Magasin Danske Udlejere - december 2021

VI VARETAGER DE PRIVATE UDLEJERES INTERESSER

MAGASINET

DANSKE UDLEJERE DECEMBER 2021 53. ÅRGANG

NIKOLAJ OG PETERS DAGLIGE DIALOG BÆRER FRUGT FOR 1927 ESTATE HVAD GØR UDLEJER……

HVIS UDLEJER ØNSKER AT ANLÆGGE EN SAG OM ISTANDSÆTTELSE MOD EN LEJER?

10

HUSK FORSIKRINGSORDNINGEN

Læs i dette nummer

3 4-7 10-11

Mellem Danske Udlejere og Alm. Brand. Præmievolumen har allerede passeret kr. 40 mio.. Det er vel en slags garanti for sammenhæng mellem kvalitet, kontinuitet og pris?

Lederen: Kommunalvalget er nu overstået… og hvad så?

Nikolaj og Peters daglige dialog bærer frugt for 1927 Estate Påkravsbrevet og ophævelsesbrevet

24

I røg og damp for udlejers rettigheder

39

Udskiftning til ”anden generations termovinduer” anerkendt som forbedring med 1/3

Leje/udleje

FORSIDEN I november-udgaven af magasinet bragte vi en portrætartikel af Frank Vestergaard. I denne udgave ”bliver” vi i Risskov/Aarhus.

En anden initiativrig ejendomsudvikler er ikke til at undgå at lægge mærke til – nemlig: 1927 Estate. Hvis man bevæger sig rundt i Risskov – f.eks. forstadens omdrejningspunkt: Krydset Nordre Strandvej og Vestre Strandalle kan man ikke undgå at se, hvor 1927 Estate ER i gang – eller snart kommer i gang med at bygge – eller har midlertidigt domicil.

Magasinet udsendes 10 gange årligt som adresseret “postbesørget blad” til samtlige medlemmer af foreningen.

KONTOR

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk

FORMAND Skal du leje eller udleje bolig eller erhverv, så brug foreningens hjemmeside:

www.danskeudlejere.dk

Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf. 9744 1444, Fax 9744 3344

REDAKTIONEN

Administrator, cand. jur. Ulrik Kjær Tlf. 8619 0700 uk@henning-poulsen.dk

ANNONCE OG PRODUKTION

Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@danskeudlejere.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Direktør Michael Preetzmann Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@danskeudlejere.dk

Deadline for annoncer – kontakt venligst ansvarshavende redaktør

LEDER Af formand for Danske Udlejere Keld Frederiksen

KOMMUNALVALGET ER NU OVERSTÅET… OG HVAD SÅ?

Den 16. november var der kommunalvalg – og der er/bliver nedsat et byråd, der skal styre de respektive kommuner gennem den kommende valgperiode på 4 år.

argument, og ofte er der tillige behov for advokatbistand – specielt i de kommuner, hvor den omkostningsbestemte leje er gældende.

I vidt omfang er kommunerne underlagt de lovregler som Folketinget fastlægger. Men – på enkelte områder kan kommunen bestemme sin egen lovgivning. Det skal erkendes, at råderummet er begrænset, men det er et råderum, som lokalpolitikerne må benytte sig af.

Jeg skal opfordre til, at vi alle – personlig eller gennem vore organisationer – får sat fokus på Boligreguleringsloven – og dermed dennes afskaffelse i relation til fastsættelse af den omkostningsbestemte leje. Det forekommer ikke, hverken moderne eller forenklet, hvilket har været nævnt som formålet ved flere af de seneste lovændringer at skulle fastsætte en husleje på grundlag en offentlig ejendomsvurdering fra 1.4.1973 og derefter i den følgende 48-49 år, på matematisk vis og arbejdsopgave for arbejdsopgave i lejligheden/ på ejendommen, fastsætte tid og byggeomkostninger for de enkelte opgaver/projekter – hvortil det også skal vurderes om arbejdet er vedligeholdelse eller forbedring af lejligheden/ejendommen.

Jeg tænker på spørgsmålet om, hvorvidt Boligreguleringsloven skal være gældende i kommunen. Dette emne er sjældent til debat forud for et valg, men nu må politikerne trække i arbejdstøjet og undersøge fordele og ulemper ved vælge Boligreguleringsloven til eller fra.

Det er et vanskeligt stof at sætte sig ind i, hvorfor udlejerorganisationerne har til opgave at orientere lokalpolitikerne og kommunens embedsmænd om reglerne – alt således, at beslutningstagerne kan få et underbygget grundlag til at træffe beslutningen på.

Hovedreglen er, at reglerne om omkostningsbestemt husleje efter Boligreguleringslove er gældende i kommuner, der pr. 1.4.1979 havde flere end 20.000 indbyggere. En sådan kommune kan vælge, at reglerne alligevel ikke skal være gældende, ligesom mindre kommuner kan beslutte, at Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje skal være gældende.

Spørgsmålet om, hvorvidt Boligreguleringsloven skal være gældende eller ej, kan indgå i de politiske drøftelser om hvorledes diverse udvalgsposter m.v. skal fordeles.

Vi må imidlertid fastholde politikerne på, at de skal kunne forklare, hvad der er årsag til, at man vælger Boligreguleringsloven ”til”. Før år 2000 valgte kommunerne ofte Boligreguleringsloven til, da der derved også blev oprettet et Huslejenævn i kommunen. I år 2000 blev der imidlertid indført Huslejenævn i alle kommuner, således at huslejenævn eller ej, ikke længere var en begrundelse for at vælge Boligreguleringsloven til. Det blev betragtet som en fordel, at sager kunne/kan indbringes for et Huslejenævn, idet der så var tale om et organ, der kunne træffe hurtige afgørelser og lejer, hhv. udlejer havde ikke behov for advokathjælp.

Sagsbehandlingen ved Huslejenævnene er under forandring i et sådant omfang, at hurtighed ikke længere er et særskilt M A G A S I N E T

D A N S K E

Det er i øvrigt min påstand, at Huslejenævn og Boligretter ikke foretager denne tekniske beregning – men i vidt omfang skønner over, hvad lejen kan fastsættes til ….

Derfor kan reglerne om omkostningsbestemt husleje afskaffes – til fordel for en vurdering efter det lejedes værdi – altså at lejen fastsættes i forhold til den leje, der er gældende i området for lejemål af tilsvarende kvalitet m.v.

Mit håb er, at flere kommuner når der skal stemmes om, hvorvidt Boligreguleringslovens regler skal være gældende i kommunen, foretager en nøje vurdering af om Boligreguleringsloven er til skade eller til gavn for kommunens lejere og erhvervsliv. Min vurdering er, at Boligreguleringsloven er til skade for samfundet, da reglerne bevirker, at lejere ikke flytter fra lejligheder, der er blevet dem for store, da huslejen er holdt kunstigt nede i forhold til markedslejen/ det lejedes værdi. Dertil kommer, at de administrative byrder for en udlejer er væsentlig større, hvis Boligreguleringsloven er gældende i kommunen – uden at det giver værdi for lejer.

Uden hensyn til, om det nylig fremsatte lovforslag om at sammenskrive Lejeloven og Boligreguleringsloven bliver vedtaget eller ej, er der behov for at foretage ovennævnte vurdering, da der ikke er lempelser i dette nye lovforslag, der afhjælper de problematikker, som jeg fremhæver ovenfor.

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

3

NIKOLAJ OG PETERS DAGLIGE DIALOG BÆRER FRUGT FOR 1927 ESTATE TEKST: DORTHE LUNDH, JOURNALIST

BILLEDER: KIRSTEN ADLER, FOTOGRAF

Et tæt samarbejde mellem Marketing Director Peter Larsen og udlejningschef Nikolaj Quitzau er hos 1927 Estate med til at vinde lejernes hjerter og give input til næste udviklingsprojekt.

4

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Når udlejningschef Nikolaj Quitzau byder velkommen til potentielle lejere, som har booket en fremvisning af en af 1927 Estates nyopførte boliger, har de besøgende typisk allerede et ganske konkret indtryk af, hvad Nikolaj vil introducere dem til.

Lige som alle andre ejendomsudviklere anno 2021 præsenterer 1927 Estate deres projekter via dedikerede hjemmesider for området, hvor kommende beboere kan gå på opdagelse i visualiseringer af de forskellige boliger, plantegninger og introduktion til både faciliteterne på matriklen og i lokalområdet.

Videoer, dronefotos, målrettede annoncer på sociale medier og boligportaler er ligeledes med til at vække potentielle lejeres interesse og gøre det nemt at forestille sig en dejlig hverdag i de nye boliger. Fremvisninger kan man booke direkte via hjemmesidens bookingmodul, lige på det tidspunkt, der passer ind i kalenderen. ”Det skal være let at booke en fremvisning, når man sidder derhjemme en aften og synes, at vores boliger ser interessante ud,”, siger Nikolaj Quitzau.

FRA FREMVISNING TIL MARKEDSFØRING Selvom det er Nikolaj Quitzau eller en af 1927 Estates to øvrige udlejningskonsulenter, som står for salgsarbejdet, der ultimativt fører til en underskrift på lejekontrakten, er det et tæt samarbejde mellem ham som udlejningschef og 1927 Estates Marketing Director Peter Larsen, der er årsagen til, at virksomhedens lejemål hurtigt bliver udlejet. Det er Peter Larsen og Nikolaj Quitzau enige om. Men de understreger, at det er det gode forarbejde fra virksomhedens ejendomsudviklere og specialisterne fra teknisk afdeling, der baner vejen for de gode vilkår for deres samarbejde.

Til daglig sidder de to i hver sin landsdel. Nikolaj på 1927 Estates midlertidige kontor i Aarhusforstaden Risskov og Peter på sin kontorplads i Blox i København. ”Nikolaj og jeg er i kontakt med hinanden flere gange om dagen. Han har selvfølgelig brug for at vide, hvad jeg kommunikerer på de eksterne linjer til de potentielle lejere, så det flugter med, hvad vi fortæller til fremvisningerne, og modsat har det stor værdi for vores markedsføring, at jeg er opdateret

M A G A S I N E T

D A N S K E

på, hvordan folk reagerer på vores lejemål”, siger Peter Larsen, der har ansvar for annoncering, præsentationerne, hele tilrettelæggelsen af salgsfremstød og omtalen af boligerne, når de er klar til udlejning.

Han nævner et konkret eksempel på samarbejdet: ”Lejerne har overfor Nikolaj givet meget positiv respons på de Svanekøkkener, vi har udstyret nogle af vores nyeste lejemål med, så det er klart, at den information kan jeg bruge aktivt til at tiltrække flere interesserede.”

Også spørgeskemaundersøgelser blandt nye lejere er med til at indsamle værdifuld viden, som Peter Larsen anvender i markedsføringen.

TENDENSBYGGERI GROR UD AF TÆT SAMARBEJDE 1927 Estates strategi er at identificere interessante beliggenheder i Storkøbenhavn, Østjylland samt vækstbyer. Grundene opkøbes med henblik på udvikling af lejeboliger med fokus på funktionalitet, fællesskab og bæredygtighed.

Når projekterne står færdige og er udlejet, bliver de typisk solgt til investorer eller tilføjet til egen portefølje.

Virksomheden er i rivende udvikling. Da Nikolaj Quitzau blev ansat for otte år siden, var han medarbejder nummer seks. Nu tæller organisationen rundt regnet 25 personer.

Alene siden august er staben vokset med syv. Blandt de senest tilkomne er en juridisk chef til blandt andet at varetage det kontraktmæssige i forbindelse med køb af grunde og salg af projekterne – opgaver, som eksterne samarbejdspartnere hidtil har stået for.

1927 Estate benytter eksterne entreprenører til opførslen af byggerierne og gør sig umage med at etablere og fastholde den gode beboeroplevelse. Derfor har virksomheden indgået et strategisk samarbejde med en ejendomsadministrator, der skal sikre netop dette.

Alle øvrige opgaver varetages internt.

Lige nu er der blandt andet udviklingsprojekter i gang i Skovlunde, Vallensbæk, ved Kolding, og i Aarhusforstæderne Tilst

Fortsættes side 7 U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

5

Digital Lejekontrakt.

Altid gratis.

Vink farvel til papirarbejdet, og sig goddag til ét samlet overblik.

