Magasinet Danske Udlejere - december 2022

FORSIDEN

På forsiden viser vi et fint billede af Helene Sommer fra Aalborg. Helene er i fuld fart på vej ind i ejendoms branchen. Nok ikke den mest brugte vej, men når kemien bare går op i en højere enhed, så sker der ofte uvente de resultater. Helene – nybagt student – responderede på et FB-opslag fra LMR Bolig ApS, Aalborg, og kort tid efter var hun ansat som trainee. Og igen kort tid efter, var Helene tilmeldt BÅDE ”Administration af boligudlej ningsejendomme” OG ”Ejendomsin vestering og finansiering” på AUEuddannelsen i Aarhus. Ret frisk af en pige uden større erhvervserfaring. Helene er allerede tilmeldt forårets fag: ”Ejendoms-og skatteregnskab” OG ”Erhvervslejeret”

INDHOLD

Magasin nr. 10 - Årgang 2022 3 10-11 16-17 22-25 28-29 40-41

Lederen: Varmeudgifternes nødvendighed Hvornår må påkravsbrevet sendes?

Energihuset sætter strøm til energimærket

Hvad gør udlejer, hvis han vil aftale en individuel forbedringsforhøjelse med lejer?

Spar energi og penge ved at udskifte dit olie- eller gasfyr med varmepumpe

Husstandskravet i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL)

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk

ANSVARSHAVENDE

REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@danskeudlejere.dk

FORMAND

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@danskeudlejere.dk

REDAKTIONEN

Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk

Direktør Michael Preetzmann mp@danskeudlejere.dk

Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@danskeudlejere.dk

LAYOUT

Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com

Danske Udlejere

KELD FREDERIKSEN

LEDER

formand for Danske Udlejere Keld FrederiksenLEDEREN VARMEUDGIFTERNES NØDVENDIGHED

Mange har konstateret, at udgifterne til opvarmning af boliger er steget – for mange endda i betydeligt omfang.

Den øgede pris for den enkelte bolig skyldes ikke at selve for bruget et steget, men at enhedspriserne er eksploderet. Såvel lejer som udlejer er interesseret i, at undgå store efterregnin ger på varme, hvorfor begge parter bør være interesserede i, at á conto-betalingerne sættes op – hvilket i henhold til leje lovens § 71 kan ske med 6 ugers varsel til en betalingstermin.

Vi er alle tvungne til at fastholde en opvarmning af vore boliger, uanset om det er parcelhuse eller lejligheder. Såfremt vi ukritisk skruer – alt for meget – ned for varmen, vil der opstå andre udfordringer – bl.a.:

1. Større risiko for at der dannes skimmel i boligerne, idet opvarmning og en jævnlig udluftning – alt for at skabe ventilation i boligen – er nødvendig for at undgå skimmeldannelse. Det kan være sundhedsfarligt at befinde sig i rum med skimmelvækst.

2. Disse skimmelvækster kan tillige være ødelæggende for boligen, idet vægge og gulve m.v. i boligen kan blive beskadiget i et sådant omfang, at det vil være særdeles omkostningstungt at udbedre skaderne. Hvis årsagen til skimmeldannelsen skyldes lejers brug af lejligheden – dvs. bl.a. grundet manglende opvarmning/ udluftning – og dette kan dokumenteres, er lejer pligtig til at bekoste skaderne udbedret.

For at undgå, at der opstår sundhedsmæssige problemer i lejlighederne og/eller skader på lejlighederne, har vi som udlejere en interesse i at gøre lejerne bekendt med disse risici – og ikke mindst at råde og vejlede i relation til, hvorledes man reducerer risikoen for at der dannes skimmel.

Problemer med skimmelvækst har været kendt i utallige år, men bliver nu ekstra aktuel, da udgifterne til opvarmning er steget meget.

På Internettet er der mange gode råd til, hvorledes man undgår og bekæmper skimmelsvamp bl.a. i relation til opvarmning: hold en minimumstemperatur på 18 grader i alle rum i hjemmet sørg for dagligt at lufte ud – med gennemtræk i 5-10 min.

Ved opslag på www.skimmel.dk kan der hentes en del brochurer, som kan udleveres til lejerne sammen med leje kontrakten og omdeles til de nuværende lejere. Deri findes i øvrigt mange andre gode tips til, hvorledes man undgår at der dannes skimmel i boligerne.

Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

følge Lotte Mølskov Rønfeldt og Helene Sommer er der ganske enkelt alt for få unge, der kender til jobbet som ejendomsadministrator. Vi skal derfor i fællesskab blive bedre til at brande uddannelsen og tiltrække flere unge mennesker.

Herudover opfordrer Lotte Mølskov Rønfeldt andre i branchen til at ansætte en trainee. Ifølge hende en absolut win-win-situation, hvor man udover at få en dygtig kollega også bidrager med at uddanne nye kræfter til en branche, der i den grad mangler folk. På en sidegade til Jomfru Anegade i Aalborg, har LMR Bolig til huse på 2. sal i en smuk ældre ejendom. Mere centralt bliver det ikke, og fra kontoret er det nemt at komme rundt til mange af de lejemål, som LMR Bolig administrerer i Aalborg. Lotte Mølskov Rønfeldt star tede LMR Bolig tilbage i 2014, og hun har siden drevet virksomheden helt på egen hånd. Sidste vinter blev det dog klart, at hun ikke længere selv kunne nå at løse de mange forskellige opgaver. Hun besluttede derfor at ansætte en trainee, og kort efter indrykkede hun et jobopslag på Facebook.

EJENDOMSADMINISTRATOR –HVAD ER DET?

”Jeg havde faktisk aldrig hørt om jobbet som ejen domsadministrator, før jeg noget tilfældigt så opslaget på Facebook. Der var heller ingen af mine venner, der kendte til jobbet og flere troede endda, at det måtte være en slags underuddannelse til ejendomsmægler. Den mis forståelse har jeg dog sidenhen fået rettet op på” siger Helene Sommer.

Helene Sommer afsluttede gymnasiet i 2021 og efter et endt sabbatår, var hun klar til at tage næste skridt og påbegynde en videregående uddannelse.

”Jeg havde forinden kigget i lidt forskellige retninger, og jeg synes bl.a. at både erhvervsøkonomi og erhvervsjura lød rigtig spændende. Jobbet som trainee ved LMR Bolig havde ligesom lidt af det hele, så jeg besluttede mig hurtigt for at søge jobbet, og jeg var jo så heldig at få det”, siger Helene Sommer.

Helene Sommer startede som trainee hos LMR Bolig tilbage i marts måned, og hun er fra start blevet kastet ud i alle de mange forskellige opgaver som ejendomsad ministrator. Lotte Mølskov Rønfeldt har bl.a. valgt, at alle indkomne opkald går direkte til Helene Sommer.

”Det har virkelig været en rigtig god måde at introducere Helene for de forskellige opgaver og problematikker, som vi møder i jobbet som ejendomsadministrator. Jeg

sidder selvfølgelig altid klar til at hjælpe hende, hvis hun er i tvivl om noget. I starten var der naturlig nok en del spørgsmål, men i dag er det faktisk sjældent, at hun har brug for min hjælp til at komme videre”, siger Lotte Mølskov Rønfeldt.

AUE

Helene Sommer har valgt at tage hele akademiuddannel sen i finansiel rådgivning – ejendomsadministration på AUE gennem Danske Udlejere. Uddannelsen består af to obligatoriske fagmoduler, to specifikke fag inden for ejendomsadministration, to valgfag og et afgangspro jekt. I efteråret startede hun med fagene Administration af boligudlejningsejendomme og Ejendomsinvestering og finansiering, som hun afslutter inden jul.

”Det har været utrolig spændende at starte på skolen, men det har godt nok også været hårdt. Mange af mine holdkammerater har selv ejendomme og har således arbejdet i branchen i mange år. Jeg kommer jo fuld stændig grøn fra gymnasiet, så jeg skal helt klart arbejde noget hårdere for bare at følge med.

”Jeg kan dog allerede drage paralleller mellem det, som jeg lærer på skolen og vores arbejde her på kontoret.

Maiken

Jeg kommer ofte tilbage fra skolen med spørgsmål til Lotte, og så gennemgår vi det sammen stille og roligt”, siger Helene Sommer.

HVORFOR ANSÆTTE EN TRAINEE?

Lotte Mølskov Rønfeldt har fra start prioriteret at oplære Helene Sommer så godt som muligt til jobbet i LMR Bolig. Hun har derfor af flere omgange undervist Helene på kontoret, og hun har ligeledes udarbejdet en såkaldt administrationsbibel, så det bliver nemmere at forstå og huske de forskellige forretningsgange.

”De forskellige opgaver tog selvfølgelig længere tid at løse i starten, da jeg også samtidig skulle inddrage og forklare tingene for Helene. Men det er jo helt klart en investering, der på sigt er super godt givet ud. Helene er nu så småt begyndt at være selvkørende, og jeg kan for første gang i mange år holde ferie,” siger Lotte Mølskov Rønfeldt.

Lotte Mølskov Rønfeldt har helt bevidst valgt at ansætte en trainee i stedet for en færdiguddannet ejendomsadministrator. Der mangler arbejdskraft i branchen og det betyder ofte, at man bliver nødt til at stjæle fra hinanden, hvis man vil rekruttere en ny ejen domsadministrator. Herudover giver det mange fordele at ansætte et ungt menneske, der endnu ikke har fået tillært sig dårlige arbejdsvaner.

”Jeg kører min forretning på en helt bestemt måde, og det kan jeg lærer videre til Helene. Hun har endnu ikke gamle vaner eller en bestemt måde at gøre tingene på. Jeg har bl.a. ekstrem høje krav til vores serviceniveau, og det er vigtigt for mig, at vores kunder altid bliver mødt på den rigtig måde. Her på kontoret arbejder vi ud fra devisen om, at alle konflikter skal løses med ven lighed” siger Lotte Mølskov Rønfeldt.

Herudover er der ifølge Lotte Mølskov Rønfeldt store fordele ved Helene Sommers unge alder, da LMR Bolig har mange unge lejere i deres administration.

”Helene er jo en del mere på bølgelængde med de unge mennesker, hvor jeg nok er lidt mere moragtig overfor dem. Som regel vil de unge også helst kommunikere på SMS, og her er Helene jo fuldstændig på hjemme bane, hvor jeg stadig holder mig til en god gammeldags e-mail”, smiler Lotte Mølskov Rønfeldt.

I forhold til den ældre kundegruppe er det til gengæld Lotte Mølskov Rønfeldt, der kommer på banen. Hun sad forleden i to timer med et ældre ægtepar, der havde solgt deres hus og nu for første gang skulle leje en lej lighed. Hun gennemgik minutiøst lejekontrakten med dem, og der blev skrevet under med kuglepen, da de havde problemer med MitID.

”Jeg tror desværre, at mange slet ikke er klar over, hvor meget gavn man kan få af en trainee. Det er bestemt noget, jeg kan anbefale til andre i branchen. Jeg overve jer allerede selv, om jeg på sigt skal have en trainee mere på kontoret.”, siger hun.

