Ombyggnadsplan
Vi rustar för framtiden
Det är drygt 60 år sedan Källfelt byggde husen på Karl Johansgatan 72-84 och Chapmans Torg 3-5. Sedan dess har vi förvaltat och verkat för ett långsiktigt fastighetsägande.
Flerbostadshus som dessa måste stamrenoveras med ett intervall på mellan 50–60 år.
För att kunna möta dagens krav om standard och hållbarhet för ytterligare 60 år är det nu hög tid att stamrenovera fastigheten.
Varför gör vi detta nu?
Då byter vi alla rör och ledningar för vatten, avlopp och el samt för ventilation. Fastigheten kommer alltså genomgå ett stambyte. Kök och badrum byggs om med helt ny inredning. Där har du möjlighet att välja mellan olika färgpaket för köket och badrummet och du kan dessutom göra vissa tillval som t ex inbyggd mikrovågsugn.
I samband med stamrenoveringen kan du även välja att få hela lägenheten renoverad s.k. totalrenovering.
På Källfelt har vi alltid de boendes intresse och behov som utgångspunkt.
Därför satte vi ihop en samrådsgrupp. Den består av befintliga hyresgäster, som fungerar som era språkrör, en arkitekt, hyresgästföreningens representant och representanter från oss på Källfelt. Under projektets gång har vi haft flera möten för att ta tillvara gruppens synpunkter och önskemål. Vi arbetar aktivt för att skapa trygghet, trivsel och hållbara boendemiljöer. På kommande sidor får du mer information om hur ombyggnaden går till och vilka möjligheter du som boende har att påverka hur det ska bli i din lägenhet.
Varför stambyte?
Efter besiktning blev det tydligt att de befintliga rören i fastigheten riskerar att sätta igen och spricka. Det kan leda till stora skador på både fastighet och inventarier. Ett stambyte är ett omfattande ingrepp. Då måste ledningar som ligger dolda i väggar och golv friläggas för att sedan bytas ut. Badrum och kök totalrenoveras.
Det blir nya kökssnickerier, nya bänkskivor och nya golv i köket. Badrummet får hel kaklade väggar och nytt klinkergolv. Du har möjlighet att välja vilket färgpaket du vill ha i kök och badrum. Mer utförlig information om dessa valmöjligheter hittar du på sidorna längre fram. Vi byter även ut elledningar och installerar ny jordad el med automatsäkringsskåp i alla lägenheter.
Vid stambytet kan du välja en totalrenoverad lägenhet
Utöver badrum och kök finns det möjlighet att få hela lägenheten totalrenoverad.
Läs mer om det på de kommande sidorna.
Genomförande
Vi stamrenoverar ett trapphus i taget och vi räknar med att det tar fyra-fem månader per trapphus. Så länge arbetet pågår i din lägenhet kan du inte bo där eftersom det då är en byggarbetsplats. I stället ordnar vi med en evakueringslägenhet i närheten.
Vi hoppas kunna starta ombyggnadsarbetet under första halvåret 2025. Dessförinnan kommer du i god tid få mer information om evakueringslägenhet och en utförlig tidsplan. Du får gå på Öppet hus i vår visningslägenhet där du får tillfälle att se de olika färgpaket som finns att välja på. Oavsett om du önskar totalrenoverad lägenhet eller enbart kök- och badrumsrenovering kommer du behöva flytta från din lägenhet under tiden för renoveringen. Vi bokar även in ett personligt möte med dig, för att gå igenom just dina färgval, när renoveringen ska ske i din lägenhet och hur det fungerar med evakueringslägenhet.
Vi har full förståelse för att det dyker upp många frågor. På kallfelt.se under Mina Sidor/områdesnyheter finner du FAQ med svar på de vanligaste frågorna. Hittar du inte det du undrar över är du alltid välkommen att kontakta oss.
Vi kommer löpande hålla er uppdaterade via mail och brev.
