betaler det beløb, som udlejeren forventer, bør udlejeres altså nøje overveje, om ”det manglende beløb” reelt er en pligtig pengeydelse. Eksempler på pligtige pengeydelser:
• Depositum
• Husleje
• Senere reguleringer af depositum og forudbetalt leje
• Acontobetalinger vedr. vand, varme og el
• Efterbetaling for forbrug
• Antennebidrag
• Påkravsgebyr
• Dom som udlejer har erhvervet over lejeren som følge af erstatningskrav
HVAD GØR UDLEJER, HVIS LEJER IKKE HAR
BETALT EN PLIGTIG PENGEYDELSE?
Som tidligere beskrevet, lever udlejer af at få lejen ind. Altså: Hele lejen ind – hver måned.
Nogle gange modtager udlejer ikke lejen rettidigt. Andre gange modtager udlejer ikke hele det opkrævede beløb. I begge tilfælde bør førnævnte få alle udlejere til straks at igangsætte en restanceprocedure. Formålet med at igangsætte restanceproceduren er at gøre lejeren opmærksom på, at ”noget er galt” – og lejeren straks eller indenfor en given periode (14 dage) skal sørge for at få rettet fejlen. Restanceproceduren kan igangsættes 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdato (typisk: d. 1. i måneden). Lejers manglende reaktion på modtagelsen af udlejers påkravsbrev (som SKAL være skriftligt – ikke mail/sms/elektronisk) kan ultimativt resultere i en ophævelse af lejemålet.
Danske Udlejere opfordrer alle udlejere til at følge denne procedure. Ikke for at skræmme eller genere lejeren, men for at signalere at hele lejen skal betales til tiden. En anden fordel ved at følge proceduren er, at såfremt lejeren ikke betaler efter påkravsperioden er udløbet, så vil en ophævelse være ”tættere på” – end hvis man har spildt tiden med at ringe og rykke for betaling – og først senere igangsætter den rigtige restanceprocedure.
På næste side vises et eksempel på et påkravsbrev –E1 fra formular samlingen:
Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev
Klik eller tryk her for at angive en dato.
Påkravsbrev
Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by
Det er konstateret, at De er i restance med Klik eller tryk her for at skrive tekst, eks. husleje og aconto varme for Klik eller tryk her for at skrive måned og år
Det skyldige beløb inklusiv påkravsgebyr kan opgøres som følger:
Husleje Klik eller tryk her for at skrive måned og år Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb
Skyldig aconto varme for Klik her for at skrive måned/år Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb Påkravsgebyr
314,00
I alt pligtig pengeydelse Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb
Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet og hermed gives påkrav om Deres betaling af beløbet senest 14 dage efter, at dette brev er kommet frem til Dem.
Betaling kan ske ved overførsel til reg.nr.Klik eller tryk her for at skrive nr., kontonr.: Klik eller tryk her for at skrive nr.
Såfremt beløbet ikke er betalt inden for den angivne frist, må De påregne, at udlejer vil ophæve Deres lejemål, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 og stk. 2.
Med venlig hilsen
Klik eller tryk her for at skrive dit navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by
Restancebrev E1 udarbejdet af Danske Udlejere, jan/2023. Anvendelse sker på eget ansvar. Side af 1 1
Se skema til sidst i denne artikel
Påkravsbrevet ”giver” lejer en periode på 14 dage til at betale sin skyld. Sker dette ikke inden periodens udløb, kan udlejer sende ophævelsesbrevet – som er således ud:
Nedenfor vises E3 fra formularsamlingen:
Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev
Klik eller tryk her for at angive en dato.
Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by Med henvisning til min påkravsskrivelse af den Klik eller tryk for at angive påkravets dato. har det desværre kunnet konstateres, at De ikke har indbetalt den skyldige restance på kr. Klik eller tryk her for at skrive beløbet.
På denne baggrund ophæves Deres lejemål hermed, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 jf. stk. 2, hvorfor De anmodes om at fraflytte lejemålet straks og efterlade det i kontraktmæssig stand.
Hvis ikke lejemålet er fraflyttet inden Klik eller tryk for at angive dato - samme dato som fraflytningssynet, vil der uden yderligere varsel blive indgivet begæring til Fogedretten om Deres udsættelse af lejemålet med deraf følgende omkostninger for Dem.
Jeg skal for en god ordens skyld gøre Dem opmærksom på, at dette brev ikke fritager Dem for deres forpligtelser i henhold til lejekontrakten samt i henhold til Lejeloven.
De indkaldes hermed til fraflytningssyn i lejemålet Klik eller tryk her for at skrive datoen, der er 8 dage e5er ophævelsens ankomst ved lejer klokken Klik eller tryk her for at skrive klokkeslæt.
Med venlig hilsen
Klik eller tryk her for at skrive dit navn
Klik eller tryk her for at skrive gade og nr.
Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by
Side af 1 1
Ophævelsesbrev E3 udarbejdet af Danske Udlejere, juli 2022. Anvendelse sker på eget ansvar.Se skemaet:
Det antages i ovennævnte, at udlejer sender påkravsbrevet BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post – altså 2 breve med samme indhold – men sendt på 2 forskellige måder
I ophævelsesbrevet er angivet, hvornår lejer senest skal være ude af lejemålet. I samme brev indkaldes der til fraflytningssyn. Udlejer kan nu vælge, om denne ”blot” vil møde op til fraflytningssynet – og håbe på, at lejeren reelt er flyttet – og nu er tilstede for at give udlejer adgang til lejemålet – og deltage i det indkaldte fraflytningssyn. Udlejer kan også kontakte lejeren telefonisk nogle dage før datoen for fraflytningen/fraflytningssynet for at høre, om lejeren er flyttet. Lyder det ikke som om lejeren agter (eller kan) flytte, kan udlejeren for at spare tid allerede inden fraflytningssynet (som skal afholdes – hvorfor udlejer er nødt til at møde op til dette) samle de dokumenter, som skal bruges, når udlejeren skal bede fogedretten om hjælp til udsættelse af lejeren. De dokumenter der skal bruges er:
• Lejekontrakten
• Påkravsbrevet
• Dokumentation for fremkomst af påkravsbrev (track and trace fra f.eks. PostNord)
• Ophævelsesbrevet
• Dokumentation for fremkomst af ophævelsesbrev (track and trace fra f.eks. PostNord)
• Rekvisition til fogedretten – formular G4 i formularsamlingen
Da fogedretterne arbejder forskelligt, kan det godt være, at rekvisitionen skal indsendes elektronisk.
Alternativ bør udlejer overveje, om selve udsættelsen skal varetages af en dygtig advokat. I mange tilfælde kan det godt betale sig at få hjælp til selve udsættelsen. En advokat kan ofte ”fremskynde” processen.
* Der kan indleveres Quick/anbefalet-post lørdag – men tjek om evt. mindre posthuse ”af-postes” lørdag??Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Hejm Vilsgaard Advokater | Søndergade 74, 5. sal | DK-8000 Århus C | Tlf. 7930 1710 | www.hvlaw.dk
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Bank | Forsikring | Pension
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Endnu en ny kursussæson står for døren. Danske Udlejere og de lokale foreninger udbyder endnu engang en masse spændende kurser og arrangementer. Når du betaler dit kontingent til din lokale udlejerforening, så husk meget gerne, at du altid har gratis adgang til et ”hav” af kurser med forskellige emner. Nogle gange udbudt i din lokale by – andre gange udbudt i en anden by – og igen andre gange udbudt digitalt – dvs. deltagelse hjemme foran din computer. Med andre ord, der er masser af muligheder. Det er en god ide, straks du ser dette kursuskatalog, straks
at tilmelde dig. Vi oplevede i efteråret rigtig mange fuldt besatte kurser.
Vi viser her de kurser, som Danske Udlejere og de lokale foreninger udbyder. Der udbydes helt sikkert flere, men disse har vi endnu ikke fået oplyst fra de lokale foreninger. Derfor laver vi en opdatering på kursusudbuddet i Magasinet Danske Udlejere marts 2023 – ligesom alle kurser er lagt ind på vores hjemmeside.
Aalborg
14/2-2023 / kl. 15:00 - ?
NY LEJELOV, HUSLEJELOFT
og den nye typeformular A, 10. udgave
Fast track - på TEAMS
Direktør Britta Jespersgaard
Tilmelding:
Farsø
LEJELOVEN
www.d-u.dk/kurser
22/2-2023 / kl. 19:00 - 22.00
Vi gennemgår de vigtigste områder
Himmerland Golf Resort
Lars Larsen Vej 1, Gatten, 9640 Farsø
Seniorjurist Martin Birk
Tilmelding:
Nykøbing Falster
www.d-u.dk/kurser
27/2-2023 / kl. 14:00 - 17.00
HUSLEJEN - HELT KONKRET
Hotel Falster
Stubbekøbingvej 150, 4800 Nykøbing Falster
Aalborg
21/2-2023 / kl. 15:00 - ?
NY LEJELOV, HUSLEJELOFT
og den nye typeformular A, 10. udgave
Fast track
Mødested: Boulevarden 11, 1., 9000 Aalborg
Direktør Britta Jespersgaard
Tilmelding:
Svendborg
www.d-u.dk/kurser
22/2-2023 / kl. 17:00 - 20.00
UDFYLDELSE AF
LEJEKONTRAKTEN
A, 10. udgave med særlig vægt på § 11
SIDSTE AFGØRELSER
i Huslejenævnet i Svendborg
Hotel Svendborg
Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
Advokat Mogens Broe-Andersen Jesper Rasmussen
Tilmelding:
Aarhus
www.d-u.dk/kurser
27/2-2023 / kl. 09:00 - 12:00
Scandic Aarhus City Østergade 10 - 8000 Aarhus C
Advokat Mogens Broe-Andersen
Tilmelding:
Direktør Michael Preetzmann
www.d-u.dk/kurser
Advokat (LL.M.) Louise Kaczor
Tilmelding:
Aut. revisor Anne Evald
www.d-u.dk/kurser
Fortsættes på side 18
/ kl. 14:00 - 17.00
LÆR HVORDAN DU REGULERER OG FORHØJER HUSLEJEN - HELT KONKRET
C4
Krakasvej 17, 3400 Hillerød
Advokat
Tilmelding:
Aalborg
www.d-u.dk/kurser
7/3-2023 / kl. 15:00 - ?
NY LEJELOV, HUSLEJELOFT
og den nye typeformular A, 10. udgave
Fast track - på TEAMS
Direktør Britta Jespersgaard
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C
NYT FRA BR 2023
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
09:00 - 12.00
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Tilmelding:
Aarhus
www.d-u.dk/kurser
/ kl. 09:00 - 12:00
DEN NYE LEJEKONTRAKT (typeformular A, 10. udgave)
Scandic Aarhus City Østergade 10 - 8000 Aarhus C
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Advokat Sune Lund Jensen
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Sindal
22/3-2023 / kl. 17:00 - 20.30
Hvor fejler udlejer som oftest?
