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President
President / NMLS #6164 Mortgage Consultant
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
NMLS#525280
C/P-(917) 696-3727
e-mail : peterkwak@gmail.com
고객 융자
자영업을 두세 개 운영하면서 주택을 여러 채 소유하
고, 커머셜 빌딩까지 가지고 있다면, 우리는 흔히 이런 사
람들을 ‘부자’라고 부른다. 그렇다면 이러한 부자 고
객들은 융자를 쉽게 받을 수 있을까? 프로그램에 따라 차
이는 있지만, 실제로는 자영업을 여러 개 운영하고, 주택
이나 건물을 여러 채 보유한 고객들이 일반 시중 은행에
서 융자를 받는 일은 상당한 인내를 요구한다. 왜냐하면,
방대한 서류 제출이 필요하기 때문이다. 이런 고객들이
융자를 받으려면 두꺼운 책 한 권 분량의 서류를 준비하
고 철저한 검증 과정을 거쳐야 한다. 최근 한 고객이 주택
융자를 요청했는데, 필요한 서류 목록을 알려드리자 "왜
이렇게까지 해야 하느냐"라고 물으셨다. 하지만 이는 어
쩔 수 없는 절차다. 자영업을 운영하거나 추가로 부동산
을 보유한 고객은 해당 사업체의 세금 보고서뿐만 아니
라, 소유한 모든 주택과 관련된 지출 내역을 철저히 조사
받아야 융자 승인을 받을 수 있다. 필자 역시 이러한 절차
가 복잡하지 않기를 바라지만, 현재 모기지 융자 가이드
라인상 이를 피할 방법이 없다. 이번 시간에는 자영업자
들이 융자를 받기 위해 준비해야 할 서류와 절차에 대해
알아보도록 하자.
#1. 자영업자들의 세금보고 형태
자영업자들이 가장 먼저 알아야 할 것은 본인의 비즈
니스 세금 보고 형태이다.
보고하는 형태가 있다. 이는 가장 단순한 방식으로, 별도의 회사 세금 보고 없이 개인 소득세 신고에 포함되
며, 소규모 세탁소, 네일 가게, 부동산 에이전트, 보험 브
로커 등이 주로 사용한다. 이 경우, 융자 신청 시 개인 세 금 보고서 2년 치만 제출하면 된다.
두 번째로, 파트너십(Partnership) 또는 유한책임회 사(LLC)의 경우 비즈니스 세금 보고는 개인 세금 보고
와 별도로 Form 1065를 통해 이루어지며, 지분이 25%
이상이면 Form 1065 (2년 치)와 함께 Schedule K-1
이 필요하다. K-1은 고객의 지분 비율과 이에 해당하는 수익 또는 손실을 보여주는 문서로, 은행은 이를 통해 소
득과 손실을 평가한다. 반면, 지분이 25% 미만이면 매년 발급되는 K-1 (2년 치)만 제출하면 된다. 세번째로, 법 인(Corporation) 형태에는 C-Corporation(C-Corp)과 S-Corporation(S-Corp)이 있다.
C-Corp의 경우 법인이 자체적으로 세금을 납부하며, Form 1120을 통해 세금 보고가 이루어진다. 일반적으 로 설립 후 1년이 지나면 보고가 필요하며, 지분이 25% 이상이면 Form 1120 (2년 치)를 제출해야 한다. 한편, S-Corp은 비교적 규모가 있는 자영업자들이 선택하는 형태로, Form 1120S를 통해 세금 보고가 이루어진다. 여기에는 매월 수령한 수입, 연간 수익 및 손실이 보고되 며, 특히 Schedule K-1을 통해 고객의 지분율과 해당 지분의 수익 또는 손실이 표시되고, 이는 개인 세금 보고 (Form 1040)에도 반영된다. 또한, S-Corp의 회계연도
는 1월 1일에 시작해 12월 31일에 끝나며, 지분이 25%
이상이면 Form 1120S (2년 치) 제출이 필수다. 은행에
서는 일반적으로 지분 25% 이상을 자영업자로 간주하
며, 이에 해당할 경우 비즈니스 세금 보고서(2년 치)를
반드시 준비해야 한다.
#2.또 다른 형태의 자영업
앞서 자영업자는 해당 사업체의 소유권을 25% 이상
보유한 경우 은행에서 자영업자로 간주한다고 했지만,
이와는 다른 형태로 분류되는 자영업자들도 있다. 예를
들어, 부동산 에이전트, 보험 에이전트, 리무진 운전사처
럼 급여가 일정하지 않고 일한 만큼 커미션 형식으로 수
입이 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않
아도 자영업자로 간주된다. 또한, 일부 고객들은 W2를
통해 급여를 받지만, 분기별 또는 연말에 W2와 별도로
추가 커미션을 지급받는 경우가 있다. 이러한 커미션은
개인 세금 보고 시 자영업 소득처럼 보고할 수 있으며, 융
자 심사 시 은행은 이를 포함해 최근 2년 치 평균 수입을
기준으로 평가하게 된다.
#3. 자영업 고객의 수입의 종류
많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 급여로 받아가
는 주급만으로 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 그렇
지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년 치 세금 보고를 요
구하는 이유는 비즈니스의 수입과 지출이 어떻게 보고되
고 있는지를 확인하기 위해서다.
자영업 고객의 수입은 우선 매주나 매월 받아가는 급
여를 W2로 보고하는 경우와, 비즈니스 보고 형태에 따
라 회사 세금 보고에 나타나는 수입과 지출이 포함된다.
예를 들어, C-Corp의 경우 회사 세금 보고(Form 1120)
에 기록된 총수입이나 손실이 반영된다. 즉, W2로 보고
된 연간 수입이 5만 달러이고, 회사 세금 보고에서 2만
달러의 수입이 추가로 잡힌다면 고객의 총 수입은 7만 달
러로 평가된다. 또한, S-Corp의 경우 K-1이라는 양식
을 발행하며, 여기 기재된 수입이나 손실이 개인 세금 보
고에 그대로 반영된다. 모든 회사
입 항목이 있는데, 여기에는 감가상각비(Depreciation & Depletion)와 분할 상환 지출금(Amortization) 등이 포 함된다. 특히 건물이나 장비를 보유한 고객의 경우 매년 감가상각을 보고하게 되며, 이는 많게는 수만 달러에 이 를 수 있으며 모두 수입으로 간주된다.
반면, 일부 고객들은 회사 명의로 비즈니스 융자 를 받는 경우가 있는데, 이때 이자 비용이 1년 미만의 Mortgage, Notes, Bonds로 표시되면 지출로 인정된다.
하지만, 만약 1년 이상의 Mortgage, Notes, Bonds로 표
시될 경우 지출로 간주되지 않는다. 이러한 사항은 융자
심사 시 중요한 요소가 될 수 있으므로, 반드시 전문가 와 상의하여 본인의 회사가 어떤 방식으로 세금 보고를 하고 있는지 미리 확인한 후 보고하는 것이 바람직하다.
#4. 자영업 수입의 연속성
은행에서 자영업자의 세금 보고를 검토할 때 가장 중 요한 요소 중 하나는 회사 수입의 연속성이다. 은행은 일 반적으로 최근 2년 치 세금 보고서를 확인하며, 수입이 전년도보다 증가한 경우에는 2년 치 평균을 기준으로 수 입을 산정한다. 반면, 수입이 전년도보다 감소한 경우에 는 감소한 수입을 기준으로 평가한다.
또한, 회사 수입이 전년 대비 급격히 상승하거나 하락 한 경우, 그 이유를 설명해야 할 수도 있다. 또한, 회사 세 금 보고 후 2개월 이상이 지난 시점에서 융자를 신청하면, 은행은 현재 수입과 지출을 확인하기 위해 P&L(Profit & Loss) 자료를 요청할 수 있다. P&L은 현재 진행 중인 사업의 수입과 지출 내역을 정리한 문서로, 비즈니스 구
조가 간단할 경우 본인이 직접 작성할 수도 있지만, 보다
복잡한 경우에는 회계사의 도움이 필요할 수 있다.
이처럼 자영업자의 융자는 많이 복잡하다. 스스로 어 떤 식으로 세금 보고를 하고 수익을 내고 있는지 손해를 보고 있는지 정확 연 수입이 얼마인지 좀 구체적으로 알 필요가 있다.
그래도 어렵다면 전문가와 상담해 보길 바란다.
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