EN VARIERET ARBEJDSDAG

Hos LMR Bolig foretager de selv alle fremvisninger samt både ind- og fraflytningssyn. Ved et fraflytnings syn vurderer de altid, om der udover den sædvanlige istandsættelse, også er behov for et nyt køkken, en ny dør eller andre forbedringer. De gennemgår ligele des de nærmere detaljer med håndværkerne, og de er også med til at beslutte, hvordan det skal indrettes og istandsættes. Ifølge Lotte Mølskov Rønfeldt har hun i dag opbygget en kundekreds, der trygt overlader alle de forskellige beslutninger til hende.

Og det er netop de mange forskellige opgaver, som Helene Sommer rigtig godt kan lide ved jobbet.

”I går startede jeg f.eks. ud med at have et indflytnings syn, senere en fremvisning, og da jeg kom tilbage på kontoret sendte jeg forbrugsopgørelser ud. Senere på dagen havde jeg endnu et indflytningssyn, så der er en rigtig god blanding mellem kontorarbejde, og den mere direkte kontakt med kunderne.

”Jeg får jo også mange telefonopkald i løbet af en dag, hvor jeg bliver kastet ud i alle mulige forskel lige opgaver. Jeg skal bl.a. koordinere de forskellige fremvisninger, undersøge forbrugsopgørelser og finde håndværkere, når en kunde ringer ind med noget, der er gået i stykker. Jeg ved aldrig helt, hvad jeg skal i løbet af dagen. Men det kan jeg rigtig godt lide, det bliver aldrig ensformige eller kedeligt, ” siger Helene Sommer.

HUSK NU DET FRAFLYTNINGSSYN

Udover at levere en høj service til alle kunder, er det vigtigt for Lotte Mølskov Rønfeldt, at de forskellige arbejdsopgaver bliver udført korrekt og efter bogen. Det er ganske enkelt for dyrt at lade være.

”Jeg sidder i dag som udlejerrepræsentant i Husleje nævnet i Vesthimmerland, og 99 % af de sager, som vi får ind handler enten om indflytningssyn eller fraflyt ningssyn. Det sker desværre alt for ofte, at udlejerne taber en sag på baggrund af et dårligt eller et mang lende fraflytningssyn. Det er virkelig ærgerligt, når alle formularer nu rent faktisk ligger klar til brug på Danske Udlejeres hjemmeside. Jeg vil klart anbefale, at man bruger Danske Udlejere og får styr på denne del,” siger Lotte Mølskov Rønfeldt.

LMR Bolig afsætter altid som minimum en time til at foretage et fraflytningssyn. Der bliver taget rigtig mange billeder, så selve dokumentationen altid er på plads. Udover at billederne er et fantastisk bevismateri ale, så bruger de dem også til at forklare og dokumentere de forskellige arbejdsopgaver over for håndværkerne.

Den nye lejelov har betydet en del ekstra arbejde på kontoret. Der er kommet en ny lejekontrakt A10, og paragrafferne har fået nye numre. Det har derfor været nødvendigt at gennemgå alle dokumenter og breve, for at rette de gamle paragraffer til nye.

”Jeg har altid paragrafnøglen liggende lige ved siden af mig på skrivebordet, så vi lynhurtigt kan tjekke hvilken paragraf, som vi skal bruge. Den er virkelig et godt arbejdsredskab”, siger Lotte Mølskov Rønfeldt.

Man mærker tydeligt, at der hersker en rar og uformel stemning på kontoret. Her taler man ordentlig - både til hinanden og til kunderne. Det har uden tvivl været en meget stejl indlæringskurve for Helene Sommer, men hun trives med jobbet og de spændende opgaver.

”Jeg kunne godt se mig her på kontoret mange år frem, for vi er et ret godt team. Det kan dog godt være lidt farligt at arbejde med så mange flotte lejligheder. Jeg var forleden ude for at lave et flyttesyn på en lejlighed her i Aalborg centrum, hvor jeg bagefter var helt klar til at flytte ind. Jeg havde næsten allerede indrettet den i hovedet, men det er altså endnu ikke lykkedes mig, at overtale min kæreste til at flytte,” siger Helene Sommer.

BOLIG

OM LMR

Specialiseret service og kontante fordele

Specialiseret service og kontante fordele

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Spar administrativ tid!

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger

Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Ingen binding og ingen gebyrer

Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.

Ingen binding og ingen gebyrer Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:

Læs mere på norlys.dk/boligforening

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden

Vil du høre mere?

Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.

Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening

Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Vil du høre mere? Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.

Møllevejen 9-11, Aarhus C

AARHUS KØBENHAVN AALBORG

Ny Munkegade 48, Aarhus C

Markant boligudlejningsejendom opdelt i 22 ejerlejligheder Ejendommen er beliggende på den absolutte bedste beliggenhed i Aarhus C med hundrede meter til Aarhus Universitet. Ejendommen er opført i 2014/2015 og derved omfattet af fri markedsleje. Selskabstransaktion – med en udskudt skat i niveau kr. 6 mio. – og indregnet i afkast ca. 3,61%. 59.950.000 Købesum i kr. 3,22% Forrentning 1.339 m2 Samlet areal

Investeringsejendom - hele ejendommen ledig for køber Helt ekstraordinært udbydes nu en investeringsejendom, som er tom for lejere, hvorfor køber får optimale betingelser for selv at foretage lejersammensætnin gen eller foretage en gennemgribende renovering. Ejendommen har det karak teristiske og flotte udtryk for de klassiske småhusejendomme i Ø-gadekvarteret.

13.500.000

Købesum i kr. 3,53% Forrentning 448 m2 Samlet areal

Et medlem hos Danske Udlejere har engang udtalt: ”Vi lever af at få lejen ind – ikke lejerne ud”

Men, indimellem er det nødvendigt at rykke for huslejen, og desværre er det også nogle gange nødvendigt at ophæve et lejeforhold – i dette tilfælde pga. manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.

EN MAIL ELLER EN TELEFONOPRINGNING?

Ved manglende rettidig betaling af huslejen bruger nogle udlejere at ringe eller sende mail til lejeren. Om udlejeren vælger denne metode, er naturligvis op til den enkelte, men udlejeren skal være klar over, at disse ”påmindelser” absolut ikke har nogen retsvirkning – overhovedet. Med retsvirkning menes, at ”påmindelser” via telefon/mail ikke kan bruges i forbindelse med f.eks. en fogedretssag. Påkravsbrevet – SKAL sendes skriftligt og i papirform jfr. lejelovens § 13, stk. 2.

VÆR SIKKER PÅ, AT DINE MEDDELELSER OVERHOLDER GÆLDENDE LOVGIVNING

I stedet for selv at fremstille et påkravsbrev og et ophævel sesbrev, skal vi opfordre dig til at bruge de skabeloner, som ligger på Danske Udlejeres hjemmeside (under: Hvad kan vi? + formularer). Restancebrevet har nr. E1 og ophævelsesbrevet har nr. E3.

HVORDAN BØR UDLEJER SENDE PÅKRAVSBREVET?

Et påkravsbrev skal som tidligere nævnt sendes i papirform. Danske Udlejere anbefaler, at påkravsbrevet sendes BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post (begge dele). Årsagen til at vi vælger quick/anbefalet er, at denne forsendelsesform garanteres fremme ”dagen efter” (dog ikke hvis den sendes fredag eller lørdag – her antages brevet at blive leveret mandag) – og samtidig kan brevet ses på PostNord´s hjem meside (Track & Trace). Husk at udskrive leveringsdetaljer fra Track & Trace (udskriften skal evt. bruges ved en senere sag i fogedretten).

Påkravsbrevet kan også leveres pr. bud til lejeren. Her skal man blot sikre sig dokumentation for, at brevet er kommet frem – f.eks.: Kvittering med dato/tidspunkt fra lejeren – eller – hvis lejeren ikke åbner døren: Et vidne (gerne en person som ikke er knyttet til udlejer) som kan bevidne at have set udlejer smide et brev med påskriften: Påkrav – i lejers postkasse – evt. filmet udlejer smide brevet i postkassen hos lejer.

HVORDAN BØR UDLEJER SENDE OPHÆVELSESBREVET?

I princippet på samme måde som ovenfor – MEN – da der ikke i lejeloven er krav om skriftlighed i relation til ophæ velsesbrevet, kan dette sendes pr. mail eller på anden måde. Men, da Danske Udlejere anbefaler, at der i ophævelsesbrevet OGSÅ indkaldes til fraflytningssyn – og der til dette kan kræves bevisførelse, anbefaler vi samme fremgangsmåde som påkravsbrevet (beskrevet ovenfor).

HVORNÅR MÅ DU TIDLIGST SENDE PÅKRAVS BREVET OG OPHÆVELSESBREVET

I nedennævnte tabel vises hvornår, du tidligst må sende de to breve. Når lejeloven foreskriver, at f.eks. restancebrevet tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige beta lingsdag betyder det, at udlejer ikke på 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag må indlevere brevet til PostNord – ud fra antagelsen af, at brevet så kommer frem på 4. dagen efter sidste rettidige betalingsdag. HELE 3. hverdag SKAL være gået – før end der må indleveres til f.eks. PostNord.

”TRACK

& TRACE” VISER, AT LEJER IKKE HAR AFHENTET ET ANBEFALET BREV

Det betyder i princippet ikke noget. Der er kommet en meddelelse i lejers postkasse om, at det anbefalede brev kan afhentes på posthuset senest d. ??????. Hvis lejer ikke gør dette, er det lejers eget problem. Såvel meddelelse – som brevet sendt pr. alm. post er begge kommet i lejers postkasse.

2/1-2023 6/1-2023 9/1-2023 24/1-2023 1/2-2023 6/2-2023 7/2-2023 22/2-2023 1/3-2023 6/3-2023 7/3-2023 22/3-2023

3/4 -2023 11/4-2023 12/4-2023 28/4-2023

1/5-2023 8/5-2023 9/5-2023 24/5-2023 1/6-2023 7/6-2023 8/6-2023 23/6-2023

1/7-2023 7/7-2023 10/7-2023 25/7-2023

*

1/8-2023 5/8-2023 7/8-2023 22/8-2022 1/9-2023 6/9-2023 7/9-2023 22/9-2023

* Lørdag: Tjek om quickpost afsendes - ellers udskyd datoer + 1 dag

NETTOPRISINDEKSERING

Kan ikke opkrævede indekseringer indhentes INDEN loftet på 4% er i gang?

SKRIBENT

Rigtig mange udlejere skal snart i gang med at sende med delelser ud til deres lejere om den forestående regulering af huslejen efter udviklingen i nettoprisindekset. Dette gælder for udlejere, som har valgt at regulere huslejen pr. 1. januar –og måske med oktober som referencemåneder.

Udlejerne skal naturligvis iagttage det vedtagne loft på mak simum 4% i regulering.

