日本リサーチ|
2024年8月
インベストメント マーケットサマリー ジャパン
2024年第
キャピタル フロー
2四半期
金利は上昇するも、市場の活況は続く
世界の投資額
2024 年上半期の世界の不動産投資額は米ド ル建てで前年同期比 4 % 減少の 2,870 億ドル となった 。 アメリカ大陸の取引は同 10% 減 少 、 EMEA （ 欧州 、 アフリカ 、 中東 ） は 1% 増加 、 アジア太平洋は 7%増加となった 。 円 安とインバウンド観光客の増加を背景にホ テルへの注目が高い日本はアジア太平洋地 域で最も活発な市場であった。
日本の投資額
2024 年第 2 四半期の日本の不動産投資額は 前期比 47% 減 、 前年同期比 8% 減の 9,059 億 円 （ 米ドル建てで前年同期比 18% 減の 58.1 億ドル ） 、 上半期では前年同期比 21 ％ 増の 2兆6,105億円となった。
世界の投資総額推移
（10億ドル）
出所：JLL
アジア太平洋 EMEA アメリカ大陸
日本の投資総額推移
（10億円）
出所：JLL
見通し
世界の不動産投資市場は金利上昇による価格低下を織り込み、投資額回復の動きが見られつ つある。日本では金利の上昇が見られるが、今後の急激な金利上昇による資金調達環境の悪 化はないと考えられており、投資市場の活況は続くと予想する。特に収益性改善が著しいホ テルや、賃料上昇が続く賃貸マンションの人気は高い。2024年年内の豊富なパイプラインを 鑑みると通年の不動産投資額は4.5兆円程度になると予想する。
海外投資家の投資額
（10億円） 世界の都市別投資額ランキング 世界の都市別ランキングでは 、 東京は 2024 年上半期の不動産投資額が 110 2 億ドルで 1 位となり 、 2024 年第１四半期から首位を維 持している 。 大阪は 2024 年上半期の取引額 が 36 3 億ドルで 18 位となり 、 2024 年第１四 半期の 16 位からやや後退したものの 、 20 位 圏内を維持している。
海外投資家による不動産の購入額を表すイ ンバウンド投資額は 、 2024 年上半期に 2,978 億円となり 、 前年同期の 5,130 億円と 比べて42%減少した。
2024 年上半期の国内不動産投資額に占める インバウンド投資額の割合は 11% となり 、 前年同期の 24% および 2023 年通年の 17% か ら縮小している。
セクター別投資額割合 セクター別投資額割合では 、 2024 年上半期 のオフィスは 44% となり 、 2023 年通年の 33% から拡大した 。 一方 、 物流施設は 15% となり 、 2023 年通年の 26% から大幅に縮小 した 。 ホテルは 16% 、 賃貸住宅は 15% とや や拡大し 、 リテールは 8 ％ とやや縮小した 。
都市別投資額
出所：JLL
海外投資家投資額推移
出所：JLL
セクター別投資額割合
出所：JLL
地域別投資額割合 地域別投資額割合では 、 2024 年上半期の東 京都心 5 区は 34 ％ となり 、 2023 年通年の 28% から拡大した 。 一方 、 千葉 ・ 埼玉 ・ 神 奈川 ( 東京都を除く東京圏 ) は 8%と 2023 年通 年の 17% から大幅に縮小した 。 大阪圏は 21% となり 、 観測を開始した 2008 年以降で 最大となった。
地域別投資額割合
出所：JLL
注記および用語説明
四半期・半期 1-3 月期を第1 四半期（ 1Q ）、4-6 月期を第2 四半期（ 2Q ）、7-9 月期を第3 四半期（ 3Q ）、10-12 月期 を第4四半期（4Q）とし、1-6月期を上半期（1H）、7-12月期を下半期（2H）とする
不動産の直接投資 個別の不動産あるいは資産ポートフォリオ（あるいは資産を保有する特別目的会社の株式） の取得を いう
不動産直接投資に 含まれるもの
500 万米ドルを超えるすべての取引 ・ カバーしているセクターは 、 オフィス 、 リテール 、 ホテル （ カジノを含む ） 、 インダストリアル （物流施設）、レジデンシャル（賃貸住宅）、複合用途、その他（介護施設、学生寮を含む） データには REIT 組成を含む 、 右記 の条件を満たした 不動産会社の M&A が含まれる
実質的に不動産取引である
・不動産以外の主要資産（労働力、知的所有権、のれん代など）が譲渡されない ・収入の70% 以上を直接的な賃料収入から得ている ・取引により、所有権の大幅（30% 以上） な変更が生じる ・取引は「市場価格」で行われる
・IPO 価格で新たな投資家に売却した比率のみが含まれる 不動産直接投資に 含まれないもの 開発案件への投資、土地の売買 エリア区分
東京都心5区 : 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 東京圏：東京、千葉、埼玉、神奈川 名古屋圏 : 愛知、岐阜、三重
大阪圏 : 大阪、兵庫、京都、奈良 福岡圏：福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄 為替レート 取引額を米ドル建てに換算する上では、取引が行われた四半期の平均為替レートを用いている
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