Hos Martin Jernbanegade 4, 9870 Sindal
Kolding
23/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
Hotel Comwell
Skovbrynet 1, 6000 Kolding
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
27/3-2023 / kl. 09:00 - 12.00 Aarhus
LEJEFASTSÆTTELSE
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat (LL.M) Louise Kaczor
Tilmelding:
København
www.d-u.dk/kurser
28/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
KONTO I GI (LEJELOVENS § 120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
GI
Ny Kongensgade 15, 1472 København K
Rådgiver Jeanette Lorenzen
Tilmelding:
Rådgiver Lotte Vojens
www.d-u.dk/kurser
Juridisk konsulent Christina Tsomanis
Tilmelding:
Sorø
Rådgiver Houtan Pourhassan
www.d-u.dk/kurser
28/3-2023 / kl. 16:30 - 20:30
RESTANCE/OPHÆVELSE/ UDSÆTTELSE/INDBRINGELSE FOR FOGEDRETTEN + generalforsamling
VKST - Fulbyvej 15, 4180 Sorø
Advokat Katja Skovlund Jensen
www.d-u.dk/kurser
København
30/3-2023 / kl. 09:00 - 14:00
Tilmelding: KONTO I GI (LEJELOVENS § 120)
Vi går i dybden med de forskellige typer af udgifter på en ejendom og gennemgår hvordan udgifterne, efter retspraksis, bør fordeles mellem vedligeholdelse og forbedring.
GI
Ny Kongensgade 15, 1472 København K
Rådgiver Jeanette Lorenzen Rådgiver Lotte Vojens
Tilmelding: Fortsættes på side 20
www.d-u.dk/kurser
Viborg
18/4-2023 / kl. 15:0 - 18:00
ERHVERVSLEJE
Småt og stort
Leoni Advokater
Sct. Mathias Gade 96B, 8800 Viborg
Aarhus
24/4-2023 / kl. 09:00 - 12.00
MISLIGHOLDELSE og lejers fraflytning
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat Lars Kaasgaard
Tilmelding:
Aalborg
www.d-u.dk/kurser
15/5-2023 / kl. 15:00 - 17.00
UDLEJNINGSEJENDOM
Kurset byder på aktuelle emner for den nye eller mindre erfarne udlejer
Redmark
Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg
Revisor Alex Kristensen
Ejendomsmægler Michael Stilling
Tilmelding:
Aarhus
Advokat (LL.M) Louise Kaczor
www.d-u.dk/kurser
15/5-2023 / kl. 09:00 - 12.00
FORBEDRINGER
Scandic Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat (LL.M) Louise Kaczor
Tilmelding:
www.d-u.dk/kurser
Erhvervsrådgiver Finn Aaen
Advokat Anne Henriksen
Læs mere og tilmeld dig fra vores hjemmeside:
www.d-u.kurser.dk
Direktør Michael Preetzmann
Tilmelding:
Direktør Britta Jespersgaard
www.d-u.dk/kurser
I henhold til § 9 i foreningens vedtægter indkaldes herved til delegeretmøde.
Kystvej 32, 8500 Grenå
LØRDAG
29. APR. 2023
KL. 09:00
Dagsorden: I henhold til vedtægternes § 9:
1. Valg af dirigent
2. Formanden aflægger beretning om foreningens virksomhed i det forløbne år
3. Behandling af indkomne forslag
4. Den reviderede årsrapport fremlægges til godkendelse
5. Godkendelse af budget og fastsættelse af kontingent for det kommende år (2024)
6. Valg til bestyrelsen:
7. Valg af revisor
8. Fastlæggelse af stedet for det kommende års delegeretmøde (2024)
125 års jubilæum / Danske Udlejere fremkommer med forslag
9. Eventuelt
Vi har prøvet det rigtig mange gange. Prøvet at forklare, hvad et dialogmøde egentlig går ud på?
Et dialogmøde er et møde, hvor deltagerantallet er begrænset til 30 personer. Dialogmødet har en mødeleder – nemlig advokat Mogens Broe-Andersen. Mødet er bygget op efter et helt bestemt mønster. Uden at afsløre alle ingredienserne, kan det oplyses, at hovedessensen har relation til lokale forhold. Det vil sige, at hver enkelt deltager præsenterer sig og fortæller kort om dennes ejendom/ ejendomme og hvilke udfordringer og muligheder denne
ser i det lokale marked. Deltagerne skal ikke ”blotte” deres forretningside, men meget gerne dele erfaringer fra det lokale marked. Mødelederen (Mogens) samler alle disse informationer/oplevelser og relatere disse til henholdsvis egne – og til gældende lovregler. Det er med statsgaranti, at samtlige deltagere forlader mødet med masser af ny viden – evt. også med kontaktoplysninger på kollegaer, som man måske senere kan sparre med.
Tilmeld dig allerede nu til: www.d-u.kurser.dk/
Max 30 pers.
Let anretning + kaffe
Tilmelding senest 1 uge før afholdelse : www.d-u.kurser.dk/
14/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Restaurant Parken
Søvej 9, 6700 Esbjerg
22/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Østergaards hotel
Silkeborgvej 94, 7400 Herning
28/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Scandic Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
18/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Pharmakon
Milnersvej 42, 3400 Hillerød
13/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Dansk Revision
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
15/3-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Svendborg
Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
CHRISTIANSFELD
27/3-2023 / kl. 18:00 - 21:00
Tyrstrup Kro
Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld
17/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Phøniks
Bredgade 17-19, 9700 Brønderslev
19/4-2023 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Falster
Stubbekøbingvej 150, 4800 Nykøbing Falster
Kursusbeskrivelse
Vi viser dig HELT KONKRET, hvordan du skal gøre. Vi udfylder alle de relevante formularer i fællesskab, og vi viser dig hvilke bilag, du skal bruge for at lave beregningerne. Alle medlemmer kan frit benytte og downloade formularerne fra vores hjemmeside.
• Nettoprisindeksering – hvordan gør man, og hvordan ser meddelelsen ud til lejer?
• Stigning i skatter og afgifter – hvordan gør man, og hvordan udfyldes formularen?
• Forbedringsforhøjelse - en frivillig aftale mellem lejer og udlejer. Hvordan gør man, hvorledes udregnes forhøjelsen, og hvorledes ser aftalen ud?
Bliver der tid til overs, tager vi en hurtig gennemgang af de relevante klausuler til lejekontraktens § 11.
Dato og klokkeslæt
Mandag den 27.02.2023, kl. 14:00 til kl. 17:00
Sted
Hotel Falster, Stubbekøbingvej 150, Nykøbing F.
Forplejning
Vi byder på sandwich, sodavand og kaffe
Tilmelding senest onsdag den 22.02.2023
Tilmeld dig på www.d-u.dk/kurser
Underviser
Michael Preetzmann, Direktør, Danske Udlejere
Underviser
Mogens Broe-Andersen, Advokat
Interesseorganisation for danske udlejere www.d-u.dk
Kursusbeskrivelse
Vi viser dig HELT KONKRET, hvordan du skal gøre. Vi udfylder alle de relevante formularer i fællesskab, og vi viser dig hvilke bilag, du skal bruge for at lave beregningerne. Alle medlemmer kan frit benytte og downloade formularerne fra vores hjemmeside.
• Nettoprisindeksering – hvordan gør man, og hvordan ser meddelelsen ud til lejer?
• Stigning i skatter og afgifter – hvordan gør man, og hvordan udfyldes formularen?
• Forbedringsforhøjelse - en frivillig aftale mellem lejer og udlejer. Hvordan gør man, hvorledes udregnes forhøjelsen, og hvorledes ser aftalen ud?
Bliver der tid til overs, tager vi en hurtig gennemgang af de relevante klausuler til lejekontraktens § 11.
Dato og klokkeslæt
Onsdag den 01.03.2023, kl. 14:00 til kl. 17:00
Sted
C4, Krakasvej 17, 3400 Hillerød
Forplejning
Vi byder på sandwich, sodavand og kaffe
Tilmelding senest fredag den 24.02.2023
Tilmeld dig på www.d-u.dk/kurser
Underviser
Michael Preetzmann, Direktør, Danske Udlejere
Underviser
Mogens Broe-Andersen, Advokat
Interesseorganisation for danske udlejere www.d-u.dk
De fleste udlejere kender situationen. Man har fremvist et lejemål. Lejeren virker som et ordentligt menneske med styr på økonomien. Udlejers primære interesse må nemlig være at finde en lejer, som betaler sin husleje til tiden og i øvrigt opfører sig ordentligt overfor naboerne, udlejeren og dennes personale. Under fremvisningen har udlejer gentagne gange fortalt lejeren, hvad det i alt koster at komme ind i lejemålet (depositum/forudbetalt leje/første måneds leje og forbrug). I dette tænkte eksempel (men ofte forekommet i virkeligheden)
ligger overdragelsesdatoen 3 måneder frem i fremtiden. Udlejer har i heldigste fald fortalt lejeren, at summen af førnævnte beløb skal betales straks ved aftales indgåelse.
LEJEKONTRAKTEN UDFÆRDIGES
I tiltro til lejers accept, får udlejer nu udfærdiget lejekontrakten. I lejekontraktens § 11 anføres følgende klausul:
AD § 2 LEJEFORHOLDETS BEGYNDELSE OG OPHØR
”Lejemålet begynder på den i kontraktens § 2 nævnte dato. Lejemålet overdrages til lejer mandag d. 1. maj 2023 / kl. 12:00, hvor der samtidig afholdes indflytningssyn, hvortil lejer hermed er indkaldt, og hvor der udarbejdes indflytningsrapport. Overdragelsen, herunder udlevering af nøgler, forudsætter, at lejer har indbetalt depositum mv. i overensstemmelse med kontraktens § 4 (totalbeløbet)”
Fredensgade 30
8000 Aarhus C
Børge Jensen
Odensegade 1
1000 København V
Vedr.: Lejemålet: Aarhusvej 2, 2. tv. 8000 Aarhus C 1. februar 2023
Kære Børge,
Iflg. aDale af 30. januar 2023 fremsendes hermed lejekontrakt gældende for ovennævnte lejemål. Denne lejekontrakt fremsendes uden forbindtlighed Il lejer, for at denne kan underskrive og returnere kontrakten Il udlejer. Det understreges, at lejea4alen først anses for indgået, når udlejer har underskrevet lejekontrakten – og hele det i § 4 anførte totalbeløb er indbetalt <l udlejer. Underskrevet lejekontrakt og indbetaling af beløb anført i § 4 skal være udlejer i hænde senest 10. februar 2023.
Førnævnte beløb skal betales Il udlejer, idet denne straks eDer aDalen om lejeforholdet har standset sine udlejningsbestræbelser af lejemålet.
Mvh
Ulrik Ulriksen
Udlejer
Bilag: Lejekontrakt + vejledning + kopi af energimærke + orientering om udlejers behandling og opbevaring af personhenførbare oplysninger i den udleverede privatlivspoliIk
Resultatet af ovennævnte fremsendelse af følgebrev og lejekontrakt kan være:
1) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Samtidig overføres til udlejers konto det i § 4 anførte totalbeløb. Det hele sker indenfor den ”aftalte” tidshorisont.
Udlejers reaktion: Alt er ok.
2) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Samtidig overføres til udlejers konto: Første måneds leje og forbrug. Det sker indenfor den ”aftalte” tidshorisont.
Udlejers reaktion: Udlejer meddeler STRAKS, at lejer ikke har overholdt den indgåede aftale – og derfor STRAKS og senest d. ??.??.??? skal indbetale differencen mellem det indbetalte beløb og totalbeløbet fra § 4 i lejekontrakten. Sker dette ikke, vil lejeaftalen være bortfaldet pga. manglende betaling. I tilfælde af, at førnævnte manglende beløb ikke kommer til tiden, skal udlejer meddele lejeren (sørg for at kunne bevise dette), at lejemålet forsøges udlejet til anden side, men at lejer som udgangspunkt hæfter for 3 måneders leje.
3) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Der overføres ingen penge til udlejers konto.
Udlejers reaktion: Udlejer meddeler STRAKS, at lejer ikke har overholdt den indgåede aftale – og derfor IKKE kan leje det pågældende lejemål. Med andre ord: Lejeaftalen er bortfaldet pga. manglende betaling.
I dette konkrete tilfælde, er der ”lang tid” til overtagelsen. Derfor må det antages, at udlejeren kan nå at udleje
lejemålet til anden side.
I princippet er der indgået en aftale, og udlejer kan vælge den konfrontatoriske vej og kræve, at lejer overholder sin lejeaftale – dvs. opsiger denne pr. 1. maj 2023 – og hæfter for 3 måneders leje. Men – kan dette betale sig?
4) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. I følgebrevet står der ikke noget om ”uden forbindtlighed”. I lejekontraktens § 11 er heller ikke nævnt noget krav om indbetaling af beløb fra § 4. Det eneste sted der står noget om ”senest betalingsdato”, er i § 4 i lejekontrakten. Lejer underskriver og returnerer kontrakten til udlejer – intet andet.
Udlejers reaktion: Der er indgået en lejeaftale, og udlejer kan ikke nægte lejer adgang til lejemålet. Udlejer må følge den normale restanceprocedure – dvs. sende et restancebrev / vente 14 dage / sende et ophævelsesbrev / evt. få lejer ud med fogedens hjælp.
Den sidste situation skal naturligvis undgås. Det kan blive en meget dyr affære for udlejer, hvis en lejer kommer ind i et lejemål – og fra starten hverken har betalt første måneds leje – eller depositum – eller forudbetalt leje.
Altså: Hvis ikke lejeren kan betale depositum, forudbetalt leje og første måneds leje og forbrug – allerede ved indgåelsen af en lejeaftale – bør udlejer overveje, om ikke man skal forsøge at finde en anden lejer. Dette er ikke for at være ekstraordinær hård overfor lejeren ”uden penge”, men det nytter ikke noget at sætte en lejer ind i et lejemål, som denne måske alligevel ikke kan betale. Det kunne være at gøre lejeren en bjørnetjeneste ☹
Hvis han alligevel ikke ønsker at udleje lejemålet til en lejer? Hvornår er en lejeaftale bindende?
Udlejer har annonceret et ledigt lejemål. Der er kommet en henvendelse fra en mulig lejer, som også har været ude at se lejemålet. Lejer meddeler, at man gerne vil have lejemålet, og udlejer går i gang med at oprette en lejekontrakt. Alt er i skønneste orden. Men pludselig begynder lejer at komme med kritiske spørgsmål, og udlejer er ikke længere sikker på, at det er en god ide, at lejer får lejemålet. Hvad kan udlejer gøre?
Denne artikel ser nærmere på, hvad udlejers muligheder er, hvis der er tale om et lejemål, som er reguleret af lejeloven, og hvis udlejer alligevel ikke vil udleje til den lejer, man ellers havde dialog med.
Indledningsvist skal man huske, at lejelovens bestemmelser om indgåelse af lejekontrakter, jf. § 18, ikke kan fraviges til skade for lejere. Det betyder, at hvis der aftales et vilkår, som strider imod en ufravigelig bestemmelse i lejeloven, så kan vilkåret ikke fastholdes, hvis der opstår en tvist med lejer, og vilkåret bliver derfor ugyldigt.
Et ugyldigt vilkår kan også ved en konkret vurdering være en så væsentlig og uadskillelig del af lejeaftalen, at lejeaftalen i det hele er ugyldig. Det ses dog ikke så ofte.
Lejelovens beskyttelse af lejer betyder, at udlejer skal være opmærksom på, hvad der skrives i lejekontrakten, og selvfølgelig på, hvornår en lejeaftale anses for indgået, således at udlejer bliver underlagt lejelovens bestemmelser i forhold til lejer.
Det følger af lejelovens § 11, at lejekontrakter skal være skriftlige, hvis en af parterne kræver det. Det betyder omvendt, at det som udgangspunkt ikke er et krav, at aftalen skal udfærdiges skriftligt.
En lejeaftale kan også indgås mundtligt eller stiltiende. En stiltiende lejeaftale kan for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer, som lejer betaler.
Fremsætter en af parterne krav om skriftlig lejeaftale, er begge parter forpligtet til at medvirke til udarbejdelse af en skriftlig lejeaftale indenfor rimelig tid. Der er ingen frist for, hvornår kravet om en skriftlig lejekontrakt kan fremsættes, så det kan også ske efter, at lejeforholdet egentlig er trådt i kraft.
Der er ingen sanktioner tilknyttet for misligholdelse af bestemmelsen i lejeloven om at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, hvis en part kræver det. Der kan dog være afledte konsekvenser, såsom erstatning for tab som følge af den manglende skriftlighed. Det kunne for eksempel være tab af offentlig støtte som boligstøtte, som lejeren ikke har fået i en periode som følge af den manglende skriftlige lejeaftale.
Forudsætningen for, at en part kan kræve udarbejdet en skriftlig lejekontrakt er dog, at der er indgået eller samtidig indgås aftale om leje af et lejemål.
En lejeaftale kan indgås stiltiende, mundtligt eller skriftligt.
Som anført i foranstående afsnit, kan en stiltiende lejeaftale for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer. I så fald vil aftalen være kommet i stand på det tidspunkt, hvor udlejer overdrager nøglerne til lejer.
En mundtlig aftale indgås i princippet tilsvarende en skriftlig aftale med den undtagelse, at den ikke skrives ned, og den er lige så bindende for parterne. Forudsætningen for den mundtlige aftale er, at begge parter overholder det, der er aftalt. Det kan udlejer ikke på forhånd vide, om lejer er indstillet på, medmindre der er tale om en lejer, som udlejer kender og kender godt. Ellers er det netop den mundtlige aftales svaghed, at man ikke kan dokumentere, hvad der er aftalt.
Lejeloven regulerer ikke, hvornår en mundtlig eller skriftlig aftale anses for indgået. Det reguleres i stedet i aftaleloven.
Af aftalelovens §§ 1-9 følger, at en aftale kommer i stand ved et løfte fra den ene part, som accepteres af den anden part.
Det betyder, at hvis udlejer har fremsat tilbud til lejer om at leje lejemålet – enten mundtligt eller skriftligtog lejer accepterer på tilsvarende måde (mundtligt eller skriftligt), så er der indgået en lejeaftale.
Lejer er som udgangspunkt forpligtet til at meddele accept på samme måde, som man har modtaget et tilbud, så hvis tilbuddet er fremsat skriftligt, er udgangspunktet også, at der skal meddeles skriftlig accept.
Spørgsmålet bliver så, hvornår der er fremsat et bindende tilbud fra udlejer, som kan skabe en bindende lejeaftale ved lejers accept.
Der er 5 betingelser, som i henhold til aftaleloven skal være opfyldt, hvis udlejer skal anses for at have fremsat tilbud til lejer om lejemålet. De er:
a. Tilkendegivelsen skal indebære, at udlejer påtager sig en byrde, som sædvanligvis vil være levering af lejemålet.
b. Tilkendegivelsen skal i sit indhold være så bestemt, at Fortsættes s. 31
Hvad betyder det at have en konto i GI?
Kurset varer hele dagen. Det er gratis, og du får let morgenmad, frokost og kage samt drikkevarer.
• Århus 21. og 22. marts – Hos Comwell
• Kolding 23. marts – Hos Comwell
• København 28. og 30. marts – Hos GI
Tilmelding på
Hvordan virker kontoen?
Hvad er udvendig vedligeholdelse?
det er muligt at afgøre, hvad der loves, herunder hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at løftet kan gøres gældende. De væsentlige vilkår i aftalen skal altså være på plads, men der behøver ikke være taget stilling til alle detaljer. Det gælder både, hvis aftalen indgås mundtligt og skriftligt, men det er lettest at opfylde skriftligt.
c. Tilkendegivelsen skal være udtryk for en beslutning fra udlejers side. Lakmusprøven på, om der er truffet en løftebegrundende beslutning, er ofte, om lejer kan bringe aftalen i stand ved et simpelt »ja tak« eller en underskrift på lejeaftalen.
d. Udlejer skal forpligte sig ved selve tilkendegivelsen. Heri ligger navnlig, at tilkendegivelsen skal være afgivet overfor den tiltænkte adressat eller overfor nogen, som kan modtage det pågældende løfte på adressatens vegne, f.eks. en fuldmægtig. Det er ikke på samme måde forpligtende for udlejer at sige til en tredjepart, at man agter at tilbyde et bestemt lejemål til lejer.
e. Tilkendegivelsen skal have et sådant indhold, at der er grund til at lade den få virkning som løfte. Dette kan udtrykkes således, at et løfte skal have såkaldt »retshandelsegenskab«.
Samlet kan man altså sige, at for at afgøre, om en erklæring har karakter af et tilbud, skal en accept fra tilbudsmodtageren være tilstrækkelig til at bringe en aftale i stand.
Hvis lejer accepterer tilbuddet om aftalen, bliver der indgået en bindende lejeaftale ved accepten.
Som nævnt i indledningen, kan udlejer komme i den situation, at man fortryder at have tilbudt et lejemål til en lejer. Hvis det sker, skal man være opmærksom på, at tilbuddet om at ville udleje lejemålet til lejer anses for afgivet, når der er gjort tiltag til at bringe det til lejers kendskab, det vil sige, f.eks. når et mundtligt løfte udtales, og når et skriftligt løfte i form af et brev lægges i en postkasse eller afleveres på posthuset. En mail er afgivet i og med, at afsenderen trykker »send« til adressatens e-mailadresse.
Udgangspunktet er, at afgivelsen af tilbuddet om lejemålet skal være udslag af afgiverens vilje. Afgivelsen skal med andre ord være »villet«, og udlejer bliver altså ikke forpligtet af at udfærdige et tilbud, som man undlader at afsende, fordi man vil overveje det nærmere og derfor opbevarer det i en skrivebordsskuffe eller i udbakken i sit mailprogram.
Det betyder, at der først er fremsat et bindende tilbud til lejer om lejemålet, når udlejer enten har mundtligt sagt tilbuddet til lejer eller har sendt lejer udkastet til lejekontrakten.
Såfremt udlejer efterfølgende fortryder at have tilbudt lejer lejemålet, må udlejer tilbagekalde tilbuddet.
Det følger af aftalelovens bestemmelser, at tilbud eller svar som tilbagekaldes, bortfalder, hvis tilbagekaldelsen kommer frem til den anden part forinden eller samtidig med, at tilbuddet eller svaret kommer til partens kendskab.
For at kunne afværge, at der opstår en bindende aftale, må udlejer altså sørge for at tilbagekalde det fremsendte eller sagte senest samtidig med, at lejer læser eller hører det. Det er i praksis vanskeligt at vide, hvornår det sker, hvis en skriftlig aftale er sendt pr. brev eller mail, så derfor må tilbagekaldelsen i praksis ske senest, når lejer modtager det fremsendte.
Hvad der kræves, for at en tilbagekaldelse i øvrigt kan siges at være kommet frem til lejeren, afhænger i høj grad af de konkrete forhold. Man kan som almindelig regel sige, at tilbagekaldelsen skal være nået frem så betids, at lejer under normale forhold vil have haft lejlighed til at gøre sig bekendt med indholdet inden accept af aftalen.
