Issuu

Hotel

Hotelimmobilien: vom Wert und vom Handel sowie von Investitionen und Investoren

Kleine Hotels haben ein Problem Immobilien sind sein Fachgebiet: Markus Schmidiger begibt sich mit GastroJournal in die Welt der Hotelimmobilien. Christine Bachmann

Markus Schmidiger hat Informationsmanagement an der Universität St. Gallen studiert, ist seit 2007 VR-Präsident von Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG, seit 2005 Studienleiter MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern sowie Leiter und Dozent am Competence Center Immobilien am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ.

folgeregelung in der Hotellerie, existieren meist zwei Optionen: übergeben oder verkaufen. Nehmen wir letztere Variante. Was macht eine Hotelimmobilie für einen Investor attraktiv? Markus Schmidiger: Ein regelmässiger Cash-flow (siehe Grafik) ist das wichtigste. Zudem: Je spezifischer eine Immobilie ist und je weniger potenzielle Mieter es gibt, was bei einer Hotelimmobilie ja meist der Fall ist, desto mehr Risiken sieht ein Investor. Je mehr er selber vom Geschäft versteht, umso eher wird er bereit sein, zu investieren. Das heisst, im Gegensatz zu einer «normalen» Immobilie braucht es bei Hotelimmobilien spezielle Investoren. Ausserdem

Bei Hotelimmobilien braucht es spezielle Investoren

sind die Investitionszyklen wesentlich kürzer. Es muss kontinuierlich etwas gemacht werden, teils technisch bedingt, teils um am Markt zu bestehen. Das schmälert die Rendite und damit auch das Potenzial an Investoren, die überhaupt gewillt sind, hier einzusteigen. Gibt es einen Unterschied zwischen Restaurations- und Hotelimmobilien? Restaurants sind insofern schwieriger, weil sie häufig Bestandteil einer Gesamtimmobilie sind. Es gibt also noch andere Mieter (Büros, Wohnungen etc). Hier ist es wichtig, die verschiedenen Mieter der Immobilie sowie das Restaurant in Einklang zu bringen. Ein Hotel andererseits funktioniert meist als Gesamtimmobilie und enthält somit weniger Konfliktpotenzial.

Ein Lieblingsrestaurant

CHRISTINE BACHMANN

GastroJournal: Geht es um die Nach-

29. Juni 2017 | Nr. 26 | www.gastrojournal.ch

Ende 2014 hätte das Bürgenstock Resort bereits seine Türen öffnen sollen (siehe GJ25/2011), wäre alles nach Plan gegangen. Doch es geht nun einmal nicht immer alles so, wie man es sich denkt – insbesondere wenn Einsprachen, bauliche Herausforderungen et cetera auf die Protagonisten zukommen. Doch was lange währt, wird endlich gut. Nach neun Jahren Planungsund Bauzeit öffnet das Bürgenstock Resort Lake Lucerne am 28. August seine Türen. Folgende Hotels und Anlagen starten ihren Betrieb: das Bürgenstock Hotel (5-Stern-Superior), das Palace Hotel (4-Stern-Superior), Grand Residence Suiten, Panorama Residence Suiten, 10 von insgesamt 12 Restaurants und Bars, diamond Domes (Event & Tennis), Personalhäuser, Museen und Kino sowie alle Plätze und Aussichtsterrassen (vgl. Seite 9). Gemäss Mitteilung seien die Buchungsanfragen für Anlässe inklusive Hotelübernachtungen bereits seit Monaten zahlreich. Auch das Interesse an den Residence Suiten sei gross. Um öffnen zu können, braucht es aber noch die nötigen Mitarbeitenden. Mittlerweile seien schon über 200 unter Vertrag, an der Eröffnung benötigt würden jedoch 400 Mitarbeitende. Die Personalverantwortlichen sind zuversichtlich, dieses Ziel zu erreichen.

«Die Stadthotellerie kann durchaus noch immer ein gutes Geschäft sein», hält Markus Schmidiger fest. Was muss beim Kauf sowie beim Unterhalt einer Immobilie beachtet werden? Wer den Kauf einer Hotelimmobilie in Betracht zieht, der muss sich sicher sein, dass in diesem Objekt an diesem Standort sein Konzept langfristig eine Chance hat. Beim Unterhalt ist dann das Thema, kontinuierlich zu investieren. Denn wer einmal baulich an Niveau verloren hat, für den ist es schwierig, das wieder wettzumachen. Zudem ist es gerade bei einem Hotelbetrieb besser, wenn eine grosse Sanierung vermieden und stattdessen kontinuierlich investiert wird, damit der Gast sieht, was sich ändert, und dass auch Schliesszeiten keine wirtschaftlichen Verluste mit sich bringen. Unterhalt und kontinuierliches Investieren bedürfen jedoch einer längerfristigen Planung. Denn das Risiko, dass aufgrund von visuellen Änderungen auch technische folgen, die längere Laufzeiten hätten, ist gross. Das lässt sich zwar nicht

Grosse Sanierungen vermeiden und dafür kontinuierlich investieren

immer vermeiden, aber es macht grundsätzlich wenig Sinn, wenn man zunächst die Haustechnik saniert und später darauf kommt, dass man das Hotel neu positionieren möchte.

Wird über Hotelimmobilien gesprochen, so bekommt man häufig zu hören, dass Betriebe mit weniger als 50 Zimmern betriebswirtschaftlich praktisch keine Chance mehr haben. Wie sehen Sie das? Die vielen kleinen Betriebe sind ein Problem der Schweizer Hotellerie.

