Real estate

Lo sviluppo immobiliare affidato alla Macchina

Strumenti informatici applicati a modelli predittivi e adattivi che delineano o escludono scenari sono già realtà.

Da diversi anni per lo sviluppo immobiliare sono presenti e vengono utilizzati strumenti di analisi del bacino d’utenza, di studio del mercato di riferimento, della quota potenziale di mercato e così via. Le molteplici declinazioni di questi strumenti, sempre più sofisticati così da generare software dedicati, vengono utilizzati dalla catena alimentare che cerca conferme sulle potenzialità di un nuovo punto vendita piuttosto che dagli sviluppatori che intendono pianificare un investimento per un centro commerciale o altro. Tutto quello che, finora, non è mai stato messo in discussione è la natura deduttiva dell’utilizzo di questi software. In altri termini il punto di partenza è sempre stata la ricerca di conferma della bontà di un luogo per ubicare un punto vendita o complesso immobiliare. Strumenti informatici applicati a posizioni già individuate secondo criteri di opportunità determinati dallo scambio e dalle relazioni umane che intervengono nel mercato. L’assunto che, invece, sembra oramai destinato a prendere piede fra gli operatori del mercato è quello di una ricerca e sviluppo affidata in modo sempre più determinante alla tecnologia: l’utilizzo di applicazioni che si avvalgono di grandi masse di dati reperiti costantemente e in tempo reale sul mercato, e il cui costo marginale è sempre più ridotto. Questi dati, poi, vengono elaborati grazie a modelli statici di incontro domanda e offerta ovvero, per diverse esigenze, grazie a modelli predittivi e adattivi che delineano o escludono scenari o, ancora, ne predispongono di nuovi partendo da quelli scartati in precedenza. Questi temi sono stati affrontati alla terza edizione del “Festival

del Futuro”, tenutasi a Verona dal 18 al 21 novembre scorsi, promosso da Harward Business Review Italia, Eccellenze d’Impresa e Gruppo Athesis. Tra le applicazioni già in uso, molte riguardano il real estate, dove queste nuove tecnologie vengono utilizzate per fare scouting di immobili, attraverso sofisticati algoritmi che valutano diverse condizioni socio-economiche al fine di capire se il territorio analizzato può ospitare un determinato immobile. Oppure, estendendo il concetto, se un progetto immobiliare individuato con criteri più tradizionali potrà o meno incontrare il favore dei retailer e, pertanto, simulare a tavolino le risultanze di una attività di commercializzazione costosa in termini di tempo e di risorse economiche, con la possibilità di applicare dei correttivi, rivedere il valore dell’asset o, ancora, scartare l’iniziativa ancor prima del suo avvio. Un esempio concreto che vogliamo qui esporre è quello di “Bookstore”, società italiana a dispetto del nome. La startup ha preso origine da un’esperienza pluriennale nel mercato dei servizi immobiliari e si pone l’obiettivo di risolvere l’annoso problema dell’individuazione della migliore posizione in cui aprire un punto vendita. La piattaforma è stata concepita come un sistema automatizzato e scalabile capace di ampliare la quota di mercato detenuta per ciascuna insegna. Presentata ufficialmente all’ultima edizione del Mapic tenutasi a Cannes dal 30 novembre al 2 dicembre, è già stata testata riportando risultati, in termini temporali e di individuazione del merchandising mix, per l’attività di pre-commercializzazione di un progetto che presto sarà presentato al mercato. La tendenza descritta che, si diceva, è oramai parte del mercato immobiliare, determinante per le decisioni di sviluppo. Non sarà mai possibile eludere la necessaria capacità imprenditoriale di avviare o sviluppare un business ma ci piace pensare all’utilizzo che questi strumenti potranno avere nella pianificazione delle politiche di sviluppo delle reti: una nuova modalità, sempre più oggettiva e meno fallibile, di attuare la classica politica commerciale delle “bandierine”.n

Alberto Deiana

Project Management and Real Estate Executive, Mi.No.Ter.