Hvis en part ikke medvirker til skriftlig udfærdigelse af en lejeaftale i henhold til lejelovens bestemmelser, skyldes det oftest uenighed om aftalens indhold. Den part, der hævder at have rettigheder, som afviger fra lejelovens udgangspunkt, har bevisbyrden for, at det forholder sig sådan. Kan man ikke dokumentere det, falder aftalen tilbage på lejelovens udgangspunkter. Det gælder, uanset om fravigelsen er til gavn for udlejeren eller lejeren. Det anbefales derfor altid, at en aftale om leje udfærdiges skriftligt for derved at sikre bevis for aftalens indhold. Dog skal man tænke aftalevilkårene godt igennem, inden aftalen fremsendes til lejer, idet det er svært at nå at tilbagekalde et allerede fremsendt tilbud om et lejemål.
SKRIBENT
Antallet af tvangsauktioner har i 2022 ligget på det laveste niveau siden 2006, og antallet af auktioner har siden 2012 med undtagelse af mindre stigninger i 2015 og 2018 været stødt faldende.
Ingen ved med sikkerhed hvad 2023 vil bringe, men mange forudser en stigning i antallet af tvangsauktioner grundet den stigende rente, de stigende energipriser og inflationen generelt.
Enfamilieshuse udgør mere end halvdelen af ejendommene som på tvangsauktion, men de øvrige ejendomme omfatter ejendomme med 2 eller flere lejligheder, landbrug, ejerlejligheder, sommerhuse mv.
Priserne på tvangsauktion er generelt væsentlig lavere end ved køb i fri handel, og der kan derfor være mulighed for at gøre en god handel. Som auktionskøber skal man dog være særlig opmærksom hvad det vil sige at købe en ejendom på tvangsauktion, da man som køber, ikke har samme rettigheder som ved køb i fri handel.
Forberedelse er det vigtigste element i processen. Det er vigtigt, at man inden man byder på ejendommen, har set
denne og sat sig grundigt ind i de særlige forhold, som er gældende for netop denne ejendom.
De vigtigste oplysninger om ejendommen fremgår af salgsopstillingen, og som potentiel køber kan du også altid kontakte rekvirenten med konkrete spørgsmål. Generelt er det en rigtig god ide at kontakte rekvirenten herom forud for auktionen, da der ikke på selve auktionen vil være mulighed for at undersøge yderligere forhold end de som fremgår af salgsopstillingen.
Salgsopstillingen består af ’’købsnøglen’’, som udgør en sammenfatning af de faktuelle og de økonomiske oplysninger om ejendommen. Heraf fremgå blandt tid og sted for auktionen, oplysninger om rekvirenten, hvilken ejendom auktionen omhandler (matrikelnummer og adresse), oplysninger om den tinglyste pantegæld, størstebeløbet og sikkerhedsstillelse mv.
Herudover vil der være en kort beskrivelse af ejendommen udarbejdet af rekvirenten samt opgørelser fra de respektive
Advokat Katja Skovlund Jensen/DreistStorgaard Advokater A/S
panthavere af den tinglyste pantegæld opgjort pr. auktionsdagen.
Endelig vil salgsopstillingen indeholde de relevante bilag, som kan rekvireres via offentlige arkiver, som fx ejendomsdatarapport, tingbogsattest, herunder tinglyste servitutter, BBR-ejermeddelelse, jordforureningsattest mv.
Til tider – og afhængig af hvilke oplysninger, nuværende ejer eller lejer fremkommer med, kan der være kopi af tidligere tilstandsrapporter, lejekontrakter eller andre særlige oplysninger omkring ejendommen.
Generelt skal man være opmærksom på ejendommens stand, rettigheder/forpligtelser, som påhviler ejendommen, særlige auktionsvilkår og omkostninger.
I forhold til forpligtelser påhvilende ejendommen indtræder du som ny ejer af ejendommen i disse, og det er derfor vigtigt at have klarhed om hvorvidt der påhviler ejendommen særlige forpligtelser i forhold til lejekontrakter, evt. gamle lejerkrav, tinglyste servitutter, lokalplan etc., som har betydning for anvendelsen af ejendommen eller som indebærer en økonomisk forpligtelse.
Ejendommen købes som beset, dvs. at det ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, ligesom det ikke er muligt at fremsætte krav om fejl og mangler mod tidligere ejer. Det er derfor altid en god ide, at man har besigtiget ejendommen forud for auktionen.
Hvis ejendommen står tom er det om vinteren vigtigt at få oplysninger om hvorvidt denne har været opvarmet eller vintersikret, således at der ikke er sket frostsprængninger.
Tvangsauktioner annonceres i Statstidende, og typisk også på flere boligportaler, f.eks. tvangsauktioner.dk og boligsiden.dk. På de fleste boligportaler er det muligt at downloade salgsopstillingen samt tilmelde sig besigtigelse af ejendommen.
Selve auktionen afholdes i den pågældende ret med fysisk fremmøde. Rekvirenten vil gennemgå særlige forhold ved ejendommen, ligesom ejendommens pantehæftelser og særlige auktionsvilkår gennemgås. Endelig vil størstebeløbet blive oplyst.
Retten vil fastsætte et minimumsbud, fx kr. 10.000. Første bud er frit, og kan fx udgøre kr. 1. Næste bud vil som minimum skulle udgøre kr. 10.001. Auktionen forsætter med afgivelse af bud indtil der efter 3. opråb fra dommeren ikke fremkommer højere bud.
Som bydende på en tvangsauktion er du bundet af dit bud i 6 uger, også selvom du ikke måtte blive højestbydende.
Når der ikke fremkommer yderligere bud meddeles foreløbigt hammerslag til højestbydende. Ejer eller enhver panthaver, som ikke har opnået fuld dækning, vil herefter kunne begære ny auktion (2. auktion) over ejendommen.
Ved ny auktion starter budrunden fra højeste bud ved 1. auktion. Der kan ikke på ny auktion begæres yderligere auktioner.
Som højestbydende skal man stille sikkerhed for sit bud. Sikkerhedsstillelsen beregnes ud fra budsummen, og den
endelig sikkerhed kendes derfor ikke endelig før efter auktionen. I praksis er dette løst ved at auktionskøber kan stille ’’den lille sikkerhed’’, og herefter får en frist på 7 dage til at stille rest-sikkerheden, kaldet ’’den store sikkerhed’’.
Den lille sikkerhed varierer fra retskreds til retskreds, ligesom der kan være forskelle i hvorledes den lille sikkerhed kan stilles. Som hovedregel kan denne stilles ved mobilepay, kontanter eller advokatindeståelse.
Den lille sikkerhed skal stilles straks efter auktionen, hvilket skal forstås helt bogstaveligt. Sørg derfor altid at have styr på størrelsen af den lille sikkerhed, og hvorledes denne skal stilles, hvis du ønsker at afgive bud på en auktion.
Den store sikkerhed kan stilles ved kontant overførsel til Retten, ved bankgaranti eller ved advokatindeståelse. Generelt anbefales det at anvende en advokatindeståelse, da der likviditetsmæssigt ofte er en fordel herved.
Når der er meddelt endeligt hammerslag over ejendommen, enten ved 1. auktion eller ny auktion, får du råderet over ejendommen, når den fulde sikkerhed er behørigt stillet.
Du skal selv afholde udgiften til evt. udskiftning af låse.
Husk at auktionsmøder er offentlige retsmøder, og du har således altid mulighed for at deltage på en tvangsauktion. Så længe du ikke byder er deltagelse helt anonym.
Det er ikke ualmindeligt at realkreditforeningen, som typisk er den største panthaver i ejendommen, begærer ny auktion med anmodning om hammerslagsaftale.
En hammerslagsaftale betyder, at højestbydende på auktionen og panthaver kan handle ejendommen mellem 1. auktion og ny auktion, ofte ved at man som auktionskøber giver et højere beløb.
Ejer eller en panthaver, som ikke har opnået fuld dækning, vil kunne fremsætte indsigelse til en hammerslagsaftale.
Hvis du byder på vegne af et selskab, skal du altid huske et fysisk print af aktuelt tegningsudskrift for selskabet. Hvis du ikke kan tegne selskabet alene, skal du tillige medbringe fuldmagt.
Ligeledes skal du huske at medbringe fuldmagt, såfremt du byder på andres vegne. Dette gælder også, hvis du fx byder på egne og ægtefælles/samlevers vegne, og vedkommende ikke er til stede på auktionen.
Når man køber en ejendom på tvangsauktion, er det ikke kun budsummen, som man ender med at betale. Udover budsummen skal der man betale størstebeløbet, en auktionsafgift på kr. 1.500 samt udgifter til tinglysning af skøde. Endelig kan auktionskøber komme til at betale evt. indefrosset grundskyld.
Størstebeløb udgør de fortrinsberettiget krav, som fx omkostningerne ved auktionen, skyldige ejendomsskatter, brandforsikringspræmie og lejekrav. Størstebeløbet fremgår af salgsopstillingen, men reguleres typisk på selve auktionen.
Auktionsafgiften opkræves af Fogedretten.
CLEMENS Advokatfirma er specialister indenfor alle områder af fast ejendom. Vi rådgiver udlejere, bygherrer, entreprenører og andre aktører indenfor fast ejendom.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk.
WWW.CLEMENSLAW.DK
Vi er din samarbejdspartner
Revision og rådgivning er vores speciale
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Få dine forbrugsregnskaber til tiden Tlf.
www.varmekontrol.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene LausenNår der er udarbejdet auktionsskøde skal dette tinglyses. Tinglysningsafgiften udgør som ved tinglysning af skøder 0,6% af budsummen med tillæg af størstebeløbet (oprundes) samt med tillæg af et grundgebyr, stort kr. 1.850.
Som auktionskøber skal du selv sørge for at opfylde auktionsvilkårene, som fx at indfri de kreditorer, som har opnået andel i buddet, sørge for auktionsskøde samt tinglysning heraf.
Selve auktionsskødet udarbejdes af Fogedretten, når de har modtaget samtykkeerklæringer fra de panthavere, som har opnået del af buddet.
De panthavere, som ikke har opnået del i buddet slettes automatisk fra tingbogen, mens de panthavere som har opnået hel eller delvis dækning, selv skal foranledige pantet slettet i forbindelse med indfrielse. Som auktionskøber skal du være opmærksom på at dette sker.
Kun i ganske få tilfælde er der mulighed for en 3. auktion.
Hvis auktionskøber ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til det afgivne bud kan rekvirenten begære misligholdelsesauktion over ejendommen.
På misligholdelsesauktionen starter buddet ved kr. 0, og der kan ikke begæres ny auktion.
Enkelte ejendomme er i så dårlig stand eller af anden grund uden værdi, at der ikke fremkommer bud på auktionen. I nogle tilfælde kan rekvirenten anmode om, at der bydes ind i størstebeløbet.
Det betyder, at størstebeløbet ikke skal betales udover det afgivne bud. Bydes der fx kr. 10.000, skal der alene betales kr. 10.000 for ejendommen. Der skal dog forsat betales auktionsauktion samt omkostninger til tinglysning af skøde.
Bud ind i størstebeløbet sker sjældent.
