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배수지의 모기지 칼럼
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롭게 업데이드도 하지만, 중단할 경우도 있기 때문에, 집 구입을 예
상 한다면, 꼭 전문가와 인컴과 구입 가격등을 상담후에 진행 하는
것을 권장합니다.
각 주마다 다운패이를 도와주는 프로그램들이 있습니다. 모든 프
로그램은 주 정부에서 운영하기때문에, 그에 맞는 조건을 확인후, 주정부관하 담당부서에 서류를 제출하고 승인을 받아야 합니다. 조 건을 맞추기 까다로워서 못할 경우도 있습니다.
정보는 어디서든 받을 수 있지만, 나에게 꼭 맞는 융자 상품인지
를 꼭 확인하시길 바랍니다. 만약 주 정부의 혜택을 받을 수 없다면, 현 모기지 융자 은행에서 실행하는 프로그램을 알아보시고 비교후
융자를 진행 하시길 바랍니다.
현재 뉴욕주에서는 2025년 현재 첫 주택 구매자를 위한 다양한
지원 프로그램을 운영하고 있습니다. 이 프로그램들은 주택 구매를
위한 초기 자금 마련에 도움을 주며, 일부는 상환이 면제되는 조건 도 제공합니다. 아래에 주요 프로그램들을 정리하였습니다.
◈ 뉴욕주 주택 구매자 지원 프로그램
1. SONYMA (State of New York Mortgage Agency) 프로그램
뉴욕주 모기지 기관인 SONYMA는 다양한 주택 구매자 지원 프 로그램을 제공합니다. 주요 프로그램은 다음과 같습니다:
◈ Achieving the Dream: 3%의 계약금이 필요한 30년 고정 금리 모기지로, 최소 1%는 구매자의 자금이어야 하며, 나머지는 DPAL(Down Payment Assistance Loan)을 통해 지원 가능합니 다.
⊙ Low Interest Rate: 저금리로 제공되는 모기지로, 3%의 계약 금이 필요합니다.
⊙ Conventional Plus: Fannie Mae의 HomeReady 모기지와 DPAL을 결합한 프로그램으로, 기존 주택 소유자도 리파이낸스에 사용할 수 있습니다.
⊙ FHA Plus: FHA 모기지와 DPAL을 결합한 프로그램으로, 3.5%의 계약금 중 일부를 DPAL로 상쇄할 수 있습니다.
⊙ Veterans Program: 저금리(기본 SONYMA 금리보다 0.375% 낮음)와 최소 1%의 자금 출처 요건을 갖춘 프로그램입니다.
⊙ Graduate to Homeownership: 최근 48개월 이내에 학위를
취득한 졸업생을 위한 프로그램으로, 저금리 모기지와 DPAL을 제 공합니다.
모든 SONYMA 프로그램은 승인된 대출 기관을 통해 신청해야 하며, 소득 및 주택 가격 제한이 적용됩니다.
2. DPAL (Down Payment Assistance Loan)
DPAL은 SONYMA 모기지와 함께 사용할 수 있는 보조금으로, 최대 $15,000까지 지원됩니다. 이자는 없으며, 월별 상환이 없고, 주택을 10년 이상 보유하면 상환이 면제됩니다. 단,
경우 일부 금액을 상환해야 할 수 있습니다. ●뉴욕시 및 지역별 지원 프로그램 -뉴욕시 - HomeFirst 프로그램 뉴욕시에서는 첫 주택 구매자를 위해 최대 $100,000까지 계약금 또는 클로징 비용을 지원하는 HomeFirst 프로그램을 운영하고 있 습니다. 이 프로그램은 1~4가구 주택, 콘도, 또는 COOP구매자에게 제공되며, 소득 제한이 적용됩니다.
- 롱아일랜드 - 마거트 커뮤니티 공사(Margert Community Corporation)
마거트 커뮤니티 공사는 뉴욕시 전역과 롱아일랜드 지역을 대상 으로 다양한 주택 구매자 교육 및 지원 프로그램을 제공합니다. 예 를 들어, SONYMA Neighborhood Revitalization Program을 통 해 최대 $60,000까지 지원받을 수 있습니다. lowincomerelief.com
- 롱아일랜드 - First Home Club
First Home Club은 최대 $7,500의 보조금을 제공하는 프로그 램으로, 주택 구매자 교육을 이수한 저소득층 가구가 대상입니다. https://lowincomerelief.com 의 무료서비스를 이용해서 필요한 정보를 얻을수 있습니다.
Other Local Programs
- Nassau County: 첫 주택 구매자들을 위해 최대 $25,000 까지 다운패이 금액을 보조 합니다.
- City of Rochester: 쵀대 $3,000 을 다운패이 그리고 크로징 비용으로 보조합니다. 그러나 신청자는 기본 $1,500 의 개인 자금 을 사용하는 조건입니다.
- City of Albany: 저소득층을 위해 다운패이와 크로징 비용을 보조 합니다.
- City of Troy: 보조금은 $15,000 ~$20,000 까지 다운패이 와 크로징비용이 가능합니다. 주택구매자교육을 꼭 이수 해야만 신 청 가능합니다.
◈ 신청 절차 요약
1. 자격 요건 확인: 소득, 신용 점수, 주택 가격 제한 등을 확인합 니다.
2. 승인된 대출 기관 선택: SONYMA 프로그램은 승인된 대출 기 관을 통해 신청해야 합니다.
3. 주택 구매자 교육 이수: 대부분의 프로그램은 주택 구매자 교 육 이수를 요구합니다.
4. 신청서 제출: 선택한 프로그램과 대출 기관에 신청서를 제출 합니다.
e-mail : peterkwak@gmail.com 곽동현의 모기지 칼럼
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
NMLS#525280
C/P-(917) 696-3727
융자 심사가 어떻게 이루어 지나?
간혹 리얼터와 통화를 하면 시중 은행이 까다로워 브
로커를 이용한다고 한다. 시중은행이 왜 까다롭게 여겨
질까? 그것은 융자 심사 기준에 고객이 못 맞추어지니 발
생하는 것이다. 물론 수입증빙 없이 융자를 해 주는 곳은
당연히 심사가 수월하다. 하지만 지금도 많이 오른 이자
인데 여기서 훨씬 더 높여 이자를 받아야 한다. 만약 수
입 증빙이 가능하다면 굳이 비싼 이자를 내지 않고 좋은
이자로 가능하다. 또 시중 은행들을 비교하며 ‘여긴 융
자가 잘 나오는데 이 은행은 까다워’ 이런 이야기도 별
로 설득력이 없다. 수입 증빙을 보여주는 시중은행은 대
부분 비슷한 심사기준을 가지고 있다. 여기서 여러 가지
문제로 까다로우면 그 고객의 융자는 다른 은행으로 가
져가도 비슷한 결과를 가져온다. 다만 은행이 문제라기
보다 융자 심사를 사람이 하다 보니 누구를 만나느냐에
따라 좀 더 까다롭게 볼 수도 있고 반대로 좀 쉬운 담당자
를 만나면 또 쉽게 융자 승인이 날 수도 있다. 이번 시간
은 수입 증빙으로 융자 신청을 했을 시 시중 은행들은 어
떤 기준으로 융자 심사를 하는지 알아보자.
페니매 그리고
프레디멕
일반적으로 현재 시중의 은행은 70~80%가 정부가
보증하는 융자 프로그램을 운용하고 있다. 정부 보증
프로그램은 페니매(Fannie Mae), 프레디멕(Freddie Mac), FHA(Federal Housing Administration), SONYMA(State of New York Mortgage Agency) 등
이 있다. 시중은행들은 직접 융자를 해주고 있지만, 그
속을 들여다보면 큰 모기지 브로커에 불과하다. 정부가
보증하는 기관의 가이드라인을 두고 여기에 맞춰 융자
를 해준다. 이렇게 보증기관에서 검증된 융자는 은행에
언제든지 제2차 금융기관에 쉽게 넘길 수가 있다. 그 러니 시중은행의 융자 가이드라인이 거의 비슷하게 진행 된다고 보면 된다.
페니매 DU Approve/Eligible
페니매와 프레디멕은 최근 한인들이 융자하는 프로 그램의 대표적인 융자 보증기관이다. 이들은 독자적으로 융자 심사 프로그램을 갖추고 있다. 즉 고객의 융자 신청 서(Form 1003)를 프로그램에 넣고 돌려 페니매나 프 레디멕 융자 심사에 맞으면 승인이 난다. 가령 페니매에 서는 DU(Desktop Underwriting)라는 프로그램을 사용 한다. 페니매에서 승인이 되면 DU에서 승인(Approve/ Eligible)이란 신호가 나온다. 그리고 승인과 관련하여 각종 컨디션들이 요구된다. 이런 요구 사항들을 ‘DU Findings’이라고 하는데, 여기는 처음 융자 신청 시 입 력한 모든 정보에 맞춰 승인을 위해서 갖추어야 할 서류 들의 세부명세서가 열거된다. 즉 페니매에서 융자 승인이
나면 이것을 기준으로 심사관이 실제 고객 서류를 확인한
후 융자 승인서인 Commitment를 발행을 해주는 것이다.
예를 들어 설명해 보면 연 수입 7만 달러인 융자 신청자 가 40만 달러 주택을 20% 다운을 하고 80%를 융자한다 고 하면 이것을 기준으로 융자 신청 프로그램에 입력하 고 프로그램을 돌린다. 이로 인해 융자가 승인(Approve/ Eligible)되고, 프로그램에서 융자 심사관은 이런저런 사 항들을 확인하고 서류를 제출하라(DU Finding)는 지시
가 나온다. 그래서 각 은행의 융자 심사관은 이것을 기
준으로 고객들의 서류를 취합하고 검토하고 최종 승인
을 해준다. 그래서 어느 은행이든지 페니매에서 보증하
는 프로그램이라고 하면 모두 같은 조건들이 요구된다.
수입항목
페니매 심사에서 가장 중요한 요소 중 하나가 직업
과 수입에 관련한 것이다. 직업과 수입에 대해서 검증
은 여러 가지 방법으로 이루어진다. 은행은 고객의 급
여 명세서인 Pay stub이나 직접 직장으로 근무 관련 사
항을 조사하기도 한다. 이것이 ‘Verbal verification of employment’(VOE)이다. 참고로 직업을 갖고 있으면
페니매에서는 1년치 세금 보고를 보면 된다고 하나, 시중
은행들은 대부분 2년 치 W2를 요구한다. 그 이유는 융자
신청 시 직업이 2년 정도 꾸준한 수입원이 있어야 안정
적으로 융자금을 갚을 수 있다고 판단을 해서 그렇다. 2
년 이상 직장을 다녔는지, 아니면 자영업을 하며 2년 동
안 세금 보고를 했는지 확인하기 위해서 2년치를 기본으
로 요구한다. 간혹 은행이 1년치 세금 보고만 보는 곳도
있다. 또한 자영업의 경우 전년도의 수입이 2년 전보다
많을 시는 유리하다. 참고로 직장을 다닐 경우 필요한 2
년의 예외가 있는데, 학교를 졸업했거나 군대를 제대한
경우는 2년치 세금보고가 아니라도 가능하다. 물론 고객
의 세금보고가 IRS에 보고된 것이 맞는지는 대부분 융자
신청을 하면 은행에서 4506C라는 양식으로 IRS에 세금
보고 조회를 할 수도 있다. 행여나 세금 보고를 시중에 나
오는 세금 보고 프로그램으로 대충 만들어 제출했다가는
큰 낭패를 당하는 것이다.
4. 자산 항목
최근 들어 한인들이 수입 외에 힘들어하는 부분이 자
산이다. 기본적으로 DU Finding은 두 달치 정도 잔고 증
빙을 요청을 하는데, 한인들은 은행 잔고에 얼마가 들어
있는가를
구입하기 위해 수천 달러 정도 입금이 된 것에 대해서 별
문제가 없었지만, 최근에는 수입의 절반 이상 입금된 내
역은 모든 출처를 밝혀야 되고 캐쉬로 입금된 것은 무조
건 문제로 삼고 있다. 만약 예를 들어 주택을 구입을 하
기 위해 10만 달러 정도 은행에 준비가 되어 있어야 되고
수입이 월 1만 달러 미만인데 은행 서류에 5천 달러 정도 가 입금된 기록이 있다면 이 기록은 출처를 밝혀야 한다. 필요한 증빙 서류로는 입금 사유와 입금된 수표의 사본
(Return Check Copy)이 필요하다. 간혹 이런 질문을 받
는다. 은행은 왜 은행에 자금만 있으면 되지 그 자금의 출
처를 요구할까? 그 이유는 집값이 저렴한 지역의 경우 10 만 달러 주택을 10% 다운하고 주택이 가능하다. 만약 이 경우 구입하는데 카드로 캐쉬 1만 달러를 대출 받았다고
이 고객은 100% 융자가 되는 것이다. 이런 이유로
모든 고객들은 은행에 자산 증빙을 해야 되고, 큰 자금의
이동은 그 출처를 밝혀야 된다. 그러니 주택 구입을 염두
에 두면 미리 은행 자금을 준비해둬야 한다. 또한 참고로
부모나 가족들에게 받는 Gift는 가능하다. 하지만 Gift도
절대 현금이 되어서는 아니고 체크나 계좌 송금으로 받
되, 관련 서류를 제출해야 한다. Gift 관련 서류는 Gift 편 지, 체크 카피와 입금된 후 잔고 확인이다. 참고로 Gift는 꼭 혈연 관계에서만 가능하다. 교회 아는 지인으로부터
Gift는 받아들여지지 않는다.
5. 기타
그다음에 DU Finding에서 확인을 요하는 것이 주택 감정과 고객 크레딧 관련 사항 몇 가지들이다. 이것은 고 객이 따로 준비하는 것은 없고, 은행에서 주택 감정서와
크레딧 보고서에 준해서 심사를 하게 된다.
대부분의 은행에서 같은 프로그램을 사용하기 때문에 거의 비슷한 기준으로 융자가 심사되는데, 간혹 같은 조 건의 심사 기준이라고 하더라도 애매한 사항들이 꼭 있 다. 이것은 각각의 심사관들이 어떻게 봐주는가에 따라
서도 일이 좀 쉬울 수도, 어려울 수도 있다. 그러니 융자
진행 전 전문가와 사전에 충분히 상의를 하면 불필요한
문제는 피할 수 있다.
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