Digital Lejekontrakt er et brugervenligt værktøj, som gør det muligt for dig at udfylde, opbevare og administrere dine lejekontrakter 100% sikkert, digitalt og gratis.

Automatisk udfyldelse af § 11.

Tilmeld din lejer el med ét klik.

Underskriv digitalt med NemID.

På juridisk godkendt A9 Typeformular.

Undgå at hæfte for lejers elregning.

Indhent underskrifter digitalt og sikkert.

Altid gratis Digital Lejekontrakt. boligportal.dk/lejekontrakt

Digital Lejekontrakt

Fælles køkken/opholdsrum for beboerne Micro Living, Tilst

og Risskov, en portefølje, der summer op til i alt 2500 boliger.

påvirkning på de konkrete omgivelser”, siger Peter Larsen.

Et af de projekter, der er resultatet af, at medarbejderne i 1927 Estate arbejder tæt sammen og inspirerer hinanden, er Micro Living i Tilst. Her stod 119 lejligheder på hver især 20 kvadratmeter klar tidligere på året. Til trods for, at der fra Tilst er syv kilometer til Aarhus’ centrale cafeliv, var alle lejlighederne lejet ud ved semesterstart, og siden er ejendommen solgt til en investor.

Med både en forretning og en organisation, der bare vokser og vokser, stiger også behovet for en digitaliseret hverdag, der skaber sammenhæng og overblik over aktiviteterne i virksomheden.

”Ideen om at opføre helt små lejemål, var ikke på tegnebrættet, da 1927 Estate købte den tidligere GASA-grund for at udvikle lejeboliger. Der var planer om primært lejligheder og rækkehuse. Det er da også det, vi primært har opført og er i gang med at opføre på arealet, men en snak om tendensen med Tiny Houses og vores ambitionen om et lavere CO2aftryk affødte ideen om at opføre små funktionsoptimerede lejemål, der er udstyret med det samme som de større lejligheder, bare på mindre plads”, fortæller Nikolaj Quitzau og uddyber: ”Der er mange unge mennesker, der gerne vil bo i deres egen lejlighed uden at skulle dele vaskemaskine og bad med nogen.

Det gælder ikke bare studerende men også unge i arbejde, som gerne vil bo billigt og super funktionelt. Samtidig vil de gerne have mulighed for at opsøge fællesskab.”

Det er nogle af de erfaringer, som udlejningschefen har suget til sig fra sine mange fremvisninger og som er omsat til i Micro Living-byggeriet, hvor man udover sin lille lejlighed også har adgang til fællessal, træningsfaciliteter, et filmrum og gårdmiljø for rundt regnet 4000 kr. om måneden.

BIODIVERSITET I BØRNEHØJDE 1927 Estate har også fokus på bæredygtighed, et andet af tidens helt store temaer. Flere af virksomhedens projekter er certificeret efter den tyske bæredygtighedsstandard DGNB. Men 1927 Estate er ikke alene optaget af indeklima og CO2-aftryk på materialer. Også biodiversiteten på udendørsarealerne er på dagsordenen. Derfor har de etableret et samarbejde med en biolog og en lokal 7. klasse på 1927 Estates nye byggegrund i Vonsild uden for Kolding. Området er tidligere landbrugsjord og ligger ned til en bæk. ”Vi kunne godt tænke os at undersøge, hvordan vores byggeri påvirker arterne, der lever og vokser i området. Derfor inviterede vi i april i år en biolog, naturvejledere og skoleklasse til at lave en optælling og klassificering af planter og dyr og vi har aftalt med dem, at de kommer igen og tæller både næste år og året efter. Så bliver vi meget klogere på byggeprocessens M A G A S I N E T

D A N S K E

Det er Peter Larsens domæne at finde frem til de løsninger, der svarer til 1927 Estates behov. Det gør han ganske godt, synes Nikolaj Quitzau: ”Da Peter blev ansat i 2019, brugte vi Excel og Dropbox til rigtig meget. Jeg savnede systemer, der talte sammen. Det har Peter sørget for, at vi har fået.”

Onlinebooking af fremvisninger er et eksempel på digitaliseringen. Også omlægning til digital håndtering af lejeransøgninger og indflytningssyn har gjort det nemmere at være udlejningschef i 1927 Estate.

I løbet af det kommende års tid bliver det endnu mere at glæde sig over som medarbejder i 1927 Estate. Fra de lejede lokaler på Nordre Strandvej i Risskov er der udsigt til den byggegrund på den anden side af vejen, som skal udvikles til virksomhedens nye domicilejendom med plads til eksisterende og kommende medarbejdere plus et par erhvervslejemål. ”Vores ejerkreds er knyttet til Risskov og vi har haft kontor lidt længere henne ad vejen i en del år, så det er naturligt, at det er her i lokalområdet, at vi opfører et kontor, vi kan vokse i”, lyder det fra Peter Larsen.

Men indtil da vil der være masser af lejemål for marketingchefen og udlejningschefen at samarbejde om. For eksempel er udlejningen af 144 nye 1, 2 og 3-værelses lejligheder i Tilst med indflytning i fuld gang. I Skovlunde er et projekt også klar til de første beboere. Og så venter udlejningen af projektet uden for Kolding rundt om hjørnet. 2500 lejemål udlejer ikke sig selv.

-----

4 TIDSNEDSLAG HOS 1927 ESTATE: 1927: Stifter Hans Øvlisen køber sin første ejendom - ejendommen er stadig i porteføljen 2019: Ny ejerkreds tiltræder og udgør ejerskabet sammen med 4. og 5. generation 2021: 1927 Estate udvider med nye partnere 2026: 3.000-5.000 lejemål forventes under administration

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

7

Unik – Tlf. +45 76 42 11 00 – Mail: unik@unik.dk – www: unik.dkv

Branchens stærkeste webportaler er her snart Unik Bolig lancerer inden længe nye udgaver af Bestyrelsesweb og Beboerweb til foreningsbestyrelser og beboere. ✓ Optimering af processer og automatiserede løsninger ✓ Selvbetjening med fuld sammenhæng i Unik Bolig ✓ Bestyrelsens eget kommunikations-, fildelingsog arbejdssystem Unik Bolig er markedets største leverandør af boligadministrationssystemer med over 450 kunder i Danmark.

Unik – Tlf. +45 76 42 11 00 – Mail: unik@unik.dk – www: unik.dk

BOLIG

VOKSEVÆRK

Orange er det nye grøn

Vi skal helt ind til stammen og se hvor vi kan forbedre din ejendom.

Den skal nemlig ikke bare driftes men fremtidssikres og optimeres.

Det gør vi med data og digitale værktøjer, der viser præcis hvor forbruget løber løbsk. Så kan du skære fra de rette steder – til gavn for dig og kloden.

Meget mere end fuldautomatiske forbrugsregnskaber. Wise Home giver datadrevet indsigt i ejendom, adfærd, ressourceforbrug og optimeringsmuligheder. Vi byder fremtiden velkommen med innovative teknologiske løsninger, og gør op med “sådan plejer vi at gøre”.

Du skal have et forbrugsregnskab – hvorfor ikke få noget mere?

Læs mere på wisehome.dk

AF MICHAEL PREETZMANN DIREKTØR DANSKE UDLEJERE

NÅR LEJEREN IKKE BETALER SIN HUSLEJE

PÅKRAVSBREVET OG OPHÆVELSESBREVET HVORNÅR MÅ DE SENDES I 2022?

Udlejer lever af at udleje sine lejemål. Derfor skal udlejer modtage den månedlige husleje og evt. forbrugsomkostninger (pligtige pengeydelser) til tiden – hver måned!

Til tiden er alt andet lige d. 1. i måneden.

PÅKRAVSBREVET / RESTANCEBREVET

Hvis udlejer d. 1. i måneden konstaterer, at huslejen ikke er modtaget på dennes konto fra lejeren, er der helt specifikke regler, som udlejer SKAL iagttage. Lejelovens § 93, stk. 2 lyder: Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.

Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag.

Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. (Redaktion: kr.

287/2021 og kr. 291/2022) Påkravsbrevet må altså først sendes 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdag. Lejeren kan altså rettidigt betale sin husleje hele den 1.. Hvis d. 1. falder på en helligdag, en lørdag eller Grundlovsdag udskydes forfaldsdagen (altså den sidste rettidige betalingsdag) til den følgende hverdag. I år 2022

10

M A G A S I N E T

D A N S K E

falder d. 1. januar på en lørdag – hvorfor sidste rettidige betalingsdag udskydes til mandag d. 3. januar 2022. Påkravsbrevet må således først sendes fredag d. 7. januar 2022 (3 hverdage efter d. 3. januar). Påkravsbrevet må IKKE afsendes før hele den sidste dag (dvs. den 3. hverdagen) er gået. Skulle denne 3. hverdag være en lørdag eller Grundlovsdag – må påkravsbrevet først sendes den følgende hverdag.

Påkravsbrevet SKAL sendes i papirform – dvs. det kan/ må ikke sendes pr. mail/sms eller lignende. Danske Udlejere anbefaler, at påkravsbrevet sendes som: Quick/anbefalet og som alm. brev (altså: 2 breve med samme indhold).

Påkravsbrevet kan dog også afleveres personligt – dvs. pr. bud – husk kvittering på modtagelsen fra modtager – eller medbring et vidne, som kan bekræfte, at brevet er afleveret til lejeren – eller forsøgt afleveret – og derefter puttet i postkassen hos lejeren. Årsagen til, at Danske Udlejere anbefaler brug af Quick/ anbefalet er, at man er sikker på, at dette brev er fremme dagen efter (med visse undtagelser). Når udlejeren via Track & Trace har sikret sig, at Quick/anbefalet-påkravet er kommet frem, kan udlejeren begynde at tælle 14 dage frem – dvs. fra og med dagen EFTER påkravsbrevet er kommet frem.

Danske Udlejeres forslag til et påkravsbrev kan ses på hjemmesiden / formularer / E1

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

OPHÆVELSESBREVET

Ophævelsesbrevet må sendes dagen efter udløbet af 14 dages fristen. Når de 14 dage beregnes/tælles – medregnes søn-og helligdage. Udløber 14-dages-fristen på en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, udskydes fristen til næstkommende hverdag.

Der er ikke krav til skriftlighed til ophævelsesbrevet – men – af bevismæssige årsager råder vi til, at udlejer kan føre bevis for, hvornår ophævelsesbrevet er afsendt – og hvornår det beviseligt er kommet frem.

Er der i beregning af dage den mindste tvivl – så gør udlejeren klogt i at lægge 1 eller 2 ekstra dage oveni – idet konsekvensen af at have sendt ét af brevene for tidligt er: ”En ommer”.

I nedennævnte antager vi, at et påkravsbrev afsendt en fredag IKKE postomdeles om lørdagen – men først kommer frem om mandagen, men man kan godt afsende et quickbrev en lørdag til udbringning førstkommende mandag.

Danske Udlejeres forslag til et ophævelsesbrev kan ses på hjemmesiden / formularer / E3

Sidste rettidige betalingsdag

Påkravsbrev må sendes

Påkravsbrev fremme (tjek T&T)

3/1-2022

7/1-2022

10/1-2022 25/1-2022

1/2-2022

7/2-2022

8/2-2022 23/2-2022

1/3-2022

7/3-2022

8/3-2022 23/3-2022

1/4 -2022

7/4-2022

8/4-2022

2/5-2022

6/5-2022

9/5-2022 24/5-2022

1/6-2022

8/6-2022

9/6-2022 24/6-2022

1/7-2022

7/7-2022

8/7-2022 25/7-2022

1/8-2022

5/8-2022

8/8-2022 23/8-2022

1/9-2022

7/9-2022

8/9-2022 23/9-2022

3/10-2022

7/10-2022

10/10-2022 25/10-2022

1/11-2022

7/11-2022

8/11-2022 23/11-2022

1/12-2022

7/12-2022

8/12-2022 23/12-2022

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Ophævelse må sendes

25/4-2022

11

Adv_i_jyll_annonce_DA_180x130.indd 1

07/01/2020 09.48

A/S Hasserisgaarden Hasserisvej 117, 9000 Aalborg Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk

− Varmeregnskab − El regnskab − Vandregnskab

Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser Fordele ved energiportalen: • Alarmer ved stort forbrug • Du kan opdage vandspild i tide • Alt bliver aflæst samme dag • Flytteaflæsninger aflæses automatisk • Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere • Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug • Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen • Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt

Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00

www.beierholm.dk

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter

REVISIONSPARTNERSELSKAB

↗ Tjen penge på arealopgørelse ↗ Få et tjek af din ejendomsværdi ↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler Lad os rådgive dig: 77 33 22 22 www.le34.dk

12

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

AF MICHAEL PREETZMANN DIREKTØR DANSKE UDLEJERE

HILLERØD/NORDSJÆLLAND Her er der helt sikkert et behov Onsdag d. 17. november 2021 afholdte Danske Udlejere kursus i Hillerød. Kurset var yderst velbesøgt – ca. 40 kursister havde meldt deres ankomst. I løbet af de 3 timer, vi var sammen skulle det vise sig, at der er et kæmpe behov for information omkring den vanskelige disciplin: At udleje fast ejendom – EFTER REGLERNE.

