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모게지
융자를 신청하기 전에 필요한 서류는 무엇이 있는지, 어떻게 준비 해야 하는지에 관해 알아보도록 하겠습니다.
◈ 모기지 신청 시 일반적으로 필요한 서류
1. 신분 증명 서류 정부에서 발급한 사진이 부착된 신분증 (예: 운전면허증, 시민 권일 경우 여권, 영주권자일 경우는 영주권앞, 뒷면 등)
사회보장번호(SSN) 또는 개인납세자식별번호(ITIN)
2. 소득 증빙 서류
-최근 1~2개월간의 급여 명세서 (보통 최근 한달것)
-최근 2년간의 세금 신고서 (W-2 양식 또는 1099 양식, 렌 트 인컴이 있을경우에는 전체 세금보고서도 포함)
-자영업자의 경우, 최근 2년간의 세금 신고서 및 손익계산서
(Full 2 년의 자영업자 세금보고서가 있어야 하고, 현재 payroll
이 조금만 있을경우, YTD 또는 융자 프로그램에 따라서 P&L 스 탯먼을 요구함)
-기타 소득이 있는 경우, 예를 들어 연금, 아동 양육비, 임대 수입 등의 증빙 서류
3. 은행 및 자산 증빙 서류
-최근 2개월간의 은행 계좌 명세서 (저축 및 당좌 계좌 포함. 2025년도에 추가로 생긴 은행조건은, 집을 구입하기전 1-2 달 치의 은행서류를 요구합니다. 그래서 본인자산으로 구입을 하는 지, 아니면 다른곳에서 금액이 이체 되었는지를 확인 합니다. 모
든 은행 디파짓은 증거가 되는 책크나 Wire 등을 사용하는것을
권장 합니다.)
-투자 계좌, 퇴직 연금(주식,401k, IRA 등) 2달 명세서
-다운 페이먼트(계약금) 및 클로징 비용을 충당할 수 있는
자금 증빙
-자산의 출처를 확인하기 위한 서류 (예: 큰 금액의 입금 내역
에 대한 설명서 또는 은행 폼에 작성을 해야 합니다.)
4. 부채 및 지출 내역
-현재 보유 중인 부채 목록 (예: 신용카드, 자동차 대출, 학자 금 대출 등) -각 부채의 월 상환 금액 및 잔여 잔액 (현재 보유하고 있는
부동산등)
만약 본인이 Co-Sign 을 해 주고, 패이먼트를 안 할경우, 부
5. 주택 관련 서류
-현재 주택 소유자의 경우, 최근 모기지 명세서 ( 주택세금, 주택보험 포함)
-임차인의 경우, 최근 12개월간의 임대료 납부 증빙 (예:임 대 계약서, 임대료 디파짓을 한 은행 증거, 세금보고서 상의 렌 트 인컴 보고 등)
-주택 구매 계약서 (매도인과 합의한 가격 및 조건이 명시 된 서류)
6. 기타 서류
-양육비 또는 위자료 관련 서류를 사용해서 수입 증명을 해야 하는 경우에는 이혼 증명서가 필요합니다.
-7년 이전에 파산 또는 압류 기록이 있는 경우, 해당 기록 에 대한 상세 내역 및 회복 증빙 서류. (FHA 융자일 경우 2년, Convention 융자일 경우는 4 년이 지나면 융자 신청을 할수 있 고, 크레딧 점수도 좀 올라 갑니다. 날짜는 크레딧에 discharge 된 날짜를 사용 합니다.)
-선물로 받은 자금이 있는 경우, 선물 증명서 (자금이 대출 이 아닌 선물임을 증명하는 서류인데 보통 은행에서 승인된 양 식을 사용 합니다.)
