BIZ magazine n°2

BEDRIJFSVASTGOED MAGAZINE VAN STRUCTURA.BIZ I N°02

De saga van distributiecentra in België

4

Lessen in ondernemerschap

8

Wat leeft op de Brusselse kantorenmarkt?

12

KAN TOREN

INDUSTRIE

AS A LOCAL WE KNOW THE AREA Bureau Gerard wordt Structura.biz vanaf 2019

RETAI L

INV E STE RINGE N

I N° 2

INHOUD

14 12

22

8

19

25

8

12

14

19

22

25

Lessen in ondernemerschap

Wat leeft op de Brusselse kantorenmarkt?

Kantoren, meer dan vastgoed?

Nieuwbouw KMO-project in Merchtem

Brussels bewustzijn

Residentieel vastgoed, valkuilen & vuistregels

P1 I

Beste Lezer, Het vastgoedlandschap is in volle verandering. Daarover zult u in dit magazine meer lezen in het artikel over distributiecentra (p.4), het opiniestuk over de rol van e-commerce in de retailmarkt (p.6) en ook in het interview met Jean-Pol Sols, CEO van Intervest (p.14).

Flexibiliteit, doorgedreven ondernemerszin en dienstverlening waarbij de klant centraal staat, zijn de sleutel tot succes. Daarvan zijn we ook bij Structura.biz overtuigd.

Ook Structura.biz is in volle verandering én in volle groei. In de loop van 2018 gaf Klara De Neve de fakkel van het dagelijkse management door, maar blijft als bestuurder wel nauw betrokken met strategisch advies.

Verder werden we operationeel in Antwerpen en breidden we uit in Waals-Brabant.

Om een nog sterker merk te worden, zullen we vanaf 2019 onze retail­ afdeling (Bureau Gerard) voluit laten opereren onder de naam van Structura.biz. Eén duidelijke naam voor alle segmenten van het bedrijfsvastgoed. De verdere integratie maakt ons efficiënter en zal ons in staat stellen nog meer toegevoegde waarde te leveren aan onze klanten.

‘As a local we know the area’, het blijft de basis van onze expertise: iedere consultant verantwoordelijk voor zijn regio. Op die manier kunnen we de markt zo optimaal mogelijk inschatten, out of the box denken en proactief werken.

U vindt verspreid in dit nummer gesprekken met onze medewerkers, evenals enkele knappe realisaties van onze teams. Om het met de woorden van Wouter Torfs (p.8) te zeggen: “We hebben nood aan werknemers die ook als ondernemer te werk gaan, naar buiten kijken en zien wat er beweegt.” We hebben ze in huis!

We wensen u alvast veel leesplezier.

Klara De Neve Bestuurder Nicolas Godts – Ann Verresen General Management

I N° 2

WERKEN BIJ STRUCTURA.BIZ

COLLEGA’S AAN HET WOORD BI J S TRUC TURA . BIZ ZI JN WE OP Z OEK N A A R NIEUW TA L ENT. W E L ATE N GRA AG E NKEL E COLL EGA’ S A A N H E T WOORD. Z I J K U N N E N AL S DE BE S TE UITLE GGEN WAT WERKEN BI J STRUCTURA .BIZ BE TEKENT !

Marie werkt in onze retailafdeling.

De vastgoedwereld was nieuw voor mij toen ik begon bij Bureau Gerard

by Structura.biz.

Anneleen vond haar eerste job bij Structura.biz in onze afdeling industrie.

Ik kwam recht van de schoolbanken terecht bij Structura.biz.

Ik heb geleerd dat het in deze sector belangrijk is om goed te kunnen onderhandelen. Gelukkig kunnen we terugvallen op een ervaren team dat het gepaste advies kan geven om dossiers tot een goed einde te brengen. Er is dus ook een uitstekende sfeer en verstandhouding tussen de collega’s. Voor ons is het belangrijk dat we elkaar kunnen steunen en gerealiseerde deals samen kunnen vieren.

Mijn eerste criterium in het zoeken naar een job was "sociaal contact".

Een beroep waarbij ik de hele dag op kantoor zou zijn, is niets voor mij.

Het is al een fantastisch jaar geweest en ook de komende maanden zien er veelbelovend uit. Maar het zou nog beter zijn met een nieuwe collega erbij!

Gedurende de vier jaar dat ik hier werk heb ik een hele evolutie doorgemaakt. Ik krijg het vertrouwen en de kansen om steeds meer verantwoordelijkheid op te nemen. Dat geeft "goesting" om mij te blijven inzetten!

Dat is bij Structura.biz zeker geslaagd. Mijn dagen bestaan uit een goede mix van bezoeken met klanten, de collega's zien op kantoor, administratieve opvolging en inderdaad... veel sociaal contact!

P3 I

E-COMMERCE EN DISTRIBUTIE

DE SAGA VAN DISTRIBUTIECENTRA IN BELGIË

Z

owel Zalando als Amazon hadden België op de shortlist staan voor een nieuw distributiecentrum. Zalando had zijn oog laten vallen op het Waalse Dour-Elouges maar kiest uiteindelijk waarschijnlijk toch voor Nederland. Amazon poot zijn nieuwe distributiecentrum neer in Mönchengladbach, net over de grens van België met Duitsland.

Er zijn verschillende redenen waarom België op de shortlist belandt. Gronden in België zijn vaak goedkoper dan in de Nederlandse grensstreek, vooral in Limburg. Limburg ligt ook bij de Duitse en Nederlandse grens en zou dus een ideale locatie voor een distributiecentrum kunnen zijn. Waarom grijpen we dan toch telkens naast de hoofdprijs? Simpel: België wordt beschouwd als transitland.

Duitsland is immers nog een pak goedkoper.

En Nederland heeft betere infrastructuur en grotere gronden te bieden. Bovendien moeten we rekening houden met het historische gebrek aan een flexibele arbeidsregeling. Tot voor kort was het voor bedrijven moeilijk om nachtwerk te organiseren. Er was immers een akkoord tot nachtwerk nodig van alle vakbondsvertegenwoordigers. Niet evident. En wat was het resultaat? De consument bestelde buiten de werkuren vaker bij een buitenlandse e-commercespeler omdat die wél onmiddellijk aan de slag kon gaan met zijn order. Volgens Comeos verloren we zo 13.000 tot 15.000 jobs in e-commerce aan onze buurlanden.

Op vandaag is er nog akkoord nodig van één vakbond vooraleer een bedrijf kan overgaan op nachtwerk. Betekent dat dat er beterschap op komst is? Nog niet helemaal. Zo moeten we ook rekening houden met de hoge loonkost in ons land. En zouden de vele files ook een impact kunnen hebben?

Daarnaast is België nooit een voorloper geweest wat betreft e-commerce. Zo heeft Nederland een voorsprong kunnen opbouwen in bv. logistiek en IT. Ook groeit het verband tussen de “bricks” (fysieke winkels) en de “clicks” (e-commerce). Aangezien er meer buitenlandse dan Belgische winkels aanwezig zijn in onze winkelstraten, is het logisch dat we online ook sneller aan die buitenlandse spelers denken.

Misschien ligt de weigerachtigheid ten opzichte van distributiecentra in België ook niet enkel bij de bedrijven. Deze zomer werd bekendgemaakt dat Zalando een centrum wou bouwen op de grens van Vilvoorde en Grimbergen. Het stads- en gemeentebestuur hebben zich toen verzet tegen de plannen van de e-commercegigant: er zou 4 hectare bos sneuvelen en het vrachtverkeer zou exponentieel toenemen – niet iets wat je als buurtbewoner graag ziet gebeuren.

Ondanks de afwezigheid van de internationale spelers merken we dat er vooral in de omgeving van de centrumsteden veel gekocht en verkocht wordt. Sommige grote(re) eigenaars hebben er steeds meer panden in portefeuille. Deze

locaties zijn in opmars omdat zij nog niet getroffen worden door dezelfde mobiliteitsproblematiek als Brussel. We kunnen zelfs spreken van een tekort aan ruimte te koop, zowel wat betreft ruimtes voor KMO’s als de grotere industriële sites. Ook in Brussel zien we een tekort. De transformatie van industriële naar residentiële panden is daar niet vreemd aan.

Natuurlijk gebruiken niet alle eigenaars de panden die ze bezitten voor eigen activiteit – zeker wanneer ze meerdere panden in portefeuille hebben. Het zoeken naar huurders is daar de boodschap, vooral in de logistieke sector. Voor die logistieke bedrijven wordt de beslissing om te huren en niet te kopen meestal ingegeven door de bedrijfsstrategie. Zij hebben bv. flexibiliteit nodig om op korte termijn een grotere of kleinere oppervlakte te huren.