Kortfattad beskrivning av de olika nivåerna av stamrenovering
Total
Vid totalutförande renoveras hela lägenheten och blir att jämföra med en nyproducerad lägenhet. För en totalrenoverad lägenhet har du större flexibilitet när det kommer till både tillval och frånval.
För köket innebär det en standard där, utöver grundnivån med nya kökssnickerier och bänkskivor, även diskmaskin och mikro ingår utan tillval. Du kan välja till induktionshäll, i stället för keramikhäll. Alla vitvaror är i rostfritt utförande. Det blir vitrinskåp med belysning och flera nya eluttag. Skulle du inte vilja ha diskmaskin och mikrovågsugn går det att välja bort. Nytt vinylklickgolv samt sparksockel i rostfritt utförande. Det är endast i totalrenoverade lägenheter, och där det är möjligt, vi tar ner väggen mellan kök och vardagsrum och öppnar upp för en luftigare planlösning.
I badrummet blir det helkaklade väggar och klinker på golvet. Ny vägghängd
WC-stol i snålspolande modell, nytt tvättställ med tillhörande kommod, golvvärme, duschväggar i glas, tvättmaskin och torktumlare, s.k. tvättpelare, (i mån av plats). Extra eluttag.
För resten av lägenheten blir det nya ytskikt på alla tak, väggar och golv. Ny parkett i vardagsrum och i övriga rum. Skjutdörrsgarderob med spegeldörr i sovrum och skåpinredning med både hyllor, backar och stång för galgar.
Dessutom blir det nytt klinkergolv i hallen, säkerhetsdörr, ny porttelefon samt ny och jordad el i hela lägenheten med nytt elskåp med automatsäkringar. Flera extra jordade eluttag. Renovering av balkong.
Premium
På Premiumnivå blir det nya kökssnickerier såsom stommar, skåp och bänkskivor samt nya vitvaror i rostfritt. Det är förberett för diskmaskin och mikrovågsugn så det kan du välja till. Det går även att välja till induktionshäll i stället för keramikhäll. Nytt vinylklickgolv samt sparksockel i rostfritt utförande. Flera nya eluttag.
I badrummet blir det helkaklade väggar och klinker på golvet. Här är det förberett för golvvärme, tvättmaskin och torktumlare. Ny vägghängd WC-stol i snålspolande modell och nytt tvättställ, duschväggar i glas och elektrisk handdukstork. Här går det att välja till kommod till tvättstället, golvvärme samt tvättmaskin och torktumlare. s.k. tvättpelare (i mån av plats).
Dessutom blir det nytt klinkergolv i hallen, säkerhetsdörr, ny porttelefon samt ny och jordad el i hela lägenheten med nytt elskåp med automatsäkringar. Renovering av balkong. I resterande rum i lägenheten sker ingen renovering.
Bas
På Basnivå blir det nya kökssnickerier såsom stommar, skåp och bänkskivor samt nya vitvaror.
Kyl och frys i vitt utförande (i stället för rostfritt), resterande i rostfritt. Det är förberett för diskmaskin och mikrovågsugn så det går att välja till. Det går även att välja till induktionshäll i stället för keramikhäll. Nytt vinylklickgolv samt sparksockel i vitt utförande (i stället för rostfritt). Flera nya eluttag.
I badrummet blir det helkaklade väggar och klinker på golvet. Ny vägghängd WC- stol i snålspolande modell och nytt tvättställ samt skena för duschdraperi (i stället för duschväggar i glas). Här går det inte att göra några tillval.
Dessutom blir det nytt klinkergolv i hallen, ny säkerhetsdörr, ny porttelefon samt ny och jordad el i hela lägenheten med nytt elskåp med automatsäkringar. Renovering av balkong. I resterande rum i lägenheten sker ingen renovering.