◈ 모기지 신청 준비 팁
-서류 정리: 모든 서류는 30 일 이내의 최신 정보로 준비하 고, 제출할때에는 스캔해서 보안인된 은행 이메일을 사용 하세 요. 현재 모든 서류는 개인의 이메일에서 은행에 보낸것을 사용 하고 있습니다. 서류를 보낸분의 출처를 정확히 하기 위해서 입 니다. 은행스탯먼은 될수 있으면 온라인뱅킹에 가서 다운 받은 서류를 사용하는것을 권장 합니다.
그외 모게지 신청은 복잡할 수 있으므로 융자 전문가의 도움 을 받는 것을 권장 합니다. 현재 구입용, 재 융자, 2차 모게지등, 많는 융자 프로그램이 있습니다. 꼭 전문가와 상의 하시고, 계산 하시고, 준비하셔서, 나에게 꼭 맞는 융자 프로그램을 사용 하시 길 권장 합니다.
채에서 재외 할수 있습니다. 이럴때에는 꼭 제3자가 패이한 증 거가 12 달 이상 되어야 하고, 증거서류는 제 3자의 이름이 명 시된1달 은행스탯먼, 패이먼트를 요청한 크래딧 혹은 학자금 스 탯먼, 그리고 12 달패이먼트를 제 3 자가 한 증거가 필요합니다. 부채의 패이먼트 때문에, 융자금액이 기본 $50,000 이상 줄어 들 수 있기 때문에, 꼭 전문가와 상담 하시고 준비하시는 것을 권장 합니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
NMLS#525280
C/P-(917) 696-3727
e-mail : peterkwak@gmail.com
자영업을 두세 개 운영하면서 주택을 여러 채 소유하
고, 커머셜 빌딩까지 가지고 있다면, 우리는 흔히 이런 사
람들을 ‘부자’라고 부른다. 그렇다면 이러한 부자 고
객들은 융자를 쉽게 받을 수 있을까? 프로그램에 따라 차
이는 있지만, 실제로는 자영업을 여러 개 운영하고, 주택
이나 건물을 여러 채 보유한 고객들이 일반 시중 은행에
서 융자를 받는 일은 상당한 인내를 요구한다. 왜냐하면,
방대한 서류 제출이 필요하기 때문이다. 이런 고객들이
융자를 받으려면 두꺼운 책 한 권 분량의 서류를 준비하
고 철저한 검증 과정을 거쳐야 한다. 최근 한 고객이 주택
융자를 요청했는데, 필요한 서류 목록을 알려드리자 "왜
이렇게까지 해야 하느냐"라고 물으셨다. 하지만 이는 어
쩔 수 없는 절차다. 자영업을 운영하거나 추가로 부동산
을 보유한 고객은 해당 사업체의 세금 보고서뿐만 아니
라, 소유한 모든 주택과 관련된 지출 내역을 철저히 조사
받아야 융자 승인을 받을 수 있다. 필자 역시 이러한 절차
가 복잡하지 않기를 바라지만, 현재 모기지 융자 가이드
라인상 이를 피할 방법이 없다. 이번 시간에는 자영업자
들이 융자를 받기 위해 준비해야 할 서류와 절차에 대해
알아보도록 하자.
#1. 자영업자들의 세금보고 형태
자영업자들이 가장 먼저 알아야 할 것은 본인의 비즈
니스 세금 보고 형태이다.
보고하는 형태가 있다. 이는 가장 단순한 방식으로, 별도의 회사 세금 보고 없이 개인 소득세 신고에 포함되
며, 소규모 세탁소, 네일 가게, 부동산 에이전트, 보험 브
로커 등이 주로 사용한다. 이 경우, 융자 신청 시 개인 세 금 보고서 2년 치만 제출하면 된다.
두 번째로, 파트너십(Partnership) 또는 유한책임회 사(LLC)의 경우 비즈니스 세금 보고는 개인 세금 보고
와 별도로 Form 1065를 통해 이루어지며, 지분이 25%
이상이면 Form 1065 (2년 치)와 함께 Schedule K-1
이 필요하다. K-1은 고객의 지분 비율과 이에 해당하는 수익 또는 손실을 보여주는 문서로, 은행은 이를 통해 소
득과 손실을 평가한다. 반면, 지분이 25% 미만이면 매년 발급되는 K-1 (2년 치)만 제출하면 된다. 세번째로, 법 인(Corporation) 형태에는 C-Corporation(C-Corp)과 S-Corporation(S-Corp)이 있다.
C-Corp의 경우 법인이 자체적으로 세금을 납부하며, Form 1120을 통해 세금 보고가 이루어진다. 일반적으 로 설립 후 1년이 지나면 보고가 필요하며, 지분이 25% 이상이면 Form 1120 (2년 치)를 제출해야 한다. 한편, S-Corp은 비교적 규모가 있는 자영업자들이 선택하는 형태로, Form 1120S를 통해 세금 보고가 이루어진다. 여기에는 매월 수령한 수입, 연간 수익 및 손실이 보고되 며, 특히 Schedule K-1을 통해 고객의 지분율과 해당 지분의 수익 또는 손실이 표시되고, 이는 개인 세금 보고 (Form 1040)에도 반영된다. 또한, S-Corp의 회계연도
는 1월 1일에 시작해 12월 31일에 끝나며, 지분이 25%
이상이면 Form 1120S (2년 치) 제출이 필수다. 은행에
서는 일반적으로 지분 25% 이상을 자영업자로 간주하
며, 이에 해당할 경우 비즈니스 세금 보고서(2년 치)를
반드시 준비해야 한다.
#2.또 다른 형태의 자영업
앞서 자영업자는 해당 사업체의 소유권을 25% 이상
보유한 경우 은행에서 자영업자로 간주한다고 했지만,
이와는 다른 형태로 분류되는 자영업자들도 있다. 예를
들어, 부동산 에이전트, 보험 에이전트, 리무진 운전사처
럼 급여가 일정하지 않고 일한 만큼 커미션 형식으로 수
입이 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않
아도 자영업자로 간주된다. 또한, 일부 고객들은 W2를
통해 급여를 받지만, 분기별 또는 연말에 W2와 별도로
추가 커미션을 지급받는 경우가 있다. 이러한 커미션은
개인 세금 보고 시 자영업 소득처럼 보고할 수 있으며, 융
자 심사 시 은행은 이를 포함해 최근 2년 치 평균 수입을
기준으로 평가하게 된다.
#3. 자영업 고객의 수입의 종류
많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 급여로 받아가
는 주급만으로 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 그렇
지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년 치 세금 보고를 요
구하는 이유는 비즈니스의 수입과 지출이 어떻게 보고되
고 있는지를 확인하기 위해서다.
자영업 고객의 수입은 우선 매주나 매월 받아가는 급
여를 W2로 보고하는 경우와, 비즈니스 보고 형태에 따
라 회사 세금 보고에 나타나는 수입과 지출이 포함된다.
예를 들어, C-Corp의 경우 회사 세금 보고(Form 1120)
에 기록된 총수입이나 손실이 반영된다. 즉, W2로 보고
된 연간 수입이 5만 달러이고, 회사 세금 보고에서 2만
달러의 수입이 추가로 잡힌다면 고객의 총 수입은 7만 달
러로 평가된다. 또한, S-Corp의 경우 K-1이라는 양식
을 발행하며, 여기 기재된 수입이나 손실이 개인 세금 보
고에 그대로 반영된다. 모든 회사
입 항목이 있는데, 여기에는 감가상각비(Depreciation & Depletion)와 분할 상환 지출금(Amortization) 등이 포 함된다. 특히 건물이나 장비를 보유한 고객의 경우 매년 감가상각을 보고하게 되며, 이는 많게는 수만 달러에 이 를 수 있으며 모두 수입으로 간주된다.
반면, 일부 고객들은 회사 명의로 비즈니스 융자 를 받는 경우가 있는데, 이때 이자 비용이 1년 미만의 Mortgage, Notes, Bonds로 표시되면 지출로 인정된다.
하지만, 만약 1년 이상의 Mortgage, Notes, Bonds로 표
시될 경우 지출로 간주되지 않는다. 이러한 사항은 융자
심사 시 중요한 요소가 될 수 있으므로, 반드시 전문가 와 상의하여 본인의 회사가 어떤 방식으로 세금 보고를 하고 있는지 미리 확인한 후 보고하는 것이 바람직하다.
#4. 자영업 수입의 연속성
은행에서 자영업자의 세금 보고를 검토할 때 가장 중 요한 요소 중 하나는 회사 수입의 연속성이다. 은행은 일 반적으로 최근 2년 치 세금 보고서를 확인하며, 수입이 전년도보다 증가한 경우에는 2년 치 평균을 기준으로 수 입을 산정한다. 반면, 수입이 전년도보다 감소한 경우에 는 감소한 수입을 기준으로 평가한다.
또한, 회사 수입이 전년 대비 급격히 상승하거나 하락 한 경우, 그 이유를 설명해야 할 수도 있다. 또한, 회사 세 금 보고 후 2개월 이상이 지난 시점에서 융자를 신청하면, 은행은 현재 수입과 지출을 확인하기 위해 P&L(Profit & Loss) 자료를 요청할 수 있다. P&L은 현재 진행 중인 사업의 수입과 지출 내역을 정리한 문서로, 비즈니스 구
조가 간단할 경우 본인이 직접 작성할 수도 있지만, 보다
복잡한 경우에는 회계사의 도움이 필요할 수 있다.
이처럼 자영업자의 융자는 많이 복잡하다. 스스로 어 떤 식으로 세금 보고를 하고 수익을 내고 있는지 손해를 보고 있는지 정확 연 수입이 얼마인지 좀 구체적으로 알 필요가 있다.
그래도 어렵다면 전문가와 상담해 보길 바란다.
수
JAMAICA 주상복합 $1,179,999
매우 바쁜 지역(Jamaica Ave 선상)
1층및 지하: Local Franchise 약국
2층: 3베드 아파트. Cap rate: 5.67% 자세한 문의는 전화요망.
BAYSIDE 2FAM $1,699,999
기차역(LIRR) 도보거리에 위치. 2007년에 새로 지은 벽돌 2페밀리. 6침실, 3욕실, 꾸민지하(입구따로), 중앙 냉난방 시스템, 드라이브웨이, 발코니 등등
HICKSVILLE $849,999
새로 업데잇된 밝은 스플릿 하우스
3침실, 2욕실, 넓은 드라이브웨이(4대 주차), 트인 페밀리룸, 꾸민지하 등등. 저렴한 세금
FLUSHING 3FAM $1,890,000
6침실, 3욕실, 넓은 드라이브웨이
FLUSHING CONDO $669,000
플러싱 최고의 위치 (유니온과 메인 스트릿 도보거리), 밝고 넓은 콘도. 2침실, 2욕실, 넓은 발코니, 지하 주차장, 시큐리티 등등 계약중
DOUGLASTON 2FAM $1,399,000
6침실, 5욕실, 꾸민 지하, 차고 및 드라이브웨이.
바닥부터
프레임, 마루, 주방, 욕실 등 모두 새것
JERICHO $1,099,999
넓은
DOUGLASTON 2FAM $1,499,999
7침실, 5욕실, 꾸민지하, 차고및 넓은 드라이브웨이, 새지붕, 중앙냉방시스템
최근에 업데잇된 마루, 주방, 욕실 등등 교통및 쇼핑 편리한 지역
HAUPPAUGE CONDO $569,000
$ 380,000 카페
최고 위치 카페 Size 3500sf. Rent $12,000 한미 부동산 김애지 917-545-1010
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