日本リサーチ| 2024年7月
東京オフィス マーケットサマリー
2024年第2四半期
予測を上回る空室改善、賃料上昇も依然強い
経済
6 月の日銀短観によると 、 大企業製造業の業況 判断は 13ポイントと素材関連の業種の改善やAI 向けの需要が寄与して 、 2 四半期連続の回復と なった。 大企業非製造業の業況判断は 、33ポイ ントと 消費の弱含みや人手不足など の影響で停 滞した。
需要と供給
第2四半期における東京 Aグレードオフィス市場 のネットアブゾープションは 119,000㎡ となっ た 。 今期における A グレードオフィス の竣工は Shibuya AXSH (貸床面積: 24,960 ㎡) と赤坂グ リーンクロス(貸床面積: 35,320 ㎡)となった。
業種別にみると 、情報通信業 、エネルギー 、金 融業、保険業が牽引した。
需給と空室率の推移
新規供給 供給予定 空室率
2019年から2023年については、需要、供給、空室率は年末時点 の数値を参照する。2024年については、需要、供給、空室率は第 2四半期末時点の数値、供給予定は第3四半期から第4四半期の数 値を参照する。
出所: JLL, 2024年第2四半期
第2四半期末時点の東京 Aグレードオフィス市場 の空室率は 3 6 ％ となり 、 前期比 0 6 ポイントの 低下 、前年同期比 1 2%の低下となった。しかし、 サブマーケット別では 、 丸の内 ・大手町で は僅 かに 、 赤坂 ・ 六本木は新規供給によって 上昇 し た。
さらなる賃料上昇が⾒込まれる
賃料と価格
第2四半期の東京Aグレードオフィス市場におけ る賃料は前期比 1 1 ％ の上昇 、 前年比 0 9 ％ の上 昇と月額坪当たり 34,224 円となり 、 2 四半期 連 続 の上昇となった 。サブマーケット別にみると 、
大手町 ・丸の内 は上昇に転じ 、赤坂 ・ 六本木 は 2 四半期連続の 上昇と 、 都心部全体の 賃料回復 がみられる。
第 2四半期の価格は 2四半期連続 で上昇し 、前期 比 1 8 ％ 、 前年比では 1 9 ％ 上昇となった 。 賃料 上昇 と安定期な キャップレートによって価格は 堅調に推移している。
投資市場
第 2 四半期の東京オフィスの投資総額は前期比 71% 減 、 前年比 50% 増の 2,034 億円となった 。
今期における主要 な グレード A オフィス取引 に は、 FPGによる六本木ヒルズ森タワーの区分所 有権（ 総貸床面積 8,700㎡ ）を 280億円 での取得 が挙げられる。
賃料と価格の推移
出所: JLL, 2024年第2四半期
⾒通し
2024年 6月時点のオックスフォード・ エコノ ミクスの経済成長予測によれば 、 実質 GDP 成長率の 2024 年予測は 0.4% 、 CPI の予測は 2 2% となった 。 今後のリスクとしては 、 イ ンフレの継続、金融市場のボラティリティ、 日銀の利上げによる投資利回りの上昇圧力な どが挙げられる。
2024 年の賃貸市場の活動は昨年に比べると 新規供給が少ないものの、堅調に推移してい る。既存と新規ビルのテナント需要が顕著で あり、来年にかけて賃料回復は継続するとみ ている。
投資市場の価格は 、 2024 年後半に 日銀によ る利上げが懸念されるものの、賃料上昇と安 定的な利回りの推移を前提に、緩やかに上昇 する見通しである。
プロパティクロック
出所: JLL, 2024年第2四半期
主要指標
賃貸市場
空室率 前期比 前年比
投資市場
商業用不動産直接投資総額 前期比 前半期比 前年比
オフィス
出所: JLL, 2024年第2四半期
注１: 空室率と賃料は、東京Aグレードオフィスマーケットを参照している。 下の表を参照。
注２: プロパティクロックは、中心業務地区に所在するAグレードオフィス マーケットの賃料を参照している。
注３ : 投資総額は 、東京都のオフィスセクターの不動産直接投資総額を参 照している。
東京Aグレードオフィスの定義
所在
東京都心5区 (千代田区、中央区、港区、 新宿区、渋谷区）
延床面積 30,000 ㎡ (9,075坪)以上
基準階床面積 1,000 ㎡ 以上
竣工 1990年以降
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