Aankopen vinden vaak plaats in het segment tot 2.000 m². Geïnteresseerde partijen zijn bv. productiebedrijven. Zij hebben meestal kleinere oppervlaktes nodig en maken vaak grote investeringen in de infrastructuur. In tegenstelling tot de flexbiliteit die logistieke spelers zoeken, hebben productiebedrijven vooral nood aan stabiliteit. Zij creëren zelf hun flexibiliteit door bv. een grotere oppervlakte aan te kopen dan het aantal vierkante meters die ze nodig hebben. De ruimte die ze in eerste instantie over hebben, kunnen ze verhuren om zo in tussentijd de huurinkomsten op te strijken.

I N° 2

ENKELE REALISATIES INDUSTRIE

V

H ER

UU

1 V

H ER

UU

RD

RD

3 VE

O RK

V

CH

K ER

OC

HT

2 V

H ER

UU

RD

T

4

5

1. Structura.biz bemiddelde in de verhuur van 6.465 m² opslag van Intervest aan de Oude baan 12 in Mechelen. DHL Global Forwarding zal de collega’s van DHL Supply Chain hier binnenkort vergezellen.

4. Structura.biz verkocht een semi-industrieel gebouw van 1.800 m² te Gembloux aan de firma Mamma Roma. Het gebouw bestaat uit verschillende koelruimtes en polyvalente ruimtes die door Mamma Roma hergebruikt kunnen worden.

2. Het gebouw van Varoprint werd verkocht aan PDV interieur door de bemiddeling van Structura.biz. Zij zullen vanuit Mollem verhuizen naar hun nieuwe locatie in Zellik. Het gebouw omvat een opslagruimte van 1.473 m², een kantoorruimte van 240 m² en ligt op een perceel van 7.487 m².

5. Op een week tijd kon Structura.biz een nieuwbouwunit van 1.300m² te Diegem verhuren aan het transportbedrijf A&CC clean.

3. DPI vond dankzij Structura.biz een nieuwe vestiging. Op vijf jaar tijd werd het familiebedrijf de nummer 1 op de Belgische markt van verbruiksgoederen voor tandartsen, waardoor hun huidige pand op de industrielaan 101 te klein was geworden. Ze verhuizen naar de Industrielaan 22, met 2.430m² opslag en 1.044m² kantoren.

P5 I

BRICKS & CLICKS

HOE BEÏNVLOEDT E-COMMERCE HET RETAILLANDSCHAP? Het is een vaak gebruikte stelling: e-commerce maakt de fysieke winkels kapot. Leegstand kleurt de winkelstraten.

Waar er begin 2017 20.095 panden leeg stonden in België, waren dat er een jaar later 21.027. Dat betekent dat de leegstand de kaap van de 10% bereikt heeft.

Heeft e-commerce de markt werkelijk zodanig veranderd dat er geen toekomst is voor traditionele winkels?

Het antwoord is kort en bondig: nee. De markt evolueert steeds meer naar een gecombineerd model. In vaktermen spreekt men over het “phygital model” (“physical” en “digital”) of het “brick-and-clickmodel” (fysieke “bricks” en online “clicks”). Een voorbeeld hiervan is Hunkemöller. Zij houden hun klanten steeds op de hoogte van online en offline acties. Sommige kortingen zijn enkel geldig via de webshop, andere in de fysieke winkels. Dat zorgt ervoor dat klanten via beide kanalen aankopen.

transactie mist omdat het product foutief als onbeschikbaar aangeduid staat. Daarnaast wil hij ook niet dat de klant een aankoop maakt voor een product dat niet in voorraad is.

Het fysieke aspect blijft voor de klant heel belangrijk. Uit onderzoek blijkt dat 6 op 10 Belgische consumenten offline de producten willen zien en aanraken alvorens over te gaan tot aankoop. Zo evolueert een klassieke winkel naar een showroom. Op die manier is het aankoopproces in de winkel een belevenis maken die alle zintuigen aanspreekt.

Daarnaast moet de klantenervaring standvastig zijn via alle kanalen. Dat betekent dat de wijze waarop men interageert met de klant zowel offline als online in dezelfde lijn moet liggen.

En wat is het resultaat voor fysieke winkels? De winkeliers focussen zich steeds meer op belangrijke commerciële aderen om hun flagship stores te positioneren. De minder aantrekkelijke locaties worden verwaarloosd en creëren commerciële leegstand. Bovendien stijgt de nood aan flexibiliteit: er is steeds meer vraag naar verhuur op korte termijn, bv. voor pop-up shops waar klanten gedurende een beperkte periode fysiek kunnen kennismaken met een bepaald product.

Hier zijn enkele uitdagingen voor de verkoperszijde aan verbonden.

Zowel via online als offline kanalen moet het zicht op de voorraad correct zijn. De verkoper wil te allen tijde vermijden dat hij een

De klant heeft online toegang tot een overvloed van informatie. Dat kan ertoe leiden dat hij beter geïnformeerd is dan de verkoper op het moment dat hij de winkel bezoekt. De winkels moeten hun doelpubliek dus proberen voor te blijven.

I N° 2

REALISATIES RE TA IL

V

H ER

UU

V

1 VE

U RH

U

3 V

H ER

RD

UU

RD

H ER

2 VE

RD

5

UU

U RH

UR

4 V

H ER

RD

UU

D

RD

6

1. WANDSTRAAT 113A-115, 1020 LAKEN Structura.biz verkocht een commerciële gelijkvloers aan een privé – investeerder in de Wandstraat. De ruimte is momenteel verhuurd aan Veritas. Het gaat om een winkelruimte van +/- 280 m², +/- 120 m² aan stockage met een gevelbreedte van +/- 10 m.

4. SINT KATELIJNESTRAAT 37, 1000 BRUSSEL 'Ballekes' heeft zijn derde vestiging geopend dankzij de bemiddeling van Structura.biz.

Ze zijn nu gevestigd in de Sint-Catherinastraat, pal in het centrum, naast andere gekende horecazaken.

2. TONGERENSTRAAT 10-12, 1040 ETTERBEEK Structura.biz hielp het Italiaanse mode- en luxemerk Boggi zoeken naar een locatie voor hun tweede winkel in België te openen. Na de Toison d’Or vestigt Boggi zich op de Tongerenstraat in een pand met een prachtige voorgevel van 10m!

5. GRASMARKTSTRAAT 5, 1000 BRUSSEL Onze retail afdeling adviseerde aan het merk Equivalenza om te verhuizen naar de Grasmarktstraat 5 te Brussel, één van de mooiste winkelstraten in de I’llot Sacré. Equivalenza heeft wereldwijd 800 winkels, waarvan 6 in België.

3. KEIZER KARELLAAN 485, 1082 SINT-AGATHA BERCHEM Plum’Art opende een nieuw verkooppunt van ongeveer 700 m² aan de Keizer Karellaan 485 dankzij de tussenkomt van Structura.biz. De keten Plum’Art heeft op vandaag 17 winkels in België, waarvan vier in Brussel.

6. NATIONALESTRAAT 153, 2000 ANTWERPEN Structura.biz hielp Netlooks om hun eerste filiaal in België te vinden.

Netlooks ontwierp een software waarmee scans van het hoofd worden gemaakt waardoor de klant verschillende virtuele modellen kan zien. Zij zorgen hiermee voor een unicum in België.

P7 I

LESSEN IN ONDERNEMERSCHAP OVE R FAMILIE BE DRI JV EN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF

I N° 2

INTERVIEW

Jonne en Manon Sikkema. Een ingenieur en een modeontwerpster. Toevallig ook twee zusjes. Recent het gelijknamige bedrijf “sikkema” zijn gestart.

Wouter Torfs. Ervaren ondernemer gekend van de schoenengigant “Torfs”.

Negen maal verkozen tot “Beste Werkgever”.

Grootste gemeenschappelijke deler(s)? Een familiebedrijf én tonnen ondernemerszin.

Wat is de missie van jullie bedrijven? Of zou ik beter vragen: wat is jullie missie?

JONNE EN MANON SIKKEMA Ingenieur en een mode­ ontwerpster. Recent gestart met “sikkema”

WOUTER TORFS Ondernemer gekend van de schoenengigant “Torfs”

Manon & Jonne: Onze doelstelling is om de klant terug inspraak te geven in het creatieproces. In een wereld waar veel online wordt gekocht en de massaconsumptie de norm is, willen wij een andere geluid laten horen. Wij bieden vrouwen de mogelijkheid om mee een uniek kledingstuk te ontwerpen: eerst kiezen ze uit een aantal modellen die ze vervolgens personaliseren door o.a. de keuze van de stof, de lengte van de rok, de vorm van de halslijn, enz. waarna de uiteindelijke creatie van de klant op maat gemaakt wordt.

Wouter: De missie bij Torfs is opgebouwd rond maatschappelijk verantwoord te werk gaan en duurzaamheid. Torfs staat voor 360° zorg, niet voor 360° winst. Als resultaat zijn we bv. al negen keer verkozen tot “Beste Werkgever”. Dat verhaal brengen we niet enkel intern maar proberen we ook te vertalen naar de klant en bij uitbreiding de volledige maatschappij. Deze manier van werken vergroot onze bestaansreden.

Manon & Jonne, hoe belangrijk is die duurzaamheidscomponent voor jullie?