HVIS EN UDLEJER HAR UNDLADT – F.EKS. DE SENESTE 2-3 ÅR AT LADE LEJEN REGULERE –HVAD SÅ?

Flere udlejere har spurgt, om de – hvis de i ét eller flere år har undladt at regulere lejen efter NPI – må ”fange det tabte” nu, således grundlaget for reguleringen pr. 1. januar 2023 inde holder det tabte?

Svaret er ja – huslejeloftet har ikke indvirkning på udlejers ret til at ”indhente” tidligere års ikke krævede reguleringer.

HVORDAN GØR MAN SÅ?

Vi opstiller følgende scenarie:

Husleje pr. 1/1-2020: Kr. 5.000/md. + forbrug

Husleje pr. 1/1-2021: Kr. 5.000/md. + forbrug

Husleje pr. 1/1-2022: Kr. 5.000/md. + forbrug

Valgte referencemåneder: Oktober/Oktober

Valgte reguleringstidspunkt: 1/1

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

SÆTTER STRØM TIL ENERGIMÆRKET

SKRIBENT OG ILLUSTRATOR FOTOGRAF

Maiken Mark Larsen, kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

Peter Jørgensen

Energihuset Danmark tilbyder medlemmer af Danske Udlejere energimærkning til ekstra gode priser. Sammen med energimærket får alle fremadrettet nu også en gratis ener gispareplan med i købet.

Hvis ikke din ejendom allerede har det lovpligtige energi mærke, er det måske blevet tid til at se nærmere på, hvor der kan energioptimeres?

Energihuset Danmark laver hvert år 6-7.000 energimærker. De har med energispareplanen gjort ejendommens energimærke intel ligent, så man kan simulere fremtidige omkostninger og afdække de konkrete muligheder ved at svare på de tre spørgsmål: Hvad koster det, hvad kan du spare, og hvad betyder det for driften?

”I stedet for kun at få et bogstav, får man som kunde nu et elek tronisk værktøj, der simulerer besparelserne ved de forskellige energiforbedringer, der er beskrevet i energimærket. Man kan eksempelvis se, hvor mange penge man helt nøjagtigt sparer, hvis man udskifter det gamle fyr med en varmepumpe eller man efterisolerer taget”, siger Martin Brændstrup, Projektchef ved Energihuset Danmark.

Energispareplanen kan med andre ord være med til at belyse hvilke energiforbedringer, der er de mest rentable og hvilke, der sparer miljøet for mest C02. Med energispareplanen kan man lege med alle de forskellige tal fra energimærket og til slut gene rere en rapport, der sort på hvidt viser både effekt og besparelser. En rapport, der ifølge Martin Brændstrup kan være yderst effektiv, når lejerne eller banken skal overbevises om, at der skal investeres i energioptimering.

Man får adgang til energispareplanen online med et brugernavn og et login, så man kan tilgå siden uanset hvor man befinder sig.

”Både el og varme er steget voldsomt og mange familier er pressede på økonomien. Inflationen er stigende og ingen ved, hvad fremtiden vil bringe. Vores energispare plan er efter min mening et værktøj, der giver rigtig god mening i en krisetid,” siger Martin Brændstrup.

Få et uforpligtende tilbud Martin Brændstrup laver gerne et uforpligtende tilbud til alle, der måtte ønske det. Man kan finde nærmere information på Danske Udlejers hje meside: www.d-u.dk , hvor man blot skal klikke på Energihuset Danmarks banner nederst på siden.

”Jeg tror faktisk, at krisen kan være med til at sikre, at flere fremad rettet får lavet et energimærke. Udover at man følger loven, får man også en indsigt og en mulig hed for at spare rigtig mange penge og gøre miljøet en tje neste med mindre C02 udslip”, siger Martin Brændstrup.

ENERGIMÆRKE OG ENERGISPAREPLAN

• Energihuset Danmark tilbyder alle medlemmer en energispareplan uden beregning, når man bestiller et nyt energimærke.

• Hvis du har et nyere energimærke fra Energihuset Danmark (bestilt efter 1. juni 2022), kan du ved henvendelse få tilsendt en energispareplan uden beregning.

• Medlemmer med et ældre energi mærke (bestilt før den 1.juni 2022) eller et energimærke fra en anden udbyder, kan tilkøbe en gennengang og en opdatering af det eksisterende energimærke samt en energispare plan for en medlemspris på kr. 895,00 ekskl. moms.

Anne Evald, Partner, Statsaut. revisor

NY DIGITAL BOGFØRINGSLOV ER VEDTAGET

MEN HVAD BETYDER DET FOR DIG?

LOVENS HOVEDPUNKTER

• Den vigtigste nyhed i bogføringsloven er et krav om digital bogføring og digital opbevaring af bogføring og bilag, og at bogføring som udgangspunkt skal ske i et digitalt bogføringssystem godkendt af Erhvervsstyrelsen

• Dele af loven er allerede trådt i kraft pr. 1. juli 2022, men kravet om digital bogføring og opbevaring indføres over en årrække og vil tidligst gælde fra 1. januar 2024 for selskaber (regnskabsklasse B, C og D), og tidligst fra 1. januar 2026 for virksomheder i regnskabsklasse A (personlige virksomheder) med en omsætning på over DKK 300.000

• De endelige regler, herunder ikrafttræden og de mere detaljerede regler om digital bogføring, kendes først, når Erhvervsstyrelsen offentliggør nærmere herom.

FORMÅLET MED DEN NYE BOGFØRINGSLOV

Det overordnede politiske formål med loven er at lette virksomhedernes administration gennem digitalisering og automatisering af bogføringen. Det er tanken, at manuelle arbejdsgange reduceres, og det gøres nemmere at foretage de mange indberetninger til offentlige myndigheder.

Endvidere er det formålet at effektivisere myndighedernes kontrol med bogføringen, så det gøres lettere at gribe ind overfor skatteunddragelse og anden økonomisk krimina litet.

VIRKSOMHEDER OMFATTET AF DEN NYE BOGFØRINGSLOV

Alle erhvervsdrivende virksomheder uanset ejer- eller hæf telsesforhold etableret i Danmark omfattes af den nye lov. Dvs. den nye bogføringslov kommer til at gælde for alle

selskaber m.v., der har pligt til at aflægge årsrapport efter årsregnskabsloven (A/S, ApS m.fl.).

Endvidere omfattes øvrige virksomheder også, dvs. per sonlige virksomheder og visse I/S’er og K/S’er m.v. samt danske filialer af udenlandske virksomheder, medmindre de har en årlig omsætning på under DKK 300.000. Disse mindre øvrige virksomheder er undtaget for kravene om digital bogføring og opbevaring og kan således fortsætte bogføring som i dag, hvor opbevaring af bogføring og bi lag fortsat kan ske på papir.

En ejerforening anses ikke for en erhvervsdrivende virk somhed, medmindre den har erhvervsmæssige indtægter over DKK 300.000, eksempelvis udlejning af lokaler, eller modtager tilskud direkte fra den danske stat eller EU.

KRAV OM DIGITALE BOGFØRINGSSYSTEMER GODKENDT AF ERHVERVSSTYRELSEN

De omfattede virksomheder skal anvende et digitalt bog føringssystem, der er registreret hos Erhvervsstyrelsen, og som lever op til Erhvervsstyrelsens krav.

Dette betyder, at udbydere af digitale bogføringssystemer skal sikre, at systemerne lever op til de i loven fastsatte krav samt registrere systemerne hos Erhvervsstyrelsen.

Følgende overordnede krav gælder for digitale bogførings systemer:

1. Understøtte en løbende registrering af virksomhedens transaktioner med angivelse af bilag for hver registrering og en betryggende opbevaring af registreringer og bilag i 5 år.

2. Opfylde anerkendte standarder for it-sikkerhed, herunder for bruger- og adgangsstyring samt sikre automa-

tisk sikkerhedskopiering af registreringer og bilag.

3. Understøtte automatisering af administrative processer, herunder ved automatisk fremsendelse og modtagelse af e-fakturaer samt ved mulighed for kontering i overensstemmelse med en offentlig standardkontoplan i registrerede bogføringssystemer.

De nærmere krav til bogføringssystemerne fastsættes se nere af Erhvervsstyrelsen. Det vil være muligt at anvende eget specialtilpasset bogføringssystem, hvis det kan do kumenteres, at det lever op til samme krav som de af Er hvervsstyrelsen godkendte bogføringssystemer.

Vedrørende opbevaring og sikkerhedskopiering er det ikke længere tilstrækkeligt, at virksomheden selv opbevarer digitale registreringer og bilag. Der vil være krav om, at virksomhedens registreringer og bilag skal opbevares di gitalt på en server hos en udbyder eller hos en tredjepart. Alternativt skal en fuldstændig sikkerhedskopi opbevares hos en tredjepart.

KRAV OM PROCEDUREBESKRIVELSE

Virksomheder omfattet af bogføringsloven skal udarbejde en beskrivelse af deres procedurer for bogføring, som efter bogføringsloven skal indeholde en beskrivelse af:

• Virksomhedens procedurer for at sikre, at alle virksomhedens transaktioner løbende registreres

• Virksomhedens procedurer for at sikre, at virksomhedens regnskabsmateriale opbevares på betryggende vis, og

• Hvilke medarbejdere der er ansvarlige for ovennævnte procedurer.

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet en skabelon, der er til gængelig via deres hjemmeside.

Virksomhederne skal efterleve kravet i det førstkommende nye regnskabsår, der starter efter 1. oktober 2022. Virk somheder med kalenderårsregnskab skal således efterleve kravet senest d. 1. januar 2023.

OFFENTLIGT MODTAGEPUNKT

Den nye bogføringslov åbner op for muligheden for, at Er hvervsministeren kan fastsætte regler om fremsendelse af registreringer og bilag til et offentligt modtagepunkt, her under til hvilke formål, hvordan og hvor længe disse regi streringer og bilag må anvendes af offentlige myndigheder. Når disse regler bliver en realitet, kan offentlige myndig heder formentlig tilgå virksomhedens regnskabsmateriale i forbindelse med kontrol uden først at spørge virksomhe derne om lov.

OBLIGATORISK E-FAKTURA

Den nye bogføringslov åbner ligeledes op for muligheden for, at Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler omkring virksomheders brug af e-faktura. Der kan såle des fastsættes regler om, at virksomheder, der skal anvende et digitalt bogføringssystem, også skal anvende e-faktura som dokumentation for virksomhedens køb og salg.

IKRAFTTRÆDEN OVER FLERE ÅR

Den nye bogføringslov træder i kraft allerede den 1. juli

2022. De væsentlige bestemmelser om brug af digitale bogføringssystemer og kravene hertil indføres dog over en årrække for at sikre tid til at udarbejde de præcise krav til bogføringssystemerne og for at sikre udbyderne tid til at udvikle nødvendige nye funktioner.

Fra 1. juli 2022:

• Det præciseres, at virksomheder skal foretage de afstemninger, der er nødvendige for at sikre et opdateret grundlag for lovpligtige indberetninger af skatter, moms, afgifter og årsrapporter. Dette skal ske senest ved udløbet af fristerne for de lovpligtige indberetninger.

