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L’ÉVOLUTION DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER INDUSTRIEL TENDANCES ET CONNAISSANCES L’immobilier industriel se porte bien. Même en pleine crise, ce marché a continué à croître. Anneleen Deruyter (Head of Industry Flanders) et Eline Van de Voorde (Senior Consultant Industry) partagent leur vision de la croissance et des tendances du marché de l’immobilier industriel sur la base de leurs propres expériences et de leur expertise ainsi que d’une étude interne sur les prix de location entre 2017 et 2022. L’accent est mis ici principalement sur les locaux semi-industriels et moins sur les sites logistiques, où d’autres lois s’appliquent.
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ne distinction est également faite entre les utilisateurs finaux, les entreprises qui achètent ou louent pour leur usage propre et les investisseurs, qui achètent des biens immobiliers en vue d’obtenir un certain rendement et donc pas pour leur propre usage.
Baisse de l’offre, forte croissance de la demande La demande de biens immobiliers industriels a augmenté ces dernières années, alors que l’offre a suivi le chemin inverse. Si à l’origine ce n’était le cas qu’en Flandre et Bruxelles, aujourd’hui nous voyons également la Wallonie suivre cette tendance. La crise du corona a en particulier accentué, de manière plus prononcée, l’utilisation rapide de l’espace de stockage disponible. L’explosion du commerce électronique au cours des lockdowns successifs a obligé de nombreux utilisateurs finaux à augmenter considérablement leur capacité de stockage dans un délai très court.
En outre, en partie à cause de la récente situation de guerre en Ukraine, les délais de livraison des matériaux et des pièces ont considérablement augmenté ces derniers mois, ce qui a conduit les utilisateurs finaux à occuper tout l’espace disponible afin de maintenir leur capacité de stockage aussi élevée que possible. Tout cela se traduit par un taux d’inoccupation historiquement bas. Sur les axes logistiques de Bruxelles et d’Anvers, cela représente même à peine 1 %. La demande accrue de produits industriels est également visible chez les investisseurs. D’une part, parce qu’un bâtiment semi-industriel est le moyen idéal pour les investisseurs privés de se familiariser avec l’immobilier d’investissement d’entreprise. La gestion des locataires est facile, le revenu locatif est assuré et le rendement bien meilleur que lors de la location d’un appartement. Ces acheteurs sont souvent à la recherche d’une solution “clé en main” d’une ou plusieurs unités PME. D’autre part, il y a les investisseurs plus expérimentés qui diversifient
leur portefeuille et optent pour la sécurité de locataires industriels. Ils cherchent souvent à acheter un site où il y a encore du développement à faire et de la valeur ajoutée à réaliser. Ils se concentrent surtout sur des immeubles avec plusieurs locataires pour répartir leur risque. Les deux types d’investisseurs veulent en tout cas pouvoir choisir parmi les locataires qui leur sont proposés. Ils attacheront donc de l’importance à la capacité financière de leur futur locataire et à ses éventuels antécédents. Il n’est donc pas toujours facile pour les entreprises débutantes de trouver une bonne solution de location.
Localisation et environnement professionnel Pour les utilisateurs finaux comme pour les investisseurs, l’emplacement et l’accessibilité restent une priorité absolue. Ce n’est peut-être pas étonnant, mais les meilleurs emplacements se trouvent sur les axes entre
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Bruxelles, Anvers et Gand. Si l’on se concentre sur l’aspect local, un emplacement près de l’autoroute ou sur des voies de communication importantes est absolument nécessaire. Pour l’utilisateur final, il est de plus en plus important de pouvoir travailler dans un environnement professionnel et donc de préférence entouré d’autres entreprises. Cela évite que les voisins résidentiels ne soient dérangés par leurs activités, et les chargements et déchargements. Cela explique en partie le succès des nombreux parcs de PME qui ont été développés ces dernières années. Lorsqu’il loue ou achète un bien immobilier, un entrepreneur s’intéresse également à la hauteur (qui, pour les biens semi-industriels, est d’au moins 6 mètres en moyenne) et à l’espace de stationnement. Il y a quelques années, les critères de recherche de nouveaux locaux étaient beaucoup plus étendus, mais le manque d’offre a fait en sorte que l’acheteur ou le locataire potentiel se limite à l’essentiel et laisse de côté l’accessoire.