Manon & Jonne: Duurzaamheid is belangrijk voor ons en we doen

ons best om ervoor te zorgen dat ons volledige productieproces zo veel mogelijk Belgisch blijft.

Bovendien is ons product een duurzaam product.

Iets wat je op maat hebt laten maken en waarvan je bij het creatieproces betrokken was, laat je niet zomaar liggen na één keer dragen.

Wouter: Opmerkelijk is dat consumenten vaak niet meer weten waar ze bestellen of waar hun producten vandaan komen. Het is niet omdat een webshop eindigt op “.be” dat deze daarom per se belgisch is. Het is niet de bedoeling dat klanten duurder kopen. Maar als het evenveel kost, kan je net zo goed belgisch kopen.

Hoe spelen jullie in op dat veranderende retaillandschap waarin e-commerce de laatste jaren een steeds prominentere rol heeft opgenomen?

Wouter: E-commerce is voor ons een strategische topprioriteit. In tegenstelling tot sommige andere spelers in het landschap aanschouwen wij e-commerce niet als een bedreiging.

Het is een stuk van de taart dat we ook graag willen. We gaan dus voluit voor

de combinatie van “bricks & mortar” met een webshop. Daarom zetten we ook actief in op digitale marketing.

Daarnaast moet er ook aandacht zijn voor bv. logistiek en IT. We kunnen niet ontkennen dat de grote spelers zoals Amazon en Zalando hier een grote invloed hebben. Denk maar aan “next day delivery”.

Manon & Jonne: Ons product staat of valt met het persoonlijke advies dat we de klant kunnen bieden. Daar is onze grootste uitdaging: “Hoe kunnen we eenzelfde service bieden via e-commerce?”. Op vandaag dient onze website vooral om “sikkema” naamsbekendheid te verschaffen en potentiele klanten het merk te leren kennen.

P9 I

Hoe zien jullie de toekomst in?

Wouter: Veel traditionele winkelformules zullen het moeilijk krijgen. Het zal nodig zijn “bricks and mortar” te integreren met e-commerce.

Daarvoor is een authentieke aanpak nodig. Er moet toegevoegde waarde zijn in de winkel die de postbode aan de deur niet kan afgeven. Het lijkt mij dat “sikkema” daar perfect op inspeelt, wat moedig is in tijden waarin e-commerce hoogtij viert.

Daarenboven is het belangrijk te zorgen dat je niet de slimste van de ploeg bent. We hebben mensen nodig die specialisten zijn in hun deeldomein en die hun job met hart en ziel doen. Echte teamplayers, voor wie het element “samen” meer waarde heeft dan het element “ik”. Dat is iets wat heel vrouwelijk aanvoelt voor velen; 95% van onze werknemers zijn dan ook vrouwen. We dragen nog altijd dezelfde waarden uit waarmee we als familiebedrijf gestart zijn.

Manon & Jonne: Het klopt inderdaad dat een groot deel van ons product draait rond “service”. Wat betreft onze toekomst is ons motto vandaag “We gaan ervoor en we zien wel waar we eindigen”. Als startup weet je nooit 100% of je product aansluit bij wat de markt wilt – we houden er dan ook rekening mee dat we mogelijks nog aantal iteraties zullen moeten doorstaan voor we het perfecte product en concept gevonden hebben.

Is de toekomst iets waar jullie wakker van liggen? Is er überhaupt iets waar jullie wakker van liggen?

Wouter: Die ondernemersmentaliteit is inderdaad heel belangrijk, ook bij Torfs. Wij bestaan nu 70 jaar maar mogen er niet van uit gaan dat “we nog wel eens 70 jaar zullen bestaan”. We mogen niet op onze lauweren rusten. De ondernemersspirit moet er zijn om de nieuwe trends op de markt bij te houden en zelfs voor te zijn. Daarnaast investeren we ook in start-ups die onze business ondersteunen.

Manon & Jonne: Wij kunnen wel wakker liggen van “sikkema”. Dit gaat van heel praktische zaken, bv. de laatste regelingen voor onze nieuwe fotoshoot, tot “bestaan we nog over een jaar?”.

Is die ondernemersmentaliteit iets wat je ook terugvindt bij jouw werknemers?

Wouter: Inderdaad, niet enkel het bestuur moet denken als ondernemer. Voor sommige functies hebben we nood aan werknemers die ook als ondernemer te werk gaan, naar buiten kijken en zien wat er beweegt. Dat geeft een mooie aanvulling bij de werknemers die met hun hoofd, hun handen en hun hart ín de onderneming zitten.

Wouter: Nee, ik lig niet wakker van de toekomst van het bedrijf. Als het slecht zou gaan, zou het natuurlijk een ander verhaal zijn. Wat mij wel zorgen baart zijn menselijke zaken, bv ontslag. Als “great place to work” ontslaan we niet zomaar.

Hoe is het om als collega’s én als familie met zo’n twijfels om te gaan?

Manon & Jonne: Als beginnende ondernemers en zussen staan we heel dicht bij elkaar. We zijn heel complementair en hebben gelukkig een makkelijke communicatie. Ik denk dat we ook eerlijker tegen elkaar zijn dan twee mensen die elkaar minder goed kennen.

Wouter: Mijn generatie is de derde die deel uitmaakt van het familiebedrijf. Bovendien werkt mijn nicht ondertussen ook bij Torfs, als marketingdirecteur. Hoewel op een andere schaal, blijven dezelfde voordelen. Familie begrijpt elkaar makkelijk. Ook voor onze

werknemers is het voelbaar dat we een familiebedrijf zijn: het menselijke is heel belangrijk.

We dragen zorg voor elkaar.

Natuurlijk is er ook aandacht voor het cijfermatige: een verstandige familie denkt vooruit, op lange termijn. We hebben ook goede afspraken gemaakt over beleid en verantwoordelijkheden.

Maar er zijn zeker ook nadelen: als het slecht gaat, zit je nog steeds aan elkaar vast.

Manon & Jonne: Ja, wij merken ook als beginnend ondernemer dat het onophoudelijk over werk gaat wanneer we elkaar zien. En als zussen, zien we elkaar nogal veel. We hopen door nu veel tijd te investeren later de vruchten te kunnen plukken en een betere balans tussen werk en privé te vinden.

Wouter: Balans tussen werk en privé is voor mij geen probleem. De directe familie in het bedrijf zijn neven of nichten, die ik privé niet dagelijks zie.

Wouter, heb jij nog enkele laatste tips voor Manon & Jonne?

Wouter: Ten eerste is het belangrijk jullie verhaal te vertalen naar iets concreets voor de klant; “wij staan voor duurzame kledij waarvan de klant inspraak heeft in het creatieproces”.

Daarom is het belangrijk een goede website te voorzien die die boodschap overbrengt.

Zolang jullie dat hebben, kan e-commerce zelfs achterwege blijven.

Daarnaast is het belangrijk duidelijke afspraken te maken over de uit te voeren taken en verantwoordelijkheden. Een duidelijke aflijning: “wie doet wat”.

Bovendien moeten jullie zorgen voor synergie.

Samenwerken met andere bedrijven en ondernemers versterkt beide partijen. We mogen geen muurtjes bouwen om ons af te schermen.

En nog één laatste: als ik jullie vader was, zou ik trots zijn op jullie!

I N° 2

REALISATIES INV E ST

V

K ER

OC

HT

1 V

K ER

OC

3 V

K ER

OC

V

K ER

OC

HT

HT

V

OC

2 V

HT

K ER

K ER

OC

HT V

K ER

OC

HT

HT

4

5 1. Structura.Biz verkocht twee commerciële panden op de Belliardstraat te Brussel.

Beide commerciële units zijn verhuurd aan respectievelijk de bar ‘Grand Central’ en ‘SushiOui’. De twee panden werden verkocht aan privé-investeerders 2. Deze gemengde portefeuille werd dankzij de bemiddeling van Structura.Biz verkocht via een share deal. De portefeuille omvat een appartementsgebouw met 6 verhuurde appartementen en een gemengd gebouw, bestaande uit +/- 700 m² moderne burelen en 2 gerenoveerde appartementen.

3. Dit uitzonderlijk pand op de Waterloolaan werd door de bemiddeling van Structura. biz verkocht. De commerciële benedenverdieping is verhuurd aan Fratelli Rossetti, gespecialiseerd in mannen- en vrouwenschoenen. De vijf verdiepingen van het gebouw zijn residentiële appartementen.

4. AXA Investment Managers – Real Assets, heeft voor rekening van een van zijn klanten de Connexion Buildings, gelegen op de Brusselsesteenweg te Zellik verkocht dankzij de tussenkomst van Structura.biz. De transactie is gebeurd onder de vorm van een share deal. De 5 gebouwen zijn samen goed voor meer dan 12.500 m² kantoren en 4.000 m² polyvalente ruimte en zijn voor meer dan 90% verhuurd aan verschillende corporates.