Hvis ejendommen er udlejet, skal du være særligt opmærksom på om der foreligger en lejekontrakt, og om lejelovgivningen i øvrigt har været overholdt.
Som ved normale ejendomshandler vil du indtræde som udlejer i den eksisterende lejekontrakt, og indtræder derved også i samtlige rettigheder og forpligtelser i henhold til denne kontrakt. Dette omfatter blandt også forpligtelsen til udarbejdelse af evt. forbrugsregnskaber. En forpligtelse, som kan være svær at opfylde, da rekvirenten typisk ikke har disse bilag i hænde, og fremskaffelse heraf fra tidligere ejer ofte ikke er mulig.
I forhold til lejekontrakten skal du også være særlig opmærksom på evt. vilkår – eller mangel på samme – i lejekontraktens § 11, herunder evt. ugyldige vilkår.
En lejer vil kunne rette krav overfor dig som ny ejer/udlejer for fx uretmæssig opkrævet renovation, forhøjet leje i henhold til en ugyldig trappelejeklausul eller lignende.
Et andet opmærksomhedspunkt er indflytningsrapporten. Hvis tidligere ejer/udlejer på tidspunktet for udlejningen har været omfattet af reglerne om afholdelse af indflytningssyn, vil du som ny ejer/udlejer ikke kunne stille krav om normalistandsættelse ved lejers fraflytning, medmindre du kan dokumentere at formalia er overholdt, og har kopi af indflytningsrapporten. Selvom lejeforholdet ikke har været omfattet af reglerne om fraflytningssyn, vil du som ny ejer/udlejer skulle løfte bevisbyrden for lejemålets stand ved lejers fraflytning – uagtet at du ikke var ejer/udlejer på tidspunktet for lejers indflytning.
Som ved køb af fast ejendom i fri handel skal der ikke udarbejdes nye kontrakter, og nye kontrakter kan alene udarbejdes, såfremt både udlejer og lejer er enige herom.
Bør udlejer levere forbrug?
Vi modtager ofte spørgsmål omkring forbrug. Som oftest er problemet, at udlejer laver forbrugsregnskaber, men husker ikke at opfylde de formelle regler – som jo er:
Gyldighedsbetingelser for regnskabet:
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejers andel af de samlede udgifter
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre skriftlig og begrundet indsigelse mod forbrugsregnskabet (senest 6 uger fra lejer har modtaget regnskabet)
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om, hvornår udlejer har modtaget forbrugsopgørelsen fra det kollektive forsyningsselskab (hvis det konkret er tilfældet)
Men – er det klogt, at udlejer af f.eks. parcelhuse står for levering af forbrug?
Svaret afhænger af forbrugets karakter.
BØR UDLEJER LEVERE STRØM?
Det giver absolut ingen mening, at udlejer leverer strøm til et udlejet parcelhus. Lejer skal og bør selv betale direkte til elselskabet. Elselskabet kommer ikke efter udlejer, såfremt lejeren enten ikke betaler sine regninger – eller oparbejder større gæld til elselskabet. Der er dog to situationer, hvor det kan opstå problemer, som udlejer/ejer hæfter for:
• I forbindelse med fraflytning: Lejer opsiger sit kundeforhold til elselskabet. Dette sker desværre ofte i 14-dages-perioden, hvor udlejer normalt skal istandsætte lejemålet efter lejers brug. Her bør lejeren stadig stå for – og betale for – strøm.
• I forbindelse med betalingsmisligholdelse: Lejer har gennem et stykke tid ikke betalt for sin strøm – på trods af diverse rykkere fra elselskabet – og derfor lukkes der for strømmen ind til lejemålet. Udlejer kommer til at betale for en åbning af strømmen – f.eks. inden der flytter en ny lejer ind. Udgiften til dette (små kr. 500) kan naturligvis pålægges flytteopgørelsen, men der er som oftest ingen penge at hente.
Da der er tale om et parcelhus, er der ét stik ind i ejendommen og én forbruger (nemlig lejeren). Umiddelbart skulle man mene, at lejeren sagtens kan stå som forbruger og betale direkte til vandleverandøren (vandværket). Men, der er to problemer:
• Vandafledningsafgiften
Vandafledningsafgiften (også kaldet: spildevandsafgiften) opkræves ALTID hos ejeren af ejendommen. Det er uomtvisteligt, at vandafledningsafgiften er en del af udgiften til vand, og derfor skal betales af den, som betaler og forbruger vandet. Dette betyder, at udlejeren/ejeren til lejeren skal lave et lille vandregnskab – hvor eneste post er vandafledningsafgift – hvis altså lejeren selv står for betalingen af selve vandforbruget til vandværket. Men husk at opfylde betingelserne for et forbrugsregnskab (se først i denne artikel)
• Vandværkets leveringsbetingelser
I Danmark er der ca. 2.600 større vandværker og ca. 50 - 70.000 private brønde eller boringer. Hvis der er tale om udlejning af en enkelt ejendom, beror det på vandforsyningens regulativ og evt. den aftale, der er indgået med vandforsyningen, om der foretages direkte afregning med lejer – og om ejer hæfter for lejers restancer. Sagt på dansk: De enkelte vandværker bestemmer selv, om de vil lade lejeren betale for forbrug direkte – og i givet fald – at enhver restance vil blive opkrævet hos ejeren.
Ovennævnte bør nøje overvejes inden udlejer/ejer bestemmer sig for, om lejer selv skal stå for betaling for forbrug af vand, eller om udlejer vil overtage dette og afregne via acontobetalinger og vandregnskabsaflæggelse. Overtager udlejer betalingen for vand, giver dette yderligere næring til, at udlejer bør sikre sig bedst muligt økonomisk – dvs. kræve 3 mdrs. depositum + 3 mdrs. forudbetalt leje + første måneds leje og acontobetalinger.
Nej, må det korte svar være. Modsat vandværkerne kan varmeværkerne ikke gå til udlejeren/ejeren, hvis lejer kommer i restance. Dette fremgår Varmeforsyningsloven § 20, stk. 6 der siger:
”Hvor det er teknisk gennemførligt, skal betaling efter målt forbrug ske i et direkte kundeforhold mellem forbruger og det kollektive forsyningsanlæg, uanset om forbrugeren er lejer, andelshaver eller ejer”.
Modsat udlejeren kan (og gør) varmeværkerne brug af en alternativ sanktionsmulighed: nemlig at lukke for varmen. Hvis dette sker, og lejer stadig ikke indvilliger i at betale, vil udlejeren for fremtiden blive sat på som forbruger. Da der i denne lukkeperiode ikke forbruges varme, vil udlejeren/ ejeren således ”kun” betale for effektbidrag og målerleje. Effektbidrag og målerleje er ikke helt ubetydelige beløb, men udlejeren kan så opkræve disse sammen med huslejen. Disse betragtes herefter som pengepligtige beløb, og manglende betaling af disse kan afstedkomme udlejers ophævelse af lejemålet.
dermed er der også en top for afkastkravet
Det går op og ned i showbusiness. Det har jeg selv måtte sande, da forudsigelsen om stigende realkreditrente og jeg har fejret kobberbryllup før rentestigningen blev til virkelighed. På et tidspunkt føltes det næsten som om, at når man sagde at renten skulle op, så faldt den blot yderligere. Ja, det kræver brede skuldre at mene noget en gang imellem. Sådan er det.
Fantasien i forhold til pengepolitiske eksperimenter i nyere tid havde ingen grænser. Jeg må se ind ad og sande, at jeg i hvert fald ikke i min fantasi har været kreativ nok i forhold til, hvad centralbankerne kunne finde på. Det er på trods af, at jeg som barn i hvert fald ofte har fået at vide, at jeg havde en livlig fantasi. Centralbankfolk har ellers et ry for at være kedelige og falde i med gardinerne. Deres eksperimenter siden finanskrisen har dog på ingen måde været kedelige. Og sandheden i forhold til forventninger og prognoser? Her må læren være den, at hvis bare man siger det samme længe nok, så får man ret på et tidspunkt.
Aktuelt er narrativet så det, at alting stiger og stiger. Det er imidlertid en sandhed med modifikation. Tag nu bare renten, den er faktisk faldet ganske meget det sidste stykke tid. I hvert fald når vi taler om den lange rente. Årsagen skal findes i balancen mellem nyheder om inflation og recession. En lidt simpel tommelfingerregel er, at de lange renter stiger og falder på forventninger til økonomien. De korte renter påvirkes mere af pengepolitisk handling.
I de sidste par uger har nyheder omkring inflation og recession trukket i en retning, nemlig lavere inflation og større sandsynlighed for recession. Det rimer på lavere renter på trods af, at centralbankerne næppe er færdige med at forhøje de pengepolitiske renter og bringe inflationen under kontrol. De lange renter, eller det man kan kalde den faste 30-årige gammeldags realkredit er faktisk faldet med tredjedel siden toppen. Det sker altså på forventningen om, at centralbankerne en dag vil begynde at sætte renten ned igen for at stimulere økonomien. Det går faktisk hurtigt. Kort før jul havde jeg fornøjelse af at medvirke i en podcast om renter i anledningen af, at vores lån med 6 pct. i rente var åbent for tilbud. I denne uge havde jeg fornøjelsen af at medvirke i samme program og kunne fortælle om at 4 pct. lånet nu igen er i en attraktiv kurs. Ja, det går hurtigt op og ned i showbusiness.
Et andet marked, hvor tingene ikke bare stiger og stiger, er markedet for udlejningsboliger. Her har markedet lige skulle finde sig selv oven på den nye virkelighed med høj inflation, højere renter mv. Det har i sig selv givet anledning til få transaktioner og bestemt også til forventninger om, at afkastkravene på ejendomme skal op. Når alternativt til
at købe ejendom nemlig obligationer giver et højere afkast, jamen så må ejendomme også give et højere afkast synes logikken at være. Alternativt vil kapitalen bare søge over mod obligationer. Så langt så godt.
Obligationsmarkedet er som ovenfor beskrevet lidt hurtigere til at tilpasse sig virkeligheden end ejendomsmarkedet. En stor del af de rentestigninger vi har set er således af mere eller mindre midlertidig karakter, derfor slår de heller ikke ”en til en” igennem på ejendomsmarkedet. Derfor er der også en top for, hvor meget afkastet skal handles op. Som sagt er den lange realkredit rente nu faldet med en tredjedel, og der er ingen garanti for at renten bliver der, men på den anden side skal renten næppe blive i de højere luftlag.
Det som er ankeret i renterne og gør, at jeg er forholdsvis fortrøstningsfuld om, hvor det hele skal hen på sigt er, den demografiske udvikling. Dels bliver vi flere mennesker. De mennesker skal have et sted at bo, der bliver således mangel på boliger igen i de større byer. Dels bliver vi ældre og ældre. Det sidste er faktisk et fænomen i hele den vestlige verden, hvilket medfører, at der er store opsparende pensionsformuer, der skal placeres relativt kortsigtet. Det giver efterspørgsel efter obligationer og vil rent strukturelt holde rente nede i niveau. Det betyder også, at vi næppe i moderne tid kommer til at opleve, at renten brager igennem 20 pct. som vi har oplevet historisk. Tværtimod synes en lang rente på 3-4 pct. at være mere rimelig.
Logikken her betyder således også, at det er svært at forestille sig, at boligudlejningsejendomme over en bred kam skal give et afkast, der er meget mere end 0,5 -1 procentpoint højere end niveauet, da renten var på sit laveste.