Forte augmentation des prix de location Il n’est donc pas surprenant que les prix de location des espaces de stockage aient fortement augmenté ces dernières années. La pandémie de corona s’est avérée aussi être un accélérateur dans ce cas. Pour les surfaces allant de 1 000 à 2 000 m², les prix de location ont évolué d’une moyenne
de 45-50 EUR/m²/an à 50-55 EUR/m²/an. Pour les unités plus petites (jusqu’à 250m²), l’augmentation a été encore plus notable, atteignant une moyenne de plus de 25% : de 58 EUR en 2017 à 74 EUR en 2022. De plus, dans certains endroits de la périphérie bruxelloise, nous avons récemment constaté des prix de location de 90 EUR/ m²/an, ce qui représente une augmentation de plus de 30% “Les loyers ont énormément augmenté ces dernières années, d’une part en raison de la forte demande et de l’offre
Une demande accrue de flexibilité Alors que le propriétaire préfère un locataire qui s’engage sur le long terme, pour un locataire, la flexibilité de son bail est très importante. Malgré l’offre limitée, il veut pouvoir modifier rapidement son contrat lorsque son bien immobilier ne répond plus à ses besoins. Les baux à long terme sont donc moins courants dans l’immobilier semi-industriel. Les sociétés de production qui, en raison d’installations lourdes dans le bâtiment, restent en moyenne plus longtemps dans les mêmes locaux font exception à cette règle. Souvent, une solution surmesure doit être trouvée pour concilier les intérêts du locataire et du propriétaire.
L’importance de la durabilité
limitée. D’autre part, cela est certainement dû à la hausse des prix des terrains et des coûts de construction, qui ont été entièrement répercutés. Il est donc de plus en plus coûteux de louer ou d’acheter des locaux industriels.” Il ne faut donc pas s’étonner de l’optimisation d’une grande partie de l’espace de stockage. Alors que, par le passé, il était facile de louer ou d’acheter des surfaces supplémentaires, les entrepreneurs utilisent désormais plus souvent leurs bâtiments en hauteur. Il est donc de plus en plus important de pouvoir stocker en hauteur.
La durabilité n’est pas non plus un concept creux sur le marché de l’immobilier industriel. La présence d’énergie verte et renouvelable, générée par des panneaux solaires ou de l’énergie géothermique, est de plus en plus déterminante lors de l’achat ou de la location d’un bien immobilier. Les promoteurs de nouveaux projets de construction, en particulier, réagissent très bien à cette situation. Ils abandonnent souvent le chauffage au gaz naturel et optent pour des solutions plus durables. Cela permet de garantir de nouveaux projets avec une vision claire à long terme.
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Attentes pour l’avenir (proche) Dans les années à venir, la demande restera élevée, l’offre sera rapidement complétée et les prix seront élevés. Les terrains pour les nouveaux projets de construction seront également de plus en plus rares et les coûts de construction augmenteront. Le grand défi pour les utilisateurs finaux sera donc de pouvoir louer ou acheter à des prix raisonnables. Plus que jamais, il convient
de reconsidérer et d’optimiser les bâtiments industriels et les sites afin de (ré)utiliser le peu d’espace disponible le plus efficacement possible. La grande sécurité et la stabilité qu’offre le marché de l’immobilier industriel le rendront sans aucun doute encore plus attrayant pour les investisseurs. Bien que ce dernier point signifie également que les rendements seront ici soumis à une pression supplémentaire.