5. Structura.Biz heeft 4.788 m² magazijn met 800 m² kantoren verkocht in Mechelen.

De huurder is Cummins, één van de grootste producenten van diesel- en gasmotoren ter wereld. Zowel de kwaliteit van de huurder als de goede bereikbaarheid via de E19 spraken de nieuwe eigenaar sterk aan. De verkoper was Delta Lloyd, de koper een privé-investeerder.

P11 I

WAT LEEFT OP DE BRUSSELSE KANTORENMARKT? In de Brusselse periferie is er een groeiende nood aan recente kantoorgebouwen. Aan welke aspecten hechten bedrijven belang in hun zoektocht naar een nieuwe locatie voor kantoren?

I N° 2

ONDERZOEK

I

MEN GAAT VOORAL OP ZOEK NAAR RECENTE KANTOREN, GEEN SINECURE IN DE PERIFERIE. n de Brusselse periferie is er een groeiende nood aan recente kantoorgebouwen.

Aan welke aspecten hechten bedrijven belang in hun zoektocht naar een nieuwe locatie voor kantoren?

Als expert in bedrijfsvastgoed, deden wij daaromtrent eind 2017 een marktonderzoek van de Belgische kantorenmarkt in de periferie rond Brussel. Profiel van de ondervraagden: 150 bedrijfsleiders uit de Brusselse Rand. Er werd rekening gehouden met de grootte van het bedrijf (vanaf 10 medewerkers). Van de 150 ondervraagden is 61% huurder, 39% eigenaar.

Naast prijs (22%) en de bereikbaarheid met wagen (19%), spelen imago & visibiliteit (12%) een belangrijke rol bij de zoektocht naar een nieuwe locatie. Ook de duurzaamheid van het gebouw (11%) staat in de top 5 van zoekcriteria. Bovendien houdt men de leeftijd van het gebouw (12%) in het achterhoofd: men gaat vooral op zoek naar recente kantoren. Dit is geen sinecure in de periferie menen wij, aangezien er in die regio weinig nieuwbouw

op de markt is. Dit verklaart waarom nieuwe projecten in de periferie een succes kunnen zijn indien ze gelegen zijn op een strategische locatie, bv. de gebouwen PassPort en Gateway (aan de luchthaven van Zaventem).

Hoe kunnen eigenaars van bestaande gebouwen dan toch het verschil maken? Enerzijds speelt de prijs nog altijd een belangrijke rol, merkt Structura.Biz op. Anderzijds hecht men ook belang aan elementen zoals extra faciliteiten, bv. coffee corners, laundry service, catering, gedeeld onthaal... Dit herkennen wij ook in de praktijk: gebouwen die faciliteiten aanbieden worden sneller verhuurd. Denk hierbij aan The Bridge in Anderlecht, Pegasus Park en Greenhouse in Diegem.

Bovendien zien we dat deze trend parallel loopt met de stijging van de vraag naar ruimte voor co-working. Onder co-working verstaan we: ruimte waar verschillende bedrijven gezamenlijk werken, los van het klassieke kantoorconcept. Ze delen hierbij niet alleen hun werkruimte, maar ook vergaderzalen, coffee corners en ontspanningsruimte. De meeste

concepten voorzien flexibele opties gaande van totale co-working tot het huren van privatieve kantoorruimte met gebruik van faciliteiten.

Deze laatste leunt meer aan bij het klassieke business center. De helft van de ondervraagden is vertrouwd met het concept co-working. Van deze groep maakt 2/3 gebruik van deze nieuwe vorm van werken. Bovendien gelooft 57% van deze bedrijven in de voordelen ervan, zoals voordeel van het netwerk, communitybeleving....Wij menen dat het vooral die voordelen zijn die bedrijven aanzetten tot co-working.

Opvallend is dat andere trends de grote massa nog niet bereikt lijken te hebben in de periferie.

Zo blijkt uit ons onderzoek dat bereikbaarheid met het openbaar vervoer niet hoog op de prioriteitenlijst prijkt. Hier kan men zich de vraag stellen wat aan de basis ligt van dit fenomeen.

Zorgt het beperkte aanbod van openbaar vervoer in de periferie voor verminderde interesse? Of is het de minieme belangstelling die leidt tot gelimiteerd aanbod?

Samenvatting: Structura.Biz merkt dat de leeftijd van het gebouw een belangrijke rol speelt in de zoektocht naar nieuwe kantoren. In de Brusselse periferie is er weinig nieuwbouw op de markt.

Eigenaars van bestaande gebouwen kunnen het verschil maken door faciliteiten aan te bieden, bv. coffee corners, laundry service...

Co-working zit in de lift: Structura.Biz meent dat vooral het voordeel van het netwerk, de communitybeleving... bedrijven aanzet tot co-working.

De bevraagde bedrijven zijn KMO’s. Men kan zich inbeelden dat de resultaten anders zouden zijn voor multinationals.

De meeste bevraagden zijn gevestigd in de periferie en gedecentraliseerd Brussel. Bij bevraging van bedrijven uit bv. het centrum van Brussel zouden de resultaten mogelijks ook verschillen.

P13 I

KANTOREN, MEER De kantorenmarkt staat niet stil. We worden om de oren geslaan met termen als co-working, faciliteiten, flexibiliteit... Hoe speelt een hedendaagse kantooreigenaar hier op in?

We vroegen het aan Jean-Paul Sols, CEO van het beursgenoteerde Intervest.

I N° 2

INTERVIEW

DAN VASTGOED? De tagline van Intervest is “Beyond Real Estate”.

Wat betekent dat concreet voor jullie?

JEAN-PAUL SOLS CEO van Intervest

De verwachtingen van de klant evolueren non-stop. Om aandacht te geven aan deze veranderende behoeftes zijn wij in 2011 gestart met het concept “RE:flex” in Mechelen. In eerste instantie was de insteek om een showroom te creëeren. Het was de bedoeling daar de klant te tonen uit wat onze dienstverlening voor kantoren kan bestaan. Door middel van deze diensten bieden we veel meer dan werkruimte. Onze focus gaat werkelijk “beyond real estate”. Het uitgangspunt blijft wel het aanbieden van een kwalitatieve en professionele werkomgeving. Dat is ons DNA. Uiteindelijk hebben we beslist de ruimte in Mechelen Campus ook effectief te commercialiseren als een geïntegreerd geheel in combinatie met ons klassiek kantooraanbod op de site. We bieden klassieke kantoorruimte, co-workingruimte en vele faciliteiten en diensten.

Met succes: ondertussen staan we aan de vooravond van de opening van onze derde locatie. Naast Mechelen, zijn we met hetzelfde concept aanwezig in Berchem en is er een derde locatie in aanbouw in Diegem. Binnenkort spreken we niet meer van RE:flex maar enkel nog van Greenhouse aangezien het om veel meer gaat dan de co-working faciliteiten op zich.

We gebruiken deze Greenhouses ook als “lab” om de vinger aan de pols te houden bij onze klanten. Welke verwachtingen hebben zij en hoe kunnen wij deze inlossen?

Of beter: hoe kunnen wij de klant voor zijn en anticiperen op hun noden?

Wat ligt aan de basis van deze veranderende klantenbehoeftes?

Ten eerste bieden veel grote corporates bepaalde diensten en faciliteiten standaard aan hun werknemers aan. Alleen al het feit dat men weet dat bij andere bedrijven deze mogelijkheden bestaan, creëert bij sommige klanten de vraag naar deze concepten. Daarom wilden we ons aanbod ook tentoonstellen in onze eerste Greenhouse in Mechelen.

Daarnaast is de digitale evolutie heel belangrijk.

Samenwerkingsverbanden evolueren. Er wordt afgestapt

van vaste contracten en men werkt eerder onder de vorm van “dienstverlening”. Ik voorzie dat in de toekomst meer en meer “werknemers” bv. 2 dagen in de week voor bedrijf A werken als freelancer, 1 dag voor bedrijf B en de overige als zelfstandige. Dat leidt tot behoefte aan meer flexibiliteit.

Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat een bedrijf vandaag nood heeft aan 3.000 m² en in de toekomst slechts 1.500 m² op lange termijn, aangevuld met flexibele ruimte in bv. een co-working space. Dit kan een oplossing zijn voor bestaande klanten die minder ruimte nodig hebben dan vroeger. Maar het is ook een formule waarmee we nieuwe klanten aantrekken.

Hoe spelen jullie daarop in?

Het is belangrijk om te beseffen dat onze klanten niet de bedrijven zijn maar de werknemers. De verwachtingen van die laatsten staan dus voorop.

Onze dienstverlening gaat van het aanbieden van een strijkdienst tot fitnessruimte, van een shuttle naar het station tot aanwezigheid van foodtrucks. Andere faciliteiten die we aanbieden zijn vergaderzalen en eventruimtes.

Ook horeca is een element dat centraal staat in ons concept. We streven er naar een bedrijfsrestaurant met kwalitatieve catering aan te bieden op iedere locatie.

Daarnaast bieden we met “Greenhouse” ook de nodige flexibiliteit naar onze klanten toe. Zoals eerder aangehaald is het voor hen geen vereiste meer om op lange termijn een ruimte te huren op capaciteit van hun volledige werknemersaantal.