HVORFOR NORDSJÆLLAND? Man kan spørge: ”Hvorfor ønsker Danske Udlejere at være repræsenteret i Nordsjælland?” Svaret er det samme, som da vi etablerede os i Sydvestsjælland (Slagelse/Næstved-området): ”Fordi der er et behov, som vi gerne vil være med til at dække”.

Udlejerforeningen Sjælland (som primært dækker Sydvestsjælland) har i løbet af ganske få år vokset sig stor og stærk.

Dette fordi behovet for hjælp er enormt – men – naturligvis også fordi vi fik etableret en særdeles stærk og arbejdsvillig bestyrelse med direktør Lars Falster som formand – og godt bakket op advokat Katja Skovlund Jensen fra DreistStorgaard Advokater A/S – og de andre dygtige bestyrelsesmedlemmer.

behov for en udlejerforening i Nordsjælland. En del udlejere har efterspurgt en lokal forening – udover den i Slagelse/ Næstved. Undersøgelserne har nu udmøntet sig i en konkret beslutning om at inviterer til gratis kursus – og samtidig vejre stemningen for at danne en lokal forening. Der VAR stemning for at danne en ny lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere med base i Hillerød.

VI HOLDER IGEN KURSUS I HILLERØD Onsdag d. 23. februar 2022/kl. 15:00 til kl. 18:00 er Danske Udlejere igen i Hillerød. Denne gang hedder emnet: ”Ind-og fraflytningssyn – jura, men mest praktik”. Danske Udlejere har tidligere med stor succes gennemført 3 lignende kurser – og det, at vi fokuserer meget på praktikken har givet flotte tilbagemeldinger fra kursisterne. I forbindelse med dette kursus vil vi endvidere foreslå etablering af en lokal udlejerforening i Nordsjælland – herunder valg af medlemmer til bestyrelsen.

I overensstemmelse med Udlejerforeningen Sjælland har Danske Udlejere gennem længere tid undersøgt det mulige

1

14

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

1. billede

2. billede

3. billede

Klar til at modtage kursister på Pharmakon Konferencecenter, Hillerød

Så er kursisterne på plads – og undervisningen i fuld gang

Advokat Mogens Broe-Andersen gennemgår ”dagens tekst”.

2

3

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

15

Af Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere

FLERE PROBLEMER MED FRAFLYTNINGSSYNET Hvad hvis lejer er indkaldt, men meddeler, at denne ér flyttet?

Der opstår hele tiden nye situationer, som udlejerne måske ikke er forberedt på. Situationer, som udlejer nærmest på ”split-sekunder”, skal finde den korrekt løsning på. Overvejelser, hvis konsekvenser kan koste rigtig mange penge.

Eksempel:

Fraflytningsrapporten – indeholder nu både datoen for det planlagte fraflytningssyn (17/8) – men også en datering ved udlejers underskrifts som er 31/8 hvor fraflytningssynet rent faktisk blev gennemført. Lejeren modtager fraflytningsrapporten d. 3/9.

LEJER HAR LIGE FØR FLYTTESYN MEDDELT, AT DENNE HAR SMIDT NØGLEN I POSTKASSEN

Her bliver det vanskeligt: Iflg. Lektor, ph.d. Susanne Kier, Aarhus Universitet – er fraflytningsdagen den dag, hvor lejer har genoverladt udlejeren den eksklusive brugsret – hvilket i praksis betyder den dag, hvor alle nøgler er overdraget til udlejer. Men – Susanne skriver også: ”Hvis lejeren tilkendegiver, at denne mener, at den fulde dispositionsret ER givet til udlejer – bør udlejeren være forsigtig” (Festskrift til Danske Selskab for

3 dage inden det aftalte fraflytningssyn modtager udlejer en mail (ordret): ”……er vi forhindret i at mødes med dig i person og aflevere lejligheden og nøgler. Nøglerne er i postkassen som ikke er låst. Det har heller ikke være muligt at rengøre. Undskylder ulejligheden. ”.

Hvad gør udlejer?

I det omtalte tilfælde kører udlejer frem til lejemålet til den aftalte tid, og konstaterer ganske korrekt, at indgangsdøren er ulåst, der er affald, madrasser, indbo, madrester og meget beskidt. Udlejer finder 1 systemnøgle i postkassen. Ved nøgleudlevering var der kvitteret for 3 nøgler – dvs. der mangler 2 nøgler.

Udlejer overvejer nu: ”Kan jeg gennemføre et tilbundsgående fraflytningssyn – med alle de ting, som befinder sig i lejemålet – samtidig med, at der er meget beskidt?”

Udlejer tænker også: ”Der er kun afleveret én systemnøgle. Kan lejemålet anses for at være endelig overdraget til udlejer?”

Udlejer har inden fraflytningssynet forberedt en fraflytningsrapport – og har bl.a. skrevet lejernes navne og, at fraflytningssynet er foretaget ”den og den dato / klokken ???” (jfr. indkaldelsen). Dette skal vise sig at være af afgørende betydning!

Udlejer beslutter, at fraflytningssynet ikke kan gennemføres, idet alle nøgler ikke er afleveret – og også pga. vanskeligheder med at se alle flader pga. affald/indbo og manglende rengøring. Udlejer rekvirer en låsesmed til at omkode låsene – og fremstille et nyt sæt systemnøgler. Udlejer taler herefter med lejer, og det bliver aftalt at der først skal afholdes fraflytningssyn 14 dage senere.

Udlejer modtager et nyt sæt nøgler 3 dage senere. Udlejer anser derfor ”den endelige overdragelsesdag” for at være 3 dage efter det planlagte fraflytningssyn. Udlejer mener derfor, at denne nu har rimelig tid til at få fjernet affald og indbo – og gjort nogenlunde rent – således denne kan gennemføre et grundigt fraflytningssyn.

Tidspunktet for det aftalte fornyede fraflytningssyn indtræffer, men heller ikke her møder lejer op. Udlejer gennemfører derfor fraflytningssynet alene, men laver den store fejl, at han benytter den tidligere forberedte rapport.

16

M A G A S I N E T

D A N S K E

Boligret 2021).

I lejelovens § 98, stk. står der: ”Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted……..”. I dette tilfælde er udlejer således d. 17/8 bekendt med, at fraflytningen er fundet sted – og lejer har tilkendegivet (allerede d.

14/8), at den fulde dispositionsret er givet til udlejer.

I kendelse fra det lokale huslejenævn skrives der:

AFGØRELSE: Nævnet finder, at lejerne ikke skal betale for istandsættelse ved fraflytning. Dette begrundes med, at fraflytningsrapporten ikke er fremsendt rettidigt til lejerne, jf. lejelovens § 98, stk. 4, jf. stk. 2, 1. pkt.

Nævnet har ved afgørelsen lagt vægt på, at selskabet udlejede mere end ét lejemål ved lejernes fraflytning, samt at lejerne ikke deltog i fraflytningssynet. Nævnet har derudover lagt vægt på, at der er afholdt fraflytningssyn den 17. august 2020, og at fraflytningsrapporten er fremsendt til lejerne den 3. september 2020, hvilket er mere end 14 dage efter fraflytningssynet.

Nævnet har derudover lagt vægt på, at der ikke kan aftales en forlængelse af fristen for fremsendelse af fraflytningsrapport eller af fremsættelse af krav over for lejerne, jf. lejelovens § 99a, idet hverken lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt. eller stk. 4 ved aftales kan fraviges til skade for lejeren.

Huslejenævnet ligger således til grund – uagtet manglende nøgler/affald/manglende rengøring – at flyttesynet er afholdt d. 17/8 (datoen som fremgår af rapportens forside) – og fraflytningsrapporten er kommet for sent frem til lejeren (3/9).

Lejer har ikke responderet på nævnets henvendelser. Udlejer får heller ikke erstatning for misligholdelser og arbejde med at bortskaffe indbo. Udlejer risikerede også at skulle betale ”dummebøde” på ca. kr. 6.000.

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

HVAD SKULLE UDLEJER HAVE GJORT? Det er naturligvis let at være bagklog, men udlejer burde have gennemført fraflytningssynet d. 17/8 – og straks herefter have mailet fraflytningsrapporten til begge lejere.

HVORLEDES ENDTE DENNE SAG? For så vidt angår ”dummebøden” til huslejenævnet, så argumenterede udlejer for, at huslejenævnet kun kan pålægge udlejer et gebyr ”såfremt lejer får fuldt medhold i sin påstand”.

Det var udlejers opfattelse, at lejer ikke havde fået medhold, idet de ikke havde fremsat en påstand, eftersom lejerne ikke reagere på huslejenævnets gentagne henvendelser. Det var udlejers opfattelse, at der er forskel på, hvorvidt udlejer ”ikke får medhold” og så på om lejer ”får medhold”.

Dette argument tiltrådte huslejenævnet heldigvis med følgende ordlyd: ”Nævnet finder, at selskabet ikke skal betale tillægsgebyr, jf. lejelovens ” 39, stk. 2. Dette begrundes med, at der ikke fra lejernes side til nævnet er fremsendt en påstand, som nævnet har kunnet tage stilling til. Nævnet har ved afgørelsen lagt vægt på, at sagen er indsendt til nævnet af selskabet (udlejer), samt at lejerne ikke har besvaret nævnets henvendelser vedrørende sagen.”

Udlejer valgte heldigvis at anke sagen til boligretten, og her mødte lejeren ikke op. Dermed blev der afsagt en såkaldt ”udeblivelsesdom”, og dermed fik udlejer medhold i sit fraflytningskrav.

Lejers udeblivelse var givet heldigt for udlejer. Husk lige nævnets begrundelse: Nævnet har derudover lagt vægt på, at der er afholdt fraflytningssyn den 17. august 2020, og at fraflytningsrapporten er fremsendt til lejerne den 3. september 2020, hvilket er mere end 14 dage efter fraflytningssynet.

Altså: • Fraflytningssyn afholdt 17/8-2020 (nej – det var en ”fortrykt” dato – det rigtige syn blev desværre først afholdt 31/8-2020 pga. manglende nøgler, oprydning, affald og rengøring) • Fraflytningsrapport sendt til lejer 3/9-2020 • Fraflytningsrapport modtages hos lejer 3/9-2020 = 17 dage efter det planlagte fraflytningssyn!!!!!

Råd: • Kommer du ud for noget lignende – så enten få udført fraflytningssynet med indbo/affald og manglende rengøring – eller – få dette ordnet/fjernet/rengjort i en susende fart – og lav derefter fraflytningssynet og send rapporten (straks) til lejer. HUSK AT TAGE MASSER AF BILLEDER – før og efter rengøring/oprydning/ fjernelse af affald.

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

17

Fjernaflæsningsmålere forpligter!

Kontakt os på tlf.: 87 44 77 05 og hør status på din ejendom Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformationer 2 x årligt.

Techem Online Univers

Du får...

Ejendomsdrift online • Digitale forbrugsopgørelser • Notifikationer ved forbrugsmål

Vi gør samarbejdet digitalt

FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling

Fokus på ressourcer

Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene

Kolding EjendomsAdministration ApS

Nøglen til professionel

Ejendomsadministration i Trekantsområdet

Rådgivning Administration Udlejning

• Administration • Ind- og fraflytningssyn • Vicevært-opgaver • Udlejning Platinvej 26E I 6000 Kolding I Tlf. 26 28 99 89 kontakt@ke-admin.dk I www.ke-admin.dk

18

M A G A S I N E T

D A N S K E

Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Bank | Forsikring | Pension

Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer

Untitled-6.indd 1

11-01-2019 13:06:47

PROFESSIONEL RÅDGIVNING

Lars Mumm

Simon Müller

Lars Wolthers

Søren Westmark

WWW.CLEMENSLAW.DK

CLEMENS Advokatfirma rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme.

Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.

Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.dk

Få dine forbrugsregnskaber til tiden  90% af vores regnskaber leveres indenfor

30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9% af alle afregninger på radiomålere

baseres på faktiske målinger

WWW.LEJE-PORTALEN.DK

 Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage

Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk

M A G A S I N E T

SØGER DU: Bolig-og Erhvervslejemål?

D A N S K E

GRATIS FOR LEJER OG UDLEJER U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

19

HVAD GØR MAN KONKRET…?

Hvad gør udlejer…

hvis udlejer ønsker at anlægge en sag om istandsættelse mod en lejer?

Når lejer fraflytter et lejemål, vil udlejer oftest have et istandsættelseskrav mod lejer. Omfanget af istandsættelseskravet afhænger særligt af, i hvilken stand lejer afleverer lejemålet til udlejer, og hvem der har haft den ind- og udvendige vedligeholdelsespligt under lejeforholdet.

Nærmere om udlejers istandsættelseskrav, herunder hvilke regler om frister og bl.a. flyttesyn og fraflytningssyn udlejer skal være opmærksom på, behandles ikke i denne artikel.

Som led i fraflytningsopgøret med lejer sender udlejer en fraflytningsopgørelse til lejer, hvor det samlede istandsættelseskrav er opgjort beløbsmæssigt.

Derudover kan der være yderligere krav, bl.a. lejekrav og krav vedrørende forbrug, som lejer skal betale. Sådanne yderligere krav vil også fremgå af fraflytningsopgørelsen.

Fraflytningsopgørelsen kan lejer være uenig i, eksempelvis hvis lejer er af den opfattelse, at nogle af udgiftsposterne henhører under udlejers vedligeholdelsespligt, eller hvis beløbene anses for urimeligt store.

Afhængig af fraflytningsopgørelsens udvisende, og hvad der anfægtes i opgørelsen, vil det i nogle tilfælde være lejer, der tager initiativ til at indbringe en sag for huslejenævnet, idet lejer kan være af den opfattelse, at hele eller dele af det indbetalte depositum og/eller den forudbetalte leje skal tilbagebetales.

I de fleste tilfælde er det dog udlejer, der må tage initiativ til at iværksætte skridt med henblik på at forfølge kravet over for lejer, da lejer nægter at betale fraflytningsopgørelsens udvisende.

INKASSO

Udlejer kan inkassere skylden ved egeninkasso, et inkassofirma eller et advokatfirma, når lejer ikke betaler det skyldige beløb.

Der gælder dog et krav om, at lejer skal modtage et inkassovarsel på 10 dage, før der pålægges yderligere omkostninger, og der iværksættes foranstaltninger med henblik på inddrivelse af fordringen.

Mange lejere vil indenfor denne frist gøre indsigelse mod udlejers krav, og selvom der er praksis, der understøtter, at 20

M A G A S I N E T

D A N S K E

en bestridt fordring kan tages til inkasso, såfremt skyldners indsigelser behandles, så vil det umiddelbart ikke være hensigtsmæssigt for udlejer at gå denne vej.

Når lejer ikke gør indsigelse mod inkassobrevet, kan udlejer sende sagen i fogedretten med henblik på inddrivelse (forudsat at kravet er under 100.000 kr.). Under denne proces i fogedretten kan lejer også gøre indsigelse. Sker dette, vil sagen overgå til en civil retssag, alternativt en huslejenævnssag, såfremt lejer anmoder herom. Udlejer vil derfor i de fleste tilfælde kun have ”spildt” tid og penge på inkassoprocessen.

HUSLEJENÆVN ELLER BOLIGRET?

Det fremgår af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, at huslejenævnet er kompetent til at træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse.

Dette gælder også uenigheder om opfyldelse af lejers pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Huslejenævnet er derfor det kompetente organ, når tvister vedrørende istandsættelse skal afgøres.

Udlejer skal være opmærksom på, at der pålægges en såkaldt ”dummebøde” på 6.024 kr. (2021-niveau), hvis lejer får fuldt ud medhold af huslejenævnet, og udlejer bør derfor – før sagen indbringes – overveje, om lejer har berettigede indsigelser mod kravet.

Før lejelovsændringen i 2015 blev der sondret mellem, om arbejderne i lejemålet var udført eller ej, idet huslejenævnet kun var kompetent, såfremt arbejderne ikke var udført. Dette er nu ændret, så udlejer må indbringe sagen for huslejenævnet, uanset om arbejderne er udført.

I enkelte tilfælde er det dog muligt for udlejer at indbringe sagen direkte for boligretten, hvilket er tilfældet, hvor der kræves en videregående bevisførelse, som ikke kan finde sted for huslejenævnet, fx i nogle tilfælde hvor det er nødvendigt at afhøre vidner, hvor syn og skøn er nødvendigt, parterne aftaler, at sagen indbringes for boligretten, eller der ikke er tilstrækkelig klarhed over de faktiske forhold.

I udgangspunktet gælder ingen frister for udlejer for at indbringe en sag for huslejenævnet (eller boligretten), men

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Sofie Ladekjær, advokatfuldmægtig Kim Nielsen, advokat (H) og partner

CLEMENS ADVOKATFIRMA

som ved andre fordringer gælder, at krav på istandsættelse, leje, forbrug mv. også er underlagt reglerne om forældelse af fordringer. Udlejer risikerer derfor, at kravene forældes efter 3 år, hvis ikke udlejer forinden får afbrudt forældelsen, ligesom udlejer også – om end det er sjældent – kan risikere, at kravet bortfalder ved passivitet.

Forældelse kan afbrydes ved indbringelse af sagen for huslejenævnet og samtidig betaling af indbringelsesgebyr, jf. forældelseslovens § 16, stk. 3.

Har lejer gjort indsigelse mod fremsendte forbrugsregnskaber, skal udlejer dog være opmærksom på de gældende frister for indbringelse for huslejenævnet, jf. lejelovens § 45.

Ved almene boliger er det ikke huslejenævnet men beboerklagenævnet, der træffer afgørelse. Reglerne om beboerklagenævnet svarer i høj grad til reglerne om huslejenævnets med få undtagelser, der dog ikke nærmere omtales her.

Er der flere lejere på lejekontrakten, skal udlejer sørge for at inddrage/stævne alle disse lejere i sagen, også selvom det ”på papiret” kun er én lejer, der gør indsigelse.

SAGSBEHANDLINGEN VED HUSLEJENÆVNET ELLER BOLIGRETTEN

I boligretten er det en følge af forhandlingsprincippet, at det er parterne, der skal tilvejebringe alt materiale og alle oplysninger, herunder anbringender, påstande, beviser mv., for retten.

I huslejenævnet gælder i stedet et officialprincip, der medfører, at huslejenævnet også selv sørger for, at sagen er oplyst tilstrækkeligt, og huslejenævnet kan derfor bl.a. anmode parterne om at svare på spørgsmål til sagen eller fremlægge relevant materiale, ligesom huslejenævnet også kan vælge at foretage besigtigelse af lejemålet.

Huslejenævnet tager umiddelbart kun stilling til det, som de er anmodet om/der er påklaget. Eksempelvis tages ikke stilling til lejens størrelse i sager om fraflytningsopgør, hvis lejens størrelse ikke er påklaget.

Dog vil huslejenævnet påse, om formalia er overholdt, bl.a. om fraflytningsrapporter og fraflytningssyn, selvom dette ikke måtte være påpeget af en lejer, og der er sågar set tilfælde, hvor huslejenævnet bl.a. behandler ulovligt opkrævede beløb, selvom lejer ikke har påklaget dem.

Det er vigtigt at besvare huslejenævnets spørgsmål og fremlægge efterspurgt materiale indenfor de af huslejenævnet fastsatte frister, da en undladelse heraf kan medføre, at huslejenævnet fortolker tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge modpartens fremstilling til grund for afgørelsen.

M A G A S I N E T

D A N S K E

Uanset officialprincippet er det altid en god ide at fremlægge relevant materiale for huslejenævnet, herunder fotos i JPG- eller PDF-format, til huslejenævnets behandling af sagen, da huslejenævnet selv afgør, hvilke undersøgelser der skal foretages i forbindelse med behandlingen af sagen. Parterne kan således hverken forvente eller kræve noget af huslejenævnet i den forbindelse.

Fremlægges fotos, er det vigtigt, at de optagne fotos er i en kvalitet, så det er muligt at konstatere mangler og skader.

Det er ligeledes en god idé at anføre dato på de enkelte fotos, så det er tydeligt, at de optagne fotos eksempelvis er taget i forbindelse med fraflytningsopgøret. Derudover skal dokumentation, herunder fotos og videoer, kunne fremsendes af huslejenævnet til lejer, og kan det ikke ske, vil det fremsendte materiale ikke tillægges bevismæssig betydning.

Der kan i øvrigt henvises til reglerne i boligreguleringslovens §§ 35-44 a om huslejenævnet og deres sagsbehandling.

EFTER HUSLEJENÆVNETS ELLER BOLIGRETTENS AFGØRELSE

Såfremt en af parterne ikke er enig i huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten (eller ankenævnet, hvis sagen er omfattet af Københavns Kommune), hvilket må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Har udlejer opnået den ønskede afgørelse fra huslejenævnet, men lejer fortsat nægter at betale kravet, er udlejer dog nødsaget til at indbringe sagen for boligretten for at opnå et fundament for kravet. Huslejenævnets afgørelse er nemlig ikke eksigibel, hvorfor kravet ikke kan tvangsfuldbyrdes via fogedretten.

En afgørelse truffet af boligretten kan ankes indenfor 4 uger, hvor der dog gælder særlige begrænsninger for sager med en påstand, der har en økonomisk værdi på højst 20.000 kr.

ISTANDSÆTTELSESKRAV UNDER LEJEFORHOLDET?

Udlejer har mulighed for undervejs i lejeforholdet at få huslejenævnet til at tage stilling til lejers vedligeholdelse og renholdelse undervejs i lejeforholdet, jf. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, hvilket kan være relevant, hvor udlejer bliver bekendt med, at lejemålet er i meget dårlig stand.

Finder huslejenævnet, at lejemålet er i en dårlig stand, vil udlejer dog ikke kunne gennemtvinge en rengøring eller et vedligeholdelsesarbejde, dvs. at der ikke er mulighed for at tvangsfuldbyrde afgørelsen, men det kan dog give udlejer anledning til at opsige eller ophæve lejemålet, eksempelvis hvis lejemålet er vanrøgtet.

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

21

Gennem mere end 30 år har Ejendomsmæglerfirmaet Thorkild Kristensen haft fokus på investeringsejendomme, og vi har gjort denne del af erhvervsmarkedet til vores speciale.

Vi har gennem årene opbygget et stort netværk, og vi har et unikt køberkartotek, som betyder, at vi ofte løser opgaverne uden brug af annoncer og markedsføring.

Ejendomsmæglerfirmaet Thorkild Kristensen Erhverv beskæftiger otte medarbejdere, som udelukkende beskæftiger sig med at pleje vores netværk inden for erhverv og hvis fokus er 100 % på investeringsejendomme. Både købere og sælgere kvitterer ved at vende tilbage igen og igen.

WWW.ERHVERV.THORKILDKRISTENSEN.DK

Energimærker og grøn profil A A A B C D

2010

2015

2020

↑

E

F G

Skal din ejendom opgraderes?

Bedre økonomi, lavere Co2 eller bare et andet bogstav?

Vi laver handlingsplaner til dit specifikke behov.

Husk, at du som medlem af Danske Udlejere får særlige priser.

Priseksempler på energimærker til store ejendomme: Ejendomme fra 501 m2 og op til 1.000 m2: Ejendomme fra 1.001 m2 og op til 1.500 m2: Ejendomme fra 1.501 m2 og op til 2.000 m2: Ejendomme fra 2.001 m2 og op til 2.500 m2: Osv...