Das HospitalityThema ist ein allgemeiner Trend

Denn die Fixkosten sind nun einmal da, egal, ob ein Haus 1 oder 100 Zimmer hat. Fakt ist: Wenn ich diese Fixkosten nicht vernünftig umlegen kann, dann kann die Rechnung nicht aufgehen. Die Hotellerie ist nun einmal ein Geschäft, das einen gewissen Skaleneffekt hat und somit eine gewisse Grösse haben muss – rein betriebswirtschaftlich gesehen. Höre ich da heraus, dass Hotelimmobilien kein gutes Geschäft waren beziehungsweise sind? Zumindest trifft das für die Ferienhotellerie zu, dort waren Immobilien schon immer ein schwieriges Geschäft. Aber die Stadthotellerie kann durchaus noch immer ein gutes Geschäft sein. An Standorten wie beispielsweise Zürich lässt sich nach wie vor Geld verdienen. Für die Ferienhotellerie sehen Sie somit schwarz?

Cash Flow

Nettozu°uss Mietertrag andere Erträge

Markus Schmidiger geht gerne zu Hubert Erni ins «The Blinker» in Cham. «Weil es da einfach gut ist und die Gastfreundschaft genauso gelebt wird, wie man sich das vorstellt. Geografisch befindet es sich zwar an einem totalen Unort», er schmunzelt, «aber Hubert macht es einfach gut!». chb

Kurz vor der Zielgerade: das Bürgenstock Resort

Deÿnition Cash Flow ist eine Messgrösse, um den Nettozušuss sowie Nettoabšuss liquider Mittel aufzuzeigen.

Nettoab°uss Eigentümerkosten (Versicherung, Objektverwaltung, nicht NK-fähige Betriebskosten) Lfd. Unterhalt und Reparaturen Instandhaltung Instandsetzung (Neupositionierung, grosszyklische Sanierungen)

Quelle: Hochschule Luzern, Institut für Finanzdienstleistungen Zug; Illustration: Olivia Luginbühl

Die mit der Saison schwankenden Gästezahlen machen es bei den hohen Fixkosten extrem anspruchsvoll, eine ausgeglichene Rechnung zu erreichen. Nur optimierte Konzepte mit hohem Kundennutzen werden langfristig überleben können. Nehmen wir ein Immobilienprojekt des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality: das Intercontinental Davos. Da müsste man doch aufhören? Das ist ja in diesem Fall ein kompletter Reinfall … Das Projekt stand von Anfang an unter einem schlechten Stern. Sowohl das Hotel als auch die Wohnungen, mit denen das Hotel quersubventioniert werden sollte, sind nicht optimal geplant. Nun versucht man zu optimieren, was noch zu optimieren ist. Wieso begründet dann gerade die Credit Suisse, die es ja besser wissen müsste, überhaupt einen solchen Hospitality Fund, wenn sie ihn nun, ein paar Jahre später, wieder abstossen will? Das Hospitality-Thema ist ein allgemeiner Trend. Die Credit Suisse hat

Der Bereinigungsprozess wird weitergehen

hier wohl gute Vermarktungschancen gegenüber Investoren gewittert. Es hat mich tatsächlich überrascht, dass sie auch in die Ferienhotellerie investiert hat. In den Bereichen Stadthotellerie oder Wohnen mit Service gibt es dagegen durchaus gute Renditechancen. Was passiert Ihrer Meinung nach noch in den nächsten 10 bis 20 Jahren in der Ferienhotellerie? Der Bereinigungsprozess wird weitergehen. Veraltete Hotels werden verschwinden. Eine klare Positionierung sowie neue Konzepte, auch in Verbindung mit Serviced Apartments werden immer wichtiger. Die Destinationen werden noch verstärkt zusammenarbeiten und integrierte Angebote präsentieren müssen.

Kooperation: Ferienverein und «aevea vita hotels»

In wirtschaftlich rauen Zeiten sind Kooperationen stets ein guter Weg, um gemeinsam weiterzukommen, statt alleine stehenzubleiben. Im Wissen darum spannen die Ferienverein-Hotels und die «aevea vita hotels» zusammen. Konkret bietet letztere ihr Fachwissen aus der Gesundheitswissenschaft und der Hotellerie dem Ferienverein an, sodass dieser ältere Menschen mit oder ohne Pflegebedarf bei der Ferienplanung professionell unterstützen kann. Hauptmerkmal liegt auf der Abklärung durch «aevea» von allfälligen Bedürf nissen im Bereich Spitex und die Organisation von Spitex-Leistungen in den Hotels. Die Mitarbeitenden der Hotels werden zudem durch «aevea» auf die Erwartungen dieses Gästesegments aufmerksam gemacht. Zur Kooperation kam es unter anderem, weil Seniorengäste eine wichtige Zielgruppe der Ferienverein-Hotels sind und man deshalb massgeschneiderte Angebote entwickeln wollte.

Umbau soll Klassifiktion verbessern Die Sorell-Gruppe, in deren Besitz sich inzwischen 16 Hotels befinden, steckt zurzeit rund 6 Millionen Franken in das Winterthurer Hotel Krone. Die Renovation soll die bestehende Bausubstanz der «ältesten Herberge der Stadt» aufwerten. So bekommen unter anderem die alten Fenster eine Zusatzverglasung und die Leitungen, Parkettböden, Möbel, Matratzen sowie Badezimmer werden komplett erneuert. Ziel ist nicht nur eine Erneuerung, sondern auch die höhere Einstufung des Betriebes bei der nächsten Klassifikation: Aus dem 3-Sterne- soll ein 3-Sterne-SuperiorHaus werden. Läuft alles nach Plan, soll es bereits Ende Juli fertig saniert sein.