Bovendien betalen onze huurders ook enkel voor wat ze daadwerkelijk zelf gebruiken.

Is er een bepaalde doelgroep die jullie voor ogen hebben voor het concept “Greenhouse”?

Nee, iedereen is welkom. In praktijk gaat ons klantenbestand heel breed. Van zelfstandigen tot pendelaars die iedere dag het traject Antwerpen – Brussel afleggen en in Mechelen even halt houden. Die laatste werken bijvoorbeeld ’s ochtends eerst in de Greenhouse Antwerpen en vertrekken na de file richting Brussel.

P15 I

DOOR MIDDEL VAN ONZE DIENSTEN BIEDEN WE VEEL MEER DAN WERKRUIMTE. ONZE FOCUS GAAT WERKELIJK “BEYOND REAL ESTATE” Begin dit jaar nam Structura.Biz een onderzoek af bij bedrijven in de Brusselse periferie. Daaruit bleek dat openbaar vervoer nog steeds geen prioriteit is bij het zoeken naar een nieuwe kantoorlocatie. Wat is jullie ervaring m.b.t. de mobiliteit van jullie huurders?

De Belgische markt hinkt daar op twee benen: werknemers willen graag de vrijheid om zowel via wagen als openbaar vervoer hun bestemming te bereiken. Werknemers doen niet graag volledig afstand van hun bedrijfswagen maar sommige willen misschien wel een kleinere wagen gecombineerd met een mobiliteitsbudget. Daarom bieden wij in Diegem een parkeerratio van 1/25, maar is bereikbaarheid met openbaar vervoer toch belangrijk. In Mechelen bieden we ook een shuttle aan naar het station.

Vaak merken we ook dat vraag en aanbod van openbaar vervoer niet op elkaar zijn afgestemd. Dat versterkt de tweedracht nog meer.

Flexibiliteit is heel belangrijk in de filosofie rond de Greenhouse. Hoe zou u deze filosofie in drie woorden beschrijven?

Inderdaad, zoals ik daarnet zei is flexibiliteit één van de pijlers die aan de basis ligt van ons concept.

Daarnaast staat belevenis voor ons heel centraal. Vandaag kan iedereen overal werken. Werknemers werken dus minder op kantoor dan vroeger.

Sommigen zijn daar enkel nog aanwezig voor een vergadering of om de bedrijfscultuur op te snuiven. Vastgoed is de ideale katalysator daarvoor.

Doordat vastgoed net zo inspeelt op die belevenis is het ook een handige tool voor bv. rekrutering. Zo kan men potentiële werknemers overtuigen van de kracht van het bedrijf.

Zoals eerder aangehaald, is het ten laatste voor ons ook een prioriteit dat de huurders enkel betalen voor wat ze effectief gebruiken.

Is de investeringsmarkt klaar voor meer flexibiliteit?

Zekerheid is heel belangrijk voor investeerders, wat haaks lijkt te staan op flexibiliteit.

Toch sluit het ene het andere niet uit. Niet alle bedrijven zullen nood hebben aan zo een flexibel systeem. Ook het toevoegen van faciliteiten is

niet essentieel in ieder gebouw. Niet iedere huurder hecht er belang aan.

Bovendien kunnen grotere huurders een bepaald deel van hun kantoren op lange termijn huren, aangevuld met huur op korte termijn voor kleinere oppervlaktes.

Daarnaast zal ook het “type” gebouwen hetzelfde blijven, waardoor investeerders geen drastische investeringen zullen moeten maken.

Akkoord, modulariteit van kantoren zal aan belang winnen. Maar wij zien in praktijk vaak dat het zaak is om slechts enkele faciliteiten toe te voegen, zoals bv. een auditorium in onze Greenhouse in Diegem. Het is geen noodzaak een volledig nieuw gebouw neer te zetten. Maar we doen wel wat nodig is om de kantoren van de toekomst te creëeren.

Intervest is niet enkel een speler op de kantorenmarkt, maar spitst zich meer en meer toe op logistieke gebouwen. Waarin verschillen beide sectoren van elkaar?

De logistieke markt is een stabiele huurmarkt: vraag en aanbod zijn vrij goed in balans. Het gaat in sommige gevallen echter over relatief grote complexen. De investeringsbedragen lopen dus al snel op en gemiddeld is de concentratie van huurinkomsten per klant wel groter dan bij kantoren.

De kantorenmarkt wordt vaak bestempeld als een aanbodmarkt, om niet te zeggen: een overaanbodmarkt. Enige nuance is daar wel nodig en die is er onvoldoende. Wat betreft kwalitatieve kantoren is het aanbod voor grotere oppervlaktes beperkt. Wanneer men zoekt naar een basic kantoorruimte van 300 m² – 500 m² is het aanbod wel legio.

Hoe ziet het jaar 2018 er voor Intervest verder nog uit?

Ten eerste opent onze Greenhouse in Diegem in de tweede helft van dit jaar. Daarvoor bracht Structura.Biz een eerste kwalitatieve huurder aan, namelijk advocatenkantoor Cazimir. Er zijn verschillende andere aanvragen lopende dus we zien de opening positief in.

Daarnaast willen we een groeiverhaal schrijven wat betreft logistiek, zowel in Nederland als in België. In lijn daarmee is ons doel om de bezettingsgraad gevoelig te verhogen.

We wensen jullie alvast alle succes!

I N° 2

REALISATIES K A NTOREN

V

K ER

OC

1 V

K ER

OC

3 VE

O RK

C

HT V

HT

5 1. KONINGSTRAAT 284, SINT-JOOST-TEN-NODE Structura.biz verkocht dit pand gelegend in de Koningsstraat 284 te Sint-Joost aan de gemeente Sint-Joost-ten-Node. De diensten stedelijke vernieuwing, urbanisme, mobiliteit, communicatie zijn enkele van de administratieve diensten die zich hier zullen vestigen.

2. SPHERE BUSINESS PARK, ZELLIK Dit kantoorgebouw, gelegen in het Sphere Business Park te Zellik werd verkocht dankzij de bemiddeling van Structura.biz aan Bizsmart. Het gebouw, dat een oppervlakte van 1.800m² beslaat, zal deels bezet worden door de nieuwe eigenaar, deels gehuurd blijven door Honda Belgium.

3. GRÉTRYSTRAAT 1, 1000 BRUSSEL Structura.biz verkocht dit gebouw in de Grétrystraat 1 te Brussel van CAW Brussel aan een privé-investeerder. Deze zal het pand in portefeuille houden om het verder te verhuren.

OC

2 V

HT

K ER

K ER

OC

HT

HT

4 VE

U RH

UR

D

6 4. EXCELSIORLAAN 16, 35 & 41, ZAVENTEM Op de Keiberg, één van kantoorzones met de hoogste leegstand in Brussel, verkocht Structura.biz drie kantoorgebouwen van Axa, goed voor een totale oppervlakte van 5.000m² . Kopers zijn een privé-investeerder (nr. 35 & 41) en Dolce Pasta (Nr. 16). Dolce Pasta zal een nieuw restaurant openen op deze locatie.

5. HENDRIK CONSCIENCESTRAAT 1, MECHELEN Structura.biz bemiddelde de verkoop van een prachtig kantoorgebouw met authentieke elementen op de hoek van de Hendrik Consciencestraat te Mechelen. Het pand werd verkocht aan een privé-partij die het gebouw zal renoveren en zelf zal gebruiken als kantoorgebouw.

6. BERKENLAAN 8, MECHELEN Advocatenkantoor Cazimir werd als eerste huurder verwelkomd in Brussel in de Greenhouse BXL. De advocaten tekenden een overeenkomst voor de huur van 700 m2 kantoren.

Greenhouse BXL is een nieuw kantorenproject met uitgebreide faciliteiten, inclusief een co-workingruimte.

P17 I

K TE

OO

P

TE

HU

UR

NIEUWBOUW KANTOREN IN DE BRUSSELSE NOORDRAND?

Structura.biz stelt u graag het Strombeek Business Park voor. Strombeek Business Park is een state of the art kantorenproject, ontworpen door architecten­bureau Jaspers & Eyers.

GARY HEYSE

Het project zal bestaan uit een combinatie van kantoren, showrooms,

gary.heyse@structura.biz + 32 472 29 27 10

polyvalente ruimten en opslagruimten. Dankzij de ideale ligging op de kruising van de A12 en de R0 van Brussel, is het project zeer goed bereikbaar met de wagen. Zowel internationale bedrijven als lokale ondernemingen kunnen hier hun thuisbasis vinden.

RESOLVE IS DE ONTWIKKELAAR ACHTER HET PROJECT WAT ZI J N H U N BE W EEGRE DE N E N VO OR DE ZE ON T WIK K E LING?

Wie is Resolve als projectontwikkelaar?

Resolve NV is een ontwikkelaar van bedrijfsvastgoed. Wij leveren oplossingen op maat van de klant, zowel in verkoop of verhuur. De graad van afwerking kan door de klant gekozen worden: van casco tot volledig instapklaar.