Ved indgangen til 2022 forventede de fleste analytikere og markedsdeltagere endnu et godt år på ejendomsmarkedet. COVID19 var i vidt omfang et overstået problem, væksten var stabil og renten lav – og selv om der kunne konstateres tegn på en stigende inflation, vurderedes det at være et meget kortsigtet problem. Året blev langt fra som forventet.
Målt på de fleste parametre blev 2022 et højst usædvanligt år. De inflationære tendenser, som kunne konstateres allerede i 2021, fik ny næring fra massive stigninger i energiog fødevarepriser efter Ruslands invasion i Ukraine. Og centralbankerne så ingen anden udvej end at ty til massive renteforhøjelser for at bremse den økonomiske aktivitet og få inflationen under kontrol.
Det forårsagede den perfekte storm på de finansielle markeder. Den diversifikationsgevinst ved at investere i både aktier og obligationer, som er børnelærdom for enhver investor, forsvandt. Aktiekurserne faldt, men de lange obligationer faldt endnu mere. Og tabene hos alle institutionelle investorer var massive, selv for investorer med en risikoprofil defineret som lav.
I en urolig verden med stigende renter og faldende aktiekurser bliver investorerne både nervøse og usikre. Og det øger også usikkerheden på investeringsejendomsmarkedet. Investorerne bliver tilbageholdende, og investeringsaktiviteten falder.
Efter en rimelig aktivitet i 1. halvår 2022 faldt transaktionsvolumenen på det danske ejendomsinvesteringsmarked væsentligt i 3. kvartal og var nogenlunde det halve af volumenen i 3. kvartal 2021. Adskillige investorer har masser af kapital allokeret til ejendomsinvesteringer, men hvis man tror, at man kan købe billigere om et år, vil man naturligvis vente. Stigende renter kan også betyde, at ejendomsejere og -udviklere kan komme under pres, og det kan på sigt give gode opkøbsmuligheder.
KRISE ELLER KORREKTION?
I en klassisk ejendomskrise er markedet præget af stigende tomgang og faldende lejepriser. Det svækker ejendomsinvesteringernes cash flow. Samtidig vil markedet forinden være præget af overdreven optimisme i både ejendomsbranchen og den finansielle sektor med en stigende gældsætning blandt investorer og udviklere.
Højere renter og vanskeligere refinansieringsmuligheder giver i en del markeder udfordringer. Det ses i både Sverige og Tyskland, men det er fortsat ikke fænomener, som for alvor
giver problemer i Danmark. Samtidig er tomgangen lav, og markedslejepriserne udvikler sig generelt positivt.
Der er ingen tvivl om, at vi er midt i en korrektion efter de massive prisstigninger på ejendomsmarkedet i de senere år. Der kan sagtens ske en yderligere korrektion. Men medmindre vi rammer en dyb recession med et betydeligt fald i den økonomiske aktivitet, tror vi hos Colliers ikke på en ejendomskrise med massive prisfald, konkurser og tvangssalg.
Ser vi på udviklingen i 2022, er startafkastkravene steget. Men på den anden side har inflationen betydet betydelige lejestigninger på indekserede lejekontrakter, samtidig med at markedslejepriserne generelt er steget pænt. Derfor har tabene på ejendomsmarkedet ikke været voldsomme. Men spørgsmålet er selvsagt, om det er stilhed for stormen.
I Samuel Becketts absurde skuespil fra 1950’erne ventede de to vagabonder på Godot – som aldrig kom. Venter markedet og investorerne lige nu på en krise, som slet ikke kommer?
Det kan ingen vide med sikkerhed. Men vi tror hos Colliers ikke, at en dyb krise på det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme er sandsynlig, selv om den er mulig.
Hvis man har betydelige likvide midler at investere i fast ejendom, er det nok ikke tiden at gå massivt ind i markedet. Men at vente på en krise, som måske ikke kommer, er også en risikabel strategi. Successive investeringer, som foretages drypvist over de kommende 24 måneder, er formentlig den mindst risikofyldte strategi.
Indtil udgangen af 1979 var reglerne for aftalt lejeregulering i boliger således, at man kunne aftale regulering efter pristallet.
I perioden op gennem 1970´erne var der en væsentlig inflation i Danmark – pristallet steg med mellem 9 og 15% - og intet tydede på, at det ville blive meget mindre. Det var således ikke let for de parter, som indgik lejeaftaler, at forudse konsekvenserne af aftalen flere år frem i tiden.
Lejerorganisationerne og deres politiske samarbejdspartnere fik derfor ændret lejeloven således, at man fremover fra 1. januar 1980 ikke kunne aftale pristalsregulering, men i stedte kunne aftale stigning med faste beløb til faste tidspunkter.
Argumentationen for ændringen var udmærket og ønsket om lovændringen forståelig – ingen kunne reelt vide, hvad lejen ville være om 3-4-5 år eller senere. Nu fik man i stedet en ordning, som kunne give tryghed da man kendte sin leje i en god lang periode fremover. Alle kunne overskue konsekvenserne af lejeaftalen med hensyn til udviklingen i huslejen.
Pludselig kunne man så i 2014 ikke længere overskue konsekvenserne af denne aftaleform, som man i 1979/1980 godt kunne overskue. Nu mente man i stedet, at alle bedre kunne overskue en aftale om pristalsregulering!
Dette skete sjovt nok i en periode, hvor pristallet i Danmark var meget stabilt med ganske små stigninger.
På foranledning af de samme politiske interesseorganisationer og politiske partier som fik ændret loven i 1979, blev lejeloven derfor igen lavet om til, at man ikke længere måtte lave den såkaldte trappeleje, men fra 1. juli 2015 kun måtte aftale regulering i henhold til pristallet.
Alle affandt sig med denne ændring, indtil det begyndte at koste lejerne penge. Pristallet begyndte at røre på sig, og i 2022 har vi oplevet en stigning i pristallet, som vi ikke har set i mange år.
Nu var det så pludselig et problem, at lejernes repræsentanter havde fået det som de ville, og i 2022 vedtog Folketinget med vores socialdemokratiske statsminister Mette Frederiksen i spidsen, at den pristalsregulering, som Statsministerens egne havde tvunget igennem, blev invalideret. En erkendende af at ideen fra 2014/2015 måske ikke var så god alligevel?
Hvad med at få stoppet dette populistiske spilfægteri og få givet en stor gruppe danskere - såvel udlejere som lejere – en aftaleform, som alle kan overskue og forstå: Faste beløb til faste tidspunkter. Det kan da ikke være så svært, når nu det andet har spillet fallit.
Ny kendelse fra Østre Landsret om ophævelse af lejemål efter adgangsnægtelse:
EJENDOMSMÆGLER MED
9 DAGES VARSEL TIL
BESIGTIGELSE AF LEJLIGHEDEN
SKRIBENT
Som anført i lovteksten er det ikke alene udlejeren personligt, men også dennes ”stedfortræder”, som typisk kan være udlejers administrator, ejendomsmægler, eller håndværker. Udgangspunktet er, at det er udlejer, der skal foretage varslingen, men udlejeren kan naturligvis også give fuldmagt til en anden til at foretage varslingen, f.eks. hans advokat eller administrator.
Der er ikke noget formkrav til varslingen, men denne bør af bevismæssige årsager altid være skriftlig, hvilket også medfører at varslingen kan ske pr. mail eller på anden måde digitalt. Varslingen bør endvidere indeholde oplysning om begrundelsen for varslingen og formålet med denne, således at lejeren kan tage stilling til om varslingen er lovlig.
Endvidere bør varslingen indeholde oplysning om et præcist tidspunkt og ikke blot en dag, formiddag eller eftermiddag, samt oplysning om hvor lang tid det tager, det vil sige, hvor lang tid lejeren skal være hjemme.
INDLEDNING:
De fleste udlejere er bekendt med, at det ofte kan være vanskeligt at få adgang til en lejers lejlighed, enten for at kontrollere installationer, udføre reparationer, gennemføre forbedringer og adgang for ejendomsmægler i forbindelse med salg og mæglers fremvisning af ejendommen til en køber.
Baggrunden for at lejeloven indeholder præcise krav og betingelser, dels om hvornår en udlejer kan kræve adgang til lejligheden og dels om hvilke frister, der skal gives, og dels om de krav på beskyttelse, som en lejer har, er udgangspunkt i Grundlovens § 72, der har følgende ordlyd:
”Boligen er ukrænkelig. Husundersøgelse, beslaglæggelse og undersøgelse af breve og andre papirer, samt brud på post-, telegrafog telefonhemmeligheden må, hvor ingen lov hjemler en særegen undtagelse, alene ske efter en retskendelse”.
Det er utvivlsomt bekendt for de fleste, at når der er tale om offentlige myndigheders adgang, herunder især politiet, til en lejers bolig, kræves en retskendelse, der er afsagt af en dommer, som har fundet at der findes en rimelig begrundelse for at kræve adgang til en lejers eller en ejers bolig.
Reglerne i lejeloven findes nu i §§ 102 – 104 og lyder således:
§ 102. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
§ 103. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.
Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
§ 104. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
Hvis der skal udføres arbejder i lejemålet bør det oplyses, hvor lang tid det skønnes at ville vare, og da forskellen på 6 ugers og 3 måneders varsel er, om arbejdernes udførelse er til ”væsentlig ulempe” for lejeren, bør det naturligvis også præciseres, hvor i lejligheden arbejdet skal udføres og hvor lang tid det varer, herunder om der skal lukkes for vand eller afløb i en periode, således at lejeren kan forberede sig, idet det fremgår af retspraksis, at udlejeren naturligvis skal tage det størst mulige hensyn til lejeren og herudover også foretage efterreparationer. Det er i den nye lejelov strammet lidt op til, at de skal foretages ”straks” og dermed ikke flere uger eller måneder efter en større reparation, da dette kan være til gene for lejeren.
Endelig bør varslingen oplyse lejeren om, at hvis adgang nægtes, kan dette medføre en ophævelse af lejemålet, således at lejeren er gjort bekendt med retsstillingen.
HVOR LANG SKAL FRISTEN VÆRE?
Der er naturligvis situationer, hvor man hverken kan eller skal varsle adgang til lejligheden på forhånd. Disse kan kort betegnes som ”ild og vand”, hvor det kan være nødvendigt at sparke døren ind, hvis lejeren ikke er hjemme, i tilfælde af voldsom røg eller ildebrand og i tilfælde af vandskade og udstrømmende vand for at begrænse skaderne og eventuelt redde liv.
Når der i LL § 102 står ”eller skaffe sig adgang”, betyder det, at adgang skaffes ved hjælp af en låsesmed, eller hvis udlejeren efter aftale med lejeren er i besiddelse af en nøgle til lejemålet, bruger denne.
Bortset herfra er reglerne rimeligt firkantede, idet der kun findes 2 frister, nemlig hhv. på 6 uger og 3 måneder, og det mange ikke er opmærksom på er, at den tredje frist faktisk findes i ordlyden af § 102, nemlig ”når forholdene kræver det”, hvilket betyder at der kan være situationer, hvor der er behov for en kortere frist, nemlig når der ikke skal udføres arbejder i det lejede med reparationer eller forbedringer, men alene foretages en besigtigelse, kontrol, en opmåling eller en fremvisning af lejemålet.
Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Aarhus
Herskabelig boligudlejningsejendom på Trøjborg
Ejendommen har den allerbedste placering på Trøjborg
Ejendommen består af 6 boliglejemål samt et erhvervslejemål.
Samtlige lejligheder fremstår med moderne køkkener med alt i hårde hvidevarer og rummelige badeværelser med separat brus og gulvvarme.
17.000.000 Købesum i kr.
2,93 % Forrentning
506 m2 Samlet areal
SOLGT - Tordenskjoldsgade 34, Aarhus N
Ejendom med stort udviklingspotentiale
Ved aflæsning af varme blev det konstateret, at en forbrugsmåler ikke virkede, og at det derfor var nødvendigt at udskifte denne. Her kan fristen være kortere end 6 uger, fordi det også er begrundet i, at det ikke giver nogen mening, at lejeren, eller rettere udlejeren, skal vente 6 uger på at kunne måle lejemålets forbrug korrekt.
Det samme gælder andre tilsvarende nødvendige småreparationer, som kun tager kort tid, og hvor det både kan være en fordel for lejeren og udlejeren, at de udføres hurtigst muligt.
Der findes også en dom, hvor udlejeren var pålagt af huslejenævnet, at udføre reparationsarbejder i lejligheden inden udløbet af en vis frist, men lejeren nægtede adgang og krævede at udlejeren skulle varsle enten 6 ugers eller 3 måneders frist og nægtede derfor adgang med en kortere frist, hvilket naturligvis medførte, at lejemålet blev ophævet og lejeren sat ud, da udlejeren var forpligtet til at udføre arbejdet inden den af huslejenævnet fastsatte frist.
I denne kategori falder naturligvis også den situation, hvor udlejeren ønsker at sælge ejendommen og en ejendomsmægler skal ind og tage fotos eller besigtige lejligheden for at kunne udføre en vurdering. Tilsvarende gælder også når ejendommen er solgt og den nye ejer ønsker adgang til besigtigelse af lejlighederne, eller i forbindelse med en tvangsauktion, da tvangsauktionskøbere har krav på adgang efter varsling fra auktionsrekvirenten.
Afgørende for om lejeren kan kræve det længste varsel på 3 måneder er som anført i lovteksten ”udførelsen af arbejdet vil være til ”væsentlig ulempe” for lejeren.” Dette betyder dels at arbejdet tager flere dage, eller en hel dag, hvor lejeren må være hjemme eller give adgang, samt at udførelsen af arbejdet medfører, at lejeren ikke kan bruge hele lejemålet, f. eks. ikke køkkenet, eller badeværelset i flere timer, eller at der er tale om større arbejder, der varer flere dage, som f.eks. varslede forbedrings- eller moderniseringsarbejder.
Det korte varsel på 6 uger kan anvendes til mindre reparationsarbejder, som ikke medfører at dette spænder over flere dage, eller medfører at lejeren i flere dage er afskåret fra at bruge en del af lejligheden, f.eks. køkken eller bad.
Det betyder, at såfremt der i forbindelse med reparationsarbejder er behov for at håndværkeren arbejder i køkkenet nogen timer, eller i badeværelset i nogen timer, er dette ikke til væsentlig ulempe for lejeren, da denne kan bruge resten af lejligheden det meste af dagen.
Der findes eksempelvis en afgørelse, hvor en lejer fik lejemålet ophævet på grund af adgangsnægtelse, hvor udlejerens håndværkere skulle montere et nyt vandrør igennem et skab i lejlighedens køkken. Der var tale om et nyt vandrør, som gik hele vejen op igennem ejendommens lejligheder, der nødvendiggjorde at det pågældende køkkenskab enten måtte sløjfes, eller gøres lidt mindre. Samtidig tilbød udlejeren opsætning af et nyt ekstra køkkenskab. Det mente lejeren var til væsentlig ulempe og det fik han ikke ret i, idet installationen
var nødvendig og kun tog nogle få timer inklusiv arbejdet i lejerens køkken.
EJENDOMSMÆGLERENS ADGANG:
I kendelsen fra Østre Landsret af 26/8 2022 havde udlejeren den 20/4 2022 varslet adgang for hans ejendomsmægler til besigtigelse med henblik på at forberede salg af ejendommen. Varslet var på 9 dage og lejeren ringede til ejendomsmægleren og oplyste, at han ikke ville få adgang, og tilføjede at han var af den opfattelse, at der var tale om chikane fra udlejers side. Udlejeren ophævede lejemålet og sendte sagen i fogedretten, der gav udlejeren ret i, at han havde krav på adgang, og da det også var anført i varslingen, at adgangsnægtelse kunne medføre ophævelse, afsagde fogedretten kendelse om at lejeren skulle udsættes.
Denne kendelse kærede lejeren til landsretten, der stadfæstede afgørelsen, og da lejerens advokat samtidig ansøgte landsretten om at kendelsen skulle have opsættende virkning, således at lejeren først skulle udsættes, når landsretten traf afgørelse, meddelte landsretten samtidig, at da landsretten stadfæstede huslejenævnets kendelse, var der ikke nogen grund til at tage stilling til kravet om opsættende virkning, hvorfor lejeren blev udsat af lejemålet.
Afgørelserne er trykt i TBB 2022, side 894.
AFSLUTNING:
Det man som udlejer eller administrator skal være opmærksom på ved varsling af adgang til lejemålet er således, dels at varslingen altid bør være skriftlig, selvom det ikke er noget formkrav, og den kan sendes pr. mail eller tilsvarende, og dels at varslingen skal indeholde en tilstrækkelig beskrivelse af tidspunktet, hvor lang tid det tager, årsagen til den krævede adgang og endelig at lejeren orienteres om at adgangsnægtelse kan medføre, at lejemålet ophæves.
Vi har i foregående numre af ”Magasinet Danske Udlejere” behandlet både ”bopælskravet” og ”husstandskravet” i ”parcelhusreglen” i § 8 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom - i daglig tale ”ejendomsavancebeskatningsloven” (i det følgende forkortet til EBL). Altså hvilke krav stilles der, for at en bolig har fungeret som skatteyderens eller dennes ”husstands” ”bopæl” med deraf følgende skattefrihed for eventuel avance opnået i forbindelse med et salg af boligen. Bopæls- og husstandskravene er imidlertid ikke de eneste krav i EBL § 8, der skal være opfyldt, for at skattefriheden kan opnås. Det er nemlig videre efter EBL § 8 et krav, at såfremt boligen udgøres af et en- eller tofamiliehus, skal den grund, hvorpå en- eller tofamiliehuset er beliggende som udgangspunkt have et m2-areal, der skal være mindre end 1.400 m2.
Som udgangspunkt kan det uden de store problemer fastslås, om et en- eller tofamiliehus eller et sommerhus er beliggende på en grund, der har et m2-areal, der er mindre end 1.400 m2. Dette kan umiddelbart afklares ved at søge ejendommen på www.tinglysning.dk, idet det fremgår, hvilket grundareal den enkelte ejendom er noteret med. Oplysningerne om arealstørrelsen modtages af tinglysningsretten fra Geodatastyrelsen, der igen har modtaget oplysningerne fra den landinspektør, der har forestået det matrikulære arbejde med ejendommen.
Selvfølgelig kan der opstå fejl i forbindelse med en opmåling, en registrering, eller hvor man nu har fantasi til at forestille sig, der bliver begået en fejl. Men det helt klare udgangspunkt er, at oplysninger registeret på www.tinglysning.dk uden videre kan lægges til grund, hvorfor ejendommens ejer med fordel kan starte sit afklarende arbejde der.
På www.tinglysning.dk kan ejeren tillige få
afklaret, om det grundareal, der fremtræder som hørende til en- eller tofamiliehuset eller sommerhuset, udgør én samlet fast ejendom, eller om der er tale om to selvstændige faste ejendomme. Det er således ikke ganske sjældent, at det af ejeren af en- eller tofamiliehuset eller sommerhuset med en vis overraskelse kan konstateres, at den ”grund”, der fremtræder som hørende til eneller tofamiliehuset eller sommerhuset, viser sig at være to selvstændige faste ejendomme, hvoraf den ene ejendom ofte udgør et mindre grundareal, som ejeren i sin tid uden at hæfte sig nævneværdigt herved har erhvervet sammen med selve den grund, hvorpå boligen er opført. Ja, ofte sker det, at aktørerne i den handel, hvorved ejendommens aktuelle ejer har erhvervet ”boligen” eller sommerhuset, slet ikke har kæret sig herom.
Derfor er det vigtigt, at ejendommens ejer og den ejendomsmægler, som muligt er behjælpelig med et salg, kærer sig om, hvorvidt der er tale om én eller to selvstændige
faste ejendommen, idet der i forbindelse med købsaftalens indgåelse, selvom ”boligen” nok handles under én købesum, skal foretages en fordeling af den samlede købesum mellem ”boligejendommen” og ”den ubebyggede parcel”. Den ubebyggede ejendom vil nemlig i tilfælde af en avance i forhold til anskaffelsessummen ikke vil kunne sælges skattefrit.
Det gør i den forbindelse ikke nogen forskel, om de to ejendomme i vurderingsmæssig henseende er samvurderet, idet det afgørende er, hvorledes ejendommene rent tingsretligt fremtræder matrikulært.
Dette spørgsmål har nogle gange været behandlet i retspraksis, blandt andet i dommen refereret i SKM 2014 597 B, hvor sælger, der var et dødsbo, påstod, at to ejendomme, der dels var samvurderet dels var pålagt en tinglyst deklaration, hvorefter ejendommene alene kunne sælges samlet som følge heraf, kunne sælges skattefrit. Under sagen var der enighed om, at den ene ejendom med en bolig kunne sælges skattefrit. Spørgsmålet alene var således, om den anden ejendom, der var et ubebygget grundstykke som følge af de førnævnte forhold med samvurdering og den tinglyste deklaration, hvorfra den påtaleberettigede i øvrigt ikke ville dispensere, også kunne sælges skattefrit. Retten var ganske klar i sin afgørelse og fastslog, at det afgørende alene var det tingsretlige ejendomsbegreb, således der ved én samlet fast ejendom skal forstås ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i tingbogen skal holdes samlet.
Måtte en skatteyder, der er ejer af en ejendom, der ikke opfylder maksimumskravet til størrelsen af grundarealet, have mulighed for at udstykke ejendommen i to selvstændige ejendomme med den konsekvens, at den ene (eller muligt begge) ejendom(-me) herefter opfylder kravet om et grundareal på under 1.400 m2, skal skatteyderen være opmærksom på, at beboelseskravet efter udstykning skal være opfyldt for den ejendom, hvorom skattefrihed ønskes opnået, idet der efter gennemført udstykning i EBL’s forstand er tale om en ny ejendom.
Det vil f.eks. sige, at et dødsbo skal tænke sig godt om, før dødsboet kaster sig ud i at foretage matrikulære forandringer på en ejendom, hvor den nu afdøde tidligere ejer har opfyldt et bopælskrav for en ejendom, der kan sælges skattefrit, da et dødsbo pr. definition aldrig vil kunne opfylde et bopælskrav, hvorfor en skattefrihed af den grund for en nyskabt ejendom vil gå op i røg.
Måtte en skatteyders en- eller tofamiliehus eller et sommerhus være opført på en grund, der er 1.400m2 eller mere, er der dog stadigvæk hjælp at hente i EBL, idet skattefrihed alligevel vil kunne opnås, såfremt ”der ifølge bestemmelse fra offentlig myndighed ikke ville kunne udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse”.