Kakel, golv & bänkskiva
De val du kan göra i köket hittar du på sida 10–11
Köksrenovering
Stambytet i köket innebär att vi måste frilägga alla rör och ledningar. Köksinredningen
är idag platsbyggd och går inte att återställa utan ersätts med nya kökssnickerier och
vitvaror. Du har möjlighet att välja mellan olika färgpaket för kakel, bänkskiva och golv.
Se sida 10–11 för alla valmöjligheter.
Nytt kök stommar/luckor/beslag (fr Marbodal, Polyform el.likv.)
Nytt vinylklickgolv samt sparksockel i rostfritt utförande
Nytt vinylklickgolv samt sparksockel i vitt utförande
Inbyggd varmluftsugn
Infälld keramikhäll
Diskmaskin
Förberett för diskmaskin
Inbyggd mikrovågsugn
Förberett för inbyggd mikrovågsugn
Vitrinskåp med belysning
Bänkskiva i laminat med infälld diskho, dubbla hoar, alternativt rostfri diskbänk med två hoar
Rostfri kyl och frys
Vit kyl och frys
Belysning under överskåp
Nya och utökat antal eluttag
Kolfilterfläkt med rostfri fläktkåpa med spotlightbelysning
Kakel som stänkskydd bakom diskbänk/bänkskiva
Nya lister och karmar
Nya ytskikt samt strömbrytare med dimmerfunktion till spotlight
Tillval
Diskmaskin
Mikrovågsugn
Induktionshäll
Frånval
Diskmaskin
Mikrovågsugn
oss för eventuella ändringar.
Valmöjligheter kök
Ytskiktsmaterial
YTSKIKTSMATERIAL LÄGENHETER WIESELGRENSPLATSEN 1 -21
På denna och nästa sida kan du se vilka färgpaket du kan välja mellan samt vilka tillval du kan göra.
Hyresgästerna har att välja på 3 olika koncept på ytskikt i badrum och kök som räknas som grundutförande i Typlägenheterna A, B, C, D, F, G
Kök – Paket 1
Vinylklickgolv - Mörkgrå
KÖK-VAL 1
Kök – Paket 2
Vinylklickgolv - Ek
Klick vinylgolv - Pergo Grey Scivaro Slate, Plank, Click V3120-40034 Premium, format 1300x320
Kök – Paket 3
KÖK
Bänkskiva - Mörkgrå
De kan t.ex. välja koncept 1 i kök och koncept 3 i badrum. Tillval är endast styckesaker såsom diskmaskin, tvättmaskin m.m. som ligger utanför grundutförande, vilket inte behöver vara med i AF -delen.
För Typlägenhet E (1 rkv) kan endast Ytskikt för Badrum väljas av hyresgästen. Typlägenhet E har ytskikt i vard.rum med kokvrå enligt KÖK -VAL 3
Stänkskydd - Vit matt
Bänkskiva - Vit
Bänkskiva - Ballingslöv 2120
Luckor - Marbodal eller likvärdig
Stänkskydd - Greige blank
Stänkskydd - Svenska Kakel Evolution
Blanco Matt, format 75x150 i tegelsättning enl. principbild t.h. Fogfärg Sopro ljusgrå 16
Luckor - Marbodal eller likvärdig
Ballingslöv Vita luckor Passbitar, sockel m.m, NCS S 1002-Y (gråvit)
Vinylklickgolv - Ljusgrå
Bänkskiva - Ljusgrå
Kök – Paket 4
Klick vinylgolv - Pergo Light Travertin, Plank, Click V2120-40047 Premium, format 1300x320
KÖK-VAL 3
Bänkskiva - Ballingslöv 2115
Vinylklickgolv - Ek
Bänkskiva - Ljusgrå
Stänkskydd - Vit matt
Luckor - Marbodal eller likvärdig
Stänkskydd - Svenska Kakel Evolution
Blanco Matt, format 75x150 i tegelsättning enl. principbild t.h.