6.479 8.100 9.300 9.900

Alle priser excl. moms - RING eller se mere på hjemmesiden

Energihuset Danmark ApS

Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 info@energihuset-danmark.dk

lg a s , l fi ro jning p n dle ø r G u r e ell

I RØG OG DAMP FOR UDLEJERS RETTIGHEDER AF NICOLAS LOLK ADMINISTRATIONSSELSKABET AUNBØL A/S

24

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

HER ER EN HISTORIE FRA DEN VIRKELIGE VERDEN OM RØG OG MISLIGHOLDELSE

af udgifterne havde relation til ny istandsættelse (forbedring) og ikke den manglende vedligeholdelse.

En lejer har boet i en lejlighed siden d. 15. juni 2012, hvor hun flyttede ind med sin samlever. Lejer og samlever går desværre fra hinanden i 2018, hvilket resulterede i at der blev udfærdiget en allonge til lejekontrakten, hvor lejer overtager lejligheden, og samleveren udtræder af lejeforholdet. I lejeperioden efter bruddet havde lejer adskillige gange problemer med at betale huslejen og i store dele af 2018 og 2019 bliver der fremsendt påkrav til lejer. Dette resulterede i sidste ende med, at lejer opsagde lejemålet, da forpligtigelserne bliver større end hvad lejer kunne håndtere. Lejer fik i den sidste del af lejeperioden assistance fra Kommunen, da man vurderede at lejer ikke selv kunne håndtere sin økonomi og andre private forhold.

Udlejer valgte at lave en opdeling på 60% til vedligeholdelse og 40% til forbedring. Man fandt bl.a. inspiration fra GI´s opdelinger og lavede derefter en vurdering, ud fra hvad man opfattede som en rimelig opdeling af udgifterne.

Udlejers samlede krav Udgifter til renovering:

Kr. 86.261,43

For meget indbetalt leje:

Kr. 26.449,06 minus

Depositum:

Kr. 16.200,00 minus

FRAFLYTNINGEN

Forbrugsregnskab 2019:

Kr.

Lejer blev indkaldt til fraflytningssyn d. 16. september 2019, men deltog ikke selv i synet.

Udlejers istandsættelseskrav I alt: Kr. 39.888,57

På flyttesynet konstateredes det, at lejer havde røget så meget i lejligheden, at denne ikke blot kunne ”normal istandsættes”, men at alt inventar skulle skiftes, samt at alt træværk, vinduer, lofter, vægge m.m. skulle males med spærrende grunder.

Nikotinskaderne blev vurderet på synet til at være så slemme, at der var tale om decideret misligholdelse af lejemålet, hvilket også blev noteret i fraflytningsrapporten, hvor lejer ligeledes blev pålagt omkostningen for udbedring af lejemålet.

Flytteafregningen blev sendt til fraflytter og kommunen, men blev i første omgang ikke betalt.

Grundet røgskadernes omfang valgte man at totalrenovere lejligheden på ny, da det ellers ikke var muligt at genudleje lejligheden grundet den kraftige lugt af røg. Vurderingen af dette skete i samarbejde med både maler og rengøringsfirma, som informerede om, at lejligheden ikke kunne reddes.

3.723,80 minus

Efter påkravsskrivelse sendes sagen til advokat med henblik på retslig inkasso.

Kort tid inden at sagen skal afprøves i fogedretten blev advokaten kontaktet af kommunen, som accepterede fraflytningsopgørelsen og de betalte det fulde skyldige beløb. Sagen afsluttes herefter.

Da lejer udelukkende skulle betale for den del af regningen som relaterede til fraflytningsrapportens vedligeholdelseskrav/ misligholdelser, skulle udlejer vurdere, hvordan opsplitningen af de forskellige regninger skulle foretages, da en væsentlig del

Fakta • Lejemålet var nyistandsat og renoveret ved indflytning i 2013

• Lejer havde den indvendige vedligeholdelse

• Det var i § 7 i lejekontrakten aftalt i at lejemålet skal afleveres nyistandsat ved ophør

• I § 11 fremgik det, at lejer havde den fulde vedligeholdelse i lejeperioden, og at lejligheden altid skulle fremstå velvedligeholdt. Det fremgik også, at lejer skulle stå for nødvendige istandsættelsesarbejder.

• Der var tale om en gammel lejekontrakt, Typeformular A, 8. udgave

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

25

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:

Erhvervslejeret Faget indgår som et ud af to valgfag i hele uddannelsen:

Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration

ECTS:

Sted:

Pris:

Underviser:

Dato:

Tilmelding:

5 ECTS-point

Adv. fuldmægtig Kristian Klemmensen og adv. fuldmægtig Sofie Ladekjær

Aarhus/Viby J

3/3 + 17/3 + 7/4 Eksamen: 28/4-2022

Kr. 4.455,-

mp@danskeudlejere.dk

Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:

Ejendoms-og skatteregnskab Faget indgår som ét af hovedfagene i hele uddannelsen

Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration

Dato:

Sted:

ECTS:

Undervisere:

Pris:

Tilmelding:

1/3 + 15/3 + 31/3 + 19/4 + 3/5 + 17/5 Eksamen: 31/5-2022

Erik Schou Nielsen Lars Wøldike Pedersen og GI

Aarhus/Viby J

Kr. 6.345,-

10 ECTS-point

mp@danskeudlejere.dk

BOLIGRETTEN GODKENDTE AFTALE OM NETTOPRISINDEKSERING AF OMKOSTNINGSBESTEMT HUSLEJE Idet lovens ordlyd ifølge Boligrettens flertal ikke i sig selv giver holdepunkter for at antage, at udlejers mulighed for nettoprisindeksering af huslejen ikke finder anvendelse på omkostningsbestemte lejemål, og idet trappelejeklausuler efter de tidligere regler også gyldigt kunne indgås i omkostningsbestemte, godkendte Boligretten en aftale om nettoprisindeksering af den omkostningsbestemte husleje i hele lejemålets løbetid.

Boligretten har i en sag om lejens størrelse i et lejemål, hvor huslejen fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, godkendt en aftale om regulering af huslejen efter stigning i nettoprisindekset.

Det var i lejekontrakten aftalt, at den aftalte husleje i hele kontraktens løbetid, reguleres efter stigningerne i nettoprisindekset, jf. Lejelovens § 52, stk. 2.

Lejer gjorde under sagen gældende, at ændringen af Lejeloven pr. 1. juli 2015, herunder indførelsen af Boligreguleringslovens §§ 9 a og 15 a var til hinder for, at der kunne indgås aftaler om lejeregulering efter Lejelovens § 53, stk. 2 for omkostningsbestemte lejemål. Det gav huslejenævnet med dissens lejer medhold i, da huslejenævnets flertal udtalte, at det følger forudsætningsvis af ændringerne i Lejeloven og Boligreguleringsloven, der blev indført i 2015, herunder Boligreguleringslovens § 9 a, at der ikke kan aftales nettoprisindeksering i lejemål, hvor huslejen er omkostningsbestemt og fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

BOLIGRETTENS AFGØRELSE Boligretten kom med dissens frem til det modsatte resultat.

Boligrettens flertal udtalte, at ordlyden i Lejelovens § 53, stk. 2 ikke i sig selv giver holdepunkter for at antage, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på omkostningsbestemte lejemål,

28

M A G A S I N E T

D A N S K E

selvom bemærkningerne til lovforslaget synes at forudsætte, at der ikke kan ske aftalt regulering efter Lejelovens § 53, stk.

2 i omkostningsbestemte lejemål, idet der samtidig i forarbejderne er anført, at der ikke foreslås ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde.

Flertallet henviste herefter til højesteretspraksis fra tiden forud for lovændringen i 2015, hvor det er fastslået, at aftaler om trappeleje – som var den lejereguleringsform, der blev afløst af nettoprisindekseringen – også gyldigt kunne indgås i omkostningsbestemte lejemål, og at det samme må gælde for nettoprisindekseringen, da der som anført i forarbejderne til lovændringen ikke er tilsigtet nogen ændring i bestemmelsens anvendelsesområde.

Flertallet anførte videre, at der i bemærkningerne til lovforslaget for omkostningsbestemte lejemål i stedet for aftaler om lejeregulering efter nettoprisindekset er henvist til muligheden for, at udlejer efter Boligreguleringslovens § 9 a kan varsle lejeforhøjelse efter nettoprisindekset, men at Boligreguleringslovens § 9 a vedrører udlejers ensidige varsling om lejeforhøjelse, mens Lejelovens § 53, stk. 2, vedrører aftalt lejeregulering.

Endelig anfører Boligrettens flertal, at Boligreguleringslovens § 15 a efter sit indhold heller ikke er til hinder for nettoprisindeksering af huslejen for omkostningsbestemte lejemål.

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Dommen er spændende af flere årsager, herunder i relation til det lidt uklare ministersvar, der blev givet i forbindelse med Folketingets behandling af lovforslaget.

AF ADVOKAT JESPER BØGE PEDERSEN OG ADVOKAT SIMON JUNG JENSEN / BECH-BRUUN

Boligrettens mindretal ville frifinde lejer, idet det fremgår af forarbejderne til Lejelovens § 53, stk. 2, at lovgiver har forudsat, at pristalsregulering efter nettoprisindekset ikke lovligt skal kunne aftales i omkostningsbestemte lejemål, idet dette følger modsætningsvist af Boligreguleringslovens § 9 a.

KOMMENTAR Dommen er spændende af flere årsager, herunder i relation til det lidt uklare ministersvar, der blev givet i forbindelse med Folketingets behandling af lovforslaget.

I spørgsmålet blev ministeren bedt om at forklare, hvordan bemærkningerne til § 1, nr. 32 – som er det sted i forarbejderne, som udlejer og Boligrettens flertal støtter sig til, og hvoraf det fremgår, at der ikke foreslås ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde – skal forstås, da det i bemærkningerne oplyses, at der ikke tilsigtes nogen ændringer af bestemmelsens anvendelsesområde, men at det i næste afsnit lader til, at lejemål, hvor lejen fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, alene skal kunne anvende den nye Boligreguleringslovs § 9 a, og ikke Lejelovens § 53, stk. 2, hvilket – inden for den lovlige omkostningsbestemte husleje – er tilfældet i dag.

Hertil svarede ministeren følgende:

ændring af den reguleringsmetode, som bestemmelsen indeholder, idet denne foreslås ændret fra såkaldt ”trappeleje” til regulering efter udviklingen i nettoprisindekset.

En tilsvarende ordning foreslås indført for store ejendomme med omkostningsbestemt husleje i den foreslåede § 9 a, hvor der ligeledes gives mulighed for at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindset. Denne ordning tager udgangspunkt i, at udlejeren kan træffe afgørelse om, at den omkostningsbestemte husleje i perioder af 2 år ad gangen kan reguleres efter nettoprisindekset. […]

Den i [B]oligreguleringslovens § 9 a foreslåede ordning træder i stedet for den i [L]ejelovens § 53, stk. 2, foreslåede regel om nettoprisindeksering af lejen, jf. det generelle forhold imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Dette gælder dog ikke for lejeaftaler omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som udtrykkeligt er undtaget i boligreguleringslovens § 9 a, og lejen kan dermed reguleres efter nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2.”

Hvorvidt det er flertallet eller mindretallet i dommen, der har ret, får vi formentlig svar på, når Vestre Landsret – hvortil dommen er anket – har truffet afgørelse i sagen, men det bliver under alle omstændigheder en spændende sag at følge.

Dommen er optrykt i GD 2021/8 B

”Der er med den foreslåede ændring af lejelovens § 53, stk. 2, ikke tiltænkt en ændring af anvendelsesområdet, men derimod en M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

29

ALTERNATIVE AFKAST I EJENDOMSPROJEKTER? AF: LARS H. RASMUSSEN, NOVEMBER 2021:

I de gode gamle dage blev de fleste udlejningsejendomme købt af privatpersoner hos en ejendomsmægler, hvor man på sidste side kunne læse, hvad man kunne forvente i forrentning af sin investering, baseret på årlige lejeindtægter minus driftsudgifter sat i forhold til ejendommens kontantpris. Denne årlige forrentning eller afkast kunne så sammenlignes med renten på et bankindskud, køb af obligationer eller afkast på andre ejendomme. Afkast eller forrentningsbegreber som var til at forstå. Selv om afkastet fra aktivet eller den tilskrevne rente løbende blev taget ud privat eller geninvesteret ville det ikke ændre på investeringens grundlæggende forrentning.