Dette kan skatteyderen som udgangspunkt selv afklare ved at gennemgå lokalplan eller tinglyste
deklarationer, hvori der ofte vil være indeholdt bestemmelser om et mindste-m2-antal for en grund, for at der vil kunne opnås tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse. Imidlertid vil en kommunalbestyrelsen enten i medfør af en udtrykkelig hjemmel i en lokalplan eller i medfør af den almindelige adgang til kunne dispensere kunne meddele en dispensation for krav i en lokalplan, ligesom en myndighed som påtaleberettiget i henhold til en tinglyst deklaration vil kunne meddele, at retten i medfør af deklarationen ikke vil blive håndhævet.
Det er i den forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at den deklaration, der måtte knæsætte et krav om et mindsteantal m2, skal være undergivet påtaleret fra en offentlig myndighed, således en privatretlig deklaration, hvor det er er en ikke-offentlig myndighed, der har påtaleretten, ikke kan danne grundlag for skattefrihed, selvom deklarationen rent faktisk er til hinder for, at der kan udstykkes en ny selvstændig grund, der måtte bringe den tilbageværende grund med en- eller to familiehuset eller sommerhuset ned under de 1400 m2. Dette er blandt andet fastslået i afgørelsen refereret i SKM 2015.460.LSR.
Men selvom skatteyderen også måtte løbe panden imod i en mur både i relation til arealstørrelsen og heller ikke vil kunne opnå afslag på en ansøgning om tilladelse til udstykning, skal skatteyderen ikke fortvivle, idet der er en sidste mulighed, der vil kunne medføre skattefrihed i forbindelse med et salg.
Skattefrihed vil således kunne opnås, såfremt skatteyderen fra SKAT vil kunne opnå en erklæring om, at en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af enten restarealet eller den bestående bebyggelse.
Kravet om en værdiforringelse på eksakt mere end 20 % er blevet indsat i EBL for at bringe denne grænse i overensstemmelse med den tilsvarende 20 % grænse i ejendomsvurderingsloven (EVL), hvor der i 2018 er knæsat et princip om, at en ejendomsvurdering er ”korrekt”, såfremt den ligger inden for +/- 20 %. Altså at skatteyder alene kan få medhold i en klage over en ny meddelt ejendomsvurdering, såfremt skatteyderen kan opnå medhold i, at vurderingen er mere end 20 % ”forkert”. Tidligere var kravet, at værdiforringelsen skulle være ”væsentlig”, hvilket indebar et relativt skøn.
Afslag på en erklæring om værdiforringelse vil kunne påklages administrativt og endeligt indbringes for domstolene. Bevisbyrden for værdiforringelse på mere end 20 % vil kunne løftes ved afholdelse af syn- og skøn.
I henhold til nugældende Lejelovs § 187, stk. 3, skal udlejer afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter at denne er blevet bekendt med at fraflytning har fundet sted. Efter LL § 187, stk. 4 skal der i forbindelse med synet udarbejdes en fraflytningsrapport, der skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Nogle gange sker det, at den fraflyttende lejer lader sig repræsentere ved en fuldmægtig, der skal være udstyret med en fuldmagt. En sag fra Vestre Landsret omhandlede spørgsmålet om hvilke krav man kunne stille til en sådan fuldmagt.
Cand. jur. Ulrik Kjær
SAGEN BAGGRUND
I forbindelse med fraflytning af et lejemål var lejeren blev indkaldt til flyttesyn. Der blev indkaldt ved anbefalet brev og flyttesynet var fastsat til den 21. januar 2019 kl. 15:00.
Den 21. januar 2019 kl. 14.50 fremsendte lejer en mail til udlejer, hvoraf bl.a. fremgik følgende:
Min søn møder på mine vegne.
Udlejer forklarede under boligretssagen, at han ikke havde set den pågældende mail, da han var undervejs til lejemålet. Han så først mailen, da han kom tilbage til kontoret efterfølgende. Han havde ikke mail på sin telefon og havde derfor ikke haft nogen chance for at kunne se mailen.
Lejerens søn var mødt op til synet, men kunne på udlejers forespørgsel ikke fremvise en skriftlig fuldmagt fra sin mor. Han spurgte i stedet til, om de skulle ringe til hans mor og få bekræftet fuldmagten. Dette afslog udlejer, idet han fastholdt at der skulle fremvises en fuldmagt for at han kunne udlevere fraflytningsrapporten til sønnen. Lejerens søn forlod derefter lejligheden uden at få udleveret fraflytningsrapporten.
Udlejer sendte i stedet for den renskrevne rapport til lejeren den 29. januar 2019.
Retten startede med indledningsvis at slå fast, at spørgsmålet om behørig fuldmagt fra lejeren til hendes søn om at deltage i flyttesynet, måtte afgøres efter de almindelige regler om fuldmagtsforhold efter Aftaleloven.
En fuldmagt kunne skabes ved en mundtlig erklæring og efter aftalelovens § 18 har fuldmagten gyldighed indtil den er tilbagekaldt. En fuldmagt til at give møde og deltage i flyttesyn kunne derfor afgives ved en mundtlig erklæring fra lejeren til hendes søn.
På baggrund af lejeren og hendes søns forklaring sammenholdt med den fremlagte mail af 21. januar 2019 kl.14.50 inden flyttesynet kl. 15.00 lagde retten til grund, at lejeren havde givet sin søn en mundtlig fuldmagt til at kunne repræsentere hende på fraflytningssynet og modtage fraflytningsrapport på hendes vegne. Retten lagde herefter til grund, at lejer var mødt ved repræsentant og fuldmægtig (hendes søn) ved flyttesynet i henhold til mundtlig fuldmagt.
Retten lagde dernæst til grund, at det var udlejer, der gav anledning til at lejers repræsentant forlod fraflytningssynet inden fraflytningsrapporten var færdig og inden denne kunne underskrives, da udlejer ikke accepterede, at lejer kunne være repræsenteret ved sønnens fremmøde ved flyttesynet uden at
der forelå en fuldmagt, der kunne forevises.
Lejers repræsentant havde derfor alene på udlejers foranledning forladt fraflytningssynet inden dette var afsluttet. Den omstændighed, at lejers repræsentant under disse omstændigheder forlod stedet inden afslutning af flyttesynet kunne derfor ikke sidestilles med udeblivelse fra lejers side ved fraflytningssynet.
Udlejer havde således tilsidesat sin forpligtelse til på flyttesynet at udlevere fraflytningsrapporten til lejers repræsentant jf. (dagældende) lejelovs § 98, stk. 4 (nu LL § 187, stk. 4).
Efter (dagældende) lejelovs § 98, stk. 5, (nu LL § 187, stk. 5) bortfaldt herefter udlejers krav på istandsættelse.
Udlejer ankede dommen til landsretten.
Landsretten tiltrådte, at lejeren havde givet sin søn, mundtlig fuldmagt til at møde på sine vegne og repræsentere sig under flyttesynet den 21. januar 2019 og herunder modtage flyttesynsrapport.
Derimod hæftede landsretten sig ved, at i en situation som den foreliggende, hvor der er krav om udlevering af flyttesynsrapporten til lejer eller dennes repræsentant, hvis udlejer ikke skal miste sit krav på omkostninger til istandsættelse, måtte det påhvile lejer eller dennes repræsentant på rimelig vis at dokumentere fuldmagtsforholdet, når udlejer ønsker at betrygge sin retsstilling.
Dette var imidlertid ikke sket, idet det under de givne omstændigheder ikke kunne anses for tilstrækkelig dokumentation for fuldmagten, at lejers søn ved flyttesynet skulle have spurgt, om de skulle ringe til hans mor og få bekræftet fuldmagten.
På denne baggrund havde udlejer ikke haft pligt til at udlevere flyttesynsrapporten til lejerens søn. Da det i øvrigt var
ubestridt, at udlejer havde sendt flyttesynsrapporten til lejeren inden for fristen i den dagældende lejelovs § 98, stk. 4, jf. nu § 187, stk. 4, var udlejers krav på omkostninger til istandsættelse ikke bortfaldet, jf. dagældende lejelovs § 98, stk. 5, jf.nu § 187, stk. 5.
Sagen behandler endnu et aspekt af de vanskeligheder som udlejer møder i forbindelse med afholdelse af flyttesyn. Som det fremgår af dommen så påhviler der lejeren eller dennes repræsentant en forpligtelse til på rimelig vis at dokumentere fuldmagtsforholdet, når udlejer beder om det for at betrygge sin retsstilling. Det handler her om at udlejer skal have dokumentation for, at den person, som skal modtage fraflytningsrapporten også rent faktisk kan repræsentere lejeren. Hvis udlejer ikke kan løfte denne bevisbyrde fortabes kravet på istandsættelse.
Man kunne så stille sig det spørgsmål, om sagen var faldet anderledes ud, hvis udlejer f.eks. dagen før synet havde modtaget lejers mail, hvori hun tilkendegav, at hendes søn mødte på hendes vegne.
Måske. Som det fremgår ovf., så slog landsretten fast, at der forelå en fuldmagt mellem lejer og hendes søn om at repræsentere hende og kvittere for modtagelsen af flyttesynsrapporten. Udlejer havde i så fald været opmærksom på problemet og havde kunnet handle på det - modsat i den foreliggende sag, hvor meddelelsen blev sendt kun 10 minutter før synet startede på et tidspunkt, hvor udlejer ikke umiddelbart havde haft mulighed for at gøre sig bekendt med den.
Sagen er trykt i U.f.R 2022.4140 VLD og T:BB 2022.760 Valle typer af lejemål, der er omfattet af LL § 54.
Dommen er afsagt af Retten i Glostrup den 14. januar 2022 (BS-51028/2018-GLO)
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse. PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Joachim Vetter
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Holstebro Gr. ejerforening
Formand: Adv. Pernille Bloch
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Steffen Torp Jacobsen
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. J. Bertel Rasmussen
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Fra 2022 er du forpligtet til at give dine beboere månedlige beskeder om deres forbrug.
Lad beboerne hente Techem Beboer App til opgaven - Alt kører automatisk med beskeder hver måned
2022
Månedlig aflæsning / krav om fjernaflæsning
2027
Krav om fjernaflæsning i alle ejendomme
Danske Udlejere har til huse i Fredensgade 30, st., 8000 Aarhus C. Her har vi i rigtig mange år boet til leje hos Udlejerforeningen Aarhus. Erhvervsejerlejligheden er på ca. 150 m2 og har i mange år fungeret som kontor for henholdsvis Danske Udlejere og Udlejerforeningen Aarhus. Danske Udlejere med fast daglig åbningstid fra kl. 08:30 til kl. 16:00. Der har længe været et ønske om at udnytte lokalerne på en mere hensigtsmæssig måde – samtidig med, at vi gerne ville kunne udvide antallet af kontorpladser. Sammen med Udlejerforeningen Aarhus har vi nu fundet en løsning, og en større renovering af lokalerne kan gå i gang 1. februar 2023.
I skrivende stund er vi i fuld gang med at pakke kontoret ned – med henblik på dels midlertidig opbevaring hos Boxit dels flytning til midlertidigt kontor på Grønnegade 2, 1. tv., 8000 Aarhus C.
Vi regner med, at ombygningen er færdig i løbet af 4-6 måneder. Telefonnummer og mail er naturligvis uændret.