• Definitionen på regnskabsmateriale udvides til også at omfatte dokumentation for oplysninger i noterne og ledelsesberetningen i årsrapporten og for skøn og vurderinger foretaget i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten. Regnskabsmateriale skal fortsat opbevares på betryggende vis i 5 år fra udgangen af det regnskabsår, materialet vedrører. Der er ikke krav om opbevaring af materialet i Danmark.

• Ved ophør af bogføringspligten skal den senest fungerende ledelse fortsat sørge for betryggende opbevaring af regnskabsmaterialet. Ved skift i ledelsen har den fra trædende ledelse pligt til at overføre regnskabsmaterialet til den nye ledelse.

• Styrkelse af Erhvervsstyrelsens kontrolmuligheder gennem risikobaseret bogføringskontrol målrettet nye virksomheder og virksomheder, der har fravalgt revision.

• Forhøjede bødesatser med bøder på op til DKK 1,5 mio. for virksomheder med en nettoomsætning på over DKK 100 mio. ved omfattende overtrædelser af reglerne om bogføring og opbevaring af regnskabsmaterialet. Virksomheder med en nettoomsætning på under DKK 10 mio. kan pålægges bøder på op til DKK 250.000.

• Erhvervsstyrelsen kan anmode skifteretten om at opløse en virksomhed (tvangsopløsning), hvis den undlader at indsende oplysninger eller undlader at efterkomme et påbud om at rette fejl eller ophøre med at overtræde bogføringsloven.

Fra 1. oktober 2022 og frem:

• Virksomheder skal udarbejde en beskrivelse af procedurer for bogføring og opbevaring af regnskabsmateriale, herunder hvilke medarbejdere der er ansvarlige for bogføring og opbevaring.

Tidligst fra 1. januar 2024 (regnskabsklasse A dog tid ligst fra 1. januar 2026):

• Krav om, at der som udgangspunkt anvendes et digitalt bogføringssystem godkendt af Erhvervsstyrelsen. Egne specialtilpassede bogføringssystemer tillades, hvis det dokumenteres, at de lever op til samme krav som de af Erhvervsstyrelsen godkendte bogføringssystemer.

• Krav om digital bogføring.

• Krav om digital opbevaring af bogføring og bilag (an det regnskabsmateriale kan opbevares på papir).

• Krav, at der løbende tages en digital sikkerhedskopi af bogføring og bilag, som skal opbevares på betryggende vis.

Det endelige tidspunkt for, hvornår reglerne om digital bogføring træder i kraft, er endnu ikke endeligt fastlagt, men forventes tidligst at gælde fra 1. januar 2024 (hen holdsvis 1. januar 2026).

Endvidere er en række detaljerede regler ikke fastlagt i lo ven, og ikrafttrædelsestidspunkt er endnu ikke besluttet, men Erhvervsministeren bemyndiges til - på et senere tids punkt - at fastsætte nærmere regler på en række områder, herunder:

• Kravene til digitale bogføringssystemer inkl. regler om anmeldelse og registrering.

• Hvilke bilag, der mere præcist omfattes af den digitale opbevaringspligt.

Aktuelle krav (2022)

Krav 1 - Procedurebeskrivelser

Krav om beskrivelse af procedurer for bogføring og opbevaring af regnskabsmateriale

Krav 2 - Afstemninger

• Nærmere regler om offentligt modtagecenter gennem anvendelse af den fællesoffentlige digitale infrastruktur for udveksling af e-dokumenter.

• Nærmere regler om digital kommunikation, herunder anvendelse af bestemte it-systemer, særlige digitale for mater og digitale signaturer.

Der er således tid for alle virksomheder til at sikre overhol delsen af de nye regler inden ikrafttræden.

Fremtidige krav (tidligst fra 2024)

Krav 4 - Digitale bogføringssystemer

Krav om digital bogføring samt digital opbevaring af bogføring og bilag

1. Anvendelse af digitalt bogføringssystem godkendt af ERST, eller

2. Anvendelse af specialudviklet bogføringssystem, der lever op til samme krav Krav om udarbejdelse af afstemninger, der sikrer et opdateret grundlag for lovpligtige indberetninger til "Det offentlige"

Krav 3 - Regnskabsmateriale

"Regnskabsmateriale" udvides til at omfatte dokumen tation for noter og ledelsesberetning samt skøn og vurderinger i regnskabet

Fremtidige krav (ukendt tidshorisont)

Krav om brug af e-faktura og øvrige e-dokumenter (e-kvitteringer, e-ordrer og lignende)

Martin Nielsen Hansen, senioradvokat, CLEMENS Advokatfirma

SKRIBENT

Udlejer kan, efter lejekontrakten er indgået med lejer, aftale med lejer, at udlejer foretager forbedringer i lejemålet mod en samtidig lejeforhøjelse (”forbedringslejeforhøjelse”), men udlejer skal i forbindelse med en sådan aftale være opmærk som på lejelovens gyldighedsbetingelser, for ikke at risikere efterfølgende indsigelser fra lejer mod aftalen.

INDIVIDUELT AFTALTE FORBEDRINGER MELLEM UDLEJER OG LEJER MOD FOR BEDRINGSLEJEFORHØJELSE

Både lejer og udlejer kan have interesse i, at der foretages forbedringer i et enkelt lejemål. Lejer kan fx. have ønske om et nyt køkken eller badeværelse, eller have et ønske om at få foretaget særlige installationer i lejemålet til opfyldelse af lejers specielle behov eller ønsker, og samtidig være indstillet på at betale et tillæg til lejen mod forbedringen.

I den nugældende lejelovs kapitel 15, §§ 137 og 140, er der –forudsat visse gyldighedsbetingelser overholdes – mulighed for, at udlejer og lejer kan indgå en sådan frivillig og indivi duel aftale om, at udlejer udfører aftalte forbedringer i lejers lejemål mod en aftalt forbedringslejeforhøjelse.

Bestemmelserne viderefører, uden indholdsmæssige æn dringer, den tidligere lejelovs § 62 B. Hvor det efter den tidligere lejelov var almindeligt antaget, at udlejer og lejer kunne lave en aftale om forbedringslejeforhøjelse uden at bruge dagældende § 62 B, er der nu efter ikrafttræden af den nugældende lejelovs § 137 noget tvivl om, hvorvidt en af tale om forbedringsforhøjelse kan indgås uden brug af § 137. Henset til tvivlen, og da § 137 er håndterbar, må det ud fra en forsigtighedsbetragtning anbefales, at udlejer ved aftaler om forbedringsforhøjelse anvender § 137.

Initiativet til en individuel aftale mellem udlejer og lejer kan komme fra udlejer eller lejer, og overordnet set er der – hvil ket inden for boliglejeretten er sjældent set – tæt på aftale frihed.

Aftalen skal selvfølgelig angive parterne og indeholde de særlige vilkår som er aftalt fx hvilke forbedringer udlejer skal udføre, beregning af forbedringslejeforhøjelsen samt være dateret og underskrevet af parterne, men derudover er de gyldighedsbetingelser lejeloven opstiller til aftalen følgende:

1. Aftalen skal være skriftlig

2. Aftalen skal være indgået efter lejekontrakten er indgået

3. Aftalen skal udtrykkeligt henvise til lejelovens § 137 (bestemmelsen der regulerer muligheden for at aftale en forbedringslejeforhøjelse)

4. Det skal fremgå, at udlejer, inden aftalen indgås med lejer, har orienteret lejer om muligheden for, at lejer kan pålægge udlejer at indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet efter lejelovens § 132

5. Det skal fremgå, at udlejer, inden aftalen indgås med lejer, har orienteret lejer om lejers mulighed for at anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse

Er udlejer bekendt med lejelovgivningens gyldighedsbetin gelser til aftaler mellem udlejer og lejer om aftalte forbed ringer i lejemålet mod en aftalt lejeforhøjelse, volder de 5 ovenstående gyldighedsbetingelser næppe i praksis de helt store vanskeligheder.

Nedenstående forhold bør udlejer dog være opmærksom på og overveje, forinden aftalen med lejer om forbedringsleje forhøjelse indgås.

TIDSPUNKTET FOR AFTALEINDGÅELSEN

Lejelovens bestemmelser om individuelt aftalt forbedrings lejeforhøjelse er en frivillig og aftalemæssig baseret ordning, hvorefter lejer og udlejer, på et hvilket som helst tidspunkt efter lejekontrakten er indgået, kan indgå en aftale om, at udlejer gennemfører bestemte forbedringer i lejemålet mod en aftalt forbedringslejeforhøjelse.

Omvendt falder aftaler, som indgås inden eller samtidig med at selve lejekontrakten indgås, uden for bestemmelsens an vendelsesområde.

Forsøg på omgåelse af lejelovens regler kan tilsidesættes, og det kan efter min vurdering nok ikke helt afvises, at en indi viduel aftale om forbedringslejeforhøjelse indgået i umiddel bar forlængelse af lejekontrakten vil være i risikozonen for omgørelse, hvis lejer gør indsigelser.

FASTSÆTTELSEN AF FORBEDRINGSLEJEFORHØJELSEN

Udlejers mulighed for at fastsætte lejen, før lejekontraktens indgåelse, er reguleret i lejeloven.

Muligheden efter lejelovens § 137 for efterfølgende at aftale en forbedringslejeforhøjelse med lejer hviler på et frivilligt grundlag, og bestemmelsen lægger således til grund, at af talen indeholder en fastsættelse af den forbedringslejeforhø jelse, udlejeren kan opkræve.

Lejefastsættelse efter bestemmelsen i § 137 er med andre ord frigjort fra de almindelige regler i lejelovgivningen om beregning af lejeforhøjelser. Parterne har derfor mulighed for at aftale både en højere og en lavere forbedringslejefor højelse end efter de almindelige regler.

Udlejer skal desuden være opmærksom på, at det er hen sigtsmæssigt at skrive ind i aftalen om forbedringslejeforhø jelse, at depositum reguleres sammen med forbedringsleje forhøjelsen.

HUSLEJENÆVNETS ”FORHÅNDSGODKENDELSEN” AF FORBEDRINGSLEJEFORHØJELSEN

Lejer kan, inden en individuel aftale om forbedringslejefor højelse indgås, forlange, at udlejer indhenter en ”forhånds godkendelse” fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der lovligt kan opkræves efter lovens almindelige regler om forbedringsforhøjelser, forudsat arbejderne gennemføres i overensstemmelse med aftalen.

Hvis lejer ønsker en forhåndsgodkendelse af lejen, påhviler det udlejer at indhente denne.

Din vej til e ektiv og enkel ejendomsadministration

Systemet indeholder overblik over dagens opgaver, automatisk huslejehåndtering, nettoprisindeksregulering, digital lejekontrakt, dashboard med restanceliste, system til dialog med lejere og meget mere.

Intet månedligt gebyr

Ingen årlig binding Ingen opstartsomkostninger

Din pris afhænger af antal lejemål Hvem er Boligmanager?