I de senere år er der opstået langt flere muligheder for investeringer i ejendomme i form af projekter udbudt af store ejendomsudbydere, hvor mange investorer deltager i de samme ejendomme indkøbt i f.eks. aktieselskaber eller K/S ’er.

Afkastet på ejendomme har de senere år været lave sammenholdt med de høje afkast på børsnoterede aktier. I kampen om investorernes midler har det derfor i markedsføringsmaterialet for ejendomsinvesteringerne været fristende for udbyderne at indføre alternative afkastbegreber.

Emnet er taget op i en artikel i Jyllands Posten den 16. august 2021. Her beskrives, hvordan man i salgsmaterialer bruger et alternativt afkastbegreb forstået som ”det forventede gennemsnitlige årlige afkast over en periode”, hvorved en lav forrentning på et projekt pludselig kan boostes op til et større afkast.

Lad mig prøve at forklare, hvad der sker: Hvis du indsætter/investerer 100 kr. på en bankbog til 7% og lader den løbende tilskrivning indestå, vil du efter 10 år med rentes-rente have cirka 200 kr., dvs. en fordobling af kapitalen.

30

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

De fleste vil sige, de har fået et årligt afkast på 7 % af deres investering. Eller i fagsproget den interne rente (IRR: Internal Rate of Return) er 7%, som er udtryk for det sande projektafkast. Et begreb som er almindeligt anerkendt i finansverdenen og bruges til sammenligninger med andre investeringer.

Den kreative projektudbyder siger derimod, at på 10 år har du tjent 100 kr., dvs. 10 kr. om året, så dit årlige afkast i perioden er 10 % p.a.. Afkastet er pludselig steget fra 7 til 10, dvs. med 3 %!

Hvis vi lader de 200 kr. stå yderligere 10 år mere på bankbogen til igen 7% p.a. vil indeståendet vokse til nu 400 kr.. Det vil sige, kapitalen er vokset med 300 kr. over 20 år. Det giver nu et årligt gennemsnitligt afkast (alternativt) på 15% målt i forhold til den initiale investering på 100 kr. Keine Hexerei, nur Behändigkeit! Den årlige afkastprocent vil vokse yderligere, blot ved valg af en længere investeringsperiode, det vil sige ved at ”trække tiden ud”.

Det giver selvfølgelig ikke mening, og er kun muligt fordi man lader rentes-rente effekten indestå i det akkumulerede slutbeløb, men sætter det i forhold til startinvesteringen. I den engelske finanslitteratur omtales denne alternative procentsats som ”simple annual return”, hvor den samlede vækst i perioden blot fordeles lige ud over antallet af år. Det er en klar forsimpling, men kan forsvares på korte investeringer af 2-4 års varighed, hvor rentes -rente effekten er af mindre betydning. På længere investeringer, som i ejendomme, er det ”snyd på vægten”, hvilket til fulde illustreres af ovennævnte eksempel, hvor det årlige afkast kan variere med valg af periode.

Fejlen man begår er, at det samlede årlige afkast beregnet ved ophør af projektet sættes i forhold til startindskuddet, som udtryk for investeringsbeløbet. Det er snyd, for reelt har investeringen været betydelig højere, da tilskrivningen eller værdivæksten jo har været bundet i hele forløbet, og derfor skal medregnes i det faktiske investerede beløb.

Investor har jo ikke haft råderet over værditilskrivningen. I førnævnte eksempel med bankbogen kan man sige, at man starter med 100 kr. og slutter med 200 kr., så i den 10 årige periode har investor gennemsnitligt haft investeret årligt knap 150 kr.. Så det sande årlige afkast skal måles i forhold til dette tal, hvis man hævder at det gennemsnitlige årlige afkast er 10 kr. og dermed 10%. Og så er vi tilbage på cirka 7 % igen!

Professor Carsten Tanggaard, Aarhus Universitet, udtaler i førnævnte artikel fra JP: ”Det er et helt håbløst tal, som ikke siger noget om det reelle afkast på boligprojektet. Det får projekter med jævne afkasttal til at se meget høje ud. Det er det rene blændværk. Sådan regner man hverken afkast ud på handelshøjskoler, i banker eller pensionsselskaber”

du investere i et projekt til 5% p.a. og låne til 2% p.a. kan du med en 50% fremmedbelåning på investeringen, forøge dit eget afkast til 8%. De 3 % du tjener på de lånte midler, kan du forøge dit egen afkast med. Det vil sige ens eget afkast kan variere op og ned helt afhængig af valg af gældsandel. Det er velkendt investeringsteori på første år på Handelsskolerne.

Samme metode ser man også nu i udbudte projekter. På en konkret sag, jeg netop er præsenteret for, er ejendommens direkte årlige afkast 3 %, dvs. det ”sande” afkast. Med en belåningsandel, som indskrevet i projektmaterialet, på 70% til lav rente bringes det årlige afkast nu op på knap 7%, som udtryk for det afkast man får af sine egne indskudte midler. Det er de 7%, som er anført på projektets forside, og som investor stilles i udsigt.

Jeg skal ikke gøre mig til dommer for, om det i dette eksempel er ”snyd på vægten”. Det er jo reelt nok, at man fra start får 7% i effektivt afkast hvert år af sine egne indskudte penge.

Så fremstillingen her af afkast kan ikke helt sammenlignes med førnævnte alternativ simpelt afkast. Men man skal som investor vide, at det høje afkast på forsiden af salgsmaterialet er fremkommet på grund af en ”gearet” investering, hvor usikkerhed især kan knyttes til den forudsatte billige lånerente.

Hvis lånerenten pludselig stiger kan den gode investering hurtigt blive en katastrofe.

Hvis en investor derimod har valgt at købe og investere kontant for egne midler, så får han lige præcis ikke 7 %, men kun de faktiske 3 % i afkast. Så her kunne man måske umiddelbart føle sig snydt, hvis man blot har kigget på procentsatsen fra projektmaterialets forside.

Kigger man som investor på flere ejendomme fra forskellige udbydere er det vigtigt, at man, for at kunne lave præcise sammenligninger og vælge korrekt, er klar over hvilke afkast-forrentningsbegreber, der anvendes i de forskellige og konkurrerende opstillinger. Beslutningsgrundlaget skal naturligvis baseres på ens forudsætninger.

Det er, som investor nødvendigt at være meget kritisk, hvis der loves meget høje afkast baseret på alternativ tilgang til afkastberegningen. Grundlæggende bør man alene se på ejendommens årlige effektive afkast eller den interne rente, når der sammenlignes. Herefter kan man selv begynde at lave og se på alternative afkast afhængig af periode og vækstmuligheder, samt personlige valg af belåningsgrader. Disse beregninger bør man ikke umiddelbart overlade til udbyderne på markedet. Er det for kompliceret, så søg råd hos din advokat, revisor eller bank for en uvildig beregning og vurdering tilpasset dine personlige forhold, primært risikoprofil, tidshorisont og valg af gældssammensætning.

En anden opstilling, som man også ser mere og mere brugt i udbudsmaterialer på ejendomme til salg til forøgelse af et lavt direkte afkast, er, hvor mægleren blot beregner et afkast på investorens egen indskudte kapital, der som regel ikke er lig med ejendommens samlede købesum.

De fleste ejendomsinvesteringer er det, man kalder ”gearede” investeringer. Det vil sige, man kommer selv med 20-30% af investeringen og resten lånes i typisk kreditforeningen. Kan man låne til en lavere rente end afkastet på selve investeringen, kan man forøge afkastet på sine egne investerede midler. Kan M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

31

AF: INDENRIGS OG BOLIGMINISTERIET

ER DIN ALTAN SIKKER? Stormgade 2-6 1470 København K Telefon 72 28 24 00im@im.dk

Danske Udlejere kontakt@danskeudlejere.dk

Sagsnr.

2021 - 2376 Doknr.

444580 Dato 03-11-2021

r

Information vedrørende vedligeholdelse af altane

kollapsede en altan i Kolding, I 2016 kollapsede en altan i Nykøbing Falster og i 2020 være undgået ved kunne rne ulykke at vist, hvor efterfølgende undersøgelser har gøre opmærksom på at jeg ønsker brev dette Med ne. altaner rettidigt vedligehold af t såfrem der til en bygning er deforpligtigelser, man som udlejer og bygningsejer har, eauet. edsniv tilknyttet en altan, hvor der er i tvivl om sikkerh

rhedsperiode og et behov for Alle altaner har som udgangspunkt en begrænset holdba størst ved det, der kollaps løbende vedligeholdelse. Historisk set er risikoen for relsen har oprettet Plansty og Boligltaner. kendetegnes som ældre, udkragede betona pe. Her findes altanty den de genken kan man n hvorda er, en temaside, der bl.a. beskriv på. ksom opmær skal være også visuelle eksempler på, hvilke tegn på skader man i er altan en om e, vurder at Selvom det kan være vanskeligt med det blotte øje indikation af altanens generelle forsvarlig stand, kan synlige tegn på skader være en foretages af en fagperson med dog bør tilstand altans en af ingen tilstand. Selve vurder være en byggesagkyndig eller en de rette kompetencer. En fagperson kan eksempelvis ådet. nsomr ingeniør med erfaring på bygningskonstruktio bygning, der er ansvarlig for, at Det er væsentligt at understrege, at det er ejeren af en Dette gælder også for en e. bygningen til enhver tid er lovlig og sikker at anvend sig på, f.eks. på grund af e ophold at sikker bygnings altan. Hvis en altan ikke er oven som et ulovligt forhold, byggel efter det tes betrag e, holdels utilstrækkelig vedlige e forhold. og som bygningsejer har man pligt til at lovliggøre ulovlig

omkostningsbestemt Hvis en udlejningsejendom er underlagt reglerne om der fx et altaneftersyn) efter (herun e holdels vedlige til r udgifte vil så e, lejefastsættels guleringslovens §§ 18 og 18 boligre omstændighederne kunne lægges over på lejerne, jf. ig vedligeholdelse end udvend til r udgifte e b. Der kan dog allerede være større løbend ner ikke vil opnå en situatio disse i udlejer ed hvorm ttes, hvad, der årligt skal hensæ reel dækning af øgede udgifter til vedligeholdelse. ringe indholdet af dette brev Afslutningsvist håber jeg, at I vil medvirke til at videreb relsen til jeres samt den vedlagte informationspjece fra Bolig- og Plansty relsen ved Thomas Plansty og medlemmer.Eventuelle spørgsmål kan rettes til Boligrådighed for til står øvrigt i en styrels Kielgast Røddik (tkro@bpst.dk), ligesom . altaner af e holdels vedlige ende vedrør vejledning om reglerne Med venlig hilsen Kaare Dybvad Bek

32

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Bygningsejeren er ansvarlig for altanens sikkerhed Det er altid bygningens ejer, der har ansvaret for, at en altan er sikker at opholde sig på. Det er også ejeren, der skal sørge for at vedligeholde altanen løbende.

Altaner er oftest bygget i beton eller stål, som er materialer, der kan nedbrydes over tid. Derfor er det nødvendig løbende at tilse og evt. vedligeholde altanen, hvis den skal blive ved med at være sikker.

Du kan holde øje med, om altanen har synlige skader som f.eks. revner i betonen eller rust. Der kan dog opstå kritiske skader inde i beton og bag murværk, og derfor kan det være vanskeligt at vurdere altanens tilstand med det blotte øje. Skader, der opdages i tide, kan udbedres før det får betydning for altanens bæreevne, men opdages og udbedres skader ikke i tide, kan altanen i værste fald kollapse og styrte ned. Altankollaps kan i værste fald medføre alvorlig personskade eller dødsfald.

Det er altid bygningens ejer, der har ansvaret for, at altanen er sikker at opholde sig på og at den løbende vedligeholdes.

Hvad skal jeg være opmærksom på?

Det er typisk fugt, der er den afgørende årsag til nedbrydningen af altaner. Der en række typiske tegn på nedbrydning, som er vigtige at holde øje med. Tegnene afhænger af, hvilken type altan du har, og hvilke materialer den er lavet af.