Het bedrijf is een joint venture tussen Eddy Van Arwegen, Francis Hendrickx en Aannemingen Verelst. Samen staan deze partners voor meer dan 50 jaar ervaring in bedrijfsvastgoed.

Is Boechout Business Park een typisch project voor Resolve?

Boechout Business Park is een typisch project voor Resolve aan de voorzijde. Daar voorzien we flexibele bedrijfsruimte, in de vorm van een

combinatie van high-tech en kantoren.

De appartementen aan de achterzijde zijn dan weer atypisch voor Resolve.

Waarom is er nood aan dit project in de periferie?

Op het eerste zicht is er al jaren een structureel overaanbod aan kantoren in de periferie.

Wanneer we dit grondiger analyseren, zien we dat het aanbod vooral bestaat uit verouderde gebouwen die slecht geïsoleerd zijn.

In het segment van de nieuwe, energiezuinige gebouwen is er juist een zeer beperkt aanbod.

We kunnen zelfs spreken van een schaarste. Er wordt dus gemikt op bedrijven die uitstraling en comfort zoeken in combinatie met laag energieverbruik.

Waarom deze locatie?

De locatie biedt zichtbaarheid, langs een belangrijke invalsweg naar Brussel. Bovendien is het openbaar vervoer (bus en tram) er goed uitgebouwd. Het geheel is ook ingebed in stedelijk weefsel door de combinatie met bewoning.

Wat hopen jullie te bereiken met project?

De doelgroep kan elk bedrijf uit de dienstensector zijn. Meer specifiek mikken we op B2B-agenturen zoals er veel in de nabijgelegen Trade Markt te vinden zijn. We hopen dat deze bedrijven de zichtbaarheid en de showrooms op het gelijkvloers zullen appreciëren.

T

O EK

I N° 2

OP

NIEUWBOUW KMO-UNITS TE KOOP

Het Terspelt Business Park in Merchtem biedt verschillende units aan tussen 127 m² en 216 m². Combinatie van units is mogelijk. De units hebben een sectionale poort, vrije hoogte van 6 meter, minstens 1 parkeer­plaats

ELINE VAN DE VOORDE

en alle nutsvoorzieningen. Uitstekende bereikbaarheid: Brusselse Ring,

eline.van.de.voorde@structura.biz +32 472 57 71 72

E40 en A12.

OPLEVERING FEBRUARI 2019!

DE BROERS THOMAS ONTWIKKELEN HET PROJECT WAT ZI J N H U N BE W EEGRE DE N E N VO OR DE ZE ON T WIK K E LING?

Frank Thomas en zijn broer Johan runnen het familiebedrijf “Thomas”, specialist in landbouw- en tuinmachines, waarmee ze actief zijn in heel België. En dat doen ze met succes, al drie generaties lang. Daarom was het steeds nodig de ogen open te houden voor uitbreidingsmogelijkheden. Zo kochten ze in het verleden regelmatig omliggende industriegrond aan voor de expansie van hun bedrijf.

Onlangs beslisten ze om de beschikbare grond niet alleen te ontwikkelen voor een nieuwe eigen loods maar er ook een heus KMO-project aan te koppelen. Aangezien ze in het verleden

al vaak instonden voor de constructie van hun eigen gebouwen, hebben ze enige affiniteit met het project. “Met veel plezier passen wij de units aan, aan de wensen van de klant; units samenvoegen, met of zonder tussenmuren, een bureel of zelfs een conciërge woning integreren – het kan allemaal.

Wij willen een business-park ontwikkelen waar elke eigenaar fier op is, de beste garantie op een meerwaarde!”, klinkt het.

Vooral zelfstandigen blijken geïnteresseerd te zijn in de units. De broers hebben veel voeling met deze doelgroep omdat ze zich in dezelfde

HET VOORDEEL VAN DIT PROJECT IS DAT WIJ ALLES DOEN VOOR DE KLANT

situatie bevinden. “Het is niet makkelijk iets te vinden dat voldoet aan de noden en de vraag van zelfstandigen. Als je als zelfstandige zelf een loods wilt bouwen, kruipt er ook vrij veel tijd in: kopen, vergunning bekomen, bouwen...

Het voordeel van dit project, is dat wij alles doen voor de klant”. Daarnaast is de aankoop van een KMO-unit ook een mooie investering, waarmee een zelfstandige vermogen kan opbouwen voor later.

P19 I

HUMAN INTEREST

DE WEG TOT MANAGER Onze collega Bert kent alle aspecten van ons bedrijf: gestart als jobstudent en sinds enkele maanden de manager van ons team Kantoren. Bert vertelt over de voorbije jaren bij Structura.biz en zijn visie op de vastgoedmarkt.

Hoe ben je bij Structura.biz terecht gekomen?

BERT CUYT Manager team “Kantoren”

Ik had nooit stilgestaan bij de mogelijkheid om in de vastgoedsector terecht te komen. Tot ik Structura. biz ontmoette op de jobbeurs van de HUB aan het einde van mijn studies.

Het commerciële aspect in combinatie met het administratieve luik van de job spraken mij aan, samen met mijn nieuwsgierigheid voor deze sector. Ik besloot te solliciteren en bijgevolg gaf Structura.biz mij de kans om mij te bewijzen als jobstudent.

Wist je vanaf de eerste dag dat je bij Structura.biz werkte, dat je een managementfunctie wou?

Mijn ambitie was altijd om zo ver mogelijk door te groeien in het bedrijf.

In de eerste jaren ben je daar uiteraard minder mee bezig, maar er werd wel altijd naar mij geluisterd en rekening gehouden met de stappen die ik wou zetten Mijn huidige positie is daar het beste voorbeeld van.

Wat heb je in de voorbije jaren geleerd?

De kennis die je in de eerste jaren opdoet, is enorm en het betreft zeker niet enkel jobinhoudelijke zaken.

Ik heb uit de eerste hand ondervonden dat je nooit mag opgeven, zeker niet in deze sector. Het kan lang duren vooraleer een deal wordt gefinaliseerd, een cijfer kan al eens tegenvallen...

Maar je mag niet aan jezelf beginnen twijfelen. Je moet wel regelmatig je manier van werken onder de loep nemen , best samen met je manager, en kijken waar je beter of efficiënter te werk kan gaan.

Hoe is jouw visie op het bedrijf veranderd de afgelopen jaren?

Als jobstudent ben je eigenlijk weinig betrokken bij het bedrijf. Dan vergelijk je vooral met ervaringen bij eerdere studentenjobs. Eerlijk gezegd werd ik bij eerdere vakantiejobs meer betrokken bij het bedrijf. Maar misschien leek dat enkel zo omdat het werk bij Structura.biz mij heel interessant leek en ik er ook graag deel wou van uitmaken.

Toen mijn periode als student voorbij was, leerde ik het bedrijf pas écht kennen. De toffe sfeer, het feit dat er héél veel rekening gehouden wordt met de werknemers, de verdere professionalisering van het bedrijf... Duidelijk een positieve evolutie!

Is jouw kijk op de vastgoedmarkt geëvolueerd?

Ja, en die verandert nog steeds.

In het begin was het heel belangrijk om mijn eigen rol te leren kennen, wat niet evident is. Er zijn zoveel verschillende partijen en belangen in de vastgoedwereld. In het begin ben je vooral bezig met je eigen dossiers en probeer je die tot een goed einde te brengen. Het is pas later dat je alles

leert plaatsen in een groter kader.

Na een tweetal jaar krijg je echt een goed beeld van wat er verwacht wordt en waar je je op moet focussen in de job. Je raakt ook meer vertrouwd met het bedrijf en zijn positie op de markt waardoor je je beter kunt profileren naar klanten.

Ik ben er zeker van dat mijn visie op de vastgoedmarkt zal blijven evolueren.

Er is in ieder geval nog veel om bij te leren!

Hoe zie je jouw toekomst bij Structura.biz evolueren?

In de eerste plaats wil ik mij als manager van het team “Kantoren” focussen op de verdere uitbouw van het team. Op die manier hoop ik bij te dragen aan de verdere groei van het volledige bedrijf. Verder dan dat kijk ik op vandaag niet; wie weet wat de toekomst nog brengt?

Tot slot: welke kenmerken heeft de perfecte werknemer bij Structura.biz?

De “goesting” is heel belangrijk. Je moet elke dag 100% geven ondanks tegenslagen of uitdagingen, om die ene deal toch uit de brand te slepen.

Bovendien is een zeker commercieel talent onontbeerlijk. Onze consultants moeten op een professionele manier de klant kunnen begeleiden en hun noden goed kunnen begrijpen.

I N° 2

HUMAN INTEREST

GOEDE DOELEN STRUCTURA.BIZ GEEFT WEER

BLOED AAN HET RODE KRUIS

EEN WARM HART VOOR DE

WARMSTE WEEK

Per jaar hebben bij benadering 250.000 mensen nood aan een bloedtransfusie. Naar goede gewoonte gaf Structura.Biz ook dit jaar weer bloed aan het Rode Kruis.