Fast pris pr. lejemål

Ingen ekstrapris pr. selskab Gratis onboarding og support

Vi er et stærkt hold af ejendomsadministratorer, produkt- og softwareudviklere. Siden januar 2022 har vi været en del af BoligPortal. Sammen har vi ambitionen og forudsætningerne for at skabe det bedst mulige produkt til digital, e ektiv og brugervenlig ejendomsadministration. boligmanager.dk Book en gratis demo i dag: Ring: 71 99 53 80 info@boligmanager.com

Det er ikke hensigten, som bestemmelsen ellers kunne læ ses, at huslejenævnet skal foretage en egentlig godkendelse af forbedringslejeforhøjelsen.

Hensigten er derimod, at lejer skal kunne sammenligne den lejeforhøjelse, som udlejer lovligt kan opkræve efter lejelov givningens almindelige bestemmelser, med den lejeforhø jelse, der er foreslået i aftalen.

Ovenstående forudsætter således, at lejer, inden aftalen ind gås, er orienteret om muligheden.

LEJERS MULIGHED FOR AT INDHENTE BE REGNING FRA UDBETALING DANMARK OM BOLIGSTØTTE

Det er en betingelse for aftalens gyldighed, at udlejer, forin den aftalen indgås, har orienteret lejer om muligheden for at indhente en beregning af de boligstøttemæssige konsekven ser af aftalen.

Hvis lejer, inden aftalen indgås, ønsker en beregning af de for lejer boligstøttemæssige konsekvenser af aftalen, påhvi ler det lejer selv at indhente beregningen fra Udbetaling Danmark.

Det er i hovedsagen bestemmelsen i boligstøttelovens § 11, der er relevant for lejer i denne sammenhæng. Efter bestem melsen kan Udbetaling Danmark ved beregning af bolig støtten nedsætte lejen, hvis denne i væsentlig grad overstiger den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis der er tale om betaling for luksuriøst ud styr eller beliggenhed.

HVAD ER UDLEJERS MULIGHEDER, NÅR LEJEKONTRAKTEN MED LEJER OPHØRER

Da der, som nævnt, er tale om en individuel aftale mellem den enkelte lejer og udlejer, er det fastsat, at aftalen bortfal der, når lejeforholdet mellem udlejer og lejer ophører.

Det betyder med andre ord, at aftalen bortfalder ved gen udlejning af lejemålet, og med den konsekvens for udlejer, at han fra det tidspunkt, og i forbindelse med en indgåelse af en ny lejekontrakt, må beregne et forbedringstillæg for for bedringsarbejderne i overensstemmelse med de almindelige regler i lejeloven – uanset den tidligere aftale med lejer.

Hertil bemærkes, at udlejer ved genudlejning ikke kan be tinge en lejekontrakt med lejer af, at lejer efterfølgende til træder en aftale om forbedringslejeforhøjelse.

Udlejer bør derfor, inden aftalen med lejer indgås, foretage et skøn over, om lejeforholdet med lejer formodes at være længerevarende, og om forbedringen er rentabel i den kon krete situationen hvor der alene kan kræves forbedringsfor højelser efter lejelovgivningens almindelige regler. Det kan alt andet lige være dyrt for udlejer at have foretaget et (måske omkostningstungt) forbedringsarbejde i et lejemål, hvis lejer opsiger lejemålet kort efter forbedringen er udført.

Vil udlejer sikre sig mod ovenstående, kan en aftale om for bedringslejeforhøjelse overvejes kombineret med en kortere eller længere uopsigelighedsperiode for lejer.

HVAD ER KONSEKVENSEN, HVIS LEJELO VENS GYLDIGHEDSBETINGELSER IKKE OVERHOLDES

En aftale efter lejelovens § 137 er bindende for både lejer og udlejer og vil, hvis betingelserne er opfyldt, som et helt klart udgangspunkt ikke kunne ændres ved en efterfølgende sag for huslejenævnet eller boligretten.

Bestemmelsen kan imidlertid ikke fraviges til skade for lejer, og virkningen heraf er, at da bestemmelsen, som det fremgår, opstiller betingelser for aftalens gyldighed, så vil en aftale, der ikke opfylder betingelserne, være ugyldig og kunne tilsidesættes som sådan, hvis lejer gør indsigelser mod aftalen.

Ugyldighedsvirkningen efter lejelovgivningen består i, at lejer kan påberåbe sig de regler i lejelovgivningen, som § 137 netop sætter ud af kraft. Dette gælder først og fremmest be stemmelserne i § 126, tillige § 45 og § 19, stk. 1, samt § 22, stk. 1, om lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Hvis aftalen er ugyldig, bevirker det i midlertidig ikke, at udlejer helt mister sin ret til at kræve lejeforhøjelse for for bedringen, men det betyder, at udlejer alene kan kræve en lejeforhøjelse beregnet efter lejelovgivningens almindelige regler.

Bortfald af aftalen ved genudlejning medfører desuden, at huslejenævnet eller boligretten efter genudlejning igen kan vurdere huslejens størrelse uden begrænsninger, idet for bedringen efter aftalens bortfald skal anses som gennemført efter lovens almindelige bestemmelser.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER

Sammenfattende udgør reglerne om individuelt aftalte for bedringslejeforhøjelse et fint alternativt til lejelovgivnin gens almindelige regler om udlejers mulighed for at kræve lejeforhøjelser efter forbedringer, og kan der opnås enighed med lejer om aftalen, så er fordelen ved individuelt aftalt for bedringslejeforhøjelse i særdeleshed, at lejeforhøjelsen kan fastsættes frit.

Omvendt skal det ikke overses, at den individuelt aftalte forbedringslejeforhøjelse forudsætter enighed med lejer, og derudover falder bort, når lejekontrakten med lejer ophører, således at udlejer derefter er henvist til at fastsætte lejen ef ter lejelovens almindelige regler. Den usikkerhed forbundet hermed gør, at udlejer må tilrådes at være tilbageholdende med at foretage forbedringer efter en individuel aftale med lejer om forbedringslejeforhøjelse der ikke er rentable, også hvis lejen skal fastsættes efter lejelovens almindelige regler – i hvert fald hvis ikke lejer samtidig vil påtage sig en uopsi gelighedsperioden.

NYHED

FIRMAAFTALE MED DESIGNA KØKKEN

FIRMAAFTALE MED DESIGNA KØKKEN FOR MEDLEMMER HOS DANSKE UDLEJERE

Som medlem hos Danske Udlejere er du nu berettiget til attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark.

Hos os får du design, kvalitet og solidt håndværk i en god og tryg købsoplevelse.

Du kan læse mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din nærmeste DESIGNA KØKKEN butik.

DESIGNA.DK/DANSKE-UDLEJERE

FLEKSIBEL LEVERING

Danske Udlejere, EjendomDanmark og de tre forfattere, Patrick Viggo Møller, Daniel Skov og Ramin Salek har i samarbejde udgivet bogen ”Udlejning af boliger” den 13.10.2022.

Bogen er skrevet ud fra et ønske om, at klæde den kommende eller nuværende udlejer bedst muligt på til selv at håndtere de udfordringer som den danske lejelovgivning repræsenterer.

”Der er desværre mange snubletråde inden for lejeret ten, og det kan få store økonomiske konsekvenser for vores medlemmer, hvis reglerne bliver overtrådt. Vores fornemmeste opgave er derfor at stille den rette viden og uddannelse til rådighed. Vi tilbyder hvert år godt 60 gratis kurser til vores medlemmer, og bogen ”Udlejning af boliger” er tænkt som et supplement hertil”, siger Keld Frederiksen, Formand ved Danske Udlejere.

EKSTRA LAV PRIS TIL MEDLEMMER

Danske Udlejere og EjendomDanmark har valgt at udgive bogen til en yderst fair pris, hvor de fleste kan være med. Det har fra start været et bevidst valg og ønske at prissætte bogen lavt, så budskabet kan nå så bredt ud som muligt. Medlemmer hos Danske Udlejere og EjendomDanmark, kan herudover købe bogen til nedsat pris.

”Bogen er efter min mening særdeles anvendelig og nem at bruge for alle. Hvis man eksempelvis skal udfylde en lejekontrakt, så slår man blot op på det ønskede kapitel i indholdsfortegnelsen. Beskrivelsen er skrevet på et letforståeligt sprog, og man får helt konkrete anvisnin ger og anbefalinger til, hvordan man gør”, siger Keld Frederiksen.

”Udlejning af boliger” indeholder desuden et nyttigt opslagsværk med forklaringer og definitioner på leje rettens termer. Kort fortalt guider bogen udlejeren gennem de vigtige dele af lejeretten.

”Jeg synes, at bogen supplerer de eksisterende lærebøger, som eksempelvis KARNOV, rigtig godt. Den er med til at gøre lejeloven betydelig mere tilgængelig for ikkejurister, og det har vi manglet”, siger Keld Frederiksen.

PRIS OG BESTILLING

Bogen kan bestilles på Danske Udlejeres hjem meside: www.d-u.dk under menupunktet ”Hvad kan vi” eller fra ”bog-banneret” nederst på hjemmesiden.

Pris for medlemmer Kr. 195,00 ekskl. moms

Fragt -det koster kr. 39,00 ekskl. moms at få bogen tilsendt.

Normalpris: kr. 245,00 ekskl. moms

Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere

Bue Laumark, OK

SPAR ENERGI OG PENGE VED AT UDSKIFTE DIT OLIE- ELLER GASFYR MED EN VARMEPUMPE

De stigende energipriser har fået stor indflydelse på varmeregningen. Det får boligejere til at gennemgå deres energiforbrug og opvarm ningskilder. Udskifter man sit olie- eller gasfyr med en varmepumpe, kan man typisk halvere sin varmeregning.

Lige for tiden påvirker de høje ener gipriser mange boligejere, og det kan derfor være interessant at undersøge, om det giver mening at investere i en ny varmekilde. Her kommer varme pumpen ind i billedet.

”En varmepumpe er et godt alternativt til et olie- og gasfyr i områder, hvor der ikke er fjernvarme eller planlagt fjernvarme”, siger Klaus Kjær, som er markedschef på Energiteknik hos energiselskabet OK.

Han understreger, at en varmepumpe på mange måder er en god løsning for den miljø- og prisbevidste boligejer og lejer, da den udnytter energien mere effektivt end ældre varmekilder. Helt op til tre gange så meget som et olieeller gasfyr.

Samtidigt er det også en investering, som på relativt få år tjener sig selv hjem til trods for de høje etablerings omkostninger. Det er takket være en lang levetid og driftssikkerhed.

”Man skal regne med at investere imellem 100.000 og 1.000.000 kroner

Rikke

alt afhængigt af hvor mange kvadratmeter, varmepumpen skal kunne opvarme”, siger Klaus Kjær og fortsætter:

”En varmepumpe er i det hele taget en god og langsigtet investering, for som boligejer kan man reducere sin varme regning med op til 50%, og etableringsomkostningerne vil normalt være tjent hjem igen på mellem 2 til 6 år.”

SØG RÅDGIVNING VED EN FAGMAND

Klaus Kjær kommer med en klar opfordring til, at man starter med at rådføre sig med en leverandør, som kan stå på mål for løsningen men også for den efterfølgende ser vicering. Leverandøren skal ud at se de fysiske forhold for dermed at kunne vurdere hvilken løsning, der er mest op timal for den specifikke situation.

Ifølge Klaus Kjær giver det heller ikke nødvendigvis altid mening at skifte til en varmepumpe. Han uddyber, at det er mindre relevant for dem, som har en ejendom inde i et fjernvarmeområde eller et sted med planlagt fjernvarme. Derfor opfordrer han også til, at man tager fat i sin kom mune i første omgang for at høre, om der er planlagt fjern varme i området, og om der i så fald også er tilslutnings pligt til fjernvarmen.

FORSKELLIGE TILSKUDSORDNINGER

Hvis man står og skal til at udskifte sin varmekilde, kan det for mange give god mening at undersøge de relevante tilskudsmuligheder for boligejere, som skifter over til en varmepumpe-løsning.

erhvervspuljen, skrotningsordningen og bygningspuljen som oplagte muligheder.

Han fortæller, at ens boligkonstellation afgør hvilken til skudsordning, man som boligejer kan drage fordel af, og at det derfor tilskudsmæssigt kan variere.

”En konstellation med et CVR-nummer, der ejer en én-fa miliebolig, som bliver lejet ud til privat beboelse, kan ikke søge erhvervspuljen. Udlejeren kan i stedet søge bygnings puljen, hvor man selv skal stå for at indsende ansøgningen. Vælger man som udlejer OKs abonnementsløsning kan man samtidig få tilskud fra skrotningsordningen, som vi søger for dem”, siger Martin Weinreich Vagnholm og fort sætter:

”Der findes forskellige løsninger for køb eller finansiering af en varmepumpe. Hos OK kan man for eksempel som udlejer vælge at lease varmepumpen, betale varmepumpen kontant eller indgå en abonnementsløsning. Fordelen ved leasing eller et abonnement er, at man kan komme i gang for en mindre udbetaling. Det kan muliggøre en installa tion i et budgetår, hvor der ellers ikke var afsat penge til det,” siger Martin Weinreich Vagnholm. Ønsker man at skifte varmekilde findes der altså flere for skellige muligheder, som på hver sin vis kan bidrage til eventuelle besparelser direkte på varmekontoen. Samtidig har man som udlejer den fordel, at man kan afskrive en del af varmeregningen for at opnå yderligere besparelser.

Læs mere om de forskellige tilskudsmuligheder her: www.ok.dk/privat/produkter/varmepumper/tilskud

ERHVERVSPULJEN

Erhvervspuljen

SKROTNINGSORDNINGEN

Med

BYGNINGSPULJEN

Bygningspuljen er målrettet energi besparelser i boliger, der bruges som helårsbeboelse.

Støttens størrelse afhænger af flere ting, men vil typisk ende et sted mel lem 14.000 kr. og 26.000 kr. Støtten skal du selv søge om direkte ved Energistyrelsen.

Martin Weinreich Vagnholm, salgschef i Energiteknik hos energiselskabet OK, fremhæver i den sammenhæng

Dato: Lars W. Pedersen: 28.02.2023 (kl. 9-16) 14.03.2023 (kl. 9-16) 28.03.2023 (kl. 9-16) GI: 11.04.2023 (kl. 9-16)

Erik S. Nielsen: 18.04.2023 (kl. 9-16) 02.05.2023 (kl. 9-16) 16.05.2023 (kl. 9-16) Eksamen: 30. maj 2023 (kl. 10-14)

Akademiuddannet i

Undervisere: Erik Schou Nielsen Lars Wøldike Pedersen samt gæsteoplægsholdere fra GI

Pris: Kr. 6.345,Tilmelding: mp@danskeudlejere.dk

K L U M M E

DENNE KRISE SKAL

SVEDES UD

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Dansk økonomi og danskernes økonomi er i udgangspunktet stærk. Det er vigtigt, fordi den krise vi står i, kan vi ikke komme ud af ved at der kastes en redningskrans i form af lave renter eller gaver fra politikerne. Denne krise skal svedes ud. Heldigvis har boligejerne noget at tære af, som følge af de seneste års gode konjunktur og relative strammere kreditstandart. På sigt arbejder tiden for markedet bl.a. fordi, der ikke findes en masse billigere substitutionsmuligheder.

Enhver krise har sin egen historie og er forskellig fra den forrige krise. Det gælder også denne energikrise, som er noget anderledes end 70’ernes energikrise. Den helt store forskel set med mine briller er, at dansk økonomi og de danske husholdninger står et helt andet sted rent økonomisk. I gennemsnit er danskernes økonomi således bomstærk. Danskerne er langt hen ad vejen velkonsolideret og burde derfor kunne gå igennem denne krise. Muligvis ikke uden at skulle prioritere sine ressourcer, men dog ikke anderledes end, at en velforberedt Tour de France-rytter får kæmpet sig op over Alpe d’Huez og brugt sine depoter. Nogen kommer nærmest svævende over de grumme stig ninger i høj kadence og lavt gear, andre med tungere ballast får kæmpet sig over med et tungt og malende tråd i grup pettoen*. Jeg siger ikke det bliver nemt, men lang de fleste kommer over. Det vil også være tilfældet i denne krise. Som sagt er danskernes økonomi i gennemsnit stærk. Det interes sante set med kreditmæssige briller er imidlertid, hvordan den tunge hale – altså dem der kommer dryssende efter gruppettoen kommer i mål.

De mest udsatte er formentlig dem med variabel forrentede lån. Den første prøve på det kommer til januar-terminen, hvor dem der fik ny rente til oktober refinansieringen, skal betale den nye høje rente første gang. Umiddelbart steg renten fra cirka nul til knap 2 pct. for låntagere med F.1 lån. En stigning der kan mærkes. Til det er der dog to ting, der er værd at holde fast i. For det første er niveauet stadigvæk lavt i et historisk perspektiv. Boligejerne har således prøvet det som er værre. For det andet så er alle de boligejere, der er kommet ind i folden siden finanskrisen, godkendt til at kunne sidde med 4 pct. i rente eller højere. Den politik vil nu stå sin prøve og bør tage brodden af antallet af ulykkelige tilfælde, der må give op og stå af cyklen. Givet at politikken som minimum går op til 4 pct. er vi ”kun” cirka halvvejs i forhold til stresstesten målt fra oktober refinansieringen. Det betyder, at der bør være plads og noget luft til også at betale de høje energiregninger med.

En anden ting der normalt har stor betydning, er udviklin gen i ledigheden. Ofte er der ret god sammenhæng mellem antallet af nødlidende ejendomme og arbejdsløsheden. Her spiller det ind, at dansk økonomi er bomstærk. Beskæftigel sen er som bekendt rekordhøj, hvorfor udgangspunktet til at modstå en krise også på denne front er god. Nok kommer ledigheden utvivlsomt til at stige, men det vil næppe være urealistisk at tro, at nogle af dem der er kommet i

beskæftigelse i den seneste optur trods alt, vil bide sig fast på arbejdsmarkedet. Mange virksomheder har i frisk erindring, hvad det vil sige at mangle arbejdskraft.

Det sidste forhold der får stor betydning for boligmarke det, er tiden. Tiden arbejder for boligmarkedet, idet denne krise er en krise, der skal svedes ud. Der kommer ikke en redningspakke fra centralbankerne denne gang i form af voldsomt lavere renter. Det tillader det inflationære tryk ikke. Der burde heller ikke komme en masse hjælp fra poli tisk hold, idet det blot skaber mere efterspørgsel og dermed øger det inflationære tryk. Nu har vi netop haft valgkamp, så det er ikke mangel på guld og grønne skove vi ser ind i. Det ændrer imidlertid ikke på, at den hjælp der loves, er forholds vis marginal og langt hen ad vejen rettet mod de svageste. De bor ikke i ejerboliger. Men til leje. Det kan derfor vise sig at være meget værdifuldt som udlejer, at være tæt på sin lejere og vide, hvordan deres økonomiske situationer. Et godt gæt er, at selv om tingene ser stærkt ud i gennemsnit, vil vi se flere anmodninger om henstanden og i sidste ende flere restancer.

Når tiden arbejder for boligmarkedet, så handler det om, at der over tid vil komme en løsning på nogle af de udbuds forhold der netop nu presser økonomien. Hertil kommer, at langt de fleste boligejere vil kunne holde skindet på næsen, hvis de har købt bolig med lang tidshorisont. Ejendoms priserne retter sig ofte ret hurtigt efter en krise på langt de fleste geografier. Så har man købt bolig med en horisont på ti år eller mere, så skal man nok komme derfra med skindet på næsen. Den vej rundt spiller det også ind, at i de større byer, hvor priserne formentlig falder mest, der er der ikke en masse substitutionsmuligheder. Det betyder, at man ikke bare med et snuptag kan finde en anden og billigere bolig under en rekonstruktion af økonomien. Aktuelt er nybyg geriet gået i stå og holder befolkningsfremskrivningerne, så kommer der også i fremtiden mangel på boliger og dermed vil vi igen se stigende priser. Så det gælder om at kunne prio ritere og udnytte sine ressourcer bedst muligt, så skal vi nok få svedt denne krise ud.

• En gruppetto er inden for cykelsport en betegnelse for den gruppe, der dannes af de bageste ryttere på hårde etaper. Gruppettoen samarbejder typisk for at overholde tidsgrænsen og dermed undgå diskvalifikation.

CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.

Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk

Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark

Skal vi varetage udlejningen af dine ejendomme?

• Fremvisninger alle dage fra kl. 9 til 21

• Løbende optimering af lejeniveau

• Digital adgang til data på dine lejemål

• Proaktiv markedsføring på relevante kanaler

• Alle dine lejemål er synlige i vores lejerkartotek

Scan QR-koden og læs mere om os som din lejeboligmægler

Sagen drejede sig om, hvorvidt tre konkrete transaktioner i perioden 2009-2021 vedrørende en boligudlejningsejen dom, har udløst tilbudspligt i medfør af reglerne i lejelovens kapitel 24.

Ejendommen var i 2009 ejet af A og hans to brødre.

Den første transaktion vedrørte en virksomhedsomdan nelse i 2009, hvor A og hans to brødre solgte ejendommen til selskabet Y ApS. A og hans to brødre ejede hver en tred jedel af anparterne i Y ApS. Denne transaktion var ikke genstand for prøvelse.

Den anden transaktion vedrører en skattefri ophørs spaltning i 2011, hvor Y ApS overdrog ejendommen til ejendomsselskabet X ApS. A ejede 100 procent af anpar terne i ejendomsselskabet X ApS.

Den tredje transaktion i 2012 vedrører, at samtlige anparter i X ApS blev overdraget til selskabet Z Invest ApS, som var 100 procent ejet af A.

For landsretten drejede sagen sig alene om, hvorvidt de to transaktioner i 2011 (ophørsspaltning) og 2012 (overdra gelse af anparter) havde udløst tilbudspligt.

OPHØRSSPALTNING

To dommere i landsretten udtalte, at spaltning ikke er nævnt i opregningen i den tidligere lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., som fremstår som udtømmende.

Disse dommere bemærkede desuden, at i 2004 blev der i anpartsselskabsloven indsat udtrykkelige bestemmelser om spaltning. Uanset at lejeloven er blevet ændret adskillige gange siden 2004, var der ikke fundet anledning til at ændre ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 1. pkt.

Dommerne fandt på den baggrund ikke, at der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kunne lægges til grund, at den dagældende lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., på dette tidspunkt omfattede en ophørsspaltning som den foreliggende.

Landsretten frifandt på den baggrund med dissens (2:1) ejendomsselskabet, og lejerne skulle således ikke have haft tilbudt ejendommen.

OVERDRAGELSE AF SAMTLIGE ANPARTER

To dommere udtalte, at A såvel før som efter overdragelsen var eneejer af Z ApS og X ApS. Henset til den dagæl dende ordlyd af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt., og denne bestemmelses motiver samt til undtagelsesbestemmelsen i lejelovens § 102, stk. 2, litra c (om hidtidig medejer), finder de, at det ikke med sikkerhed kan lægges til grund, at anpartsoverdragelsen medførte tilbudspligt.

Landsretten frifandt på den baggrund med dissens (2:1) ejendomsselskabet, og lejerne skulle således ikke have haft tilbudt ejendommen.

Landsrettens dom henviser til de to tidligere højeste retsdomme (UfR 1993.868 H og UfR 2020.2342 H) som fastslog, at tilbudspligt efter lejelovens § 102, stk. 1, inde bærer et væsentligt indgreb i sædvanlige ejerbeføjelser, der ikke kan strækkes ud over, hvad der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund.

KOMMENTAR

Dommens resultat forekommer ikke oplagt rigtigt. I den juridiske litteratur har det været fast antaget, at spaltning skulle indfortolkes i lejelovens § 102, stk.1, 1. pkt. Desuden fremgår det af bemærkningerne til den nyligt vedtagne leje lovs tilsvarende bestemmelse:

”I den foreslåede bestemmelses stk. 1, foreslås præciseret, at der ud over de i den gældende bestemmelse opregnede tilfælde også gælder tilbudspligt ved spaltning af selskaber.”

Under sagen var bemærkningerne til den nye lejelov fremlagt, men landsretten fandt til trods herfor, at den dagældende lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., ikke omfattede en ophørsspaltning som den foreliggende.

Også for så vidt angår den tredje transaktion synes dommen at være en nyskabelse. En overdragelse af anparter, hvor en erhverver opnår majoritet, har hidtil i teori og praksis været anset for tilbudspligtudløsende, uanset koncernfor bindelse mellem eller samme ejerskab til køber og sælger. Det skyldes blandt andet, at der i modsat fald åbnes på vid gab for omgåelser.

Dommen er optryk i UfR 2022.4196 Ø.

SKRIBENT

Så er der afholdt i alt 3 kurser for lægdommere og husleje nævnsmedlemmer. Først i Aalborg dernæst i Kolding og sluttende af i Aarhus. Danske Udlejere har sendt 111 invitationer ud, og i alt har ca. 80 lægdommere og huslejenævnsmedlemmer deltaget i kur serne. Det synes vi faktisk er meget pænt. Omvendt – har vi også gjort meget ud af markedsføring af disse kurser. Udover markedsføring i Magasinet Danske Udlejere og på LinkedIn har vi sendt invitationer ud til alle – og løbende rykket de, som endnu ikke havde tilmeldt sig. Den udleverede bog fungerede samtidig

Vi har også lokket lidt. Vi lovede nemlig, at ved deltagelse ville alle fremmødte modtage et eksemplar af den nye Karnov. Udover faglige indlæg fra landsdommer, ph.d. og tidligere professor Claus Rohde og sekretariatsleder og faglig chef ved huslejenævnene i Aarhus Michael Bech Jørgensen bød vi kaffe/kage og varm aftensmad.

Meningen med disse specialkurser er at sikre, at vores dygtige nævnsmedlemmer og lægdommere til stadighed er opdateret med seneste viden og praksis indenfor lejeretten. At det så samtidig også giver mulighed for erfaringsudvekslinger og hygge – det skader ingen.

Lægdommere ved de forreste borde - nævnsmedlemmer ved de bageste. Nævnsmedlemmer skal nemlig ind i et tilstødende lokale.

Her er vi på Scandic Øst i Aalborg

Problemer med Claus´s computer. Det tager Claus helt roligt.

mødtes.

HUSSTANDSKRAVET I

EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVEN (EBL)

Vi har tidligere i et foregående nummer af Magasinet Danske Udlejere behandlet det såkaldte bopælskrav i ”parcelhusregel” i § 8 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom – i daglig tale ”ejendomsavancebeskatningsloven” (i det følgende forkortet til EBL). Altså hvilke krav stilles der, for at en bolig har fungeret som skatteyderens ”bopæl” med deraf følgende skattefri hed for eventuel avance opnået i forbindelse med et salg af boligen. Bopælskravet er imidlertid ikke det eneste krav i EBL § 8, der skal være opfyldt, for at skattefriheden kan opnås. Det er nemlig end videre en betingelse i EBL § 8, at boligen har været anvendt som bopæl for ejeren eller dennes husstand i ejerperioden eller en del heraf. Kravet kan dog også udlægges som en udvidelse af mulighe den for at opnå skattefrihed, da kravet tillige kan opfyldes, såfremt det er ejerens ”husstand”, der har anvendt boligen som sin bopæl.

I vores tidligere artikel forudsættes boligen at opfylde de objektive krav for skattefritagelse, der fremgår af EBL § 8, stk. 1, punkt 1-3, hvorefter det grundareal, der hører til ejen dommen som betingelse for, at avancen ikke skal undergives beskatning, ikke må overstige 1.400 m2, eller offentlig myn dighed skal kunne bekræfte, at udstykning ikke vil kunne ske, eller udstykning ifølge erklæring fra skattemyndighe derne vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller bestående bebyggelse.

Såfremt ejeren selv har haft et sådant ophold i boligen af en sådan længde og karakter, at boligen har fungeret som ejerens egen bopæl i hele eller en del af ejerperioden, vil en avance herefter være skattefri. Kravet kan alene opfyldes af en fysisk person (ejer), men derimod ikke af ikke en juridisk person (ejer - f.eks. et ApS, A/S, K/S osv..).), heller ikke selvom boligen bebos af den fysiske ejer af den juridiske person.

Konkluderende må man sige, at praksis som udgangspunkt har fortolket begrebet ”husstand” snævert, således det ikke er en enhver relation, der kan lede frem til skattefrihed, hvis ejeren selv ikke opfylder bopælskravet.

I modsætning til fortolkningen af selve ”bopælskravet” fore ligger der dog ikke nogen righoldig hverken administrativ- og retspraksis om, hvad der skal forstås ved ejerens husstand.

Overordnet ses begrebet ”husstand” (endnu) ikke at være blevet udstrakt til at omfatte en samlever, men alene ægte fælle samt børn. Og sidstnævnte alene så længe barnet endnu ikke har stiftet egen husstand.

Man skal bemærke sig, at begrebet ”husstand” alene er selvstændigt relevant i det konkrete tilfælde, hvor skattefri heden ikke følger af, at ejeren selv har beboet boligen. Det er situationen, hvor det alene er ejerens husstand, der har beboet den ejendom, hvor skattefrihed for en avance i en salgssituation ønskes af ejeren (skatteyderen).

Ganske illustrativ er en afgørelse fra 2009, SKM 2009.340 LSR, hvor det lykkes skatteyderen at overbevise Lands skatteretten om, at avancen ved salg en bolig ikke var undergivet avance.

Sagen gik ud på følgende. I maj 2005 købte ÆF1 (skatte yderen) og dennes ægtefælle (ÆF2) til overtagelse i februar 2006 en ejendom (E2). Deres tidligere fælles bolig (E1) blev solgt, ligeledes med overtagelse februar 2006. Imid lertid ophævede parterne i oktober 2005 samlivet, altså inden overtagelsen af den nye bolig, E2, og ÆF1 flyttede i november 2005 til en helt tredje bolig (E3). Parterne blev separeret i november 2005 og skilt i september 2006. Parret havde 2 fælles børn, født i hhv. 1998, hhv. 2002. Ifølge cprregistret havde ÆF1 og parrets ene fælles barn (B1) bopæl på E3 fra samlivsophævelsen og frem til august 2008, hvor ÆF1 flyttede til en helt anden bolig (E4). ÆF2 (eller rettelig den tidligere ægtefælle) flyttede medio februar 2006 fra E1 ind i E2 sammen med det andet fælles barn (B2), da E2 ikke kunne sælges inden den oprindeligt aftalte overtagelsesdag. B2 flyttede i maj 2006 til E3 og senere videre til E4.

Landsskatteretten fandt, at det måtte lægges til grund, at skatteyderen og ægtefællen havde fælles forældremyndig hed, og at B1 fra samlivsophævelsen i oktober 2005 – maj 2006 boede hos ægtefællen halvdelen af tiden (først på E1 og derefter på E2). På baggrund af længden og omfanget af disse ”ophold” for B1 hos ÆF2 måtte B1 anses for også at have haft sin bopæl på E2. Og da B1 havde sin folkeregister adresse hos skatteyderen på E3, måtte B1 anses for at høre til skatteyderens husstand.

Advokat (L) Poul Jensen og advokat (H) Mikkel Fisker, DAHL Advokatpartnerselskab

SKRIBENTER

Det vil sige, at hvis et barn hører til en forældres egen husstand, men har opholdt sig i en anden bolig ejet af den pågældende forælder i et sådant omfang og i en sådan længde, at denne ejendom også må anses for at have været barnets bolig, kan denne ejendom for den ejende, men ikke heri boende, ægtefælle, sælges skattefrit. En forudsætning herfor vil dog være, at opholdet i denne bolig foregår sammen med den anden ikke-ejende forælder, således kan ejeren ikke opnå skattefrihed ved at ”placere” et barn tilhørende ejerens hus stand i denne anden ejendom.

Dette sidstnævnte spørgsmål har været berørt i en byretsaf gørelse tilbage fra 2008 refereret i SKM 2008.152.BR, hvor forholdet var det, at skatteyderen havde købt en ejerlejlighed, som skatteyderen havde beboet i 4 måneder sammen med sin søn.

Problemet for skatteyderen var imidlertid, at byretten endte med at lægge vægt på, at lejligheden i 1996 blev erhvervet med det formål at skaffe en bolig til skatteyderen søn, og at skatteyderen nok i begyndelsen af 1996 tog ophold i lej ligheden i en periode på ca. 4 måneder for at bistå sønnen med at få dagligdagen til at fungere, da sønnen havde sociale problemer.

Men da skatteyderens ægtefælle og mindreårige barn fortsat beboede skatteyderens oprindelige fælles bolig med ægte fælle, og da skatteyderen efter de 4 måneder flyttede tilbage til denne tidligere bolig samt til skatteyderens egen forkla ring om, at det ikke var meningen, at skatteyderen skulle blive boende i den erhvervede ejerlejlighed, fandt byretten på denne baggrund, at skatteyderens ophold i lejligheden ikke havde haft karakter af reel beboelse med henblik på varigt ophold.

Ydermere blev det af byretten tillagt vægt, at skatteyderens søn før indflytningen i ejerlejligheden havde haft egen folkeregisteradresse, alderen på sønnen på indflytningstids punktet (26 år), og den omstændighed at sønnen tidligere havde været gift, hvorfor byretten fandt, at sønnen ikke i ejendomsavancebeskatningslovens forstand kunne anses som en del af skatteyderens husstand.

Man må derfor kunne konstatere, at når et barn først ”har klippet navlestrengen” og er flyttet hjemmefra, vil det være vanskeligt atter at få dette barn med ind under sin husstand i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Den med tiden sikkert oftere forekommende situation, hvorefter ægtefæller vælger hver at have deres egen bopæl, men den ene ægtefælle udover at eje egen bopæl er medejer af den bopæl, som bebos af den anden ægtefælle, har helt tilbage i 2008 ligget til vurdering for Skatterådet i forbin delse med en bindende forhåndsbesked, der er refereret i SKM 2008.847.SR.

De faktiske omstændigheder var følgende. Den ene ægte fælle (ÆF1) ejede 50 % af et enfamilieshus, der var ÆF1’s barndomshjem, og som siden anskaffelsen ved arv i 2001 havde tjent til bolig for ÆF1’s hustru og børn. Ejendommen ejedes for de sidste 50 % vedkommende af ÆF1’s søster, der tillige boede i ejendommen. ÆF1’s hustru havde siden anskaffelsen af huset i 2001 haft folkeregisteradresse på ejen dommen, mens ÆF1 i mange år havde haft anden bolig ejet af denne, hvor ÆF1 havde haft sin folkeregisteradresse. Skatterådet bekræftede herefter, at da ÆF1’s ægtefælle og mindreårige børn havde beboet boligen i en årrække, havde ejendommen tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand, hvorfor ÆF1 skattefrit kunne afhænde sin andel af ejen dommen.

Konkluderende med de sidste afgørelser in mente, må det forventes, at med de nye samlivsformer, der de seneste år er opstået og fremover sikkert vil opstå, vil dette lede frem til, at flere overdragelser af en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder samt sommerhuse for den sags skyld, vil kunne ske skattefrit, alene fordi husstandskravet i parcelhusreglen er opfyldt.

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående per soner – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra. Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejled ning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:

Eigil Pedersen,

Brønderslev Gr. ejerforening Formand: Svend Andersen

Danske Udlejere Vesthimmerland Formand: Jacob Dalgaard

Djurslands Udlejerforening Formand: Joachim Vetter

Fredericia Gr. ejerforening Formand: Jens Bilde Jørgensen

Frederikshavn Gr. ejerforening Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen

Nordjyske Udlejere Formand: Martin Verwohlt

Holstebro Gr. ejerforening Formand: Adv. Pernille Bloch

Horsens Udlejerforening

Forretningsfører: Hans Kleberg

Kolding Udlejerforening Formand: Adv. Claus Eland

Lemvig Gr. ejerforening Formand: Michael R. Madsen

Mariagerfjord Udlejerforening Formand: Steffen Torp Jacobsen

Nyborg Gr. ejerforening Formand: Charlotte Pohlmann

Nørresundby Gr. ejerforening Formand: Anette Valentin

ProDomus Aalborg Gr. ejerforening Direktør: Britta Jespersgaard

Silkeborg Gr. ejerforening Formand: Flemming Jespersen

Skanderborg Gr. ejerforening Formand: Michael Mossin Juul

Skive Udlejerforening Formand: Adv. Keld Frederiksen

Struer Gr. ejerforening Formand: Helle Pedersen

Sønderborg Udlejerforening Formand: Claus H. Østergaard

Thisted Udlejerforening Formand: Louise Rosenkilde

Udlejerforeningen Aarhus Formand Lars H. Rasmussen

Udlejerforeningen Esbjerg Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk

Udlejerforeningen Midt-Vest Formand: Adv. Eigil Pedersen

Udlejerforeningen Sjælland Formand: Lars Falster

Udlejerforeningen Svendborg Formand: Adv. J. Bertel Rasmussen

Udlejerforeningen Sønderjylland

Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen

Udlejerforeningen Vestfyn Formand: Adv. Martin Justesen

Vejle Grundejerforening

Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm

Viborg Udlejerforening Formand: Adv. Lars Kaasgaard

JURIDISK INFORMATION

IKKE FOR SENT AT KRÆVE NEDSÆTTELSE MED TILBAGEVIRKENDE KRAFT

I henhold til lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere Boligreguleringslovens § 17, stk. 2) kan der ske nedsættelse med tilbagevirkende kraft, hvis sag herom er fremsat for Huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Hvad der ligger i begrebet ”inden for 1 år” har været tema for en sag i Østre Landsret her i sommer.

I begrundelsen for sit resultat henviste Byretten til, at det i lyset af Højesterets praksis vedrørende forståelsen af den ordlydsmæssigt sammenlignelige frist for genoptagelse i retsplejelovens § 367 fremgik, at fristen i boligregulerings lovens § 17, stk. 2, ligeledes måtte regnes i hele dage, hvor ved fristen for fremsættelse af krav om nedsættelse af leje udløb den 15. december 2020.

SAGENS BAGGRUND

En lejer af et småhuslejemål indbragte sag for huslejenæv net den 15. december 2020 med klage over lejens størrelse. Lejemålet var indgået med virkning fra 15. december 2019.

Af indflytningsrapporten af 14. december 2019 fremgik det, at indflytningsdatoen var den 15. december 2019, men at lejer fik udleveret to nøgler til hoveddøren den 14. de cember 2019, hvilket var ubestridt mellem parterne.

HUSLEJENÆVNET

Huslejenævnet traf den 25. marts 2021 afgørelse. Det frem går af afgørelsen, at huslejenævnet besluttede, at den måned lige leje skulle nedsættes til 5.550,88 kr. svarende til 701,16 kr./m2 med virkning fra den 15.december 2020.

Af huslejenævnets begrundelse fremgik bl.a.:

»Lejeforholdet begyndte den 15. december 2019, og lejer har indbragt sagen for nævnet den 15. december 2020. Kravet om nedsættelse af lejen skal være fremsat for nævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen første gang skulle betales, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdenes § 17, stk. 2.

Det er nævnets opfattelse, at kravet ikke er fremsat 1 år ef ter det tidspunkt, lejen første gang skulle betales. Nævnet finder derfor, at lejenedsættelsen først har virkning fra den 15. december 2020, hvor sagen blev indbragt for nævnet…«

BOLIGRETTEN

Lejer indbragte sagen for boligretten, der i sin dom slog fast, at selvom lejeren fik udleveret nøglerne den 14. december 2019 fremgik det af både lejekontrakten og indflytningsrapporten, at lejeren fik rådighed over lejemålet den 15. december 2019. Retten fandt derfor, at 1-årsfristen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2, måtte regnes fra den 15. december 2019.

LANDSRETTEN

Landsretten var enig i byrettens begrundelse og resultat. Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom. Landsret ten bemærkede samtidig, at det forhold, at lejer under et indflytningssyn dagen før lejeforholdets begyndelse - af formentlig praktiske grunde - fik udleveret nøglerne til le jemålet, ikke kunne føre til et andet resultat.

AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER

Under sagen henviste lejerens advokat bl.a. til T:BB 2000.300 Ø. I denne sag var et lejemål indgået med virkning fra 1. april 1996. Udlejer havde imidlertid fremskyndet betaling af første leje til kontraktens underskrift den 16. februar 1996. Sag om nedsættelse var anlagt 3. marts 1997. Her fandt Landsretten at fristen for tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft skulle regnes fra 1. april 1996, hvor lejeren også først havde fået rå dighed over lejemålet. I denne sag lagde retten vægt på tids punktet for, hvornår lejeren fik rådighed over lejemålet.

I den her refererede sag slog udlejer da også på, at lejer rent faktisk havde fået overdraget nøglerne den 14. december og at 1 års fristen dermed var overskrevet.

Det er nok derfor, at landsretten fandt anledning til at be mærke, at overdragelsen af nøgler dagen før, måtte anses for at være af praktiske grunde og at det aldrig havde været mening at lejeren skulle flytte ind denne dag. Set i det lys, stemmer de to domme efter min mening godt overens. 1 års fristen må fortsat regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får rådighed over lejemålet.

Dommen er refereret i T:BB 2022.684 Ø.

Cand. jur. Ulrik Kjær

SKRIBENT

FORSIKRINGSORDNINGEN

MELLEM DANSKE UDLEJERE

OG ALM.

BRAND

Der er ingen grund til ikke at være tilfreds

Lad det være sagt med det samme. Det går rigtigt godt i forsikringsordningen. Præmie volumen stiger – og har steget i mange år. Ved seneste årsafslutning pr. 30. september 2022 kunne vi konstatere, at forsikringsordningen nu har en præmievolumen på ca. 44 millioner. Det er absolut ikke dårligt, og kan bl.a. tilskrives de sædvanlige dyder – nemlig: Stabilitet, ordentlig service overfor kunderne, dygtige assurandører samt konkurrence dygtige priser.

Faste priser

Èn af de mange fordele der er, ved at være med i forsikringsordningen er, at præmien (afhængig af hvornår du kommer ind i ordningen) er fast i et antal år. Dette har f.eks. bevirket, at forsikringsordningens kunder ikke oplever noget inflationsvarsel. Eneste regulering er en årlig indeksering af præmien. Forsikringsordningens præmier blev in dekseret 1/10-2022 med + 3,02% - og man ved allerede nu, at til næste år samme dato (1/10-2023) indekseres præmien med + 6,72%.

Det faktum, at der ikke inflationsvarsles overfor forsikringsordningens kunder sparer dem for en inflationsvarsling på ca. + 10% indenfor de kommende 12 måneder.

Skader De gode priser og favorable vilkår skal vi naturligvis passe på. Det gør vi ved løbende at overvåge policernes skadesprocent. Skadesprocenten er et udtryk for præmiens stør relse sat i forhold til udbetalt erstatning. Betaler man en præmie på kr. 100 – og der er udbetalt erstatning på kr. 200 - er ens skadesprocent 200 og dermed ikke rentabel for forsikringsselskabet.

Skader som anmeldes, men senere ”trækkes tilbage”, påvirker desværre også udvælgel sen af policer som varsles op i præmie og/eller selvrisiko. Dette forklares yderligere i en senere artikel.

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

SKRIBENT

Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere Magasinpost