For stålaltaner viser nedbrydning sig typisk som korrosion, mens det for beton ofte er revner og afskalninger med evt. rødbrune udfældninger, du bør være opmærksom på.

Du kan se billeder med eksempler på nedbrydningstegn på næste side.

Hvad gør jeg, hvis jeg er i tvivl, om min altan er sikker?

Er du ejeren af altanen, bør du kontakte en fagperson, der kan lave en vurdering af altanen. En fagperson kan f.eks. være en byggesagkyndig eller en rådgivende ingeniør, der har erfaring med tilstandsvurderinger af altaner.

Lejer du en bolig med altan, skal du henvende dig til din udlejer. Reagerer udlejeren ikke på din henvendelse, kan du kontakte din kommune eller Huslejenævnet, da de kan give ejeren af bygningen et påbud om at gøre altanen sikker.

Fortsættes side 34

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

33

Hvilke tegn skal jeg være opmærksom på?

Er altanen under nedbrydning, vil der ofte være synlige tegn. Når der er afskalninger og revner i murværk og beton, øges risikoen for, at altanens bærende elementer nedbrydes, fordi de udsættes for fugt.

I nogle tilfælde vil der dog ikke være synlige tegn på nedbrydning, da der kan opstå skader inde i beton eller bag murværk. Det er især for ældre betonaltaner, at risikoen for skjult nedbrydning er størst.

Herunder kan du se eksempler på nedbrydning:

Er du i tvivl, bør du altid bede en fagperson om at foretage en vurdering af altanen.

Eksempler på nedbrydning

Revner i mørtel og murværk Kilde: Teknologisk Institut

Afskalninger Kilde: Teknologisk Institut

Revner i hulkehl Kilde: Teknologisk Institut

Beskadiget belægning Kilde: Teknologisk Institut

4 gode råd til at vedligeholde din altan Når der opstår kritiske skader, skyldes det typisk manglende vedligeholdelse af altanen. God vedligeholdelse mindsker risikoen for kritiske skader, der gør altanen mindre sikker og forlænger altanens levetid. Her får du 4 gode råd til at vedligeholde din altan: 1.

Sørg for at vedligeholde belægninger, membraner og fuger. På den måde mindsker du risikoen for, at der trænger fugt ind i murværket eller betonen.

2.

Tjek om afvandingen af altanen fungerer rigtigt. Opstår der vandpytter på altanen, eller løber vandet ind mod bygningen, øges risikoen for skader.

3.

Hold altanens overside fri for gulvtæpper eller andet, som kan være med til at holde på fugten og vanskeliggøre afvandingen.

4.

Undgå at tøsalte altanen, da det kan reducere altanens levetid.

Informationspjecen kan hentes på: https://tbst.dk/da/-/media/TBST-DA/Byggeri/Sikre-og-sunde-bygninger/Altaner/Altaner/Informationspjece-fra-Bolig-og-Planstyrelsen.pdf

34

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

Undgå besvær - håndter dine flytninger effektivt og nemt Hos os får I et online flyttemondul der sikre jer en effektiv og nem håndtering af flytninger i henhold til GDPR-lovgivningen I får en direkte indgang til vores flytteteam og fritages for acontoregninger, flyttegebyr, kompensationsgebyr i tomgangsperioder. Samtidig sikrer vi jeres lejere en klimavenlig elaftale, når de flytter ind.

Som udlejer får du mange fordele hos os Et flyttemodul special designet til udlejere Ingen acontoregninger og fritagelse af flyttegebyr i tomgangsperioder En direkte indgang til flytteteamet udenom vores kundecenter •

Besked til udlejer, når i indsættes på en adresse fordi lejer flytter ud

GDPR-sikker indmelding af flytninger En attraktiv, klimavenlig MedVind® elaftale til lejere med strøm indkøbt fra danske vindmøller Samme attraktive, klimavenlige MedVind® elaftale til udlejer i tomgangsperioder

Læs mere på norlys.dk/flyttemodul eller ring på tlf. 70 26 16 71

Med MedVind® er strømmen i stikkontakten den samme. Forskellen er, at vi sørger for at købe strøm svarende til hele dit elforbrug fra danske vindmøller. Du kan ikke mærke forskel. Men det kan miljøet.

AF ADVOKAT (H) BENT RAMSKOV, HD-R, PH.D OG ADVOKAT (H) JENS H. BANGSGAARD

DET NYE VÆRDIANSÆTTELSESCIRKULÆRE – OG NYESTE PRAKSIS OM ”SÆRLIGE OMSTÆNDIGHEDER” Den 27. september 2021 udstedte Skattestyrelsen et nyt cirkulære nr. 9792, der ændrer det tidligere 1982-cirkulære om værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med beregning af boafgift i dødsboer og gaveafgift, når en fast ejendom overdrages som gave.

Den mest markante ændring er, at 15%-reglen ændres til en 20%-regel, når der foreligger en vurdering efter Ejendomsvurderingsloven.

Begrebet ”særlige omstændigheder” har stadigvæk betydning, og herom foreligger der også ny praksis

1. INDLEDNING Cirkulære nr 185 af 17. november 1982 – kendt som Værdiansættelsescirkulæret eller 1982-cirkulæret – har hidtil indeholdt rammerne for værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med beregning af boafgift i dødsboer og af gaveafgift ved gaveoverdragelser.

Det nye cirkulære – der også vil blive kendt som Værdiansættelsescirkulæret eller 2021-cirkulæret – ophæver 1982-cirkulærets bestemmelser om fast ejendom og erstatter dem med nye bestemmelser.

Det nye cirkulære indeholder dels en sproglig opdatering og modernisering, der ikke i sig selv ændrer noget ved de materielle regler.

Derudover er 1982-cirkulærets særlige regel om udlejede ejerlejligheder ophævet, fordi den mister sin betydning under den nye Ejendomsvurderingslov, hvor sondringen mellem udlejede lejligheder og andre lejligheder ikke længere er relevant.

Alle lejligheder vurderes efter ensartede principper.

36

M A G A S I N E T

D A N S K E

Der er derudover også egentlige ændringer af materiel betydning, som berøres i det følgende.

2021-cirkulæret trådte i kraft den 15. oktober 2021, men har først virkning fra det tidspunkt, man får en ny vurdering efter Ejendomsvurderingslovens § 5, der sker en omvurdering efter Ejendomsvurderingslovens § 6, eller der begæres en vurdering efter Ejendomsvurderingslovens § 11.

2. 15%-REGLEN ÆNDRES TIL EN 20%-REGEL Efter 1982-cirkulæret gælder den velkendte regel, at der kan støttes ret på en værdiansættelse indenfor et ramme på +/- 15 % i forhold til den senest bekendtgjorte offentlige vurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det princip blev fastslået af Højesteret ved en dom fra 2016.

I 2021-cirkulæret ændres 15%-reglen til en 20%-regel målt op imod den senest til parterne meddelte ejendomsvurdering efter Ejendomsvurderingsloven. Samtidig er princippet om, at parterne kan støtte ret på en vurdering indenfor den ramme,

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

medmindre der foreligger særlige omstændigheder, udtrykkeligt indskrevet i cirkulæret.

15%-reglen gælder fortsat, hvis der i forbindelse med arveudlæg fra et dødsbo eller i forbindelse med en gavetransaktion handles på grundlag af de gamle vurderinger. Hvis der er fremkommet en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven gælder derimod den nye 20%-regel. Ændringen af rammen fra 15% til 20% skal ses i lyset af Ejendomsvurderingslovens klageregler, hvorefter en klage vil blive afvist, hvis den ikke medfører en ændring i vurderingen på mindst 20%. Det er så at sige, den usikkerhedsmargin, man lovgivningsmæssigt har fastlagt, at man må tåle.

3. SÆRLIGE OMSTÆNDIGHEDER Som hidtil kan Skattemyndighederne nægte at anerkende en værdiansættelse indenfor rammen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Som nævnt, er princippet nu også understreget i cirkulæret.

Fastlæggelsen af begrebet ”særlige omstændigheder” er derfor fortsat at stor betydning for værdiansættelsesspørgsmålet, og praksis efter 1982-cirkulæret er fuldt ud relevant.

Dommen fra 2016, hvor Højesteret knæsatte princippet, handlede om et arveudlæg fra et dødsbo.

Efter hidtidig praksis fra Landsskatteretten har det ikke været åbenlyst, at samme princip fandt anvendelse ved gaveoverdragelser, idet Landsskatterettens praksis har peget i retning af, at der ved gaver vare en mere vidtgående ret til at anvende 15%-reglen.

To af disse afgørelser fra Landsskatteretten har Skattemyndighederne dog indbragt for Landsretten, der i den ene af disse ved en dom fra juni 2021 har fastslået, at der gælder samme begrænsning vedrørende særlige omstændigheder ved gave, som ved dødsboer. Landsrettens dom er indbragt for Højesteret, og det vil vise sig, om Højesteret når til samme resultat.

4. NYESTE PRAKSIS OM SÆRLIGE OMSTÆNDIGHEDER Der er i september og oktober 2021 offentliggjort 18 bindende svar fra Skatterådet om begrebet særlige omstændigheder.

En stribe af dem handler om den situation, hvor en ejendom (i de fleste tilfælde en ejerlejlighed) er købt for en pris, der ofte markant overstiger den offentlige vurdering, og hvor ejendommen så efterfølgende overdrages ved gave til et barn til en værdi fastsat efter 15%-reglen.

Populært sagt kendetegnes disse tilfælde ved, at ejendommen er købt dyrt og solgt billigt, og netop i de tilfælde har Landsskatterettens praksis været tolket sådan, at man godt kunne anvende 15%-reglen i de tilfælde uanset en høj købesum for lejligheden.

De nu offentliggjorte bindende svar lægger dog op til en anden praksis.

Generelt kan man sige, at jo kortere tid, der er mellem købet og videreoverdragelsen, og jo større værdispændet er, jo større er risikoen for, at der statueres at foreligge særlige omstændigheder.

Er der gået mere end ca. 3,5 år, tyder meget på, at selv en betydelig prisforskel ikke er udtryk for en særlig omstændighed. I to af afgørelserne var det tale om tidspænd på ca. 3 år og 2 mdr.

I den ene afgørelse var prisforskellen på 35,2 %, og det var ikke en særlig omstændighed. I den anden afgørelse var prisforskellen på 52,3 %, og det var en særlig omstændighed.

M A G A S I N E T

D A N S K E

I to andre afgørelser var der dels et tidsspænd på 3 år og 8 mdr., hvor købesummen var 125 % højere end overdragelsessummen, og dels et tidsspænd på 3 år og 10 mdr., hvor købesummen var 138 % højere end overdragelsessummen. I ingen af de to sager forelå der særlige omstændigheder Der er altså tale om en meget konkret vurdering, der skal foretages, hvilket gør det svært at forudsige det eksakte udfald.

Det må nok antages, at også prisforskellen i absolutte tal har betydning, så en procentuel mindre forskel på en meget dyr ejendom kan veje tungere end en procentuel stor forskel på en billigere ejendom.

Det vides ikke, om nogle af afgørelserne er eller vil blive påklaget og senere indbragt for domstolene.

Den 5. maj 2020 sendte Skattestyrelsen et styresignal om begrebet særlige omstændigheder i høring, men det er aldrig blevet færdiggjort, endsige udsendt og offentliggjort. De seneste ”rygter” fortæller, at styresignalet er lige på trapperne.

Ved en dom afsagt i april 2021 har Højesteret i en principiel dom fastslået, at det offentlige bærer risikoen for, at ejendomsvurderingerne ikke har fulgt med prisudviklingen. Det er derfor ikke i sig selv en særlig omstændighed, at den almindelig prisudvikling har ført til, at der er opstået en stor forskel mellem den offentlige vurdering og handelsværdien, og det er heller ikke en særlig omstændighed, at en afkastberegning på grundlag af en overdragelsesværdi fastsat efter 15%-reglen fører til et afkast, der markant overstiger markedets krav.

5. SKATTESTYRELSEN ANFÆGTELSE AF VÆRDIEN I DØDSBOER I 2021-cirkulæret er også indeholdt en ændring af mere procesagtig karakter. Den er til gengæld betydningsfuld.