De voordelen van doneren?

Vorig jaar kozen we ervoor om een actie te organiseren voor de warmste week en ook dit jaar engageren we ons daar opnieuw toe. Vorig jaar zamelden we een kleine € 1.400 in voor de Warmste Week, ten voordele van Kom Op Tegen Kanker. In België krijgen gemiddeld 179 personen per dag de diagnose “kanker” te horen. Dit betekent dat 1/3 van de mannelijke en 1/4 van de vrouwelijke bevolking hier vóór zijn 75e levensjaar mee te maken krijgt. Hallucinante cijfers, die duidelijk maken dat iedere Belg rechtstreeks of onrechtstreeks in aanraking komt met deze ziekte.

Het is een hele makkelijke manier om anderen te helpen.

Je hebt slechts een uurtje van je tijd nodig om een leven te redden!

Volgens Fins onderzoek zou het doneren van bloed het risico op hartaanval verlagen met 88%. Dit is vooral het geval voor personen tussen 43 en 61 jaar die elke zes maand bloed geven. Ook de kans op kanker zou gereduceerd worden door regelmatige donatie.

Geloof het of niet, maar ook gewichtsverlies is één van de gevolgen. In de eerste 48 uur na het doneren probeert het lichaam het bloedvolume te herstellen. Hierdoor kunnen gemiddeld 650 calorieën verbrand worden.

STRUCTURA.BIZ SPONSORT DE

G-BASKETBALPLOEG BCAT STRUCTURA.BIZ DOET MEE AAN DE Structura.biz sponsort sinds enkele jaren het rolstoelbasketteam (G-basket) van club Asse – Ternat. (BCAT).

Naar goede gewoonte werd er ook dit jaar een Unified match georganiseerd, waar gemengde teams van G-spelers en dames het tegen mekaar opnamen.

De enthousiaste medewerkers van Structura.biz verzorgden ook dit jaar een brunch voor alle spelers en toeschouwers.

DIKKETRUIENDAG

Elke jaar neemt Structura.biz deel aan de Dikketruiendag. De slogan dit jaar was “Van Grijs naar Frisgroen”. De aandacht lag op hittestress: in grijze steden en gemeenten ligt de temperatuur 7 graden hoger op warme dagen dan op het platteland. Daarnaast zorgt al dat grijs er ook voor dat regenwater te snel wegvloeit, wat tot wateroverlast leidt.

De oplossing? Meer groen! Daarnaast leidt het verlagen van de temperatuur met 1 graad tot een energiebesparing van 6% én een afname van de CO2-uitstoot. Daar helpen we bij Structura.Biz met plezier aan mee!

P21 I

BRUSSELS BEWUSTZIJN AR C HITE C TUUR E N MOBILITEIT IN ONZ E HOOF DSTA D

CONIX RDBM Architects kent u misschien als de architecten die internationale faam verwierven met het Belgisch EU Paviljoen voor de World Expo in Shanghai in 2010 en met de renovatie en uitbreiding van het Atomium in 2005. Jorden Goossenaerts is CEO en één van de drie vennoten van het vermaarde architecten­bureau. Hij deelt met ons zijn visie op architectuur en mobiliteit in Brussel.

Naar welk type projecten gaat CONIX RDBM Architects op zoek?

JORDEN GOOSSENAERTS CEO van architecten­ bureau CONIX RDMB

Onze ‘core business’ richt zich op complexe en hedendaagse werk- en woonprojecten die multifunctionaliteit bieden. Gebouwen die verschillende functies -wonen, werken en levenintegreren, zorgen voor leven en interactie in een buurt.

Daarnaast hebben we veel interesse voor bouwen met “nieuwe” materialen.

De betonstop komt eraan en daarop anticiperen wij.

Hoe past de stad Brussel in dat plaatje?

Laat mij eerst kort even de Brusselse markt schetsen. Een twintigtal jaar geleden was er een sterke groei van het aantal kantoorgebouwen in de Brusselse rand. Deze gebouwen zijn vandaag vaak verouderd en minder in trek. Bedrijven trekken eerder naar het centrum van Brussel.

Steeds meer ondernemingen zoeken naar betere kantoorruimte en gebruiken deze verandering als hefboom om ook de werkomgeving

van de organisatie te verbeteren.

Deze trend zet de deur open voor nieuwe projecten en ook voor een adviserende rol als huisvestingsexpert.

De combinatie van werken en wonen kan voor de stad een interessante en versterkende mix opleveren.

Hoe speelt de markt daar op in?

Het bewustzijn over de veranderde omstandigheden groeit. Er is meer en meer aandacht voor de noden en vragen van bedrijven met het oog op het verbeteren van de werkomgeving, geïnspireerd door het Nieuwe Werken.

Bovendien zien we dat de regelgeving steeds strenger wordt. Zo heeft de stad Brussel bijvoorbeeld de hoogste randvoorwaarden in België wat betreft de isolatie. De Vlaamse overheid in Brussel is ook een goed voorbeeld.

Voor hun nieuw Vlaams administratief centrum stellen zij zelfs hogere standaarden dan de stad Brussel.

Er is meer en meer aandacht voor energieneutraliteit en circulariteit.

Met die laatste bedoel ik elementen en materialen van een bestaand

gebouw niet beschouwen als afval, maar hergebruiken bij renovatie. Zo worden onze gebouwen een databank van materialen. Op die manier wonnen wij een ‘Be.Exemplary 2017’-award voor ons Brussels project MULTI. Het MULTI project zet de toon als het gaat over het opnemen van hergebruikelementen in een grootschalig tertiair gebouw. De ambitie is dat minimum 2% van de elementen toegepast in het project uit hergebruik afkomstig is.

Dat zorgt voor sfeer en verbinding met het verleden.

Deze tendensen stimuleren innovatie op de kantorenmarkt. Bovendien houden ze de huurprijzen op niveau.

Drastische renovatie laat toe hogere huurprijzen te vragen in tegenstelling tot een beperktere facelift die vaak resulteert in bodemprijzen.

Hoe zouden we Brussel kunnen positioneren ten opzicht van andere centrumsteden op het vlak van vernieuwing?

Eerst en vooral moeten we in Brussel rekening houden met de zeer complexe bestuursstructuur. De politieke

I N° 2

INTERVIEW verwevenheid maakt het moeilijk om veranderingen door te voeren, al groeit het bewustzijn wel. Laat ons dan even naar Amsterdam kijken.

Daar hebben ze een team van vijf mensen dat de krijtlijnen uitzet voor vernieuwing in de stad. In Brussel ligt de snelheid lager.

Rotterdam is nog een ander verhaal. Daar liggen vooral torenprojecten op tafel wat betekent dat de stad er binnen 10 à 15 jaar volledig anders zal uitzien. Dichter bij huis zien we dat Antwerpen wat dynamischer is dan Brussel. De bestuurslijnen liggen bij soortgelijke politieke partijen, wat de vooruitgang bevordert.

Een ander hot topic: mobiliteit. Wat is jullie visie daar op?

Er zijn tal van uitdagingen wat mobiliteit betreft. Zo is er de bottleneck Brussel-Noord /

Brussel-Zuid. Om dat op te lossen, is er moed nodig. Hetzelfde geldt voor de Antwerpse ring. Als er een bepaalde flow op gang komt, is het zeker mogelijk iets te verwezenlijken.

Het belang hier van buurtwerking mag niet onderschat worden. Kijk maar naar Ringland in Antwerpen.

De uitdagingen gaan verder dan mobiliteit.

Openbaar vervoer moet sowieso wel aan de basis liggen van de oplossingen, maar het antwoord moet ook co-working omvatten. Wat ontbreekt in Antwerpen en voor uitbreiding in Brussel is een ‘business district’ vlakbij een station. We zien wel enige beweging in de Brusselse Noordwijk, maar daar is het “ieder voor zich”. Dat is niet meer van deze tijd.

Jonge mensen willen graag op een dynamische plek werken.

Niet enkel startups en kleine ondernemingen zouden kunnen profiteren van dergelijke projecten. Voor grotere bedrijven zouden ze meer flexibiliteit kunnen bieden. Bovendien is het een oplossing dat aan ieder station mogelijk is: Gent-Sint-Pieters, Antwerpen-Centraal en in Brussel zowel aan station Brussel-Noord, Brussel-Centraal als Brussel-Zuid.

Het mag duidelijk zijn, het belang van de auto zal sterk teruggedrongen worden. Een wagen zou slechts een aanvulling mogen zijn op een mobiliteitspakket. Dan nog liefst in de vorm van een deelwagen. Carpoolen is ook geen optie: niemand heeft 100% dezelfde dagindeling.

over CONIX RDBM Architects

1 HET MULTI PROJECT zet de toon als het gaat over het opnemen van hergebruikelementen, Brussel.

Als ‘Urban Platform’ kan het MULTI project een connector zijn tussen de verschillende omliggende buurten.

2 Co-working in het GREENHOUSE ANTWERP, Antwerpen.

De gevel van het kantoorgebouw Greenhouse Antwerp werd door CONIX RDBM Architects duurzaam gerenoveerd.

Greenhouse Antwerp is afgestemd op het huidige Nieuwe Werken. Zo bieden de eerste twee verdiepingen met RE:flex ruimte voor startups en co-working.

3 HENDRIK CONSCIENCEGEBOUW, een gebouw dat garant staat voor openheid en transparantie, wat de werking van een hedendaags overheidsgebouw symboliseert, Brussel.

CONIX RDBM Architects zorgde voor een totaalrenovatie die het gebouw een nieuw uitstraling geeft. De kantoor­ verdiepingen zijn ook ingericht volgens het Nieuwe Werken.

2 1

3

CONIX RDBM Architects is een BelgischNederlands architectenbureau, gevestigd in Antwerpen, Brussel, Rotterdam en Terneuzen. Haar missie laat zich het bondigst omschrijven in de zin: “Wij creëren identiteit en duurzame waarde”.

De oprichters van CONIX RDBM Architects zijn de architecten Christine Conix, Jorden Goossenaerts en Frederik Jacobs. Hun organisatie bestaat uit een multidisciplinair team van 65 medewerkers die grensoverschrijdend werken. Het einddoel is ontwerpen maken met een meerwaarde, zowel voor haar gebruikers als voor de maatschappij in haar geheel. Functioneel, flexibel, duurzaam en esthetisch waardevol, zowel voor nu als voor de toekomst.

Omdat elke opgave uniek is, kiest CONIX RDBM Architects er bewust voor zich niet te specialiseren in een bepaalde typologie van gebouwen. Het brede portfolio bestaat uit zowel nieuwbouw, verbouw als renovatie van onder meer residentiële projecten, woonzorgcentra, overheidsopdrachten, scholen, culturele projecten, commerciële panden, kantoren, bankgebouwen, en industriële projecten, maar ook uit locatieontwikkelingen, masterplanning, interieur projecten en product design. www.conixrdbm.com

P23 I

GINDERALE E E N NIE UW IC OON IN H E T CENTRUM VA N MER CH TEM

Het monumentale lagerhuis van de vroegere brouwerij Ginderale wordt gerevitaliseerd naar een multifunctioneel project. Aura Estates als toonaangevend projectontwikkelaar werkt hiervoor samen met architectenbureau Xaveer De Geyter (Vlaamse Cultuurprijs Architectuur 2014).

Met zijn opvallende architectuur en toonaangevende materialen wordt de Ginderale een echt baken aan de Merchtemse skyline.

Alles staat in het teken van stijlvol en aangenaam wonen. Van de luxueuze materialen tot de prachtige terrassen, een gevarieerd aanbod, geschikt voor elk type bewoner met exclusief uitzicht over Merchtem en de wijde groene omgeving.

STIJN DE KEERSMAEKER Xaveer De Geyter Architects

stijn@structura.be 0472/56.08.48

I N° 2

WOUTER DE NEVE VAN STRUCTURA IMMO OV E R VALK U IL E N EN VUIS TRE GE L S BI J IN V E ST E R E N IN R E S IDE N TIE E L VA S TGOE D Vaak wordt gezegd dat bij een vastgoedinvestering de ligging het hoofdcriterium is, geldt dit ook voor residentieel vastgoed? Waar moet een investeerder op letten?

Een vastgoedinvestering in eigen buurt heeft voordelen. U kent de buurt, hebt een beter zicht op sterke en zwakke punten, het profiel van de bewoners etc... Het beheer van uw investering kost ook minder tijd en energie als deze niet ver van uw woonplaats ligt.

In welke zone u investeert of zoekt is eveneens belangrijk voor het rendement. Er zijn buurten waar de vraag het aanbod overstijgt met hoge aankoop- en huurprijzen als gevolg. Vaak ligt het rendement in deze buurt lager omdat de verhuurprijzen verhoudingsgewijs lager zijn dan de verkoopprijzen. De huurders hebben wel een beter profiel maar dat is geen garantie op gemoedsrust. Daarom raad ik aan eens een kijkje te nemen in de aangrenzende zones. U betaalt er minder voor een investering, terwijl het verschil in huurprijs relatief kleiner is. U behaalt dus een beter rendement.

Daarnaast moeten we de keuze maken welk type vastgoed (appartement, studio, woonhuis) het beste rendement oplevert of de beste huurders aantrekt.

Klopt, elk type heeft zijn voor- en nadelen.

Door het groeiende aantal alleenstaanden stijgt de vraag naar recente of nieuwbouw studio’s, appartementen met één of twee slaapkamers en dus ook de huurprijs voor dat type vastgoed.

Dat soort eigendommen is vandaag ook zeer in trek bij investeerders.

Grote bestaande appartementen en rijhuizen zijn minder in trek. De huurders die worden aangetrokken hebben een onzekerder profiel.

Een groot appartement of een rijhuis is vaak duurder in aankoop en relatief goedkoper in verhuur. Hierbij komen ook vaak de hogere osten aan deze panden.

Als u toch een bestaand appartement wenst aan te kopen, let dan zeker goed op de verdeling van de kosten van mede-eigendom. Deze staan vermeld in de basisakte en kunnen ook een impact hebben op uw vastgoedinvestering en uw rendement, net als de eventueel nog geplande werken aan het gebouw. Ziet u op tegen het beheer en de moeite van het verhuren van een woning of appartement, kan u overwegen staanplaatsen of garages te kopen. Opgelet, hier is de buurt van primordiaal belang. In sommige buurten neemt de vraag af en is er zelfs leegstand!

WOUTER DE NEVE • Geboren te Aalst in 1976 • Behaalde een master Rechten en een MBA • Begon zijn carriere als financial controller bij Valeo in 2001 • In 2002 gestart bij als stagiair bij Structura • Sinds 2004 zaakvoerder • Gehuwd en vader van 3 zonen

Zijn er valkuilen waarop we moeten letten als we ons op de markt van het residentiële vastgoed begeven?

Er zijn verschillende zaken waar de belegger zich bewust van moet zijn. Echt grote buitenkansen zijn er niet meer. Sinds de komst van het internet, kennen de meeste verkopers de marktprijzen. Slechts weinigen schatten de waarde van hun vastgoed te laag in. Opletten dus als er iets wordt aangeboden aan een te lage prijs, vaak zit er dan een addertje onder het gras. Vooraleer u een bod uitbrengt, vraagt u best bij uw makelaar alle nodige info op betreffende het pand zoals de basisakte, de gegevens van de mede-eigendom etc… Vraag aan de makelaar ook of er geen bouwovertredingen zijn. Dit kan eveneens een lagere prijs dan de marktprijs verklaren. Daarnaast raden wij af een voorschot te betalen aan de verkoper.

Gebruikelijk wordt er een voorschot bij de notaris gestort.

Klopt het dat er vaak een onderhandelingsmarge is van 10% op de aanbiedingen.

Dit is een vraag die we vaak krijgen. Potentiële kopers verwachten doorgaans dat ze 5% à 10% van de prijs kunnen afdingen. verkopers hebben van nature de neiging om de waarde van hun pand te overschatten. Maar de komst van het internet heeft hier alles veranderd.

Als u uw eigendom 10% te duur aanbiedt op het net, verliest u twee derde van de potentiele kopers. Daarom raad ik mijn mensen aan hun verkopers te vragen de juiste waarde op het vastgoed te zetten. In het beste geval kan de potentiele koper daar nog 5% aan afdingen.

Uiteraard zijn er verkopers die waanzinnige prijzen vragen. Deze aanbiedingen blijven dan ook maanden in ons uitstalraam staan.

Kan u ons nog enkele tips meegeven bij de praktische kant van het verhuren waarmee we rekening moeten houden?

Ja, zorg dat u het verschil maakt op de huurmarkt. Denk eraan een decoratief element te installeren in uw appartement. Denk aan een inloopdouche, mooie tegels, trendy schilderwerk enz. Richt uw keuken echter niet in met dure huishoudapparaten. Kies voor goedkope apparaten zodat u ook een scherpe huurprijs kan aanbieden. U kan een huurder verliezen omdat u 50 of 100 euro teveel vraagt.

Vraag hier raad aan uw Structura-makelaar. Zij kennen de buurt en de nuances van de markt.

Voor de verhuurder is het belangrijk dat hij op tijd zijn huur krijgt en dat zijn huurder geen schade aanricht. Ook hier staat uw Structuramedewerker ook graag klaar met raad en daad om u hierover meer info te verschaffen.

P25 I

BRUSSEL – WAALS-BRABANT – MECHELEN – GENT – LEUVEN – ANTWERPEN 02/462 32 00 – 02/513 77 00 – 09/233 72 70 – 03/233 41 18

Romeinsesteenweg 566 – 1853 Strombeek-Bever Zwitserlandstraat 2 – 1060 Brussel Sint-Gillisplein 2 – 2000 Antwerpen

www.structura.biz