Fogfärg Sopro ljusgrå 16
Stänkskydd - Greige blank
Ballingslöv Vita luckor Passbitar, sockel m.m, NCS S 1002-Y (gråvit)
Luckor - Marbodal eller likvärdig
Tillval kök (Ingår i totalrenoverad)
Mikrovågsugn
Tillval kök
Diskmaskin i rostfritt 100:-/mån
Rostfri diskbänk
Induktionshäll, tillval på alla nivåer 40:-/mån 20:-/mån
Alternativ till den ena bänkskivan, gäller alla nivåer, utan extra kostnad
Kakel & klinker
De val du kan göra i badrummet hittar du på sida 14-15
Badrumsrenovering
Vid stambytet river vi ut allt kakel och klinker, toalettstolar, handfat mm för att komma åt vatten- och avloppsrör, el och ventilation. Vi byter alla rör och ledningar. Därefter gör vi ett nytt tätskikt och sedan sätter vi nytt kakel och klinker. I samband med detta byts även toalettstol, handfat och badrumsskåp ut för att möta dagens krav på utrustning. Du har möjlighet att välja mellan olika färgpaket för kakel och klinkers. På sidan 14 ser du de olika färgpaketen.
Helkaklade väggar
Klinkergolv med golvvärme
Klinkergolv utan golvvärme
Sänkt innertak med infällda spotlights
Duschväggar i glas
Skena för duschdraperi
Badrumsskåp med belysning och eluttag
Badrumsskåp med belysning
Nytt tvättställ med tillhörande kommod
Nytt tvättställ utan kommod
Vägghängd WC-stol i snålspolande modell
Elektrisk handukstork
Handdukshängare, tvålhylla etc
Tvättmaskin/Torktumlare (om det får plats)
Förberett för tvättmaskin/torktumlare
Eluttag
Tillval Golvvärme
Kommod
Tvättmaskin/Torktumlare
Frånval
Tvättmaskin/Torktumlare
byggnadstekniska
Hyresgästerna har att välja på 3 olika koncept på ytskikt i badrum och kök som räknas som grundutförande i Typlägenheterna A, B, C, D, F, G
De kan t.ex. välja koncept 1 i kök och koncept 3 i badrum.
Tillval är endast styckesaker såsom diskmaskin, tvättmaskin m.m. som ligger utanför grundutförande, vilket inte behöver vara med i AF -delen.
För Typlägenhet E (1 rkv) kan endast Ytskikt för Badrum väljas av hyresgästen.
Typlägenhet E har ytskikt i vard.rum med kokvrå enligt KÖK -VAL 3
Valmöjligheter badrum
KÖK-VAL 1
Bad – Paket 1
Klinkergolv - Mörkgrå
Klick vinylgolv - Pergo Grey Scivaro Slate, Plank, Click V3120-40034 Premium, format 1300x320
Bad – Paket 2
Bänkskiva - Ballingslöv 2120
Klinkergolv - Gråmelerat
Kakelrand bakom toalettstol - Mörkgrå
Kakel 2 - Vit blank
Stänkskydd - Svenska Kakel Evolution Blanco Matt, format 75x150 i tegelsättning enl. principbild t.h. Fogfärg Sopro ljusgrå 16
Kakelrand bakom toalettstol - Ljusblå
Ballingslöv Vita luckor Passbitar, sockel m.m, NCS S 1002-Y (gråvit)
Kakel 2 - Vit blank
Klick vinylgolv - Pergo Light Travertin, Plank, Click V2120-40047 Premium,
Bad – Paket 3
Bänkskiva - Ballingslöv 2115
Klinkergolv - Ljusgrå
Klick vinylgolv - Pergo Classic Nature Oak, Plank, Click V210740023 Premium, format 1300x320, med förskjuten läggning
Bänkskiva - Ballingslöv 2120
Stänkskydd - Svenska Kakel Evolution Blanco Matt, format 75x150 i tegelsättning enl. principbild t.h.
Kakelrand bakom toalet tstol - Ljusgrå
Ballingslöv Vita luckor Passbitar, sockel m.m, NCS S 1002-Y (gråvit)
Kakel 2 - Vit blank
Stänkskydd - Svenska Kakel Evolution Blanco Matt, format 75x150 i tegelsättning enl. principbild t.h. Fogfärg Sopro ljusgrå 16
Ballingslöv Vita luckor Passbitar, sockel m.m, NCS S 1002-Y (gråvit)
Tillval bad (Ingår i totalrenoverad)
Golvvärme tillval i Premium Ansluts till lägenhetens (hyresgästens) el.
Kommod, tillval i Premium
180:-/mån
Tvättmaskin- och torktumlare tillval i Premium I mån av plats. Se din tillvalsblankett.
Övrigt
Väljer du en totalrenoverad lägenhet får du, förutom kök och badrum helrenoverade, även nya ytskikt i hela lägenheten, dvs tak, väggar, och golv. Tillsammans med samrådsgruppen har vi valt ut funktionella och stilrena material och utrustning av god kvalitet. Mer info kring dina tillvalsmöjligheter hittar du på sidorna 10-15.
Ny jordad el med automatsäkringsskåp
Ny säkerhetsdörr
Klinker i hallen
Skjutdörrsgarderob med spegeldörr i sovrum eller hall
Ny garderob i hallen
Extra jordade eluttag
Nya ytskikt på tak, väggar och golv i hela lägenheten
Nya innerdörrar till sovrum
Renovering av balkong
Vid totalrenoverad lägenhet:
Tak och väggar målas vita. Samtliga innerdörrar byts ut mot nya vita och parkett läggs i alla rum.
Allmänna utrymmen
För att skapa trivsamma boendemiljöer är vi lyhörda för dina behov. Genomförda hyresgästundersökningar visar vilka faktorer som betyder mycket för din trivsel.
I senaste enkäten blev det tydligt att de gemensamma utrymmena såsom tvättstuga, trappuppgång och entré är viktiga för den upplevda tryggheten.
Vi vill samtidigt påpeka att förbättringar och renoveringar av de gemensamma utrymmena inte är standardhöjande. Dessa upprustningar av fastigheten kommer inte påverka hyressättning utan enbart skapa ökad trygghet och trivsel.
Utifrån era önskemål kommer vi därför satsa på att skapa en hållbar, trivsam och trygg boendemiljö genom upprustning av följande:
✓ Renoverade trapphus med mosaikinläggning samt översyn av belysning
✓ Renovering av källare, nya klinkergolv, nya dörrar och ny belysning
✓ Nya hissar har installerats under 2023/2024
✓ Säkra upp källarförråden med nya gallerväggar och dörrar, typ Troax
✓ Nytt skalskydd, porttelefon (Aptus)
✓ Ny ventilationsanläggning
✓ Översyn av tvättstuga till modern standard
✓ Byte och isolering av taket
Hyreshöjning och intrappning
Eftersom delar av ombyggnaden innebär standardhöjande åtgärder betyder det att hyran kommer att höjas. Denna höjning är förhandlad genom överenskommelse mellan
Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Du som redan bor hos oss kommer få en successiv intrappning av höjningen. Väljer du Basnivån betalar du full hyra först år 7.
För mer detaljerad information kring hur hyreshöjning och intrappning för din bostad ser ut, se räkneexempel på sidan 22.
Totalrenoverad lägenhet med intrappning av hyran erbjuds endast i samband med stamrenoveringen.
1. Skriv under hyresgästgodkännandet
2. Lämna i bifogat kuvert i brevlådan utanför visningslägenheten på Karl Johansgatan 78 eller vid personligt möte.
Hyresgästgodkännande
Inför ombyggnaden behöver alla hyresgäster skriftligt godkänna ombyggnaden. Blanketten heter “Hyresgästgodkännande” och denna broschyr är en bilaga till den blanketten. Den lämnas tillbaka i det bifogade svarskuvertet i brevlådan utanför visningslägenheten på Karl Johansgatan 78 eller vid personligt möte. Hyresgästgodkännandet avser godkännande för stamrenoveringen i kök och badrum, denna behöver vi snarast.
Tillvalsblankett
Vi erbjuder dig ett enskilt möte med oss där vi går igenom dina val av ytskikt i detalj, tidsplan för ombyggnaden i din lägenhet och information kring din evakueringslägenhet eller egen alternativ lösning. Har du några frågor eller funderingar kan du kontakta:
Jenny Börjesson, Koordinator Telefon: 031–69 70 23
Hur sätts den nya hyran?
I din fastighet finns det en förhandlingsordning tecknad som reglerar hur hyran ska fastställas och vilka som förhandlar om hyran. Den innebär att hyresvärden ska förhandla hyrorna med Hyresgästföreningen via sitt ombud Fastighetsägarna GFR. I förhandlingen bedömer parterna bruksvärdet utifrån den nya standard som lägenheten får efter renoveringen. I bruksvärdet tas även hänsyn till fastighetens allmänna utrymmen, fastighetens läge samt hyresvärdens förvaltningskvalitet. Lika lägenheter ska ha lika hyra enligt hyreslagen. Det innebär att parterna jämför lägenheterna efter renoveringen med andra likvärdiga renoverade lägenheter i närområdet.
Hyressättning efter stamrenovering
De nya hyrorna har förhandlats fram av Hyresgästföreningen, som är hyresgästernas part, och
Fastighetsägarna GFR, som är Källfelt Byggnads AB:s part. Eftersom delar av ombyggnaden innebär standardhöjande åtgärder betyder det att hyran kommer att höjas. Tre nivåer på hyror har förhandlats fram och de grundar sig på de olika nivåer av renovering du (som hyresgäst) kan välja på.
Hyran trappas in, dvs den nya hyran tas inte ut med en gång utan höjs successivt under sju år för
Basnivå och under sex år för Total- och Premiumnivå. Med andra ord betalar du inte full hyra förrän år sex eller sju beroende på vilken nivå du valt. Intrappning av hyran erbjuds endast i samband med stamrenoveringen. Det är bara du som redan bor hos oss som får en successiv intrappning av höjningen. Eventuella tidigare standardförbättringar kvarstår efter stamrenoveringen och justeras in i den nya hyran. Därför kan höjningen skilja sig åt. De årliga hyreshöjningarna gäller även för stamrenoverade lägenheter men i exemplet nedan har vi inte tagit hänsyn till det. Vi utgår från 2024 års hyresnivå. När det blir dags för just din lägenhet att renoveras utgår vi från den hyresnivå som är aktuell då.
Exempel: Basnivå, för en tvåa Ny hyra är 8000 kr/månad varav höjningen är 2000 kr/mån
År 1 -60% År 2 -50% År 3 -40% År 4 -30% År 5 -20% År 6 -10% År
8000 – (60% av 2000) - 1200 = 6800 kr/mån år 1
8000 – (50% av 2000) - 1000 = 7000 kr/mån år 2
8000 – (40% av 2000) - 800 = 7200 kr/mån år 3
8000 – (30% av 2000) - 600 = 7400 kr/mån år 4
8000 – (20% av 2000) - 400 = 7600 kr/mån år 5
8000 – (10% av 2000) - 200 = 7800 kr/mån år 6
Exempel: Premium och Totalnivå, för en tvåa Ny hyra är 9500 kr/månad varav höjningen är 3500 kr/mån
9500 – (50% av 3500) - 1750 = 7750 kr/mån år 1
9500 – (40% av 3500) - 1400 = 8100 kr/mån år 2
9500 – (30% av 3500) - 1050 = 8450 kr/mån år 3
9500 – (20% av 3500) - 700 = 8800 kr/mån år 4
9500 – (10% av 3500) - 350 = 9150 kr/mån år 5
Anteckningar
Jenny Börjesson, koordinator
Telefon: : 031–69 70 23
e-mail: konsult2@kallfelt.se