I et dødsbo skal Skattestyrelsen godkende de værdiansættelser, der anvendes i boregnskabet, som dødsboet indleverer til skifteretten og Skattestyrelsen. Hvis Skattestyrelsen ikke mener, at en værdiansættelse af et aktiv, herunder en fast ejendom, er korrekt, har Skattestyrelsen efter boafgiftsloven to reaktionsmuligheder. Denne ene er at anmode skifteretten om, at der tilvejebringes en sagkyndig vurdering. Den anden er, at Skattestyrelsen selv fastsætter en anden værdi.

I 2021-cirkulæret er det nu fastsat, at Skattestyrelsen skal anmode om en sagkyndig vurdering, hvis dødsboet anmoder Skattestyrelsen om det, i de tilfælde hvor Skattestyrelsen påtænker at anfægte en værdiansættelse. Dermed sikres det, at dødsboet har mulighed for at få skifterettens stillingtagen til, om der foreligger særlige omstændigheder, idet Skattestyrelsen anmodning om sagkyndig vurdering ellers skal afvises som åbenbart overflødig. Det har dødsboet hidtil været afskåret fra i de tilfælde, hvor Skattestyrelsen selv fastsatte en værdi, og dermed stod dødsboet i en umulig retssikkerhedsmæssig situation.

Den ændring gælder fra 15. oktober 2021, og omfatter også tilfælde hvor der er overdraget på grundlag af en gammel ejendomsvurdering og dermed efter 15%-reglen.

6. PERSPEKTIV 2021-cirkulæret afklarer en del forhold. Der verserer stadig mange sager ved klageinstanserne og ved domstolene. Det sidste punktum er endnu ikke sat for dette område.

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

37

MEDLEMSFORENINGER » Brønderslev Grundejerforening Formand: Svend Andersen » Danske Udlejere Vesthimmerland Formand: Carsten Kjeldsen » Djurslands Udlejerforening Formand: Leon Vetter » Fredericia Grundejerforening Formand: Jens Bilde Jørgensen » Frederikshavn Grundejerforening Formand: Advokat Kamilla H. Christiansen » Hjørring og Omegn Udlejerforening Formand: Gert Jensen » Hjørring Udlejere Formand Lasse Gram Pedersen » Holstebro Grundejerforening Formand: Advokat Pernille Bloch

TELEFONISK MEDLEMSSERVICE

» Horsens Udlejerforening Forretningsfører: Hans Kleberg

Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.

» Kolding Udlejerforening Formand: Advokat Claus Eland

Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.

Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.

Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.

Praktiske udlejerspørgsmål:

Eigil Pedersen, Herning. . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: 40 30 94 06 Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: 79 25 30 00 Olav Grønn Hansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: 40 44 93 02

Lejeret:

Keld Frederiksen, Vinderup . . . . . . . . . . tlf.: Mogens Broe-Andersen, Haderslev . . . tlf.: Søren Ellerbæk, Esbjerg . . . . . . . . . . . . . tlf.: Leon Vetter, Grenå. . . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: Claus Moldt, Aarhus. . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: Gitte Nedergaard, Aarhus, Horsens, Fredericia. . . . . . . . . . tlf.: Martin Justesen, Fyn. . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: Adam Ringsby-Brandt, Fyn . . . . . . . . . . tlf.: Christian Viuff, Fredericia. . . . . . . . . . . . tlf.: Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive. . . . tlf.:

97 44 14 44 74 53 52 51 79 12 54 55 87 58 95 00 86 12 24 33 70 70 70 75 46

10 13 30 60 12 10 25 21 15 93 11 00 14 67 19

» Mariagerfjord Udlejerforening Formand: Steffen Torp Jacobsen » Nyborg Grundejerforening Formand: Johan Pohlmann » Nørresundby Grundejerforening Formand: Anette Valentin » ProDomus Aalborg Grundejerforening Direktør: Britta Jespersgaard » Silkeborg Grundejerforening Formand: Flemming Jespersen » Skanderborg Grundejerforening Formand: Michael Mossin Juul » Skive Udlejerforening Formand: Advokat Keld Frederiksen » Struer Grundejerforening Formand: Helle Pedersen » Sønderborg Udlejerforening Formand: Claus H. Østergaard » Thisted Udlejerforening Formand: Louise Rosenkilde » Udlejerforeningen Aarhus Formand Lars H. Rasmussen » Udlejerforeningen Esbjerg Forretningsfører: Advokat Søren Ellerbæk » Udlejerforeningen Sjælland Formand: Lars Falster » Udlejerforeningen Svendborg Formand: Advokat J. Bertel Rasmussen » Udlejerforeningen Sønderjylland Forretningsfører: Advokat Mogens Broe-Andersen

Ejendomsregnskab:

Anne Evald, Aarhus . . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: 87 39 37 29

Salg, vurdering og administration:

» Udlejerforeningen Vestfyn Formand: Advokat Martin Justesen

Flemming Mørk Pedersen, Aarhus . . . . tlf.: 20 16 60 30

» Vejle Grundejerforening Forretningsfører: Egan Olesen

Danske udlejere:

» Viborg Udlejerforening Formand: Advokat Lars Kaasgaard

Kontor i Aarhus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . tlf.: 86 18 51 55

38

» Lemvig Grundejerforening Formand: Michael Rosenberg Madsen

M A G A S I N E T

D A N S K E

U D L E J E R E

-

N R .10 / 2 0 2 1

MERE INFO

danskeudlejere.dk

JURIDISKINFORMATION

Af cand. jur. Ulrik Kjær

UDSKIFTNING TIL ”ANDEN GENERATIONS TERMOVINDUER” ANERKENDT SOM FORBEDRING MED 1/3 I takt med at ældre termovinduer udskiftes med nyere og bedre isolerende samt lyddæmpende termoruder opstår spørgsmålet, om der kan varsles lejeforhøjelse for en sådan udskiftning.

En dom fra Østre Landsret viser at det godt kan lade sig gøre, men at der stilles krav om at de nye ruder skal give lejerne nogle fordele i forhold til brugsværdien af de vinduer, der udskiftes.

Der skal være fordele

I ”Boliglejeret”, 3. udg., side 385 skriver Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe at en udskiftning, hvor de nye ruder må anses at svare til de udskiftede - når der bortses fra den teknologiske udvikling siden fremstillingen af de udskiftede ruder - ikke vil kunne karakteriseres som en forbedring. Giver de nye ruder derimod lejerne visse fordele, f.eks. i form af øget lyddæmpning og/eller bedre isoleringsevne end de nuværende, må der skønnes over hvor stor en evt. forbedringsudgift må udgøre.

Sagens baggrund

En udlejer udskiftede eksisterende termovinduer med nye lavenergi samt lydisolerende træ/aluvinduer. I forbindelse med varsling af forbedringsforhøjelsen angav udlejer, at arbejderne for 1/3’s vedkommende skulle anses for at udgøre en forbedring. På baggrund heraf beregnedes en lejeforhøjelse på 70,75 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det blev dog besluttet, at den endelige lejeforhøjelse af hensyn til ejendommens eksisterende beboere kun skulle udgøre 60 kr. pr. m² årlig for disse.

Ejendommens beboerrepræsentation gjorde indsigelse imod lejeforhøjelsens størrelse og sagen blev derfor indbragt for Huslejenævnet.

Huslejenævnet

Nævnets flertal fandt, at forbedringsarbejdet kunne godkendes som 33 % forbedring, som anført i udlejers beregning, og at udskiftningen af vinduer havde øget det lejedes brugsværdi.

Nævnet kunne således godkende den varslede lejeforhøjelse på 70,75 kr. pr. m².

Nævnets afgørelse var dog ikke enstemmig, idet ét medlem (lejerrepræsentanten) tilkendegav som sin opfattelse at en rimelig udgift til vinduesudskiftning burde beløbe sig til 887.000 kr. og at forbedringsandelen alene udgør 25 % forbedring, hvorefter forbedringstillægget kunne udregnes til 36,50 kr. pr. m².

Boligretten

Lejerne indbragte herefter sagen for Boligretten med påstand om at lejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, som Huslejenævnets mindretal havde voteret for. Udlejer fastholdt den varslede lejeforhøjelse.

Tvisten under sagen vedrørte alene spørgsmålet om størrelsen på den del af forbedringslejeforhøjelsen, der vedrører udskiftning af termovinduerne.

Retten besigtigede det udførte arbejde.

Ved besigtigelsen kunne retten konstatere, at der en række steder var større revner mellem vinduesrammerne og væggen, at det en række steder trak mærkbart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtrådte ufærdigt. Retten havde endvidere kunnet konstatere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat var ældre termovinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kunne mærkes sådanne problemer.

På denne baggrund fandt boligretten, at således som vinduerne og isætningen heraf fremtrådte under besigtigelsen, var der ikke tilført lejlighederne nogen større forbedring end anerkendt af lejerne. Som følge heraf fik lejerne medhold i deres påstand om en mindre forbedringsforhøjelse.

Landsretten.

Udlejer ankede Boligrettens dom til Landsretten. I forbindelse med behandlingen af ankesagen blev der afholdt syn og skøn.

I sin gennemgang af det udførte projekt kunne syns- og skønsmanden konstatere, at der var et større lysningsmål (vinduesareal i forhold til det samlede areal på vinduerne/dørene) på de gamle vinduer med 0,40m².

Omvendt var de nye vinduer mere støjreducerende end de gamle vinduer.

De havde endvidere lavere U-værdi (svarende til en højere isoleringsevne) i forhold til de ældre termovinduer. De nye vinduer var således energi A vinduer.

De nye vinduer måtte således karakteriseres som lavenergivinduer.

Landsretten kom herefter frem til, at forbedringsarbejdet kunne godkendes som 33 % forbedring. Landsretten lagde vægt på oplysningerne fra producenten om isoleringsværdi og lyddæmpning, samt på skønsmandens vurdering af, at de nye vinduer var mere støjreducerende end de gamle vinduer, og at glassene havde en højere isoleringsværdi.

De øvrige forhold, herunder mindre lysindfald, og arbejdernes færdiggørelse, kunne ikke føre til et andet resultat.

Afsluttende bemærkninger

Det fremgår af Marianne Dons og Susanne Kier ”Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udg., s. 237, at de fleste huslejenævn tidligere benyttede normtal ved fastsættelse af vedligeholdelsesfradraget, men at fradragene i dag ikke længere er standardiserede på samme måde som tidligere.

Eksempelvis er der ved udskiftning til ”anden generations termovinduer” godkendt en forbedringsandel på 50% (T:BB 2015.234V) og endda 60% (T:BB 2015.266V). Begge domme er tidligere omtalt i Magasinet nr. 3/2015 af advokat Jens Jacob Halling.

I den her omtalte sag havde udlejer selv valgt at begrænse forbedringsforhøjelsen til 1/3, hvorfor man ikke kan vide, om der kunne være godkendt en større forbedringsandel, hvis udlejer havde valgt at sætte den til f.eks. 50 eller 60%. Det har vi således fortsat til gode at se.

Under alle omstændigheder kan man dog konkludere, at der vil kunne opnås en forbedringsforhøjelse ved at udskifte gamle termovinduer med nye. Størrelsen vil imidlertid afhænge af om udlejer kan dokumentere, at lejerne opnår en større komfort i form at bedre støj- og isoleringsevne.

Dommen er trykt i T:BB 2021.321 ØLD.

AGGRESSIV MARKEDSFØRING FRA LLO, HERNING LEJERE OG UDLEJER FØLER SIG DÅRLIGT BEHANDLET En meddelelse lagt i en lejers brevkasse – skrevet på et neutralt hvidt stykke papir – med overskriften: PROGRAM - fik en bekymret lejer til at ringe til sin udlejer.

Lejeren var nervøs for, om dette var en indkaldelse til et møde forårsaget af problemer med skimmel i dennes ejendom. Lejeren spurgte også udlejer, om det var nødvendigt, at denne skulle deltage i dette arrangement?

Udlejer var naturligvis særdeles overrasket, og blev bagefter en smule fortørnet over den måde, som LLO, Herning vælger at kontakte lejere på.

Udover ovennævnte, havde LLO valgt at smide denne meddelelse i en brevkasse, som tydeligt var markekeret med: REKLAMER NEJ TAK

Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C

Mon ikke man (LLO, Herning) skulle udvise lidt mere præcision i såvel markedsføring, kommunikation og logistik?

Id-nr. 42424

Magasinpost SMP

Af Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere